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NOTICIAS
DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO. |
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| IMPACTO
DEL CORONAVIRUS COVID 19 EN LOS CONTRATOS INMOBILIARIOS: FUERZA MAYOR,
IMPOSIBILIDAD DE RENDIMIENTO Y OTRAS CONSIDERACIONES |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Puede ser prudente
que un arrendatario informe al propietario del edificio que se ve obligado
a cerrar su negocio, y aunque espera poder continuar su desempeño,
en el futuro puede verse obligado a ejercer sus derechos bajo la fuerza
mayor. Hacerlo reduce el riesgo de disputas innecesarias sobre la puntualidad
de cualquier aviso.
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Un cambio dramático
en los ingresos de construcción como resultado de los cierres relacionados
con COVID-19 o los cierres obligatorios del gobierno, en algunas circunstancias
puede ser una justificación suficiente bajo estas reglas de derecho
común.
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A menos que
se incluya el término "epidemia" o términos similares, puede
ser difícil encajar los eventos COVID-19 en la fuerza mayor, a menos
que las respuestas gubernamentales conduzcan a eventos contractualmente
referidos como de fuerza mayor, como la escasez de material o la escasez
de mano de obra.
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Es común
en los acuerdos de compraventa de bienes inmuebles incluir una "cláusula
temporal esencial", lo que significa que las fechas de cumplimiento en
el contrato son importantes para el acuerdo y que el incumplimiento en
el tiempo especificado será una violación sustancial. Sin
embargo, los acuerdos de compraventa de bienes inmuebles también
incluyen varias condiciones para el desempeño que pueden anular
este requisito de tiempo esencial.
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Muchos compromisos
de préstamos y acuerdos de compraventa de bienes inmuebles pueden
incluir condiciones para el cierre, tales como contingencias financieras,
contingencias de alquiler o requisitos de revisión de arrendamiento
que también pueden verse afectados por eventos relacionados con
COVID-19.
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| Los abogados
inmobiliarios están revisando los contratos para determinar si existen
condiciones para el cierre (disposiciones sobre eventos adversos materiales
o fuerza mayor). Es decir, disposiciones que podrían justificar
la decisión de no proceder con una transacción inmobiliaria.
Este tipo de disposiciones se pueden encontrar en todo tipo de documentos
relacionados con bienes inmuebles, incluidos compromisos de préstamos,
arrendamientos, acuerdos de administración de propiedades, contratos
de construcción, acuerdos de desarrollo y, en algunos casos, acuerdos
de compraventa. En ausencia de tales disposiciones, cabe preguntarse si
las normas contractuales de derecho consuetudinario, como la decisión
gubernamental interviniente o la impracticabilidad, pueden excusar su desempeño
en virtud de sus contratos. Los prestamistas, los propietarios, los arrendatarios,
los promotores inmobiliarios, los contratistas, los vendedores y los compradores
están evaluando argumentos similares, tratando de ver cómo
garantizar que una transacción planificada desde hace mucho tiempo
se pueda cerrar. |
| LOS
SEGUROS DE LA EDIFICACIÓN ANTE EL CORONAVIRUS COVID 19 |
| ¿Qué
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Una posible
fuente de protección financiera para eventos inciertos en la construcción
es el seguro edificatorio. Desafortunadamente, las pólizas de seguro
típicas de los constructores solo cubren la pérdida física
directa o el daño al trabajo. La cobertura a menudo se amplía
para cubrir pérdidas comerciales e incluso aumentos en los costes
de construcción, pero las causas cubiertas de pérdidas casi
siempre se limitan a pérdidas físicas y no incluyen epidemias.
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| A medida que
continúa la interrupción actual y se desconoce su alcance
final, además de las consideraciones prácticas para mitigar
el riesgo de todos los participantes en el proyecto de construcción,
el primer paso para comprender las implicaciones legales es revisar la
obligación del participante (contrato de obra). No olviden ningún
acuerdo de préstamo de construcción y garantías de
finalización relacionadas, permisos de uso condicional e incluso
permisos de construcción que pueden tener vencimiento u otras fechas
clave. Para los contratistas, además del acuerdo propietario / contratista,
habrá subcontratas y órdenes de compra. Los contratistas
y subcontratistas deben mantener registros detallados de las fuentes de
cualquier escasez de mano de obra, materiales o equipos, los impactos de
tal escasez en el progreso de la construcción y cualquier intento
de mitigación. |
| LOS
SEGUROS DEL FACILITY MANAGEMENT INMOBILIARIO ANTE EL CORONAVIRUS COVID
19 |
| ¿Qué
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Las preguntas
sobre el coronavirus que los Facility managers deben hacer a sus aseguradoras
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Mientras se
prepara para ver cómo afectará la pandemia de coronavirus
a sus ingresos y las operaciones comerciales, comience analizando si sus
pólizas de seguro podrían proporcionar cobertura para las
pérdidas incurridas.
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| Debido a que
una póliza de seguro es un contrato bilateral, la mejor práctica
es examinar su póliza antes de contactar a su compañía
de seguros. Tenga en cuenta que usted, como titular de la póliza
o "asegurado", puede ser financieramente responsable de remediar cualquier
problema, independientemente de la cobertura, o incluso puede ser eliminado
de la cobertura por riesgo. Cuando hable con su compañía
de seguros sobre el impacto potencial del coronavirus en su propiedad,
aquí hay algunas preguntas críticas que debe hacer. ¿El
COVID-19 (coronavirus) está cubierto por la póliza de seguro?
La mayoría de las pólizas de seguro tienen una exclusión
general por pérdida debido a epidemias. Las carteras de activos
inmobiliarios más grandes pueden tener una cobertura más
amplia. Incluso si ha contratado la cobertura de cancelación de
eventos, esas pólizas aseguran contra el aplazamiento y la cancelación
de eventos debido a condiciones climáticas adversas y otros riesgos,
pero suelen tener exoneraciones para cualquier enfermedad contagiosa. Sin
embargo, hay parámetros que definen las enfermedades transmisibles
que pueden prestarse a la cobertura y que eliminan la exclusión
por completo. |
| ¿CÓMO
PUEDEN SALVAR EMPLEO LAS CONSTRUCTORAS ANTE LA RECESIÓN ECONÓMICA? |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Los impactos
económicos para la construcción actualmente no están
claros.
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Desde el gobierno
se tiene que clarificar de inmediato el protocolo de seguridad de las obras
contra el coronavirus e imponer sus medidas a los ayuntamientos. La solución
es encontrar un equilibro entre la seguridad sanitaria de las obras y la
subsistencia del sector.
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| Según
los economistas, las economías europeas y americanas están
entrando ya en recesión a medida que la actividad económica,
incluida la construcción, se detiene. Conforme se toman medidas
para limitar la propagación del coronavirus (COVID-19), los analistas
económicos pronostican que la economía ya ha entrado en una
recesión a corto plazo. Según varios estudios, las economías
europeas y americanas ya han dejado de crecer y permanecerán en
recesión hasta finales de septiembre. Se estima que la actividad
económica caerá ligeramente durante el primer trimestre,
que finaliza el 31 de marzo. Además, la actividad económica
se contraerá en el segundo trimestre y en menor medida en el tercero.
Si la pandemia del COVID 16 se controla en algún momento de este
verano, según los analistas, la economía podría ver
un crecimiento sustancial en el cuarto trimestre de 2020. Goldman Sachs
prevé que tras estos meses de desaceleración, la economía
se recuperará con un crecimiento en el tercer trimestre y, potencialmente,
una expansión mayor en el cuarto trimestre a medida que se inicie
la recuperación. La Oficina Nacional de Investigación Económica,
la entidad que declara oficialmente una recesión, redefinió
recientemente las condiciones que rodean dicho centro. En el pasado, la
contracción económica que duraba dos trimestres consecutivos
se consideraba una recesión. Ahora, una recesión se define
como la disminución del rendimiento económico durante un
período que dura unos pocos meses, una condición que está
garantizada por la pandemia de coronavirus. |
| ¿CÓMO
ESTRUCTURAR UN PLAN DE NEGOCIOS INMOBILIARIO / REAL ESTATE BUSINESS PLAN? |
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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¿Por
qué crear un plan de negocios inmobiliario? No planificar es planificar
el fracaso.
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| Si desea que
el negocio inmobiliario prospere, debe tener un plan de negocios adecuado.
Aquí tenemos algunos puntos sobre cómo puede elaborar un
plan de negocios completo y ver que su negocio tenga éxito. El plan
de negocios inmobiliario responderá preguntas críticas estratégicas
y operativas: ¿Quién es su cliente ideal? ¿Cuánto
puedes esperar ganar? ¿Qué presupuesto debe establecer para
el marketing? ¿Cuántas ventas tendrá que hacer para
cubrir los gastos? ¿Cuáles son las mayores amenazas y oportunidades
en su mercado? Proponemos hacer un plan de negocios inmobiliario para 3
años. La duración de los planes de negocios varía,
pero generalmente se resumen entre uno y cinco años. Pocos agentes
inmobiliarios pueden desarrollar completamente su negocio en solo un año,
mientras que planificar cinco años en el futuro puede ser muy especulativo.
Para la mayoría de los agentes nuevos, tres años es un marco
de tiempo razonable para lograr un grado de éxito financiero y establecer
una carrera viable en la industria. |
| ¿CÓMO
HACER UN PLAN DE CONTINGENCIA COVID-19 EN LA CONSTRUCCIÓN
Y EL SECTOR INMOBILIARIO? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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La planificación
de contingencia por parte de las constructoras para los eventos Covid-19
está muy avanzada a nivel internacional pero faltan criterios unificadores
a nivel europeo y estadounidense.
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Creación
de un equipo dedicado al coronavirus, que informe a la alta gerencia. Gestionar
el impacto en la fuerza laboral
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Gestionar riesgos
contractuales
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Gestionar acuerdos
financieros
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Considerar
riesgos propios y de sus proveedores.
