PARTE PRIMERA.

FUNDAMENTOS DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO

DISEÑO DEL PLAN MAESTRO Y DEL MIX DE USOS EN DESARROLLOS MULTI-FASE

FASEADO AVANZADO Y GESTIÓN OPERATIVA DEL DESARROLLO

ESTRATEGIA DE CARTERA, VEHÍCULOS Y FINANCIACIÓN EN PLANES MAESTROS MULTI-FASE

KPIs, HERRAMIENTAS DIGITALES Y GESTIÓN DEL RIESGO

PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO. CHECKLISTS Y FORMULARIOS.

PRÁCTICA DE PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO

En la última década, la promoción inmobiliaria ha dejado de ser un ejercicio lineal para convertirse en una disciplina estratégica, profundamente condicionada por el ciclo económico, la presión regulatoria, la sensibilidad social y la competencia entre ciudades y barrios. En este contexto, los planes maestros multi-fase y multi-uso ya no son solo un desafío urbanístico o financiero: son, ante todo, un reto de posicionamiento, relato y marketing estratégico del ámbito, del producto y del propio promotor.

Muchos proyectos ambiciosos, técnicamente bien planteados, fracasan o se quedan a medio camino por no saber leer a tiempo la demanda, no adaptar el mix de usos a las nuevas pautas de consumo, no secuenciar bien las fases o no construir una narrativa convincente para clientes finales, banca e inversores. El resultado suele ser el mismo: ventas lentas, tensiones de tesorería, renegociaciones a la defensiva y una pérdida de confianza en la capacidad del promotor para conducir el proyecto hasta el final. Esta guía nace precisamente para dar respuesta a esa necesidad: dotar al profesional de un marco operativo y de marketing avanzado para diseñar, comunicar y ejecutar planes maestros multi-fase y multi-uso que funcionen en el mercado real.

Esta guía práctica sobre “Promoción inmobiliaria multi-fase y multi-uso: planes maestros y faseado avanzado” está concebida como una herramienta de trabajo para promotores, directores de suelo, responsables de desarrollo de negocio, equipos de planificación, consultores, inversores y técnicos que participan en grandes desarrollos en España y Latinoamérica. A lo largo de sus partes se abordan los fundamentos de la promoción multi-fase, el diseño del plan maestro y del mix de usos, el faseado operativo, la estrategia de cartera y financiación, el diseño de KPIs, el papel de las herramientas digitales, la gestión de riesgos y, sobre todo, la puesta en práctica mediante formularios, checklists y casos reales extensamente desarrollados.

El lector encontrará capítulos dedicados a la naturaleza y gobernanza de los planes maestros, al diseño físico y funcional del ámbito, a la programación del mix de usos según demanda y absorción, al alineamiento entre estrategia corporativa y pipeline de proyectos (hold, build-to-sell, build-to-rent), a los vehículos de inversión y alianzas con fondos, así como a la bancabilidad de cada fase. Complementariamente, una parte central de la guía se dedica a los KPIs comerciales y financieros, a los cuadros de mando y al reporting, mientras que otra proporciona modelos prácticos de checklists y formularios listos para adaptar e integrar en los procesos internos del promotor. Todo ello se cierra con una batería de casos prácticos avanzados que ilustran ajusten de faseado, reprogramaciones por cambios de mercado, reposicionamiento de producto y decisiones críticas de estrategia de cartera y marketing.

Para el profesional del sector, esta guía no solo aporta teoría o lenguaje técnico, sino un conjunto de herramientas concretas para mejorar su capacidad de diseñar y vender el plan maestro, fase a fase. Le ayudará a transformar la lectura del territorio y del planeamiento en propuestas de producto comprensibles y atractivas para el mercado; a definir de forma más fina el mix de usos y el calendario de lanzamientos; a ajustar su estrategia de precios, rentas y condiciones comerciales según la evolución de la demanda y del tipo de interés; y a construir un relato sólido de proyecto que pueda presentarse con solvencia ante comités internos, inversores, banca y administración.

Los beneficios tangibles incluyen una mejor planificación del pipeline comercial, una reducción de errores en el lanzamiento de fases, una mayor alineación entre marketing, equipo técnico y área financiera, y una mejora en la calidad del reporting a socios e inversores. Entre los beneficios intangibles, destaca la profesionalización del discurso del promotor, la capacidad de anticiparse a objeciones del mercado, la generación de confianza en la ejecución a largo plazo y la posibilidad de utilizar los casos prácticos y formularios como base de formación interna para equipos comerciales y de desarrollo de negocio.

Adquirir esta guía es, en realidad, invertir en un marco de trabajo que permite conectar las decisiones técnicas y financieras con una estrategia de marketing coherente del ámbito, del producto y de la marca del promotor. En un entorno en el que los errores de faseado o de posicionamiento se pagan muy caros, disponer de un manual que integra visión estratégica, metodología operativa y ejemplos detallados supone una ventaja competitiva clara frente a otros actores menos estructurados.

Si su objetivo es elevar el nivel de sus planes maestros, mejorar la respuesta del mercado a cada fase y reforzar la confianza de sus socios financieros y comerciales, esta guía práctica puede convertirse en un aliado diario. Le ofrece un lenguaje compartido para alinear equipos, criterios claros para priorizar decisiones y herramientas concretas para pasar de la reflexión a la acción.

En un sector cada vez más exigente, donde la complejidad de los proyectos crece y la tolerancia al error disminuye, estar actualizado y disponer de metodologías contrastadas ya no es una opción, sino una condición para competir. Esta guía le invita a dar un paso más en esa dirección: estructurar mejor sus decisiones, comunicar mejor sus proyectos y gestionar con más seguridad cada fase de su plan maestro. El siguiente movimiento está en su mano: convertir ese conocimiento en la base de una promoción multi-fase y multi-uso más sólida, más rentable y mejor percibida por el mercado. 
 

