EL MOMENTO TEMPORAL EN LA PERMUTA INMOBILIARIA.
Valor añadido: Impuestos. El momento temporal en la permuta inmobiliaria. Guía práctica inmoley.com relacionada: aportación de solar a cambio de edificación.

La guía práctica inmoley.com de aportación de solar a cambio de edificación se ha completado con un taller de trabajo titulado: Claves del concepto fiscal de “momento temporal” del pago anticipado y sus consecuencias en el devengo del IVA las permutas inmobiliarias.

Dirección General de Tributos (DGT)  > momento temporal > referencia para el cálculo de la base imponible, la fecha en la que se concluye la permuta, por ser dicha fecha aquélla en la que se ha producido la operación y el intercambio de derechos por las partes. La Dirección General de Tributos (DGT)  también destaca que el argumento del Tribunal Supremo es compartido por la Comisión Europea, “para la cual el recálculo de la base imponible no debe realizarse”.   Sigue…

PARTE PRIMERA. 
¿Cuál es el camino para conseguir pisos con mi solar? 
 

Capítulo 1. 
La aportación de solar a cambio de edificación. 
1. Introducción. 
2. Aportación de solar a cambio de edificación: la  inútil discusión de su naturaleza jurídica. 
3. La permuta ("me das una cosa por otra"). 
4. Diferencias con otras figuras jurídicas. 
a. Diferencias con la compraventa. 
b. Diferencias con el derecho de vuelo, sobreedificación, sobreelevación, elevación o de levante. 
c. Diferencias con el derecho de superficie. 
d. Diferencias con el contrato de "cosa futura". 
TALLER DE TRABAJO. 
La pregunta del millón: ¿qué hago permuto el solar por pisos o vendo? 
CHECK-LIST 

1.¿Cuándo hay que acudir a la aportación de solar a cambio de edificación?. Ventajas e inconvenientes para el promotor. 
2. ¿Qué porcentaje de obra debe entregar a cambio?. 
3. ¿Qué garantías pueden solicitar al promotor? 
4. ¿Qué riesgos asume el promotor?. 
5. ¿Cómo se valora la permuta en la aportación de solar a cambio de edificación? 

TALLER DE TRABAJO. 
Diferencias con el arrendamiento  de obra. 
1. Aspectos generales. 
2. Terminación de las obras como condición suspensiva o resolutoria. 
3. Consecuencias fiscales de esta vía. 
4. Relación entre el contrato de obra y la financiación. 

CHECK-LIST 

Desarrolle el mejor modo de proteger a un BANCO reacio a prestar, puesto que el constructor no tiene ningún tipo de propiedad, sino tan sólo una expectativa. Protección contra la hipoteca sorpresa o a través de testaferro, etc. 

TALLER DE TRABAJO. 
Contrato de aportación y financiación conjunta: "uno pone el solar, otro la obra y el tercero el dinero". 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Pueden las partes de común acuerdo fijar la fecha en que se produce la entrega de pisos por suelo? 

1. Transmisión del solar 
2. Transmisión de los pisos o locales 
TALLER DE TRABAJO. 
Una solución: la normativa catalana. Ley 23/2001, de 31 de diciembre, de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura. 
Capítulo 2. 
Clases de aportación de solar a cambio de edificación. 
1. Cesión de solar por obra o "permuta especial". 
2. Permuta de solar por pisos futuros. 
3. Transmisión de una parte del volumen edificable del solar a cambio de pisos y locales. 
4. La aportación con contraprestación de una participación indivisa en el edificio construido. 
5. Cesión de derecho de vuelo a cambio de viviendas o locales futuros. 
6. Reserva de vuelo y transmisión de propiedad del solar contraprestación subordinada de obra. 
7. Participación del aportante del solar en los beneficios de la venta. 
8. Autopromoción en comunidad. 
TALLER DE TRABAJO. 
¿Qué hacer cuando el constructor quiere varios solares?. 
1. Cuando hay sólo un solar. 
2. Cuando hay varios solares: hay que agregarlos. 
3. Consecuencias fiscales. 

CHECK-LIST 

Desarrolle las fórmulas más eficaces en caso de aportación de solar a cambio de edificación en que hay varios propietarios y un solo promotor. 

TALLER DE TRABAJO. 
Fórmulas complejas entre el dueño del solar y el constructor. 
1. Cuentas en participación 
2. Comunidad. 
3. Sociedad. 
4. Participación en las ventas brutas de la edificación sobre el solar. 

CHECK-LIST 

¿Cuándo conviene dejar al propietario participar en las ganancias brutas resultantes en caso de aportación de solar a cambio de edificación?. 

TALLER DE TRABAJO. 
Transmisión de una parte del solar y posterior construcción del edificio en comunidad entre el propietario y el constructor. 
1. Introducción: fórmula muy común por razones fiscales. 
2. Otras causas de esta figura. 
3. Aspectos fiscales.  Casos de comunidad y de solares independientes colindantes. 

CHECK-LIST 

El promotor consigue que se atribuya urbanísticamente un volumen a una zona que aumenta la edificabilidad, pero que inicialmente no se había previsto. ¿Qué sucede?.

Capítulo 3. 
Obligación de entregar libre de cargas y gravámenes 
1. Entrega del solar 
2. Entrega de los pisos. 
3. Retraso en la entrega del inmueble 
TALLER DE TRABAJO. 
Retraso en entrega de pisos cuando se ha anticipado dinero a cuenta por el "consumidor"/dueño del solar. 

TALLER DE TRABAJO. 
La recepción de la obra: el momento de comprobar si se ha cumplido o no. 

TALLER DE TRABAJO. 
Cumplimiento inexacto de la obligación: cuando el plano y la realidad difieren. 

TALLER DE TRABAJO. 
Le di poder al promotor poder para hacer todo lo de la propiedad horizontal (comunidad de vecinos) del nuevo edificio y ahora … 

Capítulo 4. 
¿Condición suspensiva o Condición resolutoria.? : Una cuestión con muchas consecuencias. 
1.Introducción a la problemática. 
2. Condición suspensiva. 
3. Condición resolutoria. 
4. Requisitos para  la inscripción de las condiciones suspensiva y resolutoria. 
TALLER DE TRABAJO. 
Requisitos para la efectividad de la cláusula resolutoria. 

TALLER DE TRABAJO. 
Errores más frecuentes al hacer el requerimiento 

Capítulo 5. 
El plazo para la entrega de la edificación futura. 
1. Introducción. 
2. Aplazamiento del pago. 
3. Inscripción del plazo en el Registro de la Propiedad. 
PARTE SEGUNDA. 
No olvidar: todo escriturado y registrado. 
 

Capítulo 6. 
¿Por qué hay que inscribir la aportación del solar en el Registro de la Propiedad?. 
1. Introducción. 
2. La escritura pública como garantía. 
3. Me dijo mi abogado que según la teoría de la traditio ….. 
4. Inscripción registral de las garantías contractuales. 

PARTE TERCERA. 
Los efectos: ¿qué hacer cuando uno no cumple?. 
 

Capítulo 7. 
El incumplimiento en la aportación de solar o en la entrega de la edificación. 
1. Cuando el que no cumple es el dueño del solar. 
a. Cargas o gravámenes 
b. Defecto de cabida en el solar. 
c. Imposibilidad de edificar en el solar. 
d. Vicios del suelo 
e. Cambio del planeamiento urbanístico. 
f. No se consigue la licencia. 
2. Cuando incumple el constructor. 
a. Vicios o defectos de los pisos. 
b. Especialidades de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). 
c. Defectos de cabida de los pisos. 
3. Efectos del incumplimiento con relación a terceros. 
Capítulo 8. 
Cuando no se cumple se resuelve el contrato. 
1. Incumplimiento por el constructor. 
a. Cuando no cumple porque NO QUIERE. 
b. Cuando no cumple porque NO PUEDE. 
2. Incumplimiento por el aportante/dueño. 
a. Cuando no cumple porque NO QUIERE. 
b. Cuando no cumple porque NO PUEDE. 
3. Efectos de la resolución: la restitución 
TALLER DE TRABAJO. 
¿Qué sucede cuando el promotor quiebra (concurso de acreedores)?. ¿Puede esta quiebra permitir la rescisión de la permuta de solares a cambio de vivienda o locales en las edificaciones futuras? 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo hacer que los culpables de la resolución "no salgan mal parados"? 
1. Por culpa del constructor. 
2. Por culpa del dueño del solar. 

TALLER DE TRABAJO. 
El problema de la resolución cuando la construcción está comenzada. 

TALLER DE TRABAJO. 
Lo de siempre: una de las partes no cumple y empiezan los abogados con que ha cumplido parcialmente y “no puedo salirme”. 
1. Cumplimiento defectuoso o parcial 
2. No edificación en plazo. 
3. Vicios o defectos en los inmuebles 
4. Diferencias de cabida 
5. Existencia de cargas 

TALLER DE TRABAJO. 
Ahora no se puede edificar en el solar. ¿Puede salirse el promotor? 

TALLER DE TRABAJO. 
Como no ha cumplido que me devuelva el solar y me indemnice los daños: menudo lío. 

TALLER DE TRABAJO 
Me dijo el abogado que el contrato tenía garantía por si no cumplían. 
1. Condición resolutoria 
2. Condición suspensiva 
3. Pacto de reserva de dominio 
4. Cláusula penal 
5. Constitución de servidumbre y/o carga hipotecaria sobre un edificio que existirá. 
6. Soluciones de la práctica. 

PARTE CUARTA. 
Las claves para no equivocarse. 
 

