| Casos prácticos
de contratos puente de preconstrucción: servicios preconstructivos
(PCSA) y obras previas (Early Works)
Caso práctico 1. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Definición anticipada del coste objetivo en una
promoción residencial con diseño incompleto.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Formalización de un acuerdo de servicios
preconstructivos (PCSA) como contrato autónomo y no como mera carta
de intenciones.
2. Delimitación precisa del alcance del
PCSA y fijación de entregables medibles, revisables y reutilizables.
3. Implantación de un modelo económico
open book con honorarios limitados, gastos reembolsables restringidos y
control estricto de dedicaciones.
4. Creación de una gobernanza contractual
reforzada con comité de seguimiento, registro de decisiones y deber
de advertencia.
5. Regulación expresa de la transición
al contrato principal y diseño de un off-ramp real y operable.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 2. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Reordenación del alcance en un edificio de oficinas
con fachada e instalaciones sin definir.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Formalización de un acuerdo de servicios
preconstructivos (PCSA) centrado en constructibilidad, cierre progresivo
de diseño y reordenación del alcance.
2. Creación de una mesa técnica
de integración entre arquitectura, instalaciones, asesor patrimonial
y contratista.
3. Elaboración de un coste objetivo por
escenarios, con sensibilidad económica de fachada e instalaciones.
4. Desarrollo de una matriz avanzada de riesgos
e interfaces para una rehabilitación sobre edificio existente.
5. Regulación reforzada del paso al contrato
principal con condiciones técnicas previas y reserva expresa de
off-ramp.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 3. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Licitación en dos fases para cerrar el precio de
una plataforma logística con urbanización pendiente.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diseño de una licitación en
dos fases con selección preliminar del contratista y formalización
posterior de un PCSA.
2. Delimitación rigurosa del alcance
del PCSA y de los entregables para la segunda fase.
3. Implantación de un sistema open book
homogéneo y comparable para afinar la oferta final.
4. Gobernanza reforzada de la fase preconstructiva
con comité de seguimiento y registro de decisiones.
5. Regulación expresa del paso al contrato
principal y del off-ramp sin adjudicación.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 4. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Ruptura del acuerdo preconstructivo y sustitución
ordenada del contratista sin paralización del proyecto.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación temprana del protocolo
contractual de incumplimiento cualificado y requerimiento formal de subsanación.
2. Auditoría interna acelerada del coste
objetivo, de las reservas y de la calidad de los entregables del PCSA.
3. Activación del off-ramp y terminación
ordenada del PCSA con liquidación económica precisa y captura
documental completa.
4. Sustitución del contratista mediante
mini-relicitación apoyada en la documentación ya producida
y depurada.
5. Reprogramación financiera y contractual
del proyecto para absorber el impacto de la ruptura sin comprometer su
viabilidad.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 5. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Compras tempranas de suministros críticos para proteger
plazo, precio y financiación en un complejo sanitario privado.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Formalización de un acuerdo de servicios
preconstructivos (PCSA) reforzado con módulo específico de
compras tempranas.
2. Clasificación técnica y contractual
de los suministros entre compras anticipables, compras condicionadas y
compras no anticipables.
3. Estructuración de la titularidad,
el pago, la custodia y la transferencia de riesgo de los suministros comprados
de forma anticipada.
4. Implantación de un sistema open book
reforzado para compras tempranas con trazabilidad para financiador e inversor.
5. Diseño de un protocolo de traspaso
de suministros al contrato principal y de protección frente a un
eventual cambio de contratista.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 6. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Demoliciones, limpieza técnica y acondicionamiento
inicial antes del contrato principal en un activo urbano de uso mixto.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Formalización de un contrato autónomo
de obras previas (Early Works) con objeto físico tasado y sin invasión
de la obra principal.
2. Delimitación técnica de demoliciones
y acondicionamiento mediante campaña previa de identificación,
marcaje y secuenciación.