• FUNDAMENTOS DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO

1. Concepto de promoción inmobiliaria multi-fase y multi-uso
a. Diferencia frente a la promoción inmobiliaria tradicional por fases
b. Alcance territorial y temporal de los planes maestros multi-fase
c. Tipologías de ámbitos: expansión urbana, regeneración y reconversión
2. La lógica económica de los planes maestros multi-fase
a. Creación de valor a largo plazo y gestión del ciclo inmobiliario
b. Relación entre coste de urbanización, verticalización y monetización de activos
c. Riesgos específicos y palancas de mitigación en desarrollos multi-uso
3. Marcos urbanos y de ordenación aplicables en España y Latinoamérica (enfoque general)
a. Figuras habituales de planeamiento y ordenación del territorio
b. Mecanismos de reparto de cargas y beneficios entre propietarios y promotores
c. Esquemas básicos de colaboración público-privada en grandes desarrollos
4. Usos inmobiliarios en clave multi-uso dentro del plan maestro
a. Residencial: venta, alquiler y modelos intermedios
b. Usos terciarios: oficinas, retail, logística de última milla y hotelero
c. Dotacionales, equipamientos y espacios públicos como generadores de valor
5. Estrategia corporativa y promoción inmobiliaria multi-fase
a. Promotora de proyecto frente a promotora gestora de cartera
b. Integración de promoción, inversión y gestión de activos inmobiliarios
c. Rol de la promotora como orquestadora del plan maestro multi-uso
6. Posicionamiento de la guía dentro de la biblioteca profesional del lector
a. Relación con la guía de promoción inmobiliaria por fases
b. Conexión con la guía de estrategia de cartera y rotación de activos
c. Objetivos y alcance de esta guía práctica internacional España–Latinoamérica 

1. Mapa de agentes en la promoción inmobiliaria multi-fase y multi-uso
a. Propietarios de suelo, promotores líderes y promotores asociados
b. Ayuntamientos, administraciones supralocales y organismos reguladores
c. Fondos, bancos, operadores y gestores de activos
2. Modelos de gobernanza del plan maestro multi-fase
a. Órganos de decisión, comités técnicos y comités de inversión
b. Reglas de juego entre promotores, inversores y administración
c. Mecanismos de resolución de conflictos y alineamiento de intereses
3. Acuerdos marco y contratos clave para la colaboración multi-uso
a. Memorandos de entendimiento y acuerdos de desarrollo conjunto
b. Contratos de promoción delegada, gestión y servicios comunes
c. Códigos de diseño, manuales de imagen urbana y estándares técnicos
4. Distribución de riesgos y responsabilidades entre agentes
a. Riesgos urbanísticos, de infraestructura y de mercado
b. Riesgos de construcción, plazos, costes y calidad
c. Riesgos de operación, demanda y rotación de activos
5. Mecanismos de coordinación interinstitucional
a. Mesas de seguimiento urbanístico y técnico
b. Coordinación con compañías de servicios urbanos e infraestructuras
c. Participación ciudadana y gestión de expectativas sociales
6. Buenas prácticas internacionales de gobernanza en planes maestros
a. Experiencias relevantes en España
b. Experiencias relevantes en Latinoamérica
c. Elementos comunes de éxito y fallos frecuentes de diseño institucional

• DISEÑO DEL PLAN MAESTRO Y DEL MIX DE USOS EN DESARROLLOS MULTI-FASE

1. Del territorio al plan maestro: lectura previa del ámbito
a. Condicionantes físicos, ambientales y de movilidad
b. Preexistencias edificatorias, industriales y de infraestructuras
c. Oportunidades y restricciones para la promoción multi-fase
2. Ordenación general y jerarquía de espacios
a. Estructura viaria, nodos y conectividad interna–externa
b. Ubicación estratégica de equipamientos y espacios públicos
c. Corredores verdes, ejes comerciales y centralidades
3. Parcelación, sub-ámbitos y unidades de actuación multi-fase
a. Criterios para dividir el ámbito en sectores y subsectores
b. Relación entre unidades de actuación y fases de urbanización
c. Articulación entre ámbitos para evitar “islas” y vacíos urbanos
4. Coherencia entre ordenación física y modelo de negocio
a. Relación entre densidades, alturas y viabilidad económica
b. Concepto de producto inmobiliario desde el plan maestro
c. Flexibilidad para adaptar usos sin romper la lógica del conjunto
5. Calidad urbana y valor de largo plazo del plan maestro
a. Diseño del espacio público como activo de la promoción
b. Imagen urbana, identidad y percepción del nuevo barrio
c. Mitigación de riesgos de obsolescencia funcional y visual
6. Herramientas de representación y comunicación del plan maestro
a. Planos, maquetas físicas y maquetas digitales
b. Simulaciones volumétricas y herramientas 3D
c. Recursos de comunicación con administración, inversores y mercado 

1. Definición inicial del mix de usos en el plan maestro multi-uso
a. Análisis de demanda residencial, terciaria y dotacional
b. Equilibrio entre usos generadores de renta y usos estructurantes
c. Complementariedad entre usos en el tiempo y en el espacio
2. Secuenciación de usos en el faseado avanzado
a. Usos tractores de la primera fase (residencial, retail de proximidad, etc.)
b. Usos diferidos que dependen de masa crítica de población
c. Uso de fases piloto para testar productos y ajustar el plan
3. Reprogramación del mix de usos ante cambios de mercado
a. Cambios de uso dentro del marco urbanístico disponible
b. Conversión de productos (ej. de oficinas a residencial en alquiler)
c. Estrategias de salida para suelos o proyectos no prioritarios
4. Integración de criterios ESG en el mix de usos
a. Usos que mejoran la sostenibilidad ambiental y social
b. Dotaciones y servicios que refuerzan la resiliencia urbana
c. Impacto ESG en la percepción de inversores institucionales
5. Herramientas de análisis y simulación de escenarios
a. Estudios de absorción y sensibilidad de precios/rentas
b. Modelos de escenarios de demanda y de tipo de interés
c. Simulación del impacto de cambios en el mix sobre el plan maestro
6. Gobernanza de las decisiones sobre mix de usos
a. Quién decide qué usos van en cada fase
b. Protocolos para proponer y aprobar cambios de programa
c. Relación entre órganos técnicos, accionistas e inversores

