Eliminar el coste del suelo mediante concesiones prolongadas mejora la rentabilidad y viabilidad de la promoción.

Demanda estructural garantizada asegura ocupación y flujos de caja estables.

Indexación de rentas al IPC protege los ingresos frente a la inflación.

Construcción industrializada y eficiencia energética reducen costes y plazos.

Posibilidad de venta de la concesión permite a los promotores recuperar capital e impulsar nuevos proyectos.

PLAN VIVE JOVEN: AVALANCHA DE OFERTAS GRACIAS A UN MODELO DE VIVIENDA ASEQUIBLE VIABLE

La Comunidad de Madrid ha recibido 63 ofertas de 9 empresas para construir 3.404 nuevas viviendas de alquiler asequible dirigidas a menores de 35 años, dentro del Plan VIVE Solución Joven. Esta respuesta masiva del sector promotor indica que el proyecto se percibe como económicamente viable, hasta el punto de atraer a casi una decena de importantes compañías (constructores, promotoras e inversores) repartidas en 14 lotes de concurso. El propio Gobierno regional destaca que se trata de una de las mayores operaciones de pisos en alquiler de Europa y un modelo que genera empleo, atrae inversión y sitúa a Madrid como referente en innovación en vivienda asequible. ¿De dónde surge esa viabilidad económica que explica tanto interés privado en construir vivienda de renta limitada?

Suelo público en concesión: la base del modelo PPP exitoso

El Plan VIVE se sustenta en un esquema de colaboración público-privada (PPP) en el que la Comunidad de Madrid pone a disposición suelo público en concesión demanial de largo plazo para que las empresas construyan y exploten las viviendas en alquiler asequible. En esta licitación dirigida a jóvenes, los terrenos se ceden por 75 años, un horizonte inusualmente largo (la primera fase del plan fue a 50 años) que mejora la rentabilidad del proyecto. Durante ese periodo, la empresa adjudicataria mantiene la propiedad y gestión de los pisos en alquiler, y al concluir la concesión las viviendas pasan a formar parte del parque público regional.

Esta fórmula elimina el coste de adquisición de suelo, uno de los componentes más onerosos en cualquier promoción inmobiliaria. Al no tener que comprar el terreno (que sigue siendo público), los promotores pueden destinar la inversión principalmente a la construcción y así ofrecer alquileres más bajos sin comprometer la viabilidad. Además, la administración agiliza trámites urbanísticos y aporta seguridad jurídica al proyecto. El resultado es un esquema atractivo para el sector privado, que ha respondido con entusiasmo en Madrid. Convocatorias semejantes en otros ámbitos no han logrado el mismo éxito, lo que evidencia que el diseño del plan (suelo público, plazos amplios y garantías) ha sido clave para convencer a los promotores de la viabilidad económica de construir vivienda asequible.

Alquileres limitados pero con demanda asegurada

El pliego de condiciones del Plan VIVE fija un tope de renta para que los pisos sean efectivamente asequibles. En términos prácticos, el precio del alquiler se sitúa aproximadamente entre un 30% y un 40% por debajo del valor de mercado libre. Por ejemplo, en promociones recientes de referencia, los jóvenes adjudicatarios pagan en el entorno de 600-700 euros mensuales cuando en el mercado libre unidades comparables superarían con frecuencia los 900-1.000 euros. Esta rebaja significativa en la renta es posible gracias al ahorro de costes estructurales (como el suelo gratuito) y a unos márgenes más ajustados pero estables para el operador.

A pesar del descuento en el alquiler, la demanda potencial para estas viviendas es enorme, lo que garantiza la ocupación plena de los edificios y, por tanto, ingresos constantes para el promotor. Madrid sufre un fuerte déficit de vivienda en alquiler asequible –especialmente entre los jóvenes– de modo que cada nueva promoción del Plan VIVE recibe miles de solicitudes de interesados. La Comunidad ha establecido un portal único y criterios transparentes para adjudicar las viviendas, asegurando que haya inquilinos solventes y seleccionados desde el primer día. Este riesgo comercial prácticamente nulo (vacantes mínimas y morosidad controlada) es otro factor que contribuye a la viabilidad: los promotores pueden proyectar flujos de caja estables a largo plazo, algo poco común en el mercado residencial tradicional. El Plan VIVE se consolida así como un modelo pionero de colaboración público-privada replicable en otras regiones.

Rentabilidad atractiva y protegida a largo plazo

El interés inversor también se explica porque estos proyectos ofrecen una rentabilidad atractiva en relación con su riesgo, cumpliendo además criterios sociales (vivienda asequible) que muchos fondos valoran. Cuando se lanzó el Plan VIVE, se estimaba una rentabilidad anual en torno al 5-6% para los inversores finales. Este nivel de retorno resulta competitivo frente a otros activos inmobiliarios, considerando que el riesgo de impago o de vacantes es bajo debido a la alta demanda estructural. Además, las rentas están vinculadas a la inflación (IPC), lo que permite al propietario actualizar los alquileres anualmente y proteger su flujo de ingresos a largo plazo. En esencia, una cartera de vivienda asequible del Plan VIVE se comporta casi como un bono a muy largo plazo indexado a la inflación, pero con un rendimiento superior al de la deuda pública indexada. Esta combinación de cash-flow estable y retornos sostenidos ha atraído a inversores institucionales de primer nivel.

Un ejemplo ilustrativo fue la entrada de un gran fondo internacional en la primera fase del Plan VIVE tras adquirir la concesión de una gran cartera desarrollada por un promotor nacional. El promotor construyó las viviendas y posteriormente vendió los derechos de explotación a 50 años por un importe cercano a los 250 millones de euros. La operación demostró que hay capital institucional dispuesto a comprar estos activos en cuanto están desarrollados y estabilizados. Para el promotor, este esquema build-to-rent con venta posterior resulta muy interesante: construye el proyecto, lo estabiliza con inquilinos y luego puede desinvertir transfiriéndolo a un inversor a largo plazo, obteniendo así un beneficio directo. De este modo, incluso promotoras que no quieran mantener la gestión 75 años pueden monetizar la concesión una vez terminada la obra y alquiladas las viviendas. La transmisibilidad de las concesiones (permitida en el pliego) facilita esta salida, ampliando el número de jugadores interesados: promotoras, constructoras e incluso fondos especializados compiten por adjudicarse los lotes, sabiendo que luego podrán refinanciar o vender la promoción a inversores finales.

Gestión de costes y productividad: industrialización y eficiencia energética

Las condiciones macroeconómicas han variado desde la primera fase (adjudicada en 2021) hasta la licitación joven de 2025: el encarecimiento de la construcción por la inflación de materiales y la subida de tipos han tensionado las cuentas de las promociones residenciales en general. Sin embargo, la Comunidad de Madrid ha introducido ajustes para mantener la viabilidad: por un lado, ha ampliado la duración de la concesión a 75 años (lo que permite amortizar la inversión en un plazo mayor y mejorar el retorno anual). Por otro, los promotores están optimizando los proyectos con metodologías constructivas más eficientes –por ejemplo, construcción industrializada modular– para mitigar el alza de costes y acortar plazos, con ahorros relevantes en coste y tiempo. Además, las promociones se entregan con altas calificaciones energéticas (AA) y certificaciones ambientales de referencia, lo que reduce consumos y costes operativos para los inquilinos y refuerza el atractivo ESG para los inversores.

Escala y eficiencia: 14.000 viviendas asequibles como objetivo

Otro aspecto que brinda viabilidad es la escala del Plan VIVE. El programa completo aspira a poner en el mercado hasta 14.000 viviendas de alquiler asequible en más de 20 municipios de la región. Solo en la presente legislatura, el Gobierno autonómico se ha propuesto entregar 10.500 viviendas de este tipo. Esta ambición de escala permite economías en la cadena de valor: los concursos se dividen en lotes grandes, pero las empresas pueden presentarse a varios, logrando volumen suficiente para negociar mejores precios con proveedores y optimizar recursos. Municipios como Alcobendas (750 viviendas), Madrid capital (806) o Colmenar Viejo (332) recibirán promociones de gran tamaño, lo que invita a técnicas de construcción en serie e industrialización para mantener los costes a raya. Actualmente hay miles de viviendas en obra adicionales a las ya entregadas, muchas correspondientes a este nuevo plan para jóvenes. La capacidad de planificar un pipeline continuo de proyectos asequibles permite a las promotoras especializarse y repetir el modelo, ganando eficiencia con cada promoción.

Asimismo, la colaboración público-privada en Madrid está demostrando ser un modelo replicable: otras comunidades autónomas ya han anunciado iniciativas similares de cesión de suelo público para alquiler asequible. Incluso a nivel internacional, varios países se han interesado en el esquema madrileño. Este reconocimiento refuerza la confianza de los inversores en que se trata de un mercado en crecimiento y con apoyo institucional duradero. Participar en el Plan VIVE no solo aporta un proyecto puntual, sino que posiciona a las empresas para futuras iniciativas en Madrid y en otras regiones que adopten fórmulas parecidas.

Conclusión: vivienda asequible con números que cuadran

La fuerte respuesta al Plan VIVE Solución Joven demuestra que, cuando se estructura adecuadamente, la promoción de vivienda asequible puede ser atractiva para el sector privado. En Madrid, la conjunción de suelo público gratuito, concesiones extensas, alquileres razonables pero asegurados e industrialización constructiva ha logrado cuadrar la ecuación financiera de estas promociones. Los promotores encuentran viabilidad económica donde tradicionalmente se asumía que solo con subvenciones directas se podía construir vivienda barata. Aquí, en cambio, el apoyo público inteligente (ceder suelo y garantizar reglas claras) sustituye a la subvención, y el mercado hace el resto: capital privado dispuesto a un rendimiento moderado pero estable, a cambio de un riesgo acotado y de contribuir a una necesidad social acuciante.

En términos prácticos, ¿de dónde proviene la rentabilidad? De ahorros en costes iniciales (no pagar el solar), de una demanda estructural altísima que llena los pisos desde el día uno, de alquileres que aunque más bajos están indexados a la inflación para mantener su valor, y de la posibilidad de movilizar financiación a gran escala (banca, fondos) con la confianza de que el cash-flow de los alquileres asequibles es seguro y relativamente anticíclico. A ello se suma que las empresas ganadoras pueden monetizar su esfuerzo vendiendo los activos a inversores finales una vez construidos, obteniendo una plusvalía inmediata sin esperar décadas.

Para los jóvenes madrileños, el éxito de esta fórmula significa miles de viviendas modernas a precios accesibles –típicamente entre un 30% y un 40% inferiores al mercado– que les permitirán emanciparse sin destinar la mitad de sus ingresos al alquiler. Para los promotores y constructores, se abre un nuevo nicho de negocio donde pueden crecer de la mano del sector público, diversificando su actividad más allá de la vivienda libre tradicional. Y para la Administración, Plan VIVE supone aumentar el parque de alquiler asequible sin un desembolso presupuestario directo en la construcción, aprovechando la eficiencia privada pero conservando a largo plazo el patrimonio (los pisos revertirán al erario público tras 75 años).

En definitiva, las 63 ofertas presentadas confirman que el Plan VIVE funciona para todas las partes. Madrid ya ha entregado cerca de 5.000 viviendas de este programa y tiene miles más en camino, consolidándose como referente nacional en políticas de vivienda asequible. Para los profesionales de la construcción y la promoción, este caso muestra que es posible hacer ciudad con rentas bajas sin perder la rentabilidad, siempre que se combinen imaginación en las fórmulas y rigor en los números.

Nota de contexto local: los 3.404 hogares de esta licitación joven se ubicarán en Madrid (806), Alcobendas (750), Tres Cantos (280), Móstoles (307), Arroyomolinos (365), Colmenar Viejo (332), Valdemoro (150), Loeches (295), Torrejón de la Calzada (81) y Torrejón de Velasco (38). Además, se han anunciado 1.000 viviendas adicionales para menores de 35 años en nuevos municipios como Alcalá de Henares, Villanueva de la Cañada, la capital y Aravaca.

Autoría: María Fernández – Economista Urbanista con experiencia en financiación de vivienda asequible

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