TESORERÍA DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA: FLUJO DE CAJA, CURVA DE OBRA, PREVENTAS, FINANCIACIÓN, IVA, COVENANTS Y RIESGO DE LIQUIDEZ

En la promoción inmobiliaria, la rentabilidad prevista no siempre garantiza el éxito del proyecto. Una promoción puede presentar un margen atractivo sobre el papel, contar con ventas razonables y disponer de financiación aprobada, y aun así atravesar una crisis de liquidez si las entradas y salidas de caja no están correctamente coordinadas. El verdadero riesgo no aparece únicamente en el coste total de la obra o en el precio de venta previsto, sino en el calendario mensual de pagos, cobros, disposiciones bancarias, IVA, intereses, certificaciones, preventas y escrituras.

La tesorería de la promoción inmobiliaria es la caja viva del proyecto. Es el instrumento que permite saber si el promotor podrá pagar el suelo, sostener la obra, atender al constructor, cumplir con la entidad financiadora, gestionar los impuestos, anticipar desviaciones y llegar a la entrega sin tensiones críticas. Por eso, controlar la tesorería no es una tarea meramente contable, sino una función estratégica de gestión, decisión y supervivencia financiera.

Esta guía práctica ofrece una metodología completa para diseñar, interpretar y actualizar el flujo de caja mensual de una promoción inmobiliaria. A lo largo de sus capítulos se analizan la curva de obra, las certificaciones, las preventas, los cobros de compradores, el préstamo promotor, el IVA, los covenants, el reporting bancario, los stress test de liquidez y los planes de emergencia ante déficits temporales de caja. El objetivo es que el profesional pueda pasar de una visión estática del presupuesto a una gestión dinámica de la liquidez real del proyecto.

El lector encontrará herramientas para identificar el déficit máximo de tesorería, localizar el mes crítico de liquidez, anticipar el efecto de una certificación elevada, calcular el impacto de un retraso de ventas, medir el coste de una subida del tipo de interés, valorar la necesidad de financiación puente y documentar las decisiones clave de cada fase de la promoción. También se incluyen checklists, formularios y casos prácticos orientados a facilitar la aplicación inmediata de los criterios explicados.

Para el promotor, el responsable financiero, el inversor, el asesor técnico, el gestor de obra o el consultor inmobiliario, dominar la tesorería de la promoción supone una ventaja profesional decisiva. Permite negociar mejor con bancos, socios, constructores y compradores; reduce el riesgo de improvisación; mejora el control de caja; refuerza la confianza de financiadores e inversores; y facilita decisiones prudentes antes de comprar suelo, iniciar obra, acelerar ventas o reestructurar pagos.

Invertir en conocimiento avanzado sobre tesorería inmobiliaria es invertir en capacidad de anticipación. En un sector donde los retrasos, los sobrecostes, el IVA, las certificaciones y los covenants pueden cambiar por completo la evolución de una promoción, disponer de un método claro de control mensual puede marcar la diferencia entre una promoción ordenada y una crisis de liquidez.

Esta guía práctica está concebida para profesionales que no quieren limitarse a revisar balances al final del ejercicio, sino dirigir la promoción desde la caja real, con datos actualizados, alertas tempranas y decisiones documentadas. La excelencia en la gestión inmobiliaria empieza cuando el promotor comprende que el beneficio previsto se gana al final, pero la liquidez se defiende todos los meses.
 

2. La caja viva de una promoción inmobiliaria concreta
a. Entradas reales de caja: preventas, disposiciones de préstamo, aportaciones propias y devoluciones fiscales
b. Salidas reales de caja: suelo, obra, licencias, IVA, honorarios, intereses y gastos generales imputables
c. Desfase temporal entre devengo, certificación, factura, cobro y pago

3. Relación entre tesorería, flujo de caja y calendario de obra
a. Curva técnica de obra y curva financiera de pagos
b. Incidencia de los hitos constructivos en las necesidades de financiación
c. Riesgo de retrasos de obra sobre la liquidez

4. Diferencia entre control presupuestario y gestión de tesorería
a. Presupuesto aprobado, presupuesto comprometido y caja necesaria
b. Desviaciones de coste frente a desviaciones de calendario
c. Necesidad de una lectura mensual y dinámica

