8 de julio de 2010
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EDUCATIVO inmoley.com
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LOS BANCOS ARRIENDAN CON OPCIÓN
A COMPRA SU STOCK INMOBILIARIO
Valor añadido: los
bancos arriendan con opción a compra su stock inmobiliario. Guía
práctica inmoley.com relacionada: Opción
de compra en la promoción inmobiliaria.
Esta guía se ha ampliado
con nuevos talleres de trabajo.
PARTE PRIMERA.
La opción de compra: el
modo más barato de asegurar suelo a futuro.
Capítulo 1.
¿Qué es una opción
de compra y para qué sirve?.
1. Concepto de opción de
compra.
2. El eterno debate sobre su naturaleza
jurídica.
a. Nunca se confundir la opción
de compra con el precontrato o promesa de venta.
b. Diferencias con otras figuras
afines.
TALLER DE TRABAJO.
Opción de compra y promesa
de venta.
1. Opción de compra.
2. Promesa de venta.
3. Efectos de la opción
de compra. Contrato unilateral.
4. Las consecuencias de la opción
de compra.
TALLER DE TRABAJO.
Ni una sola duda: la calificación
jurídica del contrato corresponde al juez, según el Supremo.
1. La calificación del contrato
celebrado como "opción de compra"
2. El reconocimiento de la opción
de compra en la Ley de Enjuiciamiento Civil una ayuda para determinar el
precio.
TALLER DE TRABAJO.
La opción de compra como
negocio jurídico atípico.
1. La opción de compra.
Concepto.
2. Requisitos.
3. Características de la
opción de compra.
4. Causas de extinción de
la opción de compra.
TALLER DE TRABAJO.
La pobre regulación legal
obliga a utilizar jurisprudencia y doctrina contradictorias.
Capítulo 2.
Características de la opción
de compra.
1. Características de la
opción de compra.
2. Obligaciones de las partes
Capítulo 3.
Requisitos para la validez de la
opción de compra.
1. Elementos necesarios para la
validez de la opción de compra.
2. Aceptación expresa o
tácita.
3. Momento y lugar de la perfección
del contrato.
CHECK-LIST
Describa los errores más
frecuentes en los contratos de opción de compra y que precauciones
adoptar para prevenirse de “SORPRESAS”.
Capítulo 4.
Elementos formales. La inscripción
de la opción de compra
1. Introducción.
2. El asiento de inscripción
3. La prórroga del asiento
de inscripción.
4. La anotación del ejercicio
del derecho de opción
5. La publicidad registral de la
opción
a. Enajenación de bien sometido
a opción de compra
b. La constitución de derechos
reales y cargas sobre el bien sujeto a opción
c. El arrendamiento del bien objeto
de la opción
TALLER DE TRABAJO.
La opción de compra sobre
bienes inmuebles y la Dirección General de Registros y del Notariado.
TALLER DE TRABAJO.
Efectos del la inscripción
registral de la opción de compra.
TALLER DE TRABAJO
La opción de compra y su
protección registral.
CHECK-LIST
¿Por qué hay que registrar?.
Si es promotor qué precauciones adicionales debe adoptar.
Capítulo 5.
Especialidades forales.
El derecho de opción en
Derecho navarro y catalán
Capítulo 6.
Ejercicio de la opción.
1. El Ejercicio del derecho de
opción.
2. Incumplimiento de alguna obligación
de la opción. Efectos.
3. ¿Cómo ejercitar
el derecho de opción?.
4. ¿Cuándo y como?.
La notificación.
5. ¿Cómo efectuar
el ofrecimiento del precio?
6. ¿Cuándo ejercitar
la acción?.La importancia de actuar dentro del plazo estipulado.
7. La perfección de la compraventa
CHECK-LIST
1. ¿Qué diferencia
hay entre que la opción de compra de un inmuebles esté INSCRITA
o no en el Registro de la Propiedad?
2. ¿Qué cláusulas
penales pueden establecerse en una opción de compra y cuales no?.
Desarrollar las ventajas y desventajas para el promotor.
3. ¿Qué riesgos hay
de no ejercitar correctamente la opción recompra en tiempo y forma?.
Desarrolle supuesto en el que el promotor actúa incorrectamente.
4. ¿Qué formalidad
utilizará para notificar el ejercicio de la opción de compra?
5. ¿Cuáles son los
prácticas o TRIQUIÑUELAS que suelen exigirse disfrazadas
como “determinadas conductas del optante”?.
TALLER DE TRABAJO.
Un promotor tiene opción
de compra sobre un solar libre de cargas. No llega a ejercitar la opción
por seguir hipotecada. ¿hace bien?
TALLER DE TRABAJO.
Cuando la opción de compra
quiere atar la futura escritura de venta.
TALLER DE TRABAJO.
La opción de compra de una
sociedad en quiebra que no pudo inscribirse.
TALLER DE TRABAJO.
¿Opción de compra
de una parte indivisa?
Capítulo 7.
Cuando se ha cambiado de opinión
y se chantajea al promotor con "pérdidas de tiempo".
1. Blindarse contra posibles alteraciones
del precio.
2. La rescisión por lesión
3. Blindarse contra los temidos
"retrasos en la entrega".
Capítulo 8.
La extinción de la opción
de compra
1. La caducidad
2. La renuncia
3. La pérdida del bien objeto
de opción.
PARTE SEGUNDA
El arrendamiento con opción
a compra.
Capítulo 9.
El arrendamiento con opción
a compra.
1. ¿Cómo funciona
el arrendamiento con opción a compra?
2. Ventajas tiene para el arrendatario
y posible comprador.
3. Ventajas tiene para arrendador.
4. El arrendamiento con opción
de compra en la Ley 29/1994.
5. La inscripción del arrendamiento
con opción de compra en el Registro de la Propiedad.
TALLER DE TRABAJO
Claves para redactar el contrato
de arrendamiento con opción a compra.
1. Aspectos jurídicos del
contrato de arrendamiento con opción a compra.
2. Estructura y cláusulas
del contrato de arrendamiento con opción a compra.
TALLER DE TRABAJO
¿Merece la pena promover
vía arrendamiento con opción de compra?. Aspectos contables.
PARTE TERCERA
Fiscalidad de la opción
de compra.
Capítulo 10.
Aspectos fiscales de la opción
de compra.
1. Impuesto sobre el patrimonio.
2. IVA
3. ITP y AJD. Transmisiones
TALLER DE TRABAJO.
Tratamiento fiscal del contrato
de opción de compra.
1. Impuesto sobre la Renta de las
Personas Físicas
2. Impuesto sobre Sociedades
3. Impuesto sobre el Valor Añadido
4. Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales.
5. Impuesto sobre el Patrimonio
TALLER DE TRABAJO
El IVA del arrendamiento con opción
de compra.
Ley 11/2009, de 26 de octubre, por
la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión
en el Mercado Inmobiliario. (SOCIMI).
TALLER DE TRABAJO
Análisis fiscal del arrendamiento
con opción de compra en la venta aplazada de viviendas.
Consulta de la Dirección
General de Tributos DGT sobre el IVA (Ley SOCIMI).
PARTE CUARTA
Formularios de contratos privados.
1. Contrato privado de opción
de compra
Modelo a
Modelo b
Modelo c
Modelo d
Modelo e
Modelo f
Modelo g
Modelo h
Modelo i
Modelo j
2. Contrato privado de opción
de compra con PRECIO APLAZADO.
3. Contrato privado de opción
de compra autorizando a transmitir a tercero.
4. Contrato privado de opción
de compra. Unilateral y real.
5. Contrato privado de opción
de compra y cesión de terrenos por volumen de edificación
6. Contrato privado de opción
de compra sobre cuotas indivisas
7. Contrato privado de opción
de compra sobre un edificio enclavado en un inmueble.
8. Contrato privado de opción
de compra en el que se entrega un cheque conformado que erróneamente
se somete a condición suspensiva.
9. Contrato de opción de
compra sobre fincas incluidas en expediente de expropiación forzosa
pendientes de liberación.
10. Contrato de opción a
compra del polígono industrial
PARTE QUINTA
Formularios de escrituras públicas.
1. Escritura pública de opción
de compra.
Modelo 1
Modelo 2
2. Escritura pública de
compra con precio.
3. Escritura pública de
opción de compra sin precio.
4. Escritura pública de
opción de compra. Real y unilateral.
5. Escritura pública de
opción en base a derecho personal.
6. Escritura de opción de
compra con ejercicio unilateral.
7. Escritura de compraventa por
ejercicio de opción de compra.
8. Escritura pública de
opción de compra en supuesto especial de fijación de precio
con Ayuntamiento.
9. Escritura pública de
compraventa en ejecución de otra anterior de opción de compra.
10. Escritura pública de
ejercicio de la opción real y unilateral.
11. Escritura pública de
cancelación de la opción por renuncia a la opción
de compra
12. Escritura pública de
cancelación de la opción por caducidad.
13. Escritura de opción
de compra de inmueble con pago mediante pagarés y desarrollo urbanístico
pendiente.
14. Estipulación de poder
irrevocable en escritura de opción.
15. Diligencia de pago al vendedor.
16. Diligencia de pago por acuerdo.
17. Diligencia de pago con otros
acreedores por acuerdo.
18. Escritura de renuncia a derecho
de opción.
19. Acta notarial de cancelación
de opción de compra por caducidad.
PARTE SEXTA
Formularios de Contrato de arrendamiento
de vivienda con opción de compra.
Contrato de arrendamiento de vivienda
con opción de compra
Modelo a
Modelo b
Modelo c
Modelo d
PARTE SÉPTIMA
Formularios de Contrato de arrendamiento
de local de negocio con opción de compra.
1. Contrato de arrendamiento de
local con opción de compra
2. Contrato de arrendamiento con
opción de compra para uso distinto del de vivienda, de local de
negocio (y plazas de garaje). Modelo de Promotora Municipal de Viviendas
para alquiler, con opción de compra, de locales comerciales, oficinas
y plazas de garaje vinculadas a viviendas.
ANEXO 1
Los Bancos y Cajas de Ahorros ante
el arrendamiento de opción de compras de vivienda.
Condiciones específicas
alquiler con opción a compra de inmueble propiedad de Caja de Ahorros.
ANEXO 2
Oferta de departamento comercial
de opción de compra sobre un local.
ANEXO 3
Oferta de una promotora de alquiler
con opción de compra sobre viviendas.
ANEXO 4
Ayudas al arrendamiento con opción
de compra de vivienda protegida.
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y gestión hotelera.
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