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CURSOS -
LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO. |
PARTE
PRIMERA
¿Qué es la consultoría
inmobiliaria?
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z |
Capítulo
1. |
Consultoría inmobiliaria.
1. ¿Qué es la consultoría
inmobiliaria?
2. ¿Qué valor añadido aporta
la consultoría inmobiliaria?
La consultoría inmobiliaria
aporta valor en la toma de decisiones inmobiliarias de carácter
estratégico.
Estudio de mercado (oferta/demanda).
Big Data inmobiliario.
Elaboración de planes de
negocio inmobiliario (Business Plan).
Proyectos integrales especializados
y de estrategia inmobiliaria.
Due diligence inmobiliario.
Selección de localización.
Búsqueda, detección y selección de suelos. Análisis
urbanístico general.
Análisis de viabilidad económica
de la futura promoción o desarrollo inmobiliario y la relación
coste / beneficio.
Definición del programa funcional
óptimo para cada tipo de producto inmobiliario (definición
precisa del producto adecuado).
Optimización de activos inmobiliarios.
Incremento de su valor mediante mejoras en la utilización de los
activos inmobiliarios.
Modelos de generación de
valor de productos inmobiliarios que toman en cuenta las estrategias de
comercialización y de generación de ingresos.
Mejora de eficiencia de los activos
inmobiliarios conforme a las expectativas de mercado y la sustentabilidad
del proyecto/negocio inmobiliario.
Asesoría estratégica
e integral de inversiones inmobiliarias identificando los atributos diferenciadores
del proyecto/negocio para determinar la oferta de valor y las palancas
de éxito necesarias.
Asesoramiento integral en transacciones
y/o carteras de activos y préstamos con colateral inmobiliario.
Análisis de la deuda y operaciones
de financiación inmobiliaria con asistencia en procesos de búsqueda
de socios financieros para proyectos y vehículos de índole
inmobiliaria.
2. Funciones de la consultoría inmobiliaria.
a. Estudios de Mercado Inmobiliario.
Realizar estudios de mercado mediante
el análisis de oferta, demanda, absorciones y tendencias de los
mercados residencial, oficinas, comercial, industrial, turístico,
etc.
-
Análisis estratégico para
la optimización y el mejor aprovechamiento de los activos inmobiliarios.
Mayor y mejor uso que se puede dar a un inmueble.
-
Estudios integrales sobre la factibilidad
comercial, inmobiliaria y financiera de proyectos inmobiliarios.
-
Análisis sobre la situación
inmobiliaria; presupuestaria y financiera de proyectos y activos inmobiliarios.
-
Análisis coste–beneficio o coste–eficiencia
para proyectos de inversión inmobiliaria.
b. La nueva consultoría inmobiliaria
y el reto del Big Data inmobiliario.
-
Grandes volúmenes de información
que facilitan la creación de modelos económicos capaces de
predecir necesidades y demanda de consumidores.
-
Data & Geo-Spatial Analytics
-
Información en bruto, bases de
datos, indicadores y tabulados.
-
Generar bases de datos conforme a las
necesidades del cliente con información existente o generación
de la misma.
-
Análisis y evaluación
de las características de plazas o ubicaciones específicas
seleccionadas por los clientes conforme a sus criterios estratégicos
o las características de su negocio.
-
Análisis geo-espacial cruzando
datos cuantitativos y cualitativos para convertirlos en información
útil que contribuya a la estrategia del negocio inmobiliario.
c. Diseño y estructura del proyecto
inmobiliario.
-
Comprensión de las necesidades
del cliente para sus activos inmobiliarios.
-
Definición de los objetivos.
-
Situación fiscal y de tenencia
de inmuebles.
-
Due Diligenge y preparación de
la transacción
-
Estudios de mercado
-
Promoción y negociación.
Contacto con compradores/vendedores potenciales.
-
Implementación de la estrategia
de ventas.
-
Negociación y propuestas.
-
Análisis de posibles comparables
-
Negociación de carta de intenciones.
d. Organización y preparación
del inmueble
-
Coordinación de visitas
-
Contacto con compradores potenciales
-
Due diligence operativo, legal, fiscal,
contable y financiero
-
Negociación final y cierre
TALLER DE TRABAJO
Las diferentes clases de consultorías
inmobiliarias.
TALLER DE TRABAJO
El conflicto de intereses en las consultorías
inmobiliarias.
TALLER DE TRABAJO
Ejemplos de consultorías inmobiliarias.
Consultora inmobiliaria internacional multidisciplinar.
Servicios de consultoría inmobiliaria.
1. Análisis de factibilidad y coste–beneficio
del proyecto inmobiliario.
Determinar la viabilidad
de un proyecto en siete posibles dimensiones: presupuestal y financiera;
comercial o de mercado; fiscal y/o administrativa, política y/o
legal; ambiental y de sustentabilidad, inmobiliaria y socioeconómica.
Análisis coste–beneficio.
2. Optimización de activos inmobiliarios
Asesoría estratégica
a las empresas cuyo negocio central no es el inmobiliario, para incrementar
su valor mediante mejoras en la utilización de sus activos inmobiliarios.
3. Selección de localización inmobiliaria.
Site selection
Encontrar aquellas ubicaciones
que cubran sus necesidades específicas y que cumplan con los filtros
de factibilidad de su negocio en términos de: disponibilidad y calidad
de la oferta laboral, cadena de suministro, acceso e infraestructura para
transporte, riesgos políticos, sociales y naturales, regulaciones,
incentivos y apertura a las inversiones, competitividad y bienes inmuebles.
4. Elaboración de planes de negocio inmobiliario
Analiza, evalúa o
elabora los planes de negocio de clientes con respecto a sus activos inmobiliarios,
agregando un alto componente financiero y estratégico para la toma
de decisiones.
5. Proyectos especializados y de estrategia inmobiliaria
-
Desarrolla modelos de generación
de valor que toman en cuenta las estrategias de comercialización
y de generación de ingresos; la eficiencia de los activos inmobiliarios,
las expectativas de mercado y la sustentabilidad del proyecto/negocio de
nuestros clientes.
