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BLOCKCHAIN INMOBILIARIO

  • Contratos Inteligentes de Bienes inmuebles (Smart contracts for Real estate).
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¿QUÉ APRENDERÁ?
  • Blockchain inmobiliario
  • Contratos Inteligentes de Bienes inmuebles (Smart contracts for Real estate).
OPINIONES DE CLIENTES.
Todos sabemos que el Blockchain va a ser en breve lo que el Internet fue hace unos años. El efecto en el sector inmobiliario va a ser brutal. Me ha servido para entender cuestiones que si no te las explica alguien del sector inmobiliario no comprendes. Es práctico y claro.

Mariano García 

ÍNDICE
Introducción

PARTE PRIMERA

Blockchain o cadena de bloques. Aplicaciones inmobiliarias.
PARTE SEGUNDA
Blockchain y Due diligence inmobiliaria.
PARTE TERCERA
Blockchain y tasación inmobiliaria.
PARTE CUARTA
Blockchain en contratos inmobiliarios (smart contracts).
PARTE QUINTA
Blockchain y Registro de la Propiedad inmobiliaria.
PARTE SEXTA
La tokenización de activos inmobiliarios
PARTE SÉPTIMA
El uso del 'blockchain' en la financiación inmobiliaria.
ANEXO 1

GUÍA RELACIONADA
CROWDFUNDING INMOBILIARIO 
Introducción
Blockchain inmobiliario y contratos inteligentes de bienes inmuebles.

Hoy, el blockchain se ha convertido en lo que era Internet a mediados de los noventa: la mayoría ha oído hablar de él, pocos saben cómo funciona realmente, pero todos tienen una opinión al respecto. 

La aplicación de blockchain fuera de la criptomoneda es un área relativamente gris para la persona promedio. Blockchain 2.0, el nombre elegante para su segunda venida, incluye aplicaciones de blockchain en áreas como contratos inteligentes, seguimiento de derechos de autor y microtransacciones. Pero entre todos los casos de uso para contratos inteligentes, el sector inmobiliario es quizás el más convincente, simplemente por el gran potencial y la necesidad de interrupción.

El mercado inmobiliario global está atrasado en la aplicación del blockchain, una tecnología que revolucionará el sector y mejorará la intermediación y la seguridad jurídica inmobiliaria.

La mayoría de las propiedades inmobiliarias se administran actualmente a través del papeleo manual, o mediante múltiples programas de software que generalmente no se integran bien entre sí.

Mediante el uso de una sola aplicación descentralizada que utiliza contratos inteligentes respaldados por blockchain, todo el proceso de administración de la propiedad, desde la firma de contratos de arrendamiento hasta la administración del flujo de efectivo y la presentación de solicitudes de mantenimiento, se puede llevar a cabo de manera segura y transparente.

En el sector inmobiliario residencial, por ejemplo, el propietario y el arrendatario pueden firmar digitalmente un acuerdo de contrato inteligente que incluye información como el valor del alquiler, la frecuencia de pago y los detalles tanto del arrendatario como de la propiedad.

Según los términos acordados, el contrato inteligente podría iniciar automáticamente los pagos de arrendamiento del arrendatario al propietario, así como a cualquier contratista que realice el mantenimiento periódico. Al finalizar el contrato de arrendamiento, el contrato inteligente también se puede configurar para enviar automáticamente el pago de la fianza al arrendatario.

Para cerrar un acuerdo inmobiliario se necesita mucho papel y esto es tiempo y dinero. A medida que la tecnología evoluciona, las empresas y los agentes luchan por mantenerse al día con las últimas soluciones tecnológicas. 

Entre inspecciones, liberación de contingencias, aprobación de préstamos, reparaciones inesperadas, completar transacciones en efectivo para el cierre y completar todo el papeleo necesario: cerrar un acuerdo es un dolor de cabeza que requiere mucho tiempo, tanto para el comprador como para el vendedor y para terceros. Cualquiera que haya comprado o vendido una propiedad inmobiliaria puede comprender que es una pesadilla burocrática y un evento complejo de orquestar.

Para comprar una propiedad inmobiliaria, los clientes deben revelar una cantidad alarmante de información personal a varias partes, dejándolos vulnerables al robo de identidad.

El actual sistema de inscripción en el registro de la propiedad inmobiliaria es anticuado, fragmentado y desorganizado. En su mayor parte, cada país tiene su propio registro de información de títulos que generalmente es difícil de buscar y cerrado de otros registros internacionales. Esto es un gran problema para el inversor inmobiliario internacional. 

Otra área donde el blockchain sería útil en verificar las transacciones. En la actualidad, las transacciones inmobiliarias suelen utilizar un agente de custodia, tal vez el banco, el agente inmobiliario u otro tercero neutral de confianza, para mantener los fondos antes del cierre de compra inmobiliaria. Se debe confiar en este tercero para salvaguardar los fondos y liberarlos a la parte correcta una vez que ambas partes estén de acuerdo con una lista establecida de condiciones. La tecnología Blockchain puede permitir transacciones de múltiples firmas donde una vez que todas las partes requeridas firman, o una vez que se cumplen las condiciones verificables, los fondos se liberan automáticamente.

Un mercado inmobiliario de blockchain podría ayudar a crear nuevos modelos de negocios para conectar compradores y vendedores potenciales. Por ejemplo, es fácil imaginar como las propiedades inmobiliarias podrían tokenizarse y comercializarse de forma muy similar a las acciones en las bolsas. 

Este ejemplo de blockchain también afectará positivamente a los plazos de transacción ya que los vendedores de propiedades descubren que pueden venderse fracciones de acciones en una propiedad en particular, en lugar de tener que buscar un solo comprador. Además de esto, es más que probable que toda la industria inmobiliaria se beneficie de este cambio, al reducir la barrera de entrada a la inversión inmobiliaria. Surgirán nuevas definiciones de propiedad y contratos de alquiler a partir de este cambio en el negocio inmobiliario.

La automatización facilitará el uso de todos los procesos documentales en una plataforma de bienes inmuebles blockchain. Este sistema rebajaría los honorarios registrales que estarían definitivamente coordinados con el catastro (registro fiscal y georreferencial) y aumentaría la seguridad jurídica gracias a los contratos inteligentes cuantificables.

La tecnología de contabilidad distribuida (DLT) tiene un excelente potencial para la automatización de las transacciones inmobiliarias, que dependen de terceros, lo que las hace costosas y requieren mucho tiempo. Desde alquileres hasta negocios comerciales más grandes, se puede implementar tecnología de contrato inteligente para facilitar las transacciones inmobiliarias.

También es importante tener en cuenta que los usos de blockchain podrían agilizar los pagos de rentas de alquiler. La rentabilidad y una mejor toma de decisiones en las transacciones de arrendamiento se pueden lograr con una base de datos compartida, donde las partes interesadas, incluidos propietarios, arrendatarios y proveedores de servicios, pueden interactuar con la información de propiedad o el historial de transacciones de una manera abierta y segura. Los pagos descentralizados podrían utilizarse para facilitar micropagos transnacionales de bajo costo y alta velocidad que distribuirían el pago entre todos los interesados. 

Dentro del contexto de los pagos, la introducción de contratos inteligentes en el sector inmobiliario de blockchain y su efecto en los libros de contabilidad y transacciones, tiene un claro potencial en la racionalización de varios procesos inmobiliarios, como la documentación de alquileres o la transferencia de rentas en criptomonedas. 

En los Estados Unidos, por ejemplo, estados como Vermont y Arizona ya han aprobado leyes que allanan el camino para reconocer los contratos inteligentes como puntos de referencia adecuados para las transacciones inmobiliarias. La aplicación de contratos inteligentes a los bienes inmuebles también elimina a los intermediarios alternativos y costosos, como las plataformas de búsqueda de propiedades o los anuncios en los periódicos.

El Blockchain ayudará a proteger redes nuevas y descentralizadas y a procesar grandes cantidades de información en tiempo real. También abrirá nuevas vías de cooperación entre dispositivos y monetización.

Incluso las plataformas inmobiliarias más importantes no pueden proporcionar datos en tiempo real a inversores y arrendatarios. No hay un centro confiable con listados actualizados constantemente para que los profesionales inmobiliarios y los compradores puedan confiar. Esto puede ocasionar que se pierda el tiempo, ya que las personas tienden a preguntar acerca de las propiedades que han sido retiradas del mercado hace mucho tiempo. Los datos sobre una casa que alguien está comprando también pueden ser defectuosos.

Y muchas más ventajas que iremos descubriendo juntos en la guía práctica del Blockchain inmobiliario. 

PARTE PRIMERA
  • Blockchain o cadena de bloques. Aplicaciones inmobiliarias.
Capítulo 1. 
Blockchain o cadena de bloques. Aplicaciones inmobiliarias.
1. ¿Qué es El Blockchain o cadena de bloques y por qué tiene saber de esto un experto inmobiliario?
2. El Blockchain o cadena de bloques es una base de datos distribuida que permite registrar y compartir información dentro de una comunidad.
3. ¿Cómo funciona el blockchain o cadena de bloques?
a. Los registros de esta base de datos son inalterables, transparentes (siempre y cuando no sea una blockchain privada) y pueden ser auditados.
b. Procesos más rápidos, económicos y con menos errores que los tradicionales.
c. Un sistema colaborativo sin autoridad ni intermediarios.
d. Evita el fraude.
4. Aplicaciones inmobiliarias del Blockchain o cadena de bloques.
a. Ejemplo Registro de la Propiedad en algunos países. Ejemplo registro de Georgia y su vinculación al Bitcoin.
b. Evita fraudes y ahorra tiempo. El Title Plant, una base de datos que se especializa en un conjunto de registros geográficamente indexados.
c. Permite utilizar contratos inteligentes, haciendo que los organismos reguladores e intermediarios no sean necesarios, lo que implica ahorro en comisiones. Ethereum.
d. Eliminación de intermediarios.
5. ¿Cómo mejorar el proceso de arrendamiento y compra y venta mediante el uso de blockchain o cadena de bloques?
6. ¿Cómo mejorar el proceso de la due diligence inmobiliaria mediante el uso de blockchain o cadena de bloques?
7. ¿Cómo mejorar el las bases de datos MLS de las agencias inmobiliarias mediante el uso de blockchain o cadena de bloques?

TALLER DE TRABAJO  
La identidad digital del Blockchain. Identificación  y  protección  de  la  privacidad.  
1. ¿Qué es el Blockchain o cadena de bloques?  
2. El Blockchain como solución al control de los datos personales en internet.  
3. “Identidad - Digital - Distribuida” (DID).  
4. El proyecto nacional de Blockchain de España, Alastria.  
5. Otros modelos Blockchain internacionales de identidad digital.  
6. Proyectos privados y mixtos de Blockchain.  
7. Cadenas interrelacionadas 

Capítulo 2. 
Ventajas de de la tecnología Blockchain en el sector inmobiliario.
1. Ventajas de de la tecnología Blockchain en el sector inmobiliario.
a. Mejora de la confianza y la transparencia
b. Reducción de las bases de datos aisladas
c. Limitación del uso de intermediarios
2. El Blockchain y el proceso de búsqueda de propiedades por las actuales web inmobiliarias.
2. Due diligence y proceso de evaluación financiera
3. El Blockchain y la administración de la propiedad.
  • Ejemplo de una empresa que desarrolla un sistema de administración de propiedades.
4. Gestión de títulos y documentación inmobiliaria.
  • Ejemplos públicos y privados de empresas y gobiernos de todo el mundo ya han implementado la tecnología blockchain para el proceso de gestión de títulos.
5. Sistemas de financiación y pagos.
6. Inversiones inmobiliarias. Crowdfunding basada en blockchain que permite a los usuarios invertir en propiedades inmobiliarias.
PARTE SEGUNDA
  • Blockchain y Due diligence inmobiliaria.
Capítulo 3. 
El Blockchain: el futuro del Data Room y la due diligence inmobiliaria.
1. ¿Qué es el Blockchain?
2. Ventajas del Blockchain para el mercado inmobiliario.
a. Registro permanente y encriptado de todas las transacciones inmobiliarias.
b. El blockchain aplicado a la gestión de activos permitirá disponer de un “data room” permanente e inmediato del inmueble para un proceso de due diligence por parte de un comprador.
c. Procesamiento más eficaz de los pagos, especialmente en las transacciones internacionales.
d. Automatización de retorno de los depósitos en garantía.
e. Smart contracts: monitorización permanente de las operaciones inmobiliarias.
f. Titulización de activos inmobiliarios en base a tecnología blockchain.
PARTE TERCERA
  • Blockchain y tasación inmobiliaria.
Capítulo 4. 
Blockchain aplicado a la verificación de las tasaciones inmobiliarias.
1. Informes de tasación verificables
a. En la cadena de bloques se guarda "el adn de la tasación" de forma que el banco puede comprobar si la documentación que aporta el cliente es veraz
b. Protección de datos: autorización de los clientes para compartir las tasaciones.
2. Ahorro de tiempo.
a. Extender el blockchain al catastro, el registro de la propiedad, etc.
b. Sistema de verificación de inmediato por los bancos Alastria (el consorcio empresarial para hacer la red española de blockchain).
c. Actualizar antiguas tasaciones en la plataforma blockchain.
d. «BuiltTech» en su vertiente «blockchain»
PARTE CUARTA
  • Blockchain en contratos inmobiliarios (smart contracts).
Capítulo 5.
El Blockchain y los contratos inmobiliarios inteligentes.
1. Contratos inmobiliarios inteligentes.
2. Mejora del Servicio de Listado Múltiple (MLS).
3. Registros inmobiliarios vinculados a las criptomomedas.
4. El ejemplo ATLANT.
  • Propiedades Tokenizadas
  • Rentas globales P2P
5. El ejemplo REAL ESTATE REVOLUTION (REX)
Capítulo 6. 
Contratos Inteligentes de Bienes inmuebles (Smart contracts for Real estate).
1. ¿Qué son exactamente los contratos inteligentes?
  • Los contratos inteligentes son esencialmente contratos autoejecutables respaldados por protocolos basados en blockchain, creados principalmente en la cadena de bloques Ethereum.
  • La transacción se realiza entre el comprador y el vendedor eliminando por completo a los intermediarios. El acuerdo entre las partes se escribe en el código y solo los firmantes tendrán acceso a los detalles en él.
2. Beneficios del uso de contratos inteligentes.
a. Sin intermediarios
b. Tiempo de transacción rápido
c. Asequibilidad
d. Protección contra el fraude
e. Conveniencia
3. ¿Qué son los contratos inteligentes para transacciones inmobiliarias?
Un contrato inteligente es una de las implementaciones de la tecnología blockchain.
a. ¿Qué es un contrato inteligente inmobiliario?
b. Beneficios para la industria inmobiliaria
4. Estructura de contrato inteligente.
5. Estructura de contrato inteligente.
6. Metodología de diseño para contrato inteligente.
a. Configuración del nodo Ethereum
  • Actores y Roles
  • Servicios de negocios-Funciones
  • Procesos de Ethereum
b. Ejemplo de contrato inteligente inmobiliario.
FASE DE ANÁLISIS
Actores / Roles. Cuentas de propiedad externa (EOA)
Cuentas de contrato (CA)
Mineros: validan las transacciones y los bloques.
FASE DE DISEÑO
Funciones de contrato inteligente inmobiliario
Funciones creadas
Funciones iniciadas
Funciones-Cobro de alquileres
Funciones terminadas
PROCESOS DE CONTRATOS INTELIGENTES INMOBILIARIOS
1) Proceso de firma del contrato de alquiler
2) Proceso de pagos de alquiler
• Proceso de contrato de alquiler "firma".
3) Terminación del proceso del contrato de alquiler
Fase de implementación
TALLER DE TRABAJO
Los beneficios de usar contrato inteligente y tecnología blockchain para bienes inmuebles
1. Diferentes partes pueden modificar la base de datos
2. Desconfianza entre entidades y partes
3. Ventaja de la desintermediación
4. Ventaja de las transacciones.

TALLER DE TRABAJO
Ejemplo de aplicación del blockchain o cadena de bloques a un contrato inteligente de arrendamiento.
1. Búsqueda de propiedades a través de la MLS habilitada para Blockchain
2. Visitas físicas a la propiedad e inspección.
3. Negociación y firma del acuerdo de intenciones.
4. Due diligence previo al arrendamiento mediante el uso de identidades inteligentes.
5. Contrato de arrendamiento utilizando contratos inteligentes. Preparación de contratos por los asesores legales. Se registran en el blockchain y esto se convierte en el contrato inteligente.
6. El acuerdo de transacción se registra oficialmente.
7. Efectos del contrato inteligente.
8. Al finalizar el contrato se devuelven automáticamente las fianzas (ej.: en arrendamientos).
9. Gestión automatizada de pagos y flujo de efectivo utilizando el contrato inteligente.
10. Análisis de datos en tiempo real.

PARTE QUINTA
  • Blockchain y Registro de la Propiedad inmobiliaria.
Capítulo 7. 
Blockchain, notario y Registro de la Propiedad inmobiliaria.
1. La escritura pública notarial y el registro de la propiedad inmobiliaria.
2. El gran potencial de blockchain es cómo se registra la información.
3. En el momento de la inscripción registral, el Blockchain conecta a las partes, al notario y al registrador de la propiedad.
4. Lo inscrito en el registro de la propiedad es inamovible salvo acuerdo de todos los que lo autorizaron.
5. No hay una sola copia depositada en el registro. Las copias múltiples siempre se almacenan en diferentes ubicaciones y en diferentes dispositivos en la red.

TALLER DE TRABAJO
¿Por qué es Blockchain es la solución adecuada a la modernización del Registro de la Propiedad inmobiliaria?
1. Acelerar el proceso registral.
2. Acceder a la información sin la participación de ninguna autoridad centralizada.
3. Reducción de casos de fraude
4. Transparencia con contratos inteligentes
5. Ejemplos internacionales de aplicación del Blockchain en los registro de la propiedad inmobiliaria.

  • Estados Unidos
  • Países Bajos
  • Reino Unido
  • Suecia
6. ¿Cómo podría funcionar el Blockchain en un registro inmobiliario?
  • Paso 1: los usuarios se registran en la plataforma blockchain
  • Paso 2: los vendedores cargan las especificaciones de la propiedad en la plataforma
  • Paso 3: los compradores solicitan acceso a la propiedad indicada
  • Paso 4: los vendedores aprueban la solicitud de transferencia y el registrador recibe la notificación
  • Paso 5: el registrador verifica la transacción e inicia la transferencia
  • Paso 6: Validación y autenticidad de documentos de registro de la propiedad
TALLER DE TRABAJO
Ejemplo de un Registro de bienes inmuebles basado en blockchain. Un ejemplo sueco que ahorraría 100 millones de euros anuales solo en Suecia.
PARTE SEXTA
  • La tokenización de activos inmobiliarios
Capítulo 8. 
La tokenización de activos inmobiliarios para atraer la inversión de fondos inmobiliarios, family office y plataformas de crowdfunding.
1. El derecho registral vigente permite la tokenización de activos inmobiliarios.
a. ¿Qué es un token?
b. Tokenización: el proceso de convertir derechos de un activo inmobiliario en un token digital en una cadena de bloques o blockchain.
c. La ventaja de la tokenización para el mercado inmobiliario: la liquidez.
d. Todos los activos inmobiliarios serán tokenizados para no perder liquidez.
e. La tokenización de activos inmobiliarios cambiará el mercado de tasación.
2. ¿Qué tipos de derechos reales podrían tokenizarse?
a. Token propiedad
b. Token de derechos de usufructo
c. Token opción a compra.
2. La naturaleza de los tokens varía en función de los derechos reales.
4. El registro de la propiedad y la tokenización de activos inmobiliarios.

TALLER DE TRABAJO
Los riesgos de la tokenización del inmueble. Inseguridad jurídica.

TALLER DE TRABAJO
Vínculo entre la realidad on-chain y off-chain.

  • El registro de la propiedad se presenta como el vínculo entre la realidad on-chain y off-chain.
1. Transacciones on-chain
2. Transacciones off-chain

TALLER DE TRABAJO
Caso real: plataforma de tokenización de activos inmobiliarios para atraer la inversión de fondos inmobiliarios, family office y plataformas de crowdfunding.

TALLER DE TRABAJO
Ejemplos de registros inmobiliarios adaptados a la tokenización de activos inmobiliarios.
Dubai
Suecia
Estonia

TALLER DE TRABAJO
Caso real: Folleto en español de empresa de tokenización inmobiliaria en Polonia.

PARTE SÉPTIMA
  • El uso del 'blockchain' en la financiación inmobiliaria.
TALLER DE TRABAJO
Casos prácticos del uso del 'blockchain' en la financiación inmobiliaria.
  • BBVA
  • SANTANDER
  • DIGITALIS 
GUÍA RELACIONADA
CROWDFUNDING INMOBILIARIO 
ANEXO 1
  • Informe en inglés del blockchain o cadena de bloques en el sector inmobiliario.

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