SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO

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PRELIMINAR El Leaseback inmobiliario en 20 preguntas y respuestas.

1. ¿Qué es el leaseback inmobiliario? a. Definición del leaseback inmobiliario b. El leaseback es una solución financiera c. La nueva versión corporativa de la casa de empeño. d. Características del leaseback Posible opción de compra Plazo 2. ¿De qué sirve el procedimiento de leaseback inmobiliario? 3. ¿Quién usa el leaseback inmobiliario y por qué? 4. ¿Cómo funciona el proceso del leaseback inmobiliario? a. Fases del leaseback b. Las 3 etapas del leaseback c. Elementos a analizar en el contexto de un leaseback d. Registro contable de una transacción de leaseback 5. ¿Cuáles son los 3 pasos del Leaseback como método de financiación? a. El leaseback consta de 3 etapas. b. Leaseback: un medio de financiación para empresas una estructura financiera estable. c. Leaseback: sus límites 6. ¿Por qué se debería contratar un leaseback inmobiliario? a. Una situación contable y financiera consolidada b. Desarrollo más receptivo c. Gestión simplificada de activos fijos 7. ¿Cuáles son los límites del leaseback? 8. ¿Quién puede beneficiarse del leaseback inmobiliario? 9. ¿Cuál es el beneficio del lease-back para las empresas? 10. ¿Por qué no todos los inmuebles de una empresa sirven para un leaseback inmobiliario? 11. ¿Es el leaseback inmobiliario una alternativa al préstamo hipotecario? a. Leaseback inmobiliario: una opción de financiación retroactiva con la que se libera capital inmovilizado b. El leaseback inmobiliario sólo es apto para inmuebles valiosos c. Oferta inicial de leaseback y Due Diligence inmobiliaria 12. ¿Cuáles son las ventajas generales del leaseback inmobiliario? a. Ventajas para el vendedor/arrendatario b. Ventajas para el comprador / arrendador 13. ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes financieros del leaseback inmobiliario? a. Ventajas de una transacción de leaseback inmobiliario Vendedor-Arrendatario. Eliminar deudas del balance Mantenimiento de la posesión sin inmovilizar recursos financieros. Fiscalidad Comprador-Arrendador. Retorno de la inversión (ROI) Capacidad de contratar varias otras áreas de riesgo mediante el uso de un arrendamiento neto triple. Protección frente a las variaciones del mercado. Beneficios fiscales por depreciación y créditos fiscales por inversión, si están disponibles. b. Inconvenientes de una transacción de leaseback inmobiliario Vendedor-Arrendatario. Situación al final del plazo Fiscalidad en caso de recompra Comprador-Arrendador. Riesgo de incumplimiento 14. ¿Cuáles son los beneficios financieros de una transacción Sale-Leaseback? a. Aumentar la flexibilidad financiera. b. Convierte capital en efectivo c. El vendedor suele recibir más efectivo con un sale-leaseback que a través de la financiación hipotecaria convencional. d. Alternativa a la financiación convencional e. Posibilidad de mejor financiación f. Mejora el balance y la situación crediticia g. No apto para empresas con restricciones de deuda h. Disuasivo de adquisiciones corporativas hostiles. 15. ¿Cómo es un contrato de leaseback inmobiliario? a. Estructura del contrato de leaseback inmobiliario Contrato de compra Arrendamiento Pago de arrendamiento especial Comisión de tramitación Depósito de cuotas b. Motivos de financiación c. Ventajas Liquidez en situaciones especiales Aumento de reservas ocultas Mejora del balance y ventajas fiscales Implementación rápida d. Inconvenientes Costes y plazo fijo Volumen mínimo Rescisión en caso de incumplimiento de pago 16. ¿Cómo se redacta el contrato de leaseback inmobiliario? 17. ¿Cómo se contabiliza un leaseback inmobiliario? a. Determinar si la transacción se realizó a valor de mercado. b. Ajustes contables por diferencias en el precio. 18. ¿Cómo gestionar contablemente la venta del inmueble en un leaseback inmobiliario? 19. ¿Vemos un ejemplo de leaseback inmobiliario de un edificio administrativo? 20. ¿Cómo impactan la NIIF 16 en el leaseback? a. Las normas de contabilidad de arrendamientos (NIIF 16) modifican las consideraciones contables de leaseback b. Calificación como venta c. La venta debe resultar en un cambio completo de control del vendedor al comprador y no debe haber opciones de recompra sustanciales vinculadas al acuerdo. d. Doble contabilización e. Criterios para determinar si un arrendamiento es un arrendamiento financiero.

Introducción al Sale & Lease Back inmobiliario.

