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FRANQUICIA INMOBILIARIA.

  • Contrato de franquicia inmobiliaria
  • + Formularios
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¿QUÉ APRENDERÁ?
Ventajas y desventajas de una franquicia inmobiliaria.

Todas las claves antes de firmar un contrato de franquicia.
 

VÍDEO DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
“Menos mal que leí está guía porque no conseguía enterarme con la publicidad de todas las franquicias. Es práctica y sobre todo te introduce en un tema nada sencillo y en el que uno se juega mucho dinero. Muy aconsejable y ahorra muchas meteduras de pata”.

Asunción Bermúdez

ÍNDICE
Introducción

PRELIMINAR

La franquicia inmobiliaria en 15 preguntas y respuestas.
PARTE PRIMERA
La franquicia inmobiliaria.
PARTE SEGUNDA
El contrato de franquicia inmobiliaria.
PARTE TERCERA
Fiscalidad de la franquicia inmobiliaria.
PARTE CUARTA
Formularios de franquicia inmobiliaria.

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LA FRANQUICIA INMOBILIARIA en 15 preguntas y respuestas. 
  • 42 páginas. No imprimible.

 
Introducción
Las franquicias inmobiliarias son una posible solución al reto tecnológico.
 
El sector de intermediación inmobiliaria en España sigue muy atomizado, pero la duda de muchos agentes inmobiliarios es si es mejor unirse a una franquicia inmobiliaria o mejor seguir con una pequeña marca local. 

No hay una solución única para todos los agentes inmobiliarios, depende de cada caso.

Por un lado, las marcas de franquicias inmobiliarias se están expandiendo en todo el mundo a un ritmo rápido. Llegan con años de inversión en modelos de negocios y grandes inversiones nacionales en marketing. Por otro lado, hay muchas agencias independientes (tipo boutique) que lo hacen realmente bien en sus vecindarios locales. Existe el toque personal de un negocio familiar y un sello de autoridad local que promete un servicio personal con los clientes. Los negocios ya no son regionales, pero los bienes inmuebles siempre serán locales. 

Es interesante notar que en los Estados Unidos, el paraíso de las franquicias inmobiliarias, aproximadamente el 59% de los agentes inmobiliarios están afiliados a compañías independientes que no son franquicias. 

Al cliente inmobiliario le importa poco si tiene 100 o 10.000 inmuebles en cartera o si tiene una web espectacular. Lo único que le importa es si le puede ofrecer ese inmueble que es incapaz de descubrir por sí mismo. Por eso es tan importante el conocimiento local del negocio inmobiliario.

Pero cuidado, el panorama empresarial está cambiando con los nuevos modelos inmobiliarios. Lo que funcionó hace 10 o 20 años puede no funcionar hoy. 

Internet ha revolucionado la intermediación inmobiliaria. Las agencias inmobiliarias pequeñas y grandes ahora compiten entre sí en los mismos portales, canales de redes sociales y, en muchos casos con el mismo software de fondo. 

Las grandes enseñas de franquicias van a ganar en volumen y aumentarán su inversión en tecnología. Esto es un dato esencial que debe tenerse en cuenta porque estar al día tecnológicamente es muy complicado.

El sector inmobiliario español apuesta claramente por el sistema de franquicias, prolongando una tendencia al alza que se inició en el año 2014, al volver a crecer en todas las variables disponibles: número de redes, apertura de establecimientos y facturación, según refleja el informe La Franquicia en España 2019, elaborado por la Asociación Española de Franquiciadores (AEF).

Sin embargo, detrás del marketing de las franquicias inmobiliarias, descubrimos que sigue habiendo un alto porcentaje de conflictividad entre franquiciador y franquiciado. Por ejemplo, en la ayuda inicial o en los beneficios finales de los franquiciados en comparación con su anterior actividad inmobiliaria independiente. 

Por decirlo claramente, si el franquiciado gana, todos ganan, pero si el franquiciado pierde, el franquiciador sigue ganando.

Sin embargo, son muchas las ventajas que ofrece el sistema de franquicias en el sector inmobiliario.

La franquicia inmobiliaria proporciona la oportunidad de iniciar un proyecto estructurado y con una visión a largo plazo bajo el paraguas de una marca reconocida internacionalmente.

También es importante tener en cuenta las estructuras de apoyo que ofrece la franquicia. Las herramientas tecnológicas, la formación, la consultoría de gestión o la central de compras dan la oportunidad al empresario de tener su propio negocio y a beneficiarse de las sinergias y economías de escala.

Actualmente, el mercado inmobiliario español se caracteriza por una multitud de pequeñas empresas que están lejos de contar con la capacidad y los recursos necesarios que les permitan seguir de forma paralela la rápida evolución del mercado. Las franquicias inmobiliarias son una posible solución al reto tecnológico.

El sector de la intermediación inmobiliaria evolucionará hacia la concentración de aquellos operadores que dispongan de una mayor capacidad de inversión, potencien la investigación y que además tengan un alcance nacional e internacional. Es decir, que la franquicia inmobiliaria aumentará su influencia en el sector.

Invertir en una franquicia ofrece beneficios como contar con una lista de proveedores, un alto conocimiento del sector y herramientas de última tecnología.

La reputación de una franquicia inmobiliaria con experiencia genera confianza entre los clientes y recomendaciones cuando se hace un buen trabajo.

La posibilidad de contar con manuales de procedimientos, un sistema CRM y un equipo de marketing ofrecen una gran seguridad al franquiciado.

En la guía práctica inmoley.com de franquicias inmobiliarias se analizan las situaciones del día a día, los riesgos y las soluciones.  Conviene conocer estos aspectos en profundidad antes de tomar una decisión de la que arrepentirse. 
 

PRELIMINAR
  • La franquicia inmobiliaria en 15 preguntas y respuestas.
1. ¿Qué es una franquicia inmobiliaria?
a. Definición de franquicia
b. Muchas agencias bajo una única marca inmobiliaria.
c. El franquiciador fija las condiciones
2. ¿Cuáles son las partes de una franquicia inmobiliaria?
a. El franquiciador
b. El franquiciado
3. ¿Qué es una Red de franquicias?
a. El uso de una misma marca es la base de las franquicias.
b. La reiteración del éxito es la razón de ser de toda franquicia.
4. ¿Cómo abrir una agencia inmobiliaria en franquicia?
a. Acreditación profesional de las personas físicas
b. ¿Cómo elegir su red de franquicias inmobiliarias?
  • La formación del franquiciado.
  • Proceso de apoyo a los franquiciados.
  • Contacte personalmente con un franquiciado en activo.
  • Examine con un experto las cifras de la franquicia.
5. ¿Cuál es el perfil personal de un candidato a una franquicia inmobiliaria?
6. ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes de la franquicia inmobiliaria?
a. Para el franquiciado
VENTAJAS
  • Beneficiarse del conocimiento de la marca del franquiciador
  • Modelo comercial testado
  • Marca establecida
  • División del trabajo entre franquiciado y franquiciador.
  • Ser parte de una red de profesionales que son sus socios.
  • Obtención de capital necesario para empezar
  • Apoyo con la planificación financiera y comercial
  • Ayudas del franquiciador
INCONVENIENTES
  • Dependencia
  • Transmisión del negocio
  • Elevada inversión inicial
  • Tarifas de franquicia
  • Los clientes insatisfechos con la marca
  • Estructura compleja de la oficina central del franquiciador
b. Para el franquiciador
7. ¿Hay independencia de gestión del franquiciado?
a. El franquiciado es independiente y responsable de sus acciones.
b. Sometimiento al contrato de franquicia.
c. Protección al franquiciado.
8. ¿Por qué se ha especializado la franquicia inmobiliaria?
a. Hay muchos tipos de franquicias inmobiliarias en base a las profesiones del sector.
b. Franquicias especializadas en el inmobiliario alto standing.
c. Franquicias inmobiliarias internacionales
d. Franquicias de alquileres vacacionales
9. ¿Qué debe hacer antes de afiliarse a una franquicia inmobiliaria?
a. ¿Cuánto puede invertir en la franquicia inmobiliaria?
b. Determine el tipo de inmuebles a los que quiere enfocar su actividad profesional.
c. ¿Qué necesita realmente de una red de franquicia inmobiliaria?
d. Compare todas las franquicias inmobiliarias del mercado.
e. Compare y contraste los costes de franquicia y los requisitos de franquicia para nuevos afiliados.
f. Analice la implantación geográfica de la franquicia inmobiliaria en su zona de influencia.
g. Prepare los documentos de calificación para poder afiliarse a la franquicia inmobiliaria.
h. Examine el contrato de franquicia con un experto.
10. ¿Por qué hay que tener cuidado con el plazo de la franquicia inmobiliaria, el pago de renovación y las limitaciones de zona?
a. Los plazos de la franquicia inmobiliaria.
b. Las tarifas de renovación al finalizar el plazo de la franquicia inmobiliaria.
c. La disponibilidad de oportunidades de franquicia en su área.
11. ¿Qué se hace si los territorios de franquicia inmobiliaria que le interesan están cogidos por otros franquiciados?
12. ¿Afiliarse a una franquicia inmobiliaria o crear una agencia inmobiliaria independiente?
a. ¿Cuáles son los beneficios y las inconvenientes de mantener una agencia de intermediación independiente?
b. ¿Merece la pena afiliarse a una franquicia inmobiliaria?
c. Las preguntas que debe hacerse: ¿Puedo llegar a donde quiero si sigo solo? ¿Cómo se comparan los costes? ¿Cuánto tiempo me llevará hacerlo yo mismo? ¿Estoy compitiendo efectivamente en mi mercado? ¿Puede la afiliación a alcanzar mi objetivo más rápido?
d. La franquicia no es una manera fácil de hacer crecer su negocio inmobiliario.
13. ¿Está seguro de que desea afiliarse a una franquicia inmobiliaria?
a. Nunca tome una decisión precipitada.
  • El sector inmobiliario es complicado y el equilibrio económico no es lo que parece.
b.  Alta inversión inicial
c. En una franquicia no hay creatividad, hay que seguir las reglas al pie de la letra.
d. Falta de privacidad
e. Disminución de las ganancias
f. Información compartida
g. Dificultad para salir de la  franquicia.
h. Ahorrará en costes laborales
i. Aumentará su velocidad de crecimiento
j. Publicidad y promoción
14. ¿Qué es un contrato de franquicia?
a. Fichero de información precontractual
b. Firma del contrato de franquicia
c. Plazo
d. Transmisión de la marca por parte del franquiciador
e. La transmisión del Know How (saber hacer).
f. Asistencia técnica permanente
g. Obligaciones de los franquiciados
h. Las visitas de comprobación: el comprador misterioso.
i. Pagos al franquiciador
15. ¿Qué temas clave necesita saber antes de afiliarse a una franquicia inmobiliaria?
a. Los documentos de divulgación de franquicia son muy largos a propósito. Siempre favorecen al franquiciador.
b. El territorio
c. Lo que un franquiciado puede y no puede hacer
d. Puerta de salida cerrada. Derechos de renovación de la franquicia.
e. Si quiere transferir el negocio, el franquiciador tiene preferencia.
f. Resolución de disputas. Pagará a sus abogados y a los del franquiciador.
PARTE PRIMERA
  • La franquicia inmobiliaria.
Capítulo 1. 
La franquicia inmobiliaria.
1. Normativa interna
2. Regulación por el sector
3. La negociación de la franquicia.
4. Registro de franquiciadores
Real Decreto 201/2010, de 26 de febrero, por el que se regula el ejercicio de la actividad comercial en régimen de franquicia y la comunicación de datos al registro de franquiciadores.
5. Obligaciones del franquiciador
a. Publicidad veraz y no engañosa
b. Información precontractual
6. Franquiciado. El deber de confidencialidad
7. Responsabilidad precontractual

TALLER DE TRABAJO
¿Qué es la franquicia?
1. ¿Qué es la franquicia?
2. Clases de franquicia

TALLER DE TRABAJO
Modelo de folleto publicitario de franquicia inmobiliaria basado en una MARCA INTERNACIONAL.

TALLER DE TRABAJO
Modelo de folleto publicitario de franquicia inmobiliaria basado en una MARCA NACIONAL.

TALLER DE TRABAJO
Modelo de folleto publicitario de franquicia inmobiliaria con condiciones de adhesión (Canon de entrada), cuota de publicidad, royalty el primer año.

TALLER DE TRABAJO
Modelo de folleto publicitario de franquicia inmobiliaria con condiciones de adhesión (Canon de Incorporación, Royalty mensual Primer Año y Royalty mensual Segundo).

TALLER DE TRABAJO
Modelo de folleto publicitario de franquicia inmobiliaria con condiciones de adhesión (Cuota de alta, Royalty mensual y Duración del contrato de franquicia).

TALLER DE TRABAJO
Modelo de folleto publicitario de franquicia inmobiliaria de ADMINISTRACIÓN DE FINCAS con condiciones de adhesión (canon de entrada. Cuota mensual por los servicios de gestión y asesoramiento continuo de la central. Royalty de gestión: % de la facturación/mes. Royalty publicidad: % de la facturación/mes. Royalty autoadministrado % de la facturación de honorarios como administrador, fijando una cantidad máxima mensual. % de la facturación de honorarios como administrador.

TALLER DE TRABAJO
Modelo de folleto publicitario de franquicia inmobiliaria de ADMINISTRACIÓN DE FINCAS y gestión inmobiliaria. 

Capítulo 2. 
El Master Franquicia inmobiliaria. Internacionalización de las franquicias inmobiliarias españolas.
1. El Master franquicia inmobiliaria y el proceso de internacionalización.
2. Centro piloto de la franquicia inmobiliaria en otro país.
3. Ventajas de la master franquicia.

TALLER DE TRABAJO
Caso real de Master franquicia inmobiliaria de empresa española.

Capítulo 3. 
¿Qué es Canon de entrada de una franquicia inmobiliaria?
1. Concepto de canon de entrada a una franquicia inmobiliaria.
2. ¿Qué cubre el canon de entrada a una franquicia inmobiliaria?
Caso real. Ejemplo de justificación del canon a una franquicia inmobiliaria.
3. Sistema de cálculo del canon de entrada a una franquicia inmobiliaria.
4. El canon de entrada permite al franquiciador recuperar todos los costes que tiene en la puesta en marcha de un franquiciado.
Capítulo 4. 
¿Qué es royalty de una franquicia inmobiliaria?
1. ¿Qué es royalty de una franquicia inmobiliaria?
El royalty es el precio de la franquicia, el precio de la marca y de los servicios centrales.
El Royalty es el importe que el franquiciador le cobra al franquiciado como remuneración a los servicios que le presta.
2. ¿Qué servicios del franquiciador cubre el royalty?
a. Costes de las funciones centrales que realiza el franquiciador para la red de franquicias.
Los servicios de marketing
  • Los servicios de compras
  • Servicios de informática
  • Investigación y desarrollo.
  • Operaciones y formación
b. Partidas que incluye el Royalty.
  • El alquiler de la marca licenciada en una zona en exclusiva.
  • La formación continuada
  • I+D (Investigación y Desarrollo)
  • El servicio de Marketing central
  • La coordinación de la red
  • Las compras y la logística
  • Los sistemas de información
  • Operaciones
3. Fórmula de cálculo del royalty.
Capítulo 5. 
El Manual de Operaciones de una franquicia inmobiliaria.
1. ¿Qué es en esencial el Manual de Operaciones de una franquicia inmobiliaria?
2. Contenido del Manual de Operaciones de una franquicia inmobiliaria.
a. Manual de Negocio
b. Manual de administración
c. Manual de Producto
d. Manual de ventas
e. Manual de compras
f. Manual del Local
g. Manual de Imagen Corporativa
h. Otros Manuales
PARTE SEGUNDA
  • El contrato de franquicia inmobiliaria.
z
Capítulo 6. 
El contrato de franquicia inmobiliaria.
1. El contrato de franquicia.
2. Obligaciones de las partes.
a. Obligaciones del franquiciador.
b. Obligaciones del franquiciado.
c. Documentación del know-how de la franquicia.
3. Ventajas y desventajas de la franquicia.
a. Ventajas para el franquiciador.
b. Desventajas para el franquiciador.
c. Ventajas para el franquiciado
d. Desventajas para el franquiciado.
4. Precauciones a tener en cuenta por el franquiciado para elegir una franquicia.

TALLER DE TRABAJO
Conflictos en fase precontractual del contrato de franquicia inmobiliaria.
1. ¿Qué se entiende por conflictos en fase precontractual del contrato de franquicia inmobiliaria?
2. Incumplimientos de las partes en fase precontractual.

a. Deber del franquiciador de transmitir una información precontractual suficiente y veraz.
b. Deber de veracidad del candidato a franquiciado en relación con sus circunstancias personales y económicas.
c. Deber de confidencialidad
d. 'Deber' del franquiciador de inscribirse en el Registro de Franquiciadores


TALLER DE TRABAJO
Todo lo que hay que saber del contrato de franquicia inmobiliaria.
El contrato de franquicia (franchising)
1. Concepto
2. Caracteres y naturaleza jurídica
3. Contenido del contrato
4. Cláusulas

  • Cláusulas no restrictivas de la competencia
  • Cláusulas de no competencia
  • Cláusulas restrictivas de la competencia
  • Cláusulas prohibidas.
5. Características de la franquicia
  • Ventajas de la franquicia
  • Máster franquicia
  • Documentación de procedimientos de una franquicia
  • Clientela
  • Exclusiva de la marca
  • Número de identificación de franquicia e inscripción en el Registro
  • Actividad económica franquiciable
  • Formación del franquiciador
6. Extinción del contrato
CHECK-LIST 
El contrato de franquicia inmobiliaria (franchising).
1. Elementos del contrato de franquicia inmobiliaria.
2. Caracteres y naturaleza jurídica
3. Contenido del contrato
4. Cláusulas
  • Cláusulas no restrictivas de la competencia
  • Cláusulas de no competencia
  • Cláusulas restrictivas de la competencia
  • Cláusulas prohibidas.
5. Cuestiones clave sobre la franquicia.
  • Ventajas de la franquicia
  • Máster franquicia
  • Documentación de procedimientos de una franquicia
  • Clientela
  • La exclusiva de la marca
  • Número de identificación de franquicia e inscripción en el Registro
  • Actividad económica franquiciable
  • Formación del franquiciador
  • Extinción del contrato
Capítulo 7. 
Contenido del contrato de franquicia inmobiliaria.
1. Entrega de los signos distintivos de la red
a. Licencia de los signos distintivos
b. Obligaciones del franquiciador como licenciante
2. Transmisión del saber hacer
a. Asistencia técnica
b. Control de la actividad del franquiciado
3. Obligaciones derivadas de los pactos de exclusiva
4. Aprovisionamiento exclusivo.

TALLER DE TRABAJO
Contenido del contrato de franquicia inmobiliaria.
1. Aspectos clave en los contratos de franquicias

  • La Licencia de marca y el uso de la marca.
  • Las condiciones económicas y de pago.
  • El cuadro de exclusividades, de zona, de suministro y/o de ofeta.
  • El sistema de suministro.
  • Las obligaciones del franquiciado.
  • Las obligaciones del franquiciador.
  • La aplicación de los manuales de operaciones de la franquicia.
  • El soporte que realizará el franquiciador.
  • Las causas de resolución del contrato.
  • Las consecuencias de la resolución del contrato.
  • Las cláusulas de confidencialidad y de no competencia
  • Las restricciones a la transmisibilidad del negocio.
  • El plazo.
2. Identificación de las partes.
3. Identificación de las marcas y del negocio del franquiciador.
4. Obligaciones del franquiciado.
5. Obligaciones del franquiciador.
6. Pactos de exclusivas.
7. Exclusivas territoriales o de zona
8. Exclusivas de oferta
9. Exclusivas de suministro
10. Condiciones generales de la franquicia.

TALLER DE TRABAJO
Precauciones básicas del contrato de franquicia inmobiliaria.
1. Cláusula de contingencias del precontrato.
2. Marca.
3. Sistema de compras y exclusivas.
4. Causas de resolución del contrato.
5. Zona de exclusividad.
6. Cláusulas de desempeño mínimo.
7. Obligaciones de las partes.
8. Cambio del contenido de la franquicia.
9. Terminación del contrato.
10. Obligaciones financieras.

Capítulo 8. 
Obligaciones del franquiciador inmobiliario.
1. Transmisión de la unidad patrimonial organizada o modelo de empresa que va a desarrollar el franquiciado.
2. Obligaciones inmateriales (integración del franquiciado en la red del franquiciador).

TALLER DE TRABAJO
Obligaciones contractuales del franquiciador de una franquicia inmobiliaria.
1. En relación con la marca.
2. En relación con el know-how.
3. Asesoramiento y asistencia continuada.

Capítulo 9. 
Obligaciones del franquiciado inmobiliario.
1. El pago de cuotas.
2. Deber de colaboración
  • Cumplir fielmente con las prescripciones del manual operativo.
  • Uso apropiado de la propiedad industrial (licencia de uso de signos distintivos).
  • Carácter personalísimo del contrato de franquicia. Ejecución de la actividad en nombre propio.
  • Información completa al franquiciador.
  • Sometimiento a las cláusulas limitativas de la actividad.


TALLER DE TRABAJO
Obligaciones contractuales del franquiciado de una franquicia inmobiliaria.
1. Instrucciones recibidas del franquiciador para la explotación de la franquicia inmobiliaria.
2. La obligación de no competencia.
3. Las obligaciones económicas
4. La exigencia de avales

Capítulo 10. 
Extinción del contrato de franquicia inmobiliaria.
1. Motivos que originan el fin del contrato.
2. La voluntad de una sola de las partes.

TALLER DE TRABAJO
¿Cuándo hay causa justificada y cuando no?

TALLER DE TRABAJO
La resolución del contrato de franquicia y el plazo.

TALLER DE TRABAJO
Se acabó la franquicia, y ¿ahora qué?
1. Conclusión de obligaciones contractuales.
2. Indemnizaciones o compensaciones económicas

a. La compensación por clientela
b. Indemnización por daños y perjuicios
PARTE TERCERA
  • Fiscalidad de la franquicia inmobiliaria.
z
Capítulo 11. 
Fiscalidad de la franquicia inmobiliaria.
1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Franquiciador
Franquiciado
2. Impuesto sobre Sociedades
Franquiciador
Franquiciado
3. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
Franquiciador
Franquiciado
4. Impuesto sobre el Patrimonio
5. Impuesto sobre Actividades Económicas
PARTE CUARTA
  • Formularios de franquicia inmobiliaria.
1. Modelo de contrato de franquicia.
Modelo 1.
Modelo 2.
Modelo 3.
Modelo 4
Modelo 5.
Modelo 6.
Modelo 7 (franquicia de servicios).
Modelo 8 (franquicia sólo de parte del local “corner in shop”).
Modelo 9
2. Modelo de escritura pública notarial de GARANTÍA DE RECUPERACIÓN DEL CÁNON DE ENTRADA 0 DERECHOS DE FRANQUICIA.
El referido canon de entrada deberá ser abonado por el franquiciado en el momento de la firma del contrato de franquicia, en cuenta de la sociedad franquiciadora que se menciona en el expositivo I.
Que el canon de entrada precitado podrá ser recuperado en su totalidad por el franquiciado, siempre que se den las condiciones o hechos
PRIMERO.- GARANTÍA CONTRACTUAL DE RECUPERACIÓN DEL CANON DE ENTRADA (O “DERECHOS DE FRANQUICIA" indicados en el artículo .. del contrato de franquicia).
Siempre y cuando se encuentre vigente el contrato de franquicia, y que en el momento en que el franquiciado solicite el cumplimiento de la precitada garantía contractual no exista ningún tipo de incumplimiento previo y no subsanado por su parte de cualquiera de sus obligaciones contractuales y se den las condiciones indicadas en cualquiera de las 2 modalidades de recuperación del canon de entrada indicadas a continuación: ----------------------------------------
SEGUNDO.- DATOS PERSONALES. --------------------

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