| ¿Qué es
un contrato llave en mano?
El concepto básico
es que en un contrato “llave en mano” el contratista deberá proporcionar
los trabajos listos para su uso al precio acordado y en una fecha fija.
En el derecho internacional
hay dos formas de llegar a lo mismo: la entrega de la obra. En la solución
EPC, el promotor proporcionará el proyecto básico a un contratista
y este último realizará la obra conforme al diseño
básico recibido. Sin embargo, en el contrato llave en mano (Turnkey
Contract), el promotor solo proporcionará ciertas especificaciones
técnicas del proyecto y es responsabilidad del contratista preparar
el diseño básico y detallado del proyecto.
VENTAJAS E INCONVENIENTES
DEL CONTRATO DE OBRA LLAVE EN MANO
Ventajas
Los contratos llave en mano
reducen la carga de administrar o supervisar proyectos por los promotores
inmobiliarios. Esto se debe a que el contrato asigna la responsabilidad
de todo el proyecto al contratista que se adjudicó el contrato.
Por lo tanto, simplemente
hay que esperar para recibir las llaves de un edificio utilizable al final
del plazo acordado.
El contratista seleccionado
para ejecutar un proyecto de construcción llave en mano es responsable
de ejecutar la construcción (y a veces de diseñarla). En
consecuencia, el contratista puede comenzar a contratar subcontratistas
y proveedores de materiales. Esta adquisición temprana de materiales
y subcontratistas hace posible que el proyecto se complete antes porque
no se perderá tiempo en el proceso de adquisición.
Aparentemente habrá
un "coste más bajo" al integrar "todos" los elementos bajo un solo
proveedor. Los proyectos llave en mano también suponen ahorros de
costes para el promotor porque éste solo es responsable de la suma
global acordada durante las negociaciones del contrato. Cualquier aumento
en los costes, como los aumentos en los precios de los materiales, están
cubiertos por el contratista.
Definitivamente, la principal
ventaja de este servicio es la tranquilidad del promotor cuando traspasa
la responsabilidad total del proyecto a "solo un contratista".
Inconvenientes
Participación limitada
del promotor. El promotor tendrá una capacidad limitada para participar
en las diversas actividades asociadas con su proyecto. Por ejemplo, es
posible que no tenga voz en la selección de los subcontratistas
que ofrecerán diferentes servicios durante el proyecto. Esto puede
negarle la oportunidad de seleccionar los proveedores de servicios que
prefiera.
Además, al asignar
la responsabilidad total del proyecto, el propietario cede todos los derechos
para interferir y controlar el proyecto, y cuestiones como la topología,
las especificaciones, los materiales y equipos que deben emplearse, etc..
Los contratistas llave en
mano pueden generar presupuestos de proyectos que son más caros.
Esto se debe a que esos presupuestos se presentan antes de que se finalicen
los diseños del proyecto y a que pueden tener presupuestos más
altos para cubrir cualquier aumento impredecible en los requisitos presupuestarios,
como los aumentos de precios debido a la inflación.
Por lo tanto, puede terminarse
pagando mucho más al contratista llave en mano de lo que se hubiera
pagado en otro tipo de contrato de obra en el que se tiene más participación
en la ejecución del proyecto.
La mayor responsabilidad
asumida por el contratista (único proveedor del promotor), irónicamente,
es la que causa la mayoría de las desventajas en el contrato de
obra llave en mano.
Como se asume un coste mayor
debido al mayor riesgo que conlleva la responsabilidad total, la forma
típica de contrarrestar el mayor riesgo es aumentando el precio.
Un riesgo que hay que vigilar
en el contrato es que hay proveedores que, después de ganar el contrato,
buscan formas de ahorrar durante la implementación (tomando para
sí los posibles ahorros porque el precio ya se ha cerrado), así
que ejecutan diseños detallados por debajo de los estándares
definidos y usan materiales de baja calidad respecto a las especificaciones
técnicas aceptadas.
En este caso, se vuelve vital
contar con un proceso de recepción de obra por parte de un técnico
calificado completamente independiente del contratista, para minimizar
y eliminar esta eventual desventaja.
LAS CLAVES DEL CONTRATO
DE OBRA LLAVE EN MANO
La obligación principal
del contratista es cumplir con la fecha de finalización o, si la
instalación se realiza por etapas, las fechas de finalización
sucesivas.
El precio para proyectos
llave en mano normalmente es una suma global. Si bien es concebible expresar
precios en un contrato llave en mano en forma de precios unitarios que
sirven para la valoración de variaciones, reembolso de costes y
también para pagos progresivos. Cuando las obras son importantes,
el contrato prevé pagos parciales.
En el caso de contratos llave
en mano a tanto alzado, apenas es posible fijar los pagos progresivos con
referencia a la medida de cantidades. Así que los pagos parciales
en estos contratos normalmente se realizan sobre la base de hitos como
fechas de realización de pedidos a proveedores, logro de ciertas
etapas en obra, etc.
En cuanto a las garantías
de desempeño, es obligación del contratista cumplir con estas
garantías. Ya sea por la incapacidad del contratista para ejecutar
la obra, por defectos en el diseño aprobado o por variaciones ordenadas
por el promotor, el contratista no queda eximido de esta obligación
a menos que se haya acordado una exoneración expresamente o por
implicación. Las garantías de desempeño asumidas por
el contratista se basan en ciertos supuestos con respecto a la calidad
de las materias primas utilizadas y ciertos condicionantes tales como condiciones
climáticas, disponibilidad y regularidad de suministros, etc.
La ley que rige el contrato
determina los derechos y obligaciones contractuales de las partes, su interpretación
y validez. El principio de autonomía de las partes, reconocido para
la mayoría de los tipos de contratos, también se aplica a
los contratos llave en mano. En consecuencia, las partes son libres de
elegir la ley que rigen sus obligaciones contractuales, sujetas a ciertas
restricciones relacionadas con ciertos temas de los contratos (por ejemplo,
propiedad intelectual) o para ciertos aspectos de la transacción
(por ejemplo, normas sobre intereses).
La ley aplicable a los procedimientos
de solución de conflictos normalmente es la ley de jurisdicción
o procedimiento de arbitraje en el lugar donde se lleva a cabo el proyecto.
Se determina independientemente. En algunos casos puede ser la ley de un
país diferente de aquel cuya ley rige el contrato en sí.
En conclusión, un
modelo de contrato llave en mano debe basarse en un equilibrio de los derechos
y obligaciones entre el promotor y el contratista, y una asignación
de riesgo de equilibrio. Además, el contrato debe proporcionar una
estructura clara y compacta que facilite su administración.
Estas cuestiones se analizan
de un modo práctico y profesional en la guía práctica
del contrato de obra. ¿Cómo se elabora un contrato de ejecución
de obra “llave en mano”?
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