A primera vista, puede parecer extraño que el propietario de un inmueble quiera vender su propiedad y luego continuar usándola como arrendatario, pero tiene muchas ventajas. El propietario vendedor. El vendedor consigue de inmediato efectivo para pagar sus deudas y tiene importantes ventajas fiscales.  Alternativamente, es una buena manera de obtener dinero para financiar una segunda ubicación mientras se mantiene un negocio ya establecido. En términos simples, las empresas propietarias de bienes inmuebles pueden vender la propiedad a un inversor y luego arrendar el edificio, o una parte del edificio. Al hacerlo, pueden separar sus operaciones comerciales de sus activos. Este es un factor particularmente atractivo para empresas que no están especializadas en la gestión inmobiliaria de edificios modernos.  Una ventaja adicional es eliminar la carga de la administración de las instalaciones, lo que puede resultar costoso en tiempo y dinero, sin mencionar el riesgo de depreciación del valor a medida que las tasas de interés aumentan en el futuro. Además, estas empresas no quieren permanecer hipotecadas por inmuebles cuando su futuro económico es impredecible. Hay ventajas fiscales también. Los pagos de rentas por alquiler son deducibles son deducibles. Una deducción más ventajosa que la de los intereses en caso de que tenga que pedir un crédito. Una precaución para el vendedor. Si el vendedor continúa trabajando para su negocio, sería prudente negociar una opción de compra sobre el inmueble.  Nunca se sabe. Si el nuevo propietario se ve obligado a vender en un futuro cercano y el precio es correcto, puede tener sentido volver a comprar.  El comprador. Inversor inmobiliario. Para el inversor es una buena opción que el vendedor siga como arrendatario. Un edificio generalmente tiene mayor valor si está ocupado en lugar de vacante y, al aceptar convertirse en el arrendatario después de una venta, el valor aumenta. Para el comprador, permitir que el vendedor se convierta en su arrendatario le da un ingreso inmediato sobre la propiedad.  Si bien el flujo de efectivo instantáneo es atractivo, también existen algunos riesgos inherentes al permitir que el vendedor se convierta en arrendatario. Por ejemplo, como propietario anterior, el arrendatario conocerá el coste del mantenimiento, con lo que será complicado poder repercutirle algo adicional.  Tampoco se tiene un control total sobre el estado del inmueble que se está comprando. Una forma de protegerse es exigir una fianza que devolverá una vez que la propiedad esté vacía y haya verificado su estado. La mayoría de las decisiones de bienes inmuebles de las sociedades son realmente decisiones financieras.  Si una sociedad considera que ciertos bienes inmuebles son necesarios para sus operaciones comerciales, la decisión financiera es: ¿cómo financiar el coste de la propiedad?  Hay cuatro alternativas básicas: comprar el inmueble con fondos propios, comprar la propiedad a través de deuda hipotecaria, arrendar la propiedad a un tercero, o arrendar la propiedad a través de una venta-arrendamiento (sale & leaseback inmobiliario). En la típica venta-arrendamiento (sale & leaseback inmobiliario), el propietario vende bienes inmuebles utilizados en su negocio a un inversor privado para permanecer como arrendatario.  Los pagos de arrendamiento generalmente son fijos para proporcionar la amortización del precio de compra durante el plazo del arrendamiento más una tasa de retorno de inversión especificada para la inversión del comprador. El vendedor-arrendatario suele negociar de antemano muchos de los términos del modo que mejor sirva a sus intereses financieros, así que puede estructurar el plazo de arrendamiento inicial por un período de tiempo deseado sin la carga de pagos globales. Además, el vendedor-arrendatario evita los costes adicionales de financiación. El vendedor-arrendatario también puede incluir opciones en los pagos que el préstamo no tiene. En un contrato de compraventa, el vendedor puede retirar de su balance general el valor de la propiedad y la carga de la deuda en que incurra y reemplazarlos con el producto que comercialice. El vendedor reemplaza un activo fijo (el bien inmueble) por un activo corriente (los ingresos en efectivo de la venta). La clasificación contable del arrendamiento también ofrece ventajas. Las propiedades inmobiliarias infravaloradas en los libros de una compañía a menudo sirven como objetivo para inversores. El sale & lease back inmobiliario es un modo de protegerse en algunos casos.  Una compañía sujeta a limitaciones de financiación por acuerdos de préstamos / bonos anteriores puede eludir estos límites a través de una venta-arrendamiento (sale & lease back inmobiliario).  Otra ventaja financiera es la opción de recompra que se reserva el vendedor y que cambia la forma en que se reporta el acuerdo de venta-arrendamiento con fines contables.  Un riesgo potencialmente grande es que el comprador se declare en concurso de acreedores (caso del Banco de Santander en Boadilla), ya que el juez puede rechazar cualquier acuerdo para renovar el contrato de arrendamiento o la opción del vendedor de recomprar la propiedad. La tasa de interés, es decir, la renta, en un acuerdo de venta-arrendamiento (sale & lease back inmobiliario) es generalmente más alta de lo que pagaría el vendedor-arrendatario a través de la financiación hipotecaria convencional. La razón económica es que la inversión en la propiedad arrendada puede ser menos líquida o comercializable que un préstamo.  El arrendamiento neto a largo plazo permite al comprador estimar con precisión la tasa de rendimiento esperada. Además, el término extendido del contrato de arrendamiento le brinda al comprador y propietario la protección contra caídas en el mercado de bienes inmuebles, una cobertura contra la inflación asumiendo que el valor de la propiedad se aprecia con el tiempo. Si el vendedor-arrendatario no cumple con el contrato de arrendamiento, el propietario-comprador puede simplemente rescindir el contrato y hacer que el vendedor-arrendatario sea desalojado. El mayor riesgo del comprador-propietario es que puede tener problemas para encontrar otro arrendatario, especialmente si la propiedad es un uso especial.  Si el vendedor-arrendatario tiene una opción para comprar o una opción para renovar el contrato de arrendamiento, esto puede limitar o posponer el tiempo que el propietario-comprador realmente realiza su potencial de ganancias. El comprador-propietario, por supuesto, también tiene el riesgo de que el valor de la propiedad pueda disminuir durante el contrato de arrendamiento. Quizás el mayor riesgo para el propietario comprador sea el incumplimiento de un contrato de arrendamiento por parte del vendedor-arrendatario, probablemente dejando al propietario comprador sin arrendatario, como mínimo por un tiempo. Si el vendedor-arrendatario se declara en concurso de acreedores, el propietario-comprador se considera un acreedor ordinario. Si el acuerdo fuera una hipoteca convencional, el propietario-comprador sería considerado un acreedor garantizado.

