| POLÉMICA.
OCUPACIÓN
ILEGAL DE VIVIENDA.
La normativa
ya convalidada en el Parlamento (Decreto Ley 17/2019 de 23 de diciembre)
establece una medida que traerá mucha polémica: obligar a
los inversores a ceder sus viviendas para alquiler social cuando lleven
okupadas seis meses desde antes del 30 de junio de 2019. Y los grandes
arrendadores (bancos o fondos) no se salvarán aunque hayan interpuesto
la correspondiente denuncia en el juzgado.
Además,
desde el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lérida
aseguran que la nueva normativa afecta de forma ilimitada al conjunto del
patrimonio inmobiliario residencial de aquellas personas físicas
o jurídicas, obligándoles a ofrecer una renta social por
un periodo que puede llegar hasta los 14 años y calculada en función
de los ingresos de los inquilinos en riesgo de exclusión residencial,
sin tener en cuenta los gastos de mantenimiento, servicios del inmueble,
el IBI y otras cargas que esté soportando la propiedad.
Además,
esta regulación trata fundamentalmente de incrementar el parque
de vivienda protegida y la oferta de viviendas en régimen de alquiler.
En concreto se refuerzan las herramientas para sacar al mercado las viviendas
vacías (que serán aquellas que permanezcan desocupadas de
forma permanente y sin causa justificada por un periodo de más de
dos años), a la gestión de las situaciones de emergencia
social, a la calificación de viviendas con protección oficial
y a la moderación de los precios del alquiler de las viviendas libres.
RESERVA
DE SUELO PARA VIVIENDA SOCIAL
Por ejemplo,
a partir de ahora cuando un terreno cambie de uso para poder desarrollar
viviendas sobre él (pasando de terciario a residencial, por ejemplo),
se deberá reservar como mínimo un 40% para vivienda asequible
(antes era el 30%). Este cambio también impactará en solares
no urbanizables que quieran pasar a urbanizables, debiendo incorporar también
un 40% de reserva para VPO.
Además,
establece que los grandes tenedores (bancos, fondos o particulares con
al menos 15 viviendas en propiedad) deben ofrecer un alquiler social antes
de demandar judicialmente a familias que acrediten su situación
de vulnerabilidad y también a las familias que lleven más
de seis meses ocupando indebidamente una vivienda. este contrato de alquiler
social durará cinco años si el arrendador es una persona
física, o de siete años, si es una empresa.
TANTEO Y
RETRACTO PARA AYUNTAMIENTOS, ENTIDADES SOCIALES Y GENERALITAT.
Las administraciones
y entidades sociales tendrán más oportunidades para adquirir
viviendas vía tanteo y retracto para destinarlos a alquiler asequible,
a través de la ampliación hasta en 2027 del plazo para ejercer
estos derechos, así como también del ámbito de aplicación,
que se hace extensivo a toda Cataluña. También permite a
la Generalitat aplicarlo en segundas y terceras transmisiones de viviendas
anteriormente adquiridos por grandes tenedores. De esta manera, se refuerzan
los mecanismos de la administración para hacer efectivo el retorno
social del rescate bancario.
CUESTIONES
RELEVANTES
TANTEO Y
RETRACTO
Los derechos
de tanteo atribuidos a la Generalidad en los municipios incluidos en áreas
de demanda residencial fuerte y acreditada respecto de las transmisiones
de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria
se extienden a todos los municipios y se refieren tanto a la primera como
a las posteriores transmisiones que se lleven a cabo durante la vigencia
del Decreto ley 1/2015, la cual se amplía, por lo que se refiere
al ejercicio de esta medida, hasta 12 años desde su entrada en vigor.
ALOJAMIENTO
DOTACIONAL
En la sección
2, relativa a las medidas para resolver situaciones de emergencia social,
se define el alojamiento dotacional en sustitución de las viviendas
dotacionales públicas, con la finalidad de abrir este tipo de alojamiento
hacia una tipología más diversa, más adaptable a las
necesidades de residencia temporal de colectivos diversos.
EXPROPIACIÓN
DE VIVIENDAS
Se amplían
los supuestos en que las viviendas tienen que ser inscritas en el Registro
de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante,
ya que se prevé que se incluyan también viviendas desocupadas
permanentemente no procedentes de ejecuciones hipotecarias o de dación
en pago propiedad de personas jurídicas privadas. Esto comporta
que también se puedan expropiar estas viviendas de acuerdo con el
artículo 15 de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre.
Cabe destacar
la ampliación de la facultad de expropiar, que no sólo abarca
el uso temporal de las viviendas inscritas o susceptibles de estarlo, sino
también su dominio, así como la reducción del contenido
del derecho de propiedad ante el incumplimiento de la obligación
de ocupar legal y efectivamente la vivienda en un 50 por ciento de su valor,
correspondiendo la diferencia a la Administración expropiante.
SITUACIONES
DE EMERGENCIA
En relación
con el alojamiento de personas afectadas por situaciones de emergencia
social, se regula la adjudicación provisional de alojamiento a los
afectados, que se podrá hacer en alojamientos dotacionales o, si
la Administración no dispone de estos, en viviendas gestionadas
por las administraciones públicas, y también se prevén
otras posibilidades de adjudicación provisional de alojamiento con
relación a situaciones de emergencia social que se produzcan en
viviendas ocupadas sin título habilitante con anterioridad a su
incorporación al parque gestionado por las administraciones, siempre
que se cumplan determinadas condiciones.
También
se regula la renovación obligatoria de los contratos de alquiler
social cuando, finalizada su duración máxima, los ocupantes
se encuentren todavía dentro de los parámetros legales de
exclusión residencial.
Por otra parte,
se hace extensiva la obligación de hacer una propuesta de alquiler
social antes de interponer una demanda judicial con relación a cualquier
acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda
hipotecaria y otras demandas de desahucio. Se amplía la duración
mínima de los contratos de alquiler social y se hace extensiva la
definición de gran tenedor al fondo de capital riesgo y de titulización
de activos y a las personas físicas que dispongan de más
de 15 viviendas.
VIVIENDAS
DE PROTECCIÓN OFICIAL
Tanto la calificación
de vivienda con protección oficial como la calificación urbanística
de vivienda de protección pública que establezca el planeamiento
urbanístico tienen que concretar si se trata de una calificación
genérica o específica, según el acceso a la vivienda
de los usuarios pueda estar en régimen de propiedad, de arrendamiento
u otro régimen de cesión del uso sin transmisión de
la propiedad, o exclusivamente en régimen de arrendamiento.
