CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

¿Qué es la consultoría inmobiliaria?

Estudio de mercado (oferta/demanda) por consultorías inmobiliarias.

Big Data en la consultoría inmobiliaria.

Elaboración de planes de negocio inmobiliario (Business Plan) y proyectos integrales especializados y de estrategia inmobiliaria.

Due diligence inmobiliario a nivel de consultoría inmobiliaria.

Selección de localización. Búsqueda, detección y selección de suelos e inmuebles.

Análisis de viabilidad económica coste / beneficio desde la perspectiva de una consultoría inmobiliaria. 

Property Management de una consultoría inmobiliaria.

Facility Management desde la perspectiva de una consultoría inmobiliaria.

Consultoría financiera inmobiliaria. Financial servicer.

¿Qué es la consultoría inmobiliaria?

1. ¿Qué es la consultoría inmobiliaria?
2. ¿Qué valor añadido aporta la consultoría inmobiliaria?

La consultoría inmobiliaria aporta valor en la toma de decisiones inmobiliarias de carácter estratégico.
Estudio de mercado (oferta/demanda).
Big Data inmobiliario.
Elaboración de planes de negocio inmobiliario (Business Plan).
Proyectos integrales especializados y de estrategia inmobiliaria.
Due diligence inmobiliario.
Selección de localización. Búsqueda, detección y selección de suelos. Análisis urbanístico general.
Análisis de viabilidad económica de la futura promoción o desarrollo inmobiliario y la relación coste / beneficio.
Definición del programa funcional óptimo para cada tipo de producto inmobiliario (definición precisa del producto adecuado).
Optimización de activos inmobiliarios. Incremento de su valor mediante mejoras en la utilización de los activos inmobiliarios.
Modelos de generación de valor de productos inmobiliarios que toman en cuenta las estrategias de comercialización y de generación de ingresos.
Mejora de eficiencia de los activos inmobiliarios conforme a las expectativas de mercado y la sustentabilidad del proyecto/negocio inmobiliario.
Asesoría estratégica e integral de inversiones inmobiliarias identificando los atributos diferenciadores del proyecto/negocio para determinar la oferta de valor y las palancas de éxito necesarias.
Asesoramiento integral en transacciones y/o carteras de activos y préstamos con colateral inmobiliario.
Análisis de la deuda y operaciones de financiación inmobiliaria con asistencia en procesos de búsqueda de socios financieros para proyectos y vehículos de índole inmobiliaria.

2. Funciones de la consultoría inmobiliaria.

a. Estudios de Mercado Inmobiliario.
Realizar estudios de mercado mediante el análisis de oferta, demanda, absorciones y tendencias de los mercados residencial, oficinas, comercial, industrial, turístico, etc.

• Análisis estratégico para la optimización y el mejor aprovechamiento de los activos inmobiliarios. Mayor y mejor uso que se puede dar a un inmueble.
• Estudios integrales sobre la factibilidad comercial, inmobiliaria y financiera de proyectos inmobiliarios.
• Análisis sobre la situación inmobiliaria; presupuestaria y financiera de proyectos y activos inmobiliarios.
• Análisis coste–beneficio o coste–eficiencia para proyectos de inversión inmobiliaria.

b. La nueva consultoría inmobiliaria y el reto del Big Data inmobiliario.

• Grandes volúmenes de información que facilitan la creación de modelos económicos capaces de predecir necesidades y demanda de consumidores.
• Data & Geo-Spatial Analytics
• Información en bruto, bases de datos, indicadores y tabulados.
• Generar bases de datos conforme a las necesidades del cliente con información existente o generación de la misma.
• Análisis y evaluación de las características de plazas o ubicaciones específicas seleccionadas por los clientes conforme a sus criterios estratégicos o las características de su negocio.
• Análisis geo-espacial cruzando datos cuantitativos y cualitativos para convertirlos en información útil que contribuya a la estrategia del negocio inmobiliario.

c. Diseño y estructura del proyecto inmobiliario.

• Comprensión de las necesidades del cliente para sus activos inmobiliarios.
• Definición de los objetivos.
• Situación fiscal y de tenencia de inmuebles.
• Due Diligenge y preparación de la transacción
• Estudios de mercado
• Promoción y negociación. Contacto con compradores/vendedores potenciales.
• Implementación de la estrategia de ventas.
• Negociación y propuestas.
• Análisis de posibles comparables
• Negociación de carta de intenciones.

d. Organización y preparación del inmueble

• Coordinación de visitas
• Contacto con compradores potenciales
• Due diligence operativo, legal, fiscal, contable y financiero
• Negociación final y cierre

TALLER DE TRABAJO
Las diferentes clases de consultorías inmobiliarias.

TALLER DE TRABAJO
El conflicto de intereses en las consultorías inmobiliarias.

TALLER DE TRABAJO
Ejemplos de consultorías inmobiliarias. Consultora inmobiliaria internacional multidisciplinar.
Servicios de consultoría inmobiliaria.
1. Análisis de factibilidad y coste–beneficio del proyecto inmobiliario.

Determinar la viabilidad de un proyecto en siete posibles dimensiones: presupuestal y financiera; comercial o de mercado; fiscal y/o administrativa, política y/o legal; ambiental y de sustentabilidad, inmobiliaria y socioeconómica.
Análisis coste–beneficio.

2. Optimización de activos inmobiliarios

Asesoría estratégica a las empresas cuyo negocio central no es el inmobiliario, para incrementar su valor mediante mejoras en la utilización de sus activos inmobiliarios.

