MARKETING INMOBILIARIO Y ESTUDIOS DE MERCADO INMOBILIARIOS
 

• 645 págs. Pdf IMPRIMIBLE. 

¿Qué es un estudio de mercado inmobiliario?

El análisis del mercado inmobiliario (estudio de mercado inmobiliario) es una investigación de los valores de mercado que informa de todo el potencial de un inmueble. 

Un estudio de mercado inmobiliario incluye índices y datos socioeconómicos, datos de demanda, datos de mercado (precios por metro cuadrado, precios de hipoteca, alquiler, número de viviendas), tipología de inmuebles, años de construcción y demás datos de importancia.

El estudio de mercado inmobiliario es imprescindible para:

• Evaluar el potencial de mercado de un sitio o activo para el desarrollo o adquisición de un proyecto, e identificar los elementos iniciales del marco financiero (rentas, tarifas).
• Para configurar paneles de datos de propiedad personalizados y actualizados regularmente, diseñados para monitorear el contexto del mercado inmobiliario para las carteras de propiedades con un énfasis particular en garantizar datos confiables y consistentes en diferentes regiones y productos (tanto a nivel nacional como internacional)
• Producir proyecciones econométricas de mercado actualizadas y calculadas periódicamente. 
• Informe de evolución inmobiliaria de la zona. Análisis de la evolución de la oferta y la demanda (búsquedas y leads) de una zona concreta.
• Análisis de los precios de cierre y el histórico de comercialización de las promociones similares a la programada en el suelo en un área homogénea.
• Datos de oferta y demanda, tanto en venta como en alquiler de una zona concreta.
• Datos de obra nueva. Oferta y demanda de Obra Nueva y posicionamiento en un ranking según leads de las promociones competencia de las analizadas y de cada una de sus viviendas o locales en comercialización.

El estudio de mercado inmobiliario ayudará a comprender el mercado inmobiliario actual y le facilitará una perspectiva profesional de todas las posibilidades que ofrece un inmueble.

De estos temas se trata desde una perspectiva práctica y profesional en la guía del Marketing inmobiliario y estudios de mercado inmobiliario.

Al comparar propiedades similares en el mercado, podrá poner un precio preciso a una casa. 

• Los estudios de mercado inmobiliario en 10 preguntas y respuestas.

a. Una inversión inmobiliaria exitosa comienza con una investigación exhaustiva del mercado inmobiliario.
b. Usos clave de la investigación del mercado inmobiliario
c. La investigación de mercado inmobiliario ayuda a definir el área de búsqueda
d. La investigación del mercado inmobiliario ayuda a identificar tendencias demográficas y económicas
e. La investigación del mercado inmobiliario ayuda a verificar un punto de precio rentable

a. Un mito falso: promueve que la demanda vendrá sola.
b. La decisión de inversión debe estar condicionada por el potencial de ingresos.

a. Un análisis del mercado inmobiliario puede adoptar una perspectiva amplia o estrecha según el grupo objetivo.
b. Evaluación macroeconómica o integral de las condiciones ambientales
c. Investigación microeconómica o la comerciabilidad de inmuebles.

a. Análisis de propiedad inmobiliaria de la zona.
b. Evaluar la situación económica de la zona
c. Investigar la demografía del vecindario.
d. Análisis de la competencia de la zona (promoción inmobiliaria)
e. Datos sociales e inmobiliarios de la zona.
f. Datos imparciales sin sesgo de profesionales inmobiliarios con intereses en la zona.
g. Factores clave a considerar al analizar un mercado inmobiliario
h. Estimaciones del valor de la propiedad
i. Buscar datos comparativos en base a tipologías inmobiliarias

• Identificar propiedades vendidas recientemente en el área
• Buscar listados actuales de inmuebles comparables
• Revisar listados pendientes de inmuebles comparables
• Revisar listados vencidos de inmuebles comparables

j. Fijar un rango de precios

• Establecer su valor máximo
• Establecer su valor mínimo

k. Decidir el valor de mercado

a. Comprar inmuebles para alquilarlos. Los precios.
b. Demografía

a. Mercado, oferta, demanda y entorno de un proyecto.
b. Primer paso: definir el mercado

• Su identificación y sus evoluciones
• Productos o servicios directa o indirectamente competitivos
• Los actores

c. Segundo paso: analizar la demanda

• Evolución global de la demanda
• Comportamiento del cliente y del usuario
• Segmentación de la demanda

d. Tercer paso: análisis de la oferta

• Evolución global de la oferta
• Característica de la oferta y de las empresas competidoras

e. Cuarto paso: analizar el entorno del proyecto

• Política
• Económico
• Social
• Tecnológico
• Ecológico
• Legal

a. Componentes de un informe de investigación de mercado inmobiliario
b. Metro como unidad de análisis.
c. Área de mercado para las diferentes clases de activos.
d. Análisis del sitio propuesto para el proyecto y su vecindario inmediato.

a. ¡Ubicación, ubicación, ubicación!
b. Áreas con potencial de mejora

a. Relación precio-alquiler
b. Rendimiento bruto de alquiler
c. Tasa de capitalización (tasa de capitalización)

• El estudio de mercado inmobiliario.

1. El estudio de mercado inmobiliario
2. ¿Por qué hacer un estudio de mercado inmobiliario?
3. Pasos para realizar un estudio de mercado inmobiliario

• Primer paso: estudiar el mercado y su evolución
• Segunda etapa: o estudio de la demanda
• Tercer paso: el estudio de la oferta

Cuarta etapa: el estudio del medio ambiente y la legislación

1. El estudio del mercado inmobiliario

a. Precio
b. Clientes potenciales
c. Competencia

2. El mercado inmobiliario.

a. Tamaño del mercado
b. Estructura del mercado

1. ¿Cuál es su objetivo demográfico?
2. Conocer los datos demográficos objetivo

a. Uso de datos del censo
b. Investigar a la competencia
c. Creación de perfiles de compradores/arrendatarios
d. Realización de encuestas
e. Análisis del tráfico del sitio web 

1. El estudio de mercado: entender al consumidor, conocer las tendencias del segmento, dominar el comportamiento de la competencia

a. ¿Qué es la investigación de mercado?
b. ¿Por qué es importante para cualquier promoción inmobiliaria?

• Ayuda a tomar decisiones
• Permite la identificación de oportunidades.

c. Permite conocer la demanda y generar proyectos más calificados
d. Proporciona diagnósticos competitivos.

2. El propósito de un cuidadoso análisis es asegurar la viabilidad del proyecto inmobiliario.
3. Ventajas de un estudio preliminar del mercado inmobiliario.

a. Determinar el tipo de proyecto (comercial o residencial)
b. Determinar la situación adecuada a la ubicación elegida y los presupuestos de inversión
c. Calcular los costes de promoción (marketing) y comercialización
d. Calcular ingresos estimados de ventas y/o alquileres de futuras propiedades

4. Análisis del mercado inmobiliario

a. ¿Qué es un análisis de mercado inmobiliario?
b. ¿Por qué hacer un análisis del mercado inmobiliario?
c. Consejos para realizar un estudio de mercado inmobiliario eficaz

5. Pasos para realizar un análisis del mercado inmobiliario

Paso 1: Estudio del mercado y su evolución

• Estar informado sobre el mercado inmobiliario de forma global.
• Big Data inmobiliario
• Estudios preliminares inmobiliarios

Paso 2: Estudio de la demanda
Paso 3: Estudio de la oferta
Paso 4: El estudio ambiental y legal
Paso 5: Proceso de recopilación de datos para un estudio de mercado inmobiliario

• Análisis de ubicación
• Determinar el tipo de proyecto (comercial o residencial)
• Determinar el estándar adecuado al proyecto, adaptado a la ubicación elegida y los presupuestos de inversión

Paso 6: Informe de los resultados

6. Sociología de la investigación del mercado inmobiliario.
7. ¿Qué nos enseña un estudio previo de la demanda inmobiliaria?

a. Motivaciones de los compradores inmobiliarios.
b. Características de la promoción inmobiliaria
c. Características de la demanda inmobiliaria.

Investigación del mercado inmobiliario

1. Introducción: Una nueva actividad.

a. El porcentaje de intención de compra de la vivienda familiar.
b. La falta de adecuación de la oferta a las necesidades y posibilidades de esta demanda.

2. Los sistemas de información en el mercado inmobiliario

a. Información e investigación del mercado inmobiliario.
b. Datos fiables y objetivos.
c. Fuentes internas y externas de investigación del mercado inmobiliario.

3. La identificación de segmentos y la selección de públicos objetivos.

a. La estrategia comercial como fruto del estudio de marketing inmobiliario.
b. Siempre a corto y medio plazo en el mercado inmobiliario.
c. Estadística de la demanda inmobiliaria más análisis cualitativo de resultados.
d. La elección del solar clave en el estudio de marketing inmobiliario.

4. Estudio de la oferta inmobiliaria.

a. El estudio del mercado inmobiliario y el análisis de la competencia.
b. Clarificar la información que se necesita: tipología, plazo de entrega, precio, etc.
c. Estudio de la competencia. Simulación de compras y comparativas.

1. Superficie del producto inmobiliario.
2. Ritmo de ventas de la competencia.
3. Fechas de entrega.

5. Previsión de la demanda en el mercado inmobiliario

a. Conocer la demanda inmobiliaria.
b. El “universo” o muestra representativa.

6. Clases de encuestas. El muestreo.

a. Encuesta online y postal.
b. Encuesta telefónica
c. Encuesta personal.
d. El tamaño de la muestra.
e. El cuestionario.

7.  Las listas de espera como fuente de información de la demanda inmobiliaria real.
8. Resultados de marketing

a. Información del grado de cumplimiento de los objetivos durante la comercialización.
b. Descubrir los puntos fuertes de la promoción inmobiliaria para resaltarlos.
d. Valoración de la estrategia de comunicación.
e. Estudio de las fichas cliente elaboradas por los vendedores.
f. Control resumen de todas las visitas del mes.

9. Anticiparse a los movimientos cíclicos del mercado.

a. Análisis del mercado de los consumidores. Comportamiento del comprador.
b. Edad y nivel económico.
c. Ciclos económicos.

A. Clases de demanda en función de la necesidad.

1. Primera demanda.
2. Demanda familiar.
3. Demanda de tercera edad.
4. Residencial.

B. Clases de demanda según el colectivo.

1. Familiar.
2. Demanda unipersonal.
3. Segunda residencia.
4. Tercera edad. 
5. Inversores. 

1. Como enfocar la oferta a la demanda
2. Factores diferenciadores de la demanda inmobiliaria: una decisión de grupo familiar.
3. Prever el tipo de comprador que se interesará en nuestro producto.

1. Previsiones de ventas inmobiliarias.

• Estudio de las ventas anteriores de productos inmobiliarios similares.
• Estudio de los indicadores generales de la actividad económica.
• Estudio del mercado potencial. (Estudio de demanda).
• Estudio de la oferta actual en la zona sobre la que vamos a incidir.
• Estudio de la situación general de las ventas de la competencia.

2. Indicadores de política comercial inmobiliaria.

a. Población
b. Capacidad económica.

1. Estudios de mercado de oferta y demanda, cualitativos y cuantitativos.
2. Categorías de estudios de mercado inmobiliarios.

a. Investigación de productos y servicios
b. Investigación del mercado
c. Investigación de las ventas
d. Investigación de la publicidad.

3. Fases de la investigación del mercado inmobiliario.

a. Definición precisa del problema inmobiliario a investigar.
b. Desarrollar el mejor procedimiento para obtener la información inmobiliaria.
c. Localizar la información inmobiliaria que necesitamos.
d. Precisar las técnicas de recogida de información inmobiliaria.
e. La interpretación de los datos inmobiliarios obtenido.
f. Resumen e informe con los resultados inmobiliarios. Informe para la dirección. Informe técnico. Informe sobre datos obtenidos. Informe persuasivo.

4. Partes del informe del mercado inmobiliario.

El informe técnico.
El informe persuasivo para el gran público.

TALLER DE TRABAJO
Los informes del Observatorio de vivienda y suelo del Ministerio de Fomento
1. Actividad de la construcción y de la promoción residencial.
2. Mercado de la vivienda. Precios y transacciones.
3. Mercado del suelo. Precios y transacciones.
4. Rehabilitación.
5. Alquiler de vivienda.
6. Financiación y acceso a la vivienda.
7. Créditos dudosos y lanzamientos.
8. Sector de la construcción.

TALLER DE TRABAJO
Modelo de estudio de demanda de vivienda
SISTEMÁTICA

• Contenido
• Actividad edificatoria general:
• Cuantificación del mercado en número de promociones, número de viviendas en venta inicial y por vender.
• Análisis y segmentación de la muestra:
• Análisis del producto.
• Análisis de los precios.
• Análisis de comercialización y dinámica de ventas.
• Análisis de financiación.
• Ficha, fotografía y documentación comercial de las promociones.
• Plano de localización de las promociones.
• Cuadros tabulados de precios y características de comercialización y calidades

ÍNDICE DE ENCUESTA

1- Preliminares

• Referente a la necesidad del estudio de demanda de vivienda
• Objetivos del estudio de necesidad de vivienda de protección pública
• Metodología empleada

2- Fuentes de información directa

• Descripción de la encuesta realizada
• Encuesta tipo
• Resultados encuesta
• Participación
• Tablas resumen de resultados de la encuesta
• Tabla de resultados de cada encuesta
• Gráficos y comentarios de los resultados de la encuesta
• Interpretación de los resultados de la encuesta
• Conclusiones de la encuesta

3- Fuentes de información indirectas

• Análisis sociodemográfico de la localidad
• Estudio poblacional
• Construcción
• El turismo residencial

4- Conclusiones estudio de demanda

Estudios de mercado inmobiliario.

1. Ineficiencia informativa del mercado inmobiliario.
2. Factores microeconómicos que influyen en la oferta y demanda de activos inmobiliarios.

a. Factores que influyen en la demanda inmobiliaria.

• las características constructivas
• características  de la propiedad
• características de localización.

b. Factores que influyen en la oferta inmobiliaria.

1. Aversión al riesgo y a la venta con minusvalías
2. Análisis del mercado de ocupación de inmuebles destinados a actividades económicas, primas de riesgo por el riesgo en los flujos de caja y valoraciones del mercado inmobiliario.

3. Metodología de investigación del mercado inmobiliario.

a. Modelos de investigación del ciclo inmobiliario.
b. Datos a investigar: nº de vivienda, ratio precio/vivienda/renta, financiación, etc.

1. Análisis del mercado: oferta y demanda.

• Los estudios de mercado. Análisis de la oferta y la demanda.
• Estudio de la oferta. Estudio de la competencia.
• Estudio de la demanda.
• Estudios de mercado. Departamento comercial/de márketing.
• Producto inmobiliario que demanda el mercado.

2. ¿Qué es un estudio de mercado inmobiliario?

a. Utilidad del estudio de mercado inmobiliario.
b. Tipos de estudio de mercado inmobiliario.

• Estudio de viabilidad comercial inmobiliaria.
• Estudio de aprovechamiento urbanístico.
• Estudio económico financiero de los ritmos de venta inmobiliarios.

c. Objetivos de los estudios de mercado inmobiliario.
d. ¿Son fiables los estudios de mercado inmobiliarios?

1. Censo, tipo de estadística y encuesta.
2. Indicadores de tendencias inmobiliarias.

3. Estrategia inversora en función del producto inmobiliario.
4. ¿Es vendible el producto que se puede promover? Diseño del producto inmobiliario.

• Diseño óptimo del producto inmobiliario: adecuar el estudio técnico y comercial a las posibilidades del promotor inmobiliario.

5. ¿Por cuánto se puede vender?

1. ¿Qué es un estudio de mercado inmobiliario?  Una radiografía del mercado inmobiliario de una zona.
2. ¿Para qué sirve un estudio de mercado inmobiliario?
3. ¿Quién está interesado en comprar un inmueble en esa zona?

a. Análisis socioeconómico de la demanda inmobiliaria (target group).
b. Análisis estratégico de la competencia inmobiliaria de la zona.

4. Ya sabemos quien está interesado, ahora vamos a segmentarlo por edades, capacidad financiera, etc.
5. Al promotor inmobiliario le interesa conocer el “nicho de mercado”.
6. Fases de elaboración de un estudio de mercado inmobiliario.

a. Fase de lanzamiento.

• Pruebas de concepto inmobiliario.
• Pruebas del producto inmobiliario.
• Expectativas del consumidor inmobiliario.
• Investigación de estrategia publicitaria.
• Pruebas de seguimiento del proyecto inmobiliario.

b. Fase intermedia.
c. Fase final de seguimiento.

7. Metodología del proyecto inmobiliario.

a. Definición del tipo de estudio de mercado inmobiliario a realizar.
b. Análisis previo de la situación inmobiliaria actual.
c. Análisis DAFO.

• Debilidades.
• Amenazas.
• Fortalezas.
• Oportunidades.

d. Definición de objetivos.
e. Fuentes de información disponibles.
f. Elección de la muestra.
g. Elección de técnicas (cuantitativas, cualitativas)
h. Recogida y elaboración de datos.
i. Interpretación de datos.
j. Elaboración y presentación del informe final.

1. Según la procedencia de los datos.

a. Fuentes primarias.
b. Fuentes secundarias.

2. Según la tipología de la información inmobiliaria a  obtener.

a. Técnicas cuantitativas.
Encuestas.
Elección de la muestra.
Paneles.
b. Técnicas cualitativas.
Observación directa.
Entrevista en profundidad.
Reuniones en grupo.

CHECK-LIST 

Desarrollar estudio de mercado en base a los siguientes puntos:
Análisis general del mercado inmobiliario.
Datos generales del área de estudio.
Información general.
Datos de la población.
Geografía municipal.
Accesos por carretera.
Accesos por transporte público.
Información socioeconómica. Estadísticas y  tendencias.
Segmentación por zonas.
Análisis de viviendas de segunda mano y mercado de  obra nueva. Datos de las promociones  existentes a la venta y conclusiones.
Condiciones hipotecarias que ofrecen los bancos.
Hipótesis del perfil del cliente.
DAFO comercial
Fortalezas
Oportunidades
Amenazas
Análisis y evaluación de riesgos.

Casos prácticos sobre elaboración de estudios de mercado inmobiliario. 

1. Expedientes municipales de licencias de obras

Información que vamos a obtener:
• memoria explicativa del tipo de obra
• plano de localización del solar
• planos de edificación –plantas, alzados, secciones, cimientos y saneamiento, etc.–
• presupuesto de ejecución material
• informes de los correspondientes técnicos municipales

2. Sistemas de geografía catastral. Sistemas de  Información Geográfica (SIG) y Google maps.

Ventajas de los Sistemas de Información Geográfica (SIG)
• cartográfia
• mapas
• datos de promotor, situación, número de viviendas, año y calificación del tipo de viviendas.
• datos urbanísticos.

3. Cálculo de edificabilidad en función de la superficie de los solares.

a. Precauciones con los datos de superficie en bruto. Computar cesiones en zonas nuevas.
b. En caso de edificios, destino de plantas bajas.
c. Tipología edificatoria, la morfología de edificación y tipo de promotores.
d. Datos urbanísticos de las fichas municipales.
e. Cambios urbanísticos que hacen más rentable la sustitución de edificios antiguos por nuevos.

4. Comprobar titularidades en base a Catastro y Registro de la Propiedad.
5. Anuncios en internet.
6. Entrevistas.

TALLER DE TRABAJO
Esquemas.
¿Cómo calcular la demanda del mercado inmobiliario? Fórmula de cálculo.
Clasificación y segmentación del mercado inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
Esquemas.
Investigación del mercado inmobiliario.
Comprender las necesidades de los consumidores como objetivo de una investigación de mercado inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
Esquemas.
Técnicas de investigación del mercado inmobiliario.
Técnica para elaborar pronósticos inmobiliarios.
Metodologías cuantitativas y cualitativas de los estudios de mercado.
Fases del proceso de una investigación de merado.
Encuestas inmobiliarias.

TALLER DE TRABAJO
Modelo y esquemas de un estudio de mercado para una promoción inmobiliaria.
Situación de la promoción.
Tablas de promociones y promotores de la zona.
Ofertas inicial y actual para promociones.
Ofertas inicial y actual en base a tipologías.
Comparativa con promociones de la zona (ofertas iniciales y de ventas por tipologías).
Cuadros y gráficos de superficies.
Precios homogeneizados.
Precios unitarios.
Distribución de las ventas.
Calidades.
Fichas de promoción.
Modelo de encuesta.

TALLER DE TRABAJO
Metodología estadística de un estudio de mercado inmobiliario. Método hedónico. Caso aplicado a la evolución de precios de una ciudad española.

TALLER DE TRABAJO
Estudio de mercado inmobiliario de una gran ciudad española enfocado a la tipología de usuarios de oficinas para inversores extranjeros.

TALLER DE TRABAJO
Estudio de mercado inmobiliario de una gran ciudad española zonificando las áreas de oficinas para inversores extranjeros.

TALLER DE TRABAJO
Estudio de mercado de gran capital con análisis de suelo disponible por zonas y barrios. Destinado a gran inversión extranjera inmobiliaria.

TALLER DE TRABAJO
Estudio de mercado inmobiliario regional de organismo público.
1. Ámbito del informe. Marco normativo y coordinación
2. Metodología, análisis y conclusiones del informe del mercado inmobiliario.
3. Ámbito de estudio.
4. Fuentes (registro, catastro, datos notariales, portales de internet, información APIs, anuncios en general).
5. Periodo del estudio.

TALLER DE TRABAJO
Modelo de estudio de mercado inmobiliario a efectos catastrales.
Análisis   y   conclusiones   de   los   estudios   de   mercado  inmobiliario que han servido de base para la redacción de la ponencia de valores.
Aplicación de los  estudios realizados a un número suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relación  de los valores catastrales con los valores de mercado.
Datos Territoriales municipales.
Situación socio-Económica
Características principales de la dinámica demográfica del municipio.
Datos Inmobiliarios (evolución del número de inmuebles y tasa de crecimiento medio en los últimos cinco años).
Porcentaje de bienes inmuebles urbanos por uso (almacén-estacionamiento comercial, industrial, otros usos, residencial y suelo vacante).
Datos de Mercado.
Oferta del mercado de obra nueva y segunda mano en todos los segmentos inmobiliarios.
Descargas masivas de  información de  portales de  Internet, datos de valores de tasación de observatorio   catastral   de   mercado,   OCMI y valores declarados de transmisiones, proporcionados  por los notarios y registradores.
Datos de tasación y valor declarado en escritura.
Estudio de la oferta inmobiliaria de ámbito municipal.
Expectativas de desarrollo inmobiliario conforme al planeamiento urbanístico.
Detalle en función de suelo industrial (polígonos), suelo residencial, suelo de uso exclusivo comercial, plazas de garaje y aparcamientos, etc.)

TALLER DE TRABAJO
El estudio de absorción inmobiliaria como parte del estudio de mercado inmobiliario.
1. ¿Qué es el estudio de absorción inmobiliaria?
2. Precaución con los estudios de absorción inmobiliaria: se refieren al pasado.
3. Ejemplo de informe en el que se analizan los tiempos medios de absorción de suelo finalista por ciudades y regiones.
4. Ejemplo de informe de absorción neta de oficinas en zona prime en relación a la salida al mercado de nueva oferta.

TALLER DE TRABAJO
Ejemplo de Estudio de Mercado para una promoción inmobiliaria  residencial.
1. Productos y Precios

• Estudios de oferta
– Identificación y cuantificación
– Programas, superficies y precios
– Ventas, ratios y matrices de posicionamiento
– Calidades
– El trabajo de campo
• Estudios de demanda

2. Tabla con la muestra considerada. Promoción inmobiliaria/promotora/situación/todo vendido/lista de espera/en venta.

• Oferta inicial por promociones
• Oferta inicial por tipologías
• Oferta actual por promociones
• Oferta actual por tipologías
• Comparativo oferta inicial y ventas
• Precios venta mínimo/medio/máximo
• Precios unitarios € / m2
• Distribución de las ventas
• Media actual por promoción
• Meses vendiendo
• Viviendas vendidas
• Ritmo de ventas
• Ritmo relativo
• Posicionamiento
• Matriz de posicionamiento uds/mes y precio/m2
• Calidades
• Resumen  de  comercialización

TALLER DE TRABAJO
Estudio de mercado residencial de un barrio de una gran ciudad.
1. Caracterización del ámbito
2. Tipología de zonas

• Zonas urbanas céntricas
• Superficie
• Población
• Densidad (Hab./Ha.)

3. Datos socioeconómicos. Población extranjera. Procedencia población extranjera. Pirámide de población. Nivel de estudios. Estado civil. Tasa de actividad.
4. Usos por número de inmuebles
5. El número total de inmuebles en el ámbito y porcentaje de uso residencial.
6. Inmuebles por año de construcción.
7. Inmuebles por ubicación en planta.
8. Datos de oferta/demanda.

• Oferta de compra-venta.
• Oferta por tipología
• Oferta por rango de superficie
• Oferta por rango de precios
• Oferta por tipología
• Demanda por número de dormitorios
• Demanda por rango de precios

9. Alquileres. Valor unitario en alquiler
10. La rentabilidad bruta media (Gross yield)

TALLER DE TRABAJO
Ejemplo de Estudio de Mercado para una promoción inmobiliaria  residencial.
1. Productos y Precios

• Estudios de oferta
– Identificación y cuantificación
– Programas, superficies y precios
– Ventas, ratios y matrices de posicionamiento
– Calidades
– El trabajo de campo
• Estudios de demanda

2. Tabla con la muestra considerada. Promoción inmobiliaria/promotora/situación/todo vendido/lista de espera/en venta.

• Oferta inicial por promociones
• Oferta inicial por tipologías
• Oferta actual por promociones
• Oferta actual por tipologías
• Comparativo oferta inicial y ventas
• Precios venta mínimo/medio/máximo
• Precios unitarios € / m2
• Distribución de las ventas
• Media actual por promoción
• Meses vendiendo
• Viviendas vendidas
• Ritmo de ventas
• Ritmo relativo
• Posicionamiento
• Matriz de posicionamiento uds/mes y precio/m2
• Calidades
• Resumen  de  comercialización

TALLER DE TRABAJO
Estudio de mercado residencial de un barrio de una gran ciudad.
1. Caracterización del ámbito
2. Tipología de zonas

• Zonas urbanas céntricas
• Superficie
• Población
• Densidad (Hab./Ha.)

3. Datos socioeconómicos. Población extranjera. Procedencia población extranjera. Pirámide de población. Nivel de estudios. Estado civil. Tasa de actividad.
4. Usos por número de inmuebles
5. El número total de inmuebles en el ámbito y porcentaje de uso residencial.
6. Inmuebles por año de construcción.
7. Inmuebles por ubicación en planta.
8. Datos de oferta/demanda.

• Oferta de compra-venta.
• Oferta por tipología
• Oferta por rango de superficie
• Oferta por rango de precios
• Oferta por tipología
• Demanda por número de dormitorios
• Demanda por rango de precios

9. Alquileres. Valor unitario en alquiler
10. La rentabilidad bruta media (Gross yield)