-
Asesoría estratégica e
integral a las empresas cuyo negocio primario es el inmobiliario, identificando
los atributos diferenciadores del proyecto/negocio paradeterminar la oferta
de valor y las palancas de éxito/crecimiento del mismo.
TALLER DE TRABAJO
Ejemplos de consultorías inmobiliarias.
Consultora inmobiliaria multidisciplinar que realiza análisis inmobiliarios
de las necesidades del cliente.
• Desarrollo de estrategias orientadas a la consecución
de objetivos
• Generación de soluciones a medida y diseñadas
específicamente para los problemas identificados
• Enfoque creativo como respuesta a las exigencias
del mercado y a los continuos cambios que se producen
• Gestión detallada para asegurar el cumplimiento
de los objetivos pactados
• Implicación con el cliente para garantizar
el entendimiento y la sintonía entre las partes
TALLER DE TRABAJO
Ejemplos de consultorías inmobiliarias.
Consultora inmobiliaria local enfocada en el marketing inmobiliario.
Gestiona patrimonios inmobiliarios de clientes
y comercializa el alquiler y la venta de viviendas de lujo, edificios,
oficinas y locales en las mejores ubicaciones de su localidad.
Combina con actividad patrimonialista y de promoción
inmobiliaria.
TALLER DE TRABAJO
Caso práctico
real de consultoría inmobiliaria.
Un fondo de inversión inmobiliario acude
a una consultora inmobiliaria internacional para la venta de locales.
Se trataba de una consultoría de asesoramiento
en la venta de activos inmobiliarios como cartera inmobiliaria.
La ventaja de vender todos los inmuebles en cartera
aporta valor añadido y por lo tanto mejor precio. En este caso el
acceso a compradores de primer nivel fue determinante para la selección
de la consultora inmobiliaria internacional.
TALLER DE TRABAJO
Diccionario de terminología de consultoría
inmobiliaria.
Absorción bruta / Take Up
Superficie total alquilada
o comprada durante el período objeto de estudio.
Dicha Superficie es incluida en
el cómputo cuando sobre ella existe un acuerdo vinculante, independientemente
de que la fecha de ocupación del activo sea inmediata o futura (pre-alquileres).
La absorción se registra
en el período en el que se firma el acuerdo.
Se expresa en metros cuadrados (m2).
Absorción neta
Refleja la diferencia entre
Superficies ocupadas por nuevos inquilinos (incluyendo ampliaciones) y
la Superficie liberada, ya sea por obra nueva especulativa o espacios de
segunda mano.
Es el cambio en la Superficie ocupada
dentro de un mercado en el período objeto de estudio. Puede tomar
valores positivos o negativos.
Se expresa en metros cuadrados (m2).
Disponibilidad
Superficie total disponible
para su ocupación inmediata o que estará disponible a corto
plazo (12 meses desde el final del período objeto de estudio) y
por tanto puede ser activamente ofertada a nuevos inquilinos. Se expresa
en metros cuadrados (m2).
Inversión directa / bruta
Valor total desembolsado, en un
periodo
de tiempo determinado, en la compra de inmuebles para su explotación
en régimen de alquiler, es decir, el comprador/inversor espera obtener
un rendimiento del inmueble.
Parque / Stock
1. Edificios de uso exclusivo
de oficinas.
2. Edificios High Tech/Semi-Industriales/Servicios
3. Edificios dotacionales y de uso
de la Administración Pública
Renta media
Media aritmética
de las rentas de alquiler firmadas en las operaciones llevadas a cabo en
un mercado durante el período objeto de estudio.
Se expresa en precio por metro cuadrado
por mes (€/m2/mes).
Renta media ponderada
Refleja la renta media ponderada
por la superficie de las distintas operaciones, o por cualquier otro método
de ponderación que refleje mejor la realidad del mercado, de modo
que se compense el efecto de operaciones con poca superficie normalmente
firmadas con rentas muy altas y poco representativas.
Se expresa en precio por metro cuadrado
por mes(€/m2/mes).
Renta prime
Representa el valor máximo
(renta del alquiler) que se podría pagar por un activo inmobiliario
prime (localización, calidad, representatividad, inquilino, contrato).
Está referida a operaciones
con una superficie en el rango medio del mercado.
Rentabilidad prime / Prime Yield
Relación existente
entre el beneficio económico que un inversor va a obtener por el
alquiler de un activo inmobiliario prime (localización, calidad,
representatividad, inquilino, contrato) y los recursos económicos
que ha necesitado para obtener dicho activo.
Esta rentabilidad está referida
a operaciones con una superficie en el rango medio del mercado.
Superficies en construcción / disponible a
futuro
Superficie de oficinas en
fase de construcción o con su construcción pendiente de inicio
pero con una fecha cierta de finalización indicada por su promotor
al final del período objeto de estudio.
Se incluyen todos aquellos activos
de nueva construcción, proyectos de rehabilitación (en los
que el funcionamiento del edificio haya sido suspendido), desarrollos a
medida o proyectos llave en mano.
Una vez terminadas las obras, el
activo e incorpora al parque y, de estar desocupado, también a la
disponibilidad. Se expresa en metros cuadrados (m2).
Tasa de disponibilidad
Representa la relación
existente entre la Superficie disponible y el parque total. Se expresa
en tanto por ciento (%).
TALLER DE TRABAJO
Los criterios de medición de superficie
como base de la consultoría inmobiliaria.
1. Estándares de medición en la
consultoría inmobiliaria.
Código de medición
internacional para los edificios de oficinas de la International Property
Measurement Standards Coalition (IPMSC)
Las IPMS (o NIMI en español)
como normas internacionales.
Estándar AEO de la Asociación
Española de Oficinas (AEO).
Código de Medición
de Oficinas Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI).
2. Especificaciones en la medición en la consultoría
inmobiliaria.
En plantas de cubierta
En plantas bajo rasante
• Plantas sótano de igual
huella que la planta baja.
