| La Ley de Arrendamientos
Urbanos LAU se ha visto modificada en los años 2018 y 2019 por dos
reales decretos ley, lo que conlleva a que los contratos de arrendamiento
de vivienda que se hayan firmado en una u otra fecha, estarán regidos
por diferentes versiones de la LAU. Por esta razón la guía
práctica se estructura en función de la fecha del contrato
de arrendamiento de vivienda.
Con carácter general,
antes de firmar un contrato de arrendamiento de vivienda hay que saber
si contiene cláusulas nulas, es decir, aquellas cláusulas
que establecen limitaciones a los derechos del arrendatario. Algunas de
estas disposiciones consideradas nulas son los falsos arrendamientos de
temporada, la negativa del arrendador a la prórroga legal o el obligado
cumplimiento al arrendatario del primer año. Esta es una cuestión
esencial y que justifica el necesario asesoramiento antes de firmar el
contrato de alquiler de vivienda.
Pero hay que estar vigilante
siempre, no sólo al principio, sino cuando acaba el contrato. Al
finalizar el contrato de alquiler es importante suscribir un acuerdo entre
arrendatario y propietario de terminación de dicho contrato. Es
la fórmula para asegurarse del cumplimiento de las obligaciones
que quedan pendientes al acabar el contrato. Así, hay dos modelos
principales para finalizar el arrendamiento: un “acuerdo de terminación
con liquidación” y un “acuerdo de terminación con retención
de la fianza”. Con carácter general, la fianza debe ser restituida
al arrendatario justo al final del contrato del alquiler, siempre y cuando
no haya desperfectos o impagos.
El Real Decreto-ley 7/2019,
de 1 de marzo, introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos
(LAU) que afectan a los contratos de vivienda firmados a partir del 6 de
marzo de 2019. Contratos de duración más largos con plazos
de 5 o 7 años (si el arrendador es persona jurídica) o limitar
al IPC anual las subidas de las rentas son algunas de los cambios.
El plazo de duración
del contrato para el propietario:
• La duración
del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta
fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el
arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento
del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales
hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de
cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona
jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con
treinta días de antelación como mínimo a la fecha
de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas,
su voluntad de no renovarlo.
• No se distingue entre personas
jurídicas que tengan la condición de “gran tenedor de inmuebles”
o que no lo sean, el plazo de los siete años es para cualquier propietario
persona jurídica con independencia del número de inmuebles
que detente.
La prórroga será
obligatoria:
• Transcurridos
los cinco o los siete años que se mencionan en el apartado anterior,
el contrato podrá prorrogarse obligatoriamente para la propiedad
hasta un máximo de TRES (3) AÑOS más en ambos casos.
El plazo de preaviso para la
resolución del contrato o de sus prórrogas:
• Llegada la finalización
del contrato -a los 5 o 7 años-, o de cualquiera de sus prórrogas,
el arrendador deberá notificar su voluntad de no renovar el contrato
con un preaviso de CUATRO (4) meses.
• Para el arrendatario,
dicho preaviso se fija en DOS (2) meses.
Fianza “voluntaria”:
• Se establece que
las garantías adicionales a la fianza legal obligatoria no pueden
exceder del importe equivalente a dos mensualidades de renta.
Gastos de formalización
del contrato:
• Correrán
siempre a cargo del arrendador en los casos de que sea persona jurídica.
En cuanto al Impuesto de Bienes
Inmuebles:
• Se exceptúa
de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando
el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de
inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
• Se modifica la regulación
del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados
con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente
normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango
de ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante
la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal.
• Se crea una bonificación
potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a alquiler
de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que
podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección
pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la
renta está limitada por un determinado marco normativo.
Estas cuestiones se analizan
desde una perspectiva práctica y profesional en la guía práctica
de arrendamiento de viviendas. |