PARTE PRIMERA Introducción al Sale & Lease Back Inmobiliario

Capítulo 1.

Fundamentos del Sale & Lease Back Inmobiliario 1. El Sale & Lease Back Inmobiliario (SLB) 2. Historia y Desarrollo 3. Importancia en el Mercado Actual

Capítulo 2.

El Contrato de Sale & Lease Back Inmobiliario 1. Estructura y Elementos Clave 2. Negociación y Formalización 3. Aspectos Legales y Cláusulas Críticas Cláusula de Compraventa Cláusula de Arrendamiento Cláusula de Rescisión Cláusulas de Salvaguarda y Cumplimiento Cláusula de Ajuste de Renta Cláusulas de Mejora y Mantenimiento

Capítulo 3.

Contabilidad del Sale & Lease Back Inmobiliario 1. Tratamiento Contable General 2. Reconocimiento de Activos y Pasivos 3. Impactos en los Estados Financieros En el Balance General En la Cuenta de Resultados

Capítulo 4.

Fiscalidad del Sale & Lease Back Inmobiliario 1. Implicaciones Fiscales para el Vendedor 2. Consideraciones Tributarias para el Comprador 3. Beneficios Fiscales y Desgravaciones

Capítulo 5.

Sale & Lease Back Inmobiliario en Edificios de la Administración Pública 1. Características Específicas Tipo de Propiedades Objetivos de Política Pública (continuación) Restricciones Legales y Regulatorias Financiación y Estructuración de la Transacción Aspectos Fiscales y Beneficios Comunitarios 2. Casos de Estudio y Ejemplos Modernización de Infraestructura Reducción de Deuda Pública Desarrollo de Proyectos de Bienestar Social 3. Desafíos y Oportunidades

Capítulo 6.

Derechos Reales de Vuelo y Superficie en el Lease Back Inmobiliario 1. Fundamentos y Aplicaciones 2. Aspectos Legales y Contractuales 3. Análisis de Casos Prácticos

Capítulo 7

Arrendamiento Garantizado como Opción para Particulares en el Sale & Lease Back Inmobiliario 1. Modelo de Arrendamiento Garantizado 2. Ventajas y Riesgos para Particulares Ventajas para Particulares Riesgos para Particulares 3. Estudios de Caso y Aplicaciones Reales

Capítulo 8

Perspectivas Futuras del Sale & Lease Back Inmobiliario 1. Tendencias del Mercado 2. Innovaciones y Nuevas Prácticas 3. Impacto de la Tecnología y Globalización

PARTE SEGUNDA Sale and Lease Back inmobiliario.

Capítulo 9.

