NOTICIAS INMOBILIARIAS PROFESIONALES.
NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.


 
ACCIONA INTEGRA SUS VIVIENDAS EN ALQUILAR A LA SOCIMI TESTA RESIDENCIAL 
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas de las aportaciones de inmuebles en alquiler a las SOCIMI
Acciona comenzó a negociar el pasado año con Merlin Properties el traspaso de sus activos residenciales a Testa Residencial, la sociedad (Socimi). La decisión de integrar su patrimonio inmobiliario en Testa Residencial se producía después de que Acciona reconsiderase crear su propia Socimi o la salida a bolsa. Acciona traspasará a Testa su cartera de 1.382 viviendas en alquiler a cambio de convertirse en socio de referencia de la compañía resultante con una participación "algo inferior al 30%" de la compañía resultante, según estimó el presidente del grupo. Se trata de una cartera de pisos valorados en unos 350 millones de euros y en su mayoría (un 73%) están ubicados en Madrid. 

 
LA POSIBLE SOCIMI DE LA SAREB
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas de las aportaciones de inmuebles en alquiler a las SOCIMI
El ministro de Economía de Economía e Industria, Luis de Guindos, ha anunciado que la Sareb podría crear para finales de año una socimi. Sareb está analizando qué inmuebles de los que tiene actualmente en alquiler cumplen los requisitos para formar parte de una socimi, y los primeros análisis arrojan que en torno a una cuarta parte de las 4.600 viviendas y 820 activos terciarios que tiene en renta podrían pasarse a este nuevo vehículo, según algunos medios supone una cifra cercana a los 1.500 inmuebles. El problema es la dispersión geográfica de estos inmuebles, la mayoría de los cuales se ubica en Cataluña, Madrid y Comunidad Valenciana, lo que explica la importante criba que se está llevando a cabo. Otro es determinar si lo más conveniente es salir a cotizar al Mercado Continuo o en el MAB —Mercado Alternativo Continuo—, interrogante en cuya respuesta tendrá mucho que decir el tamaño final del vehículo. Con esta estrategia, las entidades ponen en valor sus activos, ya que pasan a estar cotizados, desconsolidan y se aprovechan de la curva de recuperación que se pronostica para los próximos años.  

 
SOLUCIÓN A LAS CARTERAS DE ACTIVOS INMOBILIARIOS IMPRODUCTIVOS 
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre el análisis del private equity inmobiliario.
Resumen de la jornada 'Del servicing bancario al private equity inmobiliario', organizada por la Asociación para el Progreso de la Dirección (APD), la consultora Axis Corporate y la inmobiliaria, en la que ha abordado las claves para entender esta transformación. El consejero delegado de Anticipa Real Estate, Eduard Mendiluce, ha constatado que la recuperación del mercado inmobiliario en España ha convertido el 'private equity' inmobiliario en una alternativa de inversión "con alta proyección y rentabilidad". Anticipa Real Estate nace a partir de la adquisición por parte de la gestora de fondos, Blackstone, de un servicer que hasta la fecha gestionaba activos inmobiliarios para terceros. A partir de este momento se inicia un proceso de transformación y re-enfoque estratégico. Actualmente lidera la inversión y gestión de deuda hipotecaria residencial y de carteras de vivienda en alquiler en España. El futuro de la compañía pasa por aprovechar las economías de escala y continuar creciendo en este segmento del mercado inmobiliario.

 
LA VIVIENDA SOCIAL DE BARCELONA SE FINANCIA DESDE EUROPA
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre el proceso de financiación de vivienda social.
El ayuntamiento de Barcelona logra un crédito de 125 millones de euros del Banco Europeo de Inversiones para construir vivienda social. Esto implica un ahorro de 45 millones en intereses respecto a una operación con la banca tradicional. El Banco Europeo de Inversiones (BEI) ha aprobado financiar con 125 millones de euros la construcción casi 2.200 de pisos de alquiler social del Ayuntamiento de Barcelona. El crédito, vinculado a las características sociales y de eficiencia energética de las futuras viviendas, cubrirá la mitad del coste de 23 nuevas promociones. 2.198 pisos de alquiler social del Plan del derecho a la vivienda del ejecutivo de Colau. El concejal de Vivienda, Josep Maria Montaner ha subrayado que el préstamo permitirá construir una cuarta parte de los 8.800 pisos de alquiler públicos que el Gobierno contempla en su Plan por el derecho a la vivienda para el periodo entre 2016 y 2026.

 
LA REFORMA HIPOTECARIA QUE NO LLEGA
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre la trasposición en españa de la directiva hipotecaria.
La Comisión Europea ha anunciado que llevará a España ante el Tribunal de Justicia de la UE (TJUE), el mismo que viene cargando contra varios puntos de la legislación del país o prácticas bancarias como la opacidad de las cláusulas suelo, por no incorporar a su regulación la directiva europea sobre créditos para la compra de vivienda. El Gobierno sigue estancado con el borrador de reforma hipotecaria que adapte la normativa española a la legislación europea, que espera impulsar en el corto plazo, España lleva ya más de un año de retraso en la transposición de la directiva europea. La Comisión llevará a los tribunales a España junto a Croacia, Chipre y Portugal, que tampoco han cumplido todavía la obligación de transponer la Directiva sobre créditos hipotecarios (2014/17/UE). La directiva europea mejora la protección del consumidor ante posibles abusos de la banca y obliga, por ejemplo, a evaluar la solvencia de los consumidores y mejorar la transparencia del proceso hipotecario.

 
RENTA CORPORACIÓN GESTOR EN EXCLUSIVA DE UNA SOCIMI DE APG
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre la gestión de las SOCIMI
Renta Corporación y el fondo de pensiones holandés APG consituirán una socimi que prevé invertir más de 1.000 millones de euros en activos inmobiliarios residenciales en España. El presidente de la inmobiliaria catalana, Luis Hernández, ha explicado que APG, como inversor industrial y financiero, controlará la mayor parte del capital de la socimi, mientras que Renta Corporación será el gestor en exclusiva de la misma. Esta socimi estará especializada en la inversión en viviendas, principalmente en Barcelona, Madrid, sus áreas metropolitanas y las principales capitales de provincia españolas, con el objetivo de destinarlas a alquiler con una rentabilidad de entre el 3% y el 6%. Esta socimi tiene ahora un plazo de dos años para empezar a cotizar y la idea es que a medio-largo plazo incorpore nuevos socios. 

 
CONVERTIR MONTHISA REAL ESTATE EN PATRIMONIALISTA DE REFERENCIA 
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre los procesos de transformación de las grandes inmobiliarias de origen familiar.
Según publica el diario El Confidencial, la familia Montoro se alían con un 'spin-off' de Morgan Stanley y preparan a Monthisa para la bolsa. La familia Montoro ha escindido todo su negocio patrimonial en Monthisa Real Estate y ha vendido un tercio del capital a Proprium Capital, heredera del antiguo fondo inmobiliario de Morgan Stanley. Se trata del bautizado como Proyecto Maura, una operación dirigida a crear una gran cartera de activos en alquiler, con la bolsa como destino último. Originalmente se segregó todo su negocio patrimonial en la sociedad Monthisa Real Estate, hasta entonces una filial más, y vendió un tercio del capital al fondo estadounidense Proprium Capital, el mismo que desde hace casi una década es accionista de Grupo Lar, donde actualmente controla un 16,5% de las acciones.

 
ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO.

 
ANÁLISIS Y GESTIÓN DE RIESGOS INMOBILIARIOS
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas del análisis y gestión de riesgos inmobiliarios.
Análisis de posibles riesgos a detectar en el control de la gestión en las diferentes fases de una promoción inmobiliaria. Análisis de posibles riesgos a detectar en el control de la gestión en las diferentes fases de una promoción inmobiliaria. Identificación de los riesgos según las fases de la promoción. Control y posibles coberturas. 1. Fase inicial de información y predefinición de la promoción. Los riesgos en esta fase del proyecto inmobiliario derivan generalmente de una falta de visión o criterios claros a la hora de definir el alcance y objetivos de la promoción, fuera de la realidad del mercado, con una definición incorrecta del proyecto ya desde sus inicios. 2. Fase de viabilidad y diseño del producto. Errores técnicos a la hora de defi¬nir el producto. 3. Fase de adquisición de suelo. Errores en las autorizaciones administrativas, vicios ocultos y condiciones suspensivas. 4. Fase de proyectos, licencias y permisos urbanísticos. 5. Fase de contrataciones y adjudicación de obras. 6. Fase de ejecución de obra. 7. Fase comercial. Comercialización y venta.  Comercialización del producto. 8. Fase financiera. Previsiones financieras erróneas. Desviación de los costes previstos de financiación, tipos de intereses, etc. 9. Fase de entrega y ocupación de los inmuebles. 10. Fase de postventa inmobiliaria. Seguro decenal.

 
ACUERDO DE FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS PPP EN AUTOPISTA ALEMANA 
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las precauciones en la financiación de infraestructuras.
Vinci Carreteras ha completado los arreglos financieros para un acuerdo de 30 años de asociación público-privada (PPP) con el gobierno federal alemán. Un consorcio liderado por la filial de Vinci Eurovia y también incluidas las empresas locales Stutz y Rhode que llevará aproximadamente tres años y medio para completar las obras. El contrato implica una inversión de € 441m para reemplazar una sección de 29,2 kilómetros de la autopista A7 con tres nuevos carriles en cada dirección y operación de una sección de 60 kilómetros entre los intercambios Bockenem y Göttingen. Entrará en vigor el 1 de mayo. El Banco Europeo de Inversiones, CaixaBank, Banco de Desarrollo de Japón (DBJ), DZ Bank y KfW IPEX-Bank han suscrito la deuda para el proyecto, y la disposición incluye un subsidio de € 126 millones del gobierno federal.

 
VÍDEO INMOBILIARIO. LA SOBRETASACIÓN DE HIPOTECAS 
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre la importancia de la tasación inmobiliaria en la concesión del préstamo hipotecario.
La Fiscalía de Madrid ha abierto una investigación sobre el escándalo de las sobretasaciones inmobiliarias que se realizaron durante el boom de la construcción en España y que, a través de hipotecas abusivas, se originó un sobreendeudamiento de compradores y una ola de desahucios. La fiscalía anticorrupción se había opuesto argumentando que esa práctica de sobrevalorar las tasaciones fue generalizada. El juez de la Audiencia Nacional José de la Mata ha admitido a trámite una querella contra el expresidente de Caja Madrid Miguel Blesa y una veintena de responsables de Caja Madrid por la concesión por parte de la entidad de hipotecas sobrevaloradas de alto riesgo. La querella ha sido presentada por dos particulares, socios de Bankia, que les atribuyen delitos de estafa, administración desleal y asociación ilícita.

 
EL PROCESO DE VENTA DE EMPRESAS INMOBILIARIAS
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre el proceso de venta de empresas y negocios.
El proceso de venta de Aguirre Newman se centra en tres finalistas; Cushman Wakefield, Savills y Colliers. Aguirre Newman encargó a Atlas Capital organizar un proceso de venta que puede alcanzar una valoración de la compañía de entre 80 y 100 millones de euros. En la guía práctica de la venta de empresas y negocios se analiza todo el proceso de venta incluyendo la redacción del cuaderno de venta. En este caso, el mandato de venta de la empresa se enmarca dentro del nuevo Plan Estratégico de Aguirre Newman, el cual va dirigido a ganar tamaño y relevancia, tanto a nivel nacional como internacional, un salto de dimensión que podría abordarse más rápidamente llegando a algún tipo de acuerdo con otra firma del sector. Aguirre Newman es la única marca nacional entre las grandes firmas que operan en el mundo de la consultoría inmobiliaria, un mercado dominado por multinacionales como CBRE, JLL, Knight Frank, BNP Paribas Real Estate, CW, Colliers y Savills. Entre las ocho, acaparan más del 90 % de la facturación de este mercado en España.

 
VÍDEO DE NUEVAS ALTERNATIVAS DE INVERSION INMOBILIARIA
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las nuevas fórmulas de cofinanciación para inversores inmobiliarios.
Junto con la tradicional inversión directa en el inmueble coexisten alternativas de inversión como las empresas cotizadas, las SOCIMIS, la deuda con garantía inmobiliaria y la más reciente de todas, aún en fase de desarrollo: el crowdfunding inmobiliario. Álvaro Luna, socio fundador de Housers, la primera plataforma de inversión en el sector del crowdfunding inmobiliario, ha sido entrevistado por Antonio Díaz-Barceló director del programa ejecutivo “Gestión del Nuevo Negocio Inmobiliario” del Institute for Advanced Management de CEU sobre la situación legal, operativa y de perspectivas del crowdfunding inmobiliario en relación a otras alternativas de inversión inmobiliaria. Evento del Programa Ejecutivo "Nueva gestión del negocio inmobiliario".

 
LA INMOBILIARIA PATRIMONIALISTA GMP SIGUE COMPRANDO
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas del posicionamiento en inmuebles céntricos.
La inmobiliaria patrimonialista Gmp ha pagado 72 millones a Mapfre por su edificio de oficinas en la calle de Manuel Cortina 2, en Madrid. Como en anteriores ocasiones, Gmp someterá a una importante rehabilitación que iniciará en 2018. El inmueble cuenta con 14.424 metros cuadrados de superficie, distribuidos en un total de 11 plantas sobre rasante, 10 plantas de oficinas y una planta baja de uso comercial. Además de un aparcamiento de 368 plazas en tres plantas bajo rasante. GMP es una inmobiliaria patrimonialista fundada y controlada por la familia Montoro Alemán y en la que participa el  fondo soberano de Singapur (GIC) con un 25%. En los dos últimos años ha incorporado a su cartera más de 100.000 metros cuadrados de oficinas en zonas de primer nivel y sobre los que ha actuado con importante capex. Entre estas adquisiciones se encuentran l edificio de la calle de Eloy Gonzalo en Madrid, alquilado en su totalidad antes de la finalización de su rehabilitación y actual sede de Havas; Castellana 77, la antigua sede de Sant Gobain, actualmente en rehabilitación; en la calle Titán, sede de Adif. Además, dispone de la antigua sede de BBVA en la Castellana, un edificio recientemente rehabilitado.

 
PLATAFORMA DE GESTIÓN DE VIVIENDAS EN ALQUILER
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas de la creación de una plataforma de arrendamiento de viviendas mediante socimis.
El fondo norteamericano, Blackstone, transformará Anticipa, la antigua plataforma inmobiliaria de Catalunya Caixa, que fue adquirida por Blackstone en 2014, para convertirla en una plataforma que gestiones viviendas en alquiler a través de distintos vehículos. Anticipa gestiona una cartera que suma en total 7.000 millones  de euros. El objetivo de Blackstone pasa por seguir adquiriendo carteras para alcanzar las 17.000 viviendas en alquiler al cierre de este año, lo que situaría a su filial como una de las principales gestoras residenciales del país. Anticipa cuenta ya con un monto de 12.000 viviendas en renta o en proceso de estarlo en el corto plazo y ya ha colocado en el mercado un paquete de 5.000 unidades a través de la socimi Albirana, que se estrenó en el parqué la semana pasada. Estos activos, están repartidos fundamentalmente en Barcelona y Madrid, y proceden del Proyecto Hércules.

 
LA SOCIMI HISPANIA VENDE LOS ACTIVOS NO HOTELEROS
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre la especialización de las SOCIMI.
La socimi (sociedad cotizada de inversión inmobiliaria) ha puesto ya a la venta la cartera de 754 viviendas que dispone en Madrid y Barcelona. Esta empresa valoró estas propiedades en 230 millones en sus últimas cuentas, las de 2016, lo que supone una revalorización del 28% respecto a su precio de adquisición. Grupo Azora, gestora de la socimi, liderará el proceso de venta. En total son 754 viviendas que salen a la venta en Madrid y Barcelona. Todas ellas están situadas en zonas de clase media y media-alta. Madrid. 555 viviendas a la venta en Sanchinarro (285 casas), con una superficie media de 88 m2, además de otras en Alameda de Osuna (91 unidades y 146 plazas de garaje). En la región comercializan en San Sebastián de los Reyes (84 unidades), de más de 100 m2, y Majadahonda (85 casas). Barcelona. Se trata de 199 apartamentos en la urbanización Isla del Cielo, en Diagonal Mar, una nueva zona de costa en la capital. Disponen de una superficie media de 114 metros cuadrados.

 
LA SAREB SE HACE PROMOTOR INMOBILIARIO
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las precauciones antes de iniciar una promoción inmobiliaria.
La Sareb se ha hecho promotor inmobiliario con 13 promociones inmobiliarias repartidas por toda España, un total de 770 viviendas, y finalizar 19 obras paradas (19 promociones, 386 viviendas) que saldrán en breve a la venta. Pero el objetivo es seguir con la promoción inmobiliaria de 1.500 viviendas nuevas al año hasta el final de su mandato en 2027, mediante la promoción de nuevos suelos y la finalización de obras paralizadas. La Sareb cuenta con 4.000 m2 de suelo en proceso de construcción. La Sareb ya tiene experiencia en la construcción. Una de sus primeras actividades fue terminar las promociones de viviendas que recibió de las entidades que aportaron activos: Bankia, Novagalicia, Catalunya Banc, Banco Gallego, Banco de Valencia, BMN, CEISS, Caja3 y Liberbank. En total fueron 1.000 pisos, que los levantó sin colaboración. Están acabadas las obras y vendiéndose desde el primer semestres de este año. Posteriormente, la Sareb inició la promoción de 13 suelos, con 780 viviendas, esta vez en colaboración con sus gestores inmobiliarios, sobre todo Solvia. La mayoría de las ofertas seleccionadas se ajustan a un modelo de coinversión, mediante el cual Sareb retiene la titularidad del activo mientras que el socio promotor aporta parte de la inversión y se responsabiliza de la construcción de la obra. En otros cinco casos se ha optado por la permuta financiera para maximizar el retorno económico. Esta alternativa consiste en la compra en firme del activo por parte del socio promotor. El precio que recibe Sareb por el suelo se complementa más adelante con un porcentaje de los ingresos por la venta de las viviendas. Entre estos promotores inmobiliarios están Grupo Brial (con 4 desarrollos), Construcciones Amenabar (3), Grupo Bertolín (3), Inmobiliaria del Sur (1), Aldesa (1), Aelca (3), Desarrollos y construcciones Fomex (1), Atica (1), Monthisa (1), y Sequoia Desarrollos Inmobiliarios (1). Los promotores adjudicatarios siempre son elegidos tras un proceso competitivo.

 
FINANCIACIÓN DEL MERCADO INMOBILARIO DEL SUELO 
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre precauciones en las compra de suelo en zonas con importante demanda de suelo finalista.
Los promotores inmobiliarios están volviendo al mercado y se han encontrado con dos desagradables sorpresas en las compras de suelo, especialmente por la competencia de fondos inmobiliarios extranjeros que están pagando cantidades muy elevadas. La primera es el elevado precio del suelo. Por ejemplo, en la zona norte de Madrid destacan que ha existido una fuerte demanda el precio del suelo que ha subido rápidamente, descontando incluso subidas del precio futuras, con el peligro que pueda conllevar ésta situación. En segundo lugar la falta de financiación para comprar suelo. Los bancos están financiando como máximo el 50 por ciento del suelo y con un porcentaje de ventas suficiente que haga viable sin más capital el buen fin de la promoción inmobiliaria. Es decir, que los bancos financian únicamente si el proyecto les ofrece todas las garantías. En opinión de los promotores inmobiliarios consultados hay una subida muy importante de los precios del suelo que, en algunos casos, no se corresponde en el mismo porcentaje con el incremento del precio de la vivienda. 

 
UNA SOCIMI DEDICADA A VIVIENDAS EN ALQUILER
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas de las SOCIMI en el alquiler de viviendas.
Mientras que las grandes SOCIMI se centran en oficinas o incluso hoteles, conviene destacar que las ventajas fiscales de las SOCIMI intentan principalmente favorecer el mercado de alquiler de viviendas, por lo que es importante seguir la evolución de estas SOCIMI como Testa Residencial o en este caso Albirana, que a su vez es  titular de tres filiales que gestionan una cartera de 5.000 casas en arrendamiento, repartidas fundamentalmente en Madrid y Barcelona.  Albirana, Socimi de viviendas en alquiler controlada por fondos de inversión asesorados por Balckstone, comenzará a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), a 33,6 euros por acción, precio que supone valorar la compañía en 168 millones de euros. Albirana cuenta con inmuebles en alquiler en Tarragona, Valencia, Girona, Zaragoza, Logroño, Vitoria, Mérida y Cuenca. Los activos suman unos 400.000 m2 y actualmente están alquilados un 68%, han explicado fuentes de Anticipa, que será la encargada de gestionar la Socimi. 

 
¿CON QUIÉN FIRMO LA HIPOTECA, CON EL BANCO O CON LA INMOBILIARIA?
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas para las inmobiliarias de la reforma de la ley hipotecaria.
Esta pregunta se la van a hacer muchos compradores de vivienda a raíz de la inminente reforma de la ley hipotecaria. Las inmobiliarias que cumplan con una serie de requisitos van a poder comercializar hipotecas. Deberán disponer de un seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario, contar con los conocimientos mínimos necesarios sobre los productos que comercializan, contar con procedimientos escritos, así como con la capacidad técnica y operativa para el cumplimiento de los requisitos de transparencia que impone la norma (incluso se deberá informar de la remuneración de los intermediarios), ser un agente de reconocido prestigio, disponer de medios internos para la resolución extrajudicial de las reclamaciones de los consumidores, carecer de antecedentes penales por haber cometido delitos graves, ya sea contra la propiedad o relativos al ejercicio de actividades financieras, y designar un representante ante el servicio ejecutivo de la comisión de prevención del blanqueo de capitales e infracciones monetarias. La clave es que no podrán conceder hipotecas directamente las inmobiliarias, sino simplemente hacerlo en nombre de las entidades financieras con las que trabajen. Además, se establece un pasaporte europeo para estos agentes, de forma que puedan hacerlo en todos los países de la Unión Europea (UE). Cualquier interesado en convertirse en intermediario financiero para la adquisición de una vivienda en otro país de la Unión deberá someterse a un proceso de reconocimiento por parte de la autoridad competente y ser objeto de supervisión permanente a través de la inscripción en un registro que, en el caso español, será gestionado por el Banco de España. Además, para aquellas agencias que sólo trabajen con una única entidad, tendrán que someterse al escrutinio de ésta, ya que, en última instancia, el banco será el responsable ante las autoridades de cualquier infracción que cometa su intermediario cuando actúe en su nombre.

 
LAS ASEGURADORAS SE POSICIONAN EN INMOBILIARIO GARANTIZADO
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre los requisitos de un inmueble para que sea considerado adecuado por una aseguradora inmobiliaria.
Los inmuebles adquiridos por las aseguradoras deben ser de máxima solvencia porque respaldan las coberturas a las que están obligadas. Este ejemplo es perfecto porque no sólo es un inmueble de inmejorable localización sino que además está arrendado a una empresa de máxima solvencia. Cumple con todos los requisitos para interesar a una aseguradora. CBRE GI e IBA Capital venden el edificio situado en la calle Preciados número 9 de Madrid, por un importe que está en el entorno de los 100 millones de euros. El inmueble fue adquirido al El Corte Inglés por IBA Capital que posteriormente dio entrada a CBRE GI en una operación que incluía el centro comercial ABC Serrano. El inmueble, actualmente en rehabilitación y transformación está alquilado a la marca de Inditex Pull Bear. Inditex destinará el inmueble que pertenece a la red internacional The International Retail Network, a un flagship de Pull Bear que contará con 2.400 metros cuadrados, en una de las calles más comerciales de Madrid, a escasa distancia de la Puerta del Sol. Generali Real Estate, el nuevo propietario, es una de las principales gestoras globales, con presencia en los principales mercados europeos y ha irrumpido en el segmento de los espacios para la venta al por menor españoles, en una localización prime, teniendo como inquilino a uno de los principales retailers del mundo. 

 
RED DE GESTIÓN DEL NEGOCIO INMOBILIARIO DEL BANCO POPULAR 
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre la gestión inmobiliaria de la banca respecto a sus sucursales y activos inmobiliarios improductivos.
El Banco Popular ya tiene preparada su red de gestión del negocio inmobiliario con el fin de continuar reduciendo sus activos improductivos. En el último trimestre de 2016, el Banco Popular creó la Dirección General de Negocio Inmobiliario y Transformación de Activos, desde la que se gestionan recuperaciones, riesgos asociados al perímetro inmobiliario y las desinversiones, tanto de activos adjudicados, como desde balance del deudor y la venta de créditos a terceros. Según consta en el informe anual de la entidad remitido a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), esta Dirección se apoya en una unidad de operaciones y procesos que da soporte a esta actividad y asegura el control de los terceros involucrados. En el negocio inmobiliario y asociado del Banco Popular se concentran todos los inmuebles del grupo, así como las participaciones en sociedades inmobiliarias y el crédito rentable y dudoso relacionado con el sector inmobiliario.

 
LA BOLSA SEDUCE A LAS INMOBILIARIAS 
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas y desventajas de la salida a bolsa de las inmobiliarias.
Las Socimis están presentes en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y ahora Neinor Homes apuesta por la bolsa, algo que no sucedía desde hace diez años, cuando debutó Realia. La estrategia del fondo de capital riesgo estadounidense Lone Star de a Bolsa entre un 40% y un 60% de Neinor Homes contrasta con la precaución con la que las SOCIMI, con la excepción de Merlin, están tratando este asunto. Por lo general las SOCIMI prefieren ser cada vez más especializadas y selectivas en sus inversiones inmobiliarias. Axiare se decanta por las oficinas, Hispania por los hoteles y Lar se ha convertido en la sociedad más activa en el negocio de los centros comerciales. Todas ellas se toman con tiempo la salida a bolsa a la espera de que sus activos inmobiliarios maduren y la bolsa mejore su tono. Sin embargo, para Neinor Homes la bolsa no puede esperar y ha contratado a Citigroup y Credit Suisse para su salida a Bolsa en 2017. Esta operación tiene ventajas y desventajas. En todo caso marcará las futuras salidas a bolsa y servirá de comparación de rentabilidades respecto de las SOCIMI.

 
LA COMPRA DE EDIFICIOS DE OFICINAS YA ES COSA DE SOCIMIS
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas para las SOCIMI  de las compras de edificios de oficinas.
Axiare Patrimonio compra por 53,4 millones un nuevo edificio de oficinas en la zona ‘prime’ de Madrid. Para Axiare Patrimonio se trata de la tercera operación de compra de activos estratégicos en lo que va de año. La socimi ha invertido 53,4 millones de euros en la adquisición de un edificio de oficinas de 8.036 metros cuadrados y 99 plazas subterráneas de aparcamiento en el corazón del distrito financiero de Madrid. En los últimos meses Axiare Patrimonio lleva invertidos 138,4 millones en la compra de tres inmuebles de uso terciario, que suman 34.354 metros cuadrados y cerca de un millar de plazas de aparcamiento. El activo recién adquirido está ubicado en la calle Miguel Ángel número 23, de Madrid, en una de las principales áreas de oficinas prime de la ciudad, a menos de 100 m del Paseo de la Castellana. Cada una de sus siete plantas, de forma regular, tiene una superficie de aproximadamente 1.050 metros cuadrados, con dos fachadas de luz y dos patios interiores. El edificio cuenta además con un local comercial en planta baja. En la actualidad, el edificio se encuentra arrendado en un 94% a varios inquilinos.

 
ANTEPROYECTO DE LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas para el consumidor del anteproyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Se reforzará la protección al consumidor y la transparencia en los préstamos inmobiliarios. El Consejo de Ministros ha recibido un informe del ministro de Economía, Industria y Competitividad sobre el Anteproyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, cuyo objetivo es reforzar la protección al consumidor y mejorar la transparencia en los préstamos inmobiliarios. El Anteproyecto establece, entre otras medidas, la obligación de entregar al consumidor una ficha normalizada con las características del contrato, la prohibición de las ventas vinculadas y pone límites a las comisiones por cancelación anticipada. Existirá, además, la obligación de informar sobre determinadas cláusulas y los riesgos asociados, de los escenarios posibles en contratos a tipos de interés variable y de los gastos desglosados asociados a la firma del contrato. En un Reglamento posterior se aprobará un modelo estándar de contrato para uso voluntario. Se refuerza, por último, el control de legalidad que ejercen notarios y registradores en la fase de contratación para un asesoramiento más amplio al consumidor.

 
MODELO DE FINANCIACIÓN INMOBILIARIA COMBINADA
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas de un sistema de financiación inmobiliaria combinada con diferentes entidades financiadoras.
Utilizamos un ejemplo que ofrece muchas ventajas a los promotores inmobiliarios y que consiste en la diversificación de la financiación inmobiliaria. Una entidad financiera que no concentra un excesivo nivel de deuda con un único promotor puede ser más generosa en sus condiciones. El modelo que produjo la crisis financiera de la crisis financiera de las cajas de ahorro fue que algunas de ellas concentraban en un único promotor el 40% de su crédito. Esta concentración de riesgo en un único promotor es inviable. Por lo tanto, la dispersión del riesgo es lo mejor tanto para el promotor como para el financiador. Al mismo tiempo permite al promotor conocer las ofertas financieras y optar por la más conveniente para cada circunstancia. Este ejemplo es un magnífica caso de financiación inmobiliaria combinada.

 
¿QUÉ SON LAS “SOCIMIS EN DESARROLLO”?
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas de las socimi en desarrollo para grandes propietarios de suelo.
El Mercado Alternativo Bursátil (MAB) ha creado un subsegmento para una nueva figura llamada “socimis en desarrollo”, destinado a aquellas que tengan más del 30% de sus activos en suelo o en liquidez. Se considerarán socimis en desarrollo a todas aquellas que tengan más del 30% de sus activos en caja –sin invertir– o en suelo. 30% como mínimo del valor de los activos deben ser suelos o recursos sin invertir para que la socimi sea considerada en desarrollo.3 años de plazo para terminar la obra y así no perder las ventajas del régimen fiscal de las socimis. En esta figura encajarán sobre todo aquellas empresas que dispongan de suelo urbano finalista –con permisos– para construir edificios en arrendamiento. Ahí es donde se espera que puedan aparecer nuevos actores, los promotores, que hasta ahora han estado ajenos a esta figura a la que principalmente se han acogido las inmobiliarias patrimonialistas. “Pueden comprar suelo, construir y, por ejemplo, destinar una parte a viviendas de alquiler, donde más fácilmente van a encontrar ayuda de los bancos para encontrar inversores. Además de beneficiarse de no tributar por las plusvalías que consigan”, afirma Fernández.

 
DESINVERSIÓN DE HISPANIA PARA CENTRARSE EN EL SEGMENTO HOTELERO.
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre el proceso de desinversión de una SOCIMI.
La Socimi Hispania Activos Inmobiliarios posee 25 edificios de oficinas con una superficie conjunta de más de 153.000 metros cuadrados y ha previsto vender su cartera de oficinas  en Barcelona. Se trata de cinco edificios con una superficie alquilable de unos 39.000 metros cuadrados y con una ocupación media, a 30 de septiembre de 2016, del 93%. Entre ellos destaca el Edificio Cristal, con 11.088 metros cuadrados, alquilado a ACS y Xerox, así como el complejo Les Gloriès, que cuenta con tres edificios, dos de ellos ocupados al 100% y un tercero a más del 90%. Hispania invirtió 80,3 millones de euros y los tiene valorados en 91 millones. Además de estos inmuebles en Barcelona, la Socimi posee otros 20 inmuebles, 19 de ellos en Madrid y otro en Málaga. 

 
II ENCUENTRO DE FINANCIACIÓN INMOBILIARIA DE MADRID (EFIMAD 2017)
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre los motivos que bloquean los proyectos inmobiliarios y soluciones urbanísticas. Ejemplos.
La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) y CaixaBank han organizado el II Encuentro de Financiación Inmobiliaria de Madrid (EFIMAD 2017). El evento, presidido por Luis Cabanas, director Ejecutivo de Empresas de CaixaBank, y por Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de ASPRIMA, ha reunido a más de 330 profesionales del sector inmobiliario. Gómez-Pintado ha comenzado con un llamamiento solicitando que se reactive el urbanismo en Madrid. "Espero que este foro sirva para desbloquear proyectos y que podamos tener una previsión sostenible de producción de viviendas en el futuro" instaba el presidente de ASPRIMA. “La parálisis del urbanismo en Madrid está provocando una subida del precio del suelo que responde principalmente a razones ideológicas. En algunos sectores estamos viendo que el precio se ha duplicado en apenas siete meses y es para estar preocupado. No podemos caer otra vez en el error de pagar precios insostenibles descontando expectativas de futuro, y es a eso a lo que nos están abocando”, explica Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima.

 
EL PROCESO DE SEGREGACIÓN DE ACTIVOS INMOBILIARIOS DE ORTIZ
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las precauciones a adoptar por las inmobiliarias en la creación de una SOCIMI.
Hace dos años informábamos de que Ortiz Construcciones y Proyectos había segregado su  actividad inmobiliaria con la venta de parte de su cartera inmobiliaria al  grupo inversor británico Rubicon. Esta operación reducía la deuda financiera en 70 millones de euros. Aldigavia posee  más de 400 viviendas protegidas de alquiler con opción de compra, ubicadas en localidades como Paracuellos del Jarama, Colmenar Viejo o Alcalá de Henares, mientras que en Aldigavia de Oficinas  se encuentra el Complejo Empresarial La Gavia, el mejor activo de su cartera inmobiliaria, donde se ubican tanto la sede del grupo como las oficinas de otras empresas como Securitas. En aquel artículo anunciábamos que el proyecto a medio plazo es transformar estas sociedades compartidas con Rubicon en socimis. Ese día ha llegado.

 
LAS SOCIMI AUMENTAN SU ACTIVIDAD EN OFICINAS
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas para las SOCIMI de invertir en inmuebles arrendados a empresas de primer nivel.
Axiare Patrimonio ha adquirido en Alcobendas (Madrid) el edificio Cedro, sede de la consultora Capgemini, por 43,5 millones de euros. En sólo dos meses ha comprado tres edificios representativos en la Comunidad de Madrid que albergan la sede del bufete de abogados Cuatrecasas, las oficinas de Grupo PSA (Peugeot Citroën) y ahora el cuartel general de la consultora Capgemini. La socimi ha cerrado en esta ocasión dos operaciones "que refuerzan su plan de negocio", según reconoce en la nota de prensa enviada a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Por un lado, ha comprado el edificio de oficinas Cedro y, por otro, ha cerrado dos acuerdos de financiación por 34,2 millones de euros con Santander, un dinero que reinvertirá en activos.

 
PRIMERA GRAN PLATAFORMA DE ALQUILER DE VIVIENDAS A LARGO PLAZO 
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis comparativo de cifras con otras plataformas europeas dedicadas al alquiler de viviendas.
8.000 viviendas en alquiler es una gran cifra para España pero muy limitada en términos europeos. Por eso dicen acertadamente desde la SOCIMI Testa Residencial (Merlin) que el tamaño importa y aciertan al ampliar su oferta a un número considerablemente mayor de viviendas en alquiler. Otro dato es que sea la única SOCIMI que se va a dedicar al alquiler de vivienda a gran escala. No hay relación entre la demanda de vivienda en alquiler y la escasa oferta especializada. Se puede hacer más por todas las instituciones y se puede regular mejor favoreciendo el alquiler de modo que sea rentable para los inversores inmobiliarios. Como no se haga nada no habrá más que alquiler de vivienda de lujo porque el resto comporta demasiados riesgos inasumibles para un inversor. La prueba es la cantidad de pisos vacíos porque alquiler es demasiado arriesgado. Testa Residencial va a ser la primera plataforma especializada en el alquiler de viviendas a largo plazo. Para ello, BBVA, Santander y Banco Popular traspasarán 3.300 viviendas de sus carteras a esta socimi. La operación está valorada en 665 millones de euros y supondrá duplicar el tamaño de la inmobiliaria. 

 
LAS SOCIMI MANTIENEN LA ESTRATEGIA DE INVERSIÓN EN RENTA GARANTIZADA
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas de la inversión de las SOCIMI en activos inmobiliarios con renta garantizada.
Para una SOCIMI, la solvencia del arrendatario de un edificio en el que invertir es clave. Todos los activos inmobiliarios que han adquirido tienen un arrendatario solvente. Esto es lo que determina que no haya riesgos y que los ingresos por renta sean recurrentes y sin contingencias. Lo vimos recientemente cuando Axiare pagó 124 millones de euros por la sede de Cuatrecasas en Madrid y lo vemos ahora cuando Axiare compra por 41,5 millones de euros el edificio alquilado a PSA en Las Tablas (Madrid), lo que aumenta el valor de su cartera hasta 1.300 millones de euros. PSA Peugeot Citroën se mantendrá como arrendatario del 100% del edificio por un periodo de obligado cumplimiento hasta septiembre de 2026, de manera que esta adquisición garantiza los ingresos de la socimi hasta dicha fecha.

