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NOTICIAS
DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO. |
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| LOS
AGENTES INMOBILIARIOS DE NUEVA YORK PUBLICAN UN ANEXO DEL COVID-19 A LOS
CONTRATOS INMOBILIARIOS |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Como parte
de la iniciativa de la Biblioteca Estatal de Formularios, la asociación
de agentes inmobiliarios de Nueva York NYSAR ha redactado el "ADENDA
COVID-19 AL CONTRATO DE COMPRA RESIDENCIAL". El anexo es un acuerdo
entre el Vendedor y el Comprador para permitir que ciertas extensiones
y los derechos de las partes cancelen el contrato en caso de que los problemas
relacionados con COVID-19 hagan imposible o improbable el cierre.
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| En el apéndice,
el Vendedor y el Comprador acuerdan que la pandemia de Coronavirus (COVID-19)
está afectando las transacciones de bienes inmuebles, los proveedores
de servicios relacionados con las transacciones y los consumidores. Existe
la posibilidad de que los proveedores de servicios relacionados con transacciones,
como prestamistas, tasadores, inspectores de viviendas y abogados, puedan
proporcionar servicios limitados o nulos como resultado de los problemas
de COVID-19. Los problemas de COVID-19 pueden incluir, entre otros: emergencias
declaradas por el gobierno, restricciones de viaje, cierres obligatorios
o reducción de personal en proveedores de servicios relacionados
con transacciones, cuarentena, etc. El texto del apéndice es simple
y directo. Se puede utilizar como anexo a la oferta que realiza el Comprador
o después de que ambas partes firmen el contrato. Si el contrato
ya ha sido firmado por ambas partes, el anexo debe ser provisto y aprobado
por los abogados del Vendedor y el Comprador. El número 2 es OPCIONAL
y debe verificarse si el Vendedor y el Comprador acuerdan que si el Comprador
pierde sus ingresos debido a un problema COVID-19, cualquiera de las partes
puede cancelar el contrato. En todos los escenarios, al Comprador se le
devuelve el depósito. |
| ¿QUÉ
CONTINGENCIAS POR CORONAVIRUS COVID 19 AFECTARÁN A LOS CONTRATOS
INMOBILIARIOS? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Una contingencia
es la posibilidad de que suceda algo. Es un riesgo que hay que proteger
en los contratos. Durante la fase de contratos, las contingencias arrojadas
por la due diligence se reflejarán en éstos mediante la inclusión
de garantías warranties. Las garantías o indemnizaciones
(indemnities) se configuran en el contexto de compraventa de activos inmobiliario.
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Son utilizadas
para redistribuir el riesgo entre las partes. Especialmente en lo que respecta
al comprador. En derecho español, a éste le asisten ciertas
facultades, tales como la acción redhibitoria, el derecho de saneamiento,
etcétera. Si el comprador conocía la contingencia antes de
firmar el contrato, no será posible reclamar vía garantías
(warranty). En esos casos el comprador establece la indemnización
(indemnity) sobre una contingencia ya conocida por él. Las limitaciones
para las indemnities han de ser específicas. Se circunscriben a
cada una de las contingencias sobre las que se quiere pactar.
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En el caso
de la pandemia por el coronavirus COVID 19, la contingencia financiera
(que se hubiese pactado) es un tipo de contingencia que será aplicado
porque muchos compradores perderán su financiación en caso
de disminución de ingresos.
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| En el sector
inmobiliario, las contingencias son condiciones pactadas en el acuerdo
de compra. Aunque las contingencias son utilizadas principalmente por los
compradores, tanto el comprador como el vendedor tienen la opción
de incluir cualquier contingencia que deseen en el contrato inmobiliario.
Una vez que se hayan cumplido todas las contingencias descritas en el acuerdo,
la venta puede finalizarse. Pero, si no se pueden cumplir los requisitos
de una contingencia, ambas partes deben acordar renegociar o abandonar
la transacción de bienes inmuebles. En ese momento, el comprador
sería libre de buscar otra casa y el vendedor podría volver
a poner la casa en el mercado. |
| ¿CÓMO
ESTRUCTURAR UN PLAN DE NEGOCIOS INMOBILIARIO / REAL ESTATE BUSINESS PLAN? |
| ¿Qué
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en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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¿Por
qué crear un plan de negocios inmobiliario? No planificar es planificar
el fracaso.
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| Si desea que
el negocio inmobiliario prospere, debe tener un plan de negocios adecuado.
Aquí tenemos algunos puntos sobre cómo puede elaborar un
plan de negocios completo y ver que su negocio tenga éxito. El plan
de negocios inmobiliario responderá preguntas críticas estratégicas
y operativas: ¿Quién es su cliente ideal? ¿Cuánto
puedes esperar ganar? ¿Qué presupuesto debe establecer para
el marketing? ¿Cuántas ventas tendrá que hacer para
cubrir los gastos? ¿Cuáles son las mayores amenazas y oportunidades
en su mercado? Proponemos hacer un plan de negocios inmobiliario para 3
años. La duración de los planes de negocios varía,
pero generalmente se resumen entre uno y cinco años. Pocos agentes
inmobiliarios pueden desarrollar completamente su negocio en solo un año,
mientras que planificar cinco años en el futuro puede ser muy especulativo.
Para la mayoría de los agentes nuevos, tres años es un marco
de tiempo razonable para lograr un grado de éxito financiero y establecer
una carrera viable en la industria. |
| TRAS
EL CORONAVIRUS, URGE UN PACTO DE ESTADO DE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS
E INFRAESTRUCTURAS |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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El único
reto europeo debe ser el empleo y el sector de la construcción puede
ayudar.
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Antes de la
crisis del coronavirus el pacto de estado de construcción de viviendas
e infraestructuras era una propuesta, ahora es una necesidad que requiere
del apoyo urgente de todas las administraciones y la ayuda financiera europea.
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El gran pacto
de estado de construcción de viviendas e infraestructura es la única
vía posible mediante la cual, uniendo esfuerzos, será posible
encontrar fórmulas que permitan salir de la difícil coyuntura
actual y reanimar a uno de los principales sectores productivos y generadores
de empleo: la construcción.
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Proponemos
un gran pacto de Estado a favor de la colaboración público-privada,
tanto en acceso a vivienda como en infraestructuras.
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| Tras el coronavirus
habrá que tomar medidas económicas excepcionales. Por decirlo
de un modo sencillo que todo el mundo lo entienda, la reestructuración
económica del coronavirus será la misma que la que tiene
lugar cuando un estado es intervenido por un fondo internacional que lo
financia. Es más, debe ser una economía de posguerra con
un gran Plan de generación de empleo (un plan Marshall europeo tras
el coronavirus). Ante esta situación es reprobable que las fuerzas
políticas no se hayan ofrecido de inmediato a firmar un pacto de
estado urgente de la construcción y la vivienda capaz de generar
miles de puestos de trabajo e insuflar confianza al sector. España
no ha salido todavía de la crisis inmobiliaria de 2008 y quedan
miles de viviendas y stock inmobiliario sin vender. Ni las medidas del
Banco central europeo sobre los activos inmobiliarios tóxicos de
la banca española, ni la actuación de la Sareb han sido capaces
en 15 años de dar salida al stock inmobiliario. Mientras tanto hay
un problema social grave de acceso a la vivienda en alquiler, especialmente
a los jóvenes. Tenemos muchos retos, como mejorar la calidad del
parque de viviendas o solucionar el alojamiento a las personas mayores
y a los discapacitados. A día de hoy España sólo dedica
un 0,02% del PIB a política de vivienda. En materia de infraestructuras,
España tiene pendientes obras de saneamiento de aguas residuales
a pesar de las multas millonarias de la Unión Europea. Hay mucha
infraestructura urgente a nivel local. La fiscalidad que sufre la vivienda
en España es de las más altas a nivel europeo. Es desincentivadora
de la construcción residencial, especialmente en segundas residencias
por razón del IRPF. España necesita urgentemente de un plan
territorial sectorial de la vivienda con capacidad para dimensionar la
demanda de infraestructuras a medio y largo plazo y, por lo tanto, funcionará
como un puente entre un pacto de vivienda y un pacto de infraestructuras.
El único reto europeo debe ser el empleo y el sector de la construcción
puede ayudar. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Las
promotoras aplazan los pagos a cuenta en sus ventas de vivienda sobre plano
(cinco días) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| Con el fin
de colaborar con la economía familiar de sus clientes, las principales
promotoras del sector Aedas Homes, Habitat Inmobiliaria, Metrovacesa, Neinor
Homes y Vía Célere, conscientes de la gravedad de la situación,
han acordado conjuntamente aplazar el cobro de los próximos dos
pagos a cuenta de los clientes que así lo deseen. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| La
realidad virtual revoluciona el marketing inmobiliario (byzness) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| Desde Housfy
señalan que la crisis del coronavirus pasará factura al sector
inmobiliario. No obstante, recuerdan que los notarios siguen activos. Por
ejemplo, ellos ofrecen tours virtuales 360, por lo que el usuario o posible
comprador puede ver la vivienda sin necesidad de hacer la visita. “Tenemos
compradores que han llegado a comprar sin visitar la vivienda”, aseguran
desde Housfy. Para ello, echan mano de la tecnología, ya que su
sistema tasa digitalmente el inmueble mediante Big Data e Inteligencia
Artificial cruzando datos del catastro español, de los portales
inmobiliarios y de las propias transacciones de la compañía.
Posteriormente, un experto inmobiliario comprueba que la tasación
es correcta, determinando así el precio justo de venta y lo sube
a los principales portales inmobiliarios. Los posibles compradores se ponen
en contacto a través de ellos y empieza ese tour 360. |
| ¿ES
LA REALIDAD VIRTUAL LA SOLUCIÓN AL IMPACTO QUE TIENE EL CORONAVIRUS
EN LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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• Hay un cambio
que está transformando la forma en que funciona la industria de
bienes inmobiliarios: la realidad virtual (VR). El poder de la tecnología
VR puede ayudar a los agentes de bienes inmobiliarios a hacer crecer su
negocio, obtener más clientes y brindar servicios de alto nivel.
• Los clientes
llaman a las inmobiliarias cancelando visitas por el coronavirus y el sector
responde ofreciendo visitas virtuales para mantener vivo el interés
del cliente.
• Las agencias
inmobiliarias son razonablemente optimistas con el futuro porque el mercado
inmobiliario
está saneado tras la pasada crisis inmobiliaria y califican la situación
de coyuntural, aunque en residencial habrá un reajuste de precios
por tratarse de productos vinculados con el empleo.
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| Las franquicias
inmobiliarias no han tardado en adaptarse a la nueva realidad del coronavirus
y han desplegado sus capacidades informáticas para ofrecer realidad
virtual y poder mostrar las viviendas. Incluso han añadido documentación
telemática para formalizar online el alquiler o la venta de los
inmuebles. La mayoría de los agentes inmobiliarios ya cuentan con
herramientas informáticas para poder llevar a cabo su labor desde
cualquier lugar, asesorando a sus clientes a través de una videollamada.
Gracias a las visitas virtuales, los clientes podrán visitar las
viviendas navegando por ellas de forma autónoma y virtual desde
su ordenador gracias a un programa con el que trabaja desde hace tiempo
la agencia catalana. Se están creando funciones en las webs de las
inmobiliarias que permiten a los clientes potenciales programar una presentación
virtual en lugar de tener que visitar un lugar en persona. En algunos casos
se están asociando con RICOH Tours o FaceTime para transmitir jornadas
de puertas abiertas para recorrer las casas virtualmente. La realidad virtual
aplicado al sector inmobiliario supera al vídeo que es interactivo
y totalmente personalizable. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Avales
del estado a la compra de vivienda (el país) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| En el terreno
de la compra, la patronal de promotores de viviendas (APCE) ha planteado
al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (encargado de los
asuntos de vivienda) un programa de acceso similar al que funciona en el
Reino Unido denominado Help to Buy (ayuda a la compra). El Gobierno concede
un aval por el 15% a jóvenes solventes sin capacidad de ahorro y
la entidad bancaria les financia un 95%. “Entendemos que esta solución
disminuiría las barreras de entrada que los jóvenes tienen
para la compra y las entidades financieras elevarían del 80% al
95% la cantidad prestada sin consumo de capital”, dice Jaime Fernández,
gerente de Asprima y director del Servicio de Estudios de la Asociación
de Promotores y Constructores de España. La Administración
avalaría a los compradores, aunque también podría
ser un aval emitido por una aseguradora. |
| BUILD
TO RENT. UN NUEVO NICHO EN EL MERCADO DE ALQUILER |
| ¿Qué
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prácticas |
| ¿Qué
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El Build to
Rent es la respuesta a las necesidades de alquiler para profesionales en
zonas de amplio desarrollo de negocio que atraen empleo cualificado, habitualmente
en grandes ciudades y cerca del trabajo.
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| En general
las superficies útiles de las viviendas que se van a diseñar
no son muy altas; entre 38 y 54 m2, pero debe haber zonas comunes específicas
de cierta importancia: gimnasios, zonas de trabajo, zonas de estar, etc.
Es un sector en auge pero en zonas donde haya atracción sobre todo
relacionada con el trabajo. Los expertos coinciden en que el Build to Rent
es un producto que ofrece ventajas para ambos lados del tándem formado
por promotores/constructores y fondos de inversión. Desde el punto
de vista del promotor, el Build to Rent les permite entrar en un mercado
con potencial como es el del alquiler. Además de minimizar el riesgo
comercial al tener la venta de antemano concertada (son proyectos que se
entregan llave en mano al fondo que financia la operación), aumenta
la rotación de activos, mejora el rendimiento del capital y el retorno
a los accionistas. Este nicho de negocio es interesante para las grandes
empresas o los fondos por varias razones. Una de ellas es que el mercado
en alquiler es menos sensible a las crisis que el de venta, con lo que
sirve de contrapeso anticíclico a la parte del negocio dedicado
a la promoción en venta. Y otra es que hay una demanda creciente
de este tipo de soluciones. Build to Rent es un negocio en el que intervienen
el promotor, el constructor y el fondo de inversión con la intención
de generar edificios para alquilar que atiendan a nuevas necesidades muy
específicas. Este es un modelo de negocio que fija una relación
muy directa entre el diseño y la construcción que atienda
a los requerimientos de rentabilidad del inversor principal, que suele
ser un fondo de inversión. El promotor constructor, o el gestor
que quiera iniciar el negocio, contactará con un fondo de inversión
qué participará en la definición del edificio y su
diseño, pero solo financiará la operación desde el
momento de la obtención de la licencia urbanística hasta
la terminación del edificio. La clave es el arranque de la promoción
con fondos propios aportados por el promotor inmobiliario hasta que obtenga
la licencia urbanística y que luego recuperará al traspasar
el activo al fondo de inversión. Contamos con que las aportaciones
de los fondos de inversión en el período previo a la consecución
de la licencia son escasas y las pocas que haya, probablemente deban ser
avaladas por el promotor constructor. Es muy importante para el promotor
inmobiliario conseguir la licencia urbanística porque una vez conseguida
el fondo puede financiar. Una vez construido el edificio, el fondo
seguirá con su puesta en explotación y lo mantendrá,
probablemente, durante los tres o cuatro primeros años de explotación.
Este fondo querrá una rentabilidad media del entorno del 5-6% durante
ese periodo, y pasado ese periodo de consolidación del negocio,
venderá su participación a otro fondo de proyección
a medio plazo, más estable, tipo aseguradoras y fondos de pensiones,
que gestionarán el edificio a los próximos 15 o 20 años,
y esperando rentas menores, del orden del 3-4%. De todas estas cuestiones
tratamos desde una perspectiva práctica y profesional en la guía
práctica del Build to rent, construir para alquilar. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Build
to rent (ejeprime) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Catella AM
compra un edificio ‘build-to-rent’ en Valdemoro por 25 millones |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Build
to rent (expansión) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Si juntamos
las Socimi y la promoción inmobiliaria, obtenemos la figura de built
to rent. En la actualidad, hemos generado la sinergia perfecta. Las promotoras
desarrollan el suelo y las Socimi las explotan en arrendamiento, cerrando
el circulo inmobiliario. |
| MEDIDAS
EXTRAORDINARIAS PARA INCREMENTAR EL PARQUE PÚBLICO DE VIVIENDA PROTEGIDA
DE BALEARES |
| ¿Qué
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Decreto ley
3/2020, de 28 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda. El
Decreto ley 3/2020, de 28 de febrero, introduce medidas extraordinarias
con la finalidad de ampliar el parque público de viviendas de gestión
pública y de facilitar la inclusión en el mercado de viviendas
a precios asequibles.
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Obliga a los
grandes tenedores a ofrecer un alquiler social en los casos de adquisición
de viviendas mediante ejecución hipotecaria, dación en pago
o compensación, antes de interponer cualquier acción contra
personas en situación de especial vulnerabilidad.
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Se configura
un derecho de superficie sobre propiedades públicas para que promotores
privados ejecuten en ellas las actuaciones necesarias para desarrollar
vivienda o alojamiento. A cambio de este derecho, podrán alquilar
dichas viviendas o alojamientos a un precio asequible máximo que
establecerá la Administración durante el plazo que se establezca,
revirtiendo después dichas viviendas a la gestión pública.
El objetivo de esta figura de cooperación público-privada
es promover viviendas y alojamientos en régimen de alquiler con
un precio máximo establecido, sin consumir recursos públicos,
para atender necesidades de alquiler asequible.
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Se realiza
también un cambio en la regulación del derecho de superficie
para las cooperativas de vivienda en régimen de cesión de
uso para clarificar que dicho régimen solo es de aplicación
en estos casos.
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| En materia
del procedimiento se establece la reducción a la mitad los plazos
de los procedimientos administrativos previstos en la legislación
de las Illes Balears, salvo los relativos a la presentación de solicitudes
y recursos. Los artículos 11 y 15 de la norma establecen los plazos
máximos de que disponen las administraciones públicas de
las Illes Balears y sus entes instrumentales para emitir los informes preceptivos
para la aprobación de los instrumentos de planificación,
gestión y ejecución que tengan por objeto exclusivo la construcción
o implantación de viviendas de titularidad pública, y para
el otorgamiento de las correspondientes licencias urbanísticas y
autorizaciones para su construcción, primera ocupación y
utilización. |
| LA
VACUNA ECONÓMICA DEL FMI PARA ESPAÑA: UN PLAN DE VIVIENDA
SOCIAL CON RECALIFICACIÓN URBANISTICA DEL SUELO |
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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El Fondo Monetario
Internacional (FMI) afirma que las perspectivas para la economía
española son “sumamente inciertas a corto plazo por el impacto del
coronavirus”.
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Para corregir
la crisis económica que puede ocasionarse propone una calificación
de suelo que permita un gran plan de construcción de vivienda que
aumente la oferta pública de vivienda en alquiler.
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Esto supone
(i) creación de empleo en el sector de la construcción y
(ii) ayuda a las familias que soportan una carga excesiva por acceso a
la vivienda.
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Otro efecto
indirecto es que el simple anuncio de un plan de vivienda social en alquiler
rebajaría automáticamente las rentas de alquiler libre, sin
que el FMI entre a valorar la intención del gobierno de controlar
las rentas en algunas zonas.
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El FMI propone
simplificar la regulación del suelo o acelerando los procesos de
recalificación urbanística, todo ello con el propósito
de impulsar los alquileres de vivienda social.
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| El Fondo Monetario
Internacional pide al Gobierno de Sánchez que tome medidas para
que los precios del alquiler disminuyan. Para ello reclama que adopte políticas
que "apoyen la asequibilidad del alquiler y fomenten el acceso a zonas
de fuerte creación de empleo". El FMI propone que se generen políticas
"centradas en reducir la rigidez de la oferta". Para ello plantea dos posibilidades:
"la simplificación de la regulación del uso del suelo y acelerar
los procesos de recalificación". Con estas medidas el FMI cree que
se podría dar un impulso a los alquileres y, por tanto, reducir
sus precios. Un aumento que ha venido fruto del "incremento de la demanda,
especialmente entre los jóvenes y familias de renta baja". Esa situación
ha provocado también -según el FMI- que se hayan "agravado
las desigualdades intergeneracionales", por lo que estima también
que es necesario "aumentar en algunos lugares el parque de vivienda social
en alquiler". Añade el FMI que el gobierno español
debería "garantizar una buena infraestructura de transporte entre
las ciudades de crecimiento rápido y otros lugares más asequibles". |
| LA
INMOBILIARIA PATRIMONIALISTA ES UN COLCHÓN EN TIEMPOS DE CRISIS. |
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Una inmobiliaria
es patrimonialista cuando promueve e invierte en inmuebles y obtiene beneficios
no de su venta inmediata, sino de su alquiler.
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| Actualmente,
varias promotoras están analizando la viabilidad de transformar
parte de su negocio tradicional como inmobiliaria en inmobiliaria patrimonialista
tradicional o SOCIMI. Las SOCIMI las tratamos en una guía práctica
específica. El problema es la rentabilidad porque según la
fase del ciclo económico es preferible permanecer como inmobiliaria
tradicional en lugar de convertirse en inmobiliaria patrimonialista. Sin
embargo, muchas promotoras inmobiliarias temen un cambio brusco de ciclo
y la actividad patrimonialista es un colchón. Tradicionalmente las
dos actividades a la vez no han casado bien, o se es inmobiliaria tradicional
vendiendo lo que se produce o se es patrimonialista (normalmente SOCIMI).
Una solución intermedia es buscar acuerdos con SOCIMIS para poder
destinar parte del suelo residencial de su cartera a levantar viviendas
llave en mano destinadas al alquiler. Existe una oportunidad en el sector
de desarrollar un mercado de alquiler institucional pero es complicado
que se ajuste a los parámetros de exigencia de retorno y rentabilidad
y que genere valor para la inmobiliaria. En las inversiones en inmuebles
nuevos destinados a renta, los flujos de fondos periódicos derivados
de los cobros por alquileres menos los pagos de explotación, se
fijan en función de la ubicación física de los inmuebles
y de las superficies útiles destinadas al alquiler. La mayor incertidumbre
para las inmobiliarias patrimonialistas la constituye los denominados coeficientes
de ocupación, que pueden variar según la coyuntura económica.
Esta cuestión es muy relevante en la adquisición de inmuebles
en proyecto o en construcción, motivado por la diferencia en el
tiempo entre el momento en el que se toma la decisión y comienza
la inversión y el momento en que los inmuebles están preparados
para su ocupación. Otra incertidumbre es el valor residual de la
inversión al final del periodo. Como norma general, el valor residual
del inmueble depende de la coyuntura económica. El negocio está
en lo que se gana por alquilar y lo que se revaloriza el inmueble. |
| SE
MANTIENE LA ESCASEZ DE SUELO FINALISTA EN LOS PRINCIPALES NÚCLEOS
URBANOS ESPAÑOLES. |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Según
el último informe de Gesvalt, la falta de suelo finalista está
provocando que el poco suelo en el centro de estas localidades tenga un
precio tan elevado que no sea accesible para ningún proyecto de
viviendas que no sea de lujo. Ante esta situación, las promotoras
residenciales están realizando sus desarrollos fuera del centro
urbano, y con ello, está desplazando una gran parte de la demanda
de vivienda de obra nueva hacia estas zonas, donde los precios son mucho
más accesibles.
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| Según
Gesvalt, este es un proceso que seguiremos viendo en los próximos
años, con una evolución horizontal de las ciudades al estilo
de otras grandes urbes como Londres o Nueva York. Por otro lado, como en
el caso de Madrid, se abren nuevos desarrollos urbanísticos como
Distrito Castellana Norte o los proyectos de Sureste que, si bien tardarán
en impactar en el mercado (porque llevarán años), ayudarán
a incrementar la oferta de manera significativa y por lo tanto también
tendrá su impacto en precio (más moderado). Uno de los principales
retos a los que se enfrenta el sector es la enorme heterogeneidad en la
demanda de vivienda entre las distintas zonas de España, algo que
se acentúa con el paso de los años. Esto queda reflejado
en que existe una fuerte concentración de los movimientos demográficos
hacia los grandes núcleos urbanos, generando una superpoblación
creciente en los mismos, y una importante despoblación en pueblos
y ciudades secundarias. Por otro lado, es necesario adaptarse al cambio
de estilo de vida de los españoles, que repercute directamente en
un cambio de demanda de los distintos tipos de vivienda. |
| JORNADA
INMOBILIARIA: ‘EL ACCESO A LA VIVIENDA EN ESPAÑA: DIAGNÓSTICO
Y ALTERNATIVAS’. |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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“El fraude
de la vivienda protegida ha sido tremendo, con gran falta de control por
parte de las comunidades autónomas, y tengo la sensación
de que no se ha aprendido la lección. Es urgente mejorar la seguridad
jurídica en lo que se refiere a arrendamientos urbanos. También
es necesario un sector patrimonialista comprometido, préstamos y
financiación privada, así como y sociedades sin ánimo
de lucro para la gestión de vivienda social”, dijo la exministra
Beatriz Corredor.
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Añadió
que “el patrimonio de la ciudad está totalmente abandonado, y en
los próximos 25 años las ciudades van a cambiar más
que en los últimos 200, y si no tomamos medidas sobre movilidad,
gestión, nuevas tecnologías y digitalización, vamos
a tener una sociedad invivible, y lo pagarán las generaciones futuras”.
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| La Fundación
Alternativas, en colaboración con el Consejo Superior de los Colegios
de Arquitectos de España, ha organizado un debate titulado ‘El acceso
a la vivienda en España: diagnóstico y alternativas’. El
acceso a la vivienda se ha convertido en los últimos años
en el principal desafío para amplias capas de la sociedad española,
particularmente para la población más joven. A pesar de que
tradicionalmente el mercado inmobiliario español se ha caracterizado
por la preferencia por la propiedad (más del 80% de los hogares
españoles tienen vivienda en propiedad), diferentes factores, entre
los que se encuentran los bajos salarios y la precariedad del empleo juvenil,
han influido en un desplazamiento de la demanda hacia el alquiler, lo que
ha cambiado el panorama y ha supuesto un reto también desde el punto
de vista regulatorio. |
| ¿CÓMO
CAMBIARÁ EL SECTOR INMOBILIARIO CON LA INTELIGENCIA ARTIFICIAL? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
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I Barómetro
sobre Ética e Inteligencia Artificial "La IA es un pilar central
de los cambios disruptivos de la 4ª Revolución Industrial.
Una revolución que probablemente desafíe nuestras ideas sobre
lo que significa ser humano y que podría ser más transformadora
que cualquier otra revolución industrial y avance que hayamos vivido
hasta ahora."
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| ¿Por
qué es tan importante el Big Data en el sector inmobiliario? Cuando
preguntamos al navegador Google Maps dónde está una calle
o que nos enseñe el plano o la foto de un inmueble ya estamos empleando
Inteligencia artificial (IA). Esto que ahora nos parece tan corriente no
lo era hace pocos años y para conseguir ha habido que reunir mucha
información (datos). Cuando Google Maps no responde lo que hay detrás
es Big Data. Una vez que Google tuvo todos los datos, como los mapas, callejeros,
etc., lo que hizo fue aplicar una inteligencia artificial que imitaba a
un taxista: ¿Dónde vamos? ¿Por dónde vamos
mejor? El resultado es que tenemos una respuesta más rápida
y sin una persona detrás (taxista). Esto es lo que ya está
pasando en el sector inmobiliario. Lo único que cambian son las
preguntas ¿por dónde voy?, se sustituye por ¿qué
producto inmobiliario es el que demanda este distrito?, ¿qué
prefieren los compradores de vivienda mayores de 60 años?, etc.
La inteligencia artificial (IA) tiene el potencial de revolucionar el sector
inmobiliario y hacerlo más innovador. Las herramientas de IA son
soluciones de software que están programadas para aprender y optimizarse.
Se pueden usar para mejorar y acelerar procesos complejos. De esta manera,
sirven para mejorar la eficiencia del trabajo de los agentes inmobiliarios,
gestores de activos e inversores. Además, potencialmente conduce
a ahorros de costes en transacciones de bienes inmuebles. Los expertos
estiman que el avance de la IA en el sector inmobiliario aumentará
la importancia de las soluciones técnicas y afectará la relevancia
del factor humano. En el futuro, la inteligencia artificial en particular
automatizará la gestión de instalaciones, es decir, la gestión
de bienes inmuebles. Por esta razón es tan importante el Big Data
en el sector inmobiliario. |
| INFORME
DE VALORACIÓN INMOBILIARIA TINSA. MERCADO DE VIVIENDA. |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
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El precio medio
de la vivienda nueva y usada en España continúa la senda
de crecimiento moderado al registrar un aumento interanual del 2,4 % en
febrero, según se desprende de la estadística IMIE General
y Grandes Mercados elaborado por la empresa de valoración inmobiliaria
Tinsa. Desde el punto más bajo del ciclo, alcanzado en febrero de
2015, el precio medio en España se ha incrementado un 16,6 % y acumula
una caída del 33,1 % desde los máximos de 2007.
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| «Continúa
en febrero la situación de valores estables, con cifras generales
muy similares a las de enero. En los últimos meses solo el conjunto
de capitales y grandes ciudades parece mantener una tendencia de apreciación,
si bien más moderada», apunta Rafael Gil, director del Servicio
de Estudios de Tinsa. Frente al índice general, que se mantuvo en
la misma línea que en enero, con un leve descenso del 0,1 % en febrero
respecto al mes anterior, ‘Baleares y Canarias’ es el índice que
ha experimentado un mayor crecimiento entre enero y febrero, concretamente
un 5,9 %, lo que sitúa la tasa de crecimiento en los últimos
12 meses en el 7,6 %. También evolucionaron al alza en el último
mes las áreas metropolitanas (un 1,9 % entre enero y febrero), mientras
que el resto de índices experimentaron caídas intermensuales,
del 3,1 % respeto a enero en la costa mediterránea, del 1,2 % en
las capitales y grandes ciudades, y del 0,4 % en las localidades de interior
agrupadas en el índice ‘Resto de municipios’. En el balance
de los últimos 12 meses, además de la subida del 7,6% experimentado
en las islas, destacan en intensidad del crecimiento las capitales y grandes
ciudades, con un aumento del 3,3 % en tasa interanual. La costa mediterránea
aumentó su precio medio un 1,4 % en el último año,
en tanto que el índice ‘Resto de municipios’ lo aumentó ligeramente,
un 0,6 %. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| La
oferta residencial en Madrid y Barcelona es inferior a la demanda (bolsamanía) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Según
S&P, los precios de la vivienda en España crecieron de media
un 4,5% en 2019. Prevén que siga haciéndolo por encima de
un +4,2% en 2020 (tres décimas menos) y +3,6% en 2021. ...
oferta es inferior a la demanda en algunas zonas, como Madrid o Barcelona,
y eso empuja aún más los precios al alza. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Vídeo
completo de jornada inmobiliaria residencial. El sector de la vivienda
en 2020 |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| - Francisco
David Lucas Parrón. Secretario General de Agenda Urbana y Vivienda
del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana - Juan Antonio
Gómez-Pintado. Presidente de ASPRIMA. Presidente de APCEspaña
- Jesús Leal. Catedrático de Sociología - Javier Rodríguez
Heredia. Presidente de la Comisión Residencial de ASIPA - Carme
Trilla. Presidenta del Observatori Metropolità de l’Habitatge de
Barcelona Moderador pendiente de confirmación |
| PRESENTACIÓN
DE LA AGENDA URBANA Y VIVIENDA DEL MINISTERIO DE TRANSPORTES |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Proyecto de
Ley de Vivienda Estatal, el desarrollo de una Ley de Seguridad Jurídica
para que no se paralice la continuación de desarrollos residenciales
por cuestiones formales y la Ley de Arquitectura.
-
Plan 20.000,
“del que ya estamos impulsando unas 5.000 viviendas”. El éxito de
este plan dependerá, ha insistido, “de que entre todos seamos capaces
de hacer un gran programa de vivienda pública de alquiler, lo que
necesariamente pasa por una mayor coordinación con las comunidades
autónomas y los ayuntamientos”.
|
| El portal
preciosdeviviendas.es ha celebrado su tercera reunión anual en un
acto celebrado en el Círculo de Bellas Artes de Madrid. El encuentro,
al que han asistido más de 300 profesionales, se ha articulado en
torno a dos grandes cuestiones: el análisis de la evolución
de los precios de la vivienda tanto en propiedad como en alquiler en 2020.
Y por otra, la problemática del primer acceso. Previamente al inicio
de sus dos mesas redondas, Francisco David Lucas Parrón, recientemente
nombrado Secretario General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio
de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, inauguró el encuentro
con una ponencia en la que repasó las líneas generales que
definirán la actuación del ministerio en materia de vivienda.
En su intervención, Lucas Parrón insistió en la estabilidad
que caracteriza la situación actual del sector, con un volumen de
compraventas que supera el medio millón de unidades, con incrementos
en los precios medios del 2,1%, “pero 20 puntos por debajo del nivel más
alto de la burbuja en 2007”, y 1.283.000 personas trabajando en la construcción,
“Con este ratio de estabilidad, sí es cierto que existen desequilibrios
que hay que corregir. Por ejemplo, a lo largo de los últimos años
se ha incrementado el precio de los alquileres, si bien en zonas muy localizadas.
A pesar de ello quiero insistir en el mensaje de la estabilidad, aunque
para que eso siga siendo así es imprescindible que desde las administraciones
impulsemos medidas y también que establezcamos una estrecha colaboración
público-privada”. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| La
gestión de cooperativas de vivienda por promotoras inmobiliarias
(expansión) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Quabit asegura
que ha sumado unos 4.000 contratos con su nueva filial de gestión
de cooperativas Style Cooperativas, desde su lanzamiento en octubre y hasta
cierre de la primera mitad de febrero. Con este nuevo negocio aspira a
gestionar unas 500 viviendas en el plazo de tres años para clientes
de poder adquisitivo medio o alto. |
| EL
RETO EUROPEO DE REGULAR LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS VACACIONALES |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
El arrendamiento
turístico vacacional será regulado por la Unión Europea.
-
Pendientes
de la regulación comunitaria del alquiler vacacional de viviendas
como economía colaborativa.
-
Los grandes
destinos turísticos europeos como Ámsterdam, Berlín,
Burdeos, Bruselas, Cracovia, Múnich, París, Viena y los españoles
Valencia y Barcelona, quieren involucrar a la Unión Europea en la
batalla que mantienen con Airbnb por la regulación de la actividad
del gigante del alquiler vacacional.
|
| La Unión
Europa ha comprobado que es un problema común a todos los países
y tiene previsto sacar las primeras directrices sobre el alquiler vacacional
de viviendas. Aunque todavía se desconoce el formato que la Comisión
Europea elegirá para afrontar este reto, si en forma de directriz
comunitaria o se limitará a otorgar una serie de orientaciones,
lo que sí tiene claro es que estas indicaciones serán de
obligado cumplimiento para todos los estados miembros. Inicialmente estos
alojamientos turísticos estaban regulados por la Ley de Arrendamientos
Urbanos, pero esta normativa quedó derogada en el marco de la directiva
europea de servicios en enero de 2010, dejándolos en un limbo legal.
Cabe destacar cierta restricción legal del arrendamiento turístico
en España frente a la libertad en Europa. En Francia el alquiler
de vivienda turística por un periodo inferior a 4 meses al año
no se encuentra sometido a la obligación de efectuar una declaración
previa. En el Reino Unido no existe obligación en materia de turismo
hasta los 90 días al año. |
| LA
CONSULTORÍA INMOBILIARIA COMO MODELO DE NEGOCIO DEL MARKETING INMOBILIARIO |
| ¿Qué
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
¿Qué
hace el consultor inmobiliario?
-
Un consultor
inmobiliario ofrece asesoramiento a personas o empresas que estén
interesadas en invertir en bienes inmuebles. Proporciona representación
centrada en el cliente en el mercado inmobiliario. Además de eso,
ofrecen estrategias confiables que pueden ayudar al cliente a alcanzar
sus objetivos inmobiliarios.
|
| ¿Cómo
cobra el consultor inmobiliario por sus servicios? El consultor inmobiliario
cobra una tarifa por hora por sus servicios. Esta tarifa varía según
los servicios específicos que se brindan. Algunos servicios son
más detallados e involucrados que otros. Por lo tanto, cuestan más
por hora. Además de eso, el consultor inmobiliario también
le cobra una comisión al cliente. Un consultor inmobiliario comienza
evaluando las necesidades inmobiliarias. Después hace una propuesta
que describe sus servicios de consultoría inmobiliaria. Esta propuesta
también incluye la comisión y honorarios del consultor. Al
presentar esta información por adelantado, este profesional busca
transparencia en su interacción con el cliente. Además, esto
proporciona al cliente una garantía de que se prestarán los
servicios requeridos. Después de algunas negociaciones, el consultor
inmobiliario y su cliente llegan a un acuerdo final. Una vez hecho esto,
el cliente puede comenzar a obtener los servicios del consultor para invertir
en algunos bienes inmuebles. Con este enfoque, al consultor se le paga
por todo su tiempo / trabajo, y el comprador puede ahorrar dinero. Si paga
a medida que avanza, al comprador se le acreditará / reembolsará
toda la comisión del comprador al cierre, ya que ya ha pagado por
sus servicios. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| En
España no hay vivienda social ni vivienda a precios asequibles (idealista) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Concha Osácar:
No hay vivienda social ni hay vivienda a precios asequibles dirigida a
la clase media. No se ha hecho y no se ha hecho porque no ha habido políticas
y no ha habido presupuesto. Somos un país que conoce muy bien lo
que es la producción de vivienda protegida para la venta, pero que
no ha desarrollado este modelo para el alquiler. Y no lo ha desarrollado
seguramente porque no se vio venir el cambio brutal que se estaba produciendo
como consecuencia de la crisis- Nos ha llegado la ola y nos ha pasado por
encima. Y algo hay que hacer, porque si no sería una gran irresponsabilidad. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| El
régimen legal del Coliving (lawyerpress) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| En cuanto
a regulación y cómo avanzar en la evolución de este
nuevo modelo, se constató que las Administraciones Públicas
son conscientes del vacío regulatorio para este nuevo tipo de soluciones
habitacionales y que avanzan en iniciativas que agilizarían la adaptación
de la normativa a las necesidades actuales de la sociedad. Mientras tanto,
los inversores y promotores asistentes tomaron nota de las soluciones posibles
a día de doy para llevar a cabo sus proyectos en el contexto regulatorio
actual. Finalmente, la mesa mostró su acuerdo en que el coliving
ha llegado para quedarse y que requerirá la colaboración
público-privada para no perder la oportunidad de desarrollar el
modelo con una base jurídica estable. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Limitación
de rentas en arrendamientos de vivienda (el país) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| El Gobierno
pone fecha al índice de precios de alquiler que servirá para
limitar las subidas de las rentas. El ministro de Transportes, Movilidad
y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, ha anunciado este miércoles
en el Congreso que la medida estará lista a finales del próximo
mes de marzo. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| El
problema de la okupación en Cataluña (el confidencial) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| El Tribunal
de Garantías Estatutarias, contra la okupación amparada por
ley. El órgano ha calificado de “irracional y arbitrario amparar
la ocupación ilegal” de viviendas. La norma considera vacía
una vivienda cuando no está legalmente habitada, aunque esté
okupada. El pasado 21 de enero, en el Diario Oficial de la Generalitat
de Cataluña, se publicó la modificación del artículo
2.1 del Decreto Ley 17/2019, que permite considerar vacía una vivienda
cuando no está legalmente habitada, no porque su dueño no
quiera sino porque ha sido okupada, hecho evidente al haberse denunciado. |
| LA
OKUPACIÓN DE VIVIENDAS EN CATALUÑA DESMONTADA POR EL TRIBUNAL
DE GARANTÍAS. |
| ¿Qué
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
El Tribunal
de Garantías Estatutarias declara inconstitucional considerar vacía
una vivienda cuando no está legalmente habitada, aunque esté
okupada.
-
El Tribunal
de Garantías Estatutarias (TGE) se ha pronunciado sobre la modificación
del artículo 2.1 del Decreto Ley 17/2019, que considera vacía
una vivienda cuando no está legalmente habitada, aunque sea así
porque ha sido okupada y se haya denunciado. Tras el dictamen, el gobierno
catalán debe modificar la normativa
-
DICTAMEN 2/2020,
de 17 de febrero, sobre el Decreto ley 1/2020, de 21 de enero, por el que
se modifica el Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes
para mejorar el acceso a la vivienda. El Decreto Ley 1/2020, como su título
indica, modifica el Decreto ley 17/2019; en concreto, reforma su artículo
2.1, que da una nueva redacción en la letra d del artículo
3 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (en
adelante, Ley 18/2007 o Ley del derecho a la vivienda), relativa a la definición
de «vivienda vacía».
|
|
|
| El fondo del
debate es sobre la obligación del propietario de realojar en una
vivienda de su titularidad, en un régimen de alquiler de duración
mínima, las personas o unidades familiares en riesgo de exclusión
residencial, que pueden perder su vivienda habitual y que no tienen ninguna
posibilidad de acceder al uso legítimo de otra vivienda. Esta obligación,
prevista para situaciones de pérdida de vivienda (Y no de viviendas
vacías) y como última medida, se aplica a supuestos concretos
(Como la transmisión de viviendas derivados de acuerdos de compensación,
la venta de viviendas por imposibilidad de devolver el préstamo
o crédito hipotecario, la ejecución hipotecaria o reclamación
de deuda hipotecaria o el desahucio por impago de rentas de alquiler) y
es exigible sólo a sujetos que hayan adquirido la propiedad en determinadas
circunstancias (los adquirentes de las viviendas y los instantes de los
procesos judiciales de ejecución hipotecaria o de otro tipo derivada
de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago
de rentas de alquiler) y que a la vez tengan la condición de grandes
tenedores titulares de viviendas inscritos en el Registro de viviendas
vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, o
personas jurídicas titulares de viviendas que hayan adquirido de
un titular de viviendas inscritos en dicho Registro en primera o ulteriores
transmisiones (art. 16Ley 4/2016). Por otra parte, tiene una vigencia de
cinco años desde la entrada en vigor de la Ley, prorrogable por
un período máximo de tres años más, sin terminar
el plazo inicial se mantienen las condiciones de emergencia social (disp.
final quinta). |
| LOS
TRES ERRORES MÁS COMUNES QUE COMETEN LOS INVERSORES INMOBILIARIOS |
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-
El error más
frecuente es de concepto: invertir con el corazón en lugar de con
la cabeza. En lugar de hacer una inversión inmobiliaria basada en
balances y resultados, algunos inversores hacen una "inversión emocional".
Algunos inversores ven una propiedad y se apegan emocionalmente a ella
porque es un hermoso edificio nuevo o porque está ubicado en un
vecindario moderno y quieren ser parte de él. ¿Y los números?
¿Cuadran los números?
|
| Los inversores
ignoran las señales que les avisan de que pueden estar pagando de
más por la propiedad simplemente porque les gusta. Desafortunadamente,
una inversión emocional a menudo termina costando dinero al inversor.
Cuando se invierte en el sector inmobiliario hay que responder a tres preguntas:
(i) ¿cuánto cuesta? (ii) ¿cuánto costará
administrarlo? y (iii) ¿cuán es el crecimiento de la renta
inmobiliaria? El segundo error es no calcular el flujo económico
o de caja de la inversión hasta que se vende. Por ejemplo, se compra
una vivienda los inversores obtienen ganancias de dos fuentes principales.
El primero es el ingreso o el flujo de efectivo (alquileres y otros ingresos
que genera la propiedad) y el segundo es la apreciación (el beneficio
que obtiene cuando se vende la propiedad). Al evaluar una inversión
en una vivienda es importante tener en cuenta el flujo económico
o de caja que genera porque de allí vendrán los ingresos
antes de vender la propiedad. |
| ¿DE
VERDAD, CUÁNTO CUESTA UNA FRANQUICIA INMOBILIARIA? |
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
El contrato
de franquicia inmobiliaria tiene muchos “trucos”, como el sistema
de renovación y la exclusividad territorial. Se trata de evitar
que al poco tiempo abran otra agencia de la misma marca puerta con puerta
que se quede con los clientes. Además, hay que tener muy claro los
cánones a pagar, ya que junto al canon de entrada y otro que es
un porcentaje sobre las ventas o beneficios, hay algunas enseñas
que imponen un canon por publicidad.
|
| Abrir una
agencia inmobiliaria es complicado por lo que si no se tiene experiencia
inmobiliaria puede resultar conveniente apoyarse en una franquicia inmobiliaria
para no tener que empezar de cero. La franquicia inmobiliaria tiene como
inconvenientes los costes y requisitos que el franquiciador imponer al
franquiciado. No es barato. A favor, el ser una marca inmobiliaria conocida
y con experiencia se aporta una bolsa de inmuebles para comercializar y
la ventaja de operar en red. Durante el boom cualquiera abría una
agencia inmobiliaria, ahora el sector se ha vuelto más profesional
y los franquiciadores exigen mayor conocimiento no sólo del negocio,
sino también de las nuevas tecnologías. Antes de la crisis
solo había dos segmentos de agencias: las tradicionales (con viviendas
de perfil medio y una gama de inmuebles muy alta) y un incipiente segmento
que se dedicaba a comercializar inmuebles de alto standing. Ahora las cosas
han comenzado a cambiar. No solo han aumentado las firmas que comercializan
casas de lujo, sino que se han sumado otros dos modelos: las agencias online,
en las que se puede trabajar en un ‘coworking’ en el que varios franquiciados
que comparten la oficina de otro franquiciado, una fórmula que permite
recortar mucho la inversión inicial de los emprendedores. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Construir
para alquilar (ejeprime) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Entevista
a Samuel Población (Cbre) ¿Qué papel puede tener el
build-to-rent en el mercado del alquiler? ¿Ayudará a reducir
los precios?R.: Sobre todo facilitará el acceso a la vivienda de
alquiler en las áreas con más demanda. Y, por lógica,
a más oferta, bajaran las rendas. De todos modos, en Madrid se debe
incrementar mucho la oferta porque el mercado es muy grande y no hay empresas
que se dediquen al alquiler residencial. Sólo el 5% del alquiler
pertenece a empresas y hay que ampliar este porcentaje. Y la mejor manera
de hacerlo es creando los activos desde cero a partir del built-to-rent. |
| DATOS
INE DE VIVIENDA. ESTADÍSTICA DE TRANSMISIONES DE DERECHOS DE LA
PROPIEDAD (ETDP) |
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| ¿Qué
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-
Diciembre 2019
y año 2019. En diciembre se inscriben en los registros de la propiedad
137.435 fincas, un 1,2% más que en el mismo mes del año anterior
-
Las compraventas
de viviendas inscritas aumentan un 1,8% respecto a diciembre de 2018
-
En el año
2019 la compraventa de viviendas bajó un 3,3%
-
El número
de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes
de escrituras públicas realizadas anteriormente) en el mes de diciembre
es de 137.435, lo que supone un 1,2% más que en el mismo mes de
2018.
|
|
|
| En el caso
de las compraventas de fincas registradas, el número de transmisiones
es de 71.179, con un aumento anual del 1,5%. Fincas transmitidas inscritas
en el registro de la propiedad. Compraventas inscritas en los registros
de la propiedad El 85,9% de las compraventas registradas en diciembre corresponde
a fincas urbanas y el 14,1% a rústicas. En el caso de las urbanas,
el 56,9% son compraventas de viviendas. El número de compraventas
de fincas rústicas baja un 2,8% en diciembre en tasa anual, mientras
que el de fincas urbanas aumenta un 2,3%. Dentro de estas últimas,
las compraventas de viviendas registran un incremento del 1,8%. Compraventas
registradas por naturaleza de la finca. Diciembre 2019. Evolución
de la tasa mensual. Variación del número de compraventas
de viviendas entre los meses de noviembre y diciembre en los cinco últimos
años. En 2019 la tasa mensual es del –10,1%. Tasa mensual del número
de compraventas de viviendas Variación mes de diciembre sobre noviembre
del mismo año. Compraventas de viviendas registradas según
régimen de protección y estado. El 90,9% de las viviendas
transmitidas por compraventa en diciembre son libres y el 9,1% protegidas.
En términos anuales, el número de viviendas libres transmitidas
por compraventa aumenta un 2,6%, mientras que el de protegidas disminuye
un 5,3%. El 18,9% de las viviendas transmitidas por compraventa en diciembre
son nuevas y el 81,1% usadas. El número de operaciones sobre viviendas
nuevas sube un 6,8% y el de usadas un 0,7% respecto a diciembre de 2018. |
| EL
MITO EUROPEO DEL AHORRO DE LOS INQUILINOS PARA COMPRARSE SU VIVIENDA |
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prácticas |
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-
Casi la mitad
de los inquilinos en los Países Bajos no creen que alguna vez puedan
comprar una casa, según un estudio internacional realizado por ING
entre casi 3 mil inquilinos que nunca han tenido una casa. El 48 por ciento
de los inquilinos holandeses piensa que nunca comprarán, en comparación
con el promedio europeo del 38 por ciento.
-
Los costes
de vivienda aumentaron más que los ingresos.
|
| Los inquilinos
en los Países Bajos que piensan que eventualmente comprarán
una casa, esperan en gran medida hacerlo solo más adelante. Solo
el 6 por ciento piensa que comprará una casa antes de cumplir los
30 años, y otro 6 por ciento piensa que lo hará cuando tengan
34 años. El mercado inmobiliario parece ser más optimista
para los futuros propietarios de viviendas en España, Rumania y
Turquía, donde solo el 17 por ciento, el 21 por ciento y el 25 por
ciento de los inquilinos, respectivamente, piensan que nunca podrán
permitirse comprar una casa. En Bélgica, el 45 por ciento de los
inquilinos son negativos por cada compra de una casa, y en Alemania es
del 43 por ciento. En los Países Bajos, los inquilinos tienen nueva
legislación modificada, lo que significa que debe ahorrar una cantidad
considerable antes de poder comprar una casa, dijo Marten van Garderen
de ING. Y ahorrar lleva tiempo, especialmente con las tasas de interés
extremadamente bajas. "Por lo tanto, se ve que la edad a la que los holandeses
compran una casa está aumentando", dijo Van Garderen. La asequibilidad
también es un problema. Los costes de vivienda aumentaron más
que los ingresos. Los investigadores también encontraron que los
inquilinos en los Países Bajos realmente no están ahorrando
para comprar una casa. El 89 por ciento dijo que es más importante
ahorrar dinero para pagar sus deudas estudiantiles, viajar o tener hijos.
Solo en Austria y Alemania los inquilinos ahorran menos para comprar una
casa. |
| Entrevistas
a los protagonistas del sector inmobiliario / edificación / urbanismo. |
| LA
LIMITACIÓN DE LOS PRECIOS DEL ALQUILER NO ES LA MEJOR SOLUCIÓN |
-
ENTREVISTA A D. JESÚS MARTÍNEZ
CAJA, SECRETARIO GENERAL EJECUTIVO DE LA ASOCIACIÓN MADRILEÑA
DE EMPRESAS INMOBILIARIAS AMADEI
-
Ver
entrevista pdf (33 págs.)
|
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Está
a punto de publicarse el índice de precios del alquiler que está
elaborando el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para
intervenir el mercado del alquiler. Este nuevo índice de precios
del alquiler tendrá carácter anual en el que se ofrecerán
los valores medios de la renta mensual (euros/m2) desde barrios y distritos,
a municipios, provincias y comunidades autónomas.
¿Considera
AMADEI que es esta la mejor solución para el problema del alquiler
de vivienda en España? ¿Hay otras soluciones para limitar
la escalada de rentas que hacen inviable el alquilar para capas sociales
que tampoco pueden comprar vivienda?
-Desde AMADEI
estimamos que la limitación de los precios del alquiler NO es la
mejor solución para paliar el problema del alquiler en España.
Consideramos que la solución para evitar en la medida de lo posible
la escalada de precios del alquiler pasa por la adopción de una
serie de medidas distinto tipo, como la subvención fiscal tanto
a arrendadores como arrendatarios, la promoción pública de
vivienda social, incluso la compra por parte de las administraciones de
viviendas para destinarlas a alquiler social, que la regulación
dote de mayor seguridad jurídica a las partes intervinientes en
la relación arrendaticia… |
| LA
VENTA SOBRE PLANO SALVA LAS CIFRAS DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
EN CATALUÑA |
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prácticas |
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-
El Estudio
de la Oferta de Nueva Construcción en Cataluña 2019 ha analizado
los 102 municipios más relevantes en el ámbito de la vivienda
en Cataluña, donde se han censado 1.000 promociones de obra nueva
y un total de 18.326 viviendas, de las cuales 8.376 están a la venta,
es decir un 45,7%. Es importante destacar que el 54,3% ya han sido vendidos,
la mayoría de los cuales sobre plano (68%).
-
Estudio de
la oferta de viviendas libres en Cataluña
|
|
|
| Hasta el tercer
trimestre del año 2019, la producción de las viviendas iniciadas
en Cataluña alcanza la cantidad de 10.391 unidades, repartidas proporcionalmente
en un 75,8% de la provincia de Barcelona, el 11,2% de Girona, el 4,8% de
Lleida y el 8,2% de la provincia de Tarragona. Este total de viviendas
en comparación con el mismo período del año anterior
supone una disminución del 4,6%. Cabe decir que, del total iniciados
en Cataluña, el porcentaje que representaba sobre el total la ciudad
de Barcelona ha disminuido considerablemente hasta el 7,6%(En los períodos
de recuperación, esta cantidad había alcanzado cerca del
20% con lo que se reafirma la importancia de la ciudad en el comportamiento
del conjunto).En valores absolutos y por provincias, destaca la provincia
de Barcelona con un total acumulado del año de 7.869 viviendas,
seguida de Girona con 1.166 viviendas, Tarragona con 854 y finalmente Lleida
con 502 iniciados. Dos de las provincias bajan la producción en
comparación con el acumulado de los tres trimestres del año
anterior que son Barcelona (-8,7%) y la provincia de Lleida (-8,1%) y,
dos de ellas incrementan: Girona un 14,7% y Tarragona un 19,8%. En cuanto
a las viviendas terminadas, en Cataluña aumentan 17,4% y contrariamente
a la evolución positiva de todas las provincias, es Tarragona la
excepción, disminuyendo un 51,3%; el resto, aumentan considerablemente.
En valores absolutos, en Cataluña se terminaron 6.256 viviendas
de enero a septiembre de 2019. La ciudad de Barcelona continúa con
la desaceleración que viene sufriendo desde comienzo de año.
Disminuyen los visados de inicio de obra un55,3% rebajando el ritmo en
la construcción de 787 viviendas en los primeros tres trimestres
del año. Este desánimo, se muestra también en la evolución
de las viviendas terminadas, que disminuyen un 34,5%. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Cooperativas
de vivienda (cinco días) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
|
| Kronos ha
firmado con Concovi, la confederación de cooperativas de viviendas
y rehabilitación de España, un innovador acuerdo para la
creación y desarrollo de barrios. Esta empresa opera desde 2014
a través de su promotora de viviendas Kronos Homes, además
de en este negocio adicional de gestión de suelo. Gracias a esta
alianza, la compañía invierte en el desarrollo y urbanización
de los terrenos, encargándose de las infraestructuras necesarias
para el barrio, y finalmente comercializa esos terrenos que irán
en parte a la economía social. “Concovi tutelará todo el
proceso que permitirá la adjudicación entre sus cooperativas
aliadas”, |
| ¿QUÉ
HACE RENTABLE UNA PROMOCIÓN DELEGADA EN SUELO PÚBLICO (COLABORACIÓN
PÚBLICO PRIVADA)? |
| ¿Qué
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
El Ministerio
de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana (Fomento y vivienda) ya está
realizando contactos con promotores relevantes para presentar un plan de
promoción público privada concertado con el sector. Promotores,
fondos y constructores han mostrado su disposición para colaborar
pero no se pronunciarán hasta tener el pliego de condiciones del
proyecto en el que está trabajando el Ministerio.
La primera
respuesta ha sido la (i) necesidad de una mayor seguridad jurídica
para la inversión privada, (ii) ventajas fiscales como un IVA reducido,
(iii) mayor plazo en el derecho de superficie ya que consideran que el
plazo de 50 años de cesión no es rentable con lo que debería
extenderse a 75 como mínimo.
-
Según
fuentes consultadas hay temor entre los promotores inmobiliarios a no poder
competir con las cooperativas de vivienda en proyectos concretos. En los
últimos años muchas promotoras están entrando en el
negocio de la gestión de cooperativas de vivienda.
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En mayo, Ábalos
presentó el plan las primeras promociones que se están realizando
en el marco del desarrollo del 'Plan 20.000'. Este Plan estará financiado
por el Ministerio de Fomento y será gestionado por Sepes con la
colaboración de las comunidades autónomas y ayuntamientos.
Así, se realizarán licitaciones del derecho de superficie
(sobre suelo siempre de titularidad pública) con objeto de que las
empresas públicas o privadas puedan acceder a la construcción
de las viviendas y a la explotación de dicho derecho de superficie
durante un plazo amplio de 20 años, 40 años o más.
La entidad pública empresarial de suelo dispone de más de
42 millones de metros cuadrados brutos y 16 millones de metros cuadrados
de superficie neta. En concreto, en Madrid se construirán hasta
1.800 viviendas, 1.362 viviendas en Málaga y 970 en Valencia. En
esta última provincia se desarrollarán hasta 370 en el Cuartel
de Ingenieros y hasta 600 en el Parque de Artillería. Además,
también se realizarán actuaciones sobre suelo de Sepes en
estas primeras actuaciones del Plan en Sevilla (948 viviendas), Ibiza (532
viviendas), Ceuta (90 viviendas protegidas) y Melilla (21 viviendas protegidas).
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| El ayuntamiento
de Barcelona tiene experiencia en la promoción delegada, tanto con
cooperativas como con promotores inmobiliarios, para su construcción
y gestión, en este caso por un plazo de 75 años. Siendo alcalde
Xavier Trías, pasaron por el pleno 21 solares para hacer 1.088 viviendas
de los que dos fueron promoción delegada. Con Ada Colau, la anterior
legislatura se aprobaron promociones de vivienda social en 43 solares,
18 en régimen de promoción delegada y 24 directamente construidas
por la empresa municipal de vivienda del ayuntamiento. En total, 2.122
viviendas de alquiler social o asequible. Dentro de la promoción
delegada en Barcelona hay diferentes casuísticas. Las cooperativas
de propiedad colectiva y no especulativa (como la conocida La Borda, en
el barrio de Sants) pagan un canon simbólico o incluso tienen ayudas,
también para encontrar vías de financiación alternativa.
Distinto es si la cesión es a una sociedad mercantil con lucro limitado
o a una cooperativa clásica, a las que se hace pagar un canon. Cuando
pasen 75 años, el ayuntamiento (que en principio seguirá
siendo propietario de los suelos) tendrá derecho de compra preferente
sobre los edificios para el parque público. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Trampas en los arrendamientos
urbanos (idealista) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| Ante la ampliación
de los contratos de alquiler hasta siete años por parte de las personas
jurídicas, estamos viendo algunos ejemplos. Uno de los muchos que
habrá es poner en el contrato que el garaje los tres primeros años
va a ser gratuito y a partir del cuarto año van a cobrar 100 euros
más. ¿Eso qué es? Eso es una subida potencial encubierta. |
| EL
DERECHO DE SUPERFICIE ESTÁ DE MODA |
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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El derecho
de superficie está de moda gracias a su utilidad en la cesión
pública de suelo industrial y para vivienda social.
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| Los organismos
públicos quieren promover vivienda en alquiler asequible en suelo
público pero de gestión privada. Esta medida contemplaba
la movilización de suelo público para levantar vivienda en
alquiler social o asequible, mediante la colaboración público-privada.
El objetivo era ceder el derecho de superficie sobre el suelo público
durante unos 50 años y pasado este tiempo, el uso revertía
de nuevo a las administraciones. En materia de vivienda social, el derecho
de superficie se está utilizando en Barcelona en solares municipales
en los que se está promoviendo vivienda por cooperativas. Este sistema
residencial cooperativo se enmarca en las políticas para favorecer
nuevas formas de creación de vivienda asequible que recoge el Plan
por el derecho a la vivienda de Barcelona. El suelo donde se edifica es
de propiedad municipal y nunca deja de ser público. La cooperativa
será la titular del derecho de superficie por un plazo máximo
de 75 años y cederá a las personas asociadas el uso de la
vivienda como domicilio habitual y permanente. Al finalizar dicho plazo,
el suelo y la edificación volverá a ser de titularidad pública.
Otra aplicación más moderna es la vinculación de la
promoción delegada con el derecho de superficie. La novedad es que
se licita un solar municipal en régimen de derecho de superficie
para alquiler social y se abre a sociedades mercantiles con ánimo
de lucro, para corresponsabilizarlas también en la generación
de vivienda protegida. |
| V
ENCUENTRO DE FINANCIACIÓN INMOBILIARIA DE MADRID (EFIMAD) |
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CaixaBank y
ASPRIMA han organizado el V Encuentro de Financiación Inmobiliaria
de Madrid (EFIMAD) que ha contado con la participación, en los discursos
inaugurales, de Luis Cabanas, director ejecutivo de Banca de Empresas de
CaixaBank, y Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de ASPRIMA y
APCEspaña.
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| En su intervención,
Luis Cabanas ha recalcado que “desde CaixaBank seguimos creyendo en estas
jornadas, ya que son una gran oportunidad para que los profesionales del
sector reciban de primera mano la información más actualizada
sobre el negocio inmobiliario en Madrid” Por su parte, el presidente de
ASPRIMA, Juan Antonio Gómez-Pintado, ha continuado el acto de inauguración
señalando que “como ya vaticinamos el año pasado, el sector
continúa en fase de crecimiento y para el año 2020 pronosticamos
que mantendrá una actividad sostenida. En 2019, se han visado en
torno a unos 110.000 visados y la venta de vivienda nueva se ha estabilizado,
con una caída de tan solo el 0,07 %”. Sin embargo, para el presidente
de ASPRIMA, el sector y la sociedad en general se enfrentan a un gran reto:
la accesibilidad a la vivienda y, en especial, la accesibilidad para el
colectivo de los jóvenes. Para lograr paliar esta problema Gómez-Pintado
aboga por una mayor seguridad jurídica y por fomentar la colaboración
público-privada en post de la creación de un gran parque
de vivienda nueva, sobre todo en las grandes capitales de España,
que son en las que el precio tanto de la vivienda como del alquiler ha
sufrido un mayor incremento. |
| DECRETO
LEY DE VIVIENDA DE CATALUÑA |
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Decreto Ley
17/2019 de 23 de diciembre de medidas urgentes para mejorar el acceso a
la vivienda
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El pleno del
Parlamento de Cataluña ha convalidado el decreto ley de vivienda,
Decreto Ley 17/2019 de 23 de diciembre de medidas urgentes para mejorar
el acceso a la vivienda.
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Queda aún
pendiente de convalidación el Decreto Ley 1/2020 que se aprobó
el 21 de enero y que modifica la definición de vivienda vacía
para dejar claro que la ocupación sin título legítimo
no impide que una vivienda se considere vacía, aunque el propietario
haya iniciado acciones judiciales. Esta nueva definición es ya objeto
de aplicación provisional y se espera su convalidación en
las próximas semanas.
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| El Decreto
Ley 17/2019 trata de la desocupación permanente de viviendas, las
herramientas destinadas a la disminución de las viviendas vacías,
la gestión de las situaciones de emergencia social, la calificación
de viviendas con protección oficial y a la moderación de
los precios del alquiler de las viviendas libres. En relación a
las medidas ante la desocupación permanente de viviendas, se regula
esta situación constitutiva de un incumplimiento de la función
social de la propiedad de la vivienda y se refuerzan las potestades de
reacción administrativa mediante la regulación expresa de
la posibilidad de imponer multas coercitivas ante la situación de
desocupación permanente de los parques inmobiliarios de las personas
jurídicas privadas. Otra cuestión es que la situación
de desocupación permanente de las viviendas se amplía, por
asimilación, a la de los edificios que permanecen inacabados permanentemente
en la fase final de las obras de construcción. La norma también
regula el Índice de referencia de precios del alquiler de viviendas
y la obligación de incluir los datos del Índice en la publicidad
y en las ofertas de viviendas de alquiler y en los contratos que se firmen,
y se tipifica como infracción administrativa el incumplimiento de
estas obligaciones. rehabilitación edificatoria en el medio urbano.
Se pretende encajar en la legislación urbanística las actuaciones
de rehabilitación edificatoria en el medio urbano, con el fin de
evitar la inseguridad jurídica actual en el despliegue de estas
actuaciones, necesarias para el mantenimiento del parque de viviendas existente
y para fijar la población residente. En el plazo de un año
el Govern deberá aprobar el Plan territorial sectorial de vivienda,
que determinará los estándares de reserva de suelo destinado
a viviendas de protección pública en los municipios incluidos
en las áreas de demanda residencial fuerte y acreditada que, por
las especiales dificultades de acceso a la vivienda de la población,
requieren unos estándares superiores a los establecidos por el texto
refundido de la Ley de urbanismo. |
| INFORME
DEL MERCADO DE VIVIENDA NUEVA Y DE SEGUNDA MANO |
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Según
Tinsa, la vivienda registra una subida interanual de 1,6 % en enero
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El incremento
interanual nacional queda por debajo del 2 % por segundo mes consecutivo.
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Las capitales
muestran el crecimiento más notorio en tasa interanual. En las islas,
el litoral mediterráneo y las áreas metropolitanas, el precio
medio es inferior al del mismo mes del año anterior.
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Desde sus mínimos,
el valor medio en España se ha incrementado un 16,5% y se mantiene
un 33,1% por debajo de los máximos de la década anterior.
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| El precio
medio de la vivienda nueva y usada en España continúa la
senda de crecimiento moderado al registrar un aumento interanual del 1,6
% en enero, según se desprende de la estadística IMIE General
y Grandes Mercados elaborado por la empresa de valoración inmobiliaria
Tinsa. Desde el punto más bajo del ciclo, alcanzado en febrero de
2015, el precio medio en España se ha incrementado un 16,5 %. La
caída acumulada desde máximos de la década anterior
es del 33,1 %. El precio medio de la vivienda nueva y usada en España
acumula un descenso del 33,1 % desde los máximos registrados en
2007. La costa mediterránea, las áreas metropolitanas y los
municipios más pequeños de interior arrastran caídas
del 41,8 %, del 40,7 % y del 34,6 %, respectivamente. En las islas, la
brecha es desde máximos se reduce a un 21,2 %. |
| ESTUDIO
DE LA OFERTA DE VIVIENDAS DE NUEVA CONSTRUCCIÓN EN CATALUÑA.
2019-2020 |
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El estudio
analiza la vivienda libre de nueva construcción en venta en los
102 municipios de Cataluña más relevantes en el ámbito
de la vivienda, en los que se han inventariado 1.000 promociones de obra
nueva con un total de 8.376 viviendas a la venta.
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El municipio
analizado con más presencia de oferta es el de Barcelona, con un
total de 209 promociones y 1.070 viviendas en venta, seguido por Sabadell,
Lleida, Mataró, Badalona, Sant Cugat del Vallès, Terrassa,
L'Hospitalet del Llobregat y Girona. Por el contrario, los municipios estudiados
con menos presencia de promociones y viviendas son Cervera, Falset, Gandesa
y Tremp
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El Estudio
de la Oferta de Nueva Construcción en Cataluña 2019 ha analizado
los 102 municipios más relevantes en el ámbito de la vivienda
en Cataluña, donde se han censado 1.000 promociones de obra nueva
y un total de 18.326 viviendas, de los cuales 8.376 están a la venta,
es decir un 45,7%. Es importante destacar que el 54,3% ya han sido vendidos,
la mayoría de los cuales sobre plano (68%). Esta oferta activa en
función de las Promociones tiene fuerza de semejanza dependiendo
de variables de signo diverso: por ejemplo, entre las 648 promociones de
los municipios de la provincia de Barcelona hay un 49,7% de las viviendas
en oferta, mientras que entre las 83 promociones de los municipios de la
provincia de Lleida el portaje de viviendas en oferta se reduce al 37,4%.Del
45,7% de de viviendas en venta (en el conjunto de las promociones analizadas
en el estudio), un 39,2% corresponden a viviendas en promociones finalizadas,
y un 52,5% de viviendas de promociones en diferentes fases constructivas.
Por tipologías edificatorias, destacan en plurifamiliar de bloque
cerrado, concretamente el 55,8% de las viviendas, mientras que los de plurifamiliar
de bloque abierto alcanzan el 38,6%. A cierta distancia, se sitúan
las viviendas unifamiliares adosadas (4,5%) y aún a más distancia
los unifamiliares aisladas (1,1%).La mayor parte de las viviendas incluidas
en el estudio sonde obra nueva (93,1%), reduciéndose la rehabilitación
integral a un 6,9%, que se concentra en los municipios de la provincia
de Barcelona (88,6%) y de forma muy destacada en la ciudad de Barcelona.
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| Las principales
tipologías en oferta en los municipios catalanes estudiados son
las viviendas de 3 dormitorios y 2 baños (39,8%). Con porcentajes
menores pero significativos se contemplan las viviendas de 2 dormitorios
y 2 baños (14,0%), los de 4 dormitorios y 2 baños (12,7%)
y los de 2 dormitorios y 1 baño (12,2%). Aunque las características
de las viviendas están subordinadas a variables territoriales, el
tipo de vivienda medio a la venta en Cataluña por tipología
de dormitorios es el siguiente: Los tipos loft (16); los de 2 dormitorios
(2.213); los de tres dormitorios (4.049); los de cuatro dormitorios (1.635),
y los de cinco o más dormitorios (126).Cualidades y equipamientos.
Las cualidades más recurrentes en las viviendas son: la calefacción
(59,1%) que devuelve a los valores anteriores al 2017, a pesar de seguir
ocupando una posición relevante resté al resto de calidades,
el aire acondicionado (45,7%), el parquet (34,1%), los armarios empotrados
(23,5%), la placa de inducción (16,8%), la bomba de calor frío
y calor (15,9%) y la placa de cocción vitrocerámica (14,8%). |
| LAS
DIFERENTES VERSIONES DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS. |
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prácticas |
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La Ley de Arrendamientos
Urbanos LAU se ha visto modificada en los años 2018 y 2019 por dos
reales decretos ley, lo que conlleva a que los contratos de arrendamiento
de vivienda que se hayan firmado en una u otra fecha, estarán regidos
por diferentes versiones de la LAU. Por esta razón la guía
práctica se estructura en función de la fecha del contrato
de arrendamiento de vivienda.
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| Con carácter
general, antes de firmar un contrato de arrendamiento de vivienda hay que
saber si contiene cláusulas nulas, es decir, aquellas cláusulas
que establecen limitaciones a los derechos del arrendatario. Algunas de
estas disposiciones consideradas nulas son los falsos arrendamientos de
temporada, la negativa del arrendador a la prórroga legal o el obligado
cumplimiento al arrendatario del primer año. Esta es una cuestión
esencial y que justifica el necesario asesoramiento antes de firmar el
contrato de alquiler de vivienda. Pero hay que estar vigilante siempre,
no sólo al principio, sino cuando acaba el contrato. Al finalizar
el contrato de alquiler es importante suscribir un acuerdo entre arrendatario
y propietario de terminación de dicho contrato. Es la fórmula
para asegurarse del cumplimiento de las obligaciones que quedan pendientes
al acabar el contrato. Así, hay dos modelos principales para finalizar
el arrendamiento: un “acuerdo de terminación con liquidación”
y un “acuerdo de terminación con retención de la fianza”.
Con carácter general, la fianza debe ser restituida al arrendatario
justo al final del contrato del alquiler, siempre y cuando no haya desperfectos
o impagos. El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, introduce modificaciones
en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afectan a los contratos de
vivienda firmados a partir del 6 de marzo de 2019. Contratos de duración
más largos con plazos de 5 o 7 años (si el arrendador es
persona jurídica) o limitar al IPC anual las subidas de las rentas
son algunas de los cambios. |
| LA
REHABILITACIÓN URBANA COMO UN DESAFÍO PARA EL DESARROLLO
URBANO EN EL SIGLO XXI |
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La rehabilitación
urbana o la regeneración urbana es un término amplio que
se refiere a acciones y programas especiales de desarrollo local destinados
a mejorar las áreas urbanas deterioradas. Más recientemente,
el término también ha llegado a cubrir los objetivos generales
de 'integración' o 'inclusión social', aunque la interpretación
precisa de estas nociones puede variar de un contexto a otro.
|
| Podría
decirse que los conceptos relacionados con el desarrollo urbano rara vez
han sido tan controvertidos como la rehabilitación urbana. Por un
lado, el mismo término podría usarse para designar un desarrollo
inmobiliario voluntario que resulte en la limpieza y reconstrucción
completa de un área urbana, o, por otro lado, podría referirse
a iniciativas de base de residentes locales que revitalicen sus vecindarios.
Su primera aparición se remonta a principios del siglo XIX, el nacimiento
de la ciudad industrial y las sociedades urbanas industriales. En este
sentido, la intervención en París durante la década
de 1840 puede considerarse como una forma de rehabilitación o regeneración
urbana, ya que trajo consigo la reconfiguración de la infraestructura
urbana en el centro de la ciudad (a través de la creación
de nuevos ejes para el desarrollo y nuevos espacios públicos, el
sistema de alcantarillado, un nuevo modelo de construcción urbana,
etc.). Sin embargo, hasta el final de la Segunda Guerra Mundial, no se
puede hablar de la rehabilitación urbana como una herramienta típica
del desarrollo urbano. Las intervenciones físicas solo ocurrieron
esporádicamente, en muchas ciudades capitales europeas a fines del
siglo XIX, y estaban más relacionadas con la modernización
simbólica de las ciudades que con la revitalización / reintegración
de barrios deteriorados como se entiende hoy en día. Tal como se
concibe hoy, la rehabilitación urbana designa una intervención
específica relacionada con la revitalización de una parte
limitada de la ciudad, un vecindario y, como tal, puede considerarse como
una herramienta específica de la política pública
urbana. Los programas estratégicos de rehabilitación urbana
como parte de las políticas públicas urbanas se implementan
con mayor frecuencia en áreas donde la proporción de viviendas
públicas y sociales es relativamente alta. La mayoría de
los programas de rehabilitación urbana se implementan a través
de la cooperación de las dos esferas (asociaciones público-privadas),
y los casos en que la esfera pública o privada es el único
actor en la rehabilitación de un área son relativamente poco
comunes. En las últimas décadas, la posición específica
de la rehabilitación urbana dentro de las políticas urbanas
en los países europeos se ha enfatizado y reformado continuamente,
y en paralelo también se ha convertido en un objetivo claro de las
políticas espaciales europeas. |
| ¿SON
SEGUROS LOS FORMULARIOS DE CONTRATOS INMOBILIARIOS Y DE LA CONSTRUCCIÓN? |
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Los contratos
inmobiliarios y de construcción, ya sea la compra de suelo, una
simple remodelación de oficinas o la construcción de un gran
edificio, pueden ser uno de los proyectos más desafiantes para cualquier
empresario. Un contrato inmobiliario o de construcción debidamente
redactado puede ser clave para un proyecto exitoso al establecer las expectativas,
derechos y responsabilidades del propietario, contratista y otras partes
involucradas en una obra. Dado el papel vital que un buen contrato puede
desempeñar en un proyecto inmobiliario o de construcción,
es importante establecer las cláusulas que satisfagan las necesidades
de su proyecto específico.
|
| Existen numerosos
formularios de contratos tipo inmobiliarios y de construcción que
abordan diferentes tipos de proyectos de construcción, las diversas
relaciones entre partes que pueden existir en un proyecto (es decir, contratista,
subcontratista, arquitecto, propietario, etc.) y ciertas tareas del proyecto
(es decir, solicitudes de pago, formas de gravamen, etc.). Los contratos
de construcción estandarizados tienen varias ventajas. La principal
es que debido a que son ampliamente utilizados en el sector inmobiliario,
los términos del contrato son bien entendidos por las partes involucradas
en la construcción, lo que con suerte resulta en menos malentendidos
en el trabajo. A diferencia de los contratos redactados desde cero que
pueden no abordar problemas importantes, los contratos estandarizados son
generalmente exhaustivos y cubren prácticamente cualquier problema
que pueda surgir en un proyecto de construcción. Debido a que los
contratos estandarizados se han utilizado durante un largo período
de tiempo, se ha desarrollado una jurisprudencia que aborda los términos
y cláusulas contractuales específicos utilizados en este
tipo de contratos para que cuando surjan problemas, que siempre surgirán,
las partes puedan valorar decisiones anteriores para ver el modo de encontrar
una solución amistosa. A pesar de las ventajas de los contratos
de construcción de formularios estándar, es importante comprender
que no se ajustan a todos los proyectos. Incluso cuando son un punto de
partida apropiado para su proyecto, es posible que los términos
del contrato deban modificarse para adaptarse a sus circunstancias específicas. |
| ‘LA
NUEVA NORMALIDAD DEL SECTOR INMOBILIARIO’ 5º ENCUENTRO IESE DEL SECTOR
INMOBILIARIO |
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El 5º
Encuentro del Sector Inmobiliario organizado por IESE, Tinsa y Savills
Aguirre Newman bajo el título ‘La nueva normalidad del sector inmobiliario’
congregó a más de 250 representantes de promotoras, fondos
de inversión, entidades financieras y profesionales vinculados al
sector inmobiliario.
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|
|
| El CEO de
Aedas Homes ha recordado que “la decisión de la compra de suelo
es la más importante para un promotor; es crítica para nuestra
sostenibilidad económica”. Tras la crisis, muchos fondos extranjeros
compraron bolsas de suelo o préstamos con terrenos. “El sector necesita
suelo, pero no se desarrolla lo suficiente”, ha sentenciado David Martínez.
El importe de la parcela en grandes ciudades puede llegar a suponer el
40% del coste de una vivienda, según el directivo de Aedas, quien
cree que si se llegan a acuerdos en que haya cesiones de suelo público
a promotoras e inversores a cambio de gestionar alquileres asequibles y
tasados a largo plazo. “Los ayuntamientos, comunidades autónomas
y Estado tienen muchísimo suelo ocioso para levantar vivienda a
precios razonables”, opina. Este tipo de acuerdos que se proponen desde
el sector consisten en cesiones durante 60 o 70 años, a cambio de
que las empresas construyan y gestionen los alquileres a un precio tasado
y con rentabilidades que pueden alcanzar el 3% o el 4%. El consejero delegado
de Merlin, Ismael Clemente, aseguró que en el segmento de las oficinas
“existe una gran demanda que no está acompañada por la oferta,
especialmente en Madrid”. Este desequilibrio provoca que, según
el directivo, “tengamos por delante un periodo interesante con respecto
a las rentas”. Por otro lado, aunque los CBD de Madrid y Barcelona tienen
una tasa de disponibilidad casi nula, el presidente de Colonial, Juan José
Brugera, puntualizó que “no resulta ningún problema descentralizar
la oferta de oficinas”. “Actualmente estamos cobrando rentas más
altas en el 22@ que en la zona prime de Barcelona”, subrayó el dirigente.
Ambos ejecutivos coincidieron también en asegurar que el futuro
del sector pasa por mejorar los espacios de trabajo existentes para “crear
valor”. “Se ha acabado comprar varios edificios y esperar retorno con el
cobro del alquiler”, comentó Clemente. |
| INSPECCIÓN
URBANÍSTICA Y VIVIENDAS ILEGALES |
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La Inspección
Urbanística tiene como finalidad asegurar el cumplimiento de la
legislación vigente en materia de ordenación del territorio
y urbanismo, donde se integran las determinaciones contenidas en el planeamiento
urbanístico.
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En cuanto a
la legalización de viviendas sin licencia, éste es uno de
los problemas más habituales y complicados de resolver. Algunos
de los ejemplos más típicos serían dos apartamentos
que se han unido por dentro, una casa aislada en una parcela rural, el
cierre de una pequeña terraza para ampliar la vivienda o, incluso
un piso reconvertido en oficina que se decide alquilar de nuevo como vivienda.
Además, este problema suele aparecer en el momento más inoportuno:
durante una compraventa, en mitad de una herencia o al solicitar el alta
de la luz para nuestra nueva vivienda.
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| Para garantizar
la protección de la legalidad urbanística la actividad inspectora
se dirige a comprobar que los actos de parcelación, urbanización,
construcción, y uso del suelo o el subsuelo se ajustan a la legislación
y al planeamiento vigente. La protección de la legalidad urbanística
es una competencia atribuida por la legislación vigente a los Ayuntamientos
y a las Comunidades autónomas. La actividad inspectora se realiza
de forma coordinada mediante la cooperación con los Ayuntamientos
de la Comunidad Autónoma, así como otras instituciones públicas
como el Poder Judicial, Fiscalía, Defensor del Pueblo, Registros
de la Propiedad y Guardia Civil. En este marco la inspección urbanística
se realiza las siguientes funciones: Controlar el cumplimiento de la ordenación
urbanística, especialmente en relación con los actos de edificación
y uso del suelo. Adoptar medidas para el restablecimiento de la legalidad
urbanística alterada, así como la tramitación de procedimientos
sancionadores por la comisión de infracciones urbanísticas.
Informar y asesorar a las Administraciones y autoridades competentes. |
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