Con respecto
a la determinación de los precios de venta y rentas máximos
de las viviendas con protección oficial, se configura un sistema
desagregado del nivel de ingresos de los posibles usuarios.
El precio de
venta máximo de una vivienda de protección oficial es el
resultado de aplicar un factor de localización y un factor de características
al precio de venta básico, representativo del valor de una vivienda
de características estándares en cualquier punto del territorio
calculado a partir de un valor mínimo del suelo no transformado
urbanísticamente cerca de núcleo de población, que
la misma ley establece en 7,5 euros por metro cuadrado. El factor de características
permite corregir el precio básico a la baja o al alza en función
de la eficiencia energética y en función de la antigüedad
y el estado de conservación respecto de las viviendas usadas.
Los precios
de venta y renta máximos se tienen que determinar cuando se califique
la vivienda con protección pública y cada vez que se formalice
un contrato de transmisión de su propiedad o de cesión del
uso, sin perjuicio de la actualización de la renta durante la vigencia
del contrato.
Con respecto
a las adjudicaciones de viviendas con protección oficial de promoción
privada, se regulan en función de la existencia de ayudas públicas
a la promoción, de su destino al régimen de alquiler o de
la calificación del suelo como vivienda de protección pública.
MODERACIÓN
DEL PRECIO DE LOS ALQUILERES
La norma también
regula el Índice de referencia de precios del alquiler de viviendas
y la obligación de incluir los datos del Índice en la publicidad
y en las ofertas de viviendas de alquiler y en los contratos que se firmen,
y se tipifica como infracción administrativa el incumplimiento de
estas obligaciones.
PATRIMONIO
PÚBLICO DE SUELO Y VIVIENDA
El capítulo
2 del Decreto ley comprende los artículos 10 a 15, que modifican
el texto refundido de la Ley de urbanismo con relación a medidas
diversas.
El decreto-ley
contempla medidas para incrementar el patrimonio público de suelo
y de vivienda con destino a viviendas de protección pública.
Se establecen los datos que se tienen que hacer constar en el inventario
de este patrimonio separado y, para los municipios incluidos en áreas
de demanda residencial fuerte y acreditada, se establece la obligada inscripción
del inventario en el Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña.
Se establece
el derecho legal de tanteo a favor de la Administración de la Generalidad
respecto de las transmisiones onerosas que afecten a los suelos que el
planeamiento urbanístico reserva al uso de vivienda de protección
pública y, de acuerdo con las posibilidades que ofrece la legislación
estatal de arrendamientos urbanos, las que afecten a las viviendas arrendadas
que se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas o locales que
formen parte del mismo inmueble. Este derecho legal de tanteo se reconoce
también al Ayuntamiento de Barcelona respecto de los bienes situados
en su término.
ALOJAMIENTOS
DOTACIONALES
El sistema
urbanístico de viviendas dotacionales públicas se integra
en el de equipamientos comunitarios para reforzar su carácter eminentemente
asistencial.
El régimen
transitorio establecido en relación con estas medidas permite la
construcción de alojamientos dotacionales de titularidad pública
en terrenos calificados de equipamientos comunitarios, sin necesidad de
adaptar previamente el planeamiento urbanístico a las determinaciones
de este Decreto ley, cuando el planeamiento mencionado no concrete el uso
o como ampliación de equipamientos existentes de acuerdo con las
condiciones de integración en el entorno que se establezcan.
También
se regula la posibilidad de que los particulares puedan promover un equipamiento
de alojamiento dotacional en los terrenos calificados de sistema urbanístico
de equipamientos comunitarios que el planeamiento urbanístico general
determine, siempre que se acredite el interés público o social
del alojamiento dotacional mediante la concertación con una Administración
competente en materia de vivienda de determinadas características
del alojamiento.
El texto también
prevé medidas para incrementar el parque público de viviendas
de protección pública de alquiler. A tal efecto determina
que la cesión obligatoria de suelo con aprovechamiento urbanístico
a la Administración urbanística actuante, en las actuaciones
con reserva de terrenos destinados a viviendas de protección pública,
se tiene que emplazar sobre la mencionada reserva con obligación
de la Administración adjudicataria de construirlos en plazo.
Asimismo, respecto
de los suelos provenientes de las mencionadas cesiones obligatorias y gratuitas,
se establece la obligación de mantener, con carácter general,
la titularidad pública de los suelos destinados a vivienda de protección
pública provenientes de las mencionadas cesiones para configurar
un parque público estable de viviendas de protección pública
destinado al régimen de alquiler.
PARQUE PÚBLICO
DE VIVIENDAS DE ALQUILER
El Decreto
ley hace referencia a una medida para incrementar el parque privado de
viviendas de alquiler. Así, se habilita el planeamiento urbanístico
para que, de acuerdo con la memoria social y teniendo en cuenta las líneas
de actuación de los planes locales de vivienda, pueda reservar suelo
para un producto inmobiliario destinado al uso de viviendas por pisos,
sin posibilidad de dividirlos horizontalmente, con la finalidad de que
se ceda su uso a terceras personas. Se pretende que esta medida sirva para
incrementar la oferta privada de viviendas en arrendamiento para contrarrestar
la evolución al alza de las rentas del alquiler.
Finalmente,
el texto hace referencia a una medida para facilitar la ejecución
de actuaciones de rehabilitación edificatoria en el medio urbano.
Se pretende encajar en la legislación urbanística las actuaciones
de rehabilitación edificatoria en el medio urbano, con el fin de
evitar la inseguridad jurídica actual en el despliegue de estas
actuaciones, necesarias para el mantenimiento del parque de viviendas existente
y para fijar la población residente.
OTRAS MEDIDAS
DE FOMENTO DE LA VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL DE ALQUILER
El Decreto
ley refuerza las medidas urgentes en materia de fomento de la promoción
de vivienda de protección oficial de alquiler. En este sentido,
los arrendadores de viviendas protegidas promovidas con ayudas públicas
ven reforzadas las garantías de cobro de las rentas ante eventuales
impagos, mientras que en el caso de los arrendatarios de este tipo de viviendas,
se establece la prioridad en el acceso a las prestaciones al pago del alquiler
que convoca la Generalidad de Cataluña.
El texto obliga
asimismo a los municipios de más 50.000 habitantes, y a todos los
comprendidos en el ámbito del Área Metropolitana de Barcelona,
a coordinar sus actuaciones en materia de vivienda mediante la suscripción
de un programa de actuación concertada en el plazo de dos años
desde la entrada en vigor del Decreto ley para detallar las líneas
de actuación principales con el fin de hacer efectivo el derecho
a una vivienda digna y adecuada. En el resto de municipios incluidos en
áreas de fuerte y acreditada demanda, la suscripción del
programa es potestativa.
PREVISIONES
NORMATIVAS
El Decreto
Ley establece que en el plazo de un año el Govern deberá
aprobar el Plan territorial sectorial de vivienda, que determinará
los estándares de reserva de suelo destinado a viviendas de protección
pública en los municipios incluidos en las áreas de demanda
residencial fuerte y acreditada que, por las especiales dificultades de
acceso a la vivienda de la población, requieren unos estándares
superiores a los establecidos por el texto refundido de la Ley de urbanismo.
También
deberán establecerse reglamentariamente las condiciones mínimas
de habitabilidad para los alojamientos dotacionales y otras formas de vivienda
compartida y, en el plazo de seis meses, aprobarse la orden para establecer
el precio de venta básico y el factor de localización asignado
a cada municipio.
MEDIDAS
PARA ACTIVAR Y GENERAR MÁS SUELO DESTINADO A VIVIENDA DE PROTECCIÓN
OFICIAL
El decreto
ley contempla medidas para activar y generar más suelo destinado
a vivienda de protección oficial:
• Los solares
vacíos de titularidad municipal destinados a construir viviendas
de protección oficial se podrán movilizar gradualmente: Se
incorporan mecanismos que implican, de inicio, elaborar un inventario (en
un plazo de un año) del patrimonio público de suelo y vivienda
y también elaborar, en el plazo de 2 años, un programa de
actuación concertada para poner a disposición de la ciudadanía
viviendas de protección oficial en régimen de alquiler.
• Destino
de los suelos que reciben los ayuntamientos en concepto de cesiones de
aprovechamiento urbanístico a vivienda protegida de alquiler.
• El Plan
Territorial Sectorial de Vivienda (PTSH), que se aprobará antes
de un año, permitirá reservar para vivienda protegida un
mínimo del 50% del techo en suelo urbanizable y un 40% en suelo
urbano no consolidado, en los municipios con demanda residencial fuerte
y acreditada. En el Área Metropolitana de Barcelona, la reserva
mínima será del 40% del techo en suelo urbanizable delimitado
y del 40% en suelo urbano no consolidado que tenga por objeto la transformación
global de los usos principales a uso residencial.
NUEVO MODELO
DE VIVIENDA PROTEGIDA
Calificación
de las viviendas con protección oficial permanente. Si la VPO está
construida sobre suelos públicos, la duración de la calificación
pasa a ser permanente. También en suelos reserva HPO, sean suelos
públicos o privados.
Se determinará
un precio de venta base de las viviendas con protección oficial
único para todo el territorio, que podrá tener variaciones:
• En función
del municipio donde se localiza la vivienda: En el caso del Área
Metropolitana de Barcelona, este valor que determinará los precios
máximos de venta y rentas de las viviendas con protección
oficial, será único.
• En función
de las características de la vivienda: Se tendrá en cuenta
el nivel de eficiencia energética, antigüedad, o estado de
conservación.
• En función
de los costes y, en el caso de la promoción privada, de si han recibido
ayudas públicas en la construcción.
ESTRUCTURA
DEL DECRETO LEY 17/2019, DE 23 DE DICIEMBRE, DE MEDIDAS URGENTES PARA MEJORAR
EL ACCESO A LA VIVIENDA
El Decreto
ley se estructura en quince artículos repartidos en dos capítulos,
seis disposiciones adicionales, nueve disposiciones transitorias, una disposición
derogatoria y siete disposiciones finales.
El capítulo
1 se divide en cuatro secciones y engloba los artículos 1 a 9. Hace
referencia a una serie de medidas en materia de vivienda que requieren
la modificación de algunas disposiciones de la Ley 18/2007, de 28
de diciembre, del derecho a la vivienda, del Decreto ley 1/2015, de 24
de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización
de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria,
de la Ley 24/2015, del 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la
emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética,
de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del
derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial,
y de la Ley 13/1996, de 29 de julio, del Registro y el depósito
de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas y de modificación
de la Ley 24/1991, de la vivienda.
Con las medidas
urgentes de este capítulo, se enfatiza la directriz para el planeamiento
urbanístico relativa a la calificación en el medio urbano
de suelo adecuado y suficiente para el uso de vivienda destinada a domicilio
habitual de la población, se refuerzan las herramientas destinadas
a la disminución de las viviendas vacías, a la gestión
de las situaciones de emergencia social, a la calificación de viviendas
con protección oficial y a la moderación de los precios del
alquiler de las viviendas libres.
En la sección
1, relativa a las medidas ante la desocupación permanente de viviendas,
se regula esta situación constitutiva de un incumplimiento de la
función social de la propiedad de la vivienda. En este sentido,
se ajustan las definiciones de vivienda vacía y las relativas a
los incumplimientos referidos a la desocupación y a la falta de
destino de las viviendas en residencia habitual y permanente de las personas
usuarias. Estos incumplimientos se consideran al mismo tiempo un incumplimiento
del deber de propiedad de las edificaciones de dedicarlas a usos compatibles
con la ordenación territorial y urbanística a efectos de
aplicar, si procede, los medios de ejecución forzosa regulados en
la legislación en materia de suelo. Esta situación de incumplimiento
no resulta alterada aunque las viviendas se transmitan de una propiedad
a otra o hayan estado ocupadas eventualmente por personas sin título
habilitante. Asimismo, se refuerzan las potestades de reacción administrativa
mediante la regulación expresa de la posibilidad de imponer multas
coercitivas ante la situación de desocupación permanente
de los parques inmobiliarios de las personas jurídicas privadas,
cuya utilización por parte de los ayuntamientos ha sido cuestionada
jurisdiccionalmente al considerar insuficiente la regulación establecida.
La situación
de desocupación permanente de las viviendas se amplía, por
asimilación, a la de los edificios que permanecen inacabados permanentemente
en la fase final de las obras de construcción.
Se regulan
las competencias para declarar la utilización o la situación
anómala de las viviendas y para requerir a las personas responsables
que adopten las medidas necesarias para corregirlas, así como para
ordenar su ejecución forzosa en caso de incumplimiento del requerimiento
y, si procede, para sancionar la utilización o la situación
anómala cuando sea constitutiva de una infracción administrativa
en la materia.
Los derechos
de tanteo y retracto regulados en el Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo,
de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las
viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, atribuidos
a la Generalidad en los municipios incluidos en áreas de demanda
residencial fuerte y acreditada respecto de las transmisiones de las viviendas
adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación
o pago de deuda con garantía hipotecaria, se extienden a todos los
municipios y se refieren tanto a la primera como a las posteriores transmisiones
que se lleven a cabo durante la vigencia del Decreto ley 1/2015, la cual
se amplía, por lo que se refiere al ejercicio de esta medida, hasta
12 años desde su entrada en vigor.
En la sección
2, relativa a las medidas para resolver situaciones de emergencia social,
se define el alojamiento dotacional en sustitución de las viviendas
dotacionales públicas. La definición es consecuencia de la
modificación que el mismo Decreto ley opera sobre el texto refundido
de la Ley de urbanismo para integrar el sistema urbanístico de viviendas
dotacionales públicas en el sistema urbanístico de equipamientos
comunitarios. Se trata de abrir este tipo de alojamiento hacia una tipología
más diversa, más adaptable a las necesidades de residencia
temporal de colectivos diversos y, por lo tanto, más funcional.
Por otra parte,
se amplían los supuestos en que las viviendas tienen que ser inscritas
en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título
habilitante, ya que se prevé que se incluyan también viviendas
desocupadas permanentemente no procedentes de ejecuciones hipotecarias
o de dación en pago propiedad de personas jurídicas privadas,
que son las que mayoritariamente han acumulado un gran patrimonio residencial
a raíz de la grave crisis financiera que ha sacudido la economía
en la última década y que, injustificablemente, mantienen
ocioso aunque una parte significativa de la población tenga importantes
dificultades para acceder a una vivienda digna y adecuada en unas condiciones
económicas razonables. Esto comporta que también se puedan
expropiar estas viviendas de acuerdo con el artículo 15 de la Ley
4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho
a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial,
en el cual se introducen varios cambios.
Entre los cambios
introducidos en el artículo 15 de la Ley 4/2016, cabe destacar la
ampliación de la facultad de expropiar, que no sólo abarca
el uso temporal de las viviendas inscritas o susceptibles de estarlo, sino
también su dominio; así como la reducción del contenido
del derecho de propiedad ante el incumplimiento de la obligación
de ocupar legal y efectivamente la vivienda en un 50 por ciento de su valor,
correspondiendo la diferencia a la Administración expropiante de
acuerdo con la legislación sobre suelo y rehabilitación urbana,
puesto que comporta el incumplimiento del deber de propiedad de las edificaciones
de dedicarlas a usos compatibles con la ordenación territorial y
urbanística. Por otra parte, se establecen las entidades de derecho
público y privado que pueden ser beneficiarias de la expropiación.
En relación
con el alojamiento de personas afectadas por situaciones de emergencia
social, se regula la adjudicación provisional de alojamiento a los
afectados, que se podrá hacer en alojamientos dotacionales o, si
la Administración no dispone de estos, en viviendas gestionadas
por las administraciones públicas, y también se prevén
otras posibilidades de adjudicación provisional de alojamiento con
relación a situaciones de emergencia social que se produzcan en
viviendas ocupadas sin título habilitante con anterioridad a su
incorporación al parque gestionado por las administraciones, siempre
que se cumplan determinadas condiciones.
Con respecto
a las modificaciones que afectan a la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas
urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda
y la pobreza energética, se establece que las propuestas de alquiler
social obligatorio, además de comunicarlas al municipio en que se
sitúa la vivienda, se comuniquen también a la Agencia de
la Vivienda de Cataluña. Por otra parte, se establece que las personas
jurídicas pasan a ser consideradas mayores tenedores de vivienda
cuando tengan más de 15 de viviendas, en lugar de la previsión
actual de disponer de más de 1.250 metros cuadrados de superficie
habitable.
También
se regula la renovación obligatoria de los contratos de alquiler
social cuando, finalizada su duración máxima, los ocupantes
se encuentren todavía dentro de los parámetros legales de
exclusión residencial.
Por otra parte,
se hace extensiva la obligación de hacer una propuesta de alquiler
social antes de interponer una demanda judicial con relación a cualquier
acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda
hipotecaria y otras demandas de desahucio por vencimiento de la duración
máxima del título que legitima la ocupación o por
la falta de este título en circunstancias determinadas. Se amplía
la duración mínima de los contratos de alquiler social y
se hace extensiva la definición de gran tenedor al fondo de capital
riesgo y de titulización de activos y a las personas físicas
que dispongan de más de 15 viviendas. También se regulan
las condiciones económicas de la cesión obligatoria de viviendas.
En la sección
3, relativa a las medidas para articular un nuevo modelo de vivienda con
protección oficial, se religa la definición con la de vivienda
de protección pública de la legislación en materia
de suelo y de urbanismo. Tanto la calificación de vivienda con protección
oficial como la calificación urbanística de vivienda de protección
pública que establezca el planeamiento urbanístico tienen
que concretar si se trata de una calificación genérica o
específica, según el acceso a la vivienda de las personas
usuarias pueda estar en régimen de propiedad, de arrendamiento u
otro régimen de cesión del uso sin transmisión de
la propiedad, o exclusivamente en régimen de arrendamiento. La calificación
urbanística del suelo de vivienda de protección pública,
de carácter genérico o específico, vincula en los
mismos términos la calificación de vivienda con protección
oficial.
Asimismo, se
religa uno de los pilares básicos de las viviendas con protección
oficial, como es la duración de su calificación, con la duración
indefinida de las determinaciones del planeamiento urbanístico que
califican suelo destinado al uso de vivienda de protección pública.
Al mismo tiempo, se refuerza el carácter excepcional de la reducción
del techo calificado con esta destinación y la permanencia de estos
suelos en el patrimonio público de suelo y de vivienda cuando forman
parte de este patrimonio.
Con respecto
a la determinación de los precios de venta y rentas máximos
de las viviendas con protección oficial, se configura un sistema
desagregado del nivel de ingresos de los posibles usuarios y, por lo tanto,
sin modalidades fundamentadas en estos. Para configurar este nuevo sistema,
se parte de la premisa de que el nuevo modelo de viviendas con protección
oficial tiene que satisfacer las necesidades de la población más
desfavorecida económicamente y, progresivamente, de las clases medias,
y que se tiene que potenciar el acceso en régimen de arrendamiento
con ayudas públicas para la población más vulnerable
económicamente.
El precio de
venta máximo de una vivienda de protección oficial es el
resultado de aplicar un factor de localización y un factor de características
al precio de venta básico, representativo del valor de una vivienda
de características estándares en cualquier punto del territorio
calculado a partir de un valor mínimo del suelo no transformado
urbanísticamente cerca de núcleo de población -que
la misma ley establece en 7,5 euros por metro cuadrado de suelo y que es
actualizable mediante la ley de acompañamiento a la Ley de presupuestos
de la Generalidad- y de los costes normales de urbanización y de
edificación. El factor de características permite corregir
el precio básico a la baja o al alza en función de la eficiencia
energética, aspecto que se incorpora para potenciar la promoción
de viviendas con protección oficial energéticamente más
eficientes, y en función de la antigüedad y el estado de conservación
respecto de las viviendas usadas. Tanto el precio de venta básico
como el factor de localización se tienen que establecer periódicamente
por orden del consejero o consejera del departamento competente en materia
de vivienda.
La renta máxima
de una vivienda con protección oficial es el resultado de aplicar
a su precio de venta máximo una tasa anual de rentabilidad razonable.
De entrada, esta tasa se fija en el 4,8 por ciento, sin perjuicio de que
se pueda actualizar, también, mediante la ley de acompañamiento
a la Ley de presupuestos de la Generalidad. Los déficits entre la
renta máxima y la que podrían asumir razonablemente los usuarios
más desfavorecidos tendrán que ser cubiertos mediante ayudas
públicas a la promoción que permitan reducirla o mediante
bonificaciones a la renta en función de su nivel de ingresos.
Los precios
de venta y renta máximos se tienen que determinar cuando se califique
la vivienda con protección pública y cada vez que se formalice
un contrato de transmisión de su propiedad o de cesión del
uso, sin perjuicio de la actualización de la renta durante la vigencia
del contrato.
Por otra parte,
se introducen cambios que afectan a la gestión del Registro de Solicitantes
de Viviendas con Protección Oficial. Así, se disminuye de
tres años a un año el periodo para la renovación de
la inscripción, con el fin de garantizar que el mencionado Registro
responda lo mejor posible a la realidad de la demanda de vivienda de protección
pública en Cataluña, y reforzar así la operatividad
del Registro, aspecto necesario para hacer posible el cumplimiento de las
finalidades pretendidas por el Decreto ley.
Con respecto
a las adjudicaciones de viviendas con protección oficial de promoción
privada, se regulan en función de la existencia de ayudas públicas
a la promoción, de su destinación al régimen de alquiler
o de la calificación del suelo como vivienda de protección
pública. Siempre que concurran las dos primeras circunstancias,
la adjudicación se tiene que hacer por orden de preferencia según
la antigüedad mayor de la inscripción en el Registro de Solicitantes
de Viviendas con Protección Oficial.
En la sección
4, relativa a las medidas para propiciar una moderación de los precios
del alquiler de las viviendas libres, se regula el Índice de referencia
de precios del alquiler de viviendas, entre las cuales la obligación
de incluir los datos del Índice en la publicidad y en las ofertas
de viviendas de alquiler y en los contratos que se firmen, y se tipifica
como infracción administrativa el incumplimiento de estas obligaciones.
Mediante el Decreto ley se delimita la función de este Índice
y la competencia para elaborarlo y se fija, como fuente de los datos que
permiten obtenerlo, el Registro de Fianzas de los Contratos de Alquiler
de Fincas Urbanas, en el cual tienen que hacerse constar los datos que
se consideran útiles para ejercer las políticas públicas
relativas a los inmuebles en régimen de alquiler y, en particular,
para elaborar el índice mencionado. La Administración de
la Generalidad tiene que tener en cuenta este Índice en el desarrollo
de sus políticas públicas y la arrendadora de una vivienda
no puede recibir ayudas públicas dirigidas al fomento del alquiler
cuando la renta sea superior al Índice mencionado.
El capítulo
2 del Decreto ley comprende los artículos 10 a 15, que modifican
el texto refundido de la Ley de urbanismo con relación a medidas
diversas.
El artículo
10 se refiere a las medidas para incrementar el patrimonio público
de suelo y de vivienda con destino a viviendas de protección pública
y hacer más transparente la gestión. Se trata de garantizar
las finalidades que la Administración gestora tiene que perseguir,
entre las cuales, la de hacer efectivo el derecho de la ciudadanía
a acceder a una vivienda digna y adecuada. En este sentido, se establecen
los datos que se tienen que hacer constar en el inventario de este patrimonio
separado y, para los municipios incluidos en áreas de demanda residencial
fuerte y acreditada, se establece la obligada inscripción del inventario
en el Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña. Los
bienes no se pueden enajenar en caso de que no estén inventariados
adecuadamente o, si procede, si el inventario no está inscrito en
el Registro mencionado.
Como medida
para incrementar el patrimonio público de suelo y de vivienda, se
regulan las áreas destinadas a este patrimonio con el fin de dar
forma y contenido a un solo instrumento jurídico, homogéneo
y eficaz, para la adquisición de terrenos para los patrimonios públicos
de suelo y de vivienda, tanto a través de su expropiación
forzosa como en ejercicio del derecho de tanteo. Se hace un llamamiento
especial a la posibilidad de incluir en las áreas mencionadas terrenos
que tengan la condición de solar para destinar las viviendas que
se puedan construir, o que ya estén construidas, al uso de vivienda
de protección pública, aunque el planeamiento no las reserve
para este uso específico de vivienda.
Con la misma
finalidad, se establece el derecho legal de tanteo a favor de la Administración
de la Generalidad respecto de las transmisiones onerosas que afecten a
los suelos que el planeamiento urbanístico reserva al uso de vivienda
de protección pública y, de acuerdo con las posibilidades
que ofrece la legislación estatal de arrendamientos urbanos, las
que afecten a las viviendas arrendadas que se transmitan conjuntamente
con el resto de viviendas o locales que formen parte del mismo inmueble.
Este derecho legal de tanteo se reconoce también al Ayuntamiento
de Barcelona respecto de los bienes situados en su término.
Por otra parte,
se regula sobradamente el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto
mencionados.
El artículo
11 hace referencia a las medidas para incrementar el parque de alojamientos
dotacionales. Con esta finalidad, el sistema urbanístico de viviendas
dotacionales públicas se integra en el de equipamientos comunitarios
para reforzar su carácter eminentemente asistencial en situaciones
de la vida de las personas que necesitan alojamiento temporal.
Este cambio
clasificatorio se acompaña de una modificación de su denominación
para poner énfasis en la perspectiva correcta de que las necesidades
temporales de habitación de las personas, según cuál
sea su situación, se pueden satisfacer mediante una vivienda de
uso independiente o en alojamientos colectivos, compartiendo espacios habitables
con otras personas que no forman parte de la misma unidad de convivencia.
Teniendo en cuenta que estos alojamientos tienen que jugar un papel fundamental
en la solución de situaciones de emergencia social, se eliminan
las limitaciones cuantitativas para establecer este sistema en sustitución
total o parcial de la reserva de equipamientos públicos, de manera
que la concreción del uso de alojamiento dotacional sobre suelos
calificados de equipamiento tiene que venir avalada únicamente,
como cualquier otro uso, por la justificación adecuada de su necesidad
preferente con respecto a otros usos de equipamiento.
El régimen
transitorio establecido en relación con estas medidas permite la
construcción de alojamientos dotacionales de titularidad pública
en terrenos calificados de equipamientos comunitarios, sin necesidad de
adaptar previamente el planeamiento urbanístico a las determinaciones
de este Decreto ley, cuando el planeamiento mencionado no concrete el uso
o como ampliación de equipamientos existentes de acuerdo con las
condiciones de integración en el entorno que se establezcan.
También
se regula la posibilidad de que los particulares puedan promover un equipamiento
de alojamiento dotacional en los terrenos calificados de sistema urbanístico
de equipamientos comunitarios que el planeamiento urbanístico general
determine, siempre que se acredite el interés público o social
del alojamiento dotacional mediante la concertación con una Administración
competente en materia de vivienda de determinadas características
del alojamiento. Entre otras características concertadas, las relativas
a los colectivos concretos a que se destina el alojamiento y al baremo
de precios que los usuarios tienen que satisfacer como máximo. Mientras
el planeamiento urbanístico general no determine los ámbitos
en que se pueden situar los equipamientos de alojamiento dotacional de
iniciativa privada, los particulares pueden promoverlos mediante un plan
especial urbanístico que justifique la idoneidad de la propuesta
con relación a las reservas de suelo disponibles en el barrio para
la implantación de nuevos equipamientos comunitarios y a la existencia
de otros alojamientos dotacionales en el mismo ámbito.
El artículo
12 hace referencia a las medidas para incrementar el parque público
de viviendas de protección pública de alquiler. Se trata
de ampliar en este caso la disponibilidad de suelo para la promoción
de vivienda de protección pública. A tal efecto, determina
que la cesión obligatoria de suelo con aprovechamiento urbanístico
a la Administración urbanística actuante, en las actuaciones
con reserva de terrenos destinados a viviendas de protección pública,
se tiene que emplazar sobre la mencionada reserva con obligación
de la Administración adjudicataria de construirlos en plazo. En
caso de que la Administración no disponga de recursos económicos
suficientes para hacerlo, el emplazamiento del suelo de cesión tiene
que ser en parte sobre la reserva mencionada con el fin de construir las
viviendas con los ingresos obtenidos por la enajenación de la parte
de cesión situada fuera de la reserva o por la sustitución
de esta parte por su equivalente por techo construido.
Asimismo, respecto
de los suelos provenientes de las mencionadas cesiones obligatorias y gratuitas,
se establece la obligación de mantener, con carácter general,
la titularidad pública de los suelos destinados a vivienda de protección
pública provenientes de las mencionadas cesiones para configurar
un parque público estable de viviendas de protección pública
destinado al régimen de alquiler.
El artículo
13 hace referencia a las medidas en materia de reservas para vivienda de
protección pública. Se trata fundamentalmente de ajustar
el redactado de varios artículos del texto refundido de la Ley de
urbanismo al nuevo modelo de viviendas con protección oficial.
Por otra parte,
se regula la posibilidad de que la calificación urbanística
del suelo residencial destinado a vivienda de protección pública
pueda afectar a una parte de los edificios plurifamiliares, refiriéndola
al supuesto de edificios de nueva construcción, al de obras de ampliación
y de reforma generales, siempre que tengan como objetivo alojar mayoritariamente
nuevos residentes.
En el caso
de modificaciones de planeamiento urbanístico en suelo urbano consolidado
que no comporten incremento de la edificabilidad, la destinación
parcial a vivienda de protección pública no puede afectar
a los solares resultantes de un procedimiento de reparto equitativo de
beneficios y cargas si los plazos para edificar los solares resultantes
todavía no se han agotado. En estos casos, se establece que el parámetro
urbanístico de la zona que regula la densidad del uso residencial
sólo se aplica a la parte del techo que no se destina a vivienda
de protección pública y que el número máximo
de viviendas de protección pública es el resultado de aplicar
al techo construido con esta destinación la ratio de 70 m2 por vivienda.
Se trata de favorecer en estos casos una oferta variada de estas nuevas
viviendas.
El artículo
14 hace referencia a una medida para incrementar el parque privado de viviendas
de alquiler. En este sentido, se habilita el planeamiento urbanístico
para que, de acuerdo con la memoria social y teniendo en cuenta las líneas
de actuación de los planes locales de vivienda, pueda reservar suelo
para un producto inmobiliario destinado al uso de viviendas por pisos,
sin posibilidad de dividirlos horizontalmente, con la finalidad de que
se ceda su uso a terceras personas. En definitiva, se pretende que esta
medida sirva para incrementar la oferta privada de viviendas en arrendamiento
para contrarrestar la evolución al alza de las rentas del alquiler.
Finalmente,
el artículo 15 hace referencia a una medida para facilitar la ejecución
de actuaciones de rehabilitación edificatoria en el medio urbano.
Se pretende encajar adecuadamente en la legislación urbanística
las actuaciones de rehabilitación edificatoria en el medio urbano
a que hace referencia la legislación estatal sobre suelo y rehabilitación
urbana. La medida pretende evitar la inseguridad jurídica actual
en el despliegue de estas actuaciones tan necesarias para el mantenimiento
del parque de viviendas existente y para fijar la población residente.
El Decreto
ley incorpora varias disposiciones adicionales, la primera de las cuales
para reforzar las medidas urgentes en materia de fomento de la promoción
de vivienda de protección oficial de alquiler. En este sentido,
los arrendadores de viviendas protegidas promovidas con ayudas públicas
ven reforzadas las garantías de cobro de las rentas ante eventuales
impagos, mientras que en el caso de los arrendatarios de este tipo de viviendas,
se establece la prioridad en el acceso a las prestaciones al pago del alquiler
que convoca la Generalidad de Cataluña.
La tercera
establece que el factor de localización aplicable para la determinación
de los precios de venta y rentas máximos de las viviendas con protección
oficial sea único para todo el ámbito del Área Metropolitana
de Barcelona.
La cuarta fija
un plazo de un año a partir de la entrada en vigor del Decreto ley
para que los municipios incluidos en las áreas de demanda residencial
fuerte y acreditada inscriban en el Registro de planeamiento urbanístico
de Cataluña el inventario de bienes y derechos que integran el patrimonio
público de suelo y de vivienda respectiva y su balance de situación.
La quinta regula
la obligación que tienen el departamento competente en materia de
vivienda y los municipios de más 50.000 habitantes, y de todos los
comprendidos en el ámbito del Área Metropolitana de Barcelona,
de coordinar sus actuaciones en materia de vivienda mediante la suscripción
de un programa de actuación concertada en el plazo de dos años
desde la entrada en vigor del Decreto ley para detallar las líneas
de actuación principales con el fin de hacer efectivo el derecho
a una vivienda digna y adecuada. En el resto de municipios incluidos en
áreas de fuerte y acreditada demanda, la suscripción del
programa es potestativa y, en todos los casos, tiene que servir de base
para movilizar los patrimonios públicos de suelo y de viviendas
respectivos, con la prioridad de poner a disposición de los usuarios
viviendas con protección oficial en régimen de alquiler.
En el ámbito territorial del Área Metropolitana de Barcelona,
los programas son el instrumento idóneo para que esta entidad ejerza
sus funciones de coordinación, y se reconoce que, en el municipio
de Barcelona, la gestión conjunta con la Generalidad en esta materia
se lleva a cabo mediante el Consorcio de Vivienda de Barcelona.
Las disposiciones
transitorias regulan las diversas situaciones jurídicas producidas
o iniciadas con anterioridad a la entrada en vigor del Decreto ley. Con
respecto a la vigencia de la calificación de las viviendas con protección
oficial en los expedientes en tramitación y el aprobado definitivamente
antes de la entrada en vigor de este Decreto ley, cabe destacar que se
establece la aplicación inmediata de la nueva regulación
cuando se trate de viviendas que forman parte de un patrimonio público
de suelo y de vivienda, con la finalidad de preservar una parte importante
del parque de viviendas con precio intervenido. Por otra parte, la disposición
transitoria cuarta establece el régimen jurídico aplicable
a la calificación de viviendas con protección oficial mientras
no se haya aprobado el nuevo plan para el derecho a la vivienda ni la orden
que permita determinar los precios de venta y rentas máximos.
La disposición
derogatoria afecta explícitamente a varias disposiciones de la Ley
del derecho a la vivienda, del Plan para el derecho a la vivienda y del
Reglamento de la Ley de urbanismo que son incompatibles con las determinaciones
de este Decreto ley.
Las disposiciones
finales comprenden determinadas modificaciones legislativas y mandamientos
de contenido normativo, además de la entrada en vigor del Decreto
ley el día siguiente al de la publicación en el Diari Oficial
de la Generalitat de Catalunya. Las modificaciones legislativas afectan
a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, para hacer
una referencia instrumental a la legislación urbanística
en materia de delimitación de áreas sujetas a los derechos
de tanteo y retracto, y regular un régimen especial del Área
Metropolitana de Barcelona en materia de conservación y rehabilitación
en el medio urbano de interés metropolitano. También afectan
a la disposición transitoria primera de la Ley 3/2012, de 22 de
febrero, de modificación del texto refundido de la Ley de urbanismo,
aprobado por el Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, y el artículo
12 de la Ley 12/2017, de 6 de julio, de la arquitectura, en un aspecto
relacionado con los equipamientos de alojamiento dotacional de titularidad
pública.
Entre los mandamientos,
cabe destacar el que hace referencia a la aprobación del Plan territorial
sectorial de vivienda en el plazo de un año desde la entrada en
vigor del Decreto ley. Este Plan tiene que concretar, para los municipios
incluidos en áreas de demanda residencial fuerte y acreditada con
dificultades especiales de acceso a la vivienda, los estándares
de reserva mínima de suelo para viviendas de protección pública,
superiores a los que establece la Ley de urbanismo, que, como mínimo,
tienen que ser del 50 por ciento del techo que se califique para el uso
residencial de nueva implantación en suelo urbanizable delimitado
y del 40 por ciento del techo mencionado en suelo urbano no consolidado,
a menos que, en este último caso, sea necesario mantenerlo en el
30 por ciento para garantizar la viabilidad económica de la actuación.
La mitad, como mínimo, de estas reservas se tienen que destinar
al régimen de alquiler.
Los otros mandamientos
hacen referencia al inicio inmediato de los trabajos de elaboración
de la disposición reglamentaria que establezca las condiciones mínimas
de habitabilidad de los alojamientos dotacionales y otras formas de vivienda
compartida, y a la aprobación de la orden que establezca el precio
de venta básico de las viviendas con protección oficial y
el factor de localización asignado a cada municipio en el plazo
de seis meses desde la entrada en vigor del Decreto ley.
ANTECEDENTES
24 de enero de 2020
NOTICIA
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PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
EL SECTOR
INMOBILIARIO CATALÁN CUESTIONA EL DECRETO LEY 17/2019, DE MEDIDAS
URGENTES PARA MEJORAR EL ACCESO A LA VIVIENDA
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La guía
práctica inmoley.com de Inmobiliario
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prácticas
¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
Según
fuentes del sector, está medida no tiene en cuenta el coste de mantenimiento,
funcionamiento e IBI que está soportando el propietario. Además,
tampoco prevé la situación de algunos propietarios que se
encuentran bajo el régimen de prórroga forzosa del Ayuntamiento
de Barcelona. Se propone propone solucionar el problema de acceso a la
vivienda a través de subvenciones personalizadas a los arrendatarios
para que puedan pagar el alquiler en el parque privado.
Según
estas fuentes, este decreto será objeto de fuerte litigiosidad por
parte de los propietarios.
Ante la
reciente publicación del Decreto Ley 17/2019, de medidas urgentes
para mejorar el acceso a la vivienda, el sector inmobiliario catalán
ha expuesto su preocupación sobre los efectos adversos que esta
nueva normativa puede tener en el mercado, tanto para consumidores como
para operadores, preocupación que compartimos con otros colectivos
afines al nuestro. Se ha enviado a los medios de comunicación una
nota de prensa conjuntamente con la Associació de Promotors i Constructors
d’Edificis de Catalunya (APCE), la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona-Lleida
i el Col•legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida. Recogemos
el texto íntegro
PONGA A
PRUEBA SU CONOCIMIENTO EN LA MATERIA.
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DE EXÁMENES ONLINE. GRATUITO.
El sector
inmobiliario catalán ha criticado en un comunicado conjunto este
viernes contra el Decreto Ley de medidas urgentes para mejorar el acceso
a la vivienda de la Generalitat, aprobado a finales de diciembre de 2019.
Varias
asociaciones y colegios consideran que el Decreto Ley desdibuja el derecho
a la propiedad privada y no se adecua al actual orden constitucional, y
han augurado que será objeto de "fuerte litigiosidad" por parte
de los propietarios que consideran vulnerados sus derechos.
Han señalado
a la Generalitat que la normativa tendrá efectos económicos
negativos en reducir la oferta de alquiler y creen que, ante una fuerte
demanda de arrendamiento, incrementará los precios del alquiler
"agravando aún más la crisis de alojamiento en Catalunya".
También
han cuestionado que la norma catalana entra en contradicción con
la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y "modifica sustancialmente" el
equilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes en los contratos
de alquiler que determina esta ley.
Han manifestado
su preocupación porque, durante su proceso de redacción y
tramitación, no se les ha pedido "ni la colaboración ni la
opinión" como agentes implicados en la gestión del parque
de la vivienda.
"Podría
lesionar gravemente la viabilidad económica de la gestión
del parque privado de viviendas de alquiler y traslada a los propietarios
privados la responsabilidad política de las administraciones en
materia de vivienda social y su coste", han alertado.
El documento
está firmado por la Associació d'Agents Immobiliaris de Catalunya
(AIC), el Col•legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona
i província, la Associació de Promotors i Constructors d'Edificis
de Catalunya (APCE), la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona-Lleida
y el Col•legi d'Administradors de Finques de Barcelona-Lleida.
TEXTO ÍNTEGRO
DE LA NOTA DE PRENSA
EL DECRETO
LEY 17/2019, DE MEDIDAS URGENTES PARA MEJORAR EL ACCESO A LA VIVIENDA,
LLEVA A LA PARALIZACIÓN DEL MERCADO DE ALQUILER
En el momento
de iniciar el trámite parlamentario de convalidación del
Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar
el acceso a la vivienda, estas entidades quieren manifestar su preocupación
por el hecho que durante el proceso de redacción y tramitación
del decreto no se nos ha pedido ni la colaboración ni la opinión
como agentes implicados en la gestión del parque de la vivienda,
con el resultado final de una normativa que podría lesionar gravemente
la viabilidad económica de la gestión del parque privado
de viviendas de alquiler y que traslada a los propietarios privados la
responsabilidad política de las administraciones en materia de vivienda
social y su coste.
Este decreto
ley entra en contradicción con la LAU y modifica sustancialmente
el equilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes en los
contratos de alquiler que determina esta ley.
El Decreto
Ley comporta que la Administración afecta de forma ilimitada el
conjunto del patrimonio inmobiliario residencial de aquellas personas físicas
o jurídicas tenedoras de más de 15 viviendas, obligándolas
a ofrecer una renta social por un periodo que puede llegar hasta los 14
años y calculada en función de los ingresos de los inquilinos
en riesgo de exclusión social, sin tener en cuenta el coste de mantenimiento,
funcionamiento e IBI que esté soportando la propiedad. Tampoco se
tiene en cuenta el esfuerzo previo que están haciendo aquellos propietarios
con viviendas sometidas al régimen de prórroga forzosa con
alquileres por debajo del mercado e incluso inferiores a los del régimen
de protección oficial, que en Barcelona el mismo Ayuntamiento estima
en el 20-22% del parque en arrendamiento.
Se traspasa
a los propietarios de viviendas en arrendamiento el cumplimiento del artículo
47 de la Constitución que establece: “Todos los españoles
tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes
públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán
las normas para hacer efectivo este derecho”.
En los principales
países de la UE el derecho constitucional a la vivienda se garantiza
en el mercado privado de alquiler mediante subvenciones personalizadas
a los arrendatarios para pagar el alquiler en el parque privado. Es el
caso de la Allocation Logement en Francia (que reciben 6 millones de familias),
de la Housing allowance en Inglaterra, o de la Grundsicherung en Alemania
(que reciben cerca de 7 millones de familias), incluido Berlín.
El Decreto
Ley desdibuja el derecho a la propiedad privada porque se extralimita de
la función social de la propiedad, no se adecua a la actual ordenación
constitucional, y será, sin duda, objeto de fuerte litigiosidad
por parte de los propietarios que consideran vulnerados sus derechos. Tendrá
efectos económicos negativos al reducir la oferta de alquiler, y
ante una fuerte demanda en arrendamiento incrementará los precios
de alquiler, agravando todavía más la crisis del alojamiento
en Cataluña.
Associació
d’Agents Immobiliaris de Catalunya
Col•legi
d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona i província
Associació
de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE)
Cambra
de la Propietat Urbana de Barcelona-Lleida
Col•legi
d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida
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