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MODELADO FINANCIERO INMOBILIARIO. REAL ESTATE FINANCE MODELING (REFM)
 

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¿QUÉ APRENDERÁ?
  • Modelado financiero inmobiliario. Real Estate Finance Modeling (REFM)
OPINIONES DE CLIENTES.
"He aprendido lo que es el modelado financiero inmobiliario y como usarlo para tomar decisiones de inversión inmobiliaria. Muy práctico para comprender el proceso paso a paso de elaboración evitando riesgos muy graves en la estimación de la inversión".

Rafael Salazar

ÍNDICE
PARTE PRIMERO PARTE SEGUNDA
El Modelado Financiero Inmobiliario (Real Estate Financial Modeling (REFM))

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MODELADO FINANCIERO INMOBILIARIO. REAL ESTATE FINANCE MODELING (REFM) 
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PARTE PRIMERO
  • El modelado financiero (Finance Modeling (FM))? 
Capítulo 1.
¿Qué es el modelado financiero (Finance Modeling (FM))?
1. ¿Qué es el modelado financiero (Finance Modeling (FM))?
a. Un instrumento que ayuda a la empresa a pronosticar el desempeño financiero futuro.
b. Es una foto de la situación financiera.
c. Es una hoja de cálculo
2. ¿Para qué se utiliza la modelación financiera?
a. Para los directivos de una empresa
b. Para los analistas financieros
c. Analista bursátil
3. ¿Cuándo y cómo usar un modelado financiero?
4. ¿Cuáles son los beneficios del modelado financiero?
5. ¿Qué riesgos puede ocasionar la modelización financiera?
a. Elaboración con premisas falsas
b. Elaboración con errores
c. Errores por abstracción o simplificación
6. Consecuencias de los errores en la modelización financiera.
a. Malas decisiones y pérdidas financieras
b. Tergiversación y daño a la reputación
c. Retrasos
d. Litigios
Capítulo 2. 
Principios del modelado financiero.
1. Precisión del modelo
a. Calidad/granularidad de los datos disponibles
b. Complejidad de las interrelaciones entre los impulsores del negocio
c. Alcance del riesgo de estimación inherente
d. Precisión requerida/umbral de materialidad
2. Modularidad
a. Separación en las entradas
b. Cálculos autónomos
c. Coherencia
  • Coherencia de las fórmulas
  • Coherencia temporal
  • Coherencia de la hoja de trabajo
  • Transparencia
  • Linealidad
  • Referencias circulares
  • Iteración Excel
  • Integridad
  • Protección y validación Excel
Capítulo 3. 
Técnicas de modelado financiero.
1. Utilidades básicas
a. Datos históricos
b. Suposiciones
c. Codificación por colores o vínculos
2. Tipos de modelados financieros
a. Modelado de tres declaraciones (Three Statement Model)
b. Análisis de Compañías Comparables (Comparable Company Analysis (CCA)) o Análisis de ratios.
c. Modelado de calificación crediticia (Credit Rating Model)
d. Modelado de flujo de caja descontado (Discounted Cash Flow (DCF))
e. Modelado de compra apalancada (Leveraged Buyout (LBO))
Capítulo 4. 
La importancia de Excel en el modelado financiero.
1. La importancia de Excel en el modelado financiero.
2. Consejos y trucos de Excel
a. Trucos de funciones Excel
b. Formateo
c. Maquetación y diseño del modelado.
d. Secciones a incluir en el modelado financiero.
e. Evitar links entre diferentes libros de Excel
f. Evitar fórmulas complejas
g. Estructuración coherente de la información
h. Evitar errores con los signos
i. Crear puntos de control
3. Proceso de construcción de un modelado financiero en Excel
a. Resultados históricos y supuestos
b. Iniciar la cuenta de resultados
c. Iniciar el balance
d. Crear los cronogramas de apoyo
e. Completar la cuenta de resultados y el balance
f. Construir el estado de flujo de efectivo (cash flow statement)
g. Realizar el análisis de flujo de caja descontado (discounted cash flow analysis (DCF model))
h. Agregar el análisis de sensibilidad y escenarios
i. Construir tablas y gráficos (Build charts - graphs)
j. Prueba de estrés (stress test) y auditoría del modelado.
4. Funciones de Excel para analizar inversiones inmobiliarias privadas
5. Herramientas de Excel de revisión creadas por el usuario.
a. Hoja de variación (Variance sheet)
b. Gráficos de revisión analítica (Analytical review charts)
c. Herramientas complementarias de hojas de cálculo
  • Mapeo (mapping).
  • Listado.
  • Comparar.
  • Rastreo.
6. Funciones de Excel que todos los inversores deben conocer.
Función 1: VPN – Valor Actual Neto
Función 2: TIR/XIRR – Tasa Interna de Retorno
Función 3: PMT – Pago
Función 4: DateDif – Diferencia de fecha
Función 5: Suma y Promedio
Capítulo 5. 
Excel y la llegada del Software as a Service (SaaS)
1. ¿Utilizamos Excel o nos pasamos a plataformas y herramientas de modelado financiero?
a. Consideraciones para el modelador antes de selección la herramienta o plataforma.
  • Coste
  • Compatibilidad/base de usuarios
  • Madurez de la plataforma
  • Velocidad y flexibilidad
  • Capacitación/habilidades
  • Requisitos de especialistas
b. La ventaja de Excel
2. Software as a Service (SaaS) basado en la nube proporcionan una alternativa sólida a Excel.
3. Software as a Service (SaaS) para modelado financiero: Fathom, Spotlight Reporting y Futrli.
4. Software de inteligencia empresarial que se integra con Excel.
5. La transición de Excel a SaaS.
PARTE SEGUNDA
  • El Modelado Financiero Inmobiliario (Real Estate Financial Modeling (REFM))
Capítulo 6. 
¿Qué es el Modelado Financiero Inmobiliario (Real Estate Financial Modeling (REFM))?
1. ¿Qué es el Modelado Financiero Inmobiliario (Real Estate Financial Modeling (REFM))?
2. ¿Cuál es el objetivo del modelado financiero inmobiliario?
3. Clases de Modelado Financiero Inmobiliario
a. Modelado de adquisición de bienes inmuebles para su rehabilitación
b. Modelado de desarrollo inmobiliario
c. Modelado de desarrollo inmobiliario con preventa
d. Modelado de inmuebles industriales, comerciales y de oficinas
e. Modelado de inmueble hotelero
4. Proceso de modelado inmobiliario.
Capítulo 7. 
El Ingreso operativo neto (Net Operating Income (NOI)) en el sector inmobiliario.
1. El Ingreso operativo neto (Net Operating Income (NOI))
  • ¿Qué es el ingreso operativo neto (NOI)?
2. Fórmula de ingresos operativos netos
a. Ingresos incluidos en el cálculo del NOI
b. Gastos incluidos en NOI
  • Tarifas de administración de la propiedad
  • Mantenimiento
  • Honorarios legales
  • Servicios públicos
  • Impuestos de propiedad
  • Seguro de propiedad
  • Depreciación
c. Gastos no incluidos en NOI
  • Impuestos
  • Mejoras para arrendatarios
  • Los gastos de capital
d. Resultado final
3. Cómo usar NOI en otros cálculos
a. Tasa de capitalización (Capitalization Rate)
b. Ratio de cobertura de servicio de la deuda (debt service coverage ratio (DSCR))
c. Retorno de la Inversión/Retorno de Efectivo en Efectivo (Return on Investment/Cash on Cash Return)
4. ¿Cuándo usar NOI?
5. Pros y contras de usar NOI en los cálculos de inversión
6. Utilidad Operativa Neta vs EBITDA (Net Operating Income vs EBITDA)
7. Utilidad Neta vs. Utilidad Operativa Neta (Net Income vs. Net Operating Income)
Capítulo 8. 
Tipos de modelados inmobiliarios.
1. Modelado de adquisición de bienes inmuebles residenciales
Paso 1: compra del inmueble
Tamaño y superficie útil
Tasa de capitalización (Cap Rate) para medir la relación entre el rendimiento neto obtenido durante un periodo (Net Operating Income" (NOI))
Relación préstamo-valor (Loan to Value (LTV)).
Paso 2: Proyectar el Período de Construcción
Paso 3: Construir los supuestos operativos
Paso 4: Proforma inmobiliaria
Paso 5: Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6: Tomar una decisión de inversión
2. Modelado de rehabilitación inmobiliaria
3. Modelado de promoción inmobiliaria
Paso 1. Configurar los supuestos de transacción
Paso 2. Proyectar el Período de Construcción
Paso 3. Construir los supuestos operativos
Paso 4. Realizar la proforma
Paso 5. Realizar los cálculos de devoluciones
Paso 6. Tomar una decisión de inversión
Capítulo 9. 
La modelación de la proforma inmobiliaria (Real Estate Pro-Forma)
1. La proforma de bienes inmuebles como una "proyección de flujo de caja" para una propiedad.
2. ¿Cómo calcular la proforma?
a. Renta bruta de alquiler proyectada (Projected gross rental income (GRI)).
b. Tasa de vacantes.
c. Gastos de reparación.
d. Honorarios de administración de la propiedad.
e. Pago de hipoteca.
f. Otros gastos.
3. Otras consideraciones en el cálculo de la proforma inmobiliaria
a. Tasa de capitalización (Cap rate)
b. Retorno de la inversión (Return on investment (ROI))
c. Tasa de retorno (Cash-on-cash return)

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