CONTRATACIÓN ANTICIPADA DEL CONSTRUCTOR EN PROMOCIÓN INMOBILIARIA (EARLY CONTRACTOR INVOLVEMENT, ECI): PRECONSTRUCCIÓN, CONSTRUCTIBILIDAD, PRECIO OBJETIVO, COSTE, PLAZO Y RIESGO DE OBRA

La promoción inmobiliaria ya no puede gestionarse como una sucesión rígida de fases aisladas: primero el suelo, después el proyecto, más tarde la licencia, luego la licitación y, finalmente, la obra. En un mercado condicionado por el coste de construcción, la volatilidad de materiales, la dificultad de cerrar precios fiables, los plazos administrativos, la financiación bancaria, el tipo de interés y la presión comercial de las preventas, esperar a que el proyecto esté completamente terminado para incorporar al constructor puede ser demasiado tarde.

La contratación anticipada del constructor, conocida internacionalmente como Early Contractor Involvement, ECI, responde precisamente a esta necesidad. No se trata de adjudicar la obra antes de tiempo ni de renunciar a la competencia, sino de incorporar conocimiento constructivo, económico y de planificación en la fase en la que todavía es posible corregir el diseño, ajustar el presupuesto, reducir riesgos y mejorar la viabilidad de la promoción.

Esta guía práctica aborda la contratación anticipada del constructor en promoción inmobiliaria como una herramienta profesional de gestión del riesgo. Su objetivo es explicar cómo puede utilizarse el ECI para mejorar la preconstrucción, validar la constructibilidad, definir un precio objetivo realista, controlar el coste, anticipar compras críticas, coordinar el plazo de obra, proteger la financiación y preparar una transición ordenada al contrato definitivo de ejecución.

A lo largo de la guía se analizan los fundamentos del ECI, su encaje jurídico y contractual, la selección del constructor, la fase de preconstrucción, la revisión del diseño, la ingeniería de valor, el presupuesto open-book, las contingencias, los mecanismos de incentivo, la programación de obra, la estrategia de compras, la asignación de riesgos, los seguros, las garantías, el reporting al financiador y la gobernanza interna del promotor.

La guía presta especial atención a una cuestión decisiva: el ECI solo aporta valor cuando está bien documentado. Por eso se incluyen checklists, formularios, matrices, actas, modelos de informes, criterios de aprobación, registros de decisiones y herramientas de control documental. No basta con sentar al constructor en la mesa; hay que definir qué debe revisar, qué debe entregar, cómo se audita el coste, quién aprueba las decisiones, qué riesgos se transfieren, cuáles retiene el promotor y qué ocurre si finalmente no se adjudica la obra.

Para el profesional inmobiliario, dominar esta materia supone una ventaja clara. El promotor que sabe utilizar el ECI puede evitar errores que aparecen demasiado tarde en la obra: mediciones incompletas, instalaciones mal coordinadas, fachadas difíciles de ejecutar, compras críticas no planificadas, contingencias insuficientes, sobrecostes no financiables, retrasos que elevan el coste financiero y contratos que no reflejan adecuadamente los riesgos reales.

También permite negociar mejor con constructores, financiadores e inversores. Un presupuesto open-book bien estructurado, una matriz de riesgos clara, un precio objetivo documentado y un programa de obra técnicamente validado transmiten solvencia profesional. Frente a una promoción basada en estimaciones débiles, el ECI ofrece una forma más rigurosa de justificar el importe de obra, las contingencias, la financiación necesaria y el calendario de ejecución.

Esta guía está concebida para promotores, constructores, project managers, técnicos de coste, asesores jurídicos, consultores financieros, arquitectos, ingenieros, responsables de compras, inversores y entidades financiadoras que intervienen en promociones inmobiliarias en España y Latinoamérica. Su enfoque es internacional, práctico y adaptable, evitando depender de una única normativa local y centrándose en la lógica profesional del contrato, la gestión del riesgo y la toma de decisiones.

Adquirir conocimientos avanzados sobre contratación anticipada del constructor no es una cuestión teórica. Es una forma de proteger el margen promotor, mejorar la calidad de las decisiones, reducir incertidumbre, anticipar conflictos, reforzar la financiación y aumentar la probabilidad de que la promoción llegue a buen término. En un entorno donde una desviación de coste del 5 % o un retraso de 3 meses pueden cambiar por completo la rentabilidad del proyecto, la preconstrucción deja de ser una fase secundaria y se convierte en una herramienta estratégica.

La inversión en conocimiento técnico, contractual y económico es hoy una de las mejores defensas del profesional inmobiliario. Esta guía práctica ofrece un método para pasar de la intuición a la gestión documentada, del presupuesto preliminar al precio objetivo, de la licitación tardía a la colaboración temprana controlada, y de la incertidumbre de obra a una matriz de riesgos comprensible y negociable.

Quien domina el ECI no elimina todos los riesgos de la promoción, pero los identifica antes, los mide mejor, los asigna con mayor precisión y los convierte en decisiones profesionales. Ese es el verdadero valor de esta guía: ayudar al lector a incorporar al constructor en el momento adecuado, con el contrato adecuado, con los controles adecuados y con una visión clara del coste, el plazo, la financiación y el riesgo de obra.

En promoción inmobiliaria, llegar tarde suele salir caro. Esta guía invita al profesional a dar un paso adelante: anticiparse, documentar, contrastar, negociar y decidir con información suficiente antes de comprometer el importe principal de la obra. Porque la excelencia en la gestión de una promoción no empieza cuando entran las máquinas en la parcela, sino mucho antes, cuando el promotor decide cómo quiere controlar su proyecto.

    a. Diferencia entre contratar al constructor para construir y contratarlo anticipadamente para colaborar en la preconstrucción.

    b. Papel del constructor como asesor técnico, económico y de planificación antes del contrato de obra.

    c. Utilidad del ECI para reducir incertidumbre en coste, plazo, diseño, compras y riesgo de ejecución.