Capítulo 9. 
Estipulaciones que conviene introducir en el contrato de aportación 
1. Precauciones antes de proponer un modelo de contrato. 
2. La forma a utilizar (Registro de la Propiedad). 
3. La descripción de los pisos y locales. 
4. Modelo de cláusula sobre el objeto del contrato. 
5. La fecha de entrega 
6. La cláusula penal. 
7. Modelos de cláusulas penales y condiciones resolutorias. 
TALLER DE TRABAJO. 
La inserción de cláusulas penales. 
1. Concepto. 
2. Regulación 
3. Efectos. 
4. Clases de cláusula penal. 

TALLER DE TRABAJO. 
La cláusula del pacto de reserva de dominio 
1. Concepto 
2. ¿Qué se consigue con la reserva de dominio? 

TALLER DE TRABAJO. 
La cláusula del pacto de retraer 

TALLER DE TRABAJO. 
La cláusula del pacto comisorio 

Capítulo 10. 
Los aspectos económicos de la operación de permuta 
1. La operación económica de permuta de solar por edificaciones futuras 
2. El aval a primer requerimiento 
3. Las cláusulas a primer requerimiento en los contratos de seguro de caución 
4. Crédito refaccionario 
PARTE QUINTA 
Aspectos fiscales. 
 

Capítulo 11. 
Fiscalidad de la aportación de solar a cambio de edificación. 
1. Aspectos generales. IVA y EL ITP - AJD. 
Efectos fiscales. 
Fiscalidad de la entrega de la finca. 
2. Incompatibilidad del IVA y EL ITP - AJD. 
3. Impuesto del valor añadido (IVA). 
4. Impuesto sobre Sociedades 
5. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. 
6. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana 
7. Impuesto sobre Actividades Económicas en las Juntas de Compensación. 
TALLER DE TRABAJO. 
Aportación de solar en el impuesto de sociedades. 

El valor de las operaciones de intercambio de solar por edificación futura en la base imponible del Impuesto de Sociedades es el que tengan los pisos en el momento de la transmisión del solar (Consulta DGT) 
TALLER DE TRABAJO 
Claves del concepto fiscal de “momento temporal” del pago anticipado y sus consecuencias en el devengo del IVA las permutas inmobiliarias. 
TALLER DE TRABAJO. 
El IVA en la aportación a cambio de edificación. El diferente destino de vivienda “para su venta” y locales a efectos del IVA. 

TALLER DE TRABAJO. 
Tratamiento fiscal de la aportación de solar por pisos o permuta. 

TALLER DE TRABAJO. 
¡Ojo! que lo que cuenta es el valor de la edificación final. 

TALLER DE TRABAJO. 
Aspectos fiscales de la transmisión al constructor de una parte del volumen edificable del solar. 

TALLER DE TRABAJO. 
Fiscalidad de la permuta inmobiliaria. La aportación de solar a cambio de pisos y el período contable para la constructora. 

TALLER DE TRABAJO. 
Efectos fiscales en caso de incumplimientos de las partes. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Por qué es más costosa una permuta que una compraventa?. 

TALLER DE TRABAJO. 
Permuta de una vivienda y terreno anexo por la futura entrega de vivienda y local comercial a construir sobre el terreno a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. 

TALLER DE TRABAJO. 
Permuta de solar por viviendas a precio de mercado. Momento del devengo. 

TALLER DE TRABAJO. 
Permuta solar entre fundación y promotor. 

TALLER DE TRABAJO. 
Fiscalidad en casos especiales. 
1. Cuenta en participación, comunidad y sociedad. 
2. Fórmulas fiduciarias 
3. Derecho de opción. 

TALLER DE TRABAJO 
Renuncia a la exención del IVA. 

TALLER DE TRABAJO. 
Infracción tributaria por falta de la repercusión inicial a una promotora 

CHECK-LIST 
 

Fiscalidad de la permuta inmobiliaria y las diferentes clases de aportación de solar a cambio de edificación. 

PARTE  SEXTA. 
Formularios. 

1. Permuta de suelo por obra futura 
Modelo1 
Modelo 2 
Modelo 3 
Modelo 4 
2. Promesa de permuta de solar por obra a construir 
3. Contrato de permuta de solar por vivienda. 
Modelo1 
Modelo 2 

4. Contrato de opción de compra, para celebrar un futuro contrato de permuta de solar por plantas 

Modelo 1. 
Modelo 2 
5. Escritura pública de permuta de solar por pisos. 
Modelo 1. 
Modelo 2 
6. Permuta de solar por volumen edificable 
7. Contrato de permuta de solares a cambio de edificación y dinero sin condición resolutoria 
8. Contrato de permuta de solares a cambio de edificación con condición resolutoria 
9. Contrato de permuta de solares a cambio de edificación con condición resolutoria pospuesta a la hipoteca para la construcción de la edificación 
10. Escritura de permuta de corporaciones locales. 
11. Escritura de ejecución de permuta. 
12. Escritura pública de cesión de solar por pisos. 

PARTE SÉPTIMA. 
Esquema. Procedimiento de aportación de solar o permuta de bienes patrimoniales municipales. 

Esquema de procedimiento de aportación de solar o permuta de bienes patrimoniales municipales. 
 
 

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