PARTE PRIMERA.

PMO DEL PROMOTOR: MARCO ESTRATÉGICO, ALCANCE Y CASO DE NEGOCIO

PMO DEL PROMOTOR: DISEÑO ORGANIZATIVO, PERSONAS Y GOBERNANZA

PMO DEL PROMOTOR: PLANIFICACIÓN Y CONTROL INTEGRADO (ALCANCE, PLAZO, COSTE, RIESGO, CONTRATOS)

PMO DEL PROMOTOR: REPORTING, DATOS, TECNOLOGÍA Y CONTROL DE GESTIÓN

PMO DEL PROMOTOR: CONTROL DE CAMBIOS, CLAIMS Y RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS

HERRAMIENTAS PMO DEL PROMOTOR: CHECKLISTS, FORMULARIOS Y PLANTILLAS

PRÁCTICA DEL PMO DEL PROMOTOR

En un mercado donde los plazos se tensan, los costes fluctúan y el acceso a financiación depende cada vez más de la credibilidad del dato, el promotor no puede permitirse dirigir proyectos “a pulso”. Las desviaciones ya no se explican con intuición ni se corrigen con reuniones interminables. Hoy, cada hito comprometido, cada cambio de alcance y cada euro de contingencia consumida impactan en la confianza del inversor, en el tipo de interés de la financiación y, en última instancia, en el margen del proyecto. La diferencia entre una promoción que avanza con control y otra que entra en modo reactivo suele estar en una sola capacidad: disponer de una Oficina de Proyectos del Promotor (PMO) que gobierne la información, estandarice decisiones y convierta el reporting en una herramienta de dirección real, no en un trámite.

Esta guía práctica nace para resolver esa necesidad con un enfoque profesional y aplicable. No es un compendio teórico, sino un método de trabajo para implantar y operar una PMO del promotor orientada a resultados: gobernanza de cartera, priorización de inversiones, modelos de gestión adaptados al inmobiliario, diseño organizativo y responsabilidades, y, sobre todo, control integrado de alcance, plazo, coste, riesgos y contratos. A lo largo de sus capítulos, encontrará una arquitectura clara para construir baselines defendibles, medir avance con evidencias, prever el coste final con disciplina, y ejecutar un control de cambios end-to-end con trazabilidad, comités, autorizaciones por importe y cierre verificable. Se abordan también los mecanismos prácticos para relacionarse con financiadores y socios, mantener coherencia entre reporting de proyecto y reporting corporativo, y gestionar claims y disputas desde la prevención documental y la negociación basada en hechos.

El valor diferencial para el profesional es inmediato. Esta guía le ayuda a reducir la improvisación, acortar ciclos de decisión y proteger la rentabilidad desde el primer día. Aprenderá a diseñar un “pack” ejecutivo que no solo informe, sino que active decisiones; a implantar semáforos con umbrales útiles; a reconciliar datos entre planificación, costes, contratos y contabilidad para disponer de una “sola verdad”; y a gestionar el cambio con reglas claras que eviten la deriva del alcance y los sobrecostes silenciosos. Además, incorpora herramientas listas para usar en entornos reales: checklists operativos, formularios trazables y plantillas maestras de Project Controls, pensadas para homogeneizar la gestión, mejorar la auditabilidad y profesionalizar la relación con proveedores, equipos técnicos, socios e inversores.

Si su reto es llevar una cartera con múltiples proyectos, coordinar programas multi-fase, convivir con cambios de operador, afrontar inflación de materiales o mantener covenants de financiación bajo presión, esta guía le aporta una ventaja competitiva tangible. Porque la excelencia del promotor no se demuestra con promesas, sino con un sistema que permita anticiparse, decidir con evidencias y ejecutar con control. Y ese sistema se construye con método, disciplina de datos y un control de cambios que no deje cabos sueltos.

La invitación es clara: convierta su experiencia en un modelo replicable, eleve su capacidad de decisión y transforme el reporting en una palanca de valor. Adquirir esta guía no es un gasto; es una inversión en conocimiento operativo que se traduce en menos incertidumbre, menos desviaciones y mejores resultados. Si aspira a una gestión más sólida, más trazable y más rentable, este es el siguiente paso. 
 

• PMO DEL PROMOTOR: MARCO ESTRATÉGICO, ALCANCE Y CASO DE NEGOCIO

1. Concepto de PMO del promotor y tipologías de oficina de proyectos
a. Qué es una PMO del promotor y qué NO es
b. Diferencias entre PMO, Project Controls, Dirección de Proyecto y Asistencia Técnica
c. PMO corporativa vs PMO de programa vs PMO de proyecto
2. Funciones “core” de la PMO del promotor
a. Reporting ejecutivo y disciplina de datos
b. Control integrado de alcance, plazo y coste (Project Controls)
c. Soporte al gobierno del promotor y estandarización de procesos
3. Caso de negocio de la PMO para el promotor
a. Beneficios en plazo, coste, calidad, riesgo y reputación
b. Reducción de variaciones y mejora del control de cambios
c. Mejora de la relación con inversores, socios y financiadores
4. Alcance por tipología de inversión y por fase del ciclo de vida
a. Suelo, diseño, permisos, licitación, construcción, puesta en marcha, entrega y post-entrega
b. Diferencias en residencial, build-to-rent, hoteles, logística, oficinas, retail y data centers
c. Interfaces críticas con operación, comercialización y postventa
5. KPIs y criterios de éxito de la PMO del promotor
a. KPIs de plazo (hitos, variación, SPI) y de coste (CPI, contingencias)
b. KPIs de cambios (importe, ciclo, causas) y de riesgos (exposición, mitigación)
c. KPIs de calidad, seguridad y ESG, con umbrales y semáforos
6. Modelo de servicio: internalización, externalización y niveles de servicio
a. Capacidades mínimas internas y “core team” del promotor
b. Proveedores especializados y gobierno del desempeño
c. Contratación por alcance, por resultados y acuerdos de nivel de servicio 

1. Cartera inmobiliaria del promotor: objetivos y lógica de priorización
a. Priorización por TIR/VAN, riesgo, liquidez, estrategia y capacidad de ejecución
b. Interdependencias de recursos, licencias, contratistas y suministros críticos
c. Alineación con estrategia de negocio y apetito de riesgo
2. Programas multi-fase y multi-uso bajo PMO del promotor
a. Plan maestro, faseado y “gates” de decisión del promotor
b. Interfaces entre urbanización, infraestructuras, edificios y operación
c. Coordinación de calendarios y presupuestos por fase
3. Presupuestación y asignación de capital (CAPEX/OPEX) por cartera
a. Estructura de presupuestos por programa y por proyecto
b. Reservas: contingencia, management reserve y cambios
c. Control de compromisos y exposición financiera agregada
4. Gobernanza de cartera y reglas de decisión del promotor
a. Comité de inversiones, comité de riesgos y comité de cambios
b. Matriz de autorizaciones (DOA) por importes (p. ej., 50.000 €, 250.000 €, 1.000.000 €)
c. Trazabilidad: decisiones, responsables, evidencias y plazos
5. Integración con financiación, covenants y reporting externo
a. Reporting a bancos, fondos y socios (equity partners)
b. Pruebas de estrés: inflación, tipos de interés y desviaciones de plazo
c. Coherencia entre reporting de proyecto y reporting financiero corporativo
6. Cuadro de mando de cartera y “portfolio pack” mensual
a. Estructura del “pack” KPIs, riesgos, cambios, hitos y decisiones
b. Definiciones de semáforos y umbrales de alerta temprana
c. Escalado y acciones correctoras a nivel de cartera