2. Razones por las que el promotor incorpora anticipadamente al constructor

    a. Necesidad de validar el proyecto antes de cerrar el precio de obra.

    b. Riesgo de desviaciones de coste por falta de información técnica suficiente.

    c. Coordinación temprana entre promotor, proyectista, constructor, financiador e inversor.

3. Diferencias entre ECI, contrato de obra tradicional, diseño y construcción, construction management y contratación colaborativa

    a. Contratación tradicional con proyecto cerrado y precio ofertado.

    b. Diseño y construcción con responsabilidad integrada del contratista.

    c. Modelos colaborativos con precio objetivo, open-book, incentivos y reparto de ahorros o sobrecostes.

4. Ventajas del ECI en promociones residenciales, terciarias, hoteleras, logísticas y mixtas

    a. Mejora de la constructibilidad y reducción de interferencias técnicas.

    b. Ajuste temprano del presupuesto de obra al plan de negocio del promotor.

    c. Identificación de riesgos de plazo, licencias, suministros, acometidas y compras críticas.

5. Riesgos de utilizar mal el ECI en promoción inmobiliaria

    a. Confusión entre asesoramiento temprano y adjudicación encubierta de la obra.

    b. Pérdida de tensión competitiva si no se regula correctamente la fase de precio.

    c. Dependencia excesiva del constructor sin mecanismos de salida o comparación de mercado.

6. Valor estratégico del ECI para el promotor inmobiliario profesional

    a. Conversión del constructor en fuente temprana de información técnica y económica.

    b. Mejora de la decisión de compra de suelo, viabilidad, financiación y calendario comercial.

    c. Reducción del riesgo de que una promoción rentable sobre el papel fracase durante la ejecución.

    a. Incorporación durante anteproyecto, proyecto básico, proyecto de ejecución o fase previa a licitación.

    b. Ventajas e inconvenientes de cada momento en términos de coste, plazo y control del diseño.

    c. Riesgo de incorporar al constructor demasiado tarde, cuando las decisiones esenciales ya son irreversibles.

2. Análisis de conveniencia del ECI según tipo de promoción inmobiliaria

    a. Promociones con alta incertidumbre técnica, urbanística, comercial o financiera.

    b. Proyectos con riesgos de excavación, estructura, rehabilitación, sostenibilidad o industrialización.

    c. Promociones con plazos críticos vinculados a preventas, financiación, inversores o compromisos de entrega.

3. Criterios económicos para justificar la contratación anticipada

    a. Coste de la fase de preconstrucción frente al ahorro potencial en obra.

    b. Reducción de contingencias y mejora de la precisión del presupuesto.

    c. Impacto del ECI en margen promotor, necesidad de financiación y exposición al tipo de interés.

4. Criterios técnicos para justificar la contratación anticipada

    a. Complejidad constructiva, interferencias, accesos, medianeras, instalaciones y servicios afectados.

    b. Necesidad de revisar mediciones, unidades de obra, soluciones técnicas y secuencia constructiva.

    c. Conveniencia de incorporar al constructor en decisiones de industrialización, prefabricación o logística.

5. Criterios jurídicos y de gobierno interno del promotor

    a. Aprobación interna de la estrategia de contratación anticipada.

    b. Separación documental entre fase de preconstrucción y eventual contrato de obra.

    c. Necesidad de actas, informes, trazabilidad de decisiones y autorización de cambios relevantes.

6. Decisión final: ECI completo, ECI limitado o licitación tradicional reforzada

    a. Supuestos en los que el ECI completo es recomendable.

    b. Supuestos en los que basta una revisión de constructibilidad o una asistencia técnica puntual.

    c. Supuestos en los que el riesgo de dependencia del constructor aconseja mantener una licitación competitiva tradicional.

    a. Prestaciones técnicas, económicas y de planificación anteriores a la obra.

    b. Diferencia entre obligación de asesoramiento y obligación de resultado constructivo.

    c. Alcance de la responsabilidad del constructor durante la fase previa.

2. Relación entre el contrato ECI y el posterior contrato de obra

    a. Contratos separados con posibilidad de adjudicación posterior.

    b. Contrato en dos fases: preconstrucción y ejecución.

    c. Condiciones para pasar de la fase de preconstrucción a la fase de obra.

3. Encaje en sistemas jurídicos de España y Latinoamérica

    a. Principios civiles y mercantiles aplicables a la buena fe, diligencia profesional y responsabilidad contractual.

    b. Diferencias prácticas entre países en materia de prueba, formalización, garantías y reclamaciones.

    c. Necesidad de adaptar el modelo ECI a la legislación local sin perder la lógica internacional del contrato.

4. Documentación contractual mínima del ECI

    a. Carta de encargo, contrato de preconstrucción, anexos técnicos y matriz de responsabilidades.

    b. Alcance de servicios, calendario, entregables, honorarios e información facilitada por el promotor.

    c. Condiciones de confidencialidad, propiedad intelectual, incompatibilidades y salida del proceso.

5. Riesgos de indefinición contractual

    a. Servicios no delimitados y expectativas contradictorias entre promotor y constructor.

    b. Discusión sobre si el constructor asumió o no el riesgo de coste y plazo.

    c. Dificultad para exigir responsabilidad si no se han definido entregables verificables.

6. Recomendaciones para una arquitectura contractual segura

    a. Contrato de preconstrucción breve pero técnicamente preciso.

    b. Anexos detallados de servicios, informes, metodología de costes y calendario de decisiones.

    c. Cláusulas expresas sobre no obligación automática de adjudicar la obra al constructor participante.

    a. Información técnica y económica que debe facilitar el promotor.

    b. Deber del constructor de advertir errores, omisiones, riesgos y alternativas.

    c. Prohibición de utilizar el ECI como mecanismo aparente si la decisión real ya está tomada.

2. Confidencialidad de la información del promotor

    a. Protección de estudios de viabilidad, presupuestos, planos, estrategia comercial y financiación.

    b. Tratamiento de información de inversores, bancos, compradores y consultores.

    c. Duración de la confidencialidad y consecuencias del incumplimiento.

