| Una inmobiliaria es patrimonialista cuando promueve
e invierte en inmuebles y obtiene beneficios no de su venta inmediata,
sino de su alquiler.
Actualmente, varias promotoras están analizando
la viabilidad de transformar parte de su negocio tradicional como inmobiliaria
en inmobiliaria patrimonialista tradicional o SOCIMI. Las SOCIMI las tratamos
en una guía práctica específica.
El problema es la rentabilidad porque según
la fase del ciclo económico es preferible permanecer como inmobiliaria
tradicional en lugar de convertirse en inmobiliaria patrimonialista.
Sin embargo, muchas promotoras inmobiliarias temen
un cambio brusco de ciclo y la actividad patrimonialista es un colchón.
Tradicionalmente las dos actividades a la vez no
han casado bien, o se es inmobiliaria tradicional vendiendo lo que se produce
o se es patrimonialista (normalmente SOCIMI).
Una solución intermedia es buscar acuerdos
con SOCIMIS para poder destinar parte del suelo residencial de su cartera
a levantar viviendas llave en mano destinadas al alquiler. Existe una oportunidad
en el sector de desarrollar un mercado de alquiler institucional pero es
complicado que se ajuste a los parámetros de exigencia de retorno
y rentabilidad y que genere valor para la inmobiliaria.
En las inversiones en inmuebles nuevos destinados
a renta, los flujos de fondos periódicos derivados de los cobros
por alquileres menos los pagos de explotación, se fijan en función
de la ubicación física de los inmuebles y de las superficies
útiles destinadas al alquiler.
La mayor incertidumbre para las inmobiliarias patrimonialistas
la constituye los denominados coeficientes de ocupación, que pueden
variar según la coyuntura económica.
Esta cuestión es muy relevante en la adquisición
de inmuebles en proyecto o en construcción, motivado por la diferencia
en el tiempo entre el momento en el que se toma la decisión y comienza
la inversión y el momento en que los inmuebles están preparados
para su ocupación.
Otra incertidumbre es el valor residual de la inversión
al final del periodo. Como norma general, el valor residual del inmueble
depende de la coyuntura económica. El negocio está en lo
que se gana por alquilar y lo que se revaloriza el inmueble.
De estas cuestiones tratamos desde una perspectiva
práctica y profesional en la guía de la inmobiliaria patrimonialista. |