1. Selección del enfoque de gestión según incertidumbre y complejidad
a. Enfoque predictivo, híbrido y ágil por etapas del ciclo de vida
b. “Stage-gate” como lenguaje de decisión del promotor
c. Condiciones de éxito y riesgos de cada enfoque
2. Lean aplicado a diseño y construcción desde la PMO del promotor
a. Last Planner System y planificación colaborativa
b. Gestión de restricciones y reducción de retrabajos
c. Métricas Lean (fiabilidad, PPC y estabilidad de flujo)
3. Gestión basada en valor y decisiones tempranas del promotor
a. Value management y value engineering con trazabilidad de decisiones
b. Impacto en coste total del ciclo de vida (CAPEX/OPEX)
c. Equilibrio entre calidad, plazo, experiencia y operabilidad
4. Modelos de entrega y su efecto en reporting y control de cambios
a. Diseño-licitación-obra, diseño y construcción, CM at risk, IPD (según mercado)
b. Reparto de riesgos, incentivos y gobernanza contractual
c. Implicaciones en claims, variaciones y disciplina de datos
5. Cultura de control y auditabilidad en la PMO del promotor
a. Evidencias, control de versiones y “trail” de decisiones
b. Ética, compliance y prevención de conflictos de interés
c. Controles preventivos y detectivos sobre reporting y cambios
6. Guía práctica de adaptación por país y por tipo de promotor
a. Consideraciones de madurez organizativa en España y Latinoamérica
b. Estandarización sin perder flexibilidad operativa
c. Checklist de selección del enfoque de gestión para cada tipología

• PMO DEL PROMOTOR: DISEÑO ORGANIZATIVO, PERSONAS Y GOBERNANZA

1. Componentes del modelo operativo de la PMO del promotor
a. Procesos, personas, herramientas, datos y gobierno
b. Servicios por ciclo de vida: predesarrollo, ejecución, cierre y post-entrega
c. Responsabilidades y límites de actuación de la PMO
2. Arquitectura de procesos end-to-end orientada al promotor
a. Flujo de decisiones, aprobaciones y evidencias mínimas
b. Interfaces con suelo, legal, compras, financiero, comercial y operaciones
c. Gestión de dependencias y puntos de control
3. Catálogo de servicios de la PMO del promotor
a. Project Controls, reporting, control de cambios, riesgos, calidad y documentación
b. Soporte a licitaciones, adjudicaciones y administración de contratos
c. Servicios de “health check”, auditoría interna y lecciones aprendidas
4. Dimensionamiento de la PMO (capacidad y carga de trabajo)
a. Ratios por número de proyectos, complejidad y fase
b. PMO central vs PMO “satélite” por proyecto o región
c. Modelo de asignación: dedicación, “pool” y soporte compartido
5. Modelo de costes de la PMO y retorno esperado
a. Coste interno/externo, curva de aprendizaje y productividad
b. Beneficios: evitación de desviaciones y mejora de decisiones
c. Métricas de ROI y “cost of control” razonable
6. Roadmap de implantación por oleadas y mejora continua
a. Mínimo viable (MVP) de PMO en 60–90 días
b. Escalado a estándares corporativos y automatización
c. Gobierno de cambios del propio sistema PMO 

1. Roles clave del promotor y del núcleo de PMO
a. Sponsor y Director/a de Promoción: responsabilidades y límites
b. Project Manager del promotor, PMO Lead y Cost Controller
c. Interacción con compras, legal, financiero, ESG, calidad y operaciones
2. Interfaces con agentes externos y terceros de control
a. Proyectistas, dirección facultativa, PM externo, constructoras y operadores
b. Subcontratistas críticos y suministradores estratégicos
c. Reglas de coordinación y comunicación formal
3. Matriz RACI por procesos críticos de la PMO del promotor
a. Planificación, presupuesto, cambios, certificaciones, riesgos y calidad
b. Aprobaciones por niveles (DOA) y segregación de funciones
c. Responsabilidad del dato: creación, validación y publicación
4. Competencias técnicas y “soft skills” necesarias
a. Planificación, control de costes, riesgos y administración contractual
b. Comunicación ejecutiva, negociación y gestión de conflictos
c. Criterio económico-financiero aplicado (CAPEX/OPEX, cash flow, contingencias)
5. Gobierno de la información: propietarios y custodios
a. Definiciones únicas de KPIs, fuentes y reglas de cálculo
b. Control de versiones, trazabilidad y ciclo de vida del dato
c. Seguridad, accesos y responsabilidades por rol
6. Plan de formación, onboarding y evaluación del desempeño
a. Itinerarios por rol y por fase del proyecto
b. Biblioteca de procedimientos y plantillas de uso obligatorio
c. Evaluación anual y plan de desarrollo profesional

1. Estructura de gobierno del promotor y foros de decisión
a. Comité de inversiones, comité de proyecto, comité de cambios y comité de riesgos
b. Reglas de escalado, urgencias y resolución rápida
c. Calendario de reuniones y entregables de PMO
2. “Stage-gates” del promotor y criterios de aprobación
a. Gate suelo, gate diseño, gate licitación, gate inicio obra, gate entrega, gate cierre
b. Criterios de entrada/salida y evidencias mínimas
c. Condiciones de aprobación: límites, reservas y acciones
3. Documentación y actas: disciplina de trazabilidad
a. Minutas, acuerdos, responsables, plazos y seguimiento
b. Evidencia documental para auditoría y financiación
c. Control de versiones y repositorio único
4. Gestión de stakeholders y comunicación del promotor
a. Socios, financiadores, administraciones, comunidad local, operadores
b. Plan de comunicación y reporting por audiencia
c. Gestión de expectativas y comunicación de riesgos
5. Gestión de incidencias (issue management) y escalados
a. Registro de incidencias (issue log), prioridad e impacto
b. Planes de acción, propietarios y verificación de cierre
c. Integración con riesgos, cambios y claims
6. Auditoría interna del gobierno y controles del sistema PMO
a. Controles preventivos y detectivos
b. Indicadores de salud del gobierno del proyecto
c. Plan de mejora y acciones correctoras

• PMO DEL PROMOTOR: PLANIFICACIÓN Y CONTROL INTEGRADO (ALCANCE, PLAZO, COSTE, RIESGO, CONTRATOS)

