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SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO 

  • 246 págs
PDF GUÍA PRÁCTICA DEL SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO.
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¿QUÉ APRENDERÁ?
  • El lease back inmobiliario. Leaseback inmobiliario. 
  • El contrato de sale & lease back inmobiliario.
  • Contabilidad del sale & lease back inmobiliario.
  • Fiscalidad del sale & lease back inmobiliario.
  • Arrendamiento garantizado como opción para particulares del sale & lease back inmobiliario.
VÍDEOS DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
Soy director financiero de una empresa agroalimentaria que tenía varias naves de gran tamaño en propiedad. El sale & lease back inmobiliario nos ha permitido financiarnos en las mejores condiciones. Es muy recomendable el enfoque práctico y una gran ayuda para empresas con inmuebles.

Fermín Cruz

ÍNDICE
PARTE PRIMERA
Sale and Lease Back inmobiliario.


PARTE SEGUNDA

El contrato de sale & lease back inmobiliario.


PARTE TERCERA

Sale & lease back inmobiliario (SLB) en edificios de la administración pública.


PARTE CUARTA

Lease back inmobiliario en relación con derechos reales de vuelo y superficie.


PARTE QUINTA

Fiscalidad del Sale & Leaseback inmobiliario.


PARTE SEXTA

Contabilidad del Lease back inmobilario.


PARTE SÉPTIMA

Lease back inmobiliario en particulares.

 
PARTE PRIMERA
  • Sale and Lease Back inmobiliario.
Capítulo 1. 
Evolución histórica del Sale & Lease Back inmobiliario.
1. Evolución histórica del Sale & Lease Back inmobiliario en el Reino Unido y Estados Unidos.
2. Los bancos españoles vendieron sus sedes y trajeron el “Sale and Lease Back inmobiliario”.
Capítulo 2.
Concepto del Sale and Lease Back inmobiliario.
1. ¿Qué es el Sale and Lease-Back inmobiliario?
2. ¿Por qué ha tenido tanto éxito el “Sale and Lease Back inmobiliario”.
a. Búsqueda de liquidez empresarial y mejora de la rentabilidad del capital inmobiliario.
b. Rentabilidad  asegurada  a  largo  plazo  para  fondos  inmobiliarios.
c. Ventajas contables (activos inmobiliarios que figuran en balance por valores contables muy reducidos).
d. Mejora en la calidad crediticia del propietario/vendedor.
A favor:
  • Transformación de activos “no rentables”
  • Aumento de liquidez, reducción de costes y reinversión en activos más rentables. Mejora de la cuenta de resultados.
  • Si el precio de venta es superior al valor contable del activo, la plusvalía permite mejorar los resultados del propietario/vendedor.
  • Supresión del coste de la amortización: la reducción de costes operativos supone la mejora del ratio de eficiencia.
  • Transmisión del riesgo derivado de las fluctuaciones en los mercados inmobiliarios.
  • La obtención de financiación en condiciones favorables.
En contra:
  • Generación de un coste derivado de las obligaciones de pago de renta en virtud del contrato de arrendamiento.
e. Mejora de la gestión inmobiliaria. Especialización y mejor aprovechamiento del espacio, costes operativos, etc.
TALLER DE TRABAJO
El Leaseback o retroleasing.

TALLER DE TRABAJO
Diferencias entre el leasing inmobiliario y el Sale & lease back inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
El lease back inmobiliario en caso de entidades de leasing.

  • El lease back inmobiliario en caso de entidades de leasing. El lease back inmobiliario financiero. Leasing financiero de retorno.
  • Un caso especial de leasing inmobiliario es el denominado lease back, en el que el inmueble es originalmente del propio cliente, quien lo vende a la sociedad de leasing pero manteniendo su posesión en condición de arrendatario y con opción de compra.
1. El  Contrato de Lease back
2. ¿Por qué surge el «sale & lease back»?
3. El «lease back» en el derecho comparado.
4. Concepto y problemática del «lease back».
5. Evolución histórica del «lease back» en el ordenamiento español.
6. Sujetos del Lease back.
a. Arrendador financiero
b. Arrendatario financiero
c. Proveedor de lease back
7. ¿Sobre qué recae un lease back?
8. Inmuebles en proyecto o en construcción y con derecho de superficie.
9. El precio en el lease back.
10. El precio de readquisición
11. Requisitos formales del contrato de lease back.
12. El lease back y los registros.
13. El plazo del lease back.

TALLER DE TRABAJO
Diferencia del Leasing financiero con el Sale & Lease-back inmobiliario.
Se diferencia del Leasing financiero en que en el Lease-back se efectúa la transmisión de la propiedad del bien, se abonan rentas, y no cuotas a cuenta del precio de compra, y el precio de la opción es un precio de compra fijado a valor de mercado  y no un “valor residual” previamente fijado como ocurre en el leasing. Aunque se puede pactar lo contrario, es decir, que el precio de la opción de compra sea el valor residual.

TALLER DE TRABAJO
El lease-back y el rent-back.
1. Solución a la  inmovilización financiera de activos inmobiliarios.
2. Las cuotas de renting se consideran gasto.
3. Peligro si no se genera un fondo de maniobra positivo.

TALLER DE TRABAJO
Ventajas del sale and leaseback inmobiliario.
1. ¿Qué es el leaseback inmobiliario?
2. Fijación del precio del leaseback inmobiliario en función de la renta.
3. Ventajas financieras y fiscales de las operaciones sale and leaseback inmobiliario.
4. Características del sale and leaseback inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
Todo lo que hay que saber del Sale Lease back inmobiliario.
1. ¿Qué es una operación inmobiliaria de sale & leaseback?
2. Fases de una operación de sale & leaseback inmobiliario.
3. Clases de Sale & Leaseback inmobiliario.
4. Fiscalidad del Sale & Leaseback inmobiliario.
5. El Sale & Leaseback inmobiliario para obtener liquidez.
6. ¿Por qué es necesario que los inmuebles no estén muy endeudados?
7. ¿Qué hay que saber para negociar un Sale & Leaseback inmobiliario?

CHECK-LIST 

1. Claves de una operación sale & lease back
2. Ventajas para el propietario/vendedor/arrendatario.
No afecta al fondo de comercio.
Loan To Value (LTV) superior a la financiación ordinaria.
Opción de compra.
3. Ventajas para el comprador/arrendador.
Financiación doble (rentas aseguradas y financiación bancaria garantizada con el inmueble).
Tasa Interna de Retorno (TIR) muy ventajosa.
Garantías financieras plenas (es propietario).
Los gastos por cuenta del arrendatario (triple net lease).
Ventajas fiscales. Deducciones por arrendamiento.
Ventajas contables: operación fuera de balance.
Special Purpose Vehicle (SPV) en caso de compra por el financiador.
4. Adaptación del calendario de rentas al modo de un Project finance. 
PARTE SEGUNDA
  • El contrato de sale & lease back inmobiliario.
<
Capítulo 3. 
Naturaleza jurídica del contrato de Sale & Lease Back inmobiliario.
1. Una subespecie dentro del leasing inmobiliario, denominada "leasing inmobiliario bilateral" "lease back, retroleasing, leasing de retorno”, o "sale and lease back".
2. Contrato atípico.

TALLER DE TRABAJO
Carácter atípico del contrato de Sale & Lease Back inmobiliario.

Capítulo 4. 
Sujetos del sale y & lease back inmobiliario.
1. Sujetos.
a. Comprador. Arrendador
b. Vendedor. Arrendatario
2. Los dos contratos que forman el  sale y & lease back inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
Derechos y obligaciones del sale & lease back inmobiliario.
1. Comprador. Arrendador

  • Derechos
  • Obligaciones
2. Vendedor. Arrendatario
  • Derechos
  • Obligaciones
Capítulo 5. 
Los inmuebles objeto del sale & lease back inmobiliario.
1. La tipología de inmuebles objeto de sale & lease back inmobiliario.
a. Edificios singulares.
b. Lotes inmobiliarios de sucursales o locales (inmuebles comerciales en zonas geográficas con elevada diversificación).
c. Complejos empresariales
2. Problemas en el proceso de Due diligence de los inmuebles objeto del sale & lease back inmobilario.
a. Continencias en los títulos de propiedad.
b. Contingencias edificatorias o medioambientales.
c. Contingencias fiscales.
Capítulo 6. 
El contrato de Lease Back inmobiliario.
1. Operación compleja y diferenciada.
2. Un contrato mixto constituido por un contrato de compraventa y un contrato de arrendamiento con opción de compra.
Capítulo 7
Preliminares del contrato. Oferta vinculante de sale & lease back inmobiliario.
1. El Perfil Ciego (Teaser, Blind Profile o Blind)
a. Perfil de los inversores potenciales
b. Intermediarios y asesores inmobiliarios.
2. Acuerdo de Confidencialidad
3. Cuaderno de Venta (Information Memorandum o InfoMemo)
4. Confirmación de Interés con primera oferta no vinculante.
5. Presentación de ofertas.
a. Ofertas no vinculantes.
b. “Data Room”
c. Q&A (“questions and answers”)
6. Due Dilligence
Capítulo 8
Contenido del contrato de sale & lease back inmobiliario.
1. El comprador se queda con la titularidad, el vendedor con los gastos del inmueble.
2. Plazo
3. Renta
4. Cesión y Subarriendo
5. Responsabilidad. Seguros.
6. Opción de Compra
7. Devolución del Inmueble
8. Resolución
9. Derecho de adquisición preferente del vendedor.

TALLER DE TRABAJO
Los términos del contrato de arrendamiento como parte del contrato de Sale & lease back inmobiliario.
1. El inmueble arrendado. Uso permitido y licencias en relación con el mismo.

a. Licencias.
b. Tributación inmobiliaria.
c. Gastos de mantenimiento del inmueble.
d. Seguros.
Arrendatario, tomador del seguro. Arrendador, beneficiario.
Clases de seguros en el Sale & lease back inmobiliario.
1. Seguro de cumplimiento del contrato
2. Seguro todo riesgo daño material
3. Seguro de responsabilidad civil
e. Conservación y mantenimiento del inmueble.
f. Obras en el inmueble y nuevas instalaciones.
2. Plazo y prórrogas obligatorias a favor del arrendatario (vendedor).
a. Plazo inicial, prórrogas y plazo total posible.
b. Prórrogas
3. La renta.
a. Actualización de las rentas.
b. Referencias a un índice.
c. Actualización a mercado
d. Límite a las actualizaciones de renta a valor de mercado.
4. Derecho de tanteo o retracto a favor del arrendatario.
Derecho de adquisición preferente
5. Opción de compra.
6. Subarriendo y cesión.
7. Reserva de edificabilidad cuando se trata de conjuntos inmobiliarios.

TALLER DE TRABAJO
Determinación de las prestaciones económicas del Sale & lease back inmobiliario.
1. Precio de la compraventa
2. Renta (estimación económica por equiparación con los cánones del leasing inmobiliario).

  • Canon fijo
  • Canon variable
  • Canon creciente
  • Canon decreciente
3. Valor de la opción de compra.

TALLER DE TRABAJO
Cláusulas del contrato de Sale & Lease back inmobiliario.
1. Pago de la totalidad de la renta en caso de resolución anticipada
2. Precauciones a favor del arrendador en caso de Sale & Lease back inmobiliario de carteras de inmuebles.
3. Supuestos en los que es mejor limitar a un único inmueble el contrato de Sale & Lease back inmobiliario.
4. Supuestos especiales de destrucción del inmueble.

a. Cláusula conforme a la cual el inversor seguirá percibiendo la renta del vendedor-arrendatario incluso en caso de destrucción del inmueble.
b. La cláusula “triple net” (el régimen de obras, mantenimiento, reparaciones y sustituciones, el derecho de sustitución de determinados inmuebles de la cartera en caso de concurrir determinadas circunstancias, el régimen de subarriendo y cesión contractual, la facultad del comprador de ceder en garantía a sus bancos financiadores los derechos derivados de las manifestaciones y garantías prestadas por el vendedor o la exclusión de la operación de determinados elementos o instalaciones del edificio).
TALLER DE TRABAJO
La opción de compra en el Sale & Lease back inmobiliario.
1. Características de la opción de compra.
2. Clases de plazos.
3. Precio del ejercicio de la opción de compra.
a. Precio de venta de mercado
b. Técnicas de valoración y factores
c. Justificación del carácter gratuito.
TALLER DE TRABAJO
La opción de compra en el Sale & Lease back inmobiliario como posible instrumento de especulación inmobiliaria.
1. La opción de compra que se reserva el vendedor para ejercitar en cualquier momento.
2. La opción de compra de los inmuebles en términos similares a como fueron vendidos.
3. Condiciones especulativas en los contratos de sale & lease back inmobiliario.
a. Arrendamiento no cancelable
b. Plazos del arrendamiento y ventajas como cancelación anticipada o prorrogas sucesivas.
TALLER DE TRABAJO
Limitaciones a la libre transmisión de los inmuebles a competidores no compradores no idóneos.
PARTE TERCERA
  • Sale & lease back inmobiliario (SLB) en edificios de la administración pública.
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Capítulo 9. 
El lease-back inmobiliario en edificios de la administración pública como mecanismo de financiación de las Administraciones Públicas.
1. El Sale & lease back inmobiliario (SLB) de las Administraciones Públicas.
2. El Sale & lease back inmobiliario (SLB), una práctica frecuente de financiación autonómica.
3. Objeto: bienes patrimoniales del Estado, no demaniales.
4. Viabilidad de la desafectación.
5. Riesgo de reversión
6. Precauciones especiales.
a. Las garantías a favor del inversor.
b. Depósitos bloqueados o escrows
c. Limitaciones de la contabilidad pública.
TALLER DE TRABAJO
El Lease back inmobiliario en el negocio hotelero.
PARTE CUARTA
  • Lease back inmobiliario en relación con derechos reales de vuelo y superficie.
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Capítulo 10. 
El derecho de superficie como objeto de Sale & lease back inmobiliario.
1. El propietario original/arrendatario continúa siendo el dueño del suelo que concedió un derecho de superficie pudiendo readquirirlo posteriormente mediante una opción.
2. La inscripción registral de la cláusula superficiaria en el presupuesto de las operaciones de lease-back inmobiliario o leasing inmobiliario de retorno.
2. ¿El lease back ha de tener acceso al Registro de la Propiedad como contrato unitario, o es posible inscribir sólo algunas de las fases o prestaciones que lo integran?
3. Sale & lease back inmobiliario de Inmuebles en proyecto o en construcción y con derecho de superficie.
a. Adquisición de un solar para su posterior edificación.
b. Adquisición de un inmueble que permite tener y mantener temporalmente en terreno o inmueble ajeno una edificación en propiedad separada (desmembración de la propiedad).
  • Derecho de superficie sobre inmuebles en construcción
  • Derecho de superficie sobre inmuebles ya construidos, consiste en que el propietario (futuro arrendatario financiero) de un inmueble construido.
Capítulo 11. 
El lease back inmobiliario inmobiliario y su relación con los derechos reales de vuelo y subsuelo.
1. El propietario concede un derecho de superficie a una empresa de leasing a cambio de un precio, arrendando a su vez tal derecho al concedente con opción de adquirirlo
2. El problema: que el derecho de superficie conlleva el retorno de lo que sobre el terreno se edifique al concedente por parte del superficiario
3. Supuesto de operación de lease back a través del derecho de sobre edificación o subesdificación no superficiario pero articulada no sobre un solar sino sobre o bajo un edificio ya edificado
4. Supuesto en que el promotor del edificio se haya reservado los derechos de vuelo y subsuelo antes de iniciar la venta.
5. Supuesto en que un solar de titularidad unipersonal privada se cede en propiedad a una sociedad de leasing y es ésta la que cede al usuario como arrendatario no el solar en si mismo considerado sino un derecho de vuelo y subsuelo para que éste edifique en aquel.
Capítulo 12. 
Coordinación del Lease back inmobiliario con el derecho de superficie. Los Plazos del lease-back y el derecho de superficie urbanístico.
TALLER DE TRABAJO
El derecho de superficie en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
1. Derecho real sobre rasante, sobreedificación, vuelo y subsuelo.
2. Régimen legal.
3. Elementos personales.
4. Contraprestación económica o gratuidad.
5. Elementos formales.
6. Límite temporal.
7. Transmisión.
8. Propiedad horizontal y gravámenes.
9. Extinción del derecho de superficie.
PARTE QUINTA
  • Fiscalidad del Sale & Leaseback inmobiliario.
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Capítulo 13. 
Fiscalidad del Sale & Leaseback inmobiliario.
1. Impuesto del valor añadido (IVA).
2. Impuesto sociedades (IS)
3. Plusvalía municipal (IVTNU)

TALLER DE TRABAJO
La recuperación del coste del suelo en el caso del Sale & Lease back inmobiliario debe distribuirse a lo largo de la vida del contrato y no imputarse, a voluntad de las partes, a un ejercicio determinado.

PARTE SEXTA
  • Contabilidad del Lease back inmobilario.
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Capítulo 14. 
Tratamiento contable del Sale & Lease Back inmobiliario.
1. Norma Internacional de Contabilidad (NIC 17)
2. Circular del Banco de España
3. Ventajas e inconvenientes contables del  Sale & Lease Back inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
El desarrollo de la normativa contable que dota de seguridad jurídica a las operaciones de Sale & lease back inmobiliario.
La Norma Internacional de Contabilidad (NIC) 17 y Plan  General  de  Contabilidad  (PGC).

Capítulo 15. 
Valoración de contratos de Sale & lease back inmobiliario.
1. La metodología financiera para valorar una operación de Sale & Lease Back es la analítica o de capitalización de rentas.
2. Metodología para valorar una operación de Sale & Lease Back. Analítica o   capitalización de rentas.
  • La tasa libre de riesgo
  • Prima de iliquidez
  • Riesgo de crédito
Capítulo 16. 
Plan General de Contabilidad  Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad. Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas y los criterios contables específicos para microempresas.
1. Calificación  como arrendamiento financiero
2. Contabilización por el arrendatario.
3. Contabilización por el arrendador y diferencia con el Lease Back.
5. Especialidades contables del leasing inmobiliario.
6. Especialidades pymes.
  • Se simplifica el criterio de valoración de activos arrendados en "leasing" desde el punto de vista del arrendatario.
TALLER DE TRABAJO
Precauciones contables del lease-back y el rent-back.

TALLER DE TRABAJO
Contabilidad en caso de arrendamiento financiero ("leasing") y lease back.

TALLER DE TRABAJO
NIIF 16. Arrendamientos. Sale & Lease back inmobiliario.
1. Las empresas que han vendido su sedes per permanecen en las mismas como arrendatarios (sale & lease back inmobiliario) verán incrementado su pasivo.
2. La clave de la modificación de la NIIF 16 en el lease back inmobiliario.
3. Arrendatario vendedor
4. Arrendador comprador
5. Transacciones de venta con arrendamiento posterior (“Sale and leaseback”)

TALLER DE TRABAJO
Contabilidad de operaciones de Sale Lease Back inmobiliario. Arrendamiento financiero.

PARTE SÉPTIMA
  • Lease back inmobiliario en particulares.
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Capítulo 17. 
El Lease back inmobiliario por el fracaso de la hipoteca inversa.
1. El fracaso de la hipoteca inversa.
2. El éxito de la venta con alquiler garantizado (sale & lease-back inmobiliario).
3. Gastos e impuestos que tiene que asumir el comprador de una vivienda con alquiler garantizado o sale & lease back inmobiliario.
4. Condiciones financieras del alquiler garantizado o sale & lease back inmobiliario.
a. Precio de Compra
b. Renta de alquiler
c. Condiciones finales de la operación
5. Tipos de Compraventa con alquiler Garantizado o sale & lease back inmobiliario.
a. Modalidad de Compra con Alquiler Vitalicio / Sale & Lease back vitalicio
b. Modalidad de Compra con Alquiler Temporal / Sale & lease back temporal
6. Ventajas del alquiler Garantizado o sale & lease back inmobiliario.
7. Garantías de las Compraventas con alquiler Garantizado o sale & lease back inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Folleto explicativo de empresa dedicada a la gestión de compraventas con alquiler Garantizado o sale & lease back inmobiliario.

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