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¿Por qué es vital un estudio económico sólido?
El promotor
afronta continuamente decisiones de inversión por importes que superan
los 10 000 000 € en media. Un estudio económico bien fundamentado:
Define el coste
total de la promoción (suelo, construcción, licencias, comercialización).
Proyecta ingresos
por ventas o rentas, ajustados a la curva S y a las fluctuaciones del mercado.
Permite calcular
métricas de viabilidad (VAN, TIR, MIRR), fundamentales para la toma
de decisiones.
2. Estructura
y componentes del cash-flow
Ingresos
Preventas y
contratos de arras: reconocidos en hitos (10 %, 30 %, 60 %).
Ventas finales
y escrituración: flujo principal para el cierre contable.
Desembolsos
CAPEX de obra:
pagos a contratistas según certificación mensual.
Gastos generales:
honorarios técnicos (3 %–5 % del coste de obra), seguros y licencias.
Financiación
Disposiciones
de la deuda bancaria y capitalización de intereses (LTV al 70 %).
Aportaciones
de equity y tramos mezzanine: equilibrio clave para optimizar el WACC.
Innovación
clave:
Implantar
un modelo de cash-flow dinámico vinculado a un sistema de alertas
(IoT financiero) reduce un 25 % el riesgo de desfase de tesorería
y mejora la negociación de covenants con la banca.
3. Casos prácticos
Residencial
en Madrid (50 viviendas):
Tras ajustar
el calendario de desembolsos a un diagrama de Gantt integrado con el presupuesto,
el promotor redujo un 15 % las desviaciones de coste y consiguió
un DSCR 1,25 desde el primer año de comercialización.
Mixed-use en
Lisboa:
Con un cash-flow
que incluía ingresos por venta de locales y rentas de oficinas,
se logró una TIR accionista del 18 % ante inversores de private
equity, alineada con un VAN positivo del 12 %.
4. Conclusiones
operativas
Planificación
exhaustiva del estudio económico evita sorpresas: cada partida (materiales,
mano de obra, licencias) debe cuantificarse con precios de mercado actualizados.
Cash-flow ajustable:
incorporar índices de inflación y revisiones contractuales
mantiene la solvencia financiera.
Negociación
financiera: presentar ratios como DSCR y LLCR fortalece la posición
del promotor frente a bancos e inversores.
Transparencia
y reporting continuo —informes mensuales con KPI claros— generan confianza
y agilizan la financiación.
Nota de complemento
Para una guía
detallada sobre formatos de cash-flow y plantillas de presupuesto, consulte
los estándares FEICA y los informes de la RICS (Royal Institution
of Chartered Surveyors).
Autoría:
María Pérez – Directora Financiera con experiencia en desarrollos
inmobiliarios
Invitación:
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sus comentarios.
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