1. Baseline de alcance del promotor y definición de supuestos
a. Alcance funcional, técnico, normativo y de operación
b. Supuestos, exclusiones y limitaciones explícitas
c. Criterios de aceptación y entregables clave
2. EDT/WBS y diccionario de paquetes para control
a. EDT por disciplinas, fases y paquetes contratables
b. Reglas de codificación y trazabilidad
c. Relación EDT–CBS–contratos para control integrado
3. Gestión de requisitos y gobierno del diseño
a. Requisitos del inversor, operador y usuario final
b. Control de cambios de diseño con trazabilidad
c. Matriz de cumplimiento y verificación
4. Entregables por fase y control de aceptación
a. “Definition of Done” del promotor
b. Matriz de entregables por contrato
c. Handover progresivo y control de documentación final
5. Gestión de interfaces (Interface Management) del promotor
a. Urbanización, infraestructuras, edificación y operación
b. Registro de interfaces, responsables y plazos
c. Control de riesgos y cambios asociados a interfaces
6. Plan maestro de gestión del proyecto (PMP del promotor)
a. Integración de planes: plazo, coste, riesgos, calidad, compras y comunicación
b. Aprobación, distribución y control de versiones
c. Revisión periódica y mejora continua del plan 

1. Plan de hitos del promotor y dependencias externas
a. Hitos contractuales y hitos de negocio (ventas, aperturas, ocupación)
b. Dependencias: licencias, suministros, acometidas y terceros
c. Matriz de hitos críticos y responsables
2. Cronograma detallado y baseline de plazo
a. Niveles de planificación (L1–L4) según tamaño y control requerido
b. Ruta crítica, holguras, calendarios y restricciones
c. Reglas de actualización y control de calidad del cronograma
3. Medición del avance y reglas de corte
a. Curvas S, % completado y medición por hitos
b. Avance físico vs avance económico
c. Evidencias de avance y validación independiente
4. Análisis de desviaciones y previsión (forecast)
a. SPI, hitos en riesgo y “lookahead”
b. Plan de recuperación y reprogramación controlada
c. Gestión de incertidumbre y escenarios de plazo
5. Gestión de cambios de plazo y re-baselining
a. Condiciones para re-baselining y gobierno de aprobación
b. Impacto en financiación, comercialización y operación
c. Trazabilidad del cambio y comunicación a stakeholders
6. Reporting de plazo para dirección, socios y financiadores
a. Plantillas de reporte semanal y mensual
b. Narrativa: causas raíz, acciones y decisiones requeridas
c. Cuadro de mando de hitos y alertas tempranas

1. Estructura del presupuesto (CBS) y baseline de coste
a. CAPEX por partidas, paquetes y disciplinas
b. Reservas, contingencia y provisiones
c. Reglas de actualización y control de integridad del presupuesto
2. Control de compromisos, certificaciones y pagos
a. Coste planificado vs coste comprometido vs coste incurrido
b. Registro de compromisos (contratos/PO) y control de exposición
c. Certificaciones, mediciones y control de cantidades
3. Forecast y previsión a coste final (EAC)
a. CPI, tendencias y métricas de rendimiento
b. Identificación de desviaciones y causas
c. Planes de acción y seguimiento del impacto
4. Cash flow del promotor y compatibilidad con financiación
a. Curva de desembolsos y hitos de disposición
b. Escenarios: inflación, retrasos y tipos de interés
c. Reconciliación con reporting a financiadores
5. Control de cambios de coste y trazabilidad por paquete
a. Change log vinculado a CBS y a contratos
b. Impacto en margen del promotor y en pricing
c. Gestión de contingencias y uso autorizado
6. Reporting financiero del proyecto y conciliación con sistemas
a. “Cost report” mensual y “forecast pack”
b. Conciliación con contabilidad, ERP y auditoría
c. Indicadores de salud financiera del proyecto

1. Marco de riesgos del promotor aplicado a proyectos
a. Categorías: técnico, plazo, coste, legal, ESG, reputacional y mercado
b. Roles: propietario del riesgo y PMO como facilitador
c. Integración con gobierno, reporting y cambios
2. Registro de riesgos y evaluación de exposición
a. Probabilidad/impacto y mapas de calor
b. Riesgos correlacionados y acumulación por cartera
c. Calidad del registro y revisión periódica
3. Respuestas al riesgo y planes de mitigación
a. Evitar, mitigar, transferir y aceptar
b. Planes medibles con fechas de verificación
c. Riesgo residual y control de eficacia
4. Contingencias: criterios de dimensionamiento y uso
a. Contingencia por fase y disciplina
b. Reglas de uso y gobierno (quién autoriza y cómo se documenta)
c. Seguimiento de consumo de contingencia y previsión
5. Seguros, garantías y gestión de siniestros
a. Coberturas típicas y su encaje con contratos
b. Evidencias, peritaciones y trazabilidad documental
c. Aprendizaje y acciones preventivas
6. Gestión de oportunidades y optimización
a. Oportunidades técnicas, de compras y de plazo
b. Integración en control de cambios “positivo”
c. Medición del beneficio y validación del resultado

1. Estrategia de compras del promotor (procurement strategy)
a. Paquetización, lotes y calendario de compras
b. Criterios: precio, plazo, calidad, solvencia y riesgo
c. Plan de mercado y gestión de proveedores críticos
2. Modelos contractuales y reparto de riesgos
a. Precio cerrado, precios unitarios, coste reembolsable, target cost (según mercado)
b. Incentivos/penalizaciones y su reflejo en reporting
c. Cláusulas clave para control de cambios y claims
3. Licitación y evaluación técnica-económica
a. Matriz de evaluación y metodología “best value”
b. Due diligence del contratista (financiera, técnica, compliance)
c. Reglas de aclaraciones, negociación y adjudicación
4. Administración de contratos y control de obligaciones
a. Submittals, aprobaciones, instrucciones y actas
b. Gestión documental y correspondencia contractual
c. Control de plazos contractuales y entregables
5. Variaciones, reclamaciones y prevención de disputas
a. Procedimientos de notificación y plazos
b. Evidencias, cuantificación y negociación
c. Integración con el control de cambios del promotor
6. Cierre contractual y lecciones aprendidas
a. Liquidación, garantías, defectos y cierre de cuentas
b. “Claims log” final y evaluación del desempeño del contratista
c. Recomendaciones para futuras licitaciones

• PMO DEL PROMOTOR: REPORTING, DATOS, TECNOLOGÍA Y CONTROL DE GESTIÓN

1. Principios de reporting del promotor y reglas de consistencia
a. Claridad, coherencia, comparabilidad y trazabilidad
b. Un único relato: datos + decisiones
c. Calendario, corte mensual y control de versiones
2. Reporting por audiencia y gobierno de la información
a. Dirección, comité, financiadores, socios y operadores
b. Diferentes niveles de detalle y frecuencia
c. Confidencialidad, información sensible y control de acceso
3. Estructura del informe semanal y mensual del promotor
a. Estado general, KPIs, hitos, riesgos, cambios y decisiones solicitadas
b. Anexos: detalle de coste, plazo, calidad y contratos
c. Minutas y acuerdos de seguimiento
4. Alertas tempranas, semáforos y disparadores de escalado
a. Umbrales por KPI y coherencia en la interpretación
b. Acciones asociadas a cada alerta (no solo diagnóstico)
c. Seguimiento del plan de recuperación
5. Narrativa ejecutiva orientada a decisión
a. Causas raíz y opciones con impacto en coste/plazo
b. Recomendación de la PMO y del Director/a de Promoción
c. Petición de decisiones: qué, quién y cuándo
6. Calidad del dato y reconciliaciones del reporte
a. Validaciones, controles cruzados y auditoría del dato
b. Reconciliación con planificación, costes, contratos y ERP
c. Gestión de errores y prevención de recurrencia 

