| Introducción |
|
La primera pregunta
es si es más rentable comprar a una cooperativa de viviendas o a
un promotor inmobiliario. La respuesta que le dará un experto inmobiliario
es: ¿quién es la gestora de la cooperativa de viviendas?
Las gestoras de cooperativas
se llevan una comisión por su trabajo pero hacen dos labores importantísimas:
1) un plan de viabilidad de la promoción inmobiliaria y 2) gestionar
una cooperativa de viviendas, que no es nada fácil.
Para saber si la gestora
es de confianza hay que 1) investigar sus antecedentes y 2) no fiarse de
las gestoras que le dicen que no hay riesgos. Invertir en una cooperativa
de viviendas tiene riesgos y no todo el mundo los conoce.
Este sector requiere de mucha
vigilancia porque hay gestoras que se dedican a montar una cooperativa
para atraer clientes. Suelen poner un precio gancho y luego todo son subidas.
Por esto es tan importante pedir referencias del gestor de viviendas y
visitar las promociones que haya realizado.
El cooperativista de viviendas
debe saber que el precio no está cerrado hasta que no se entregan
las llaves. Un fallo en el cálculo de los costes o en el tiempo
de desarrollo de la promoción puede subir el coste del piso.
Lo habitual es un margen
de 2% de incremento o decremento de coste. Además, cualquier variación
debe estar debidamente justificada ya sea por la subida o bajada de los
tipos de interés del préstamo promotor, la mayor o menor
duración de la obra conforme a lo previsto o los ahorros en ejecución
de obra o incrementos por elección de calidades superiores.
Por el contrario, en la promoción
inmobiliaria se compra la vivienda a un precio que no puede sufrir oscilaciones.
En ese caso, las consecuencias de un error en el cálculo de los
costes o del tiempo estimado de entrega, las asume totalmente el promotor.
El desembolso para entrar
a una cooperativa puede ser bastante importante ya que hay que comprar
el suelo. No podemos olvidar que los cooperativistas son, a la vez, socios
autopromotores que construyen unas viviendas para entregárselas
a ellos mismos, a precio de coste.
El gran riesgo de las cooperativas
de viviendas es perder las aportaciones realizadas para comprar primero
el suelo y para construir las viviendas después.
Los expertos recomiendan
esperar a que el suelo tenga licencia o por lo menos asegurarse de que
el suelo que se compra es finalista. Es decir, terreno que cuenta con toda
la tramitación urbanística para empezar a construir las viviendas.
Otra diferencia importante
es que al comprar una vivienda a un promotor, el comprador no puede retirarse
de la operación. Está obligado a culminar el proceso de compra
y cumplir sus obligaciones de pago y adquisición de vivienda.
En la cooperativa, en cambio,
el socio adquirente de vivienda tiene el derecho de baja voluntaria. Se
adhiere libremente a la cooperativa y se puede dar de baja voluntariamente,
con derecho a recuperar las cantidades aportadas a cuenta de vivienda.
Únicamente se le puede detraer hasta un porcentaje sobre lo aportado
a cuenta de su vivienda en el caso de que se califique la baja como no
justificada.
En la práctica la
gestora pide al socio que 'busque a otro' que ocupe su lugar o dilata la
devolución de las cantidades aportadas.
Es como todo en la vida:
hay una opción por lo general más segura, pero también
más cara, que es comprar a una promotora inmobiliaria. Y una opción
que normalmente proporciona una vivienda mejor, con mejores calidades,
y más barata, pero de mayor riesgo, que es la cooperativa.
A partir de ahí, tiene
que tomar una decisión. Seguramente, la guía práctica
de cooperativas de vivienda le ayude a conocer estas cuestiones con un
lenguaje práctico y profesional.
|
PARTE
PRIMERA.
-
Legislación
estatal de las cooperativas de vivienda.
|
xxx
|
| Capítulo
1. |
Legislación estatal de las cooperativas
de vivienda.
1. Introducción: Competencia estatal
y autonómica.
2. Normativa estatal.
Ley 27/1999 , de 16 de julio, de Cooperativas
Real Decreto 136/2002, de 1 de febrero, por el
que se aprueba el Reglamento del Registro de Sociedades Cooperativas.
Ley 20/1990, de 19 de Diciembre, sobre Régimen
Fiscal de las Cooperativas.
TALLER
DE TRABAJO.
El Anteproyecto de nueva
Ley estatal Cooperativas de Vivienda se eterniza.
Clarificación
del régimen de bajas en las cooperativas.
|
| Capítulo
2. |
Constitución de
una sociedad cooperativa de viviendas.
1. Solicitud de
certificación negativa de denominación.
2. Estatutos Sociales.
3. Calificación previa
del Registro de Sociedades Cooperativas.
4. Escritura Pública
de constitución.
5. Solicitud de inscripción
de la sociedad en el Registro de Sociedades Cooperativas.
|
| Capítulo
3. |
¿Qué es
el Registro de Sociedades Cooperativas?
1. El Registro de
Sociedades Cooperativas.
2. Funciones del Registro
de Sociedades Cooperativas.
|
| Capítulo
4. |
La vivienda de protección
oficial en régimen de cooperativa.
TALLER
DE TRABAJO
Las ventajas para las
cooperativas de viviendas en el Plan de Vivienda 2022-2025.
Real Decreto 42/2022, de
18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal
para el acceso a la vivienda 2022-2025.
1. Programa de incremento
del parque público de viviendas
2. Entidades beneficiarias
3. Beneficiarios personas
físicas adquirentes de viviendas para incrementar el parque público.
4. Limitación del
precio del alquiler o de la cesión en uso.
TALLER DE
TRABAJO
La promoción
de viviendas en régimen cooperativo
y el derecho constitucional a la vivienda.
TALLER DE
TRABAJO.
Cooperativas de viviendas
y ley de economía social. Disp. Trans 2ª de la Ley 5/2011,
de 29 de marzo, de Economía Social.
|
PARTE
SEGUNDA.
-
Legislación
autonomica de las cooperativas de vivienda.
|
-
Legislación autonómica de las cooperativas
de vivienda.
|
Andalucía.
|
-
Ley 5/2018, de 19 de junio,
por la que se modifica la Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades
Cooperativas Andaluzas.
-
Ley 14/2011, de 23 de diciembre,
de Sociedades Cooperativas Andaluzas.
Decreto 123/2014, de 2 de
septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 14/2011, de 23
de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas.
|
Aragón.
|
Decreto Legislativo
2/2014, de 29 de agosto, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba
el texto refundido de la Ley de Cooperativas de Aragón.
TALLER DE
TRABAJO
Reglamento de cooperativas
de Aragón.
1. Decreto 208/2019, de
22 de octubre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el
Reglamento de desarrollo del Decreto Legislativo 2/2014, de 29 de agosto,
del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley de Cooperativas de Aragón.
2. Inscripción de
cooperativas de vivienda.
3. Delegación de
poderes en las Cooperativas de vivienda.
4. Desclasificación
por incumplimiento de entrega de viviendas.
5. Constitución y
extinción de las cooperativas de vivienda.
|
Asturias
|
Ley del Principado de Asturias
4/2010, de 29 de junio, de Cooperativas.
Decreto 70/2014, de 16 de
julio, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de Sociedades Cooperativas
del Principado de Asturias.
|
Baleares.
|
Ley 1/2003, de 20 de marzo,
de cooperativas de las Illes Balears
Ley 5/2011, de 31 de marzo,
de modificación de la Ley 1/2003, de 20 de marzo, de cooperativas
de las Illes Balears
|
Canarias
|
Ley 4/2022, de 31
de octubre, de sociedades cooperativas de Canarias
|
Cantabria.
|
Ley 6/2013, de 6 de noviembre,
de Cooperativas de Cantabria.
|
Castilla y León.
|
Ley 4/2002, de 11 de abril,
de Cooperativas de la Comunidad de Castilla y León.
-
Ley 2/2018, de 18 de junio,
por la que se modifica la Ley 4/2002, de 11 de abril, de Cooperativas de
la Comunidad de Castilla y León
|
Castilla La Mancha
|
Ley 11/2010, de
4 de noviembre, de Cooperativas de Castilla-La Mancha.
|
Cataluña.
|
Ley 12/2015, de 9 de Julio,
de cooperativas.
-
Cooperativas de
viviendas
-
Objeto
-
Características
-
Régimen
económico
-
Transmisión
de viviendas
-
Posibilidad de
existencia de fases
Auditoría
externa
|
Extremadura.
|
Ley 9/2018, de 30
de octubre, de sociedades cooperativas de Extremadura
-
Sociedades cooperativas
de viviendas
-
Régimen
de los socios
-
Construcciones
por fases o promociones
-
Auditoría
de cuentas
-
Transmisión
de derechos
-
Socios no adscritos
a ninguna promoción
|
Galicia.
|
-
Ley 5/1998, de 18 de diciembre,
de Cooperativas de Galicia.
-
Las cooperativas de vivienda
tras la Ley 18/2008, de 29 de diciembre, de vivienda de Galicia.
-
Ley 14/2011, de 16 de diciembre,
por la que se modifica la Ley 5/1998, de 18 de diciembre, de cooperativas
de Galicia.
|
Madrid.
|
-
Ley 2/2023, de 24 de febrero,
de Cooperativas de la Comunidad de Madrid
-
Cooperativas de viviendas
-
Régimen de las cooperativas
de viviendas
-
Empresas prestadoras de servicios
de gestoría y asesoramiento
-
Promoción por fases
-
Auditoría de cuentas
-
Normas básicas de la
promoción
-
Garantías informativas
y de participación
-
Transmisión de derechos
-
Cooperativas de edificios empresariales
|
Murcia
|
-
Ley 8/2006, de 16 de noviembre,
de Sociedades Cooperativas, de la Región de Murcia.
-
Modificación de la Ley
8/2006, de 16 de noviembre, de Sociedades Cooperativas de la Región
de Murcia por la Ley 10/2018, de 9 de noviembre, de Aceleración
de la Transformación del Modelo Económico Regional para la
Generación de Empleo Estable de Calidad.
|
Navarra
|
-
Ley Foral 14/2006, de 11 de
diciembre, de Cooperativas de Navarra.
|
País Vasco.
|
-
Ley 11/2019, de 20 de diciembre,
de Cooperativas de Euskadi.
|
-
Objeto, operaciones y ámbito.
-
Régimen de adjudicación
o cesión.
-
Régimen de las personas
socias.
-
Consejo rector.
-
Obligación de auditar
las cuentas y de disponer de letrado o letrada asesora.
-
Promoción de viviendas
de protección pública y transmisión de derechos.
|
Rioja.
|
-
Ley 4/2001, de 2 de julio, de
Cooperativas de La Rioja.
|
C. Valenciana.
|
|
|
TALLER
DE TRABAJO
La variedad de cooperativas
de vivienda en la Comunidad Valenciana.
1. Cooperativas promotoras.
2. Cooperativas promotoras-administradoras.
3. Cooperativas propietarias.
4. Cooperativas rehabilitadoras
de viviendas.
5. Cooperativas administradoras.
6. Cooperativas de usuarios
y arrendatarios de viviendas.
7. Cooperativas de residencias.
8. Cooperativas de despachos
o locales
|
PARTE
TERCERA.
-
¿Qué
es una cooperativa de viviendas?
|
|
<
|
| Capítulo
6. |
Cooperativa de viviendas.
1. Concepto.
2. Sujetos.
3. Objeto.
3.1. Clases de cooperativas en base a su objeto.
a. Cooperativas de viviendas y locales.
b. Cooperativas de administración,
conservación, creación de dotaciones y rehabilitación
de viviendas y edificaciones complementarias.
c. Cooperativas de uso.
3.2. Construcciones por fases o promociones.
4. El retraso en la entrega de las viviendas. ¿Ante
quién reclamar?
5. Cesión de la vivienda o locales por
la cooperativa a los cooperativistas.
6. Las limitaciones en las sucesivas ventas de
las viviendas por los cooperativistas.
7. Cesión de locales e instalaciones a
terceros.
8. Responsabilidad de la cooperativa frente a
los cooperativistas por defectos constructivos.
9. Responsabilidad de los socios de la cooperativa
frente a los acreedores de la misma.
10. Reembolso de las aportaciones.
11. Auditoría de cuentas en las cooperativas
de viviendas.
TALLER DE TRABAJO.
Todo los que debe saber
el CONSUMIDOR
antes de comprar una vivienda en régimen de Cooperativa.
TALLER DE TRABAJO.
Todo lo que tiene que
saber el SOCIO
de una cooperativa de viviendas.
-
¿Qué es una Cooperativa
de Viviendas?
-
Características fundamentales
de una cooperativa de viviendas.
-
¿Qué ventajas
tiene acceder a una vivienda en régimen de cooperativa?
-
Información necesaria
antes de adherirse a una cooperativa.
-
¿Cómo se regula
una cooperativa de viviendas?
-
¿Cómo funciona
una cooperativa de viviendas?
-
¿Qué es gestora
de cooperativas?
-
Obligaciones de los socios
-
Derechos de los socios
|
| Capítulo
7. |
Características
de la cooperativa de viviendas.
1. Características
de la cooperativa de viviendas.
2. Diferencia entre ser
cooperativista y “estar apuntado a una cooperativa”.
3. Transmisión de
derechos. Tanteo.
4. Baja del cooperativista
de viviendas.
5. Derechos y obligaciones
a.
Obligaciones
b. Derechos
6. Responsabilidad del cooperativista
7. Participación
en la cooperativa. Órganos.
8. El gestor de cooperativas
de viviendas. Las gestoras
|
| Capítulo
8. |
¿Qué formalidades
hay que seguir para constituir una cooperativa de viviendas?
1. Requisitos para
constituir una cooperativa de viviendas.
2. Solicitud del Certificado
de denominación no coincidente.
3. Asamblea Constituyente.
4. Solicitud del CIF.
5. Desembolso del capital
social inicial.
6. Elevación a escritura
pública de los acuerdos.
7. Impuesto de transmisiones
y actos jurídicos documentados.
8. Inscripción en
el Registro de cooperativas.
|
| Capítulo
9. |
El modelo de negocio
de la promoción cooperativa.
1. Sociedad Cooperativa
Promotora como promotor.
2. Gestor de cooperativas
y su comisión.
3. El mejor precio por el
beneficio del promotor menos la comisión del gestor de cooperativas.
4. Riesgos
que asume el cooperativista por ser promotor y de los que debe informarle
un buen gestor de cooperativas.
TALLER DE
TRABAJO
La cooperativa como promotora
de viviendas para sus socios.
|
| Capítulo
10. |
Diferencia entre comunidad para construir vivienda,
cooperativa de viviendas y comunidades de vecinos.
1. Diferencia entre comunidad para construir vivienda
y cooperativa de viviendas.
2. Diferencia entre cooperativa de viviendas y
comunidad de vecinos (Ley de Propiedad Horizontal).
Observación
3. El Régimen de Comunidad de viviendas.
4. La forma de constitución de las comunidades
para construir vivienda.
Ventajas y desventajas de
la Comunidad de bienes frente a la Cooperativa de viviendas.
1. Diferencia entre una Comunidad de bienes y
una Cooperativa de viviendas.
2. Autopromoción en Comunidad de bienes
para
conseguir financiación.
3. Autopromoción a precio de coste + gastos
de gestora.
4. El miedo a la responsabilidad solidaria del
resto de comuneros por impago de uno.
5. Precio cerrado y diferencia
“para la gestora”.
TALLER DE TRABAJO.
Problemática doctrinal sobre la promoción
de viviendas mediante "comunidades de construcción" (comunidad ordinaria)
y la situación interina durante la construcción hasta que
se constituya en comunidad de propiedad horizontal.
CHECK-LIST
Desarrolle dos supuestos
que partan de una asociación de antiguos alumnos que quieren promover
vivienda. En uno es aconsejable la comunidad y en otro la cooperativa
|
PARTE
CUARTA
-
Clases de cooperativas de viviendas.
|
|
| Capítulo
12. |
Clases de cooperativas de viviendas.
1. Clases de cooperativas en base a su
objeto.
a. Cooperativas de viviendas y locales.
b. Cooperativas de administración,
conservación, creación de dotaciones y rehabilitación
de viviendas y edificaciones complementarias.
c. Cooperativas de uso.
2. Clases de cooperativas en base a su finalidad.
-
Cooperativas que construyen viviendas
para adjudicar a sus socios en propiedad y posteriormente se disuelven.
-
Cooperativas que combinan la adjudicación
en propiedad de las viviendas a los socios con la administración
de elementos comunes propiedad de la cooperativa, y no se disuelven.
-
Cooperativas que conservan la propiedad
de las viviendas construidas y las ceden en uso o en alquiler a sus socios.
-
Cooperativas de gestión de vivienda
pública en alquiler.
-
Cooperativas de autoconstrucción.
-
Cooperativas para la rehabilitación
de viviendas
-
Cooperativas de crédito para
la construcción de viviendas
-
Cooperativas que construyen o que administran
residencias para jóvenes o mayores.
-
Cooperativas que administran elementos
comunes y prestan servicios en urbanizaciones.
|
| Capítulo
13. |
Cooperativa de viviendas en cesión de
uso o covivienda. Cohousing.
1. Experiencia internacional. Modelo Andel
de Dinamarca y modelo FUCVAM de Uruguay.
-
Modelo Andel (‘cooperativa’ en danés)
2. Experiencia en España. Madrid y Barcelona.
3. Esquemas del modelo Andel aplicado al régimen
legal de cooperativas de viviendas en España.
El cohousing senior. Cooperativas de viviendas
de tercera edad.
1. ¿Qué es el cohousing?
2. El Cohousing Senior
3. Casos de cooperativas de viviendas senior (Cohousing
senior).
-
Cooperativa senior de vivienda 'Residencial
Antequera 51'
-
Cooperativa de viviendas cohousing Barcelona
|
PARTE
QUINTA.
-
Práctica
de una cooperativa de viviendas.
|
<
|
| Capítulo
15. |
Problemática especial en las cooperativas.
1. Introducción.
2. Especialidades organizativas
a. Consejo Rector.
b. Director.
3. Relaciones socio-cooperativa
a. Requisitos subjetivos.
b. Consecuencias de la baja o expulsión
del socio.
c. Transmisión intervivos
de los derechos de socio.
d. Control judicial de la expulsión
del socio y autoorganización de la cooperativa de viviendas.
4. Clasificación de las cooperativas de viviendas
por su objeto.
a. Cooperativas para la
construcción y cesión por cualquier título de viviendas
y locales.
b. Cooperativas para la administración,
conservación, dotación y rehabilitación de viviendas
y edificaciones complementarias.
c. Operaciones necesarias para la
consecución del objeto social.
5. Cooperativa y Propiedad Horizontal
a. Pluralidad de propietarios
surgida de la adjudicación de pisos y/o venta de locales.
b. Cooperativas de cesión
de viviendas en régimen de uso.
c. Cooperativas de administración
y conservación de viviendas e instalaciones complementarias.
6. Garantías de los socios en la actividad
promotora
a. Construcción por
fases o promociones.
b. Auditoría de cuentas.
c. Obligación de asegurar
las cantidades anticipadas.
7. Adjudicación de viviendas y locales
a. Título de la cesión
de las viviendas y locales a los socios.
b. Responsabilidad de la cooperativa
por defectos constructivos.
c. Responsabilidad de los socios
adjudicatarios frente a los acreedores de la cooperativa.
d. Aportaciones de los socios cooperativistas
y sobreprecio en VPO.
e. Especial consideración
de la entrega de locales comerciales a los socios.
f. Operaciones de las cooperativas
de viviendas con terceros.
TALLER DE TRABAJO
¿Cómo dar
garantía a las cantidades entregadas por los cooperativistas de
vivienda antes de obtener el proyecto la licencia de obra?
-
Seguro de caución
-
Aval
-
Cantidades anticipadas
TALLER DE TRABAJO
Reforma de las cantidades entregadas a cuenta
por la Ley 20/2015.
1. Percepción de cantidades a cuenta del
precio durante la construcción.
-
Obligaciones de los promotores que perciban cantidades
anticipadas.
-
Requisitos de las garantías.
-
Información contractual.
-
Ejecución de la garantía.
-
Cancelación de la garantía.
-
Publicidad de la promoción de viviendas.
-
Infracciones y sanciones.
-
Desarrollo reglamentario.
2. Requisitos que deben cumplir las pólizas
de seguro y los avales que garanticen estas cantidades a cuenta.
3. Cambios en la situación del consumidor
de vivienda.
TALLER DE TRABAJO
¿Qué responsabilidad tiene el
Consejo Rector de una cooperativa cuando no asegura las cantidades entregadas
a cuenta?
TALLER DE TRABAJO
Responsabilidad de aseguradora de avales por
las cantidades entregadas a cuenta por los compradores. Condenada a devolver
las cantidades a los compradores.
TALLER DE TRABAJO.
Sentencia del Tribunal Supremo condenando
a las aseguradora de avales por las cantidades entregadas a cuenta por
los compradores, AUNQUE LA CONSTRUCCIÓN NO HAYA COMENZADO.
TALLER DE TRABAJO
Sentencia condenando a aseguradora
de avales por las cantidades entregadas a cuenta por los compradores. Condenada
a devolver las cantidades a los compradores.
TALLER DE TRABAJO
Responsabilidad del banco o caja de ahorros
por no exigir a la promotora la constitución de avales por las cantidades
entregadas a cuenta por los compradores.
CHECK-LIST
1. ¿Qué es
una cooperativa de viviendas?
2. ¿A quién
corresponde la iniciativa de constituir una cooperativa?
3. Cooperativas creadas
por colectivos.
4. Cooperativas creadas
por gestoras
5. ¿Qué
supone pertenecer a una cooperativa de viviendas?
6. ¿Cómo
se regula una cooperativa de viviendas?
7. ¿Cómo
funciona una cooperativa de viviendas?
8. ¿Cuáles
son los derechos de los socios cooperativistas?
9. ¿Cuáles
son las obligaciones de los socios?
10. Ventajas e inconvenientes
para los cooperativistas
11. ¿Qué
debe comprobarse antes de adquirir la condición de socio y qué
debe facilitar al nuevo socio la cooperativa?
12. Aportaciones y entregas
económicas de los socios a su cooperativa
a. Aportaciones
al capital social.
b .Cuota
de ingreso y/o periódicas.
13. Entrega o aportaciones
para financiar la vivienda y anexos.
14. Inscripción
y registro de una cooperativa.
15. Baja del socio de
la cooperativa
16. Segundas y sucesivas
transmisiones (ventas)
17. Beneficios fiscales
18. Pago de impuestos
en la compra y adjudicación
19. Régimen fiscal
de las cooperativas
a. Tipos
de cooperativas. Viviendas: especialmente protegidas.
1. Inscripción
en el censo nacional de entidades jurídicas.
2. Reglas
especiales aplicables en el impuesto de sociedades
3. Retenciones
Normas
especiales: beneficios fiscales reconocidos a las cooperativas protegidas
c. Tributos
locales
d. Preguntas
y respuestas.
¿Puede
una cooperativa de viviendas aplicar los beneficios fiscales de las cooperativas
especialmente protegidas por virtud de la legislación autonómica?
¿Existe
alguna bonificación para las cooperativas de viviendas en las operaciones
de segregación, obra nueva y división horizontal?
¿Cuál
es la base imponible en el IVA en las entregas de viviendas realizadas
por las cooperativas en favor de sus cooperativistas?
¿Las
cantidades entregadas en concepto de aportación de capital a las
cooperativas forman, también parte de la base imponible del IVA?
¿Y
en el caso de la adquisición de participaciones de una cooperativa
que lleva inherente el derecho a utilizar una plaza de garaje durante 99
años?
¿Qué
ocurre en aquellos casos en que el beneficio obtenido por otras actividades
realizadas por la cooperativa reduce el precio que cada socio ha de pagar
por la vivienda?
|
PARTE
SEXTA.
-
Funcionamiento
de una cooperativa de viviendas.
|
<
|
| Capítulo
16. |
Gobierno de las cooperativas de vivienda.
1. Asamblea General
2. Consejo Rector
3. Intervención
4. Comité de recursos.
5. Director.
6. Sociedades gestoras. El gestor de cooperativas
de vivienda.
TALLER DE TRABAJO.
Libros Sociales de una cooperativa de viviendas.
-
Formulario.
Modelo
de impreso de legalización de libros de una Cooperativa de viviendas.
PARTE
SÉPTIMA.
Gestora
de cooperativas de viviendas.
|
|
|
| Capítulo
17. |
Gestora de cooperativas de viviendas.
1. La Gestora de cooperativas de viviendas.
2. Leyes autonómicas de cooperativas. El
apoderamiento a un gestor por el Consejo Rector de la Cooperativa de Viviendas.
3. La gestión encargada a una empresa gestora.
4. Contrato de servicios y contrato de gestión
entre las empresas gestoras y las Cooperativas de viviendas.
5. Contenido de la gestión encomendada
al gestor de cooperativas.
TALLER DE TRABAJO.
Folleto de una gestora de cooperativas de viviendas
explicando sus funciones.
TALLER DE TRABAJO.
Folleto publicitario de un gestor
de cooperativas de viviendas.
TALLER DE
TRABAJO
El control estatal y
autonómico de las gestoras de cooperativas de vivienda en casos
de financiación y vivienda protegida.
|
| Capítulo
18. |
¿Qué es
una gestora de cooperativas?
1. Funciones de la gestora de cooperativas.
Funciones de promoción inmobiliaria.
Funciones urbanísticas.
Funciones jurídicas (estatutos y registros)
Funciones contables y administrativas.
Funciones económicas y financieras.
2. ¿Qué garantías debe ofrecer
una gestora de cooperativas?
|
| Capítulo
19. |
Características de una gestora de viviendas.
1. Servicios de una gestora de viviendas.
2. Características de una gestora de cooperativas
de vivienda: profesionalidad, transparencia y buena gestión.
Especialización.
Diligencia.
Eficacia.
|
| Capítulo
20. |
Funciones de una gestora
de cooperativa de viviendas.
1. Funciones de una gestora de cooperativa
de viviendas.
2. No es lo mismo una cooperativa que una gestora
de cooperativas.
3. Limitaciones de la gestora en los fondos económicos
de la cooperativa.
4. Las aportaciones de los socios deben realizarse
a una cuenta bancaria abierta de titularidad de la cooperativa.
TALLER DE TRABAJO
Funciones de las gestoras de cooperativas de
viviendas.
1. Funciones de promoción inmobiliaria.
2. Funciones urbanísticas.
3. Funciones jurídicas (estatutos y registros).
4. Funciones administrativas.
5. Funciones económica y financiera.
|
| Capítulo
21. |
La promoción cooperativa
y su perfil de rentabilidad-riesgo.
1. Características del modelo de
promoción cooperativa de viviendas.
a. Sociedad Cooperativa Promotora.
-
Comisión sobre el valor final
de la promoción por los servicios de gestión.
b. Beneficio promotor se traslada a
“bonus precio”.
-
“Bonus precio” de la promoción
inmobiliaria y “comisión gestor” en la promoción cooperativa
de viviendas.
2. Promover viviendas mediante cooperativas de viviendas
tiene riesgos.
Un buen gestor de cooperativas
de viviendas advierte de los riesgos.
a. Historial del gestor
de cooperativas de viviendas.
b. Rating “riesgo promoción”
c. Perfiles de riesgo
d. “Bonus precio” mínimo
exigido.
TALLER DE TRABAJO
¿Gestora de cooperativas
viviendas o promotor inmobiliario encubierto?
1. La práctica: promotores inmobiliarios
creando gestoras de cooperativas.
2. Jurisprudencia en contra del promotor empresa
gestora de cooperativas de vivienda.
|
| Capítulo
22. |
Responsabilidad Civil
General de la Gestora de Cooperativas. El seguro de responsabilidad
civil del promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios
u otras figuras análogas.
1. Régimen legal.
2. Cobertura del seguro de responsabilidad civil.
3. Responsabilidades y garantías adicionales.
4. Riesgos excluidos.
TALLER DE TRABAJO
Responsabilidad de la gestora
de una cooperativa de viviendas en caso de defectos en la construcción.
Equiparación por la responsabilidad entre gestor de cooperativas
y promotor.
TALLER DE TRABAJO.
La financiación
de las cooperativas de vivienda. La responsabilidad
del gestor de viviendas frente al banco.
1. Las cooperativas ante los bancos.
2. Financiación con circulante en el papeleo
previo (calificaciones, autorizaciones …).
3. Falta de apoyo institucional.
TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico
de financiación de las cooperativas de vivienda.
1. ¿Cómo se financia una cooperativa
de viviendas?
2. ¿Cómo se fija el precio de cada
vivienda en cooperativa?
a. Coeficiente de participación
en los gastos.
b. Reparto de los gastos financieros
y asimilados
3. Variaciones en el presupuesto inicial
TALLER DE TRABAJO
Dudas prácticas
sobre las gestoras de cooperativas de vivienda.
1. Cuando el Consejo Rector de una Comunidad o
Cooperativa está compuesto por empleados de la propia gestora de
cooperativas.
2. La liquidación de la cooperativa y las
obligaciones de la gestora de cooperativas.
3. Entrega de la documentación por parte
de la gestora de cooperativas.
4. Cobro de un porcentaje por la gestora de cooperativas
sobre el coste de la obra.
5. La presencia de la gestora de cooperativa de
viviendas en las asambleas.
6. Responsabilidad penal de la gestora de cooperativas
como promotor encubierto o “gestora integral”.
-
Si la gestora fuese un “promotor encubierto”
-
Lo que han dicho los jueces: condena
a una gestora de viviendas por asumir funciones de “gestora integral”.
TALLER DE TRABAJO
Normas deontológicas
de las gestoras de cooperativas de viviendas. Código de buena
conducta.
Empresa gestora
Estructura de la empresa gestora
Relación de la empresa gestora con la Cooperativa
gestionada.
Que cuente en plantilla o mediante contratos profesionales
estables
Una póliza de responsabilidad civil.
Plan de actuación.
• Memoria de la promoción.
• Calendario previsto.
• Procedimiento de admisión
socios Altas y Bajas.
• Forma de adjudicación de
viviendas.
• Coste estimado de la promoción
desglosado por partidas.
• Calidades iniciales y plazo previsto
de entrega.
• Plan Financiero.
Relación entre varias empresas gestoras.
Relación contractual y de gestión.
La selección del contratista
Los honorarios de gestión.
Instrumentos para garantizar el cumplimiento de la
normativa.
Seguridad.
Comisión de control.
CHECK-LIST
Ventajas de ceder la gestión
de la cooperativa de viviendas a profesionales. Desarrollar.
|
|
| Capítulo
23. |
Derechos y obligaciones de los socios.
1. Obligaciones.
2. Derechos.
TALLER DE TRABAJO
¿Qué
hacer si le echan de su cooperativa de viviendas? Cuando el banco niega
el crédito al cooperativista y la cooperativa le da de baja.
TALLER DE
TRABAJO
La baja del cooperativista
de viviendas.
1. El escrito de solicitud
de baja del cooperativista.
2. Derecho a reclamar las
cantidades entregadas a cuenta.
3. Liquidación de
las cantidades aportadas al proyecto.
4. La reclamación
al seguro por cantidades entregadas a cuenta tras solicitar la baja en
la cooperativa.
5. La baja y la responsabilidad
limitada de los socios con relación a las deudas sociales.
TALLER DE
TRABAJO
Acta completa de caso
real en el que una asamblea extraordinaria
de cooperativas de vivienda acepta la
baja
voluntaria de
un socio cooperativista.
CHECK-LIST
-
El retraso en la entrega
de las viviendas. ¿Ante quién reclamar?
-
La posibilidad de cesión
o permuta del derecho de uso y disfrute de la vivienda o local con socios
de otras cooperativas de viviendas que tengan establecida la misma modalidad.
Desarrolle dos supuestos problemáticos.
-
El plazo de vinculación
de la vivienda, es decir, el periodo en el cual no puede venderse libremente.
Desarrolle dos supuestos problemáticos.
Los Estatutos regularán
el derecho de los socios al reembolso de sus aportaciones al capital social
en caso de baja en la cooperativa. Desarrolle dos supuestos problemáticos.
|
| Capítulo
24. |
Garantías y riesgos de las cooperativas.
TALLER DE TRABAJO.
Desarrollo
de aspectos prácticos.
1. Compra a través de cooperativa de viviendas.
2. Objeto y ámbito de las cooperativas
de vivienda.
3. Construcción por fases o promociones.
4. Auditoría de las cuentas de la cooperativa.
5. Transmisión de los derechos sobre la
vivienda adjudicada.
6. Constitución de la cooperativa.
7. Régimen de los socios cooperativistas.
8. Órganos de la cooperativa.
a. La Asamblea General.
b. El Consejo Rector.
c. La Intervención.
d. El Comité de Recursos.
9. Régimen económico de la cooperativa.
a. Capital social.
b. Aportaciones obligatorias.
c. Aportaciones voluntarias.
d. Reembolso de las aportaciones.
e. Aportaciones que no forman parte
del capital social.
10. Precisiones en caso de autopromoción inmobiliaria.
TALLER DE TRABAJO.
El aval solidario
de los cooperativistas para la financiación de la cooperativa. ¡Cuidado
mucho riesgo!
TALLER DE TRABAJO.
El concurso de acreedores
en las cooperativas de vivienda. Responsabilidad de la quiebra.
TALLER DE TRABAJO.
Cooperativa y consumo.
Sanción
de a una cooperativa por la falta de garantía de las cantidades
percibidas a cuenta para la adquisición de la vivienda.
TALLER DE TRABAJO
Cooperativas de vivienda
y consumo.
1. Repercusión
al socio “comprador” del impuesto sobre el incremento del valor de los
terrenos (plusvalía).
2. Imposición al socio comprador a realizar
la escritura pública según el notario que la cooperativa
designe.
TALLER DE TRABAJO
Aspectos legales de la situación del
socio en caso de disolución o liquidación del la cooperativa.
El problema de la responsabilidad de los socios frente a terceros compradores.
Lo
que dicen los jueces.
TALLER DE TRABAJO
Disolución de cooperativa de viviendas
de propiedad horizontal al constituirse la comunidad de propietarios.
CHECK-LIST
1. ¿Es obligatorio
que las cantidades aportadas a una cooperativa estén aseguradas
por una compañía de seguros o avaladas por una entidad bancaria
o caja de ahorros?
2. Si el cooperativista
se sale de la cooperativa por demora en la entrega, ¿hasta cuándo
puede pedir el reembolso de sus aportaciones?
3. ¿Tiene
la cooperativa obligación de informar de la fecha de entrega igual
que un promotor normal?
4. La vivienda tiene
desperfectos, ¿durante cuánto tiempo se puede reclamar en
vía administrativa?
5. Una persona quiere
subrogarse a una cooperativa. El problema es que no sabe cuando le darán
la vivienda, ya que en el contrato no indica nada. ¿Es eso legal?
|
| Capítulo
25. |
Limitaciones de las cooperativas y comunidades
de propietarios en el acceso a los Planes Estatales de Vivienda.
TALLER DE TRABAJO
Resumen de ayudas del Plan de Vivienda 2018-2021
TALLER DE TRABAJO
Derecho de superficie
y cooperativas de vivienda. Suelo exclusivo para cooperativas de
vivienda. Ejemplos en Aragón, Cataluña y en la Comunidad
Valenciana.
TALLER DE TRABAJO
Dictamen de Comunidad Autónoma sobre
la capacidad legal de cooperativas de vivienda para la contratación
de promoción de vivienda de protección oficial.
|
PARTE
OCTAVA.
-
Contabilidad
de una cooperativa de viviendas.
|
<
|
| Capítulo
26. |
Contabilidad de
las cooperativas de viviendas.
-
Artículos 45 (apdo. 1) y 51 Ley de cooperativas:
Redacción según Ley 16/2007, de 4 de julio, de reforma y
adaptación de la legislación mercantil en materia contable
para su armonización internacional con base en la normativa de la
Unión Europea
|
1. Libros contables de las cooperativas
de vivienda.
2. Auditoría de las cooperativas de vivienda.
3. Contabilidad de los recursos propios de las
cooperativas de vivienda.
a. Capital social
b. Aportaciones de capital
c. Aportaciones obligatorias
b. Retribución de aportaciones
de socios y asociados.
c. Actualización de las aportaciones
d. Reembolsos de las aportaciones
e. Aportaciones que no forman parte
del capital social.
f. Participaciones especiales y
otras fuentes de financiación
4. Los resultados
a. La determinación
de los resultados
b. Resultados cooperativos
c. El resultado extracooperativo
5. Aplicación de los excedentes.
a. Excedente cooperativo
b. Excedente extracooperativo
c. El retorno cooperativo a los
socios.
6. Imputación de pérdidas
7. Los fondos de las cooperativas
a. Fondo de reserva obligatorio
b. Fondo de educación y promoción
TALLER DE TRABAJO
-
Formularios.Modelo
de cuentas anuales ordinarias de una Cooperativa de viviendas.
TALLER DE TRABAJO
Orden EHA/3360/2010,
de 21 de diciembre, por la que se aprueban las normas sobre los aspectos
contables de las sociedades cooperativas.
TALLER DE TRABAJO.
Auditoría de las
cuentas de la cooperativa.
La responsabilidad que se exige a
los auditores en casos de cooperativas insolventes.
El
caso de la PSV y los informes de auditoría de las cooperativas.
TALLER DE TRABAJO.
Ley 16/2007, de 4 de julio, de reforma y adaptación
de la legislación mercantil en materia contable para su armonización
internacional con base en la normativa de la Unión Europea. Resumen.
1. Nueva regulación de las cuentas anuales.
2. Nueva regulación de las cuentas consolidadas.
TALLER DE TRABAJO.
Plan General de Contabilidad Real Decreto
1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de
Contabilidad. Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre, por el que se
aprueba el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas
y los criterios contables específicos para microempresas.
TALLER DE TRABAJO.
Fórmulas prácticas para el Nuevo
Plan General Contable.
1. Estado de flujos de efectivo.
2. El coste amortizado.
3. Estructura del nuevo Plan General Contable
Marco conceptual, normas de registro y valoración
4. Plan General de Contabilidad: General, Pymes
y Microempresas.
5. El PGC de PYMES.
6. Plan de Cuentas
|
PARTE
NOVENA.
Fiscalidad
de una cooperativa de viviendas.
|
|
|
| Capítulo
27. |
Régimen fiscal
de
las cooperativas.
1. Consideración previa.
2. Impuesto de Sociedades.
3. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos documentados (ITP y AJD).
4. Impuesto del Valor añadido (IVA).
5. Impuesto de bienes inmuebles.
6. Impuesto sobre el incremento del valor de los
terrenos (plusvalía municipal).
7. Impuesto de Actividades Económicas las
cooperativas de viviendas.
| Capítulo
28. |
Regulación fiscal de la cooperativa
de viviendas
1. Ley 20/1990 Reguladora del Régimen
Fiscal de las Cooperativas (LRFC)
2. Impuestos estatales
a. Beneficios fiscales en
el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados.
b. Beneficios fiscales en Impuesto
sobre Sociedades.
c. Libertad de amortización
d. Impuestos locales (ART. 33)
3. Fiscalidad de las Cooperativas de Viviendas Ley
20/1990 Reguladora del Régimen Fiscal de las Cooperativas
a. Beneficios fiscales en
el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados
b. Beneficios fiscales en Impuesto
sobre Sociedades.
c. Libertad de amortización
d. En tributos locales.
|
| Capítulo
29. |
Análisis de la fiscalidad aplicable
a las cooperativas de vivienda.
1. Introducción
2. Tratamiento societario.
2.1. Reglas especiales del
Impuesto de Sociedades para todas las cooperativas.
2.2. Formalidades
2.3. Determinación de la
base imponible
2.4. Valor de mercado
2.5. Resultados cooperativos.
2.6. Ingresos
2.7. Gastos
2.8. Resultados extracooperativos
2.9. Ingresos y gastos extra cooperativos.
2.10. Incrementos y disminuciones
de patrimonio.
2.11. Deuda tributada
2.12. Bonificaciones y deducciones
por doble imposición.
2.13. Deducción por inversiones.
2.14. Retenciones e ingresos a cuenta.
3. Régimen fiscal de las cooperativas "protegidas"
y "no protegidas".
4. IVA
5. Tributos locales.
5.1. IAE.
5.2. Impuesto sobre el incremento
del valor de los terrenos.
6. Beneficios fiscales.
6.1. Fusiones y escisiones
6.2. Aplicación y pérdida
de los beneficios fiscales
6.3. Deducciones arancelarias.
7. Especialidades de tributación de los socios
y asociados (socios colaboradores) de las cooperativas.
7.1. Socios o asociados
(socios colaboradores) personas físicas
7.2. Socios o asociados (socios
colaboradores) personas jurídicas.
TALLER DE TRABAJO
Exenciones de la cooperativa de viviendas en
el Impuesto de Actos jurídicos documentados (AJD).
1. Exención en el caso de constitución
del préstamo hipotecario
2. Exención en la escritura de declaración
de obra nueva.
3. Exención en caso de Disolución-liquidación
de cooperativa de viviendas y entrega de inmuebles a los socios cooperativistas.
TALLER DE TRABAJO
El Tribunal Económico-Administrativo
Central unifica criterio si habiendo un Ayuntamiento otorgado derechos
de superficie a diversas cooperativas adjudicatarias sobre determinadas
parcelas municipales para la construcción de viviendas de protección
oficial y habiendo dichas cooperativas adjudicado el dominio superficiario
de cada finca resultante -vivienda, plaza de garaje, local o trastero-
a sus respectivos cooperativistas, la transmisión posterior por
el Ayuntamiento a los superficiarios de la parte del suelo imputable a
sus correspondientes fincas debe tributar en el IVA al tipo general o al
tipo reducido -o al superreducido en su caso-.
|
|
-
En esta parte
de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto
completo.
-
De este modo
complementamos la formación práctica de todos los temas analizados
previamente en la guía.
-
El formulario
inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y
estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el
profesional inmobiliario y de la construcción.
|
|
| PARTE
DÉCIMA.
|
<
|
| 1. Solicitud de incorporación
a cooperativa de viviendas.
2. Contrato de participación
social y preadjudicación de vivienda en cooperativa
3. Contrato de adjudicación
provisional. Modelo de de adjudicación de vivienda protegida para
la adjudicación de las viviendas construidas por una Cooperativa.
a. Documento de adjudicación
de vivienda protegida
1. Objeto de la adjudicación.
2. Coste estimado de la vivienda.
3. Préstamo hipotecario
cualificado.