Evolución histórica del Sale & Lease Back inmobiliario. 1. Evolución histórica del Sale & Lease Back inmobiliario en el Reino Unido y Estados Unidos. a. La evolución histórica del Sale & Lease Back inmobiliario en el Reino Unido y Estados Unidos b. Evolución histórica del "lease back" o "arrendamiento con opción de recompra" El "lease back" en Estados Unidos El "lease back" en Europa 2. Los bancos españoles vendieron sus sedes y trajeron el "Sale and Lease Back inmobiliario".

Capítulo 10.

Claves del Sale and Lease Back inmobiliario. 1. ¿Qué es el Sale and Lease-Back inmobiliario? a. Concepto de Sale and Lease-Back b. El sale & leaseback es una operación de inversiones inmobiliarias que engloba dos contratos Contrato de Compra-Venta Contrato de Arrendamiento (Lease) 2. Diferencia del Leasing financiero con el Sale & Lease-back inmobiliario. Transmisión de Propiedad Pago de Rentas vs. Cuotas Precio de la Opción de Compra Objetivos de la Operación 3. Fases de una operación de sale & leaseback inmobiliario. a. Firma del Contrato de Compraventa b. Firma del Contrato de Arrendamiento Rentas de Mercado Duración del Contrato Garantías Opción de Compra 4. Ventajas para el propietario/vendedor/arrendatario. No Afecta al Fondo de Comercio Loan To Value (LTV) Superior Sin Necesidad de Inversiones en Cambio de Ubicación Opción de Compra 5. Ventajas para el comprador/arrendador. Financiación Doble Tasa Interna de Retorno (TIR) Atractiva Garantías Financieras Plenas Gastos por Cuenta del Arrendatario (Triple Net Lease) 6. Ventajas fiscales. Deducciones por arrendamiento. Para el Vendedor/Arrendatario Para el Comprador/Arrendador 7. Ventajas contables: operación fuera de balance. Reducción del Endeudamiento Mejora de Ratios Financieros Optimización de la Gestión de Activos Mayor Flexibilidad Financiera Facilita el Cumplimiento de Requisitos Regulatorios 8. Special Purpose Vehicle (SPV) en caso de compra por el financiador. Aislamiento de Riesgos Facilita la Financiación Cumplimiento Regulatorio Flexibilidad en la Gestión Facilita la Venta Futura 9. Adaptación del calendario de rentas al modo de un Project finance. Project Finance Adaptación del Calendario de Rentas Periodos de Carencia Incrementos en la Renta Rentas Iniciales 10. ¿Por qué ha tenido tanto éxito el "Sale and Lease Back inmobiliario"? Generación de liquidez y fortalecimiento de los coeficientes de solvencia Rentabilidad asegurada a largo plazo Transformación de activos no rentables Aumento de la liquidez y reducción de costes Transmisión del riesgo de fluctuaciones del mercado inmobiliario Obtención de financiación favorable Mejora de la gestión inmobiliaria 11. Las claves del Leaseback o retroleasing. Transformar en liquidez un activo empresarial manteniendo el uso del mismo. Transformación en liquidez Mantenimiento del uso del activo Opción de recompra Financiación de fondo de maniobra y nuevas inversiones Mejora de ratios de balance Ventajas fiscales 12. La clave del Sale & lease back inmobiliario: el Loan To Value (LTV) teórico Naturaleza de la operación Loan To Value (LTV) teórico Ventajas fiscales Transferencia de riesgos y beneficios 13. Caso Práctico: Sale & Lease Back Inmobiliario. Optimización Financiera en empresa líder en el sector tecnológico Ventajas Financieras y Fiscales Liberación de Capital Operación Fuera de Balance Deducibilidad Fiscal del Canon Mejora de Indicadores de Rentabilidad

PARTE TERCERA El contrato de sale & lease back inmobiliario.

Capítulo 11.

El contrato de Lease Back inmobiliario. 1. Concepto y problemática del «lease back inmobiliario». 2. Problemas comunes asociados con el "lease back inmobiliario Calificación Riesgo de fraude Regulación 3. Análisis de la relación existente entre el «lease back» y el leasing financiero. Evolución histórica Elemento subjetivo Elemento real del contrato 4. Sujetos del Lease back inmobiliario. Arrendador financiero Arrendatario financiero Proveedor de lease back 5. ¿Sobre qué recae un lease back inmobiliario? Bienes Muebles de uso industrial afectos al inmueble Bienes Inmuebles 6. Inmuebles en proyecto o en construcción y con derecho de superficie. Inmuebles en Proyecto o en Construcción Derecho de Superficie 7. El precio en el lease back inmobiliario. Precio de Adquisición del Bien Retribución para la Entidad de Leasing Fraccionamiento del Precio Intereses y Cuotas 8. El precio de readquisición 9. Requisitos formales del contrato de lease back inmobiliario. Escritura Formal Identificación de las Partes Descripción del Bien Términos y Condiciones Opción de Compra Firma de las Partes Inscripción registral inmobiliaria

Capítulo 12.

