1. Oferta de vivienda social y asequible
La vivienda social en España representa solo el 1,5 % del parque, frente al 9 % de media en la UE, lo que evidencia una carencia estructural (Comisión Europea, 2025). Con un déficit próximo a las 600.000 unidades, el país debe triplicar su esfuerzo para acercarse al promedio comunitario. Esta brecha sitúa la vivienda social muy por debajo de lo recomendado para garantizar la cohesión territorial y proteger la renta disponible de las familias.

2. Causas de la crisis habitacional
• Crecimiento del turismo y viviendas turísticas: El auge de plataformas de alquiler vacacional ha incrementado el parque de viviendas turísticas, restando oferta a los alquileres residenciales y encareciendo los precios. En zonas de alta demanda, más del 15 % de los inmuebles se destinan a usos turísticos, según asociaciones sectoriales (INE, 2024).
• Repunte lento de nueva construcción: La demanda registra incrementos anuales del 3 %, pero las nuevas promociones apenas crecen un 1,2 % debido a cuellos de botella en licencias y falta de mano de obra cualificada (Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, 2024).
• Falta de suelo público disponible: Existen terrenos de titularidad pública sin adjudicar que podrían destinarse a vivienda social. Sin embargo, la coordinación entre administraciones y los trámites para su acondicionamiento dilatan el proceso hasta 24 meses en algunos proyectos.

RECOMENDACIONES PARA RESOLVER LA CRISIS DE VIVIENDA

El Country Report Spain 2025 propone un paquete de medidas que combinan políticas de suelo, financiación y regulación del mercado.

1. Liberar suelo público y agilizar trámites
• Identificación de parcelas públicas: Mapear terrenos de ayuntamientos, comunidades autónomas y Estado para proyectos de vivienda social, reduciendo el coste de adquisición y atrayendo a inversores públicos y privados.
• Simplificación administrativa: Reformar la Ley del Suelo para eliminar redundancias en las licencias de obra nueva, estableciendo plazos máximos de 3 meses para resoluciones y penalizaciones a administraciones que incumplan.

2. Expandir el parque de vivienda social en alquiler
• Inversión pública directa: Destinar al menos 1.200 M€ de fondos NextGenerationEU para la construcción o rehabilitación de inmuebles en régimen de alquiler social, con un objetivo de 50.000 nuevas viviendas en 2025–2026.
• Acuerdos público-privados: Establecer convenios con promotores y fondos de inversión social que aseguren un porcentaje mínimo (?30 %) de vivienda asequible en desarrollos mixtos.

3. Aumentar la financiación y ofrecer incentivos fiscales
• Líneas ICO con tipos de interés reducidos (<1,5 %) y plazos largos (hasta 40 años) para promotores de vivienda social y cooperativas de alquiler asequible.
• Incentivos fiscales: Deducciones del 25 % en el Impuesto sobre Sociedades para promotores que destinen más del 50 % de sus viviendas a régimen asequible durante al menos 10 años.

4. Promover la construcción industrializada y modular
• Proyectos piloto: Apoyar 10 iniciativas anuales de construcción modular, reduciendo el tiempo de edificación en un 30 % y el coste final en un 15 % (asociación BuildTech España, 2025).
• Normativa de standardización: Establecer requerimientos técnicos mínimos para prefabricados, adaptados a criterios ESG (Environmental, Social & Governance), a fin de asegurar eficiencia energética y calidad constructiva.

3.5. Regular el impacto del turismo en el parque residencial
• Límites y cuotas: Imponer un coeficiente máximo de 10 % de viviendas turísticas en municipios con alta presión habitacional (en overbooking de más del 5.000 turistas/10.000 habitantes).
• Reconversión de viviendas turísticas: Conceder subvenciones de hasta 25.000 € por unidad para propietarios que transformen pisos turísticos en alquiler residencial, priorizando Zonas de Gran Afluencia Turística (ZGAT).

Invertir en vivienda social con suelo público liberado, financiación a tipo de interés bajo y construcción modular, reduce tiempos y costes, permitiendo incrementar en 50.000 unidades anuales el parque de alquiler asequible.