 
CENTRO COMERCIAL ALCALÁ MAGNA (ALCALÁ DE HENARES, MADRID) 
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas de las inversiones de las SOCIMI en centros comerciales por la seguridad de las rentas.
La socimi Trajano, gestionada por Deutsche Bank, podría estar a punto de comprar el centro comercial Alcalá Magna (Alcalá de Henares, Madrid) por 100 millones de euros. Deutsche Bank compró recientemente Diagonal Mar en Barcelona por 493 millones de euros a través su vehículo Deutsche Asset Management. Este centro comercial de Alcalá de Henares es propiedad del fondo español Incus Capital que cuenta con activos por 600 millones en su cartera. Alcalá Magna fue inaugurado en 2007, cuenta con una superficie bruta alquilable de 34.165 m2 y da empleo a unas 500 personas. Dispone de 1.265 plazas de aparcamiento y 94 tiendas, entre las que se encuentran HM, Zara, CA, Sfera, Cortefiel y el supermercado Mercadona. Además, casi el 25% de sus espacios se dedican al ocio y restauración.

 
LA MAYOR SOCIMI HOTELERA VACACIONAL.
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas de concentrar la cartera de una SOCIMI en hoteles.
Azora es la gestora de la SOCIMI Hispania y ha elaborado un nuevo plan de negocio de especialización por producto convirtiéndola en la mayor socimi hotelera vacacional. De este modo Hispania continuaría porque su creación fue por 6 años que vencen en marzo. El proyecto contempla desinversiones en todo lo que no sean hoteles, justo lo contrario de lo que ha hecho Merlin, que ha vendido su cartera hotelera para centrarse en oficinas, industrial y centros comerciales. La especialización es siempre la mejor solución, máxime cuando el capital está limitado, pero también conlleva riesgos y el negocio hotelero conlleva riesgos que pueden paralizar la demanda turística. Al tratarse de productos cotizados, la exposición excesiva al riesgo juega a la baja. No obstante, razonable rotar activos, como la venta prevista de 754 viviendas en Madrid (555) y Barcelona (199), desinversiones que llevará a cabo piso a piso para tratar de elevar al máximo la ganancia. De hecho, en los últimos encuentros con inversores 'road show' que ha realizado, se pronostica poder lograr con esta estrategia una rentabilidad (Tir) de dos dígitos.

 
¿POR QUÉ UNA SOCIMI ES LA CABECERA DE UN CONGLOMERADO EMPRESARIAL INMOBILIARIO?
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas de vincular un conglomerado empresarial a una SOCIMI.
En la imagen que aparece al final de este artículo encontramos un ejemplo muy interesante de una SOCIMI que es la única propietaria de un conglomerados de inmobiliarias propietarias de patrimonio inmobiliario. La interposición de estas sociedades tiene su justificación y no únicamente a los efectos de ventas de activos inmobiliarios. En el documento presentado a la CNMV por Gore Spain Holdings se señala que se trata de la matriz de un grupo que integra varias filiales dedicadas a la adquisición y arrendamiento de inmuebles en nuestro país. El documento se debe a la salida a bolsa de la socimi de Gore Spain Holdings, el vehículo controlado en su totalidad por el fondo de inversión GreenOak, uno de los agentes más activos del mercado inmobiliario español.

 
LAS SOCIMI ANTE LA VIVIENDA DE ALQUILER DE LUJO
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre ventajas de la concentración de las socimi en viviendas de alquiler de lujo.
Algo está cambiando en el mercado de alquiler de vivienda debido a la gran demanda de las grandes ciudades. El nivel de precios ha expulsado de las ciudades a la demanda compradora de clase media. Queda la demanda de alquiler, pero sigue un camino similar (por ejemplo en Barcelona) por la escasez de oferta en alquiler y los altos precios. Las ofertas municipales de vivienda social en alquiler son anecdóticas y excluyen a la clase media. La consecuencia de todos estos factores es que la demanda de clase media de compra o alquiler de vivienda es expulsada del mercado de las grandes ciudades. Queda por lo tanto la vivienda de alquiler de lujo que es un sector seguro y de muy alta rentabilidad. De momento no ha llegado la promoción inmobiliaria de vivienda para alquilar pero sí ha llegado la concentración de las carteras de vivienda de la banca o promotoras (Acciona Inmobiliaria) que han encontrado en las SOCIMI un instrumento adecuado para dar salida a su bolsa de viviendas. Este tipo de SOCIMI no es ni mucho menos tan rentable y segura como la concentrada en oficinas pero tiene importantes ventajas fiscales y el mercado bursátil entiende que todavía están a buen precio.

 
LOS FONDOS APUESTAN POR EL MARCADO LOGÍSTICO INMOBILIARIO
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas del posicionamiento de los fondos inmobiliarios en el sector logístico.
Se mantiene la competencia entre inversores inmobiliarios por el sector logístico cercano a las grandes ciudades, lo que está aumentando los precios. Los procesos de compra están siendo cuidadosamente analizados mediante due diligence inmobiliarias (auditorías inmobiliarias) que valoran el tipo de alquiler de las naves y la solvencia del arrendatario. En las últimas operaciones hay una preferencia por la logística de empresas relacionadas con la alimentación y la distribución de consumo. El aspecto más importante es la localización, tanto por la cercanía a las ciudades como los accesos a las redes de comunicación. En el caso que comentamos a continuación la rentabilidad garantizada vía alquileres ha sido determinante para la inversión del fondo inmobiliario.

 
¿SOCIMIS O INMOBILIARIA PATRIMONIALISTA COTIZADA EN BOLSA?
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas fiscales de las SOCIMI frente al régimen fiscal de las inmobiliarias cotizadas.
¿Qué es más rentable para un inversor inmobiliario, invertir en una SOCIMI como Merlin o en una inmobiliaria como la futura Neinor cuando salga a bolsa? La respuesta no puede ser precisa porque Neinor se reservará para grandes inversores. Si comparásemos con otras cotizadas como Colonial la comparativa sería más exacta pero no hay que olvidar que Colonial a su vez a invertido en una socimi (Axiare). Muchos inversores inmobiliarios se están planteando esta cuestión, invertir directamente a través de una SOCIMI o crear inmobiliarias patrimonialistas. Las SOCIMI han hecho despegar el mercado inmobiliario pero no les llega todo el capital que demandan. Son un producto que se consolidará y se especializará pero está en fase de consolidación. Neinor será una de las primeras compañías en incorporarse al mercado continuo en 2017, con una oferta pública de venta (OPV) que estará acompañada de una oferta de suscripción (OPS) de nuevas acciones. La solución del fondo americano Lone Star respecto a Neinor no es patrimonialista, sino que se asemeja más a las de capital riesgo que recomponen una empresa y la venden tras sanearla. En este caso es la solución las más acertada para este caso concreto a pesar de no contar con las ventajas fiscales de las SOCIMI. La razón está en la función netamente promotora sin vocación patrimonialista. Si esta operación tiene éxito el mercado inmobiliario español verá muchas similares y se trasladará a nuevos sectores como residencias de tercera edad y residencias de estudiantes.

 
LA SAREB ALQUILA LO QUE ES IMPOSIBLE VENDER
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas que ofrece el alquiler de vivienda para la SAREB.
La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) ha retenido durante años una bolsa de viviendas y de suelo con el fin de venderlo a un precio más alto cuando pasase la crisis inmobiliaria. Esto se debe a que sólo el 45% de su capital es público y el resto privado. Además desde el primer momento ya dejó claro que vendería en el mejor momento para maximizar el valor. Así ha sido y esto ha afectado negativamente al sector inmobiliario con el mantenimiento artificial del stock inmobiliario. La idea original era que con la aportación del FROB para ayudar a la banca se aliviase el crédito vivienda y promotor pero los hechos han demostrado que no ha sido así. En términos sociales la vivienda no se ha alquilado y ahora parece cambiar la tendencia. En zonas revalorizables, como las afueras de las grandes capitales, la política de la SAREB ha funcionado y han hecho caja aunque colapsaron el stock inmobiliario de viviendas y de suelo durante años. En otras zonas no ha servido para nada y al final han tenido que aceptar alquilar las viviendas para evitar que se deterioren o sean “okupadas”. Esta es una operación que veremos cada vez con más frecuencia en zonas en las que no hay absorción de vivienda y que debía haberse realizado mucho antes. En cuanto al suelo, mientras que muchas inmobiliarias se veían forzadas a malvender su suelo a los fondos inmobiliarios especulativos, la Sareb lo retenía en lugar de formar joint ventures con promotores inmobiliarios de la zona para hacer nuevos desarrollos. Pero también aquí todo está cambiando y cada vez hay más joint ventures con promotores, especialmente en las grandes capitales. 

 
LA ESPECIALIZACIÓN DE LAS SOCIMI
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas de separación de activos inmobiliarios con riesgo en SOCIMIS cotizadas.
Recientemente informábamos de la venta de una cartera de vivienda en alquiler de la Socimi Merlin a través de su socimi Testa Residencial, ahora la operación se complementa con la venta de hoteles. El objetivo es el mismo, centrarse en oficina, logística y centros comerciales. La especialización facilita la estimación de riesgos por parte del inversor institucional, algo fundamental en la decisión de compra. Si el riesgo fuese disperso, por ejemplo, dependiendo del ciclo inmobiliario de vivienda o del negocio turístico, sometido a incertidumbres de todo tipo, el riesgo aumentaría y ahuyentaría a inversores institucionales. Por eso es tan acertada la decisión de Merlin de centrarse en productos de máxima seguridad y ajenos a riesgos cíclicos.

 
LA FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS LLEGA A LAS CARRETERAS ALEMANAS
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas del sistema PPP en la financiación de infraestructuras.
En Alemania, el PPP ha sido utilizado sólo esporádicamente hasta ahora, mientras que en otros países ya es una opción de financiación frecuente de éxito con un historial probado de proyectos de infraestructura pública a gran escala. KfW IPEX-Bank, como parte de un consorcio de bancos comerciales y el Banco Europeo de Inversiones (BEI) se han puesto de acuerdo para financiar el nuevo segmento de 47,1 kilómetros de la autopista A6 entre la ciudad de Wiesloch / Rauenberg y la unión Weinsberg en Alemania. El proyecto de 1,3 mil millones de euros incluirá la ampliación de una sección de 25 km de cuatro a seis carriles. Será también implican también la construcción del puente de Neckar 1,3 kilómetros. 

 
LEASE BACK INMOBILIARIO DE GAS NATURAL
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas del lease back inmobiliario para grandes corporaciones.
Gas Natural vende cuatro edificios corporativos en Madrid por 206 millones de euros, pero los mantiene el arrendamiento (lease back inmobiliario). Se trata de los inmuebles situados en Avenida de San Luis, 77; Avenida de América, 38; Antonio López, 193, y Acanto, 11-13. Gas Natural ha logrado unas plusvalías netas de 35 millones de euros con la operación. En concreto, ha vendido a la socimi Zambal Spain su sede en Madrid, ubicada en Avenida de San Luis 77, por 120 millones de euros. Se trata de un inmueble con una superficie cercana a los 31.900 metros cuadrados y 979 plazas de aparcamiento.

 
LA SOCIMI TESTA RESIDENCIAL DUPLICA SU TAMAÑO
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre ventajas para los bancos por la aportación de inmuebles a una SOCIMI.
Santander, BBVA y Banco Popular aportarán, a través de una ampliación de capital, un paquete de nuevas viviendas, valoradas en 665 millones de euros, a Testa Residencial, la Socimi de pisos en alquiler creada tras la fusión de Metrovacesa con Merlin Properties. La operación supondrá duplicar la dimensión de Testa Residencial, si bien también conllevará una dilución de la participación del 34,2% que Merlin tiene en la firma como segundo accionista por detrás del Santander, que controla el 46,2% de su capital. Testa Residencial fue creada como filial de Merlin con las viviendas que Testa y Metrovacesa aportaron cuando se fusionaron con esta Socimi. Merlin consideró como no estratégico este negocio y, por ello, decidió ponerlo a la venta, pero ante la falta de ofertas de compra optó por desconsolidar esta cartera mediante la articulación de una nueva Socimi, donde sus bancos accionistas tienen una participación significativa, que es del 13% en el caso del BBVA y el 6% en el del Popular.

 
LA PLUSVALÍA EN LA DESINVERSIÓN DE LA SOCIMI
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre los plazos que deben respetar las SOCIMI para evitar los costes por plusvalías.
Se imponen requisitos de permanencia mínima de los inmuebles en arrendamiento u ofrecidos en arrendamiento (periodo de ofrecimiento inferior a un año): 3 años para inmuebles adquiridos y 7 años para los inmuebles promovidos por la sociedad. En el caso que analizamos, al no cumplir el plazo de tres años, se deberá pagar por las plusvalías de la operación. Las SOCIMI deben mantener durante tres años un activo antes de venderlo para beneficiarse de una exención fiscal en las plusvalías. Según Cinco Días, la SOCIMI Merlin previsiblemente venderá sus hoteles antes de que acabe 2016 sin cumplir el plazo de tres años, por lo que deberá pagar por las plusvalías de la operación de venta de sus hoteles a la socimi francesa Foncière des Régions, a través de su filial Foncière des Murs, especializada en este tipo de establecimientos. Se trata de una cartera de edificios que alojan a 19 hoteles operados por distintas cadenas. Se quedan fuera de la transacción los que comparte inmueble con oficinas: Eurostars Torre Castellana, en la Torre PwC, y Novotel de Barcelona, junto a sede de Capgemini. Los hoteles proceden de Testa y Metrovacesa.

 
LA NUEVA LEY DE CRÉDITO INMOBILIARIO A FAVOR DEL CONSUMIDOR
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre ventajas que aportará la nueva ley del crédito inmobiliario al consumidor.
Situaciones como las ocurridas con las cláusulas suelo se evitarán gracias al anteproyecto de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario que responde a la transposición de la Directiva europea 2014/17. Este anteproyecto de ley contempla la posibilidad de que el hipotecado pueda extinguir el contrato hipotecario en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado mediante el reembolso o la amortización anticipada del importe adeudado al banco. En cuanto a la comisión de apertura, se cobrará de una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. Además, el anteproyecto establece que los bancos no podrán vincular la concesión de la hipoteca con la contratación de productos, como seguros de vida, seguros de hogar. Otras de las novedades es que la normativa permitirá al hipotecado el derecho de cambiar la divisa de referencia de su préstamo y que regulará las funciones de asesoramiento. Entre sus principales novedades un aumento de la vigilancia a los intermediarios de créditos inmobiliarios. Así, establece una serie de obligaciones para estos intermediarios de crédito inmobiliario, que se definen como las personas o empresas que, aunque no sean prestamistas (como sí sería un banco), desarrollan una actividad comercial  y remunerada  por poner en contacto a un consumidor con un prestamista y por desempeñar funciones como ayudar al usuario en los trámites previos a la firma de la hipoteca. La futura Ley obligará a estos intermediarios a estar inscritos en un registro que será gestionado y controlado por la Comunidad Autónoma donde opere la persona o empresa; o en su caso por el Banco de España, si operan en varias Comunidades. Además, la norma fijará un listado de 10 criterios que deberán ser cumplidos por parte de los intermediarios para poder inscribirse en el registro correspondiente.

 
LAS SOCIMI SE ESPECIALIZAN EN LOCALES COMERCIALES
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajs de aportar un patrimonio inmobiliario familiar al patrimonio de una SOCIMI para su posterior salida a bolda.
La familia Hinojosa saca a Bolsa su patrimonial Inmofam bajo la estructura de Socimi compuesta principalmente por locales comerciales valorados en unos 48 millones de euros. Esta Socimi ya cotiza en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Inmofan 99 es la vigesimosexta Socimi que se incorpora al mercado. Los fundadores del grupo Cortefiel, dueño de la marca de mismo nombre así como de Springfield, Women'Secret, Pedro del Hierro y Fifty Factory, han decidido convertir su sociedad patrimonial en Socimi y aprovechar las ventajas fiscales que ofrece este vehículo inversor.

 
LOS SERVICERS INMOBILIARIOS PROFESIONALIZAN EL SECTOR
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre la profesionalización del sector inmobiliario con la llegada de los servicers.
Los servicers inmobiliarios han satisfecho las expectativas de la banca que los creó para liberarse de la carga del ladrillo en sus balances y han creado un modelo de negocio profesional y especializado que tiende a internacionalizarse. Según un informe sobre los servicers de la consultora Axis Corporate, las plataformas ofrecen ya “un servicio integral” desde el cobro del préstamo, pasando al recobro de la deuda, el apoyo en su reestructuración o la recuperación de los activos a la desinversión, bien con la venta de carteras de deuda, o la ejecución de las garantías para la venta de los inmuebles. Como resultado, estas firmas se han convertido en una herramienta indispensable para achicar el ladrillo del balance de la banca.  “A parte de convertirse en actores principales en el sector inmobiliario, los servicers deberán convertirse en socios de los bancos ofreciendo soluciones y productos financieros”, expone el informe, que apunta que se trata de un negocio en el que es clave ganar volumen para rentabilizar costes, lo que empujará a las firmas a concentrarse y “e internacionalizarse hacia mercados potenciales como el griego, italiano o portugués”.

 
CRECIMIENTO DE UNA SOCIMI MEDIANTE FUSIÓN CON UNA INMOBILIARIA PATRIMONIALISTA
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis contable y fiscal de una fusión por absorción de SOCIMI a inmobiliaria patrimonialista.
En este caso nos encontramos con un supuesto que aumentará con el tiempo, tanto porque las SOCIMI necesitan ganar en tamaño como porque a las inmobiliarias patrimonialistas les resulta muy rentable la ventaja fiscal y la liquidez de la SOCIMI. La Socimi Vitruvio y Consulnor Patrimonio Inmobiliario han acordado fusionarse en una compañía que gestionará un patrimonio inmobiliario valorado en unos 90 millones de euros, según informó la Socimi cotizada en el MAB. La firma resultante, que mantendrá la denominación de Vitruvio, gestionará una cartera de activos formada por edificios de oficinas, viviendas y locales comerciales repartidos por Madrid, el País Vasco y Barcelona. En virtud de la operación, Vitruvio absorberá a Consulnor Patrimonio Inmobiliario mediante una ampliación de capital no dineraria. Vitruvio, socimi propiedad de un grupo de inversores particulares que debutó en el MAB este verano, enmarca la operación en su estrategia de crecimiento mediante la integración de nuevos activos a su cartera. 

 
LOS FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA.
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las razones por las que los fondos se apoyan en promotores mediante joint ventures o directamente adquiriendo  promotoras descapitalizadas que les permitan gestionar los proyectos. 
En la fase final de la crisis inmobiliaria, los fondos de inversión invirtieron en el sector inmobilario buscando diversi¬ficar sus inversiones (muy centradas hasta la fecha en CRE y carteras de activos distressed) con el objetivo de mantener sus TIRs de dos dígitos.  Debido a la falta de expertise en este segmento, los fondos se apoyan en promotores mediante joint ventures o directamente adquiriendo  promotoras descapitalizadas que les permitan gestionar los proyectos.  En las noticias hoy vamos a hacer referencia a dos casos, en Málaga y en Madrid. La vocación de muchos de estos fondos, con un perl de mayor valor añadido, es la de permanecer en este mercado a medio plazo. 

 
FINANCIACIÓN INMOBILIARIA CONDICIONADA A LA COMPRA DE SUELO FINALISTA
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas para un fondo con una financiación inmobiliaria a 4 años para suelo finalista.
Quabit firma un acuerdo con la firma de inversiones norteamericana Avenue Capital que le otorgará una línea de financiación de hasta 60 millones de euros para la adquisición de suelo finalista. Los fondos que se dispongan de esta línea de crédito estarán dirigidos a la adquisición de suelos urbanos finalistas ubicados en la Comunidad de Madrid y alrededores. Las disposiciones de esta línea financiarán el 70% de las adquisiciones de suelo mientras que el 30% restante será financiado por Quabit. Las líneas de liquidez deberán usarse en el primer año de vigencia del contrato, contemplándose la devolución de los fondos dispuestos al vencimiento de la línea de crédito en 4 años.

 
TESTA EXIGE CONTROLAR EL EDIFICIO PARA LA AMPLIACIÓN CON APORTACIÓN NO DINERARIA
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre la determinación del precio de compra y la discrepancia entre el valor de tasación y el precio óptimo para los bancos aportantes y la SOCIMI receptora de los inmuebles.
La gran SOCIMI de vivienda en alquiler impone sus condiciones para que los bancos descarguen en ella sus inmuebles. La más relevante es que estén en edificios en los que tengan la mayoría, es decir, el control de la junta de vecinos, de este modo se garantiza obras y facilitan la gestión del patrimonio inmobiliario de alquiler. Los inmuebles que serán incluidos deben contar con ciertas características, como que los bancos sean propietarios al menos el 50% de cada bloque de pisos para facilitar la gestión del alquiler. Las viviendas proceden en su mayoría de los antiguos fondos de estas entidades: Banif, de Santander, y BBVA Propiedad, aunque en parte también provienen de adjudicaciones. Testa Residencial es el resultado de una escisión posterior a la fusión de Metrovacesa y Merlin Properties y se creó para agrupar viviendas de alquiler. BBVA, Santander y Popular aportarán a Testa 800 millones en especie (viviendas para su alquiler). 

 
LA RENTABILIDAD INMOBILIARIA GARANTIZADA DETERMINA LA SOLVENCIA DE LAS SOCIMI
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas que implican para un inversor inmobiliario una renta garantizada con un arrendatario fiable.
La socimi Zambal, vehículo gestionado por el fondo IBA Capital Partner, ha formalizado la compra de la sede de Gas Natural Fenosa, ubicada en el número 77 de la Avenida de San Luis en Madrid, por 120 millones de euros, según ha señalado al Mercado Alternativo Bursátil (MAB). El inmueble cuenta con una superficie bruta de unos 32.000 metros cuadrados y 979 plazas de aparcamiento y está alquilado en su totalidad a  Gas Natural. Zambal formalizó un préstamo con Altaya, su accionista mayoritario, por importe de 114 millones euros con el fin de financiar la adquisición de la sede de Gas Natural. Además de los activos de oficina y de retail, Zambal contempla llevar a cabo inversiones en otro tipo de activos inmobiliarios, tales como residencias de tercera edad, hospitales, parques de medianas y plataformas logísticas.

 
LAS SOCIMI SIGUEN ACTIVAS EN OFICINAS Y LOGÍSTICA
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre ventajas de la reconversión de una inmobiliaria patrimonialista en SOCIMI.
Detallamos en este artículo tres operaciones inmobiliarias de SOCIMI que se refieren a naves logísticas y a oficinas en Madrid. Destacamos que los vendedores son fondos que compraron en plena crisis y empiezan a deshacer operaciones tras obtener considerables plusvalías. Axiare Patrimonio ha comprado dos naves logísticas en el Corredor del Henares. Trajano Iberia, Socimi cotizada en el MAB y gestionada por la división de Real Estate de Deutsche Bank, ha comprado 4 naves logísticas en Zaragoza por 42,9 millones de euros.La Socimi Merlin Properties ha comprado el complejo de oficinas Adequa, situado en la zona de Las Tablas de Madrid.

 
EL RESCATE DE LAS AUTOPISTAS DE PEAJE SALDRÁ CARO.
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre posibles soluciones que de estado para solucionar las quiebras de las radiales.
La responsabilidad patrimonial de la Administración (RPA) en las autopistas de peaje afecta a los supuestos en los que el Estado se vea obligado a hacerse cargo del pago de las expropiaciones de las autopistas de peaje por el impago de la concesionaria en concurso. A finales de 2014, el Ministerio de Fomento comunicó por escrito el rechazo a la última propuesta realizada por la banca acreedora que, a cambio de aceptar una quita y de reestructurar la deuda actual en bonos, pedía una remuneración del 3%. La oferta del Ministerio de Hacienda limitaba la rentabilidad al 1%. Los bancos internacionales, entre los que figuran ING, BES o Credit Agricole, se negaron a aceptar un descuento tan grande e igual para todos. La principal garantía de estas entidades es la RPA en caso de que el activo entre en liquidación. Si no hay acuerdo, y se inicia una liquidación ordenada de los activos, responsabilidad estatal podría ascender 5.700 millones. Esta cantidad sale de la suma de las garantías contractuales (Responsabilidad Patrimonial de la Administración) y de sucesivas medidas de apoyo que el Gobierno aprobó por ley (préstamos participativos y cuentas de compensación).  El asunto está siendo estudiado por la Comisión Delegada de Asuntos Económicos y llegará al Consejo de Ministros a fin de formular un Decreto Ley que fije la fórmula para calcular la RPA en cada una de las concesiones otorgadas por Fomento. En el caso de que hubiese una reducción en el volumen de la RPA sería grave para los accionistas y para la banca, que no vería cubiertos los créditos aportados para la construcción de las carreteras, pero esto ya ha sucedido con la supresión de las primas a las energías renovables a través de las distintas fases de la reforma energética. De llegarse a esta solución es posible que los fondos que han comprado la deuda a la banca recurran judicialmente. Es decir, una solución por decreto o una batalla judicial que se perderá dentro de años. 

 
ACTIVIDAD INVERSORA DE LAS SOCIMI
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre política de reinversión de las SOCIMI, sustitución y ocupación de inmuebles para mantener la rentabilidad.
En 2016, el volumen de inversión de los inversores nacionales es considerablemente menor que el año pasado (el 43% frente al 57% en 2015). Esto se debe principalmente a la actual estrategia de consolidación de la mayoría de las SOCIMI, que han reducido la actividad de inversión y ahora están más centradas en la gestión de sus carteras, según las conclusiones informe CW sobre Mercado de Inversión en España T1-T3 2016. La inversión inmobiliaria en España, durante 2016, se ha reducido ligeramente en comparación con el año récord de 2015, aunque el mercado sigue siendo muy activo con una fuerte demanda, tanto de inversores nacionales como internacionales.

 
VENTA INMOBILIARIA DE SAGASTA,33 (MADRID)
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre Sobre las circunstancias que debe tener un inmueble para ser objeto de interés por una SOCIMI, en especial el arrendamiento asegurado.
Axiare ha comprado un edificio de oficinas del centro de Madrid, actual sede de la consultora estadounidense McKinsey, por un importe de 41,80 millones de euros. Se trata de un inmueble histórico rehabilitado, de 7.054 metros cuadrados de superficie y 93 plazas de aparcamiento, situado en la calle Sagasta, 33. Con esta operación, Axiare refuerza su presencia en el mercado de oficinas de Madrid, y suma ya una cartera total de activos de unos 1.100 millones de euros, con la que prevé elevar en un 77% los ingresos por rentas el próximo año.

 
EL NEGOCIO INMOBILIARIO ESPAÑOL EN EL RADAR DE LOS INVERSORES INTERNACIONALES
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre la estrategia inversora de los fondos extranjeros de inversión inmobiliaria y su política de reposición de activos.
El 2016 va a concluir con un importante desembarco en España de grandes fondos internacionales de inversión inmobiliaria. Las diferencias respecto a los dos últimos años son: 1) que se consolida la tendencia y ya empieza a afectar muy positivamente a la industria de la construcción y a la generación de empleo, y 2) que ya no son sólo fondos oportunistas (entran en riesgo promoción en solares o edificios a rehabilitar, como la Operación de Värde y Anchorage con Eurohypo, con los 5 edificios provenientes del concurso de Inmobiliaria Monteverde en Madrid y Barcelona), sino que son fondos de inversión CORE, como se conoce a los fondos alemanes o escandinavo, que buscan su rentabilidad mediantes rentas recurrentes con recorrido al alza y que confían en la estabilidad del país.  ¿Tienen estos fondos CORE una estrategia común de inversión inmobiliaria? Sí porque buscan activos líquidos con seguridad de ingreso, por ejemplo, el mercado de oficinas. Claro que esto implica retornos bajos para un inversor oportunista, pero si pensamos en aseguradoras y fondos de pensiones, lo que les interesa son inmuebles con una rentabilidad diferencial a la de los bonos y las acciones, por lo que con un 3 o un 3,5 por ciento se conforman. La razón para invertir en España es que con la misma inversión y con igual seguridad obtienen un retorno más alto.

 
¿QUÉ ES MÁS RENTABLE VENDER INMUEBLES O CONSTITUIR UNA SOCIMI?
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis de conveniencia de reconversión de una inmobiliaria patrimonialista en SOCIMI. Acciona inmobiliaria puede que haya perdido el tren de las SOCIMI, ya hay muchas y el tamaño está relacionado con la rentabilidad. La posibilidad de ir sola al mercado bursátil se descartó hace tiempo, sólo quedaba la oportunidad de unirse a una gran socimi com Merlin y seguir los pasos de Metrovacesa, pero su tamaño inmobiliario no es equiparable, así que ha optado por verdenr sus inmuebles empezando por su participación en el Centro comercial Arturo Soria. Acciona inmobiliaria cuenta con una cartera de alquiler valorada en 600 millones.

 
DUE DILIGENCE TÉCNICA DEL LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS DE LAS SOCIMI
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI y en la guía de la due diligence inmobiliaria y valoraciones inmobiliarias. Con motivo de unas jornadas inmobiliarias sobre SOCIMI se han analizado los servicios de valoración de la SOCIMI de activos o valoración societaria y en particular la Due Diligence Técnica de los activos inmobiliarios de las SOCIMI; un plan de negocio inmobiliario o estudio de viabilidad con el inventario cualificado, el análisis estratégico y el plan estratégico. Se pretende la optimización de costes de explotación, con una auditoría catastral para reducir el impacto fiscal de los activos inmobiliarios y un adecuado análisis energético, del que derivarán consecuencias importantes con repercusión en el valor de los activos.

 
CONDICIONES DE FINANCIACIÓN INMOBILIARIA EN ESPAÑA
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del project finance y financiación inmobiliaria. Un informe elaborado por la consultora inmobiliaria JLL analiza las condiciones de financiación en España y concluye que las entidades nacionales apuestan mayoritariamente por financiar proyectos (crédito promotor) de entre 15 y 50 millones de euros, con un préstamo máximo que oscila entre un 50% y un 60% del valor del inmueble y con unos diferenciales de entre 160 y 250 puntos básicos. No obstante, cuando una operación interesa mucho a los bancos, compiten entre ellos y en ocasiones ofrecen márgenes inferiores a los indicados. Respecto a años anteriores, las condiciones se mantienen estables, si bien se percibe que desde comienzos de año algunos bancos han iniciado una tendencia a incrementar márgenes en España para financiar inmuebles terciarios, un aumento en torno a 25 puntos básicos respecto a hace un año.

 
LA POLÍTICA INMOBILIARIA DE BBVA Y SANTANDER 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI, y en la guía del promotor inmobiliario. Los bancos Santander y BBVA han dado soluciones diferentes a su política inmobiliaria. Santander tenía que dar salida a Metrovacesa y de la mano de Merlin ha encontrado una solución financiera muy favorable en la que podrá encajar el suelo y las promociones que tiene en sus balances. Según expertos consultados ha sido la mejor decisión de la banca en política inmobiliaria. La solución de BBVA tiene su encaje en la relación del banco con uno de sus mayores accionistas y pasa por una solución parcial a los activos inmobiliarios del banco a través de Anida. Si funciona la joint venture entre el BBVA y Manuel Jove  (70% por Inveravante, a través de su división Avantespacia, y en un 30% por Anida) es posible que se amplíe con más suelo a medio plazo. En una primera fase de desarrollo, la nueva sociedad, Avantespacia Inmobiliaria, promoverá un total de 850 viviendas ubicadas en el centro de diferentes ciudades de España, como Madrid, Málaga o Las Palmas de Gran Canaria. Ambas sociedades tienen previsto afrontar nuevos desarrollos inmobiliarios en una segunda fase, también en ubicaciones preferentes de grandes ciudades. La división inmobiliaria de Inveravante será la encargada de abordar el proceso de arquitectura y construcción, así como su comercialización, que se llevará a cabo bajo la marca Avantespacia. La primera promoción de viviendas fruto de la alianza se comercializa ya en la ciudad de Málaga y está integrada por 135 viviendas en las antiguas parcelas de Tabacalera.

 
JORNADAS DEL PROJECT FINANCE INMOBILIARIO.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de financiación inmobiliaria y Project Finance inmobiliario. El Project finance inmobiliario  es una modalidad de los procesos de financiación estructurada específica para grandes proyectos de inversión que requiere de un estudio de viabilidad del proyecto y análisis del diseño de la estructura financiera, así como los diferentes  seguimientos que se efectúan sobre el mismo, una vez puesto en marcha. Su indicador más importante es el ratio de cobertura del servicio de la deuda o la distribución de riesgos ya que requiere de un detallado análisis del riesgo y una estructura financiera específica para el sector inmobiliario.

 
LA SOCIMI DE LOS CENTROS COMERCIALES
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI y en las guías de centros comerciales. El grupo de Tomás Olivo, a través de la sociedad General de Galerías Comerciales, incorporará a una SOCIMI varios centros comerciales y 150 activos repartidos entre solares, viviendas y locales comerciales, que suman un valor de 2.000 millones de euros con lo que pasaría a ser  la tercera mayor SOCIMI detrás de Merlin Properties e Hispania. Se trata de  Parque Comercial La Cañada (Marbella), con 73.000 metros cuadrados; el Parque Comercial Nevada (Granada), con 108.000 metros cuadrados; el Parque Comercial Mataró Parc (Mataró, Barcelona), con 35.000 metros cuadrados; el Parque Comercial Gran Plaza (Roquetas del Mar), con 53.000 metros cuadrados; Las Dunas (Sanlúcar de Barrameda, Cádiz), con 60.000 metros cuadrados; y el Centro Comercial Mediterráneo (Almería), con 19.000 metros cuadrados. el Parque Comercial La Cañada (Marbella), con 73.000 metros cuadrados; el Parque Comercial Nevada (Granada), con 108.000 metros cuadrados; el Parque Comercial Mataró Parc (Mataró, Barcelona), con 35.000 metros cuadrados; el Parque Comercial Gran Plaza (Roquetas del Mar), con 53.000 metros cuadrados; Las Dunas (Sanlúcar de Barrameda, Cádiz), con 60.000 metros cuadrados; y el Centro Comercial Mediterráneo (Almería), con 19.000 metros cuadrados.

 
LAS SOCIMI PROTAGONIZAN LA INVERSIÓN HOTELERA
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI y guía del turismo inmobiliario y la gestión hotelera. Tras el lanzamiento de Bay, la primera socimi hotelera vacacional de España creada por el Grupo Barceló e Hispania con 16 establecimientos valorados en 421 millones, el 2016 ha sido el año de las socimis hoteleras. Las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria tienenventajas desde el punto de vista fiscal y además permiten a las empresas hoteleras separar el ladrillo de la gestión de los establecimientos. Las Socimis se han convertido para los hoteleros en una herramienta para reducir riesgos, ser más competitivos y eficientes, y también por sus ventajas fiscales.  Según el último informe de Irea, los inversores internacionales llevan invertidos 585 millones (prácticamente el doble que en 2015), con operaciones como la de Dogus Group comprador del Hotel Villamagna de Madrid y Westmont Hospitality, que se ha hecho con una participación mayoritaria en la Torre Agbar en Barcelona. En cuanto las cadenas nacionales se han invertido 276 millones invertidos en la compra de un total de 32 hoteles. Destaca Hotusa como el grupo más activo con la compra de 5 establecimientos en los primeros 9 meses del año. Respecto a los inversores nacionales, con 304 millones de euros invertidos en total, destaca HI Partners que se habría hecho con un total de 7 hoteles a lo largo del año, fundamentalmente en el segmento vacacional.

 
LA PRECOMERCIALIZACIÓN INMOBILIARIA FRENA LA PROMOCIÓN
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de financiación inmobiliaria. Los bancos no quieren más morosidad inmobiliaria y están exigiendo a los promotores un imposible, la precomercialización de al menos el 30% y la previa adquisición con fondos propios del suelo. Esta situación está favoreciendo las joint venture entre promotores y entidades bancarias titulares de suelo o de fondos inmobiliarios que actúan a modo de socio capitalista mientras que el promotor asume la gestión inmobiliaria. Según varios promotores consultados con experiencia en las coronas de Madrid y Barcelona, el precio de suelo finalista está resultando prohibitivo. Asimismo señalan que la promoción inmobiliaria ordinaria se encuentra con la dificultad de acceso al préstamo promotor ya que se exigen unos niveles de precomercialización difíciles de conseguir porque los propios consumidores tienen problemas al financiarse en las compras de vivienda sobre plano, es decir la pescadilla que muerde la cola. Esta situación ha favorecido que los fondos inmobiliarios estén acaparando todo el suelo finalista.