• FASEADO AVANZADO Y GESTIÓN OPERATIVA DEL DESARROLLO

1. Estrategia de faseado urbanístico en planes maestros multi-fase
a. Criterios para definir las primeras fases de urbanización
b. Relación entre inversión inicial y activación del mercado
c. Secuencias típicas en desarrollos de gran escala
2. Infraestructuras clave y servicios urbanos
a. Redes viarias, transporte público y accesibilidad
b. Redes de agua, energía, saneamiento y telecomunicaciones
c. Infraestructuras verdes y azules (parques, láminas de agua, drenaje)
3. Planificación y ejecución de espacios públicos por fases
a. Efecto demostración de los primeros espacios públicos
b. Equilibrio entre coste inicial y calidad percibida
c. Mantenimiento y gestión de los espacios públicos en transición
4. Faseado de obligaciones urbanísticas y convenios
a. Programación de cargas de urbanización y cesiones
b. Vinculación con convenios urbanísticos y compromisos públicos
c. Riesgos de desajuste entre calendario de obligaciones y mercado
5. Coordinación entre urbanización y edificación
a. Estrategias para minimizar tiempos muertos entre fases
b. Interdependencias críticas entre infraestructuras y proyectos verticales
c. Instrumentos contractuales para coordinar calendarios
6. Indicadores de control del faseado urbanístico
a. KPIs de avance físico y certificación de obra
b. KPIs de coste, desviaciones y contingencias
c. KPIs de impacto comercial y percepción del mercado 

1. Del plan maestro al pipeline de proyectos inmobiliarios
a. Identificación de oportunidades de producto dentro de cada fase
b. Diseño de familias de producto por uso, segmento y precio
c. Priorización de proyectos según rentabilidad y riesgo
2. Estrategias de faseado comercial y de preventas
a. Lanzamiento comercial por oleadas y micro-fases
b. Uso de reservas y preventas para validar el producto
c. Gestión de tiempos entre preventa, construcción y entrega
3. Integración de estrategias hold, build-to-sell y build-to-rent
a. Criterios para decidir qué activos se venden y cuáles se retienen
b. Impacto de cada estrategia en la tesorería y la financiación
c. Rotación de activos y creación de una cartera estable
4. Coordinación entre productos residenciales y terciarios
a. Sincronía entre viviendas, retail de proximidad y oficinas
b. Faseado de usos complementarios (educativo, sanitario, ocio)
c. Gestión de riesgos de desequilibrio entre oferta y demanda
5. Revisión periódica del pipeline y decisiones de re-faseado
a. Mecanismos de revisión anual o por hitos
b. Criterios para acelerar, frenar o cancelar proyectos
c. Ajuste del pipeline a las condiciones de tipo de interés y financiación
6. Indicadores clave de rendimiento del pipeline multi-fase
a. KPIs de absorción, precios y rentas por producto y fase
b. KPIs de rentabilidad (TIR, VAN) por proyecto y conjunto
c. KPIs de diversificación y concentración de riesgos

1. Arquitectura operativa del plan maestro multi-fase
a. Definición de funciones y responsabilidades por agente
b. Matrices RACI para proyectos y fases
c. Flujos de información y toma de decisiones
2. Calendarios integrados de obra, comercialización y entrega
a. Programación maestra (master schedule) del ámbito
b. Integración de cronogramas de distintos promotores y contratistas
c. Gestión de hitos críticos y caminos críticos
3. Contratación y coordinación con constructoras y proyectistas
a. Modelos de contratación en entornos multi-proyecto
b. Estándares técnicos comunes y protocolos de diseño
c. Gestión de cambios (change management) y control de costes
4. Coordinación con operadores y gestores de activos
a. Operadores retail, hoteleros, logísticos y de BTR
b. Requisitos operativos que condicionan diseño y faseado
c. Transición de fase de obra a fase de operación
5. Relación operativa con la administración pública
a. Tramitación de licencias, permisos y autorizaciones por fases
b. Coordinación de inspecciones y recepciones parciales
c. Comunicación institucional y gestión de incidencias
6. Sistemas de seguimiento y reuniones de control
a. Comités de seguimiento técnico y comercial
b. Cuadros de mando operativos y alertas tempranas
c. Documentación de acuerdos, actas y lecciones aprendidas

• ESTRATEGIA DE CARTERA, VEHÍCULOS Y FINANCIACIÓN EN PLANES MAESTROS MULTI-FASE

1. Visión de cartera en la promoción inmobiliaria multi-fase
a. El ámbito como “plataforma” de activos futuros
b. Objetivos de la promotora: rotar, mantener o coinvertir
c. Horizonte temporal y criterios de desinversión
2. Clasificación de activos dentro del plan maestro
a. Activos “core”, “value-add” y “opportunistic”
b. Activos de rotación rápida frente a activos de largo plazo
c. Activos estratégicos por razones comerciales o institucionales
3. Políticas de rotación de activos por fases
a. Venta de suelo urbanizado frente a promoción propia
b. Venta de edificios terminados a fondos o REIT/SOCIMI
c. Estrategias mixtas de venta parcial y retención de participación
4. Integración con la estrategia global de la compañía
a. Coherencia con la cartera en otras localizaciones
b. Gestión del riesgo geográfico y de tipología de activo
c. Relación con la política de endeudamiento y rating de la empresa
5. Medición del rendimiento de la estrategia de cartera
a. KPIs de rotación de activos y capital empleado
b. KPIs de rentabilidad ajustada al riesgo
c. KPIs de creación de valor por fase y en el conjunto del ámbito
6. Estrategias de salida y recapitalización
a. Paquetes de activos para venta institucional
b. Creación de vehículos específicos para la desinversión
c. Uso del plan maestro como “historia de inversión” para el mercado 