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Garantizar
el cumplimiento de la legislación de protección de datos
relevante.
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Considere posibles
reclamaciones al seguro
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Gestionar el
riesgo operacional más amplio
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Manténgase
actualizado sobre sus derechos y obligaciones
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| Preocupa la
posición contractual de los clientes y proveedores en caso de que
la interrupción por la pandemia provoque que las obras dejen de
funcionar o que los proveedores tengan un rendimiento inferior en virtud
de sus contratos. El riesgo comercial es el tema dominante junto con la
necesidad de mantener conversaciones en lugar de recurrir a la ley. Los
expertos en asuntos contractuales de NEC instan a los empleadores y contratistas
a abordar los problemas relacionados con el coronavirus de una manera que
sea justa para ambas partes y evite disputas en el futuro. El coronavirus
Covid-19 está en la cima de la agenda de las empresas a nivel mundial,
por una buena razón. Aquí hay algunos puntos clave a tener
en cuenta para garantizar que su constructora o inmobiliaria esté
completamente preparada. Considere la creación de un equipo dedicado
al coronavirus, que informe a la alta gerencia, para asumir la responsabilidad
de evaluar y gestionar el impacto potencial de Covid-19 (y los pasos establecidos
por los gobiernos y las autoridades pertinentes para abordarlo). |
| TRAS
EL CORONAVIRUS, URGE UN PACTO DE ESTADO DE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS
E INFRAESTRUCTURAS |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
El único
reto europeo debe ser el empleo y el sector de la construcción puede
ayudar.
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Antes de la
crisis del coronavirus el pacto de estado de construcción de viviendas
e infraestructuras era una propuesta, ahora es una necesidad que requiere
del apoyo urgente de todas las administraciones y la ayuda financiera europea.
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El gran pacto
de estado de construcción de viviendas e infraestructura es la única
vía posible mediante la cual, uniendo esfuerzos, será posible
encontrar fórmulas que permitan salir de la difícil coyuntura
actual y reanimar a uno de los principales sectores productivos y generadores
de empleo: la construcción.
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Proponemos
un gran pacto de Estado a favor de la colaboración público-privada,
tanto en acceso a vivienda como en infraestructuras.
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| Tras el coronavirus
habrá que tomar medidas económicas excepcionales. Por decirlo
de un modo sencillo que todo el mundo lo entienda, la reestructuración
económica del coronavirus será la misma que la que tiene
lugar cuando un estado es intervenido por un fondo internacional que lo
financia. Es más, debe ser una economía de posguerra con
un gran Plan de generación de empleo (un plan Marshall europeo tras
el coronavirus). Ante esta situación es reprobable que las fuerzas
políticas no se hayan ofrecido de inmediato a firmar un pacto de
estado urgente de la construcción y la vivienda capaz de generar
miles de puestos de trabajo e insuflar confianza al sector. España
no ha salido todavía de la crisis inmobiliaria de 2008 y quedan
miles de viviendas y stock inmobiliario sin vender. Ni las medidas del
Banco central europeo sobre los activos inmobiliarios tóxicos de
la banca española, ni la actuación de la Sareb han sido capaces
en 15 años de dar salida al stock inmobiliario. Mientras tanto hay
un problema social grave de acceso a la vivienda en alquiler, especialmente
a los jóvenes. Tenemos muchos retos, como mejorar la calidad del
parque de viviendas o solucionar el alojamiento a las personas mayores
y a los discapacitados. A día de hoy España sólo dedica
un 0,02% del PIB a política de vivienda. En materia de infraestructuras,
España tiene pendientes obras de saneamiento de aguas residuales
a pesar de las multas millonarias de la Unión Europea. Hay mucha
infraestructura urgente a nivel local. La fiscalidad que sufre la vivienda
en España es de las más altas a nivel europeo. Es desincentivadora
de la construcción residencial, especialmente en segundas residencias
por razón del IRPF. España necesita urgentemente de un plan
territorial sectorial de la vivienda con capacidad para dimensionar la
demanda de infraestructuras a medio y largo plazo y, por lo tanto, funcionará
como un puente entre un pacto de vivienda y un pacto de infraestructuras.
El único reto europeo debe ser el empleo y el sector de la construcción
puede ayudar. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| ¿Cuál
será el límite de los avales del coronavirus? (el país) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Un empresario
industrial explica que no es baladí el porcentaje de riesgo que
se cubra: si solo se garantiza el 50% de la financiación, el departamento
de riesgos de la entidad parará el crédito para analizarlo
a la espera de acontecimientos y con unos criterios estrictos. Y se perderá
un tiempo crucial justo cuando se precisa liquidez para afrontar el parón,
lamenta. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| La
buena salud financiera de la SOCIMI Merlin (cinco días) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
-
La guía
práctica inmoley.com
de Socimi
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| Merlin destaca
también su posición de liquidez, con 1.805 millones de euros
y una cobertura muy holgada de sus ratios financieros. La empresa no afronta
vencimientos de deuda hasta 2022 |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Financiación
de infraestructuras (expansión) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Sacyr cierra
la financiación de una autopista en Colombia por unos 470 millones
de euros |
| PENDIENTES
DE LA LETRA PEQUEÑA DE LOS AVALES A LA FINANCIACIÓN DE INMOBILIARIAS
Y CONSTRUCTORAS POR CORONAVIRUS. |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Falta de precisión
en el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias
para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.
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Preocupación
en el sector ante la falta de claridad en la concesión de avales
a la financiación extraordinaria del coronavirus, tanto en cuanto
a la letra pequeña (condiciones) como al límite máximo
de los avales que se supedita a lo que disponga la UE.
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Las condiciones
aplicables y requisitos a cumplir, incluyendo el plazo máximo para
la solicitud del aval, se establecerán por Acuerdo de Consejo de
Ministros, sin que se requiera desarrollo normativo posterior para su aplicación.
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El porcentaje
de cobertura del riesgo de crédito en las operaciones suscritas
bajo la presente Línea no superará el límite que pueda
establecerse en cada momento de acuerdo con la normativa de la UE en materia
de ayudas de Estado.
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| El Real Decreto-ley
8/2020 ha aprobado una línea de avales por cuenta del Estado para
empresas y autónomos de hasta 100.000 millones de euros, que cubra
tanto la renovación de préstamos como nueva financiación
por entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito,
entidades de dinero electrónico y entidades de pagos, para atender
sus necesidades derivadas, entre otras, de la gestión de facturas,
necesidad de circulante u otras necesidades de liquidez, incluyendo las
derivadas de vencimientos de obligaciones financieras o tributarias, para
facilitar el mantenimiento del empleo y paliar los efectos económicos
de COVID-19. El Consejo de Ministros establecerá las condiciones
y requisitos aplicables para que la línea esté operativa
de manera inmediata. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Los
arrendatarios de centros comerciales deben seguir pagando la renta (expansión) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Respecto a
cómo puede afectar los cierres de centros comerciales en las rentas
de la socimi Merlin, el portavoz explica que todos los inquilinos tienen
la obligatoriedad de continuar pagando la renta. “No obstante, conscientes
de que la situación actual exige un ejercicio de responsabilidad,
la compañía está valorando qué tipo de medidas
se pueden adoptar para solidarizarse con los inquilinos más afectados
en función de cada situación”, avanza como novedad. Los centros
permanecen abiertos solo para las tiendas que el estado de alarma permite. |
| ¿POR
QUÉ ES NECESARIA UNA DUE DILIGENCE ESPECÍFICA PARA UN CONTRATO
INTELIGENTE (SMART CONTRACT)? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Con estos nuevos
tipos de contratos que combinan la ley y el código, también
puede ser necesario un nuevo tipo de due diligence que garantice que los
riesgos legales y técnicos se planifiquen y mitiguen.
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| Un contrato
inteligente (smart contract) es una forma de ejecutar un contrato legal
automáticamente sin intervención humana. Para lograr esto,
los términos del contrato legal (por ejemplo, para el envío
de productos de A a B) se reducen a su forma más simple, generalmente
basada en una fórmula de "si sucede X, entonces haga Y". (Por ejemplo,
"Si los productos se entregan antes de la fecha X, pague x euros a Y").
Esta fórmula simple se puede traducir al código de la computadora
y almacenar en la plataforma blockchain. La plataforma blockchain se actualizará
a medida que los productos se entreguen y acepten, y los pagos se realizarán
automáticamente en el desempeño de estos disparadores contractuales.
En teoría, el hecho de que haya una copia inmutable del contrato
almacenada en la cadena de bloques, así como un registro de cuándo
se alcanzan los hitos contractuales, significa que es probable que haya
menos margen para disputas sobre los términos del contrato y si
Han sido realizados. Sin embargo, hay una serie de cuestiones prácticas
y legales relacionadas con los contratos inteligentes. |
| SI
EL CORONAVIRUS RETRASA UN PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN, ¿QUIÉN
PAGA LA FACTURA? ¿QUÉ PONE EL CONTRATO DE OBRA? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Los proyectos
de construcción siempre tienen un componente de 'tiempo de finalización'
y muchas disposiciones contractuales ciertamente pueden entrar en juego
en cualquier proyecto de construcción que se vea afectado por la
escasez de mano de obra por el coronavirus.
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La industria
de la construcción depende en gran medida de una mano de obra accesible
y, sobre todo, móvil: cualquier restricción al movimiento
de mano de obra es un problema.
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Podemos ver
a los promotores redactar nuevos términos de contrato para exigir
pruebas o exigir cuarentenas de trabajadores involucrados en proyectos
de construcción en instalaciones operativas, especialmente hospitales
u otras instalaciones médicas.
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| Ahora es el
momento de volver a examinar los contratos de obra para ver exactamente
lo que han acordado. Los proyectos de construcción siempre tienen
un componente de 'tiempo de finalización' y muchas disposiciones
contractuales ciertamente pueden entrar en juego en cualquier proyecto
de construcción que se vea afectado por la escasez de mano de obra
por el coronavirus. La mayoría de los contratos de construcción
para grandes proyectos tienen disposiciones que hacen que el tiempo sea
esencial para el contrato y, ciertamente, la programación del trabajo
del contratista es de suma importancia para la mayoría de los contratos.
A medida que los proyectos de construcción se ven afectados por
el coronavirus, los abogados de los contratistas y promotores revisarán
los contratos de sus clientes para ver qué derechos y deberes contractuales
existen a la luz de las condiciones causadas por la propagación
del Coronavirus. Se debe buscar un elemento en particular: cualquier demora
justificada por la escasez de mano de obra causada por este virus. Hay
muchos términos que serán relevantes para esas discusiones,
incluidos los diversos términos contractuales relacionados con los
cronogramas del contratista, finalización sustancial, demoras, daños
liquidados y otras disposiciones contractuales. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| No
se pueden cerrar las obras porque no reconoce como fuerza mayor (el confidencial) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| "Somos la
parte más débil de la cadena. Solamente podemos para una
obra por causa de fuerza mayor. Y eso solamente sucedería si pasásemos
del estado de alarma al de excepción. Si no es así y decidimos
para una obra estaríamos incumpliendo el contrato firmado con las
promotoras, podrían ejecutarnos avales, etc...", lamentan. |
| LOS
CONTRATOS COLABORATIVOS ENTRE CONSTRUCTORAS Y PROVEEDORES, EL MEJOR PARAGUAS
ANTE LOS CAMBIOS DE CICLO. |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Ha llegado
el momento de la colaboración entre las constructoras y sus proveedores.
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Ante el efecto
que conllevará una bajada de demanda, se hacen más necesarios
que nunca los contratos colaborativos entre constructoras y sus proveedores
que se recojan en contratos IPD multiparte. Un único contrato multiparte
en el que se comparten riesgos y beneficios en función del resultado
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Van a empezar
a sonar con más fuerza las ofertas de contratos IPD de entrega de
obra sistemas integrados de ejecución de proyectos (integrated project
delivery (IPD)). Contratos colaborativos de la construcción IPD.
-
Esta es seguramente
la mejor solución para modernizar el sector de la construcción,
básico en la economía española, pero que no alcanza
los niveles de productividad de otros sectores, debido a muchas causas,
como la falta tecnología edificatoria de vanguardia o la falta de
profesionales de alta cualificación para aplicar las nuevas tecnologías.
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| Ya en 2019
la construcción dio señales de ralentización en la
demanda. La construcción y el inmobiliario van un paso atrás
que otros sectores porque está al final de la cadena y porque tardó
más que el resto en salir de la crisis de 2008. Sin embargo, el
sector de la construcción se mantuvo a flote porque los proveedores
subían los precios pero estaban fuertes a costa de negarse a crecer.
La razón era que habían cogido miedo en la anterior crisis
y se negaban a crecer rápido invirtiendo en tecnología o
ampliando el número de profesionales especializados. La situación
es que esos proveedores no atendían plenamente la demanda de las
constructoras y subían precios, especialmente las subcontratas con
un bien escaso: los profesionales especializados. Este encarecimiento de
costes por parte de los proveedores y los retrasos en la concesión
de licencias ocasionó la quiebra de algunas constructoras que habían
ofertado a la baja para hacerse con contratos de obra llave en mano, que
incluían unas cláusulas de entrega de obra que fueron incapaces
de atender. Esta situación desequilibró sus balances y cayeron
en insolvencias técnicas. Pero volviendo a la retracción
de los proveedores de la construcción, el sector está ahora
muy estable ante la inminente corrección del ciclo. Esta situación
se hará visible con los datos de paro del sector del mes de marzo,
que no serán tan graves como los del resto de los principales sectores
productivos. La lección que han aprendido los constructores y promotores
inmobiliarios es que la profesionalidad de un buen proveedor y la importancia
de tenerlo atado al futuro de la constructora es fundamental, por eso vamos
a empezar a ver más contratos colaborativos entre constructoras
y proveedores que tecnificarán los modelos de construcción.
Van a empezar a sonar con más fuerza las ofertas de contratos IPD
de entrega de obra sistemas integrados de ejecución de proyectos
(integrated project delivery (IPD)). Contratos colaborativos de la construcción
IPD. |
| EL
SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN SIGUE A PIE DE OBRA CON TODAS LAS GARANTÍAS. |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
La declaración
del estado de alarma en España comprende excepciones autorizadas
es la de ir a trabajar, ya que a ciertos sectores les resulta imposible
valerse del teletrabajo. Es el caso de la construcción. En este
ámbito, la obra pública ha vuelto a la actividad.
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| De momento
no se detecta impacto en la actividad del sector de la construcción
en Espala. Existía preocupación por el acero, ya que gran
parte del mismo viene por la vía de la importación de terceros
países, pero las fronteras en Europa no estarán cerradas
al tráfico de mercancías y las siderurgias chinas han vuelto
a funcionar a pleno rendimiento desde hoy. No hay que pasar por alto que
es responsabilidad del empresario garantizar la seguridad y salud de los
trabajadores. Por esta razón los constructores están en contacto
permanente con las empresas con las que tienen contratados sus servicios
de prevención de riesgos laborales y la vigilancia de la salud para
que evalúen las condiciones de los distintos lugares de trabajo
y fijen un protocolo de actuación. En caso de que concurran motivos
que justifiquen la suspensión total o parcial de la actividad por
decisión de las autoridades sanitarias o por falta de suministro
o aprovisionamiento de materiales, los trabajadores estarán obligados
a recuperar el 70% de las horas no trabajadas a razón de una hora
diaria en los días laborables siguientes. Si la interrupción
total o parcial alcanzara un periodo de tiempo superior a 24 horas efectivas
de trabajo, procederá la suspensión del contrato de trabajo
por causa de fuerza mayor. La falta de contratistas especializados podría
causar interrupciones adicionales porque no son tan fácilmente reemplazables.
Si tiene la fuerza laboral de un subcontratista no está disponible,
¿quién va a tomar el relevo para realizar ese trabajo? Ese
es un problema real que de momento está contenido. |
| ¿SERÁ
EL CORONAVIRUS UN EVENTO DE FUERZA MAYOR EN LA CONSTRUCCIÓN QUE
PERMITA RESCINDIR CONTRATOS DE OBRA? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Adjuntamos
una lista de consejos para constructores ante el coronavirus
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La consecuencia
más devastadora del virus en el sector de la construcción
podría ser el receso en la financiación de las obras (certificaciones
de préstamo promotor) y un mayor enfoque en la mitigación
de riesgos. Incluso con tasas de interés históricamente bajas
que hacen de este el momento perfecto para financiar un proyecto, podrían
verse precios más altos y proyectos cancelados. Un ejemplo
podría ser los casos en los que se tuviesen que suspender obras
en las que se diagnosticase a un trabajador, lo que podría conllevar
la paralización de la obra mientras que se realiza la desinfección
de la misma. Los bancos están preocupados por los retrasos materiales
que podrían ralentizar los proyectos existentes. Su preocupación
es realmente el ajuste de los tiempos de entrega. Si los proyectos ya están
en producción, no hay nada que hacer. Pero si comenzara un proyecto
hoy, los prestamistas reajustarían los plazos de entrega imponiendo
condiciones de seguridad excepcionales ante el coronavirus. Por supuesto,
las pólizas de seguro pueden ayudar a mitigar los efectos de los
cierres y retrasos, y los profesionales de la construcción en todo
el país deben verificar sus seguros para ver qué tipos de
situaciones están cubiertas. La cobertura de interrupción
de negocios puede o no ofrecer ayuda, dependiendo de los términos
de la política y de si el impacto del virus constituye un hecho
aceptado. Existen otras vías posibles de cobertura, como la compensación
de los trabajadores por brote de enfermedad, seguro de interrupción
del comercio para contratistas con cadenas de suministro internacionales
y seguro de viaje para proteger a las empresas cuyos empleados viajan con
frecuencia por negocios.
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| Si bien la
pandemia de coronavirus fue imprevisible, los contratistas aún pueden
ser contractualmente responsables de retrasos o sobrecostos en los proyectos
actuales. Se recomienda examinar (due diligence) exactamente qué
hay en cada contrato y tomar nota especial de cualquier disposición
de fuerza mayor que permita suspender o terminar el trabajo cuando surjan
ciertas circunstancias atenuantes. Si algo lo califica como un evento de
fuerza mayor variará según la jurisdicción y el contrato,
pero la fuerza mayor se aplicará en algunas situaciones coronavirus.
Puede haber reclamaciones oportunistas, pero los impactos del coronavirus,
particularmente en la cadena de suministro, son tan amplios que algunos
serán válidos. Por lo general, la fuerza mayor sirve como
defensa temporal, que debe levantarse tan pronto como se pueda superar
y se puedan reanudar los suministros. Hasta ese momento, muchos contratos
requieren que proporciones actualizaciones periódicas. Cuando sea
necesario, debe evaluar si su contrato y la ley vigente solo excusan el
incumplimiento temporal o también le dan derecho a modificar los
términos del contrato o rescindirlo por completo. |
| BUILD
TO RENT. UN NUEVO NICHO EN EL MERCADO DE ALQUILER |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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El Build to
Rent es la respuesta a las necesidades de alquiler para profesionales en
zonas de amplio desarrollo de negocio que atraen empleo cualificado, habitualmente
en grandes ciudades y cerca del trabajo.
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| En general
las superficies útiles de las viviendas que se van a diseñar
no son muy altas; entre 38 y 54 m2, pero debe haber zonas comunes específicas
de cierta importancia: gimnasios, zonas de trabajo, zonas de estar, etc.
Es un sector en auge pero en zonas donde haya atracción sobre todo
relacionada con el trabajo. Los expertos coinciden en que el Build to Rent
es un producto que ofrece ventajas para ambos lados del tándem formado
por promotores/constructores y fondos de inversión. Desde el punto
de vista del promotor, el Build to Rent les permite entrar en un mercado
con potencial como es el del alquiler. Además de minimizar el riesgo
comercial al tener la venta de antemano concertada (son proyectos que se
entregan llave en mano al fondo que financia la operación), aumenta
la rotación de activos, mejora el rendimiento del capital y el retorno
a los accionistas. Este nicho de negocio es interesante para las grandes
empresas o los fondos por varias razones. Una de ellas es que el mercado
en alquiler es menos sensible a las crisis que el de venta, con lo que
sirve de contrapeso anticíclico a la parte del negocio dedicado
a la promoción en venta. Y otra es que hay una demanda creciente
de este tipo de soluciones. Build to Rent es un negocio en el que intervienen
el promotor, el constructor y el fondo de inversión con la intención
de generar edificios para alquilar que atiendan a nuevas necesidades muy
específicas. Este es un modelo de negocio que fija una relación
muy directa entre el diseño y la construcción que atienda
a los requerimientos de rentabilidad del inversor principal, que suele
ser un fondo de inversión. El promotor constructor, o el gestor
que quiera iniciar el negocio, contactará con un fondo de inversión
qué participará en la definición del edificio y su
diseño, pero solo financiará la operación desde el
momento de la obtención de la licencia urbanística hasta
la terminación del edificio. La clave es el arranque de la promoción
con fondos propios aportados por el promotor inmobiliario hasta que obtenga
la licencia urbanística y que luego recuperará al traspasar
el activo al fondo de inversión. Contamos con que las aportaciones
de los fondos de inversión en el período previo a la consecución
de la licencia son escasas y las pocas que haya, probablemente deban ser
avaladas por el promotor constructor. Es muy importante para el promotor
inmobiliario conseguir la licencia urbanística porque una vez conseguida
el fondo puede financiar. Una vez construido el edificio, el fondo
seguirá con su puesta en explotación y lo mantendrá,
probablemente, durante los tres o cuatro primeros años de explotación.
Este fondo querrá una rentabilidad media del entorno del 5-6% durante
ese periodo, y pasado ese periodo de consolidación del negocio,
venderá su participación a otro fondo de proyección
a medio plazo, más estable, tipo aseguradoras y fondos de pensiones,
que gestionarán el edificio a los próximos 15 o 20 años,
y esperando rentas menores, del orden del 3-4%. De todas estas cuestiones
tratamos desde una perspectiva práctica y profesional en la guía
práctica del Build to rent, construir para alquilar. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Build
to rent (ejeprime) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Catella AM
compra un edificio ‘build-to-rent’ en Valdemoro por 25 millones |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Build
to rent (expansión) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Si juntamos
las Socimi y la promoción inmobiliaria, obtenemos la figura de built
to rent. En la actualidad, hemos generado la sinergia perfecta. Las promotoras
desarrollan el suelo y las Socimi las explotan en arrendamiento, cerrando
el circulo inmobiliario. |
| LA
VACUNA ECONÓMICA DEL FMI PARA ESPAÑA: UN PLAN DE VIVIENDA
SOCIAL CON RECALIFICACIÓN URBANISTICA DEL SUELO |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
El Fondo Monetario
Internacional (FMI) afirma que las perspectivas para la economía
española son “sumamente inciertas a corto plazo por el impacto del
coronavirus”.
-
Para corregir
la crisis económica que puede ocasionarse propone una calificación
de suelo que permita un gran plan de construcción de vivienda que
aumente la oferta pública de vivienda en alquiler.
-
Esto supone
(i) creación de empleo en el sector de la construcción y
(ii) ayuda a las familias que soportan una carga excesiva por acceso a
la vivienda.
-
Otro efecto
indirecto es que el simple anuncio de un plan de vivienda social en alquiler
rebajaría automáticamente las rentas de alquiler libre, sin
que el FMI entre a valorar la intención del gobierno de controlar
las rentas en algunas zonas.
-
El FMI propone
simplificar la regulación del suelo o acelerando los procesos de
recalificación urbanística, todo ello con el propósito
de impulsar los alquileres de vivienda social.
|
| El Fondo Monetario
Internacional pide al Gobierno de Sánchez que tome medidas para
que los precios del alquiler disminuyan. Para ello reclama que adopte políticas
que "apoyen la asequibilidad del alquiler y fomenten el acceso a zonas
de fuerte creación de empleo". El FMI propone que se generen políticas
"centradas en reducir la rigidez de la oferta". Para ello plantea dos posibilidades:
"la simplificación de la regulación del uso del suelo y acelerar
los procesos de recalificación". Con estas medidas el FMI cree que
se podría dar un impulso a los alquileres y, por tanto, reducir
sus precios. Un aumento que ha venido fruto del "incremento de la demanda,
especialmente entre los jóvenes y familias de renta baja". Esa situación
ha provocado también -según el FMI- que se hayan "agravado
las desigualdades intergeneracionales", por lo que estima también
que es necesario "aumentar en algunos lugares el parque de vivienda social
en alquiler". Añade el FMI que el gobierno español
debería "garantizar una buena infraestructura de transporte entre
las ciudades de crecimiento rápido y otros lugares más asequibles". |
| ¿ES
ADAPTABLE SU NAVE LOGÍSTICA A LA ROBÓTICA? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
La diferencia
entre una nave logística obsoleta y otra actualizada es la capacidad
de ser adaptada a la robótica.
-
El proceso
de robotización afecta al diseño de las naves logísticas
y van unidas a certificaciones energéticas que convierten los edificios
en “verdes”, con lo que se pueden traspasar fácilmente a los fondos
para seguir en régimen de lease back inmobiliario.
-
Amazon ya cuenta
con 4 centros logísticos robotizados con la tecnología de
Amazon Robotics.
|
| En 2012, Amazon
adquirió Kiva Systems para introducir robots en sus instalaciones
de envío. Después de adquirir Kiva Systems, la compañía
cambió su nombre a Amazon Robotics. El resultado fue un aumento
año tras año en servicios robóticos, espacios de trabajo
compartidos entre humanos y robóticos, y encabezando el entorno
colaborativo para otras compañías. Amazon tiene miles de
robots en sus naves logísticas. Su objetivo es automatizar los centros
utilizando varias tecnologías emergentes, incluyendo robótica,
robots móviles, sofisticado software de control, percepción
del lenguaje, administración de energía, sistemas de visión
telemática, sistemas de detección de profundidad, aprendizaje
automático / inteligencia artificial, reconocimiento de objetos
y comprensión semántica de comandos humanos. La estrella
principal del espectáculo es el robot Kiva. El Kiva mide 16 pulgadas
de alto y pesa 145 kilogramos. Es un robot en movimiento de bajo perfil
con una velocidad máxima de 5 mph y puede transportar paquetes que
pesen hasta 137 kilogramos. Amazon también utiliza brazos robóticos
y sistemas de transporte inteligentes para mover grandes artículos
de inventario. Amazon abrirá este verano su nuevo centro logístico
robotizado en Sevilla. Con este nuevo centro, ubicado en el municipio de
Dos Hermanas, Amazon prevé crear más de 1.000 puestos de
trabajo fijos en tres años, que se suman a los 7.000 empleos fijos
existentes en España. |
| ¿CAMBIARÁ
EL CORONAVIRUS EL MERCADO INMOBILIARIO DE OFICINAS? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
La epidemia
de coronavirus ha introducido un debate sobre el futuro del trabajo. Con
millones de personas en todo el mundo trabajando desde su hogar como resultado
del brote, surge la duda sobre cómo afectará a la tipología
tradicional de oficina.
-
El coronavirus
no alterará el concepto tradicional de trabajar en oficinas tal
y como lo conocemos, pero sí que lo afectará porque obligará
a las empresas a invertir en teletrabajo como no lo han hecho nunca, lo
que implicará rediseñar las oficinas y reequilibrarlas con
el creciente número de trabajadores que no trabajarán de
modo permanente en las oficinas.
|
| El teletrabajo
se define como "una forma de organización y / o realización
del trabajo, utilizando tecnología de la información, en
el contexto de un contrato / relación de trabajo, donde el trabajo,
que también podría realizarse en los empleadores locales,
se lleva a cabo fuera de esos locales de forma regular”. La mayoría
de las regulaciones nacionales sobre el teletrabajo (por ejemplo, la Ordenanza
alemana sobre el lugar de trabajo) incluyen las características
principales de esta definición: el trabajo se realiza fuera de la
oficina de la compañía de manera regular y el uso de la tecnología
de la información. El 12% de los empleados alemanes trabajan desde
casa. En comparación con otros países europeos, Alemania
está en la mitad, mientras que, por ejemplo, más del 30%
de los empleados suecos tienen la posibilidad de teletrabajo a domicilio.
El número de empleados que trabajan desde casa en los Estados Unidos
ha aumentado en un 173% desde 2005, y ahora se ubica en 4.7 millones de
empleados o 3.4% de la fuerza laboral. Mientras tanto, el 5% de los empleados
en la Unión Europea trabajan desde casa a partir de 2017, con concentraciones
en los Países Bajos (13.7%), Luxemburgo (12.7%) y Finlandia (12.3%).
El trabajo remoto evita gastos generales importantes asociados con los
edificios de oficinas y suministros. Un estudio de Stanford mostró
que trabajar desde casa aumentó la productividad de los empleados
en un 13.5%, redujo los días de enfermedad y mejoró la satisfacción
laboral. Desde la perspectiva de los empleados, las ventajas son obvias:
menos tiempo y dinero para desplazarse, un mejor equilibrio entre la vida
laboral y personal, y una atmósfera más tranquila y productiva.