 
NUEVA SOCIMI HOTELERA
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI, y en la guía del turismo inmobiliario y gestión hotelera. BlueBay Hotels adaptará su estructura legal a SOCIMI a fin de ajustarse a su plan estratégico 2017-2020 que prevé contar con más de 60 hoteles en 30 destinos distintos. La española BlueBay, con 5.700 empleados, actualmente opera un total de 42 hoteles, de los que 20 se ubican en España y el resto en el extranjero, que suman un total de 23.000 camas. El plan de crecimiento contempla ampliar cerca del 50% su oferta hotelera actual y duplicar el número de camas hasta más de 50.000 al final del periodo, incluyendo tanto establecimientos en propiedad como bajo gestión. BlueBay Hotels cuenta actualmente con 42 hoteles en 20 destinos de Europa, Caribe, México, Oriente Medio y Norte de África y dispone de 23.000 camas. De ellos, 20 están situados en España. Concretamente en Islas Baleares, Islas Canarias, Andalucía, Barcelona, Valencia y Madrid. 

 
METROVACESA, DE INMOBILIARIA PATRIMONIALISTA A SOCIMI.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI.  Los accionistas de Metrovacesa, reunidos este jueves en Junta General Extraordinaria con un quórum de asistencia del 99,93%, han aprobado por unanimidad los distintos puntos del orden del día. Los accionistas han dado su visto bueno a la distribución de dividendos por importe de 50 millones de euros,  con cargo a reservas voluntarias. A su vez, la Junta ha aprobado el proyecto de escisión total de Metrovacesa S.A. mediante la extinción de Metrovacesa S.A. y la división de todo su patrimonio en tres partes. Estas tres partes, divididas en el Patrimonio Comercial, el Patrimonio Residencial, y el Patrimonio no Estratégico, se transmitirán en bloque y por sucesión universal a Merlin Properties, SOCIMI S.A. (en el caso del Patrimonio Comercial), a Testa Residencial S.A.U. (en el caso del Patrimonio Residencial) y a Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A. (en el caso del Patrimonio no Estratégico).

 
¿CÓMO SE HACE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA COMPRA DE SUELO?
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del director de suelo. Una de las claves más importantes de la promoción inmobiliaria es acertar en la adquisición de suelos urbanizables sectorizados, no sectorizados, urbanos no consolidados y urbanos consolidados con usos residenciales, terciarios (parques de medianas, centros comerciales, oficinas y hoteleros) e industriales. Este proceso para por la: localización activa de suelo, el estudio de viabilidad urbanística y económica, análisis del valor de mercado, información urbanística y negociación con administraciones, información de los proyectos de construcción, renovación y acondicionamiento con el fin de optimizar los procesos de venta o alquiler, análisis de los estudios de mercado, preparación de las fases de negociación de compra y venta de suelos, etc.

 
¿CÓMO SE HACE EL ESTUDIO DE VIABILIDAD DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA?
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario. La promoción inmobiliaria en España se está reanimando y está volviendo a atraer a profesionales e inversores que quieren dar el arriesgado paso de promover vivienda en pequeños solares. La experiencia de la crisis inmobiliaria ha alertado de los riesgos y el necesario control de costes. Ya todos los bancos piden un estudio de viabilidad antes de financiar una promoción inmobiliaria. Están aumentando el número de programas informáticos que facilitan la elaboración de un estudio de viabilidad para una promoción inmobiliaria. En todo caso se requiere una formación básica y práctica del procedimiento de análisis de una promoción inmobiliaria. No es complicado, simplemente hay que saber que se puede uno encontrar en el proceso inmobiliario, desde la adquisición del solar, a la construcción y el proceso de venta sobre plano o venta directa de viviendas. La mejor forma de conocer el sistema es realizar casos prácticos, como los nuevos que hemos incorporado resueltos en la guía práctica que desarrolla el curso de promotor inmobiliario. Son casos reales en algunos casos que no dejan lugar a dudas ni a sorpresas desagradables, la promoción inmobiliaria es un negocio muy rentable pero tiene sus reglas. Seguro que su lectura les facilita la acertada decisión de iniciar una promoción inmobiliaria.

 
LA VENTA DE VIVIENDAS SOBRE PLANO NO ENCUENTRA AVALES
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario. Venta sobre plano sin licencia y dificultades del promotor inmobiliario para dar avales individuales garantizados. Ante el aumento de las ventas sobre plano, algunos promotores inmobiliarios tienen dificultades en atender una demanda creciente por parte de los compradores, el aval individual garantizado que permita recuperar el dinero pagado en caso de que no se pueda entregar la vivienda. La Ley 20/2015 de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, reformó el régimen de garantías en la compra de vivienda sobre plano de la Ley de Ordenación de la Edificación. El nuevo sistema favorece más a los promotores y deroga el régimen garantista de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Con el cambio legal, la garantía solo cubre las cantidades aportadas a partir de la obtención de la licencia. El problema es que la norma no se ajusta a la realidad porque está prevista para que no empiece la comercialización hasta que no haya licencia, pero se está vendiendo sin licencia y sin tener la propiedad del suelo. Los consumidores están exigiendo que se haya constituido un aval general de toda la promoción que garantice todas las cantidades entregadas a cuenta por todos los futuros propietarios de cada una de las casas que componen la promoción. Y, además, exigen el aval individual, garantizado por un banco o una compañía de seguros que será el que le indemnice y permitirá que recupere el dinero pagado en caso de que el promotor no pueda entregar la vivienda.

 
LA NUEVA SOCIMI DE VIVIENDA EN ALQUILER Y EL RETO DE PROMOVER PARA ALQUILAR
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI, y en las guías de arrendamientos de viviendas. Las SOCIMI se crearon para incentivar el mercado de alquiler inmobiliario español, uno de los retos que impone Europa para incentivar la movilidad laboral y desconcentrar el modelo de consumo de las familias españolas, destinado fundamentalmente a comprar una vivienda. El resultado es que en España apenas hay promociones inmobiliarias para alquilar y las que existen son de alto standing, inaccesibles para la mayoritaria clase media. En el mejor de los casos se utiliza el vehículo de la SOCIMI para agrupar parques inmobiliarios residenciales existentes (ejemplo,  Testa Residencial) al que se le unen viviendas de los bancos accionistas (en este caso de Merlin y Metrovacesa). El mercado se pregunta si la conversión de Testa Residencial en SOCIMI se limitará a explotar las viviendas que ya tiene en alquiler o dará un paso adelante y promoverá vivienda para alquilar. La respuesta es complicada porque Merlin ha declarado expresamente que su proyecto como SOCIMI se enfoca en oficinas y terciario, no en vivienda. De hecho, crea esta SOCIMI para apartar todo el paquete de viviendas en alquiler de Testa. En términos europeos, una de las razones por las que la promoción de vivienda en alquiler tiene tanto éxito es porque el urbanismo reserva zonas exclusivamente a este tipo de vivienda.

 
LA NUEVA SOCIMI DE VIVIENDA EN ALQUILER Y EL RETO DE PROMOVER PARA ALQUILAR
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI, y en las guías de arrendamientos de viviendas. Las SOCIMI se crearon para incentivar el mercado de alquiler inmobiliario español, uno de los retos que impone Europa para incentivar la movilidad laboral y desconcentrar el modelo de consumo de las familias españolas, destinado fundamentalmente a comprar una vivienda. El resultado es que en España apenas hay promociones inmobiliarias para alquilar y las que existen son de alto standing, inaccesibles para la mayoritaria clase media. En el mejor de los casos se utiliza el vehículo de la SOCIMI para agrupar parques inmobiliarios residenciales existentes (ejemplo,  Testa Residencial) al que se le unen viviendas de los bancos accionistas (en este caso de Merlin y Metrovacesa). El mercado se pregunta si la conversión de Testa Residencial en SOCIMI se limitará a explotar las viviendas que ya tiene en alquiler o dará un paso adelante y promoverá vivienda para alquilar. La respuesta es complicada porque Merlin ha declarado expresamente que su proyecto como SOCIMI se enfoca en oficinas y terciario, no en vivienda. De hecho, crea esta SOCIMI para apartar todo el paquete de viviendas en alquiler de Testa. En términos europeos, una de las razones por las que la promoción de vivienda en alquiler tiene tanto éxito es porque el urbanismo reserva zonas exclusivamente a este tipo de vivienda.

 
LAS SOCIMI APUESTAS POR EL SECTOR LOGÍSTICO
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI, y en la guía de polígonos industriales, parques empresariales y logísticos. La socimi Merlin Properties se hará con la totalidad del patrimonio inmobiliario logístico de Saba, una compañía participada por Criteria Caixa Holding y grupo Abelló que se dedicará en exclusiva a la gestión de aparcamientos. Se ha pedido autorización a la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) para la compra de un lote de naves con 370.000 m2 repartidos entre Barcelona, Sevilla, Lisboa y País Vasco. Se trata de la segunda operación de Merlin con Saba, después de comprar hace 10 meses su participación del 32% en Cilsa, la sociedad que gestiona la zona de actividades logísticas del Puerto de Barcelona. La operación se cerró por 50 millones de euros. Con esta operación, Merlin  alcanzará un total de 2,7 millones de m2 de superficie bruta alquilable.

 
¿PROMOCIÓN RESIDENCIAL O TERCIARIA? EL DILEMA DEL SECTOR INMOBILIARIO
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario y en la guía de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI.  Los fondos inmobiliarios se debaten entre invertir en oficinas y centros comerciales (Merlin) o promover viviendas (Värde). La opinión generalizada sobre el mercado de inversión de oficinas está mejorando, aunque todavía está por ver que ello conlleve un repunte significativo en los volúmenes de las operaciones. Un número cada vez mayor de inversores está buscando oportunidades en España, atraído por las rentabilidades relativamente altas, si se compara con otros mercados europeos. En el sector retail, la actividad sigue viéndose afectada por un gasto relativamente tenue, pero los centros comerciales prime han demostrado una gran resistencia y han mantenido unos niveles de ocupación altos. El interés por estrategias retail dominantes en ciudades secundarias y terciarias está creciendo y los inversores se están viendo atraídos por las altas rentabilidades y la oportunidad de generar retornos a través del asset management.

 
¿CÓMO CONTABILIZAR EL LEASE BACK EN LA NUEVA  NIIF 16? 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de contabilidad de inmobiliarias y constructoras y en la guía del leasing inmobiliario y lease back.  Lease back inmobiliario. Transacciones de venta con  arrendamiento posterior  (“Sale and leaseback”) Las empresas que han vendido su sedes per permanecen en las mismas como arrendatarios (lease back inmobiliario) verán incrementado su pasivo. Este aspecto se trata específicamente en NIIF 16 tanto desde el punto de vista del arrendatario vendedor como  del arrendador comprador. El aspecto fundamental del  tratamiento de estas transacciones depende de si la  transferencia del activo en cuestión cumple los criterios  de la “NIIF 15 Ingresos procedentes de contratos con clientes”, para su reconocimiento como venta.  a. Arrendatario vendedor. Reconoce un derecho de uso, calculado como un porcentaje del anterior valor contable del activo, que representa el derecho de uso que ha retenido. b. Arrendador comprador. Contabilizará normalmente la compra del activo subyacente. Las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) entrarán en vigor en 2019, es la NIIF 16, que regula la forma en la que las empresas van a tener que contabilizar los alquileres de los activos que utilizan en su operativa, ya sean inmuebles, establecimientos comerciales o elementos de transporte, por mencionar algunos de los más habituales. En principio, afectará solo a sociedades cotizadas, si bien en un futuro se podría extender al resto en la medida en que se trasladase a la normativa nacional.

 
LA SOCIMI CON UN MEDIO DE OBTENER LIQUIDEZ EN LUGAR DE VENDER LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Las sociedades pueden obtener liquidez a través de sus activos inmobiliarios mediante distintas alternativas, entre ellas, la enajenación total o parcial de propiedades, la constitución de un crédito hipotecario sobre los inmuebles o,  por  ejemplo,  mediante  la  constitución  de  una  SOCIMI.  Se trata de  escoger,  en  función  de  sus  necesidades, la alternativa más eficiente en función del  precio  potencial  de  comercialización  de  los activos. Además,  mediante  la  constitución  de  una  SOCIMI  los  gestores  de  una sociedad inmobiliaria tendrán una mayor facilidad de acceso a la financiación a  través  de  los  mercados  de  capital  y  deuda  respecto  a  las  compañías inmobiliarias tradicionales lo que representa una ventaja competitiva. 

 
ANÁLISIS FINANCIERO DE LAS SOCIMI. 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Análisis de las SOCIMI desde una perspectiva financiera (diferencial entre precio de cotización y valor de activos subyacentes).  Un  factor  clave  a  considerar  por  ambas  partes  corresponderá  al  diferencial existente  entre  la  cotización  de  las  SOCIMI  (precio)  y  el  valor  neto  de  los activos subyacentes.  Por  ello,  un  indicador  adecuado  para  este  análisis corresponde al cociente entre la cotización de un REIT y el valor neto de sus activos  (NAV),  cuyo  resultado  indicará   la  existencia  de  un descuento  o  prima  en  el  precio  de  compraventa  en  el   mercado  respecto  su NAV.   Otro factor adicional a tener en cuenta corresponde  a la facilidad o dificultad existente  para  la  compraventa  de  una  acción,  esto  es,  la  liquidez.  Un  indicador adecuado  para  dicho  análisis es  la  rotación,  que  corresponde  al  cociente entre el importe de compraventas realizadas y la capitalización de la sociedad ajustada por el capital flotante durante un período  de tiempo. 

 
LA UNIÓN DE LOS FONDOS INMOBILIARIOS CON LOS PROMOTORES INMOBILIARIOS LOCALES.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI y en la guía del plan de negocios, business plan. Todos los fondos inmobiliarios internacionales con intereses en España están desarrollando su propio plan de negocios. Los fondos de inversión internacionales han aterrizado con fuerza en el sector residencial español y lo han hecho de la mano de promotoras inmobiliarias locales. El fondo americano HMC adquirió suelos en Madrid (entorno de la A-6) utilizando pequeños promotores locales para la parte operativa. Siguiendo con HMC, a principios de año, la socimi Heref Habaneras, titular del centro comercial 'Habaneras' de Alicante empezó a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). La socimi es 100% titularidad de Heref III, un firma con sede social en Luxemburgo que, a su vez, es propiedad de Harbert European Real Estate Fund, un fondo de inversión en inmuebles en renta en Europa de la compañía estadounidense Harbert Management Corporation (HMC).

 
LOS PLANES DE NEGOCIOS DE LOS PROMOTORES INMOBILIARIOS
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario  en la guía del plan de negocios, business plan. No es habitual encontrar modelos de planes de negocios de promotoras inmobiliarias que sirvan de modelo para un análisis didáctico y práctico. La primera pregunta es ¿qué tienes y qué quieres hacer con ello? Quabit responde en su plan de negocios 2015-2020 con una respuesta muy clara: posee suelo actualmente libre de cargas cuyo objetivo es ir vendiéndolo o comenzar a promoverlo. La compañía prevé un volumen de facturación de 76 millones de euros por la venta de suelo en cartera. En concreto, entre el 90%–100% se producirá en el periodo 2015–2018. Paralelamente, durante los próximos cinco años se pretende realizar inversiones por valor de 470 millones de euros en suelos urbanos ubicados en Madrid, Barcelona, Valencia, Costa del Sol y en otras zonas con alto potencial de demanda, y comenzar de inmediato su promoción y comercialización. En total, durante el periodo que abarca el Plan, se ha considerado la entrega de más de 3.000 viviendas (727 procedentes de activos en cartera y 2.310 de nuevas inversiones), con una facturación prevista de 954 millones de euros. Si analizamos la evolución del plan de negocios comprobamos que la inmobiliaria ha recordado que ha puesto en marcha su plan de inversiones y ha adquirido suelos en Boadilla del Monte (Madrid) y en Guadalajara, además de retomar la actividad inversora con el lanzamiento comercial de cinco nuevas promociones. Durante los próximos cinco años, Quabit prevé la entrega de más de 3.000 viviendas nuevas, con una facturación prevista de más de 950 millones de euros.

 
ANTEPROYECTO DE LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la financiación inmobiliaria y Project finance. Se adjunta el texto completo del anteproyecto que regulará los principios de actuación en la concesión de préstamos inmobiliarios y las normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios. Esta ley tiene por objeto la incorporación al ordenamiento jurídico español del régimen de protección previsto en la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010, con la extensión prevista en el artículo siguiente. Esta ley será de aplicación a los contratos que celebren los prestatarios con personas físicas o jurídicas que de manera profesional realicen alguna de las siguientes actividades: a) La concesión de préstamos o créditos con garantía hipotecaria sobre una vivienda bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación. b) La concesión de préstamos o créditos cuya finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o edificios construidos o por construir. c) La intermediación para la celebración de una de las modalidades de contrato a que se refieren las letras anteriores.

 
LA SOCIMI DE LA FAMILIA MONTORO, GMP PROPERTY, EMPIEZA A COTIZAR. 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La firma es propietaria de varios edificios ubicados en zonas prime de Madrid, de una promoción de viviendas en Alicante y de suelos situados en la Comunidad de Madrid con una valoración de 1.694 millones de euros. En la actualidad tiene una cartera de 16 activos (27 edificios) con una superficie bruta alquilable de 360.000 metros cuadrados, todos ellos ubicados en Madrid. Según consta en el folleto informativo de incorporación al mercado, la socimi es propietaria de una amplia cartera de inmuebles valorada a 31 de diciembre de 2015 en 1.694 millones de euros (de los cuales 5 millones corresponden al Mercado de Campanar, vendido el paso mes de enero). En 2014 su cartera estaba valorada en 1.281 millones. 

 
LA RETASACIÓN DE LOS INMUEBLES DE LA BANCA
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la due diligence, auditoría inmobiliaria y valoraciones inmobiliarias. El tema de las valoraciones inmobiliarias de los bancos es muy técnico, así que vamos a tratar de explicarlo de un modo sencillo. Con la nueva regulación, los bancos tienen que hacer tasaciones más frecuentes y detalladas de las garantías inmobiliarias. A más riesgo más completa la tasación. Esto supone un gran negocio para las tasadoras inmobiliarias que tienen hasta el 31 de diciembre para que el sector retase sus carteras. Se trata de lLa adaptación a la nueva normativa IFRS 9 y a la Cicular 4/2016, de 27 de abril, del Banco de España que modifican las normas de información financiera, los modelos de estados financieros y la central de Información de Riesgos. La nueva norma establece que "la actualización de la valoración debe ser realizada por una entidad de tasación reconocida por el Banco de España. ¿Por qué es tan importante? Porque más del 60% de de los bancos están afectados por el riesgo inmobiliario. ¿Qué efectos tendrá? Que los bancos acelerarán de una vez la venta del stock inmobiliario que acumulan y que bloquea el mercado.

 
TRASPASOS DE ACTIVOS INMOBILIARIOS BANCARIOS
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Se trata de desconsolidar los balances retirando activos inmobiliarios que han pasado a la banca. Este es el caso del Banco Popular. que transfirieron sus activos a la inmobiliaria con el fin de desconsolidarlos de sus balances. Los activos que se transferirán a la nueva compañía serán: suelo, viviendas y promociones en curso. La nueva compañía tendrá su propio equipo de gestión, que operará de forma independiente del banco. A finales de 2015, el Popular tenía 16.132 millones de euros en bienes adjudicados.  De ellos, 4.352 millones eran edificios terminados; 6.685 millones en suelo; 1.436 millones en viviendas, 398 millones en edificios en construcción; y 3.255 millones en otros activos.

 
EL LEASING INMOBILIARIO SE REACTIVA
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del leasing inmobiliario y lease back. Según la Disposición adicional tercera Operaciones de arrendamiento financiero de la Ley 10/2014 tendrán la consideración de operaciones de arrendamiento financiero aquellos contratos que tengan por objeto exclusivo la cesión del uso de bienes muebles o inmuebles, adquiridos para dicha finalidad según las especificaciones del futuro usuario, a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de cuotas. Los bienes objeto de cesión habrán de quedar afectados por el usuario únicamente a sus explotaciones agrícolas, pesqueras, industriales, comerciales, artesanales, de servicios o profesionales. El contrato de arrendamiento financiero incluirá necesariamente una opción de compra, a su término, en favor del usuario.

 
RENTABILIZAR UN CENTRO COMERCIAL CONVIRTIÉNDOLA EN SOCIMI
¿Qué aprendo?
Se analiza en las guías prácticas inmoley.com de centros comerciales y guía de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La socimi Asturias Retail and Leisure propietaria del centro comercial Intu Asturias ya está en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) con una subida del 1,04 %, convirtiéndose en la decimoctava sociedad cotizada de inversión inmobiliaria que se incorpora a este mercado. La sociedad ostenta la propiedad del centro comercial conocido como Intu Asturias, situado en Oviedo y, adicionalmente, a través de otra filial, siete locales comerciales, entre los que se encuentra un hipermercado arrendado a Eroski y una gasolinera, ambos anexos al centro comercial.

 
LA VENTA DE LAS 40 SUCURSALES QUE RETORNARON AL BBVA
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del leasing inmobiliario y lease back. En el contrato de lease back inmobiliario entre BBVA y la socimi Merlin, si BBVA decide cerrar una oficina de la cartera que vendió a la socimi, el banco debe sustituir la sucursal con otra propia del mismo valor y que aporte las mismas rentas por alquileres como compensación a Merlin y a los otros propietarios. Así que si la entidad, por necesidad de negocio, decide cerrar uno de estos establecimientos de cara al público deberá compensar a los actuales dueños con otra oficina en cualquier emplazamiento, pero que no conlleve un perjuicio para la socimi ni a otros propietarios.

 
¿QUÉ ES UN PROJECT FINANCE INMOBILIARIO?
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de financiación inmobiliaria y Project finance. El Project finance consiste en la financiación de un Proyecto, sin recurso, o con recurso limitado, cuya amortización del principal y pago de intereses se realiza con los “cash flows” generados por el propio Proyecto. Es un sistema de financiación que permite que un determinado proyecto de inversión, dadas sus posibilidades de generar flujos de caja y la calidad de los propios activos, pueda ser financiado individualmente, utilizando para ello fondos específicamente conseguidos para el proyecto y el mayor apalancamiento posible. El “Project Finance” es el instrumento generalmente utilizado para financiar proyectos de infraestructura en régimen de concesión. Se trata de permitir que sea el propio negocio concesional el que amortice la deuda con los ingresos generados por la infraestructura. El “Project Finance” es una herramienta financiera que surgió a raíz de la necesidad de hacer frente a la dificultad de reunir los fondos que exigían los grandes proyectos. Este revolucionario producto financiero se enfrenta así a los métodos tradicionales (aumento de capital, salidas a bolsa, el recurso de endeudamiento ajeno, etc.), que han mostrado ser inadecuados para este tipo de proyectos. A nivel internacional se puede afirmar que se ha consolidado como modalidad de financiación para grandes proyectos. Generalmente se aplica a inversiones de elevado coste financiero, intensivos en capital y con periodos de maduración medidos en el largo plazo, susceptibles de generar ingresos estables y fácilmente predecibles. 

 
¿QUÉ DIFERENCIA UNA “DUE DILIGENCE” DE UNA AUDITORIA LEGAL INMOBILIARIA?
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la “due diligence”, auditoría legal y valoraciones inmobiliarias. ¿Qué diferencia una “Due Diligence” de una Auditoria Legal Inmobiliaria? Mientras que una simple Auditoria Legal consiste en la comprobación teórica de la documentación soporte de toda operación de adquisición o financiación, en la “Due Diligence”, se da un paso adelante, no solamente se contrastan los posibles riesgos, cargas o gravámenes del inmueble, sino que se determina el modo más adecuado de ejecutar la operación de compra. Si se tratase únicamente de una Auditoria Legal, el profesional se conformaría con detectar la situación legal del inmueble o sociedad auditada, alertando al comprador de los riesgos que conlleva su adquisición, como la existencia de arrendatarios, precaristas, hipotecas, problemática urbanística, etc. La simple Auditoria Legal (examen de documentos) ya es historia. Hoy en día los inversores inmobiliarios exigen un plus, por lo que los profesionales que elaboren la “Due Diligence” de cualquier inversión, deben proceder al examen exhaustivo de todas las circunstancias que pueden condicionar la inversión.

 
LAS INMOBILIARIAS DE LOS FONDOS DE INVERSIÓN: AELCA Y DOSPUNTOS 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario y en la guía de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI.  El fondo de inversión estadounidense Värde Partners suma a su promotora inmobiliaria Dospuntos el control del 75% del capital social de Aelca Desarrollos Inmobiliarios por el que ha pagado 50 millones de euros. La apuesta de Värde por el negocio inmobiliario ya supera los 1.000 millones de euros solo con las adquisiciones de Aliseda y San José Desarrollos. El fondo está especialmente interesado en coger toda la curva de la esperada recuperación residencial con su propia labor promotora. Sin embargo, Värde está deshaciendo posiciones en el segmento de los centros comerciales, como demostró el pasado febrero con la venta del 'outlet' mallorquín Festival Park, y en julio de 2015, con el traspaso a Lar de tres medianas comerciales ubicadas en el Parque Comercial Galaria de Pamplona.

 
¿CÓMO AFECTARÁ LA NUEVA SUPERSOCIMI AL SECTOR INMOBILIARIO?
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Merlin Properties se ha convertido en una supersocimi tras la integración de Metrovacesa. Se trata del líder del mercado inmobiliario español y se trata de una SOCIMI. Este hecho tan importante va a traer consecuencias inmediatas al sector inmobiliario. El tamaño de esta supersocimi y su facilidad para financiarse le permitirá imponerse en los mayores proyectos. Por otra parte estimulará la transformación de las patrimonialistas en socimis. Seguramente alertará a los REITs que están invirtiendo en Europa, que ahora tienen un competidor de tamaño similar, y seguramente prestarán más atención al mercado español. Lo que más llama la atención es la magnífica selección de la cartera inmobiliaria con zonas de negocios de Madrid y Barcelona (340.000 m2 SBA) y Centros Comerciales, pasando a ser el segundo operador por tamaño en España con centros urbanos en las zonas con mayor renta per capita de España.

 
REALIA ATESORA 1,8 MILLONES M2 DE SUELO 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario y en la guía del director de suelo. Realia es uno de los mayores propietarios inmobiliarios del país. No promovía por problemas de financiación, pero una vez resueltos ya está empezando a promover, según ha confirmado Gerardo Kuri, consejero delegado de la inmobiliaria, en la junta de accionistas de la sociedad. “Vamos a volver a la construcción residencial. Estamos avanzando en varios proyectos en Madrid, Baleares y Barcelona”, adelantó Kuri a los accionistas. “Primero hemos resuelto el problema de la deuda y después volvemos a la senda del crecimiento”, señaló.

 
VIABILIDAD DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario. Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria y Estudio económico financiero de una promoción inmobiliaria. Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria. Datos generales. Solar. Construcción. Precio de venta. Calendario general de la promoción y cuadro de ventas. Fiscalidad. Desarrollo completo de Estudio económico financiero de una promoción inmobiliaria. Datos generales. Solar (características del solar, datos urbanísticos, datos de operación de compra del solar). Edificabilidad (edificabilidad del proyecto, construcción, precio de venta, plan y calendario de promoción y ventas). Financiación (financiación hipotecaria, modalidad de disposición hipotecaria, datos financieros). Costes e ingresos por etapas de la promoción (flujos de caja y plan de etapas de la promoción). Medidas correctoras y préstamo puente. Resumen del estudio de viabilidad (resumen económico, análisis y parámetros de viabilidad).

 
LA NUEVA SOCIMI QUE SE COMIÓ A LA VIEJA INMOBILIARIA PATRIMONIALISTA
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Conforme avanzaba inmoley.com el pasado 14 de junio, el acuerdo entre la socimi Merlin y Metrovacesa se ha realizado, pero ha sido superior a lo previsto por los analistas porque en la práctica Merlin ha comprado Metrovacesa al Santander que tendrá el 21,95% de Merlin. Las Socimi y las patrimonialistas inmobiliarias tienen claro que los beneficios del negocio inmobiliario está en la oficinas, por eso la estrategia es apartar la vivienda, dotarla de un instrumento fiscalmente rentable (una socimi) y separarla del core business. Esta es la conclusión compartida de la primera socimi de España y la primera inmobiliaria patrimonialista. La socimi Merlin Properties llevaba tiempo a la búsqueda de un socio para crear la primera gran socimi de alquiler residencial del país. La elección de  Metrovacesa es únicamente un primer paso al que se podrán unir otras inmobiliarias patrimonialistas como Acciona Inmobiliaria. 

 
2016 EL AÑO DE LAS SOCIMI HOTELERAS
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI y guía del turismo inmobiliario y la gestión hotelera. Tras el lanzamiento de Bay, la primera socimi hotelera vacacional de España creada por el Grupo Barceló e Hispania con 16 establecimientos valorados en 421 millones, el 2016 será el año de las socimis hoteleras después de un número muy importante de operaciones en centros comerciales. Las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria tienenventajas desde el punto de vista fiscal y además permiten a las empresas hoteleras separar el ladrillo de la gestión de los establecimientos. Las Socimis se han convertido para los hoteleros en una herramienta para reducir riesgos, ser más competitivos y eficientes, y también por sus ventajas fiscales. 

 
LAS SOCIMI SIGUEN POSICIONÁNDOSE EN CENTROS COMERCIALES.
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliaria patrimonialistas y SOCIMI y guías de centros comerciales. Lar España Real Estate ha comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que ha adquirido el complejo comercial "Parque Vistahermosa" en Alicante por un importe de 42,5 millones de euros. Con una SBA 33.000 metros cuadrados, cuenta entre sus inquilinos con empresas como Alcampo, Leroy Merlin y Media Markt. Lar España busca invertir en centros comerciales con potencial de apreciación mediante una estrategia de gestión activa de inquilinos y rentas, mejora de la desocupación, posibles reformas y reposicionamiento de los locales cuando sea necesario, y aprovechando también la apreciación de las valoraciones inmobiliarias en el mercado Español. La vocación de Lar España es invertir al menos un 80% de su cartera en este tipo de activos, junto con las oficinas y otros activos comerciales.

 
ESTUDIO DE MERCADO CENTROS COMERCIALES
¿Qué aprendo?
Sea analiza en la guía práctica inmoley.com de centros comerciales y en la guía de marketing y estudios de mercado inmobiliario. Estudio de Mercado Centros Comerciales 2015/2016 elaborado por Aguirre Newman. La inversión en centros comerciales alcanza los 2.100 millones de euros en 2015. El volumen de inversión en operaciones en centros comerciales en 2015 alcanzó los 2.100 millones de euros, una cifra ligeramente por debajo (-12%) de la de 2014, pero claramente por encima de la media histórica de inversión y sólo superada en los años 2006 y 2014.

 
LOS FONDOS APUESTAN POR LOS POLÍGONOS LOGÍSTICOS.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de polígonos industriales y logísticos. CBRE Global Investors, ha adquirido una plataforma logística de 61.000 m2 en Miralcampo, en representación del Fondo CBRE European Industrial Fund ("EIF"). La plataforma está arrendada al hipermercado francés Carrefour desde su construcción en el año 2002. Fue diseñada para satisfacer las necesidades de su operador actual, si bien su diseño permite la reconfiguración del inmueble a un uso multi-inquilino. Esta adquisición forma parte de la estrategia de European Industrial Fund de invertir en las principales propiedades logísticas en Europa, creando una cartera de inversión líder de centros logísticos con operadores de primer nivel.

 
LA INVERSIÓN DE LAS SOCIMI EN HOTELES PARA SU REHABILITACIÓN
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI y en la guías del turismo inmobiliario y gestión hotelera. En este caso analizamos la estrategia de la SOCIMI que está siendo más activa en el sector hotelero. En el curso de unas jornadas se han analizado sus planes de inversión a corto y medio plazo, destacando que actualmente se están concentrando en operaciones que lleven asociado un componente de reposicionamiento de los activos. Se ejemplifica con una compra de tres hoteles muy bien localizados en los que se realizará una importante inversión en reposicionamiento para convertirlos en activos premium. Este tipo de operaciones, con hoteles en destinos muy atractivos y ubicaciones excelentes, permite a la Socimi desarrollar nuevos productos y obtener retornos importantísimos de la inversión. Es decir, comprar producto bien localizado, dotarlo de una infraestructura hotelera de primer nivel, negociar su gestión hotelera con una firma de prestigio, y una vez que está garantizado el producto se vende con una gran plusvalía o se reasigna una valoración resultante a efectos contables que rentabiliza la cifras de la socimi. En este último caso, además de la revalorización contable del activo inmobiliario hay que sumar la renta que genera el hotel.

 
LAS SOCIMI APUESTAN POR LAS NAVES LOGÍSTICAS
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de polígonos industriales, parques empresariales y logísticos y en la guía de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La socimi Axiare Patrimonio ha adquirido un proyecto logístico en construcción por 43 millones de euros, ha informado la compañía, que ha destacado que el activo se encuentra en el Corredor del Henares, uno de los nudos logísticos más importantes del país. Asimismo, Axiare Patrimonio ha alquilado un complejo logístico ubicado en Constantí (Tarragona) al operador Kuehne + Nagel, que dará servicio al gigante del comercio electrónico Amazon.

 
LA SOLUCIÓN DE LAS SOCIMI LLEGA A TODOS LOS TAMAÑOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La socimi Hadley Investment  es la decimoséptima socimi que cotiza en el MAB. De momento parte con tres locales comerciales, uno en Palma de Mallorca, otro en Pamplona y un tercero con almacén en Tenerife, además de derechos de superficie sobre viviendas de los barrios de Vallecas y la Ventilla de Madrid. La socimi alquila al Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima) los inmuebles destinados a la vivienda que adquirió en régimen de derecho de superficie, habiéndose reconocido una cuenta a cobrar por el valor actual de los pagos mínimos a recibir por el arrendatario, descontados al tipo de interés implícito del proyecto. El período de duración de estos derechos de superficie se extiende hasta 2022 y 2023, respectivamente. Hadley tiene como accionista único a Stirling Adjacent Investments, firma titularidad de la sociedad TAO Finance 3 que, a su vez, está en manos de fondos de inversión privados. La gestión de la cartera de activos de la socimi está gestionada por Servihabitat.

 
LEASE BACK INMOBILIARIO EN MADRID
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de leasing inmobiliario y lease back inmobiliario. Gas Natural Fenosa está considerando aprovechar la recuperación inmobiliaria a fin de transmitir la propiedad de sus activos inmobiliarios a un fondo inmobiliario o socimi y permanecer como arrendatario (lease back inmobiliario). Se trata de inmuebles dispersos en Madrid como las oficinas de avenida de San Luis número 77, y  las de avenida de América, 38, además de otra residual en la calle Embajadores.  El inmueble de avenida de San Luis era la sede de Unión Fenosa y consta de 14 edificios que suman más de 20.000 metros cuadrados. Por su parte, el complejo de avenida de América es la sede histórica de Gas Natural.

 
UNA SOCIMI HOTELERA QUE SIGUE CRECIENDO.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La socimi Hispania ha anunciado la adquisición de Real Estate San Miguel, propietaria de tres hoteles en Ibiza, por un importe de 32 millones de euros. La sociedad adquirida cuenta con tres establecimientos hoteleros en la isla balear. Se trata del Hotel Galeón, con una categoría de cuatro estrellas y 182 habitaciones, y del Hotel Cartago y el Hotel Club San Miguel, de tres estrellas y 196 habitaciones y 106 habitaciones, respectivamente. La operación incluye unos apartamentos colindantes al Hotel Cartago y un restaurante adjunto al Hotel Club San Miguel.

 
LA SOCIMI DE VIVIENDA COMO NEGOCIO INMOBILIARIO RESIDUAL
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Las Socimi y las patrimonialistas inmobiliarias tienen claro que los beneficios del negocio inmobiliario está en la oficinas, por eso la estrategia es apartar la vivienda, dotarla de un instrumento fiscalmente rentable (una socimi) y separarla del core business. Esta es la conclusión compartida de la primera socimi de España y la primera inmobiliaria patrimonialista. La socimi Merlin Properties llevaba tiempo a la búsqueda de un socio para crear la primera gran socimi de alquiler residencial del país. La elección de  Metrovacesa es únicamente un primer paso al que se podrán unir otras inmobiliarias patrimonialistas como Acciona Inmobiliaria.

 
COMPRAR UNA INMOBILIARIA EN PÉRDIDAS, REESTRUCTURARLA Y VENDER
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI, y en la guía del promotor inmobiliario. La desinversión del grupo Villar Mir en Inmobiliaria Colonial trata de reducir el endeudamiento de su grupo empresarial y de pasa monetarizar las importantes plusvalías. Además se hace en el mejor momento, cuando Colonial va a aprobar una ampliación de capital para integrar nuevos edificios a su cartera y reforzar su participación de control en la filial francesa Société Foncière Lyonnaise (SFL). El grupo Villar Mir entró en Colonial en plena crisis inmobiliaria en 2014, cuando la inmobiliaria estaba inmersa en su proceso de saneamiento y reestructuración. En la actualidad, la inmobiliaria cuenta con una cartera patrimonial valorada en unos 7.000 millones de euros, formada por edificios de oficinas de las principales zonas de negocios de Madrid, Barcelona y París, y está enmarcada en una estrategia de inversión y crecimiento.

 
DESINVERSIÓN INMOBILIARIA DE FCC REAL ESTATE
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del director de patrimonio inmobiliario y gestión inmobiliaria y guía del director de suelo. FCC Real Estate está analizando la posible venta de todos sus activos inmobiliarios que, situados en España, integran promociones de viviendas, fincas, garajes y locales por valor de 328 millones de euros. Destacan un conjunto de fincas en desarrollo en Tres Cantos, en Madrid, con un valor en libros de 120 millones. En la capital también es dueño de la finca de Las Mercedes, por alrededor de 10 millones. En Barcelona posee fincas en Sant Joan Despí y en Badalona que en conjunto suman unos 64 millones. Sobresalen, asimismo, diversas promociones de viviendas que tiene en Vitoria, en Huelva y en Pino Montano, Mairena de Aljarafe y el Polígono de Oporto, en Sevilla, así como pisos, locales y garajes en diversas ciudades. 

 
RADIO TELEVISIÓN ESPAÑOLA (RTVE) REORGANIZA SU PATRIMONIO INMOBILIARIO.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del director de patrimonio inmobiliario, gestión del patrimonio inmobiliario. El Consejo de Administración de RTVE licitará la contratación de un agente inmobiliario que gestione, en el plazo máximo de un año, la venta de aquellos activos inmobiliarios excedentes. El importe máximo de este contrato asciende a 3,7 millones de euros. El gestor inmobiliario deberá ofrecer dos servicios, una gestión comercial para la venta de una relación de 32 inmuebles de su propiedad, entre los que se cuentan edificios, locales y solares y una gestión urbanística para la recalificación del edificio que albergaba la sede de Radio Nacional de España (RNE) en Barcelona hasta el verano del año pasado. El objetivo de esta revisión es mejorar su valor, que actualmente es de 4,6 millones de euros, para su posible venta.

 
LAS SOCIMI INCUMPLEN SU FUNCIÓN SOCIAL DE VIVIENDA
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Cuando se reformó la normativa de las SOCIMI se accedió a aumentar sus beneficios fiscales equiparándolas a las REIT a fin de fomentar la promoción de vivienda en alquiler. Desde las antiguas promociones de Metrovacesa en Madrid en los años 50 no ha habido una promoción importante de vivienda en régimen de alquiler. Ni siquiera la vivienda social en alquiler se ha mantenido y se ha optado mayoritariamente por venderla a los arrendatarios originarios o sus descendientes, aunque en ellos no recayese la cualificación necesaria para mantener una vivienda social. El caso es que las SOCIMI se limitan a lo que es rentable, las oficinas, y abandonan todo lo que sea vivienda en alquiler. Si partimos de la base de que comprar una vivienda en una gran ciudad es casi imposible para la mayoría de los ciudadanos, sólo queda el alquiler, algo que también va a resultar imposible por la escalada de precios. Se deberían encontrar fórmulas que incentivasen la promoción de viviendas en régimen de alquiler. De momento ni los promotores privados ni las instituciones públicas parecen estar interesadas.

 
LA MAYOR FINANCIACIÓN INMOBILIARIA
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la financiación inmobiliaria y el Project finance. La promotora inmobiliaria Neinor Homes ha conseguido 325 millones de euros de financiación otorgada por Kutxabank, Sabadell, Santander, Bankinter y CaixaBank. Se trata de una importante financiación que está vinculada a la compra de suelo finalista valorado en cerca de 900 millones donde levantar unas 8.500 viviendas. Esta operación también incluye cerca de 400 millones de euros de futuros créditos promotor, ya que otorgarán hipotecas a los compradores de las viviendas de Neinor Homes.

 
ESTRATEGIA INMOBILIARIA Y MONETIZACIÓN DE ACTIVOS INMOBILIARIOS.
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del director de patrimonio y facility management. La correcta gestión inmobiliaria permite que las compañías consigan importantes ahorros de costes, que eliminen ineficiencias y obtengan liquidez. Uso más eficiente de oficinas, normalmente más costosas. Esto no involucra peores condiciones  de trabajo; de hecho, en la mayoría de casos en donde se llevan  a cabo medidas de racionalización de espacios, los empleados  aceptan que trabajan en mejores condiciones que antes. En los  ejercicios de racionalización se crean áreas más especializadas,  con más salas de reunión, zonas informales, etcétera. 

 
ALTERNATIVAS PARA GENERAR LIQUIDEZ CON LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del director de patrimonio y facility management y guía del leasing inmobiliario y lease back. La Existen múltiples alternativas para generar liquidez a través de los activos  inmobiliarios, estas son más fáciles de identificar después del análisis del portafolio. Venta de activos no estratégicos. Aquellos que la compañía usa de forma poco intensa, que han sido heredados de procesos corporativos o de etapas de gestión anteriores, son susceptibles de venta y pueden generar liquidez. De cara a los accionistas es una medida efectiva, ya que son recursos que apenas proporcionan rentabilidad.

 
CARACTERÍSTICAS DEL SALE AND LEASEBACK INMOBILIARIO.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del leasing inmobiliario y lease back. Sale and leaseback. Supone la venta de un inmueble y el alquiler por el antiguo propietario del espacio. Es una estructura que permite al propietario maximizar el valor del activo y al inversor le ayuda a asegurar las rentas por el plazo del contrato, que suele ser largo.  Las empresas con necesidades de liquidez  pueden pedir ese dinero prestado, pagar un  interés cada mes y devolver la cantidad en el  plazo acordado. En muchas ocasiones, para  reducir el coste de la deuda, ponen como  garantía los inmuebles de la compañía.  Sin embargo, las empresas tienen otra  alternativa, el sale and leaseback. 

 
INVERSIÓN PATRIMONIAL VÍA PAGO EN ACCIONES
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Colonial es una inmobiliaria patrimonialista que sigue apostando por edificios bien localizados y en alquiler en Barcelona, Madrid y París. La novedad de las últimas operaciones consiste en dar entrada a los vendedores mediante una adjudicación de acciones como parte del precio. Esta operación conlleva ventajas fiscales y da mayor liquidez al inversor en caso de venta. Por otra parte supone una muestra de confianza en la política inversora de Colonial. En cuanto a Colonial, esta estrategia permita no tener que financiarse en exceso para seguir creciendo. Sin duda es un operación muy ventajosa para Colonial que tendrá que competir directamente con las nuevas SOCIMI.

 
LA FUTURA SOCIMI FINCA GLOBAL ASSETS 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI. La promotora de la urbanización de lujo La Finca en Pozuelo de Alarcón (Madrid), ya ha encontrado un socio que solucione los problemas de financiación que se habían traducido en pérdidas en el último ejercicio. Con un activo de 850 millones de euros, un patrimonio neto de 172 millones y 566 millones de compromisos financieros con entidades de crédito, Procisa se ha visto obligada a separar en dos sociedades su actividad. La parte de promoción residencial se llamará La Finca Procisa y la patrimonialista, La Finca Global Assets. La nueva compañía con los activos de oficinas se convertirá en una sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (socimi), según varios medios económicos. 

 
FORO DE INVERSIÓN EN EL MERCADO INMOBILIARIO ESPAÑOL
¿Qué aprendo? 
Se analiza en las guías prácticas inmoley.com de promoción inmobiliaria. La consolidación de la actividad residencial constada el pasado año y el hecho de que 2015 haya marcado un récord en la inversión inmobiliaria en España, con operaciones por un valor total de casi 15.000 millones de euros, superiores incluso a las registradas durante los años del boom, vuelven a situar a nuestro país en el ojo del huracán inversor. III Foro de Inversión en el Mercado Inmobiliario Español. La tercera edición del Foro de Inversión en el Mercado Inmobiliario Español, que se celebrará los días 4 y 5 de mayo en el Centro de Convenciones Norte de Feria de Madrid, reunirá como ponentes a casi un centenar de expertos nacionales y extranjeros. El objetivo del Foro es analizar y evaluar las perspectivas de negocio en nuestro mercado inmobiliario desde una óptica tanto global como particular de cada segmento (residencial, suelo, oficinas, retail, hoteles, logístico, adjudicados y NPL).

 
LAS SOCIMI SE CENTRAN EN OFICINAS Y CENTROS COMERCIALES
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI, y en las guías de centros comerciales. El progreso de los proyectos de remodelación de los edificios en los que está trabajando actualmente Axiare Patrimonio, ya se ha traducido en un aumento del 13,3% en el valor de estos activos, a fecha 31 de diciembre de 2015. Axiare Patrimonio, que cotiza en el mercado continuo de la Bolsa de Madrid, recibió en febrero de 2016 el certificado de valoraciones de su cartera de activos que refleja un incremento del 15,3% sobre precio de compra. La valoración ha sido realizada por la consultora independiente CBRE Valuation Advisory bajo estándares RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), a fecha 31 de diciembre de 2015 y refleja un aumento del valor de los inmuebles de la compañía hasta los 859 millones de euros.

 
EL PROYECTO INMOBILIARIO PATRIMONIALISTA DE METROVACESA PREVIO A SU SALIDA A BOLSA.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Fuentes del sector apuntan a una futura salida a bolsa tras su transformación en SOCIMI. Analizamos el proceso de reestructuración que ha realizado el banco de Santander para reconvertir una inmobiliaria patrimonialista en pérdidas en una inmobiliaria segregada en función de actividades (promoción y patrimonialista). La junta extraordinaria de Metrovacesa del pasado año aprobó la segregación de la inmobiliaria en 1) una empresa de promoción, suelo y venta de viviendas denominada «Metrovacesa Suelo y Promoción» que cuenta con un patrimonio de 1.040 millones de euros (un activo contable de 1.216 millones y un pasivo de 176 millones), y 2) otra inmobiliaria patrimonialista (hoteles, edificios de oficinas y centros comerciales) que ha dejado fuera los polígonos industriales, lo que ha motivado una venta inicial de Parques Empresariales Gran Europa que se enmarca dentro de la estrategia de vender este tipo de cartera activos no estratégica. Esta operación implica 16 naves logísticas en las proximidades de la autovía A-2 Madrid-Barcelona, al gestor de activos inmobiliarios CBRE Global Investors. Se trata de una desinversión de activos que no considera estratégicos en su cartera de patrimonio.

 
JORNADAS inmoley.com de PROJECT MONITORING EN LA CONSTRUCCIÓN
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía del Project Monitoring en la construcción. La due diligence técnica de la construcción. Auditoría técnica de proyectos. Con motivo de las jornadas de inmoley.com sobre el Project monitoring en la construcción se ha analizado la importancia del control de costes por los bancos, lo que ha aumentdao las actividades de Project Monitoring, el Due Diligence Técnico para las entidades financieras. El  Project  Monitoring  está  especialmente  indicado  para  el  control  de  promociones  edificatorias o urbanizadoras que comprendan, en alguna de sus fases de desarrollo,  ejecución de obras.  El Project Monitoring es un servicio independiente de monitorización, supervisión y/o control de la gestión de la ejecución y desarrollo de las promociones en construcción financiadas por una entidad bancaria.

 
LAS SOCIMI BUSCAN FINANCIACIÓN BURSATIL
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Las socimis Inversiones Doalca y Jaba I Inversiones Inmobiliarias han debutado  sin cambios en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), donde han salido a 26,81 euros y 1,03 euros por acción, respectivamente. A lo largo de la sesión, se han negociado 711 títulos de Doalca por 19.061 euros, y ninguno de Jaba. Con estas incorporaciones, son ya 49 compañías las que cotizan en el MAB, de las que 15 son sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimis), ha señalado Bolsas y Mercados Españoles (BME). La primera sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (socimi) en pasar a este mercado de empresas en expansión fue Entrecampos, que lo hizo en noviembre de 2013.

 
LAS SOCIMI SE ESPECIALIZAN SEGÚN EL IV OBSERVATORIO INMOBILIARIO CBRE - IE
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI. Se crearán nuevas SOCIMI, pero estás serán más especializadas en cuanto a producto, y la gestión de los activos jugará un papel fundamental según el IV Observatorio de Inversión Inmobiliaria organizado por CBRE y el IE Business School. Las SOCIMI han venido para quedarse, pero se irán especializando, por ejemplo en residencias de tercera edad y en hoteles, como es el caso que analizamos en este ejemplo. Además tiene la ventaja de que tanto la SOCIMI como la empresa hotelera se complementan vía financiera. Esta solución podría evitar la venta de paquetes hoteleros o de residencias de tercera edad por parte de grupos inmobiliarios de tamaño mediano que no tienen músculo financiero suficiente para los procesos de diversificación.

 
LEASE BACK EN NAVES INDUSTRIALES
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del leasing inmobiliario y lease back y en la guía de polígonos industriales, parques empresariales y logísticos. Eal fondo de inversión inmobiliario GreenOak ha comprado una nave logística en Madrid. Se trata de un activo de 47.400 m2 situado en Seseña. La operación se ha realizado bajo la modalidad Sale  Leaseback con el actual propietario, que se mantendrá como inquilino por un periodo corto de tiempo. Tras este arrendamiento, GreenOak comercializará la nave en régimen de alquiler.  El inmueble está situado en la fachada de la autopista A-4 (Madrid- Córdoba) y tiene una edificabilidad no agotada de 17.000 m² que permitiría a futuros inquilinos ampliaciones en el mismo recinto. Se trata de una localización clave ya que Seseña está situada en el segundo núcleo logístico más importante de Madrid tras el Corredor del Henares y una de las principales plazas logísticas en Madrid para la logística de baja rotación o de naves XXL.

 
AUDITORÍA DE LAS SOCIMI INMOBILIARIAS
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI. El Mercado Alternativo Bursátil aprueba nuevo reglamento. El Mercado Alternativo Bursátil (MAB) ha actualizado su Reglamento y las Circulares que lo desarrollan como consecuencia de diversos cambios de legislación financiera que se han producido en 2015 y que afectan a la normativa vigente. Con ocasión de la modificación del Reglamento, el MAB ha incorporado nuevas obligaciones a Asesores Registrados y Emisoras que antes eran voluntarias y ahora se establecen como obligatorias. La legislación aprobada en el Parlamento en 2015, que origina modificaciones, incluye la Ley 5/2015 de Fomento de la Financiación Empresarial, cambios realizados en el Texto Refundido de la Ley del Mercado de Valores, la Ley de Auditoría, la nueva Normativa de Compensación y Liquidación, así como las Directivas europeas de Abuso de Mercado y MiFID II. Respecto a la figura del auditor, la nueva Ley de Auditoría establece que las empresas que quieran cotizar en el MAB deberán contar con una comisión de auditoría, presidida por un independiente e integrada en su mayoría también por independientes.

 
QUINCE SOCIMIS
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Las socimis Inversiones Doalca y Jaba Inversiones Inmobiliarias ya cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), que suma ya un total de quince Socimis. Jaba Inversiones Inmobiliaria es una firma propiedad de Iqbal Holding, un grupo familiar de origen jordano que cuenta con "una amplia y dilatada experiencia empresarial, financiera e inmobiliaria en distintos países de Europa y Medio Oriente", según indica en el folleto de la salida a Bolsa. La firma cuenta en España con una cartera de cuatro edificios de oficias, tres de ellos ubicados en Madrid, y el otro en Barcelona, y con un valor de 18,9 millones de euros. Doalca sale al MAB con una cartera integrada por once inmuebles repartidos en Madrid, Barcelona y Toledo, destinados a uso de oficinas, locales, hoteles y viviendas. La firma, controlada por la familia Fernández de Araoz y Marañón, está valorada en 162,8 millones de euros, según la tasación de una firma independientes. En el folleto de su salida a Bolsa, Doalca indica que está actualmente tramitando las licencias para convertir en hoteles dos inmuebles, uno de la calle Mallorca de Barcelona y otro de la calle Montera de Madrid.

 
LEASE BACK INMOBILIARIO DE TELEFÓNICA
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del leasing inmobiliario y lease back. Telefónica ha traspasado el edificio situado en la plaza de Cataluña San Sebastián al fondo inmobiliario Shaftesbury Asset Management Group, con sede en Luxemburgo. El inmueble se ubica en la calle Zabaleta, tiene 3.228 m2 de superficie y vistas a la plaza de Cataluña y el paseo Colón. Telefónica seguirá ocupando el edificio en régimen de alquiler durante un máximo de 10 años. Ya ha firmado un contrato de siete años que podrá ser prorrogado por otros tres ejercicios más. Tras ese tiempo, el fondo de inversión inmobiliaria podría destinar el terreno a viviendas o a algún proyecto hotelero.

 
EL LEASE BACK INMOBILIARIO DE WORTEN
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del leasing inmobiliario y lease back. El leaseback es una operación inmobiliaria en la que el propietario de un inmueble (vendedor-arrendatario) vende el mismo a un inversor (comprador-arrendador) con el compromiso de quedarse como arrendatario en el mismo en las condiciones de precio, renta, contrato y garantías negociadas por las partes. Para el vendedor, desde el punto de las empresas propietarias, con esta modalidad encuentran una alternativa de financiación rápida, sobre todo en un momento como el actual en el que existen fuertes restricciones de crédito por parte de cajas y bancos, incorporando el gasto del alquiler a los costos de explotación de la compañía. Desde el punto de vista del inversor, éste adquiere un inmueble que renta desde el primer momento y que cumple completamente las expectativas técnicas del inquilino. Además, obtiene una inversión a una rentabilidad superior a otros mercados no inmobiliarios, así como la posibilidad de obtener plusvalías a medio plazo. Sonae RP ha concluido la venta y posterior arrendamiento en régimen de sale and leaseback de tres tiendas Worten en España, localizadas en las ciudades de Madrid, Barcelona y Valencia. 

 
LAS SOCIMI Y LA VIVIENDA DE ALQUILER
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI.  Merlin Properties quiere deshacerse de las viviendas y hoteles (15% de los activos) que provengan de la compra de Testa, por la que pagó casi 1.800 millones de euros a Sacyr. Se trata de poner a la venta 1.519 viviendas libres en alquiler. Efectivamente las SOCIMI están enfocadas hacia otros sectores. Hispania, la socimi de Azora participada por el magnate George Soros, fue la gran protagonista de las adquisiciones inmobiliarias del sector hotelero del año pasado. Creó junto a Barceló la socimi hotelera BAY, y ejecutó inversiones por importe de 850 millones en el sector (70 millones de ellos en reformas de los inmuebles adquiridos). En comparación con esta rentabilidad del terciario y de las oficinas nos encontramos con la menor rentabilidad de la vivienda de alquiler y nos referimos al caso de Merlin, el caso especial de Azora y la segregación de las viviendas en alquiler de Acciona. En un reciente encuentro sobre el Sector Inmobiliario organizado por el IESE, Concha Osácar, de Azora, se refirió a los arrendamientos de vivienda y señaló que  “en Azora tenemos un patrimonio de 13.000 viviendas en alquiler; el mayor de España. Ahora tenemos una Socimi, Hispania, y dinero para invertir. Estamos invirtiendo en inmuebles patrimoniales, oficinas y hoteles, pero tenemos vocación de invertir en vivienda de alquiler. Solo hemos conseguido de los 1.400 millones invertidos, destinar el 13% o 14% a este fin. Hemos dado liquidez a promotores patrimonialistas de alquiler, pero no al ritmo deseado”.

 
CENTROS COMERCIALES QUE SE TRANSFORMAN EN SOCIMI
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliaria patrimonial y SOCIMI, y en las guías de centros comerciales. Esta socimi, controlada por un fondo de inversión británico gestionado por la firma estadounidense Harbert Management Corporation con 2.000 millones de inversión inmobiliaria en cartera, sólo tiene un activo en propiedad: se trata del centro comercial Habaneras de Torrevieja (Alicante), que tiene una superficie total de 60.000 m2 (de ellos, alquilables son unos 24.000 m2), más de 60 tiendas, varias plantas y a CBRE como gestor independiente.

 
LAS SOCIMI EMPIEZAN A PROMOVER CENTROS COMERCIALES
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliaria patrimonial y SOCIMI, y en las guías de centros comerciales. Hasta ahora las SOCIMI preferían comprar los centros comerciales, pero en este caso la experiencia de la promotora que está detrás de la SOCIMI permite ampliar el valor de esta inversión mediante la promoción directa. Sin embargo, esto supone que las SOCIMI no se conforman con ser vehículos financieros de vivienda, sino que quieren asumir directamente el papel de promotoras inmobiliarias. Esta situación puede que descompense el equilibrio de corresponsabilidad fiscal entre los promotores inmobiliarios sin ventajas fiscales y las SOCIMI, amparadas por un régimen fiscal privilegiado. Las Socimis han sido configuradas como un vehículo de inversión en el mercado inmobiliario del alquiler y su actividad principal consiste en la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su arrendamiento, incluyendo todo tipo de inmuebles urbanos como viviendas, locales comerciales, hoteles, garajes u oficinas, etc.. En este caso nos referimos al futuro Centro comercial Palmas Altas de Sevilla.

 
YA HAY 17 SOCIMIS EN LA BOLSA ESPAÑOLA 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliaria patrimonial y SOCIMI. En lo que va de 2016 se han incorporado Heref Habaneras (a  un precio de 4,37 euros por acción y con un valor de mercado de 22,1 millones de euros, de acuerdo con los cálculos que ha realizado la consultora Knight Frank). y Corpfin Capital Prime Retail III (con una cartera de 14 locales comerciales ubicados en los ejes principales de Madrid, San Sebastián, Vitoria, Burgos y Valencia, la sociedad se estrenó a un precio de 1,6 euros por acción y un valor de mercado de unos 15 millones de euros). Ya estaban presentes los cuatro grandes Merlin Properties e, Hispania, Lar y Axiare, seguidas de Autonomy Spain Real Estate, Zaragoza Properties, Obsido, Trajano Iberia (la socimi de Deutsche Bank), Entrecampos, Mercal Inmuebles, Promorent, Uro Property y Fidere (la socimi de Blackstone).

 
OPORTUNIDADES DE INVERSIÓN INMOBILIARIA PARA BRITÁNICOS EN ESPAÑA 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliaria patrimonial y SOCIMI. El secretario de Estado de Hacienda, Miguel Ferre, ha realizado un roadshow en Londres para presentar "las reformas emprendidas refuerzan las oportunidades de inversión en España". Según una nota de prensa del Ministerio de Hacienda, Ferre ha intervenido en un encuentro celebrado en la capital británica con más de un centenar de representantes de 59 despachos, fondos y bancos de inversión, organizado por KPMG y el IE Business School. El secretario de Estado ha presentado medidas "interesantes para el inversor extranjero, especialmente el británico", entre ellas el nuevo régimen fiscal para las socimi (Sociedades Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario), similares a los REIT anglosajones. Las socimis gozan de importantes exenciones fiscales -no pagan impuestos de sociedades y tienen una bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales- y deben contar con una cartera de inmuebles de los que al menos el 80% se dedique al alquiler, fuente de la que deben proceder el 80% de sus ingresos.

 
LLUVIA DE PLANES DE DE DESINVERSIONES EN ACTIVOS INMOBILIARIOS
¿Qué aprendo?
Se analiza en las guías prácticas inmoley.com del marketing inmobiliario y guía del due diligence, auditoría inmobiliaria y valoraciones inmobiliarias. El Corte Inglés ha sido el último en sumarse a la larga lista de entidades que quieren aprovechar la recuperación del mercado para poner en venta hasta 200 inmuebles por 1.000 millones. Por ejemplo, el plan de desinversión inmobiliaria de Hacienda que ha vendido fincas y edificios por importe de 152,32 millones de euros. Banco Popular se está planteando vender en 2016 hasta 8.000 millones de activos inmobiliarios en un intento por sanear su balance y un largo etcétera.  Y otros muchos ejemplos como el Banco de Santander o Eroski. El director de Comunicación y Relaciones Externas de El Corte Inglés, Diego Copado, aseguró este que los 200 inmuebles que la compañía ha puesto en venta “no son activos estratégicos”. Así lo afirmó en la presentación de los actos de celebración del 75 aniversario de la empresa, donde señaló que estas futuras ventas constituyen un plan de rotación de activos inmobiliarios “que todas las compañías llevan a cabo”.

 
LOS BANCOS NO FINANCIAN SIN UNA AUDITORÍA INMOBILIARIA
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de financiación inmobiliaria, Project finance, y en la guía de la due diligence, auditoría inmobiliaria. Se vuelve a dar crédito promotor pero la banca se cuida mucho de auditar los riesgos de forma exhaustiva. Claro que si es suelo de la entidad financiera, entonces sí se financia sin problemas. En los demás casos hay un análisis riguroso de la viabilidad del proyecto. Es importante precisar que no es una auditoría de la empresa sino un estudio del proyecto inmobiliario.

 
GRUPO INVERIPLUS SERÁ UNA NUEVA SOCIMI 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Inveriplus sacará a bolsa el grupo inmobiliario tras fijar su sede en Valencia. La compañía alcanza los 5.400 activos tras aumentar un 74 % su negocio en 2015 y participar en operaciones de compraventa de 120 millones Grupo Inveriplus, empresa dedicada a sanear activos inmobiliarios tóxicos de sociedades inmobiliarias y promotores con dificultades financieras, ha alcanzado los 5.400 activos en gestión durante 2015, aumentando su volumen de negocio más de un 74% en comparación con relación a 2014, según su director ejecutivo Oscar Bellette.

 
LOS FONDOS INMOBILIARIOS INVIERTEN EN OFICINAS ALQUILADAS
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La gestora de bienes inmobiliarios AEW Europe ha adquirido el edificio de oficinas ubicado en el número 240 de la calle Serrano, en Madrid, por un importe cercano a 26 millones de euros. El inmueble, que era propiedad de  Continental Property Investment, tiene una superficie de 7.550 m2 y está ocupado en un 83 %. El plan de negocio es arrendar el espacio vacío existente y aprovechar el alza de alquiler de oficinas en el contexto de un mercado en recuperación. 

 
POSICIONAMIENTO DE FONDOS INMOBILIARIOS EN LOGÍSTICA
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI, guía del leasing inmobiliario y lease back, y en la guía de polígonos industriales, parques empresariales y logísticos. GreenOak en la compra de una nave logística en Seseña (Toledo). Se trata de un activo de 47.400 m2. La operación se ha realizado bajo la modalidad Sale  Lease back con el actual propietario, que se mantendrá como inquilino por un periodo corto de tiempo. Tras este arrendamiento, GreenOak comercializará la nave en régimen de alquiler. Varios operadores logísticos ya han mostrado su interés en dicha nave y en la posibilidad de construir espacio adicional.

 
MAPFRE HA VENDIDO 45 INMUEBLES DURANTE 2015 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La compañía aseguradora Mapfre ha vendido 45 inmuebles durante 2015 entre viviendas, locales y oficinas por un total de 34,5 millones de euros, activos con los que no contaba en su estrategia de inversión inmobiliaria. El principal activo traspasado por la aseguradora en 2015 fue la parcela de Cotochico en Marbella (Málaga), cuyo precio alcanzó los 12,2 millones. Por detrás, se situaron las clínicas de San Javier y San Antonio, en Bilbao, que fueron vendidas por 4 y 3,3 millones, respectivamente.  Por el contrario, la firma pagó 82 millones en la compa de un edificio en la plaza de la Independencia de Madrid, que se une a los 2.267 millones de euros en los que está valorado su patrimonio inmobiliario.

 
FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de financiación de infraestructuras. SEOPAN, Accuracy, Standard Poor’s y Pérez-Llorca han celebrado una jornada monográfica bajo el título “Evaluación y gestión de riesgos en proyectos de infraestructura. Una visión a 360º”. Se trataron los siguientes temas: resolución de controversias, negociación de variaciones en el marco del contrato, mediación, arbitraje y otros procedimientos alternativos de resolución, coste de los procedimientos de resolución. Otro tema destacado fue el rol del experto independiente en el análisis de retrasos, cuantificación de daños económicos, análisis y modelización de riesgos. Se concluyó este análisis comparando las siguientes situaciones: revisión independiente y diagnóstico de proyectos, para identificar y reducir exposición a conflictos, y asistencia para cursar y resolver reclamaciones previo informe pericial y testifical.

 
LA FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS ANDALUZAS PARALIZADAS DESDE EUROPA
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de financiación de infraestructuras. Paralizados los fondos estructurales que recibe de la Unión Europea (UE). El motivo es que la Comisión ha aplicado un embargo sobre estos fondos, después de que los servicios auditores hayan “detectado” “irregularidades” en la gestión y control de estas ayudas europeas. Desde la Comisión insisten en que las deficiencias detectadas en las auditorias son irregularidades, y que deben "diferenciarse del fraude". El problema para Andalucía es que este embargo tendrá un importante efecto en el objetivo de déficit. Bruselas confirma que la Comisión y las autoridades regionales están trabajando para tratar de resolver dichas irregularidades.

 
CUANDO UN FONDO INTERNACIONAL CONFÍA EN EL INMOBILIARIO ESPAÑOL
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI y en la guía del promotor inmobiliario. En febrero de 2015, el argentino Juan Pepa, managing director de Lone Star en Europa, se presentó en unas jornadas de la consultora PwC que presentaba su informe anual sobre las Tendencias del mercado inmobiliario y dijo que el fondo de inversión norteamericano Lone Star quería convertirse en el principal constructor de vivienda en España y para ello, durante los próximos meses su estrategia se centrará en la compra de suelo por toda España. “Casi se nos pasa el arroz en España ya que llegamos tarde, en 2013, y apostamos claramente por el mercado español y nos vemos como un player industrial reinvirtiendo nuestros dividendos en la compra de suelo para la construcción de vivienda no sólo en Madrid y Barcelona, sino en toda España. Queremos ser el primer promotor residencial y estamos yendo directos a comprar suelo”. "Se habla de fondos oportunistas, pero somos fondos patriotas porque había que dar entrada a la confianza". Pepa hablaba con "optimismo" del momento actual del sector inmobiliario español y llamaba a "creerse la historia de la recuperación". En lo que respecta al mercado residencial, Pepa aseguró que existen "signos factibles de una clara recuperación". "Ahora la expectativa es que hay que comprar rápido una casa porque si no se te pasa el arroz", precisó. 

 
LEASE BACK DE ONCE CENTROS COMERCIALES DE EROSKI 
¿Qué aprendo?
Se analiza en las guías prácticas inmoley.com de centros comerciales y en la guía de leasing y lease back. La sociedad inmobiliaria Gonuri Harizartean S.L., de la que Eroski tiene un 45%. Otro 5% pertenece a Mondragón Inversiones, y el restante 50% está en manos del Grupo Topland, ha vendido activos inmobiliarios en Euskadi y Navarra donde Eroski desarrolla su actividad: se trata de los inmuebles comerciales de Artea en Leioa, Max Center en Barakaldo, así como los ubicados en Abadiño, Zalla, Iruña en Pamplona, Puente de la Ribera en Tudela, Urbil en Usurbil, en Arrasate, Zarautz, Urola en Azkoitia y otro en Ordizia. Invesco ha pagado 358 millones de euros. Se trata de un fondo de inversión a nivel global que gestiona activos por valor de unos 775.000 millones de dólares en todo el mundo. El nuevo propietario mantendrá los contratos de alquiler con Eroski, de modo que la cooperativa seguirá desarrollando su actividad en estos emplazamientos.

 
JOINT VENTURE PARA LA ADQUISICIÓN DE ACTIVOS LOGÍSTICOS 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de polígonos industriales, parques empresariales y logísticos. Neinver continua con sus alianzas para crecer. Tras crear una joint venture con TH Real Estate para incrementar su presencia en el sector del outlet en Europa, el grupo inmobiliario español firmó un nuevo acuerdo con la firma de inversión Colony Capital. La joint venture de Neinver con TH Real Estate se inició con la compra de activos en Francia y Polonia. Uno de los proyectos más destacados fruto de esa unión es el centro comercial que el grupo español proyecta en Viladecans (Barcelona). El grupo también está presente en Italia y Alemania. El objetivo es adquirir activos logísticos en mercados europeos, con especial interés en España y Portugal, con una capacidad de inversión de 200 millones de euros. Con la nueva joint venture, ambas compañías han cerrado su primera adquisición conjunta. Se trata de una operación realizada bajo la fórmula sale and leaseback, y consta de la compra de dieciséis centros logísticos en diferentes puntos de España y Portugal. Juntos suman 110.000 metros cuadrados de superficie. Neinver se encargará de la gestión de los activos adquiridos bajo esta alianza, mientras que Colony Capital contribuirá en la ampliación de la cartera de activos. Ambas empresas seguirán analizando diferentes oportunidades dentro de la Península Ibérica.

 
UNA SOCIMI HOTELERA 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La cadena Blue Bay está planeando crear un vehículo con cuatro hoteles en las Islas Baleares y una propiedad en la Costa del Sol, con un valor de entre 150 millones y 250 millones de euros. La nueva socimi podría debutar en bolsa durante el primer semestre de este año. BlueBay Hotels Resorts tendrá su propia Sociedad Cotizada de Inversión. Siguiendo los pasos de Barceló, que lanzó su Socimi el año pasado, la cadena de Jamal Satli Iglesias está diseñando su vehículo cotizado con sus cuatro hoteles de Baleares, a los que se sumará el que tiene en la Costa del Sol. En febrero de 2015, Barceló anunció su asociación con la Socimi Hispania para crear Bay, un vehículo que tiene en su cartera 16 complejos hoteleros y 6.000 habitaciones, además de dos centros comerciales.

 
LA SOCIMI HEREF HABANERAS SE INCORPORA AL MERCADO ALTERNATIVO BURSÁTIL (MAB).
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI.  Será la decimotercera sociedad inmobiliaria que entra en esta plataforma y la decimoséptima cotizada en el mercado de valores español. Esta socimi, controlada por un fondo de inversión británico gestionado por la firma estadounidense Harbert Management Corporation con 000 millones de inversión inmobiliaria en cartera, solo tiene un activo en cartera: se trata del centro comercial Habaneras de Torrevieja (Alicante), que tiene una superficie total de 60.000 m2 (de ellos, alquilables son unos 24.000 m2), más de 60 tiendas, varias plantas y a CBRE como gestor independiente.

 
FISCALIDAD DE LAS SOCIMI
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI y en la guía de la fiscalidad inmobiliaria. Las ventajas fiscales de las SOCIMI. La base de este régimen es que la Socimi tributa en el Impuesto sobre Sociedades a un tipo de gravamen del 0% siempre que se cumplan determinados requisitos y los socios están sujetos al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Impuesto sobre Sociedades o Impuesto sobre la renta de no residentes según corresponda. El inversor disfrutará además de una alta rentabilidad en la medida en que el régimen establece la obligación de distribuir dividendos en un porcentaje significativo.  La SOCIMI debe tener la forma jurídica de Sociedad Anónima con un capital social mínimo de 5 millones de euros totalmente desembolsado, las acciones deben ser nominativas y sus acciones deben estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español (MAB, “Mercado alternativo bursátil”), de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, o bien en un mercado regulado de cualquier país o territorio con el que exista efectivo intercambio de información.

 
YA HAY DOCE SOCIMI EN EL MAB
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI.  Con la incorporación de la socimi Corpfin Capital Primer Retail III en el Mercado Alternativo Bursátil, ya son 12 las SOCIMI que cotizan en el MAB. Las principales Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi) que cotizan en el mercado continuo español (Axiare Patrimonio, Lar España Real Estate, Hispania Activos Inmobiliarios y Merlin Properties). Además de Autonomy Spain Real Estate, Zaragoza Properties, Obsido, Trajano Iberia (la socimi de Deutsche Bank), Entrecampos, Mercal Inmuebles, Promorent, Uro Property, Fidere (la socimi de Blackstone) y Corpfin Capital Prime Retail II.

 
EL PROJECT FINANCE INMOBILIARIO
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica del “project finance”. Métodos de financiación de proyectos inmobiliarios. Los sectores susceptibles de financiación vía project finance son: el energético, el agua, el de los transportes y otros, entre los que se incluye el inmobiliario, en particular centros comerciales, hoteles y oficinas. El Project finance se trata de una herramienta financiera que surgió a raíz de la necesidad de hacer frente a la dificultad de reunir los fondos que exigían los grandes proyectos.  Se trata de un sistema de financiación que permite que un determinado proyecto de inversión, dadas sus posibilidades de generar flujos de caja y la calidad de los propios activos, pueda ser financiado individualmente utilizando para ello fondos específicamente conseguidos para el proyecto y con el mayor apalancamiento posible.  la financiación del proyecto no depende tanto del valor de los activos que los patrocinadores están dispuestos a poner como garantía del proyecto, como de la capacidad del proyecto para pagar de la deuda contraída y remunerar el capital invertido.

 
LA DEMANDA DE EDIFICACIÓN RESIDENCIAL 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la  guía práctica del “project finance”. Métodos de financiación de proyectos inmobiliarios. El mercado inmobiliario  residencial está sujeto a variables en el corto plazo como las expectativas de crecimiento, los tipos de interés, los impuestos y subvenciones, la  rentabilidad de los activos alternativos, las ganancias de capital en los activos inmobiliarios, etc. De modo que las variaciones en el coste determinan los incentivos o desincentivos a la compra de vivienda. En cuanto a las medidas de accesibilidad al crédito hipotecario y que muestran el  esfuerzo de pago, entre las variables con la que intervienen, se incluyen el tipo de interés y el  precio medio de las viviendas.  Cuando el valor de este indicador es inferior o cercano al 30% se considera factible el  acceso a la vivienda en propiedad. Por el contrario; cuando se supera este porcentaje, se pierde  la capacidad de acceso a una vivienda en propiedad, que es lo que ha sucedido durante la crisis. El período de máxima accesibilidad en España tuvo lugar entre los años 1997-2006. 

 
LAS FILIALES DE LAS SOCIMI PARA EVITAR DIVIDENDOS EXTRAORDINARIOS
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI y en la guía de la fiscalidad inmobiliaria. En el ejemplo que analizamos, el objetivo de la SOCIMI era utilizar el dinero de la venta de unos activos hoteleros para reducir su endeudamiento, que al cierre del tercer trimestre ascendía a 2.939 millones, y acometer nuevas inversiones. El problema consiste en la normativa aplicable a las SOCIMIS, según la cual ésta debería destinar al menos un 80% del beneficio de la venta como dividendo extraordinario, algo que no encaja en los planes. Entre las opciones posibles se encuentra la de lanzar una nueva SOCIMI que se dedique únicamente al negocio hotelero o bien la de crear una sociedad con estos activos para después venderla y, de esta manera, traspasar los hoteles de forma conjunta y sin la necesidad de destinar el 80% del beneficio a la retribución de sus accionistas.

 
LA DISTRIBUCIÓN DE LOS COSTES DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del director financiero y controller inmobiliario. Costes de la compra de suelo. Empezamos por los costes de la compra de suelo y los gastos asociados a la misma (impuestos, cuotas de urbanización). El coste de obra es el segundo coste por importancia. Estas cuestiones se analizan en la guía del director financiero y controller inmobilario. Este último, en dependencia de la Dirección Financiera el candidato será responsable de las siguientes funciones: - Control y seguimiento del Presupuesto, así como el posterior análisis y reporting de las desviaciones a la Dirección. - Colaborar en  Elaboración y presentación de los informes del ámbito económico - financiero y operativo que le sean requeridos (costes, análisis de ventas, cuenta de resultados, cuadro de mando, etc.). - Apoyar en: Supervisar, controlar y analizar la viabilidad de los proyectos de inversión. - Mantenimiento de la estructura de contabilidad analítica. - Seguir y velar por el cumplimiento de las políticas y de los procedimientos. - Seguimiento y control contable.

 
¿QUÉ ES UN APALANCAMIENTO LTV (LOAN TO VALUE) SOBRE LOS INMUEBLES FINANCIADOS?
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de financiación inmobiliaria y Project finance inmobiliario. El Loan to Value indica la relación existe entre el valor del inmueble ( en general la última tasación disponible) y el importe por el que se ha endeudado el prestatario. El análisis de este concepto nos va a permitir identificar información muy detallada de cómo se ha comportado el crédito hipotecario en los últimos años con el boom inmobiliario. La relación préstamo-valor1 (en inglés, Loan-to-value ratio o, abreviadamente, LTV) expresa la cantidad de un primer derecho de retención de hipoteca como porcentaje del total del valor de tasación de los bienes inmuebles. Por ejemplo, si un prestatario toma prestados 130.000 euros para comprar una casa por valor de 150.000, la relación préstamo / valor (LTV) es de  130,000 /  150,000 o el 87%. El préstamo a valor es uno de los principales factores de riesgo que los prestamistas deben valorar en la calificación de los prestatarios de una hipoteca. También ha de tenerse en cuenta el valor real del bien a largo plazo y que el mismo puede bajar.

 
FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS DE INGENIERÍA DEL AGUA Y DEPURADORAS EN ANDALUCÍA 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de financiación de infraestructuras y en la guía de ingeniería del agua. Depuradoras. A pesar de una inversión prevista por el gobierno andaluz de 1.473 millones de euros en los próximos seis años, el consejero de Medio Ambiente, José Fiscal, ha reconocido que la comunidad andaluza no alcanzará la meta marcada por Bruselas para conseguir el 100% del agua depurada a inicios de 2016.  Con esta inversión, el Consejo de Gobierno ha aprobado la revisión de los planes hidrológicos de las cuencas Mediterránea, Guadalete-Barbate y Tinto-Odiel-Piedras para continuar con los proyectos de mejora de los recursos hídricos. Andalucía alcanza el 85% y se sitúa por encima de la media estatal (alrededor del 80%, según Fiscal). En este sentido, el consejero ha reconocido que el 1 de enero de 2016 no se llegará al 100% como marca Europa. La Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio está analizando su capacidad presupuestaria para abrir una línea de colaboración directa con las ocho diputaciones provinciales para que se puedan encargar, con financiación autonómica, de determinadas obras para la depuración de aguas residuales, al objeto del cumplimiento de una normativa europea que caducó el último día de 2015.

 
ESTRATEGIA INMOBILIARIA PARA EMPRESAS MEDIANTE SEGREGACIÓN DE ACTIVOS
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del director de patrimonio inmobiliario, facility management. A fin de comprobar las ventajas de la segregación de activos inmobiliarios, vamos a analizar los procesos que se han producido en 2015 con el fin de segregar suelos, edificios, etc. FCC ha constituido una nueva filial con sus activos inmobiliarios, integrados básicamente por suelos y terrenos, con el fin de gestionarlos de forma independiente. La filial inmobiliaria se ha constituido mediante la segregación de una parte del patrimonio de FCC Construcción, concretamente el negocio de desarrollo y gestión inmobiliaria. En este caso la estrategia era focalizar la tradicional actividad constructora en la ejecución de grandes proyectos internacionales, sin descartar algún tipo de colaboración con las compañías del empresario mexicano. Acciona planea replicar la operación de segregación de sus activos energéticos internacionales con su división inmobiliaria para aprovechar el ciclo positivo de los bienes raíces en España. "Hemos identificado una oportunidad para replicar la operación realizada con nuestros activos energéticos internacionales en nuestra división inmobiliaria", dijo José Manuel Entrecanales, presidente de Acciona, sin añadir más detalles. "La situación inmobiliaria en España ha mejorado significativamente y la posibilidad de algún tipo de transacción existe y la vamos a analizar", añadió. La división inmobiliaria de Acciona dispone de activos valorados en EUR 1.529 millones, el 87% de los cuales están ubicados en España. Los ingresos de esta división en 2014 aumentaron un 58% a EUR94 millones. 

 
FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS PARA SUELO LOGÍSTICO PORTUARIO
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de financiación de infraestructuras y en la guía de polígonos industriales, parques empresariales y logísticos. Puertos del Estado y el BEI firman el acuerdo de financiación del Fondo Financiero de Accesibilidad Terrestre Portuaria. Se trata de un crédito de 105 millones, al que habrá que añadir otro de 10 millones de euros que el BEI canalizará a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Se está financiando el proceso de adscripción de nuevo suelo a las Autoridades Portuarias (los principales son acceso ferroviario a los puertos de Barcelona, Sagunto, Sevilla, Escombreras, Avilés y Ferrol) y actuaciones en la red general (actuaciones en la Algeciras-Bobadilla, Variante de Camarillas en Murcia, actuaciones en la línea Sagunto-Zaragoza, actuaciones en la línea Miranda-Bilbao y acceso ferroviario a la Cabezuela en Cádiz). 

 
LA DESINVERSIÓN INMOBILIARIA DE “EL CORTE INGLÉS”
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de due diligente, auditoría inmobiliaria y valoraciones inmobiliarias. El Corte Inglés tiene un valor a su patrimonio inmobiliario que consta de locales ubicados en las calles más comerciales de España y edificios de tipo técnico, como almacenes, centros logísticos, etc. En el proceso de desinversión inmobiliaria destaca la venta del edificio situado en la esquina de Plaza de Catalunya con La Rambla de Barcelona, por 100 millones de euros, al fondo internacional IBA Capital Partners. Es un edificio que tiene unos 8.000 metros cuadrados de superficie y que fue traspasado por esos 100 millones de euros, quedándose El Corte Inglés en régimen de alquiler (lease back inmobiliario). También se vendió a IBA el edificio del número 9 de la madrileña calle Preciados, que tiene 2.500 metros cuadrados y cuyo precio ascendió a unos 50 millones de euros. Del total, 1.375 metros cuadrados están destinados a oferta comercial y el resto son oficinas. Y vendió al fondo IVG Immobilien el edificio del número 4 de calle Preciados por  70 millones de euros. La compañía cuenta actualmente con 89 grandes almacenes bajo la marca El Corte Inglés -87 en España y otros dos en Portugal- y 43 centros de Hipercor, al margen de las tiendas más pequeñas, ocupadas por la agencia de viajes, los supermercados o las tiendas de moda Sfera.

 
UNA SOCIMI PARA PEQUEÑOS INVERSORES INMOBILIARIOS 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI, guía del director de patrimonio inmobiliario, facility management, y guía de cooperativas de viviendas. Domo Gestora de Viviendas, gestor de cooperativas de viviendas, ha abierto una nueva línea de negocio enfocada a gestionar Socimis. Domo Inversores Agrupados va a ofrecer a los inversores la posibilidad de sumar a esto la rentabilidad que puede obtenerse en las primeras fases del ciclo inmobiliario, con la adquisición del suelo y la construcción del inmueble. Para esta tarea, la entidad se ocupa de la selección de suelos con importante potencial de revalorización así como de la gestión de la promoción, que incluye la construcción y un seguimiento riguroso de plazos y costes, hasta la finalización de las viviendas y su puesta en alquiler, con el que se espera tener una rentabilidad extra. Durante el primer trimestre de 2016 Domo lanzará la primera Socimi promotora con destino a medianos inversores, para que puedan participar, a través de este nuevo vehículo, en la rentabilidad que se obtiene desde la compra del suelo hasta la puesta en alquiler y posterior venta de las viviendas para primera residencia, en Madrid ha explicado el responsable de la compañía. La entidad tiene en cartera otras dos Socimis con un planteamiento de negocio más tradicional de adquisición de inmuebles para rehabilitar en ocasiones y en otras para destinarse directamente al alquiler.

 
LA SOCIMI COMO HERRAMIENTA DE GESTIÓN HOTELERA
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI, y en la guía del turismo inmobiliario y gestión hotelera. Hispania y Barceló han completado su acuerdo para el traspaso y la gestión de activos turísticos en manos del grupo hotelero. Se trata del traspaso de cinco hoteles y un centro comercial a BAY, la Socimi hotelera constituida por ambas entidades. El precio de la operación ha sido de 186 millones de euros. La cantidad es inferior a lo anunciado por ambas firmas en octubre, 221 millones, pero en el pacto comunicado  Barceló ha renunciado a las opciones de compra pactadas que le permitirían haber llegado al 49% del capital. Actualmente tiene el 25%, por un 76% de Hispania. En total, BAY ha adquirido activos por 458,6 millones de euros a Hispania. Los cinco hoteles vendidos  tienen un total de 2.151 habitaciones. Se suman a los 11 hoteles y 3.946 habitaciones que ya estaban en manos de la firma en virtud de los primeros acuerdos con Barceló. Además, tiene compromisos de reformas en los inmuebles comprados por 25 millones. Hispania, además de la participación mayoritaria en esta Socimi, que estudia sacar a cotizar al MAB, tiene también activos hoteleros 

 
LOS FONDOS DE INVERSIONES SIGUEN POSICIONÁNDOSE EN CENTROS COMERCIALES.
¿Qué aprendo?
Se analiza en las guías prácticas inmoley.com de centros comerciales y en la guía de la inmobiliaria patrimonialistas, fondos y SOCIMI. La gestora de inversiones inmobiliarias LaSalle Investment Management ha comprado a CBRE Global Investors el centro comercial de Bilbondo (Bilbao) por 60 millones. La operación se ha hecho en nombre de Encore+, un fondo inmobiliario diversificado centrado en Europa continental y gestionado por LaSalle Investment Management y Aviva Investors. El centro comercial Bilbondo está ubicado en Basauri, cuenta con una superficie de 40.000 metros cuadrados y 2.000 plazas de aparcamiento. El centro comercial de Bilbondo alberga un hipermercado Eroski, así como otras 39 unidades en las que se encuentran comercios como Media Markt, Kiabi y CA, entre otros. Se trata del primer centro comercial de Bilbao, que abrió sus puertas en 1990. Entre 1993 y 2002 llevó a cabo varias ampliaciones. El centro registra alrededor de 3,5 millones de visitas al año.

 
EL RÉGIMEN ESPECIAL DE VALORACIÓN DE LOS INMUEBLES DE LA SAREB 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la due diligence, auditoría inmobiliaria y valoraciones inmobiliarias. El régimen especial de valoración de los inmuebles de la SAREB en relación a la Orden ECO/805/2003. Circular 5/2015, de 30 de septiembre, del Banco de España, por la que se  desarrollan las especificidades contables de la Sociedad de Gestión de  Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S. A.  La metodología desarrollada por la Sareb para estimar el valor de los activos  inmobiliarios tendrá en consideración los siguientes criterios:  i. Considerará las características específicas que un comprador debidamente  informado utilizaría para decidir su adquisición, tales como su localización geográfica, la  disponibilidad de infraestructuras, su situación legal, las condiciones para su venta o  explotación, la oferta y demanda de activos similares, su uso más probable, así como  aspectos relacionados con la planificación urbanística, evolución demográfica y los precios  de los suministros. A efectos de tener en cuenta la situación legal del activo y las  consideraciones de planificación urbanística, la Sareb deberá utilizar, en la valoración de  los terrenos, los niveles urbanísticos definidos en el artículo 4 de la Orden ECO/805/2003,  de 27 de marzo, sobre normas de valoración de inmuebles y de determinados derechos  para ciertas finalidades financieras. ii. Considerará la capacidad de generar flujos de efectivo del activo según el uso más  probable que pretenda la Sareb y que sea financieramente sostenible de acuerdo con su  plan de negocio. El uso más probable se estimará según la situación legal y las condiciones  de mercado del activo, sin que necesariamente tenga que coincidir con su calificación  urbanística en el momento de la valoración. Se considerará financieramente sostenible la  estimación del valor de un activo inmobiliario cuando sea capaz de generar flujos de  efectivo que produzcan una rentabilidad adecuada a la inversión realizada por la Sareb. iii. En las inversiones inmobiliarias mantenidas por la Sareb en régimen de obtención  de rentas, el valor se estimará a partir del descuento de flujos de efectivo futuros, considerando el nivel de ocupación correspondiente a la fecha de estimación, la  probabilidad de ocupación futura del inmueble y las rentas de mercado actuales.

 
LA SOCIMI ZAMBAL SPAIN LLEGA AL MERCADO
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI, y en las guías de centros comerciales. El Centro Comercial ABC Serrano, en la Castellana, es una de las joyas de la corona de Zambal. La sociedad cotizada inmobiliaria (socimi) Zambal empieza a cotizar en el mercado alternativo bursátil (MAB). La compañía cuenta, directamente o a través de su filial Iberia Nora, con nueve edificios de uso de oficina y uso comercial en Madrid y Barcelona, entre ellos el edificio del Corte Inglés en la plaza de Catalunya de Barcelona o el Centro Comercial ABC Serrano de Madrid.  El centro comercial, en pleno eje de la Castellana, en una de las mejores zonas de Madrid, es lo más llamativo de la cartera de la socimi Zambal Spain, pero no lo único. La compañía cuenta con siete edificios en Madrid, entre los que también destaca el situado en el número 9 de la calle Preciados, una de las vías comerciales más importantes del mundo. Tras la remodelación que llevó a cabo IBA, el inmueble es uno de los más vanguardistas de la zona.

 
METROVACESA SÓLO QUIERE SER UNA INMOBILIARIA PATRIMONIALISTA
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI. Hay dos tipos de inmobiliarias, las promotoras, que construyen y venden, y las patrimonialistas, que construyen o compran inmuebles para mantenerlos en su cartera y rentabilizarlos al máximo. Metrovacesa está controlada por la banca y para la banca lo rentable es una inmobiliaria patrimonialista, donde la rentabilidad es la base del negocio, y no el riesgo, como sucede en las inmobiliarias no patrimonialistas. Así que han escindido la parte de negocio no patrimonialista y la han dado forma independiente para venderla en cuanto tengan ocasión. La Metrovacesa patrimonialista puede que siga durante mucho tiempo en poder de la banca porque es un activo muy seguro y con una rentabilidad garantizada gracias a una cuidada selección de arrendatarios.

 
INCONSTITUCIONALIDAD DEL MÉTODO DE VALORACIÓN DEL SUELO RÚSTICO
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la due diligence inmobiliaria y valoraciones inmobiliarias, y en la guía de expropiaciones urbanísticas. El Pleno del Tribunal Constitucional (TC) ha declarado inconstitucional el artículo 25.2 a) de la DEROGADA Ley del Suelo de 2008 al entender que la compensación que fija para los propietarios de suelo rural sujeto a primera urbanización "no guarda equilibrio" con el valor real del bien expropiado, tal y como establece la Constitución. Según el TC, el porcentaje de compensación que establece la citada norma para los propietarios de suelos rurales sometidos a primera urbanización, que se obtiene aplicando un porcentaje fijo a la diferencia de valor que tiene el suelo en su situación de origen y el que habría tenido de haberse finalizado la actuación, "no guarda relación alguna con el valor real de la facultad de la que se ve privado el propietario, la que le habría permitido participar en la actuación de la urbanización en régimen de equidistribución de beneficios y cargas".

 
LAS SUBASTAS INMOBILIARIAS PRIVADAS EN LAS LIQUIDACIONES EMPRESARIALES
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de subastas inmobiliarias. La Audiencia de Valencia ha ratificado en un auto la decisión del juzgado mercantil número 2 de Valencia que aprobó que fuera una plataforma "online" la que asumiese la venta de activos de Llanera. CaixaBank había recurrido esta decisión alegando que su coste era mayor que la subasta judicial y que ésta también daba mayor seguridad jurídica. El juez declaró que las propias entidades bancarias cobraban comisiones mucho más elevadas a Sareb y que las subastas judiciales no cuestan nada a los bancos, pero sí a las arcas públicas. La Audiencia entendió el planteamiento del banco en "meramente abstracto" y "basado en criterios generales" y rechazó su recurso basándose además en "el gran número de inmuebles en los activos de la concursada".

 
NECESIDAD DE ANUNCIAR TODAS LAS SUBASTAS INMOBILIARIAS EN EL BOE
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de subastas inmobiliarias. Análisis de la Ley 42/2015, de 5 de octubre. En el art. 648 LEC se prevé que la celebración de todas las subastas judiciales se llevará a cabo de forma electrónica, lo soluciona el problema de que la mayoría de las licitaciones queden desiertas, dado que todos los ciudadanos que lo deseen –siempre que no incurran en alguna prohibición contemplada en el art. 1.459 CC – podrán participar desde cualquier lugar y a cualquier hora en una subasta judicial durante un plazo de 20 días naturales desde su apertura (art. 649.1 LEC a ). Para ello precisan estar debidamente identificados, dados de alta como usuarios en el sistema y consignar un depósito del 5 % del valor de salida del bien. El Portal de Subastas Judiciales facilitará a los postores una completa información y, en caso de bienes inscritos en Registros Públicos, recogerá una información registral continuada. A estos efectos, el Registrador, una vez expedida de forma telemática la certificación de cargas, deberá notificar, de esta misma forma y de modo inmediato al Secretario Judicial y al Portal de Subastas, el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial (art. 656.2 LEC). Asimismo, a través de la Oficina Judicial ante la que se siga el procedimiento, el ejecutante, el ejecutado o el tercer poseedor, si lo desearen, podrán, bajo su responsabilidad, enviar al Portal de Subastas toda la información de la que dispongan sobre el bien, lo que también podrá llevar a cabo el Secretario Judicial por su propia iniciativa, si lo considera conveniente (art. 648.5.ª LEC). La consignación del 5 % del valor por el que los bienes salen a subasta es otra de las actuaciones que se realizará por medios electrónicos a través del Portal de Subastas, que utilizará los servicios telemáticos que la Agencia Estatal de la Administración Tributaria pondrá a su disposición, quien a su vez recibirá los ingresos a través de sus entidades colaboradoras (art. 647.1.3.º LEC).

 
EL NUEVO RÉGIMEN DE VALORACIONES INMOBILIARIAS EN LA LEY DEL SUELO
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la due diligence inmobiliaria, auditoría legal y valoraciones inmobiliarias. Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Para las valoraciones, el texto derogado dedicaba los artículos 21 a 28 y el nuevo los artículos 34 a 41, manteniendo la misma estructura y prácticamente contenido, introduciendo las reformas operadas en esta materia con posterioridad a la Ley 8/2013, especialmente las derivadas de pronunciamientos del Tribunal Constitucional (sentencias 56/2015, de 16 de marzo, 43/2015, de 2 de marzo (LA LEY 26686/2015) y 141/2014, de 11 de septiembre). TÍTULO V.  Valoraciones. Artículo 34  Ámbito del régimen de valoraciones. Artículo 35  Criterios generales para la valoración de inmuebles. Artículo 36  Valoración en el suelo rural. Artículo 37  Valoración en el suelo urbanizado. Artículo 38  Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización. Artículo 39  Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación. Artículo 40  Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas. Artículo 41  Régimen de la valoración.

 
LA REFORMA DE LAS SUBASTAS INMOBILIARIAS
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de subastas inmobiliarias. Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se da nueva redacción al artículo 648. Subasta electrónica. Se da nueva redacción al artículo 649. Desarrollo y terminación de la subasta. Se da nueva redacción al apartado 1 del artículo 656. Certificación de dominio y cargas (“1. Cuando el objeto de la subasta esté comprendido en el ámbito de esta Sección, el Secretario judicial responsable de la ejecución librará mandamiento al registrador …”). Se da nueva redacción al párrafo segundo del apartado 1 del artículo 660. Forma de practicarse las comunicaciones («A efectos de lo dispuesto en el presente artículo, cualquier titular registral de un derecho real, carga o gravamen que recaiga sobre un bien podrá hacer constar en el Registro un domicilio …”). Se modifica el artículo 671. Subasta sin ningún postor. 

 
VENTAJAS DEL SALE AND LEASEBACK INMOBILIARIO.
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del leasing inmobiliario y leaseback inmobiliario. Existen figuras en el mercado,  como el sale and leaseback (venta a un inversor con firma simultanea de contrato de alquiler  para seguir disfrutando del uso del inmueble) que permite a las compañías extraer todo el  valor del activo, a cambio de pagar el equivalente a unas rentas.  Las empresas con necesidades de liquidez  pueden pedir ese dinero prestado, pagar un  interés cada mes y devolver el monto en el  plazo acordado. En muchas ocasiones, para  reducir el costo de la deuda, ponen como  garantía los inmuebles de la compañía.  Sin embargo, las empresas tienen otra  alternativa, el sale and leaseback.  El leaseback inmobiliario consiste en la venta del activo y la  firma de un contrato de alquiler de forma  simultánea. De esta forma, el vendedor sigue  teniendo derecho a utilizar el inmueble por  la duración del contrato, a cambio de una  renta. El comprador habitual en estas operaciones son fondos de inversión o family offices,  que entran a valorar a detalle las características del contrato de alquiler, especialmente, la duración del contrato, la solvencia del vendedor o inquilino y la estructura de costos. 

 
LA IMPORTANCIA DE UNA CORRECTA DETERMINACIÓN DEL VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de fiscalidad inmobiliaria. El valor catastral es la base imponible de diferentes impuestos directos y progresivos como el mencionado Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), las plusvalías, el Impuesto de Actividades Económica (IAE) y se está convirtiendo en la base de otros de reciente creación en diferentes municipios como la tasa de basura o el recargo por transporte público. El valor catastral es utilizado, bien como base imponible o bien como referencia, en numerosos impuestos por lo que su corrección tiene especial trascendencia en la cantidad que finalmente tendrá que pagar el contribuyente por dichos impuestos. En el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que es un impuesto local que grava el valor de los bienes inmuebles y cuya gestión, liquidación y recaudación corresponde a los ayuntamientos, el valor catastral es la base imponible de este impuesto, y la ley atribuye a los Ayuntamientos la capacidad para determinar los tipos impositivos, así como para articular determinados beneficios fiscales, todo lo cual determina finalmente la cuota del impuesto.

 
LOS ESTÁNDARES INTERNACIONES DE VALORACIÓN INMOBILIARIA.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la due diligence y valoraciones inmobiliarias. El Libro Rojo de RICS (RICS Appraisal and Valuation Standards). El Libro Rojo de RICS (RICS Appraisal and Valuation Standards) contiene reglas obligatorias, consejos acerca de la buena práctica y comentarios para todos los miembros de la RICS que realicen valoraciones de activos inmobiliarios. ¿Qué es el RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors?)? RICS tiene sus orígenes en Inglaterra en 1792 cuando un grupo de profesionales fundó el “Surveyor’s Club”. En 1881 la Institution of Surveyors se convirtió en la Royal Institution of Chartered Surveyors, ganando una cédula real que todavía mantiene y por la cual la institución se compromete a velar por los intereses del público en general anteponiéndolos a los de sus miembros. Los primeros exámenes de entrada datan  de 1861, generalizándose y haciéndose obligatorios en 1881. Ya en el siglo XX en la década de los 60, las entrevistas RICS pasan a contar siempre con una entrevista personal, oral.

 
¿POR QUÉ SE INTERESA UNA SOCIMI POR UNA CONCESIONARIA LOGÍSTICA?
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI y en la guía de polígonos industriales, parques empresariales y logísticos. Saba, a través de CPL, ha cerrado un acuerdo con la SOCIMI Merlin Properties para la venta de su participación del 32% en Cilsa por un importe de 50 millones de euros. Cilsa (Centro Intermodal de Logística, S.A.) es la sociedad gestora de la concesión portuaria de la Zona de Actividades Logísticas (ZAL) del Port de Barcelona. La ZAL del Port de Barcelona dispone de un total de 212 hectáreas en las que se encuentran instaladas más de 130 empresas, lo que la convierte en la plataforma logística de referencia del Arco Mediterráneo, destacan desde Saba. La operación se enmarca dentro del plan estratégico de Saba de reordenación de su cartera de activos y, al mismo tiempo, de crecimiento en la actividad de aparcamientos con operaciones significativas como el reciente acuerdo para la adquisición de la concesionaria portuguesa CPE, la cuarta compañía privada de aparcamientos en Portugal. 

 
LA IMAGEN DE ESPAÑA ANTE LA AUDITORÍA DE LOS CONTRATOS DE COLABORACIÓN PÚBLICO-PRIVADA
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la obra pública y en la guía de financiación de infraestructuras. El Ministerio de Hacienda ha anunciado un proceso urgente de auditoría, a realizar por el Comité Técnico de Cuentas Nacionales, para comprobar la verificación y contraste de la información suministrada por estas administraciones. Esto ha sucedido después de tener que reconocer que ha recibido información fuera de plazo de unas inversiones en carreteras y centros penitenciarios ejecutadas en el pasado por la Generalitat de Cataluña a través de contratos de colaboración público-privada. La misma situación se produce con 200 millones de euros de inversión del ayuntamiento de Zaragoza en el tranvía de la ciudad. La situación es preocupante por: 1) incumplimiento del deber de informar al estado de operaciones contables y 2) falta de auditoría o vigilancia de contratos de colaboración público-privada. Esta situación ha afectado a la imagen y credibilidad de España, a la que Eurostat ha tenido que corregir por no querer reconocer el problema interno e intentar computar contablemente en  el año 2013, a lo que Eurostat se ha negado indicando que el déficit aflorado se contabilizara en el año 2015. Y lo peor es que puede no tratarse de casos aislados, por lo que el Ministerio de Hacienda ha anunciado un proceso urgente de auditoría, a realizar por el Comité Técnico de Cuentas Nacionales, para comprobar la verificación y contraste de la información suministrada por estas administraciones, tanto autonomías como ayuntamientos. Los hechos revisten tal gravedad que no es de extrañar la exigencia de responsabilidades, tanto por el deber de informar como por el régimen de controles de supervisión del estado español.

 
LA RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL DE LA ADMINISTRACIÓN (RPA) EN LAS AUTOPISTAS DE PEAJE.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la obra pública, guía de financiación de infraestructuras  y guía de expropiaciones urbanísticas. La responsabilidad patrimonial de la Administración (RPA) en las autopistas de peaje afecta a los supuestos en los que el Estado se vea obligado a hacerse cargo del pago de las expropiaciones de las autopistas de peaje por el impago de la concesionaria en concurso. A finales de 2014, el Ministerio de Fomento comunicó por escrito el rechazo a la última propuesta realizada por la banca acreedora que, a cambio de aceptar una quita y de reestructurar la deuda actual en bonos, pedía una remuneración equivalente al bono español a 30 años, actualmente situada por debajo del 3%. La oferta del Ministerio de Hacienda limitaba la rentabilidad al 1%. Los bancos internacionales, entre los que figuran ING, BES o Credit Agricole, se niegan a aceptar un descuento tan grande e igual para todos. La principal garantía de estas entidades es la RPA en caso de que el activo entre en liquidación. Si no hay acuerdo, y se inicia una liquidación ordenada de los activos, responsabilidad estatal podría ascender 5.700 millones. Esta cantidad sale de la suma de las garantías contractuales (Responsabilidad Patrimonial de la Administración) y de sucesivas medidas de apoyo que el Gobierno aprobó por ley (préstamos participativos y cuentas de compensación).  El asunto está siendo estudiado por la Comisión Delegada de Asuntos Económicos y llegará al Consejo de Ministros a fin de formular un Decreto Ley que fije la fórmula para calcular la RPA en cada una de las concesiones otorgadas por Fomento. En el caso de que hubiese una reducción en el volumen de la RPA sería grave para los accionistas y para la banca, que no vería cubiertos los créditos aportados para la construcción de las carreteras, pero esto ya ha sucedido con la supresión de las primas a las energías renovables a través de las distintas fases de la reforma energética.

 
LOS CENTROS COMERCIALES ATRAEN A LAS SOCIMI
¿Qué aprendo?
Se analiza en las guías prácticas inmoley.com de centros comerciales y en la guía de inmobiliarias patrimonislistas y SOCIMI. La SOCIMI Lar España Real Estate ha completado la compra al fondo Oaktree del parque comercial y del 'outlet' del Megapark de Baracaldo (Vizcaya) por 170 millones de euros, la mayor inversión realizada hasta ahora por la socimi. Los inmuebles adquiridos ahora suman 64.000 metros cuadrados de superficie del total de 128.000 metros cuadrados que comprende el 'Megapark' de Baracaldo, el que constituye el mayor área comercial del País Vasco y el cuarto de España. El parque comercial suma 44.152 metros cuadrados, y alberga 14 medianas superficies de Media Mark, Decathlon, El Corte Inglés y Toys R Us, entre otros. Asimismo, se ha hecho con un 'factory outlet', el único de la zona Norte del país, de 19.395 metros cuadrado.

 
LOS HOTELES ATRAEN A LAS SOCIMI
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del turismo inmobiliario y gestión hotelera y en la guía de inmobiliarias patrimonislistas y SOCIMI. La SOCIMI Hispania ha cerrado la compra a Barceló del 80% de Bay, cadena hotelera con 11 hoteles y un centro comercial, activos valorados en 229 millones de euros. Ambas empresas, Hispania y Barceló, pactaron en abril la creación de una socimi hotelera, y la adquisición de los activos por partes de Hispania era el primer paso. La compra de esta participación se ha cerrado por 123 millones de euros. Los activos traspasados son los hoteles Barceló Isla Cristina, Barceló Cabo de Gata, Barceló Jandía Mar, Barceló Jandía Playa, Barceló Hamilton, Barceló Pueblo Menorca, Barceló Cala Viñas, Barceló Ponent Playa, Barceló Pueblo Ibiza, Barceló Teguise Beach y Barceló Varadero, así como un centro comercial en Fuertenventura.

 
LA FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS Y LA PRIVATIZACIÓN PARA CONCILIAR EL RECORTE PRESUPUESTARIO.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de financiación de infraestructuras y en la guía de ingeniería de infraestructuras. Nos vamos a referir a los casos más recientes de Australia y China. No obstante, empezamos por el Reino Unido, donde el ministro George Osborne busca conciliar los recortes presupuestarios con el compromiso de gasto en el transporte de Revisión de Gastos Integral. Es un buen ejemplo para España que deberá rebajar el gasto. Los esfuerzos para obtener la financiación privada en el sector de la infraestructura ferroviaria se encontraron con la crisis, pero en los últimos meses se ha anunciado que los proyectos congelados podrían reiniciarse tras una revisión. La razón es que ha vuelto la financiación privada. Los altos costos de capital han causado la caída del proyecto ferroviario privado, especialmente China y Australia. Para conseguir atraer a los financiadores se aparta el elemento de construcción del acuerdo de financiación privada. Esto reduce significativamente el riesgo de los inversores, lo que reduce el costo de las finanzas, y deja al sector privado con una tarea más manejable de diseño, fabricación e instalación de señalización y sistemas operativos y trenes. Se paga a continuación aunque penalizando si los niveles de servicio están por debajo de los estándares acordados. ¿Cuáles son las ventajas de este nuevo tipo de acuerdo de PPP? 

 
LA COOPERACIÓN PÚBLICO-PRIVADA LA LLAVE DE LAS FUTURAS INFRAESTRUCTURAS EN ESPAÑA
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de financiación de infraestructuras y en la guía de ingeniería de infraestructuras.  En este trabajo se analiza el papel del Estado en la provisión de infraestructuras y se contemplan las tres posibilidades de participación del sector privado en su provisión, analizando la provisión directa por el sector público con mínima implicación privada (como en la alta velocidad ferroviaria), la cooperación público-privada (las concesiones de autopistas) y la privatización (aeropuertos). Del análisis se extraen algunas recomendaciones sobre las líneas generales de una política de infraestructuras basada en la búsqueda del máximo beneficio social y sobre la estructura óptima del Ministerio que debería gestionarlas. La colaboración público-privada en la construcción, mantenimiento y explotación de las autopistas de peaje ha permitido a nuestro país construir una red de calidad de vías de alta capacidad pagadas por sus usuarios. Sin embargo, la mitad de estas concesiones ya han sido renegociadas, lo que ha comportado con frecuencia extensiones de plazo, cambios de precios y ayudas del Estado.

 
FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS PARA OBRAS FERROVIARIAS EN ESPAÑA
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de financiación de infraestructuras. El Banco Europeo de Inversiones ha concedido un préstamo de € 600m al operador ferroviario estatal de España Renfe para financiar la inversión en la modernización de las estaciones, instalación de wifi y compra de material. Los fondos del BEI se utilizarán para mejorar las estaciones y las instalaciones existentes en la red ferroviaria española y comprar nuevos trenes para ser empleados principalmente en líneas de alta velocidad. Las inversiones forman parte de los planes estratégicos de Renfe para aumentar la accesibilidad en las estaciones, aumentar la seguridad, mejorar la información a los pasajeros en los edificios y en plataformas y proveer personal dedicado a ayudar a las personas con movilidad reducida.

 
LA MAYOR REHABILITACIÓN EDIFICATORIA DE LA MANO DE UNA SOCIMI
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la rehabilitación edificatoria y en la guía de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La socimi Merlin Properties ha elaborado un plan a 5 años de rehabilitación de los edificios provenientes de la cartera de Testa (Sacyr) por un total aproximado de 100 millones de euros. Los técnicos han analizado la situación edificatoria de la cartera inmobiliaria actual de 45 edificios de oficinas y han puesto en marcha un plan para renovar los inmuebles, con el objetivo a medio plazo de que las mejoras impliquen también alquileres más elevados. El primer edificio en ser rehabilitado será la sede de Sacyr, en el número 83 del Paseo de la Castellana, junto a la Torre del BBVA. 

 
LAS SOCIMI LIMITAN A UN 10% SU POSICIONAMIENTO EN POLÍGONOS LOGÍSTICOS
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobilirias patrimonialistas y SOCIMI, y en la guía de polígonos industriales, parques empresariales y logísticos. En una interesante entrevista realizada por la revista digital Nexolog, se analiza el posicionamiento de la SOCIMI Merlin Properties en el ámbito logístico. En la entrevista al responsable de la relación con los inversores de suelo industrial de la SOCIMI, Fernando Ramírez, comentó algunos de los aspectos generales de la compañía. ''Merlin lleva la bandera de la recuperación del sector inmobiliario, y en la parte logística poseemos 13 activos que proporcionan una renta bruta anual de 18,1 millones de euros''.  ''Respecto al porcentaje de los valores logísticos en el peso total de la empresa, actualmente se encuentra en el 4%, y nuestra idea es subirlo hasta un 10-15%. La actividad inversora de Merlin quedará reducida en todos los ámbitos, salvo en el logístico, donde nuestra ambición es llegar a ser el número en España'', reveló Ramírez.  José María Gutiérrez, director logístico de Merlin Properties. Añadió que ''Ahora mismo contamos con 560.000 m2 en propiedades logísticas, y nuestra idea es llegar a entorno al millón para primeros de 2017. Con esa cifra estaremos a la altura de Prologis y Blackstone, que ahora ocupan los dos primeros lugares en nuestro país''. 

 
LA ESTRATEGIA INMOBILIARIA DE ACCIONA REAL ESTATE
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Durante el segundo semestre de 2016, Acciona inmobiliaria optará por una de estas tres opciones: reconvertirse en SOCIMI y sacarla a cotizar a Bolsa, dar entrada a un socio o ambas cosas, algo para lo que ha contratado a Morgan Stanley. De este modo, el grupo de construcción, energías renovables y servicios pretende poner en valor su extenso negocio inmobiliario valora en 1.530 millones (según su memoria anual) aprovechando el repunte del sector en España.

 
LAS TASADORAS INMOBILIARIAS YA SON INDEPENDIENTES DE LA BANCA.
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la due diligence y tasaciones inmobiliarias. La nueva legislación bancaria prohíbe que los bancos tengan tasadoras filiales. Ahora no participan pero siguen siendo los principales clientes. Además de la independencia, el Banco de España publicó una circular donde obliga a las tasadoras a tener un reglamento interno de conducta. Gracias a la recuperación del sector inmobiliario, las tasadoras están haciéndose más independientes de sus clientes bancarios y diversifican con otros clientes como fondos de inversión, socimis, inmobiliarias, la administración. Con esto se consigue la independencia general que implica que el 70% de los ingresos del sector tasador sigan dependiendo de la banca. Pero cuando el 25% o más de los ingresos de una tasadora provienen de las hipotecas que sella una misma entidad, la regulación impide que esa firma sea quien analice también los inmuebles del balance del banco. El objetivo es limitar la dependencia clientelar una vez que el Banco de España ya penalizó la participación directa de entidades financieras en más del 10% de capital de una tasadora.

 
UNA OPERACIÓN COMBINADA DE UN FONDO Y DOS SOCIMIs
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La gestora de fondos inmobiliarios IBA Capital Partners ha comprado la sede de Vodafone España ubicada en Madrid a través de Iberia Nora Socimi y por cuenta de Zambal Socimi SA y ha gestionado un contrato de alquiler para la compañía de telecomunicaciones de larga duración. La sede consiste en un parque de negocio compuesto por cinco inmuebles que ocupan un total de 50.000 metros cuadrados y 1.500 plazas de aparcamiento. IBA Capital Partners, Investment y Asset Manager tiene en su cartera de activos las sedes del Ministerio de Asuntos Exteriores, de Unión Editorial, de DIA, de Enagás y de BMV en Madrid, así como el centro comercial ABC Serrano de Madrid. 

 
LAS SOCIMI SIGUEN APOSTANDO POR EL INMOBILIARIO TERCIARIO
¿Qué aprendo?
Se analiza en la  guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. El inmobiliario terciario (oficinas, centros comerciales, logística...) alcanza actualmente los 6.000 millones de euros y es el objetivo preferente de las SOCIMI, ya que las perspectivas de crecimiento a futuro en las rentas en los centros comerciales y oficinas son muy positivas. La SOCIMI Merlin ha comprado Testa por 1.800 millones y  ha aportado claramente por el terciario con la venta (Proyecto Creta) de 1.519 viviendas en alquiler de Testa en un único paquete.

 
LAS SOCIMI TAMBIÉN REFINANCIAN SU DEUDA
¿Qué aprendo?
Se analiza en las guías prácticas inmoley.com de financiación inmobiliaria y en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIM.  La SOCIMI Merlín ha refinanciado con ING Bank 53,2 millones de euros de deuda de Testa, exfilial de patrimonio de Sacyr que la SOCIMI actualmente controla en un 77%. En virtud del acuerdo, Testa ha aplazado a cinco años el pago de esta deuda, que tendrá un coste de "inferior" al 2%, según informó Merlín. La socimi reestructura parte del pasivo de la inmobiliaria patrimonialista, que asciende a un total de unos 1.600 millones de euros, mientras prepara la puesta a la venta de los activos de la empresa que no considera estratégicos. Merlín prevé iniciar en estos próximos días la venta del paquete de 1.500 viviendas en alquiler que Testa tiene en Madrid y San Sebastián. La desinversión, que se realizará en bloque, cuenta ya con otras socimis y con fondos como interesados. La socimi también contempla comenzar antes de final de año el proceso de venta de los hoteles con que cuenta Testa repartidos por Valencia, Málaga, Madrid, Cádiz y Barcelona. De esta forma, Merlín avanza en la reestructuración de la compañía mientras pone en marcha la OPA lanzada sobre el 0,3% del capital social de Testa que aún cotiza en Bolsa, pendiente de autorización por parte de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), y espera a que Sacyr le venda del 22% restante del capital. El plazo para esta transacción culmina en junio de 2016. 

 
LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS DE LA SAREB TENDRÁN SU PROPIO RÉGIMEN
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la due diligence y valoraciones inmobiliarias. Con la finalidad es que la Sareb pueda mejorar la valoración. Mediante la  Circular 5/2015, de 30 de septiembre, del Banco de España, se desarrollan las especificidades contables de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S. A. SAREB. Los criterios anteriores se han concretado en el concepto valor hipotecario, definido en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Como excepción, la circular permite el uso de procedimientos estadísticos muestrales o mecanismos automáticos de valoración para determinadas viviendas terminadas, incluidos anejos, y locales comerciales, realizados siempre por sociedades de tasación. En todo caso, A FIN DE QUE LA SAREB PUEDA MEJORAR LA VALORACIÓNestimada de los activos de acuerdo con los criterios anteriores, el valor se podrá desviar hasta un 15 % según su propio juicio profesional, y más del 15 % si ello pudiera evidenciarse mediante transacciones de mercado recientes. Por último, la Sareb podrá utilizar su mejor estimación al valorar activos que no se sometan a procedimientos estadísticos o mecanismos automáticos de valoración, siempre que no sobrepasen el umbral de un millón de euros.

 
LA SOCIMI YA SALEN DE MADRID Y BARCELONA
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La SOCIMI Trajano Iberia (Deutsche Bank), ha comprado el edificio Echevarría, en el centro de Bilbao, por un importe de 40 millones de euros y se ha marcado como objetivo realizar inversiones por importe de 190 millones en activos ubicados en España y Portugal.  El inmueble se encuentra en la calle Alameda de Urquijo número 4 y situado en la principal zona comercial y de negocios de la ciudad, según ha señalado la compañía, que debutó en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) el pasado 30 de julio. El activo cuenta con una superficie alquilable de 8.927 m2 y un uso mixto y se encuentra alquilado en su totalidad. En concreto, las plantas baja y primera corresponden a un local comercial de 3.846 m2 y los 5.081 m2 restantes se distribuyen en 6 plantas destinadas al uso de oficinas.

 
LAS SOCIMI APUESTAN POR LAS MEDIANAS SUPERFICIES
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI y guías de centros comerciales. La socimi Axiare Patrimonio sigue con su plan inversor con la adquisición y compra una cartera compuesta por tres edificios de oficinas y un parque de medianas comerciales en Madrid. La inversión de 88 millones realizada por la sociedad anónima cotizada de inversión inmobiliaria (Socimi) ya cuenta con un retorno significativo para la compañía, el tener el parque de medianas una ratio de ocupación del 100% y el conjunto de oficinas un 70%. Axiare suma con esta compra 47.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA) a su portfolio. En concreto, los tres inmuebles de oficinas suman 25.637 metros cuadrados y cuentan con 757 plazas de aparcamiento. Estos edificios están situados en zonas específicas del norte y noreste de Madrid. Uno de ellos en el distrito de negocios de Arroyo de la Vega y los otros dos en el eje urbano M30-A2.

 
LAS SOCIMI SE POSICIONAN EN CENTROS COMERCIALES
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI y guías de centros comerciales.  La socimi Merlin compra la mitad del centro comercial Arturo Soria Plaza por 30 millones. La socimi Merlin Properties ha adquirido el 50% del centro comercial Arturo Soria Plaza, uno de los más exclusivos de Madrid, por 30 millones de euros. El inmueble tiene una superficie de 5.500 m2, 80 locales y 500 plazas de aparcamiento. El 50% restante está en manos de la  división inmobiliaria de Acciona. El inmueble, situado en la calle Arturo Soria y cerca del Parque del Conde  La socimi Merlin compra la mitad del centro comercial Arturo Soria Plaza por 30 millones Orgaz, tiene una superficie de 5.500 m2, 80 locales distribuidos en dos plantas y 500 plazas de aparcamiento. Entre sus locales hay firmas de moda, restauración, ocio y alimentación especializada.

 
LAS SOCIMI EMPIEZA A ESPECIALIZARSE Y APUESTAN POR LOS LOCALES PRIME
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI. Esta semana ha habido novedades respecto a las SOCIMI. La socimi Autonomy Spain y la socimi Corpfin Cápital han conseguido que se alcance la cifra de 10 socimis. Autonomy Spain Real Estate cuenta con una cartera de seis edificios de oficinas, cinco en la Comunidad de Madrid y un sexto en Barcelona. De los inmuebles madrileños sobresale el ubicado en el número 4 de la Gran Vía de la capital.

 
LA SOCIMI ZARAGOZA PROPERTIES ES LA OCTAVA SOCIMI QUE COTIZA
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Zaragoza Shopping, socimi propietaria del complejo comercial 'Puerto Venecia Shopping' de esta Zaragoza cotiza en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). La sociedad está al 100 % participada por Intu Zaragoza Holding, perteneciente a un grupo de sociedades controladas directamente por Intu Properties. Su presidente es Martin Richard Breeden. Zaragoza Properties, a través de su filial Puerto Venecia, ostenta parte de la propiedad del complejo comercial 'Puerto Venecia Shopping Resort'. En concreto, tiene 119.442 metros cuadrados de la superficie total de 203.211 metros cuadrados que suma el complejo. Puerto Venecia comenzó a desarrollar en 2006 sobre terrenos de su propiedad en Zaragoza la construcción del complejo comercial, que comprende un parque comercial y un centro comercial ubicados alrededor a un gran lago, que además incluye una zona de ocio y restaurantes.

 
EL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE “EL CORTE INGLÉS” SE HA REVALORIZADO EN 28 MILLONES DE EUROS.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del director del patrimonio inmobiliario y facility management y guía de valoraciones inmobiliarias. El patrimonio inmobiliario de “el Corte Inglés” asciende a 10.498 millones de euros. Esta cifra, que incluye sus locales, almacenes, oficinas y centros logísticos, es 28 millones de euros más elevada que la de hace un año, aunque está por debajo de la valoración que realizó Tinsa en julio de 2013, cuando calculó que, a precios de mercado, el 80% del patrimonio de la compañía tenía un valor de 16.000 millones de euros. En los dos últimos años se ha vendido al fondo internacional IBA Capital Partners el edificio de 8.000 m2 situado en la esquina de Plaza de Catalunya con La Rambla de Barcelona, por 100 millones de euros, en el desde entonces El Corte Inglés está en régimen de alquiler. Meses después este fondo también adquirió otro edificio de la compañía española en Madrid, situado en el número 9 de la famosa calle Preciados y con una superficie de 2.500 m2, por otros 50 millones de euros.  En el año en curso ha traspasado al fondo IVG Inmobilien otro edificio en la calle Preciados (el número 4) por otros 70 millones de euros.

 
LA SOCIMI MERLIN PROPERTIES SE POSICIONA EN SUELO LOGÍSTICO
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI, y en la guía de polígonos industriales, parques empresariales y logísticos. la Socimi Merlin Properties, la mayor de las cotizadas en la Bolsa española ha comprado a Inversiones Montepino su plataforma logística ‘Montepino S.I. 20’ en el polígono Industrial de Cabanillas del Campo (Guadalajara), junto al acceso AR2 y A2, uno de los ejes de distribución de mercancías más importantes a nivel nacional. En estos meses, tras redactar los proyectos y obtener la licencia de obras oportuna, se iniciaron los trabajos previos de acondicionamiento de los terrenos realizados por la empresa aragonesa MLN.

 
LA SOCIMI GMP SE PREPARA PARA SU SALIDA A BOLSA
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI. La Socimi GMP Property, participada por GIC, el fondo soberano de Singapur y pendiente de salir a bolsa, está muy activa tras adquisición de la sede de Adif, situado en el número 4 de la calle Titán, cuenta con más de 10.000 metros cuadrados de superficie, ocupados en su totalidad por la empresa pública, además de 218 plazas de aparcamiento. El vendedor ha sido el fondo alemán Invesco, que lo compró en 2011 por 40 millones de euros. La socimi Gmp, adquirió a principios de año otros dos edificios de oficinas: Castellana 77 y Condesa de Venadito 1, ambos en Madrid. La última operación con General Electric (GE) es la sede la sociedad Renta Gestión por 55 millones de euros. Esta operación le permite ganar un 20% más de superficie de oficinas con dos nuevos edificios en Madrid.

 
LAS SOCIMI CONQUISTAN EL MERCADO INMOBILIARIO
¿Qué aprendo? 
Se analiza en las guía práctica inmoley.com de la inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI. La sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (socimi) Obsido empezará a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) el 4 de septiembre. Por otra parte, Trajano Iberia, la socimi promovida y gestionada por Deutsche Asset Wealth Managem empezó a cotizar sin inmuebles en su cartera. Trajano contempla un nivel de apalancamiento del 50% respecto a los fondos propios captados recientemente en su ampliación de capital. El objetivo final es forma una cartera de patrimonio de 185 millones de euros con activos situados fundamentalmente en Madrid y Barcelona que empiece a generar beneficios ya en 2016. En 2014  las socimis alcanzaron un tercio (34%) de la capitalización bursátil del sector, es decir, 2.850 millones de euros. Sin embargo, ahora tienen un valor en bolsa superior a los 6.000 millones. Destaca el aumento de la inversión en el sector inmobiliario, que en el primer semestre ya se había duplicado, situándose en 8.500 millones. Las socimis prevén invertir este año 2.900 millones en activos inmobiliarios (inmuebles, oficinas, centros comerciales, hoteles, naves industriales, etc.) que posteriormente destinarán a alquiler, pues es lo que constituye su principal negocio. Hispania ha tenido un beneficio neto de 11 millones hasta junio, 29 veces superior al de hace un año y ha invertido 710 millones en 32 activos. Cifras que le permiten pensar a lo grande de cara al futuro, pues analiza compras de activos valorados en unos 1.500 millones y está cerca de cerrar la adquisición de hoteles y oficinas por 500 millones. Todo ello sin perder de vista su deuda, que cerró el primer semestre en 192,5 millones. Lar Real Estate ha tenido un beneficio neto de 19,3 millones y su cartera de activos se ha revalorizado en un 6%. Además, hasta agosto, ha invertido 852,6 millones. Mientras, Axiare Patrimonio ha ganado 31,3 millones, su cartera de inmuebles se ha revalorizado un 11% respecto al precio de su adquisición y su inversión ha ascendido a 806 millones.

 
LOS GRANDES CONTRATOS DE GESTIÓN DE ACTIVOS INMOBILIARIOS
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del director de patrimonio, gestión inmobiliaria y facility management, y guías del marketing inmobiliario. El fondo de inversión Cerberus es propietario de Haya Real Estate, una empresa española de servicios de gestión del crédito promotor y activos inmobiliarios y una de las entidades que comercializa los activos inmobiliarios propiedad de Sareb. El proceso de comercialización de inmuebles se apoya fundamentalmente en su página web y en la marca, que comprende la gestión integral de activos inmobiliarios. En lo que va de año, Haya Real Estate logró unos beneficios brutos de explotación de 70 millones de euros durante el primer semestre del año, mejorando los datos de todo 2014, y espera cerrar el año con una cifra de ventas que alcance los 3.700 millones de euros, con la desinversión de activos de sus grandes clientes, Sareb, Bankia Habitat y Cimenta2, la gestora inmobiliaria de Cajamar.

 
EL NEGOCIO INMOBILIARIO UNE A LAS PATRIMONIALISTAS Y A LAS GESTORAS 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI y en la guía del director de patrimonio, gestión inmobiliaria y facility mangement. El fondo norteamericano Blackstone ha comprado indirectamente 500 viviendas que serán gestionadas por Fidere Patrimonio, una SOCIMI que el fondo sacó al MAB esta sociedad el pasado 29 de junio con unas 3.000 viviendas en alquiler (ahora suma casi 5.000 unidades), procedentes de compras de carteras al Ayuntamiento de Madrid, FCC y Martinsa Fadesa. Entonces, se valoró en 212 millones de euros. Blackstone es dueño en España de una importante cartera inmobiliaria. En oficinas, destacan varios edificios, adquiridos el año pasado, como las sedes de Capgemini y Citibank, en Madrid, y las oficinas centrales de HP y Mediapro, en Sant Cugat y Esplugues de Llobregat (Barcelona), respectivamente.

 
LAS SOCIMIS QUE PARTICIPAN EN OTRAS SOCIMI
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. En el caso de Testa, que será transformada en SOCIMI, tras su compra por la SOCIMI Merlin Properties, nos encontramos con una de las principales novedades introducidas por la disposición adicional 8ª de la Ley 16/2012, en este caso en lo referente al Objeto social. Participaciones. La inclusión de la actividad de promoción de inmuebles como parte del objeto social permitido de las entidades  en las que la SOCIMI ostente participaciones, extremo prohibido expresamente en la anterior regulación. La nueva socimi TESTA, además de comprar y arrendar edificios en España y en el extranjero, podrá tomar participaciones en otras sociedades similares, también en el exterior. Se aprobará su conversión en SOCIMI en una junta extraordinaria de accionistas convocada para el próximo 28 de septiembre, según informó en un comunicado a la CNMV. La transformación de la inmobiliaria en una sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI) constituye el paso previo a su fusión final con Merlin Properties, la SOCIMI que ya controla el 77% del capital social de la empresa.

 
FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS EN LA AMPLIACIÓN DEL PUERTO DE CALAIS
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de financiación de infraestructuras. El Project finance alcanza la cifra de 863m € para el proyecto de asociación público-privada para ampliar el puerto de Calais. Mott MacDonald actuó como asesor técnico de los prestamistas en la financiación del régimen y ahora supervisará el diseño y la construcción en un papel continuo. El puerto de Calais es el cuarto puerto más grande de Francia, pero tiene la mayor cantidad de tráfico de pasajeros. La extensión verá la adición de 3.200m del nuevo dique de abrigo, la creación de una cuenca 90ha y recuperación de 50ha de los vertederos.

 
¿POR QUÉ SE SUBVENCIONA UN HOTEL CON FONDOS EUROPEOS?
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del project finance y financiación inmobiliaria, y en la guía del turismo inmobiliario y gestión hotelera. Se trata de encajar el nuevo hotel de Moneo en Málaga en un proceso para estionar y financiar proyectos energéticos de Desarrollo Urbano Sostenible a través de la iniciativa JESSICA-F.I.D.A.E.. Esta iniciativa del IDAE cofinanciada por el Fondo Europeo de Desarrollo Regional es un fondo para la financiación de proyectos de eficiencia energética y energías renovables, esto es "Una manera de hacer Europa". El Fondo F.I.D.A.E. es un fondo puesto en marcha por IDAE como Organismo Intermedio delegado por la Autoridad de Gestión del Fondo Europeo de Desarrollo Regional – FEDER - (Dirección General de Fondos Comunitarios – Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas), dotado con cerca de 123 M€ que tiene como propósito financiar proyectos de desarrollo urbano sostenible que mejoren la eficiencia energética y/o utilicen las energías renovables.

 
LEASE BACK INMOBILIARIO EN MADRID
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del leasing inmobiliario y lease back inmobiliario. Telefónica ha firmado contratos de lease back inmobiliario permaneciendo 7 años como arrendatario desde la fecha de escrituración. Este es el resultad de  la subasta de cinco inmuebles que realizó la compañía en pasado ejercicio bajo la modalidad de lease back, por las que permanece como inquilino durante 7 años desde la fecha de escrituración. Telefónica ha vendido un inmueble situado en la plaza madrileña de Santo Domingo y otro en la calle Don Ramón de la Cruz, en el barrio de Salamanca, también en Madrid. Además, en los seis primeros meses de este año la venta extraordinaria de edificios en Telefónica España supuso al grupo 19 millones de euros de impacto en el resultado bruto antes de amortizaciones (Oibda), de acuerdo con las cuentas de la compañía. Por la venta de estos dos edificios la compañía ha ingresado unos 42 millones de euros.

 
NUEVAS COMPRAS DE SUPERMERCADOS POR FONDOS INMOBILIARIOS
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. El fondo estadounidense Kennedy Wilson Europa ha adquirido a través de su filial europea (Kennedy Wilson Europe Real Estate) al fondo AEW Europe una cartera de supermercados españoles. La cartera, que incluye 16 supermercados (11 de Carrefour y 5 de Dia), fue adquirida por € 85.5m - reflejando un rendimiento en el precio del 6,9%. Entre ellos hay nueve supermercados y siete tiendas de calle, por los que ha pagado un total de 85,5 millones de euros, lo que supone una rentabilidad del 6,9%. Las superficies comerciales están repartidas entre diferentes regiones. Aunque la mayoría se encuentran en Madrid y Barcelona, algunos de los locales están situados en Bilbao, Salamanca, Cádiz, Almería y Pontevedra. Los activos inmobiliarios que ha comprado el fondo americano tienen contrato de arrendamiento con las dos cadenas de supermercados hasta el 31 de diciembre de 2038, aunque contienen una cláusula que posibilita una ruptura de contrato a finales de 2020.

 
¿QUÉ ESPERA EL INVERSOR DE SAN JOSÉ DESARROLLOS INMOBILIARIOS?
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario. Dos fondos inmobiliarios han adquirido el control de San José Desarrollos Inmobiliarios, promotora de la constructora del mismo nombre que se  adjudicó a los bancos durante el proceso de refinanciación y a los que los fondos Värde Partners el fondo Marathon Asset Management adquirieron deuda y participación. Tras esta operación, San José Desarrollos Inmobiliarios iniciará la promoción de 1.500 viviendas. En concreto, el fondo de capital riesgo Värde Partners  se ha hecho con el 51% de San José Desarrollos Inmobiliarios tras adquirir a Popular su 25% por 90 millones. A continuación ampliará el capital en 60 millones. El objetivo del fondo, que entre la compra a Popular y la inyección posterior lleva invertidos 150 millones en la compañía, es iniciar la construcción de 1.500 viviendas por toda España. La firma estadounidense es uno de los inversores extranjeros que se está mostrando más activo en este sector, donde suma ya tres grandes movimientos. El primero se remonta al verano de 2013, cuando aliado con Kennedy Wilson llegó a un acuerdo para adquirir la plataforma de gestión inmobiliaria de Catalunya Banc por cerca de 30 millones de euros, pacto que, sin embargo, las dos partes terminaron rompiendo meses después.

 
LAS SOCIMI SIGUEN CENTRÁNDOSE EN BARCELONA Y MADRID
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La sociedad inmobiliaria cotizada (socimi) Axiare Patrimonio ha adquirido ocho inmuebles, siete en Madrid y uno en Cataluña, por un importe de 173 millones de euros, según informó a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).  Dentro de las oficinas, destaca un edificio en el número 15 de la calle Ramírez de Arellano, que cuenta con más de 7.000 metros cuadrados y 112 plazas de aparcamiento subterráneo. Otro de los inmueble están en la calle Don Ramón de la Cruz, 82 y formaba parte de la cartera de inmuebles que Telefónica puso a la venta hace unos meses. Cuenta con 9.271 metros cuadrados y 91 plazas de parking. Esta operación, asesorada por Aguirre Newman y JLL, se cerrará en septiembre de 2015, tras firmar ahora un compromiso de adquisición. En Cataluña, Axiare ha comprado un complejo con dos naves logísticas situadas en el polígono industrial de Les Puntes, en Constantí (Tarragona), con una superficie bruta alquilable de 42.253 metros cuadrados.

 
LA OBRA PÚBLICA SUSPENDE EN PRESUPUESTOS PÚBLICOS Y COLABORACIÓN PÚBLICO PRIVADA
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía de obra pública y en la guía de financiación de infraestructuras. Un informe de Euroconsult señala que por cada euro que se deja de invertir en conservación supone cinco euros de inversión futura, de manera que gastar en mejorar las carreteras ahorra un 70% a futuro. Sin embargo, los Presupuestos Generales del Estado para 2016 destinan solamente 10.129 millones a obras públicas. Una vez que se están superando los problemas de financiación que tan gravemente han afectado al sector de la construcción durante casi una década, conviene incidir en la colaboración público-privada pero casos como el de las autopistas de peaje generan mucha desconfianza. Las asociaciones de constructoras medianas y grandes ven totalmente insuficiente el impulso a la obra pública, ya que pedían 5.000 millones, no 559. Y la CNC, confederación que agrupa a todo el sector resume: “El Gobierno se equivoca”. 

 
LAS SOCIMI ESTRELLAS DE LA BOLSA ESPAÑOLA
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Las SOCIMI son las grandes protagonistas de la bolsa española. Destacan dos éxitos de colocación que superan con mucho las previsiones más optimistas. Una es la ampliación de capital de la socimi Merlin Properties de 1.033,7 millones de euros, con la que la compañía pretende costear la compra de Testa, actual filial de patrimonio de Sacyr. La otra la de la socimi Lar España Real Estate, que ha completado la ampliación de capital de 19,9 millones de acciones, que suponen la mitad de su capital, con una demanda 9,2 veces superior a títulos ofertados.

 
LA VENTA INMOBILIARIA DE LA BANCA Y SU EFECTO EN LA CONSTRUCCIÓN
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario. Las últimas estadísticas de venta de vivienda evidencian que todo se concentra en vivienda ya construida o de segunda mano, que es como se cataloga al stock inmobiliario en poder de los bancos. Esto tiene el efecto perverso de que impide el despegue de la construcción, ya que se necesita de una financiación que proviene de los mismos vendedores de este producto. Es decir, que los bancos son a la vez prestamistas de promotores y dueños de promociones en competencia con el mismo producto inmobiliario. Nos hacemos eco de unas declaraciones a la tribuna de Albacete por  el presidente de la Asociación Provincial de Empresarios de la Construcción (Apeca), Bienvenido Rosa. Dicho esto, planteó los matices: «La cuestión es que las que se venden, son de los bancos» que se desprenden de ellas «a un precio mucho más bajo», para eliminar el stock con el que cuentan.

 
DOS PROYECTOS DE SOCIMI INMOBILIARIA PARA SEPTIEMBRE.
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI.  Obsido Socimi, con una cartera de activos inmobiliarios está centrada en Málaga, será la próxima socimi en el mes de septiembre con un valor de mercado de 21,39 millones de euros. Junto a las socimis de Blackstone y Deutsche Bank, Obsido será la séptima sociedad de estas características que cotice en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). La última que entró en el MAB fue Trajano Iberia, la socimi de la gestora de Deutsche Bank, que se estrenó el pasado 30 de julio sin tener ni siquiera actividad, ni una cartera de inmuebles. Junto a ella, Entrecampos, Mercal Inmuebles, Promorent, Uro Property y Fidere (la socimi de Blackstone) forman el club de socimis en esta plataforma alternativa de renta variable. Respecto a Acciona Inmobiliaria, Acciona ha contratado a Morgan Stanley para acelerar la reestructuración que viene barajando desde hace más de un año para en su negocio inmobiliario. Los activos inmobiliarios están valorados en 1.529 millones de euros, y de acuerdo con los últimos planes de la compañía, la idea era estudiar la creación una SOCIMI, con posterior salida a bolsa, que integre los activos inmobiliarios en alquiler. 

 
LA SOCIMI ESPECIALIZADAS EMPIEZAN A COTIZAR
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía inmoley.com de la inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI. Las SOCIMI han iniciado un proceso de especialización, ya sea en hoteles, centros comerciales o activos de oficinas en ubicaciones "semi prime" de Madrid y Barcelona y "prime" en ciudades secundarias, como es el caso de la recién llegada Trajano Iberia. También busca centros comerciales o parques comerciales así como activos logísticos ubicados en Madrid, Barcelona, Zaragoza, Valencia o País Vasco. El plan estratégico de la compañía tiene previsto materializar sus inversiones en un periodo máximo de 24 meses, si bien el equipo gestor considera que este periodo puede verse reducido en base a las buenas expectativas que existen actualmente en torno al sector inmobiliario.

 
LAS SOCIMI SIGUEN POSICIONÁNDOSE EN CENTROS COMERCIALES.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de centros comerciales y en la guía de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La SOCIMI Lar España Real Estate ha comprado el parque comercial y del 'outlet' del Megapark de Baracaldo (Vizcaya) al fondo Oaktree por 170 millones de euros. La SOCIMI suma una inversión total en activos inmobiliarios de 828 millones de euros desde su constitución a comienzos de 2014. Lar España acuerda esta compra mientras lleva a cabo una ampliación de capital de 135 millones de euros, según indicó la empresa a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

 
ACCIONA BUSCA SOCIO MINORITARIO PARA SU NEGOCIO INMOBILIARIO
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Acciona ha dado un mandato a Morgan Stanley para colocar en bolsa su negocio inmobiliario o buscar un socio minoritario. "La idea siempre es vender una participación minoritaria", dijo una portavoz de Acciona. La división inmobiliaria facturó el año pasado 692 millones de euros y obtuvo un resultado operativo bruto de 126 millones de euros. La valoración bruta de sus activos asciende a 1.529 millones de euros, según varios tasadores independientes.  La división inmobiliaria, que comprende hoteles, edificios de oficinas y viviendas en alquiler, facturó el año pasado 692 millones de euros y obtuvo un resultado operativo bruto de 126 millones de euros.

 
LOS FONDOS INMOBILIARIOS Y LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA EN ESPAÑA
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Los fondos inmobiliarios Lone Star, HMC, Castlelake, Kennedy Wilson y Pimco están apostando por invertir en España mediante una joint venture con un promotor inmobiliario local que asuma la gestión del proyecto inmobiliario. En algunos casos se trata de gestores de cooperativas de viviendas. Pimco compró junto con Lar Real Estate, la promoción madrileña Juan Bravo 3. Fondos inmobiliarios como King Street, Rialto, Harver, Castlelake y Kennedy Wilson están invirtiendo tanto en el desarrollo de suelos y obras en curso como en nuevas promociones inmobiliarias. En algunas ocasiones intervienen como socios capitalistas y en otras participan en el desarrollo técnico de la construcción o de la ejecución del proyecto. Concentran sus inversiones en zonas donde el precio del suelo ha caído hasta lo que consideran niveles razonables y hay demanda real de vivienda, ajustada al poder adquisitivo de los potenciales compradores. Invierten en la promoción residencial, no solo para la venta de viviendas, sino también para el alquiler, un mercado en desarrollo. Los fondos han detectado que aún hay espacio para construir nuevas viviendas a pesar de las promociones en curso y las proyectadas a corto y medio plazo. 

 
LA GRAN REFORMA DE LAS SUBASTAS INMOBILIARIAS
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de subastas inmobiliarias. La subasta electrónica llega a las subastas judiciales y administrativas. La subasta electrónica se aplicará tanto a las subastas notariales como a las subastas judiciales derivadas de procedimientos de ejecución, tanto de bienes muebles, de bienes inmuebles y de bienes inmuebles en los casos en los que estos hubieran sido hipotecados, con las especialidades propias de la ejecución hipotecaria. Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil  (Vigencia desde 15 de Octubre de 2015). La subasta electrónica llega a las subastas judiciales y administrativas. La Ley 19/2015, de 13 de julio recoge medidas normativas para la puesta en marcha de un sistema de subastas electrónicas a través de un portal único de subastas judiciales y administrativas en la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado y la tramitación electrónica desde los centros sanitarios de los nacimientos y defunciones.

 
DESIERTA LA SUBASTA A SALDO DEL AEROPUERTO DE CIUDAD REAL
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de subastas inmobiliarias. Se ha cerrado el plazo establecido para la venta directa del Aeropuerto de Ciudad Real sin que el Juzgado de lo Mercantil de esa localidad haya recibido alguna oferta de compra por la infraestructura. La oferta de compra directa por 80 millones de euros era una posibilidad que se establecía en la convocatoria de la subasta pública del aeropuerto, fijada para el próximo 30 de julio. De haber llegado alguna oferta de compra directa en tiempo y forma, esta subasta hubiera quedado anulada. La oferta de compra directa por 80 millones de euros contemplaba la adquisición de los elementos necesarios para la actividad aeroportuaria y los terrenos industriales colindantes. La subasta solo afecta a los elementos necesarios para desarrollar la actividad aeroportuaria --pista, torre de control, hangares, pista de rodamiento o terminal--, elementos que fueron tasados por los administradores concursales en 40 millones de euros, aunque no se trata de un precio de salida.

 
¿POR QUÉ HAY QUE APROBAR DE UNA VEZ LA OPERACIÓN CASTELLANA CHAMARTÍN)?
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del Project finance, financiación inmobiliaria, y en la guía del urbanismo de Madrid. En el curso de una entrevista del diario el Mundo a José Manuel Calvo, concejal de Urbanismo de Madrid, al preguntarle por la Operación Castellana - Chamartín, se preguntaba ¿por qué aprobarlo en su conjunto ahora y no por fases?. Y se respondía, 'plantearemos la aprobación por fases de la Operación Chamartín'. Plantearlo por fases es un error de bulto. Es más, es decir que es imposible su planteamiento. Hay dos razones de peso. La primera es técnica y tiene que ver con el conjunto de las infraestructuras necesarias. La segunda tiene que ver con la primera, todas las infraestructuras necesarias hay que financiarlas y un Project finance de esta envergadura requiere tener un plan completo garantizado. La propuesta de los plazos es puramente política, se queda a mitad de camino de nada, contenta a los que quieren paralizar el proyecto y cubre las apariencias salvando una pequeña parte del proyecto.

 
LAS PATRIMONIALISTAS INMOBILIARIAS SE DESHACEN DEFINITIVAMENTE DE SUELO Y PROMOCIÓN.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La primera desconsolidación de activos tóxicos inmobiliarios la realizó Inmobiliaria Colonial creando Asentia. La operación ha sido un éxito y será seguida por otras inmobilirias empezando por Metrovacesa. La primera ventaja para Inmobiliaria Colonial fue contable, ya que la desconsolidación de su filial de activos tóxicos Asentia, tuvo un impacto positivo de 710 millones en su cuenta de resultados consolidada y en sus fondos propios consolidados. Lo único que tuvo que hacer es segregar  el negocio de suelo y promoción de vivienda. Pero existía el problema de las cuentas consolidadas con el grupo Villar Mir, así que hubo una ampliación de capital en Colonial a la que no acudió el grupo y Asentia tuvo la consideración de empresa asociada a Colonial y, por lo tanto, no consolidó en sus cuentas.  Asentia contaba con una cartera de suelo residencial de 1,5 millones de metros cuadrados, el 48% ubicado en Andalucía, y un 'stock' de 35 viviendas acabadas. Según la valoración independiente de Jones Lang LaSalle, esta filial presentaba un valor de 736 millones de euros a la conclusión del pasado año. El siguiente paso fue la venta de Asentia por Inmobiliaria Colonial  al fondo Eneas Real Estate y la consultora mainSpring

 
PROJECT FINANCE PARA COMPRAR UN CENTRO COMERCIAL POR UNA SOCIMI
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del Project finance y financiación inmobiliaria, guía práctica de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI, y guía de centros coemrciales. La SOCIMI Lar España ha explicado que adicionalmente ha firmado dos financiaciones bancarias con Caixabank y ING asociadas a los centros comerciales El Rosal y As Termas, respectivamente, por un importe conjunto de 87,34 millones de euros para la compra el 100% del capital de la sociedad El Rosal Retail, propietaria del centro comercial "El Rosal" en Avenida Constitución nº 2 24.404 Ponferrada (León), por un importe total de 87,5 millones de euros, según ha informado la empresa a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). La superficie bruta alquilable (SBA) de este centro comercial alcanza aproximadamente los 51.142 metros cuadrados. Lar explica que con esta operación, ha invertido ya 658,4 millones de euros en España y afianza su compromiso de tener todo el capital invertido (incluida la deuda) en el tercer trimestre de 2015".

 
LAS SOCIMI VEN LA RENTABILIDAD EN TERCIARIO Y OFICINAS
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Si se compara la rentabilidad anual de las SOCIMI con vivienda y se compara con las que se centran en oficinas y centros comerciales, la diferencia es favorable a estas últimas. Por eso no ha sorprendido que Merlin Properties quiera deshacerse de las viviendas y hoteles (15% de los activos) que provengan de la compra de Testa, por la que pagó casi 1.800 millones de euros a Sacyr. Clemente ha anunciado que la inmobiliaria venderá la cartera residencial y hotelera de Testa para centrarse en oficinas, logística y centros comerciales. El informe anual de Testa del pasado año valoraba los hoteles en 430 millones de euros y el residencial en alquiler en 276 millones de euros sobre el total de 3.180 millones de activos de Sacyr. Merlin únicamente se quedará con la Torre PwC. Con la adquisición de Testa, Merlin se convertirá en la mayor socimi española, con unos activos valorados en 5.500 millones de euros. En el plan de desinversión de estos activos se encuentran el AC Forum, el Eurostars Grand Marina, y el Tryp de Barcelona o el NH Sanvy y el Eurostars Gran Madrid. 

 
SUBASTA INMOBILIARIA DEL MINISTERIO DE DEFENSA
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de subastas inmobiliarias. El Ministerio de Defensa va a celebrar una subasta inmobiliaria de diez activos con un precio de salida de 13,6 millones de euros. Destaca un solar residencial situado en Palma de Mallorca, en el barrio Santa Catalina. Por él, Defensa espera obtener 6,2 millones de euros en primera subasta. Se trata de un terreno finalista junto al puerto deportivo, con 1.098 metros cuadrados y una edificabilidad de 4.600– y sus múltiples usos: residencial, oficinas, hotelero, comercial, administrativo, sanitario, recreativo o, incluso, religioso. Los interesados tienen hasta el 24 de septiembre para presentar sus ofertas, mientras que unos días más tarde, el 8 de octubre, se abrirán los sobres con las ofertas económicas. Ganará la puja más alta. También en Baleares, en Soller, Defensa vende otro solar en una zona residencial con una superficie de 2.500 metros cuadrados, por 1,8 millones de euros en primera subasta. En Girona, se subastará suelo en Torroella de Montgrí. Se trata de más de 220.000 metros cuadrados por 309.000 euros. Se trata de suelo no urbanizable para uso agrícola, ganadero o forestal. 

 
LOS INVERSORES INMOBILIARIOS ALERTADOS ANTE LAS PARALIZACIONES DE MADRID, BARCELONA Y ALICANTE
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario. Según fuentes consultadas, la inversión inmobiliaria en España se está viendo afectada negativamente por las nuevas políticas municipales tras las pasadas elecciones. Ha cundido la alerta entre inversores inmobiliarios que ya habían adquirido suelos calificados y que ahora no pueden construir, por ejemplo en Barcelona con la moratoria hotelera. El dinero es reacio a todo lo que implique inseguridad jurídica y desconfianza. En tres ciudades españolas de primer nivel (Madrid, Barcelona y Alicante) se están paralizando operaciones inmobiliarias en estado muy avanzado, lo que genera pérdidas millonarias a sus promotores. En el caso de Madrid, el ayuntamiento pretende traspasar todos los gastos de infraestructuras de la Operación Castellana Chamartín a los promotores o a los otros organismos públicos (Ministerio de Fomento y Comunidad de Madrid). En Barcelona ha llamado la atención el proyecto hotelero de la Torre Agbar, que estaba a punto de solicitar licencia tras elaborar la documentación técnica (arquitecto) y negociar con el gestor hotelero. En Alicante la situación en que queda IKEA. Todos son casos de gran relieve con repercusión internacional en el sector inmobiliario.

 
EL PROCESO DE FINANCIACIÓN INMOBILIARIA EN LAS SOCIMI
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la financiación inmobiliaria, project finance, y guía de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Aunque mayoritariamente las SOCIMI se financian vía ampliación de capital, también hay casos de financiación inmobiliaria y Project finance tradicional, sólo que en grandes cantidades. Por ejemplo, la socimi Axiare Patrimonio se ha financiado con Bankinter por un importe total de 27,4 millones de euros. Los inmuebles financiados con esta operación son Cristalia 5 y 6; dos de los cuatro edificios de oficinas prime que Axiare Patrimonio posee en el parque empresarial Cristalia, situado en el distrito de negocios de Campo de las Naciones en Madrid. El acuerdo tiene una duración de 7 años y supone un apalancamiento aproximado del 55% loan to value (LTV).

 
UN LEASE BACK INMOBILIARIO EN EL PEOR MOMENTO
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del leasing inmobiliario y lease back. Esta operación inmobiliaria es demasiado cuantiosa para las SOCIMIs españolas. Seguramente la venta se enfoque hacia los grandes fondos inmobiliarios internacionales que se aprovecharán de que no hay mucha competencia interna para la compra y de los rumores de premura del vendedor por inversiones en México. Inmobiliaria Espacio (Grupo Villar) Mir ha puesto a la venta Torre Espacio, el rascacielos que tiene en el norte del Paseo de la Castellana de Madrid. El precio del inmueble, situado en la antigua ciudad deportiva del Real Madrid, podría superar los 500 millones de euros. Torre Espacio, de 230 metros de altura y 57 plantas, cuenta con una superficie total alquilable de 60.142 m2, además de 1.173 plazas de aparcamiento. En la actualidad, el 55% de la superficie del edificio está ocupada por compañías del propio grupo Villar Mir que seguiría como arrendatario (lease back). El grupo Villar Mir garantizaría al futuro propietario el cobro de una cifra fija y mínima de rentas, por lo que si no se cumplen los objetivos, debería desembolsar un cantidad previamente consensuada. Entre el resto de actuales inquilinos figuran cuatro embajadas: Canadá, Reino Unido, Australia y Holanda.

 
FIDERE PATRIMONIO, LA SOCIMI CONSTITUIDA POR EL FONDO BLACKSTONE
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI. La socimi se ha constituido con las 2.688 de viviendas protegidas en alquiler que este fondo ha comprado en España, fundamentalmente en Madrid. Entre 2013 y 2014 el fondo de inversión estadounidense Blackstone invirtió en España 3.800 millones de euros adquiriendo  41.000 viviendas en Madrid y Barcelona; desde 1.860 pisos en alquiler en Vallecas, Villaverde y Carabanchel que eran de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) –por las que pagaron 218 millones de euros– a.000 viviendas compradas a Catalunya Caixa. Fidere Patrimonio cuenta con una cartera de 23 promociones de viviendas protegidas en alquiler que Blackstone ha ido adquiriendo en los últimos años, principalmente en la Comunidad de Madrid. También integra 944 pisos protegidos de Rivas, Alcorcón, Valdemoro, Getafe, Móstoles Guadalajara y Barcelona comprados a Sareb, y otras 600 viviendas adquiridas a una empresa en Torrejón de Ardoz y Paracuellos de Jarama. Fidere Patrimonio ha tenido en 2014 un beneficio neto de 1,6 millones euros.

 
EL INMOBILIARIO VUELVE A LA BOLSA DE MANO DE LAS SOCIMI
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI. Se han presentado dos inminentes salidas a bolsa de SOCIMIs, por un lado Fidere Patrimonio, propiedad de Blackstone y su activo principal son viviendas de protección oficial que el gigante del capital riesgo ha ido adquiriendo en España en los últimos años, por otro,  Zambal Socimi de IBA Capital y que incluye el centro comercial ABC Serrano, el Corte Inglés de Plaza de Cataluña Barcelona. Estas operaciones deben tomarse con cautela en la fase actual del mercado porque realmente se trata de formas de financiación para captar recursos y seguir invirtiendo en un mercado en el que escasean las ofertas de calidad y en el que se están disparando los precios por el interés de las SOCIMI y los fondos inmobiliarios extranjeros.

 
LAS SOCIMI SIGUEN COMPRANDO OFICINAS EN MADRID
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI. La socimi Hispania ha adquirido a Deka dos edificios de oficinas en Madrid por un total de 54,5 millones de euros. El edificio Foster Wheeler se localiza en la calle Gabriel García Márquez, número 2, en Las Rozas, al noroeste de Madrid. Cuenta con una superficie bruta alquilable de 11.058 metros cuadrados distribuidos en tres plantas y 544 plazas de garaje y se encuentra ocupado al 100% como sede por la compañía Foster Wheeler mediante contrato de alquiler. El Edificio 4B Cristalia se encuentra situado en el Parque Empresarial Cristalia, en el nordeste de Madrid, y su superficie bruta alquilable es de 10.928 metros cuadrados distribuidos en siete plantas y cuenta con 202 plazas de garaje.

 
LA RECUPERACIÓN INMOBILIARIA SE CONFIRMA CON MÁS TASACIONES
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica de la due diligence inmobiliaria, auditoría y tasaciones inmobiliarias. La cifra de tasaciones inmobiliarias crece un 18,5%. En el caso de las viviendas individuales las tasas de crecimiento equivalentes, que constituyen un claro y novedoso indicador adelantado de la demanda, fueron, sin embargo, más modestas: en número y en importe aumentaron un 14%. Frente al comportamiento de las viviendas individuales, que parece poner límites a la demanda solvente, las valoraciones de terrenos urbanizables cuentan con incrementos de tasas interanuales del 72% en número y 97% en importe. También es muy elevado el crecimiento de las valoraciones de edificios completos, especialmente los que están en proyecto (con tasas en el entorno del 130%) o en construcción (53% en número y 31% en importe).

 
LA MAL LLAMADA FINANCIACIÓN PRIVADA DE INFRAESTRUCTURAS
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de financiación de infraestructuras. Con motivo de las jornadas de financiación de infraestructuras que tienen lugar en la UIMP se han analizado las diferentes propuestas de financiación privada de obras públicas que han surgido en los últimos años y que casi todas ellas son mal llamadas “privadas”, ya que quien al final paga es la Administración a través de las correspondientes consignaciones presupuestarias, y lo único que se ha conseguido con su utilizaciones diferir el reconocimiento contable y presupuestario de esa financiación y el enmascaramiento del endeudamiento en que se incurre, por lo que una denominación más apropiada de las mismas sería la de sistemas de aplazamiento y/o fraccionamiento del pago en varios ejercicios del coste de la obra.  Sin embargo, puede tener mucho interés en estos momentos de restricción de gasto por infraestructuras impuesto desde Bruselas, la propuesta del presidente de OHL y del Grupo Villar Mir, Juan Miguel Villar Mir, que ha indicado que la financiación privada en infraestructuras es una excelente oportunidad de gestión y financiación privada ya que "España tiene que seguir reduciendo el gasto público", situado en la actualidad en "más de un 4% anual y así no se puede vivir a largo plazo". "Hay ofrecimientos privados de financiar esas infraestructuras y creo que eso se seguirá abriendo camino", ha asegurado en una rueda de prensa con motivo de la inauguración del 'Foro global de ingeniería y obra pública. Los ingenieros de Caminos, al servicio de la sociedad', que se celebra esta semana en la Universidad Internacional Menéndez Pelayo (UIMP). España "sigue necesitando infraestructuras, no sólo de transporte terrestre", al tiempo que ha apuntado que el sector de la construcción "en este momento ha tocado fondo y está empezando a crecer, incluso el mundo inmobiliario", tras años en los que se han construido "más del doble de viviendas" que las que, a su juicio, son "sostenibles".

 
LA SOCIMI HISPANIA SIGUE CREANDO SU FONDO INMOBILIARIO HOTELERO
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas SOCIMI y en la guía del turismo inmobiliario y gestión hotelera. Hispania, a través de su filial Hispania Real Socimi, ha adquirido dos hoteles por un total de 105 millones de euros. Se trata del Gran Hotel Atlantis Bahía Real, de categoría 5 estrellas Gran Lujo y 242 habitaciones, y el Suite Hotel Atlantis Fuerteventura Resort, de categoría 4 estrellas Superior y 382 habitaciones, localizados en las Islas Canarias. El precio de 105 millones de euros implica un múltiplo de 10,5 veces el beneficio bruto operativo de los últimos doce meses a marzo de 2015. Con los resultados a marzo 2015, el yield o rentabilidad bruta de la inversión asciende a 8,5%, mientras que el yield neto es del 8,0%. El importe de ambas transacciones se ha desembolsado íntegramente con fondos propios de Hispania.

 
LA REFINANCIACIÓN DEL PROYECTO URBANÍSTICO ZARAZOZA ALTA VELOCIDAD
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del project finance, financiación inmobiliaria. Zaragoza Alta Velocidad es una empresa pública en la que el Ayuntamiento tiene el 25% de la sociedad. Creada para vender y promocionar los suelos próximos a la Estación Intermodal y todo su entorno. El nuevo Ayuntamiento de Zaragoza quiere dar solución a la deuda de la sociedad pública Zaragoza Alta Velocidad, en la que tiene una participación del 25%. En función a ese porcentaje, el Ayuntamiento de la capital tendrá que aportar 80,9 millones hasta 2018. En total, al Ayuntamiento le corresponde la cuarta parte de la deuda de 400 millones que tiene la sociedad pública, en la que también participan Fomento y la DGA y que ejecutó las obras del convenio del AVE. En 2013 y 2014 se han aportado 6,5 y 6,7 millones, respectivamente. En 2015 el Ayuntamiento ha presupuestado 13,5 millones. En 2016 la cifra alcanza los 18,35 millones y en 2017 habrá que aportar 22,4. Para 2018 se han reservado 26,6. En la práctica sólo caben tres soluciones, cumplir el calendario, refinanciar la deuda con los bancos o vender suelo ferroviario de Delicias y el Portillo.

 
LAS TASACIONES POR EXPROPIACIONES URBANÍSTICAS DE SUELO RÚSTICO REFORMADA POR LA LEY DE CARRETERAS.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la due diligence, auditoría inmobiliaria y tasaciones y guía de expropiaciones urbanísticas. La Ley de Carreteras recoge la modificación de la Ley de Suelo, estableciendo que para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a los efectos de valoración del suelo rural se aplicará como tipo de capitalización “el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración”. 

 
LEASE BACK INMOBILIARIO EN BARCELONA
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del leasing inmobiliario y lease back. La empresa Nadlan BCN, de origen israelí, ha adquirido la sede del Departamento de Empresa y Empleo en el paseo de Gràcia por 41,6 millones de euros. Se ha desembolsado el 25% del importe y se ha firmado con la Generalitat un contrato de alquiler con una duración de 20 años. La Administración abonará 1,5 millones de euros anuales por el alquiler. La Generalitat sacó a la venta dos edificios, la Bolsa de Barcelona y la Torre Muñoz, la sede de empleo, que fue propiedad de la familia Muñoz Ramonet. El inmueble en el que se halla la Bolsa todavía no se ha vendido. El Consell Executiu aprobó ayer la venta del segundo junto a las dependencias de Empleo de la calle de Sepúlveda después de dos subastas que quedaron desiertas. En conjunto, el Gobierno catalán ingresará por ambos edificios 63,5 millones de euros, de los cuales ya ha percibido el 25%, es decir, casi 15,9 millones. La Generalitat pasará a ser inquilina de los dos edificios. El Ejecutivo catalán se ha asegurado que permanecerá tres años en el inmueble de Sepúlveda a cambio de una renta de 1,34 millones de euros anuales y 20 años en el del paseo de Gràcia por 1,5 millones. El Departamento de Economía ha convocado este mes un concurso para hallar un edificio en la Zona Franca de entre 35.000 y 50.000 metros cuadrados para trasladar las dependencias de la consejería. La intención de Economía es también ubicar allí servicios del Departamento de Empresa.

 
LA ESTRATEGIA INMOBILIARIA DE LONE STAR A TRAVÉS DE NEINOR
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario. El fondo de inversión norteamericano Lone Star está comprando suelo residencial disponible y lo promoverá a través de Neinor, la inmobiliaria que compró a Kutxabank por 930 millones de euros a finales de 2014 y con la que ha comprado inmuebles por 300 millones en dos meses según fuentes del sector. La operación con Kutxabank fue la mayor transacción de venta de una promotora inmobiliaria desde 2007. Se realizñó mediante la aportación a una nueva compañía de activos procedentes tanto de su propio balance como de sus filiales inmobiliarias Neinor y Neinor Barria para su posterior venta. Lone Star asumió toda la plantilla empleada en el grupo (Neinor, Inverlur, CajaSur Inmobiliaria y el equipo comercial de Valle Romano). Esta nueva compañía se hacía con la suscripción a favor de la nueva sociedad de un contrato de 'servicing' o de prestación de servicios para que la nueva Neinor siga gestionando los activos inmobiliarios que se mantienen en el balance de Kutxabank. Kutxabank pudo elegir entre varios candidatos, pero optó por Lone Star por su experiencia previa en operaciones similares de creación de valor en el negocio promotor y su fortaleza a la hora de afrontar diferentes crisis inmobiliarias en distintos mercados en el pasado, como en Alemania, Irlanda, Francia o EE UU.

 
LA ESTRATEGIA INMOBILIARIA DE  BAUPOST EN ESPAÑA
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario. Otro ejemplo de la inversión inmobiliaria puede ser la actuación uno de los mayores fondos de inversión del mundo, Baupost Group que en el año 2013 compró al BBVA 1000 viviendas valoradas en 100 millones de euros para ceder su gestión a la empresa Hipoges Iberia, especializada en la gestión de crédito fallidos y activos adjudicados. Baupost Group, fundado en 1982, es uno de los mayores hedge funds del mundo con activos bajo gestión valorados en cerca de 30.000 millones de dólares. En febrero de 2014 lideró la compra al grupo inmobiliario holandés Vastned de ocho centros comerciales en España por 160 millones de euros. Los compradores fueron Baupost, GreenOak Real Estate y la promotora española Grupo Lar. Entre los centros adquiridos a Vastned se encuentran los de Madrid Sur, Madrid Las Rosas;La Rosaleda, en Málaga o Vistahermosa en Alicante. De acuerdo a la valoración que el grupo holandés hizo al término del ejercicio 2012 de su cartera española, el precio de 160 millones incluyó un fuerte descuento. En diciembre de 2012 el grupo holandés valoraba el centro comercial de Madrid Sur en 55,4 millones de euros; el de Las Rosas, también en Madrid, en 42,8 millones y el de Málaga, La Rosaleda, en 40,2 millones. Actualmente, según fuentes del sector, Baupost Group está comprando suelo finalista en el norte de Madrid para su promoción en régimen de joint venture con promotores inmobiliarios locales.

 
LAS SOCIMI SIGUEN APORTANDO POR LAS OFICINAS MADRILEÑAS
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La socimi Axiare Patrimonio ha comprado a Sareb seis plantas de un edificio de oficinas del centro de negocios de Madrid por un importe de 51 millones de euros, según informó la firma cotizada, elevando su cartera total de patrimonio hasta 613 millones de euros. El acuerdo de compra con Sareb contempla la adquisición de seis plantas de un edificio de oficinas ubicado entre las calles Velázquez y Padilla de Madrid, que suman una superficie alquilable de 10.780 metros cuadrados, además de 85 plazas de aparcamiento bajo rasante. Las plantas adquiridas en este inmueble están alquiladas y entre sus arrendatarios figuran la firma de banca de inversión N+1, la de ingeniería Westinghouse y la empresa Konecta.

 
LA ESTRATEGIA INMOBILIARIA DE ACCIONA REAL ESTATE
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. De momento está poniendo orden en su patrimonio inmobiliario, pero pretende encontrar un socio para aprovechar el despegue inmobiliario y adquirir y gestionar inmuebles para explotarlos en régimen de alquiler. En la actualidad, el grupo cuenta con un patrimonio inmobiliario estimado en 1.530 millones de euros.  Esta cartera está formada por 73.327 metros cuadrados de oficinas repartidas por Madrid, Barcelona, Sabadell y Zaragoza, una urbanización de 849 viviendas en la capital, residencias universitarias que suman 1.200 plazas, ubicadas en Albacete, Murcia, Lleida, Castellón y Cádiz, y tres hoteles situados en Barcelona, Sotogrande (Cádiz) y Marbella (Málaga). Acciona Inmobiliaria también desarrolla promociones residenciales en México y Polonia, y tiene suelos en dos ciudades de Brasil.

 
LAS SOCIMI Y LAS INMOBILIARIAS COTIZADAS.
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Nos interesa comparar la evolución entre una inmobiliaria patrimonialista tradicional como es SOCIMI y la evolución de  la SOCIMI Merlin Properties que podría dar el gran salto al IBEX tan pronto como consolide su capital para poder encajar la adquisición de Testa. Nos interesa la comparativa porque a efectos de cartera de activos inmobiliarios, la de la SOCIMI Merlin resulta comparable en dimensiones a la de Colonial. Merlin y Colonial pasan el listón  de 5.500 millones en activos cada una, muy por encima del resto de los actores inmobiliarios. En materia de activos también hay otra similitud entre Merlin y Colonial, ambas apuestan por las oficinas como mercado más rentable y seguro que las viviendas o el industrial logístico. El punto a favor de Colonial es que su cartera está muy diversificada con oficinas en Francia. No sería de extrañar que la SOCIMI Merlin vendiese todos los activos residenciales de Testa, en especial los hoteles, para concentrarse en un producto exclusivo de oficinas muy escogidas, que sería muy atractivo para el inversor de bolsa.

 
LA SOCIMI LAR ESPAÑA APUESTA POR LAS OFICINAS EN BARCELONA
¿Qué aprendo? 
Se analizan en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La socimi Lar España ha comprado un edificio de oficinas de Barcelona, de 8.610 metros cuadrados de superficie, por un importe de 19,7 millones de euros. El edificio está situado en la calle Joan Miró, y tiene como principales inquilinos al Registro de la Propiedad, a Mutua Pelayo y a BBVA, con lo que alcanza un grado de ocupación del 99%. Es el primer inmueble de oficinas que la compañía adquiere fuera de Madrid, en una operación con la que la socimi acumula una inversión en patrimonio inmobiliario de 570 millones de euros. El inmueble cuenta con una superficie bruta alquilable de 8.610 m2, además de un espacio de aparcamiento con capacidad para 74 plazas. El edificio dispone de unas zonas de paso que, basándose en los principios de accesibilidad, poseen un diseño adaptado a las necesidades de los usuarios con discapacidad. Con esta operación, la socimi alcanza una inversión de 570,9 millones de euros, superando ampliamente los 400 captados en la salida a Bolsa. De su cartera total 280,9 millones han sido destinados a la adquisición de ocho centros comerciales situados en Galicia, País Vasco, Castilla y León, Castilla La Mancha, Cataluña y Comunidad Valenciana; 140,5 millones a la compra de cinco edificios de oficinas en Madrid y Barcelona; 63,4 millones a 11 naves logísticas situadas en Guadalajara (Castilla La Mancha) y la Comunidad Valenciana; 26,1 millones a tres medianas comerciales en Madrid y Cantabria; y 60 millones a un activo residencial en Madrid.

 
¿VOLVERÁN LOS PROMOTORES INMOBILIARIOS A COMETER LOS MISMOS ERRORES QUE DURANTE LA BURBUJA?
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario y guía de cooperativas de vivienda. Hay dos lecciones que ha enseñado la crisis a todos los promotores inmobiliarios, una es la selección del producto y otra es el control de la financiación. Respecto al primero, el stock inmobiliario que queda está demostrando que no todo es vendible. De hecho, los bancos se resisten a la venta para no tener que aflorar pérdidas contables. Hoy en día el producto que se demanda comprende viviendas de mayores dimensiones (tres y cuatro dormitorios), sostenibles (ahorro energético) y personalizadas. Respecto a lo segundo, no es razonable una elevada deuda. Si es imprescindible es mejor abrir la promoción inmobiliaria a un socio capitalista. Y en relación a la financiación, la importancia del análisis de la demanda y del producto. En esto último los gestores de cooperativas de vivienda están mucho más avanzados porque cuentan con la relación previa con los cooperativistas, es decir, consumidores que determinan la demanda. Una buena idea sería seguir el rastro de muchas cooperativas, por ejemplo, en el norte de Madrid.

 
EL FUTURO DEL SECTOR INMOBILIARIO SEGÚN EL BANCO DE ESPAÑA 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario. El Banco de España estima que el "severo ajuste" del sector residencial español "parece haber culminado", pero avisa de que sus perspectivas de recuperación "no están exentas de incertidumbre". Explica que durante la crisis se ha producido una "reducción drástica" del tamaño de este sector. Así, la actividad residencial ha reducido su peso sobre el PIB en un 68% durante estos años, hasta el 4% en 2014. Por el lado de los precios, la corrección ha sido de "gran magnitud" que cuantifica el descenso desde sus máximos en un 36% nominal (44% en términos reales). Según el Banco de España "es difícil determinar en qué medida el cambio de tendencia observado se irá reflejando en una recuperación sostenida de la actividad, dado el elevado volumen de viviendas sin vender y su particular distribución geográfica".

 
LAS SOCIMI SIGUEN COMPRANDO CENTROS COMERCIALES.
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de centros comerciales y en la guía de la inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI. La socimi Lar España Real Estate ha comprado a Altadena Invest el hipermercado, operado por Eroski, situado en el centro comercial Portal de la Marina en Ondara (Alicante) por 7 millones de euros. La compra se ha realizado a través de su filial Global Brisulia. El hipermercado tiene una superficie bruta alquilable (SBA) total de 9.924 metros cuadrados. Lar España ya adquirió en octubre de 2014 el 58,78% de las participaciones de la sociedad Puerta. Su consejero delegado, Roger Cooke, ha subrayado que Lar España "ve reforzada su posición ante decisiones futuras que otorguen mayor valor añadido al centro comercial, mediante la puesta en marcha de una gestión activa del inmueble".

 
LA GRAN SORPRESA INMOBILIARIA DE TESTA Y LA SOCIMI MERLIN PROPERTIES
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Todo el papeleo de las due diligence y las negociaciones propias de una operación de este nivel se taparon con una cortina de humo que era la salida a Bolsa de Testa a través de una oferta pública de suscripción de acciones (OPS) estimada en unos 500 millones de euros. Varias firmas de análisis de Bolsa se lo creyeron y se publicó en toda la prensa. Si se comparan los números de hace un mes con lo que ha pagado la SOCIMI Merlin Properties se puede comprender la satisfacción de Sacyr. Hace un mes se hablaba de diluir hasta un máximo del 70% la participación del 99,33% que actualmente controla en Testa, con lo que el 30% restante sería el capital que colocaría en el mercado. Testa presentaba un valor de 1.900 millones de euros, según un reciente informe del departamento de análisis de CaixaBank. La sorpresa fue que la SOCIMI Merlin Properties ha comprado Testa Inmuebles a Sacyr por 1.794 millones de euros. Según Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin, la adquisición de Testa supone la creación de la compañía inmobiliaria líder en el mercado español, con una valoración bruta de activos superior a los 5.500 millones de euros y unas rentas brutas anuales de más de 290 millones de euros. Con la compra de Testa, Merlin se convierte en la líder en el segmento de oficinas, el tercer operador en logística y mantiene una posición relevante en centros comerciales. Testa cuenta con una cartera de activos con una valoración bruta superior a los 3.200 millones de euros, unos ingresos anuales por rentas de 159 millones de euros y una superficie bruta arrendable superior a 1 millón de metros cuadrados.

 
LA NUEVA SOCIMI DE DEUTSCHE BANK, TRAJANO IBERIA
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La sociedad inmobiliaria española de nueva creación Trajano Iberia iniciará los trámites para convertirse en SOCIMI tras la ampliación de capital de 94,8 millones de euros llevada a cabo entre inversores de la división de Wealth Management de Deutsche Bank en España. La inversión estará en activos de oficinas en Madrid y Barcelona y estará gestionada por el equipo responsable en España y Portugal de la división inmobiliaria de Deutsche Asset  Wealth Management. Actualmente, la entidad gestiona a nivel mundial más de 46.000 millones en euros de activos inmobiliarios y 740 millones de euros en España y Portugal. Otras posibles SOCIMI serán Corpfin Capital Prime Retail (vinculada a la firma de capital riesgo), Obsido, vehículo de inversión hotelera de patrimonios noruegos y Fidere, entidad que aglutina las viviendas protegidas adquiridas por Blackstone.

 
ACCIONA PODRÍA SUMARSE A LA MODA DE LAS SOCIMI
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Como ya avanzó inmoley.com hace un mes, Acciona estudia constituir una SOCIMI, según avanzó a los analistas el director general de Desarrollo Corporativo, Juan Muro Lara. La SOCIMI es una de las dos alternativas que la firma baraja para impulsar su división inmobiliaria. Aunque no hay una decisión tomada sobre el destino de la división inmobiliaria, Acciona ha empezado a ajustar su actividad a sus futuros planes y ha empezado a arrendar parte sus propiedades que antes estaban en venta, un stock de 474 viviendas. La otra opción sería incorporar un socio con el que desarrollar conjuntamente el negocio inmobiliario, como ya hace Acciona Energía con el fondo KKR en su actividad de energías renovables internacionales. “Estamos trabajando ambas alternativas”, señaló Muro Lara a los analistas en la presentación de resultados trimestrales del grupo.

 
LEASING INMOBILIARIO A LA UNIVERSIDAD DE NAVARRA PODRÍA INSTALAR UN CAMPUS EN MADRID
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del leasing inmobiliario. El leasing inmobiliario es un contrato de arrendamiento con derecho de adquisición a la finalización del mismo a favor del arrendatario. El arrendatario elige el inmueble que necesita y encuentra al vendedor del mismo, siendo el banco el encargado de comprar el edificio del vendedor y arrendárselo al arrendatario con una opción de compra al finalizar el contrato. Las cuotas, generalmente constantes y mensuales, a satisfacer incluyen tres conceptos: capital (también amortizable en balance), intereses e IVA. La última cuota a satisfacer corresponde con el valor de la opción de compra para adquirir el inmueble. Es aplicable a todo tipo de inmuebles construidos o por construir, en cualquier tipo de operación (derecho superficie, concesión…), con o sin cargas. El Ayuntamiento de Madrid ha vendido una parcela limítrofe con la finca de Torre Arias y la vía de servicio de la A-2, por 6,05 millones de euros, a la fundación gestora de la herencia de la condesa de Torre Arias. La parcela enajenada, ubicada en el barrio de San Salvador, en el distrito de San Blas-Canillejas, es anexa a otra en la que la Fundación Tatiana Pérez de Guzmán el Bueno está construyendo una clínica, prevista para 2016, con el objetivo de alquilársela después a la Universidad de Navarra en un acuerdo de 'leasing inmobiliario'. El terreno cuenta con 5.235 metros cuadrados de superficie de uso terciario y una edificabilidad de 5.370 metros cuadrados, según el pliego de prescripciones técnicas, y ha sido vendido hace tres semanas a Inversiones Tirema S.L.U. La Universidad de Navarra podría crear un campus en Madrid.

 
LAS GESTORAS DE COOPERATIVAS DAN UN PASO DE GIGANTE UNIÉNDOSE A FONDOS INMOBILIARIOS
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de coperativas de vivienda y la guía de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Según varios medios, la gestora de cooperativas Grupo Ibosa se encuentra en conversaciones muy avanzadas con un fondo de inversión internacional que pondría 70 millones de euros necesarios para adjudicarse las 16 parcelas de suelo que la Junta de Compensación de Valdebebas posee en este desarrollo urbanístico del norte de Madrid. El ámbito de 104.328 metros cuadrados que comprenden las tres parcelas pensadas íntegramente en primer momento para uso terciario y comercial pasan a redistribuirse: área comercial (44.571 metros cuadrados, unos 56.000 edificables), equipamiento dotacional y privado (20.778) –construcción de un colegio privado–, vivienda protegida (37.492) y vivienda libre (3.250). En total, habrá 113.000 metros cuadrados edificables para estas viviendas repartidos en 16 parcelas, cinco de las cuales saldrán en unas semanas a subasta.

 
LA REORGANIZACIÓN INMOBILIARIA DE FCC 
¿Qué aprendo? 
Se analizan en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI.FCC ha unido todos sus activos inmobiliarios (tanto suelo como edificios) en una única sociedad 100% propiedad del grupo, F C Y C, a fin de simplificar su estructura societaria. Esta es la misma operación que se hizo con sus activos concesionales, FCC Concesiones, con la que el grupo analizará distintos acuerdos con su principal accionista, Carlos Slim, a través de Carso. FCC constituye una nueva filial con sus activos inmobiliarios, integrados básicamente por suelos y terrenos, con el fin de gestionarlos de forma independiente. 

 
VENTAJAS EN LA FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS EN EL ANTEPROYECTO DE LEY DEL SECTOR FERROVIARIO
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de financiación de infraestructuras. La CNMC (Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia) ha publicado su informe sobre el Anteproyecto de Ley del Sector Ferroviario (APL), que sustituye a la actual ley de 2003. La futura norma recoge las modificaciones que ha sufrido durante estos años la vigente Ley del Sector Ferroviario e incorpora diferentes disposiciones europeas al marco jurídico español. El artículo 25 del APL establece, en línea con la Directiva que en un plazo de 5 años, el gestor de infraestructuras deberá equilibrar sus costes e ingresos, incluyendo la financiación estatal. En relación con este último aspecto, se prevé que el administrador y el Ministerio de Fomento suscriban un convenio por un periodo no inferior a 5 años que regule estas aportaciones así como las actuaciones que deberán realizar a cambio de dichas aportaciones.

 
LAS SOCIMI SE POSICIONAN EN NAVES LOGÍSTICAS
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de polígonos industriales, parques empresariales y logísticos, y en la guía de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La socimi de Lar ha comprado a UBS tres naves logísticas en España por 18,5 millones de euros en Guadalajara y Valencia. Complejo logístico en Corredor del Henares, junto a los principales centros logísticos vinculados al sector de la distribución nacional e internacional. El complejo, fue construida en los años 2000 y 2001 y actualmente se encuentra ocupado por Tech Data (líder mayorista de productos y servicios informáticos en la Península ibérica). Está dividida en 2 naves y construida sobre una parcela de 57.982 m2, cuenta con una superficie total construida de 35.196 m2, playa de maniobras de 33 metros a ambas fachadas, 42 muelles de carga también en ambas caras de la nave y 109 plazas de aparcamiento. Se encuentra ubicada en el Km. 48 de la A2, en el municipio de Alovera (Guadalajara), en pleno Corredor del Henares, motor industrial en cuyo entorno se localizan los principales centros logísticos vinculados al sector de la distribución nacional e internacional.

 
LA SOCIMI AXIARE SIGUE APOSTANDO POR LAS OFICINAS
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI. La socimi Axiare (antes Axia Real Estate) acaba de registrar un beneficio neto de 2,3 millones de euros en el primer trimestre del año. Esta SOCIMI empezó a funcionar en julio del 2014 y obtuvo unos ingresos de 7,6 millones de euros en los tres primeros meses del año y un resultado bruto de explotación (ebitda) que se situó en 5,4 millones. La inversión realizada hasta el cierre del periodo alcanzó los 465 millones. Axiare cuenta con una cartera de 402.169 metros cuadrados de superficie bruta alquilable, valorados en 496 millones de euros -de acuerdo a un estudio independiente de CBRE-, una cifra superior en un 9 % al precio neto de adquisición. La Socimi Axiare ha comprado dos edificios de oficinas de clase A en Madrid por 49 millones de euros. Ambos inmuebles están ubicados en el Parque Empresarial Cristalia, dentro del distrito de negocios Campo de las Naciones y están alquilados a compañías como la consultora de ingeniería Alten Solution España o la multinacional danesa Novo Nordisk Pharma.

 
LA SOCIMI SE INTERESAN POR EL SUELO INDUSTRIAL
¿Qué aprendo? 
La socimi se analizan en la guía práctica inmoley.com de la inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI, y el suelo industrial en la guía práctica inmoley.com de polígonos industriales, parques empresariales y logísticos. La sociedad gestora de activos inmobiliarios Kefren Capital Real Estate (KCRE) ha vendido un edificio en un parque logístico situado en Meco (Madrid), a la SOCIMI Merlin Properties por 22,2 millones de euros. El edificio, situado en el polígono industrial R-2 de Meco y construido en 2009 sobre una parcela de 50.727 m², cuenta con una superficie de 35.285 m² y se encuentra íntegramente ocupado por la compañía logística Grupo Dachser. KCRE adquirió este activo en agosto de 2014 dentro del proceso concursal de la empresa Coperfil. El edificio consta de cuatro módulos, 31 puertos de carga y 4 puertas TIR, y cuenta con todos los avances técnicos necesarios que demanda el mercado.

 
DE INMOBILIARIA PATRIMONIALISTA QUE ALQUILA A SOCIMI
¿Qué aprendo?
Las SOCIMI se analizan en la guía práctica inmoley.com de la inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI. La división inmobiliaria de Acciona se encontró al inicio de la crisis inmobiliaria con un importante stock de viviendas destinadas a la venta y para obtener alguna rentabilidad las puso en alquiler. Con el tiempo ha vendido muchas de estas viviendas por lo que ha descendido el excedente de viviendas. Sin embargo, ha descubierto que alquilar los activos inmobiliarios en lugar de venderlos a bajo precio (es decir, actuar como inmobiliaria patrimonialista tradicional), puede ser más rentable con una buena tributación, así que transformará su división inmobiliaria en una sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (SOCIMI) que integraría activos inmobiliarios en alquiler. Este es el camino que están siguiendo muchas inmobiliarias patrimonialistas y que se analiza de un modo muy práctico en las jornadas inmoley.com de la inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI.

 
¿QUÉ QUIERE HACE UNA CONSTRUCTORA COMO SACYR CON UNA INMOBILIARIA PATRIMONIALISTA COMO TESTA?
¿Qué aprendo? 
Las inmobiliarias patrimonialistas se analizan en la guía práctica inmoley.com de la inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI. Testa es la primera inmobiliaria patrimonialista de España con una superficie alquilable de 1,37 millones de metros cuadrados y una tasa de ocupación sobre rentas del 97%. Su cartera inmobiliaria se compone de edificios de oficinas (sedes corporativas en su mayor parte en zonas prime de Madrid y Barcelona), hoteles, centros comerciales, centros logísticos, residencias de tercera edad y viviendas en alquiler. El valor de sus activos supera los 3.200 millones de euros y entre ellos cuenta con 474.666 m2 de oficinas en alquiler en las mejores zonas de negocios de Madrid y  Barcelona. Gestiona más de 1.500 viviendas propias y administra otras 7.300 viviendas de fondos inmobiliarios, además dispone de 10 hoteles en propiedad de 4 y 5 estrellas con 1.605 habitaciones que están arrendados a las más conocidas cadenas hoteleras, una residencia de tercera edad y más de 200.000 m2 de naves logísticas. La cartera de centros comerciales de Testa está compuesta por Larios (Málaga), Porto Pí (Palma de Mallorca), Centro Oeste (Majadahonda, Madrid) y Princesa (Madrid).

 
SE ACABÓ LA ESPECULACIÓN URBANÍSTICA EN EL SUELO JUNTO A LAS CARRETERAS
¿Qué aprendo?
El urbanismo en general se analiza en las guías prácticas inmoley.com de urbanismo y en este caso también la guía de obra pública. Con la nueva Ley de Carreteras se impedirá la especulación urbanística con los terrenos próximos a la zona en la que se planifique la construcción de una nueva carretera, de forma que se permitirá suspender cautelarmente todas las recalificaciones urbanísticas en la zona desde el momento en que se proyecte la vía. Claramente el gobierno ha aprendido por el alto coste pagado por las expropiaciones urbanísticas de los terrenos necesarios para la construcción de las radiales de Madrid. La nueva Ley también habilitará al Gobierno a declarar "nulas de pleno derecho" todas decisiones urbanísticas que se adopten sin considerar las necesidades de la gestión de las carreteras.

 
LA FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS SE BENEFICIARÁ DE LA LEY DEL SECTOR FERROVIARIO
¿Qué aprendo? 
Este asunto se analiza en la guía práctica inmoley.com de financiación de infraestructuras. El proyecto de Ley del Sector Ferroviario incide en una planificación muy precisa de las infraestructuras ferroviarias y exige que existan las fuentes de financiación suficientes. Por otro lado, se aprovecha la transposición de una directiva comunitaria para traspasar los cánones a los operadores y que no aumenten el déficit del estado. Respecto a los costes de las infraestructuras ferroviarias tienen una doble financiación: la procedente del mercado (mediante los cánones ferroviarios que deben pagar los operadores) y la procedente del estado. El problema es que los costes no cubiertos a través del canon deben ser cubiertos por el estado. El texto refuerza los mecanismos para una planificación rigurosa de las infraestructuras ferroviarias, exigiendo que existan las fuentes de financiación suficientes. Se establecen tres instrumentos: - La “Estrategia Indicativa”, que elaborará el Ministerio de Fomento, como instrumento de planificación global de la infraestructura -desarrollo, mantenimiento y renovación.- Un “Programa de Actividad”, de cuya elaboración serán responsables los administradores de infraestructuras -Adif, Adif-Alta Velocidad-, según la “Estrategia Indicativa” y que deberá recoger la previsión de actuaciones a realizar y una previsión orientativa de sus cánones para los próximos cinco años. - Un convenio Adif/ Adif-Alta Velocidad –Ministerio de Fomento, que establezca los objetivos a alcanzar por Adif y las aportaciones económicas del Estado.

 
EL STOCK INMOBILIARIO DE LA BANCA SIGUE LASTRANDO LA CONSTRUCCIÓN
¿Qué aprendo? 
La comercialización de inmuebles se analiza en las guías prácticas inmoley.com de marketing inmobiliario y también está relacionada las guías de financiación inmobiliaria. Mientras que la banca siga resistiéndose a vender masivamente sus activos inmobiliarios el sector de la construcción seguirá lastrado, como acreditan los datos de visados de obra nueva. Según informa el Banco de España, tras el traspaso de parte de los activos inmobiliarios a la Sareb (diciembre de 2012 e inicios de 2013), se produjo una reducción del stock inmobiliario de la banca, situándose en torno a los 75.000 millones (junio de 2013). Con los últimos datos disponibles ha aumentado. La mayor parte de los mismos corresponde a activos inmobiliarios procedentes de financiaciones destinadas a las actividades de construcción e inmobiliarias, y en particular, a suelo, cuyo porcentaje sobre el total de adjudicados supone un 38 %. Le siguen en importancia (dentro de las operaciones de financiación procedentes de las actividades de construcción e inmobiliarias) los edificios terminados, que representan un 25,3 % del total. A continuación se encuentran los adjudicados procedentes de financiaciones hipotecarias a hogares para adquisición de vivienda, que suponen un 20,6 %, mientras que los edificios en construcción suponen sólo un 5 % del total, ascendiendo el resto de adjudicaciones a un 11 %.

 
PROYECTO BIG BANG INMOBILIARIO DE BANKIA
¿Qué aprendo? 
Las ventas inmobiliarias se analizan en las guías prácticas inmoley.com de marketing inmobiliario y también está relacionada las guías de financiación inmobiliaria. . Bankia ha prepara la desinversión de sus activos inmobiliarios mediante el Proyecto Big Bang que incluye una cartera con activos residenciales, comerciales (que incluyen oficinas y locales) y suelo por valor de 4.800 millones de euros. El Proyecto Big Bang supone la mayor desinversión iniciada hasta ahora por Bankia dentro del segmento de activos adjudicados y créditos dudosos.  La cartera está fundamentalmente compuesta por inmuebles de uso residencial en Madrid, Barcelona y Valencia, pero también incluye locales comerciales y oficinas y activos en otras provincias. El lote residencial tiene un valor de 3.300 millones a fecha de 31 de marzo.

 
EVOLUCIÓN EN 2015 DE LAS SOCIEDADES COTIZADAS DE INVERSIÓN EN EL MERCADO INMOBILIARIO (SOCIMI). 
¿Qué aprendo? 
Las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) se analizan en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI.  Las socimi, las sociedades de inversión inmobiliaria, están animando este año la Bolsa y el sector inmobilario. Estas empresas cotizadas, dedicadas principalmente a la compra de inmuebles destinados al alquiler y cuya regulación se renovó en 2012,  tiene 4 grandes protagonistas que son Hispania, Lar, Merlin Properties y Axia. Son empresas presentes en la Bolsa y su primera regulación en España es de 2009, pero se han expandido tras la normativa de 2012. Estas compañías son dueñas de activos inmobiliarios, y sus ingresos tienen que proceder, al menos al 80%, del alquiler. Están obligados a mantener los inmuebles que compran en su cartera al menos tres años. Y tienen que repartir dividendo todos los ejercicios. Su capital mínimo es de 5 millones. A cambio de estos condicionantes, disfrutan de exenciones fiscales y bonificaciones.

 
LAS SOCIMI TAMBIÉN VENDEN
¿Qué aprendo?
Las SOCIMI se analizan en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Otro aspecto que también conviene analizar en la oferta de opción de compra vinvulante, que se analiza en la guía práctica inmoley.com de la opción de compra. De hecho se acepta la oferta vinculante de compra recibida por la mayoría de las oficinas que integran la Cartera Amarilla de la SOCIMI Uro. Uro Property Holding, la sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario (socimi) que posee un tercio de las oficinas del Santander, ha vendido a Axa Real Estate 381 sucursales. La operación comprende una superficie bruta alquilable de 90.000 m2. En el momento de su salida a bolsa, URO Property Holdings gestionaba 1.136 oficinas del Banco Santander en España, las cuales se encuentran alquiladas a esta entidad, a un plazo medio superior a los 25 años.

 
EL OPTIMISMO INMOBILIARIO DEL INVERSOR EXTRANJERO
¿Qué aprendo? 
La inversión inmobiliaria se analiza en la guía práctica de patrimonios inmobiliarios y SOCIMI.  Los inversores nacionales y extranjeros son optimistas sobre la evolución de los bienes inmuebles comerciales de España ( sector CRE) - con hoteles, oficinas, polígonos logísticos y centros comerciales que figuran como los más buscados después de las clases de activos. La Encuesta primera Inversores en Bienes Inmuebles Comerciales 2015, un nuevo proyecto dirigido por el IESE, bajo la supervisión del profesor José Luis Suárez, junto con JLL, analiza las respuestas de 101 inversores clave - incluyendo una serie de fondos de capital privado, fondos de múltiples estrategias, bienes inmuebles sociedades de responsabilidad limitada, los REIT que cotizan en bolsa, family offices y un fondo soberano. Dentro de este grupo, el 65 por ciento son internacionales y el 35 por ciento son inversores nacionales. Un rotundo 94 por ciento de los encuestados dijo que actualmente tienen "alto" o "muy alto" interés en bienes inmuebles comerciales en España. 

 
LEASE BACK INMOBILIARIO EN CATALUÑA
¿Qué aprendo? 
El lease back inmobiliario se analiza en la guía práctica inmoley.com del leasing inmobiliario y lease back. En este caso analizamos una operación de lease back inmobiliario en Santa Perpètua de la Mogoda (Barcelona). El grupo de inversión privada Baraka Global Invest ha adquirido por 60 millones las instalaciones de la compañía de infraestructuras Alstom a la inmobiliaria Inbisa. Las instalaciones se componen de 22 edificios que incluyen naves para la construcción de trenes y en ellas se utilizan las tecnologías más modernas, según informa  en un comunicado Baraka Global Invest. Alstom continuará operando en el mismo complejo industrial, de unos 370.000 metros cuadrados, y pagará un alquiler al nuevo propietario durante diez años, período por el que se ha firmado el contrato. Hasta ahora, el dueño de las instalaciones era la inmobiliaria Inbisa, que poseía estos terrenos desde hace más de una década.

 
LEASE BACK INMOBILIARIO DE TELEFÓNICA.
¿Qué aprendo?
El lease back inmobiliario lo analizamos en la guía práctica inmoley.com del leasing inmobiliario y lease back. El lease back inmobiliario es especialmente útil si se dispone de elementos patrimoniales, pero no de tesorería, y se necesita acudir a la financiación para tener liquidez. El lease-back inmobiliario consiste en que el propietario lo vende permaneciendo en el inmueble como arrendatario. En este caso, Telefónica prosigue con su  desinversiones inmobiliarias y pone a la venta cuatro edificios residenciales en Madrid, Barcelona, San Sebastián y Alicante. La diferencia es que permanece como arrendatario durante 7 años, con posibilidad de ampliarlos hasta 10. La diferencia en este caso es que Telefónica ha asumido el riego de vender los cuatro inmuebles en un único lote.

 
LEASE BACK INMOBILIARIO EN CATALUÑA
Guía práctica inmoley del leasing inmobliario y el lease back. La Generalitat de Catalunya ha vendido dos edificios de oficinas permaneciendo como arrendatario (lease back). La operación se ha cerrado en cerca de 65 millones de euros.  Los inmuebles son el Torre Muñoz, situado entre Paseo de Gracia y Diagonal, y otro situado en la calle Sepúlveda. En Torre Muñoz, que tiene más de 10.000 m2 de superficie, la Generalitat permanecerá como inquilina por un periodo de 20 años con una renta de alquiler anual de 1,46 millones. En la actualidad está ocupado por el Departamento de Empresa y Ocupación. 

 
EL MAYOR LEASE BACK INMOBILIARIO DE LA HISTORIA 
Guía práctica inmoley.com del leasing inmobiliario y lease back. General Electric (GE) está analizando la venta total o parcial de su negocio inmobiliario, valorado en unos 30.000 millones de dólares. La cartera inmobiliaria de GE cuenta con edificios de oficinas y apartamentos y otras propiedades comerciales. Está valorada en unos 30.000 millones de dólares. La razón para este lease back inmobiliario es que una cartera inmobiliaria tan voluminosa podría conllevar demasiados riesgos para la compañía.

 
LAS CAUSAS DEL ÉXITO DE LAS SOCIMI ENTRE LOS INVERSORES INMOBILIARIOS EXTRANJEROS 
Guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, SOCIMI) se introdujo en octubre de 2009, en plena crisis y sin incentivos, con una regulación demasiado restrictiva y poco atractivo régimen fiscal de las SOCIMI (que estaban sujetos a un impuesto de sociedades del 19%) lo que llevó al fracaso del régimen, que se refleja en el en 2012 ni una sola SOCIMI se había constituido. En diciembre de 2012, el gobierno español - consciente de que el régimen inicial no cumplió con las expectativas de los inversores inmobiliarios mejoró las condiciones de las SOCIMI. 

 
LA DUE DILIGENCE DEL CENTRO COMERCIAL AIRESUR
Guía práctica inmoley.com de la due diligence, auditoría inmobiliaria y guía de centros comerciales. CBRE, a través de la gestora de activos, CBRE Global Investors, ha comprado a Grupo Lar el centro comercial Airesur, el más grande de Sevilla, por 76,5 millones de euros. El complejo comercial, de 20.183 m2 se inauguró en 2004 y cuenta con 87 locales (Inditex, HM y Mercadona). La due diligence (auditoría interna) ha llevado más tiempo de lo habitual pero el precio coincide con la última valoración oficial que hizo Savills de Airesur (77,5 millones), correspondiente al cierre de 2014, pero lejos de los 102,5 millones que pagó Lar al adquirir el centro comercial.

 
FINANCIACIÓN INMOBILIARIA VÍA FILIAL AVALADA POR LA MATRIZ
Guía práctica inmoley.com del projecto finance, financiación inmobiliaria. La constructora firma un préstamo con un grupo de 19 bancos en dos tramos de 360 millones y 1.440 millones que vencerán en marzo de 2020. En la operación participan entidades como Santander, BBVA, Caixabank, Societe Generale, HSBC o BNP Paribas. El crédito vence el 25 de marzo de 2020 y ha sido suscrito por la filial Acciona Financiación Filiales, aunque está garantizado por la matriz Acciona.

 
LOS HOTELES PASAN A LAS SOCIMI
Guía práctica inmoley.com de la inmobiliaria patrimonialita y SOCIMI. RMABEX Asesores Registrados del MAB está preparando 9 SOCIMIS, de las que tres son hoteleras, según su presidente, Antonio Fernández. Los activos de esas tres SOCIMIS, que cotizarán en los mercados antes del próximo verano, son hoteles de diversas categorías. Según el presidente de ARMABEX, las socimi protagonistas en 2015 serán las hoteleras porque la gran mayoría de los grupos hoteleros españoles tienen unos balances desestructurados. Las estructuras de capital de los grupos hoteleros van a tener que traspasar parte de la financiación que tenían vía bancos, a financiarse con recursos propios vía incrementos de capital y de accionistas/inversores. En este sentido, la entrada de nuevos socios/inversores que, hasta el momento, han sido grandes fondos internacionales, será fundamental para el crecimiento de los negocios hoteleros en España.

 
IMPORTANTE PROJECT FINANCE DE FERROVIAL 
Guía práctica inmoley.com del Project finance, financiación inmobiliaria. Ferrovial, a través de su filial Cintra Infraestructuras Internacional, en consorcio al 50 % con Holcim (Canada) Inc, ha alcanzado el cierre comercial y financiero del contrato de concesión de la autopista 407 East Phase 2 en Toronto, Canadá, con una inversión total prevista de 880 millones de dólares canadienses, alrededor de 642 millones de euros. La firma del contrato se produce después de que Infrastructure Ontario y el Ministerio de Transporte de Ontario seleccionasen  a finales de enero la oferta presentada por este consorcio como la mejor.

 
LOS CENTROS COMERCIALES CONVERTIDOS EN SOCIMI
Guía práctica inmoley.com de centros comerciales y guía de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Hace dos años Orion convirtió el centro comercial  Plenilunio en una SOCIMI, que fue adquirido por Klepiérre por 375 millones. Orion siguió la misma operación con Puerto Venecia, vendida a Intu Properties por 451 millones.  Intu Properties tiene además en su SOCIMI a Parque Principado en Asturias y que compró po 161,8 millones. Orion, Klepiérre e Intu Properties ya cotizan en bolsa, por lo que no tienen obligación de sacar sus SOCIMIs a bolsa.

 
SE RECUPERA EL NIVEL DE DEUDA DE LAS INMOBILIARIAS NO PATRIMONIALISTAS.
Guía práctica inmoley.com del director financiero de inmobiliarias y guía de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Mientras que las inmobiliarias patrimonialistas han sobrevivido los graves problemas de estructuración de la deuda en balances, o han sido directamente adquiridas por la banca en compensación de deudas, la inmobiliarias que no integraron su actividad con una política patrimonial, es decir la mayoría, han sufrido  un mayor riesgo financiero que las de inversión patrimonial, sin que su actividad fuese de interés para la banca (ej.: Martinsa o Urbis frente a Colonial). El problema de la inmobiliaria tradicional ha sido el pasivo (su deuda) y no el activo por la falta de actividad inmobiliaria. Las promociones inmobiliarias no vencidas estaban valoradas en balance a precios por encima de mercado y su situación financiera les impedía pujar en compras de suelo o nuevas promociones selectivas. Esto ha hecho que el mercado del suelo haya quedado en manos de nuevos actores (fondos y SOCIMIS) sin problemas de pasivo. Esta situación está cambiando y la morosidad de los promotores inmobiliarios desciende al 36,25 por ciento.

 
LAS SOCIMIS GANAN PROTAGONISMO EN EL SECTOR HOTELERO 
guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Las Socimis ganan protagonismo en el sector hotelero por sus ventajas fiscales y por permitir a las cadenas separar el patrimonio de la gestión de los establecimientos. La Federación Empresarial Hotelera de Mallorca (FEHM), Armabex Asesores y Garrigues han organizado una jornada con el propósito de “sensibilizar a cadenas y profesionales del sector inmobiliario sobre la importancia de que la gestión de los hoteles y la propiedad de los inmuebles esté en manos distintas”. Barceló ha sido la primera cadena hotelera en optar por las SOCIMI, tras su alianza con Hispania. 

 
FIN DE LA PRORROGA A LAS INMOBILIARIAS PARA QUE NO COMPUTEN EN LAS CUENTAS  ANUALES LAS PÉRDIDAS POR DETERIORO DE ACTIVOS DERIVADAS DEL INMOVILIZADO MATERIAL
El Real Decreto-ley 4/2014, de 7 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de refinanciación y reestructuración de deuda empresarial pone fin (desde 2015) a la normativa excepcional (vigente desde 2008) para evitar que las inmobiliarias incurriesen en causa legal de reducción de capital y, en su caso, de disolución a causa de las pérdidas. Se prorrogó durante 2013 y 2014 la normativa vigente desde 2008 para evitar que las empresas incurriesen en causa legal de reducción de capital y, en su caso, de disolución a causa de las pérdidas. Se permitía que no se computasen en las cuentas  anuales las pérdidas por deterioro de activos derivadas del inmovilizado material, las inversiones inmobiliarias y las existencias, lo que afecta a diferentes tipos de empresas pero especialmente a las inmobiliarias. Sin embargo, los promotores (Asprima) mantienen la esperanza de una última prórroga de gracia a adoptar por el gobierno antes del 27 de marzo para no contabilizar como pérdidas el deterioro del valor de sus activos.

 
COTIZACIÓN SIMBÓLICA DE UNA SOCIMI
Guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. La sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (socimi) URO Property se estrenará en el mercado alternativo bursátil (MAB) en los próximos días. La firma tiene solo un activo: 1.150 locales ocupados por oficinas del Santander, pero le otorgan uno de los paquetes de activos más elevados del sector, que se eleva a cerca de 2.000 millones de euros. Sin embargo, su salida a cotización será muy limitado pues solo colocará acciones por valor de cerca de dos millones de euros, menos del 2% de su valor total. 

 
REALIA ENTRE SOROS Y SLIM
Guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Realia tiene activos interesantes como una de las torres KIO de la Plaza Castilla de Madrid, pero es relevante que se hayan interesado por ella inversores como Pontegadea (sociedad inmobiliaria de Amancio Ortega), Juan Abelló, Colonial (participada por el Grupo Villar Mir) varios fondos internacionales, la Socimi Hispania y la inmobiliaria de Carlos Slim. Por otro lado, es interesante la posición de FCC (participada mayoritariamente por Slim), que aunque dejó pasar la compra del 24,9% que Bankia tiene en Realia, seguirá como accionista mayoritario en el capital de la inmobiliaria en la que actualmente controla el 36,8%, salvo que la OPA de Slim supere el porcentaje. Otro aspecto es la situación en la que queda la SOCIMI Hispania (participada por Soros) en relación a la guerra de opas. George Soros es el principal accionista junto a Paulson de la Socimi Hispania Al final es un enfrentamiento entre Soros y Slim.

 
LA UNIVERSIDAD NECESITA DE FINANCIACIÓN PÚBLICO PRIVADA
Guía práctica inmoley.com de financiación de infraestructuras y guía del contrato de obra pública. Analizamos un caso en una universidad en Francia que necesitaba dos laboratorios. Ante la falta de medios públicos para realizar a la obra ha utilizado un sistema PPP mediante el cual Concesiones Eiffage ha firmado una alianza público-privada de 25 años por dos edificios de la Universidad de Lorraine, en Metz, Francia. Este sistema se debería aplicar con más frecuencia en los campus universitarios españoles, especialmente en la construcción de residencias para estudiantes.

 
VENTAS DE HOTELES A FONDOS INMOBILIARIOS
Guía práctica inmoley.com del turismo inmobiliario y contrato de gestión hotelera, y guía de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Meliá Hotels ha vendido de seis hoteles situados en España al fondo estadounidense Starwood Capital Group por 176 millones de euros. Los seis hoteles forman parte de la enseña Meliá Sol y están localizados en algunos de los principales enclaves turísticos españoles: Ibiza, Mallorca, Costa del Sol y las Islas Canarias. En total, la cartera suma más de 3.000 habitaciones e incluye algunos hoteles tan característicos como el Sol Lanzarote o el Meliá Gorriones en Canarias, el Sol Ibiza y el Sol Pinet Playa en Ibiza, el Sol Mirlos Tordos en Mallorca y el Sol Príncipe en Torremolinos.

 
LAS SOCIMIS SIGUEN APOSTANDO POR MADRID
Guía práctica inmoley.com de la inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI. Saint Croix Holding Inmobilier, la socimi promovida por la familia Colomer, que cotiza en Luxemburgo, ha adquirido el 100% de las acciones de Inveretiro, entre cuyos activos figuran el edificio donde ubica su sede Compañía Logística de Hidrocarburos (CLH), en la calle Tetuán de Madrid. El inmueble donde tiene su sede desde 2008 CLH tiene 6.630 metros cuadrados sobre rasante y 7.937 bajo rasante, mientras que los establecimientos del Barrio de Salamanca suman 2.667 metros cuadrados en superficie y 55 metros más de plazas de aparcamiento. Según los cálculos de la propia sociedad, la rentabilidad bruta del arrendamiento que resulta de esta adquisición "está por encima del 6%".

 
LA INMOBILIARIA MARTINSA FADESA DEVORADA POR LA BANCA
Guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario y guía de la due diligence, auditoría inmobiliaria. Hace una semana, cuando se anunció que Martinsa perdía el juicio por la compra de Fadesa y que además tenía que pagar unas costas millonarias, el sector empezó a dudar de la viabilidad. Este juicio fue un error, como dijimos hace años, porque Martinsa había tenido todos los medios para hacer la due diligence y había aceptado el resultado. El caso es que los bancos quieren el 100% de Martinsa y su propietario dice que para eso que liquiden. El problema es el efecto en los empleados y el tejido empresarial. Tras la decisión de la banca, ha caído un gigante inmobiliario y un símbolo de la década mal llamada del ladrillo. Además, la banca ha lanzado un mensaje muy claro a otras inmobiliarias que quieren renegociar los convenios concursales. El caso más grave es el de Reyal Urbis, ya que tras cuatro procesos de refinanciación los acreedores han pactado la venta de activos para obtener liquidez. 

 
EL AVAL DEL ESTADO QUE FINANCIÓ LAS RADIALES
Guía práctica inmoley.com de financiación de infraestructuras. Hay padres que avalan a sus hijos al comprar un piso y acaban pagando el piso. Esto es lo que puede suceder al estado por haber avalado a las concesionarias de las autopistas. El problema que tiene Fomento es que, si liquidan las concesionarias de las autopistas, el Estado tendría que afrontar la llamada Responsabilidad Patrimonial de la Administración (RPA), con lo que tendría un problema con Europa ya que 4.000 millones de euros (como mínimo) se contabilizarían como deuda pública. Fomento no consigue convencer a Hacienda y el asunto sigue encallado. Por otra parte, Ferrovial, OHL y Abertis están en contra de la liquidación porque causaría una mala imagen en el exterior para el sector. Los grandes acreedores, que son bancos especialmente con los extranjeros (ING, BES o Credit Agricole), no quieren ni hablar de quitas y prefieren pleitear y recuperar todo lo prestado. Fomento, a través de la Sociedad Estatal de Infraestructuras de Transporte Terrestre (Seittsa) firmó un convenio que incluía quitas excesivas, así que los acreedores contrarios fueron al juez y ya tienen un auto que en la práctica hace imposible una solución extrajudicial.

 
LA ESPECIALIZACIÓN DE LAS SOCIMI NO HA HECHO MÁS QUE EMPEZAR
Guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI y guía de la due diligence auditoría inmobiliaria. Las SOCIMI han venido para quedarse, pero se irán especializando, por ejemplo en residencias de tercera edad y en hoteles, como es el caso que analizamos en este ejemplo. Además tiene la ventaja de que tanto la SOCIMI como la empresa hotelera se complementan vía financiera. Esta solución podría evitar la venta de paquetes hoteleros o de residencias de tercera edad por parte de grupos inmobiliarios de tamaño mediano que no tienen músculo financiero suficiente para los procesos de diversificación.

 
PREMIO DE LA PUBLICACIÓN PROJECT FINANCE INTERNATIONAL
guía práctica inmoley.com del Project finance, financiación inmobiliaria. FCC galardonada con PFI “Infraestructura Europea del año 2014” por el puente de Mersey. FCC ha recibido el premio de la publicación Project Finance International a la “Infraestructura Europea del año 2014”.

 
DEVOLUCIÓN DE CANTIDADES ANTICIPADAS EN LA CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDAS. 
Guía práctica inmoley.com de inspección de consumo de viviendas y viviendas. La Sala Primera del Tribunal Supremo. El Supremo ha confirmado el fallo en una sentencia en la que soluciona las audiencias provinciales, al interpretar una ley de 1968 que regula devolución de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, alterando la doctrina que fijó del Supremo en una sentencia de 1986, cuando interpretó la ley en el sentido de que el contrato de compraventa solo se podría anular si la casa estaba en un estado incipiente de construcción acabado el plazo de entrega previsto, pero no si apenas le faltaban “detalles”.

 
EL LEASE BACK DOMINA LAS VENTAS DE OFICINAS.
Guía práctica inmoley.com del leasing inmobiliario y lease back. La consultora inmobiliaria JLL ha analizado las operaciones de sale  lease back de oficinas y destaca que son una tendencia habitual en el mercado desde hace más de una década. La firma considera que en el ejercicio 2015 la tendencia a cambiar el régimen de propiedad de un edificio por uno de arrendamiento se mantendrá tanto por parte de las administraciones públicas, como de las empresas. Además, estaca a la Administración como "principal actor" de este tipo de operaciones en los dos últimos años, entre las que se incluyen las ventas de edificios por parte de la Generalitat de Cataluña, y las de la Comunidad y el Ayuntamiento de Madrid.

 
UN CENTRO COMERCIAL COMO GARANTÍA HIPOTECARIA 
Guía práctica inmoley.com del Project finance, financiación inmobiliaria, guía de centros comerciales y guía de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Merlin Properties Socimi, ha anunciado  que su filial Merlin Retail Socimi, a su vez propietaria del centro comercial Marineda en A Coruña, ha formalizado un préstamo a diez años por un importe de 133,6 millones de euros  con Allianz Real Estate, dando el centro comercial como garantía hipotecaria. El préstamo tiene un tipo de interés fijo del 2,66% y la amortización de la totalidad del principal es a vencimiento. Si se calcula la rentabilidad del centro y el coste del mismo, uno de los ejercicios de la guía de financiación inmobiliaria, se verá la rentabilidad de esta operación financiera.

 
LAS SOCIMIS SON LA MEJOR OPCIÓN A LA RECUPERACIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO
Guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Si hay algo que va a reactivar el mercado inmobiliario es la mejora de las condiciones de financiación. Si nos centramos en el mercado inmobiliario de inversión habría que apuntar a que las rentas de los alquileres sean seguras y recurrentes. Por eso esta tan importante la solvencia del arrendatario al comprar un inmueble. Esto sucede principalmente en los recientes casos de grandes ventas por los bancos en régimen de lease back, es decir, que el banco sigue como arrendatario. Este tipo de producto ha interesado especialmente a la mayor de las SOCIMI, Merlin Real Estate. 

 
PRIMERA GRAN TASACIÓN INMOBILIARIA DE UNA SOCIMI
Guía práctica inmoley.com de due diligence y tasaciones inmobiliarias y guía de las inmobiliarias patrimonialistas y socimi. Las consultoras inmobiliarias JLL y Cushman  Wakefield han valorado en 406 millones de euros la cartera de activos de la socimi del grupo Lar, Lar España Real Estate, a fecha 31 de diciembre de 2014. Esta valoración no incluye por tanto la compra por 120 millones que realizó la compañía junto con Primco del solar de Juan Bravo Plaza en Madrid.

 
LA CONSTRUCCIÓN DE INFRAESTRUCTURAS SE POTENCIARÁ A  TRAVÉS DE ASOCIACIONES PÚBLICO-PRIVADAS.
Esta ha sido la principal conclusión de la Jornadas de inmoley.com de financiación de infraestructuras en relación a las inversiones en ferrocarriles y  carreteras. Este tipo de inversiones constituyen las principales preocupaciones en materia de grandes infraestructuras. Las infraestructuras de ámbito municipal también fueron objeto de debate en estas jornadas. El año pasado,  los  ministerios  de  Fomento  y  Medioambiente,  incluyendo  las  entidades  empresariales y sociedades públicas invirtieron en infraestructuras un importe equivalente al  0,8 por ciento del PIB, porcentaje similar al de 1997, y muy lejos del 2,1 por ciento del  2009. Este recorte de la inversión afectó a  la  competitividad  de España  al  dificultar  la  conservación  y  mantenimiento  de  las  actuales  infraestructuras  y  frenar  el  proceso  de  su  permanente  modernización y mejora. 

 
LAS SOCIMI SALDRAN A BOLSA Y CAMBIARÁN EL MERCADO INMOBILIARIO ESPAÑOL
Guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. 2014 trajo 7 Socimis y 2015 afectará a parte de los inmuebles de Banco Sabadell, gestionada ahora a través de su filial Solvia. Esta Socimi tendrá una cartera de activos residenciales, logísticos y terciarios con un volumen inicial aproximado de 700 millones de euros. Otras serán GMP, probablemente Quabit y Urbas, con certeza Uro Property Holding (antigua Samos), la sociedad propietaria de parte de las oficinas de Banco Santander, y una alianza de empresas de logística denominada Triangle. Warren Buffet podría anunciar su propia Socimi en España, a partir de su filial Berkshire Residential.

 
LAS SOCIMI DEBEN DIVERSIFICARSE GEOGRÁFICAMENTE
Guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. De momento las SOCIMI se están centrando casi en exclusividad en Barcelona y Madrid. Esta situación era lógica en un principio, pero debe ir extendiéndose a otras capitales de provincia o ciudades industrializadas de gran población. Irea prevé que continúe la actividad, que los inversores nacionales incrementen su actividad. Se espera la llegada de más socimis, mayores compras de deuda aunque de menor valor, más diversificación geográfica de la inversión y un incremento en oficinas, comercio a pie de calle y logística. El volumen invertido en el sector inmobiliario en España alcanzó 23.028 millones a cierre de 2014, lo que supone multiplicar por más de 4,5 el importe contabilizado un año antes gracias al protagonismo de las transacciones de activos y de carteras de deuda.

 
LAS INMOBILIARIAS PATRIMONIALISTAS SEDUCEN A LA BOLSA
Guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Después del éxito de la salida a bolsa de las SOCIMI en 2014, este año se estrena con la gran operación de Testa. Esta operación junto al refuerzo de Iberdrola inmobiliaria y el interés por Realia de inversores internacionales vuelve a poner el foco en el inmobiliario español. Un aspecto que se analiza especialmente en la guía práctica las inmobiliarias patrimonialistas es el de su SBA. En el caso de Testa hay una superficie alquilable de 1,37 millones de metros cuadrados y una tasa de ocupación "casi plena". Es propietaria de una de las cuatro torres del Norte de Madrid y su cartera inmobiliaria se compone de edificios de oficinas en zonas 'primer' de Madrid y Barcelona, hoteles, centros comerciales, centros logísticos, residencias de tercera edad y viviendas de alquiler. A cierre de los nueve primeros meses de 2014, Testa contabilizó ingresos por 140,73 millones de euros y un beneficio neto de 51,90 millones.

 
UNA SOCIMI PROMOVERÁ VIVIENDA DE LUJO EN MADRID
Guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Lar España Real Estate Socimi, S.A. 2487 KB ha formalizado la compra, a través de dos joint-ventures compartidas al 50% con la entidad luxemburguesa LVS II LUX XIII S.à r.l. de los siguientes activos: Terreno en la calle Juan Bravo 3 e inmueble residencial en calle Claudio Coello 108 de Madrid. Se trata de un terreno con una edificabilidad de 26.203 metros cuadrados, que se destinará a la construcción de un edificio de viviendas de lujo.

 
LEASE BACK INMOBILIARIO DE 16 PLATAFORMAS LOGÍSTICAS 
guía práctica inmoley.com del leasing inmobiliario y lease back y guía de polígonos industriales y logísticos. Neinver y el fondo Colony Capital adquieren en régimen de lease back 16 plataformas logísticas repartidas la mayoría en España y dos en Portugal. La compra se enmarca dentro de la joint venture creada por ambas compañías para invertir en el sector inmobiliario español y portugués y que cuenta con 200 millones de euros. En su primera compra, Neinver y Colony habrían invertido cerca de 50 millones.

 
LOS FONDOS INMOBILIARIOS SE IMPONEN EN LA GRAN VÍA DE MADRID
Guía práctica inmoley.com de inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI. El fondo Talus Real Estate ha acordado la adquisición del edificio Valverde 1, en Gran Vía 30, por 42 millones de euros. Está prevista una rehabilitación del inmueble. Actualmente tiene como arrendatario a  Sfera, El Corte Inglés, que cuenta con una tienda que ocupa dos plantas.

 
 
LEASING Y LEASE BACK INMOBILIARIO DE GRANDES EMPRESAS
Guía práctica inmoley.com del leasing y lease back inmobiliario, y guía del director de patrimonio inmobiliario, faciity management. Según varios medios,  Telefónica podría estar interesada en la venta de tres edificios en Madrid y uno en Barcelona. Se estima que como en anteriores ocasiones permanecería como arrendatario (lease back). Telefónica ha cerrado en los últimos meses la venta de cinco edificios, por los que ha ingresado 65 millones de euros, y busca comprador para otros cuatro inmuebles, por los que espera obtener otros 60 millones. 

FINANCIACIÓN INMOBILIARIA
HEMEROTECA
PULSAR AQUÍ
 


 
 
 
 
 

 

Copyright © inmoley.com Todos los derechos reservados. El uso anagramas,  símobolos o información sin autorización expresa de inmoley.com  y al margen de las condiciones generales de contratación de inmoley.com, será perseguido judicialmente.











































































































































































































Privacidad. Cookies. Aviso: Leer aquí antes de continuar

ir a inicio de página
 
Volver a la página anterior