Naturaleza jurídica del contrato de Sale & Lease Back inmobiliario. 1. Una subespecie dentro del leasing inmobiliario, denominada "leasing inmobiliario bilateral" "lease back, retroleasing, leasing de retorno", o "sale and lease back". Transferencia de Propiedad Flexibilidad Financiación y Liquidez Opción de Compra Ventajas Fiscales Operación Fuera de Balance Inmovilización Financiera Flexibilidad Operativa Gestión de Activos Estrategia Financiera 2. Contrato atípico.

Capítulo 13.

Sujetos del sale y & lease back inmobiliario. 1. Sujetos. a. Comprador (Arrendador) b. Vendedor (Arrendatario) 2. Los dos contratos que forman el sale y & lease back inmobiliario. Contrato de Compraventa del Inmueble Contrato de Arrendamiento del Inmueble 3. Derechos y obligaciones del sale & lease back inmobiliario. Derechos del Comprador-Arrendador (quien adquiere el inmueble y lo arrienda) Obligaciones del Comprador-Arrendador Derechos del Vendedor-Arrendatario (quien vende el inmueble y lo arrienda) Obligaciones del Vendedor-Arrendatario

Capítulo 14.

Los inmuebles objeto del sale & lease back inmobiliario. 1. La tipología de inmuebles objeto de sale & lease back inmobiliario. a. Edificios Singulares b. Lotes Inmobiliarios de Sucursales o Locales c. Complejos Empresariales 2. Problemas en el proceso de Due diligence de los inmuebles objeto del sale & lease back inmobiliario. a. Continencias en los Títulos de Propiedad b. Contingencias Edificatorias o Medioambientales c. Contingencias Fiscales

Capítulo 15.

El contrato de Lease Back inmobiliario. 1. Operación compleja y diferenciada. 2. Un contrato mixto constituido por un contrato de compraventa y un contrato de arrendamiento con opción de compra. Financiación y liquidez Activos patrimoniales Libertad contractual Operaciones múltiples Aplicación a empresas y particulares

Capítulo 16.

Preliminares del contrato. Oferta vinculante de sale & lease back inmobiliario. 1. El Perfil Ciego (Teaser, Blind Profile o Blind) Perfil de los inversores potenciales Intermediarios y asesores inmobiliarios Compromiso de confidencialidad 2. Acuerdo de Confidencialidad Propósito Confidencialidad Restricciones de uso Duración Consecuencias por incumplimiento Excepciones Protección de propiedad intelectual Jurisdicción y ley aplicable 3. Cuaderno de Venta (Information Memorandum o InfoMemo) Contenido Detallado Descripción de los Inmuebles Aspectos Legales y Contractuales Información Financiera Cronograma de la Operación Aspectos Fiscales y Contables Carta de Proceso 4. Confirmación de Interés con primera oferta no vinculante. Confirmación de Interés Evaluación de las Confirmaciones de Interés Selección de Inversores Comunicación a los Inversores Seleccionados Negociación Detallada Ofertas Vinculantes Cierre de la Transacción 5. Presentación de ofertas. a. Ofertas no vinculantes b. "Data Room" (Sala de Datos Virtual) c. Q&A ("questions and answers") d. Ofertas Vinculantes e. Selección de Ofertas Finales f. Negociación Final y Cierre 6. Due Diligence Management Presentation y Visitas a las Instalaciones Due Diligence Financiera y Legal

Capítulo 17.

Contenido del contrato de sale & lease back inmobiliario. 1. Contenido del contrato de sale & lease back inmobiliario. Partes del contrato Descripción del inmueble Precio de compra Arrendamiento Opción de compra Gastos y responsabilidades Triple Net Lease Cumplimiento de regulaciones y licencias Revalorización del inmueble Duración del contrato Derechos y obligaciones de las partes Clausulas adicionales 2. El comprador se queda con la titularidad, el vendedor con los gastos del inmueble. 3. Plazo 4. Renta 5. Cesión y Subarriendo 6. Responsabilidad. Seguros. 7. Opción de Compra 8. Devolución del Inmueble 9. Resolución 10. Derecho de adquisición preferente del vendedor. Ejercer un derecho de primera oportunidad Ejercer un derecho de adquisición preferente

Capítulo 18.

