MESA DE FINANCIACIÓN, CONSTRUCCIÓN Y SUELO, CLAVES EN LA SOSTENIBILIDAD DEL SECTOR 

La primera mesa de debate del encuentro, Financiación, Construcción y Suelo, claves en la sostenibilidad del sector, ha sido moderada por la vicepresidenta de ASPRIMA y directora general de Grupo Roca, Carolina Roca. Esta ronda de análisis ha contado con la presencia de Daniel Caballero, director corporativo de negocio inmobiliario de CaixaBank; Mikel Echevarren consejero delegado de Colliers International Spain; Teresa Marzo, directora general de negocio de Vía Célere; David Martínez, CEO de Aedas Homes, y Miguel Ollero, director general corporativo de Merlin Properties.

En esta primera mesa, los ponentes han puesto de manifiesto la necesidad de liberalizar suelo por parte de todas las administraciones de cara a convertirlo en suelo finalista para poder iniciar promociones que generen un gran número de viviendas nuevas, aumentando la oferta para el comprador y redundando así en precios más moderados para la adquisición de primera vivienda.

También han coincidido todos los integrantes de la mesa en la necesidad de crear una nueva industria en torno a la construcción de forma que gracias a las nuevas tecnologías y desarrollos técnicos se fomente la construcción industrializada de casas para uso residencial, paliando también la falta de mano de obra actual de este sector. Esta industrialización permite una reducción de los tiempos de construcción y tiene que verse apoyada por una aminoración del tiempo de concesión de licencias de construcción y de primera ocupación, lo que redundará en un mejor precio de la vivienda para el cliente final.

El director corporativo de negocio inmobiliario de CaixaBank, Daniel Caballero, “ha vuelto a destacar que la entidad ofrece financiación a aquellas promotoras que cuentan con preventas suficientes para acometer parte de la obra, que sean series, que cuenten con experiencia y conocimiento en el sector y donde construyen”.

Para Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International Spain “hay un nuevo modelo de financiación de las promociones a través del ‘build to rent’ (BTR). Ahora mismo, la construcción de viviendas para ponerlas en alquiler solo puede ser rentables para los grandes operadores, que puedan asumir los costes de construcción sin contar con financiación bancaria. Los bancos aún tienen que comprender lo que es el BTR para ver cómo pueden financiar si no hay un comprado final del producto, en este caso, la vivienda”.

Los expertos añaden que la financiación del BTR puede superar en un 4% o 5% a la de los bancos frente a la promoción residencial tradicional, una opción interesante de cara al futuro. “La unión de un promotor-constructor más un fondo de inversión, cada vez más interesados en el ‘build to rent’, tendrán la fuerza suficiente para levantar antes ese suelo”, aclara el directivo de Colliers.

Y se han puesto como ejemplos desarrollos con grandes operaciones de suelo como Valdebebas, que espera levantar 200 viviendas para residencial y 400 pisos de ‘build to rent’. Los pisos de alquiler serán los primeros en acabarse. En la Operación Mahou-Calderón, por ejemplo, sucede lo contrario. Solo dos de las seis parcelas estarán dedicadas a pisos en arrendamiento.

El director corporativo de negocio inmobiliario de CaixaBank, Daniel Caballero, ha afirmado “que aún hay que conocer bien el ‘build to rent’ ya que presenta un nuevo riesgo añadido al de la promoción y construcción, que es la financiación a largo plazo. A esto se van sumando dudas como a qué precio se va a poder alquilar, y dudas sobre los cambios legislativos en el mercado del alquiler. Al final, lo que hay que buscar entre todos es una certidumbre de la inversión a largo plazo”.

Para Miguel Ollero, director general corporativo de Merlin Properties, por su parte “la escasez de financiación, debido por una parte a la escasez de ‘players’ que financien, está dificultando que los promotores salgan adelante con facilidad”.

Colaboración público-privada y tratamiento del suelo

Con la llegada de nuevos Ejecutivos en las distintas administraciones en los últimos dos años, todas se han lanzado a anunciar el desarrollo de nuevas viviendas, todas en régimen de alquiler: las 20.000 del Plan de Estado, las 15.000 del Plan Vive de la Comunidad de Madrid o las 3.000 que ha anunciado el Ayuntamiento de Madrid. administración no puede acoger todo se volumen de viviendas y necesita de la colaboración público-privada para sacarlas adelante.

“Antes que nada, las administraciones deben ofrecer seguridad jurídica, y luego ofrecer suelos destacados para atraer a la financiación”, destaca David Martínez, CEO de Aedas Homes, y pone un ejemplo para favorecer el acceso a la vivienda a los jóvenes. “De las más de 1.000 viviendas que hemos vendido, solo una de cada cinco era para primera vivienda, y la media de edad que conseguía comprar era de 35 años. Eso es inaceptable. El mercado está envejeciendo”, concreta.

Suelo hay mucho, solo hay que ver la Sareb y los fondos, pero el problema está en el tiempo en el que se está tardando en gestionar. “Toca repensar el papel de las administraciones, porque nos manejamos en tiempo de la antigüedad. Solo hay que ver lo que ha tardado la Operación Chamartín”, sigue David Martínez.

Actualización del modelo de construcción

Los costes de construcción han subido en los últimos años, junto a un incremento de los salarios de la mano de obra, debido en muchos casos a la escasez de oferta, frente a una demanda cada vez más escasa.

“Hay incrementos de precios desiguales por el lado de los materiales, mientras que la mano de obra se duplica en aquellos oficios más artesanales. Se han visto incrementos de precios de hasta un 20%, por la falta de mano de obra considerable”, aclara Teresa Marzo, directora general de negocio Vía Célere. “Los veteranos se jubilaron tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, los de mediana edad se cambiaron de sector para seguir adelante, y la gente joven no quiere entrar por las condiciones de trabajo, así está la cosa”.

La solución, según la directora de Vía Célere “pasa por enfocar el sector hacia la industrialización. Hay que ofrecer soluciones, planteando un tejido más industrial, con construcción de módulos en fábrica y montajes ‘in situ’”, concreta. “Pero el actual tejido industrial no podría absorber una amplia demanda de vivienda prefabricada”.

“En el futuro pasaremos a construir vivienda en 10-12 meses frente a los 18-20 meses actuales. La construcción tradicional se acaba, y vamos hacia un modelo más tradicional. No se ha hecho antes porque se contaba con una mano de obra barata”, agrega David Martínez.

La directora de negocio de Vía Célere, Teresa Mazo, ha reconocido en este sentido que “el coste de la mano de obra ha llegado a duplicarse”. “Sobre todo -ha apuntado- en aquellos oficios que son más artesanales”. Esta situación, junto a los precios de los materiales, ha provocado un incremento en los costes de producción del 20%.

¿Por qué? “Como todos sabemos, hay una falta de mano de obra muy importante en nuestro país", ha indicado. "Durante los años de crisis, la mano de obra que existía ha desaparecido”, ha explicado Teresa Mazo en el acto organizado por CaixaBank y Asprima.

En concreto, según Teresa Mazo, “las personas mayores se han jubilado, las de mediana edad se tuvieron que reubicar en otros sectores y ahora mismo no quieren volver al sector de la construcción, y los más jóvenes no quieren entrar en este mercado porque ofrece unas condiciones de trabajo duras”.

Los dos directivos de promotoras que han participado en el evento han coincidido en el importante papel de la industrialización en el futuro del sector. Teresa Mazo ha señalado que “tenemos un claro problema de mano de obra, lo que implica que debemos enfocarnos más hacia un mundo industrial”.

Ambas tienen experiencia en la promoción industrializada. Por ejemplo, en septiembre del año pasado Aedas Homes comenzó las obras de su primera promoción ‘offsite’ en Madrid. Se trata de Etheria, en el barrio de El Cañaveral, un conjunto de 41 chalets de 3 o 4 dormitorios con amplias zonas comunes.

Seis meses antes, Vía Célere anunció dos promociones de construcción industrializada en Boadilla del Monte (Madrid). Por un lado, un edificio de 17 viviendas. Por otra, un proyecto plurifamiliar con 26 más.

El CEO de Colliers International Spain, Mikel Echavarren, ha reconocido que “hoy por hoy el banco no está preparado para financiar el grado de avance en este tipo de productos, pero se abren algunas oportunidades de futuros modelos en los que la entidad financia al constructor con un aval que consiga el promotor de otro banco”.

Mikel Echevarren destaca los problemas de los constructores con sus proveedores, “hay que buscar la fidelización a largo plazo, no buscar el que se ofrezca más barato en cada obra. La construcción y la constructora son el eslabón más débil del sector”.

Para Daniel Caballero debe cambiar la mentalidad de la gente porque la “construcción industrializada debe ganarse la confianza de los consumidores”. Por otro, ha mencionado Daniel Caballero, si una casa que antes levantabas en 18 meses ahora tardas diez o doce, “no sé si el comprador de esa vivienda tendría la posibilidad de ahorrar ese dinero en la actualidad”.

El director general corporativo de Merlin Properties, Miguel Ollero, también ha hecho hincapié en el reto de cambiar la mentalidad del comprador en torno al concepto de prefabricado. “También está el tema regulatorio: hay un código técnico que hay que ver cómo encaja con este tipo de construcciones”, ha señalado.

EL ALQUILER DE ALEMANIA Y AUSTRIA ¿EJEMPLOS PARA ESPAÑA? 

? Se adjunta la ponencia en inglés.

Tras este primer debate ha tenido lugar la intervención de Wolfgang Beck, experto en gestión de vivienda en alquiler, con una ponencia titulada El alquiler de Alemania y Austria ¿ejemplos para España? 

Este experto ha apuntado que “España no es comparable a otros países, ya que
cuenta con un gran volumen de suelo público que puede ser empleado en la construcción de un parque de vivienda con renta baja que fomentará la vivienda social y de alquiler”.

MESA ANÁLISIS MACROECONÓMICO 

La mesa Análisis macroeconómico, demográfico y geopolítico, en la que se ha detallado las magnitudes que influyen en la situación y perspectivas del sector, ha sido moderada por el periodista especializado en economía, Javier Ruiz. En esta mesa han participado Ignacio Molina, investigador principal del Real Instituto Elcano y profesor de Ciencia Política y Relaciones Internacionales de la Universidad Autónoma de Madrid, y María José Canel, doctora en comunicación y catedrática de comunicación política y sector público por la Universidad Complutense de Madrid.

PLAN NACIONAL INTEGRADO DE ENERGÍA Y CLIMA 2021-2030 (PNIEC) Y SU IMPACTO EN LA INDUSTRIA INMOBILIARIA 

La última ponencia, concerniente al Plan Nacional Integrado de Energía y Clima 2021-2030 (PNIEC) y su impacto en la industria inmobiliaria, ha contado con la participación de Pedro Prieto González, director de Ahorro y Eficiencia Energética del IDAE, que ha señalado que “el sector inmobiliario ha incrementado el uso de fuentes renovables en los últimos años y es necesario que continúe en esta línea para lograr los objetivos marcados en el horizonte 2030 del PNIEC”