1. Mapa de KPIs de la PMO del promotor y definiciones únicas
a. Plazo, coste, cambios, riesgos, calidad, seguridad, ESG y contratos
b. Fórmulas, fuentes y responsables del dato
c. Umbrales, semáforos y frecuencia de actualización
2. Earned Value Management (EVM) aplicado al inmobiliario
a. Requisitos para funcionar: WBS/CBS y medición robusta
b. Interpretación práctica de SPI/CPI y limitaciones
c. Integración con forecast y decisiones de recuperación
3. KPIs específicos de cambios (Change KPIs)
a. Nº de cambios, importe acumulado, causas y responsable
b. Tiempo de ciclo de aprobación e implementación
c. Tendencias por disciplina y por contratista
4. KPIs contractuales y de compras para el promotor
a. Estado de licitaciones, adjudicaciones y compromisos
b. Claims: volumen, antigüedad y probabilidad de cierre
c. Cumplimiento de plazos de aprobación y respuesta
5. Analítica predictiva, escenarios y “stress tests”
a. Forecast de fin de obra y fin de coste
b. Escenarios: inflación, retrasos, escasez de suministros, riesgos críticos
c. Sensibilidades para financiación y rentabilidad del proyecto
6. Visualización y “data storytelling” para dirección
a. Visualizaciones útiles (sin ruido) y decisiones accionables
b. Biblioteca de gráficos estándar del promotor
c. Buenas prácticas para evitar sesgos y confusión

1. Arquitectura tecnológica de la PMO del promotor
a. Integración mínima: planificación, costes, documentación y BI
b. Criterios de selección: escalabilidad, seguridad, trazabilidad y coste total
c. Gobierno de datos: propietario, calidad y versiones
2. Entorno común de datos (CDE) y gestión documental
a. Convenciones, metadatos, estados, aprobaciones y workflows
b. Control de versiones y trazabilidad de aprobaciones
c. Permisos, auditoría y seguridad de la información
3. BIM para control del promotor (4D/5D) y reporting
a. Vinculación modelo–plazo–coste para control integrado
b. Requisitos de información del promotor y entregables BIM
c. Uso de modelos para control de cambios y detección de impactos
4. Integración con ERP, contabilidad y pagos
a. Reconciliación de compromisos, certificaciones y pagos
b. Segregación de funciones y control de accesos
c. Trazabilidad desde contrato hasta pago
5. Dashboards ejecutivos y cuadros de mando
a. Diseño: qué ver, qué no ver y por qué
b. Automatización de reportes y reducción de trabajo manual
c. Auditoría del dato y control de coherencia entre paneles
6. Ciberseguridad, privacidad y continuidad operativa
a. Riesgos digitales y mitigaciones prácticas
b. Backups, retención documental y continuidad de servicio
c. Protocolos de incidentes y comunicación

• PMO DEL PROMOTOR: CONTROL DE CAMBIOS, CLAIMS Y RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS

1. Definición y clasificación de cambios para el promotor
a. Cambios de alcance, plazo, coste, calidad, normativa y operación
b. Cambios de diseño, de contrato y de requisitos del operador
c. Cambios reactivos vs cambios proactivos (optimización)
2. Flujo completo del control de cambios (de la solicitud al cierre)
a. Solicitud (CR), registro, evaluación y recomendación
b. Aprobación por DOA y comité de cambios
c. Implementación, verificación y cierre documental
3. Baselines y “baseline management” del promotor
a. Baseline de alcance, plazo y coste, y su control integrado
b. Reglas de versionado y control de documentos
c. Re-baselining: condiciones estrictas y evidencias
4. Evaluación de impacto del cambio (metodología estándar)
a. Impacto en ruta crítica, hitos y plan de recuperación
b. Impacto en presupuesto, cash flow, riesgos y contratos
c. Impacto en permisos, comercialización, operación y ESG
5. Comité de cambios del promotor y reglas de decisión
a. Umbrales de autorización y criterios de priorización
b. Evidencias mínimas: alternativas, comparativa y recomendación
c. Condiciones de aprobación: límites, reservas y plazos
6. Reporting de cambios y control de recurrencia
a. Tablero de cambios: top 10, tendencias y focos
b. Causas raíz y acciones preventivas
c. Integración con reporting ejecutivo y comunicación a financiadores 

1. Relación entre cambios, variaciones y reclamaciones (claims)
a. Causas frecuentes: interfaces, licencias, diseño, suministros y rendimientos
b. Señales tempranas: comunicaciones, retrasos y acumulación de cambios
c. Relación con el control de cambios y el gobierno del promotor
2. Disciplina de notificación y correspondencia contractual
a. Calendario de notificaciones y control de plazos
b. Registro de correspondencia y trazabilidad de instrucciones
c. Matriz de evidencias mínimas por tipo de claim
3. Cuantificación de claims: plazo y coste
a. Análisis de causalidad, impacto y documentación
b. Métodos prácticos para ampliaciones de plazo
c. Importe: costes directos, indirectos, gastos generales y margen (según contrato)
4. Estrategia de negociación del promotor
a. Preparación, escenarios y límites (BATNA) con criterios
b. Coherencia del relato y consistencia documental
c. Acuerdos parciales, “without prejudice” y control reputacional
5. Mecanismos de resolución y selección del mejor canal
a. Negociación, mediación, adjudicación, arbitraje y tribunales
b. Criterios por jurisdicción, importe, urgencia y continuidad del proyecto
c. Gestión de riesgos legales y de ejecución durante la disputa
6. Cierre de disputas y mejora del sistema PMO
a. Actualización de estándares y plantillas para prevenir repetición
b. “Claims playbook” interno del promotor
c. Lecciones aprendidas y control de acciones

• HERRAMIENTAS PMO DEL PROMOTOR: CHECKLISTS, FORMULARIOS Y PLANTILLAS

1. Modelo de madurez de PMO del promotor y diagnóstico inicial
a. Niveles de madurez en procesos, datos, herramientas y cultura
b. Indicadores de madurez y brechas típicas
c. Plan de mejora priorizado por impacto y esfuerzo
2. Gestión del cambio organizativo para adopción de la PMO
a. Resistencias típicas y plan de comunicación interna
b. Formación, coaching y red de “champions”
c. Gobernanza de adopción y métricas de uso
3. Auditoría de PMO y control de calidad del dato
a. Revisiones periódicas y controles de coherencia
b. Prevención de sesgos y manipulación del reporting
c. Acciones correctoras y seguimiento
4. Estandarización regional España–Latinoamérica sin perder operatividad
a. Adaptación a mercados, proveedores y marcos locales
b. Gestión de divisas, inflación y riesgo país en reporting
c. Biblioteca común de plantillas y excepciones justificadas
5. PMO como ventaja competitiva del promotor
a. Impacto en reputación, acceso a financiación y alianzas
b. Industrialización de procesos y escalabilidad de cartera
c. Mejora de márgenes por control de cambios y decisiones tempranas
6. Plan anual de actualización de estándares, plantillas y checklists
a. Incorporación de lecciones aprendidas y cambios del mercado
b. Gobierno de versiones y comunicación interna
c. Calendario de revisión y responsables por paquete documental 