3. Selección de localización inmobiliaria. Site selection

Encontrar aquellas ubicaciones que cubran sus necesidades específicas y que cumplan con los filtros de factibilidad de su negocio en términos de: disponibilidad y calidad de la oferta laboral, cadena de suministro, acceso e infraestructura para transporte, riesgos políticos, sociales y naturales, regulaciones, incentivos y apertura a las inversiones, competitividad y bienes inmuebles.

4. Elaboración de planes de negocio inmobiliario

Analiza, evalúa o elabora los planes de negocio de clientes con respecto a sus activos inmobiliarios, agregando un alto componente financiero y estratégico para la toma de decisiones.

5. Proyectos especializados y de estrategia inmobiliaria

• Desarrolla modelos de generación de valor que toman en cuenta las estrategias de comercialización y de generación de ingresos; la eficiencia de los activos inmobiliarios, las expectativas de mercado y la sustentabilidad del proyecto/negocio de nuestros clientes.
• Asesoría estratégica e integral a las empresas cuyo negocio primario es el inmobiliario, identificando los atributos diferenciadores del proyecto/negocio paradeterminar la oferta de valor y las palancas de éxito/crecimiento del mismo.

TALLER DE TRABAJO
Ejemplos de consultorías inmobiliarias. Consultora inmobiliaria multidisciplinar que realiza análisis inmobiliarios de las necesidades del cliente.
• Desarrollo de estrategias orientadas a la consecución de objetivos
• Generación de soluciones a medida y diseñadas específicamente para los problemas identificados
• Enfoque creativo como respuesta a las exigencias del mercado y a los continuos cambios que se producen
• Gestión detallada para asegurar el cumplimiento de los objetivos pactados
• Implicación con el cliente para garantizar el entendimiento y la sintonía entre las partes

TALLER DE TRABAJO
Ejemplos de consultorías inmobiliarias. Consultora inmobiliaria local enfocada en el marketing inmobiliario.
Gestiona patrimonios inmobiliarios de clientes y comercializa el alquiler y la venta de viviendas de lujo, edificios, oficinas y locales en las mejores ubicaciones de su localidad.
Combina con actividad patrimonialista y de promoción inmobiliaria.

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico real de consultoría inmobiliaria.
Un fondo de inversión inmobiliario acude a una consultora inmobiliaria internacional para la venta de locales.
Se trataba de una consultoría de asesoramiento en la venta de activos inmobiliarios como cartera inmobiliaria.
La ventaja de vender todos los inmuebles en cartera aporta valor añadido y por lo tanto mejor precio. En este caso el acceso a compradores de primer nivel fue determinante para la selección de la consultora inmobiliaria internacional.

TALLER DE TRABAJO
Diccionario de terminología de consultoría inmobiliaria.
Absorción bruta / Take Up

Superficie total alquilada o comprada durante el período objeto de estudio.
Dicha Superficie es incluida en el cómputo cuando sobre ella existe un acuerdo vinculante, independientemente de que la fecha de ocupación del activo sea inmediata o futura (pre-alquileres).
La absorción se registra en el período en el que se firma el acuerdo.
Se expresa en metros cuadrados (m2).

Absorción neta

Refleja la diferencia entre Superficies ocupadas por nuevos inquilinos (incluyendo ampliaciones) y la Superficie liberada, ya sea por obra nueva especulativa o espacios de segunda mano.
Es el cambio en la Superficie ocupada dentro de un mercado en el período objeto de estudio. Puede tomar valores positivos o negativos.
Se expresa en metros cuadrados (m2).

Disponibilidad

Superficie total disponible para su ocupación inmediata o que estará disponible a corto plazo (12 meses desde el final del período objeto de estudio) y por tanto puede ser activamente ofertada a nuevos inquilinos. Se expresa en metros cuadrados (m2).
Inversión directa / bruta
Valor total desembolsado, en un periodo de tiempo determinado, en la compra de inmuebles para su explotación en régimen de alquiler, es decir, el comprador/inversor espera obtener un rendimiento del inmueble.

Parque / Stock

1. Edificios de uso exclusivo de oficinas.
2. Edificios High Tech/Semi-Industriales/Servicios
3. Edificios dotacionales y de uso de la Administración Pública

Renta media

Media aritmética de las rentas de alquiler firmadas en las operaciones llevadas a cabo en un mercado durante el período objeto de estudio.
Se expresa en precio por metro cuadrado por mes (€/m2/mes).
Renta media ponderada
Refleja la renta media ponderada por la superficie de las distintas operaciones, o por cualquier otro método de ponderación que refleje mejor la realidad del mercado, de modo que se compense el efecto de operaciones con poca superficie normalmente firmadas con rentas muy altas y poco representativas.
Se expresa en precio por metro cuadrado por mes(€/m2/mes).

Renta prime

Representa el valor máximo (renta del alquiler) que se podría pagar por un activo inmobiliario prime (localización, calidad, representatividad, inquilino, contrato).
Está referida a operaciones con una superficie en el rango medio del mercado.

Rentabilidad prime / Prime Yield

Relación existente entre el beneficio económico que un inversor va a obtener por el alquiler de un activo inmobiliario prime (localización, calidad, representatividad, inquilino, contrato) y los recursos económicos que ha necesitado para obtener dicho activo.
Esta rentabilidad está referida a operaciones con una superficie en el rango medio del mercado.

Superficies en construcción / disponible a futuro

Superficie de oficinas en fase de construcción o con su construcción pendiente de inicio pero con una fecha cierta de finalización indicada por su promotor al final del período objeto de estudio.
Se incluyen todos aquellos activos de nueva construcción, proyectos de rehabilitación (en los que el funcionamiento del edificio haya sido suspendido), desarrollos a medida o proyectos llave en mano.
Una vez terminadas las obras, el activo e incorpora al parque y, de estar desocupado, también a la disponibilidad. Se expresa en metros cuadrados (m2).

Tasa de disponibilidad

Representa la relación existente entre la Superficie disponible y el parque total. Se expresa en tanto por ciento (%).

TALLER DE TRABAJO
Los criterios de medición de superficie como base de la consultoría inmobiliaria.
1. Estándares de medición en la consultoría inmobiliaria.

Código de medición internacional para los edificios de oficinas de la International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC)
Las IPMS (o NIMI en español) como normas internacionales.
Estándar AEO de la Asociación Española de Oficinas (AEO).
Código de Medición de Oficinas Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI).

2. Especificaciones en la medición en la consultoría inmobiliaria.

En plantas de cubierta
En plantas bajo rasante
• Plantas sótano de igual huella que la planta baja.
• Plantas sótano estimando el espesor del muro si difiere de la huella de planta baja.
Mediciones incluidas pero que han de señalarse por separado
Mediciones de las superficies construidas totales
Superficie construida total del edificio para cómputos de edificabilidad.
Superficie construida bruta o superficie construida
Área Bruta Exterior (ABE)
Área Bruta Interior (ABI)
IMPS

• Suma de las superficies de cada planta de un edificio medidas por el perímetro exterior de los elementos característicos de construcción exteriores y referida a cada una de las plantas.

Zonas Comunes de Edificio (ZCE)

• ZCE B
• ZCE C Servicios
• ZCE A Circulación

Módulo Equipamiento (ME)
Módulo Inquilino (MI)
Módulo Alquilable (MA)
MA = MI (o ME) + ZCP +ZCE

• Módulo de Inquilino o Módulo de Equipamiento + parte proporcional Zonas Comunes de Planta + parte proporcional Zonas Comunes del edificio.

Área alquilable

• El Área Alquilable será el área comprendida dentro del perímetro exterior del cerramiento del edificio, medida a la altura de suelo terminado, menos el área de huecos o vacíos verticales destinados a la circulación de elevadores o distribución de Instalaciones.

Situación de multiinquilino por planta

• Espacios de oficina de uso privativo más la parte proporcional de espacios de circulación.

Superficie horizontal disponible de forma exclusiva para un usuario

• Superficie horizontal disponible de forma exclusiva para un usuario (excluidas las zonas comunes estándar y las zonas comunes de circulación) y calculada en base a cada uno de los usuarios o en base a cada una de las plantas de cada edificio.
• Área Alquilable = Área Buta Exterior Huecos Verticales AA = ABE hV

Estudio de mercado (oferta/demanda) por consultorías inmobiliarias.

1. Introducción: Una nueva actividad.

a. El porcentaje de intención de compra de la vivienda familiar.
b. La falta de adecuación de la oferta a las necesidades y posibilidades de esta demanda.

2. Los sistemas de información en el mercado inmobiliario

a. Información e investigación del mercado inmobiliario.
b. Datos fiables y objetivos.
c. Fuentes internas y externas de investigación del mercado inmobiliario.

3. La identificación de segmentos y la selección de públicos objetivos.

a. La estrategia comercial como fruto del estudio de marketing inmobiliario.
b. Siempre a corto y medio plazo en el mercado inmobiliario.
c. Estadística de la demanda inmobiliaria más análisis cualitativo de resultados.
d. La elección del solar clave en el estudio de marketing inmobiliario.

4. Estudio de la oferta inmobiliaria.

a. El estudio del mercado inmobiliario y el análisis de la competencia.
b. Clarificar la información que se necesita: tipología, plazo de entrega, precio, etc.
c. Estudio de la competencia. Simulación de compras y comparativas.

1. Superficie del producto inmobiliario.
2. Ritmo de ventas de la competencia.
3. Fechas de entrega.

5. Previsión de la demanda en el mercado inmobiliario

a. Conocer la demanda inmobiliaria.
b. El “universo” o muestra representativa.

6. Clases de encuestas. El muestreo.

a. Encuesta online y postal.
b. Encuesta telefónica
c. Encuesta personal.
d. El tamaño de la muestra.
e. El cuestionario.

7. Las listas de espera como fuente de información de la demanda inmobiliaria real.
8. Resultados de marketing

a. Información del grado de cumplimiento de los objetivos durante la comercialización.
b. Descubrir los puntos fuertes de la promoción inmobiliaria para resaltarlos.
d. Valoración de la estrategia de comunicación.
e. Estudio de las fichas cliente elaboradas por los vendedores.
f. Control resumen de todas las visitas del mes.

9. Anticiparse a los movimientos cíclicos del mercado.

a. Análisis del mercado de los consumidores. Comportamiento del comprador.
b. Edad y nivel económico.
c. Ciclos económicos.

TALLER DE TRABAJO
Técnicas de programación y previsión de ventas inmobiliarias.
1. Previsiones de ventas inmobiliarias.

• Estudio de las ventas anteriores de productos inmobiliarios similares.
• Estudio de los indicadores generales de la actividad económica.
• Estudio del mercado potencial. (Estudio de demanda).
• Estudio de la oferta actual en la zona sobre la que vamos a incidir.
• Estudio de la situación general de las ventas de la competencia.

2. Indicadores de política comercial inmobiliaria.

a. Población
b. Capacidad económica.

TALLER DE TRABAJO
Investigación y estudios de mercado inmobiliario.
1. Estudios de mercado de oferta y demanda, cualitativos y cuantitativos.
2. Categorías de estudios de mercado inmobiliarios.

a. Investigación de productos y servicios
b. Investigación del mercado
c. Investigación de las ventas
d. Investigación de la publicidad.

3. Fases de la investigación del mercado inmobiliario.

a. Definición precisa del problema inmobiliario a investigar.
b. Desarrollar el mejor procedimiento para obtener la información inmobiliaria.
c. Localizar la información inmobiliaria que necesitamos.
d. Precisar las técnicas de recogida de información inmobiliaria.
e. La interpretación de los datos inmobiliarios obtenido.
f. Resumen e informe con los resultados inmobiliarios. Informe para la dirección. Informe técnico. Informe sobre datos obtenidos. Informe persuasivo.

4. Partes del informe del mercado inmobiliario.

• El informe técnico.
• El informe persuasivo para el gran público.

TALLER DE TRABAJO
Los informes del Observatorio de vivienda y suelo del Ministerio de Fomento
1. Actividad de la construcción y de la promoción residencial.
2. Mercado de la vivienda. Precios y transacciones.
3. Mercado del suelo. Precios y transacciones.
4. Rehabilitación.
5. Alquiler de vivienda.
6. Financiación y acceso a la vivienda.
7. Créditos dudosos y lanzamientos.
8. Sector de la construcción.

TALLER DE TRABAJO
Modelo de estudio de demanda de vivienda
SISTEMÁTICA

• Contenido
• Actividad edificatoria general:
• Cuantificación del mercado en número de promociones, número de viviendas en venta inicial y por vender.
• Análisis y segmentación de la muestra:
• Análisis del producto.
• Análisis de los precios.
• Análisis de comercialización y dinámica de ventas.
• Análisis de financiación.
• Ficha, fotografía y documentación comercial de las promociones.
• Plano de localización de las promociones.
• Cuadros tabulados de precios y características de comercialización y calidades

ÍNDICE DE ENCUESTA
1- Preliminares

Referente a la necesidad del estudio de demanda de vivienda
Objetivos del estudio de necesidad de vivienda de protección pública
Metodología empleada

2- Fuentes de información directa

• Descripción de la encuesta realizada
• Encuesta tipo
• Resultados encuesta
• Participación
• Tablas resumen de resultados de la encuesta
• Tabla de resultados de cada encuesta
• Gráficos y comentarios de los resultados de la encuesta
• Interpretación de los resultados de la encuesta
• Conclusiones de la encuesta

3. Fuentes de información indirectas

• Análisis sociodemográfico de la localidad
• Estudio poblacional
• Construcción
• El turismo residencial

4- Conclusiones estudio de demanda

GUÍA PRÁCTICA RELACIONADA

MARKETING INMOBILIARIO Y ESTUDIOS DE MERCADO INMOBILIARIOS.

1. Ineficiencia informativa del mercado inmobiliario.
2. Factores microeconómicos que influyen en la oferta y demanda de activos inmobiliarios.

a. Factores que influyen en la demanda inmobiliaria.

• las características constructivas
• características  de la propiedad
• características de localización.

b. Factores que influyen en la oferta inmobiliaria.

1. Aversión al riesgo y a la venta con minusvalías
2. Análisis del mercado de ocupación de inmuebles destinados a actividades económicas, primas de riesgo por el riesgo en los flujos de caja y valoraciones del mercado inmobiliario.

3. Metodología de investigación del mercado inmobiliario.

a. Modelos de investigación del ciclo inmobiliario.
b. Datos a investigar: nº de vivienda, ratio precio/vivienda/renta, financiación, etc.

1. Análisis del mercado: oferta y demanda.

• Los estudios de mercado. Análisis de la oferta y la demanda.
• Estudio de la oferta. Estudio de la competencia.
• Estudio de la demanda.
• Estudios de mercado. Departamento comercial/de márketing.
• Producto inmobiliario que demanda el mercado.

2. ¿Qué es un estudio de mercado inmobiliario?

a. Utilidad del estudio de mercado inmobiliario.
b. Tipos de estudio de mercado inmobiliario.

• Estudio de viabilidad comercial inmobiliaria.
• Estudio de aprovechamiento urbanístico.
• Estudio económico financiero de los ritmos de venta inmobiliarios.

c. Objetivos de los estudios de mercado inmobiliario.
d. ¿Son fiables los estudios de mercado inmobiliarios?

1. Censo, tipo de estadística y encuesta.
2. Indicadores de tendencias inmobiliarias.
3. Estrategia inversora en función del producto inmobiliario.
4. ¿Es vendible el producto que se puede promover? Diseño del producto inmobiliario.
Diseño óptimo del producto inmobiliario: adecuar el estudio técnico y comercial a las posibilidades del promotor inmobiliario.
5. ¿Por cuánto se puede vender?

1. ¿Qué es un estudio de mercado inmobiliario? Una radiografía del mercado inmobiliario de una zona.
2. ¿Para qué sirve un estudio de mercado inmobiliario?
3. ¿Quién está interesado en comprar un inmueble en esa zona?

a. Análisis socioeconómico de la demanda inmobiliaria (target group).
b. Análisis estratégico de la competencia inmobiliaria de la zona.

4. Ya sabemos quien está interesado, ahora vamos a segmentarlo por edades, capacidad financiera, etc.
5. Al promotor inmobiliario le interesa conocer el “nicho de mercado”.
6. Fases de elaboración de un estudio de mercado inmobiliario.

a. Fase de lanzamiento.

• Pruebas de concepto inmobiliario.
• Pruebas del producto inmobiliario.
• Expectativas del consumidor inmobiliario.
• Investigación de estrategia publicitaria.
• Pruebas de seguimiento del proyecto inmobiliario.

b. Fase intermedia.
c. Fase final de seguimiento.

7. Metodología del proyecto inmobiliario.

a. Definición del tipo de estudio de mercado inmobiliario a realizar.
b. Análisis previo de la situación inmobiliaria actual.
c. Análisis DAFO.

• Debilidades.
• Amenazas.
• Fortalezas.
• Oportunidades.

d. Definición de objetivos.
e. Fuentes de información disponibles.
f. Elección de la muestra.
g. Elección de técnicas (cuantitativas, cualitativas)
h. Recogida y elaboración de datos.
i. Interpretación de datos.
j. Elaboración y presentación del informe final.

TALLER DE TRABAJO
Técnicas y fuentes de información para la elaboración de su estudio de mercado inmobiliario en función de la procedencia de los datos y la tipología de la información.
1. Según la procedencia de los datos.

a. Fuentes primarias.
b. Fuentes secundarias.

2. Según la tipología de la información inmobiliaria a obtener.

a. Técnicas cuantitativas.

• Encuestas.
• Elección de la muestra.
• Paneles.

b. Técnicas cualitativas.

• Observación directa.
• Entrevista en profundidad.
• Reuniones en grupo.

TALLER DE TRABAJO
Estudio de mercado inmobiliario de una gran ciudad española enfocado a la tipología de usuarios de oficinas para inversores extranjeros.

TALLER DE TRABAJO
Estudio de mercado inmobiliario de una gran ciudad española zonificando las áreas de oficinas para inversores extranjeros.

TALLER DE TRABAJO
Estudio de mercado de gran capital con análisis de suelo disponible por zonas y barrios. Destinado a gran inversión extranjera inmobiliaria.

TALLER DE TRABAJO
El estudio de absorción inmobiliaria como parte del estudio de mercado inmobiliario.
1. ¿Qué es el estudio de absorción inmobiliaria?
2. Precaución con los estudios de absorción inmobiliaria: se refieren al pasado.
3. Ejemplo de informe en el que se analizan los tiempos medios de absorción de suelo finalista por ciudades y regiones.
4. Ejemplo de informe de absorción neta de oficinas en zona prime en relación a la salida al mercado de nueva oferta.

Big Data en la consultoría inmobiliaria.

1. El volumen de los datos almacenados en los depósitos de las empresas ha pasado de ocupar megabytes y gigabytes a “petabytes”.
2. Big Data puede tener las respuestas a todas nuestras preguntas. Es el fin de la teoría.
3. Las oportunidades: las empresas se pueden beneficiar de Big Data en varias áreas, como el conocimiento del cliente, marketing, operaciones y gestión del riesgo.

Áreas que se benefician del Big Data

• Marketing personalizado utilizando tendencias sociales
• Visión del negocio precisa
• Segmentación de los clientes
• Captura de oportunidades en ventas y marketing
• Toma de decisiones en tiempo real
• Detección de pérdida de clientes
• Cuantificación del riesgo
• Tendencias del sentimiento de mercado
• Comprensión de cambio del negocio
• Planificación y predicción
• Mejor análisis de costes
• Análisis del comportamiento de los clientes
• Rendimiento de la producción

Las oportunidades del Big Data
Análisis de los clientes
Marketing impulsado por los clientes: promociones y ofertas personalizadas basándose en las pautas de compras individuales. Prevención de la pérdida de clientes.
Recomendación de productos: filtros colaborativos, recomendaciones basadas en la actividad multicanal.
Análisis de marketing
Modelos del marketing mix: optimización del marketing mix y de las promociones utilizando modelos econométricos para evaluar el aumento de ventas con diferentes herramientas de marketing e identificar el más efectivo.
Optimización de los precios: utilizar los datos para evaluar la sensibilidad de la demanda a los precios y para optimizarlos en diversos puntos del ciclo de vida del producto.
Efectividad operativa
Análisis de datos operativos aprovechando abundantes datos de producción para mejorar los procesos y la calidad del producto.
Mejor planificación y predicción aprovechando la cantidad de datos de procesos históricos, recursos y productos.
Análisis de datos sobre clientes, transacciones y mercados para cuantificar el riesgo de clientes y productos.
Detección de fraude en tiempo real aprovechando datos de los puntos de venta y de los sistemas de transacciones y análisis.
Análisis de internet/móviles/redes sociales
Análisis de la actividad del cliente: almacenar las preferencias del cliente para personalizar lo que se muestra, monitorizar el uso para evaluar las métricas de la web. Monitorizar los medios sociales: analizar los sentimientos del consumidor hacia la marca y sus productos en redes sociales.
Modelos de negocio emergentes (visión del sector)

TALLER DE TRABAJO
Las claves del Big Data.
1. Los datos en crudo carecen de valor.
2. Los datos hay que verificarlos.
3. Los datos hay que estructurarlos.

• El ejemplo de la geolocalización como suministro de datos.
• Ejemplos de aprovechamiento de datos en ciudades inteligentes.
• Ejemplos de datos por sensores (M2M) internet de las cosas.
• Datos de transacciones
• Datos oficiales.
• Licenciamiento de datos
• Datos que serán explotados por las empresas.

4. Tecnología del almacenamiento de datos. Las bases de datos NoSQL.

GUÍA PRÁCTICA RELACIONADA

BIG DATA INMOBILIARIO Gestión empresarial de la información.  Business Intelligence. Data Mining.

Elaboración de planes de negocio inmobiliario (Business Plan) y proyectos integrales especializados y de estrategia inmobiliaria.

1. ¿Qué es un Plan de Negocios?

a. ¿Cuándo se prepara un plan de negocios?
b. ¿Quién debería preparar un plan de negocios?
c. Departamentos de planificación.

2. El Plan de negocios empieza por una radiografía inicial de la empresa.

a. ¿Qué somos? Análisis D.A.F.O (debilidades, amenazas, fortalezas y oportunidades).
b. ¿Tenemos una estrategia?
c. ¿Cómo son los competidores?
d. ¿Cómo evoluciona el mercado objetivo?
e. ¿Cuáles son nuestras metas? EMAC (específicas, medibles, alcanzables y compatibles).
f. Cada objetivo un plan específico (financiero, marketing, calidad, etc.).

3. Tabla de contenidos y elementos de un Plan de negocio.
4. Objetivos de un plan de negocios
5. El Plan de Negocio visto por un posible inversor.
6. Modelo de un plan de negocios

a. Descripción legal y económica de la empresa.
b. Esta empresa tiene futuro.
c. Producto o actividad que se planifica.
d. Equipo de gestión
e. Mercado y competencia
f. Marketing y ventas
g. Sistema de negocio y organización.
h. Plan de implementación
i. Análisis de riesgos.
j. Planificación financiera y rentabilidad.

TALLER DE TRABAJO
Ejercicio práctico. Modelo de Plan de negocios. Business Plan.
Resumen ejecutivo
Plan estratégico

a) Análisis Externo

• Demanda
• Clientes
• Proveedores
• Competidores
• Clientes
• Proveedores

b) Análisis Interno

• Análisis DAFO
• Plan de marketing
• Plan de operaciones
• Plan de organización y recursos humanos
• Plan de tecnologías de la información
• Plan económico financiero

a) Plan Económico
b) Plan Financiero: Balance Previsional
c) Plan de Tesorería
d) Análisis Económico
e) Análisis Financiero
f) Valoración de resultados
Estructura legal de la empresa
Calendario de ejecución

TALLER DE TRABAJO
Caso real de Plan de negocios inmobiliario.
Ejemplo práctico de un Plan de negocios de una inmobiliaria.
1. Parámetros de un plan de negocios inmobiliario.

• Cartera de activos inmobiliarios.
• Nuevos proyectos y promociones inmobiliarias.
• Entrega de promociones inmobiliarias (residencial, industrial, comercial, etc.)
• Financiación inmobiliaria. Captación de fondos.

2. Situación del mercado inmobiliario de la zona de inversión.
3. Gestión integral de todo el ciclo inmobiliario.

• Facturación prevista
• Entrega viviendas prevista

4. Principales hipótesis e hitos de un plan de negocio inmobiliario.

• Detalle plan de negocio.
• Inversiones en suelo
• Facturación
• Entrega de viviendas
• Venta de viviendas
• Margen de explotación
• Resultado después de impuestos
• Cash flow operativo
• Reparto dividendos
• Cash flow compañía
• Return on equity (ROE)
• Ratio deuda financiera neta/activos
• Deuda financiera neta

5. Detalle plan de negocio inmobiliario.

• Escenarios de balance. Proyecciones de balance de situación.

GUÍA PRÁCTICA RELACIONADA

PLAN DE NEGOCIOS INMOBILIARIO. Business Plan.

Due diligence inmobiliario a nivel de consultoría inmobiliaria.

1. Concepto de due diligence inmobiliaria.

a. Preliminar a la firma de los contratos de compra. Con acuerdo de confidencialidad.
b. Ventajas de la Due Diligence. Si conocemos los riesgos podemos proteger al comprador (coberturas).
c. ¿Qué investiga una Due Diligence?

2. ¿“Due Diligence” o Auditoria Legal inmobiliaria?

a. Conceptos preliminares en toda adquisición de inmuebles.
b. ¿Qué diferencia una “Due Diligence” de una Auditoria Legal Inmobiliaria?

• Diferencias entre la due diligence inmobiliaria y la auditoría legal.
• Enfoque
• Alcance
• Acceso
• Verificación
• Opinión

3. ¿Cuáles son los objetivos de la “Due Diligence Inmobiliaria”?

a. Confianza. No ir a ciegas.
b. Seguridad interna. Responsabilidad de los administradores si aparecen riesgos no previstos.
c. Seguridad externa (Project Finance). Convencer al banco que financia.

4. ¿Qué aspectos deben analizarse para garantizar el éxito de la operación?
5. Clases de “Due Diligence”.

• Legal
• Financiera
• Operativa
• Circunstancial
• Fiscal

6. Proceso de “Due Diligence”

a. Fase preliminar
b. Fase de investigación
c. Fase de emisión del informe de “Due Diligence”

TALLER DE TRABAJO
¿Por qué es imprescindible hacer una due diligence inmobiliaria antes de invertir?
1. Objetivos de una due diligence inmobiliaria.
2. Características de una due diligence inmobiliaria.
3. La due diligence inmobiliaria desde la perspectiva del vendedor inmobiliario.
4. La due diligence inmobiliaria como oferta de transparencia.

TALLER DE TRABAJO
¿Qué es el “Data Room”?
La sala de datos virtual (virtual data room - VDR) de la due diligence inmobiliaria.
1. ¿Qué es el “Data Room”?
2. Sala de datos virtual (virtual data room - VDR).

• “Data Room”
• Q&A (“questions and answers”)

3. Management Presentation. Due Dilligence

TALLER DE TRABAJO
El blockchain: el futuro del Data Room y la due diligence inmobiliaria.
1. ¿Qué es el Blockchain?
2. Ventajas del Blockchain para el mercado inmobilario.

a. Registro permanente y encriptado de todas las transacciones inmobiliarias.
b. El blockchain aplicado a la gestión de activos permitirá disponer de un “data room” permanente e inmediato del inmueble para un proceso de due diligence por parte de un comprador.
c. Procesamiento más eficaz de los pagos, especialmente en las transacciones internacionales.
d. Automatización de retorno de los depósitos en garantía.
e. Smart contracts: monitorización permanente de las operaciones inmobiliarias.
f. Titulización de activos inmobiliarios en base a tecnología blockchain.

GUÍA PRÁCTICA RELACIONADA

“DUE DILIGENCE”, AUDITORÍA LEGAL Y VALORACIONES INMOBILIARIAS.

1. El título de propiedad.
2. La intervención notarial. Escritura pública y actas.

a. Escritura matriz y copias.
b. Actas notariales.
c. Testimonios y legitimaciones.

3. Comprobación registral de las cargas que puedan afectar a la finca La titularidad registral. El Registro de la Propiedad.

a. Libros registrales.
b. Asientos y anotaciones preventivas de embargo.

i) Anotación preventiva de demanda.
ii) Anotación preventiva del embargo.
iii) Anotación preventiva por ejecución de sentencia.
iv) Anotación preventiva de secuestro o prohibición de enajenar.
v) Anotación preventiva de demanda de incapacidad.
vi) Anotación preventiva del derecho hereditario en abstracto.
vii) Anotación preventiva de legados.
viii) Anotación preventiva de créditos refaccionarios.
ix) Anotación preventiva por imposibilidad de inscripción de títulos.
x) Anotación preventiva a favor de los acreedores de una herencia, concurso o quiebra.
Cancelaciones.
Notas marginales.
Menciones registrales.

4. Identificación Catastral de los inmuebles.

Selección de localización. Búsqueda, detección y selección de suelos e inmuebles.

1. Fases de la selección de suelo y localizaciones en el ámbito de la consultoría inmobiliaria.

a. Fase de Estudio Preliminar
b. Fase de Producción
c. Fase de Comercialización

2. Análisis de posibles riesgos a detectar en el control de la gestión en las diferentes fases de una promoción inmobiliaria.

• Fase inicial de información y predefinición de la promoción
• Fase de viabilidad y diseño del producto
• Diseño erróneo del producto
• Estudio erróneo de viabilidad económico financiera
• Promoción mal planteada de base
• Posibilidad de ruina del proyecto inmobiliario
• Fase de adquisición de suelo
• Fase de proyectos, licencias y permisos
• Fase de contrataciones y adjudicación de obras
• Fase de ejecución de obra
• Fase comercial. Comercialización y venta
• Fase financiera
• Fase de entrega y ocupación de los inmuebles

3. Viabilidad técnica.

• Fase de planeamiento.
• Fase de urbanización.
• Fase de la promoción.
• La fase técnica de desarrollo y ejecución: Edificación.
• La fase comercial: Comercialización.
• La fase económica financiera: Financiación.

4. Anticiparse al futuro de la zona: precauciones y “olfato”.

a. Estudio preliminar de la zona.
b. ¿Cómo conocer la demanda?

5. Aprender de las promociones vecinas.
6. ¿Cómo conocer a la competencia? Estudio de la Oferta.
7. El informe técnico y el comercial son favorables: pero ¿qué debo prever?
8. Este suelo no tiene la edificabilidad que me prometieron.

a. La edificabilidad del terreno
b. La información urbanística.
c. El suelo no es sólo urbanismo: el estudio geotécnico.

9. La clave: ¿qué y cuanto puede edificar?

GUÍA PRÁCTICA RELACIONADA

DIRECTOR DE SUELO. + Formularios

Análisis de viabilidad económica coste / beneficio desde la perspectiva de una consultoría inmobiliaria. 

1. Fases en el proceso de una promoción inmobiliaria.

a. Fase de planeamiento urbanístico.
b. Fase de urbanización.
c. Fase de la promoción inmobiliaria.

• La fase técnica de edificación.
• La fase de comercialización.
• La fase financiera.

2. Anticiparse al futuro de la zona: precauciones y “olfato”.

a. Estudio preliminar de la zona.
b. ¿Cómo conocer la demanda?

3. Aprender de las promociones vecinas.
4. El informe técnico y el comercial son favorables: pero ¿qué debo prever?
Instrumentos y análisis de previsión de una promoción inmobiliaria.

a. Modelos de previsión.

• Análisis estadístico de información histórica.
• Análisis de regresión simple o múltiple.

b. Modelos de análisis.

5. Este suelo no tiene la edificabilidad que me prometieron.

a. La edificabilidad del terreno

• Valorar si la edificabilidad está realmente agotada.

b. La información urbanística.
c. El suelo no es sólo urbanismo: el estudio geotécnico.

6. La clave: ¿qué y cuanto puede edificar?

• La viabilidad técnica y estudio técnico de la promoción inmobiliaria.

Property Management de una consultoría inmobiliaria.

• Definición del programa funcional óptimo para cada tipo de producto inmobiliario (definición precisa del producto adecuado).
• Optimización de activos inmobiliarios. Incremento de su valor mediante mejoras en la utilización de los activos inmobiliarios.
• Modelos de generación de valor de productos inmobiliarios que toman en cuenta las estrategias de comercialización y de generación de ingresos.
• Mejora de eficiencia de los activos inmobiliarios conforme a las expectativas de mercado y la sustentabilidad del proyecto/negocio inmobiliario.
• Asesoría estratégica e integral de inversiones inmobiliarias identificando los atributos diferenciadores del proyecto/negocio para determinar la oferta de valor y las palancas de éxito necesarias.
• Asesoramiento integral en transacciones y/o carteras de activos y préstamos con colateral inmobiliario.

PROPERTY MANAGEMENT. GESTIÓN DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO. + Formularios

1. ¿Qué es el Property Management o gestión de patrimonios inmobiliarios?

• El Property Management es la gestión de patrimonios inmobiliarios para maximizar sus beneficios netos y aumentar su valor.

2. Características del Property Management o gestión de patrimonios inmobiliarios.

a. Aumentar el valor de los activos inmobiliarios mediante soluciones para su administración.
Las claves son la eficiencia operativa, reducción de costes y excelencia de servicios.
b. Es una herramienta estratégica del valor patrimonial.

3. ¿Por qué gestionar el patrimonio? ¿En qué consiste?

• Planificación
• Jerarquizar imprevistos y necesidades de los inmuebles.
• Equilibrar el patrimonio inmobiliario y en su caso diversificar.
• Dar liquidez a los activos inmobiliarios.
• Gestión ágil y adaptable a los cambios inmobiliarios.

1. El director de patrimonio inmobiliario.
2. Funciones de dirección y administración del patrimonio inmobiliario.

• Gestión Financiera. Análisis de inversiones. Sistemas de información. Reducción de costes
• Gestión de Recursos Humanos. Relaciones humanas. Reglamentación laboral. Evaluación de lugares de trabajo y rendimientos. Motivación. Formación
• Gestión de la Calidad. Calidad de los servicios y de los proveedores. Gestión de las reclamaciones. Medida de la satisfacción de los clientes
• Gestión de Compras. Compras, contrataciones, suministros. Ciclo de preparación y Realización de la compra. Indicadores de eficiencia
• Outsourcing. Evaluación. Riesgos. Actividades a externalizar
• Información de gestión. Estructura de costes. Parámetros básicos de medición y evaluación de la gestión

3. Gestión económica y financiera del patrimonio inmobiliario.

• Análisis de las inversiones
• Gestión eficaz y ahorro de costes
• Riesgos
• Políticas de actuación
• Últimas tendencias

4. Análisis Financiero de Inversiones.

• ¿Qué potencial financiero tiene una inversión?, ¿qué efecto tienen las condiciones de los contratos de arrendamiento sobre el valor de un inmueble?, ¿cuál es la rentabilidad real de una inversión a lo largo del tiempo?, ¿qué tiempo debe transcurrir para recuperar una determinada inversión?
• Entre varias inversiones ¿cuál es la más ventajosa?, ¿qué tipo de financiación es la más adecuada para las inversiones?, ¿qué acciones financieras puedo abordar para mejorar los retornos de mis inversiones?

5. Planificación y control económico financiero para la gestión inmobiliaria.

• Cuenta de resultados
• Rentabilidad
• Cuenta de explotación
• Análisis de inversiones: cálculo del VAN y el TIR
• Costes y control de costes de los procesos gestionados por el Facility Management.
• Cuenta de explotación del activo
• Presupuesto anual y control presupuestario: desviaciones del presupuesto
• Herramientas financieras: cómo elaborar el Balanced Scorecard: indicadores de costes, rendimiento de proceso
• Reporting financiero

6. Gestión de organización de espacios.

• Gestión del espacio
• Control del uso del espacio
• Space Planning

7. Gestión de servicios de mantenimiento.
8. Gestión del inventario patrimonial.

a. Gestión, administración, representación y defensa extrajudicial y control del patrimonio inmobiliario.

• Régimen jurídico de los inmuebles.
• Gestión y gestiones administrativas y registrales.
• Negociación de arrendamientos de bienes inmuebles.
• Representación y defensa extrajudicial y control del patrimonio
• Control y régimen patrimonial de los edificios.
• Optimización de la utilización de los inmuebles.
• Coordinación, planificación y ejecución de las inversiones para construcción y reforma de edificios.
• La dirección y administración de los edificios de servicios múltiples.

b. Inventario inmobiliario.
c. Subcontratación o “outsourcing”

• Contratación de bienes y servicios
• Gestión de contratos/Outsourcing/SLA
• Gestión de los servicios técnicos y de mantenimiento.
• Gestión de la seguridad

Facility Management desde la perspectiva de una consultoría inmobiliaria.

1. ¿Qué es el Facility Management?

• Desarrollo del concepto de mantenimiento.
• Identificación de los servicios de mantenimiento a contratar.
• Contrato de outsourcing de mantenimiento.
• Optimización gestión de mantenimiento en redes de inmuebles dispersos.
• Prevención de seguridad e higiene en mantenimiento de instalaciones.

2. Historia del Facilty Management. Gestión técnica de activos.
3. Facility Management, ventajas de un nuevo modelo de gestión de edificios.

• Una reducción de los gastos generales en un 10% gracias al facility management, puede equivaler a un incremento del 20% las ventas en la cuenta de resultados.

GUÍA PRÁCTICA RELACIONADA

FACILITY MANAGEMENT. Coordinación y control de servicios externos de mantenimiento de inmuebles. + Formularios

Consultoría financiera inmobiliaria. Financial servicer.

• Análisis de la deuda y operaciones de financiación inmobiliaria con asistencia en procesos de búsqueda de socios financieros para proyectos y vehículos de índole inmobiliaria.

1. Financiación vía Capital Preferente

• Asesoría en la búsqueda de capital para el desarrollo de proyectos inmobiliarios condicionado a una rentabilidad anual por un plazo establecido y garantizado por una póliza de seguro de fiel cumplimento y ejecución inmediata que cubre el capital aportado por el inversionista.

2. Renta de activos inmobiliarios

• Asesoría en la comercialización de cualquier activo inmobiliario tales como oficinas, propiedades industriales, locales comerciales y estacionamientos; los cuales estén asociados a un contrato de arriendo de largo plazo u asociado a una rentabilidad.

3. Asesoría y Gestión de Financiación Inmobiliaria

• Asesoría en la búsqueda de alternativas de financiación, estructuración de deuda, restructuración financiera y todo tipo de asesoría estratégica dependiendo del riesgo del cliente y del activo a financiar.

1. Selección del banco.
2. Realización previa de un cuadro de valoración del instrumento bancario
3. Análisis preliminar de la operación.
4. Presentación de expedientes ante la entidad bancaria.
5. Seguimiento del expediente.

GUÍA PRÁCTICA RELACIONADA

“PROJECT FINANCE”, MÉTODOS DE FINANCIACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. + Formularios