• Plantas sótano estimando
el espesor del muro si difiere de la huella de planta baja.
Mediciones incluidas pero que han
de señalarse por separado
Mediciones de las superficies construidas
totales
Superficie construida total del
edificio para cómputos de edificabilidad.
Superficie construida bruta o superficie
construida
Área Bruta Exterior (ABE)
Área Bruta Interior (ABI)
IMPS
-
Suma de las superficies de cada planta
de un edificio medidas por el perímetro exterior de los elementos
característicos de construcción exteriores y referida a cada
una de las plantas.
Zonas Comunes de Edificio (ZCE)
-
ZCE B
-
ZCE C Servicios
-
ZCE A Circulación
Módulo Equipamiento (ME)
Módulo Inquilino (MI)
Módulo Alquilable (MA)
MA = MI (o ME) + ZCP +ZCE
-
Módulo de Inquilino o Módulo
de Equipamiento + parte proporcional Zonas Comunes de Planta + parte proporcional
Zonas Comunes del edificio.
Área alquilable
-
El Área Alquilable será
el área comprendida dentro del perímetro exterior del cerramiento
del edificio, medida a la altura de suelo terminado, menos el área
de huecos o vacíos verticales destinados a la circulación
de elevadores o distribución de Instalaciones.
Situación de multiinquilino por
planta
-
Espacios de oficina de uso privativo
más la parte proporcional de espacios de circulación.
Superficie horizontal disponible de
forma exclusiva para un usuario
-
Superficie horizontal disponible de
forma exclusiva para un usuario (excluidas las zonas comunes estándar
y las zonas comunes de circulación) y calculada en base a cada uno
de los usuarios o en base a cada una de las plantas de cada edificio.
-
Área Alquilable = Área
Buta Exterior Huecos Verticales AA = ABE hV
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PARTE
SEGUNDA
Estudio de mercado (oferta/demanda)
por consultorías inmobiliarias.
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z |
Capítulo
2. |
Investigación del mercado inmobiliario
por consultorías inmobiliarias.
1. Introducción: Una nueva actividad.
a. El porcentaje de intención
de compra de la vivienda familiar.
b. La falta de adecuación
de la oferta a las necesidades y posibilidades de esta demanda.
2. Los sistemas de información en el mercado
inmobiliario
a. Información e
investigación del mercado inmobiliario.
b. Datos fiables y objetivos.
c. Fuentes internas y externas de
investigación del mercado inmobiliario.
3. La identificación de segmentos y la selección
de públicos objetivos.
a. La estrategia comercial
como fruto del estudio de marketing inmobiliario.
b. Siempre a corto y medio plazo
en el mercado inmobiliario.
c. Estadística de la demanda
inmobiliaria más análisis cualitativo de resultados.
d. La elección del solar
clave en el estudio de marketing inmobiliario.
4. Estudio de la oferta inmobiliaria.
a. El estudio del mercado
inmobiliario y el análisis de la competencia.
b. Clarificar la información
que se necesita: tipología, plazo de entrega, precio, etc.
c. Estudio de la competencia. Simulación
de compras y comparativas.
1. Superficie del producto
inmobiliario.
2. Ritmo de ventas de la competencia.
3. Fechas de entrega.
5. Previsión de la demanda en el mercado inmobiliario
a. Conocer la demanda inmobiliaria.
b. El “universo” o muestra representativa.
6. Clases de encuestas. El muestreo.
a. Encuesta online y postal.
b. Encuesta telefónica
c. Encuesta personal.
d. El tamaño de la muestra.
e. El cuestionario.
7. Las listas de espera como fuente de información
de la demanda inmobiliaria real.
8. Resultados de marketing
a. Información del
grado de cumplimiento de los objetivos durante la comercialización.
b. Descubrir los puntos fuertes
de la promoción inmobiliaria para resaltarlos.
d. Valoración de la estrategia
de comunicación.
e. Estudio de las fichas cliente
elaboradas por los vendedores.
f. Control resumen de todas las
visitas del mes.
9. Anticiparse a los movimientos cíclicos del
mercado.
a. Análisis del mercado
de los consumidores. Comportamiento del comprador.
b. Edad y nivel económico.
c. Ciclos económicos.
TALLER DE TRABAJO
Técnicas de programación y previsión
de ventas inmobiliarias.
1. Previsiones de ventas inmobiliarias.
-
Estudio de las ventas anteriores de
productos inmobiliarios similares.
-
Estudio de los indicadores generales
de la actividad económica.
-
Estudio del mercado potencial. (Estudio
de demanda).
-
Estudio de la oferta actual en la zona
sobre la que vamos a incidir.
-
Estudio de la situación general
de las ventas de la competencia.
2. Indicadores de política comercial inmobiliaria.
a. Población
b. Capacidad económica.
TALLER DE TRABAJO
Investigación y estudios de mercado
inmobiliario.
1. Estudios de mercado de oferta y demanda, cualitativos
y cuantitativos.
2. Categorías de estudios de mercado inmobiliarios.
a. Investigación
de productos y servicios
b. Investigación del mercado
c. Investigación de las ventas
d. Investigación de la publicidad.
3. Fases de la investigación del mercado inmobiliario.
a. Definición precisa
del problema inmobiliario a investigar.
b. Desarrollar el mejor procedimiento
para obtener la información inmobiliaria.
c. Localizar la información
inmobiliaria que necesitamos.
d. Precisar las técnicas
de recogida de información inmobiliaria.
e. La interpretación de los
datos inmobiliarios obtenido.
f. Resumen e informe con los resultados
inmobiliarios. Informe para la dirección. Informe técnico.
Informe sobre datos obtenidos. Informe persuasivo.
4. Partes del informe del mercado inmobiliario.
-
El informe técnico.
-
El informe persuasivo para el gran público.
TALLER DE TRABAJO
Los informes del Observatorio de vivienda y
suelo del Ministerio de Fomento
1. Actividad de la construcción y de la
promoción residencial.
2. Mercado de la vivienda. Precios y transacciones.
3. Mercado del suelo. Precios y transacciones.
4. Rehabilitación.
5. Alquiler de vivienda.
6. Financiación y acceso a la vivienda.
7. Créditos dudosos y lanzamientos.
8. Sector de la construcción.
TALLER DE TRABAJO
Modelo de estudio de demanda de vivienda
SISTEMÁTICA
-
Contenido
-
Actividad edificatoria general:
-
Cuantificación del mercado en
número de promociones, número de viviendas en venta inicial
y por vender.
-
Análisis y segmentación
de la muestra:
-
Análisis del producto.
-
Análisis de los precios.
-
Análisis de comercialización
y dinámica de ventas.
-
Análisis de financiación.
-
Ficha, fotografía y documentación
comercial de las promociones.
-
Plano de localización de las
promociones.
-
Cuadros tabulados de precios y características
de comercialización y calidades
ÍNDICE DE ENCUESTA
1- Preliminares
Referente a la necesidad
del estudio de demanda de vivienda
Objetivos del estudio de necesidad
de vivienda de protección pública
Metodología empleada
2- Fuentes de información directa
-
Descripción de la encuesta realizada
-
Encuesta tipo
-
Resultados encuesta
-
Participación
-
Tablas resumen de resultados de la encuesta
-
Tabla de resultados de cada encuesta
-
Gráficos y comentarios de los
resultados de la encuesta
-
Interpretación de los resultados
de la encuesta
-
Conclusiones de la encuesta
3. Fuentes de información indirectas
-
Análisis sociodemográfico
de la localidad
-
Estudio poblacional
-
Construcción
-
El turismo residencial
4- Conclusiones estudio de demanda
GUÍA PRÁCTICA
RELACIONADA
|
Capítulo
3. |
El difícil acceso a la información
inmobiliaria.
1. Ineficiencia informativa del mercado
inmobiliario.
2. Factores microeconómicos que influyen
en la oferta y demanda de activos inmobiliarios.
a. Factores que influyen
en la demanda inmobiliaria.
-
las características constructivas
-
características de la propiedad
-
características de localización.
b. Factores que influyen en la oferta
inmobiliaria.
1. Aversión al riesgo
y a la venta con minusvalías
2. Análisis del mercado de
ocupación de inmuebles destinados a actividades económicas,
primas de riesgo por el riesgo en los flujos de caja y valoraciones del
mercado inmobiliario.
3. Metodología de investigación del
mercado inmobiliario.
a. Modelos de investigación
del ciclo inmobiliario.
b. Datos a investigar: nº de
vivienda, ratio precio/vivienda/renta, financiación, etc.
|
Capítulo
4. |
Análisis y estudios de mercado inmobiliario.
1. Análisis del mercado: oferta
y demanda.
-
Los estudios de mercado. Análisis
de la oferta y la demanda.
-
Estudio de la oferta. Estudio de la
competencia.
-
Estudio de la demanda.
-
Estudios de mercado. Departamento comercial/de
márketing.
-
Producto inmobiliario que demanda el
mercado.
2. ¿Qué es un estudio de mercado inmobiliario?
a. Utilidad del estudio
de mercado inmobiliario.
b. Tipos de estudio de mercado inmobiliario.
-
Estudio de viabilidad comercial inmobiliaria.
-
Estudio de aprovechamiento urbanístico.
-
Estudio económico financiero
de los ritmos de venta inmobiliarios.
c. Objetivos de los estudios de mercado
inmobiliario.
d. ¿Son fiables los estudios
de mercado inmobiliarios?
1. Censo, tipo de estadística
y encuesta.
2. Indicadores de tendencias inmobiliarias.
3. Estrategia inversora en función
del producto inmobiliario.
4. ¿Es vendible el producto
que se puede promover? Diseño del producto inmobiliario.
Diseño óptimo del
producto inmobiliario: adecuar el estudio técnico y comercial a
las posibilidades del promotor inmobiliario.
5. ¿Por cuánto se
puede vender?
|
Capítulo
5. |
Estudios de mercado inmobiliario.
1. ¿Qué es un estudio de
mercado inmobiliario? Una radiografía del mercado inmobiliario de
una zona.
2. ¿Para qué sirve un estudio de
mercado inmobiliario?
3. ¿Quién está interesado
en comprar un inmueble en esa zona?
a. Análisis socioeconómico
de la demanda inmobiliaria (target group).
b. Análisis estratégico
de la competencia inmobiliaria de la zona.
4. Ya sabemos quien está interesado, ahora
vamos a segmentarlo por edades, capacidad financiera, etc.
5. Al promotor inmobiliario le interesa conocer
el “nicho de mercado”.
6. Fases de elaboración de un estudio de
mercado inmobiliario.
a. Fase de lanzamiento.
-
Pruebas de concepto inmobiliario.
-
Pruebas del producto inmobiliario.
-
Expectativas del consumidor inmobiliario.
-
Investigación de estrategia publicitaria.
-
Pruebas de seguimiento del proyecto
inmobiliario.
b. Fase intermedia.
c. Fase final de seguimiento.
7. Metodología del proyecto inmobiliario.
a. Definición del
tipo de estudio de mercado inmobiliario a realizar.
b. Análisis previo de la
situación inmobiliaria actual.
c. Análisis DAFO.
-
Debilidades.
-
Amenazas.
-
Fortalezas.
-
Oportunidades.
d. Definición de objetivos.
e. Fuentes de información
disponibles.
f. Elección de la muestra.
g. Elección de técnicas
(cuantitativas, cualitativas)
h. Recogida y elaboración
de datos.
i. Interpretación de datos.
j. Elaboración y presentación
del informe final.
TALLER DE TRABAJO
Técnicas y fuentes de información
para la elaboración de su estudio de mercado inmobiliario en función
de la procedencia de los datos y la tipología de la información.
1. Según la procedencia de los datos.
a. Fuentes primarias.
b. Fuentes secundarias.
2. Según la tipología de la información
inmobiliaria a obtener.
a. Técnicas cuantitativas.
-
Encuestas.
-
Elección de la muestra.
-
Paneles.
b. Técnicas cualitativas.
-
Observación directa.
-
Entrevista en profundidad.
-
Reuniones en grupo.
TALLER DE TRABAJO
Estudio de mercado inmobiliario de una gran
ciudad española enfocado a la tipología de usuarios de oficinas
para inversores extranjeros.
TALLER DE TRABAJO
Estudio de mercado inmobiliario de una gran
ciudad española zonificando las áreas de oficinas para inversores
extranjeros.
TALLER DE TRABAJO
Estudio de mercado de gran capital con análisis
de suelo disponible por zonas y barrios. Destinado a gran inversión
extranjera inmobiliaria.
TALLER DE TRABAJO
El estudio de absorción inmobiliaria
como parte del estudio de mercado inmobiliario.
1. ¿Qué es el estudio de absorción
inmobiliaria?
2. Precaución con los estudios de absorción
inmobiliaria: se refieren al pasado.
3. Ejemplo de informe en el que se analizan los
tiempos medios de absorción de suelo finalista por ciudades y regiones.
4. Ejemplo de informe de absorción neta
de oficinas en zona prime en relación a la salida al mercado de
nueva oferta.
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PARTE
TERCERA
Big Data en la consultoría
inmobiliaria.
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z |
Capítulo
6. |
Big Data, el valor de negocio con los datos.
1. El volumen de los datos almacenados
en los depósitos de las empresas ha pasado de ocupar megabytes y
gigabytes a “petabytes”.
2. Big Data puede tener las respuestas a todas
nuestras preguntas. Es el fin de la teoría.
3. Las oportunidades: las empresas se pueden beneficiar
de Big Data en varias áreas, como el conocimiento del cliente, marketing,
operaciones y gestión del riesgo.
Áreas que se benefician
del Big Data
• Marketing personalizado
utilizando tendencias sociales
• Visión del negocio precisa
• Segmentación de los clientes
• Captura de oportunidades en ventas
y marketing
• Toma de decisiones en tiempo real
• Detección de pérdida
de clientes
• Cuantificación del riesgo
• Tendencias del sentimiento de
mercado
• Comprensión de cambio del
negocio
• Planificación y predicción
• Mejor análisis de costes
• Análisis del comportamiento
de los clientes
• Rendimiento de la producción
Las oportunidades del Big Data
Análisis de los clientes
Marketing impulsado por los clientes:
promociones y ofertas personalizadas basándose en las pautas de
compras individuales. Prevención de la pérdida de clientes.
Recomendación de productos:
filtros colaborativos, recomendaciones basadas en la actividad multicanal.
Análisis de marketing
Modelos del marketing mix: optimización
del marketing mix y de las promociones utilizando modelos econométricos
para evaluar el aumento de ventas con diferentes herramientas de marketing
e identificar el más efectivo.
Optimización de los precios:
utilizar los datos para evaluar la sensibilidad de la demanda a los precios
y para optimizarlos en diversos puntos del ciclo de vida del producto.
Efectividad operativa
Análisis de datos operativos
aprovechando abundantes datos de producción para mejorar los procesos
y la calidad del producto.
Mejor planificación y predicción
aprovechando la cantidad de datos de procesos históricos, recursos
y productos.
Análisis de datos sobre clientes,
transacciones y mercados para cuantificar el riesgo de clientes y productos.
Detección de fraude en tiempo
real aprovechando datos de los puntos de venta y de los sistemas de transacciones
y análisis.
Análisis de internet/móviles/redes
sociales
Análisis de la actividad
del cliente: almacenar las preferencias del cliente para personalizar lo
que se muestra, monitorizar el uso para evaluar las métricas de
la web. Monitorizar los medios sociales: analizar los sentimientos del
consumidor hacia la marca y sus productos en redes sociales.
Modelos de negocio emergentes (visión
del sector)
TALLER DE TRABAJO
Las claves del Big Data.
1. Los datos en crudo carecen de valor.
2. Los datos hay que verificarlos.
3. Los datos hay que estructurarlos.
-
El ejemplo de la geolocalización
como suministro de datos.
-
Ejemplos de aprovechamiento de datos
en ciudades inteligentes.
-
Ejemplos de datos por sensores (M2M)
internet de las cosas.
-
Datos de transacciones
-
Datos oficiales.
-
Licenciamiento de datos
-
Datos que serán explotados por
las empresas.
4. Tecnología del almacenamiento de datos.
Las bases de datos NoSQL.
GUÍA PRÁCTICA
RELACIONADA
|
PARTE
CUARTA
Elaboración de
planes de negocio inmobiliario (Business Plan) y proyectos integrales especializados
y de estrategia inmobiliaria.
|
z |
Capítulo
7. |
¿Cómo Estructurar un Plan de
Negocios /Business Plan desde la perspectiva de una consultoría
inmobiliaria?
1. ¿Qué es un Plan de Negocios?
a. ¿Cuándo
se prepara un plan de negocios?
b. ¿Quién debería
preparar un plan de negocios?
c. Departamentos de planificación.
2. El Plan de negocios empieza por una radiografía
inicial de la empresa.
a. ¿Qué somos?
Análisis D.A.F.O (debilidades, amenazas, fortalezas y oportunidades).
b. ¿Tenemos una estrategia?
c. ¿Cómo son los competidores?
d. ¿Cómo evoluciona
el mercado objetivo?
e. ¿Cuáles son nuestras
metas? EMAC (específicas, medibles, alcanzables y compatibles).
f. Cada objetivo un plan específico
(financiero, marketing, calidad, etc.).
3. Tabla de contenidos y elementos de un Plan de negocio.
4. Objetivos de un plan de negocios
5. El Plan de Negocio visto por un posible inversor.
6. Modelo de un plan de negocios
a. Descripción legal
y económica de la empresa.
b. Esta empresa tiene futuro.
c. Producto o actividad que se planifica.
d. Equipo de gestión
e. Mercado y competencia
f. Marketing y ventas
g. Sistema de negocio y organización.
h. Plan de implementación
i. Análisis de riesgos.
j. Planificación financiera
y rentabilidad.
TALLER DE TRABAJO
Ejercicio práctico. Modelo de Plan de
negocios. Business Plan.
Resumen ejecutivo
Plan estratégico
a) Análisis Externo
-
Demanda
-
Clientes
-
Proveedores
-
Competidores
-
Clientes
-
Proveedores
b) Análisis Interno
-
Análisis DAFO
-
Plan de marketing
-
Plan de operaciones
-
Plan de organización y recursos
humanos
-
Plan de tecnologías de la información
-
Plan económico financiero
a) Plan Económico
b) Plan Financiero: Balance Previsional
c) Plan de Tesorería
d) Análisis Económico
e) Análisis Financiero
f) Valoración de resultados
Estructura legal de la empresa
Calendario de ejecución
TALLER DE TRABAJO
Caso real de Plan de
negocios inmobiliario.
Ejemplo práctico de un Plan de negocios
de una inmobiliaria.
1. Parámetros de un plan de negocios inmobiliario.
-
Cartera de activos inmobiliarios.
-
Nuevos proyectos y promociones inmobiliarias.
-
Entrega de promociones inmobiliarias
(residencial, industrial, comercial, etc.)
-
Financiación inmobiliaria. Captación
de fondos.
2. Situación del mercado inmobiliario de la
zona de inversión.
3. Gestión integral de todo el ciclo inmobiliario.
-
Facturación prevista
-
Entrega viviendas prevista
4. Principales hipótesis e hitos de un plan
de negocio inmobiliario.
-
Detalle plan de negocio.
-
Inversiones en suelo
-
Facturación
-
Entrega de viviendas
-
Venta de viviendas
-
Margen de explotación
-
Resultado después de impuestos
-
Cash flow operativo
-
Reparto dividendos
-
Cash flow compañía
-
Return on equity (ROE)
-
Ratio deuda financiera neta/activos
-
Deuda financiera neta
5. Detalle plan de negocio inmobiliario.
-
Escenarios de balance. Proyecciones
de balance de situación.
GUÍA PRÁCTICA
RELACIONADA
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PARTE
QUINTA
Due diligence inmobiliario
a nivel de consultoría inmobiliaria.
|
z |
Capítulo
8. |
“Due Diligence” inmobiliaria, valoraciones
y admisión del riesgo.
1. Concepto de due diligence inmobiliaria.
a. Preliminar a la firma
de los contratos de compra. Con acuerdo de confidencialidad.
b. Ventajas de la Due Diligence.
Si conocemos los riesgos podemos proteger al comprador (coberturas).
c. ¿Qué investiga
una Due Diligence?
2. ¿“Due Diligence” o Auditoria Legal inmobiliaria?
a. Conceptos preliminares
en toda adquisición de inmuebles.
b. ¿Qué diferencia
una “Due Diligence” de una Auditoria Legal Inmobiliaria?
-
Diferencias entre la due diligence inmobiliaria
y la auditoría legal.
-
Enfoque
-
Alcance
-
Acceso
-
Verificación
-
Opinión
3. ¿Cuáles son los objetivos de la “Due
Diligence Inmobiliaria”?
a. Confianza. No ir a ciegas.
b. Seguridad interna. Responsabilidad
de los administradores si aparecen riesgos no previstos.
c. Seguridad externa (Project Finance).
Convencer al banco que financia.
4. ¿Qué aspectos deben analizarse para
garantizar el éxito de la operación?
5. Clases de “Due Diligence”.
-
Legal
-
Financiera
-
Operativa
-
Circunstancial
-
Fiscal
6. Proceso de “Due Diligence”
a. Fase preliminar
b. Fase de investigación
c. Fase de emisión del informe
de “Due Diligence”
TALLER DE TRABAJO
¿Por qué es imprescindible hacer
una due diligence inmobiliaria antes de invertir?
1. Objetivos de una due diligence inmobiliaria.
2. Características de una due diligence
inmobiliaria.
3. La due diligence inmobiliaria desde la perspectiva
del vendedor inmobiliario.
4. La due diligence inmobiliaria como oferta de
transparencia.
TALLER DE TRABAJO
¿Qué es el “Data Room”?
La sala de datos virtual (virtual data room -
VDR) de la due diligence inmobiliaria.
1. ¿Qué es el “Data Room”?
2. Sala de datos virtual (virtual data room -
VDR).
-
“Data Room”
-
Q&A (“questions and answers”)
3. Management Presentation. Due Dilligence
TALLER DE TRABAJO
El blockchain: el futuro del Data Room y la
due diligence inmobiliaria.
1. ¿Qué es el Blockchain?
2. Ventajas del Blockchain para el mercado inmobilario.
a. Registro permanente y
encriptado de todas las transacciones inmobiliarias.
b. El blockchain aplicado a la gestión
de activos permitirá disponer de un “data room” permanente e inmediato
del inmueble para un proceso de due diligence por parte de un comprador.
c. Procesamiento más eficaz
de los pagos, especialmente en las transacciones internacionales.
d. Automatización de retorno
de los depósitos en garantía.
e. Smart contracts: monitorización
permanente de las operaciones inmobiliarias.
f. Titulización de activos
inmobiliarios en base a tecnología blockchain.
GUÍA PRÁCTICA
RELACIONADA
|
Capítulo
9. |
“Due Diligence Inmobiliaria”. Elementos formales.
Escritura pública, registro de la propiedad y catastro.
1. El título de propiedad.
2. La intervención notarial. Escritura
pública y actas.
a. Escritura matriz y copias.
b. Actas notariales.
c. Testimonios y legitimaciones.
3. Comprobación registral de las cargas que
puedan afectar a la finca La titularidad registral. El Registro de la Propiedad.
a. Libros registrales.
b. Asientos y anotaciones preventivas
de embargo.
i) Anotación preventiva
de demanda.
ii) Anotación preventiva
del embargo.
iii) Anotación preventiva
por ejecución de sentencia.
iv) Anotación preventiva
de secuestro o prohibición de enajenar.
v) Anotación preventiva de
demanda de incapacidad.
vi) Anotación preventiva
del derecho hereditario en abstracto.
vii) Anotación preventiva
de legados.
viii) Anotación preventiva
de créditos refaccionarios.
ix) Anotación preventiva
por imposibilidad de inscripción de títulos.
x) Anotación preventiva a
favor de los acreedores de una herencia, concurso o quiebra.
Cancelaciones.
Notas marginales.
Menciones registrales.
4. Identificación Catastral de los inmuebles.
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PARTE
SEXTA
Selección de localización.
Búsqueda, detección y selección de suelos e inmuebles.
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z |
Capítulo
10. |
Selección de suelo y localizaciones
en el ámbito de la consultoría inmobiliaria.
1. Fases de la selección de suelo
y localizaciones en el ámbito de la consultoría inmobiliaria.
a. Fase de Estudio Preliminar
b. Fase de Producción
c. Fase de Comercialización
2. Análisis de posibles riesgos a detectar
en el control de la gestión en las diferentes fases de una promoción
inmobiliaria.
-
Fase inicial de información y
predefinición de la promoción
-
Fase de viabilidad y diseño del
producto
-
Diseño erróneo del producto
-
Estudio erróneo de viabilidad
económico financiera
-
Promoción mal planteada de base
-
Posibilidad de ruina del proyecto inmobiliario
-
Fase de adquisición de suelo
-
Fase de proyectos, licencias y permisos
-
Fase de contrataciones y adjudicación
de obras
-
Fase de ejecución de obra
-
Fase comercial. Comercialización
y venta
-
Fase financiera
-
Fase de entrega y ocupación de
los inmuebles
3. Viabilidad técnica.
-
Fase de planeamiento.
-
Fase de urbanización.
-
Fase de la promoción.
-
La fase técnica de desarrollo
y ejecución: Edificación.
-
La fase comercial: Comercialización.
-
La fase económica financiera:
Financiación.
4. Anticiparse al futuro de la zona: precauciones
y “olfato”.
a. Estudio preliminar de
la zona.
b. ¿Cómo conocer la
demanda?
5. Aprender de las promociones vecinas.
6. ¿Cómo conocer a la competencia?
Estudio de la Oferta.
7. El informe técnico y el comercial son
favorables: pero ¿qué debo prever?
8. Este suelo no tiene la edificabilidad que me
prometieron.
a. La edificabilidad del
terreno
b. La información urbanística.
c. El suelo no es sólo urbanismo:
el estudio geotécnico.
9. La clave: ¿qué y cuanto puede edificar?
GUÍA PRÁCTICA
RELACIONADA
|
PARTE
SÉPTIMA
Análisis de viabilidad
económica coste / beneficio desde la perspectiva de una consultoría
inmobiliaria.
|
z |
Capítulo
11. |
Viabilidad técnica a efectos de una
consultoría inmobiliaria.
1. Fases en el proceso de una promoción
inmobiliaria.
a. Fase de planeamiento
urbanístico.
b. Fase de urbanización.
c. Fase de la promoción inmobiliaria.
-
La fase técnica de edificación.
-
La fase de comercialización.
-
La fase financiera.
2. Anticiparse al futuro de la zona: precauciones
y “olfato”.
a. Estudio preliminar de
la zona.
b. ¿Cómo conocer la
demanda?
3. Aprender de las promociones vecinas.
4. El informe técnico y el comercial son
favorables: pero ¿qué debo prever?
Instrumentos y análisis de previsión
de una promoción inmobiliaria.
a. Modelos de previsión.
-
Análisis estadístico de
información histórica.
-
Análisis de regresión
simple o múltiple.
b. Modelos de análisis.
5. Este suelo no tiene la edificabilidad que me prometieron.
a. La edificabilidad del
terreno
-
Valorar si la edificabilidad está
realmente agotada.
b. La información urbanística.
c. El suelo no es sólo urbanismo:
el estudio geotécnico.
6. La clave: ¿qué y cuanto puede edificar?
-
La viabilidad técnica y estudio
técnico de la promoción inmobiliaria.
|
PARTE
OCTAVA
Property Management de
una consultoría inmobiliaria.
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z |
Capítulo
12. |
Introducción al Property Management
de una consultoría inmobiliaria.
-
Definición del programa funcional
óptimo para cada tipo de producto inmobiliario (definición
precisa del producto adecuado).
-
Optimización de activos inmobiliarios.
Incremento de su valor mediante mejoras en la utilización de los
activos inmobiliarios.
-
Modelos de generación de valor
de productos inmobiliarios que toman en cuenta las estrategias de comercialización
y de generación de ingresos.
-
Mejora de eficiencia de los activos
inmobiliarios conforme a las expectativas de mercado y la sustentabilidad
del proyecto/negocio inmobiliario.
-
Asesoría estratégica e
integral de inversiones inmobiliarias identificando los atributos diferenciadores
del proyecto/negocio para determinar la oferta de valor y las palancas
de éxito necesarias.
-
Asesoramiento integral en transacciones
y/o carteras de activos y préstamos con colateral inmobiliario.
GUÍA PRÁCTICA
RELACIONADA
|
Capítulo
13. |
Property Management.
1. ¿Qué es el Property Management
o gestión de patrimonios inmobiliarios?
-
El Property Management es la gestión
de patrimonios inmobiliarios para maximizar sus beneficios netos y aumentar
su valor.
2. Características del Property Management
o gestión de patrimonios inmobiliarios.
a. Aumentar el valor de
los activos inmobiliarios mediante soluciones para su administración.
Las claves son la eficiencia operativa,
reducción de costes y excelencia de servicios.
b. Es una herramienta estratégica
del valor patrimonial.
3. ¿Por qué gestionar el patrimonio?
¿En qué consiste?
-
Planificación
-
Jerarquizar imprevistos y necesidades
de los inmuebles.
-
Equilibrar el patrimonio inmobiliario
y en su caso diversificar.
-
Dar liquidez a los activos inmobiliarios.
-
Gestión ágil y adaptable
a los cambios inmobiliarios.
|
Capítulo
14. |
Funciones del Property Management o gestión
de patrimonios inmobiliarios.
1. El director de patrimonio inmobiliario.
2. Funciones de dirección y administración
del patrimonio inmobiliario.
-
Gestión Financiera. Análisis
de inversiones. Sistemas de información. Reducción de costes
-
Gestión de Recursos Humanos.
Relaciones humanas. Reglamentación laboral. Evaluación de
lugares de trabajo y rendimientos. Motivación. Formación
-
Gestión de la Calidad. Calidad
de los servicios y de los proveedores. Gestión de las reclamaciones.
Medida de la satisfacción de los clientes
-
Gestión de Compras. Compras,
contrataciones, suministros. Ciclo de preparación y Realización
de la compra. Indicadores de eficiencia
-
Outsourcing. Evaluación. Riesgos.
Actividades a externalizar
-
Información de gestión.
Estructura de costes. Parámetros básicos de medición
y evaluación de la gestión
3. Gestión económica y financiera del
patrimonio inmobiliario.
-
Análisis de las inversiones
-
Gestión eficaz y ahorro de costes
-
Riesgos
-
Políticas de actuación
-
Últimas tendencias
4. Análisis Financiero de Inversiones.
-
¿Qué potencial financiero
tiene una inversión?, ¿qué efecto tienen las condiciones
de los contratos de arrendamiento sobre el valor de un inmueble?, ¿cuál
es la rentabilidad real de una inversión a lo largo del tiempo?,
¿qué tiempo debe transcurrir para recuperar una determinada
inversión?
-
Entre varias inversiones ¿cuál
es la más ventajosa?, ¿qué tipo de financiación
es la más adecuada para las inversiones?, ¿qué acciones
financieras puedo abordar para mejorar los retornos de mis inversiones?
5. Planificación y control económico
financiero para la gestión inmobiliaria.
-
Cuenta de resultados
-
Rentabilidad
-
Cuenta de explotación
-
Análisis de inversiones: cálculo
del VAN y el TIR
-
Costes y control de costes de los procesos
gestionados por el Facility Management.
-
Cuenta de explotación del activo
-
Presupuesto anual y control presupuestario:
desviaciones del presupuesto
-
Herramientas financieras: cómo
elaborar el Balanced Scorecard: indicadores de costes, rendimiento de proceso
-
Reporting financiero
6. Gestión de organización de espacios.
-
Gestión del espacio
-
Control del uso del espacio
-
Space Planning
7. Gestión de servicios de mantenimiento.
8. Gestión del inventario patrimonial.
a. Gestión, administración,
representación y defensa extrajudicial y control del patrimonio
inmobiliario.
-
Régimen jurídico de los
inmuebles.
-
Gestión y gestiones administrativas
y registrales.
-
Negociación de arrendamientos
de bienes inmuebles.
-
Representación y defensa extrajudicial
y control del patrimonio
-
Control y régimen patrimonial
de los edificios.
-
Optimización de la utilización
de los inmuebles.
-
Coordinación, planificación
y ejecución de las inversiones para construcción y reforma
de edificios.
-
La dirección y administración
de los edificios de servicios múltiples.
b. Inventario inmobiliario.
c. Subcontratación o “outsourcing”
-
Contratación de bienes y servicios
-
Gestión de contratos/Outsourcing/SLA
-
Gestión de los servicios técnicos
y de mantenimiento.
-
Gestión de la seguridad
|
PARTE
NOVENA
Facility Management desde
la perspectiva de una consultoría inmobiliaria.
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z |
Capítulo
15. |
Facility Management: la gestión del
edificio y de su contenido.
1. ¿Qué es el Facility Management?
-
Desarrollo del concepto de mantenimiento.
-
Identificación de los servicios
de mantenimiento a contratar.
-
Contrato de outsourcing de mantenimiento.
-
Optimización gestión de
mantenimiento en redes de inmuebles dispersos.
-
Prevención de seguridad e higiene
en mantenimiento de instalaciones.
2. Historia del Facilty Management. Gestión
técnica de activos.
3. Facility Management, ventajas de un nuevo modelo
de gestión de edificios.
-
Una reducción de los gastos generales
en un 10% gracias al facility management, puede equivaler a un incremento
del 20% las ventas en la cuenta de resultados.
GUÍA PRÁCTICA
RELACIONADA
|
PARTE
DÉCIMA
Consultoría financiera
inmobiliaria. Financial servicer.
|
z |
Capítulo
16. |
Consultoría financiera inmobiliaria.
Financial servicer.
-
Análisis de la deuda y operaciones de financiación
inmobiliaria con asistencia en procesos de búsqueda de socios financieros
para proyectos y vehículos de índole inmobiliaria.
1. Financiación vía Capital
Preferente
-
Asesoría en la búsqueda
de capital para el desarrollo de proyectos inmobiliarios condicionado a
una rentabilidad anual por un plazo establecido y garantizado por una póliza
de seguro de fiel cumplimento y ejecución inmediata que cubre el
capital aportado por el inversionista.
2. Renta de activos inmobiliarios
-
Asesoría en la comercialización
de cualquier activo inmobiliario tales como oficinas, propiedades industriales,
locales comerciales y estacionamientos; los cuales estén asociados
a un contrato de arriendo de largo plazo u asociado a una rentabilidad.
3. Asesoría y Gestión de Financiación
Inmobiliaria
-
Asesoría en la búsqueda
de alternativas de financiación, estructuración de deuda,
restructuración financiera y todo tipo de asesoría estratégica
dependiendo del riesgo del cliente y del activo a financiar.
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Capítulo
17. |
Desarrollo íntegro de un proceso de
financiación. Fase negociadora. Todos los pasos a seguir.
1. Selección del banco.
2. Realización previa de un cuadro de valoración
del instrumento bancario
3. Análisis preliminar de la operación.
4. Presentación de expedientes ante la
entidad bancaria.
5. Seguimiento del expediente.
GUÍA PRÁCTICA
RELACIONADA
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