CHECKLIST 1. Implantación de la PMO del promotor (MVP 90 días)
Sección 1. Roles, procesos, calendario de reporting y foros de gobierno
Sección 2. Setup de repositorios, permisos, nomenclaturas y control de versiones
Sección 3. Definiciones de KPIs, fuentes y validaciones
CHECKLIST 2. Stage-gates del promotor (suelo, diseño, licitación, inicio de obra, entrega, cierre)
Sección 1. Identificación del proyecto y gobierno del gate
Sección 2. Gate suelo
Sección 3. Gate diseño
Sección 4. Gate licitación
Sección 5. Gate inicio de obra
Sección 6. Gate entrega y gate cierre
CHECKLIST 3. Control de plazos y medición de avance (calidad del cronograma, reglas de medición, corte mensual, SPI y recuperación)
Sección 1. Calidad del cronograma y coherencia con hitos contractuales
Sección 2. Reglas de medición, evidencias y validación
Sección 3. Corte mensual, SPI y plan de recuperación
CHECKLIST 4. Control de costes y forecast (presupuesto, compromisos, certificaciones, reconciliaciones, EAC, CPI y contingencias)
Sección 1. Integridad del presupuesto y del registro de compromisos
Sección 2. Certificaciones, control de cantidades y reconciliaciones
Sección 3. EAC, CPI, contingencias y acciones correctoras
CHECKLIST 5. Riesgos, calidad, seguridad y ESG (registro de riesgos, mitigación, plan de calidad/HSE y evidencias ESG)
Sección 1. Registro de riesgos completo y planes de mitigación verificables
Sección 2. Plan de calidad, HSE y controles de obra
Sección 3. Evidencias ESG por fase y reporting asociado
CHECKLIST 6. Reporting ejecutivo y de financiadores (pack mensual, coherencias cruzadas y narrativa de decisiones)
Sección 1. Contenido mínimo del pack mensual y anexos obligatorios
Sección 2. Coherencia entre plazo, coste, cambios, riesgos y contratos
Sección 3. Narrativa de decisiones (qué se pide, por qué y con qué impacto)

FORMULARIO 1. Solicitud de cambio (Change Request) del promotor
Sección 1. Datos generales del cambio
Sección 2. Descripción, causa, urgencia y clasificación del cambio
Sección 3. Referencias a contrato, requisitos y documentación afectada
Sección 4. Propuesta inicial y alternativas
FORMULARIO 2. Evaluación de impacto del cambio (impact assessment) del promotor
Sección 1. Identificación del cambio y alcance de la evaluación
Sección 2. Impacto en plazo (ruta crítica, hitos y recuperación)
Sección 3. Impacto en coste (CBS, cash flow y contingencia)
Sección 4. Impacto en riesgos, calidad, operación y ESG
FORMULARIO 3. Acta del comité de cambios y decisión DOA (registro trazable)
Sección 1. Datos de la sesión y alcance
Sección 2. Asistentes, quórum y roles
Sección 3. Decisión DOA, justificación y resultado
Sección 4. Condiciones, responsables, plazos y acciones post-decisión
Sección 5. Evidencias adjuntas y control de versiones
FORMULARIO 4. Orden de cambio / instrucción formal de implementación (OC)
Sección 1. Identificación de la orden de cambio y alcance aprobado
Sección 2. Medición, límites y condiciones comerciales
Sección 3. Documentos y planos afectados (estado y versión)
Sección 4. Procedimiento de verificación, aceptación y cierre
FORMULARIO 5. Registro de cambios (Change Log) y trazabilidad a baselines
Sección 1. Identificación del registro y reglas de gobierno
Sección 2. Campos mínimos del change log (definición aplicada)
Sección 3. Extracto del registro (entradas ficticias completas y trazables)
Sección 4. Control de duplicidades y consistencia de datos
Sección 5. Reporting automático de tendencias y top cambios
FORMULARIO 6. Cierre de cambio y verificación de resultados (Change Closure)
Sección 1. Identificación y estado final
Sección 2. Confirmación de implementación y evidencia de aceptación
Sección 3. Impacto real vs impacto estimado (plazo y coste)
Sección 4. Lecciones aprendidas y acciones preventivas

FORMULARIO 1. Plantilla maestra del Charter de PMO del promotor y Plan de Gobierno
Sección 1. Identificación y propósito del Charter
Sección 2. Objetivos, alcance y límites de actuación
Sección 3. Roles, responsabilidades y KPIs (a quién sirve la PMO)
Sección 4. Calendario de reporting, cortes y entregables
Sección 5. Reglas de decisión, escalados y control documental
Sección 6. Acuerdos de nivel de servicio (SLA) y responsabilidades
FORMULARIO 2. Plantillas maestras de planificación (EDT/WBS, diccionario y plan maestro)
Sección 1. Datos generales del plan y baseline
Sección 2. Estructura EDT/WBS (codificación, niveles y entregables)
Sección 3. Diccionario de paquetes (WBS Dictionary) con campos mínimos
Sección 4. Matriz de interfaces y control de dependencias
Sección 5. Reglas de baseline y actualización (baseline management)
FORMULARIO 3. Plantillas maestras de costes (CBS, compromisos y cost report)
Sección 1. Datos generales del control de costes
Sección 2. Estructura CBS estándar (extracto aplicable)
Sección 3. Registro de compromisos (contracts/PO) y control de exposición
Sección 4. Certificaciones, pagos y reconciliación con ERP
Sección 5. Forecast (EAC) y control de contingencias
FORMULARIO 4. Plantillas de riesgos e incidencias (Risk Register e Issue Log)
Sección 1. Datos generales y reglas de calidad del dato
Sección 2. Risk Register (extracto con campos mínimos)
Sección 3. Issue Log (extracto con cierre trazable)
Sección 4. Escalado y cierre con evidencias
FORMULARIO 5. Plantillas de administración contractual (documental)
Sección 1. Datos del contrato y reglas generales
Sección 2. Registro de correspondencia (Correspondence Log)
Sección 3. Registro de submittals y aprobaciones (Submittal Log)
Sección 4. Registro de instrucciones, actas y acuerdos (Instruction & Minutes Log)
Sección 5. Registro de claims, evidencias y seguimiento (Claims Log)
FORMULARIO 6. Plantillas de cierre, handover y lecciones aprendidas
Sección 1. Datos generales de cierre y entrega
Sección 2. Checklist de entrega, defectos, garantías y documentación final (extracto completo)
Sección 3. Informe de cierre de proyecto con KPIs y resultados
Sección 4. Banco de lecciones aprendidas y acciones para futuros proyectos