1. Arquitectura societaria en planes maestros multi-fase
a. SPV por ámbito, por fase o por uso
b. Estructuras en cascada y subvehículos especializados
c. Relación entre sociedad promotora y sociedades vehículo
2. Joint ventures y alianzas con fondos
a. Modelos de coinversión mayoritaria y minoritaria
b. Distribución de decisiones: reserved matters y day-to-day
c. Estructuras de incentivos y esquemas de “promote”
3. Vehículos orientados a distintos tipos de inversor
a. Inversores institucionales, fondos soberanos y aseguradoras
b. Vehículos con inversores privados y familiares
c. Opciones de vehiculización tipo REIT/SOCIMI (enfoque general)
4. Consideraciones fiscales y regulatorias (enfoque internacional)
a. Principios generales de fiscalidad en estructuras multi-vehículo
b. Riesgos de doble imposición y medidas de mitigación
c. Cumplimiento normativo y transparencia ante inversores
5. Particularidades en España y en Latinoamérica
a. Prácticas habituales en el mercado español
b. Prácticas habituales en mercados latinoamericanos seleccionados
c. Adaptación de la estructura a cada jurisdicción (sin entrar en leyes concretas)
6. Gobernanza de los vehículos y reporting a inversores
a. Órganos de gobierno y acuerdos de socios
b. Políticas de distribución de resultados y retribución de gestores
c. Estándares de información financiera y no financiera

1. Principios de bancabilidad en planes maestros multi-fase
a. Variables que analiza la banca y los inversores institucionales
b. Relevancia del plan maestro, el faseado y los KPIs
c. Importancia del track-record del promotor y de los socios
2. Estructura general de la financiación por fases
a. Financiación del suelo, de la urbanización y de la edificación
b. Financiación por proyectos dentro del ámbito (project-by-project)
c. Financiación corporativa y líneas de circulante asociadas
3. Instrumentos de financiación habituales
a. Préstamos bancarios tradicionales y sindicados
b. Financiación alternativa, bonos y financiación mezzanine
c. Aportaciones de capital, cuasi-capital y préstamos participativos
4. Covenants y métricas financieras clave
a. Ratios de cobertura de servicio de la deuda (DSCR) por fase
b. Ratios de apalancamiento y loan-to-value
c. Test de ventas o alquileres y otros hitos comerciales
5. Gestión del riesgo financiero en desarrollos multi-fase
a. Estrategias frente a subidas de tipos de interés e inflación de costes
b. Flexibilidad en drawdowns y reprogramación de amortizaciones
c. Estrategias de refinanciación y recapitalización
6. Relación con financiadores a lo largo del ciclo del proyecto
a. Reporting periódico y uso de KPIs para la banca
b. Negociación de modificaciones contractuales y waivers
c. Preparación de exits y entrada de nuevos financiadores

• KPIs, HERRAMIENTAS DIGITALES Y GESTIÓN DEL RIESGO

1. Enfoque general a los KPIs en promoción multi-fase y multi-uso
a. Diferencias entre KPIs de proyecto aislado y KPIs de plan maestro
b. Niveles de KPIs: ámbito, fase, proyecto y activo
c. KPIs financieros, comerciales, técnicos y ESG
2. Diseño del mapa de KPIs
a. Selección de KPIs críticos alineados con la estrategia
b. Definición de umbrales, alertas y objetivos
c. Evitar la sobrecarga de indicadores y centrarse en lo esencial
3. Cuadros de mando para equipos de proyecto y dirección
a. Cuadro de mando operativo para el equipo técnico-comercial
b. Cuadro de mando ejecutivo para consejo e inversores
c. Frecuencia y formato de actualización de la información
4. Integración de KPIs en la toma de decisiones
a. Uso de KPIs para re-fasear el plan maestro
b. Uso de KPIs para decidir estrategia hold / build-to-sell / build-to-rent
c. Uso de KPIs en comités de riesgo y de inversión
5. Reporting a financiadores e inversores
a. Estándares de información cuantitativa y cualitativa
b. Narrativa del proyecto basada en KPIs
c. Gestión de desviaciones y explicación de medidas correctoras
6. Madurez analítica y evolución del sistema de KPIs
a. Desde el reporting básico al análisis avanzado
b. Uso de analítica predictiva y escenarios
c. Revisión periódica y mejora continua del sistema de KPIs 

1. Rol de la digitalización en planes maestros multi-fase
a. Integración de información urbanística, técnica y comercial
b. Beneficios para la coordinación entre agentes
c. Impacto en coste, plazos y calidad
2. BIM 4D/5D aplicado a desarrollos multi-fase
a. Planificación temporal (4D) en entornos con múltiples proyectos
b. Integración del coste (5D) en el control del plan maestro
c. Interoperabilidad entre distintos equipos y plataformas
3. Gemelo digital del ámbito y de los activos
a. Concepto de gemelo digital territorial y de edificio
b. Uso en fase de desarrollo y en fase de operación
c. Conexión con sensores, IoT y sistemas de gestión de activos
4. Sistemas de información geográfica (SIG) y análisis espacial
a. Cartografía, capas de información y georreferenciación
b. Análisis de accesibilidad, servicios y mercado
c. Visualización para decisiones estratégicas y comunicación
5. Data room y gestión documental avanzada
a. Estructura de un data room para planes maestros multi-fase
b. Gestión de versiones, permisos y trazabilidad
c. Preparación para due diligences de inversores y financiadores
6. Criterios de selección e implantación de herramientas
a. Evaluación de soluciones tecnológicas y proveedores
b. Estrategia de implantación por fases y cambios culturales
c. Buenas prácticas de ciberseguridad y protección de datos 