CASOS PRÁCTICOS Y EJEMPLOS

• Proyecto “Ciudad Social 2024” (Madrid): Construcción de 1.200 viviendas sociales en suelo municipal, con financiación mixta (ICO + fondos NextGenerationEU) y entrega en 14 meses; precio final: 95.000 € por vivienda de 60 m² (Ayuntamiento de Madrid, 2024).
• Iniciativa “Suelo Solidario” (Andalucía): Cesión de 150 ha de suelo público en Málaga para cooperativas de vivienda, con adjudicación en menos de 6 meses. Se prevé la construcción de 3.000 viviendas asequibles antes de 2027 (Junta de Andalucía, 2025).
• Modelo modular en Barcelona: Empresa BuildMod ha levantado un edificio de 200 viviendas en 10 meses, reduciendo un 20 % el coste de construcción gracias a paneles prefabricados de hormigón ligero y contratación coordinada con cámaras de comercio locales.

IMPACTO EN EL CRECIMIENTO ECONÓMICO

La escasez de vivienda asequible implica que las familias destinen más del 35 % de su renta disponible al alquiler, reduciendo el consumo interno. Esto limita la movilidad laboral: un desplazamiento interprovincial cuesta de media 8.500 € en alquiler y fianzas, lo que frena la contratación en regiones con baja oferta (Fundación Caja de Ingenieros, 2024). Si no se corrige, el déficit habitacional será una vulnerabilidad macroeconómica que podría reducir el crecimiento previsto de 2,6 % a 2,1 % en 2025.

OBSERVACIONES FISCALES Y DE GASTO PÚBLICO PARA 2025

1. Desviación del gasto público
El informe pronostica un gasto en 2025 del 4,2 % del PIB, frente al 3,7 % previsto por el Gobierno, debido a mayores transferencias sociales y subvenciones a vivienda (Comisión Europea, 2025). No obstante, esto no justifica iniciar un procedimiento por déficit excesivo, ya que España mantiene su senda de ajuste fiscal.

2. Recomendaciones fiscales
• Redistribuir la presión fiscal: Reducir cotizaciones sociales y gravar con mayor intensidad impuestos medioambientales (4,5 % del PIB) y sobre bienes inmuebles (1,2 % del PIB), para impulsar la actividad económica y atenuar el desempleo juvenil (20 % en 2024).
• Acelerar fondos europeos: Garantizar que, antes de 2026, el 90 % de los 72.000 M€ de NextGenerationEU asignados a España se destinen a proyectos estructurales, incluida la vivienda asequible.
• Simplificación tributaria: Implantar un modelo de ventanilla única digital para trámites fiscales de promotores, reduciendo el tiempo de respuesta en un 40 % y mejorando la confianza de inversores.

CONCLUSIONES OPERATIVAS

Liberar suelo público y reformar la Ley del Suelo para reducir plazos administrativos a un máximo de 3 meses.

Destinar al menos 1.200 M€ de fondos NextGenerationEU a vivienda social en alquiler.

Crear incentivos fiscales: deducciones del 25 % en el Impuesto sobre Sociedades para promotores de vivienda asequible.

Fomentar construcción modular: proyectos piloto con reducción de costes del 15 % y plazos un 30 % más cortos.

Regular alquiler turístico: límite máximo del 10 % en municipios con alta presión habitacional y subvenciones de 25.000 € para reconversión a vivienda residencial.

Reorientar la fiscalidad hacia impuestos medioambientales y sobre inmuebles, reduciendo las cargas laborales.

Implementar ventanilla única digital para trámites fiscales de promotores.

NOTA DE COMPLEMENTO
• Ley 8/2021, de 2 de junio, de Suelo y Rehabilitación Urbana: revisión urgente para agilizar licencias.
• Guía NextGenerationEU para financiación de vivienda social (Comisión Europea, 2024).
• Estrategia Nacional de Rehabilitación 2023–2030: oportunidades de rehabilitación de tejido urbano para alquiler asequible.

Autoría: Ana Martínez – Arquitecta especializada en Vivienda y Urbanismo
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Enlace al informe completo del Paquete de Primavera 2025
Spring 2025 Economic Forecast – Comisión Europea: https://ec.europa.eu/info/publications/spring-2025-economic-forecast_en