• PRÁCTICA DEL PMO DEL PROMOTOR

1. Supuesto práctico: retraso por licencias y reprogramación con control de cambios
a. Identificación temprana, comité de cambios y re-baseline controlado
b. Impacto en financiación y en hitos de negocio
c. Medidas de mitigación y lecciones aprendidas
2. Supuesto práctico: inflación de materiales y crisis de suministros
a. Ajustes de compras, contingencias y renegociación
b. Actualización de forecast y cash flow del promotor
c. Comunicación a inversores y decisiones de alcance
3. Supuesto práctico: cambios del operador en fase avanzada (hotel/retail/logística)
a. Gobierno de requisitos y control de cambios de diseño
b. Impactos en plazo, coste y apertura/operación
c. Prevención de claims y acuerdo documentado
4. Supuesto práctico: desarrollo multi-fase y multi-uso con interfaces complejas
a. Priorización de fases y coordinación de contratistas
b. Reporting por programa y por proyecto con semáforos coherentes
c. Control de interfaces y reducción de retrabajos
5. Supuesto práctico: disputa por variaciones y estrategia de negociación
a. Evidencias, cuantificación y preparación de la negociación
b. Canal de resolución seleccionado y continuidad de obra
c. Cierre y actualización del playbook del promotor
6. Supuesto práctico: implantación de PMO en promotor mediano (MVP y escalado)
a. Roadmap 90 días, quick wins y métricas
b. Estandarización de reporting y control de cambios
c. Plan de madurez y automatización progresiva