3. Exclusividad del constructor durante la fase ECI

    a. Supuestos en los que puede justificarse una exclusividad temporal.

    b. Riesgos de pérdida de competencia y encarecimiento del precio final.

    c. Alternativas: exclusividad limitada, competencia controlada o derecho preferente condicionado.

4. Propiedad de los informes, mediciones, propuestas y soluciones técnicas

    a. Titularidad de los documentos elaborados durante la preconstrucción.

    b. Derecho del promotor a utilizar la información si no adjudica la obra al constructor.

    c. Compensación al constructor por soluciones propias, know-how o propuestas de valor.

5. Conflictos de interés en la fase de preconstrucción

    a. Constructor que asesora sobre un precio que después pretende contratar.

    b. Proveedor o subcontratista vinculado al constructor.

    c. Consultores técnicos que actúan simultáneamente para promotor, financiador y constructor.

6. Cláusulas prácticas para preservar transparencia y competencia

    a. Declaración de independencia, conflictos y relaciones con proveedores.

    b. Derecho del promotor a contrastar costes con terceros.

    c. Registro de reuniones, decisiones y criterios de selección de soluciones.

    a. Experiencia en promociones similares por uso, escala, complejidad y país.

    b. Capacidad de aportar constructibilidad, planificación, compras y control de costes.

    c. Historial de cumplimiento de plazo, calidad, seguridad y gestión de reclamaciones.

2. Criterios de selección económica

    a. Solvencia financiera y capacidad de asumir una obra de importe relevante.

    b. Estructura de costes indirectos, gastos generales, beneficio industrial y honorarios de preconstrucción.

    c. Transparencia en metodología open-book, márgenes, compras y subcontratación.

3. Criterios organizativos y de equipo

    a. Perfil del responsable de preconstrucción.

    b. Disponibilidad del jefe de obra, responsable de planificación, responsable de compras y equipo técnico.

    c. Compatibilidad cultural entre promotor, proyectista, project manager y constructor.

4. Procedimiento competitivo para seleccionar al constructor ECI

    a. Solicitud de propuestas técnicas y económicas.

    b. Entrevistas, talleres de constructibilidad y análisis comparativo.

    c. Matriz de puntuación para evitar decisiones subjetivas.

5. Documentación que debe aportar el constructor candidato

    a. Experiencia, referencias, organigrama y metodología de preconstrucción.

    b. Propuesta de honorarios, calendario de entregables y modelo de costes.

    c. Declaración de riesgos iniciales y oportunidades de mejora del proyecto.

6. Errores frecuentes en la selección del constructor

    a. Elegir solo por precio preliminar sin evaluar capacidad de colaboración.

    b. Confundir marca, tamaño o presencia internacional con idoneidad real.

    c. No prever mecanismos de sustitución si la fase ECI no genera confianza suficiente.

    a. Convertir el diseño en una solución construible, presupuestable y programable.

    b. Reducir incertidumbre antes de comprometer el importe principal de la obra.

    c. Identificar riesgos técnicos, económicos, administrativos y de plazo.

2. Servicios principales del constructor durante la preconstrucción

    a. Revisión de proyecto, mediciones, unidades de obra y soluciones constructivas.

    b. Estimación de coste, análisis de mercado de subcontratas y planificación de compras.

    c. Programación preliminar, logística de obra, accesos, implantación y secuencia constructiva.

3. Entregables de la fase de preconstrucción

    a. Informe de constructibilidad.

    b. Presupuesto progresivo por paquetes de obra.

    c. Matriz de riesgos, oportunidades, contingencias y decisiones pendientes.

4. Calendario de la preconstrucción

    a. Hitos de revisión de anteproyecto, proyecto básico y proyecto de ejecución.

    b. Talleres de coordinación con promotor, proyectista, constructor y project manager.

    c. Fechas límite para cerrar precio objetivo, plazo, compras tempranas y contrato de obra.

5. Honorarios de preconstrucción

    a. Precio fijo por servicios de preconstrucción.

    b. Retribución mensual por equipo asignado.

    c. Compensación condicionada a entregables verificables y no a la adjudicación posterior.

6. Cierre de la fase de preconstrucción

    a. Informe final de recomendación técnica y económica.

    b. Propuesta de precio objetivo, plazo contractual y matriz de riesgos.

    c. Decisión del promotor: adjudicar, renegociar, licitar, rediseñar o abandonar.

    a. Capacidad real de ejecutar el diseño con medios, plazo y coste razonables.

    b. Diferencia entre solución proyectada y solución construible.

    c. Impacto de la constructibilidad en margen, financiación, preventas y calendario de entregas.

2. Revisión de arquitectura y estructura

    a. Compatibilidad entre diseño arquitectónico, estructura, cimentación y envolvente.

    b. Identificación de soluciones que encarecen la obra sin aportar valor comercial proporcional.

    c. Riesgos de modificación tardía durante la ejecución.

3. Revisión de instalaciones y coordinación técnica

    a. Espacios para instalaciones, patinillos, salas técnicas, mantenimiento y accesibilidad.

    b. Interferencias entre climatización, electricidad, fontanería, saneamiento, telecomunicaciones y protección contra incendios.

    c. Coordinación entre diseño, normativa, proveedores y ejecución.

4. Revisión de mediciones y unidades de obra

    a. Detección de omisiones, duplicidades e incoherencias.

    b. Validación de criterios de medición y partidas críticas.

    c. Relación entre mediciones, precio objetivo, contingencias y futuras reclamaciones.

5. Revisión de logística, accesos e implantación de obra

    a. Entrada de maquinaria, acopios, grúas, suministros y retirada de residuos.

    b. Condicionantes urbanos, vecinos, tráfico, horarios y restricciones municipales.

    c. Efecto de la logística en plazo, coste indirecto y riesgo de paralización.

6. Informe de constructibilidad

    a. Contenido mínimo del informe.

    b. Priorización de incidencias por coste, plazo, seguridad y riesgo contractual.

    c. Decisiones que debe adoptar el promotor a partir del informe.

    a. Búsqueda de alternativas que reduzcan coste sin deteriorar calidad, ventas o explotación.

    b. Distinción entre ahorro inteligente y recorte perjudicial de prestaciones.

    c. Relación entre ingeniería de valor, precio objetivo y margen promotor.

2. Identificación de oportunidades de optimización

    a. Sistemas estructurales, fachadas, cubiertas, instalaciones y acabados.

    b. Industrialización, prefabricación, modularidad y repetición de soluciones.

    c. Sustitución de materiales por alternativas equivalentes o más eficientes.

3. Evaluación económica de alternativas

    a. Comparación entre coste inicial, coste de mantenimiento y valor comercial.

    b. Impacto en importe de obra, financiación, plazo y riesgo de suministro.

    c. Análisis de sensibilidad ante variación de precios de materiales y subcontratas.

4. Evaluación técnica y normativa de alternativas

    a. Compatibilidad con licencias, normativa local, seguridad, accesibilidad y sostenibilidad.

    b. Necesidad de validación por proyectista, dirección facultativa y consultores.

    c. Riesgo de introducir soluciones no suficientemente probadas en el mercado local.

5. Control de cambios durante la preconstrucción

    a. Registro formal de propuestas de cambio.

    b. Aprobación del promotor con impacto en coste, plazo, calidad y financiación.

    c. Trazabilidad de decisiones para evitar reclamaciones futuras.

6. Matriz de ingeniería de valor

    a. Descripción de la alternativa.

    b. Impacto económico, técnico, comercial, de plazo y de riesgo.

    c. Decisión final: aprobar, rechazar, aplazar o estudiar con mayor profundidad.

    a. Limitaciones de presupuestar con información incompleta.

    b. Diferencia entre estimación conceptual, presupuesto por ratios y presupuesto por mediciones.

    c. Necesidad de actualizar el presupuesto a medida que avanza el diseño.

2. Metodología open-book

    a. Transparencia de costes directos, indirectos, gastos generales y beneficio industrial.

    b. Acceso del promotor a ofertas de subcontratas y proveedores.

    c. Control de márgenes, recargos, descuentos, rappels y compras agrupadas.

3. Coste admisible y coste no admisible

    a. Partidas que pueden incorporarse al coste objetivo.

    b. Costes excluidos por falta de autorización, ineficiencia o incumplimiento.

    c. Criterios de auditoría y prueba documental.

4. Presupuesto por paquetes de obra

    a. Movimiento de tierras, cimentación, estructura, envolvente, instalaciones y acabados.

    b. Paquetes críticos por plazo, importe o riesgo técnico.

    c. Actualización del presupuesto por paquetes según información de mercado.

5. Relación entre presupuesto ECI y plan de negocio del promotor

    a. Impacto del coste de obra en margen, precio de venta y financiación.

    b. Umbrales máximos de coste compatible con la viabilidad.

    c. Decisión de rediseñar, reducir alcance, renegociar o no ejecutar.

6. Auditoría del presupuesto open-book

    a. Revisión por quantity surveyor, project monitor, project manager o consultor independiente.

    b. Comparación con bases de datos, obras similares y ofertas reales.

    c. Informe de validación económica para el promotor y financiador.

    a. Precio de referencia acordado a partir de información técnica y económica contrastada.

    b. Diferencia entre precio objetivo, presupuesto estimado y precio cerrado.

    c. Utilidad del precio objetivo para alinear al promotor y al constructor.

2. Precio máximo garantizado

    a. Función del Guaranteed Maximum Price en modelos internacionales.

    b. Riesgos transferidos al constructor y riesgos retenidos por el promotor.

    c. Condiciones necesarias para que el precio máximo garantizado sea realista.

3. Mecanismos pain/gain share

    a. Reparto de ahorros respecto al precio objetivo.

    b. Reparto de sobrecostes según causa, control y responsabilidad.

    c. Límites, exclusiones y auditoría de los importes.

4. Contingencias del promotor y contingencias del constructor

    a. Contingencia por diseño incompleto.

    b. Contingencia por mercado, inflación, suministro o subcontratación.

    c. Contingencia por riesgos retenidos expresamente por el promotor.

5. Ajustes del precio objetivo

    a. Cambios de alcance aprobados por el promotor.

    b. Riesgos excluidos o condiciones imprevistas.

    c. Variaciones de precios de materiales, tipo de cambio, impuestos o normativa.

6. Documentación contractual del precio objetivo

    a. Anexo de desglose de precio.

    b. Anexo de exclusiones, hipótesis y riesgos.

    c. Procedimiento de revisión, aprobación y auditoría.

    a. Contingencias técnicas.

    b. Contingencias comerciales.

    c. Contingencias financieras derivadas del tipo de interés, plazo y calendario de disposición de fondos.

2. Variación de precios de materiales y subcontratas

    a. Riesgo de inflación en acero, hormigón, madera, vidrio, instalaciones y equipos.

    b. Cláusulas de revisión de precios y fórmulas de actualización.

    c. Estrategias de compra anticipada, acopio y fijación de precios.

3. Compras tempranas de paquetes críticos

    a. Ascensores, fachadas, climatización, estructura metálica, prefabricados y equipos especiales.

    b. Ventajas de asegurar suministro y precio antes del contrato definitivo de obra.

    c. Riesgos de compra anticipada si el diseño, licencia o financiación no están cerrados.

4. Gestión contractual de pedidos anticipados

    a. Titularidad de pedidos, anticipos y materiales.

    b. Garantías de devolución, cancelación o cesión al promotor.

    c. Responsabilidad por almacenamiento, seguros, deterioro y cambios de proyecto.

5. Impacto de las contingencias en la financiación

    a. Necesidad de reservar caja para sobrecostes.

    b. Requisitos del banco sobre contingencia mínima.

    c. Efecto de desviaciones de coste en covenants, disposiciones y aportaciones del promotor.

6. Matriz de contingencias

    a. Identificación del riesgo.

    b. Importe estimado, probabilidad, responsable y medida de mitigación.

    c. Estado de aprobación: incluida, excluida, transferida, compartida o pendiente.

    a. Relación entre plazo de obra, preventas, entregas, financiación y costes indirectos.

    b. Impacto del retraso en margen promotor y necesidades de tesorería.

    c. Riesgo de prometer calendarios comerciales no validados técnicamente.

2. Programa preliminar de obra

    a. Secuencia constructiva general.

    b. Hitos de proyecto, licencias, contratación, compras y ejecución.

    c. Identificación de actividades críticas y holguras.

3. Ruta crítica de la promoción

    a. Actividades sin margen de retraso.

    b. Paquetes que condicionan el inicio o finalización de otros trabajos.

    c. Relación entre ruta crítica, penalizaciones y fecha de entrega.

4. Planificación de licencias y permisos

    a. Coordinación entre proyecto, administración, autorizaciones sectoriales y obra.

    b. Riesgo de iniciar compras o trabajos sin permisos suficientes.

    c. Efecto de retrasos administrativos en precio, plazo y financiación.

5. Planificación de recursos

    a. Mano de obra, maquinaria, grúas, medios auxiliares y equipos técnicos.

    b. Disponibilidad de subcontratas en el mercado local.

    c. Riesgo de saturación del mercado en fases de alta actividad.

6. Programa contractual de obra

    a. Conversión del programa preliminar en anexo contractual.

    b. Hitos, entregables, penalizaciones, bonificaciones y causas de ampliación de plazo.

    c. Procedimiento de actualización y control durante la ejecución.

    a. Decisión sobre paquetes a contratar directamente por el constructor.

    b. Paquetes que pueden requerir intervención directa del promotor.

    c. Paquetes críticos por importe, plazo, riesgo técnico o escasez de mercado.

2. Licitación temprana de subcontratas

    a. Preparación de paquetes de licitación con información suficiente.

    b. Comparación técnica y económica de ofertas.

    c. Prevención de ofertas artificialmente bajas que generen reclamaciones posteriores.

3. Homologación de proveedores y subcontratistas

    a. Solvencia, experiencia, capacidad productiva y referencias.

    b. Cumplimiento normativo, seguridad, seguros y garantías.

    c. Compatibilidad con los estándares del promotor, financiador e inversor.

4. Compras internacionales y riesgo de importación

    a. Plazos de fabricación, transporte, aduanas y tipo de cambio.

    b. Riesgos de calidad, certificación y compatibilidad normativa local.

    c. Necesidad de anticipar pedidos de equipos de largo plazo.

5. Relación entre subcontratación y precio objetivo

    a. Incorporación de ofertas reales al presupuesto.

    b. Ajuste de contingencias según grado de contratación cerrada.

    c. Auditoría de márgenes y recargos del constructor.

6. Matriz de procurement

    a. Paquete, importe estimado, responsable y fecha límite.

    b. Estado de diseño, licitación, adjudicación, pedido y entrega.

    c. Riesgo de plazo, coste, calidad y sustitución.

    a. Suelo, cimentación, estructura, instalaciones, medianeras y servicios afectados.

    b. Riesgos derivados de proyecto incompleto, incoherente o no coordinado.

    c. Riesgos de ejecución en edificios existentes, rehabilitación o entornos urbanos complejos.

2. Riesgos económicos

    a. Desviación de mediciones, precios unitarios y rendimientos.

    b. Incremento de precios de materiales, energía, transporte y mano de obra.

    c. Sobrecostes por cambios de alcance, retrasos o errores de diseño.

3. Riesgos de plazo

    a. Retrasos de licencia, proyecto, compras, suministros y subcontratas.

    b. Condiciones meteorológicas, restricciones urbanas y conflictos vecinales.

    c. Impacto de retrasos en entrega, financiación y comercialización.

4. Riesgos jurídicos y contractuales

    a. Indefinición de responsabilidades en fase ECI.

    b. Confusión entre asesoramiento y asunción de riesgo.

    c. Reclamaciones por cambios, sobrecostes, retrasos o información incorrecta.

5. Matriz de riesgos del ECI

    a. Riesgo identificado, causa probable y fase afectada.

    b. Responsable de gestión, responsable económico y medida de mitigación.

    c. Estado del riesgo: abierto, mitigado, transferido, compartido o aceptado.

6. Asignación eficiente del riesgo

    a. El riesgo debe asignarse a quien pueda conocerlo, gestionarlo o asegurarlo mejor.

    b. Riesgos del promotor, riesgos del constructor y riesgos compartidos.

    c. Riesgos no transferibles o cuya transferencia encarece injustificadamente la obra.

    a. Estudios de suelo insuficientes.

    b. Diferencias entre información geotécnica y realidad de excavación.

    c. Cláusulas sobre condiciones imprevistas y responsabilidad por información facilitada.

2. Riesgo de licencias, servicios afectados y entorno urbano

    a. Redes de agua, saneamiento, electricidad, gas, telecomunicaciones y servidumbres.

    b. Coordinación con compañías suministradoras, administraciones y terceros afectados.

    c. Impacto de desvíos, reposiciones, acometidas, vecinos, tráfico y ocupación de vía pública.

3. Riesgo de edificios existentes y rehabilitación

    a. Patologías ocultas, estructura, humedades, amianto, instalaciones antiguas y protección patrimonial.

    b. Necesidad de catas, inspecciones, levantamientos y estudios previos.

    c. Reparto de riesgo entre promotor, proyectista, constructor y consultores.

4. Seguros aplicables durante la fase de preconstrucción y obra

    a. Responsabilidad civil profesional del constructor por servicios técnicos.

    b. Todo riesgo construcción y responsabilidad civil de obra.

    c. Seguros obligatorios o habituales según país, tipo de proyecto y normativa local.

5. Garantías del constructor y de proveedores críticos

    a. Garantía de cumplimiento.

    b. Garantías por anticipos, pedidos tempranos y acopios.

    c. Garantías de subcontratistas y proveedores críticos.

6. Checklist de riesgos previos al contrato de obra

    a. Riesgos investigados y documentados.

    b. Riesgos pendientes de estudio, licencia, autorización o cobertura aseguradora.

    c. Riesgos incluidos, excluidos o condicionados en el precio objetivo.

    a. Mayor fiabilidad del presupuesto de obra.

    b. Identificación temprana de riesgos técnicos y de plazo.

    c. Reducción del riesgo de desviaciones que afecten a disposiciones de financiación.

2. Relación entre precio objetivo, financiación bancaria y covenants

    a. Coste total de promoción, aportación de fondos propios y margen de seguridad.

    b. Ratio préstamo-coste, ratio préstamo-valor, preventas y control de sobrecostes.

    c. Riesgo del tipo de interés, ampliaciones de plazo y necesidades adicionales de tesorería.

3. Project monitor, quantity surveyor y control independiente

    a. Revisión del presupuesto open-book.

    b. Informe sobre avance de obra y disposiciones.

    c. Validación de contingencias, cambios y desviaciones.

4. Gobernanza interna del proceso ECI

    a. Comité del promotor, comité técnico y comité económico de riesgos.

    b. Matriz RACI de responsabilidad, aprobación, consulta e información.

    c. Autoridad para aprobar cambios, alternativas, compras y ajustes de presupuesto.

5. Reporting del constructor y control documental

    a. Informe de avance de preconstrucción.

    b. Informe de coste, plazo, riesgos y decisiones pendientes.

    c. Actas, versiones de proyecto, presupuestos, matrices y registro de decisiones.

6. Informe ECI para financiación y cuadro de mando del promotor

    a. Resumen técnico de constructibilidad, presupuesto validado y riesgos residuales.

    b. Programa de obra, hitos de financiación y recomendaciones para el banco.

    c. Coste estimado frente a presupuesto objetivo, riesgos abiertos y decisiones pendientes.

    a. Partes, objeto, alcance de servicios, honorarios, entregables y estándares de calidad.

    b. Servicios técnicos, económicos, de programación, compras, riesgos y apoyo a financiación.

    c. Exclusión expresa de obligación automática de ejecutar la obra salvo acuerdo posterior.

2. Anexos esenciales del contrato de preconstrucción

    a. Anexo de servicios.

    b. Anexo de calendario, entregables, reuniones y metodología de presupuesto.

    c. Anexo de matriz de riesgos, criterios de transición y documentación contractual.

3. Condiciones para pasar de la fase ECI al contrato de obra

    a. Proyecto suficientemente definido.

    b. Precio objetivo, precio máximo o precio cerrado aceptado por el promotor.

    c. Plazo contractual, matriz de riesgos, seguros y garantías acordadas.

4. Derecho del promotor a no adjudicar la obra y alternativa de licitación

    a. Supuestos de precio no aceptable, falta de confianza técnica o cambio de estrategia.

    b. Uso posterior de informes, mediciones, matrices y documentación generada durante el ECI.

    c. Licitación posterior con información ECI, evitando ventajas injustas y protegiendo la confidencialidad.

5. Errores frecuentes, reclamaciones y lecciones aprendidas

    a. Errores del promotor: no definir objetivos, no reservar salida y no auditar precio objetivo.

    b. Errores del constructor: prometer ahorros sin base, no advertir riesgos y confundir ECI con adjudicación asegurada.

    c. Reclamaciones habituales por sobrecostes, retrasos, cambios, uso de información y responsabilidad por errores de estimación.

6. Conclusiones operativas para implantar ECI en promociones inmobiliarias internacionales

    a. Cuándo debe utilizarse el ECI y cuándo no debe utilizarse.

    b. Reglas de oro para promotores, constructores, financiadores e inversores.

    c. Modelo profesional recomendado: decisión estratégica, contrato de preconstrucción, control de riesgos y transición ordenada.

    Sección 1. Datos generales del proyecto analizado

    Sección 2. Tipo de proyecto, complejidad técnica y grado de incertidumbre

    Sección 3. Nivel de definición del diseño y estado de licencias

    Sección 4. Riesgo de coste, plazo, financiación y comercialización

    Sección 5. Resultado de la checklist de idoneidad

2. CHECKLIST. Decisión del promotor sobre la contratación anticipada del constructor

    Sección 1. Objetivos perseguidos con la contratación anticipada

    Sección 2. Alternativas disponibles frente al ECI

    Sección 3. Alcance previsto de la fase ECI

    Sección 4. Criterios de aprobación interna

    Sección 5. Decisión final del promotor

3. CHECKLIST. Selección del constructor para un proceso ECI

    Sección 1. Datos del proceso de selección

    Sección 2. Experiencia comparable

    Sección 3. Equipo asignado al ECI

    Sección 4. Solvencia, transparencia y metodología

    Sección 5. Referencias, entrevistas y valoración final

4. CHECKLIST. Riesgos antes de iniciar la preconstrucción ECI

    Sección 1. Riesgos conocidos

    Sección 2. Riesgos no investigados

    Sección 3. Riesgos pendientes de estudio, licencia o decisión del promotor

    Sección 4. Tratamiento preliminar de riesgos antes de firmar el contrato ECI

5. CHECKLIST. Protección del promotor en el contrato ECI

    Sección 1. Datos del contrato ECI revisado

    Sección 2. Confidencialidad

    Sección 3. Derecho de salida del promotor

    Sección 4. Propiedad de documentos

    Sección 5. Protección económica y contractual adicional

6. CHECKLIST. Aprobación de la estrategia ECI por el órgano de decisión del promotor

    Sección 1. Identificación de la aprobación interna

    Sección 2. Informe justificativo

    Sección 3. Presupuesto de la fase de preconstrucción

    Sección 4. Condiciones de autorización

    Sección 5. Autorización formal del órgano de decisión

    Sección 1. Datos generales de la invitación

    Sección 2. Objeto de la invitación

    Sección 3. Información básica del proyecto

    Sección 4. Documentación que se facilitará al constructor invitado

    Sección 5. Documentación que debe presentar el constructor

    Sección 6. Texto operativo de invitación

2. FORMULARIO. Acuerdo de confidencialidad para fase ECI

    Sección 1. Partes del acuerdo

    Sección 2. Información protegida

    Sección 3. Obligaciones del constructor y de su equipo

    Sección 4. Duración, penalizaciones y responsabilidad

    Sección 5. Devolución y destrucción de documentos

    Sección 6. Texto operativo del acuerdo

3. FORMULARIO. Contrato de servicios de preconstrucción ECI

    Sección 1. Identificación de las partes

    Sección 2. Objeto, alcance y duración

    Sección 3. Honorarios, gastos y forma de pago

    Sección 4. Entregables y reuniones

    Sección 5. Responsabilidad, seguros y estándar profesional

    Sección 6. Confidencialidad, terminación y cierre documental

4. FORMULARIO. Anexo de alcance de servicios ECI

    Sección 1. Datos generales del anexo

    Sección 2. Servicios técnicos

    Sección 3. Servicios económicos

    Sección 4. Servicios de planificación

    Sección 5. Servicios de compras y procurement

    Sección 6. Servicios de riesgos y apoyo a financiación

5. FORMULARIO. Anexo de entregables de la fase ECI

    Sección 1. Datos generales del anexo de entregables

    Sección 2. Informe de constructibilidad

    Sección 3. Presupuesto open-book

    Sección 4. Programa preliminar de obra

    Sección 5. Matriz de riesgos

    Sección 6. Informe final ECI

6. FORMULARIO. Cláusula de no adjudicación automática de la obra

    Sección 1. Datos de identificación de la cláusula

    Sección 2. Derecho del promotor a no contratar

    Sección 3. Liquidación de la fase de preconstrucción

    Sección 4. Uso posterior de la documentación

    Sección 5. Licitación posterior y competencia

    Sección 6. Texto consolidado de cláusula

    Sección 1. Datos generales del presupuesto open-book

    Sección 2. Costes directos

    Sección 3. Costes indirectos

    Sección 4. Gastos generales, beneficio industrial, contingencias e impuestos aplicables

    Sección 5. Trazabilidad de ofertas, hipótesis y exclusiones

2. FORMULARIO. Ficha de coste admisible en metodología open-book

    Sección 1. Identificación de la partida

    Sección 2. Descripción de la partida

    Sección 3. Documentación justificativa

    Sección 4. Criterio de aceptación o exclusión

    Sección 5. Validación y registro

3. FORMULARIO. Matriz de precio objetivo

    Sección 1. Identificación de la matriz

    Sección 2. Paquetes de obra

    Sección 3. Hipótesis, exclusiones y contingencias

    Sección 4. Estado de validación por promotor, constructor y consultor independiente

4. FORMULARIO. Cuadro de contingencias económicas y técnicas

    Sección 1. Datos generales del cuadro de contingencias

    Sección 2. Riesgos técnicos y de constructibilidad

    Sección 3. Riesgos de mercado, materiales y compras

    Sección 4. Riesgos administrativos, financieros y comerciales

    Sección 5. Estado de consumo y aprobación de contingencias

5. FORMULARIO. Mecanismo pain/gain share para precio objetivo

    Sección 1. Datos generales del mecanismo

    Sección 2. Base de cálculo

    Sección 3. Reparto de ahorros

    Sección 4. Reparto o exclusión de sobrecostes

    Sección 5. Validación, pago y resolución de discrepancias

6. FORMULARIO. Informe económico para financiador sobre coste, contingencias y riesgos residuales

    Sección 1. Identificación del informe

    Sección 2. Coste total de obra

    Sección 3. Contingencias y riesgos residuales

    Sección 4. Impacto en financiación

    Sección 5. Impacto en tesorería y margen promotor

    Sección 6. Recomendación económica al financiador

    Sección 1. Datos generales de la revisión arquitectónica

    Sección 2. Coherencia entre diseño, ejecución y mantenimiento

    Sección 3. Accesos, fachadas, cubiertas, acabados y zonas comunes

    Sección 4. Riesgos de soluciones singulares o no habituales

    Sección 5. Resultado de la checklist arquitectónica

2. CHECKLIST. Constructibilidad estructural en fase ECI

    Sección 1. Datos generales de la revisión estructural

    Sección 2. Cimentación, estructura, juntas, cargas y secuencia

    Sección 3. Compatibilidad con instalaciones y arquitectura

    Sección 4. Riesgos de ejecución, medios auxiliares y control de calidad

    Sección 5. Resultado de la checklist estructural

3. CHECKLIST. Instalaciones, espacios técnicos, coordinación y puesta en marcha

    Sección 1. Datos generales de la revisión de instalaciones

    Sección 2. Espacios técnicos

    Sección 3. Coordinación entre disciplinas

    Sección 4. Cumplimiento normativo, mantenimiento y puesta en marcha

    Sección 5. Resultado de la checklist de instalaciones

4. CHECKLIST. Programación, ruta crítica y riesgos de retraso

    Sección 1. Datos generales del programa

    Sección 2. Hitos principales

    Sección 3. Actividades críticas

    Sección 4. Riesgos de retraso y medidas de mitigación

    Sección 5. Resultado de la checklist de programación

5. CHECKLIST. Compras tempranas, paquetes críticos y garantías

    Sección 1. Datos generales de la estrategia de compras tempranas

    Sección 2. Paquetes críticos

    Sección 3. Plazos de fabricación y suministro

    Sección 4. Garantías, anticipos, titularidad y cancelación

    Sección 5. Resultado de la checklist de compras tempranas

6. CHECKLIST. Riesgos de obra en fase ECI

    Sección 1. Datos generales de la matriz de riesgos de obra

    Sección 2. Riesgos técnicos

    Sección 3. Riesgos económicos

    Sección 4. Riesgos jurídicos, de plazo, entorno y financiación

    Sección 5. Resultado de la checklist de riesgos de obra

    Sección 1. Datos generales de la reunión

    Sección 2. Asistentes, temas tratados y documentación revisada

    Sección 3. Decisiones adoptadas

    Sección 4. Acciones, responsables y fechas límite

    Sección 5. Estado de acuerdos anteriores

2. FORMULARIO. Informe mensual ECI

    Sección 1. Datos generales del informe

    Sección 2. Avance técnico

    Sección 3. Avance económico

    Sección 4. Riesgos, decisiones pendientes y recomendaciones

    Sección 5. Resumen ejecutivo para comité

3. FORMULARIO. Matriz RACI del proceso ECI

    Sección 1. Datos generales de la matriz RACI

    Sección 2. Responsables de elaborar

    Sección 3. Responsables de aprobar

    Sección 4. Responsables de consultar

    Sección 5. Responsables de informar

    Sección 6. Resumen operativo RACI

4. FORMULARIO. Registro de decisiones ECI

    Sección 1. Datos generales del registro

    Sección 2. Decisiones adoptadas

    Sección 3. Impacto en coste, plazo, calidad y riesgo

    Sección 4. Persona u órgano que aprueba

    Sección 5. Estado de ejecución de decisiones

5. FORMULARIO. Control de versiones documentales en fase ECI

    Sección 1. Datos generales del control documental

    Sección 2. Proyecto, planos, mediciones y presupuestos

    Sección 3. Versiones vigentes de matrices e informes ECI

    Sección 4. Cambios respecto a la versión anterior

    Sección 5. Reglas de uso documental

6. FORMULARIO. Cuadro de mando del promotor para fase ECI

    Sección 1. Datos generales del cuadro de mando

    Sección 2. Coste, plazo y riesgos

    Sección 3. Estado de licencias, compras y decisiones

    Sección 4. Semáforo de alertas para comité de dirección

    Sección 5. Recomendación ejecutiva del mes

    Sección 1. Datos generales del informe final

    Sección 2. Resumen de servicios realizados

    Sección 3. Conclusiones técnicas, económicas y de plazo

    Sección 4. Recomendación final del constructor

2. FORMULARIO. Certificado de proyecto suficientemente definido para cerrar precio y plazo

    Sección 1. Datos generales del certificado

    Sección 2. Documentación disponible

    Sección 3. Riesgos pendientes

    Sección 4. Condiciones para cerrar precio y plazo

    Sección 5. Declaración de definición suficiente

3. FORMULARIO. Acta de aprobación del precio objetivo

    Sección 1. Datos generales del acta

    Sección 2. Desglose aprobado

    Sección 3. Hipótesis, exclusiones y contingencias

    Sección 4. Procedimiento de revisión posterior

    Sección 5. Declaración de aprobación

4. FORMULARIO. Acta de decisión del promotor al cierre de la fase ECI

    Sección 1. Datos generales del acta de decisión

    Sección 2. Opción de adjudicación al constructor ECI

    Sección 3. Opción de solicitud de revisión o renegociación

    Sección 4. Opción de no adjudicación y apertura de licitación alternativa

    Sección 5. Decisión final del promotor

5. FORMULARIO. Anexo de transición al contrato de obra

    Sección 1. Datos generales del anexo

    Sección 2. Documentos incorporados

    Sección 3. Riesgos transferidos, retenidos y compartidos

    Sección 4. Garantías, seguros, plazo y penalizaciones

    Sección 5. Procedimiento de transición

6. FORMULARIO. Liquidación de la fase ECI y cierre ordenado

    Sección 1. Datos generales de la liquidación

    Sección 2. Honorarios pendientes

    Sección 3. Documentación entregada

    Sección 4. Confidencialidad, derechos de uso y cierre ordenado

    Sección 5. Declaración final de cierre

    a. Causa del problema.

    b. Intervención anticipada del constructor.

    c. Resultado sobre precio objetivo, margen y financiación.

2. Caso práctico de promoción con riesgo de plazo por licencia y compras críticas

    a. Causa del retraso potencial.

    b. Programación temprana y estrategia de procurement.

    c. Resultado sobre calendario de obra y entregas.

3. Caso práctico de rehabilitación de edificio con riesgos ocultos

    a. Patologías no detectadas.

    b. Revisión de constructibilidad y catas previas.

    c. Resultado sobre contingencias y contrato definitivo.

4. Caso práctico de promoción logística con industrialización parcial

    a. Necesidad de plazo rápido.

    b. Incorporación temprana de proveedor y constructor.

    c. Resultado sobre coste, plazo y riesgo de suministro.

5. Caso práctico de promoción hotelera con cambios de diseño

    a. Conflicto entre diseño, explotación y coste.

    b. Ingeniería de valor en fase ECI.

    c. Resultado sobre calidad final e importe de obra.

6. Caso práctico de fracaso del ECI por falta de cláusula de salida

    a. Dependencia excesiva del constructor.

    b. Precio final no competitivo.

    c. Lecciones aprendidas para proteger al promotor.

    a. Riesgo de variación de precios.

    b. Compras tempranas y revisión de contingencias.

    c. Resultado sobre coste final y financiación.

2. Caso práctico de centro comercial con múltiples permisos sectoriales

    a. Riesgo administrativo y de plazo.

    b. Coordinación temprana entre constructor, proyectista y promotor.

    c. Resultado sobre programación y estrategia contractual.

3. Caso práctico de proyecto mixto con financiación internacional

    a. Exigencias del financiador.

    b. Informe técnico y económico derivado del ECI.

    c. Resultado sobre desembolsos y control de riesgos.

4. Caso práctico de promoción en entorno urbano complejo

    a. Problemas de accesos, vecinos y servicios afectados.

    b. Revisión de logística e implantación de obra.

    c. Resultado sobre plazo y reclamaciones de terceros.

5. Caso práctico de proyecto con subcontratas críticas escasas

    a. Riesgo de mercado.

    b. Licitación temprana y homologación de proveedores.

    c. Resultado sobre precio objetivo y programa de obra.

6. Caso práctico de conflicto por uso posterior de información ECI

    a. Constructor no adjudicatario.

    b. Promotor que utiliza informes y soluciones técnicas.

    c. Lecciones contractuales sobre propiedad documental y compensación.