5. La tesorería como herramienta de decisión del promotor
a. Compra de suelo y necesidades iniciales de caja
b. Inicio de obra condicionado a preventas y financiación
c. Decisiones de paralización, aceleración o reestructuración

6. Errores habituales al confundir tesorería con contabilidad
a. Considerar suficiente el control de gastos sin calendario de pagos
b. Ignorar el IVA como tensión temporal de caja
c. No anticipar covenants, vencimientos financieros y déficits puntuales
 

2. Fase de proyecto, licencias y preparación de la promoción
a. Pagos a arquitectos, ingenierías, consultores y asesores
b. Tasas, impuestos urbanísticos, avales y garantías
c. Costes previos a obra y riesgo de inmovilización de caja

3. Fase comercial, preventas y cobros anticipados
a. Gastos de marketing, oficina de ventas, agencia y portal inmobiliario
b. Cobros de reservas, contratos privados y anticipos de compradores
c. Riesgo de cancelaciones, devoluciones y retrasos en firmas

4. Fase de construcción, certificaciones y pagos de obra
a. Anticipos al constructor y pagos por certificaciones
b. Retenciones, modificados, revisiones de precio y liquidación final
c. Diferencias entre avance físico y salida real de caja

5. Fase de entrega, escrituración y cancelación financiera
a. Entrada de caja por escrituras de compraventa
b. Cancelación parcial o total del préstamo promotor
c. Pagos finales de obra, repasos, impuestos e intereses

6. Mapa de riesgos de liquidez de la promoción
a. Riesgo por retraso de ingresos, preventas insuficientes o compradores incumplidores
b. Riesgo por incremento de salidas de caja, desviaciones de obra o gastos financieros
c. Riesgo por covenants, calendario de disposiciones insuficiente y gobierno interno deficiente
 

2. Ingresos operativos de la promoción
a. Reservas y señales
b. Anticipos de contratos privados
c. Cobros finales en escritura pública

3. Salidas operativas de la promoción
a. Suelo, urbanización, obra y honorarios técnicos
b. Gastos comerciales, jurídicos, administrativos y de gestión
c. Impuestos, tasas, IVA y costes financieros

4. Movimientos de financiación
a. Aportaciones de capital del promotor
b. Disposiciones del préstamo promotor
c. Pólizas puente, préstamos subordinados y financiación alternativa

5. Saldos críticos del modelo
a. Caja inicial
b. Caja final mensual
c. Déficit máximo acumulado y mes de máxima tensión

6. Presentación profesional del modelo
a. Panel resumen para el promotor
b. Panel para entidades financiadoras
c. Panel de seguimiento mensual para obra, ventas y financiación
 

2. Hipótesis de coste
a. Coste de suelo y pagos aplazados
b. Coste de obra, urbanización y contingencias
c. Coste comercial, técnico, financiero y fiscal

3. Hipótesis de ventas y preventas
a. Precio medio de venta
b. Ritmo mensual de absorción comercial
c. Porcentaje de cobro en reserva, contrato y escritura

4. Hipótesis de financiación
a. Importe máximo financiable
b. Tipo de interés, comisiones y calendario de disposiciones
c. Condiciones para liberar fondos

5. Hipótesis fiscales y de IVA
a. IVA soportado en suelo, obra y servicios
b. IVA repercutido en ventas
c. Calendario de liquidación, compensación o devolución

6. Hipótesis de contingencia y seguridad
a. Colchón mínimo de tesorería
b. Reserva para desviaciones de obra
c. Reserva para retrasos comerciales o financieros
 

2. Análisis del punto de equilibrio de caja
a. Momento en que la promoción deja de consumir caja
b. Preventas necesarias para estabilizar la liquidez
c. Entregas necesarias para amortizar financiación

3. Curva de caja acumulada
a. Caja negativa acumulada
b. Recuperación progresiva por ventas y financiación
c. Caja final libre del promotor

4. Lectura de sensibilidad mensual
a. Retraso de tres meses en ventas
b. Incremento del 5 % o 10 % en coste de obra
c. Subida del tipo de interés

5. Alertas tempranas de tensión de caja
a. Saldo mensual inferior al colchón mínimo
b. Disposiciones bancarias insuficientes
c. Concentración de pagos en meses críticos

6. Uso del flujo de caja en comités de inversión
a. Aprobación de compra de suelo
b. Decisión de inicio de obra
c. Seguimiento mensual hasta cierre de promoción
 

2. Curva de pagos al constructor
a. Anticipos de obra
b. Certificaciones mensuales
c. Retenciones, acopios y liquidación final

3. Diferencia entre curva técnica y curva financiera
a. Avance físico sin salida inmediata de caja
b. Facturación anticipada o retrasada
c. Incidencia de la forma de pago pactada

4. Curva típica de obra residencial
a. Fase inicial de movimiento de tierras y cimentación
b. Fase de estructura e instalaciones
c. Fase de acabados, repasos y entrega

5. Integración de la curva de obra en el flujo de caja
a. Distribución mensual del coste de obra
b. Ajuste por IVA soportado
c. Relación con disposiciones del préstamo promotor

6. Riesgos de una curva de obra mal estimada
a. Infraestimación de pagos en meses centrales
b. Falta de liquidez para certificaciones críticas
c. Desviaciones entre planificación y ejecución real
 

2. Circuito de aprobación de certificaciones
a. Emisión por el constructor
b. Revisión técnica y económica
c. Autorización de pago por el promotor

3. Impacto de las certificaciones en la tesorería
a. Fecha de certificación
b. Fecha de factura
c. Fecha real de pago

4. Certificaciones, banco y préstamo promotor
a. Revisión bancaria de avance de obra
b. Tasaciones intermedias
c. Liberación de disposiciones contra certificación

5. Retenciones y garantías en certificaciones
a. Retención por garantía
b. Retención por defectos o trabajos pendientes
c. Liberación de retenciones al cierre

6. Riesgos prácticos de certificaciones mal gestionadas
a. Pagos duplicados o anticipados
b. Pagos sin avance físico real
c. Bloqueo de disposiciones bancarias por documentación incompleta
 

2. Desviaciones por inflación y revisión de precios
a. Materiales de construcción
b. Mano de obra y subcontratas
c. Energía, transporte y suministros

3. Desviaciones por retrasos de obra
a. Mayor coste indirecto
b. Más intereses financieros
c. Retraso de escrituras e ingresos finales

4. Desviaciones por defectos de planificación
a. Presupuesto inicial incompleto
b. Falta de contingencia
c. Infravaloración de urbanización o acometidas

5. Tratamiento de desviaciones en el flujo de caja
a. Reestimación mensual
b. Escenario base, adverso y crítico
c. Comunicación al banco y al comité de inversión

6. Medidas correctoras ante desviaciones de obra
a. Renegociación de calendario de pagos
b. Revisión de alcance técnico
c. Refuerzo de financiación puente o aportaciones propias
 

2. Calendario de preventas
a. Lanzamiento comercial
b. Reservas iniciales
c. Contratos privados y pagos aplazados

3. Estructura de cobros del comprador
a. Señal o reserva
b. Pagos durante obra
c. Pago final en escritura

4. Preventas exigidas por entidades financieras
a. Porcentaje mínimo de unidades vendidas
b. Porcentaje mínimo de ingresos comprometidos
c. Preventas válidas y preventas no computables

5. Riesgo de preventas insuficientes
a. Retraso en inicio de obra
b. Menor disposición bancaria
c. Necesidad de financiación adicional

6. Riesgo de preventas mal estructuradas
a. Precios demasiado bajos
b. Calendario de cobro débil
c. Cancelaciones o incumplimientos de compradores
 

2. Relación entre absorción y flujo de caja
a. Cobros por reservas
b. Cobros por contratos privados
c. Cobros por entregas y escrituras

3. Segmentación de ventas por tipología
a. Viviendas principales
b. Locales, garajes y trasteros
c. Unidades premium o de rotación lenta

4. Cancelaciones, devoluciones y retrasos de compradores
a. Cancelaciones de reservas
b. Retrasos en pagos de contratos privados
c. Retrasos en escrituras por financiación del comprador final

5. Decisiones comerciales con impacto en caja
a. Descuentos por pago anticipado
b. Incentivos comerciales
c. Reordenación de precios por fases

6. Indicadores mensuales de seguimiento
a. Unidades vendidas
b. Importe contratado
c. Caja cobrada, caja pendiente y riesgo de devolución
 

2. Financiación del suelo
a. Compra con recursos propios
b. Precio aplazado
c. Préstamo puente de suelo

3. Financiación de obra
a. Disposiciones contra certificaciones
b. Financiación de IVA
c. Financiación de gastos técnicos y comerciales

4. Financiación de ventas y entregas
a. Subrogación de compradores
b. Cancelación parcial por escrituras
c. Liberación de cargas por unidad

5. Coste financiero de la promoción
a. Intereses
b. Comisiones
c. Gastos de formalización y garantías

6. Equilibrio entre deuda, preventas y fondos propios
a. Loan to Cost
b. Loan to Value
c. Capital mínimo exigido al promotor
 

2. Tramos habituales del préstamo
a. Tramo suelo
b. Tramo obra
c. Tramo IVA o gastos asociados

3. Condiciones previas a la primera disposición
a. Licencia o autorización urbanística suficiente
b. Preventas mínimas
c. Tasación y documentación técnica

4. Disposiciones mensuales durante obra
a. Relación con certificaciones
b. Relación con avance de obra
c. Retenciones bancarias

5. Amortización del préstamo promotor
a. Amortización por escrituras
b. Cancelación por fases
c. Amortización final de saldo pendiente

6. Errores frecuentes en la planificación del préstamo
a. No prever meses sin disposición
b. Ignorar límites de financiación sobre coste
c. No coordinar banco, obra y ventas
 

2. Pólizas de crédito y líneas puente
a. Uso adecuado
b. Coste financiero
c. Riesgo de renovación

3. Préstamos subordinados o participativos
a. Aportación de socios
b. Financiación mezzanine
c. Impacto sobre covenants bancarios

4. Aplazamientos con proveedores y constructor
a. Renegociación de certificaciones
b. Calendario de pagos diferidos
c. Riesgo de paralización de obra

5. Anticipos comerciales
a. Descuentos por pronto pago
b. Pagos reforzados en contrato privado
c. Riesgo de tensionar al comprador

6. Plan de contingencia de liquidez
a. Identificación del déficit
b. Selección de la herramienta financiera
c. Control mensual hasta normalización
 

2. IVA en la compra de suelo y activos
a. Operaciones sujetas
b. Operaciones exentas o no sujetas según jurisdicción
c. Impacto financiero de la tributación indirecta

3. IVA durante la obra
a. Facturas del constructor
b. Honorarios técnicos
c. Servicios comerciales y profesionales

4. IVA en preventas y entregas
a. Anticipos de compradores
b. Devengo por pagos anticipados
c. Escritura y liquidación final

5. Compensación, devolución y calendario fiscal
a. Liquidaciones periódicas
b. Saldos a compensar
c. Solicitudes de devolución y plazos de recuperación

6. Riesgos de tesorería por mala planificación del IVA
a. Falta de financiación del IVA soportado
b. Desfase entre pago al proveedor y recuperación fiscal
c. Errores de calendario fiscal en el flujo de caja
 

2. Tasas y licencias
a. Licencia de obra
b. Tasas urbanísticas
c. Autorizaciones sectoriales

3. Avales y garantías administrativas
a. Garantías de urbanización
b. Garantías medioambientales
c. Garantías de reposición o conservación

4. Tributos durante la ejecución
a. Impuestos locales
b. Tasas de ocupación, acometidas o servicios
c. Otros pagos públicos periódicos

5. Fiscalidad en la entrega y cierre
a. Tributación de ventas
b. Plusvalías o impuestos equivalentes
c. Liquidaciones finales

6. Integración fiscal en el plan de tesorería
a. Calendario fiscal mensual
b. Reserva de caja para pagos públicos
c. Coordinación entre asesor fiscal y responsable de tesorería
 

2. Covenants de preventas, coste, deuda y calendario
a. Nivel mínimo de preventas
b. Límite de desviación de obra
c. Loan to Cost, Loan to Value, hitos constructivos y fecha máxima de entrega

3. Consecuencias del incumplimiento de covenants
a. Bloqueo de disposiciones
b. Exigencia de aportaciones adicionales
c. Reestructuración o vencimiento anticipado

4. Reporting mensual al banco, socios e inversores
a. Estado de obra, certificaciones y desviaciones
b. Estado de ventas, reservas, contratos y escrituras previstas
c. Estado de caja, saldo dispuesto, saldo disponible, intereses y vencimientos

5. Stress test de liquidez de la promoción
a. Retraso de ventas
b. Incremento de coste de obra
c. Subida del tipo de interés o retraso de entregas

6. Plan de respuesta ante escenarios de estrés
a. Aportación adicional
b. Financiación puente
c. Reprogramación de obra, ventas o pagos
 

2. Comité de tesorería de promoción
a. Periodicidad
b. Documentación previa
c. Decisiones y actas

3. Coordinación con dirección de obra, equipo comercial y financiadores
a. Certificaciones previstas, modificados y avance físico
b. Ritmo de ventas, cobros pendientes, cancelaciones y escrituras previstas
c. Disposiciones, cumplimiento de covenants e información bancaria requerida

4. Decisiones críticas de tesorería durante la promoción
a. Compra de suelo, lanzamiento comercial e inicio de obra
b. Aceleración o ralentización de obra
c. Ajuste de precios y activación del plan de emergencia

5. Implantación práctica del sistema de tesorería
a. Diagnóstico inicial de la promotora
b. Creación del modelo estándar de flujo de caja, curva de obra y preventas
c. Calendario mensual de actualización

6. Conclusiones operativas para el promotor inmobiliario
a. Caja antes que beneficio contable y liquidez antes que margen teórico
b. Obra, ventas y financiación conectadas en un único modelo mensual
c. Promoción controlada por caja, riesgos anticipados y decisiones documentadas
 

2. CHECKLIST. Pagos de suelo, precio aplazado y condiciones suspensivas
Sección 1. Datos generales del suelo
Sección 2. Precio inicial
Sección 3. Precio aplazado
Sección 4. Condiciones suspensivas y vencimientos
Sección 5. Conclusión de pagos de suelo

3. CHECKLIST. Costes previos a obra: proyecto, licencias, estudios, honorarios y tasas
Sección 1. Datos de control preobra
Sección 2. Proyecto
Sección 3. Licencias
Sección 4. Estudios, honorarios y tasas complementarias
Sección 5. Riesgo de inmovilización de caja preobra

4. CHECKLIST. Financiabilidad inicial: tasación, preventas y aportación mínima del promotor
Sección 1. Datos financieros generales
Sección 2. Valor de tasación
Sección 3. Preventas esperadas
Sección 4. Aportación mínima del promotor
Sección 5. Conclusión de financiabilidad inicial

5. CHECKLIST. Déficit máximo estimado, mes crítico y fuente de cobertura
Sección 1. Datos generales del flujo de caja preliminar
Sección 2. Mes crítico
Sección 3. Importe crítico
Sección 4. Fuente de cobertura
Sección 5. Conclusión del déficit máximo

6. CHECKLIST. Decisión de compra de suelo: margen, liquidez y riesgos no asumibles
Sección 1. Datos de la decisión
Sección 2. Margen mínimo
Sección 3. Liquidez mínima
Sección 4. Riesgos no asumibles
Sección 5. Condiciones de aprobación de la compra
Sección 6. Decisión final
 

2. FORMULARIO. Entradas de caja de la promoción: reservas, contratos, escrituras y disposiciones bancarias
Sección 1. Reservas
Sección 2. Contratos privados
Sección 3. Escrituras y cobros finales
Sección 4. Disposiciones bancarias
Sección 5. Resumen mensual de entradas proyectadas

3. FORMULARIO. Salidas de caja de la promoción: suelo, urbanización, obra, IVA, intereses, honorarios y gastos comerciales
Sección 1. Suelo y urbanización
Sección 2. Obra y certificaciones
Sección 3. IVA, intereses, honorarios y gastos comerciales
Sección 4. Salidas no recurrentes y cierre

4. FORMULARIO. Saldo mensual de caja: caja inicial, variación mensual, caja final y déficit acumulado
Sección 1. Caja inicial
Sección 2. Variación mensual
Sección 3. Caja final y déficit acumulado
Sección 4. Control de saldo por fases temporales

5. FORMULARIO. Alertas de liquidez: caja negativa, saldo inferior al colchón mínimo y vencimientos concentrados
Sección 1. Parámetros generales de alerta
Sección 2. Mes con caja negativa
Sección 3. Mes con saldo inferior al colchón mínimo
Sección 4. Mes con vencimientos concentrados
Sección 5. Registro de medidas de respuesta

6. FORMULARIO. Actualización mensual del flujo de caja: real del mes, reestimación futura y explicación de desviaciones
Sección 1. Real del mes
Sección 2. Reestimación de meses futuros
Sección 3. Explicación de desviaciones
Sección 4. Medidas correctoras aprobadas
Sección 5. Aprobación de la versión actualizada
 

2. FORMULARIO. Certificación mensual de obra: obra ejecutada, obra certificada, importe aprobado y fecha de pago
Sección 1. Datos generales de la certificación
Sección 2. Obra ejecutada
Sección 3. Obra certificada
Sección 4. Importe aprobado y fecha de pago
Sección 5. Validación final de la certificación

3. CHECKLIST. Revisión de certificaciones: coincidencia con contrato, validación técnica y control de retenciones
Sección 1. Coincidencia con contrato
Sección 2. Validación técnica
Sección 3. Control de retenciones
Sección 4. Revisión de duplicidades y anticipos
Sección 5. Conclusión de revisión de certificación

4. FORMULARIO. Desviaciones de obra: desviación aprobada, desviación pendiente de aprobar y efecto sobre tesorería
Sección 1. Datos generales de la desviación
Sección 2. Desviación aprobada
Sección 3. Desviación pendiente de aprobar
Sección 4. Efecto sobre tesorería
Sección 5. Decisión y seguimiento

5. CHECKLIST. Pagos al constructor: vencimientos, retenciones y pagos condicionados a financiación
Sección 1. Vencimientos
Sección 2. Retenciones
Sección 3. Pagos condicionados a financiación
Sección 4. Priorización de pagos al constructor
Sección 5. Conclusión de pagos al constructor

6. FORMULARIO. Previsión trimestral de obra: certificaciones previstas, disposiciones bancarias esperadas y déficit o excedente previsto
Sección 1. Datos generales del trimestre
Sección 2. Certificaciones previstas
Sección 3. Disposiciones bancarias esperadas
Sección 4. Déficit o excedente previsto
Sección 5. Plan de actuación trimestral
 

2. FORMULARIO. Contrato privado de compraventa: precio total, calendario de pagos e importe pendiente hasta escritura
Sección 1. Identificación del contrato privado
Sección 2. Precio total
Sección 3. Calendario de pagos
Sección 4. Importe pendiente hasta escritura
Sección 5. Estado de cumplimiento y alertas

3. CHECKLIST. Preventas computables para financiación: contrato firmado, pago recibido y solvencia del comprador
Sección 1. Datos generales de computabilidad
Sección 2. Contrato firmado
Sección 3. Pago recibido
Sección 4. Solvencia del comprador
Sección 5. Conclusión de preventas computables

4. FORMULARIO. Control de cobros: cobro previsto, cobro real, retraso y medida correctora
Sección 1. Datos generales del control de cobros
Sección 2. Cobro previsto
Sección 3. Cobro real
Sección 4. Retraso y medida correctora
Sección 5. Efecto sobre tesorería

5. CHECKLIST. Escrituras: documentación de entrega, financiación del comprador y cancelación de cargas
Sección 1. Datos generales de la escritura
Sección 2. Documentación de entrega
Sección 3. Financiación del comprador
Sección 4. Cancelación de cargas
Sección 5. Conclusión de escritura

6. FORMULARIO. Cancelaciones y sustituciones: unidad cancelada, caja devuelta o retenida y nueva venta sustitutiva
Sección 1. Datos generales de la cancelación
Sección 2. Unidad cancelada
Sección 3. Caja devuelta o retenida
Sección 4. Nueva venta sustitutiva
Sección 5. Efecto sobre tesorería y financiación
Sección 6. Cierre de la cancelación
 

2. FORMULARIO. Control de deuda: saldo dispuesto, saldo disponible, intereses devengados y pagados
Sección 1. Datos generales de control de deuda
Sección 2. Saldo dispuesto
Sección 3. Saldo disponible
Sección 4. Intereses devengados y pagados
Sección 5. Amortización prevista y riesgo de deuda residual

3. CHECKLIST. IVA de la promoción: IVA soportado, IVA repercutido e IVA a pagar, compensar o solicitar en devolución
Sección 1. Datos generales de control fiscal
Sección 2. IVA soportado
Sección 3. IVA repercutido
Sección 4. IVA a pagar, compensar o solicitar en devolución
Sección 5. Riesgos fiscales con efecto en tesorería

4. FORMULARIO. Covenants: covenant exigido, valor real mensual y riesgo de incumplimiento
Sección 1. Datos generales de seguimiento de covenants
Sección 2. Covenant exigido
Sección 3. Valor real mensual
Sección 4. Riesgo de incumplimiento
Sección 5. Plan de acción y reporting

5. CHECKLIST. Stress test de liquidez: retraso de ventas, aumento de coste y subida del tipo de interés
Sección 1. Datos generales del stress test
Sección 2. Retraso de ventas
Sección 3. Aumento de coste
Sección 4. Subida del tipo de interés
Sección 5. Escenario combinado y conclusión

6. FORMULARIO. Plan de liquidez de emergencia: déficit detectado, medida propuesta, responsable, plazo y efecto esperado
Sección 1. Déficit detectado
Sección 2. Medida propuesta 1: financiación puente
Sección 3. Medida propuesta 2: aportación contingente del promotor
Sección 4. Medida propuesta 3: reprogramación de pagos
Sección 5. Medida propuesta 4: refuerzo de cobros de compradores
Sección 6. Efecto agregado del plan de liquidez
Sección 7. Seguimiento y cierre del plan de emergencia
 

2. Caso de curva de obra mal distribuida
a. Concentración de certificaciones
b. Falta de caja en meses centrales
c. Reprogramación de pagos al constructor

3. Caso de retraso de licencia y coste financiero adicional
a. Salidas previas ya comprometidas
b. Financiación bloqueada
c. Medidas de reducción de tensión

4. Caso de obra acelerada sin ventas suficientes
a. Mayor salida de caja
b. Preventas insuficientes
c. Necesidad de financiación puente

5. Caso de promoción por fases
a. Separación de caja por fase
b. Riesgo de financiar una fase con otra
c. Control independiente de tesorería

6. Caso de liquidación final de obra con desviaciones
a. Reclamaciones del constructor
b. Retenciones pendientes
c. Impacto en caja final del promotor
 

2. Caso de cancelaciones de compradores antes de escritura
a. Pérdida de caja prevista
b. Riesgo de incumplir covenants
c. Sustitución comercial y renegociación bancaria

3. Caso de IVA soportado que genera tensión financiera
a. Pagos a constructor
b. Retraso en recuperación o compensación
c. Línea específica para financiar IVA

4. Caso de incumplimiento de covenant de coste
a. Desviación de obra
b. Bloqueo de nuevas disposiciones
c. Aportación adicional y plan de corrección

5. Caso de subida del tipo de interés
a. Mayor coste financiero mensual
b. Reducción del margen del promotor
c. Revisión de precios y financiación

6. Caso de retraso de escrituras
a. Prolongación de deuda
b. Más intereses
c. Plan de liquidez hasta entrega
 

2. Caso de paralización parcial de obra
a. Falta de pago al constructor
b. Riesgo contractual
c. Acuerdo de continuidad

3. Caso de promotor con varias promociones y caja mezclada
a. Falta de separación de tesorerías
b. Riesgo de contagio financiero
c. Implantación de control por promoción

4. Caso de venta acelerada con descuento para generar caja
a. Necesidad inmediata de liquidez
b. Impacto en margen
c. Comparación con financiación alternativa

5. Caso de refinanciación del préstamo promotor
a. Vencimiento próximo
b. Entregas retrasadas
c. Negociación con banco e inversores

6. Caso de cierre de promoción con caja retenida
a. Retenciones de obra
b. Garantías pendientes
c. Liquidación final y caja libre del promotor