| Inspección urbanística y viviendas
ilegales
La Inspección Urbanística tiene como
finalidad asegurar el cumplimiento de la legislación vigente en
materia de ordenación del territorio y urbanismo, donde se integran
las determinaciones contenidas en el planeamiento urbanístico.
Para garantizar la protección de la legalidad
urbanística la actividad inspectora se dirige a comprobar que los
actos de parcelación, urbanización, construcción,
y uso del suelo o el subsuelo se ajustan a la legislación y al planeamiento
vigente.
La protección de la legalidad urbanística
es una competencia atribuida por la legislación vigente a los Ayuntamientos
y a las Comunidades autónomas. La actividad inspectora se realiza
de forma coordinada mediante la cooperación con los Ayuntamientos
de la Comunidad Autónoma, así como otras instituciones públicas
como el Poder Judicial, Fiscalía, Defensor del Pueblo, Registros
de la Propiedad y Guardia Civil.
En este marco la inspección urbanística
se realiza las siguientes funciones:
• Controlar el cumplimiento de la ordenación
urbanística, especialmente en relación con los actos de edificación
y uso del suelo.
• Adoptar medidas para el restablecimiento de
la legalidad urbanística alterada, así como la tramitación
de procedimientos sancionadores por la comisión de infracciones
urbanísticas.
• Informar y asesorar a las Administraciones y
autoridades competentes.
Serán los Ayuntamientos los que con carácter
inexcusable deberán llevar a cabo labores inspectoras en su término
municipal por sí mismos, por medio del cuerpo de Inspección
Urbanística Municipal o por el cuerpo de Policía Local o,
cuando no disponga de los mismos, deberán asegurar el desarrollo
de la función inspectora mediante la asistencia de los servicios
técnicos de las Oficinas Técnicas Urbanísticas o de
las Diputaciones.
Elemento esencial de la inspección es el
acta, levantada por el personal inspector en el ejercicio de las competencias
propias en materia de disciplina urbanística, que goza de presunción
de veracidad en cuanto a los hechos que se contienen en ella, salvo prueba
en contrario. La Ley concreta que los hechos que figuren en las actas de
inspección darán lugar a la actuación de oficio del
órgano urbanístico competente.
La norma reconoce el deber de colaboración
en el ejercicio de la función inspectora, especificando que dicha
colaboración incluye la obligación de permitir el acceso
a todos los inmuebles que no tengan la condición legal de domicilio,
sin definir lo que debe entenderse por el mismo. Impedir o dificultar la
labor inspectora constituirá obstaculización del ejercicio
de la potestad de inspección a los efectos de su consideración
como infracción urbanística.
Además, tanto las Administraciones públicas
como los particulares estarán obligados a colaborar con los inspectores
urbanísticos y a facilitarles el acceso a las edificaciones, construcciones
o instalaciones, el examen de toda la documentación relacionada
con el cumplimiento de la legalidad urbanística, así como
la obtención de copias o reproducciones de esta.
Legalización de viviendas sin licencia
En cuanto a la legalización de viviendas
sin licencia, éste es uno de los problemas más habituales
y complicados de resolver. Algunos de los ejemplos más típicos
serían dos apartamentos que se han unido por dentro, una casa aislada
en una parcela rural, el cierre de una pequeña terraza para ampliar
la vivienda o, incluso un piso reconvertido en oficina que se decide alquilar
de nuevo como vivienda. Además, este problema suele aparecer en
el momento más inoportuno: durante una compraventa, en mitad de
una herencia o al solicitar el alta de la luz para nuestra nueva vivienda.
Para legalizar las edificaciones ilegales, en primer
lugar debe comprobarse la documentación original de la vivienda.
Lo más probable es que se adjuntara una copia de la Licencia de
Primera Ocupación al resto de documentos. Recordar que también
se puede llamar Cédula de Habitabilidad o incluso Cédula
de Habitabilidad de Primera Ocupación. En segundo lugar, puede revisarse
el texto completo de la escritura de propiedad de la vivienda. En muchas
ocasiones se hace referencia a la Licencia. Si tampoco se logra averiguar
nada nuevo, pruebe a solicitar información sobre su vivienda al
Registro de la Propiedad.
Si después de todo esto, no se consigue
localizar ninguna información sobre la Licencia, solo queda preguntar
en el Ayuntamiento. Allí deberían tener una copia guardada
junto con el expediente original.
Si la vivienda nunca ha tenido Licencia de Primera
Ocupación, la única solución pasa por regularizar
esta situación. Hay que redactar un Expediente de Legalización.
Llegados a este punto, es inevitable afrontar el punto más delicado:
todas las construcciones no son legalizables.
El siguiente paso es comprobar si la vivienda a
legalizar cumple con la normativa aplicable. Si la respuesta es positiva,
deberá buscarse un Arquitecto y presentar un Expediente de Legalización
en el Ayuntamiento. En caso contrario, habrá que estudiar si mediante
una obra de reforma sería posible llegar a cumplirla. En tal caso,
se deberá elaborar un Proyecto de Reforma y un Expediente de Legalización
de la vivienda reformada. Posteriormente, ambos documentos se presentaran
conjuntamente en el Ayuntamiento. Cuando tampoco sea posible cumplir la
normativa realizando obras de reforma, solo queda estudiar el motivo exacto
de esta imposibilidad y valorar si existen alternativas.
Todas estas cuestiones se analizan desde una perspectiva
práctica y profesional en la guía de la inspección
urbanística y obras sin licencia. Edificaciones y viviendas ilegales. |
