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EL PLAN EUROPEO DE VIVIENDA ASEQUIBLE
La Comisión
presentará antes de finales de 2025 el European Affordable Housing
Plan, una estrategia para “hacer la vivienda más asequible, sostenible
y de mejor calidad”.
Principales
ejes:
Revisión
de ayudas estatales: modificación de las normas de competencia para
permitir mayores subvenciones y beneficios fiscales a proyectos de vivienda
asequible sin infringir la legislación europea.
Impulso a la
construcción: simplificación de trámites urbanísticos,
refuerzo de la política de cohesión y mayor financiación
del Banco Europeo de Inversiones (BEI) para edificar y rehabilitar viviendas,
incluidas residencias estudiantiles.
Regulación
del alquiler turístico: legislación común para frenar
el impacto de plataformas como Airbnb en la oferta de alquiler residencial.
Estas medidas
se complementarán con una Plataforma Paneuropea de Inversión
en Vivienda Asequible y Sostenible para movilizar capital público
y privado.
Consulta y
primera Cumbre de la Vivienda
El plan se
ha elaborado mediante consultas públicas, foros de expertos y talleres
temáticos que abarcan desde la lucha contra el sinhogarismo hasta
la agilización de licencias. La primera Cumbre Europea de la Vivienda,
prevista tras la presentación del plan, reunirá a gobiernos,
ciudades, promotores y sociedad civil para asegurar compromisos de financiación
y aplicación.
Impacto esperado
Elevar el gasto
en vivienda hacia la media europea (alrededor del 0,55 % del PIB, el doble
del esfuerzo actual de España) permitirá ampliar el parque
de vivienda asequible, facilitar la movilidad laboral y reducir tensiones
sociales. La Comisión insiste en que “una casa no son solo cuatro
paredes y un techo; es seguridad y pertenencia”, subrayando la dimensión
social y económica del desafío.
EL PLAN EUROPEO
DE VIVIENDA ASEQUIBLE: PLANES Y MEDIDAS DE LA COMISIÓN EUROPEA
ANTECEDENTES:
LA VIVIENDA COMO NUEVA PRIORIDAD EUROPEA
La nueva Comisión
Europea presidida por Ursula von der Leyen ha elevado la vivienda asequible
a una prioridad central de su mandato. Por primera vez, se ha creado una
cartera específica de Vivienda dentro del Colegio de Comisarios:
el danés Dan Jørgensen fue nombrado Comisario de Energía
y Vivienda, asumiendo la responsabilidad de coordinar las políticas
europeas en este sector. Esta decisión inédita refleja la
voluntad de abordar de forma integral la creciente crisis de vivienda que
atraviesan muchos países de la Unión Europea.
En septiembre
de 2025, la presidenta von der Leyen aprovechó su discurso sobre
el Estado de la Unión ante el Parlamento Europeo para poner el problema
de la vivienda en el foco de la agenda comunitaria. En esa intervención
anunció la convocatoria de la primera Cumbre Europea de la Vivienda
y presentó las líneas maestras de un plan de acción
para enfrentar la crisis de accesibilidad a la vivienda. A continuación,
se detallan los planes de la Comisión Europea para este Plan Europeo
de Vivienda Asequible y las medidas clave que lo conforman, basándonos
en información oficial de los organismos de la UE.
Un diagnóstico
alarmante de la crisis de vivienda en Europa
Ursula von
der Leyen interviene en el Parlamento Europeo durante el discurso sobre
el estado de la Unión 2025.
La Comisión
Europea partió de un diagnóstico contundente de la situación
habitacional en Europa. “Los números cuentan una verdad dolorosa”,
advirtió Von der Leyen: los precios de la vivienda han subido más
de un 20% desde 2015, mientras que los permisos de construcción
han caído en más de un 20% en los últimos cinco años.
Este desajuste entre la oferta y la demanda ha llevado a que la vivienda
se convierta en un bien inaccesible para muchos ciudadanos. En palabras
de la Presidenta, “esto es más que una crisis de la vivienda, es
una crisis social”, que está desgarrando el tejido social europeo
y debilitando la cohesión de las comunidades.
Las consecuencias
sociales se hacen patentes: profesionales esenciales como enfermeras, maestros
o bomberos no pueden permitirse vivir en las ciudades donde trabajan, los
estudiantes abandonan sus estudios por no poder pagar un alquiler, y muchos
jóvenes retrasan formar una familia debido a la incertidumbre y
el coste de la vivienda. Según Von der Leyen, la dificultad de acceso
a una vivienda digna amenaza también la competitividad económica
de Europa, al dificultar que los trabajadores vivan cerca de sus empleos.
Este diagnóstico compartido a nivel europeo ha generado consenso
en que es urgente actuar, elevando el asunto de la vivienda al primer plano
de las políticas comunitarias.
Hacia un Plan
Europeo de Vivienda Asequible
Frente a esta
realidad, la Comisión Europea se comprometió a presentar,
“antes de que termine este año”, el primer Plan Europeo de Vivienda
Asequible (European Affordable Housing Plan). Este plan constituirá
una estrategia integral a nivel de la UE para apoyar y complementar los
esfuerzos de los Estados miembros en materia de vivienda. Su objetivo general,
según ha explicado la propia Comisión, es “hacer la vivienda
más asequible, sostenible y de mejor calidad”, mediante una acción
europea coordinada pero “anclada en las realidades locales” de cada región.
La elaboración
de este Plan de Vivienda Asequible se está llevando a cabo a través
de un amplio proceso de consulta y diálogo con todas las partes
implicadas. En 2025 la Comisión lanzó un Diálogo sobre
la Vivienda Asequible que incluye varias fases:
Llamamiento
a presentar evidencias (Call for evidence): Primera fase consultiva que
estuvo abierta hasta junio de 2025. Recogió 313 contribuciones de
expertos, organizaciones y ciudadanos, cuyas aportaciones ayudarán
a perfilar el enfoque del Plan.
Foro de expertos
– Housing Advisory Board: Creación de un grupo asesor independiente
de 15 expertos, seleccionado entre más de 200 candidatos, encargado
de formular recomendaciones concretas para el Plan. Su reunión inicial
tuvo lugar el 30 de junio de 2025.
Consulta pública
abierta: Segunda fase lanzada en julio de 2025 y vigente hasta octubre
de 2025, mediante un cuestionario detallado dirigido tanto al público
general como a actores especializados, para recabar opiniones sobre posibles
soluciones de política.
Talleres temáticos:
La Comisión complementa la consulta con talleres de expertos en
temas clave, como agilización de permisos y normativa urbanística,
alquileres de corta duración (turísticos), inversión
en el mercado de vivienda, creación de una plataforma europea de
inversión, vivienda social, formación en el sector construcción,
e incluso la lucha contra el sinhogarismo. Estos temas indican las áreas
que el Plan abordará de forma específica.
Según
la Comisión, el Plan Europeo de Vivienda Asequible buscará
apoyar a los Estados miembros, regiones y ciudades a superar obstáculos
estructurales, desencadenar inversiones públicas y privadas y, en
última instancia, mejorar el acceso de los ciudadanos a viviendas
asequibles en toda la UE. Se trata de un esfuerzo conjunto para impulsar
soluciones donde el mercado por sí solo no ha logrado garantizar
viviendas dignas a precios razonables.
MEDIDAS CLAVE
PROPUESTAS POR LA COMISIÓN EUROPEA
En su discurso
ante la Eurocámara, Ursula von der Leyen delineó tres líneas
de acción principales que conformarán el núcleo de
la respuesta europea a la crisis de la vivienda:
Presentar el
Plan Europeo de Vivienda Asequible: un paquete de medidas y reformas para
abaratar el coste de la vivienda, mejorar su calidad y hacerla más
sostenible, todo ello adaptado a las condiciones de cada país y
localidad. Este Plan servirá de marco para canalizar recursos y
coordinar las políticas de vivienda a nivel continental, convirtiendo
en realidad el principio de que la vivienda asequible es un derecho social
en Europa (consagrado en el Pilar Europeo de Derechos Sociales desde 2017).
Revisar las
normas de ayudas estatales (State aid): la Comisión propone modificar
la regulación europea de ayudas de Estado para dar mayor flexibilidad
a los gobiernos a la hora de apoyar la vivienda asequible. Actualmente,
las reglas de competencia de la UE limitan las subvenciones públicas
a la vivienda a ciertos casos (por ejemplo, vivienda social para colectivos
vulnerables). Bruselas reconoce que se necesita una “revisión radical”
de este enfoque. La reforma en estudio –incluida en la revisión
de las normas de Servicios de Interés Económico General (SGEI)–
permitiría a los Estados miembros facilitar ayudas financieras o
fiscales para construir y ofrecer viviendas asequibles sin incurrir en
infracciones, ampliando así las posibilidades de inversión
pública en vivienda. En paralelo, la Comisión ya lanzó
en junio de 2025 una consulta pública específica sobre esta
revisión de ayudas estatales en vivienda, para recoger las opiniones
de las partes interesadas antes de proponer cambios legislativos.
Facilitar la
construcción de nuevas viviendas (y residencias para estudiantes):
otra prioridad identificada es aumentar la oferta de vivienda desbloqueando
proyectos de construcción. Para ello, la estrategia europea contempla
iniciativas para simplificar los trámites y normativas urbanísticas
–por ejemplo, a través de la nueva Estrategia del Mercado Único
que incluye medidas para agilizar los servicios de construcción
– y fomentar
la colaboración con las administraciones locales en la planificación
urbana. Asimismo, la Comisión subraya la necesidad de promover la
edificación de residencias asequibles para estudiantes, dado que
el alto coste del alojamiento estudiantil es un factor que está
afectando al acceso a la educación superior. Algunos instrumentos
financieros de la UE podrían reorientarse con este fin; de hecho,
la Comisión ha propuesto revisar la Política de Cohesión
para duplicar los fondos europeos disponibles para proyectos de vivienda
en regiones y ciudades. Esto permitiría destinar más recursos
de fondos estructurales y del Banco Europeo de Inversiones a la construcción
y renovación de viviendas asequibles.
Regulación
del alquiler turístico de corta duración: en respuesta al
impacto que plataformas como Airbnb y similares han tenido en los mercados
inmobiliarios urbanos, la Comisión preparará una iniciativa
legal sobre los alquileres de corta duración (short-term rentals)
para “abordar los problemas pendientes” en este ámbito. Si bien
la UE ya había dado pasos (por ejemplo, normas para el intercambio
de datos entre las plataformas y las autoridades locales), Von der Leyen
reconoció que persisten dificultades: la proliferación de
alquileres turísticos contribuye a la escasez de vivienda de largo
plazo y al encarecimiento de los alquileres residenciales en muchas ciudades.
La nueva legislación buscará establecer reglas comunes que
mitiguen estos efectos, armonizando requisitos de registro, transparencia
y otros controles sobre las plataformas digitales de alquiler vacacional.
Esta medida se enmarca en el esfuerzo más amplio de la UE por equilibrar
la promoción del turismo con el derecho a la vivienda asequible
para los residentes.
Estas acciones
se complementarán con iniciativas financieras innovadoras. La Comisión
está trabajando, junto con el Banco Europeo de Inversiones (BEI),
en la creación de una Plataforma Paneuropea de Inversión
en Vivienda Asequible y Sostenible, destinada a canalizar capital público
y privado hacia proyectos habitacionales de impacto social. En suma, el
paquete abarca reformas normativas, medidas de apoyo financiero e instrumentos
legales, atacando el problema desde múltiples frentes para aumentar
la oferta de vivienda y frenar la escalada de precios.
PRIMERA CUMBRE
EUROPEA DE LA VIVIENDA
Además
de las medidas concretas, Von der Leyen anunció la organización
de la primera Cumbre de la Vivienda de la Unión Europea. El objetivo
de esta cumbre será reunir a todos los actores involucrados –desde
autoridades europeas, gobiernos nacionales, regiones y ayuntamientos, hasta
promotores, sector financiero, asociaciones de inquilinos y sociedad civil–
en un mismo foro para mantener la vivienda en lo más alto de la
agenda política. La presidenta enfatizó la necesidad de que
“toda la sociedad, todos los legisladores y todas las partes interesadas
se unan” en este empeño común.
Esta cumbre,
de carácter inédito a escala europea, servirá como
espacio para compartir experiencias y mejores prácticas entre ciudades
y países, evaluar los avances y desafíos, y asegurar un compromiso
político sostenido con el derecho a la vivienda. Si bien aún
no se ha anunciado la fecha, se espera que se celebre una vez esté
listo el Plan Europeo de Vivienda Asequible, de manera que los líderes
puedan respaldar formalmente sus medidas y coordinar su implementación.
La convocatoria de esta reunión al más alto nivel refleja
la importancia que la Comisión otorga al tema de la vivienda, equiparándolo
a otros retos europeos que han ameritado cumbres monográficas en
el pasado.
Colaboración
interinstitucional y próximos pasos
Para llevar
adelante este ambicioso plan de vivienda, la Comisión Europea está
trabajando en estrecha colaboración con las demás instituciones
de la UE y con las autoridades nacionales. El Parlamento Europeo ha establecido
un Comité Especial sobre la Crisis de la Vivienda con el fin de
analizar el problema y apoyar la formulación de políticas
efectivas. A nivel del Consejo de la UE, los Estados miembros han reconocido
la gravedad de la situación y varios gobiernos han llamado a aprovechar
los fondos europeos y las reformas propuestas por la Comisión para
aliviar la presión sobre los hogares. Organismos como el Banco Europeo
de Inversiones y el Comité Europeo de las Regiones también
se han implicado para aportar financiación y asegurar que las soluciones
se adapten a las realidades locales. Esta respuesta coordinada refleja
un consenso creciente: si bien la vivienda es tradicionalmente competencia
de cada país, los desafíos actuales trascienden fronteras
y justifican una acción común a nivel europeo.
En los próximos
meses, la Comisión analizará las contribuciones de la consulta
pública y las recomendaciones de expertos para dar forma definitiva
al Plan Europeo de Vivienda Asequible. Una vez presentado el plan (previsto
para finales de 2025), se espera que la Comisión proponga las reformas
legislativas pertinentes –como la modificación de las normas de
ayudas estatales o la nueva regulación de alquileres turísticos–
y que redirija fondos europeos hacia iniciativas de vivienda. La Cumbre
Europea de la Vivienda, por su parte, servirá para impulsar políticamente
estas medidas y asegurar el respaldo de todos los niveles de gobierno en
su implementación.
En palabras
de Ursula von der Leyen, “una casa no son solo cuatro paredes y un techo;
es seguridad, calidez, pertenencia”. Ocho años después de
que la UE reconociera la vivienda como un derecho social, ha llegado el
momento de convertir esa promesa en realidad. Los planes en marcha muestran
la determinación de la Unión Europea de afrontar la crisis
de la vivienda de forma decidida, con medidas concretas y colaborativas,
para que tener un hogar digno y asequible deje de ser una fuente de angustia
y vuelva a ser un pilar de seguridad y bienestar para todos los europeos.
Autoría:
Laura Gómez, economista urbana y especialista en políticas
de vivienda europea
Invitación:
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la crisis de la vivienda.
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