Caso práctico 1. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Puesta en marcha de un reporting básico y un control de cambios mínimo viable en un proyecto residencial.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Implantación de un “MVP de PMO del promotor” en 60–90 días (alcance mínimo, reglas claras y disciplina de datos)
2. Baseline integrado: WBS/EDT + CBS (presupuesto) + cronograma (L2/L3) con reglas de actualización
3. Diseño de un “pack” ejecutivo mensual único (dirección, banco, socios) con narrativa orientada a decisión
4. Control de cambios end-to-end con DOA (matriz de autorizaciones) y registro único (change log)
5. Reconciliación mensual coste–planificación–contratos–contabilidad (una sola verdad del dato)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 2. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Priorización de una cartera de tres inversiones con cuadro de mando común y reglas de decisión por importes.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Implantación de gobernanza de cartera con comités, calendario, “gates” y matriz DOA común
2. Normalización de KPIs y definiciones únicas (plazo, coste, cambios, riesgos) para comparabilidad España–Latinoamérica
3. “Portfolio pack” mensual consolidado con reconciliación financiera y visión de exposición agregada
4. Gestión proactiva de capacidad y conflictos de recursos (plan de demanda PMO, compras y proveedores críticos)
5. Stress test de cartera (inflación, retrasos y cambios del operador) y plan de contingencias con reglas de uso
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 3. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Retraso por licencias y reprogramación con re-baseline controlado y comunicación a financiadores.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación de un “protocolo de gestión de dependencias externas” (licencias) con escenarios, evidencias y plan de mitigación
2. Plan de reprogramación “sin re-baseline” (recuperación) mediante resecuenciación, paquetes habilitadores y Last Planner simplificado
3. Control de cambios end-to-end para la modificación exigida por la administración (cambio normativo/funcional), con evaluación estándar de impacto y DOA
4. Re-baseline controlado (solo si se cumple condición estricta) con trazabilidad y comunicación formal a banco y socio
5. Plan de comunicación y gestión de stakeholders (administración, financiadores, socio, equipo técnico) con mensajes y tiempos definidos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 4. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Crisis de suministros e inflación de materiales con actualización de forecast, gestión de contingencias y prevención de claims.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación de un “stress test” de coste y plazo con escenarios de inflación y suministro, integrado en el reporting ejecutivo
2. Replanteamiento de la estrategia de compras (procurement) para proteger plazo: compras tempranas, doble aprovisionamiento y cláusulas de validez con límites
3. Control de cambios reforzado: clasificación de variaciones por causa (mercado vs alcance) y DOA con límites por contingencia y por impacto en hitos
4. Actualización del forecast (EAC) y reconciliación mensual con contabilidad, compromisos y cronograma para mantener “una sola verdad”
5. “Claims discipline”: correspondencia contractual, plazos de notificación, matriz de evidencias y estrategia de negociación para evitar disputa
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 5. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Cambios del operador en fase avanzada con gobierno de requisitos, evaluación 4D/5D y acuerdo documentado para evitar claims.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Establecimiento inmediato de un gobierno de requisitos del operador con trazabilidad (matriz de requisitos y “freeze” controlado)
2. Activación del control de cambios end-to-end con evaluación estándar 4D/5D y alternativas comparadas
3. Comité de cambios extraordinario con DOA reforzado y condiciones de aprobación (límites, plazos y evidencia)
4. Administración contractual y prevención de claims: correspondencia, notificaciones, orden formal y acuerdo de variación con la constructora
5. Comunicación a financiadores y socio con relato único: impacto, mitigación, decisiones y protección de covenants
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 6. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Implantación de una PMO en un promotor mediano con MVP de 90 días, estandarización de datos y escalado progresivo.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definición del modelo operativo objetivo (Target Operating Model) y lanzamiento de un MVP de PMO en 90 días
2. Catálogo de servicios de PMO y límites de actuación (qué hace y qué no hace)
3. Estandarización del reporting: “pack” mensual único, narrativa ejecutiva y semáforos coherentes
4. Control de cambios end-to-end con DOA corporativa y disciplina de “no ejecución sin orden”
5. Reconciliación mensual y calidad del dato: una sola verdad entre obra, compras y contabilidad
6. Plan de adopción y gestión del cambio: formación por roles, quick wins y métricas de uso
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 7. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Desarrollo multi-fase y multi-uso con interfaces complejas y reporting por programa con semáforos coherentes.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Implantación de una gestión de interfaces (Interface Management) del promotor con registro único y responsables
2. Definición de baselines por programa y reglas de “baseline management” con versionado estricto
3. Reporting por programa: “portfolio/program pack” con semáforos coherentes y narrativa de decisiones
4. Control de cambios transversal del programa con clasificación por interfaz y DOA por impacto en hitos
5. Plan de mitigación operativa: “freeze” de decisiones de interfaz, ventanas de ejecución y puesta en servicio por sectores
6. Prevención de claims: disciplina de correspondencia, acuerdos parciales y paquete de evidencias por interfaz
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 8. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Disputa por variaciones acumuladas y estrategia de negociación basada en evidencias para evitar arbitraje.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. “Claims triage” inmediato y congelación de instrucciones informales: ordenar el caso antes de negociar
2. Auditoría de evidencia y control de versiones: construir un “dossier” defendible (PMO + legal + técnico)
3. Cuantificación estructurada del claim: separar coste directo, indirecto, plazo y concurrencia
4. Estrategia de negociación (BATNA), acuerdos parciales y “sin perjuicio”: proteger plazo y continuidad
5. Plan de recuperación y reprogramación controlada: convertir la negociación en un plan operativo con hitos verificables
6. Reporting a banco y socio: relato único, transparente y orientado a decisiones
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 9. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Inconsistencias de datos en reporting y riesgo de incumplimiento de covenants con plan de saneamiento, auditabilidad y control de cambios del reporte.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Gobierno del dato y diccionario único de KPIs (fuentes, reglas de cálculo, responsables y control de versiones)
2. Reconciliación mensual obligatoria: coste comprometido, coste certificado, coste pagado y trazabilidad a CBS y contratos
3. Validación independiente del avance y coherencia plazo–coste: reglas de medición, evidencias y calibración de EVM (SPI/CPI)
4. Control de cambios aplicado al reporting: cambios de baseline, cambios de forecast y correcciones con trazabilidad y DOA
5. Plan de saneamiento en 60 días con comunicación a banco e inversor: transparencia, escenarios y medidas de control
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 10. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Integración fallida de BIM 4D/5D, CDE y ERP con decisiones basadas en datos inconsistentes y plan de reconducción con gobierno del dato y control de cambios digital.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. “Stop & Fix” controlado: congelación temporal del uso decisorio de dashboards y restablecimiento de la “fuente de verdad”
2. Gobierno de datos WBS–CBS–BIM: diccionario, codificación única y reglas de vinculación 4D/5D
3. Control de versiones y estados del CDE: disciplina de aprobación, trazabilidad y segregación de funciones
4. Reconciliación ERP–cost report–5D y “puente” de compromisos: evitar dobles contabilidades y partidas huérfanas
5. Control de cambios digital end-to-end: Change Request con impacto 4D/5D y “cierre de cambio” con evidencia
6. Plan de ciberseguridad y accesos del CDE: permisos mínimos, auditoría y continuidad operativa
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 11. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Requisitos ESG y seguridad contra incendios sobrevenidos con impacto en financiación verde y decisión de alcance mediante control de cambios y re-baselining limitado.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Clasificación del paquete en Change Requests separadas con matriz de obligatoriedad (financiación, seguridad, operación) y “release plan”
2. Evaluación estándar 4D/5D del cambio con alternativas comparadas y recomendación de PMO
3. Comité de cambios extraordinario con DOA reforzado y condiciones de aprobación (límites, evidencias y plazos)
4. Estrategia de compras y negociación con contratistas: asegurar suministro, minimizar impacto y contener claims
5. Gestión de financiación y reporting externo: cuantificar el efecto del tipo de interés y proteger covenants
6. Re-baselining limitado y controlado: solo si se cumplen criterios estrictos y con plan de recuperación
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 12. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Inflación, divisas y restricciones de suministro en un proyecto internacional con riesgo de descuadre del cash flow y necesidad de control de cambios de cartera.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación de un “war room” PMO con gobierno reforzado y decisiones rápidas (issue management + escalado)
2. Control de cambios end-to-end específico para inflación, anticipos y variaciones de suministro (CR con evaluación 4D/5D y cash flow)
3. Estrategia de compras y cobertura operativa: asegurar suministro crítico sin perder control (early procurement con condiciones)
4. Reforecast integral y stress test (inflación + plazo + tipo de interés) con escenarios y decisiones de alcance
5. Gestión de claims y prevención de disputas: evidencias, notificaciones y acuerdos parciales vinculados a cambios
6. Reporting a banco, socio y arrendatario: relato único con decisiones y protección de confianza
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 13. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Implantación de una PMO en 90 días en un promotor mediano con resistencia interna, quick wins y gobierno de cambios para estandarizar reporting y decisiones.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diseño del MVP de PMO (90 días): alcance mínimo, catálogo de servicios y reglas de juego
2. Quick wins en 30 días: pack ejecutivo estándar, semáforos y decisiones requeridas
3. Control de cambios end-to-end con DOA y comité de cambios: cortar la informalidad
4. Disciplina de datos y reconciliación mínima: coherencia entre coste comprometido, certificado y pagado
5. Gestión del cambio organizativo: abordar resistencias, incentivos y “líderes de adopción”
6. Roadmap de mejora (día 90–180): consolidación, automatización y auditoría interna