3. Implantación de un régimen
económico basado en medición controlada, partidas tasadas
y validación estricta de variaciones.
4. Refuerzo de seguridad, permisos, gestión
de residuos y relaciones con terceros como núcleo contractual y
no como anexo secundario.
5. Preparación del handover al contrato
principal mediante documentación de estado final, as built preliminar
y matriz de interfaces.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 7. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Hallazgo ambiental imprevisto durante las obras previas
en un suelo con uso industrial anterior.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación inmediata del protocolo
de hallazgos imprevistos con suspensión parcial tasada y aseguramiento
de la prueba técnica.
2. Encargo urgente de una investigación
ambiental complementaria y redefinición técnica del problema
como paquete autónomo de remediación.
3. Reequilibrio contractual del Early Works
mediante orden de variación limitada, exclusión de trabajos
no maduros y mantenimiento de la lógica puente.
4. Gestión financiera y de gobierno del
riesgo con participación temprana de financiador e inversor.
5. Preparación del paso al contrato principal
mediante rediseño parcial, matriz de riesgos actualizada y protocolo
de handover ambiental.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 8. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Solapamiento entre obras previas y contrato principal por
una matriz de interfaces insuficiente.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Congelación inmediata de los frentes
en disputa y levantamiento de un acta técnica tripartita de interfaces.
2. Revisión exhaustiva de la matriz de
interfaces y reconstrucción documental de decisiones tomadas durante
las obras previas.
3. Paquetización de los puntos en disputa
entre defectos imputables, adaptaciones de proyecto y trabajos neutros
de transición.
4. Acuerdo económico de transición
con reserva de derechos limitada y sin bloqueo del arranque de la obra
principal.
5. Rediseño del protocolo de handover
y de la matriz de interfaces para el resto del proyecto y para futuros
contratos puente.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 9. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Suspensión temporal de las obras previas por retraso
en la financiación del promotor.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación temprana y expresa del
mecanismo contractual de suspensión, evitando la ralentización
informal y desordenada.
2. Reprogramación técnica del
Early Works para distinguir trabajos que debían terminarse, trabajos
que podían quedar en conservación y trabajos que debían
pararse de inmediato.
3. Acuerdo económico de suspensión
con reconocimiento de costes inevitables, límites de exposición
y reglas de reanudación.
4. Mantenimiento mínimo del PCSA para
no perder la maduración técnica imprescindible y proteger
la futura reactivación.
5. Reordenación de la relación
con financiador e inversor mediante transparencia escalonada, escenarios
de reactivación y condición de no paso al contrato principal
hasta saneamiento completo de la caja.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 10. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Terminación del contrato de obras previas y transición
ordenada a un nuevo contratista principal sin pérdida del avance
ejecutado.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Terminación formal y no traumática
del contrato de Early Works con base en incumplimientos cualificados de
cierre y no en una mera pérdida subjetiva de confianza.
2. Auditoría física y documental
del estado del emplazamiento para separar avance útil, defectos
corregibles e incidencias abiertas.
3. Liquidación económica segmentada
entre obra útil recibida, costes de regularización y penalización
o compensación por incumplimientos de cierre.
4. Contratación puente de regularización
y handover antes de la adjudicación plena del contrato principal.
5. Reconfiguración del contrato principal
con anexos reforzados de estado previo, interfaces y asunción limitada
de riesgo sobre lo ya ejecutado.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 11. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Desvío de servicios afectados ocultos y reordenación
del alcance antes del contrato principal en una promoción terciaria.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación de un protocolo de servicios
afectados con suspensión localizada, cartografía viva y control
de terceros.
2. Encargo de una campaña acelerada de
localización, auscultación y clasificación funcional
de redes.
3. Repaquetización contractual: separar
lo que debía resolverse en Early Works de lo que debía reservarse
al contrato principal.
4. Reequilibrio económico y temporal
con escenario específico de servicios afectados para financiador
e inversor.
5. Rediseño del paso al contrato principal
mediante anexos específicos de servicios afectados, condiciones
precedentes y handover de redes.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 12. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Descoordinación entre compras tempranas, disposiciones
del préstamo promotor y exigencias del inversor en un edificio industrial
refrigerado.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Creación de un comité específico
de compras tempranas y financiación, separado del comité
general de seguimiento del PCSA.
2. Clasificación escalonada de los suministros
en función de su madurez técnica, bancabilidad y sensibilidad
al cambio.
3. Reconfiguración del circuito de disposición
de fondos mediante expedientes unitarios de compra y un mecanismo de preaprobación
bancaria.
4. Estructura híbrida de contratación
de suministros: compras directas del promotor, compras condicionadas por
el contratista y cesión documental reforzada.
5. Rediseño del paso al contrato principal
con un anexo financiero-técnico de suministros anticipados y una
cláusula de reequilibrio limitada.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 13. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Ampliación tácita del alcance por órdenes
verbales durante la fase preconstructiva y las obras previas de un complejo
hotelero urbano.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Congelación temporal de nuevas instrucciones
no formalizadas y creación de un registro único de cambios
con efecto contractual.
2. Auditoría retrospectiva del alcance
realmente ejecutado o desarrollado durante el PCSA y el Early Works.
3. Acuerdo de regularización económica
por bloques, separando trabajo absorbible, trabajo adicional reconocido
y trabajo no reconocible.
4. Rediseño de la gobernanza del proyecto:
un único portavoz del promotor, jerarquía de decisiones y
actas con semáforo contractual.
5. Condiciones reforzadas para el paso al contrato
principal: limpieza de reclamaciones históricas, anexo de alcance
depurado y off-ramp parcial si no había cierre.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 14. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Fracaso del cierre económico del contrato principal
tras un PCSA y salida ordenada con reutilización de la documentación
en un complejo asistencial.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación formal del off-ramp del
PCSA con cronograma de salida y sin deslegitimar el valor técnico
del trabajo realizado.
2. Auditoría técnico-documental
del PCSA para identificar entregables reutilizables, reservas críticas
y lagunas que debían completarse antes de relicitar.
3. Regularización económica del
PCSA con distinción entre honorarios devengados, bonus no exigible
y costes de transición.
4. Reapertura controlada del mercado mediante
mini-licitación restringida, utilizando el PCSA depurado como base
y no como prisión documental.
5. Rediseño del contrato principal con
anexos de contingencia localizada, límites de variación funcional
del operador y protocolo reforzado de gobernanza.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 15. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Arranque anticipado con licencia parcial y cambio de criterio
técnico en un centro de datos en desarrollo.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Suspensión técnica selectiva
de los frentes afectados y preservación del resto del Early Works
bajo un protocolo de compatibilidad con licencia parcial.
2. Creación de una mesa conjunta de rediseño
rápido para traducir el cambio técnico en decisiones de alcance,
interfaces y permisos.
3. Auditoría del valor útil del
Early Works ya ejecutado y paquetización de adaptaciones entre retrabajo
imputable, adaptación legítima y continuidad sin impacto.
4. Reequilibrio económico y temporal
por escenarios, con tratamiento diferenciado para financiador, inversor
y negociación del contrato principal.
5. Rediseño del paso al contrato principal
mediante anexos de compatibilidad con licencia parcial, matriz de interfaces
revisada y condición precedente de limpieza de frentes afectados.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 16. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Conflicto por el modelo open book y el margen del contratista
en un centro sanitario con equipamiento importado.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Congelación del cierre económico
y auditoría forense del modelo open book, separando coste, contingencia,
margen, riesgo cambiario y reembolsables.
2. Redefinición común de la taxonomía
económica del proyecto y adopción de plantillas obligatorias
de presentación.
3. Contraste independiente de mercado en paquetes
críticos, especialmente instalaciones especiales, importaciones
y coordinación sanitaria.
4. Reordenación del régimen de
reembolsables, descuentos, rebates y beneficios indirectos de proveedor.
5. Reconstrucción del paso al contrato
principal mediante una estructura de precio máximo garantizado con
contingencias localizadas y cláusula de ajuste cambiario tasada.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 17. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Reutilización de documentación preconstructiva
y conflicto de propiedad intelectual al cambiar de contratista en una planta
farmacéutica.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación del off-ramp con inventario
documental exhaustivo y clasificación jurídica de la documentación.
2. Acuerdo de licencia reforzada de uso del
proyecto con segregación de know-how propietario y obligación
de entrega en formatos utilizables.
3. Paquetización del handover documental
en fases: continuidad mínima inmediata, continuidad técnica
ampliada y cierre probatorio.
4. Mini-licitación técnica condicionada
al uso de documentación heredada y sesión obligatoria de
reconciliación con el nuevo contratista.
5. Rediseño del modelo contractual futuro
con cláusulas mucho más precisas sobre propiedad intelectual,
formatos entregables, interoperabilidad y continuidad del proyecto.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 18. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Hallazgo arqueológico durante las obras previas
y reordenación del proyecto en una rehabilitación hotelera
en casco histórico.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Suspensión localizada de la zona arqueológica,
aseguramiento de la prueba y mantenimiento controlado del resto del Early
Works.
2. Paquetización del problema arqueológico
como subproyecto autónomo, separado de la lógica ordinaria
del Early Works.
3. Rediseño acelerado del patio técnico
y de las infraestructuras auxiliares, con análisis de alternativas
funcionales y patrimoniales.
4. Reequilibrio económico y temporal
del proyecto por escenarios, con tratamiento separado de coste arqueológico,
coste de rediseño y coste de retraso.
5. Rediseño del paso al contrato principal
con anexo patrimonial, protocolo de handover arqueológico y exclusión
de reservas genéricas.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 19. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Colisión entre compras tempranas, obra previa y
cambio de operador técnico en una terminal agroalimentaria refrigerada.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Congelación selectiva de nuevas compras
y revisión inmediata de la cadena de dependencia técnica
de los suministros ya comprometidos.
2. Auditoría contractual y técnica
del Early Works para identificar qué actuaciones seguían
siendo válidas con independencia del cambio de operador técnico.
3. Sustitución controlada del socio técnico
deteriorado mediante una fase intermedia de validación, sin adjudicar
todavía el contrato principal en bloque.
4. Reequilibrio económico y temporal
por escenarios, separando coste de sustitución técnica, coste
de adaptación del Early Works, coste financiero de demora y contingencia
residual.
5. Rediseño del paso al contrato principal
con anexo de suministros heredados, matriz de interfaces limpiada y condición
precedente de validación de garantías y commissioning.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 20. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Terminación por conveniencia del promotor y salida
ordenada del PCSA con conservación de compras tempranas y reformulación
del proyecto.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación de una terminación
por conveniencia o no conversión del PCSA basada en razones estratégicas
documentadas y no en excusas técnicas sobrevenidas.
2. Auditoría de reutilización
del PCSA y de las compras tempranas para distinguir valor plenamente conservable,
valor adaptable y valor no recuperable.
3. Liquidación ordenada del PCSA y del
Early Works con reconocimiento de valor útil, coste de cierre y
tratamiento específico de compras tempranas ya comprometidas.
4. Replanteamiento del activo mediante una fase
puente adicional de reformulación sin saltar todavía a un
nuevo contrato principal.
5. Rediseño del marco contractual futuro
con cláusulas más precisas sobre terminación por conveniencia,
valor residual del trabajo preconstructivo y reutilización de compras
tempranas.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 21. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Reestructuración del proyecto en dos contratos principales
tras un PCSA único y unas obras previas ya iniciadas en una residencia
sociosanitaria.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Congelación del cierre del contrato
principal único y apertura de una fase de reprocesado del PCSA para
traducirlo a una estructura en dos contratos principales.
2. Auditoría de divisibilidad del proyecto:
qué debe pertenecer a shell & core, qué al fit-out y
qué paquetes exigen frontera contractual reforzada.
3. Revisión del Early Works y de las
compras tempranas para alinearlos con la primera fase shell & core,
evitando retrabajos y anticipaciones impropias.
4. Reequilibrio económico y temporal
por escenarios de división contractual, con tratamiento separado
para costes de reprocesado, interfaces, compras y retraso financiero.
5. Rediseño contractual completo del
paso a shell & core, con protocolo de handover obligatorio hacia fit-out
y con posibilidad de relicitar la segunda fase.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 22. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Resolución escalonada de disputas y salvamento del
proyecto mediante experto independiente antes del arbitraje en una planta
biotecnológica.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Congelación de la narrativa conflictiva
y construcción de una matriz única de disputas con cronología,
cuantificación y prueba asociada.
2. Activación de un mecanismo escalonado
de resolución: experto técnico independiente para cuestiones
de hecho y mesa ejecutiva para cuestiones económicas y contractuales.
3. Segmentación de la controversia en
decisiones provisionales para mantener vivo el proyecto y evitar que todo
quede bloqueado hasta la resolución total.
4. Acuerdo probatorio y de preservación
de evidencia para futuras reclamaciones, evitando el miedo a "ceder" al
aceptar soluciones parciales.
5. Reconstrucción del paso al contrato
principal mediante un baseline limpio, contingencias localizadas y un anexo
de controversias cerradas, reservadas y excluidas.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 23. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Pérdida de tensión competitiva en una licitación
en dos fases y reconducción del proceso sin anular el valor del
PCSA en un campus universitario privado.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Congelación del cierre del contrato
principal y auditoría de comparabilidad del proceso de licitación
en dos fases.
2. Reintroducción selectiva de tensión
competitiva mediante paquetización crítica y mini-consultas
de mercado sobre lotes sensibles.
3. Recalibración del PCSA y del valor
del contratista preconstructor: reconocimiento del trabajo útil,
pero sin derecho implícito a monopolizar la adjudicación
final.
4. Reestructuración del cierre económico
mediante baseline abierto, contingencias localizadas y paquetes de precio
validado externamente.
5. Refuerzo de la gobernanza del contrato principal
y del régimen de cambios para evitar que el problema reaparezca
en ejecución.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 24. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Preinsolvencia del contratista durante la fase puente y
rescate acelerado del proyecto sin pérdida de suministros críticos.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación de un protocolo interno
de preinsolvencia y preservación de valor, sin esperar a la insolvencia
formal del contratista.
2. Novación, cesión o aseguramiento
directo de compras tempranas y de contratos críticos de suministro.
3. Toma de control del Early Works mediante
suspensión ordenada, conservación de frentes y preparación
de un handover de emergencia.
4. Terminación acelerada, pero jurídicamente
robusta, del PCSA y del Early Works, con relicitación restringida
de rescate.
5. Reconstrucción del contrato principal
con baseline limpio, anexo de suministros heredados, matriz de frentes
conservados y régimen reforzado de garantías y step-in.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 25. "CONTRATOS PUENTE DE
PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS
(EARLY WORKS)." Reconducción integral del proyecto tras ruptura
del PCSA, conservación del Early Works, reasignación de suministros
estratégicos y firma final del contrato principal con nuevo operador.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación del off-ramp del PCSA y
terminación coordinada del Early Works con expediente de salida
integral.
2. Auditoría simultánea del valor
residual: documentación preconstructiva, obra previa útil
y suministros estratégicos.
3. Reasignación directa de suministros
críticos y blindaje de garantías, commissioning y derechos
de integración.
4. Relicitación restringida de rescate
con transferencia documental controlada y baseline reconstruido.
5. Firma del nuevo contrato principal con baseline
limpio, anexo de controversias liquidadas, matriz de interfaces y cláusulas
reforzadas de control y step-in.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
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