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EL SECTOR INMOBILIARIO DESACREDITA
LAS PRUEBAS DE ESTRÉS.
Valor añadido:
El sector inmobiliario desacredita las pruebas de estrés. Guía
práctica inmoley.com relacionada: financiación inmobiliaria.
El Comité de Supervisores Bancarios Europeos (CBES) advierte
que no hay datos de precios inmobiliarios de referencia
que permitan crear un modelo homogéneo europeo, de modo que los
escenarios de precios de la vivienda los ha establecido cada país.
En el caso de España, los datos son
“cuestionados” porque no se han adaptado a la Comunicación de la
Comisión sobre el tratamiento de los activos cuyo valor ha sufrido
un deterioro en el sector bancario comunitario (C 072 de 26/03/2009)
que requería desarrollar un planteamiento proporcionado, que permita
a los Estados miembros cuyo sector bancario se vea afectado por otros factores
de magnitud tal que amenacen la estabilidad financiera, como el estallido
de una burbuja en su mercado inmobiliario, extender la elegibilidad a categorías
de activos bien definidas correspondientes a esa amenaza sistémica,
con la debida justificación sin restricciones cuantitativas.
El fair value del Comité de Supervisores Bancarios Europeos señala
que España prevé una caída
de los precios de la vivienda del 3,8% en
2010 y del 5,2% en 2011, que en el escenario de tensión se convierten
en descensos del 8,8% en 2010 y del 15,2% en 2011, es decir, una caída
acumulada del 23% en 2 años. En cuanto a la caída de los
precios de las oficinas, se prevé un
descenso acumulado del 55% en dos años ¿Y es suficiente el
23%?, pues no porque se esperaba el 30% …
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
LA TITULIZACIÓN HIPOTECARIA BAJA A LA MITAD
Valor añadido:
financiación inmobiliaria. La titulización hipotecaria baja
a la mitad. Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
LA PROVISIÓN DEL SUELO DEPENDE DEL RIESGO INMOBILIARIO.
Valor añadido:
Financiación inmobiliaria. Guía práctica inmoley.com
relacionada: financiación
inmobiliaria. La provisión del suelo depende del riesgo inmobiliario.
El Banco de España exigirá provisiones del 30% por inmuebles
a partir de octubre.
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EL LEASE BACK DEL FUTURO:
VENDER LLAVE EN MANO CON ALQUILER GARANTIZADO.
Valor añadido: El
lease back del futuro: vender llave en mano con alquiler garantizado. Guía
práctica inmoley.com relacionada: leasing
inmobiliario y lease back. Los manuales recogen el lease back tradicional
(quedarse en alquiler y vender la propiedad para capitalizarse), pero la
realidad avanza más rápido. ¿Por qué no alquilar
lo que no está construido?. Primero ganamos el contrato de obra,
nos garantizamos el precio de obra y fijamos una renta de alquiler a largo
plazo en el caso de quedarnos como arrendatarios. Y es que el que no corre
vuela. Comentamos un caso de lease back a futuro de una constructora que
es sencillamente genial.
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LA FALTA DE FINANCIACIÓN
VPO PARALIZA LA PROMOCIÓN CATALANA.
Valor añadido: La
falta de financiación VPO paraliza la promoción catalana.
Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria y vivienda
protegida. Si un gobierno conservador hubiese paralizado la vivienda
protegida alegando falta de financiación la reacción hubiese
sido desproporcionada. La lógica de los números es innegable.
La política de vivienda protegida en España está ...
No tiene sentido financiar artificialmente la construcción de VPO
mientras que los juzgados dejan desiertas miles de subastas de viviendas.
Y además los bancos se niegan a prestar a los compradores de VPO
por razones de riesgo. Así que la decisión de la Generalitat
de paralizar la construcción de viviendas de Protección oficial
de alquiler se queda corta. Otro tema es la VPO autorizada que se va a
quedar sin financiación a pesar de los convenios firmados entre
autonomías y bancos. La VPO se tiene que adaptar al momento actual
y el informe de los defensores del pueblo para hacer más VPO y regalarla
es …
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
LA
PROVISIÓN DE LA SEGUNDA RESIDENCIA
Valor añadido: financiación
inmobiliaria. La provisión de la segunda residencia. Guía
práctica inmoley.com relacionada: Project
finance y financiación inmobiliaria. El Banco de España
justifica sus recortes porque dependen de la dificultad para liquidar cada
tipo de activo y de recuperar su valor. Así, serán del 20
% para primera residencia terminada, del 30 % para fincas rústicas,
oficinas y locales comerciales, del 40 % para segunda residencia terminada
o promociones sin vender y del 50 % para el suelo edificable y las viviendas
no terminadas. Promotores y bancos discrepan.
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FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS.
¿NADIE HA VISTO QUE ES LA MISMA CANTIDAD?
Valor añadido: Financiación
de infraestructuras. ¿Nadie ha visto que es la misma cantidad?.
Guía práctica inmoley.com: Financiación
de infraestructuras. ¿Nadie ha visto que es la misma cantidad?.
Estados Unidos garantiza a Abengoa un préstamo garantizado valorado
en 1.450 millones de dólares para construir una planta termosolar
en Arizona. Esta cantidad es similar a la que España pidió
a la Unión Europea (1.300 millones de euros) para el Plan Hidrológico.
Europa se lo ahorró y España no supo reconvertir el proyecto
(de agua a renovables o desaladoras) una vez que se habían atado
las ayudas (fondos y garantçias). Claves: El año pasado Abengoa
firmó un Project Finance similar en Méjico que se analiza.
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SOCIMI DE INMOBILIARIAS PATRIMONIALISTAS
EN FUNCIONAMIENTO.
Valor añadido:
SOCIMI de inmobiliarias patrimonialistas en funcionamiento. Guía
práctica inmoley.com relacionada: SOCIMI.
Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).Aunque
la promotoras inmobiliarias patrimonialistas decían que no estaban
interesadas, ya hay casos. En concreto se analizan dos nuevas SOCIMI, S.A.,
consituidas por dos inmobiliarias patrimonialistas. Asimismo se analiza
la salida a bolsa de las SOCIMI. Nuevos talleres de trabajo en la Guía
práctica inmoley.com relacionada: SOCIMI. Sociedades Cotizadas de
Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).SOCIMI de inmobiliarias
patrimonialistas en funcionamiento. La solicitud de admisión a negociación
de las acciones de una sociedad en un mercado secundario oficial y expedientes
de admisión en la Comisión Nacional del Mercado de Valores
(“CNMV”) y en las bolsas de valores.
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INMOBILIARIO,
COLONIAL TRAE A LOS BANCOS AL REDIL
Valor añadido:Inmobiliario,
Colonial trae a los bancos al redil. Guía práctica inmoley.com
relacionada: financiación
inmobiliaria. Convencer a la banca para reconvertir deuda en acciones
de una inmobiliaria es un mérito que excede del dato objetivo de
tener las mejores oficinas en las mejores localizaciones.
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PLAN DE NEGOCIO DE UNA INMOBILIARIA
PATRIMONIALISTA
Valor añadido:
Plan de negocio de una inmobiliaria patrimonialista. Guía práctica
inmoley.com relacionada: promoción
inmobiliaria. Claves: Metrovacesa. La cuestión es qué
hacer con las oficinas y los centros en proceso de promoción, si
el mercado mejora lo razonable sería vender para amortizar deuda.
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SACRESA FUE ARRASTRADA POR LA
COMPRA DE METROVACESA Y LA TORRE DEL HSBC EN LONDRES
Valor añadido:
Sacresa fue arrastrada por la compra de Metrovacesa y la torre del HSBC
en Londres. Guía práctica inmoley.com relacionada: promotor
inmobiliario.
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¿POR QUÉ NO ES
VIABLE EL PLAN DE NEGOCIO DE SACRESA?
Valor añadido: ¿Por
qué no es viable el plan de negocio de Sacresa?. Guía práctica
inmoley.com relacionada: crisis
inmobiliaria, concurso de acreedores de promotores y constructores y
director
financiero. El Plan de viabilidad o plan de negocio ha sido el causante
de la no refinanciación por los bancos. Los bancos no refinancian
la promoción inmobiliaria, por el contrario, refinancian que no
se promocione nada y que se asegure la deuda con activos. El plan de negocio
de Sacresa buscaba la viabilidad empresarial y los bancos querían
un plan de negocio que buscase la amortización sin riesgo. La advertencia
fue el “concurso de acreedores”, pero los bancos no se inquietan porque
saben del valor de la cartera de suelo en en Girona, Granollers, Sant Vicenç
dels Horts, Molins de Rei, Badalona, Madrid, Almería, Sagunto, etc.
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FINANCIACIÓN DE OBRA
PÚBLICA. ANDALUCÍA. LOS BANCOS
DUDAN DEL PLAN DE INFRAESTRUCTURAS PÚBLICO-PRIVADA
Valor añadido:
Financiación de infraestructuras, Obra pública. Andalucía.
Los bancos dudan del plan de infraestructuras público-privada. Guía
práctica inmoley.com relacionada: Financiación
de infraestructuras y Obra
pública. Los bancos consultados dudan de que sea factible un
Project finance de casi 3000 millones de euros. Sin financiación
la colaboración público privada de obra pública es
imposible. Ampliación de noticia.
Confirmación empresarial de falta de financiación.
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FINANCIACIÓN DE OBRA
PÚBLICA. ANDALUCÍA. LOS BANCOS
DUDAN DEL PLAN DE INFRAESTRUCTURAS PÚBLICO-PRIVADA
Valor añadido:
Financiación de infraestructuras, Obra pública. Andalucía.
Los bancos dudan del plan de infraestructuras público-privada. Guía
práctica inmoley.com relacionada: Financiación
de infraestructuras y Obra
pública. Los bancos consultados dudan de que sea factible un
Project finance de casi 3000 millones de euros. Sin financiación
la colaboración público privada de obra pública es
imposible.
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LA FINANCIACIÓN DE LA
VIVIENDA PROTEGIDA, UN MISTERIO.
Valor añadido: La
financiación de la vivienda protegida VPO, un misterio. Guía
práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria y vivienda
protegida. Si se analiza la nota de prensa del Ministerio de Vivienda
sobre lo tratado en la segunda reunión de la Mesa de Seguimiento
del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación, se llega a la conclusión
de que se crece sobre el año pasado. Vale, así que vamos
al año pasado y a la Orden VIV/1290/2009, de 20 de mayo, sobre convocatoria
para la selección de entidades de crédito colaboradoras con
el Ministerio de Vivienda en la financiación de actuaciones protegidas
del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012. Tratamos
de cotejar la información que la Banca remite al Ministerio de Vivienda
y lo que se hace público y … Claves: nuevas entidades preferentes
a modificar por Orden Ministerial.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
CONSECUENCIAS DE UNA DOTACIÓN ESTRICTA DE LA DEUDA DE CONSTRUCTORES
Y PROMOTORES INMOBILIARIOS.
Valor añadido: Financiación
inmobiliaria. Consecuencias de una dotación estricta de la deuda
de constructores y promotores inmobiliarios. Dotaciones bancarias
y 165.500 millones de euros de promotores y constructores. Guía
práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria. Si las dotaciones bancarias de créditos dudosos
se ajustan al límite, un tercio del crédito a promotoras
y constructoras podría estar en el límite de la provisión
estricta lo que obligaría a una venta masiva del stock de viviendas,
lo que no es viable porque el 19% de los créditos hipotecarios financió
más del 80% del valor tasado de la vivienda desentendiendo los criterios
de prudencia del Banco de España.
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REESTRUCTURACIÓN FINANCIERA
DEL SECTOR INMOBILIARIO
Valor añadido:
Reestructuración financiera del sector inmobiliario. Guía
práctica inmoley.com relacionada Director
financiero de una promotora inmobiliaria. Resumen de jornadas de expertos
del sector. Claves: potenciar el core business, si es posible con valor
añadido diferencial en el mercado inmobiliario, negociar la extensión
de los plazos de vencimiento y si es posible diversificar la deuda.
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LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
ENTRE LAS ECO Y LAS RICS
Valor añadido:
Las valoraciones inmobiliarias entre las ECO y las RICS. Guía práctica
inmoley.com relacionada: “Due
diligence”, auditoría legal y valoraciones inmobiliarias. Real
Decreto 716/2009, la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se
modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración
de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades
financieras. Royal Institution of Chareted Surveyor (RICS) de Gran Bretaña
para valorar activos inmobiliarios. Resumen de jornadas de expertos del
sector. ¿Hay presiones en el sector para mantener precios de mercado?.
Independencia de los tasadores de bienes inmuebles.
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EL PESO DEL SECTOR INMOBILIARIO
ARRASTRA A TODA LA ECONOMÍA ESPAÑOLA
Valor añadido:
El peso del sector inmobiliario arrastra a toda la economía española.
Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria. Tras el Financial Times Deutschland,Suddeutsche Zeitung
y Frankfurter Allgemeine Zeitung, Der Spiegel estima el crédito
inmobiliario español en 166 mil millones de euros (Immobilienkredite
im Volumen von 166 Milliarden Euro), de los que se han amortizado 43 mil
millones, es decir que hay riesgo sobre 123 mil millones de euros. El riesgo
se desplazaría a Alemania, porque el sector bancario alemán
ha prestado los bancos españoles más de 90 mil millones de
euros. El endeudamiento del sector privado tras el boom inmobiliario
afecta tanto a compradores de vivienda como a promotores. En los últimos
17 años, los préstamos a los promotores se han multiplicado
por 31, al pasar de 10.199 millones en 1992 a los 318.032 del año
2008, según la estadística histórica del Banco de
España. Si se suman los préstamos al sector constructor (151.911
millones), la deuda inmobiliaria de 2008 era de 469.943 millones. La morosidad
se está resolviendo con daciones en pago y refinanciaciones, pero
según la prensa internacional, habría que recapitalizar a
la banca mediante el fondo europeo (750 mil millones), y como la mitad
de este dinero viene del FMI el plan de ajuste implicaría un recorte
del gasto pública increíble (para acabar dando la ayuda a
un sistema bancario que se ha extralimitado en la exposición al
riesgo inmobiliario).
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
FITCH
RELACIONA LA TITULIZACIÓN HIPOTECARIA CON LA CORRECCIÓN DEL
PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA
Valor añadido:
Financiación inmobiliaria. Fitch relaciona la titulización
hipotecaria con la corrección del precio de la vivienda en España.
Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria.
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FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS,
CATALUÑA. LÍNEA 9 DE BARCELONA,
HISTORIA DE UN SOBRECOSTE DE 6.829 MILLONES.
Valor añadido:
Financiación de infraestructuras, Cataluña. Línea
9 de Barcelona, historia de un sobrecoste de 6.829 millones. Guía
práctica inmoley.com relacionada: financiación
de infraestructuras y obra
pública. Análisis del retraso y problemática de
financiación y concesión.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
LAS
IIC INMOBILIARIAS SE PARECEN MÁS A LAS SOCIMI
Valor añadido:
Financiación inmobiliaria. Las IIC inmobiliarias se parecen más
a las SOCIMI. Guía práctica inmoley.com relacionada: fondos
inmobiliarios y SOCIMI. Real Decreto 749/2010, de 7 de junio, por el
que se modifica el Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de
Instituciones de Inversión Colectiva, aprobado por el Real Decreto
1309/2005, de 4 de noviembre, y otros reglamentos en el ámbito tributario.
La liquidación de los fondos inmobiliarios se está viendo
dificultada porque se exige que, transcurridos dos años desde el
inicio de la liquidación, los inmuebles pasen de ser propiedad del
fondo a estar inscritos a nombre de todos los partícipes. Ello exige
que cualquier operación que se realice sobre los inmuebles necesite
el acuerdo de todos los partícipes. El Real Decreto 749/2010 elimina
ese plazo de dos años. Claves: se reduce el coeficiente de inversión
obligatorio en inmuebles de las sociedades de inversión inmobiliaria
del 90 al 80 por 100 de su activo para equipararlo al de las SOCIMIs.
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FINANCIACIÓN HOTELERA
Y SOBREDIMENSIONAMIENTO DEL SECTOR TURÍSTICO EN EL XI CONGRESO DE
EMPRESARIOS HOTELEROS ESPAÑOLES
Valor añadido:
Financiación hotelera y sobredimensionamiento del sector turístico
en el XI Congreso de Empresarios Hoteleros Españoles. Guía
práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria, y turismo
inmobiliario y gestión hotelera. Los banqueros hablaron demasiado
del ICO, preocupante. Los consultores hablaron mucho de los planes de viabilidad,
preocupante porque ya no queda mucho por recortar. Al final banqueros y
consultores hablaron de que las garantías de crédito son
inmuebles y …
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EL CRÉDITO INMOBILIARIO
DE LA BANCA ES IGUAL AL PIB.
Valor añadido: El
crédito inmobiliario de la Banca es igual al PIB. Guía práctica
inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria. Hace tan solo 2 años un prestigioso banquero decía
en una conferencia “con el ladrillo no pasará como con las punto
com”. Ahora el Banco de España ha elaborado una circular que en
el segundo semestre va a purgar la cartera inmobiliaria de la banca y el
crédito inmobiliario. En una reunión internacional dijo el
representante de un país europeo al representante español:
¿cómo presumen ustedes de regulación bancaria si permiten
que sus bancos tengan un riesgo crediticio inmobiliario equivalente al
100% del PIB español?. Si tardó tanto en explotar la
burbuja inmobiliaria fue porque había demanda, pero en el momento
en que el desempleo ha paralizado la demanda, el efecto inmediato ha sido
poner en valor real el “ladrillo”, antes contabilizado a precio de burbuja.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
MEJOR SUELO PARA VPO QUE REFINANCIAR.
Valor añadido:Financiación
inmobiliaria. Mejor suelo para VPO que refinanciar.Guía práctica
inmoley.com relacionada: Project
finance y financiación inmobiliaria. Un caso en el que uno de
los bancos refinanciadores prefiere quedarse con dos solares para VPO de
complicada promoción a seguir refinanciando a una inmobiliaria relevante.
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PLAN DE EFICIENCIA PARA REDUCIR
EL COSTE DE LAS OBRAS PÚBLICAS EN CURSO
Valor añadido:
plan de eficiencia para reducir el coste de las obras públicas en
curso. Guía práctica inmoley.com relacionada: Project
finance y financiación de infraestructuras y obra
pública. Después de analizar las últimas licitaciones,
es obvio que el Ministerio de Fomento no puede recortar más en licitaciones
y tiene que reducir gastos vía recortes en obra en curso. ¡Menuda
decisión para los Project finance!. Hasta que se apruebe la
ley de economía sostenible, la posibilidad de rescindir por sobrecostes
superiores al 10% es una utopía, así que la única
solución es reducir el coste de la obra en curso, algo a lo que
se opone en público el sector. Con estos recortes quién va
a entrar a financiar (project finance) el PEI que se presentó como
un nuevo modelo de financiación de las obras públicas (firmado
con el Instituto de Crédito Oficial, ICO, 30%; con el Banco Europeo
de Inversiones, BEI, que asignará 2.100 millones de euros al plan;
con la Asociación Española de la Banca y con la Confederación
Española de Cajas de Ahorros). Primero porque el BEI tarda 2
años en aprobar cada proyecto y no se le ha presentado ninguno.
Pero la banca no admite el ratio (compromiso financiero) entre la deuda
senior y la equity que se propone y el ICO no está para ofrecer
ratios de cobertura. La base de todo Project
finance de infraestructuras el compromiso financiero (ratio). El que pone
el dinero no se fía y controla el grado de seguridad que los flujos
de caja ofrecen para el pago de la deuda. Es lo que se conoce como ratio
de cobertura del servicio de la deuda (debt service coverage ratio) y ratio
de cobertura de la deuda viva (loan life cover ratio).
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
LOS INMUEBLES ADJUDICADOS A LAS CAJAS SUPERAN SUS RECURSOS PROPIOS
Valor añadido:
financiación inmobiliaria. Los inmuebles adjudicados a las Cajas
superan sus recursos propios. Guía práctica inmoley.com relacionada:
financiación
inmobiliaria. Se cumplió el temor, algunas cajas son más
inmobiliarias que bancos (a tenor de los recursos propios). Con los recursos
propios tienen que garantizar el crédito inmobiliario, pero tienen
más inmuebles que recursos propios, con lo que no cumplen los límites
actuales y están a años luz de cumplir con Basilea III. De
confirmarse que se han quedado con inmuebles por un valor superior a 40.000
millones de euros, se estaría muy cerca del 50% de su patrimonio
neto, lo que quintuplicaría el de los bancos. En algunos círculos
se comenta que hay que ampliar el FROB, pero las estimaciones de Fitch
sobre el efecto en deuda podrían obligar a otras soluciones más
indeseables.
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FITCH CONFIRMA EL CONTAGIO DE
LA DEUDA INMOBILIARIA.
Valor añadido: Fitch
confirma el contagio de la deuda inmobiliaria. Guía práctica
inmoley.com relacionada: Project
finance, financiación inmobiliaria. ¿Cómo es posible
que ningún periódico español haya traducido el informe
Fitch rebajando la calificación española?, preguntó
un experto extranjero en unas recientes jornadas de la Banca. Seguramente
será por los datos demográficos y las referencias a la formación
y adaptabilidad a un mercado de trabajo más cualificado, pero lo
que nos interesa analizar es el contagio inmobiliario. Fitch confirma que
la banca (Cajas de Ahorro) se han contagiado y que hay que curarlas, para
lo que con el FROB (papá Estado) basta. El
problema (la espiral diabólica) es que “papá estado” anda
mal de fondos, así que tendrá que aumentar su deuda pública
(pedir prestado para pagar los errores de la financiación inmobiliaria).
Es decir, los problemas de la deuda privada INMOBILIARIA presionarán
aún más a la deuda pública y se corre el riesgo de
entrar en una temida espiral de deuda pública, en la que el déficit
se dispara. HedgeEye Risk Management prevé
un déficit de hasta el 14,4% del PIB en 2013 (154.000 millones de
euros), al tiempo que el nivel de deuda escalaría hasta el 89% del
PIB (946.000 millones), lo que coincide con Fitch que estima una deuda
del 76% del PIB al final de 2011 y 83% del PIB al final de 2013.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
SACYR
VALLEHERMOSO SE REFINANCIA POR 3 AÑOS
Valor añadido: Financiación
inmobiliaria. Sacyr Vallehermoso se refinancia por 3 años Guía
práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria. Un ejemplo de refinanciación al alcance de muy
pocas inmobiliarias. Además ha convencido a la banca de que en 2015
el mercado permitirá nuevas promociones que amorticen con garantías
la deuda financiera de Vallehermoso.
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LA REFINANCIACIÓN INMOBILIARIA
RESULTA IMPOSIBLE
Valor añadido:
la refinanciación inmobiliaria resulta imposible. Guía práctica
inmoley.com relacionada: director
financiero, Planificación financiera de la inversión inmobiliaria.Due
diligence inmobiliaria y Financiación
inmobiliaria.. Tras la decisión del Banco de España de
limpiar de inmuebles a la Banca, resulta imposible refinanciarse. La propuesta
de Circular impone unos criterios de concesión vinculados con la
capacidad de pago del prestatario para cumplir, en tiempo y forma, con
el total de las obligaciones financieras asumidas a partir de los ingresos
procedentes de su negocio, o fuente de renta, habitual, SIN DEPENDER DE
AVALISTAS, FIADORES O ACTIVOS ENTREGADOS COMO GARANTÍA que deberán
ser siempre considerados como una segunda, y excepcional, vía de
recobro para cuando haya fallado la primera. Justo
cuando iba a firmar la refinanciación una inmobiliaria mediana,
el Banco de España publicó el anuncio de la nueva circular.
Esta promotora inmobiliaria se había gastado una cantidad importante
en que un auditor / consultoría internacional le redactase un plan
de negocio que se centraba en la eliminación de actividades
no estratégicas y en desinversiones de una cartera de suelo compuesta
en un 90% por suelo finalista para vivienda libre y protegida. Igualmente,
contemplaba la aplicación de valores "muy conservadores" sobre tasaciones
actuales, teniendo en cuenta los "exigentes" criterios del Banco de España;
la adaptación de sus estructuras de recursos a la dimensión
y ritmo del ciclo económico actual, y, por último, los compromisos
del accionariado y del equipo gestor. Pues no basta y ahora no le refinancian
después de habérselo aprobado, y el motivo es que el plan
de negocio depende la reactivación de los activos que se queda el
banco y eso se prohíbe, así que “pinta en bastos”.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
EL BANCO DE ESPAÑA RECONOCE EL 50% DE DESCUENTO EN SOLARES Y SUELO
URBANIZABLE.
Valor añadido: Financiación
inmobiliaria. El Banco de España reconoce el 50% de descuento en
solares y suelo urbanizable. Guía práctica inmoley.com relacionada:
Due
diligence inmobiliaria y Financiación
inmobiliaria. El Banco de España endurece las provisiones que
el sector financiero debe realizar por los activos inmobiliarios que tiene
en su balance. El Banco de España reconoce las garantías
inmobiliarias, con la condición de que sean primera carga, a partir
del MENOR VALOR ENTRE EL COSTE ESCRITURADO O ACREDITADO DEL BIEN INMUEBLE
O SU VALOR DE TASACIÓN, pero aplicando recortes que reflejen tanto
la heterogeneidad de las garantías como las distintas posibilidades
de movilización de las mismas en el corto plazo. Estos recortes
oscilan entre un 20% para las viviendas terminadas que son residencia habitual
del prestatario y un 50% para parcelas y solares urbanizables. Se unifican
los distintos calendarios en uno sólo, que garantiza la cobertura
total del riesgo de crédito (bien a partir del importe del préstamo
o crédito dudoso, bien del mismo tras deducir el valor ajustado
de las garantías) una vez transcurridos doce meses, esto es, se
recorta sustancialmente el periodo de tiempo para provisionar los préstamos.
Se establecen principios de gestión del riesgo, que inciden en aspectos
MUY DELICADOS EN LAS REFINANCIACIONES, como la correcta evaluación
de la generación de flujos de efectivo del prestatario EN ÉPOCA
DE CRISIS, el papel que las garantías deben jugar en el análisis
de concesión y gestión de las operaciones de crédito,
así como las condiciones que se deben introducir en el caso de reestructuraciones
financieras. Se establecen ciertas presunciones en materia de provisiones
para los activos adquiridos en pago de deudas (DACIÓN DE PAGO DE
PROMOTORES INMOBILIARIOS), que incentivan la búsqueda de soluciones
definitivas para este tipo de activos, máxime teniendo en cuenta
que la gestión de los mismos no forma parte del negocio típico
de las entidades de crédito. Es decir, pone freno a la COMPETENCIA
DESLEAL como ha quedado evidente en la última Feria inmobiliaria
en Madrid. Claves: HACE IMPOSIBLE REFINANCIARSE
porque impone unos criterios de concesión vinculados con la capacidad
de pago del prestatario para cumplir, en tiempo y forma, con el total de
las obligaciones financieras asumidas a partir de los ingresos procedentes
de su negocio, o fuente de renta, habitual, SIN DEPENDER DE AVALISTAS,
FIADORES O ACTIVOS ENTREGADOS COMO GARANTÍA que deberán ser
siempre considerados como una segunda, y excepcional, vía de recobro
para cuando haya fallado la primera.
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LA CONCENTRACIÓN DE RIESGOS
EN EL SECTOR INMOBILIARIO DE LAS CAJAS Y LAS AGENCIAS DE CALIFICACIÓN.
Valor añadido:
La concentración de riesgos en el sector inmobiliario de las Cajas
y la Agencias de calificación. Guía práctica inmoley.com
relacionada:
financiación
inmobiliaria. Hace 3 años las agencias de calificación
bajaron el rating de varias cajas e informaron que superaban el nivel de
riesgo permitido por el Banco de España. Los informes de auditoría
lo han ratificado. Los avisos del Banco de España se han contestado
con un “tomamos nota”. ¿Se puede pedir
responsabilidad a unos gestores que no han ocultado su excesiva concentración
de riesgos en el sector inmobiliario?. La
elevada concentración del riesgo en la financiación al mercado
inmobiliario (construcción, promoción inmobiliaria y compra
de vivienda), a finales de 2009, alcanzó los 1,11 billones de
euros (el 105% del PIB). La financiación a este sector ha pasado
de representar el 38,8% del total del crédito al sector privado
a mediados de la década de los 90 al 60,3% en 2009. Ya nadie
recuerda que la tasa de crecimiento de los créditos a promotores
llegó a un 50,6% en 2006. Pero el problema
se agravará porque se está debatiendo una regulación
de solvencia en el nuevo marco de Basilea III y que se pretende poner en
marcha a finales de 2012. En todo caso, las iniciativas del Banco Internacional
de Pagos (BIS) van destinadas a incrementar la cantidad y calidad de capital,
ampliar los riesgos cubiertos, penalizar el endeudamiento (introduciendo
una ratio de apalancamiento), reducir la prociclicidad y promover la creación
de buffers de capital. Es decir, que parece una norma pensada en las cajas
de ahorro al tratarse de entidades fundacionales sin capital por acciones.
Esto sólo se soluciona con cuotas participativas para aumentar su
core capital, pero esto significa quitar poder a las autonomías
para financiar vía Cajas de Ahorros y/o empresas públicas.
Antecedentes:
(Port Aventura (La Caixa 43 %), Parque Warner (Arpegio 44% y Caja Madrid
22 %), Isla Mágica (Caja el Monte y Caja San Fernando, actualmente
Cajasol), Terra Mítica (Bancaixa y Caja de Ahorros del Mediterráneo),
Reino de Don Quijote y su aeropuerto privado, de Caja Castilla-La Mancha
(CCM).
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OBRA PÚBLICA.
EL MINISTERIO DE FOMENTO PASA A ESTAR TUTELADO POR ECONOMÍA
Valor añadido:
obra pública. El Ministerio de Fomento pasa a estar tutelado por
Economía. Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación
de infraestructuras y obra
pública. El Ministerio de Fomento queda sometido a un informe
preceptivo y vinculante un informe del Ministerio de Economía y
Hacienda antes de autorizar un contrato de colaboración entre el
sector público y el sector privado, así como un contrato
de concesión de obra pública, tipificados en la Ley 30/2007,
de 30 de octubre, cuyo valor estimado exceda de doce millones de euros.
Consecuencias del Real Decreto-ley 8/2010, de 20 de mayo, por el que se
adoptan medidas extraordinarias para la reducción del déficit
público.
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LOS AYUNTAMIENTOS NO PODRÁN
FINANCIARSE PARA OBRA PÚBLICA.
Valor añadido:
Los ayuntamientos no podrán financiarse para obra pública.
Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación
de infraestructuras y obra
pública. Los ayuntamientos no podrán acudir al crédito
público o privado a largo plazo, en cualquiera de sus modalidades,
para la financiación de sus inversiones, ni sustituir total o parcialmente
operaciones preexistentes, a excepción de aquellas que en términos
de valor actual neto resulten beneficiosas para la entidad por disminuir
la carga financiera, el plazo de amortización o ambos. Consecuencias
del Real Decreto-ley 8/2010, de 20 de mayo, por el que se adoptan medidas
extraordinarias para la reducción del déficit público.
Clave: adicionalmente se les condiciona la provisión de puestos
reservados a funcionarios con habilitación de carácter estatal
y se controla la base de cotización por todas las contingencias
de los empleados públicos encuadrados en el Régimen General
de la Seguridad Social.
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LOS FONDOS INMOBILIARIOS PREFIEREN
ESPERAR.
Valor añadido:
Los fondos inmobiliarios prefieren esperar. Guía práctica
inmoley.com relacionada: SOCIMI
y fondos inmobiliarios. Claves: vender por debajo de una rebaja del
15% implicaría un problema de imagen y de responsabilidad porque
podría considerarse que eran fondos de “alto riesgo” lo que implica
una normativa de información al consumidor más precisa. De
momento los fondos inmobiliarios siguen congelados a la espera de una reforma
que permitirá que la gestora de cualquier fondo en liquidación
se encargue en todo caso de la venta del patrimonio, sin que exista un
plazo límite para que se acometan esas operaciones.
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LA PROVISIÓN DEL SUELO
DEPENDE DEL RIESGO INMOBILIARIO.
Valor añadido: La
provisión del suelo depende del riesgo inmobiliario. Guía
práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria. El Banco de España no lo tiene fácil. El
suelo debería provisionarse al máximo porque no hay mercado.
Los bancos pueden escapar de la provisión promoviéndolo (reconvirtiendo
suelo en vivienda barata de venta rápida), pero las Cajas que son
las que más rústico tienen no pueden. Si se reflejase ahora
mismo en los activos de las cajas el valor real de los eriales con los
que se han quedado ….
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LAS URI (UNIDAD
DE RIESGOS INMOBILIARIOS) BANCARIAS ANTE
LOS TEST DEL BANCO DE ESPAÑA.
Valor añadido: Las
URI (Unidad de Riesgos Inmobiliarios) bancarias ante los test del Banco
de España. Guía práctica inmoley.com relacionada:
financiación
inmobiliaria. Las URI (Unidad de Riesgos Inmobiliarios) bancarias gestionan
las actividades inmobiliarias de carácter mayorista de los promotores
de viviendas. Su misión es fijar el riesgo – perfil (calidad de
riesgos de elevado perfil, tanto desde el punto de vista del rating del
promotor) como del proyecto inmobiliario. La política de riesgos
de los bancos no ha potenciado tanto la segunda residencia, como las Cajas
de Ahorro y siempre exigía una preventa del 50%. Lo que ahora quiere
saber el Banco de España es la cuota de viviendas financiadas de
nueva construcción para someterla a un análisis de stress
con impacto en la cuenta de resultados, usando escenarios posibles de tipo
y el riesgo de impago. En el caso de las Cajas de Ahorro, preocupan los
resultados de los programas de pruebas retrospectivas (backtesting),
que comparan sistemáticamente las predicciones del modelo con la
realidad de los resultados de las actividades tesoreras y el efecto de
los impagos (morosidad). Los resultados de las pruebas retrospectivas se
examinan por los departamentos de auditoría interna, el Banco de
España y las agencias de calificación de ratings. Claves:
seguimiento del stock inmobiliario de las Cajas en caso de que el Banco
de España aumente las provisiones.
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EL LEASE BACK SALVA EL MERCADO
INMOBILIARIO.
Valor añadido:
El lease back salva el mercado inmobiliario. El lease back de la sede de
Caja Madrid. Guía práctica inmoley.com relacionada: leasing
inmobiliario y lease back. Vender un activo e inmediatamente volver
a alquilarlo. Modalidad del leasing financiero que en determinados momentos
de penuria financiera le permite a la empresa obtener liquidez. El
lease back permite obtener capital a largo plazo mediante la movilización
de los activos fijos que posee la empresa. El leasing financiero es una
fuente de financiamiento que preserva la capacidad de endeudamiento de
la empresa, permitiendo una disponibilidad aumentada del crédito,
ya que la arrendataria puede obtener más dinero durante plazos más
largos. En el arrendamiento financiero no se financia la totalidad del
valor del activo, contribuyendo a la liquidez de la empresa arrendataria.
El sale and lease back permite la desinversión del negocio inmobiliario
de la empresa para centrarse en el negocio principal para generar valor
en la actividad económica propia. Permite obtener liquidez en un
momento de decrecimiento empresarial, afrontar la crisis financiándose
a través de sus propios activos, además de poseer beneficios
fiscales. Adicionalmente, los compradores son empresas especializadas en
gestión inmobiliaria, lo que mejora la gestión del patrimonio
inmobiliario, que se realiza de forma más eficiente. El comprador
compra a mejor precio y se asegura ingresos por arrendamiento estables.
Financieramente se consigue: inyección de capital, la mejora del
ratio de endeudamiento y la reducción de costes de financiación.
Claves:
Cómo se instrumenta una operación de Sale & Lease Back.
El Sale & Lease Back como fórmula de externalización.
En qué situaciones puede beneficiar a una empresa plantearse estas
operaciones. Ventajas frente al mantenimiento del inmueble en propiedad.
Cuáles son las peculiaridades de este tipo de contratación:
sujetos, objeto, precio y plazo. Requisitos formales del contrato de Lease
Back.
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¿ES POSIBLE UNA LIQUIDACIÓN
ORDENADA DE LOS FONDOS INMOBILIARIOS?
Valor añadido: ¿Es
posible una liquidación ordenada de los Fondos inmobiliarios?. Guía
práctica inmoley.com relacionada: fondos
inmobiliarios y SOCIMI. Claves: los folletos de inversión no
especifican el corto plazo: información insuficiente.
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EL FMI YA RECOMENDÓ
MÁS INFRAESTRUCTURAS Y MENOS ADMINISTRACIÓN.
Valor añadido:
El FMI ya recomendó más infraestructuras y menos administración.
Guía práctica inmoley.com relacionada:
financiación
de infraestructuras y obra
pública. En el informe del FMI de 2009, se recomendaba
“invertir en infraestructuras públicas, que aumentarán la
capacidad de la economía y crearán una base fiscal para el
futuro”. Recortar el gasto en infraestructuras es condenar al país.
El gasto público se debe orientar al cambio de modelo económico,
es decir, hacia la mejora de la productividad mediante infraestructuras
(carreteras, autopistas de peaje, infraestructuras hidráulicas y
ferrocarriles), tecnologías de la información y del conocimiento,
educación e I+D+i. Informe del FMI 2009
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LA REBAJA DEL DÉFICIT
PÚBLICO EN INFRAESTRUCTURAS
Valor añadido: La
rebaja del déficit público en infraestructuras es un error
de libro, hay que centrarse en gastos estructurales. Guía práctica
inmoley.com relacionada: financiación
de infraestructuras y obra
pública. Gastos estructurales en las infraestructuras básicas
de los estados europeos. Los Estados miembros no siguen una metodología
única y estándar para la contabilidad pública nacional.
Como consecuencia de ello, los planteamientos metodológicos para
recoger los datos necesarios para verificar la adicionalidad difieren entre
unos países y otros. En la mayoría de los casos, los datos
se toman de fuentes presupuestarias que están clasificadas de diferentes
formas dependiendo del Estado miembro del que se trate. Esto dificulta
la comparación entre países. Este problema es aún
mayor cuando se comparan gastos estructurales financiados por fuentes nacionales
y comunitarias, puesto que no están clasificados de manera coherente
y racionalizada. Por ejemplo, las cifras de adicionalidad se proporcionan
siguiendo el principio de caja, mientras que las cifras presupuestarias
de los Estados miembros disponibles públicamente se presentan siguiendo
el principio de devengo (SEC95).
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EL CRÉDITO INMOBILIARIO
PROBLEMÁTICO Y LA TEMIDA REFINANCIACIÓN ESTATAL DE LA BANCA.
Valor añadido: El
crédito inmobiliario problemático y la temida refinanciación
estatal de la banca. Guía práctica inmoley.com relacionada:
financiación
inmobiliaria. El crédito inmobiliario problemático es
de 165.000 millones (téngase en cuenta que el Plan de Grecia es
de 110.000 millones). Por encima de un porcentaje de mora el estado tendría
que recapitalizar la banca ….
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FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS.
¿ES
VIABLE FRAGMENTAR POR DEBAJO DE LOS 100 MILLONES DE EUROS?.
Valor añadido:
Financiación de infraestructuras. ¿Es viable fragmentar por
debajo de los 100 millones de euros?. Guía práctica inmoley.com
relacionada: financiación
de infraestructuras. En teoría se pretende segmentar a la vez
que recomendar la concentración, la práctica …
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LA CONSTRUCTORAS SOBRECARGAN
AL ICO EN LA FINANCIACIÓN DEL PLAN EXTRAORDINARIO DE INFRAESTRUCTURAS
(PEI)
Valor añadido:
La constructoras sobrecargan al ICO en la financiación del Plan
Extraordinario de Infraestructuras (PEI). Guía práctica inmoley.com
relacionada: financiación
de infraestructuras. El ICO se ve obligado a aumentar en un 10% su
participación en el 'plan 17.000'. Claves: los bancos no se conforman
con las garantías.
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LA BANCA OFRECE EL 100% DE FINANCIACIÓN
PERO SÓLO PARA SU STOCK INMOBILIARIO. COMPETENCIA
DESLEAL.
Valor añadido:
la banca ofrece el 100% de financiación pero sólo para su
stock inmobiliario. Guía práctica inmoley.com relacionada:
financiación
inmobiliaria y promotor
inmobiliario. Las asociaciones de promotores
inmobiliarios deberían poner en conocimiento
del Tribunal de defensa de la competencia
los casos de financiación publicitada
del 100% del valor del inmueble, diferenciales de tipos con el Euribor
menores, plazos de pagos de hipotecas mayores, etc.. Claves: caso de Banco
en campaña 100%.
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LOS BANCOS IMPIDEN LA REACTIVACIÓN
DEL SECTOR INMOBILIARIO CON “PLANES DE VIABILIDAD”.
Valor añadido: Los
bancos impiden la reactivación del sector inmobiliario con “planes
de viabilidad”. Guía práctica inmoley.com relacionada: promotor
inmobiliario y financiación
inmobiliaria. Los bancos condicionan el crédito a las inmobiliarias
a que no se promueva, algo que es evidente en todos los “planes de viabilidad”
soporte de refinanciación. Esta actuación impide la creación
de empleo y podría ser una restricción a la competencia al
limitarse la oferta y facilitar la salida del stock inmobiliario de la
banca.
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EL CRÉDITO REFACCIONARIO
PARA REHABILITAR DESAPARECE DE LA LEY SOSTENIBLE
Valor añadido:
El crédito refaccionario para rehabilitar desaparece de la ley sostenible.
Guía práctica inmoley.com relacionada: rehabilitación
edificatoria y urbanística. El Consejo de Estado recomiendó
al Gobierno “suprimir en bloque” la regulación sobre créditos
refaccionarios, fórmula escogida para financiar la rehabilitación
de viviendas, que tenía prevista en el proyecto de Ley de Economía
Sostenible.
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FINANCIACIÓN, URBANISMO.
LAS
VALORACIONES DEL SUELO SE POSPONEN.
Valor añadido:
obra pública. Financiación, Urbanismo. Las Valoraciones Del
Suelo Se Posponen. Guía práctica inmoley.com relacionada:
financiación
inmobiliaria y Ley
del suelo. Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para
el impulso de la recuperación económica y el empleo.
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OBRA PÚBLICA.
MEJORA EN LOS AVALES Y CONCURSO DEL CONTRATISTA.
Valor añadido:
obra pública. Mejora en los avales y concurso del contratista. .
Guía práctica inmoley.com relacionada: obra
pública y financiación
de infraestructuras. Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas
para el impulso de la recuperación económica y el empleo.
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LA BANCA SE AUSENTA EN LA PRESENTACIÓN
DEL PLAN EXTRAORDINARIO DE INFRAESTRUCTURAS (PEIT)
Valor añadido:
la banca se ausenta en la presentación del plan extraordinario de
infraestructuras (PEIT). Guía práctica inmoley.com relacionada:
financiación
de infraestructuras y Project
finance. Claves: Los bancos no quieren y si intervienen los costes
serán enormes por los márgenes de explotación …
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EL PLAN EXTRAORDINARIO DE INFRAESTRUCTURAS
(PEI) SE SOMETE AL RIESGO DE DISPONIBILIDAD
EN LUGAR DEL RIESGO DE CONSTRUCCIÓN.
Valor añadido:
El Plan Extraordinario de Infraestructuras (PEI) se somete al riesgo de
disponibilidad en lugar del riesgo de construcción. Guía
práctica inmoley.com relacionada: financiación
de infraestructuras y Project
finance.
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EL PLAN DE INFRAESTRUCTURAS
NO ES VIABLE SIN RECURSOS PROPIOS DE LAS CONSTRUCTORAS Y FINANCIACIÓN
ORDINARIA DE APOYO.
Valor añadido:
financiación de infraestructuras. Obra Pública. El plan de
infraestructuras no es viable sin recursos propios de las constructoras
y financiación ordinaria de apoyo. Guía práctica inmoley.com
relacionada: financiación
de infraestructuras.
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LA POLÍTICA DE AVALES
PÚBLICOS DE INFRAESTRUCTURAS Y EL CONTROL DE LA COMISIÓN
EUROPEA.
Valor añadido: La
política de avales públicos de infraestructuras y el control
de la Comisión Europea. Guía práctica inmoley.com
relacionada: financiación
de infraestructuras.
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LAS INMOBILIARIAS CONSIGUEN
FINANCIACIÓN
A
TRAVÉS DE COOPERATIVAS DE VIVIENDA.
Valor añadido: Las
inmobiliarias consiguen financiación a través de cooperativas
de vivienda. Guía práctica inmoley.com relacionada: cooperativas
de vivienda y financiación
inmobiliaria. Claves: promover sin poner dinero y poniendo un suelo
invendible.
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LAS REFINANCIACIONES NO
FRENAN LA MOROSIDAD INMOBILIARIA.
Valor añadido: Las
refinanciaciones no frenan la morosidad inmobiliaria. Guía
práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria. Según el Banco de España: "Las refinanciaciones
de activos son otra herramienta de gestión empleada por las entidades.
Su tratamiento contable y a efectos de las provisiones a constituir es
que, como norma general, no interrumpen el cómputo de la morosidad
(salvo que exista una razonable certeza de que el cliente puede hacer
frente al pago o se aporten nuevas garantías eficaces). En cualquier
caso serán clasificadas como créditos normales, dudosos o
subestándar con arreglo a sus características particulares,
y por lo tanto sujetas a las provisiones correspondientes y, además,
a la supervisión del Banco de España".
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¿HAY COMPETENCIA DESLEAL
DE LA BANCA HACIA LAS PROMOTORAS INMOBILIARIAS?
Valor añadido: ¿hay
competencia desleal de la banca hacia las promotoras inmobiliarias?. Guía
práctica inmoley.com relacionada: promotor
inmobiliario y financiación
inmobiliaria. Problema de la financiación excluyente por la
banca de sus pisos.
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OBRA PÚBLICA, MADRID.
LA COLABORACIÓN PÚBLICO PRIVADA DE MADRID CALLE 30 ES UN
MODELO NO EXTRAPOLABLE.
Valor añadido:
Obra pública, Madrid. La colaboración público privada
de Madrid Calle 30 es un modelo no extrapolable. Guía práctica
inmey.com relacionada: financiación
de infraestructuras y obra
pública.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
LA REFORMA DEL CRÉDITO REFACCIONARIO EN LA LEY HIPOTECARIA.
Valor añadido:
Financiación inmobiliaria. La reforma del crédito refaccionario
en la Ley Hipotecaria. Guía práctica inmoley.com relacionada:
financiación
inmobiliaria. Reforma de la ley de economía sostenible.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
¿DEBEN LOS BANCOS RESPONSABILIZARSE DE SUS FONDOS DE INVERSIÓN
INMOBILIARIA?
Valor añadido:
Financiación inmobiliaria. ¿Deben los bancos responsabilizarse
de sus fondos de inversión inmobiliaria?. Guía práctica
inmoley.com relacionada: SOCIMI
y fondos inmobiliarios. Análisis de dos soluciones BBVA y Banco
de Santander.
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LA MOROSIDAD
DE LAS ADMINISTRACIONES DISPARA A UN 10% DE TASA DE MOROSIDADINMOBILIARIA
Valor añadido:
La morosidad de las administraciones dispara a un 10% de tasa de morosidad
inmobiliaria. Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria. Se ha batido un triste record, la morosidad de los promotores
cierra 2009 en el 10,06%, la más alta de la historia, y no es mayor
por las refinanciaciones de las grandes inmobiliarias. En el caso de los
constructores la culpa es de la morosidad de las administraciones, algo
de difícil solución el día en que uno de los grandes
ayuntamientos españoles ha reconocido que no podrá pagar
las nóminas de este mes.
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LA RECETA DEL BANCO DE ESPAÑA
PARA LA HETEROGENEIDAD DE LAS GARANTÍAS INMOBILIARIAS
Valor añadido: La
receta del Banco de España para la heterogeneidad de las garantías
inmobiliarias. Guía práctica inmoley.com relacionada: Project
finance, financiación inmobiliaria. Conferencia: "La exposición
del sistema financiero español al sector de la construcción
y promoción inmobiliaria: mitos y realidades". La exposición
del sistema financiero español al sector de construcción
y promoción inmobiliaria es de 445.000 millones de euros a diciembre
de 2009. Antes de esta importante conferencia de J.M. Rodán la prensa
denunció que las entidades han recurrido a fórmulas contables
que minimizan el impacto de la mala evolución del mercado inmobiliario
en sus balances, como la creación de filiales o la compra directa
de promotoras y de suelo cuando éstas no podían responder
a los créditos comprometidos. Así evitan tener que provisionar
estos activos en los epígrafes de morosidad. Por eso cobra importancia
esta declaración “si la valoración de esos bienes no es la
adecuada (o no es, por ser más preciso, lo suficientemente prudente),
se debe reflejar en la contabilidad. Por ello, las entidades han constituido
provisiones sobre este tipo de bienes, que alcanza aproximadamente un 22%
del valor en libros de los mismos”. “Las refinanciaciones también
se suelen mencionar entre las prácticas de ocultación de
la mora…”
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EL FUTURO DE BANIF INMOBILIARIO,
COMISIONES DE GESTIÓN Y LIQUIDACIÓN.
Valor añadido:
El futuro de Banif Inmobiliario, comisiones de gestión y liquidación.
Guía práctica inmoley.com relacionada: SOCIMI.
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ARRENDAMIENTOS.
DESCIENDE LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES ASOCIADA A UNA OPERACIÓN DE
LEASING
Valor añadido: Arrendamientos.
Desciende la compraventa de inmuebles asociada a una operación de
Leasing. Guía práctica inmoley.com relacionada: Leasing
inmobiliario.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
¿ES
VIABLE UNA REFINANCIACIÓN A 3 AÑOS?
Valor añadido:
Financiación inmobiliaria. ¿Es viable una refinanciación
a 3 años?. Guía práctica inmoley.com relacionada:
project
finance, financiación inmobiliaria. Los Bancos entre la espada
y la pared: recibir activos inmobiliarios a cambio de deuda y refinanciar
o el concurso de acreedores.
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LA LIQUIDACIÓN DE LOS
FONDOS INMOBILIARIOS Y EL CASO BANIF.
Valor añadido: La
liquidación de los fondos inmobiliarios y el caso Banif. Guía
práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria y SOCIMI.
Reforma del proceso de liquidación de los Fondos inmobiliarios para
evitar condominios masivos. Coste de la gestión de fondos en liquidación.
La presión judicial de los afectados apunta a la responsabilidad
gestora en la actualización de valoraciones. Debate: dilación
sin plazo en los reembolsos. Procesos de venta de activos en curso.
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FINANCIACIÓN, INMOBILIARIA.
LA MOROSIDAD ENCUBIERTA DEL CRÉDITO PROMOTOR Y EL RIESGO DE ACTUALIZAR
VALORACIONES
Valor añadido:
Financiación, inmobiliaria. La morosidad encubierta del crédito
promotor y el riesgo de actualizar valoraciones. Guía práctica
inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
CONSECUENCIAS DEL PODER IRREVOCABLE DE VENTA DE INMUEBLES A LA BANCA.
Valor añadido:Financiación
inmobiliaria. Consecuencias del poder irrevocable de venta de inmuebles
a la banca. Guía práctica inmoley.com relacionada:
Project
finance, financiación inmobiliaria.
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FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS.
¿COMPUTA COMO DÉFICIT EL PEAJE INDIRECTO O EN SOMBRA Y PAGOS
POR DISPONIBILIDAD?
Valor añadido: Financiación
de infraestructuras. ¿Computa como déficit el peaje indirecto
o en sombra y pagos por disponibilidad?. Guía práctica inmoley.com
relacionada: financiación
de infraestructuras y obra
pública. El Ministerio de Fomento sigue el consejo de la CEOE
para evitar que compute en déficit.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
EL PARTIDO POPULAR QUIERE QUE LAS CAJAS RECONOZCAN
SU VERDADERA SITUACIÓN INMOBILIARIA.
Valor añadido:
Financiación inmobiliaria. El Partido Popular quiere que las Cajas
reconozcan su verdadera situación inmobiliaria. Guía práctica
inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria. Los populares quieren que las ayudas del FROB (gestionado
por el organismo supervisor) se vinculen a que las entidades vendan "el
stock de vivienda acumulado". Y plantean que se aumente al 30% -el Banco
de España lo ha fijado en el 20%, aunque estudia un incremento-,
las provisiones de la cartera de inmuebles. Esto obligaría a las
Cajas a valorar realmente sus activos inmobiliarios (vía venta de
stock o provisión en balance), lo que supondría reconocer
una situación subprime impresionante.
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