| El derecho
de superficie está de moda gracias a su utilidad en la cesión
pública de suelo industrial y para vivienda social.
Los organismos
públicos quieren promover vivienda en alquiler asequible en suelo
público pero de gestión privada. Esta medida contemplaba
la movilización de suelo público para levantar vivienda en
alquiler social o asequible, mediante la colaboración público-privada.
El objetivo era ceder el derecho de superficie sobre el suelo público
durante unos 50 años y pasado este tiempo, el uso revertía
de nuevo a las administraciones.
La duración
del derecho de superficie es la que se establezca en su título constitutivo.
No obstante, en el reglamento hipotecario se establece una duración
máxima de 75 años, cuando el derecho es concedido por los
ayuntamientos u otros organismos públicos; y de 99 años cuando
está convenido entre particulares. Transcurrido el plazo establecido
se produce la reversión de lo edificado, sin indemnización
alguna, que pasa a ser propiedad del dueño del solar, salvo pacto
en contrario, quedando resueltos los derechos personales o reales existentes
sobre la finca.
Hay un problema
a efectos de financiación. Según el Real Decreto 716/2009
de 24 de abril, que desarrolla determinados aspectos de la ley 2/1981 de
regulación del mercado hipotecario, los derechos de superficie no
pueden ser admitidos en garantía para préstamos o créditos
hipotecarios que se consideren elegibles por no representar un valor suficientemente
estable y duradero. No obstante, al tratarse de derechos con una metodología
de valoración propia recogida en la ECO, cabe la posibilidad de
valorarlos para la finalidad de mercado hipotecario.
Según
la ECO 805/2003, la valoración de inmuebles sobre los que existe
un derecho de superficie puede hacerse con el método de comparación,
siempre que se cumplan los requisitos para la utilización del mismo
que establece la citada normativa. Para ello, es necesaria la existencia
de un mercado representativo de inmuebles comparables sobre los que existan
derechos de superficie en las mismas condiciones que el valorado.
En caso de
no disponer de información que permita utilizar el método
de comparación para valorar un edificio o elemento de edificio construido
en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de
un tercero, se seguirá el siguiente procedimiento establecido en
el art. 53 de la ECO sobre “Valoración de inmuebles sobre los que
existe derecho de superficie”: se calculará el valor según
ECO como si fuera un inmueble en pleno dominio. Del valor así obtenido
se restarán: i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente,
y ii) el valor actual del valor de reversión en la fecha de extinción
del derecho de superficie.
En materia
de vivienda social, el derecho de superficie se está utilizando
en Barcelona en solares municipales en los que se está promoviendo
vivienda por cooperativas. Este sistema residencial cooperativo se enmarca
en las políticas para favorecer nuevas formas de creación
de vivienda asequible que recoge el Plan por el derecho a la vivienda de
Barcelona. El suelo donde se edifica es de propiedad municipal y nunca
deja de ser público.
La cooperativa
será la titular del derecho de superficie por un plazo máximo
de 75 años y cederá a las personas asociadas el uso de la
vivienda como domicilio habitual y permanente. Al finalizar dicho plazo,
el suelo y la edificación volverá a ser de titularidad pública.
Otra aplicación
más moderna es la vinculación de la promoción delegada
con el derecho de superficie.
La novedad
es que se licita un solar municipal en régimen de derecho de superficie
para alquiler social y se abre a sociedades mercantiles con ánimo
de lucro, para corresponsabilizarlas también en la generación
de vivienda protegida.
El modelo se
incluye dentro del impulso de la "promoción delegada" prevista en
el Plan por el Derecho a la Vivienda de Barcelona, que consiste en buscar
alianzas con sectores privados con o sin ánimo de lucro para construir
y gestionar viviendas protegidas en régimen cooperativo o de alquiler,
sin perder en ningún caso la titularidad pública del suelo.
Con esta adjudicación
el Ayuntamiento implanta por primera vez un nuevo modelo de lo que se llama
la promoción delegada a través del cual adjudica a terceros
la promoción de proyectos de vivienda de precio asequible manteniendo
la propiedad del suelo. En este caso, por primera vez, el adjudicatario
y promotor no es una fundación o una entidad sin ánimo de
lucro sino una sociedad mercantil, y la propuesta ganadora de la licitación
ofrece que el precio de la vivienda que se construirá no sólo
esté por debajo del precio de mercado sino también por debajo
del precio de la vivienda de protección oficial.
El promotor
privado es el que construye y gestiona durante 75 años, y después
los pisos pasan a ser de gestión municipal. Pero la titularidad
pública del solar nunca se pierde. Hasta ahora se había trabajado
en este régimen de promoción delegada con cooperativas y
fundaciones, y ahora también lo hacemos con empresas.
Pero no sólo
en vivienda social, sino en suelo industrial, el derecho de superficie
está resurgiendo. Por ejemplo, en Galicia, la Xunta bonifica la
adjudicación en derecho de superficie en los parques dependientes
de la Administración autonómica.
Estas cuestiones
se analizan desde una perspectiva práctica y profesional en la guía
práctica del derecho de superficie. Urbano y urbanístico.
|
