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ARRENDAMIENTOS.
DESCIENDE LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES ASOCIADA A UNA OPERACIÓN DE
LEASING
Valor añadido: Arrendamientos.
Desciende la compraventa de inmuebles asociada a una operación de
Leasing. Guía práctica inmoley.com relacionada: Leasing
inmobiliario.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
¿ES VIABLE UNA REFINANCIACIÓN
A 3 AÑOS?
Valor añadido:
Financiación inmobiliaria. ¿Es viable una refinanciación
a 3 años?. Guía práctica inmoley.com relacionada:
project
finance, financiación inmobiliaria. Los Bancos entre la espada
y la pared: recibir activos inmobiliarios a cambio de deuda y refinanciar
o el concurso de acreedores.
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LA LIQUIDACIÓN DE LOS
FONDOS INMOBILIARIOS Y EL CASO BANIF.
Valor añadido: La
liquidación de los fondos inmobiliarios y el caso Banif. Guía
práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria y SOCIMI.
Reforma del proceso de liquidación de los Fondos inmobiliarios para
evitar condominios masivos. Coste de la gestión de fondos en liquidación.
La presión judicial de los afectados apunta a la responsabilidad
gestora en la actualización de valoraciones. Debate: dilación
sin plazo en los reembolsos. Procesos de venta de activos en curso.
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FINANCIACIÓN, INMOBILIARIA.
LA MOROSIDAD ENCUBIERTA DEL CRÉDITO PROMOTOR Y EL RIESGO DE ACTUALIZAR
VALORACIONES
Valor añadido:
Financiación, inmobiliaria. La morosidad encubierta del crédito
promotor y el riesgo de actualizar valoraciones. Guía práctica
inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
CONSECUENCIAS DEL PODER IRREVOCABLE DE VENTA DE INMUEBLES A LA BANCA.
Valor añadido:
Financiación inmobiliaria. Consecuencias del poder irrevocable de
venta de inmuebles a la banca. Guía práctica inmoley.com
relacionada: Project
finance, financiación inmobiliaria.
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FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS.
¿COMPUTA COMO DÉFICIT EL PEAJE INDIRECTO O EN SOMBRA Y PAGOS
POR DISPONIBILIDAD?
Valor añadido: Financiación
de infraestructuras. ¿Computa como déficit el peaje indirecto
o en sombra y pagos por disponibilidad?. Guía práctica inmoley.com
relacionada: financiación
de infraestructuras y obra
pública. El Ministerio de Fomento sigue el consejo de la CEOE
para evitar que compute en déficit.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
EL PARTIDO POPULAR QUIERE QUE LAS CAJAS RECONOZCAN
SU VERDADERA SITUACIÓN INMOBILIARIA.
Valor añadido:
Financiación inmobiliaria. El Partido Popular quiere que las Cajas
reconozcan su verdadera situación inmobiliaria. Guía práctica
inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria. Los populares quieren que las ayudas del FROB (gestionado
por el organismo supervisor) se vinculen a que las entidades vendan "el
stock de vivienda acumulado". Y plantean que se aumente al 30% -el Banco
de España lo ha fijado en el 20%, aunque estudia un incremento-,
las provisiones de la cartera de inmuebles. Esto obligaría a las
Cajas a valorar realmente sus activos inmobiliarios (vía venta de
stock o provisión en balance), lo que supondría reconocer
una situación subprime impresionante.
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¿POR QUÉ PREOCUPA
LA FINANCIACIÓN
DE SOCIEDADES MUNICIPALES Y AUTONÓMICAS QUE LICITAN OBRA
PÚBLICA?.
Valor añadido:
¿Por qué preocupa la financiación de sociedades municipales
y autonómicas que licitan obra pública?. Guía práctica
inmoley.com relacionada: financiación
de infraestructuras. Claves: ventajas de contabilidad separada no computable
a efectos de déficit, pero la agencia europea de estadística
….
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PROBLEMAS EN LA FINANCIACIÓN
DE INFRAESTRUCTURAS POR EL AUMENTO DE LA DEUDA
EN LOS BALANCES DE LAS EMPRESAS PÚBLICAS.
Valor añadido:
Problemas en la financiación de infraestructuras por el aumento
de la deuda en los balances de las empresas públicas. Guía
práctica inmoley.com relacionada: financiación
de infraestructuras.
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REPARTO DE LICITACIONES Y FIJACIÓN
DE PRECIOS EN CONCURSOS DE OBRA PÚBLICA.
Valor añadido:
Reparto de licitaciones y fijación de precios en concursos de obra
pública. Guía práctica inmoley.com relacionada: obra
pública.
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EL BANCO DE ESPAÑA AJUSTA
EL MERCADO INMOBILIARIO Y HACE LOS DEBERES AL GOBIERNO.
Valor añadido:
El banco de España ajusta el mercado inmobiliario y hace los deberes
al gobierno. Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria. Hay que drenar el stock inmobiliario para salir de la
crisis. La mayor parte del stock inmobiliario la tienen los promotores,
pero el Banco de España sólo puede intervenir con los bancos.
Ni promotores ni bancos quieren bajar los precios porque “el coste de mantenimiento
inactivo es insignificante”, según cita literal de una fuente bancaria.
Así que el Banco de España meterá en cintura a las
Cajas (los grandes bancos ya han provisionado voluntariamente más
del 30%) y las Cajas se han quejado.
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CASTILLA LA MANCHA
SE LA JUEGA ANTICIPANDO AYUDAS A LOS BENEFICIARIOS
DE
VPO SIN DISPONIBILIDAD ECONÓMICA.
Valor añadido:
Castilla la Mancha se la juega anticipando ayudas a los beneficiarios de
VPO sin disponibilidad económica. Guía práctica inmoley.com
relacionada: financiación
inmobiliaria y VPO.
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EL NIVEL DE PROVISIONES POR
CRÉDITO INMOBILIARIO ES INSUFICIENTE RESPECTO AL CORE CAPITAL.
Valor añadido:
El nivel de provisiones por crédito inmobiliario es insuficiente
respecto al core capital. Guía práctica inmoley.com relacionada:
project finance y financiación inmobiliaria. Las provisiones
deben cubrir la exposición al crédito promotor inmobiliario.
Actualmente se estima en el 16%, lo que es alarmante si se relaciona con
el core capital, en especial de las Cajas. El Banco de España tiene
que tomar medidas irremediablemente.
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¿FINANCIACIÓN
INMOBILIARIA O ADJUDICACIÓN DEL 90%
A LOS BANCOS?
Valor añadido: ¿financiación
inmobiliaria o adjudicación del 90% a los Bancos?. Guía práctica
inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria.
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INMOBILIARIO. LOS FONDOS INMOBILIARIOS
LIQUIDARÁN ORDENADAMENTE SU CARTERA DE INMUEBLES
Valor añadido:
Inmobiliario. Los Fondos inmobiliarios liquidarán ordenadamente
su cartera de inmuebles. Guía práctica inmoley.com relacionada:
financiación
inmobiliaria y SOCIMI.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
REFINANCIACIÓN
DE INMOBILIARIAS CON DACIÓN EN PAGO.
Valor añadido. Financiación
inmobiliaria. Reyal Urbis. Refinanciación de inmobiliarias con dación
en pago. Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria. Dación en pago como refinanciación por las
inmobiliarias. La clave: dación en pago conforme al valor de compra
por el deudor, muy superior al actual.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
EL SECRETO ES LA LTV (DEUDA HIPOTECARIA/VALOR DE TASACIÓN)
Valor añadido:
Financiación inmobiliaria. El secreto es la LTV (deuda hipotecaria/valor
de tasación). Guía práctica inmoley.com relacionada:
Project
finance y financiación inmobiliaria. Loan to value ( LTV ) es
el porcentaje de financiación hipotecaria sobre el valor de tasación
del inmueble financiado. El Banco de España ha puesto la lupa sobre
los préstamos inmobiliarios morosos y el LTV es preocupante, por
lo que se crean provisiones bancarias por los créditos hipotecarios
con un LTV alto, en los que el importe de la deuda sea inferior al 80%
del valor de tasación del piso.
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FINANCIACIÓN, OBRA PÚBLICA.
EL
PLAN RENOVE DE LAS AUTOVÍAS DE PRIMERA GENERACIÓN DEPENDE
DE LOS CRITERIOS CONTABLES DE ECONOMÍA.
Valor añadido: financiación.
Obra pública. El plan renove de las autovías de primera generación
depende de los criterios contables de Economía. Guía práctica
inmoley.com relacionada: obra
pública y financiación
de infraestructuras. Cómputo contable de préstamos participativos.
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FINANCIACIÓN, OBRA PÚBLICA,
LOS AVALES PÚBLICOS EN LA CPP Y LOS DIFERENTES CRITERIOS DE LAS
ADMINISTRACIONES PÚBLICAS.
Valor añadido:
financiación, obra pública, los avales públicos en
la CPP y los diferentes criterios de las administraciones públicas
en su normativa presupuestaria. Guía práctica inmoley.com
relacionada: obra
pública y financiación
de infraestructuras. Claves: contabilización de la financiación
de infraestructuras y su régimen de avales.
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¿Y SI EL FROB NO ES SUFICIENTE
PARA ALIVIAR EL ATRACÓN INMOBILIARIO DE LAS CAJAS?
Valor añadido: ¿Y
si el FROB no es suficiente para aliviar el atracón inmobiliario
de las Cajas?. Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria. El crédito promotor inmobiliario se complica.
Si las reservas bancarias no amortiguan la subida de la morosidad inmobiliaria
… y el FROB no llega para todas… El estado no podría aumentarlo
con unos seguros contra impago de crédito (credit default swap o
CDS) a 182 puntos ...
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¡MENOS VACACIONES Y
MÁS PRISA CON LA LEY DE OBRAS PÚBLICAS!.
Valor añadido:
Guía práctica inmoley.com relacionada: obra
pública y financiación
de infraestructuras. El plazo de presentación de enmiendas al
proyecto de Ley de Captación de Financiación por los Concesionarios
de Obras Públicas se ha ampliado en una semana, de forma que concluirá
el próximo día 9, según consta en los registros del
Congreso de los Diputados. Todo a pesar de que los diputados aún
están de vacaciones navideñas (tienen 48 días) y en
julio no trabajan. Clave: Ley de Captación de Financiación
por los Concesionarios de Obras Públicas
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¿CREAR UNA SOCIEDAD DE
CAPITAL MIXTA INMOBILIARIA CON LOS BANCOS PARA EVITAR EL CONCURSO DE ACREEDORES?
Valor añadido:
¿crear una sociedad de capital mixta inmobiliaria con los bancos
para evitar el concurso de acreedores?. Guía práctica inmoley.com
relacionada: crisis
inmobiliaria y concurso de acreedores, y financiación inmobiliaria.
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EL STOCK INMOBILIARIO DEL BANCO
DE SABADELL
Valor añadido: el
stock inmobiliario del Banco de Sabadell. Guía práctica inmoley.com
relacionada: financiación
inmobiliaria. La mitad por ejecución hipotecaria, la otra mitad
por acuerdo con los promotores.
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EL PROBLEMA DEL CRÉDITO
PROMOTOR ES LA IMPREVISIÓN DE LA MOROSIDAD.
Valor añadido: El
problema del crédito promotor es la imprevisión de la morosidad.
Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria. El problema de fondo es que los bancos no pueden anticipar
la tasa de mora del crédito promotor hasta que pase el primer semestre
de 2010. Hasta entonces, el crédito al promotor en España
quedará …
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ACTIVOS TÓXICOS INMOBILIARIOS
Y VALORACIÓN INMOBILIARIA.
Valor añadido:
activos tóxicos inmobiliarios y valoración inmobiliaria.
Guía práctica inmoley.com relacionada: Project
finance y financiación inmobiliaria. Crear un “banco malo” para
que se quede con todos los activos tóxicos inmobiliarios no es técnicamente
probable por los problemas de valoración. Hipotecas subprime en
España.
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EDIFICACIÓN. FINANCIACIÓN.
OBRA PÚBLICA. PLAN LICITA DE ICEX
Valor añadido:
edificación, financiación, obra pública. Plan LICITA
de ICEX. Guía práctica inmoley.com relacionada: obra pública
y financiación de infraestructuras, y edificación industrializada.
Esencial en materia de infraestructuras, energía y medioambiente.
1. Orígenes del Plan. 2. Plan LICITA 2010. El P4R en el Plan LICITA.
Internacionalización de empresas de ingeniería y construcción.
Ejemplo de empresa española en la exportación de proyectos
fotovoltaicos relacionados con la construcción y edificación.
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LAS REFINANCIACIONES
DE LAS INMOBILIARIAS Y EL BANCO DE ESPAÑA.
Valor añadido: Las
refinanciaciones de las inmobiliarias y el Banco de España. La deuda
estructural de las inmobiliarias y las provisiones del Banco de España.
Guía práctica inmoley.com relacionada: Project finance, financiación
inmobiliaria. La deuda estructural de las inmobiliarias ascendía
a 324.439 millones de euros en el tercer trimestre del 2009, según
los datos del Banco de España pero lo peor es que condena a las
inmobiliarias a pagar 15.000 millones de intereses anuales. Si el Banco
de España da un nuevo giro de tuerca a las provisiones subestándar
…
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EL MINISTERIO DE VIVIENDA REBAJA
EN 2.000 MILLONES LA FINANCIACIÓN DE
VPO
Valor añadido:
El ministerio de vivienda rebaja en 2.000 millones la financiación
de VPO. Guía práctica inmoley.com relacionada: Plan de Vivienda
2009 2012 y financiación inmobiliaria. La cuantía máxima
de los recursos financieros correspondientes a los préstamos convenidos
para 2010 está comprendida en el volumen máximo de recursos
a convenir con las entidades financieras colaboradoras del PEVR 2009-2012
autorizado por el Consejo de Ministros el 14 de mayo de 2009 y fijado en
33.899 millones de euros para el total de los cuatro años. Orden
VIV/3698/2009, de 30 de noviembre, por la que se fija el volumen máximo
de préstamos convenidos a conceder en la anualidad 2010 por las
entidades de crédito colaboradoras en la financiación del
Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.
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OBRA PÚBLICA.¿CÓMO
SE COMPUTA EL PLAN EXTRAORDINARIO DE INVERSIÓN EN INFRAESTRUCTURAS?
Valor añadido: Obra
pública, ¿Cómo se computa el plan extraordinario de
inversión en infraestructuras?. Guía práctica inmoley.com
relacionada: financiación de infraestructuras y obra pública.
El Ministerio de Fomento trata con el de Economía el modo de computar
los 15.000 millones del plan extraordinario de inversión en infraestructuras.
La posición de Europa es crítica, como sucedió en
el caso de Madrid. Fomento quiere que no compute
en déficit al ser financiado mediante el sistema concesional. En
virtud del sistema concesional, se transfiere a las constructoras "los
riesgos de construcción, operación y mantenimiento de las
infraestructuras, de modo que sean asumibles por el sector financiero y
no computen en décifit para cumplir en el umbral de 2013 las perspectivas
de la UE.
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INMOBILIARIAS, BANCOS, CAJAS
DE AHORRO Y AHORA EUROPA.
Valor añadido: Inmobiliarias,
Bancos, Cajas de Ahorro y ahora Europa. Guía práctica inmoley.com
relacionada: Project finance, financiación inmobiliaria. La deuda
de las inmobiliarias españolas con la banca es de 325.000 millones
de euros. La Banca ya se ha quedado 1) directamente con inmuebles valorados
en 25.500 millones de euros, que es el equivalente a los inmuebles en venta
de las 4 inmobiliarias españolas más importantes y 2) indirectamente,
porque muchas entidades financieras no incluyen en sus balances esta partida
y han creado “filiales inmobiliarias”. Para evitar quiebras de Cajas el
gobierno creó el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria
(FROB) pero sólo tiene una dotación máxima será
de 99.000 millones. Ahora la Comisión Europea prohíbe que
las ayudas superen el 2% de los activos ponderados por riesgo (patrimonio
efectivo sobre activos ponderados por riesgo). En teoría, lo que
se exige a las entidades es un índice Basilea de 8%, mientras que
los bancos que tienen una alta participación de mercado deben tener
un Basilea mayor. El índice de Basilea es aquel que mide los riesgos
a los que están expuestos los bancos. Para ello se calcula la relación
entre el capital pagado y las reservas, más los bonos subordinados,
y esto no puede superar el 50% del capital y reservas. Luego, todo eso
se divide por los activos ponderados por riesgo (patrimonio efectivo sobre
activos ponderados por riesgo).
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PROBLEMA DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS
SI
RESULTAN INCOBRABLES.
Valor añadido:
Financiación inmobiliaria. Problema para la banca de los activos
inmobiliarios si resultan incobrables. Guía práctica inmoley.com
relacionada: Project finance y financiación inmobiliaria. Si los
activos inmobiliarios adquiridos en el tercer trimestre de 2009 por la
banca mediana se consideran préstamos incobrables las ratios se
dispararán.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA
Y MOROSIDAD INMOBILIARIA
Valor añadido: financiación
inmobiliaria y morosidad inmobiliaria. Guía práctica inmoley.com
relacionada: Project finance y financiación inmobiliaria. La morosidad
de los promotores y la construcción alcanzó un 8,7%, según
AFI que calcula la mora del sector tres puntos por encima de la de 2008,
que cerró en el 5,72%
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
CRÉDITOS
HIPOTECARIOS SÓLO PARA CONTRATOS FIJOS.
Valor añadido:
financiación inmobiliaria. Créditos hipotecarios sólo
para contratos fijos. Guía práctica inmoley.com relacionada:
financiación inmobiliaria. La restricción del crédito
de la banca deja sin acceso al crédito a empleados por obra o temporales.
Asimismo limita el importe al 70% de la tasación.
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FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS
A TRAVÉS DEL ICO
Valor añadido:
financiación de infraestructuras a través del ICO. Guía
práctica inmoley.com relacionada: financiación de infraestructuras.
Uno de los instrumentos que Fomento utilizará para financiar su
plan es el recién aprobado fondo de economía sostenible,
del Instituto de Crédito Oficial (ICO), que incluye una partida
de 1.000 millones de euros para infraestructuras. Con este fondo, el ICO
se convertirá en socio capitalista de las empresas concesionarias
de obras públicas que así lo soliciten. Fomento utilizará
fondos del Banco Europeo de Inversiones (BEI) para financiar la mitad de
la deuda que generen los proyectos de infraestructuras. Fomento ya firmó
un convenio por el que el BEI facilitó 5.000 millones de euros para
infraestructuras ferroviarias a Adif.
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CRÉDITO REFACCIONARIO
EN LA LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE
Valor añadido:
Edificación, financiación inmobiliaria. Crédito refaccionario
en la ley de economía sostenible. Guía práctica inmoley.com
relacionada: financiación inmobiliaria, edificación y obras.
Anotación preventiva del crédito refaccionario por razón
de ayudas públicas, préstamos o créditos concedidos
para la reparación, mejora o rehabilitación de edificios,
viviendas o locales comerciales.
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FINANCIACIÓN, OBRA PÚBLICA.
NUEVA REGULACIÓN DE LA COLABORACIÓN PÚBLICO-PRIVADA
CPP EN EUROPA.
Valor añadido: Financiación.
Obra pública. Nueva regulación de la colaboración
público-privada CPP en Europa. Guía práctica inmoley.com
relacionada: Obra pública y financiación de infraestructuras.
Contratos de colaboración público-privada CPP. La colaboración
del sector privado en la financiación y gestión de servicios
públicos. Esta modificación
es vital en material de plazos máximos, financiación exclusiva
y financiaciones mixtas
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FINANCIACIÓN DEL
STOCK INMOBILIARIO EN ANDALUCÍA
Valor añadido:
Financiación del stock inmobiliario en Andalucía. Guía
práctica inmoley.com relacionada: financiación inmobiliaria.
Préstamo reintegrable que concede la Junta. El límite máximo
del plazo del préstamo hipotecario será de 30 años
y las entidades financieras concederán éste por el cien por
cien del valor del inmueble, sin tener el comprador que pagar entrada,
sólo el IVA, y con tres años de carencia en el capital.
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FINANCIACIÓN CUALIFICADA
DE VPO PREVIA CALIFICACIÓN PROVISIONALES
Valor añadido: financiación,
vivienda protegida. Financiación cualificada de VPO previa calificación
provisionales. Ejemplo de financiación cualificada. En el caso de
promoción para su cesión en venta o uso propio la financiación
cualificada será del 80% del precio de venta de las viviendas. Respecto
de los anejos la financiación cualificada será del 60% del
precio de venta de los mismos, en el caso de que estén vinculados
en solicitud de calificación y posteriormente registralmente a las
viviendas de protección oficial, y del 30% si no estuvieran vinculados
en solicitud de calificación. En este caso la financiación
se extenderá, como máximo, a un número de anejos igual
al de viviendas que existan en el edificio, unidad edificatoria o promoción
donde se encuentren ubicados En el caso de promoción para su cesión
en arrendamiento la financiación cualificada será del 100%
del precio de venta de viviendas y anejos. El plazo de amortización
será de 20 años, con 3 años adicionales de carencia
opcional. El préstamo será garantizado con hipoteca y los
promotores podrán disponer de hasta el 100% del total del préstamo
concedido en función del desarrollo de la inversión y del
ritmo de ejecución de las obras. Los promotores deberán formalizar
el préstamo en un plazo no superior a 6 meses desde la calificación
(salvo que hayan optado previamente por el descuento bancario) y realizar
la primera disposición del préstamo en un plazo no superior
a 6 meses desde la formalización. El período de carencia
finalizará bien en la fecha de otorgamiento de la escritura pública
de compraventa o adjudicación, bien en la fecha de otorgamiento
de la calificación definitiva en los supuestos de autopromoción
individual o promoción de viviendas destinadas a su arrendamiento.
En
este artículo se pone de ejemplo la iniciática de una Comunidad
Autónoma que está agilizando las calificaciones provisionales
ante la evidencia de que los bancos no financian VPO.
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LEY DE FINANCIACIÓN DE
LAS CONCESIONES DE OBRA PÚBLICA
Valor añadido: Proyecto
de Ley de Financiación de las concesiones de obra pública.
Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación
de infraestructuras y obra pública. El proyecto mantiene la consideración
especial de las tres vías de financiación recogidas hasta
ahora en el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones
Públicas (emisión de valores, hipoteca de la concesión
y créditos participativos), como supuestos que presentan peculiaridades
frente a la legislación común cuando se utilizan por concesionarios
de obras públicas. También mantiene el sistema vigente, sujetando
a autorización la titulización de créditos y la constitución
de hipoteca y a comunicación la emisión de obligaciones y
la obtención de créditos participativos. En cuanto a la titulización
de créditos las novedades radican en la fijación de un límite
a la emisión, que no podrá superar el 90 por 100 de la inversión
que deba realizar el concesionario, la supresión de las referencias
a los privilegios de los créditos titulizados y la eliminación
como sustraendo de los intereses abonados a los tenedores de títulos
representativos de créditos en el cálculo de la indemnización
que, en caso de resolución de la concesión, el concedente
ha de poner a disposición de los mismos a falta de acuerdo. Claves:
Captación de Financiación en los mercados por los concesionarios
de obra pública. Avales públicos. Emisiones de valores y
titulizaciones de créditos, Créditos participativos. Las
Sociedades Mixtas en la Ley de Economía Sostenible. Contratos de
concesión. Otros contratos de CPP. Financiación de las sociedades
mixtas. Limitaciones para la financiación. Titulización de
los derechos de cobro. Value for Money: inversión vía presupuestaria
frente a la vía de la colaboración público-privada.
La distribución de riesgos en los contratos con financiación
privada: cómo va a afectar la nueva Ley al reparto de riesgos entre
la Administración y la iniciativa privada. Transferencias de riesgos
a los concesionarios: diseño, construcción, disponibilidad
y/o demanda, infraestructuras transferidas. Riesgos asociados a las expropiaciones
de terrenos en los futuros contratos, como solución a los problemas
de equilibrio económico-financiero. Riesgos asociados a procedimientos
administrativos: retrasos de la Administración e incrementos de
inversión solicitados por la Inspección, etc.
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EL VALOR
RAZONABLE EN LA CONTABILIDAD DE LAS INMOBILIARIAS.
Valor añadido: el
valor razonable en la contabilidad de las inmobiliarias. Guía práctica
inmoley.com relacionada: contabilidad de inmobiliarias y constructoras
y fiscalidad inmobiliarias. El sector sigue pidiendo parches al gobierno
y lo hace por separado, lo que no favorece en mucho la imagen externa.
En este caso, el G-14 intenta convencer al ICAC (Instituto de Contabilidad
y Auditoría de Cuentas), adscrito al Ministerio de Economía
y último responsable de regular las normas del Plan General Contable
atendiendo a la reforma en la las Normas Internacionales de Información
Financiera (NIIF). En concreto proponen la sustitución del coste
histórico por el valor razonable como criterio de valoración.
Conviene precisar que en muchos de los casos en los que se emplea el valor
razonable (instrumentos financieros que cotizan en mercados líquidos),
ya se aplicaba el coste histórico sujeto a depreciación.
El hecho de que las pérdidas reconocidas sean mayores al usar el
valor razonable, obedece a que el uso del coste permite ocultar tanto las
subidas de precios previas a la crisis como la propia crisis, por lo que
es un mecanismo anticíclico, que sin embargo PUEDE SER PERJUDICIAL
AL ENMASCARAR LA GRAVEDAD DE LA MISMA. Por si hubiese alguna duda, la CNMV
también explicó que ha incluido en el informe un apartado
sobre las que serán las principales áreas de revisión
de los informes de 2009 y los estados financieros intermedios correspondientes
al ejercicio 2010. Entre los puntos destacan el registro del deterioro
de activos, en que se analizará la información aportada sobre
el cálculo del deterioro en activos no financieros, con especial
atención al fondo de comercio e inversiones inmobiliarias valoradas
al coste; activos financieros disponibles para la venta; existencias de
ciclo largo e inversiones en patrimonio de empresas del grupo. Asimismo,
se valorará la existencia e inversiones en activos inmobiliarios
y, además de revisar las valoraciones, se comprobará, de
forma especial la justificación de las diferencias entre el valor
neto de realización de las existencias, el de uso de las inversiones
inmobiliarias y el valor razonable de ambos. Entre otros puntos, también
se considerarán los criterios de valoración utilizados para
los instrumentos financieros, con la revisión de aquellos instrumentos
financieros cuyo valor razonable se determine de acuerdo a técnicas
de valoración, así como a los criterios utilizados para establecer
cuándo un mercado es o no activo. Asimismo, tendrá
en cuenta las combinaciones de negocio, donde se revisará la distribución
del coste de la combinación en la fecha de adquisición, así
como el reconocimiento de los activos y pasivos por impuestos diferidos.
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LA FINANCIACIÓN
INMOBILIARIA SE PONE CUESTA ARRIBA
Valor añadido:
la financiación inmobiliaria se pone cuesta arriba. Guía
práctica inmoley.com relacionada: financiación inmobiliaria.
En el sector inmobiliario no se habla de otra cosa que no sea la temida
subida de los tipos de interés a partir del segundo semestre de
2010 por el Banco central europeo. Con el euribor a 12 meses a menos del
1,5% se va aliviando el stock inmobiliario con ventas de viviendas a cuentagotas,
incluso los bancos están aceptando de mala gana las refinanciaciones
prorrogando el crédito a promotores o particulares, pero en
cuanto suban los tipos la cuota hipotecaria será más alta,
y las prórrogas tendrán un coste financiero para los bancos.
La primera consecuencia, y la más temida, será en el precio
de la vivienda. Actualmente hay 300.000 millones de deuda financiera concedida
por la banca para todos los proyectos inmobiliarios desarrollados que se
encuentran en venta. De estos, 200.000 millones se han dado para suelo
y 100.000 millones para viviendas. El primer dato relevante es que esta
cantidad ha disminuido frente a los 400.000 millones del 2008 porque en
2009 los bancos se han ocupado más de refinanciar los créditos
que ya concedieron en su día, que de conceder nuevos créditos.
La banca se ha quedado con suelo rural que tiene una expectativa de transformación
incierta y es en esos suelos donde reside el mayor problema, a pesar del
regalo del gobierno al prorrogar la aplicación de la Ley del suelo.
La corrección de las valoraciones de los activos, incluido en el
proyecto de Ley de Economía Sostenible que incluye una disposición
adicional que flexibiliza el régimen de valoraciones de la Ley del
Suelo de 2007 y que permitirá a las entidades financieras esquivar,
en buena medida, la depreciación de los activos a los que fuerza
esta norma. Esta disposición amplía de tres a seis años
la prórroga contemplada en la Ley del Suelo para actualizar el valor
de terrenos urbanizables delimitados. Es decir, aquéllos que están
en la fase previa antes de convertirse en urbanos (en los que están
listos para edificar las promociones). La legislación estipula que
los terrenos de esa tipología que no se hubieran comenzado a construir
en los plazos delimitados por el plan de ordenación urbanística
tendrían que actualizar y rebajar su valoración en un plazo
máximo de tres años desde su entrada en vigor. Esta moratoria
de tres años adicionales garantiza un mayor margen a entidades financieras
y a promotores para poder eludir la pérdida de valor a la que tendrían
que enfrentarse en el 2010.
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FINANCIACIÓN ICO
DE LA REHABILITACIÓN INMOBILIARIA
Valor añadido: financiación
ICO de la rehabilitación inmobiliaria. Guía práctica
inmoley.com relacionada: financiación inmobiliaria, ruina y rehabilitación
de edificios. Los particulares pidan créditos al ICO para rehabilitar
sus viviendas. Los particulares podrán acceder a partir de ahora
a créditos del Instituto de Crédito Oficial (ICO) siempre
que sea para la rehabilitación de viviendas y en el marco del Fondo
de Economía Sostenible que ha aprobado la Comisión Delegada
del Gobierno para Asuntos Económicos y que estará dotado
con 20.000 millones para 2010-2011. El fondo empezará a funcionar
en enero y que se concretará en cuatro productos que podrán
financiar hasta el 100% de los proyectos de inversión. De esta forma,
contará con un fondo de capital de inversión para la financiación
de infraestructuras y energía con una cuantía máxima
de hasta 100 millones de euros por cliente y un plazo de amortización
máximo de 30 años. Este fondo estará dotado con 1.000
millones de euros. Contará también con un fondo de capital
riesgo por importe máximo de 15 millones de euros y una amortización
de hasta 12 años. La dotación será de 300 millones
de euros. De la misma forma, se creará un programa de cofinanciación
directa de proyectos entre el ICO y las entidades financieras, con una
financiación de hasta 100 millones de euros y un plazo de hasta
30 años.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
POR PRIMERA VEZ EL ICO CAPITALIZARÁ EMPRESAS EN CRISIS.
Valor añadido: Financiación
inmobiliaria. Por primera vez el ICO capitalizará empresas en crisis.
Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria. El ICO entrará en el capital de las empresas. Es una
de las novedades más importantes de este Fondo de Economía
Sostenible que ha aprobado la Comisión Delgada del Gobierno
para Asuntos Económicos es la concesión de préstamos
directos por parte del ICO y la creación de los dos fondos (el de
capital riesgo y el de capital inversión) porque es la primera vez
que el ICO participa en el capital de las empresas, aunque en ningún
caso pretender intervenir en su gestión. Destaca la concesión
de préstamos directos por parte del ICO y la creación de
los dos fondos (el de capital riesgo y el de capital inversión)
porque es la primera vez que el ICO participa en el capital de las empresas,
aunque en ningún caso pretender intervenir en su gestión.
Además, se han establecido como sectores objetivo para la financiación
de proyectos los relacionados con el medio ambiente y con el conocimiento
y la innovación, además de proyectos en el ámbito
social. Con cargo a este fondo podrán financiarse activos fijos
que tengan como objetivos, entre otros, la mejora de la eficiencia energética,
la gestión del agua, la eco-innovación, el tratamiento de
la gestión de residuos, la movilidad sostenible, las energías
renovables, la rehabilitación de viviendas y barrios y áreas
rurales, la salud y biotecnología, la energía y el cambio
climático, las tecnologías de la información y la
comunicación, la aeronáutica y el sector aeroespacial, la
atención a los mayores, dependientes y colectivos vulnerables.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
EL LEASE BACK CON PRÓRROGAS
Valor añadido: Financiación
inmobiliaria. El lease back con prórrogas. Guía práctica
inmoley.com relacionada: leasing inmobiliario y lease back. Destaca en
este lease back el régimen de prórrogas a favor de Ferrovial,
que ha cerrado la venta por 40 millones de euros de su sede corporativa
central de Madrid, que seguirá ocupando en régimen de alquiler,
informó el grupo de construcción, servicios y concesiones.
La operación de 'sale & lease back' se ha cerrado con un inversor
inmobiliario privado nacionaly Ferrovial se ha garantizado el derecho de
tanteo para el caso de que el nuevo propietario del edifico decida venderlo
en un futuro. Ferrovial enmarcó la venta y posterior arrendamiento
de su sede en su estrategia de optimizar la generación de recursos
mediante la obtención de medios financieros para destinarlos a oportunidades
de negocio. En virtud del acuerdo suscrito, el grupo de construcción
y servicios alquila su sede durante doce años y una posibilidad
de dos prórrogas de cinco años cada una. Ferrovial expresó
en un comunicado su "satisfacción" con la operación, ya que,
"pese a las actuales condiciones de mercado, permite rentabilizar la sede
con un acuerdo beneficioso para las dos partes".
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FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS
EN PUERTOS DEPORTIVOS ANDALUCES.
Valor añadido:
financiación de infraestructuras en puertos deportivos andaluces.
Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación
de infraestructuras y puertos deportivos. La comisión formada por
la Consejería de Obras Públicas y la Confederación
de Empresarios de Andalucía (CEA) para examinar proyectos de colaboración
ha iniciado el estudio preliminar de varias actuaciones para definir las
fórmulas más convenientes de financiación de infraestructuras,
que presumiblemente será la concesión de una explotación
comercial, ya que sería imposible financiar la intervención
privada sólo con los atraques. También están ya en
estudio de cofinanciación las ampliaciones de La Bajadilla, en Marbella,
y Fuengirola, cuyos proyectos están concluidos y suman otros 118
millones de euros. La ampliación de los puertos deportivos de Carboneras
(Almería) y de La Caleta de Vélez (Málaga), presupuestados
en 40.000.000 y 71.000.000 de euros respectivamente, están llamadas
a ser las primeras actuaciones de cofinanciación público-privada
de obras públicas en Andalucía.
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LA OBRA PÚBLICA SUFRE
LA REBAJA DE LICITACIONES.
Valor añadido: La
obra pública sufre la rebaja de licitaciones. Guía práctica
inmoley.com relacionada: obra pública. La licitación de obras
del Ministerio de Fomento y de sus entidades públicas estatales
alcanzó los 5.507,9 millones de euros entre enero y octubre, lo
que supone un descenso del 51,3% respecto al mismo periodo del año
anterior, cuando la cifra fue de 11.321 millones. De la cuantía
total, 4.915 millones correspondieron a obras licitadas por las empresas
públicas y 593 al ministerio, según datos del Ministerio
de Fomento. La licitación del ministerio, que bajó
un 81,3% en los 10 primeros meses del año, y la de las empresas
dependientes un 39,6%, es muy preocupante. En total, el conjunto de las
administraciones públicas españolas (Estado, comunidades
autónomas y ayuntamientos) licitaron en los 10 primeros meses del
año obras por valor de 28.805 millones de euros, un 7,3% menos que
en el mismo periodo de 2008.
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LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS
FRENAN EL CRÉDITO VIVIENDA Y COLAPSAN LOS JUZGADOS.
Valor añadido:
Las ejecuciones hipotecarias frenan el crédito vivienda y colapsan
los juzgados. Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliarias. Las ejecuciones hipotecarias resultantes del impago de hipotecas
presentadas por bancos y cajas ha colapsado los juzgados. Según
los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), los expedientes
de ejecuciones hipotecarias en 2008 se elevaron a 58.686 casos, cifra que
se elevará sensiblemente el 2009. Según las previsiones del
órgano de gobierno de la judicatura, estos casos ascenderán
este año a casi 115.000, un 95% más. Para 2010, se estima
que esta cifra subirá a 181.000, un 57% más que en 2009.
El CGPJ realizó estas previsiones el pasado mes de julio, en un
informe en el que alertaba sobre los “preocupantes” efectos de la crisis
económica en la carga de trabajo de los juzgados españoles.
Debido al colapso que afecta a los tribunales, los expedientes de ejecuciones
hipotecarias abiertos a finales de 2008 y principios de 2009 no han terminado
de tramitarse hasta fechas recientes con la venta en subasta de la vivienda
embargada. Los que se abrieron a mediados de 2009 llegarán a principios
o mediados de 2010. Los bancos deben optar entre una venta a pérdida
o provisionar más, pues según la nueva normativa del Banco
de España, el banco está obligado a provisionar anualmente
el
20% del valor contable del activo a partir del primer año de su
entrada en balance.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA:
HACERSE
TRAMPAS EN EL SOLITARIO
Valor añadido:
financiación inmobiliaria: hacerse trampas en el solitario. Guía
práctica inmoley.com relacionada: financiación inmobiliaria.
Claves: Analizada la refinanciación de las principales inmobiliarias,
tienen dos opciones: o ampliar capital o concurso de acreedores. La primera
solución es posible a la ayuda del gobierno al reformar su Ley del
suelo mediante la Ley de Economía sostenible. Es decir, que el propio
gobierno salva a las inmobiliarias haciéndose trampas al solitario.
La deuda financiera se perfila como el principal inconveniente de las compañías
inmobiliarias cotizadas para 2010 y lo que queda de normalización
del sector inmobiliario, al menos hasta 2012. Estas empresas deben 26.607,7
millones de euros. Con este panorama, las ampliaciones de capital pueden
convertirse en la ‘estrella’ del mercado, ayudadas por el salvavidas que
supondrá la corrección de las valoraciones de los activos,
incluido en el proyecto de Ley de Economía Sostenible que incluye
una disposición adicional que flexibiliza el régimen de valoraciones
de la Ley del Suelo de 2007 y que permitirá a las entidades financieras
esquivar, en buena medida, la depreciación de los activos a los
que fuerza esta norma. Esta disposición amplía de tres a
seis años la prórroga contemplada en la Ley del Suelo para
actualizar el valor de terrenos urbanizables delimitados. Es decir, aquéllos
que están en la fase previa antes de convertirse en urbanos (en
los que están listos para edificar las promociones). La legislación
estipula que los terrenos de esa tipología que no se hubieran comenzado
a construir en los plazos delimitados por el plan de ordenación
urbanística tendrían que actualizar y rebajar su valoración
en un plazo máximo de tres años desde su entrada en vigor.
Esta moratoria de tres años adicionales garantiza un mayor margen
a entidades financieras y a promotores para poder eludir la pérdida
de valor a la que tendrían que enfrentarse el próximo año.
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FRACASO FINANCIERO DEL PLAN
ESTATAL DE VIVIENDA Y REHABILITACIÓN 2009-2012 (PEVR)
Valor añadido:Fracaso
financiero del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012
(PEVR). Guía práctica inmoley.com relacionada: vivienda protegida
y financiación inmobiliaria. El Ministerio de Vivienda puso el dinero
para financiar el Plan 2009 – 2012, el ICO se lo ofreció a los bancos,
y los bancos no han financiado VPO, el resultado es que hay VPO vacías
por las renuncias de los adjudicatarios y el Ministerio de vivienda no
da datos precisos del fracaso de la financiación. ¿Qué
solución hay, prescindir de los bancos?. ¿Esperar a que los
bancos abran el grifo?. ¿Financiar VPO a través de las Cajas?.
¿No financiar y pasarlo todo a alquiler de VPO?. La última
mención a la financiación por parte de la Ministra de Vivienda
fue el 24 de julio, cuando dijo “el Ministerio de Vivienda puso en marcha
la Línea de Cobertura Vivienda Protegida
que cubre el 50% del riesgo de los nuevos préstamos acogidos al
Plan. Así, 100.000 familias se beneficiarán
de un acceso más fácil al crédito”. Se refería
a que el ICO y el Ministerio de Vivienda suscribieron con fecha 16 de julio
de 2009 un Acuerdo de Colaboración para la puesta en marcha de la
Línea ICO-cobertura financiación vivienda protegida. Los
resultados en cifras del uso de esta línea es UN MISTERIO. A través
de esta Línea, que se va a prorrogar otro año, el ICO ofrece
a las Entidades de Crédito cobertura de hasta el 50% del saldo vivo
del préstamo hipotecario, en determinados supuestos de impagos de
las personas físicas que adquieran una vivienda protegida terminada.
Los importes de cobertura no se aplicarán a modificar la posición
deudora de los clientes. Las viviendas protegidas financiadas deberán
estar terminadas y podrán provenir: del Plan Estatal de Vivienda
y Rehabilitación (PEVR) 2009-2012, del stock de viviendas sin vender,
pertenecientes a Planes anteriores, o del stock de viviendas sin vender,
provenientes de la conversión de viviendas libres en protegidas.
El importe máximo de financiación con cobertura ICO será
de 6.000 millones de euros, con el límite de 100.000 viviendas protegidas
financiadas. Podrán adherirse a la Línea las Entidades de
Crédito que hayan suscrito el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación
(PEVR) 2009-2012. Es imposible que el Ministerio de Vivienda no sepa el
importe solicitado porque SALE DE SU BOLSILLO. El Ministerio de Vivienda
garantiza con cargo a su presupuesto el 50% del volumen de los nuevos préstamos
concedidos para la compra de viviendas protegidas en el marco del Plan
Estatal 2009-2012, con un límite máximo del 3% de la morosidad
en la cartera de créditos para VPO de cada entidad. Aunque será
el Instituto de Crédito Oficial (ICO) el que lo gestione el dinero
lo pone el Ministerio de Vivienda. Otra pregunta es el número de
vivienda libre en stock reconvertida en VPO por los promotores, que entran
en el mismo saco de esta financiación. Esta línea de garantías
avala las hipotecas concedidas dentro de las actuaciones previstas en el
Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (PEVR) 2009-2012, tanto
para las viviendas protegidas de nuevas construcción como para las
viviendas libres ya terminadas que no se venden y que se acojan al plan.
Otro misterio es si alguna entidad financiera merece el tan anunciado distintivo
de "entidad colaboradora preferente" para los bancos y cajas más
comprometidos en la concesión de préstamos para VPO. Esta
consideración se otorgaría a las entidades financieras que
concediesen préstamos convenidos por encima de 75 millones de euros
anuales o que incrementen el volumen anual de la concesión de este
tipo de préstamos en 20 millones de euros. Las entidades calificadas
como preferentes podrían obtener mayores garantías dentro
de la nueva línea anunciada.
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LAS PROMOCIONES SOCIALES DE
VPO
ESTÁN QUEDANDO VACÍAS.
Valor añadido: las
promociones sociales de VPO están quedando vacías. Fracaso
financiero del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012
(PEVR). Guía práctica inmoley.com relacionada: vivienda protegida
y financiación inmobiliaria. ¿Cómo se le puede ocurrir
al Presidente de Castilla La Mancha aparecer a entregar las llaves de VPO
en una promoción en la que el 20% del los adjudicatarios por sorteo
han tenido que desistir?. Se trata de adjudicatarios a los que los bancos
les ha negado financiación, dejando en evidencia que la Línea
ICO-cobertura financiación vivienda protegida no es suficiente para
los bancos y que la financiación de VPO ha fracasado, motivo por
el que no se hacen públicas las cifras de créditos concedidos.
Se trata de pisos entre 87.000 y 100.000 euros en una buena zona, pero
sólo han accedido los adjudicatarios con sueldos fijos (funcionarios).
El precio es extraordinario y pone de relieve otro dato, que los promotores
de la zona mantienen la vivienda libre de la zona a precios muy superiores,
por lo que la reconversión de vivienda libre en VPO queda en entredicho.
Y por último, este acto ha puesto en evidencia los plazos de ocupación
real de VPO, tema este al que ya nos hemos remitido en algunas ocasiones
al analizar las escasas inspecciones de ocupación de VPO. Luego
vendrás las descalificaciones y las plusvalías para los afortunados
del sorteo de VPO que las vendan. Esta es la política de vivienda
social que se está haciendo en España, muy diferente del
alquiler europeo.
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FINANCIACIÓN DE VPO EN
EL PAÍS VASCO.
Valor añadido:
Financiación de VPO en el País Vasco. Guía práctica
inmoley.com relacionada: vivienda protegida y financiación inmobiliaria.
El Consejo del Gobierno Vasco ha aprobado varios cambios en su política
de vivienda, como la rebaja a 600 euros del alquiler máximo de los
pisos vacíos gestionados por el ejecutivo o el cambio al euribor
para calcular los créditos de las viviendas de protección
oficial (VPO). El Gobierno Vasco va a firmar un nuevo convenio de colaboración
financiera con 26 bancos y cajas que recogerá estas nuevas condiciones.
Se amplía el periodo de carencia en los préstamos cualificados
otorgados a los promotores, permitiendo así que no se generen situaciones
de mora. En los préstamos para comprar vivienda de protección
oficial (VPO) se sustituye el anterior índice de referencia hipotecaria
por el Euribor, predominante en el mercado actual. Además, se consolida
la periodicidad mensual en el pago de las cuotas, en lugar de la anterior
semestral, lo que supone una mayor comodidad para los beneficiarios de
las ayudas financieras. El decreto dispone que una de las condiciones
que deben reunir las viviendas para incorporarse al 'Programa de Vivienda
Vacía' es que su renta de mercado no sea superior a 600 euros al
mes (antes 750 euros mes). Se ha introducido un procedimiento para la recompra
de viviendas de protección oficial (VPO) que se encuentren en situación
de impago, mediante la adquisición de la vivienda por parte del
Departamento de Vivienda a la persona deudora propietaria o bien a la entidad
financiera. Cuando la vivienda sea adquirida por compra directa al propietario,
el precio de adquisición será el que le corresponda por su
condición de VPO, actualizado al momento de la adquisición.
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EL PRECIO DE LA VIVIENDA Y SU
RELACIÓN CON LOS SALARIOS.
Valor añadido:
El precio de la vivienda y su relación con los salarios. Guía
práctica inmoley.com relacionada: vivienda protegida y financiación
de vivienda. No es problema de jóvenes o menos jóvenes, es
problema de relación entre los salarios y el coste de vivienda.
Por ejemplo, un comprador de vivienda debería cobrar 2.605 euros
mensuales para poder comprar una vivienda, es decir el doble del salario
(un 107,86% más) de lo que ahora ingresa como media, según
el último informe del Observatorio Joven de la Vivienda del Consejo
de la Juventud de España. El análisis, correspondiente al
segundo trimestre de 2009, revela además que sigue estancada la
emancipación de los jóvenes en España ante la imposibilidad
de comprar una vivienda. Peor en el País Vasco y Madrid; mejor en
Extremadura y las dos Castillas. Las comunidades autónomas donde
es mayor la diferencia entre ingresos necesarios y salarios para poder
acceder a la compra de una vivienda son País Vasco, donde el sueldo
de un joven debe ser un 158,76% superior al actual; Madrid, donde el salario
debería incrementarse el 151,09%, y Baleares, donde este colectivo
debería ganar el 147,26% más. Por el contrario, las comunidades
en las que más se aproximan los ingresos y el poder adquisitivo
real de los jóvenes son: Extremadura (26,78%), Castilla La Mancha
(48,12%) y Castilla y León (62,14%).
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EL SECTOR DE LA EDIFICACIÓN
NO LLEGA A LA 80.000 VIVIENDAS INICIADAS.
Valor añadido:
construcción, edificación, vivienda. El sector de la edificación
no llega a las 80.000 viviendas iniciadas. Guía práctica
inmoley.com relacionada: edificación y obras. El sector de la edificación
requiere ayudas urgentes del gobierno. Los datos son alarmantes: sólo
80.000 casas de precio libre iniciadas, un tercio de las de todo el año
pasado. El inicio de pisos de este tipo se hundió un 60,8% entre
julio y septiembre en comparación con el mismo periodo de 2008,
mientras que el retroceso del trimestre anterior fue del 59,7%. La vivienda
de protección oficial (VPO) también empeoró notablemente
sus registros. Mientras que entre abril y junio se iniciaron un 4,6% más
que en el mismo periodo de 2008 –19.617 unidades–, entre julio y septiembre
la tasa interanual retrocedió un 18,3% –16.466 viviendas–. El número
de viviendas iniciadas en España en el tercer trimestre ascendió
a 33.140 unidades, el 47,2% menos que en el mismo periodo del año
pasado, según datos publicados por el Ministerio de Vivienda.
Respecto al segundo trimestre del año, la iniciación de viviendas
disminuyó el 19,6%, debido a la caída tanto de la construcción
de inmuebles libres como protegidos. En el tercer trimestre del año
comenzó la construcción de 16.466 viviendas protegidas, lo
que supone una caída del 18,3 por ciento respecto al mismo periodo
del año pasado y un descenso del 20% respecto al trimestre anterior.
La nueva edificación de vivienda libre disminuyó el 60,8%
con respecto al tercer trimestre de 2008, hasta contabilizar los 16.674
inmuebles de julio a septiembre, que supusieron un descenso del 19,3% respecto
al segundo trimestre del año. Del total de viviendas iniciadas entre
julio y septiembre, el 49,7% era protegida y el resto, libre.
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noticia (inmobiliario, edificación,vivienda) |
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OBRA PÚBLICA, FINANCIACIÓN
DE INFRAESTRUCTURAS, ARAGÓN. ¿CÓMO
FINANCIAR LA OBRA DEL ESTADIO DE FÚTBOL?
Valor añadido: obra
pública, financiación de infraestructuras, Aragón.
¿Cómo financiar la obra del estadio de fútbol?. Guía
práctica inmoley.com relacionada: financiación de infraestructuras.
Concesión de obra pública u otro modelo de asociación
público-privada. Estudio de viabilidad que defina la financiación
del nuevo estadio. La comisión bilateral entre el Ayuntamiento
de Zaragoza y el Gobierno de Aragón suscribieron un convenio para
la construcción y gestión del nuevo estadio de fútbol
en el barrio de San José en el que se recoge encargar un estudio
de viabilidad que definirá la financiación de esta infraestructura
que sustituirá al actual estadio de La Romareda. En las cláusulas
del convenio se indica que ambas instituciones se decantan "preferiblemente"
en acometer la ejecución y gestión del nuevo estadio mediante
el sistema de concesión de obra pública u otro modelo de
asociación público-privada que asegure la consolidación
de la deuda no asociada al proyecto en ambas administraciones. Para el
portavoz de CHA, Juan Martín, "parece incluso una inocentada que,
tras casi dos años", ni Belloch ni Biel sepan todavía cómo
financiar un estadio valorado en 132 millones de euros y que sólo
en proyectos "ha costado ya una millonada a la ciudad de Zaragoza". Martín
se ha pronunciado así tras conocer el resultado de la reunión
de la Comisión Bilateral de que ha acordado esperar al resultado
de un estudio de viabilidad para decidir el sistema de financiación
del campo.
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noticia (inmobiliario, obra pública,fiinanciación de infraestructuras) |
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MESA DE SEGUIMIENTO FINANCIERO
DEL PLAN DE VIVIENDA 2009-2012
Valor añadido: Mesa
de Seguimiento Financiero del Plan de Vivienda 2009-2012. Guía práctica
inmoley.com relacionada: vivienda protegida y financiación inmobiliaria.
Mesa de seguimiento financiero del PEVR. Aunque el convenio con 123 entidades
financieras se firmó en Julio 2009 (a los 7 meses de publicarse
el Plan de Vivienda 2009 2012), la nota informativa dice que en el primer
semestre había mucha crisis. En el segundo semestre lo mismo pero
en noviembre se quiere ver un flujo de crédito positivo en términos
interanuales. No hay más precisión en las cifras. Lo que
queda claro es que todo queda condicionado a la prórroga de la línea
ICO-vivienda hasta diciembre del año 2010 y al la nueva Línea
ICO Cobertura Vivienda Protegida. No se dice nada del nivel de utilización
de estas líneas pero se promete un seguimiento detallado durante
los próximos meses de la evolución del flujo de crédito
para familias e iniciativas empresariales solventes en el ámbito
de la promoción inmobiliaria, específicamente la vivienda
protegida. Precisamente esto es lo que esperaba el sector con esta primera
reunión pero no hay cifras que es lo que importa. Este tipo de actuaciones
generan críticas del sector, como la semana pasada, cuando el Ministerio
de Vivienda no facilitó datos sobre la reconversión de vivienda
libre en VPO por los promotores sobre la base de que eran datos de las
Comunidades Autónomas. Estas reconversiones se financian desde el
estado, por lo que el Estado debería haber confirmado o desmentido
las cifras publicadas por Expansión sobre la prácticamente
nula reconversión en VPO.
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¿POR QUÉ FINANCIAR
UNA VPO A LA CLASE MEDIA?
Valor añadido:
¿Por qué financiar una VPO a la clase media?. Guía
práctica inmoley.com relacionada: vivienda protegida y financiación
inmobiliaria. Una vez más nos volvemos a referir a la necesidad
de que la VPO sea toda en alquiler al igual en Europa. Resulta difícil
justificar que el estado financie una vivienda a los pocos ciudadanos a
los que les toca una VPO (sorteo / lotería
de viviendas) teniendo en cuenta que
con la reforma se trata de familias con
ingresos de hasta 48.900 euros. En
las pequeñas poblaciones empieza a sobrar VPO, pero en las grandes
poblaciones sigue siendo una lotería, como el último espectáculo
de Sevilla. Estas familias recibirán
ayuda para VPO de entre 4.500 y 7.200 euros. Esta medida tiene distinta
valoración, pues trata de incentivar la venta de viviendas, pero
socialmente no se sostiene. El Gobierno dará 4.500 euros a fondo
perdido a aquellas familias que ganen entre 31.435 y 48.900 euros en el
2010 y adquieran una vivienda de precio concertado. Hasta ahora, sólo
podían beneficiarse de subvenciones a fondo perdido las rentas cuyos
ingresos eran inferiores a los 31.435 euros. Esta nueva medida, similar
a una que se ha establecido en Estados Unidos, persigue que parte del actual
stock de viviendas se reconvierta en vivienda protegida y sea absorbida
por el mercado. Cualquier vivienda de precio libre (con licencia de obra
previa al 1 de septiembre del 2009) tanto en manos de promotores, banca
o particulares - si cumple las condiciones de superficie y precio-puede
calificarse como VPO para ser vendida o alquilada. De esta forma, el posible
comprador podrá beneficiarse de préstamos convenidos, ayudas
directas y pagar el metro cuadrado al precio limitado por el Gobierno,
que el próximo año se congelará, es decir, se mantendrá
en 758 euros el metro cuadrado. Antecedentes: El Ministerio de Vivienda
informó que ha elevado el umbral de ingresos para recibir ayudas
en el pago de la entrada de una vivienda protegida hasta siete veces el
indicador público de renta de efectos múltiples o IPREM,
lo que equivale a 48.900 euros anuales. El Gobierno ha decidido ampliar
a los hogares con rentas familiares de hasta 7 veces IPREM (48.900 euros
al año) la ayuda para pagar la entrada (AEDE) a una vivienda protegida
de régimen concertado.
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FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS.
CATALUÑA. FINANCIACIÓN DE LA
ESTACIÓN DE LA SAGRERA.
Valor añadido: financiación
de infraestructuras. Cataluña, Financiación de la estación
de La Sagrera. Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación
de infraestructuras. El Consejo de Ministros ha autorizado la suscripción
de una adenda que modifica parcialmente el convenio de 2002 para el desarrollo
de las actuaciones relativas al AVE en la ciudad de Barcelona, y en el
que se incluye la financiación de la estación de La Sagrera.
El Consejo de Ministros aprobó el nuevo acuerdo alcanzado entre
el Ministerio de Fomento, la Generalitat y el Ayuntamiento de Barcelona
para financiar la construcción de la estación intermodal
de La Sagrera, que supone una inversión total de 702,5 millones.
En virtud de este convenio, se incluye una aportación adicional
por parte de la Administración central de 255 millones con cargo
a las inversiones que el Estado destina a Cataluña. Adif, por su
parte, aportará 161 millones para la construcción de la estación,
instalaciones y servicios ferroviarios. El resto, 286,5 millones será
también aportación de Adif, pero con cargo a los aprovechamientos
urbanísticos de la operación. Respecto a la N-II se ha traspasado
el tramo comprendido entre las poblaciones de Montgat y Tordera. La Generalitat
y el Gobierno invertirán 400 millones de euros para transformar
esta carretera en una vía urbana y construir otra carretera alternativa.
Además, el Gobierno ha transferido a la Generalitat 21,5 millones
de euros para la aplicación de rebajas de tarifas y peajes correspondientes
a 2008.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
¿QUÉ PASA CUANDO LA SUBASTA INMOBILIARIA QUEDA DESIERTA?
Valor añadido: inmobiliario.
Financiación inmobiliaria. ¿Qué pasa cuando la subasta
inmobiliaria queda desierta?. Guía práctica inmoley.com relacionada:
subastas inmobiliarias. El efecto en el mercado de la ausencia de subasteros
ante el corte de financiación para vivienda. La morosidad sube hasta
el 4,99% en octubre, la más alta en trece años. La morosidad
de los créditos concedidos por bancos, cajas de ahorros cooperativas
y establecimientos financieros de crédito a particulares y empresas
volvió a repuntar en octubre hasta 4,99%, la más alta en
trece años, según datos del Banco de España. La mora,
que descendió en el mes de septiembre hasta el 4,85% desde el 4,93%
del mes de agosto, volvió a repuntar en octubre y duplica la de
hace un año, cuando se situaba en el 2,92%. Además, el dato
de octubre el más elevado desde agosto de 1996, cuando también
se situó en el 4,99%. El Consejo General del Poder Judicial
(CGPJ) ha cifrado en 114.958 los expedientes de ejecución hipotecaria
previstos para este año, frente a los 58.688 de 2008. Para 2010,
las ejecuciones hipotecarias estimadas por el órgano ascienden a
más de 180.000.
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RECONVERSIÓN DE VIVIENDA
LIBRE EN VPO
Valor añadido: Reconversión
de vivienda libre en VPO. Guía práctica inmoley.com relacionada:
vivienda protegida y promotor inmobiliario. El Consejo de Ministros aprobará
un decreto que prorrogará durante 2010 las medidas transitorias
del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 y que permitirá
a los particulares convertir sus viviendas libres en protegidas. Las medidas
transitorias del Plan de Vivienda que el Gobierno quiere prorrogar facilitarán
la conversión del excedente de vivienda libre en manos de promotores
en protegida. En la reunión se aprobará también el
acuerdo que establece la cuantía del módulo básico
estatal para la vivienda protegida en 2010. Valoraciones preliminares del
sector: 1) Es cierto que hay provincias en las que la vivienda libre es
más barata que la VPO pero en ellas los promotores no ha reconvertido
porque sus viviendas no alcanzan los altos niveles de calidad de la VPO
o sobre pasan el tamaño Los inmuebles no podrán superar la
superficie máxima legal, que suele rondar entre los 90 y los 110
m2. 2) En otras ciudades como Madrid sería un suicidio reconvertir
libre en VPO por el diferencia de los precios. Las VPO deberán ajustarse
al precio máximo establecido para este tipo de inmuebles y en Madrid
la reconversión no ha funcionado ni con vivienda tasada, que es
más cara. 3) El Ministerio de Vivienda no ha conseguido asegurar
financiación alas VPO. Ni siquiera las Cajas de Ahorro con las líneas
ICO dan crédito a los compradores de VPO, todo es a pesar del convenio
de financiación entre el Ministerio de Vivienda y la banca. No obstante,
es de destacar que las personas jurídicas podrán subrogarse
en el préstamo promotor y vender luego la VPO sin que el adjudicatario
final pierda las ayudas, como pasaba hasta ahora. Algunos grupos sociales
reivindican que toda VPO con ayuda especial del ICO. Lo cierto es
que la mayoría de los compradores de VPO no encuentran financiación
y los promotores de VPO tampoco.
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INMOBILIARIAS PATRIMONIALISTAS
A DEBATE.
Valor añadido: Inmobiliarias
patrimonialistas a debate. Guía práctica inmoley.com relacionada:
promotor inmobiliario, director financiero, director
de patrimonio inmobiliario y facility management, Socimi. No queríamos,
pero nos obligaron. Así empezó una jornada inmoley.com relacionada
con las inmobiliarias patrimonialistas. La razón de este inicio
tan rotundo es que en España el alquiler implica demasiado riesgo,
por lo que no hay un número de inmobiliarias patrimonialistas equivalente
al resto de Europa. Socialmente hay una animadversión al riesgo
empresarial y los propietarios privados se niegan a arrendar para no asumir
el riesgo que implica el alquiler (no meterse en líos). Aún
así a la fuerza ahorcan y muchas pequeñas inmobiliarias han
entrada a la fuerza en el ámbito patrimonialista, unas vía
arrendamiento con opción de compra y otras arrendando directamente.
El director financiero de una promotora empezó oponiéndose
al alquiler de vivienda y dio este ejemplo: una vivienda de 180.000 euros
se alquila por 900 euros mensuales y se obtiene un interés del 6%,
asumiendo además los riesgos del alquiler, como la morosidad.
Dicho esto, la jornada derivó hacia las family office, que están
entrando como los mayores patrimonialistas, pero no en vivienda, sino en
lease- back con banca, algo muy distinto, pues el arrendatario es muy fiable
y el producto está muy bien localizado (ejemplo: sucursales bancarias).
Y este tema se enlazó con las Socimi, poniendo en duda la reconversión
en Socimi de la inmobiliarias patrimonialistas y la jornada fue derivando
hacia los Presale & LeaseBack, Forward Purchase y Contract Management
Inmobiliario como ejemplos de gestión inmobiliaria previa o de encargo
con la intervención de intermediarios especializados que buscan
arrendatario, gestionan la urbanización, la promoción y la
financiación y que trabajan en exclusiva para fondos y family office.
Claves: Fondos de inversión nacionales e internacionales. Promotores
inmobiliarios patrimonialistas. Family Office.
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EL MANAGEMENT INMOBILIARIO INTEGRAL.
Valor añadido: El
management inmobiliario integral. Guía
práctica del director de patrimonio y property & facility
management. Gestión integral de los inmuebles. Está aumentando
el número de consultores inmobiliarios especializados en la gestión
inmobiliaria integral de proyectos inmobiliarios. Contract Management Inmobiliario
como ejemplos de gestión inmobiliaria previa o de encargo con la
intervención de intermediarios especializados que buscan arrendatario,
gestionan la urbanización, la promoción y la financiación
y que trabajan en exclusiva para fondos y family office. Claves: Fondos
de inversión nacionales e internacionales. Promotores inmobiliarios
patrimonialistas. Family Office. Las fases del Contract Management Inmobiliario
son 1) Análisis de necesidades de operador o inversor. 2) Búsqueda
del suelo acorde a las necesidades del inversor. 3) Estudio de viabilidad
económico-financiero de la operación. 4) Análisis
de la tipología de operación inmobiliaria con aportación
de soluciones jurídicas más adecuadas (Presale & LeaseBack,
Forward Purchase, etc). 5) Optimización del proyecto de implantación.
6) Búsqueda de inversor u operador. 7) Búsqueda de financiación
y definición de estructura óptima de pasivo. 8) Consultoría
financiera, inmobiliaria y urbanístico preparatoria. 9) Project
Management Inmobiliario integral (diseño, edificabilidad, ajuste
al uso, exigencias del usuario final tipo tecnológico, parámetros
operativos, eficiencia energética, etc.. 10) Post Project management
con Construction Management y seguimiento del planning (informes mensuales).
Construcción y gestión de licencias. Controlling, seguimiento
y optimización de costes.
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INMOBILIARIO.
UNA TASADORA CAUSA ALARMA EN LOS FONDOS INMOBILIARIOS.
Valor añadido:
inmobiliario. Una tasadora causa alarma en los fondos inmobiliarios. Guía
práctica inmoley.com: due diligence inmobiliaria, tasaciones inmobiliarias,
Socimi y fondos inmobiliarios. El fondo inmobiliario tenía que tasar
anualmente sus edificios. No esperaban importantes variaciones cuando recibió
la tasación de uno de sus mejores edificios, lo que ha provocado
la inmediata caída de rentabilidad. El dato es alarmante por el
precedente que genera para los fondos inmobiliarios. Antecedentes: valor
de los activos de los fondos inmobiliarios se calcula tasándose
por dos métodos, el de comparación y el de actualización.
El primero de ellos analiza inmuebles similares por tamaño, tipología
y ubicación y los valora a precio de mercado; el segundo capitaliza
las rentas futuras que pueden generar los inmuebles durante su vida útil.
El valor del fondo se calcula escogiendo la menor de las tasaciones. Mientras
duró el periodo alcista de la vivienda, el método para tasar
los activos de estos fondos fue el de actualización. Pero la brusca
caída de los precios de la vivienda (un 10,1% interanual en enero,
según el IMIE), ha propiciado que el método de comparación
dé ahora valoraciones más bajas. La tasación extraordinaria
realizada para “actualizar el valor real de los activos”, ya recogió
en la valoración del fondo el método de comparación,
según explicaciones de la gestora. El método de valoración
de los fondos inmobiliarios, calificado por lo general de “conservador”
por la doble tasación y por la diversificación de activos
con el que cuentan dichos fondos, no conseguirá sortear los riesgos
del mercado inmobiliario. A pesar de haber eludido el primer tramo de la
caída del precio de la vivienda, los fondos inmobiliarios soportarán
a partir de ahora el resto del descenso, que puede ser superior al 20%
este año.
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FINANCIACIÓN, ANDALUCÍA.
FINANCIACIÓN CONDICIONADA A LA REINVERSIÓN.
Valor añadido:
Financiación, Andalucía. Financiación condicionada
a la reinversión. Guía práctica inmoley.com relacionada:
financiación inmobiliaria, Project finance. El Gobierno andaluz
avalará a cuatro entidades financieras con el objetivo de apoyarlas
en la concesión de créditos destinados a pymes y vivienda
protegida, lo que supondrá una inyección de liquidez de 851
millones de euros. La medida, autorizada por el Consejo de Gobierno, se
realizará mediante el otorgamiento de la garantía de la Junta
a los fondos de titulización de activos que constituirán
estas entidades en el primer trimestre de 2010. Esta fórmula de
la titulización consiste en un sistema de crédito indirecto
por el que la banca cede a una sociedad gestora sus derechos de hipotecas,
préstamos o contratos de 'leasing', entre otros, a cambio de liquidez.
De los cuatro avales autorizados, tres se conceden condicionados al compromiso
de las entidades promotoras de reinvertir la liquidez obtenida en la financiación
de la actividad productiva de las pymes, mientras que el cuarto se dirigirá
a particulares, promotores y constructores para impulsar la vivienda protegida.
Los tres fondos de titulización destinados a pymes lo constituirán
las entidades La Caixa (con un importe nominal máximo de 500 millones
de euros); Cajamar (300 millones), y Cajasol (190 millones). El relativo
a vivienda protegida lo promueve Unicaja y estará dotado con 200
millones de euros. En total, el importe de estas operaciones asciende a
1.190 millones de euros, de los cuales el Gobierno andaluz avala un máximo
de 851.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
PROJECT FINANCE.
Valor añadido: Financiación
inmobiliaria. Project finance. Se han introducido importantes mejoras y
formularios adicionales a la guía práctica del “project finance”,
Métodos de financiación de proyectos inmobiliarios y Lease
back. Los consumidores y el préstamo. La Ley 2/2009, de 31
de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores
de préstamos o créditos hipotecarios. La Ley 2/2009, de 31
de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores
de préstamos o créditos hipotecarios. Los notarios y la advertencia
del índice o tipo de interés de referencia pactado.
Regulación del mercado hipotecario por el Real Decreto 716/2009.
El procedimiento de subrogación hipotecaria en el Real Decreto 716/2009,
de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley
2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y
otras normas del sistema hipotecario y financiero "Project finance" y métodos
de financiación de proyectos inmobiliarios. Los protagonistas de
un project finance. Modelos de contratos de préstamo
– tipo Project finance. Mejorar introducidas en los formularios:
Definiciones. Importe, distribución y carácter mancomunado
del crédito. Período y condiciones para la disposición
de los fondos. Devengo, liquidación y pago de intereses. Cálculo
del tipo de interés. Tipo de interés. Mora, cálculo
de intereses moratorios y su capitalización. Costes adicionales
o reducciones de ingresos. Amortizaciones del crédito.
Comisiones y gastos Impuestos. Modo de pago. Régimen
de contabilidades y cuentas del crédito. Declaraciones y garantías.
Obligaciones del Project finance. Cuenta de reserva del servicio de la
deuda del Project finance. Cesiones del crédito. Resolución
del Project finance. Agente del crédito. Régimen adicional
de garantías del Project finance. Hipoteca. Garantías
adicionales. Ejecución de garantías. Régimen
de notificaciones. Plazos. Modelo de prenda de acciones.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA
Y PROJECT FINANCE INMOBILIARIO.
Valor añadido: financiación
inmobiliaria y project finance inmobiliario. Guía práctica
inmoley.com relacionada: Guía
práctica del “project finance” y Métodos de financiación
de proyectos inmobiliarios. Guía
práctica del Director financiero inmobiliario. Planificación
financiera de la inversión inmobiliaria. Ambas guías
se han ampliado considerablemente como consecuencia de las nuevas experiencias
en refinanciación de deuda de promotor inmobiliario y dación
en pago de viviendas para compensar deudas. Destacan entre las novedades
los siguientes talleres de trabajo: Inversión inmobiliaria en función
del Project finance y nivel de riesgo. El contrato de compraventa de edificio
futuro (forward purchase) y su financiación (Project finance). 1.
El compromiso de construcción y comercialización del contrato
de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 2. Riesgos
por cuenta del vendedor promotor en el contrato de compraventa de edificio
futuro (forward purchase). 3. El contrato forward purchase en el derecho
español. 4. Cláusulas esenciales del contrato de compraventa
de edificio futuro (forward purchase). La carencia de los préstamos
no tributa AJD (Actos Jurídicos Documentados). La dación
en pago de viviendas a los bancos para amortizar los créditos. 1.
Salvavidas para promotores inmobiliarios: la dación de pago de a
los bancos para amortizar los créditos. 2. Fiscalidad de la dación
en pago por promotores inmobiliarios. a. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
Onerosas. b. IVA. c. IRPF y Sociedades. d. Plusvalía municipal.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA,
URBANISMO, LA VALORACIÓN DEL SUELO
CONGELADA EN LA REFORMA DE LA LEY DEL SUELO
Valor añadido:
financiación inmobiliaria, urbanismo, la valoración del suelo
congelada en la reforma de la ley del suelo. Guía práctica
inmoley.com relacionada: ley del suelo. El gobierno intenta ayudar a las
entidades financieras y promotores con suelos en cartera para evitar la
depreciación de los mismos. Incluye una disposición final
que modifica la Ley del Suelo de 2007 a fin de no depreciar las valoraciones
de suelo que sirven de soporte al crédito promotor. Se amplía
el plazo de tres a seis años durante el cual podrán valorarse
los suelos (con planeamiento aprobado y en plazo), con los parámetros
de la ley anterior, más favorable, ya que permitía incluir
las expectativas urbanísticas. Según el Anteproyecto de ley
de economía sostenible en su Disposición final segunda Modificación
del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba
el texto refundido de la Ley del Suelo. Con efectos a partir de 1 de enero
de 2010 y vigencia indefinida se modifica el párrafo segundo del
apartado 2 de la Disposición transitoria tercera. Valoraciones del
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba
el texto refundido de la Ley de Suelo, que queda redactado en los siguientes
términos: “2. Los terrenos que, a la entrada en vigor de aquella,
formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados
para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo,
se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998,
de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como
quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando
en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan
vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, sin han
vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros.
De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución
en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial
y urbanística, se aplicará el de seis años contados
desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.”
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ARRENDAMIENTOS URBANOS,
LAS SOCIMI NO CONVENCEN A LAS INMOBILIARIAS.
Valor añadido:
arrendamientos urbanos, inmobiliario, las SOCIMI no convencen a las inmobiliarias.
Guía práctica inmoley.com relacionada: SOCIMI y fondos inmobiliarios.
Resumen de las jornadas de la Fundación Universidad-Empresa sobre
las SOCIMI. Las críticas a la ley de SOCIMI fueron generalizadas
por los temas sabidos, flexibilidad, no cotización, pero todo el
mundo esperaba la intervención de la inmobiliaria patrimonialista
más importante de España. La expectación era justificada
porque se quería escuchar la respuesta a la pregunta del millón
de dólares: ¿enamora la ley de SOCIMI a las inmobiliarias
patrimonialistas?. Sobre la mesa estaba el lobby durante la tramitación
y las denuncias de discriminación a las inmobiliarias frente a las
instituciones bancarias. La respuesta fue la esperada, pero lo más
importante fueron los argumentos, muy sólidos todos ellos, en los
que justificaron las carencias de la ley de SOCIMI para que a las inmobiliarias
patrimonialistas les salgan los números. El tema es vital porque
el arrendamiento de viviendas podría dispararse si las SOCIMI convenciesen,
pero no parece ser el caso. Resumen de las jornadas de la Fundación
Universidad-Empresa sobre las SOCIMI.
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OBRA PÚBLICA,
LAS SOCIEDADES DE ECONOMÍA MIXTA EN LA FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS.
Valor añadido:
obra pública. Sociedades de economía mixta. Guía práctica
inmoley.com relacionada: obra pública y financiación de infraestructuras.
Anteproyecto de Ley de economía sostenible. El Gobierno quiere modificar
la Ley de Contratos del Sector Público para permitir la creación
de "sociedades de economía mixta", con las que el Ministerio de
Fomento pretende dar un impulso a la construcción de infraestructuras,
con el objetivo de licitar 15.000 millones adicionales en esta legislatura,
que además podrá avalar el Estado. La selección del
socio privado deberá respetar los principios de igualdad y concurrencia.
Financiación de infraestructuras en la economía sostenible.
Colaboración público – privada. Permiso de utilización
de este tipo de contrato para Entidades públicas empresariales.
Regulación para Empresas de Economía Mixta. Apoyo financiero
del sector público, a través de avales. Regulación
de la colaboración entre el sector público y el sector privado
bajo fórmulas institucionales, las denominadas Sociedades de economía
mixta: se regula la elección de socio privado con el mismo procedimiento
previsto para la adjudicación de contratos, respetando los principios
de igualdad y concurrencia. Se abre la posibilidad de obtener avales del
Estado para la financiación de actuaciones de colaboración
público-privada. Sociedades Mixtas: Esta nueva figura dirigida
a impulsar la financiación privada de obra pública y, así,
conseguir levantar los cimientos del derruido sector constructor. La principal
novedad es que se abrirá la vía para regular las sociedades
mixtas, una fórmula inédita en España. Se crearán
consorcios para cada proyecto en los que el Ministerio de Fomento tendrá
el 50% del capital (por ejemplo, a través de la entidad pública
SEITT) y el otro 50% será de las constructoras adjudicatarias. Economía
y Fomento aún discuten la fórmula para que estas sociedades
mixtas no computen como gasto en las cuentas públicas. Bruselas
deberá aprobar que la inversión productiva en infraestructuras
no compute a efectos de déficit, explican fuentes conocedoras de
las negociaciones.
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UN FONDO INMOBILIARIO COMPRA
UN HOSPITAL.
Valor añadido: Un
fondo inmobiliario compra un hospital. Guía práctica inmoley.com
relacionada: SOCIMI y Fondos de Inversión, y financiación
inmobiliaria. Sabadell BS Inmobiliario ha comprado el hospital Quirón
de Vizcaya por 55 millones de euros, lo que convierte a esta operación
en la quinta mayor inversión del fondo inmobiliario de la entidad
catalana. El hospital abre sus puertas como el centro privado más
importante de la provincia, con una superficie de 19.000 m2 . Esta no es
la primera vez que Sabadell BS apuesta por invertir en instalaciones sanitarias,
ya que el año pasado adquirió el hospital Quirón de
Barcelona por 111,5 millones de euros. El fondo inmobiliario ha anunciado
que mantendrá esta estrategia por la rentabilidad recurrente a largo
plazo que tienen este tipo de inmuebles. Tras la compra, este grupo empresarial
continuará la explotación del centro sanitario en régimen
de arrendamiento por un periodo de 20 años, según apunta
la entidad financiera. Con esta nueva incorporación, Sabadell BS
Inmobiliario, FII aumenta su inversión en edificios de uso hospitalario
en cartera hasta un 19% de su activo y espera obtener un mayor rendimiento
recurrente y a largo plazo, respaldado por la solvencia del proyecto del
Grupo Hospitalario Quirón. El fondo ha invertido hasta la fecha
en 44 activos inmobiliarios distintos que suman medio millón de
m2 bajo techo. La selección de nuevas inversiones en aras a la rentabilidad
del fondo prioriza los inmuebles de alto rendimiento, es decir, la rápida
obtención de rentas estables a largo plazo, la calidad de los arrendatarios
y la seguridad de los contratos.
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FINANCIACIÓN DE CENTROS
COMERCIALES. CENTRO COMERCIAL AS CANCELAS,
EN SANTIAGO DE COMPOSTELA.
Valor añadido:
financiación de centros comerciales. Centro comercial As Cancelas,
en Santiago de Compostela (A Coruña). Guía práctica
inmoley.com relacionada: centros comerciales y Project finance y financiación
inmobiliaria. Según informa Invertía, Realia necesita 70
millones para salvar su gran centro comercial de Santiago de Compostela.
Realia necesita 70 millones para salvar su gran centro comercial de Santiago
de Compostela. Realia, la inmobiliaria participada por FCC y Caja Madrid,
negocia con dos grupos extranjeros no financieros para que se incorporen
como socios al ambicioso proyecto de construcción del centro comercial
As Cancelas, en Santiago de Compostela (A Coruña). Tras recibir
la negativa de las entidades bancarias, Realia necesita financiación
por valor de unos 70 millones de euros para finalizar el proyecto cuya
inversión total estimada es de 163 millones y cuyo desarrollo se
encuentra en el 50%. Para Realia, sacar adelante el proyecto es una prioridad.
En estos momentos, ya está precomercializado el 60% del centro comercial
-ya hay acuerdos con grandes cadenas como Carrefour o Inditex- y la compañía
no quiere que un retraso en los plazos de finalización ponga en
peligro los numerosos contratos ya firmados. El desarrollo del proyecto
se encuentra en estos momentos al 50%. Nasozena -participada por Realia
en un 75% y al 25% por Juan Carlos Rodríguez Cebrián, el
marido de Dolores Ortega, sobrina de Amancio Ortega- han financiado la
primera parte con alrededor de 80 millones de euros, pero la crisis financiera
y el cerrojazo bancario a las operaciones de financiación en el
sector inmobiliario han dejado el proyecto a medio camino de su terminación.
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FINANCIACIÓN DE OBRA
PÚBLICA EN CATALUÑA CON APROVECHAMIENTO
URBANÍSTICO
Valor añadido:
financiación de obra pública en Cataluña con aprovechamiento
urbanístico. Guía práctica inmoley.com relacionada:
financiación de infraestructuras y urbanismo de Cataluña.
El Ayuntamiento de Barcelona ha blindado la construcción de la estación
de La Sagrera con la modificación del convenio de 2002 para asegurar
los acabados si las plusvalías que se prevén de los 180.000
m2 de oficinas y el hotel son insuficientes. El Ministerio de Fomento ya
la ha firmado y falta que lo haga la Generalitat para que se pueda licitar
la estructura en diciembre. El Ayuntamiento de Barcelona aprobó
ceder al gestor público ferroviario Adif el aprovechamiento urbanístico
del entorno de la infraestructura a cambio de que éste avance los
286,5 millones de euros necesarios para completar el proyecto, que cuesta
702,5 millones. El Gobierno central ya acordó en agosto que los
primeros 161 millones saldrían del presupuesto de Adif, otros 255
irían a cargo de las inversiones del Estado en Cataluña previstas
en la disposición adicional tercera del Estatuto, y el resto lo
cubrirían las plusvalías de la urbanización de los
terrenos que ahora ocupan las vías. La crisis hizo más inciertas
estas plusvalías, así que faltaba por ver quién adelantaba
estos
286,5 millones.
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CENTROS COMERCIALES, URBANISMO,
EXTREMADURA. PROYECTO DE INTERÉS REGIONAL
(PIR)
Valor añadido: Centros
comerciales, Urbanismo, Extremadura. Proyecto de Interés Regional
(PIR). Guía práctica inmoley.com relacionada: urbanismo de
Extremadura. Analizar en taller de trabajo el CENTRO COMERCIAL DOCE VITA
DE BADAJOZ con la aprobación de proyectos de interés regional
(P.I.R.). Hay que tener en cuenta que para elaborar y promover Proyectos
de Interés Regional, su aprobación determinará la
clasificación y la calificación urbanísticas de los
terrenos a los que afecten, conforme a los destinos para éstos en
ellos previstos, quedando adscritos en todo caso los que se destinen a
uso dotacional público a los sistemas generales de la ordenación
establecida por el planeamiento municipal. Deberán en todo caso
asegurar el adecuado funcionamiento de las obras e instalaciones que constituyan
su objeto (infraestructuras, obras, construcciones o instalaciones, incluida
la urbanización complementaria para el soporte de la ejecución
de la política en materia de vivienda, actividades industriales
y terciarias así como obras, servicios públicos y actuaciones
conjuntas entre Administraciones Públicas. Podrán elaborar
y promover Proyectos de Interés Regional: a) Las Administraciones
Públicas, sus Organismos Autónomos y cualesquiera otras organizaciones
de ellas dependientes y las sociedades cuyo capital les pertenezca integra
o mayoritaria, siempre que en este último caso la urbanización
y la edificación forme parte de su objeto social. b) Personas privadas,
físicas o jurídicas. En el caso de proyectos elaborados y
promovidos por personas o entidades particulares sólo podrán
tramitase para su aprobación, una vez declarado su interés
regional por la Junta de Extremadura. La Junta de Extremadura resolverá
las solicitudes presentadas a propuesta del Consejero/a competente en materia
de ordenación territorial y urbanística. La falta de notificación
de resolución dentro de los dos meses siguientes habilitará
para entender desestimada la solicitud de declaración.
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FINANCIACIÓN HOTELERA.
LO QUE FALLÓ EN EL HOTEL BARCELÓ BARAJAS
Valor añadido:
Turismo, hoteles. Lo que falló en el Hotel Barceló Barajas.
Guía práctica inmoley.com relacionada: Project finance, financiación
inmobiliaria, y turismo y gestión hotelera. Este hotel es el primero
que Sampol Ingeniería proyecta como accionista mayoritario. El Grupo
Barceló asumió el 19% de las acciones de la UTE, mientras
Sampol Ingeniería se quedó con el 81% de los títulos
restantes. Sampol Ingeniería confió en el proyecto porque
tiene una larga relación comercial con AENA. El proyecto ha fallado
por la crisis pero además por dos razones fundamentales: la financiación
inmobiliaria (el Project finance) está supeditada al accionista
minoritario y no se ha podido encontrar a un suplente que lo sustituya.
Según varios medios económicos, aunque Barceló solo
cuenta con el 19 por ciento del capital del proyecto, la responsabilidad
por las deudas sociales es solidaria, y en el caso de que surgieran problemas,
Barceló tendría que responder por el cien por cien de capital
invertido. Es decir que hay que esperar a encontrar un sustituto. Estas
circunstancias se suelen pactar con una penalización en casi de
salida, pero no parece ser el caso. En los talleres de trabajo hay que
sacar punta a las penalizaciones en caso de abandono del minoritario y
no limitarla a la responsabilidad solidaria de las deudas asumidas, porque
sale rentable abandonar el proyecto en la primera fase. Según los
mismos medios, cuando se constituyó la UTE, ya se conocía
esta circunstancia, pero ocurre que la coyuntura económica general
ha variado de "forma radical" y Barceló ha tenido que replantearse
sus proyectos de inversión de cara al futuro, a pesar de que la
compañía reconoce que este proyecto es "muy bueno". Las obras
de este establecimiento, ubicado justo enfrente de salidas de la T2, funcionan
a un ritmo muy ralentizado, al punto de que a un año y medio de
su inicio aún no han terminado la estructura de la primera planta.
El nuevo copartícipe puede ser una cadena hotelera europea con la
que ha entablado negociaciones, explicó la consejera delegada
de la compañía, Carmen Sampol. Barceló ha abanado
dos iniciativas emblemáticas en 2009. El pasado mes de abril comunicó
su renuncia al palacio de congresos de Palma y su hotel anexo, del que
había sido adjudicatario junto a varias sociedades, entre ellas,
Sampol Ingeniería.
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PROJECT FINANCE DEL CONTRATO
DE LLAVE EN MANO.
Valor añadido: Project
finance del contrato de llave en mano. Guía práctica inmoley.com
relacionada: Financiación inmobiliaria y Project finance, controller
inmobiliario, director financiero, contrato de ingeniería y contrato
de obra llave en mano. Estas guías se han reforzado con talleres
de trabajo financieros que describen el proceso de ejecución del
“Project Finance” tradicional, detallando los agentes intervinientes. Además
analizan el sistema básico del Project finance aplicado a un contrato
de llave en mano (el contrato de llave en mano antes del porject finance)
y la especialidad del contrato “FEED” (Front End Engineering and Design)
que integra al constructor del proyecto del contrato “llave en mano” con
carácter previo a la adjudicación del proyecto. La primera
fase comprende el diseño del contrato de llave en mano y el acopio
de materiales e instrumentación técnica. Este coste previo
de diseño permite un control de riesgos superior al Project finance
tradicional que abarata los costes financieros. El problema es que no casa
bien con la licitación de obras. Análisis y diseño
del “Project Finance”. 1. El “Project Finance”, el proyecto como garantía
financiera. a. Proceso de “due diligence”. b. Características
del “Project Finance”. 2. Fases del “Project Finance” (desde la construcción
a la amortización con flujos de caja). a. Fases temporales. b. Fases
financieras (cuánto se necesita y cómo se negocia). 3. Contabilización
y amortización del Project finance (siempre antes de impuestos).
4. Resolución de conflictos en el “Project Finance”. 5. Análisis
del riesgo en el “Project finance”. a. Riesgos edificatorios. b.
Riesgos de suministro y comercialización. c. El riesgo en el “Project
finance” de un contrato llave en mano CON y SIN intervención previa
del constructor (FEED).
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LA REFINANCIACIÓN DE
COLONIAL TRAS DACIONES EN PAGO DE ACTIVOS INMOBILIARIOS.
Valor añadido:
La refinanciación de Colonial tras daciones en pago de activos inmobiliarios.
Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria y Project finance inmobiliario. Si comparamos los datos de
Realia sacamos una conclusión: la venta de suelo es imposible hasta
que los bancos no abran el grifo a los compradores. Ahora volvemos a Colonial
y comprobamos que de los ingresos por ventas de promociones y suelo (un
70 por 100 menos que hace un año), 40,4 millones de euros correspondieron
a viviendas y los 37,5 millones restantes a suelo. Algunas de estas ventas,
según reconoce Colonial, se cerraron con "determinadas entidades
financieras acreedoras" con el fin de "facilitar el reembolso de los créditos
y lograr tesorería", lo que se traduce en precios más bajos.
Aquí está la clave: lo mejor ya ha salido vía dación
de pago y con lo que queda hay que refinanciar. Colonial ha reducido en
un año su deuda en 2.575 millones de euros, lo que ha permitido
disminuir significativamente el gasto financiero del grupo. Colonial ha
hecho muy bien los deberes pero sigue perdiendo 369,2 millones de
euros en los nueve primeros meses del año, lo que supone reducir
en un 85,1 por 100 los números rojos del mismo periodo de 2008.
La cifra de negocio cayó un 38,1 por 100 entre enero y septiembre,
hasta los 292,7 millones de euros, de los cuales 214,9 millones corresponden
a ingresos por rentas y los 77,8 millones restantes a la venta de promociones
y suelo. Adicionalmente, el grupo ha ingresado en concepto de ventas de
activos 261 millones de euros. Con este panorama, el beneficio bruto de
explotación (Ebitda) antes de revalorizaciones, amortizaciones,
provisiones e intereses fue de 158,8 millones, un 4,8 por 100 menos. Taller
de trabajo a realizar: hace un año Colonial registró como
pérdidas la devaluación de la valoración de sus activos
inmobiliarios, igual que en ejercicios anteriores se había anotado
como beneficios la mejor valoración de los mismos activos. La caída
del valor de los activos debe tener su reflejo contable en la provisión
que Colonial debe llevar a cabo por esa peor valoración. Colonial
prevé antes de final de año ejecutar un acuerdo de intenciones
alcanzado con la banca acreedora en junio que dejaba en suspenso la venta
acordada de Riofisa y con el que se persigue "reequilibrar definitivamente
la estructura financiera de Colonial".
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PRIMA DE RIESGO DE LAS RENTABILIDADES
INMOBILIARIAS.
Valor añadido:
Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias. Guía inmoley.com
relacionada: Guía práctica del Director de patrimonio y
Property & facility management. Gestión integral
de los inmuebles. Esta guía se ha reforzado con varios talleres
de trabajo que refuerzan la faceta inversora del director de patrimonio,
así como de todo inversor inmobiliario. En los mismos se tratan
las primas de riesgo de toda clase de inversión inmobiliario, así
como las estrategias y las diferentes clases de compra de edificios futuros
(según se anticipe o no la financiación por parte del comprador.
1. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias (variables: impago
de rentas, desocupación, depreciación y remodelación).
2. Prima de riesgos de centros comerciales (el problema de la renta variable
– cíclico). 3. Prima de riesgo del sector hotelero. 4. Prima de
riesgo de inversión residencial (vivienda en alquiler). 5. Prima
de riesgo de oficinas (mercado cíclico). 6. Prima de riesgos de
suelo industrial (polígonos industriales y logísticos). 7.
Prima de riesgos de garajes y aparcamientos. Otro taller es el de estrategias
inmobiliarias directas o indirectas (vehículos inversores interpuestos).1.
La flexibilidad de la inversión indirecta (vehículos inversores
interpuestos). 2. Inversión inmobiliaria en función de la
localización y el desarrollo urbanístico necesario.
3. Inversión inmobiliaria en función del Project finance
y el nivel de riesgo. Y por último el taller de trabajo del contrato
de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 1. El compromiso
de construcción y comercialización del contrato de compraventa
de edificio futuro (forward purchase). 2. Riesgos por cuenta del vendedor
promotor en el contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase).
3. El contrato forward purchase en el derecho español. 4. Cláusulas
esenciales del contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase).
5. El caso en que el edificio futuro lo financia el comprador (forward
funding).
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DUE DILIGENCE EN LA FINANCIACIÓN
INMOBILIARIA Y EL PROJECT FINANCE
Valor añadido:
Due diligence en la financiación inmobiliaria y el project finance.
Guía práctica inmoley.com relacionada: due diligence, auditoría
inmobiliaria. Guía práctica del “project finance”,
Métodos de financiación de proyectos inmobiliarios y Lease
back. Guía práctica del Director financiero inmobiliario.
Planificación financiera de la inversión inmobiliaria. Guía
práctica del Controller inmobiliario. El control de
gestión de gastos de la promoción inmobiliaria. Estas guías
se han reforzado con varios talleres de trabajo que analizan la: Financiación
de proyecto inmobiliario en construcción. 1. Due diligence e identificación
de riesgos de obra en construcción. 2. Due diligence y análisis
de riesgos de la precomercialización. 3. Due diligence y análisis
de riesgos físicos. Financiación de proyecto inmobiliario
construido y en alquiler. 1. Due diligence e identificación
de riesgos de proyecto inmobiliario construido y en alquiler. 2.
Due diligence e identificación de riesgos edificatorios. 3.
Due diligence y análisis de riesgos físicos. Due diligence
de comisiones bancarias, intereses y obligaciones de control financiero.
1. Due diligence de comisiones bancarias e intereses. 2. Due diligence
de los impuestos por cuenta del prestatario (gross up) 3. Due diligence
de la cuenta corriente para el control del Project finance. 4. Due
diligence de la imputación de honorarios profesionales al prestatario.
5. Due diligence de la declaración de garantías. Due diligence
de lo “covenants”, obligaciones del prestatario. Resolución
anticipada del Project finance.
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FINANCIACIÓN
DE INFRAESTRUCTURAS Y EL CONTRATO DE CONCESIÓN
DE OBRAS PÚBLICAS.
Adaptado a la Ley 13/2003, de 23
de mayo, reguladora del contrato de concesión de obras públicas.
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Prólogo: Excmo.
Sr. Secretario de Estado del Ministerio de Fomento
D. Benigno Blanco Rodríguez. |
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“DUE
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de la valoración.
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La seguridad del inversor inmobiliario.
Actualizada a la Orden ECO/805/2003,
de 27 de marzo y a la Ley 10/2003, de 20 de mayo
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