Según Global Workplace Analytics el 80% al 90% de la fuerza laboral
de los EE. UU. dice que les gustaría trabajar de forma remota, al
menos a tiempo parcial. La misma organización estima que si aquellos
en trabajos compatibles que quisieran trabajar desde casa lo hicieran a
tiempo parcial, ahorrarían $ 700 mil millones en todo Estados Unidos
entre empresas y empleados, mientras que el ahorro en gases de efecto invernadero
sería impresionante. |
| LA
INMOBILIARIA PATRIMONIALISTA ES UN COLCHÓN EN TIEMPOS DE CRISIS. |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Una inmobiliaria
es patrimonialista cuando promueve e invierte en inmuebles y obtiene beneficios
no de su venta inmediata, sino de su alquiler.
|
| Actualmente,
varias promotoras están analizando la viabilidad de transformar
parte de su negocio tradicional como inmobiliaria en inmobiliaria patrimonialista
tradicional o SOCIMI. Las SOCIMI las tratamos en una guía práctica
específica. El problema es la rentabilidad porque según la
fase del ciclo económico es preferible permanecer como inmobiliaria
tradicional en lugar de convertirse en inmobiliaria patrimonialista. Sin
embargo, muchas promotoras inmobiliarias temen un cambio brusco de ciclo
y la actividad patrimonialista es un colchón. Tradicionalmente las
dos actividades a la vez no han casado bien, o se es inmobiliaria tradicional
vendiendo lo que se produce o se es patrimonialista (normalmente SOCIMI).
Una solución intermedia es buscar acuerdos con SOCIMIS para poder
destinar parte del suelo residencial de su cartera a levantar viviendas
llave en mano destinadas al alquiler. Existe una oportunidad en el sector
de desarrollar un mercado de alquiler institucional pero es complicado
que se ajuste a los parámetros de exigencia de retorno y rentabilidad
y que genere valor para la inmobiliaria. En las inversiones en inmuebles
nuevos destinados a renta, los flujos de fondos periódicos derivados
de los cobros por alquileres menos los pagos de explotación, se
fijan en función de la ubicación física de los inmuebles
y de las superficies útiles destinadas al alquiler. La mayor incertidumbre
para las inmobiliarias patrimonialistas la constituye los denominados coeficientes
de ocupación, que pueden variar según la coyuntura económica.
Esta cuestión es muy relevante en la adquisición de inmuebles
en proyecto o en construcción, motivado por la diferencia en el
tiempo entre el momento en el que se toma la decisión y comienza
la inversión y el momento en que los inmuebles están preparados
para su ocupación. Otra incertidumbre es el valor residual de la
inversión al final del periodo. Como norma general, el valor residual
del inmueble depende de la coyuntura económica. El negocio está
en lo que se gana por alquilar y lo que se revaloriza el inmueble. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Vídeo
de Jornada de inversión inmobiliaria 2020 |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Mesa Redonda
moderada por Víctor Alvargonzalez durante el OIMI 2020 organizado
por Rankia. En la mesa se presentan la filosofía de inversión
de dos de los grandes fondos inmobiliarios de gestoras internacionales
como AXA IM y Janus Henderson Investors. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Los
inversores quieren polígonos verdes (nexotrans) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Unas nuevas
exigencias técnicas que están en línea con la filosofía
de Danosa, que prima la calidad frente a la cantidad, y apuesta, entre
otras cosas, por materiales sostenibles respaldados por documentos técnicos
como las Declaraciones Ambientales de Producto (DAP), que además
puntúan positivamente a los inmuebles a la hora de obtener certificaciones
como Verde, Leed y Breeam e incluso la alemana DGNB. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Mercadona
se pasa al Lease back inmobiliario (idealista) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Mercadona
ha puesto en el mercado una cartera de 36 inmuebles repartidos por toda
España, tal y como han confirmado fuentes de Mercadona a idealista/news.
El grupo esperar captar alrededor de 200 millones de euros, según
fuentes del negocio de la consultoría inmobiliaria en España.
Lo que tienen todos estos activos en común es que están alquilados
por Mercadona y que la operación se realizará bajo la fórmula
de sale&leaseback, por lo que la cadena continuará arrendando
estos locales durante unos años. “El motivo es que actualmente tenemos
un importante número de inmuebles en propiedad, fruto de las inversiones
realizadas en adquisición de terrenos y locales durante los últimos
años y ahora hemos decidido cambiar ladrillo por euros para, con
nuestros recursos, acelerar la 'brutal' transformación en la que
está inmersa Mercadona”, dicen desde el gigante valenciano. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| El
suelo del supermercado vale oro: construir pisos encima del supermercado
(expansión) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Promotores
y cadenas de supermercados como Lidl y Aldi están aprovechado las
fuertes subidas en el sector inmobiliario alemán para levantar modernos
bloques de apartamentos con tienda en el bajo en las parcelas urbanas donde
hasta ahora había establecimientos de una altura. La tendencia trata
de satisfacer a inquilinos en busca de arriendos razonables, inversores
que quieren beneficiarse del exuberante mercado inmobiliario y autoridades
locales, preocupadas porque la vivienda se ha convertido en una de las
mayores preocupaciones sociales. |
| LA
DUE DILIGENCE INMOBILIARIA PARA LOS INVERSORES QUE NO QUIEREN SORPRESAS |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
La Due Diligence
inmobiliaria (auditoría legal inmobiliaria) tiene una ventaja muy
sencilla de comprender: puede limitar las sorpresas posteriores a la inversión
inmobiliaria.
|
| También
tiene un problema: necesita tiempo. A veces el inversor inmobiliario no
experimentado olvida la principal regla de toda inversión: no apresurarse
en llegar a un acuerdo sin valorar todos los riesgos que hay en juego.
Esto significa que sin una Due Diligence inmobiliaria previa no se debe
invertir porque es como tirarse a una piscina con una venda en los ojos.
El inversor inmobiliario experimentado sabe que puede que no haya agua
en la piscina, por eso nunca verá una inversión inmobiliaria
profesional sin una due diligence inmobiliaria previa. Pero si bien es
cierto que una inversión inmobiliaria sin Due Diligence es una bomba
de relojería, no lo es menos una Due Diligence incompleta. La adquisición
de bienes inmuebles requiere una Due Diligence intensiva para descubrir
información clave que puede no ser fácilmente aparente o
estar disponible al evaluar el valor de los inmuebles. Estos detalles ocultos
pueden transformar una operación rentable en un caro fracaso. Los
objetivos principales de la Due diligence inmobiliaria son inspeccionar
a fondo las obligaciones de la propiedad y mitigar las incertidumbres financieras.
Los posibles compradores deben examinar las restricciones urbanísticas
y los gravámenes potenciales. Por ejemplo, la compra de una propiedad
que genera ingresos, como un edificio de apartamentos, requerirá
que el inversor inmobiliario verifique los contratos de arrendamiento y
examine el historial de pagos de las rentas. De lo contrario, el inversor
no puede garantizar la estabilidad financiera del flujo de ingresos previsto. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Property
management de grupos empresariales: ¿unificar el patrimonio o separarlo?
(expansión) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Porcelanosa
> A diferencia de lo que ocurre en otros conglomerados similares, en que
los socios optan por separar sus activos inmobiliarios como parte de su
propio patrimonio, los socios han optado por incluir también a las
cuatro sociedades en que se incluyen inmuebles. Una aportación que
supone engorda el balance consolidado del nuevo grupo de forma considerable
y de paso consolida una de las grandes diferencias de la marca respecto
a sus competidores, la propiedad de su red comercial de tiendas propias. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Cuando
una SOCIMI es muy grande para gestionar un pequeño centro comercial
(expansión) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Merlin reduce
su exposición al segmento de centros comerciales tras ceder tres
activos, ubicados en Tarragona, Murcia y Getafe (Madrid), a Silicius, valorados
en más de 170 millones. A cambio de estos centros comerciales, Merlin
se hace con una participación del 34,4% del capital de la Socimi
gestionada por Mazabi y se convierte así en su segundo accionista,
sólo por detrás de la gestora y sus socios. En concreto,
Merlin ha traspasado a Silicius el centro comercial La Fira, en Reus (Tarragona),
el centro comercial Thader, en Murcia, y una mediana comercial ubicada
en el Parque Comercial de Nassica en Getafe (Madrid). |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| El
BBVA se quita todo el peso inmobiliario (expansion) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| El banco cierra
la compra del negocio inmobiliario de la entidad por 2.800 millones. BBVA
y Cerberus han establecido los términos definitivos de la operación
que anunciaron hace más de dos años, en noviembre de 2017,
para la adquisición por parte del fondo estadounidense del grueso
del negocio inmobiliario de BBVA. Los dos socios han creado una compañía
conjunta, Divarian, en la que Cerberus controla el 80% del capital y BBVA,
el 20% restante. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Invertir
en inmuebles hoteleros excepcionales (hoteltur) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Meridia compra
el hotel NH Hesperia del Mar de Barcelona > La inversión representa
la cuarta operación de compra de Meridia IV, el vehículo
de inversión recientemente lanzado por el gestor de inversiones.
El Fondo ha cerrado hasta la fecha otras tres inversiones: un edificio
de oficinas en el distrito tecnológico MadBit de Madrid, una cartera
de cuatro edificios de oficinas así como una operación para
lanzar un programa de alojamientos eco-friendly. Meridia IV tiene un enfoque
específico en activos inmobiliarios comerciales con alto valor añadido
en Madrid y Barcelona y una capacidad de inversión que supera los
600 millones de euros. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Las
inmobiliarias empiezan a construir para alquilar en lugar de vender (expansión) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Realia lanza
su negocio de alquiler de pisos con las 85 primeras viviendas > A través
de la filial Valaise, que ya tiene suelo para otros 195 pisos en renta
y a la que seguirá sumando nuevos terrenos. Realia ultima su entrada
en alquiler de vivienda con el arrendamiento de los 85 primeros pisos,
ubicados en Tres Cantos (Madrid) y a través de Valaise, la filial
en la que canalizará este negocio. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| El
Property Management del Corte Inglés aplaudido por el mercado (modaes) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Moody’s pone
buena nota a El Corte Inglés. La agencia ha calificado como positiva
la refinanciación de la deuda de El Corte Inglés por valor
de 2.000 millones de euros e insta a la compañía a seguir
desinvirtiendo en activos inmobiliarios no estratégicos. |
| ¿CÓMO
FUNCIONA EL CROWDFUNDING PARA BIENES INMUEBLES? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Lógica
fintech a la recaudación de capital para inversiones inmobiliarias.
|
| El crowdfunding
surgió de manera organizada a raíz de la crisis financiera
de 2008 en gran medida debido a las dificultades para financiarse. El crowdfunding
inmobiliario es un concepto relativamente nuevo que aplica la lógica
fintech a la recaudación de capital para inversiones inmobiliarias.
El capital recaudado se utiliza para comprar, desarrollar o renovar un
inmueble con el objetivo de uso o transacción posterior. Gracias
a la naturaleza del mecanismo de crowdfunding, los usuarios pueden diversificar
sus carteras invirtiendo en una variedad de propiedades inmobiliarias,
generalmente a través de un mínimo de inversión requerido.
La estructura típica de crowdfunding inmobiliario es principalmente
aplicable cuando una promotora inmobiliaria desea construir o renovar un
activo ubicado en un lugar con un alto potencial de revalorización.
La solución ideal para el promotor al que se le acaban los fondos
y tienen que pagar al banco (subordinación de la deuda). El crowdfunding
inmobiliario puede funcionar eficazmente en el caso de promotores inmobiliarios
en dificultades que no tienen más recursos financieros para terminar
el proyecto y, al mismo tiempo, deben pagar la deuda bancaria. En estas
situaciones, los crowdfunders pueden intervenir financiando la brecha de
la pérdida del promotor inmobiliario para continuar y terminar el
proyecto. Como consecuencia, el banco puede aceptar subordinar el préstamo
bajo la premisa de que la nueva fuente de capital sostendrá el trabajo
del promotor inmobiliario hasta la finalización |
| VENTAJAS
DE USAR CONTRATOS INTELIGENTES (SMART CONTRACTS) EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Confianza:
los documentos no se pierden y no necesitan a nadie que los ejecute.
|
| Ninguna de
las partes puede perder sus documentos o el contrato. Permanecen seguros
en la red descentralizada de Blockchain. Los contratos inteligentes eliminan
la necesidad de confiar en otras personas para la ejecución de su
contrato. Es por eso que son la solución más confiable en
este campo. Ahorro de recursos. Los contratos inteligentes pueden
ahorrarle mucho tiempo y dinero. No tendría que preocuparse por
pagarle a otra persona para que supervise su contrato. Tampoco tiene que
interactuar con un tercero para facilitar el acuerdo. Eficiente.
Los agentes, facilitadores e intermediarios toman mucho tiempo. Los contratos
inteligentes lo ayudan a evitarlos por completo. Y a medida que evita estos
facilitadores, puede ahorrar mucho tiempo. Además, la ejecución
de contratos inteligentes no lleva tiempo. Tan pronto como las partes cumplan
con los requisitos del acuerdo, ejecuta la transferencia. No pierde el
tiempo allí también. Autónomo. Los contratos inteligentes
eliminan a intermediarios y terceros. Las personas que interactúan
con el contrato son usted y las otras partes. No hay nadie más involucrado.
A medida que el contrato elimina a los mediadores, le da control total
sobre el acuerdo. Blockchain está descentralizado, por lo que los
ejecutores de un contrato inteligente son los nodos de una red. Esto significa
que ninguna de las partes tiene control total sobre la ejecución
de su contrato. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Las
cifras de la inmobiliaria patrimonialista Colonial (el país) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| La desocupación
de sus inmuebles acabó 2019 en el 2,7%, aunque con mejor comportamiento
en París y Barcelona. En Madrid los espacios vacantes alcanzan el
4,3%, lo que se atribuye sobre todo a edificios procedentes de la absorción
de Axiare hace dos años. Fruto de esa operación, Colonial
se deshizo el año pasado de otra herencia: la cartera de logística.
Se trataba de 18 activos con una superficie de 473.000 metros cuadrados.
11 de ellos ya han pasado a manos del comprador, que según los cálculos
de la socimi ejecutará los derechos de compra sobre el resto en
este primer semestre del año. Con la venta de un hotel y de un solar
en el distrito 22@ de Barcelona, las desinversiones sumaron 477 millones
de euros. Tras esas ventas, las oficinas alcanzan un 94% del total de la
cartera de la socimi en términos de valor de los activos. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Los
números de la SOCIMI Merlin para la Operación Chamartín
(el país) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
-
La guía
práctica inmoley.com
de
SOCIMI
|
| De momento,
la Operación Chamartín implicará para la socimi un
desembolso adicional de 49 millones en su plan de inversiones hasta 2022.
En fases posteriores se requerirán otros 191 millones hasta dejar
todo el suelo urbanizado y listo para edificar. Estos cálculos de
la compañía se elaboran sobre el supuesto de que mantenga
su participación actual en DCN; si esta variara, la aportación
que debe hacer también lo haría. Clemente considera que es
una inversión razonable que puede acometerse "cómodamente"
reservando un 20% de la caja anual. Esta acabó 2019 en 313,3 millones,
con un crecimiento respecto al año anterior del 9,2%. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| La
venta selectiva de las SOCIMI en Madrid (cinco días) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
-
La guía
práctica inmoley.com
de SOCIMI
|
| Inmark llega
a España. Blackstone ha vendido la sede de ING en España
al fondo surcoreano por 190 millones de euros. El edificio de oficinas
está situado en el parque empresarial Helios y era propiedad de
la socimi Hispania. Blackstone adquirió Hispania a través
de una OPA en 2018, por 2.000 millones de euros. El inmueble cuenta con
una superficie de 35.000 metros cuadrados y 770 plazas de aparcamiento. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Venta
selectiva de SOCIMI en hoteles (expansión) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Elaia desinvierte
en hoteles. La socimi ha traspasado cuatro activos a Swiss Life Asset Managers,
la gestora inmobiliaria de la aseguradora suiza. Los inmuebles tienen un
valor superior a cincuenta millones de euros. Los hoteles están
ubicados en la costa de Cataluña y Baleares y cuentan con contratos
de arrendamiento a largo plazo con Pierre & Vacances, que gestiona
tres activos, y con Hotel Atelier. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Inversión
inmobiliaria en hoteles en Sevilla (colliers) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Sevilla ha
logrado atraer un volumen total de inversión por valor de 393,2
M€ entre los años 2015 y 2019. A diferencia de lo sucedido
en años anteriores, donde la compraventa de hoteles existentes comportaba
el principal foco de inversión, en 2019 el grueso de las transacciones
se concentró en reconversiones de edificios a activos hoteleros.
Así, durante el pasado año se produjeron 7 operaciones de
venta de activos para su reconversión a uso hotelero por valor de
46,3 M€, (76,2% del volumen total invertido en 2019), seguidas de
2 transacciones de hoteles existentes (15,6%) y una de suelo (8,3%). En
lo que respecta a las transacciones de activos hoteleros para su reconversión,
es significativo el hecho de que todas ellas tienen como objetivo la creación
de hoteles de categoría superior, 4*, 5* y 5* GL. Entre estas transacciones
destaca la compra por parte de Millenium de El Corte Inglés ubicado
en la Plaza de la Magdalena, para desarrollar un hotel de lujo bajo la
marca Radisson Collection y la adquisición, por parte de Zikotz,
de la antigua sede de CCOO en la Plaza del Duque, que se transformará
en un hotel de 4*Sup operado por Sercotel. |
| LAS
CONCESIONES HOSPITALARIAS SE EXTIENDEN POR IBEROAMÉRICA |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Tanto en España
como en Iberoamérica se han llevado a cabo importantes proyectos
en el entorno hospitalario que involucran el diseño, construcción,
expansión, reforma y equipamiento de hospitales.
|
| Las grandes
constructoras, a través de su negocio de Concesiones, contribuyen
con la financiación y gestión de infraestructuras en sectores
hospitalarios. Los servicios ofrecidos comprenden el desarrollo del proyecto,
construcción, financiación, mantenimiento y gestión
de servicios no relacionados con la sanidad, siempre con la máxima
garantía de calidad. Se trata de inversiones sostenibles para infraestructuras
sanitarias que cubren todos los aspectos del proyecto: • Ingeniería,
proporcionando soluciones integrales e innovadoras para ingeniería,
seguridad y medio ambiente, que nos permiten cumplir plazos con altos estándares
de calidad y seguridad en la ejecución de proyectos complejos. •
Financiación, firma de contratos de Project Finance. • Construcción
mediante contratos de infraestructura de salud EPC. • Operación
y mantenimiento, a través de empresas operadoras por los grupos
empresariales de las mismas constructoras. Las asociaciones público-privadas
(APP) son un instrumento de política pública que busca emplear
la disponibilidad del capital privado y la capacidad del sector privado
para gestionar eficientemente proyectos para la creación de proyectos
públicos. Las APP se introdujeron por primera vez en varios sectores
con necesidades de construcción en el Reino Unido en la década
de 1990. El primer proyecto relacionado con el sector de la salud fue adjudicado
a un consorcio privado en 1997. Desde entonces, se han construido más
de 100 hospitales APP en el Reino Unido. Otros países han seguido
la pista y desarrollaron sus propios proyectos de concesión para
la construcción y operación de hospitales. La principal ventaja
de esta colaboración público-privada en la construcción
de hospitales es la certidumbre presupuestaria en infraestructura a largo
plazo, de modo que el sector privado consigue entregar proyectos a tiempo
y dentro del presupuesto. Desde el punto de vista presupuestario, una APP
permite al gobierno distribuir una gran inversión en el tiempo,
dado que el concesionario privado generalmente aporta el capital necesario
para la construcción de un hospital. Una vez que el hospital entra
en servicio, el concesionario empieza a ser retribuido. El modelo de concesión
hospitalaria desarrollado en España y en países como Chile
sigue el principio DBOT (diseño, construcción, operación
y transferencia). |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Financiación
de centros comerciales (colliers) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| financiación
del centro de ocio Nova Center situado en Barcelona. La operación,
ha supuesto la obtención por parte de la compañía,
de 15 millones de euros concedidos por el fondo británico Tyrus
Capital para la compra del inmueble y posterior rehabilitación del
activo. La estructura de la financiación, con un LTC superior al
70% se sitúa muy por encima de los estándares habituales
que suelen conceder las entidades tradicionales para esta tipología
de activos. El activo, con una SBA total de 21.500 m2 fue en origen un
centro comercial propiedad de Laurent Films que nunca llegó a operarse
en su totalidad. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Construir
par alquilar (expansión) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Catella, que
fue una de las pioneras en alcanzar un acuerdo con una promotora para levantar
un edificio BTR (build to rent , en sus siglas en inglés) abre la
puerta a cerrar firmas proyectos llave en mano además de incorporar
proyectos ya construidos. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Construir
par alquilar pero en grandes ciudades (confidencial) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Aliseda se
concentra en las grandes ciudades. La filial inmobiliaria de Blackstone
renuncia al alquiler fuera de las grandes capitales españolas. La
compañía pasará de estar presente en 1.300 localidades
a estarlo en 500 municipios, todos situados alrededor de Madrid, Barcelona,
Bilbao, Valencia y Málaga. La filial de Blackstone seguirá
presente en el resto del mercado español a través de la venta
de viviendas. El fondo también cuenta con otras socimis dedicas
al alquiler como Aticipa y Testa-Fidere,. El pasado enero Blackstone fusionó
las sociedades Testa y Fidere bajo la nueva empresa Testa Home. La nueva
compañía se encarga de la gestión de activos plurifamiliares
y administra los activos de la socimi Hispania y de Aliseda. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| La
construcción para alquilar se concentra en Madrid y Barcelona (Gesvalt) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Gesvalt, la
compañía de referencia en el sector de la consultoría,
valoración y actuaciones técnicas, ha publicado recientemente
su informe Tendencias 2020, un nuevo estudio de referencia sobre el sector
inmobiliario que analiza las tendencias más destacadas de este ámbito
de cara a 2020. En el mismo, se confirma que este año se ha observado
un claro apetito por los proyectos de Build to Rent por parte de grandes
fondos, socimis o entidades aseguradoras, que han supuesto unas cifras
de inversión tres veces superiores a las registradas en el año
2018, alcanzando unos 1.500 millones de euros. En lo que respecta al segmento
residencial, desde Gesvalt han observado una tendencia creciente del peso
del alquiler dentro del mercado español, con especial relevancia
y dinamismo entre determinados colectivos y en áreas geográficas
específicas (sobre todo, en Madrid y Barcelona). |
| ¿QUÉ
EFECTOS TIENE PARA ESPAÑA RENUNCIAR A FONDOS DE COHESIÓN
A CAMBIO DE BLINDAR LA PAC? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Según
varios medios de prensa, la reducción del presupuesto europeo tras
el Brexit, obliga a renegociar los fondos y para evitar la conflictividad
una solución podría ser rebajar los fondos de cohesión
o similares para mantener la PAC. Esta medida tendría un efecto
importante en la financiación de infraestructuras, obras de depuradoras,
etc.
-
La respuesta
a esta pregunta aparece en el documento de trabajo de los servicios de
la comisión - Informe sobre España 2019, que adjuntamos como
anexo.
-
En el marco
financiero plurianual 2014-2020, se asignó a España un importe
total de 39.900 millones EUR, que podría representar en torno al
0,5 % del PIB actual del país.
-
Los Fondos
Estructurales y de Inversión Europeos ayudaron a más de 3.000
empresas a establecer relaciones de cooperación con instituciones
de investigación y a unas 450 empresas a la hora de introducir nuevos
productos en los mercados en 2017.
-
La financiación
de la UE contribuye a movilizar una inversión privada significativa.
Se han destinado 1.400 millones EUR de los Fondos Estructurales y de Inversión
Europeos (incluidos los 800 millones EUR destinados a la Iniciativa Pyme)
a movilizar capital privado adicional en forma de préstamos, garantías
y participación en capital. La Iniciativa Pyme ya ha facilitado
garantías que permiten que 43.500 empresas puedan recibir préstamos
y realizar sus inversiones en el desarrollo empresarial.
-
Cientos de
poblaciones en España no cumplen aún la Directiva sobre el
tratamiento de las aguas residuales urbanas, y el marco institucional nacional
para la gestión hídrica es complejo y fragmentario. La falta
de un organismo específico que regule el suministro de agua y los
servicios de aguas residuales (fundamentalmente en lo que respecta a la
armonización de los mecanismos de fijación de tarifas) contribuye
a esta situación. Las bajas tarifas han contribuido a un fuerte
descenso en el gasto público dedicado a las infraestructuras de
aguas residuales.
-
En 2017, el
índice de reciclaje de residuos municipales de España fue
del 34 %, mientras que su índice de depósito en vertederos
fue del 54 %, muy por encima de la media de la UE (24 %).
|
|
|
| Las infraestructuras
experimentaron una larga fase de alta inversión desde poco después
de entrar en la UE que supuso un importantísimo rejuvenecimiento
de su stock, financiado en buena medida con fondos europeos que se redujeron
sustancialmente en los años próximos a la crisis. Tras la
llegada de ésta, la inversión en infraestructuras ha vuelto
al nivel de antes de la entrada en la UE, lo que ha propiciado un envejecimiento
del stock. En la actualidad el 24,2% de las infraestructuras públicas
tienen ya más de 20 años de antigüedad. Las infraestructuras
hidráulicas, las portuarias y las viarias son las más envejecidas.
En el caso de las viarias, ese porcentaje (27,4%) casi se ha duplicado
desde 2007, cuando solo el 14% superaba las dos décadas de vida. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| ¿Qué
es el Build to rent? (el país) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| La fórmula
del build to rent, ya consolidada en Países Bajos, Alemania y Estados
Unidos, entra por la puerta grande en España. "Es un mercado incipiente
que está creciendo en respuesta a las necesidades reales de vivienda
en alquiler", señala Arturo Díaz, director ejecutivo de la
división residencial y presidente de la oficina de Barcelona de
Savills Aguirre Newman. Esta consultora calcula un volumen de inversión
cercano a los 1.000 millones de euros para esos 5.700 pisos. En este modelo
el promotor, dueño del suelo, construye el edificio, que entrega
llave en mano a un inversor que, a su vez, lo rentabiliza a través
del alquiler bajo una gestión profesionalizada, integral y diaria
(con un equipo propio o a través de una tercera empresa, como Azzam). |
| INFORME
INVERSIÓN INMOBILIARIA HOTELERA |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Informe BNP
Paribas Real Estate
BNP Paribas
Real Estate publica el informe anual sobre el estado del sector hotelero.
El documento destaca que 2019 ha marcado un hito en el
-
parque hotelero
de lujo en la ciudad de Madrid donde está experimentando una alta
demanda, sobre todo de hoteles de categorías de 4 y 5 estrellas.
-
En los últimos
años el mercado hotelero está experimentando una alta demanda,
sobre todo de hoteles de categorías de 4 y 5 estrellas. Los hoteles
de 5 estrellas tuvieron 22,9 millones de pernoctaciones en 2019 lo que
supone un 8,2% de incremento en las cifras record del 2018 La ocupación
media alcanzó niveles del 68,25% en 2019, incrementándose
un 2% desde el año pasado.
|
|
|
| A principios
de año, España contaba con 368 hoteles de la categoría
5 estrellas y 5 estrellas gran lujo, lo que se traduce en un 5,1% del stock
total de España. Durante el pasado año 2019 el stock hotelero
de lujo se ha ido nutriendo de nuevas entregas a lo largo del territorio
español. Entre las numerosas entregas que se han llevado a cabo
destaca el Hotel Aloft en Madrid, que a su vez ha sido una de las
mayores transacciones del año. Grandes casas hoteleras Hilton
y Barceló también han abierto las puertas de sus nuevos inmuebles
en Alicante (Casa Alberola) y Baleares (Hotel Elba) respectivamente. Como
se venía vaticinando, el año 2019 ha marcado un hito en el
parque de los hoteles de lujo en la capital. Madrid se ha convertido en
un destino principal para las principales marcas internacionales hoteleras
premium, como Four Season, Pestaña, Marriott p Hyatt, además
de compañías nacionales como Iberostar, Barceló o
RIU, hecho que va a dinamizar el centr0 de la ciudad y va a suponer una
atracción muy levada para los comercios del entorno. Madrid es la
ciudad de España donde más gastan los turistas, por delante
de Barcelona, con un turismo de calidad de que cada vez alarga más
su estancia y por consiguiente mayor gasto. Actualmente hay más
de diez proyectos en macha de categoría cinco estrellas o superior
que tienen prevista abrir en 2020 con una oferta prevista superior a 1.150
camas. Esto supondrá duplicar la oferta actual de esta categoría
de hotel en la ciudad. |
| JORNADA
DE INVERSIÓN INMOBILIARIA EN HOTELES |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
|
|
| España
sigue siendo un mercado muy atractivo para la inversión hotelera,
pero ahora es más competitivo por la irrupción de nuevos
actores internacionales. A pesar de las grandes posibilidades de negocio
que ofrece el mercado hotelero español, tanto en el segmento vacacional
como en el urbano, se está complicando encontrar oportunidades que
se ajusten ante la llegada de nuevos actores, lo que ha llevado a algunos
actores a invertir en otros mercados europeos. Hernández-Puértolas
señaló que siguen muy interesados en el mercado español,
al que ve aún “con muchísimo recorrido”, y señaló
que desde su matriz Blackstone les insisten en "seguir comprando". Pero
la realidad es que tienen dificultades para hallar lo que buscan. Es decir,
grandes hoteles en destinos vacacionales a pie de mar y con habitaciones
a un precio de venta de entre los 110.000 y 120.000 euros, en Baleares
y, especialmente, en Canarias. El archipiélago canario es precisamente
el mercado en el que están más interesados al calificarlo
como "el mejor destino de 365 días del mundo". Sin embargo, cree
que aún su sector turístico necesita una transformación,
no solo para el reposicionamiento de su oferta hotelera para dotarla de
una mayor categoría, sino también ofreciendo más experiencias
a los turistas y mejorando la distribución del producto ofreciendo
tarifas dinámicas o aplicando el revenue management. |
| UN
TÚNEL ENTRE ESPAÑA Y MARRUECOS YA SERÍA FINANCIERAMENTE
VIABLE |
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Convertir conocimiento
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
La construcción
de túneles ha avanzado mucho en términos de seguridad y capacidad
de entrega. El desafío ahora es cómo bajar el coste.
-
Un túnel
entre Marruecos y España, el Reino Unido e Irlanda o incluso la
conexión entre Estados Unidos y Rusia "es posible" desde una perspectiva
de coste, según el peso pesado del sector Bill Grose en declaraciones
a la revista New Civil Engineer.
-
El desafío,
aparte de la política, es hacer que el túnel entre esos lugares
sea financieramente viable.
|
| "En los últimos
10 años, la industria de túneles ha realizado mejoras masivas
en términos de seguridad y capacidad de entrega", dice el ex presidente
de la Sociedad Británica de Túneles, Grose. "El desafío
ahora es reducir el coste". “Si retrocedes 10 años y observas el
coste del túnel, será más o menos igual que hoy. Entonces,
si bien ha habido mejoras masivas en muchas áreas, reducir el coste
de los túneles es lo que realmente vigorizará a la industria”.
Para hacerlo, Grose cree que las tuneladores, las empresas de ingeniería
y los clientes necesitan un "cambio de mentalidad". "Cuando pienso en mi
tiempo como joven ingeniero que trabajaba en Arup, había una verdadera
cultura de innovación", dice Grose. “Nos animaron a proponer ideas,
a equivocarnos un poco, a corregirlas y luego aprender de eso. “Hoy en
día, la cultura del cinturón y los frenillos está
sofocando la innovación. Todos están estancados en el proceso,
o la "forma correcta" de hacer las cosas. “Para alentar verdaderamente
la creatividad, se necesita tiempo para ser innovador y para jugar, lo
que se aparta del proceso habitual. La industria en su conjunto necesita
escapar de las limitaciones del proceso ". |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Crowdfunding
inmobiliario (ejeprime) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Urbanitae
también está estudiando dos proyectos inmobiliarios en la
capital española. Por un lado, baraja la posibilidad de abrir un
crowdfunding para levantar una promoción residencial en el noreste
de Madrid; mientras que por el otro se estudia la información presentada
por un promotor para un nuevo proyecto en la zona de Cuatro Caminos. |
| LOS
TRES ERRORES MÁS COMUNES QUE COMETEN LOS INVERSORES INMOBILIARIOS |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
El error más
frecuente es de concepto: invertir con el corazón en lugar de con
la cabeza. En lugar de hacer una inversión inmobiliaria basada en
balances y resultados, algunos inversores hacen una "inversión emocional".
Algunos inversores ven una propiedad y se apegan emocionalmente a ella
porque es un hermoso edificio nuevo o porque está ubicado en un
vecindario moderno y quieren ser parte de él. ¿Y los números?
¿Cuadran los números?
|
| Los inversores
ignoran las señales que les avisan de que pueden estar pagando de
más por la propiedad simplemente porque les gusta. Desafortunadamente,
una inversión emocional a menudo termina costando dinero al inversor.
Cuando se invierte en el sector inmobiliario hay que responder a tres preguntas:
(i) ¿cuánto cuesta? (ii) ¿cuánto costará
administrarlo? y (iii) ¿cuán es el crecimiento de la renta
inmobiliaria? El segundo error es no calcular el flujo económico
o de caja de la inversión hasta que se vende. Por ejemplo, se compra
una vivienda los inversores obtienen ganancias de dos fuentes principales.
El primero es el ingreso o el flujo de efectivo (alquileres y otros ingresos
que genera la propiedad) y el segundo es la apreciación (el beneficio
que obtiene cuando se vende la propiedad). Al evaluar una inversión
en una vivienda es importante tener en cuenta el flujo económico
o de caja que genera porque de allí vendrán los ingresos
antes de vender la propiedad. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Construir
para alquilar (Bild ro rent) (idealista) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Juan Velayos
(Alantra): Pero ¿en qué punto se encuentra un negocio como
el build to rent? Creo que la financiación empieza a entender este
modelo de negocio y es bueno porque la realidad es que sin la financiación
no hay build to rent. Pero ara ello ha de existir una regulación
clara que genere confianza. |
| LA
INVERSIÓN INMOBILIARIA DE LAS ASEGURADORAS SE ABRE A LAS SOCIMIs |
| ¿Qué
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
El sector asegurador
es muy activo en el sector inmobiliario patrimonialista pero hasta ahora
invertir en los activos de manera directa estaba primado frente a la inversión
vía REITS, algo que no tenía mucho sentido dado que se podía
argumentar que la inversión directa es menos eficiente y menos líquida
que invertir vía REITS. Ahora es previsible ver una mayor inversión
en vehículos cotizados (SOCIMIS).
|
| La Ley de
Ordenación del Seguro Privado recoge la obligación de que
las entidades aseguradoras dispongan, como margen de solvencia, de un patrimonio
no comprometido, deducidos los elementos inmateriales. El margen de solvencia
tiene como finalidad cuantificar la garantía que el asegurador puede
ofrecer a sus asegurados, mediante unos parámetros establecidos
por las disposiciones legales. En otras palabras, las aseguradoras deben
tener un patrimonio propio, libre de todo compromiso previsible (no sujeto
ni vinculado a ninguna obligación), para hacer frente a imprevistos
de manera solvente y garantizar económicamente al máximo
los compromisos con nuestros asegurados. Normativa Solvencia II. El régimen
normativo de la Unión Europea para aseguradoras entró en
vigor el 1 de enero de 2016, articulado en la Ley 20/2015, de Ordenación,
Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras
(LOSSEAR) y en su reglamento de desarrollo (ROSSEAR), trasponiendo así
la directiva europea al ordenamiento español. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Posibles
subidas del préstamo promotor (cinco días) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| informe, elaborado
por Santander Corporate & Investment Banking al que ha tenido acceso
CincoDías, se destaca que los objetivos de entregas de más
de 3.000 unidades parecen optimistas, recuerda los concursos de acreedores
entre las constructoras que edifican las viviendas y que pueden afectar
a entregas, además de señalar que la banca puede incrementar
los costes del crédito promotor tras el cambio de la ley hipotecaria
y la reducción del número de clientes que subrogan su hipoteca
al crédito promotor. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Blockchain
inmobiliario (idealista) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Según
datos ofrecidos por el Foro Inmotecnia Proptech y el colectivo API, hasta
un 82% de su colectivo de agentes inmobiliarios se apoya en la tecnología
para su trabajo diaria, un interés de los profesionales que en los
últimos doce meses ha crecido un 60%. |
| EL
CONFIRMING CON ANTICIPO OBLIGATORIO DE LAS CONSTRUCTORAS A PROVEEDORES
Y SUBCONTRATISTAS. |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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La necesidad
de pagar en un plazo legal ha generado este sistema de ingeniería
financiera: confirming.
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| El producto
en cuestión es el confirming o factoring inverso, una modalidad
que permite a las constructoras acordar con un banco o con un financiador
el adelanto del pago a los proveedores y subcontratistas, y de este modo
retrasar el repago de esa obligación. En la práctica, los
proveedores cobren muy pronto y las constructoras pagan muy tarde, pero
tiene un lado oscuro que Moody's ha decidido denunciar. Confirming: la
posibilidad de cobrar facturas en una fecha anterior a la pactada. Es decir,
si así lo deciden, los proveedores podrán recibir el dinero
que tienen pendiente de cobro de la constructora en una fecha anterior
a su vencimiento porque la entidad financiera se lo anticipará.
La mala fama del confirming: la opacidad contable. El confirming contribuyó
a impagos importantes como los de Abengoa o Carillion. «El factoring
inverso está desarrollando una muy poco envidiable reputación
de hacer peores las malas situaciones», señala la agencia.
«El confirming contribuyó a impagos importantes como los de
Abengoa o Carillion. La diferencia con el factoring tradicional es que
no es el proveedor el que vende su factura, sino la constructora y que
eso crea una obligación financiera que no está recogida como
deuda bancaria, así que los inversores y el mercado no sabe nada
de ella. Mientras que esta fórmula debería contribuir a elevar
la liquidez de una compañía, cuando llegan los problemas
lo que hace es mermarla, porque supone un riesgo adicional para las empresas
si los bancos deciden cortar la financiación. «La dependencia
excesiva de las líneas de confirming puede crear una vulnerabilidad
crítica si la empresa no puede gestionar adecuadamente la cancelación
de estas líneas», explica Moody's. |
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