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 14. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Repriorización de un programa multi-fase y multi-uso con interfaces críticas y riesgo de ruptura de covenants por cambios de permisos, mercado y capacidades de ejecución.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Reconfiguración del gobierno del programa: “gates” reforzados, comité de cambios de programa y disciplina de decisiones
2. Gestión de interfaces (Interface Management) con registro único, responsables y trazabilidad a cambios
3. Reforecast y repriorización por escenarios (program-level): CAPEX, plazo, covenants y capacidad de ejecución
4. Control de cambios a nivel programa: change log jerárquico por fase y por interfaz, con DOA y baselines vinculadas
5. Estrategia contractual y de compras: paquetización, compras anticipadas condicionadas y prevención de claims en solapes
6. Reporting a financiadores y socios: relato único del programa con decisiones, umbrales y plan de mitigación
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 15. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Disputa por variaciones y reclamaciones en obra con evidencia insuficiente y necesidad de “claims playbook” integrado al control de cambios del promotor.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación de un “claims task force” PMO con registro único, congelación de comunicaciones y plan de respuesta en 30 días
2. Descomposición del claim global en eventos trazables (event-based claim): matriz evento–evidencia–impacto
3. Análisis de plazo con enfoque de causalidad: ruta crítica, ventanas y concurrencia (sin aceptar extensiones genéricas)
4. Cuantificación de costes: directos, indirectos y márgenes con metodología y límites (y separación de aceleración)
5. Integración con control de cambios del promotor: regularización de instrucciones y cierre documental con DOA
6. Implementación de un “Claims Playbook” PMO y controles preventivos: correspondencia, plazos y evidencias mínimas
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 16. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Cambios del operador en fase avanzada que amenazan la apertura de un hotel y obligan a un control de requisitos, cambios y commissioning con trazabilidad contractual.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. “Freeze” de requisitos y creación de un baseline de requisitos del operador (requirements baseline) con trazabilidad
2. Control de cambios end-to-end específico para cambios de operador: CR desglosadas, alternativas y evaluación 4D/5D
3. Plan de commissioning y pruebas integradas como “camino crítico” de apertura, con calendario de evidencias y responsables
4. Estrategia de compras y aseguramiento de suministro para IT/cerraduras/controles: compras anticipadas con condiciones y compatibilidad
5. Negociación promotor–operador: reparto de costes, calendario de decisiones y cláusula de estabilidad de requisitos
6. Gestión de claims y acuerdos parciales con contratistas: órdenes formales, límites y renuncia parcial a reclamaciones asociadas
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 17. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Integración fallida de datos entre planificación, costes y ERP que provoca reporting inconsistente a financiadores y obliga a implantar gobierno del dato, reconciliaciones y trazabilidad de cambios.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definición corporativa de KPIs y diccionario de datos (single source of truth) con responsables del dato
2. Reconciliación mensual obligatoria (PMO–ERP–contratos) con tolerancias y plan de cierre de discrepancias
3. Normalización de la codificación WBS/CBS y mapeo obligatorio contrato–CBS–CR
4. Gobierno del CDE y control de versiones: evidencias mínimas para publicar datos “audit-ready”
5. Control de cambios integrado con ERP: del CR aprobado al impacto en compromisos y pagos (sin “cambios fantasmas”)
6. Plan de estabilización en 60 días: congelación de dashboards, corrección de datos maestros y relanzamiento controlado
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 18. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Incidente de ciberseguridad en el entorno común de datos que paraliza el reporting y compromete la trazabilidad documental de cambios y certificaciones.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación del protocolo de incidentes y comité de crisis PMO (gobierno, decisiones y comunicación)
2. Continuidad operativa: repositorio de emergencia, control de versiones y “freeze” temporal de cambios no críticos
3. Recuperación técnica con objetivos RTO/RPO y verificación de backups (no solo “restaurar”, sino restaurar bien)
4. Reconstrucción de trazabilidad de cambios y certificaciones: “audit pack” extraordinario y reconciliación reforzada
5. Endurecimiento de seguridad y gobierno de accesos: MFA, mínimo privilegio, cuentas nominales y auditoría
6. Plan de comunicación y gestión reputacional con financiadores, inversor y contratistas (relato único y decisiones)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 19. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Implantación de Earned Value Management en un promotor multi-país con medición de avance inconsistente y riesgo de decisiones erróneas por SPI/CPI mal interpretados.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Rediseño de WBS/CBS y diccionario de paquetes: controlable, contratables y medibles
2. Estándar corporativo de medición del EV: métodos permitidos, evidencias y auditoría de avance
3. Calidad del cronograma y reglas de corte: PV defendible y coherente con la lógica de ejecución
4. Integración de cambios en EVM: baseline management, re-baselining controlado y trazabilidad
5. Formación ejecutiva y guía de interpretación: decisiones basadas en KPI con contexto (hitos, ruta crítica, riesgos)
6. Piloto controlado y escalado por oleadas: madurar antes de extender a toda la cartera
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 20. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Programa de expansión regional con inflación alta y riesgo país que obliga a estandarizar reporting España–Latinoamérica sin perder operatividad ni comparabilidad de rentabilidad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Estándar regional de reporting con arquitectura “núcleo común + capa local” (sin perder comparabilidad)
2. Regla corporativa de tipos de cambio y conversión: consistencia financiera y trazabilidad
3. Marco de inflación e indexación: escenarios, contingencias y reglas de renegociación
4. Estandarización de control de cambios y registro de riesgos: cierre de brechas de madurez
5. Portfolio stress tests y priorización dinámica: asignación de capital por riesgo, capacidad y retorno
6. Roadmap de madurez España–Latinoamérica: adopción por oleadas y “champions” locales
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 21. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Retraso por licencias que obliga a reprogramar la ejecución y a activar un control de cambios riguroso para proteger la financiación y los hitos de negocio.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Identificación temprana y gestión de incidencias (issue management) con “gatillos” de escalado y ownership claro
2. Plan de recuperación de plazo mediante reprogramación controlada (escenarios, ruta crítica y medidas de mitigación)
3. Control de cambios formal (CR mayor) con DOA, baselines y trazabilidad documental
4. Estrategia de compras y licitación adaptada al retraso: “mantener mercado caliente” sin comprometerse a claims
5. Gestión de financiación: actualización de cash flow, narrativa a financiadores e instrumentos puente
6. Refuerzo de la gestión documental y de versiones (CDE) para evitar “subsanaciones infinitas”
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 22. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Inflación de materiales y crisis de suministros que obligan a reconfigurar compras, contingencias y alcance para proteger el margen y la financiación.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación de un “Inflation & Supply Taskforce” y crisis pack semanal con foco en ruta crítica de suministros
2. Re-paquetización de compras y estrategia dual: asegurar capacidad crítica y proteger precio mediante condiciones
3. Control de cambios específico para inflación/suministros: CR por paquete, alternativas y decisión por valor (coste total + plazo)
4. Protección del hito de puesta en operación: plan de recuperación basado en commissioning y “prioridad de sistemas”
5. Actualización de forecast (EAC) y cash flow con escenarios, y comunicación estructurada a financiadores e inversor
6. Gestión contractual y prevención de claims: disciplina de notificación, acuerdos parciales y reparto de riesgos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 23. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Cambios del operador en fase avanzada que obligan a gobernar requisitos, rediseñar con trazabilidad y prevenir claims para proteger la fecha de apertura.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Baseline de requisitos del operador y “matriz de trazabilidad” (RTM) con control de versiones
2. Clasificación de cambios y enfoque “apertura primero”: críticos, negociables y diferibles
3. Evaluación de impacto 4D/5D por alternativa (coste total, plazo, riesgos y claims)
4. Control de cambios end-to-end: CR, DOA, orden formal y modificación contractual con trazabilidad a baselines
5. Estrategia de prevención de claims: notificaciones, evidencias, acuerdos parciales y enfoque de “sin sorpresas”
6. Comunicación a financiadores e inversor: narrativa orientada a decisión y protección de covenants
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 24. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Disputa por variaciones y reclamación del contratista que exige una estrategia de negociación basada en evidencias, cuantificación y selección del canal de resolución sin detener la obra.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación del “Claims Playbook” del promotor: equipo, calendario y disciplina de evidencias
2. Triage del claim: admisibilidad, duplicidades y mapa de “hechos vs. alegaciones”
3. Cuantificación robusta de coste y plazo: método, causalidad y ventanas de impacto
4. Estrategia de negociación del promotor: BATNA, acuerdos parciales y “without prejudice”
5. Selección del canal de resolución y continuidad: mediación/adjudicación técnica vs arbitraje
6. Integración en PMO: actualización de change log, riesgos, forecast y reporting a financiadores
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 25. "PMO DEL PROMOTOR: OFICINA DE PROYECTOS, REPORTING Y CONTROL DE CAMBIOS." Implantación de una PMO en un promotor mediano con enfoque mínimo viable en 90 días y escalado progresivo hacia control integrado, automatización de reporting y madurez regional.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diseño del MVP de PMO (90 días): foco en control de cambios, reporting y “mínimos no negociables”
2. Gobernanza y DOA: comités, reglas de escalado y disciplina de actas
3. Control de cambios end-to-end: CR, evaluación de impacto 4D/5D y cierre documental
4. Reporting estándar: pack mensual con narrativa orientada a decisión y reconciliaciones mínimas
5. CDE “ligero” y disciplina documental: nomenclatura, permisos y control de versiones (sin sobredimensionar)
6. Personas y adopción: roles mínimos, onboarding y “champions” por proyecto
7. Escalado tras el MVP (90–180–360 días): integración ERP/BI, automatización y madurez regional
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas