NOTICIAS INMOBILIARIAS PROFESIONALES.
NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.


 
EL FUTURO DE LAS SOCIMI EN ESPAÑA. INFORME DE AXIS CORPORATE
¿Qué guía práctica soluciona este tipo de casos?
  • La guía práctica inmoley.com de SOCIMI
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • De las cinco Socimis patrimonialistas que cotizan en el mercado continuo (Merlin, Colonial, Hispania, Axiare y Lar) solo las dos primeras están en el Ibex, y tienen por tanto la liquidez que requiere un gran inversor. 
Por ello, es muy posible que en el futuro se produzcan fusiones, adquisiciones y nuevas salidas a bolsa. Según los analistas, las Socimis tendrán un crecimiento continuado hasta el año 2019, a través de la expansión de sus carteras de inmuebles, del aumento de los movimientos de compra y venta de activos y del incremento en los ingresos.

 
EL 1 DE ENERO DE 2019 LOS ALQUILERES INMOBILIARIOS SE AJUSTARÁN A LAS NIIF 16 
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • A partir de 2019 va a modificarse la forma en que las empresas deben reflejar los activos inmobiliarios y los equipamientos sus balances.
Cada vez queda menos tiempo para que entre en vigor, ha sido avalada por la Unión Europea y afectará a muchas empresas españolas. El 1 de enero de 2019 entrará en vigor la normativa NIIF 16, que obligará a diversas compañías a incluir sus arrendamientos dentro de un apartado específico de sus cuentas y balances anuales. A principios de 2016, el U.S. Financial Accounting Standards Board (FASB) y el International Accounting Standards Boards (IASB) publicaron las nuevas guías sobre las implicaciones de los nuevos estándares sobre los contratos de alquiler. Estas guías, que entran en vigor en 2019, van a modificar la forma en que las empresas deben reflejar los activos inmobiliarios y los equipamientos sus balances. Los nuevos estándares continúan requiriendo que el arrendatario reconozca el alquiler en balance, pero a partir de ahora debe reflejar el impacto económico en ambos teniendo en cuenta la duración del mismo. Las operaciones de sale & lease back inmobiliario pueden verse afectadas por la NIIF 16. Estos alquileres, que antes servían para reducir el endeudamiento de las empresas, ahora ya pasarán a formar parte de sus balances. 

 
VÍDEO. MITOS, REALIDADES Y FUTURO DE LAS SOCIMIS EN ESPAÑA
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  • La guía práctica inmoley.com de Socimi
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  • Ventajas de las SOCIMI
David Calzada Criado, Socio de la Auditoría de Grant Thornton, repasa la historia de las SOCIMIS, sus principales características, su situación actual y futuro, y sus principales requisitos y dificultades. 

 
VÍDEO DE INMOBILIARIAS PATRIMONIALISTAS
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  • Renta Corporación, una inmobiliaria patrimonialista, de donde ha surgido la socimi Vivenio.
Entrevista a David Vila, consejero delegado de Renta Corporación. Renta está especializada en la adquisición, rehabilitación y venta de edificios. Tiene dos líneas de negocio, la transaccional, que es compra, transformación y venta y; y en segundo lugar, el patrimonialista, de donde ha surgido la socimi Vivenio. El plan estratégico aprobado por el consejo de administración es un plan de crecimiento apoyado en parte en la coyuntura de mercado y en el que prevé este año un beneficio neto de 16 millones de euros, lo que representa un crecimiento de en torno al 30% respecto al año anterior, cuando tuvo un beneficio de 12 millones de euros. El siguiente hito sería llegar a 20 millones de euros de beneficio neto, que prevemos alcanzar en 2019.

 
CENTROS COMERCIALES VALLSUR, BAHÍA SUR EN CÁDIZ, EL FARO EN BADAJOZ Y LOS ARCOS EN SEVILLA 
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  • La socimi Castellana Properties ha aprobado la incorporación de cuatro centros comerciales en España por un importe conjunto de 490 millones de euros. 
Castellana Properties ha incorporado el 100 por ciento de las acciones de Morzal, y consecuentemente su porfolio de activos, al mismo precio al que se cerró la operación inicial. La transacción se ha materializado mediante una operación de aumento de capital suscrito por aportación no dineraria de las participaciones en el capital social de Morzal, con un valor de 6 euros para las acciones de Castellana Properties. Tras la operación, Morzal se convierte en una sociedad subsidiaria al 100 por ciento de Castellana Properties. Con esta operación, la Socimi incorpora a su portfolio los centros comerciales Los Arcos en Sevilla, Bahía Sur en Cádiz, El Faro en Badajoz y Vallsur en Valladolid, que suman una superficie bruta alquilable (GLA) de más de 121.300 metros cuadrados. 

 
LOS CENTROS LOGÍSTICOS DE LA JOINT VENTURE DE NEINVER Y FONDO COLONY CAPITAL
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  • La joint venture de Neinver y Colony ha permitido crear una sociedad que actualmente cuenta con 37 activos logísticos que suman 261.000 metros cuadrados. 
  • Uno gestiona y otro financia.
Colony Logistics y NEINVER crearon a principios de 2015 una joint venture para la adquisición de activos logísticos con un objetivo de inversión de 200 millones de Euros de capital. NEINVER, con más de 45 años de experiencia en el sector logístico e industrial, se encargó de la gestión de los activos adquiridos bajo esta alianza. COLONY CAPITAL, con más de 15 años de presencia en Europa, especialmente en España, contribuyó con su experiencia y capacidad de financiación en el sector inmobiliario para ampliar la cartera de activos. Con el tiempo se han hecho con 37 naves logísticas bien arrendadas y Blackstone podría valorarlas en 290 millones de euros, con lo que ampliaría su cartera logística en España.

 
STOCK INMOBILIARIO ESPAÑOL QUE AÚN QUEDA POR DESINVERTIR. GESTIÓN INMOBILIARIA DE ACTIVOS IMPRODUCTIVOS (NPAS - NON PERFORMING ASSETS)
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  • Datos bancarios de reducción de activos no productivos. Por cada 1.000 millones € de NPAs, c. 20 p.b. de generación de capital. 
Los NPAs, non performing assets (fundamentalmente inmuebles del stock inmobiliario de la crisis), alcanzan en España los 285.000 millones de euros y se estima que en 2022 alcancen los 200.000 millones, lo que coloca a España en segundo lugar en Europa, tras Italia, en términos de stock de NPAs. Según se puso de manifiesto en la reunión mantenida entre Haya Real Estate, Tinsa y Oliver Wyman con actores del mercado inmobiliario y financiero.

 
EL INVERSOR INMOBILIARIO. EJEMPLO DEL FONDO MARATHON 
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  • Marathon refuerza su presencia en el mercado inmobiliario español. El fondo estadounidense es, junto con Attestor, Bank of America Merrill Lynch, Barclays, Deutsche Bank y JPMorgan, uno de los accionistas minoritarios de la promotora Vía Célere, controlada en un 75% por Värde.Además, el fondo de inversión adquirió en 2016 el centro comercial de Bahía Azul, ubicado en Málaga.
Compra un hotel que opera Barceló en Madrid. El fondo estadounidense Marathon ha adquirido un complejo de edificios de uso mixto en Madrid, que alberga entre otros inmuebles un hotel de cuatro estrellas gestionado por la cadena mallorquina Barceló, bajo la marca Occidental Hoteles, publica Expansión (Barceló abre su primer hotel en Lisboa).

 
LA VÍA MIXTA DEL ALQUILER GARANTIZADO O LEASE BACK INMOBILIARIO PARA PARTICULARES. EJEMPLO RETIRO
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • La vía mixta para propietarios: cobrar una cantidad a la firma del contrato de venta más unas rentas mensuales.
Grupo Retiro propone la venta en nuda propiedad, la que permite al vendedor mantener el usufructo del bien. Jurídicamente es la misma figura que la renta vitalicia, con la diferencia de que en esta quien vende su casa recibe a cambio una cantidad mensual hasta su fallecimiento, mientras que con la nuda propiedad cobra en un único pago inicial el valor acordado por su vivienda. Existe la vía mixta: cobrar una cantidad a la firma del contrato más unas rentas mensuales algo inferiores. La venta con alquiler permite al propietario obtener los ingresos por el traspaso y quedarse como inquilino por el tiempo y cantidad mensual que se pacte.

 
FINANCIACIÓN INMOBILIARIA DE LA QUINTA TORRE DE MADRID
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  • Financiación inmobiliaria del proyecto Caleido. Caixabank y Allianz financian con 135M al proyecto inmobiliario Caleido en Madrid. El proyecto inmobiliario se edificará en el Centro Financiero Cuatro Torres y requerirá una inversión total de unos 300 millones. El préstamo ha sido concedido con un plazo de 10 años.
Inmobiliaria Espacio y Megaworld Corporation han cerrado un crédito por 135 millones con Caixabank y Allianz para la construcción y puesta en marcha del proyecto inmobiliario Caleido. El préstamo ha sido concedido con un plazo de 10 años y comprende el tiempo que se dedicará a la construcción -está prevista su entrega en el último trimestre de 2020- y da un plazo de siete años de explotación.

NOVEDAD
SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO

 

SALE & LEASE BACK INMOBILIARIO. EL EJEMPLO DEL BANCO DE SANTANDER
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  • Las ventajas del Sale & Lease Back Inmobiliario
El Banco de Santander vendió la Ciudad Financiera a Marme con un contrato con la sociedad de arrendamiento por un plazo de obligado cumplimiento de 40 años durante los que la renta se actualizaría anualmente al IPC. El contrato incorporó la opción de compra ejercitable por el banco al vencimiento del periodo de obligado alquiler por el valor de mercado que tuviera la Ciudad Financiera. Es decir, mediante un contrato de Sale & Lease Back Inmobiliario. Ahora puede que ejerza su derecho de opción para recuperar la Ciudad Financiera al haber quebrado el comprador. Esta situación ha propiciado que el juez concursal inicie un procedimiento de venta de este activo.

 
EL INVERSOR INMOBILIARIO. EL CASO DE ALLEGRA.
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  • El enfoque inmobiliario de los family offices.
Tras la venta de Riofisa por la familia Losantos se creó Allegra, un family office que invirtió en centros logísticos en Estados Unidos y Reino Unido. La compañía española, cuyo portfolio de activos inmobiliarios asciende a unos 1.000 millones de euros, ha invertido 250 millones en el sector logístico. El grupo tiene locales comerciales y edificios residenciales en Estados Unidos, Australia, Nueva Zelanda y Portugal entre otros países. Tras años centrados en mercados inmobiliarios internacionales como Londres y Nueva York, el family office liderado por Mario Losantos regresó hace tres años a España, apostando por la compra de suelos de uso residencial y desarrollar en ellos vivienda. Recientemente ha comprado una nueva plataforma de 89.000 metros cuadrados en Hampton (Virginia) para seguir con su expansión internacional. Por otro lado, en Reino Unido, la empresa ha comprado dos plataformas en las ciudades de Telford y Durham. La firma española cuenta con una cartera de activos inmobiliarios valorada en mil millones de euros. De estos, 250 millones corresponden al sector logístico. El grupo tiene locales comerciales y edificios residenciales repartidos entre Estados Unidos, Australia, Nueva Zelanda y Portugal. Tras liquidar buena parte de sus posiciones en Reino Unido y sus inversiones en Wall Street, Allegra volvió a España hace tres años.

 
DUE DILIGENCE DE SOCIMI PARA SU VENTA
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  • Los compradores ya están realizando el Data Room.
Sareb negocia con cinco inversores la venta de su socimi Tempore. Sareb ha puesto a disposición de estos interesados toda la información de la socimi en un Data Room (ronda de consultas donde los interesados en un proyecto se intercambian información sobre una operación). El plazo para presentar las ofertas termina a medidos de este mes.

 
LA SAREB ENCUENTRA UNA NUEVA FÓRMULA DE DESINVERSIÓN A TRAVÉS DE SOCIMIS
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  • La guía práctica inmoley.com de Socimi
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  • La actividad principal de Témpore es la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, incluyendo la actividad de rehabilitación.
Témpore Properties es una Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario (socimi) actualmente participada de forma mayoritaria por Sareb. La compañía gestiona 1.408 viviendas en alquiler valorados en 177 millones de euros. La cartera está compuesta por viviendas y anejos ubicados en mercados con una alta demanda de inmuebles en renta. Está previsto que Témpore cotice en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). La actividad principal de Témpore es la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, incluyendo la actividad de rehabilitación. En este sentido, la cartera actual de Témpore está compuesta por activos inmobiliarios utilizados como primera residencia, orientados a arrendatarios con un poder adquisitivo medio y localizados en las zonas metropolitanas de las principales ciudades españolas con una amplia demanda de alquiler.

 
LA FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS CLAVE PARA SALVAR EL PLAN DE INVERSIONES EN CARRETERAS
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  • ¿Cómo convencer a las grandes constructoras para que construyan autopistas conforme al sistema alemán?
Según el periódico Expansión, Fomento aboga por un pacto de Estado para la planificación de infraestructuras. Estudia un contrato mixto, con dos años de construcción y cinco de concesión, para esquivar los límites de la ley de desindexación a la rentabilidad de las concesiones largas. El Ministerio de Fomento está trabajando en una nueva fórmula contractual híbrida para salvar una parte del Plan de Inversión Extraordinario de Carreteras (PIC) de 5.000 millones, que el anterior Gobierno pretendía lanzar a través de una veintena de contratos de concesión a más de 20 años. 

 
LEASE BACK INMOBILIARIO EN LA COMUIDAD VALENCIANA
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  • Ventajas del Lease back inmobiliario
BBVA vende el edificio de Pintor Sorolla 1 a Fiatc y seguirá ocupando siete de las doce plantas del inmueble en que tiene su sede regional mediante un contrato de alquiler. BBVA ha cerrado la venta del edificio en la calle Pintor Sorolla 1, donde tiene actualmente su sede territorial. El comprador es otro grupo del sector financiero, la aseguradora Fiatc, que además de convertirse en el nuevo dueño del inmueble será el casero del banco, que seguirá con sus oficinas en buena parte del edificio en alquiler.

 
LAS FAMILY OFFICES ESPECIALIZAN SU INVERSIÓN INMOBILIARIA
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  • Ventajas de las family office como forma de inversión inmobiliaria
Solvia, filial inmobiliaria de Banco Sabadell, ha vendido tres hospitales Quirón propiedad de la entidad financiera, que tenía en arrendamiento hasta la fecha. El primer hospital está en Barcelona, y cuyo contrato de alquiler vence en 2029. El segundo hospital está situado en Erandio (Bizkaia), también con un contrato de alquiler hasta 2029, mientras que el tercer centro se encuentra ubicado en San Sebastián, y cuyo contrato de arrendamiento se limita al año 2023. El comprador de estos tres hospitales ha sido el family office de Carmen Godia, una de las mayores fortunas de España. Ha desembolsado por estos tres hospitales 200 millones de euros, según apuntan fuentes del mercado. 

NOVEDAD
INVERSOR INMOBILIARIO

 
SOCIMI. 

 

LEASE BACK INMOBILIARIO. EJEMPLO EN BARCELONA
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  • Las precauciones del inversor en régimen de lease back inmobiliario.
El lease-back, como su nombre indica, es similar al leasing, pero a la inversa. La operación consiste en que el propietario de un bien, mueble o inmueble, lo vende a una sociedad de leasing para suscribir a continuación un contrato de arrendamiento financiero sobre el mismo. El vendedor del bien obtiene una fuente de liquidez y a la vez se asegura la recuperación del elemento a través del arrendamiento financiero. La titularidad se transmite a la sociedad de leasing, manteniendo la empresa vendedora los derechos de uso sobre el mismo.

 
LOS SERVICERS INMOBILIARIOS Y SU PROCESO DE CONCENTRACIÓN (2ª AMPLIACIÓN)
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  • ¿Por qué venden los bancos sus carteras inmobiliarias completas y sus servicers?
El banco Sabadell ha encargado al banco de inversión Rothschlid la venta de su promotora Solvia Desarrollos Inmobiliarios, que cuenta con la mejor cartera de suelos de la entidad, valorados en 1.000 millones de euros. Esta operación se une a la anunciada sobre el servicer Solvia Servicios Inmobiliarios. Se trata de inmuebles tasados en unos 1.000 millones de euros. Sabadell ya traspasó su negocio hotelero a Blackstone a finales de 2017 por 630 millones de euros. Ni Banco Sabadell ni Alantra quisieron comentar una información que fue publicada por primera vez por el diario Expansión.

 
¿QUÉ ES LA FINANCIACIÓN SENIOR INMOBILIARIA? EJEMPLO EN LA COMPRA DE GRAN VÍA, 43 DE MADRID.
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • Henderson Park obtuvo financiación senior por 39 millones de euros de La Caixa. Es decir financiación preferente (senior). Senior secured (primeros en cobrar, últimos en asumir pérdidas). 
  • También se trata el asset management inmobiliario.
El fondo inmobiliario europeo Henderson Park anuncia la reciente adquisición de Gran Via 43, una propiedad "high street prime" ubicada en el centro de Madrid que combina espacio de oficinas y locales comerciales, a Mutualidad General de la Abogacía, entidad aseguradora española para abogados. Para la operación de adquisición, Henderson Park obtuvo financiación senior por €39 millones de euros de La Caixa. 

 
LOS SERVICERS INMOBILIARIOS Y SU PROCESO DE CONCENTRACIÓN (AMPLIACIÓN)
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    • Los bancos saben cuando vender.
Sabadell encarga la venta de su servicer inmobiliario, Solvia, con lo que sigue la senda de  CaixaBank con Servihábitat y el BBVA con Anida. El Sabadell no vendió Solvia cuando se desprendió de unos 12.200 millones de euros de inmuebles colocados a Axactor, Cerberus, Deutsche Bank y Carval. Según fuentes del mercado, entre los interesados podrían estar Cerberus y Oaktree. Solvia es uno de los líderes en servicios inmobiliarios en España, con una cartera de 148.000 unidades de activos bajo gestión, cuyo valor supera los 31.000 millones de euros, según la entidad. En un informe de Goldman Sachs, el Sabadell apuntó que el beneficio anual de Solvia es de 40 millones.

 
OTRO BANCO QUE VENDE DE SU CARTERA INMOBILIARIA
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  • BBVA vende su negocio inmobiliario a Cerberus
BBVA ha vendido al fondo Cerberus su negocio inmobiliario en España, una vez obtenidas las autorizaciones pertinentes, una transacción que rondaría los 4.000 millones de euros. En un hecho relevante a la CNMV, el banco explica que la operación ha supuesto la venta a una sociedad gestionada por Cerberus del 80% de la sociedad Divarian Propiedad, a la que previamente BBVA aportó sus activos inmobiliarios.

 
RUMORES DE UN GRAN LEASE BACK INMOBILIARIO DE LA CARTERA DEL CORTE INGLÉS
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  • La cartera inmobiliaria de El Corte Inglés está valorada en 17.144 millones de euros.
El Corte Inglés podría crear con Merlin Properties u otro de los grandes fondos una instrumental inmobiliaria (joint venture) que asumiese la propiedad de a cartera inmobiliaria de El Corte Inglés, quedado este como arrendatario (lease back inmobiliario). Según ha avanzado El Confidencial, las negociaciones entre el Corte Inglés y Merlin están abiertas. El Corte Inglés alega que "no existe un acuerdo global con ningún gran operador". Otras fuentes indican que las tomas de contacto se han centrado en los activos logísticos del holding de gran consumo. De hecho, el Corte Inglés ya sondeó el mercado en 2016 para colocar esta cartera con la ayuda del banco Morgan Stanley.

 
LOS SERVICERS INMOBILIARIOS Y SU PROCESO DE CONCENTRACIÓN
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  • Los servicers inmobiliarios (las nuevas sociedades nacidas de las antiguas filiales inmobiliarias de la banca) son actores privilegiados del mercado inmobiliario español pero son muchos, tienen que concentrarse.
Actualmente, más del 80% de los activos bajo gestión está en manos de cinco entidades: Altamira, Servihabitat, Haya/Anida, Aliseda/Anticipa y Solvia. En 2018 está prevista una mayor concentración del sector, con la posible venta de algunos de los servicers actuales, y su futuro a corto y medio plazo vendrá marcado por una diferenciación en las estrategias a llevar a cabo, que tendrán como objetivo, aportar un valor claramente diferencial ante los múltiples actores cada vez más profesionalizados. Apollo ha visto la oportunidad y ha encargado la venta de Altamira a Goldman Sachs por 600 millones. Ya se ha distribuido el documento de venta de Altamira entre los potenciales interesados por un importe que oscila entre 500 millones de euros y 600 millones de euros.

 
VENTA DE LA PARTICIPACIÓN DE ACCIONA EN LA SOCIMI TESTA
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  • Análisis del precio, sólo 379 millones, por la que Acciona vende su participación en Testa a Blackstone 
Blackstone ha sorprendido comprando a Acciona su participación (del 20%) en la socimi a un precio inferior al estimado, que se debe a que Acciona se quedó descolocada una vez que Merlin Properties, Santander y BBVA se adelantasen vendiendo el 50,01% de la inmobiliaria. Según explica Acciona, la operación está pendiente de ser formalizada. Además, se someterá a la condición suspensiva de que Blackstone adquiera "al menos un 50,01% del capital de Testa" y a que la toma de control sea aprobada por las autoridades de competencia.

 
COLONIAL DA UN EJEMPLO DE ROTACIÓN DE ACTIVOS INMOBILIARIOS
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  • Tras alcanzar el máximo nivel de ocupación y valoración, venta de inmuebles no estratégicos.
Colonial ha acertado con la venta de siete edificios de oficinas y un proyecto llave en mano en Madrid por un precio total de 441 millones de euros con un prima del 12% sobre la ultima valoración. Los activos tienen una superficie bruta alquilable de 106.574 metros cuadrados y se encuentran ubicados en su gran mayoría (91%) fuera del distrito central de negocios de Madrid. Los edificios vendidos son activos no estratégicos para la compañía fuera de la M-30, activos maduros y un proyecto en la zona de Castellana Sur / Mendez Álvaro.

 
¿POR QUÉ DEBE FUSIONAR UN FONDO A DOS PROMOTORAS INMOBILIARIAS?
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  • Razones por las que Värde fusiona Vía Célere y Aelca 
El fondo de inversión estadounidense Värde fusionará a sus dos promotoras inmobiliarias Vía Célere y Aelca que suman una cartera de suelo conjunta de cerca de tres millones de m2 y tienen capacidad para 26.000 viviendas. Primera ventaja: pasan a ser la segunda mayor cartera de suelo de España, solo por detrás de Metrovacesa. Segunda ventaja: adelante a sus dos competidores, Aedas y Neinor, con una cartera de terrenos disponibles para promover 14.500 y 13.500 unidades. Además afecta a otro competidos,  Quabit, que cuenta con una cartera de suelo para lanzar 8.800 unidades.

 
¿QUÉ ES EL ‘BREAK EVEN’ DEL PROMOTOR INMOBILIARIO?
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • Recientemente hemos leído que Metrovacesa y Aedas alcanzan su break even’ del promotor inmobiliario, pero ¿qué es?, ¿qué tiene que ver con el plan de negocios de una inmobiliaria?
Entendemos por break even (‘umbral de rentabilidad’ o ‘punto muerto’ en castellano) el punto de equilibrio en las cuentas de una compañía. Es decir, cuando una empresa entra en break even quiere decir que ha alcanzado el umbral de rentabilidad, esto es, que los ingresos igualan a los costes (fijos y variables) y, a partir de ahí, la previsión es la entrada en beneficios. El análisis del break even es interesante para empresas cíclicas que se encuentren entrando o saliendo en un ciclo alcista, para saber cuándo alcanzarán beneficios o pérdidas.

 
LA CARTERA DE ACTIVOS INMOBILIARIOS DE EL CORTE INGLÉS. UNA GRAN INMOBILIARIA NO RESIDENCIAL. (EN AMPLIACIÓN)
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  • Las ventajas de la tenencia y gestión de una gran cartera de inmuebles comerciales y logísticos.
Según la última tasación realizada por Tinsa sobre los activos inmobiliarios de El Corte Inglés, en febrero de 2018, la compañía contaba con 94 centros comerciales valorados en 17.144 millones de euros. De los 94 complejos de El Corte Inglés, dos están ubicados en Portugal y, el resto, en España. Dos de los activos valen más de 500 millones de euros cada uno y otros dos están valorados entre 400 millones de euros y 500 millones de euros. La mayoría de los inmuebles se sitúan en 200 millones de euros de valoración, según Expansión. Actualmente, El Corte Inglés cuenta con la mayor cartera de activos inmobiliarios de las empresas de su sector en Europa. En total, el área de los inmuebles es de 3.994 millones de metros cuadrados de superficie. La cartera inmobiliaria del grupo comprende una combinación de ubicaciones urbanas, incluyendo los inmuebles de los grandes almacenes ECI situados en el centro de las ciudades, y ubicaciones periféricas, incluyendo los hipermercados Hipercor situados en zonas periféricas. La cartera del Grupo también contiene un número significativo de ‘activos estrella’ en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Marbella, así como en otras ciudades clave de España y en Lisboa y Oporto, en Portugal.

 
JORNADA SOBRE LA HIPOTECA INVERSA
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  • Informe de la Fundación de Estudios Financieros 
El pasado 19 de septiembre tuvo lugar en la Fundación de Estudios Financieros la presentación del Documento de Trabajo "Sector Asegurador: Impacto de las tendencias macroeconómicas y demográficas" elaborado por Dña. Inmaculada Domínguez, Co-Directora del Estudio y Dña. Mercedes Ayuso, Co-Directora del Estudio. Destacamos su importancia por el acertado análisis de la hipoteca inversa y de las causas por las que no ha prosperado adecuadamente en España. Según señala el citado informe, La hipoteca inversa se encuentra regulada en España en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. 

 
GESTIÓN INMOBILIARIA DE ASEGURADORAS. GRUPO CATALANA OCCIDENTE ACTIVOS INMOBILIARIOS. EN AMPLIACIÓN.
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    Grupo Catalana Occidente Activos Inmobiliarios está muy activa en la compra de inmuebles, hasta el punto de que su matriz ha aumentado capital.
Catalana Occidente ha ampliado en 31,1 millones de euros el capital de la sociedad Grupo Catalana Occidente Activos Inmobiliarios. Se trata de normalizar el balance de la sociedad tras las últimas compras realizadas y devuelve los préstamos que efectuaron algunas empresas del grupo al brazo inmobiliario de la aseguradora. Destaca la compra de los activos Torre Bellesguard, un inmueble construido por Antoni Gaudí a comienzos del siglo XX y por el que pagó 30 millones de euros, y el edificio WIP del 22@ de Barcelona, a los promotores Grupo Castellví y los fondos Stoneweg y 1810 Capital, por 20 millones de euros.

 
BLACKSTONE ANTE EL GRAN PROBLEMA DE LA GESTIÓN INMOBILIARIA: CARTERAS DISPERSAS Y CENTRALIZADAS.
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • Blackstone controla dos enormes carteras inmobiliarias de residencial, Testa y Fidere. Estas a su vez controlan otras tantas. El problema de unificar la gestión es que hay carteras donde todas las viviendas están en el mismo bloque y carteras con las viviendas dispersas. Las técnicas de gestión son tan dispares que la unificación de gestión es prácticamente imposible. Todos estos aspectos se analizan de un modo práctico en la guía inmoley.com del Director de patrimonio inmobiliario y gestión inmobiliaria.
Blackstone quiere reorganizar su negocio de vivienda en alquiler en España tras comprar Testa, la mayor compañía del sector. Según Cinco Días y Expansión, el primer movimiento será unificar los equipos de esa empresa y de Fidere, su socimi donde se engloban las 1.800 viviendas adquiridas a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) de Madrid, según confirman diversas fuentes conocedoras del proceso de compra de Testa. A medio plazo, la gestora estadounidense estudiará la conveniencia de fusionar ambas sociedades cotizadas.

 
BLACKSTONE LÍDER EN VIVIENDA EN ALQUILER (EN AMPLIACIÓN)
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El Banco Santander, BBVA y Merlin Properties han acordado vender al fondo Blackstone el 50,01% del capital de la sociedad inmobiliaria Testa Residencial, que posee más de 10.000 viviendas para alquilar. La operación asciende a 984 millones de euros, lo que supone que los vendedores valoran Testa en 1.895 millones de euros, según ha informado Merlin en un hecho relevante remitido a la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

 
SOCIMI GO MADRID BENZ
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • La Socimi del Parque Empresarial Las Mercedes saldrá al MAB por 60 millones
Go Madrid Benz y su filial Go Propco Benz forman un grupo de sociedades dedicadas a la adquisición y arrendamiento de inmuebles en España. Las inversiones inmobiliarias del crupo comprenden el Parque Empresarial Las Mercedes, integrado por nueve edificios, un aparcamiento subterráneo, así como una zona de restauración y ocio. El MAB ha dado el visto bueno al inicio de cotización de Go Madrid Benz Socimi, a un precio inicial de 12 euros por acción. 

 
LAS VENTAJAS DE LA OPCIÓN DE COMPRA (EN AMPLIACIÓN)
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  • Corpfin pacta la venta de Gran Vía 55 de Madrid, con lo que ha obtenido 2,64 millones de euros en concepto de prima por una opción de compra sobre el local, cuya venta definitiva prevé materializar en 2021.
En este ejemplo tenemos un de opción de compra, que el comprador del local puede ejecutar en 2021. Corpfin Capital Prime Retail II SOCIMI S.A. (CCPR II), levantado en 2013 con una estructura temporal estimada entre 6 – 7 años. Actualmente se encuentra en proceso de desinversión. Según ha comunicado la compañía al Mercado Alternativo Bursátil (MAB), el acuerdo incluye el pago por parte del comprador, cuya identidad no ha trascendido, de 2,64 millones de euros en concepto de prima de opción. El activo pertenece a Corpfin Capital Prime Retail Assets II, participada en un 40% por Corpfin Capital Prime Retail III Socimi y en un 60% por Corpfin Capital Prime Retail II Socimi. En julio, la gestora inmobiliaria vendió trece locales comerciales a Swiss Life por 83 millones de euros, y en julio compró un centro operado por Makro en Mardrid por ocho millones de euros. En abril, Corpfin creó una socimi con 400 millones de euros para invertir en locales high street.

 
LA SOCIMI MERLIN PRESENTA SU INFORME DE SEPTIEMBRE
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  • Esta presentación ha sido preparada por MERLÍN Properties, SOCIMI, S.A, El crecimiento del empleo impulsa una tendencia positiva en la ocupación y los alquileres. Rehabilitación de centros comerciales. Las inversiones futuras se centraron en expandir en Portugal. Una masa crítica más alta se traducirá en gastos generales más bajos que se reducirán desde 0.6% de NAV a 0.575% para 2018 y 2019 (0.55% de 2020 en adelante). Gestión prudente del balance para continuar reduciendo el apalancamiento.
En cuanto a alquileres, también adjuntamos la información de 2017 que indicaba: excelente release spread en Madrid (+13,1%) y Barcelona (+22,0%). Los principales contratos firmados en el 4T 2017 fueron: • Nuevo alquiler de 4.065 m2 con XPO en Sevilla ZAL • Nuevo alquiler de 3.081 m2 con Sending en PLZF, Barcelona, • Renovación de 2.275 m2 con Bergé en PLZF, Barcelona. En cuanto a logística, Además, MERLIN incrementó su participación en sus tres compañías participadas ZAL Port, Parc Logistic de la Zona Franca (PLZF) y Sevilla-ZAL

 
COLATERALES INMOBILIARIOS. COMPRAR EL INMUEBLE COMPRANDO LA DEUDA. (EN AMPLIACIÓN)
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  • En el mercado de la inversión algunos perfiles prefieren adquirir activos inmobiliarios de forma indirecta, es decir, a través de la compra de deuda. La razón es que los propietarios de las carteras de deuda rebajan el precio del activo inmobiliario mediante un descuento por transferir su posición de acreedor -dado el riesgo que conlleva- y también que algunos colaterales inmobiliarios están como garantía de un crédito.
El mejor año para este tipo de operaciones fue 2014, cuando la deuda inmobiliaria se convirtió en la total protagonista de las operaciones. Con la recuperación de la economía española pierde protagonismo pero los expertos aún ven potencial en el mercado español de deuda inmobiliaria y la mayor parte de los grandes fondos lo sitúan entre sus objetivos para el presente ejercicio. No todos los inversores inmobiliarios tienen la cualificación necesaria para estas inversiones.

 
6.458 VIVIENDAS EN VENTA PASAN AL ALQUILER 
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  • En este ejemplo, los titulares de carteras de viviendas que iban a ser vendidas, las aportan a un fondo para alquilarlas. El tamaño del fondo permite su futura venta a otros fondos de mayor tamaño.
"En lugar de optar por la liquidación y venta de estas unidades, a través de esta asociación estratégica con CBRE GIP y Madison no solo hemos encontrado la fórmula para mantener estas viviendas disponibles para las familias, sino que vamos a incrementar la inversión en productos de alquiler para construir una nueva oferta a largo plazo", ha agregado Rodríguez-Heredia. Las sociedades inmobiliarias Azora, CBRE GIP y Madison han constituido una filial conjunta para el alquiler residencial en España, que nace con 6.458 viviendas y que cuenta con 750 millones de euros de fondos propios para aumentar la cartera hasta las 10.000 viviendas en los próximos dos o tres años.

 
INVERSIÓN DE SOCIMIS EN SUELO INDUSTRIAL
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  • Lo importante para las socimis es la rentabilidad del producto. En este caso consigue en suelo industrial una rentabilidad bruta estimada del 7,6%.
La socimi Merlin Properties ha anunciado la adquisición de varias naves logísticas en las provincias de Guadalajara, Álava, Valencia y Sevilla que suman una superficie de 138.000 metros cuadrados y una inversión de 78,6 millones de euros. Las recientes adquisiciones -desde julio- añaden unas rentas anuales estimadas a la cartera de activos por un importe agregado de 6 millones de euros, con una rentabilidad bruta estimada del 7,6%.

 
UNA CARTERA DE NAVES LOGÍSTICAS QUE NO PARA DE CRECER
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  • En este ejemplo vemos que Montepino suma un nuevo activo a la cartera de la recién creada joint venture entre la promotora y la gestora CBRE Global Investors. El objetivo de Montepino es ampliar hasta el doble el valor actual de dicha alianza mediante la finalización, a lo largo de 2018 y 2019, de los más de 300.000 metros cuadrados que en estos momentos tiene en construcción, así como con la adquisición de nuevas oportunidades. 
Montepino invierte más de seis millones en un nuevo centro logístico en Madrid. El complejo, que cuenta con una superficie de 6.300 metros cuadrados, albergará las operaciones de distribución de la empresa CooperVision Iberia. Montepino es la promotora líder en España a la hora de desarrollar proyectos llave en mano. La firma aragonesa promueve soluciones nacionales e internacionales para los principales proveedores de servicios logísticos que operan en territorio español, así como para algunas de las empresas más punteras del sector terciario e industrial. Sus plataformas y edificaciones cuentan con los más altos certificados y reconocimientos internacionales que avalan sus excelentes construcciones sostenibles, además de la eficiencia energética de las mismas.

 
LA DUE DILIGENCE DE LOCALES ALQUILADOS EN VENTA (EN AMPLIACIÓN)
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  • Lo que nos interesa en este ejemplo es determinar el coste de un local sucursal bancaria con un contrato de arrendamiento prime. El proceso de due diligence de los contratos de arrendamiento es la clave del proceso. En este caso llama la atención que la prensa no mencione si incluye también el otorgamiento de una opción de compra, tal y como se hizo el año pasado por la misma socimi.
Estos contratos de arrendamiento con el Santander finalizan en noviembre de 2045, 2046 y 2047, prorrogables por otros siete años más. En el caso de los activos englobados en Green, vencen entre los años 2036 y 2038. La socimi Uro Properties vende 14 sucursales del Santander por 29,5 millones de euros a Lerma Investments, tal y como ha comunicado el grupo al Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Los 14 activos se encuentran arrendados en la actualidad a Banco Santander y la entidad deberá permanecer por un plazo obligatorio de 21 años de media. En la actualidad, su cartera está compuesta por 712 inmuebles, de los cuales, el 57% están ubicados en Madrid, Cataluña y Andalucía. En cuanto a la superficie, los activos de Uro Properties ocupan 330.660 m2.

 
LOS FONDOS INMOBILIARIOS PROMUEVEN CON CONTRATOS LLAVE EN MANO
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • Lo normal es comprar edificaciones terminadas y arrendadas. Así se evitan riesgos. El problema es que no hay mucho producto para vivienda en alquiler, así que en este ejemplo vemos que el fondo inmobiliario ha apostado por un proyecto llave en mano, en lugar de comprar un activo terminado y ya en rentabilidad, porque la oferta de producto que demanda escasea y la solución pasa por entrar en desarrollo.
Según el periódico Expansión, Catella Asset Management Iberia (CAMI), filial española de la gestora de fondos sueca, sube la apuesta por el sector residencial y prevé duplicar su cartera de vivienda en alquiler en España, hasta alcanzar las 2.000 unidades en 2020. En el marco de esta estrategia, la firma ha entrado por primera vez en fase de desarrollo con la firma de un acuerdo llave en mano con la promotora Activitas para levantar una promoción de 191 viviendas en alquiler en Valdemoro, junto al Hospital Universitario Infanta Elena. El importe total destinado a este proyecto llave en mano asciende a 25 millones de euros.

 
¿COMPRAR VIVIENDA ANTES DE QUE SUBAN LOS TIPOS?
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • La previsión de S&P es que la inminente subida de tipos animará a los compradores a comprar antes de que se encarezcan las hipotecas.
Standard & Poor's (S&P) prevé que la subida de tipos de interés a medio plazo impulse la venta de viviendas en el país hasta el verano de 2019. “La previsión de un incremento de los tipos de interés debido a los ajustes de la política monetaria debería animar a los potenciales compradores a entrar al mercado antes de que se incrementen los intereses de los préstamos”, ha subrayado la agencia. 

 
LA INVERSIÓN SELECTIVA DE LOS FONDOS INMOBILIARIOS. EL CASO DE BLACKSTONE
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  • No es solo tener mucho dinero para invertir en un mercado inmobiliario en crisis, es saber elegir el producto inmobiliario. Es tener el know-how para comprar una cartera de préstamos y hacerla rentable con una gestión impecable. Es anticiparse al boom del alquiler de vivienda o posicionarse en la primera socimi hotelera. Este ejemplo de gestión inmobiliaria complementa los casos prácticos que aparecen en la guía práctica inmoley.com del inversor inmobiliario y SOCIMI
Blackstone (a través de su filial Fidere) se hizo con un lote de 1.800 viviendas de protección oficial (VPO) por 128 millones de euros al Ayuntamiento de Madrid para explotarlas en régimen de alquiler. Era importante que este contrato no resultase anulable porque en caso de cambio de gobierno municipal se podría recurrir. Si los servicios jurídicos de la Comunidad hubiesen visto algún atisbo de nulidad, el ayuntamiento de Madrid habría podido recurrir, pero el contrato era correcto. Poco después, en 2014, se produjo la primera gran operación de Blackstone en España con la compra de una cartera de 40.000 préstamos, en su mayoría hipotecas, a Catalunya Caixa por algo más de 4.100 millones de euros. Después ha ido comprando otras carteras de activos, NPLs (Non Performing Loans o créditos dudosos) y REOs (activos adjudicados) y el año pasado cerró con Banco Santander la compra de la cartera compuesta por el 51% de la cartera inmobiliaria de Popular en una operación que alcanzó los 5.100 millones de euros. La gestión de gran parte de esa cartera recae en su servicer, Anticipa.

 
UNA SOCIMI CON SOLO CINCUENTA VIVIENDAS EN ALQUILER
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  • El tamaño ya no es importante para las SOCIMI que no quieren cotizar en el MAB. Una pregunta recurrente de los inversores es si les merece la pena transformarse en SOCIMI para unas decenas de pisos, aquí está la respuesta. Esta y otras cuestiones prácticas se analizan en la guía práctica de Inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI
Gavari Properties, una socimi con una cartera de 50 viviendas en Madrid y Málaga. Gavari Properties Socimi es un vehículo de inversión de activos inmobiliarios cuya actividad se basa en la adquisición y promoción de inmuebles para su alquiler. La compañía se ha marcado el objetivo de contar con una cartera de más de 500 activos ubicadas en Madrid, Valencia y Málaga en los próximos años.

 
LAS CIFRAS DEL LEASE BACK INMOBILIARIO
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  • En España la inversión asciende a 585 millones de euros contando el lease back entre el Corte Inglés y Corpfin que no está incluida en el cuadro ya que se cerró después de elaborar el informe. Si eliminamos esta operación, la cifra sería de 485 millones de euros.
Según el informe publicado por Savills, la razón de esta estrategia radica en los cambios que está experimentando el sector retail actualmente, que hace que las empresas “puedan no estar siempre comprometidas con una localización concreta”. Las operaciones sale and lease back en el sector retail se están convirtiendo en una opción cada vez más atractiva para inversores value-add a la hora de encontrar activos en un mercado europeo en el que el producto disponible a la venta es escaso. Así, según datos de la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman, este tipo de operaciones ha alcanzado un volumen cercano a los 1.100 millones de euros en los últimos doce meses.

 
LOS FONDOS INMOBILIARIOS EXTRANJEROS UTILIZAN SOCIMIS PARA INVERTIR EN ESPAÑA
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  • En este caso un importante fondo inmobiliario vuelve a crear una SOCIMI como vehículo de inversión en España.
Barings Real Estate Advisers es uno de los mayores gestores de inversión inmobiliaria diversificada del mundo. El grupo es un inversor activo en mercados privados y cotizados, de renta variable y de deuda, y proporciona servicios de inversión y asesoría fundamentales, de valor agregado y oportunista a inversores institucionales y otros calificados en todo el mundo. El grupo gestiona una cartera de activos de 271.000 millones.

 
UNA SOCIEDAD DE INVERSIÓN ESPECIALIZADA EN LA COMPRA DE ACTIVOS INMOBILIARIOS.
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  • En este ejemplo vemos un modelo de sociedad de compra y venta de inmuebles. Una sociedad especializada en la compra de toda clase de bienes inmuebles para la explotación y venta posterior de los mismos, así como el desarrollo de otras operaciones inmobiliarias sobre fincas rústicas y urbanas, realización de parcelaciones, urbanizaciones, construcciones y obras privadas o públicas
Roywitz Properties (familia Koplowitz), una sociedad de inversión especializada en la compra de activos inmobiliarios que cuenta con la participación de José Antonio León, ejecutivo que actualmente ocupa el cargo de consejero delegado en el family office Royal Metropolitan, ex directivo de CBRE en España, consultora en la que ocupó el puesto de vicepresidente y primer ejecutivo durante casi treinta años. Roywitz Properties se crea de manera paralela a Omega Capital, plataforma a través de la cual Óscar Fanjul, el que fuera presidente de Repsol, gestiona el patrimonio de Alicia Koplowitz.

 
LA INVERSIÓN PRIVADA EN INFRAESTRUCTURAS COMO RETO EN ESTADOS UNIDOS, EUROPA Y AMÉRICA LATINA.
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  • En Estados Unidos hay un importante debate sobre la financiación de infraestructuras. El presupuesto supera los recursos de todas las instituciones juntas, de modo que ha que acudir a la colaboración público privada (P3) parece irresistible. Muchos expertos recomiendan la inversión en infraestructuras como segura para los grandes fondos de pensiones. Europa y América latina también necesitan de financiación de infraestructuras mediante financiación privada. La solución pasa por dar garantías a los inversores particulares y respaldarlas por organismos internaciones como los bancos públicos de desarrollo.
Según la revista ENR, la Sociedad Estadounidense de Ingenieros Civiles EE. UU necesita gastar $ 4.5 billones para el año 2025 en infraestructuras. Es una cifra que supera los presupuestos conjuntos de los gobiernos locales, estatales y federales. Observando tanto la necesidad como el retorno, el sector privado está desarrollando rápidamente la financiación y la capacidad necesarias, con fondos de inversión estadounidenses y mundiales que buscan colocación en activos físicos. Los fondos dedicados a la infraestructura recaudan cientos de miles de millones de dólares, provenientes de fondos de pensiones y soberanos, y de otros inversionistas que "ansían rendimientos estables", dijo Bloomberg en un informe el mes pasado.

 
EDITORIALES. SOCIMIS Y SU NECESARIA CONCENTRACIÓN
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  • Hay Socimis muy grandes pero no tan grandes como sus equivalentes europeas y otras demasiado pequeñas. En el caso de que coticen, el mercado aconseja concentrar para alcanzar un tamaño inversor adecuado.
Por su interés recogemos el editorial del periódico Cinco Días titulado “La atomización de socimis frente a la aceleración del sector inmobiliario”

 
180 MILLONES EN DIEZ PRÉSTAMOS PROMOTOR
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  • Los promotores inmobiliarios tienen todavía problemas para conseguir un préstamo promotor. No obstante, en este año Bankia ha firmado diez préstamos promotor por 180 millones de euros. Las técnicas de solicitud de este tipo de préstamos promotor se analizan de modo práctico en la guía de la financiación inmobiliaria.
Bankia ha formalizado operaciones de financiación por 180 millones de euros durante los primeros siete meses del año. Se trata de diez operaciones de financiación y ha rubricado, además, nueve líneas de avales y otras siete de confirming (servicio de pago a proveedores) por 50 millones de euros. Bankia prevé conceder hasta 400 millones de euros anuales en créditos al promotor en los próximos dos años  Bankia volvió all crédito promotor con la firma de un préstamo al grupo vasco Amenabar, una de las promotoras más en forma del país, para el desarrollo de 150 viviendas den Las Rozas (Madrid). 

 
LA URGENTE REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA. PROYECTO DE LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO 
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  • Es muy urgente aprobar la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, nombre oficial de la ley hipotecaria para adaptar a la legislación española la Directiva 2014/17/UE. El plazo para esta adaptación finalizaba en marzo de 2016, por lo que un año después de que se cumpliera, la Comisión Europea denunció a España en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. El retraso en la transposición puede que suponga en una multa diaria de 106.000 euros, lo que alcanzaría los 105 millones de euros si, como parece ser, la norma hipotecaria no se aprueba hasta final de este año.
La trasposición de esta Directiva debería haberse producido antes del día 21 de marzo de 2016 por lo que la Comisión Europea denunció a España, y a otros tres países (Portugal, Croacia y Chipre), ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea por el retraso, lo que conllevó una sanción. La ministra de Economía y Empresa, Nadia Calviño, en su primera comparecencia en el Congreso, anunció que con el fin de agilizar la trasposición de las diferentes directivas comunitarias que debían estar recogidas en el ordenamiento jurídico desde hace años, solicitaba la habilitación del mes de julio para que la Comisión de Economía y Empresa del Congreso pueda tramitar estos proyectos, entre ellos el de la Ley Hipotecaria. Además, se ha puesto en marcha el proceso para solicitar el trámite urgente en el Senado de este Proyecto de Ley, y, en paralelo, el Ejecutivo comenzará los preparativos para los desarrollos reglamentarios que son necesarios para culminar la trasposición completa de esta Directiva. Veremos en qué acaba todo, y cuándo.

 
UN GRAN PRÉSTAMO PROMOTOR ENFOCADO AL SUELO PRINCIPALMENTE (EN AMPLIACIÓN)
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  • 150 millones de euros es una cifra que empieza a poner la financiación inmobiliaria española a niveles razonables de mercado. Otro dato es que se destine principalmente a suelo, que desde hace años no se financiaba por la banca. Esta promotora está recortando mucho los plazos de entrega de llaves lo que beneficia la generación de caja y abarata la amortización.
Aedas Homes ha formalizado una línea de financiación corporativa de 150 millones de euros con el objetivo de continuar ampliando su banco de suelo. El préstamo tiene un plazo de amortización de 2 años y la promotora lo devolverá con los ingresos que generen las promociones que entregará en 2019 y 2020, estimadas en más de 3.000 viviendas. “Es un paso natural dado nuestro bajo nivel de apalancamiento y la alta visibilidad de generación de caja”, declara Sergio Gálvez, director de Estrategi e Inversión de la compañía. El coste de esta financiación es del 3,50% el primer año y del 4,25% el segundo y la compañía tiene la opción de amortizar anticipadamente esta deuda.

 
LEASE BACK INMOBILIARIO POR EL CORTE INGLÉS
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  • El lease back inmobiliario es la solución ideal en casos de elevada deuda financiera como es el caso de El Corte Inglés. En este caso se han elegido locales medianos que no entran directamente en la estrategia de grandes centros de la firma. Si no se alcanza la rentabilidad adecuada basta con resolver el contrato de alquiler.
El Corte Inglés va a realizar un operación de lease back inmobiliario con dos locales comerciales en Gran Vía de Bilbao y en la calle Princesa de Madrid. La venta se hartá a Inbest, vehículo de inversión de la gestora Corpfin Capital Real Estate. El Corte Inglés avanza en su plan de reducción de deuda y saneamiento de su balance con la venta selectiva de activos inmobiliarios no estratégicos.

 
LA SOCIMI CASTELLANA HACE UNA JUGADA A 3 BANDAS CON 4 CENTROS COMERCIALES
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  • Al sector le sorprendió que la socimi Castellana Properties no comprase directamente los 4 centros comerciales de Unibail-Rodamco-Westfield pero la jugada era mucho más hábil desde una perspectiva fiscal y financiera: absorber al comprador intermediario de la compra (Morzal Property Iberia). Al final todo queda controlado por el fondo sudabfricano Vulke.
La SOCIMI Castellana Properties absorbe por 490 millones de euros a la sociedad Morzal Property Iberia, tras comprar cuatro centros comerciales a Unibail-Rodamco-Westfield en Sevilla, Cádiz, Badajoz y Valladolid, que suman una superficie alquilable de 121.000 metros cuadrados. El fondo sudafricano de inversión inmobiliaria Vukile es accionista mayoritario de Castellana y tiene también el 51 % de las acciones de Morzal. 

 
FINANCIACIÓN DE GRUPOS INMOBILIARIOS CON CENTROS COMERCIALES
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  • La constructora Murias es realmente un grupo de empresas. Su ámbito de acción es principalmente el formado por la Comunidad Autónoma Vasca, Navarra y la Comunidad de Madrid, con una proyección creciente en el ámbito nacional y un gran interés en el nicho internacional. Es un Grupo formado por más de 25 empresas con actividades en diversos campos, entre las cuales están Parques Comerciales, Parkings, Promotora, Estación de Autobuses de San Sebastián, Residencias de la 3ª edad, etc.
Murias se ha transformado con los años en una patrimonialista y ha financiado su deuda con un contrato a largo plazo por 71 millones de euros. El contrato de refinanciación consta de dos operaciones independientes. La mayor de ellas, que tiene un importe de 45 millones de euros a ocho años, se divide en dos tramos diferenciados. El tramo A incorpora un préstamo amortizable suscrito por bancos españoles en su totalidad, mientras que el tramo B incorpora a aseguradoras españolas, atraídas por la solidez de la compañía. 

 
MISTRAL PATRIMONIO, LA NUEVA SOCIMI INMOBILIARIA DEL MAB
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  • El primer paso es saber si es rentable convertirse en SOCIMI. Las respuestas prácticas están en la guía práctica de la inmobiliaria patrimonialista y SOCIMI.
Mistral Patrimonio Inmobiliario de la familia Marazuela salta al MAB con una valoración de más de 33 millones de euros. El informe de evaluación, que el Comité de Coordinación ha elaborado tras estudiar la documentación presentada, se ha remitido al Consejo de Administración del MAB, que tiene la última palabra. Mistral se dedica a la compra, gestión y arrendamiento de activos inmobiliarios, principalmente viviendas, cuenta con una cartera de activos compuesta por 11 inmuebles, divididos en un sub lote de viviendas libres y un segundo de protección oficial.

 
LA REHABILITACIÓN EDIFICATORIA POR LAS SOCIMI. MODELO DE NEGOCIO
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  • Los planes de la socimi pasan por comprar alrededor de cuarenta edificios en tres años para someterlos a una reforma integral y poner en el mercado del alquiler las viviendas una vez renovadas. Estas rentas financiarán a la socimi, que prevé rotar la cartera de activos que construya cada tres años.
La socimi ELIX Vintage Residential es una sociedad cuya principal actividad es la inversión en edificios residenciales en Barcelona y Madrid ciudad para su posterior rehabilitación y comercialización en alquiler de las viviendas resultantes. El grupo inversor internacional KKR, Altamar y un grupo de inversores internacionales y nacionales son los accionistas de ELIX Vintage Residential, mientras que Grupo ELIX ejerce como socio industrial, siendo la empresa encargada de la transformación de los inmuebles.

 
LAS CARTERAS INMOBILIARIAS DE LAS ASEGURADORAS. CATALANA OCCIDENTE TIENE UNA CARTERA INMOBILIARIA DE 1.170 MILLONES DE EUROS
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  • Las aseguradoras están entre las principales propietarias de inmuebles de oficinas en grandes ciudades. La gestión de este gran patrimonio inmobiliario exige estar a la última en técnicas de facility management. La guía práctica inmoley.com del director de patrimonio inmobiliario y facility management pone de relieve las ventajas que tienen estas técnicas en el aumento de rentabilidad de la gestión inmobiliaria. Esta guía es imprescindible para todos los gestores inmobiliarios.
Grupo Catalana Occidente cuenta con activos inmobiliarios por más de 1.170 millones de euros, al cierre de 2017, con un peso mayoritario de oficinas, que representan el 95% de su patrimonio. Así, en los últimos dos años su estrategia de inversión en el sector inmobiliario se ha centrado en la compra de edificios empresariales situados en zonas prime de Madrid y Barcelona. Actualmente el grupo no invierte en el mercado residencial ni en la promoción de suelo, si bien, si que está activo con proyectos de reforma y reposicionamiento de su cartera.

 
‘BLOCKCHAIN’ APLICADO A LA VERIFICACIÓN DE LAS TASACIONES INMOBILIARIAS
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  • En la cadena de bloques se guarda "el adn de la tasación" de forma que el banco puede comprobar si la documentación que aporta el cliente es veraz de forma inmediata a través de la web de la compañía sin tener que depender de las autorizaciones de manejo de datos de los diferentes implicados. La principal ventaja es que se cumple con el Reglamento General de Protección de Datos porque el contenido del documento no es visible, lo que se compara es adn con adn. 
JLL ha presentado  un proyecto pionero en el mercado, por el cual aplicará por primera vez la tecnología BlockChain a las tasaciones inmobiliarias que realiza el área de Valoraciones de la firma y que permitirá simplificar el proceso de verificación y garantizar la seguridad de los datos para todos los implicados de una manera mucho más rápida.

 
INFORME DE LA SOCIMI CASTELLANA PROPERTIES 
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  • El informe adjunto de Castellana Properties, socimi española dedicada a la adquisición, gestión y rehabilitación de activos inmobiliarios en el sector retail, nos interesa especialmente por su concentración en las medianas superficies. Esto es una ventaja por su especialización y una llamada de atención por concentración de riesgo en el informe remitido al Mercado Alternativo Bursátil (MAB). 
  • Ver informe completo (520 págs)
Castellana Properties es un vehículo de inversión en el mercado inmobiliario español, centrado en la adquisición, gestión y rehabilitación de activos inmobiliarios en el sector retail. La compañía, registrada como socimi en 2016, es subsidiaria de la socimi sudafricana Vukile Property Fund. Castellana Properties es propietaria de 15 activos en España: C.C. Habaneras (Alicante), Parque Oeste (Alcorcón); Parque Principado (Asturias); Mejostilla (Cáceres); La Heredad (Mérida); La Serena (Villanueva de la Serena); C.C. Motril (Granada); Kinépolis RP(Granada); Kinépolis SC(Granada); Ciudad del Transporte (Castellón); Marismas del Polvorín (Huelva); Alameda S.C. (Granada) y Pinatar Park (Murcia). La compañía también posee dos edificios de oficinas, uno en Madrid y otro en Sevilla.

 
LOS BANCOS SE DESHACEN DE SUS CARTERAS DE ACTIVOS INMOBILIARIOS
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las consecuencias del traspaso por la banca de sus activos inmobiliarios
Banco Sabadell ha transmitido activos inmobiliarios a una filial de Cerberus Capital Management L.P. “Los activos inmobiliarios objeto de la Operación tienen un valor bruto contable conjunto aproximado de 9.100 millones de euros y un valor neto contable conjunto aproximado de 3.900 millones de euros”, ha informado la entidad financiera en un hecho relevante remitido a la Comisión Nacional del Mercado de Valores, CNMV. La operación se ha estructurado a través de la transmisión de dos carteras de activos inmobiliarios denominadas comercialmente “Challenger” y “Coliseum” a una o varias compañías de nueva constitución, cuyo capital se aportará y/o venderá de forma que Cerberus participe directa o indirectamente en el 80% del capital de las nuevas compañías y Banco Sabadell en el 20% restante. Banco Sabadell y Cerberus suscribirán un acuerdo para regular sus relaciones como socios de las nuevas sociedades creadas.

 
LA BANCA VUELVE A FINANCIAR UN GRAN PROYECTO INMOBILARIO PERO SINDICANDO RIESGOS
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  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las precauciones en la financiación inmobiliaria.
La sociedad de inversión inmobiliaria (socimi) Lar España ha firmado una financiación bancaria sindicada de 98,5 millones de euros, con una duración de siete años, para la construcción y puesta en funcionamiento del complejo comercial y de ocio familiar 'Palmas Altas', en Sevilla. Es la primera vez desde 2007 que un activo 'retail' en desarrollo de estas dimensiones recibe financiación bancaria pero ningún banco se atreve a hacerlo por sí solo y actúan de modo sindicado para diluir el riesgo promotor entre todos los bancos intervinientes. El préstamo ha sido concedido por Banco Santander, Banco Sabadell, Liberbank y Unicaja Banco por un periodo de siete años a un interés del Euribor +2,25% los dos primeros años, y del 2% en los cinco siguientes. La financiación se ha estructurado como un proyecto 'SPV' ('Special Purpose Vehicle'). Una vez finalizado, 'Palmas Altas' se convertirá en el activo de mayor valor de la socimi hasta la fecha, uno de los mayores complejos comerciales de Andalucía y la mayor inversión urbanística en Sevilla en la última década.

 
LOS FONDOS APROVECHAN LA VENTA INMOBILIARIA DE LA BANCA EXIGIDA POR EL BCE
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  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las precauciones en la compra de bolsas inmobiliarias a la banca.
Los bancos tenían que haberse desprendido de su stock inmobiliario hace 10 años pero no lo hicieron por su bajo precio. Tras pasar la crisis financiera seguían sin vender esperando aumentar el beneficio, pero recientemente el Banco Central Europeo dijo que si no vendían aplicaría provisiones por los activos inmobiliarios, así que todos corrieron a vender y los fondos a comprar con descuentos mínimos de uno 20% sobre la valoración de hace un año. Empezaron Santander y BBVA. Van detrás la Caixa y Sabedell. CaixaBank ha vendido al fondo estadounidense Lone Star todo su negocio inmobiliario, valorado en unos 7.000 millones de euros. La operación se estructura en varias fases. Lo que traspasa la entidad que preside Jordi Gual y dirige Gonzalo Gortázar son los activos inmobiliarios adjudicados con un valor bruto de 12.800 millones (6.700 millones de valor neto una vez descontadas las provisiones) más la filial inmobiliaria Servihabitat. CaixaBank deja fuera el negocio de alquiler, valorado en unos 3.000 millones.

 
LA BANCA "NO ESTÁ FINANCIANDO EL SUELO". 
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  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las claves de la financiación y crédito promotor.
Durante el foro organizado en Barcelona bajo el título La Nueva Ola del Sector Inmobiliario, patrocinado por Fotocasa y por Tinsa y contó con la colaboración de Banco Sabadell y de Savills Aguirre Newman, se analizó el problema de la financiación inmobiliaria. Destacamos las declaraciones del director comercial de Tinsa, Pedro Soria, que coincidió en que "el suelo es uno de los temas que más riesgo puede suponer de cara al futuro". Soria considera que no existe riesgo de burbuja inmobiliaria porque la banca "no está financiando el suelo". El problema, dice, es que hay suelo potencial para 1,5 millones de viviendas, con lo que tendríamos para ocho o nueve años, pero está en manos de operadores que no lo van a desarrollar. "Hemos detectado seis zonas en toda España, con escasez de suelo".

 
LA OPERACIÓN INMOBILIARIA LOGÍSTICA DEL AÑO
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  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las precauciones en las compras de carteras inmobiliarias logísticas
Nos referimos a la cartera de activos de Lar España. La Socimi, que cuenta con cinco complejos en Guadalajara y Valencia, y que ha recibido una docena de ofertas por estos activos. La finalista ha sido el fondo americano Blackstone. Destacan cuatro complejos en el municipio de Alovera (Guadalajara), en pleno Corredor del Henares. En conjunto, cuenta con diez naves logísticas con una superficie total construida de 142.630 metros cuadrados ocupadas por inquilinos como Saint Gobain Isover Ibérica, Tech Data, Carrefour y Factor 5. Adicionalmente, dispone de un complejo logístico en Almussafes (Valencia) con una nave logística con una superficie construida de 19.211 metros cuadrados. Esta nave está ocupada por Valautomoción, proveedor de piezas y accesorios de coches para Ford, adquirida por Ferrostaal en 2015.De acuerdo con las últimas cifras publicadas por la Socimi, su cartera de activos logísticos tiene una valoración de cerca de 90 millones de eurosAdemás, Lar dispone de unos 200.000 metros cuadrados para un nuevo desarrollo logístico en Cheste (Valencia), que no prevé vender hasta que esté construido para rentabilizar la inversión, según informó en su momento la compañía.

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