Los términos del contrato de arrendamiento como parte del contrato de Sale & lease back inmobiliario. 1. El inmueble arrendado. Uso permitido y licencias en relación con el mismo. Uso Permitido y Licencias Licencias Tributación Inmobiliaria Gastos de Mantenimiento del Inmueble Seguros Conservación y Mantenimiento del Inmueble Obras en el Inmueble y Nuevas Instalaciones 2. Plazo y prórrogas obligatorias a favor del arrendatario (vendedor). a. Plazo Inicial, Prórrogas y Plazo Total Posible b. Prórrogas 3. La renta. a. Actualización de las Rentas Referencias a un Índice Actualización a Valor de Mercado b. Limitación a las Actualizaciones a Valor de Mercado c. Procedimientos para Resolver Discrepancias d. Fechas de Actualización 4. Derecho de tanteo o retracto a favor del arrendatario en el lease back inmobiliario. Definición Preferencia Igualdad o Mejores Condiciones Notificación Condiciones Contractuales Efectos de no Ejercer el Derecho 5. Opción de compra en el lease back inmobiliario. Definición Fecha de Ejercicio Precio de Ejercicio Impacto en la Calificación Contable Arrendamiento Financiero vs. Arrendamiento Operativo Normativas Contables 6. Subarriendo y cesión. a. Subarriendo Definición Condiciones Límites Responsabilidades b. Cesión Definición Condiciones Consentimiento del Arrendador Responsabilidades 7. Reserva de edificabilidad cuando se trata de conjuntos inmobiliarios. a. Definición de Reserva de Edificabilidad b. Usos Comunes de la Reserva de Edificabilidad Expansión Futura Desarrollo por Fases Cumplimiento de Regulaciones c. Regulaciones y Restricciones d. Consideraciones Financieras y de Planificación e. Impacto en la Calificación Contable

Capítulo 19.

Determinación de las prestaciones económicas del Sale & lease back inmobiliario. 1. Determinación de las prestaciones económicas del Sale & lease back inmobiliario. Precio en la Escritura Pública de Compraventa Cánones del Contrato de Leasing Valor de la Opción de Adquisición 2. Precio de la compraventa Valor Comercial del Inmueble Liquidez para el Empresario Distinción de Otros Valores Análisis a lo Largo del Tiempo 3. Renta (estimación económica por equiparación con los cánones del leasing inmobiliario). Determinación de los Cánones Costo Periódico Modalidades de Cánones Pago Anticipado de Cánones Consideraciones Legales 4. Valor de la opción de compra.

Capítulo 20.

Cláusulas del contrato de Sale & Lease back inmobiliario. 1. Pago de la totalidad de la renta en caso de resolución anticipada 2. Precauciones a favor del arrendador en caso de Sale & Lease back inmobiliario de carteras de inmuebles. Cláusulas de incumplimiento cruzado Garantías adicionales Derecho a desahucio selectivo Revisión y monitoreo continuo Asesoramiento legal y financiero 3. Supuestos en los que es mejor limitar a un único inmueble el contrato de Sale & Lease back inmobiliario. a. Limitar un contrato de Sale & Lease back inmobiliario Simplificación administrativa Mayor control Facilita la venta de la cartera Menos complejidad legal b. Riesgos de esta estrategia Proporcionalidad y equidad Flexibilidad Transferencia a terceros 4. Supuestos especiales de destrucción del inmueble.

Capítulo 21.

La opción de compra en el Sale & Lease back inmobiliario. 1. Características de la opción de compra en el Sale & Lease back inmobiliario. 2. La opción de compra en el Sale & Lease back inmobiliario como posible instrumento de especulación inmobiliaria. 3. Clases de plazos. La opción de compra que el vendedor se reserva para ejercer en cualquier momento Plazo único al final del contrato Plazos múltiples coincidentes con el final de los períodos de arrendamiento Plazos con intervalos regulares Plazos flexibles o personalizados 4. Precio del ejercicio de la opción de compra. Precio de venta de mercado Valor razonable en términos contables Remisión al precio de mercado Precio gratuito 5. Limitaciones a la libre transmisión de los inmuebles a competidores no compradores no idóneos.

PARTE CUARTA Sale & lease back inmobiliario (SLB) en edificios de la administración pública.

Capítulo 22.

El lease-back inmobiliario en edificios de la administración pública como mecanismo de financiación de las Administraciones Públicas. 1. El Sale & lease back inmobiliario (SLB) de las Administraciones Públicas. 2. El Sale & lease back inmobiliario (SLB), una práctica frecuente de financiación local. 3. Objeto: bienes patrimoniales del Estado, no demaniales. 4. Viabilidad de la desafectación. 5. Riesgo de reversión 6. Precauciones especiales. a. Las garantías a favor del inversor b. Depósitos bloqueados o escrows c. Limitaciones de la contabilidad pública

PARTE QUINTA Lease back inmobiliario en relación con derechos reales de vuelo y superficie.

