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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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10 de febrero de 2020
 
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¿QUÉ HACE RENTABLE UNA PROMOCIÓN DELEGADA EN SUELO PÚBLICO (COLABORACIÓN PÚBLICO PRIVADA)?
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • El Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana (Fomento y vivienda) ya está realizando contactos con promotores relevantes para presentar un plan de promoción público privada concertado con el sector. Promotores, fondos y constructores han mostrado su disposición para colaborar pero no se pronunciarán hasta tener el pliego de condiciones del proyecto en el que está trabajando el Ministerio.

  • La primera respuesta ha sido la (i) necesidad de una mayor seguridad jurídica para la inversión privada, (ii) ventajas fiscales como un IVA reducido, (iii) mayor plazo en el derecho de superficie ya que consideran que el plazo de 50 años de cesión no es rentable con lo que debería extenderse a 75 como mínimo.
  • Según fuentes consultadas hay temor entre los promotores inmobiliarios a no poder competir con las cooperativas de vivienda en proyectos concretos. En los últimos años muchas promotoras están entrando en el negocio de la gestión de cooperativas de vivienda.
  • En mayo, Ábalos presentó el plan las primeras promociones que se están realizando en el marco del desarrollo del 'Plan 20.000'. Este Plan estará financiado por el Ministerio de Fomento y será gestionado por Sepes con la colaboración de las comunidades autónomas y ayuntamientos. Así, se realizarán licitaciones del derecho de superficie (sobre suelo siempre de titularidad pública) con objeto de que las empresas públicas o privadas puedan acceder a la construcción de las viviendas y a la explotación de dicho derecho de superficie durante un plazo amplio de 20 años, 40 años o más. La entidad pública empresarial de suelo dispone de más de 42 millones de metros cuadrados brutos y 16 millones de metros cuadrados de superficie neta. En concreto, en Madrid se construirán hasta 1.800 viviendas, 1.362 viviendas en Málaga y 970 en Valencia. En esta última provincia se desarrollarán hasta 370 en el Cuartel de Ingenieros y hasta 600 en el Parque de Artillería. Además, también se realizarán actuaciones sobre suelo de Sepes en estas primeras actuaciones del Plan en Sevilla (948 viviendas), Ibiza (532 viviendas), Ceuta (90 viviendas protegidas) y Melilla (21 viviendas protegidas).
El ayuntamiento de Barcelona tiene experiencia en la promoción delegada, tanto con cooperativas como con promotores inmobiliarios, para su construcción y gestión, en este caso por un plazo de 75 años. Siendo alcalde Xavier Trías, pasaron por el pleno 21 solares para hacer 1.088 viviendas de los que dos fueron promoción delegada. Con Ada Colau, la anterior legislatura se aprobaron promociones de vivienda social en 43 solares, 18 en régimen de promoción delegada y 24 directamente construidas por la empresa municipal de vivienda del ayuntamiento. En total, 2.122 viviendas de alquiler social o asequible. Dentro de la promoción delegada en Barcelona hay diferentes casuísticas. Las cooperativas de propiedad colectiva y no especulativa (como la conocida La Borda, en el barrio de Sants) pagan un canon simbólico o incluso tienen ayudas, también para encontrar vías de financiación alternativa. Distinto es si la cesión es a una sociedad mercantil con lucro limitado o a una cooperativa clásica, a las que se hace pagar un canon. Cuando pasen 75 años, el ayuntamiento (que en principio seguirá siendo propietario de los suelos) tendrá derecho de compra preferente sobre los edificios para el parque público. 


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El Ayuntamiento de Barcelona a través del Instituto Municipal de Vivienda y Rehabilitación ha seleccionado un proyecto presentado por Mediaurban (propiedad de Grupo Mediapro), y la Fundación Habitat3, para la construcción de 47 viviendas sociales de alquiler en el número 11 de calle Badajoz, en el barrio del Poblenou. El modelo se incluye dentro del impulso de la "promoción delegada" prevista en el Plan por el Derecho a la Vivienda de Barcelona 2016-2025 del Ayuntamiento de Barcelona, que consiste en buscar alianzas con sectores privados con ánimo de lucro o sin ánimo de lucro para construir y gestionar viviendas protegidas en régimen cooperativo o de alquiler, sin perder en ningún caso la titularidad pública del suelo. En particular, el Plan del Derecho a la Vivienda prevé que el 25% de la ampliación del parque asequible se haga a través de alianzas con el sector privado y cooperativo. Con esta adjudicación el Ayuntamiento implanta por primera vez un nuevo modelo de lo que se llama la promoción delegada a través del cual adjudica a terceros la promoción de proyectos de vivienda de precio asequible manteniendo la propiedad del suelo. En este caso, por primera vez, el adjudicatario y promotor no es una fundación o una entidad sin ánimo de lucro sino una sociedad mercantil, y la propuesta ganadora de la licitación ha ofrecido que el precio de la vivienda que se construirá no sólo esté por debajo del precio de mercado sino también por debajo del precio de la vivienda de protección oficial. Los precios de los alquileres se situarán entre los 5,5 euros el m2 y los 7 euros el m2, frente a los 13-14 euros de media de la zona. Así, Mediaurban ha presentado un proyecto de construcción de 47 pisos de alquiler protegido con una superficie entre 50 m2 y 80 m2, que serán gestionados por la Fundación Hàbitat3. Mediaurban será la encargada del diseño y la construcción de los 47 pisos en un solar edificable de 4.340 m2, conocido como "Isla Siberia".
 
La construcción de viviendas a precio asequible en la isla Siberia es un proyecto pionero donde por primera vez se licita un solar municipal en régimen de derecho de superficie para alquiler social y se abre a sociedades mercantiles con ánimo de lucro, para corresponsabilizarlas también en la generación de vivienda protegida.

 “Mediaurban y la Fundación Hàbitat3 han presentado la mejor propuesta técnica y económica de la licitación. El proyecto, que se financiará con fondos privados, también prevé la habilitación de unos espacios de usos colectivos en la azotea y en algunas zonas de las plantas bajas como una lavandería industrial, una biblioteca y un huerto comunitario, entre otros”, explican desde el consistorio.

La promoción de viviendas protegidas de alquiler en la isla Siberia, que empezará sus obras en un año y espera estar terminada en dos años, tiene como objetivo proveer de vivienda asequible a las personas inscritas en el Registro de solicitantes de vivienda protegida de Barcelona.

La propuesta contiene viviendas de doble orientación (una fachada en la calle y la otra a interior de manzana) formados por un gran espacio de comedor; una cocina abierta que ocupa el espacio central y articula la distribución de la vivienda, que permite la agrupación en dos, tres o cuatro habitaciones en función de las necesidades de empleo; y dos terrazas con puertas vidriadas para favorecer la visión de los espacios verdes del entorno.

El solar donde se construirán las futuras viviendas sociales, propiedad del Ayuntamiento de Barcelona, se ubica dentro de la isla de La Siberia, una antigua fábrica de hielo construida a principios del siglo XX por los industriales Christensen y Corominas con arquitectura de Bernadí Martorell.

CLAVES

El privado es el que construye y gestiona durante 75 años, y después los pisos pasan a ser de gestión municipal. Pero la titularidad pública del solar nunca se pierde. Hasta ahora habíamos trabajado en este régimen de promoción delegada con cooperativas y fundaciones, y ahora también lo hacemos con empresas.

El adjudicatario y promotor es una sociedad mercantil de la que el Ayuntamiento no ha querido desvelar el nombre, alegando que es la misma empresa la que no quiere que se haga pública su participación en el proyecto, por lo que Mediaurban será la encargada de diseñar y construir el proyecto, no de financiarlo.

Si la ciudad facilita el suelo y Mediaurban construye los pisos, será la fundación Habitat 3 quien los gestione. El suelo se cede por 75 años, de manera que la ciudad mantiene su titularidad pública, y los adjudicatarios de estos pisos procederán del registro público de solicitantes de vivienda pública, que pagarán lo que corresponde por la vivienda pública (entre 600 y 200 euros).

DECLARACIONES

La concejal de Vivienda, Lucía Martín, explicó que la nueva fórmula se suma a las que ya se han puesto en marcha: desde promover pisos desde el Ayuntamiento, hasta acordar cesiones con bancos, captarlos entre particulares, o incluso hacer alojamientos provisionales en contenedores. Actualmente, explicó, hay 65 promociones en marcha: del total, 44 (3.288 pisos) son promoción directa por parte del Ayuntamiento y 21 (1.141 pisos) son promoción delegada.

“No podemos asumir en solitario las inversiones y se trata además de impulsar que el sector privado, minoritario en la promoción de vivienda asequible, se corresponsabilice e invierta en un modelo que tiene unos beneficios moderados y no especulativos y no busque el máximo beneficio en el mínimo tiempo posible”

Los 47 pisos se construirán en el Poblenou, en una manzana próxima al mar, donde se ubicaba la fábrica de hielo La Siberia. La arquitecta Maria Sisternas, responsable de Mediaurban, valoró que “ninguna de las tres partes del proyecto hubiera podido hacerlo sola” y ha explicado que para la empresa es la “oportunidad de construir a precio de coste pero hacer los mejores pisos”.

A su turno, la presidenta de la Fundació Habitat 3, Carme Trilla, señaló la experiencia como “innovadora en la gestión de la vivienda social” y aplaudió la “voluntad política” de contar con un operador capaz de construir y un gestor del ámbito social. “Estamos acostumbrados a empresas privadas que gestionan vivienda social y aquí seremos una fundación quien los gestione”, puso en valor.

Y añadió que Habitat 3 se sumó al proyecto con la condición de que un 20% de los pisos sean para emergencias o necesidades específicas para “con un alquiler hiperbajo”. Así, los pisos más grandes, de hasta 70 metros, costarán entre 500 y 600 euros (al precio oficial de 7 euros el metro cuadrado) y los destinados a colectivos especialmente vulnerables (5 euros el metro). “Es un proyecto imbatible”, resumió y puso en valor el papel de las entidades en la gestión de los celebrados parques públicos de vivienda que hay en Europa.

Preguntados sobre cómo van a evitar que un futuro gobierno de otro color acabe vendiendo ese suelo ahora cedido, algo que en la actualidad podría ocurrir, el Ayuntamiento asegura que está negociando con la Consejería de Territorio y Sostenibilidad de la Generalitat que se incluya la calificación pública permanente de este tipo de promociones, así como de las de suelo privado pero protegidas, tanto de suelo como de vuelo (esto es, de lo que se construye en él). "Si lo conseguimos, será un elemento clave para evitar la venta de la vivienda o de los suelos protegidos, porque el precio nunca podrá ser libre y, por tanto, el incentivo del pelotazo o los beneficios exorbitantes no existiría", afirma la concejal de Vivienda, Lucía Martín. 


“Plan 20.000”

El Ministerio de Fomento promueve el “Plan 20.000” para paliar y corregir los desajustes del mercado del alquiler en determinados ámbitos del territorio nacional, en los que la dificultad para el acceso a la vivienda en este régimen es creciente por la escasez de oferta y, en consecuencia, por el incremento de precios.

Se trata de incrementar el parque de viviendas de alquiler a precios asequibles para unidades de convivencia con ingresos limitados en aquellos ámbitos en los que este mercado está especialmente tensionado, en concreto: Madrid y su área metropolitana, Barcelona y su área metropolitana, Valencia y su área metropolitana, Islas Canarias, Islas Baleares, Málaga, Sevilla y Ceuta y Melilla.

El “Plan 20.000” financiado por el Ministerio de Fomento será gestionado por Sepes con la colaboración de las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos.

Gracias a este Plan, que fomenta la participación público-privada, se realizarán licitaciones del derecho de superficie (sobre suelo siempre de titularidad pública) con objeto de que las empresas públicas o privadas puedan acceder a la construcción de las viviendas y a la explotación de dicho derecho de superficie durante un plazo amplio de 20, 40 o más años.

Las primeras actuaciones del “Plan 20.000” se llevarán a cabo sobre suelo de Sepes:

• Ibiza: Ca n’Escandell (hasta 532 viviendas).
• Valencia: Cuartel de Ingenieros (hasta 370 viviendas) y Parque de Artillería (hasta 600 viviendas).
• Sevilla: Regimiento de Artillería (hasta 948 viviendas).
• Málaga: Buenavista residencial (hasta 1.362 viviendas).
• Madrid: Campamento (hasta 1.800 viviendas).
• Ceuta: Loma Colmenar (90 viviendas).
• Melilla: Cuesta de la Viña (21 viviendas).
COLABORACIÓN INTERMINISTERIAL

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana dirigido por José Luis Ábalos mantiene conversaciones con el resto de ministerios y otras administraciones públicas, como ayuntamientos y comunidades autónomas, para movilizar el suelo disponible con la intención de construir gran parte de ese Plan 20.000 viviendas en alquiler social o asequible, mediante la colaboración público-privada que aumente el parque público de viviendas por encima de ese escaso 2,5% del total de viviendas en España.
Según afirmó el secretario de Estado de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Pedro Saura, se encuentran ultimando la licitación de las primeras viviendas de este Plan 20.000. “Prácticamente estamos en disposición de empezar la tramitación para construir en torno a 5.000 viviendas en las zonas más tensionadas del país”.

A estas 5.000 casas habrá que que sumar otras 3.260 unidades en proyecto que se encuentran en distintos estados de construcción procedentes del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, tras la firma de más de 120 convenios entre el Ejecutivo Central y las comunidades autónomas y ayuntamientos. Estos proyectos cuentan con una inversión de 330 millones de euros, de los que el Estado ha aportado 55 millones.

Las primeras 8.200 viviendas en alquiler social y asequible podrían llegar antes del final de esta legislatura, si se consigue llegar a un acuerdo con el sector privado, para que levante esas casas. Para atraer su interés se quiere ceder ese suelo durante unos 50 años para su explotación. Pasado ese tiempo formarán parte del parque público de viviendas.
Sin embargo, esta futura oferta de viviendas parece aún escasa para influir en el mercado del alquiler residencial. La entrada de nuevos terrenos en los acuerdos que Fomento quiere licitar a través del Entidad Pública Empresarial de suelo (Sepes) serán claves para ver el éxito o fracaso de esta iniciativa.
 

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