CURSOS INMOBILIARIOS Y URBANISMO
LIBRERÍA INMOBILIARIA / CURSOS / Pdf/E-Book / E-LEARNING. Servicio GRATUITO.*

CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO 

  • 426 págs
PDF GUÍA PRÁCTICA DEL SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO.
Precio 99,9 euros

COMPRAR / 
INFORMACIÓN

INfórmese sin compromiso

SI LO PREFIERE PUEDE CONTACTARNOS MEDIANTE EMAIL
inmoley@inmoley.com
Folleto general de presentación y precios de las guías prácticas (Pdf).
¿QUÉ APRENDERÁ?
  • El lease back inmobiliario. Leaseback inmobiliario. 
  • El contrato de sale & lease back inmobiliario.
  • Contabilidad del sale & lease back inmobiliario.
  • Fiscalidad del sale & lease back inmobiliario.
  • Arrendamiento garantizado como opción para particulares del sale & lease back inmobiliario.
VÍDEOS DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
Soy director financiero de una empresa agroalimentaria que tenía varias naves de gran tamaño en propiedad. El sale & lease back inmobiliario nos ha permitido financiarnos en las mejores condiciones. Es muy recomendable el enfoque práctico y una gran ayuda para empresas con inmuebles.

Fermín Cruz

ÍNDICE
Introducción al Sale & Lease Back inmobiliario.

PARTE PRIMERA

Sale and Lease Back inmobiliario.


PARTE SEGUNDA

El contrato de sale & lease back inmobiliario.


PARTE TERCERA

Sale & lease back inmobiliario (SLB) en edificios de la administración pública.


PARTE CUARTA

Lease back inmobiliario en relación con derechos reales de vuelo y superficie.


PARTE QUINTA

Fiscalidad del Sale & Leaseback inmobiliario.


PARTE SEXTA

Contabilidad del Lease back inmobilario.


PARTE SÉPTIMA

Lease back inmobiliario en particulares.

 
PARTE PRIMERA
  • Sale and Lease Back inmobiliario.
Introducción al Sale & Lease Back inmobiliario.
 
A primera vista, puede parecer extraño que el propietario de un inmueble quiera vender su propiedad y luego continuar usándola como arrendatario, pero tiene muchas ventajas.

El propietario vendedor.

El vendedor consigue de inmediato efectivo para pagar sus deudas y tiene importantes ventajas fiscales. 

Alternativamente, es una buena manera de obtener dinero para financiar una segunda ubicación mientras se mantiene un negocio ya establecido. 

En términos simples, las empresas propietarias de bienes inmuebles pueden vender la propiedad a un inversor y luego arrendar el edificio, o una parte del edificio. Al hacerlo, pueden separar sus operaciones comerciales de sus activos.

Este es un factor particularmente atractivo para empresas que no están especializadas en la gestión inmobiliaria de edificios modernos. 

Una ventaja adicional es eliminar la carga de la administración de las instalaciones, lo que puede resultar costoso en tiempo y dinero, sin mencionar el riesgo de depreciación del valor a medida que las tasas de interés aumentan en el futuro.

Además, estas empresas no quieren permanecer hipotecadas por inmuebles cuando su futuro económico es impredecible.

Hay ventajas fiscales también. Los pagos de rentas por alquiler son deducibles son deducibles. Una deducción más ventajosa que la de los intereses en caso de que tenga que pedir un crédito.

Una precaución para el vendedor. Si el vendedor continúa trabajando para su negocio, sería prudente negociar una opción de compra sobre el inmueble. 

Nunca se sabe. Si el nuevo propietario se ve obligado a vender en un futuro cercano y el precio es correcto, puede tener sentido volver a comprar. 

El comprador. Inversor inmobiliario.

Para el inversor es una buena opción que el vendedor siga como arrendatario. Un edificio generalmente tiene mayor valor si está ocupado en lugar de vacante y, al aceptar convertirse en el arrendatario después de una venta, el valor aumenta.

Para el comprador, permitir que el vendedor se convierta en su arrendatario le da un ingreso inmediato sobre la propiedad. 

Si bien el flujo de efectivo instantáneo es atractivo, también existen algunos riesgos inherentes al permitir que el vendedor se convierta en arrendatario. Por ejemplo, como propietario anterior, el arrendatario conocerá el coste del mantenimiento, con lo que será complicado poder repercutirle algo adicional. 

Tampoco se tiene un control total sobre el estado del inmueble que se está comprando. Una forma de protegerse es exigir una fianza que devolverá una vez que la propiedad esté vacía y haya verificado su estado. 