Capítulo 23.

El derecho de superficie como objeto de Sale & lease back inmobiliario. 1. El propietario original/arrendatario continúa siendo el dueño del suelo que concedió un derecho de superficie pudiendo readquirirlo posteriormente mediante una opción. 2. La inscripción registral de la cláusula superficiaria en el presupuesto de las operaciones de lease-back inmobiliario o leasing inmobiliario de retorno. 3. ¿El lease back ha de tener acceso al Registro de la Propiedad como contrato unitario, o es posible inscribir sólo algunas de las fases o prestaciones que lo integran? 4. Sale & lease back inmobiliario de Inmuebles en proyecto o en construcción y con derecho de superficie. a. Adquisición de un solar para su posterior edificación b. Adquisición de un derecho de superficie sobre un inmueble en construcción o ya construido Derecho de superficie sobre inmuebles en construcción Derecho de superficie sobre inmuebles ya construidos

Capítulo 24.

El lease back inmobiliario inmobiliario y su relación con los derechos reales de vuelo y subsuelo. 1. El propietario concede un derecho de superficie a una empresa de leasing a cambio de un precio, arrendando a su vez tal derecho al concedente con opción de adquirirlo 2. El problema: que el derecho de superficie conlleva el retorno de lo que sobre el terreno se edifique al concedente por parte del superficiario 3. Supuesto de operación de lease back a través del derecho de sobre edificación o subesdificación no superficiario pero articulada no sobre un solar sino sobre o bajo un edificio ya edificado 4. Supuesto en que el promotor del edificio se haya reservado los derechos de vuelo y subsuelo antes de iniciar la venta. 5. Supuesto en que un solar de titularidad unipersonal privada se cede en propiedad a una sociedad de leasing y es ésta la que cede al usuario como arrendatario no el solar en si mismo considerado sino un derecho de vuelo y subsuelo para que éste edifique en aquel.

Capítulo 25.

Coordinación del Lease back inmobiliario con el derecho de superficie. Los Plazos del lease-back y el derecho de superficie urbanístico. Duración del derecho de superficie Coincidencia de plazos Dies a quo para el cómputo del plazo Plazo para realizar la edificación

PARTE SEXTA Lease back inmobiliario en particulares.

Capítulo 26.

El Lease back inmobiliario por el fracaso de la hipoteca inversa. 1. El fracaso de la hipoteca inversa. 2. El éxito de la venta con alquiler garantizado (sale & lease-back inmobiliario). 3. Gastos e impuestos que tiene que asumir el comprador de una vivienda con alquiler garantizado o sale & lease back inmobiliario. 4. Condiciones financieras del alquiler garantizado o sale & lease back inmobiliario. a. Precio de Compra b. Renta de Alquiler c. Condiciones Finales de la Operación 5. Tipos de Compraventa con alquiler Garantizado o sale & lease back inmobiliario. a. Modalidad de Compra con Alquiler Vitalicio / Sale & Lease back Vitalicio b. Modalidad de Compra con Alquiler Temporal / Sale & Lease back Temporal 6. Ventajas del alquiler Garantizado o sale & lease back inmobiliario. Rentabilidad Garantizada Inquilino de Confianza Descuentos en la Compra Seguridad en el Alquiler Incorporación de un Activo al Patrimonio Potencial de Revalorización Posibilidad de Financiación 7. Garantías de las Compraventas con alquiler Garantizado o sale & lease back inmobiliario.

PARTE SÉPTIMA Casos prácticos del Sale & Lease Back Inmobiliario

Capítulo 27.

Casos prácticos del Sale & Lease Back Inmobiliario Caso Práctico 1: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "La Modernización del Centro Comercial" Causa del Problema Soluciones Propuestas Remodelación Integral Reconfiguración de Espacios Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 2: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Transformación del Edificio de Oficinas Torre Empresarial" Causa del Problema Soluciones Propuestas Reestructuración del Espacio Interior Mejoras en Sostenibilidad y Eficiencia Actualización Tecnológica Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 3: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Renovación Estratégica del Hotel Ciudad" Causa del Problema Soluciones Propuestas Remodelación de Habitaciones y Áreas Comunes Ampliación de Servicios Estrategias de Marketing y Rebranding Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 4: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Reestructuración Financiera de la Cadena de Supermercados" Causa del Problema Soluciones Propuestas Venta de Propiedades Estratégicas Inversión en Eficiencia Operativa Reestructuración de Deuda Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 5: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Revitalización del Complejo de Apartamentos Residenciales" Causa del Problema Soluciones Propuestas Renovación Integral de Apartamentos Desarrollo de Áreas Comunes y Servicios Estrategia de Marketing y Rebranding Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 6: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Reestructuración de la Universidad Privada Internacional" Causa del Problema Soluciones Propuestas Renovación de Infraestructura Educativa Desarrollo de Espacios Flexibles Inversión en Servicios Estudiantiles Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 7: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Expansión de la Cadena Hotelera" Causa del Problema Soluciones Propuestas Selección Estratégica de Propiedades Reinversión en Expansión Global Alianza con Inversores Globales Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 8: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Reconversión del Parque Industrial" Causa del Problema Soluciones Propuestas Desarrollo de Espacios Mixtos Mejoras en Infraestructura y Sostenibilidad Fomento de la Innovación y el Emprendimiento Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 9: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Relanzamiento del Centro de Exposiciones" Causa del Problema Soluciones Propuestas Renovación y Modernización de Instalaciones Desarrollo de Espacios Multifuncionales Estrategia de Marketing y Alianzas Estratégicas Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 10: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Rescate Financiero del Hospital Ciudad" Causa del Problema Soluciones Propuestas Venta y Arrendamiento del Inmueble Inversión en Tecnología Médica Avanzada Renovación de Instalaciones Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 11: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Relanzamiento de la Cadena de Tiendas de Moda" Causa del Problema Soluciones Propuestas Reestructuración de Espacios de Venta Inversión en Tecnología de Retail Sinergia con E-commerce Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 12: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Optimización del Espacio en la Torre Corporativa" Causa del Problema Soluciones Propuestas Reconfiguración de Espacios de Oficina Incorporación de Servicios de Valor Añadido Mejoras en Sostenibilidad y Tecnología Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 13: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Rediseño del Complejo Deportivo" Causa del Problema Soluciones Propuestas Renovación de Instalaciones Deportivas Desarrollo de Espacios Multifuncionales Mejoras en Servicios y Experiencia del Cliente Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 14: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Reinvención de la Galería de Arte Contemporáneo" Causa del Problema Soluciones Propuestas Renovación y Expansión de Espacios de Exposición Integración de Tecnología Interactiva Programas de Fomento del Arte y la Cultura Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 15: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Revitalización del Complejo Turístico" Causa del Problema Soluciones Propuestas Renovación de Alojamientos y Áreas Comunes Expansión de Servicios y Actividades Estrategias de Marketing Digital Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 16: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Recuperación del Centro Comercial Plaza" Causa del Problema Soluciones Propuestas Reestructuración del Espacio Comercial Integración de Experiencias Digitales Desarrollo de Nuevos Conceptos de Tiendas Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 17: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Renovación del Hospital Regional" Causa del Problema Soluciones Propuestas Actualización de Equipamiento Médico Renovación de Infraestructura Implementación de Sistemas de Gestión Digital Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 18: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Reestructuración de la Empresa de Manufactura" Causa del Problema Soluciones Propuestas Venta y Arrendamiento de las Instalaciones Inversión en Automatización y Robótica Capacitación y Desarrollo de Personal Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 19: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Transformación del Edificio Histórico Centro Cultural" Causa del Problema Soluciones Propuestas Restauración y Modernización Cuidadosa Creación de Espacios Versátiles Programación y Colaboraciones Innovadoras Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 20: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Reestructuración del Grupo Editorial" Causa del Problema Soluciones Propuestas Venta y Arrendamiento de Propiedades Inversión en Tecnología Digital Optimización de Operaciones Logísticas Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 21: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Reinvención de la Residencia de tercera edad" Causa del Problema Soluciones Propuestas Renovación Integral de las Instalaciones Mejora de Servicios y Atención Inversión en Tecnología y Seguridad Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 22: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Expansión Internacional de la Cadena de Restaurantes" Causa del Problema Soluciones Propuestas Venta y Arrendamiento de Restaurantes Clave Reinversión en Nuevos Mercados Estrategia de Marketing Global Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 23: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Renovación del Campus Universitario Innovación Educativa" Causa del Problema Soluciones Propuestas Modernización de Aulas y Laboratorios Desarrollo de Espacios de Colaboración Mejoras en Sostenibilidad y Accesibilidad Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 24: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Transformación Digital del Grupo Editorial" Causa del Problema Soluciones Propuestas Digitalización de Operaciones Reestructuración de Tiendas Físicas Diversificación de Productos y Servicios Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso Práctico 25: SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO - "Reestructuración de la Cadena Hotelera" Causa del Problema Soluciones Propuestas Venta y Arrendamiento de Propiedades Clave Renovación y Modernización Diversificación de Ofertas y Experiencias Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas