Build to Rent. Un nuevo nicho en el mercado
de alquiler
El Build to Rent es la respuesta a las necesidades
de alquiler para profesionales en zonas de amplio desarrollo de negocio
que atraen empleo cualificado, habitualmente en grandes ciudades y cerca
del trabajo.
En general las superficies útiles de las
viviendas que se van a diseñar no son muy altas; entre 38 y 54 m2,
pero debe haber zonas comunes específicas de cierta importancia:
gimnasios, zonas de trabajo, zonas de estar, etc.
Es un sector en auge pero en zonas donde haya atracción
sobre todo relacionada con el trabajo.
Los expertos coinciden en que el Build to Rent
es un producto que ofrece ventajas para ambos lados del tándem formado
por promotores/constructores y fondos de inversión.
Desde el punto de vista del promotor, el Build
to Rent les permite entrar en un mercado con potencial como es el del alquiler.
Además de minimizar el riesgo comercial al tener la venta de antemano
concertada (son proyectos que se entregan llave en mano al fondo que financia
la operación), aumenta la rotación de activos, mejora el
rendimiento del capital y el retorno a los accionistas.
Este nicho de negocio es interesante para las grandes
empresas o los fondos por varias razones. Una de ellas es que el mercado
en alquiler es menos sensible a las crisis que el de venta, con lo que
sirve de contrapeso anticíclico a la parte del negocio dedicado
a la promoción en venta. Y otra es que hay una demanda creciente
de este tipo de soluciones.
Build to Rent es un negocio en el que intervienen
el promotor, el constructor y el fondo de inversión con la intención
de generar edificios para alquilar que atiendan a nuevas necesidades muy
específicas.
Este es un modelo de negocio que fija una relación
muy directa entre el diseño y la construcción que atienda
a los requerimientos de rentabilidad del inversor principal, que suele
ser un fondo de inversión.
El promotor constructor, o el gestor que quiera
iniciar el negocio, contactará con un fondo de inversión
qué participará en la definición del edificio y su
diseño, pero solo financiará la operación desde el
momento de la obtención de la licencia urbanística hasta
la terminación del edificio.
La clave es el arranque de la promoción
con fondos propios aportados por el promotor inmobiliario hasta que obtenga
la licencia urbanística y que luego recuperará al traspasar
el activo al fondo de inversión.
Contamos con que las aportaciones de los fondos
de inversión en el período previo a la consecución
de la licencia son escasas y las pocas que haya, probablemente deban ser
avaladas por el promotor constructor. Es muy importante para el promotor
inmobiliario conseguir la licencia urbanística porque una vez conseguida
el fondo puede financiar.
Una vez construido el edificio, el fondo seguirá
con su puesta en explotación y lo mantendrá, probablemente,
durante los tres o cuatro primeros años de explotación
Este fondo querrá una rentabilidad media
del entorno del 5-6% durante ese periodo, y pasado ese periodo de consolidación
del negocio, venderá su participación a otro fondo de proyección
a medio plazo, más estable, tipo aseguradoras y fondos de pensiones,
que gestionarán el edificio a los próximos 15 o 20 años,
y esperando rentas menores, del orden del 3-4%.
De todas estas cuestiones tratamos desde una perspectiva
práctica y profesional en la guía práctica del Build
to rent, construir para alquilar. |