La mayoría de las decisiones de bienes inmuebles de las sociedades son realmente decisiones financieras. 

Si una sociedad considera que ciertos bienes inmuebles son necesarios para sus operaciones comerciales, la decisión financiera es: ¿cómo financiar el coste de la propiedad? 

Hay cuatro alternativas básicas: comprar el inmueble con fondos propios, comprar la propiedad a través de deuda hipotecaria, arrendar la propiedad a un tercero, o arrendar la propiedad a través de una venta-arrendamiento (sale & leaseback inmobiliario). En la típica venta-arrendamiento (sale & leaseback inmobiliario), el propietario vende bienes inmuebles utilizados en su negocio a un inversor privado para permanecer como arrendatario. 

Los pagos de arrendamiento generalmente son fijos para proporcionar la amortización del precio de compra durante el plazo del arrendamiento más una tasa de retorno de inversión especificada para la inversión del comprador. 

El vendedor-arrendatario suele negociar de antemano muchos de los términos del modo que mejor sirva a sus intereses financieros, así que puede estructurar el plazo de arrendamiento inicial por un período de tiempo deseado sin la carga de pagos globales. Además, el vendedor-arrendatario evita los costes adicionales de financiación. El vendedor-arrendatario también puede incluir opciones en los pagos que el préstamo no tiene.

En un contrato de compraventa, el vendedor puede retirar de su balance general el valor de la propiedad y la carga de la deuda en que incurra y reemplazarlos con el producto que comercialice.

El vendedor reemplaza un activo fijo (el bien inmueble) por un activo corriente (los ingresos en efectivo de la venta). La clasificación contable del arrendamiento también ofrece ventajas.

Las propiedades inmobiliarias infravaloradas en los libros de una compañía a menudo sirven como objetivo para inversores. El sale & lease back inmobiliario es un modo de protegerse en algunos casos. 

Una compañía sujeta a limitaciones de financiación por acuerdos de préstamos / bonos anteriores puede eludir estos límites a través de una venta-arrendamiento (sale & lease back inmobiliario). 

Otra ventaja financiera es la opción de recompra que se reserva el vendedor y que cambia la forma en que se reporta el acuerdo de venta-arrendamiento con fines contables. 

Un riesgo potencialmente grande es que el comprador se declare en concurso de acreedores (caso del Banco de Santander en Boadilla), ya que el juez puede rechazar cualquier acuerdo para renovar el contrato de arrendamiento o la opción del vendedor de recomprar la propiedad.

La tasa de interés, es decir, la renta, en un acuerdo de venta-arrendamiento (sale & lease back inmobiliario) es generalmente más alta de lo que pagaría el vendedor-arrendatario a través de la financiación hipotecaria convencional. La razón económica es que la inversión en la propiedad arrendada puede ser menos líquida o comercializable que un préstamo. 

El arrendamiento neto a largo plazo permite al comprador estimar con precisión la tasa de rendimiento esperada. Además, el término extendido del contrato de arrendamiento le brinda al comprador y propietario la protección contra caídas en el mercado de bienes inmuebles, una cobertura contra la inflación asumiendo que el valor de la propiedad se aprecia con el tiempo.

Si el vendedor-arrendatario no cumple con el contrato de arrendamiento, el propietario-comprador puede simplemente rescindir el contrato y hacer que el vendedor-arrendatario sea desalojado. El mayor riesgo del comprador-propietario es que puede tener problemas para encontrar otro arrendatario, especialmente si la propiedad es un uso especial. 

Si el vendedor-arrendatario tiene una opción para comprar o una opción para renovar el contrato de arrendamiento, esto puede limitar o posponer el tiempo que el propietario-comprador realmente realiza su potencial de ganancias. El comprador-propietario, por supuesto, también tiene el riesgo de que el valor de la propiedad pueda disminuir durante el contrato de arrendamiento.

Quizás el mayor riesgo para el propietario comprador sea el incumplimiento de un contrato de arrendamiento por parte del vendedor-arrendatario, probablemente dejando al propietario comprador sin arrendatario, como mínimo por un tiempo. Si el vendedor-arrendatario se declara en concurso de acreedores, el propietario-comprador se considera un acreedor ordinario. Si el acuerdo fuera una hipoteca convencional, el propietario-comprador sería considerado un acreedor garantizado. 

Capítulo 1. 
Evolución histórica del Sale & Lease Back inmobiliario.
1. Evolución histórica del Sale & Lease Back inmobiliario en el Reino Unido y Estados Unidos.
2. Los bancos españoles vendieron sus sedes y trajeron el “Sale and Lease Back inmobiliario”.
Capítulo 2.
Concepto del Sale and Lease Back inmobiliario.
1. ¿Qué es el Sale and Lease-Back inmobiliario?
2. ¿Por qué ha tenido tanto éxito el “Sale and Lease Back inmobiliario”.
a. Búsqueda de liquidez empresarial y mejora de la rentabilidad del capital inmobiliario.
b. Rentabilidad  asegurada  a  largo  plazo  para  fondos  inmobiliarios.
c. Ventajas contables (activos inmobiliarios que figuran en balance por valores contables muy reducidos).
d. Mejora en la calidad crediticia del propietario/vendedor.
A favor:
  • Transformación de activos “no rentables”
  • Aumento de liquidez, reducción de costes y reinversión en activos más rentables. Mejora de la cuenta de resultados.
  • Si el precio de venta es superior al valor contable del activo, la plusvalía permite mejorar los resultados del propietario/vendedor.
  • Supresión del coste de la amortización: la reducción de costes operativos supone la mejora del ratio de eficiencia.
  • Transmisión del riesgo derivado de las fluctuaciones en los mercados inmobiliarios.
  • La obtención de financiación en condiciones favorables.
En contra:
  • Generación de un coste derivado de las obligaciones de pago de renta en virtud del contrato de arrendamiento.
e. Mejora de la gestión inmobiliaria. Especialización y mejor aprovechamiento del espacio, costes operativos, etc.
TALLER DE TRABAJO
El Leaseback o retroleasing.

TALLER DE TRABAJO
Diferencias entre el leasing inmobiliario y el Sale & lease back inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
El lease back inmobiliario en caso de entidades de leasing.

  • El lease back inmobiliario en caso de entidades de leasing. El lease back inmobiliario financiero. Leasing financiero de retorno.
  • Un caso especial de leasing inmobiliario es el denominado lease back, en el que el inmueble es originalmente del propio cliente, quien lo vende a la sociedad de leasing pero manteniendo su posesión en condición de arrendatario y con opción de compra.
1. El  Contrato de Lease back
2. ¿Por qué surge el «sale & lease back»?
3. El «lease back» en el derecho comparado.
4. Concepto y problemática del «lease back».
5. Evolución histórica del «lease back» en el ordenamiento español.
6. Sujetos del Lease back.
a. Arrendador financiero
b. Arrendatario financiero
c. Proveedor de lease back
7. ¿Sobre qué recae un lease back?
8. Inmuebles en proyecto o en construcción y con derecho de superficie.
9. El precio en el lease back.
10. El precio de readquisición
11. Requisitos formales del contrato de lease back.
12. El lease back y los registros.
13. El plazo del lease back.

TALLER DE TRABAJO
Diferencia del Leasing financiero con el Sale & Lease-back inmobiliario.
Se diferencia del Leasing financiero en que en el Lease-back se efectúa la transmisión de la propiedad del bien, se abonan rentas, y no cuotas a cuenta del precio de compra, y el precio de la opción es un precio de compra fijado a valor de mercado  y no un “valor residual” previamente fijado como ocurre en el leasing. Aunque se puede pactar lo contrario, es decir, que el precio de la opción de compra sea el valor residual.

TALLER DE TRABAJO
El lease-back y el rent-back.
1. Solución a la  inmovilización financiera de activos inmobiliarios.
2. Las cuotas de renting se consideran gasto.
3. Peligro si no se genera un fondo de maniobra positivo.

TALLER DE TRABAJO
Ventajas del sale and leaseback inmobiliario.
1. ¿Qué es el leaseback inmobiliario?
2. Fijación del precio del leaseback inmobiliario en función de la renta.
3. Ventajas financieras y fiscales de las operaciones sale and leaseback inmobiliario.
4. Características del sale and leaseback inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
Todo lo que hay que saber del Sale Lease back inmobiliario.
1. ¿Qué es una operación inmobiliaria de sale & leaseback?
2. Fases de una operación de sale & leaseback inmobiliario.
3. Clases de Sale & Leaseback inmobiliario.
4. Fiscalidad del Sale & Leaseback inmobiliario.
5. El Sale & Leaseback inmobiliario para obtener liquidez.
6. ¿Por qué es necesario que los inmuebles no estén muy endeudados?
7. ¿Qué hay que saber para negociar un Sale & Leaseback inmobiliario?

CHECK-LIST 

1. Claves de una operación sale & lease back
2. Ventajas para el propietario/vendedor/arrendatario.
No afecta al fondo de comercio.
Loan To Value (LTV) superior a la financiación ordinaria.
Opción de compra.
3. Ventajas para el comprador/arrendador.
Financiación doble (rentas aseguradas y financiación bancaria garantizada con el inmueble).
Tasa Interna de Retorno (TIR) muy ventajosa.
Garantías financieras plenas (es propietario).
Los gastos por cuenta del arrendatario (triple net lease).
Ventajas fiscales. Deducciones por arrendamiento.
Ventajas contables: operación fuera de balance.
Special Purpose Vehicle (SPV) en caso de compra por el financiador.
4. Adaptación del calendario de rentas al modo de un Project finance. 
PARTE SEGUNDA
  • El contrato de sale & lease back inmobiliario.
<
Capítulo 3. 
Naturaleza jurídica del contrato de Sale & Lease Back inmobiliario.
1. Una subespecie dentro del leasing inmobiliario, denominada "leasing inmobiliario bilateral" "lease back, retroleasing, leasing de retorno”, o "sale and lease back".
2. Contrato atípico.

TALLER DE TRABAJO
Carácter atípico del contrato de Sale & Lease Back inmobiliario.

Capítulo 4. 
Sujetos del sale y & lease back inmobiliario.
1. Sujetos.
a. Comprador. Arrendador
b. Vendedor. Arrendatario
2. Los dos contratos que forman el  sale y & lease back inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
Derechos y obligaciones del sale & lease back inmobiliario.
1. Comprador. Arrendador

  • Derechos
  • Obligaciones
2. Vendedor. Arrendatario
  • Derechos
  • Obligaciones
Capítulo 5. 
Los inmuebles objeto del sale & lease back inmobiliario.
1. La tipología de inmuebles objeto de sale & lease back inmobiliario.
a. Edificios singulares.
b. Lotes inmobiliarios de sucursales o locales (inmuebles comerciales en zonas geográficas con elevada diversificación).
c. Complejos empresariales
2. Problemas en el proceso de Due diligence de los inmuebles objeto del sale & lease back inmobilario.
a. Continencias en los títulos de propiedad.
b. Contingencias edificatorias o medioambientales.
c. Contingencias fiscales.
Capítulo 6. 
El contrato de Lease Back inmobiliario.
1. Operación compleja y diferenciada.
2. Un contrato mixto constituido por un contrato de compraventa y un contrato de arrendamiento con opción de compra.
Capítulo 7
Preliminares del contrato. Oferta vinculante de sale & lease back inmobiliario.
1. El Perfil Ciego (Teaser, Blind Profile o Blind)
a. Perfil de los inversores potenciales
b. Intermediarios y asesores inmobiliarios.
2. Acuerdo de Confidencialidad
3. Cuaderno de Venta (Information Memorandum o InfoMemo)
4. Confirmación de Interés con primera oferta no vinculante.
5. Presentación de ofertas.
a. Ofertas no vinculantes.
b. “Data Room”
c. Q&A (“questions and answers”)
6. Due Dilligence
Capítulo 8
Contenido del contrato de sale & lease back inmobiliario.
1. El comprador se queda con la titularidad, el vendedor con los gastos del inmueble.
2. Plazo
3. Renta
4. Cesión y Subarriendo
5. Responsabilidad. Seguros.
6. Opción de Compra
7. Devolución del Inmueble
8. Resolución
9. Derecho de adquisición preferente del vendedor.

TALLER DE TRABAJO
Los términos del contrato de arrendamiento como parte del contrato de Sale & lease back inmobiliario.
1. El inmueble arrendado. Uso permitido y licencias en relación con el mismo.

a. Licencias.
b. Tributación inmobiliaria.
c. Gastos de mantenimiento del inmueble.
d. Seguros.
Arrendatario, tomador del seguro. Arrendador, beneficiario.
Clases de seguros en el Sale & lease back inmobiliario.
1. Seguro de cumplimiento del contrato
2. Seguro todo riesgo daño material
3. Seguro de responsabilidad civil
e. Conservación y mantenimiento del inmueble.
f. Obras en el inmueble y nuevas instalaciones.
2. Plazo y prórrogas obligatorias a favor del arrendatario (vendedor).
a. Plazo inicial, prórrogas y plazo total posible.
b. Prórrogas
3. La renta.
a. Actualización de las rentas.
b. Referencias a un índice.
c. Actualización a mercado
d. Límite a las actualizaciones de renta a valor de mercado.
4. Derecho de tanteo o retracto a favor del arrendatario.
Derecho de adquisición preferente
5. Opción de compra.
6. Subarriendo y cesión.
7. Reserva de edificabilidad cuando se trata de conjuntos inmobiliarios.

TALLER DE TRABAJO
Determinación de las prestaciones económicas del Sale & lease back inmobiliario.
1. Precio de la compraventa
2. Renta (estimación económica por equiparación con los cánones del leasing inmobiliario).

  • Canon fijo
  • Canon variable
  • Canon creciente
  • Canon decreciente
3. Valor de la opción de compra.

TALLER DE TRABAJO
Cláusulas del contrato de Sale & Lease back inmobiliario.
1. Pago de la totalidad de la renta en caso de resolución anticipada
2. Precauciones a favor del arrendador en caso de Sale & Lease back inmobiliario de carteras de inmuebles.
3. Supuestos en los que es mejor limitar a un único inmueble el contrato de Sale & Lease back inmobiliario.
4. Supuestos especiales de destrucción del inmueble.

a. Cláusula conforme a la cual el inversor seguirá percibiendo la renta del vendedor-arrendatario incluso en caso de destrucción del inmueble.
b. La cláusula “triple net” (el régimen de obras, mantenimiento, reparaciones y sustituciones, el derecho de sustitución de determinados inmuebles de la cartera en caso de concurrir determinadas circunstancias, el régimen de subarriendo y cesión contractual, la facultad del comprador de ceder en garantía a sus bancos financiadores los derechos derivados de las manifestaciones y garantías prestadas por el vendedor o la exclusión de la operación de determinados elementos o instalaciones del edificio).
TALLER DE TRABAJO
La opción de compra en el Sale & Lease back inmobiliario.
1. Características de la opción de compra.
2. Clases de plazos.
3. Precio del ejercicio de la opción de compra.
a. Precio de venta de mercado
b. Técnicas de valoración y factores
c. Justificación del carácter gratuito.
TALLER DE TRABAJO
La opción de compra en el Sale & Lease back inmobiliario como posible instrumento de especulación inmobiliaria.
1. La opción de compra que se reserva el vendedor para ejercitar en cualquier momento.
2. La opción de compra de los inmuebles en términos similares a como fueron vendidos.
3. Condiciones especulativas en los contratos de sale & lease back inmobiliario.
a. Arrendamiento no cancelable
b. Plazos del arrendamiento y ventajas como cancelación anticipada o prorrogas sucesivas.
TALLER DE TRABAJO
Limitaciones a la libre transmisión de los inmuebles a competidores no compradores no idóneos.
PARTE TERCERA
  • Sale & lease back inmobiliario (SLB) en edificios de la administración pública.
<
Capítulo 9. 
El lease-back inmobiliario en edificios de la administración pública como mecanismo de financiación de las Administraciones Públicas.
1. El Sale & lease back inmobiliario (SLB) de las Administraciones Públicas.
2. El Sale & lease back inmobiliario (SLB), una práctica frecuente de financiación autonómica.
3. Objeto: bienes patrimoniales del Estado, no demaniales.
4. Viabilidad de la desafectación.
5. Riesgo de reversión
6. Precauciones especiales.
a. Las garantías a favor del inversor.
b. Depósitos bloqueados o escrows
c. Limitaciones de la contabilidad pública.
TALLER DE TRABAJO
El Lease back inmobiliario en el negocio hotelero.
PARTE CUARTA
  • Lease back inmobiliario en relación con derechos reales de vuelo y superficie.
<
Capítulo 10. 
El derecho de superficie como objeto de Sale & lease back inmobiliario.
1. El propietario original/arrendatario continúa siendo el dueño del suelo que concedió un derecho de superficie pudiendo readquirirlo posteriormente mediante una opción.
2. La inscripción registral de la cláusula superficiaria en el presupuesto de las operaciones de lease-back inmobiliario o leasing inmobiliario de retorno.
2. ¿El lease back ha de tener acceso al Registro de la Propiedad como contrato unitario, o es posible inscribir sólo algunas de las fases o prestaciones que lo integran?
3. Sale & lease back inmobiliario de Inmuebles en proyecto o en construcción y con derecho de superficie.
a. Adquisición de un solar para su posterior edificación.
b. Adquisición de un inmueble que permite tener y mantener temporalmente en terreno o inmueble ajeno una edificación en propiedad separada (desmembración de la propiedad).
  • Derecho de superficie sobre inmuebles en construcción
  • Derecho de superficie sobre inmuebles ya construidos, consiste en que el propietario (futuro arrendatario financiero) de un inmueble construido.
Capítulo 11. 
El lease back inmobiliario inmobiliario y su relación con los derechos reales de vuelo y subsuelo.
1. El propietario concede un derecho de superficie a una empresa de leasing a cambio de un precio, arrendando a su vez tal derecho al concedente con opción de adquirirlo
2. El problema: que el derecho de superficie conlleva el retorno de lo que sobre el terreno se edifique al concedente por parte del superficiario
3. Supuesto de operación de lease back a través del derecho de sobre edificación o subesdificación no superficiario pero articulada no sobre un solar sino sobre o bajo un edificio ya edificado
4. Supuesto en que el promotor del edificio se haya reservado los derechos de vuelo y subsuelo antes de iniciar la venta.
5. Supuesto en que un solar de titularidad unipersonal privada se cede en propiedad a una sociedad de leasing y es ésta la que cede al usuario como arrendatario no el solar en si mismo considerado sino un derecho de vuelo y subsuelo para que éste edifique en aquel.
Capítulo 12. 
Coordinación del Lease back inmobiliario con el derecho de superficie. Los Plazos del lease-back y el derecho de superficie urbanístico.
TALLER DE TRABAJO
El derecho de superficie en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
1. Derecho real sobre rasante, sobreedificación, vuelo y subsuelo.
2. Régimen legal.
3. Elementos personales.
4. Contraprestación económica o gratuidad.
5. Elementos formales.
6. Límite temporal.
7. Transmisión.
8. Propiedad horizontal y gravámenes.
9. Extinción del derecho de superficie.
PARTE QUINTA
  • Fiscalidad del Sale & Leaseback inmobiliario.
<
Capítulo 13. 
Fiscalidad del Sale & Leaseback inmobiliario.
1. Impuesto del valor añadido (IVA).
2. Impuesto sociedades (IS)
3. Plusvalía municipal (IVTNU)

TALLER DE TRABAJO
La recuperación del coste del suelo en el caso del Sale & Lease back inmobiliario debe distribuirse a lo largo de la vida del contrato y no imputarse, a voluntad de las partes, a un ejercicio determinado.

PARTE SEXTA
  • Contabilidad del Lease back inmobilario.
<
Capítulo 14. 
Tratamiento contable del Sale & Lease Back inmobiliario.
1. Norma Internacional de Contabilidad (NIC 17)
2. Circular del Banco de España
3. Ventajas e inconvenientes contables del  Sale & Lease Back inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
El desarrollo de la normativa contable que dota de seguridad jurídica a las operaciones de Sale & lease back inmobiliario.
La Norma Internacional de Contabilidad (NIC) 17 y Plan  General  de  Contabilidad  (PGC).

Capítulo 15. 
Valoración de contratos de Sale & lease back inmobiliario.
1. La metodología financiera para valorar una operación de Sale & Lease Back es la analítica o de capitalización de rentas.
2. Metodología para valorar una operación de Sale & Lease Back. Analítica o   capitalización de rentas.
  • La tasa libre de riesgo
  • Prima de iliquidez
  • Riesgo de crédito
Capítulo 16. 
Plan General de Contabilidad  Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad. Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas y los criterios contables específicos para microempresas.
1. Calificación  como arrendamiento financiero
2. Contabilización por el arrendatario.
3. Contabilización por el arrendador y diferencia con el Lease Back.
5. Especialidades contables del leasing inmobiliario.
6. Especialidades pymes.
  • Se simplifica el criterio de valoración de activos arrendados en "leasing" desde el punto de vista del arrendatario.
TALLER DE TRABAJO 
Claves del proyecto de reforma del Plan General de Contabilidad. 
1. Proyecto de Real Decreto por el que se modifican el Plan General de Contabilidad aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre; el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas aprobado por el Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre; las Normas para la Formulación de Cuentas Anuales Consolidadas aprobadas por el Real Decreto 1159/2010, de 17 de septiembre; y las Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad a las entidades sin fines lucrativos aprobadas por el Real Decreto 1491/2011, de 24 de octubre. 
  • Aparte del propio PGC también se modifican: el PGC de Pymes (Real Decreto 1515/2007), las Normas para la Formulación de Cuentas Anuales Consolidadas (Real Decreto 1159/2010), y las Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad a las entidades sin fines lucrativos (Real Decreto 1491/2011). 
2. Novedades 
a. Definición de “valor razonable” (y su desarrollo) a lo dispuesto en la NIIF 13 
b. No adapta el PGC 2007 a los requerimientos de la nueva norma internacional de arrendamientos (NIIF 16), que entrará en vigor para los ejercicios que comiencen a partir del 1 de enero de 2019. 
La solución simplificada se extiende a las cuentas por cobrar por arrendamientos que proceden de transacciones que están dentro del alcance de la NIIF 16. 
Se trata de adaptar el PGC 2007 a los requerimientos de la nueva norma internacional de arrendamientos (NIIF 16), que entró en vigor para los ejercicios que comiencen a partir del 1 de enero de 2019. 
c. Instrumentos financieros (adaptación a la NIIF 9) 
d. Reconocimiento de ingresos NIIF 15 
Capítulo 17. 
Contabilidad inmobiliaria de arrendamientos con la NIIF 16. Arrendamientos.
1. Entrada en vigor de la "NIIF 16 Arrendamientos". 1 de enero de 2019.
2. ¿Qué es la "NIIF 16 Arrendamientos"?
La Norma Internacional de Información Financiera (NIIF) 16 es una normativa instaurada a nivel internacional con un claro objetivo: reordenar la ubicación de los contratos de arrendamiento de una empresa dentro de sus cuentas y balances anuales, estableciendo, para ello, un nuevo modelo de contabilidad.
a. La NIIF 16 elimina el modelo de contabilidad dual
b. Modelo único.
3. Características principales.
a. Para los arrendatarios, por tanto, el contrato de arrendamiento se convierte en un pasivo y un activo equivalente (el derecho de uso del bien objeto del contrato).
b. Las empresas españolas afectadas tendrán que cambiar la forma en que organizan tanto sus resultados anuales como sus propios balances, ya que algunos tipos de arrendamientos cambiarán de lugar
c. También incluye cambios durante la vigencia del contrato de arrendamiento. reconocimiento de gastos en la mayoría de los contratos, incluso aunque abonen rentas anuales constantes.
d. Para los arrendatarios, el contrato de arrendamiento se convierte en un pasivo y un activo equivalente, el derecho de uso del bien objeto del contrato.
e. Los impactos van más allá del balance. También se producirán cambios durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
f. Todas las empresas necesitarán evaluar la magnitud de los impactos de la norma para que puedan entender las implicaciones en su actividad de negocio.
4. Un cambio importante en cuanto a la contabilización de los arrendamientos operativos.
  • Razones por las que el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB) emitió la "NIIF 16 Arrendamientos".
5. Mientras llega el ajuste del Plan General de Contabilidad (PGC), sólo afecta a las cotizadas.
La norma exige a los arrendatarios registrar en el balance un activo por el derecho de uso del activo y un pasivo por la obligación de pago con el arrendador, por lo que los estados financieros se verán modificados, por un incremento de la deuda, y el registro de amortizaciones y gastos financieros en lugar de alquileres.
Es importante destacar que esta normativa no va a ser aplicada en el PGC español, pero será necesario que las entidades que tengan que reportar a sus grupos bajo NIIF, apliquen y conozcan esta norma para poder preparar la información correspondiente.
El Plan General de Contabilidad (PGC) todavía no ha sido adaptado a la nueva norma internacional, de modo que, por ahora, dicha interpretación va a afectar exclusivamente a empresas cotizadas que apliquen normas consolidadas (empresas obligadas a aplicar las normas NIIF).
Pendientes del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) en torno a la adaptación del PCG.
6. Se elimina la diferenciación entre el arrendamiento operativo y el financiero
  • a. ¿Cuándo entiende la NIIF 16 que un contrato contiene un arrendamiento?
  • b. Las claves que determinan un arrendamiento.
  • c. Pagos futuros comprometidos por el contrato de arrendamiento y que deben aparecer en el balance.
  • d. Repercusión en el balance: incremento de endeudamiento: imagen de endeudamiento.
7. El derecho de uso será objeto de amortización sistemática durante el plazo del arrendamiento.
8. Hay cambios muy significativos en la contabilidad del arrendatario.
a. Los arrendamientos operativos entrarán en balance.
b. La fecha de inicio de un arrendamiento
c. Los derechos de uso (arrendamientos) se deben presentar separadamente del resto de activos en el balance o como nota de la memoria. EXEPCIÓN: INVERSIONES INMOBILIARIAS.
d. Impacto en balance para los arrendatarios
9. Sin cambios sustanciales para el arrendador.
10. Preparación ante las NIIF 16
• Reducir las vigencias de los arrendamientos puede parecer la solución ideal para reducir el impacto financiero de las nuevas normas. No obstante, las ventajas financieras a corto plazo deben compararse con otros impactos relacionados.
• Las cláusulas de renovación o prórroga deberían ser un aspecto esencial a analizarse, ya que su impacto financiero en el balance de situación será significativo con la aplicación de las nuevas normas contables.
• Los gastos de explotación de los contratos de arrendamiento también deberían ser cuidadosamente revisados, ya que estos gastos quedan excluidos del balance con la nueva norma.
• Los arrendamientos triple-net, en los que el arrendatario paga una cuota de alquiler fija, además de los impuestos sobre bienes inmuebles, los seguros, gastos de mantenimiento y reparaciones, eliminan esta carga administrativa.
• Revisar los clausulados contractuales para determinar si un contrato cumple o no con la definición de un arrendamiento es más importante que nunca.
• Reconsiderar qué entidades son las que suscriben un arrendamiento es otra estrategia para minimizar el impacto financiero de las normas de contabilidad aplicables a los arrendamientos.
11. Alternativas tras las NIIF 16
• Los arrendamientos variables en función del volumen de negocio, que vinculan las cuotas del alquiler a los ingresos por ventas del emplazamiento de un arrendatario, ofrecen la ventaja de la posible exclusión del balance de situación.
• Evitar nuevos arrendamientos mediante opciones de coworking creativas puede ser una solución para algunas empresas.
TALLER DE TRABAJO
Las decisiones inmobiliarias ante la entrada en vigor de la NIIF 16
1. La necesidad de simplificar al auditor la calificación del contrato como arrendamiento.
2. Sistemas de gestión integrados de control de los arrendamientos inmobiliarios.
a. Cálculos de seguimiento de los arrendamientos (cambios en los plazos de arrendamiento, en la duración estimada de los contratos, modificaciones de arrendamientos).
b. Desgloses en las Cuentas Anuales.
c. Coordinación con filiales.
3. Las cláusulas de renovación o prórroga en los arrendamientos inmobiliarios.
4. Los gastos de explotación de los contratos de arrendamiento inmobiliario.
5. Los arrendamientos inmobiliarios de cuota fija e impuestos inmobiliarios por cuenta del arrendatario.
6. Estrategia financiera para seleccionar las empresas que arriendan.
7. Los arrendamientos con renta variable en función de ventas (ej.: centros comerciales).

TALLER DE TRABAJO
Criterio de las auditorías sobre la interpretación del NIIF 16 Arrendamientos

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico contable de la NIIF 16. Arrendamientos.
Repercusiones en la cuenta de Pérdidas y Ganancias y aumento del EBITDA al sustituir los gastos por arrendamientos, que no se contabilizan, por la amortización del activo y los intereses.

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico contable de alquiler de oficinas con aplicación de la NIIF 16. Arrendamientos.

TALLER DE TRABAJO
Precauciones contables del lease-back y el rent-back.

TALLER DE TRABAJO
Contabilidad en caso de arrendamiento financiero ("leasing") y lease back.

TALLER DE TRABAJO
NIIF 16. Arrendamientos. Sale & Lease back inmobiliario.
1. Las empresas que han vendido su sedes per permanecen en las mismas como arrendatarios (sale & lease back inmobiliario) verán incrementado su pasivo.
2. La clave de la modificación de la NIIF 16 en el lease back inmobiliario.
3. Arrendatario vendedor
4. Arrendador comprador
5. Transacciones de venta con arrendamiento posterior (“Sale and leaseback”)

TALLER DE TRABAJO
Contabilidad de operaciones de Sale Lease Back inmobiliario. Arrendamiento financiero.

PARTE SÉPTIMA
  • Lease back inmobiliario en particulares.
<
Capítulo 18. 
El Lease back inmobiliario por el fracaso de la hipoteca inversa.
1. El fracaso de la hipoteca inversa.
2. El éxito de la venta con alquiler garantizado (sale & lease-back inmobiliario).
3. Gastos e impuestos que tiene que asumir el comprador de una vivienda con alquiler garantizado o sale & lease back inmobiliario.
4. Condiciones financieras del alquiler garantizado o sale & lease back inmobiliario.
a. Precio de Compra
b. Renta de alquiler
c. Condiciones finales de la operación
5. Tipos de Compraventa con alquiler Garantizado o sale & lease back inmobiliario.
a. Modalidad de Compra con Alquiler Vitalicio / Sale & Lease back vitalicio
b. Modalidad de Compra con Alquiler Temporal / Sale & lease back temporal
6. Ventajas del alquiler Garantizado o sale & lease back inmobiliario.
7. Garantías de las Compraventas con alquiler Garantizado o sale & lease back inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Folleto explicativo de empresa dedicada a la gestión de compraventas con alquiler Garantizado o sale & lease back inmobiliario.

Copyright © inmoley.com Todos los derechos reservados. El uso anagramas, símobolos o información sin autorización expresa de inmoley.com  y al margen de las condiciones generales de contratación de inmoley.com, será perseguido judicialmente.

ir a inicio de página
 
Volver a la página anterior