Introducción |
|
Antes de tomar cualquier decisión de gestión
de la propiedad, se lleva a cabo un análisis de mercado (estudio
de mercado inmobiliario) desde una variedad de ángulos, centrándose
en los problemas y prioridades de los clientes.
¿Qué es un estudio de mercado
inmobiliario?
El análisis del mercado inmobiliario (estudio
de mercado inmobiliario) es una investigación de los valores de
mercado que informa de todo el potencial de un inmueble.
Un estudio de mercado inmobiliario incluye índices
y datos socioeconómicos, datos de demanda, datos de mercado (precios
por metro cuadrado, precios de hipoteca, alquiler, número de viviendas),
tipología de inmuebles, años de construcción y demás
datos de importancia.
El estudio de mercado inmobiliario es imprescindible
para:
• Evaluar el potencial de mercado de un sitio o
activo para el desarrollo o adquisición de un proyecto, e identificar
los elementos iniciales del marco financiero (rentas, tarifas).
• Para configurar paneles de datos de propiedad
personalizados y actualizados regularmente, diseñados para monitorear
el contexto del mercado inmobiliario para las carteras de propiedades con
un énfasis particular en garantizar datos confiables y consistentes
en diferentes regiones y productos (tanto a nivel nacional como internacional)
• Producir proyecciones econométricas de
mercado actualizadas y calculadas periódicamente.
• Informe de evolución inmobiliaria de
la zona. Análisis de la evolución de la oferta y la demanda
(búsquedas y leads) de una zona concreta.
• Análisis de los precios de cierre y el
histórico de comercialización de las promociones similares
a la programada en el suelo en un área homogénea.
• Datos de oferta y demanda, tanto en venta como
en alquiler de una zona concreta.
• Datos de obra nueva. Oferta y demanda de Obra
Nueva y posicionamiento en un ranking según leads de las promociones
competencia de las analizadas y de cada una de sus viviendas o locales
en comercialización.
El estudio de mercado inmobiliario ayudará
a comprender el mercado inmobiliario actual y le facilitará una
perspectiva profesional de todas las posibilidades que ofrece un inmueble.
De estos temas se trata desde una perspectiva práctica
y profesional en la guía del Marketing inmobiliario y estudios de
mercado inmobiliario.
Al comparar propiedades similares en el mercado,
podrá poner un precio preciso a una casa.
|
PRELIMINAR
-
Los estudios de mercado inmobiliario
en 10 preguntas y respuestas.
|
|
1. ¿Qué es un análisis de
mercado inmobiliario?
a. Una inversión
inmobiliaria exitosa comienza con una investigación exhaustiva del
mercado inmobiliario.
b. Usos clave de la investigación
del mercado inmobiliario
c. La investigación de mercado
inmobiliario ayuda a definir el área de búsqueda
d. La investigación del mercado
inmobiliario ayuda a identificar tendencias demográficas y económicas
e. La investigación del mercado
inmobiliario ayuda a verificar un punto de precio rentable
2. ¿Por qué debería hacerse un
análisis del mercado inmobiliario antes de comprar o vender?
3. ¿Por qué razón el análisis
del mercado inmobiliario es una cura de realismo?
a. Un mito falso: promueve
que la demanda vendrá sola.
b. La decisión de inversión
debe estar condicionada por el potencial de ingresos.
4. ¿Cuáles son los diferentes tipos
de análisis del mercado inmobiliario?
a. Un análisis del
mercado inmobiliario puede adoptar una perspectiva amplia o estrecha según
el grupo objetivo.
b. Evaluación macroeconómica
o integral de las condiciones ambientales
c. Investigación microeconómica
o la comerciabilidad de inmuebles.
5. ¿Cómo hacer un análisis del
mercado inmobiliario?
a. Análisis de propiedad
inmobiliaria de la zona.
b. Evaluar la situación económica
de la zona
c. Investigar la demografía
del vecindario.
d. Análisis de la competencia
de la zona (promoción inmobiliaria)
e. Datos sociales e inmobiliarios
de la zona.
f. Datos imparciales sin sesgo de
profesionales inmobiliarios con intereses en la zona.
g. Factores clave a considerar al
analizar un mercado inmobiliario
h. Estimaciones del valor de la
propiedad
i. Buscar datos comparativos en
base a tipologías inmobiliarias
-
Identificar propiedades vendidas recientemente
en el área
-
Buscar listados actuales de inmuebles
comparables
-
Revisar listados pendientes de inmuebles
comparables
-
Revisar listados vencidos de inmuebles
comparables
j. Fijar un rango de precios
-
Establecer su valor máximo
-
Establecer su valor mínimo
k. Decidir el valor de mercado
6. ¿Cuáles son las técnicas y
etapas de un estudio de mercado inmobiliario para inversores?
a. Comprar inmuebles para
alquilarlos. Los precios.
b. Demografía
7. ¿Cuáles son los pasos de un estudio
de mercado inmobiliario?
a. Mercado, oferta, demanda
y entorno de un proyecto.
b. Primer paso: definir el mercado
-
Su identificación y sus evoluciones
-
Productos o servicios directa o indirectamente
competitivos
-
Los actores
c. Segundo paso: analizar la demanda
-
Evolución global de la demanda
-
Comportamiento del cliente y del usuario
-
Segmentación de la demanda
d. Tercer paso: análisis de la
oferta
-
Evolución global de la oferta
-
Característica de la oferta y
de las empresas competidoras
e. Cuarto paso: analizar el entorno
del proyecto
-
Política
-
Económico
-
Social
-
Tecnológico
-
Ecológico
-
Legal
8. ¿Cuáles son los componentes de un
estudio de investigación del mercado inmobiliario?
a. Componentes de un informe
de investigación de mercado inmobiliario
b. Metro como unidad de análisis.
c. Área de mercado para las
diferentes clases de activos.
d. Análisis del sitio propuesto
para el proyecto y su vecindario inmediato.
9. ¿Cómo distinguir la mejor rentabilidad
entre ubicación o potencial de nuevas zonas?
a. ¡Ubicación,
ubicación, ubicación!
b. Áreas con potencial de
mejora
10. ¿Cuáles son los datos de rentabilidad
de un estudio de mercado inmobiliario?
a. Relación precio-alquiler
b. Rendimiento bruto de alquiler
c. Tasa de capitalización
(tasa de capitalización)
|
PARTE
PRIMERA
-
El estudio de mercado inmobiliario.
|
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Capítulo
1. |
¿Qué es un estudio de mercado
inmobiliario?
1. El estudio de mercado inmobiliario
2. ¿Por qué hacer un estudio de
mercado inmobiliario?
3. Pasos para realizar un estudio de mercado inmobiliario
-
Primer paso: estudiar el mercado y su
evolución
-
Segunda etapa: o estudio de la demanda
-
Tercer paso: el estudio de la oferta
Cuarta etapa: el estudio del medio
ambiente y la legislación
|
Capítulo
2. |
El estudio de mercado inmobiliario
1. El estudio del mercado inmobiliario
a. Precio
b. Clientes potenciales
c. Competencia
2. El mercado inmobiliario.
a. Tamaño del mercado
b. Estructura del mercado
|
Capítulo
3. |
¿Quiénes son nuestros compradores?
1. ¿Cuál es su objetivo
demográfico?
2. Conocer los datos demográficos objetivo
a. Uso de datos del censo
b. Investigar a la competencia
c. Creación de perfiles de
compradores/arrendatarios
d. Realización de encuestas
e. Análisis del tráfico
del sitio web
|
Capítulo
4. |
La importancia de los estudios de mercado para
los proyectos inmobiliarios
1. El estudio de mercado: entender al
consumidor, conocer las tendencias del segmento, dominar el comportamiento
de la competencia
a. ¿Qué es
la investigación de mercado?
b. ¿Por qué es importante
para cualquier promoción inmobiliaria?
-
Ayuda a tomar decisiones
-
Permite la identificación de
oportunidades.
c. Permite conocer la demanda y generar
proyectos más calificados
d. Proporciona diagnósticos
competitivos.
2. El propósito de un cuidadoso análisis
es asegurar la viabilidad del proyecto inmobiliario.
3. Ventajas de un estudio preliminar del mercado
inmobiliario.
a. Determinar el tipo de
proyecto (comercial o residencial)
b. Determinar la situación
adecuada a la ubicación elegida y los presupuestos de inversión
c. Calcular los costes de promoción
(marketing) y comercialización
d. Calcular ingresos estimados de
ventas y/o alquileres de futuras propiedades
4. Análisis del mercado inmobiliario
a. ¿Qué es
un análisis de mercado inmobiliario?
b. ¿Por qué hacer
un análisis del mercado inmobiliario?
c. Consejos para realizar un estudio
de mercado inmobiliario eficaz
5. Pasos para realizar un análisis del mercado
inmobiliario
Paso 1: Estudio del mercado
y su evolución
-
Estar informado sobre el mercado inmobiliario
de forma global.
-
Big Data inmobiliario
-
Estudios preliminares inmobiliarios
Paso 2: Estudio de la demanda
Paso 3: Estudio de la oferta
Paso 4: El estudio ambiental y legal
Paso 5: Proceso de recopilación
de datos para un estudio de mercado inmobiliario
-
Análisis de ubicación
-
Determinar el tipo de proyecto (comercial
o residencial)
-
Determinar el estándar adecuado
al proyecto, adaptado a la ubicación elegida y los presupuestos
de inversión
Paso 6: Informe de los resultados
6. Sociología de la investigación del
mercado inmobiliario.
7. ¿Qué nos enseña un estudio
previo de la demanda inmobiliaria?
a. Motivaciones de los compradores
inmobiliarios.
b. Características de la
promoción inmobiliaria
c. Características de la
demanda inmobiliaria.
|
PARTE
SEGUNDA.
Investigación
del mercado inmobiliario
|
|
Capítulo
5. |
Investigación del mercado inmobiliario
1. Introducción: Una nueva actividad.
a. El porcentaje de intención
de compra de la vivienda familiar.
b. La falta de adecuación
de la oferta a las necesidades y posibilidades de esta demanda.
2. Los sistemas de información en el mercado
inmobiliario
a. Información e
investigación del mercado inmobiliario.
b. Datos fiables y objetivos.
c. Fuentes internas y externas de
investigación del mercado inmobiliario.
3. La identificación de segmentos y la selección
de públicos objetivos.
a. La estrategia comercial
como fruto del estudio de marketing inmobiliario.
b. Siempre a corto y medio plazo
en el mercado inmobiliario.
c. Estadística de la demanda
inmobiliaria más análisis cualitativo de resultados.
d. La elección del solar
clave en el estudio de marketing inmobiliario.
4. Estudio de la oferta inmobiliaria.
a. El estudio del mercado
inmobiliario y el análisis de la competencia.
b. Clarificar la información
que se necesita: tipología, plazo de entrega, precio, etc.
c. Estudio de la competencia. Simulación
de compras y comparativas.
1. Superficie del producto
inmobiliario.
2. Ritmo de ventas de la competencia.
3. Fechas de entrega.
5. Previsión de la demanda en el mercado inmobiliario
a. Conocer la demanda inmobiliaria.
b. El “universo” o muestra representativa.
6. Clases de encuestas. El muestreo.
a. Encuesta online y postal.
b. Encuesta telefónica
c. Encuesta personal.
d. El tamaño de la muestra.
e. El cuestionario.
7. Las listas de espera como fuente de información
de la demanda inmobiliaria real.
8. Resultados de marketing
a. Información del
grado de cumplimiento de los objetivos durante la comercialización.
b. Descubrir los puntos fuertes
de la promoción inmobiliaria para resaltarlos.
d. Valoración de la estrategia
de comunicación.
e. Estudio de las fichas cliente
elaboradas por los vendedores.
f. Control resumen de todas las
visitas del mes.
9. Anticiparse a los movimientos cíclicos del
mercado.
a. Análisis del mercado
de los consumidores. Comportamiento del comprador.
b. Edad y nivel económico.
c. Ciclos económicos.
|
Capítulo
6. |
El comprador y la oferta
A. Clases de demanda en función
de la necesidad.
1. Primera demanda.
2. Demanda familiar.
3. Demanda de tercera edad.
4. Residencial.
B. Clases de demanda según el colectivo.
1. Familiar.
2. Demanda unipersonal.
3. Segunda residencia.
4. Tercera edad.
5. Inversores.
|
Capítulo
7. |
¿Cómo garantizar el éxito
en la promoción inmobiliaria
1. Como enfocar la oferta a la demanda
2. Factores diferenciadores de la demanda inmobiliaria:
una decisión de grupo familiar.
3. Prever el tipo de comprador que se interesará
en nuestro producto.
|
Capítulo
8. |
Técnicas de programación y previsión
de ventas inmobiliarias.
1. Previsiones de ventas inmobiliarias.
-
Estudio de las ventas anteriores de
productos inmobiliarios similares.
-
Estudio de los indicadores generales
de la actividad económica.
-
Estudio del mercado potencial. (Estudio
de demanda).
-
Estudio de la oferta actual en la zona
sobre la que vamos a incidir.
-
Estudio de la situación general
de las ventas de la competencia.
2. Indicadores de política comercial inmobiliaria.
a. Población
b. Capacidad económica.
|
Capítulo
9. |
Investigación y estudios de mercado
inmobiliario.
1. Estudios de mercado de oferta y demanda,
cualitativos y cuantitativos.
2. Categorías de estudios de mercado inmobiliarios.
a. Investigación
de productos y servicios
b. Investigación del mercado
c. Investigación de las ventas
d. Investigación de la publicidad.
3. Fases de la investigación del mercado inmobiliario.
a. Definición precisa
del problema inmobiliario a investigar.
b. Desarrollar el mejor procedimiento
para obtener la información inmobiliaria.
c. Localizar la información
inmobiliaria que necesitamos.
d. Precisar las técnicas
de recogida de información inmobiliaria.
e. La interpretación de los
datos inmobiliarios obtenido.
f. Resumen e informe con los resultados
inmobiliarios. Informe para la dirección. Informe técnico.
Informe sobre datos obtenidos. Informe persuasivo.
4. Partes del informe del mercado inmobiliario.
El informe técnico.
El informe persuasivo para el gran
público.
TALLER DE TRABAJO
Los informes del Observatorio de vivienda y
suelo del Ministerio de Fomento
1. Actividad de la construcción y de la
promoción residencial.
2. Mercado de la vivienda. Precios y transacciones.
3. Mercado del suelo. Precios y transacciones.
4. Rehabilitación.
5. Alquiler de vivienda.
6. Financiación y acceso a la vivienda.
7. Créditos dudosos y lanzamientos.
8. Sector de la construcción.
TALLER DE TRABAJO
Modelo de estudio de demanda de vivienda
SISTEMÁTICA
-
Contenido
-
Actividad edificatoria general:
-
Cuantificación del mercado en número
de promociones, número de viviendas en venta inicial y por vender.
-
Análisis y segmentación de la muestra:
-
Análisis del producto.
-
Análisis de los precios.
-
Análisis de comercialización y dinámica
de ventas.
-
Análisis de financiación.
-
Ficha, fotografía y documentación comercial
de las promociones.
-
Plano de localización de las promociones.
-
Cuadros tabulados de precios y características
de comercialización y calidades
ÍNDICE DE ENCUESTA
1- Preliminares
-
Referente a la necesidad del estudio de demanda de
vivienda
-
Objetivos del estudio de necesidad de vivienda de
protección pública
-
Metodología empleada
2- Fuentes de información directa
-
Descripción de la encuesta realizada
-
Encuesta tipo
-
Resultados encuesta
-
Participación
-
Tablas resumen de resultados de la encuesta
-
Tabla de resultados de cada encuesta
-
Gráficos y comentarios de los resultados de
la encuesta
-
Interpretación de los resultados de la encuesta
-
Conclusiones de la encuesta
3- Fuentes de información indirectas
-
Análisis sociodemográfico de la localidad
-
Estudio poblacional
-
Construcción
-
El turismo residencial
4- Conclusiones estudio de demanda
|
PARTE
TERCERA
Estudios de mercado inmobiliario.
|
|
Capítulo
10. |
El difícil acceso a la información
inmobiliaria.
1. Ineficiencia informativa del mercado
inmobiliario.
2. Factores microeconómicos que influyen
en la oferta y demanda de activos inmobiliarios.
a. Factores que influyen
en la demanda inmobiliaria.
• las características
constructivas
• características de
la propiedad
• características de localización.
b. Factores que influyen en la oferta
inmobiliaria.
1. Aversión al riesgo
y a la venta con minusvalías
2. Análisis del mercado de
ocupación de inmuebles destinados a actividades económicas,
primas de riesgo por el riesgo en los flujos de caja y valoraciones del
mercado inmobiliario.
3. Metodología de investigación del
mercado inmobiliario.
a. Modelos de investigación
del ciclo inmobiliario.
b. Datos a investigar: nº de
vivienda, ratio precio/vivienda/renta, financiación, etc.
|
Capítulo
11. |
Estudios de mercado inmobiliario.
1. Análisis del mercado: oferta
y demanda.
-
Los estudios de mercado. Análisis
de la oferta y la demanda.
-
Estudio de la oferta. Estudio de la
competencia.
-
Estudio de la demanda.
-
Estudios de mercado. Departamento comercial/de
márketing.
-
Producto inmobiliario que demanda el
mercado.
2. ¿Qué es un estudio de mercado inmobiliario?
a. Utilidad del estudio
de mercado inmobiliario.
b. Tipos de estudio de mercado inmobiliario.
-
Estudio de viabilidad comercial inmobiliaria.
-
Estudio de aprovechamiento urbanístico.
-
Estudio económico financiero
de los ritmos de venta inmobiliarios.
c. Objetivos de los estudios de mercado
inmobiliario.
d. ¿Son fiables los estudios
de mercado inmobiliarios?
1. Censo, tipo de estadística
y encuesta.
2. Indicadores de tendencias inmobiliarias.
3. Estrategia inversora en función del producto
inmobiliario.
4. ¿Es vendible el producto que se puede
promover? Diseño del producto inmobiliario.
-
Diseño óptimo del producto
inmobiliario: adecuar el estudio técnico y comercial a las posibilidades
del promotor inmobiliario.
5. ¿Por cuánto se puede vender?
|
Capítulo
12. |
Estudios de mercado inmobiliario.
1. ¿Qué es un estudio de
mercado inmobiliario? Una radiografía del mercado inmobiliario
de una zona.
2. ¿Para qué sirve un estudio de
mercado inmobiliario?
3. ¿Quién está interesado
en comprar un inmueble en esa zona?
a. Análisis socioeconómico
de la demanda inmobiliaria (target group).
b. Análisis estratégico
de la competencia inmobiliaria de la zona.
4. Ya sabemos quien está interesado, ahora
vamos a segmentarlo por edades, capacidad financiera, etc.
5. Al promotor inmobiliario le interesa conocer
el “nicho de mercado”.
6. Fases de elaboración de un estudio de
mercado inmobiliario.
a. Fase de lanzamiento.
-
Pruebas de concepto inmobiliario.
-
Pruebas del producto inmobiliario.
-
Expectativas del consumidor inmobiliario.
-
Investigación de estrategia publicitaria.
-
Pruebas de seguimiento del proyecto
inmobiliario.
b. Fase intermedia.
c. Fase final de seguimiento.
7. Metodología del proyecto inmobiliario.
a. Definición del
tipo de estudio de mercado inmobiliario a realizar.
b. Análisis previo de la
situación inmobiliaria actual.
c. Análisis DAFO.
-
Debilidades.
-
Amenazas.
-
Fortalezas.
-
Oportunidades.
d. Definición de objetivos.
e. Fuentes de información
disponibles.
f. Elección de la muestra.
g. Elección de técnicas
(cuantitativas, cualitativas)
h. Recogida y elaboración
de datos.
i. Interpretación de datos.
j. Elaboración y presentación
del informe final.
|
Capítulo
13. |
Técnicas y fuentes de información
para la elaboración de su estudio de mercado inmobiliario
en función de la procedencia de los datos y la tipología
de la información.
1. Según la procedencia de los
datos.
a. Fuentes primarias.
b. Fuentes secundarias.
2. Según la tipología de la información
inmobiliaria a obtener.
a. Técnicas cuantitativas.
Encuestas.
Elección de la muestra.
Paneles.
b. Técnicas cualitativas.
Observación directa.
Entrevista en profundidad.
Reuniones en grupo.
CHECK-LIST
Desarrollar estudio
de mercado en base a los siguientes puntos:
Análisis general
del mercado inmobiliario.
Datos generales del área
de estudio.
Información general.
Datos de la población.
Geografía municipal.
Accesos por carretera.
Accesos por transporte
público.
Información socioeconómica.
Estadísticas y tendencias.
Segmentación por
zonas.
Análisis de viviendas
de segunda mano y mercado de obra nueva. Datos de las promociones
existentes a la venta y conclusiones.
Condiciones hipotecarias
que ofrecen los bancos.
Hipótesis del
perfil del cliente.
DAFO comercial
Fortalezas
Oportunidades
Amenazas
Análisis y evaluación
de riesgos.
|
PARTE
CUARTA
Casos prácticos
sobre elaboración de estudios de mercado inmobiliario.
|
|
Capítulo
14. |
Fuentes de información de un estudio
de mercado inmobiliario a efectos de localización y análisis
de titularidades.
1. Expedientes municipales de licencias
de obras
Información que vamos
a obtener:
• memoria explicativa del tipo de
obra
• plano de localización del
solar
• planos de edificación –plantas,
alzados, secciones, cimientos y saneamiento, etc.–
• presupuesto de ejecución
material
• informes de los correspondientes
técnicos municipales
2. Sistemas de geografía catastral. Sistemas
de Información Geográfica (SIG) y Google maps.
Ventajas de los Sistemas
de Información Geográfica (SIG)
• cartográfia
• mapas
• datos de promotor, situación,
número de viviendas, año y calificación del tipo de
viviendas.
• datos urbanísticos.
3. Cálculo de edificabilidad en función
de la superficie de los solares.
a. Precauciones con los
datos de superficie en bruto. Computar cesiones en zonas nuevas.
b. En caso de edificios, destino
de plantas bajas.
c. Tipología edificatoria,
la morfología de edificación y tipo de promotores.
d. Datos urbanísticos de
las fichas municipales.
e. Cambios urbanísticos que
hacen más rentable la sustitución de edificios antiguos por
nuevos.
4. Comprobar titularidades en base a Catastro y Registro
de la Propiedad.
5. Anuncios en internet.
6. Entrevistas.
TALLER DE TRABAJO
Esquemas.
¿Cómo calcular la demanda del mercado
inmobiliario? Fórmula de cálculo.
Clasificación y segmentación del
mercado inmobiliario.
TALLER DE TRABAJO
Esquemas.
Investigación del mercado inmobiliario.
Comprender las necesidades de los consumidores
como objetivo de una investigación de mercado inmobiliario.
TALLER DE TRABAJO
Esquemas.
Técnicas de investigación del mercado
inmobiliario.
Técnica para elaborar pronósticos
inmobiliarios.
Metodologías cuantitativas y cualitativas
de los estudios de mercado.
Fases del proceso de una investigación
de merado.
Encuestas inmobiliarias.
TALLER DE TRABAJO
Modelo y esquemas de un estudio de mercado
para una promoción inmobiliaria.
Situación de la promoción.
Tablas de promociones y promotores de la zona.
Ofertas inicial y actual para promociones.
Ofertas inicial y actual en base a tipologías.
Comparativa con promociones de la zona (ofertas
iniciales y de ventas por tipologías).
Cuadros y gráficos de superficies.
Precios homogeneizados.
Precios unitarios.
Distribución de las ventas.
Calidades.
Fichas de promoción.
Modelo de encuesta.
TALLER DE TRABAJO
Metodología estadística de un
estudio de mercado inmobiliario. Método hedónico. Caso aplicado
a la evolución de precios de una ciudad española.
TALLER DE TRABAJO
Estudio de mercado inmobiliario de una gran
ciudad española enfocado a la tipología de usuarios de oficinas
para inversores extranjeros.
TALLER DE TRABAJO
Estudio de mercado inmobiliario de una gran
ciudad española zonificando las áreas de oficinas para inversores
extranjeros.
TALLER DE TRABAJO
Estudio de mercado de gran capital con análisis
de suelo disponible por zonas y barrios. Destinado a gran inversión
extranjera inmobiliaria.
TALLER DE TRABAJO
Estudio de mercado inmobiliario regional de
organismo público.
1. Ámbito del informe. Marco normativo
y coordinación
2. Metodología, análisis y conclusiones
del informe del mercado inmobiliario.
3. Ámbito de estudio.
4. Fuentes (registro, catastro, datos notariales,
portales de internet, información APIs, anuncios en general).
5. Periodo del estudio.
TALLER DE TRABAJO
Modelo de estudio de mercado inmobiliario a
efectos catastrales.
Análisis y conclusiones
de los estudios de mercado
inmobiliario que han servido de base para la redacción de la ponencia
de valores.
Aplicación de los estudios realizados
a un número suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relación
de los valores catastrales con los valores de mercado.
Datos Territoriales municipales.
Situación socio-Económica
Características principales de la dinámica
demográfica del municipio.
Datos Inmobiliarios (evolución del número
de inmuebles y tasa de crecimiento medio en los últimos cinco años).
Porcentaje de bienes inmuebles urbanos por uso
(almacén-estacionamiento comercial, industrial, otros usos, residencial
y suelo vacante).
Datos de Mercado.
Oferta del mercado de obra nueva y segunda mano
en todos los segmentos inmobiliarios.
Descargas masivas de información
de portales de Internet, datos de valores de tasación
de observatorio catastral de mercado,
OCMI y valores declarados de transmisiones, proporcionados por los
notarios y registradores.
Datos de tasación y valor declarado en
escritura.
Estudio de la oferta inmobiliaria de ámbito
municipal.
Expectativas de desarrollo inmobiliario conforme
al planeamiento urbanístico.
Detalle en función de suelo industrial
(polígonos), suelo residencial, suelo de uso exclusivo comercial,
plazas de garaje y aparcamientos, etc.)
TALLER DE TRABAJO
El estudio de absorción
inmobiliaria como parte del estudio de mercado inmobiliario.
1. ¿Qué es el estudio de absorción
inmobiliaria?
2. Precaución con los estudios de absorción
inmobiliaria: se refieren al pasado.
3. Ejemplo de informe en el que se analizan los
tiempos medios de absorción de suelo finalista por ciudades y regiones.
4. Ejemplo de informe de absorción neta
de oficinas en zona prime en relación a la salida al mercado de
nueva oferta.
TALLER DE TRABAJO
Ejemplo de Estudio de Mercado para una promoción
inmobiliaria residencial.
1. Productos y Precios
• Estudios de oferta
– Identificación y cuantificación
– Programas, superficies y precios
– Ventas, ratios y matrices de posicionamiento
– Calidades
– El trabajo de campo
• Estudios de demanda
2. Tabla con la muestra considerada. Promoción
inmobiliaria/promotora/situación/todo vendido/lista de espera/en
venta.
-
Oferta inicial por promociones
-
Oferta inicial por tipologías
-
Oferta actual por promociones
-
Oferta actual por tipologías
-
Comparativo oferta inicial y ventas
-
Precios venta mínimo/medio/máximo
-
Precios unitarios € / m2
-
Distribución de las ventas
-
Media actual por promoción
-
Meses vendiendo
-
Viviendas vendidas
-
Ritmo de ventas
-
Ritmo relativo
-
Posicionamiento
-
Matriz de posicionamiento uds/mes y
precio/m2
-
Calidades
-
Resumen de comercialización
TALLER DE TRABAJO
Estudio de mercado residencial de un barrio
de una gran ciudad.
1. Caracterización del ámbito
2. Tipología de zonas
-
Zonas urbanas céntricas
-
Superficie
-
Población
-
Densidad (Hab./Ha.)
3. Datos socioeconómicos. Población
extranjera. Procedencia población extranjera. Pirámide de
población. Nivel de estudios. Estado civil. Tasa de actividad.
4. Usos por número de inmuebles
5. El número total de inmuebles en el ámbito
y porcentaje de uso residencial.
6. Inmuebles por año de construcción.
7. Inmuebles por ubicación en planta.
8. Datos de oferta/demanda.
-
Oferta de compra-venta.
-
Oferta por tipología
-
Oferta por rango de superficie
-
Oferta por rango de precios
-
Oferta por tipología
-
Demanda por número de dormitorios
-
Demanda por rango de precios
9. Alquileres. Valor unitario en alquiler
10. La rentabilidad bruta media (Gross yield)
TALLER DE TRABAJO
Ejemplo de Estudio de Mercado para una promoción
inmobiliaria residencial.
1. Productos y Precios
• Estudios de oferta
– Identificación y cuantificación
– Programas, superficies y precios
– Ventas, ratios y matrices de posicionamiento
– Calidades
– El trabajo de campo
• Estudios de demanda
2. Tabla con la muestra considerada. Promoción
inmobiliaria/promotora/situación/todo vendido/lista de espera/en
venta.
-
Oferta inicial por promociones
-
Oferta inicial por tipologías
-
Oferta actual por promociones
-
Oferta actual por tipologías
-
Comparativo oferta inicial y ventas
-
Precios venta mínimo/medio/máximo
-
Precios unitarios € / m2
-
Distribución de las ventas
-
Media actual por promoción
-
Meses vendiendo
-
Viviendas vendidas
-
Ritmo de ventas
-
Ritmo relativo
-
Posicionamiento
-
Matriz de posicionamiento uds/mes y
precio/m2
-
Calidades
-
Resumen de comercialización
TALLER DE TRABAJO
Estudio de mercado residencial de un barrio
de una gran ciudad.
1. Caracterización del ámbito
2. Tipología de zonas
-
Zonas urbanas céntricas
-
Superficie
-
Población
-
Densidad (Hab./Ha.)
3. Datos socioeconómicos. Población
extranjera. Procedencia población extranjera. Pirámide de
población. Nivel de estudios. Estado civil. Tasa de actividad.
4. Usos por número de inmuebles
5. El número total de inmuebles en el ámbito
y porcentaje de uso residencial.
6. Inmuebles por año de construcción.
7. Inmuebles por ubicación en planta.
8. Datos de oferta/demanda.
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Oferta de compra-venta.
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Oferta por tipología
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Oferta por rango de superficie
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Oferta por rango de precios
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Oferta por tipología
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Demanda por número de dormitorios
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Demanda por rango de precios
9. Alquileres. Valor unitario en alquiler
10. La rentabilidad bruta media (Gross yield)
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