1. Mapa integral de riesgos en planes maestros multi-fase
a. Riesgos urbanísticos, constructivos, comerciales y financieros
b. Riesgos de coordinación entre múltiples agentes
c. Riesgos reputacionales, sociales y ambientales
2. Sistema de gestión de riesgos y “risk board”
a. Identificación, evaluación y priorización de riesgos
b. Planes de mitigación, responsables y calendario
c. Comités de riesgos, actas y seguimiento
3. ESG en desarrollos multi-uso
a. Criterios ambientales aplicados al ámbito y a los edificios
b. Impacto social y relaciones con la comunidad
c. Gobierno corporativo y transparencia en la gestión
4. Compliance en la promoción inmobiliaria multi-fase
a. Políticas internas y códigos de conducta
b. Prevención de corrupción, conflictos de interés y prácticas indebidas
c. Relación con la administración y contratación pública/privada
5. Seguros y transferencias de riesgo
a. Programas de seguros para grandes desarrollos
b. Transferencia de riesgos a contratistas y operadores
c. Límites, exclusiones y coordinación entre pólizas
6. Lecciones aprendidas y mejora continua en la gestión de riesgos
a. Registro sistemático de incidencias y soluciones
b. Revisión periódica del mapa de riesgos y de las medidas
c. Incorporación de aprendizajes en nuevos planes maestros

• PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO. CHECKLISTS Y FORMULARIOS.

1. CHECKLIST DE DIAGNÓSTICO INICIAL DEL ÁMBITO
Sección 1. Datos generales del ámbito y del proyecto
Sección 2. Situación urbanística, física y de infraestructuras
Sección 3. Condicionantes ambientales y de movilidad
Sección 4. Riesgos de partida y oportunidades principales
2. CHECKLIST DE VIABILIDAD DE PLAN MAESTRO MULTI-USO
Sección 1. Adecuación del mix de usos al contexto de mercado
Sección 2. Evaluación preliminar de absorción y precios/rentas
Sección 3. Alineamiento con los objetivos corporativos y de inversores
3. CHECKLIST DE DEFINICIÓN DE ESTRATEGIA MULTI-FASE
Sección 1. Selección de fases prioritarias de urbanización y producto
Sección 2. Criterios de elección de activos para hold / build-to-sell / build-to-rent
Sección 3. Escenarios alternativos de desarrollo
4. CHECKLIST DE ESTRUCTURA DE GOBERNANZA Y AGENTES
Sección 1. Identificación de agentes clave y roles
Sección 2. Definición de órganos de decisión y comités
Sección 3. Necesidades de acuerdos marco y protocolos
5. CHECKLIST DE BANCABILIDAD Y FINANCIACIÓN POTENCIAL
Sección 1. Puntos fuertes y débiles ante la banca y los inversores
Sección 2. Posibles estructuras de financiación por fases
Sección 3. Información mínima para presentar el proyecto a financiadores
6. CHECKLIST DE DECISIÓN “GO / NO GO” DEL PLAN MAESTRO
Sección 1. Criterios cuantitativos mínimos
Sección 2. Criterios cualitativos y estratégicos
Sección 3. Condiciones suspensivas y recomendaciones 