4.- Ejecución de las obras.
5.- Cantidades a cuenta.
6.- Ratificación
acuerdos.
7.- Entrega de la vivienda.
8.- Resolución del
contrato por denegación de la Calificación Definitiva.
9.- Resolución por motivo
de los yacimientos arqueológicos.
10.- Modificación de Declaración
de Obra nueva y División Horizontal y constitución de la
Comunidad de Propietarios.
11.- Seguros.
12.- Resolución por incumplimiento
o por la voluntad unilateral de la adjudicataria.
13. Gastos comunes y de la vivienda.
14.- Visado del contrato.
15.- Gastos de escrituras e intereses
del préstamo.
16.- IVA y demás impuestos
y gastos.
17.- Exigencias del régimen
de protección oficial.
18.- Derecho de tanteo y retracto.
19.- Sumisión.
b. Documentación anexa al
contrato.
Datos sobre la construcción
Copia de autorizaciones y licencias
Garantía de las cantidades
anticipadas
Información jurídica
c. Pliego de condiciones particulares
d. Cláusulas adicionales para
los contratos de viviendas protegidas a precio concertado
e. Cláusula adicional para
contratos de residentes en la localidad donde estén ubicadas las
viviendas.
4. Constitución de comunidad y contrato de
adjudicación definitiva.
5. Contrato de adjudicación definitiva de
vivienda en la cooperativa.
6. Contrato de inscripción y adjudicación
"provisional" y "definitiva" de vivienda en régimen de cooperativa
de viviendas.
7. Modelo de Estatutos de una Cooperativa de Viviendas.
Modelo a. Estatutos comentados de una
Cooperativa de Viviendas.
Modelo b.
CAPITULO 1
DENOMINACIÓN, DOMICILIO,
ÁMBITO, OBJETO Y DURACIÓN.
Artículo 1.- Denominación
y régimen legal.-
Artículo 2.- Domicilio social.-
Artículo 3.- Ámbito
territorial.-
Artículo 4.- Objeto social.-
CAPITULO II
LOS SOCIOS
Artículo 6.- Personas que
pueden ser socios.-
Artículo 7.- Adquisición
de la condición de socio.-
Artículo 8.- Procedimiento
de admisión de socios.
Artículo 9.- Obligaciones
de los socios y responsabilidades.-
Artículo 10.- Derechos de
los socios.-
Artículo 11.- Baja voluntaria.-
Artículo 12.- Baja obligatoria.-
Artículo 13.- Normas de disciplina
social.-
CAPITULO III
ÓRGANOS DE LA SOCIEDAD
Sección Primera.- La Asamblea
General.-
Artículo 15.- Concepto y
clases.-
Artículo 16.- Competencia.-
Artículo 17.- Convocatoria
de la Asamblea General.-
Artículo 18.- Forma y contenido
de la convocatoria.-
Artículo 19.- Constitución
De la Asamblea.-
Artículo 20.- Derecho de
voto. Voto por representante.-
Artículo 21.- Adopción
de acuerdos.-
Artículo 22.- Acta de la
Asamblea.-
Artículo 23.- Impugnación
de acuerdos de la Asamblea General.-
Sección Segunda.- El Consejo
Rector.-
Artículo 24.- Naturaleza,
competencia y representación.-
Artículo 25.- Composición.-
Artículo 26.- Elección.-
Artículo 27.-Duración,
cese y vacantes.-
Artículo 28.- Funcionamiento
del Consejo Rector.-
Artículo 29.- Impugnación
de los acuerdos del Consejo Rector.-
Sección Tercera.- Los interventores
y auditoría externa.-
Artículo 32.- Funciones y
nombramiento de los interventores.-
Artículo 33.- Informe de
las cuentas anuales.-
Artículo 34.- Auditoría
Externa.-
CAPITULO IV
RÉGIMEN ECONÓMICO
Artículo 35.- Capital Social.-
Artículo 36.- Aportaciones
obligatorias.-
Artículo 37.- Aportaciones
voluntarias.-
Artículo 38.-Remuneración
de las aportaciones.
Artículo 39.- Actualización
de las aportaciones.-
Artículo 40.- Transmisión
de las aportaciones de los socios.-
Artículo 41.- Transmisión
de derechos.-
Artículo 42.- Aportaciones
y financiaciones que no forman parte del capital social.-
Artículo 43 Reembolso de
las aportaciones.-
Artículo 44.- Ejercicio económico
y determinación de resultados. Cuentas anuales.-
Artículo 45.- Aplicación
de los excedentes.-
Artículo 46.- Imputación
de pérdidas.-
Artículo 47.- Fondo de reserva
obligatorio.-
Artículo 48.- Fondo de educación
y promoción.-
CAPITULO VI
DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN
DE LA COOPERATIVA
Artículo 49.- Causas de la
disolución.-
Artículo 50.- Liquidación.-
Artículo 51.- Adjudicación
del haber social.-
CAPITULO V
DOCUMENTACIÓN SOCIAL
Artículo 52.- Documentación
social.-
Modelo c. Estatutos de Cooperativas de Viviendas
de la Rioja.
8. Convocatoria de concursos de suelo para la construcción
de viviendas de V.P.O.
a. Obtención y calificación
de suelo
b. Concurso público
c. Tramitación administrativa
del concurso
d. Redacción de pliegos
e. Constitución de la mesa
de contratación
f. Modelo de pliego de condiciones
técnicas y económico-administrativas
9. Pliego de condiciones que regirá el concurso
entre Cooperativas para enajenar en tres lotes la parcela municipal
para la construcción de Viviendas protegidas previstas en el P.G.O.U.
10. Escritura de compraventa de vivienda en cooperativa. |
| ANEXO
1 |
-
Ejemplo real de constitución de una cooperativa
de viviendas con la expectativa de adjudicación de suelo en Sevilla
y las previsiones para el caso de no ser adjudicatarios.
|
| ANEXO 2 |
-
Guía sindical de consejos para promoción
de vivienda pública en régimen de cooperativas. Consejos
sobre el precio final de la vivienda en cooperativa.
|
