Resumen audiovisual de la guía práctica profesional de inmoley.com. 

El éxito de una promoción inmobiliaria no empieza cuando se compra el suelo, se firma la financiación o se inicia la obra. Empieza mucho antes: en el momento en que el promotor recibe una oportunidad, la clasifica, la analiza, la compara con otras alternativas y decide si merece avanzar, esperar, renegociar o descartarse. En un mercado cada vez más competitivo, con costes de construcción variables, financiación exigente, tipos de interés cambiantes, plazos administrativos inciertos y compradores más selectivos, la diferencia entre una operación rentable y una decisión fallida suele estar en el proceso interno de análisis.

Durante años, muchas oportunidades inmobiliarias se han evaluado con una mezcla de intuición comercial, experiencia personal y rapidez negociadora. Esa intuición sigue siendo valiosa, pero ya no basta. El promotor profesional necesita un sistema. Necesita un pipeline ordenado, una ficha de entrada clara, un método de clasificación, un análisis urbanístico, técnico, jurídico, comercial y financiero coherente, una matriz de riesgos y un comité de inversión capaz de tomar decisiones Go/No Go con datos, trazabilidad y disciplina.

Esta guía práctica internacional sobre el proceso interno del promotor inmobiliario nace precisamente para cubrir esa necesidad. Su objetivo es ayudar al profesional a transformar la entrada de oportunidades en un sistema de decisión completo, desde la primera llamada del propietario o intermediario hasta la aprobación final, el descarte motivado o el Go condicionado. La guía se ha concebido para promotores, responsables de suelo, responsables financieros, equipos técnicos, asesores jurídicos, inversores, consultores y profesionales que intervienen en la selección, análisis y aprobación de operaciones inmobiliarias en España y Latinoamérica.

A lo largo de la guía se estudia cómo diseñar el pipeline inmobiliario, cómo organizar la captación de oportunidades, cómo preparar la ficha inicial, cómo clasificar activos por tipo, importe, madurez y riesgo, y cómo aplicar sistemas de scoring para priorizar tiempo, equipo y financiación. También se analizan los elementos esenciales de una oportunidad: planeamiento, edificabilidad, cargas urbanísticas, licencias, estado físico del activo, coste de construcción, estructura contractual, titularidad, mercado objetivo, competencia, precio, absorción, financiación, margen, rentabilidad y sensibilidad.

Uno de los aspectos más relevantes de esta guía es que no se limita a explicar conceptos. Está orientada a la práctica profesional. Por eso incorpora checklists, formularios y casos prácticos que permiten convertir el conocimiento en procedimientos aplicables. El lector encontrará modelos de apertura de expediente, fichas de oportunidad, formularios urbanísticos, informes técnicos preliminares, informes jurídicos, modelos económicos resumidos, matrices de riesgos, formularios de convocatoria del comité de inversión, actas de decisión, documentos de aprobación Go, modelos de No Go y estructuras de Go condicionado o Hold.

La utilidad de estos instrumentos es directa. Permiten evitar análisis incompletos, decisiones precipitadas, oportunidades duplicadas, estimaciones de coste poco realistas, precios de suelo incompatibles con el valor residual, financiación insuficiente, comités mal preparados y operaciones aprobadas sin condiciones claras. También ayudan a mejorar la gestión interna del promotor, porque asignan responsables, plazos, documentación pendiente, hipótesis verificadas, riesgos críticos y medidas de mitigación.

Para el profesional inmobiliario, dominar este proceso aporta una ventaja competitiva evidente. No se trata solo de encontrar más oportunidades, sino de seleccionar mejor. Un pipeline lleno de activos mal analizados no es una fortaleza; puede convertirse en una fuente de dispersión, coste y riesgo. En cambio, un pipeline ordenado permite concentrar los recursos en las operaciones con mayor probabilidad de éxito, descartar antes las inviables, renegociar las dudosas y elevar al comité únicamente las que cuentan con información suficiente.

La guía también ayuda a mejorar la relación con propietarios, intermediarios, financiadores e inversores. Un promotor que sabe explicar por qué una operación no encaja, qué precio máximo puede asumir, qué documentación necesita, qué condiciones exige y qué riesgos no acepta transmite profesionalidad y solvencia. Esa claridad reduce conflictos, mejora la negociación y evita comprometer importes relevantes antes de tiempo.

En un contexto internacional, esta metodología resulta especialmente importante. España y Latinoamérica comparten muchos elementos en la promoción inmobiliaria, pero presentan diferencias relevantes en seguridad jurídica, plazos administrativos, financiación, registros, licencias, estabilidad normativa y prácticas de mercado. Por ello, la guía plantea un enfoque adaptable, basado en principios profesionales que pueden aplicarse en distintos marcos regulatorios, siempre con el apoyo técnico y jurídico local correspondiente.

El conocimiento avanzado en pipeline, comité de inversión, análisis de oportunidades y decisión Go/No Go no es un complemento teórico. Es una herramienta de protección del capital. Cada decisión mal tomada puede comprometer millones de euros, bloquear financiación, consumir equipo, deteriorar la reputación del promotor y afectar a otros proyectos de la cartera. Por el contrario, cada oportunidad bien filtrada, bien documentada y bien decidida mejora la rentabilidad ajustada al riesgo.

Esta guía práctica invita al lector a dar un paso más en la profesionalización de su actividad. No basta con conocer el mercado; hay que saber decidir. No basta con detectar suelo; hay que saber analizarlo. No basta con que una oportunidad parezca atractiva; debe resistir urbanismo, técnica, jurídica, mercado, financiación, coste, margen, sensibilidad y riesgo.

Adquirir esta guía es invertir en método, criterio y seguridad profesional. Es incorporar una forma ordenada de trabajar que ayuda a reducir errores, mejorar la gestión interna y reforzar la calidad de las decisiones. En un sector donde el importe de cada operación es elevado y los márgenes pueden desaparecer por una hipótesis mal calculada, disponer de un sistema de decisión no es una opción: es una necesidad.

El promotor que decide mejor invierte mejor. El que filtra mejor protege su capital. El que documenta mejor reduce riesgos. Y el que aprende a decir Go, No Go, Go condicionado o Hold con argumentos sólidos está más cerca de construir una cartera rentable, sostenible y profesional.

Esta guía práctica ofrece el método para conseguirlo.
 

   a. Qué significa profesionalizar la entrada, análisis y aprobación de oportunidades

   b. Diferencia entre intuición comercial, análisis técnico y decisión de inversión

   c. Relación entre pipeline, comité de inversión, análisis de oportunidades y decisión Go/No Go

2. El promotor inmobiliario como gestor de riesgo, coste, plazo y rentabilidad

   a. Función del promotor en la identificación de oportunidades inmobiliarias

   b. Gestión integrada de suelo, proyecto, licencias, financiación, construcción y comercialización

   c. Importancia de decidir antes de comprometer importes relevantes

3. El ciclo completo de una oportunidad inmobiliaria

   a. Captación de la oportunidad

   b. Preanálisis y clasificación inicial

   c. Due diligence, comité de inversión, decisión Go/No Go y seguimiento posterior

4. Diferencias entre oportunidad inmobiliaria, proyecto viable y operación aprobada

   a. Oportunidad detectada por el mercado

   b. Proyecto técnicamente estructurable

   c. Operación aprobable por rentabilidad, riesgo y financiación

5. Aplicación internacional en España y Latinoamérica

   a. Elementos comunes en mercados inmobiliarios de distinta madurez

   b. Diferencias habituales en seguridad jurídica, plazos administrativos y financiación

   c. Adaptación del proceso interno a distintos países, ciudades y marcos regulatorios

6. Errores frecuentes en la toma de decisiones del promotor inmobiliario

   a. Comprar suelo antes de cerrar la viabilidad real

   b. Confundir precio de venta esperado con demanda efectiva

   c. Aprobar proyectos sin matriz de riesgos ni hipótesis contrastadas
 

   a. Pipeline como cartera ordenada de oportunidades

   b. Diferencia entre listado comercial y sistema de decisión

   c. Utilidad del pipeline para priorizar tiempo, equipo y financiación

2. Fases internas del pipeline inmobiliario

   a. Entrada o captación de oportunidades

   b. Filtrado inicial y análisis preliminar

   c. Análisis avanzado, comité de inversión y decisión final

3. Información mínima que debe contener cada oportunidad del pipeline

   a. Datos del activo, propietario, ubicación y situación jurídica

   b. Parámetros urbanísticos, edificabilidad, coste e ingresos estimados

   c. Estado de negociación, riesgos detectados y siguiente decisión pendiente

4. Responsables internos del pipeline

   a. Dirección de suelo y expansión

   b. Área técnica, jurídica, financiera y comercial

   c. Comité de inversión y órgano de aprobación final

5. Trazabilidad documental del pipeline

   a. Registro de fechas, versiones y documentos recibidos

   b. Historial de cambios de hipótesis

   c. Archivo de decisiones adoptadas y motivos del Go, No Go o Hold

6. Indicadores clave del pipeline del promotor inmobiliario

   a. Número de oportunidades activas

   b. Ratio de conversión entre oportunidad, análisis, comité y aprobación

   c. Importe potencial de inversión, margen esperado y capital comprometido
 

   a. Captación directa de suelo y activos inmobiliarios

   b. Oportunidades procedentes de intermediarios, consultores, entidades financieras, fondos e inversores

   c. Oportunidades off market, relaciones estratégicas y procesos competitivos

2. Organización interna de la captación de oportunidades

   a. Agenda de contactos y seguimiento

   b. Criterios de prioridad por zona, producto e importe

   c. Protocolos de entrada para evitar dispersión y duplicidades

3. Finalidad de la ficha inicial de oportunidad

   a. Ordenar la información básica desde el primer contacto

   b. Evitar análisis profundos de operaciones inviables

   c. Facilitar la comparación entre oportunidades

4. Datos mínimos de la ficha inicial de oportunidad

   a. Localización, propietario, intermediario y situación de disponibilidad

   b. Producto previsto: residencial, terciario, logístico, hotelero, mixto u otros

   c. Precio pedido, coste estimado, edificabilidad, usos permitidos y riesgos aparentes

5. Filtro preliminar de oportunidad

   a. Encaje con la estrategia del promotor

   b. Viabilidad aparente de plazo, coste y financiación

   c. Existencia de señales tempranas de descarte

6. Resultado del filtro preliminar

   a. Paso a análisis inicial

   b. Mantenimiento en observación

   c. Descarte motivado y archivo de la oportunidad
 

   a. Suelo residencial

   b. Activos terciarios, logísticos, hoteleros o dotacionales

   c. Operaciones mixtas, rehabilitación, regeneración o cambio de uso

2. Clasificación por madurez, importe y horizonte temporal

   a. Oportunidad temprana, en análisis o lista para comité de inversión

   b. Operaciones de bajo, medio o alto importe

   c. Oportunidades de corto plazo, maduración media o largo plazo

3. Clasificación por nivel de riesgo y prioridad interna

   a. Riesgo urbanístico, jurídico, técnico, comercial, financiero y reputacional

   b. Prioridad alta: análisis inmediato

   c. Prioridad media o baja: seguimiento activo, observación o archivo

4. Concepto y utilidad del scoring inmobiliario

   a. Sistema objetivo de puntuación

   b. Comparación entre oportunidades heterogéneas

   c. Reducción de sesgos personales en la decisión

5. Variables de scoring del promotor inmobiliario

   a. Scoring estratégico: encaje con el plan de negocio, ubicación, tamaño y capacidad de ejecución

   b. Scoring económico y financiero: margen, rentabilidad, financiación y exposición de tesorería

   c. Scoring urbanístico, técnico, jurídico, comercial y de salida

6. Interpretación del scoring y relación con la decisión Go/No Go

   a. Umbrales mínimos para avanzar

   b. Señales de revisión o información adicional

   c. Recomendación de avance, pausa o descarte
 

   a. Clase y categoría del suelo

   b. Planeamiento aplicable y normativa de desarrollo

   c. Compatibilidad entre uso previsto y ordenación vigente

2. Edificabilidad, aprovechamiento y parámetros urbanísticos

   a. Superficie de parcela y edificabilidad computable

   b. Ocupación, alturas, retranqueos y densidad

   c. Cesiones, dotaciones, cargas urbanísticas y aprovechamiento neto

3. Estado de gestión urbanística

   a. Suelo finalista

   b. Suelo pendiente de equidistribución, reparcelación o urbanización

   c. Suelo sometido a modificación de planeamiento o desarrollo futuro

4. Licencias, autorizaciones e informes sectoriales

   a. Licencia de obra, actividad, demolición o cambio de uso

   b. Informes ambientales, patrimoniales, hidráulicos, carreteras u otros

   c. Plazos probables y riesgos de paralización

5. Riesgos urbanísticos en España y Latinoamérica

   a. Diferencias entre municipios y administraciones

   b. Inseguridad por cambios de criterio administrativo

   c. Necesidad de informes técnicos y jurídicos independientes

6. Conclusión urbanística para el comité de inversión

   a. Viabilidad urbanística favorable

   b. Viabilidad condicionada

   c. No viabilidad urbanística y recomendación de No Go
 

   a. Estado físico de la parcela o inmueble

   b. Accesos, servicios, topografía y entorno inmediato

   c. Identificación de condicionantes visibles

2. Estudios técnicos previos

   a. Topografía, geotecnia y estudios de servicios

   b. Patologías, estructura y estado de conservación en rehabilitación

   c. Riesgos ambientales, contaminación de suelo y demolición

3. Estimación inicial del coste de construcción

   a. Coste por metro cuadrado según producto

   b. Ajustes por ubicación, complejidad y calidades

   c. Contingencias e imprevistos técnicos

4. Costes indirectos y costes de desarrollo

   a. Honorarios profesionales

   b. Licencias, tasas, seguros, acometidas y urbanización

   c. Costes de gestión interna y estructura del promotor

5. Plazo técnico de desarrollo

   a. Proyecto, licencias y contratación de obra

   b. Ejecución, recepción y entrega

   c. Riesgos de retraso y efecto sobre financiación y rentabilidad

6. Informe técnico para decisión Go/No Go

   a. Hipótesis técnicas principales

   b. Riesgos y condiciones previas

   c. Recomendación técnica para avanzar, revisar o descartar
 

   a. Identificación del propietario

   b. Comprobación registral o documental equivalente

   c. Poderes, autorizaciones y legitimación para vender

2. Cargas, gravámenes y limitaciones

   a. Hipotecas, embargos, servidumbres y afecciones

   b. Arrendamientos, ocupaciones y derechos de terceros

   c. Limitaciones administrativas, urbanísticas o patrimoniales

3. Estructura jurídica de la adquisición

   a. Compraventa directa

   b. Opción de compra, contrato condicionado o promesa de venta

   c. Aportación, permuta, joint venture o adquisición societaria

4. Condiciones suspensivas y resolutorias

   a. Condición urbanística

   b. Condición de financiación

   c. Condición de aprobación interna por comité de inversión

5. Riesgos jurídicos habituales en España y Latinoamérica

   a. Diferencias de seguridad registral

   b. Riesgos de posesión, ocupación y transmisión

   c. Necesidad de asesoramiento local en operaciones internacionales

6. Informe jurídico para el comité de inversión

   a. Riesgos críticos

   b. Condiciones de firma

   c. Recomendación jurídica de Go, Go condicionado o No Go
 

   a. Área primaria de influencia

   b. Competencia directa e indirecta

   c. Segmento de cliente objetivo

2. Análisis de oferta, demanda y absorción

   a. Producto comparable en venta o alquiler

   b. Precios, ritmos de absorción y calidades

   c. Demanda solvente, demanda de reposición, inversión o uso final

3. Definición del producto residencial, terciario o mixto

   a. Vivienda libre, asequible, protegida o en alquiler

   b. Oficinas, retail, logística, hoteles y usos mixtos

   c. Rehabilitación, reposicionamiento o cambio de uso

4. Posicionamiento del producto inmobiliario

   a. Producto estándar, premium, asequible o especializado

   b. Diferenciación por ubicación, diseño, servicios o sostenibilidad

   c. Adecuación entre producto y capacidad de pago del mercado

5. Ajuste producto-precio-coste

   a. Coherencia entre calidades y precio objetivo

   b. Control del coste de construcción desde el diseño

   c. Impacto del producto en margen y rentabilidad

6. Informe comercial y de producto para el comité de inversión

   a. Precio objetivo

   b. Ritmo de ventas o alquiler

   c. Recomendación comercial de Go, revisión o No Go
 

   a. Ingresos previstos

   b. Coste de suelo, construcción, honorarios, licencias y comercialización

   c. Financiación, impuestos, contingencias y margen

2. Hipótesis de ingresos

   a. Precio de venta

   b. Rentas, ocupación y valor de salida en activos en alquiler

   c. Calendario de cobros y preventas

3. Hipótesis de costes

   a. Coste de adquisición

   b. Coste de construcción y urbanización

   c. Costes financieros, comerciales, fiscales y de gestión

4. Calendario económico del proyecto

   a. Desembolsos iniciales

   b. Curva de inversión

   c. Recuperación de caja y cierre de operación

5. Métricas económicas básicas

   a. Margen sobre ventas

   b. Beneficio esperado

   c. Punto muerto y sensibilidad a desviaciones

6. Presentación del modelo económico al comité de inversión

   a. Supuestos principales

   b. Resultado esperado

   c. Riesgos económicos y recomendación
 

   a. Capital propio

   b. Deuda bancaria o alternativa

   c. Recursos de inversores, socios o vehículos de proyecto

2. Estructura de financiación de la operación

   a. Financiación de suelo

   b. Financiación de construcción

   c. Financiación puente, mezzanine o capital preferente

3. Ratios financieros relevantes

   a. Loan to Cost

   b. Loan to Value

   c. Cobertura de intereses, preventas y aportación de capital

4. Coste financiero y tipo de interés

   a. Intereses ordinarios

   b. Comisiones, gastos y garantías

   c. Impacto del tipo de interés en margen y rentabilidad

5. Condiciones habituales de financiadores e inversores

   a. Preventas mínimas

   b. Licencia obtenida

   c. Aportación previa de recursos propios y garantías

6. Conclusión financiera para decisión Go/No Go

   a. Operación financiable

   b. Operación financiable con condiciones

   c. Operación no financiable en los términos propuestos
 

   a. Margen bruto

   b. Rentabilidad sobre recursos propios

   c. TIR, múltiplo de capital y beneficio ajustado al riesgo

2. Análisis de sensibilidad

   a. Variación del precio de venta

   b. Incremento del coste de construcción

   c. Retraso de plazos y aumento del coste financiero

3. Escenarios de análisis

   a. Escenario base

   b. Escenario optimista

   c. Escenario conservador o de estrés

4. Umbrales mínimos de aprobación

   a. Margen mínimo aceptable

   b. Rentabilidad mínima exigida

   c. Nivel máximo de exposición de capital

5. Riesgo de falsa rentabilidad

   a. Ingresos demasiado optimistas

   b. Costes incompletos

   c. Plazos administrativos infravalorados

6. Recomendación económica final

   a. Go económico

   b. Go condicionado a revisión de hipótesis

   c. No Go por rentabilidad insuficiente
 

   a. Identificación sistemática de riesgos

   b. Valoración de probabilidad e impacto

   c. Medidas de mitigación y responsable asignado

2. Riesgos urbanísticos y administrativos

   a. Planeamiento incierto

   b. Licencias demoradas

   c. Informes sectoriales desfavorables

3. Riesgos técnicos y constructivos

   a. Sobrecostes

   b. Retrasos de obra

   c. Defectos de diseño, geotecnia o suministros

4. Riesgos comerciales y de mercado

   a. Caída de demanda

   b. Cambios en precio de venta o renta

   c. Competencia inesperada

5. Riesgos jurídicos, fiscales y societarios

   a. Titularidad, cargas y litigios

   b. Fiscalidad de la adquisición y transmisión

   c. Vehículo societario inadecuado

6. Matriz de riesgos para comité de inversión

   a. Riesgos aceptables

   b. Riesgos condicionantes

   c. Riesgos inaceptables que justifican No Go
 

   a. Criterios ambientales

   b. Criterios sociales

   c. Criterios de gobernanza y transparencia

2. Riesgos ambientales

   a. Suelos contaminados

   b. Eficiencia energética

   c. Agua, residuos, emisiones y biodiversidad

3. Riesgos sociales y reputacionales

   a. Impacto en vecinos y comunidad

   b. Asequibilidad, accesibilidad e inclusión

   c. Conflictos sociales o mediáticos

4. Gobernanza interna de la inversión

   a. Separación de funciones

   b. Prevención de conflictos de interés

   c. Documentación de decisiones relevantes

5. ESG y financiación inmobiliaria

   a. Financiación verde

   b. Requisitos de inversores institucionales

   c. Impacto en coste de capital y valor de salida

6. Conclusión ESG para Go/No Go

   a. Operación compatible con criterios ESG

   b. Operación condicionada a medidas correctoras

   c. Operación no recomendable por riesgo ambiental, social o reputacional
 

   a. Ordenar la información crítica

   b. Facilitar una decisión objetiva

   c. Dejar trazabilidad documental

2. Estructura mínima del dossier de inversión

   a. Resumen ejecutivo

   b. Análisis urbanístico, técnico, jurídico, comercial y financiero

   c. Recomendación final y condiciones propuestas

3. Resumen ejecutivo de la oportunidad

   a. Descripción del activo

   b. Importe de inversión

   c. Rentabilidad esperada y principales riesgos

4. Anexos técnicos del dossier

   a. Documentación urbanística

   b. Estudios de mercado y producto

   c. Modelo financiero, matriz de riesgos y documentación jurídica

5. Control de calidad del dossier

   a. Coherencia entre informes

   b. Verificación de hipótesis

   c. Revisión de omisiones críticas

6. Presentación del dossier al comité

   a. Orden de exposición

   b. Preguntas esperables

   c. Recomendación de Go, No Go o Go condicionado
 

   a. Órgano interno de decisión

   b. Diferencia entre comité consultivo y comité aprobatorio

   c. Relación con administración, socios e inversores

2. Composición del comité de inversión

   a. Dirección general

   b. Responsables de suelo, técnico, jurídico, financiero y comercial

   c. Asesores externos cuando proceda

3. Reglas de convocatoria y documentación

   a. Plazos de entrega del dossier

   b. Orden del día

   c. Información mínima para poder deliberar

4. Desarrollo de la sesión del comité

   a. Presentación de la oportunidad

   b. Debate de riesgos, hipótesis y alternativas

   c. Propuesta de decisión

5. Régimen de votación y aprobación

   a. Mayorías internas

   b. Derecho de veto técnico, financiero o jurídico

   c. Condiciones previas a la aprobación

6. Acta del comité de inversión

   a. Decisión adoptada

   b. Condiciones, reservas y responsables

   c. Archivo de la trazabilidad de la decisión
 

   a. Decisión de avanzar

   b. Decisión de descartar

   c. Decisión condicionada o en espera

2. Criterios de Go

   a. Encaje estratégico

   b. Viabilidad urbanística, técnica, jurídica, comercial y financiera

   c. Rentabilidad suficiente ajustada al riesgo

3. Criterios de No Go

   a. Riesgo crítico no mitigable

   b. Rentabilidad insuficiente

   c. Falta de financiación, inseguridad jurídica o hipótesis no verificadas

4. Go condicionado

   a. Aprobación sujeta a licencia, financiación o renegociación de precio

   b. Aprobación sujeta a informes adicionales

   c. Aprobación sujeta a reducción de riesgos o garantías

5. Decisión Hold o pausa estratégica

   a. Oportunidad interesante pero inmadura

   b. Necesidad de esperar hitos urbanísticos o de mercado

   c. Seguimiento periódico en pipeline

6. Comunicación de la decisión

   a. Comunicación interna

   b. Comunicación al propietario, intermediario o socio

   c. Registro documental de la decisión y sus motivos
 

   a. Negociación final

   b. Firma de documentos

   c. Activación de due diligence avanzada, financiación y proyecto

2. Conversión de oportunidad aprobada en proyecto vivo

   a. Nombramiento de responsable de proyecto

   b. Calendario de hitos

   c. Presupuesto de desarrollo y control de desviaciones

3. Seguimiento de condiciones aprobadas

   a. Condiciones urbanísticas

   b. Condiciones financieras

   c. Condiciones jurídicas, técnicas y comerciales

4. Gestión del No Go

   a. Archivo ordenado del expediente

   b. Comunicación profesional del descarte

   c. Mantenimiento de relación futura con el origen de la oportunidad

5. Aprendizaje interno del pipeline

   a. Análisis de oportunidades descartadas

   b. Detección de patrones de error

   c. Mejora de criterios de filtrado

6. Auditoría interna de decisiones de inversión

   a. Comparación entre hipótesis iniciales y resultados reales

   b. Revisión de decisiones Go fallidas

   c. Actualización de checklists, formularios y criterios internos
 

1. Checklist de entrada de oportunidad inmobiliaria

   a. Identificación del activo

   b. Datos del propietario, intermediario y disponibilidad

   c. Información mínima para abrir expediente

2. Checklist de encaje estratégico del promotor

   a. Producto, zona e importe

   b. Capacidad interna de ejecución

   c. Alineación con plan de negocio

3. Checklist de clasificación inicial del pipeline

   a. Tipo de activo

   b. Fase de madurez

   c. Nivel preliminar de riesgo y prioridad

4. Checklist de información pendiente

   a. Documentos no recibidos

   b. Informes necesarios

   c. Decisiones pendientes para pasar a la siguiente fase

5. Checklist de actualización periódica del pipeline

   a. Estado de negociación

   b. Cambios de precio, plazo o condiciones

   c. Responsable y próxima acción

6. Checklist de archivo de oportunidades descartadas

   a. Motivo del descarte

   b. Riesgos detectados

   c. Posibilidad de recuperación futura

Comentarios prácticos finales
 

1. Checklist urbanístico de oportunidad inmobiliaria

   a. Planeamiento aplicable

   b. Edificabilidad, usos y cargas

   c. Licencias, informes sectoriales y plazos

2. Checklist técnico y constructivo

   a. Estado físico

   b. Estudios previos necesarios

   c. Coste de construcción, urbanización y contingencias

3. Checklist jurídico-contractual

   a. Titularidad

   b. Cargas, ocupaciones y derechos de terceros

   c. Estructura contractual recomendada

4. Checklist comercial y de producto

   a. Mercado objetivo

   b. Competencia

   c. Precio, absorción y estrategia de salida

5. Checklist financiero

   a. Ingresos, costes y margen

   b. Necesidad de financiación

   c. Sensibilidades y escenarios

6. Checklist de riesgos integrados

   a. Riesgos críticos

   b. Medidas de mitigación

   c. Riesgos que deben elevarse al comité de inversión

Comentarios prácticos finales
 

1. Checklist previo a la convocatoria del comité

   a. Dossier completo

   b. Informes revisados

   c. Hipótesis principales verificadas

2. Checklist del resumen ejecutivo

   a. Oportunidad

   b. Importe de inversión

   c. Rentabilidad, riesgos y recomendación

3. Checklist de debate del comité

   a. Riesgos discutidos

   b. Alternativas consideradas

   c. Condiciones propuestas

4. Checklist de decisión Go

   a. Aprobación clara

   b. Condiciones de ejecución

   c. Responsable y calendario de seguimiento

5. Checklist de decisión No Go

   a. Motivo principal

   b. Motivos secundarios

   c. Archivo y aprendizaje interno

6. Checklist de Go condicionado o Hold

   a. Condiciones pendientes

   b. Fecha de revisión

   c. Información necesaria para decisión definitiva

Comentarios prácticos finales
 

1. Formulario de alta de oportunidad en pipeline

   a. Datos identificativos

   b. Origen de la oportunidad

   c. Responsable interno asignado

2. Formulario de ficha inicial de oportunidad

   a. Descripción del activo

   b. Parámetros urbanísticos y técnicos iniciales

   c. Datos económicos preliminares

3. Formulario de solicitud interna de información adicional

   a. Documentación pendiente

   b. Responsable de obtención

   c. Plazo y prioridad

4. Formulario de clasificación y scoring preliminar

   a. Puntuación estratégica

   b. Puntuación urbanística, técnica y jurídica

   c. Puntuación comercial y financiera

5. Formulario de seguimiento del pipeline

   a. Estado actual

   b. Próxima acción

   c. Fecha de revisión

6. Formulario de cierre preliminar de oportunidad

   a. Causa del cierre

   b. Documentación archivada

   c. Posible reactivación futura

Comentarios prácticos finales
 

1. Formulario de informe urbanístico preliminar

   a. Planeamiento y uso

   b. Edificabilidad y cargas

   c. Riesgos y condiciones urbanísticas

2. Formulario de informe técnico preliminar

   a. Estado físico

   b. Estudios técnicos requeridos

   c. Estimación inicial de coste y plazo

3. Formulario de informe jurídico de oportunidad

   a. Titularidad y cargas

   b. Estructura de adquisición

   c. Condiciones contractuales recomendadas

4. Formulario de informe comercial y de producto

   a. Mercado objetivo

   b. Producto recomendado

   c. Precio, absorción y salida

5. Formulario de modelo económico resumido

   a. Ingresos

   b. Costes, financiación e importe total de inversión

   c. Margen, rentabilidad y sensibilidad

6. Formulario de matriz integral de riesgos

   a. Riesgo identificado

   b. Probabilidad, impacto y responsable

   c. Medida de mitigación y decisión recomendada

Comentarios prácticos finales
 

1. Formulario de convocatoria del comité de inversión

   a. Oportunidad a analizar

   b. Documentación adjunta

   c. Asistentes y responsables

2. Formulario de dossier ejecutivo para comité

   a. Resumen de la oportunidad

   b. Análisis integrado

   c. Recomendación de decisión

3. Formulario de acta del comité de inversión

   a. Debate mantenido

   b. Riesgos y condiciones

   c. Acuerdo adoptado

4. Formulario de aprobación Go

   a. Condiciones de aprobación

   b. Límites de importe, coste y plazo

   c. Responsables de ejecución

5. Formulario de decisión No Go

   a. Motivo principal del descarte

   b. Riesgos determinantes

   c. Lecciones aprendidas

6. Formulario de Go condicionado o Hold

   a. Condiciones pendientes

   b. Plazo de cumplimiento

   c. Nueva fecha de revisión

Comentarios prácticos finales
 

   a. Precio inicial competitivo

   b. Riesgo urbanístico oculto

   c. Decisión de descarte tras filtro preliminar

2. Caso práctico de activo terciario con cambio de uso

   a. Potencial comercial elevado

   b. Riesgo técnico y jurídico

   c. Go condicionado a informes adicionales

3. Caso práctico de oportunidad off market

   a. Ventaja de acceso anticipado

   b. Información incompleta

   c. Necesidad de due diligence reforzada

4. Caso práctico de promoción en ciudad intermedia

   a. Menor competencia

   b. Riesgo de absorción lenta

   c. Decisión basada en análisis de demanda real

5. Caso práctico de suelo con propietario complejo

   a. Negociación con varios titulares

   b. Riesgo de bloqueo

   c. Uso de opción condicionada

6. Caso práctico de oportunidad descartada que vuelve al pipeline

   a. Cambio de precio

   b. Cambio urbanístico o comercial

   c. Nueva evaluación Go/No Go
 

   a. Informe técnico favorable

   b. Informe jurídico condicionado

   c. Decisión Hold hasta aclaración administrativa

2. Caso práctico de promoción viable pero no financiable

   a. Buen margen previsto

   b. Falta de preventas suficientes

   c. No Go financiero temporal

3. Caso práctico de sobrecoste de construcción antes del Go

   a. Incremento del coste estimado

   b. Reducción del margen

   c. Renegociación del precio del suelo

4. Caso práctico de oportunidad con alta rentabilidad y alto riesgo reputacional

   a. Potencial económico

   b. Conflicto vecinal o social

   c. Decisión basada en matriz ESG

5. Caso práctico de Go condicionado a licencia y financiación

   a. Aprobación interna limitada

   b. Condiciones suspensivas contractuales

   c. Control de desembolsos previos

6. Caso práctico de auditoría posterior de una decisión fallida

   a. Hipótesis iniciales incorrectas

   b. Omisiones en el comité

   c. Reformulación de checklists internos