1. CHECKLISTS OPERATIVOS DE FASEADO Y COORDINACIÓN
a. Checklist de preparación de cada fase urbanística
Sección 1. Identificación de la fase urbanística
Sección 2. Precondiciones urbanísticas y administrativas
Sección 3. Infraestructuras y servicios – madurez técnica
Sección 4. Coordinación con edificación y comercialización
Sección 5. Riesgos clave antes del inicio de la fase
Sección 6. Validación y autorización interna para iniciar
b. Checklist de lanzamiento de cada fase inmobiliaria
Sección 1. Datos básicos de la fase inmobiliaria
Sección 2. Estado de licencias y permisos
Sección 3. Definición de producto y documentación comercial
Sección 4. Estrategia comercial y de marketing
Sección 5. Coordinación con urbanización y otras promociones
Sección 6. Validación interna de lanzamiento
c. Checklist de coordinación entre equipos técnicos y comerciales
Sección 1. Estructura de reuniones y flujos de información
Sección 2. Temas clave de coordinación
Sección 3. Canales de comunicación y herramientas
2. FORMULARIOS TIPO PARA ACUERDOS ENTRE PROMOTORES Y SOCIOS
a. Formulario de term sheet de JV o coinversión
Sección 1. Partes y objeto
Sección 2. Vehículo de inversión y participaciones
Sección 3. Aportaciones de las partes
Sección 4. Financiación y apalancamiento objetivo
Sección 5. Gobierno corporativo y decisiones reservadas
Sección 6. Horizonte de inversión y salida
b. Formulario de protocolo de coordinación de plan maestro
Sección 1. Partes y ámbito de aplicación
Sección 2. Objetivos del protocolo
Sección 3. Órganos de coordinación
Sección 4. Principios de toma de decisiones
Sección 5. Resolución de conflictos
Sección 6. Duración y revisión
c. Formulario de acta tipo de comité de seguimiento
Sección 1. Datos de la reunión
Sección 2. Asistentes
Sección 3. Orden del día
Sección 4. Desarrollo de la reunión y acuerdos
Sección 5. Próxima reunión
Sección 6. Cierre y firmas
3. CHECKLISTS CONTRACTUALES CLAVE
a. Checklist de cláusulas críticas en contratos de urbanización
Sección 1. Identificación del contrato
Sección 2. Cláusulas sobre alcance y documentación
Sección 3. Cláusulas sobre precio, revisión y pagos
Sección 4. Plazos, prórrogas y penalizaciones
Sección 5. Seguridad, medioambiente y coordinación
Sección 6. Garantías, seguros y resolución
b. Checklist de cláusulas críticas en contratos de obra y servicios
Sección 1. Alcance de obra/servicio
Sección 2. Plazos, hitos y coordinación
Sección 3. Precio, certificaciones y variaciones
Sección 4. Calidades, ensayos y recepción
Sección 5. Seguros, responsabilidades y subcontratación
c. Checklist de cláusulas críticas en contratos con operadores
Sección 1. Objeto, plazo y usos
Sección 2. Renta, revisiones y garantías
Sección 3. Mantenimiento, inversiones y estándares de servicio
Sección 4. ESG y reporting
Sección 5. Resolución y cambio de control
4. CHECKLISTS DE KPIs Y REPORTING
a. Checklist de KPIs mínimos por fase y por proyecto
Sección 1. KPIs de fase urbanística
Sección 2. KPIs de fase edificatoria
Sección 3. KPIs de ámbito
b. Checklist de indicadores ESG para el ámbito
Sección 1. Indicadores ambientales (E)
Sección 2. Indicadores sociales (S)
Sección 3. Indicadores de gobernanza (G)
c. Checklist de informes periódicos a consejo, banca e inversores
Sección 1. Informes a consejo de administración
Sección 2. Informes a banca
Sección 3. Informes a inversores institucionales
5. FORMULARIOS DE GESTIÓN DE RIESGOS Y “RISK BOARD”
a. Formulario de ficha de riesgo individual
Sección 1. Identificación del riesgo
Sección 2. Descripción y causas
Sección 3. Evaluación
Sección 4. Medidas de mitigación
Sección 5. Responsable y seguimiento
b. Formulario de matriz de riesgos y responsables
Sección 1. Riesgos urbanísticos y de infraestructuras
Sección 2. Riesgos comerciales y financieros
Sección 3. Riesgos ESG y reputacionales
c. Formulario de plan de mitigación y seguimiento
Sección 1. Riesgo seleccionado
Sección 2. Acciones de mitigación
Sección 3. Indicadores de alerta temprana
Sección 4. Responsable y calendario
6. PLANTILLAS PARA DOCUMENTACIÓN DE LECCIONES APRENDIDAS
a. Formulario de cierre de fase y evaluación de resultados
Sección 1. Datos de la fase
Sección 2. Evaluación de plazos y costes
Sección 3. Evaluación de calidad y seguridad
Sección 4. Evaluación de coordinación y comunicación
Sección 5. Conclusión y recomendaciones
b. Formulario de incidentes críticos y medidas correctoras
Sección 1. Identificación del incidente
Sección 2. Análisis del incidente
Sección 3. Medidas correctoras inmediatas
Sección 4. Medidas preventivas a futuro
c. Plantilla de síntesis para aplicar en futuros proyectos
Sección 1. Lecciones en diseño de plan maestro
Sección 2. Lecciones en faseado y financiación
Sección 3. Lecciones en gobernanza y ESG

• PRÁCTICA DE PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO

1. Caso práctico 1: desarrollo residencial–terciario multi-fase en España
a. Contexto del ámbito, agentes y objetivos del plan maestro
b. Diseño del faseado, mix de usos y estructura de financiación
c. Resultados obtenidos, KPIs clave y lecciones aprendidas
2. Caso práctico 2: regeneración urbana multi-uso con PPP en Latinoamérica
a. Situación inicial, retos urbanísticos y sociales
b. Modelo de colaboración público-privada y gobernanza
c. Faseado, financiación y desempeño del proyecto
3. Comparación entre ambos casos
a. Elementos comunes de éxito y de fracaso
b. Diferencias derivadas del contexto España–Latinoamérica
c. Recomendaciones sobre adaptabilidad de modelos
4. Fallos frecuentes en planes maestros multi-fase y cómo evitarlos
a. Errores de diagnóstico y de diseño del mix de usos
b. Errores de gobernanza, coordinación y contratos
c. Errores de financiación, KPIs y gestión de riesgos
5. Buenas prácticas transferibles a nuevos proyectos
a. Metodologías replicables de análisis y decisión
b. Checklists y formularios más útiles en la práctica
c. Uso del caso práctico como herramienta de formación interna
6. Conclusiones generales de la guía
a. Ideas clave para el promotor y el inversor inmobiliario
b. Hoja de ruta para aplicar la guía en un proyecto real
c. Próximos pasos y conexión con otras guías prácticas de la colección 

Caso práctico 1. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Reprogramación de un ámbito residencial–terciario con faseado ineficiente.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Rediseño integral del plan maestro y del mix de usos en clave multi-uso
2. Implantación de un modelo de gobernanza específico para el ámbito
3. Reestructuración de la financiación y del pipeline de productos: combinación de venta y alquiler
4. Diseño e implantación de un sistema avanzado de KPIs y cuadro de mando multi-nivel
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 2. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Reequilibrio de una regeneración urbano-portuaria con colaboración público-privada.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Revisión estratégica conjunta del plan maestro y del faseado
2. Reequilibrio contractual y financiero del PPP
3. Creación de una sociedad de gestión del ámbito con gobernanza reforzada
4. Implantación de herramientas digitales (BIM 4D/5D y SIG) para optimizar faseado y costes
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 3. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Ajuste de un desarrollo residencial–logístico ante un cambio brusco de demanda.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Reprogramación estratégica del mix de usos y del faseado, priorizando residencial y BTR
2. Rediseño de la estructura de vehículos (SPV) y de la estrategia de socios
3. Implantación de una gobernanza de plan maestro y de un sistema de KPIs multi-uso
4. Uso de herramientas digitales BIM 4D/5D y SIG para reoptimizar faseado y diseño urbano
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 4. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Desbloqueo operativo de un plan maestro con varios promotores y falta de coordinación.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Creación de una Oficina de Gestión del Plan Maestro (PMO) neutral y con mandato claro
2. Diseño e implantación de un “master schedule” integrado de urbanización, edificación y comercialización
3. Revisión contractual: anexos de coordinación y cláusulas de compatibilidad entre promotores y constructores
4. Implantación de un sistema de KPIs operativos y de servicio al residente
5. Integración de herramientas digitales colaborativas (BIM 4D/5D y plataforma de coordinación)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 5. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Integración tardía de criterios ESG y resiliencia climática en un plan maestro ya en marcha.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Redefinición del marco ESG del plan maestro y diagnóstico de resiliencia climática
2. Reprogramación del faseado urbanístico y de espacios públicos, incorporando infraestructura verde y azul
3. Rediseño del producto inmobiliario en clave ESG (residencial, BTR y terciario)
4. Integración de KPIs ESG en la gobernanza del plan maestro y en el reporting a financiadores
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 6. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Ajuste de la estrategia hold / build-to-sell / build-to-rent en un plan maestro tensionado financieramente.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Redefinición de la estrategia de cartera: segmentación en activos core, rotación y mixtos
2. Diseño y ejecución de un plan de rotación de activos por fases
3. Reconfiguración de la financiación: separación nítida entre deuda corporativa y deuda de proyecto
4. Integración de KPIs de cartera y “risk board” financiero del ámbito
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 7. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Reconfiguración de un plan maestro dependiente de una infraestructura de transporte retrasada.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Relectura territorial y de movilidad del ámbito con herramientas SIG y revisión del faseado
2. Implementación de un paquete de movilidad sostenible de “fase 0” (antes del metro)
3. Ajuste del mix de usos y de producto inmobiliario a un escenario sin metro en el corto plazo
4. Reconfiguración del relato institucional y comercial del proyecto y ajuste de KPIs
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 8. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Unificación de datos, KPIs y herramientas digitales en un plan maestro multi-promotor.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definición de un modelo de datos y de un mapa de KPIs unificado para el plan maestro
2. Implantación de un entorno común de datos (CDE) y de una plataforma de reporting integrada
3. Creación de un Cuadro de Mando del Plan Maestro y disciplina de reporting para financiadores
4. Comité de Datos y KPIs y régimen de sanciones/incentivos internos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 9. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Gestión de un cambio abrupto de planeamiento y cargas urbanísticas en mitad del desarrollo.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diagnóstico técnico-financiero integral del impacto de los cambios de planeamiento y cargas
2. Estrategia de negociación urbanística basada en “paquetes” y compensaciones cruzadas
3. Reconfiguración del mix de usos y del faseado para recuperar rentabilidad
4. Creación de un “risk board” urbanístico–regulatorio y adaptación de KPIs
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 10. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Reestructuración de un plan maestro tras la insolvencia de la constructora principal en plena ejecución.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación del “plan de emergencia de obra” y reprogramación priorizada del faseado físico
2. Estrategia de sustitución de constructora principal: licitaciones segmentadas y step-in sobre subcontratas
3. Revisión integral de presupuestos, contingencias y contratos de edificación
4. Gestión avanzada de stakeholders: clientes, banca, inversores BTR y administración
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 11. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Integración conflictiva de un hub logístico de última milla en un barrio residencial multi-fase.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Relectura funcional y ambiental del ámbito y rediseño del layout logístico-residencial
2. Reconfiguración del hub logístico hacia un modelo de “logística silenciosa y baja huella”
3. Micro-reorganización del faseado y buffer residencial–logístico
4. Plan de relación con la comunidad y reposicionamiento del relato del plan maestro
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 12. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Reequilibrio de la estrategia hold / build-to-sell / build-to-rent tras un shock de tipos de interés.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Revisión analítica del pipeline: stress test integral de todas las fases y activos
2. Reequilibrio de la estrategia hold / build-to-sell / build-to-rent por fases
3. Reestructuración financiera: combinación de financiación corporativa, financiación por proyecto y coinversiones
4. Ajuste de producto y flexibilidad de diseño para permitir estrategias alternativas
5. Creación de un Comité de Estrategia de Cartera y KPIs específicos de rotación y apalancamiento
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 13. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Reprogramación integral de un plan maestro costero ante riesgo de inundaciones y nuevas exigencias ESG.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Evaluación integral de riesgo climático y rediseño de la estrategia de cota y ocupación
2. Reconfiguración del plan maestro: cinturón verde-azul y redistribución de usos
3. Integración de infraestructuras de drenaje sostenible (SUDS) y adaptación de urbanización por fases
4. Reprogramación financiera y diálogo estructurado con financiadores e inversores ESG
5. Gobernanza de la resiliencia: comité climático, KPIs y comunicación pública
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 14. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Reconversión de un macro-centro comercial fallido en eje terciario mixto y residencial dentro de un plan maestro multi-fase.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Reestudio integral del mercado retail y terciario: de “shopping destination” a “eje urbano mixto”
2. Rediseño urbanístico: del “monobloque comercial” al “distrito terciario-residencial abierto”
3. Reprogramación del faseado: construcción incremental del eje terciario y captura progresiva de demanda
4. Reestructuración del vehículo de inversión y negociación con el fondo y la banca
5. Gestión del relato con administración y compradores residenciales
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 15. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Reordenación de la gobernanza entre promotores y fondos en un gran plan maestro multi-fase.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría de gobernanza y rediseño de la arquitectura decisoria
2. Renegociación de los acuerdos parasociales: segmentación de decisiones y nuevos umbrales
3. Definición de la matriz RACI y clarificación del rol del promotor líder
4. Alineamiento de la estrategia de cartera y del faseado mediante un “Plan de Cartera Común”
5. Creación de un “Risk & Governance Board” con presencia de la banca y de un experto independiente
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 16. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Implantación de un gemelo digital y KPIs integrados para corregir desviaciones de plazo y coste en un plan maestro complejo.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definición de un modelo de información unificado: gemelo digital del ámbito
2. Implantación de un calendario maestro integrado (4D) y revisión del faseado
3. Sistema de control de costes 5D y estandarización de reporting financiero
4. Definición de KPIs integrados (financieros, técnicos, comerciales y ESG) y cuadro de mando del plan maestro
5. Ajustes contractuales y de gobernanza para obligar al uso de la plataforma digital
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 17. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Gestión avanzada de la participación ciudadana y del riesgo de gentrificación en una regeneración urbana multi-uso.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diagnóstico social y económico de línea base y mapa de grupos de interés
2. Reprogramación del plan maestro para adelantar beneficios públicos y vivienda asequible
3. Programa de participación estructurada: mesas de barrio, co-diseño y canal digital
4. Programa de inclusión económica y protección del comercio local
5. Estrategia de comunicación y gobernanza social: responsable de comunidad y KPIs sociales
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 18. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Reestructuración de la arquitectura societaria y vehículos de inversión en un plan maestro con socios de España y Latinoamérica.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría integral de la arquitectura societaria y mapa de flujos económicos y fiscales
2. Simplificación en dos niveles: holding de ámbito y vehículos por “familia de activos”
3. Rediseño de la estructura de inversión del FO Andino para minimizar doble imposición
4. Alineamiento de estrategia de cartera y faseado mediante “submandatos” por familia de activo
5. Reestructuración de la financiación y clarificación de garantías
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 19. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Redefinición del mix residencial–terciario tras un shock de tipos de interés y caída de absorción.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diagnóstico integral y stress test del plan maestro y del pipeline
2. Reprogramación del mix de usos: más BTR y menos oficinas especulativas
3. Reordenación del faseado y adaptación de la estrategia de cartera para cada socio
4. Renegociación de la financiación con la banca y creación de “colchones de flexibilidad”
5. Reposicionamiento comercial y de producto: de “distrito aspiracional” a “barrio mixto resiliente”
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 20. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Gestión de la quiebra del contratista de urbanización en un plan maestro multi-fase.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Plan de contingencia inmediato: aseguramiento de la obra y diálogo coordinado con el administrador concursal
2. Auditoría técnica y económica independiente de la urbanización: “foto fija” para rescindir o recontratar
3. Estrategia dual: continuidad limitada + relicitación por lotes
4. Renegociación del convenio urbanístico y de los plazos con la administración
5. Revisión del modelo de contratación de urbanización a futuro: más modularidad y gestión de riesgo
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 21. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Reprogramación de un plan maestro costero tras la actualización del riesgo de inundación y cambio climático.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Reevaluación técnico-ambiental y modelización avanzada de riesgos (hidráulica, oleaje y SIG)
2. Rediseño del plan maestro: reubicación de usos vulnerables y refuerzo de infraestructuras verdes y azules
3. Reprogramación del faseado y priorización de zonas seguras y activos resilientes
4. Negociación con la administración y recualificación urbanística con enfoque de resiliencia
5. Estrategia con banca, aseguradoras e inversores: “historia de resiliencia” y financiación verde
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 22. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Implantación de BIM 4D/5D y gemelo digital para recuperar el control de un plan maestro descoordinado.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diagnóstico digital y de procesos: mapa de información, flujos y roles
2. Definición de la estrategia digital del plan maestro: CDE, estándar BIM, SIG y objetivos 4D/5D
3. Implantación faseada de BIM 4D/5D: pilotos, retro-modelado y despliegue progresivo
4. Creación progresiva del gemelo digital del ámbito y de los activos clave
5. Reorganización de la gobernanza digital, contratos y KPIs
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 23. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Gestión del conflicto social y riesgo de gentrificación en un gran proyecto de regeneración urbana.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Elaboración urgente de un Estudio de Impacto Social y de un Plan de Mitigación
2. Revisión del plan maestro y reserva significativa de vivienda asequible y BTR social/asequible
3. Programa de protección y acompañamiento al comercio de proximidad y tejido productivo local
4. Creación de una Mesa de Gobernanza Social del Plan Maestro y procesos de participación estructurados
5. Definición y seguimiento de KPIs sociales y de impacto en el entorno
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 24. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Reestructuración de vehículos de inversión tras la entrada de un fondo soberano en un plan maestro multi-fase.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diagnóstico integral de la arquitectura societaria, covenants y fiscalidad (mapa de restricciones y oportunidades)
2. Diseño de una arquitectura futura de vehículos diferenciando claramente “desarrollo” y “explotación”
3. Negociación secuencial con socios actuales y bancos: paquete de “salidas ordenadas” y “roll-over”
4. Hoja de ruta de implementación: fases, hitos y coordinación con el faseado del plan maestro
5. Ajuste de la estrategia de cartera y de los KPIs: visión multi–ámbito y multi–jurisdicción
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 25. "PROMOCIÓN INMOBILIARIA MULTI-FASE Y MULTI-USO: PLANES MAESTROS Y FASEADO AVANZADO." Reprogramación integral de un corredor ibérico–latinoamericano tras una crisis simultánea de tipos de interés, costes y regulación ESG.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Revisión integral del business plan y modelización de escenarios de estrés a nivel de ámbito y de cartera
2. Rediseño del mix de usos y de la estrategia hold / build-to-sell / build-to-rent en los tres ámbitos
3. Re-faseado avanzado: priorización de fases robustas, congelación de fases de alto riesgo y diseño de “opciones” urbanísticas
4. Reestructuración de la financiación: menos apalancamiento, más equity paciente y financiación verde
5. Refuerzo de la gobernanza, del risk board y del sistema de KPIs multi-ámbito
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas