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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN,
URBANISMO E INMOBILIARIO. |
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1ª Revista
Iberoamericana de construcción, urbanismo e inmobiliario.
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| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Promoción
de vivienda unifamiliar (brainsre) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de PROMOTOR
INMOBILIARIO.
Gestión
y viabilidad de una promoción inmobiliaria.
+
Formularios
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| «El
producto de vivienda unifamiliar en las afueras de las grandes metrópolis
es el claro ganador. Están subiendo la rotación de activos
e incluso los precios, acortándose el periodo de comercialización.
Es un producto en el que nosotros llevamos trabajando mucho tiempo. Tenemos
equipos internos que lo conocen muy bien, cómo conseguir calidad
y eficiencia energética», señala Jörg Tiggemann,
consejero delegado de Ten Brinke en España. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Marketing
inmobiliario en internet (cincodias) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de MARKETING
INMOBILIARIO EN INTERNET Y REALIDAD VIRTUAL.
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| Solvia ha
apostado por Solvia Digital, un nuevo concepto de servicio para particulares
que quieran vender su inmueble de forma personalizada. La plataforma pone
a disposición del vendedor un conjunto de funcionalidades digitales
que hacen más eficientes procesos como los de la valoración
del inmueble, elaboración de planos, tour virtual, marketing digital,
selección de compradores, seguimiento de la actividad comercial
o tramitación documental. Los clientes solo pagan en caso de completarse
la venta del inmueble. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Copropiedad
inmobiliaria (ejeprime) |
¿Qué
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La
guía práctica inmoley.com
de COMUNIDAD
INMOBILIARIA PROMOCIÓN EN COMUNIDAD.
COPROPIEDAD.
COMUNIDAD DE GANANCIALES. COMUNIDAD HEREDITARIA. HERENCIA YACENTE.
+
Formularios
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| “La copropiedad
en la segunda residencia siempre ha existido, sobre todo entre familiares
y amigos; lo que propone Secconda es expandir este modelo entre gente que
no se conoce”, explica Marta Bravo, cofundadora de la compañía
y responsable de expansión de Secconda a la República Dominicana,
a EjePrime. “De media, se acostumbra a utilizar la segunda residencia unas
seis semanas por año, pero se tienen que asumir los costes de todo;
con nuestro modelo reducimos gastos y nos responsabilizamos del mantenimiento
para que el propietario pueda hacer un uso inmediato de la vivienda”, ilustra
Bravo. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Competencia
y marketing inmobiliario (elpais) |
¿Qué
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de AGENTE
DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA (API)
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Formularios
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| La Comisión
Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha anunciado este jueves
una multa conjunta de 1,25 millones para siete firmas del sector inmobiliario
por pactar comisiones mínimas en ventas y alquileres de inmuebles.
Las firmas sancionadas son las agencias Remax y Look & Find, y los
proveedores de soluciones informáticas Idealista, Inmovilla, Witei,
MLS y Anaconda. Todos ellos, de acuerdo con la resolución del organismo
regulador —que es recurrible en la Audiencia Nacional— participaron en
un sistema de información compartida que permitía colaborar
en la comercialización de pisos. A cambio, se exigía que
como mínimo cobrasen una comisión del 4% en la venta de una
casa o el equivalente a un mes de renta en la intermediación de
un alquiler, lo que para la CNMC es “incompatible con la competencia necesaria
entre entidades”. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Gestión
del riesgo inmobiliario (cincodias) |
¿Qué
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La
guía práctica inmoley.com
de ANÁLISIS
Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO.
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| El control
del riesgo. La concesión de hipotecas incluso por el 100% del valor
de tasación de la vivienda fue una de las señales de los
excesos del boom inmobiliario. El 80% de financiación bancaria sobre
el valor de tasación de la vivienda es considerado el umbral a partir
del que una entidad comienza a asumir un riesgo hipotecario superior al
estándar recomendable. Según datos del Banco de España,
en junio de 2006, el 18% de las hipotecas se concedían por encima
de ese 80%. Y ahora ese porcentaje está en el 8,8%, muy cerca del
mínimo de la serie histórica marcado el pasado año.
Es más, en las nuevas hipotecas, el porcentaje de financiación
que concede el banco respecto a la tasación es del 64,8%, notablemente
por debajo del citado 80%, prueba de que gran parte del tirón del
mercado inmobiliario está sostenido por aquellos que cambian de
vivienda habitual y cuentan por tanto con ahorro previo, el de la venta
de su primera casa. Y de que se trata de una demanda solvente, con capacidad
de haber ahorrado por el 35,2% restante. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Inversión
inmobiliaria para alquiler (cincodias) |
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de INVERSOR
EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR
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| La rentabilidad
del alquiler La rentabilidad bruta sin descontar los gastos del arrendador
(IBI, comunidad de propietarios, tasas municipales, etc...) es difícil
de cuantificar. El Banco de España la sitúa en torno al 3,7%
de media en España, mientras que en un reciente informe el portal
Fotocasa la coloca en el 6,4% en el tercer trimestre de este año,
con un descenso del 0,6% respecto a igual periodo del año anterior
que atribuye a la caída de los precios del alquiler durante el año.
Pese a ese pequeño traspié este estudio indica que la pandemia
ha colocado al inmobiliario como inversión refugio. |
| LA
ÚNICA SOLUCIÓN REALISTA AL DERECHO CONSTITUCIONAL A LA VIVIENDA:
UN PACTO DE ESTADO DE VIVIENDA. |
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Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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España
necesita más vivienda para atender la demanda y reactivar la economía.
En 2008,
España tenía una población de 45.688.939 habitantes
y se vendían 500.000 viviendas de obra nueva y 500.000 de segunda
mano. En 2021, España tiene una población de 47.332.614 y
se venden en total 500.000 viviendas de las que sólo el 20% es vivienda
nueva. Además hoy sólo se construyen 100.000 viviendas nuevas
al año y se necesitan 800.000 viviendas.
La Ley
de Vivienda anunciada por el gobierno es (i) insuficiente para compensar
este desfase de vivienda, principalmente por razón de las competencias
urbanísticas y de vivienda, y (ii) no está consensuada, con
lo que no genera seguridad jurídica a largo plazo para incentivar
la inversión inmobiliaria.
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| España
necesita un plan estatal de vivienda consensuado por todas las fuerzas
políticas y sectoriales y con una perspectiva profesionalizada al
mismo tiempo que social. El punto fundamental de ese punto es la colaboración
público privada con cifras y suelo detallado. El segundo, el control
del alquiler analizando pormenorizadamente lo que ha sucedido en San Francisco,
Berlín, Amsterdam, etc. El tercer punto sería la industrialización
del sector y una política de grandes obras residenciales como lo
fueron las construcciones masivas de la ley de casas baratas en la España
de los años 20 del siglo pasado o las barriadas obreras europeas
tras la segunda guerra mundial. El cuarto punto sería una regulación
uniforme de cooperativas de vivienda para su alquiler, similar a la existente
en Austria y que ha sido muy bien empleada por los sindicatos. Todos estos
puntos iniciales (hay muchos más) no pueden plantearse desde una
única autoridad administrativa, son transversales y requieren de
un gran pacto de estado que ponga sobre la mesa todo el suelo público
para vivienda social que está siendo destinado a subasta para compensar
gasto corriente ajeno a la necesidad de vivienda. |
| CAUSAS
DE LA INFLACIÓN MUNDIAL DE VIVIENDA |
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prácticas |
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Los precios
de la vivienda en el Reino Unido suben a un nivel récord.
Esta tendencia
se ha constatado en todo el mundo. El fenómeno inflacionista postpandemia
obedece a la escasez de obra nueva y los bajos tipos de interés.
A nivel
mundial, durante la pandemia se emitieron pocos permisos de construcción,
por lo que se construyó muy poco. A esto se unen los bajos tipos
de interés y la demanda local (ej. demanda rusa de inmuebles en
Turquía).
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| Los precios
de la vivienda en el Reino Unido alcanzaron un récord en noviembre
tras un crecimiento más fuerte de lo esperado, ya que los bajos
tipos hipotecarios, la alta demanda y la escasez de propiedades en venta
impulsaron los precios. El índice de precios de la vivienda de Nationwide
subió un 0,9 por ciento el mes pasado en comparación con
el mes anterior, por delante del aumento del 0,5 por ciento pronosticado
por economistas encuestados por Reuters. El aumento mensual llevó
el precio promedio de la vivienda a £ 252,687 (297.033 euros), un
nuevo récord. Comparativamente, los precios de la vivienda eran
un 10 por ciento más altos que en noviembre del año pasado
y casi un 15 por ciento por encima del nivel de marzo del año pasado
cuando la pandemia azotó el Reino Unido. Esta situación británica
es común a todo el mundo. La tendencia global de crecimiento de
los precios de la vivienda continúa: según datos de investigación
de Knight Frank, según los resultados del segundo trimestre de 2021,
en 18 países se registraron tasas de crecimiento de precios de dos
dígitos, para el año en 55 países clave precios aumentó
en una media del 9,2%, y Turquía se convierte en líder por
sexto trimestre consecutivo |
| ¿ESTÁN
VALORADOS CORRECTAMENTE LOS INMUEBLES EUROPEOS? |
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prácticas |
| ¿Qué
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A principios
de este mes, la comisión publicó una serie de documentos
como parte de sus previsiones económicas de otoño, incluido
uno sobre el mercado de la vivienda. Encontró que los precios de
la vivienda en toda la zona económica continúan con su “tendencia
dinámica al alza” desde 2013, y aumentan de forma pronunciada.
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| De hecho,
los precios de la vivienda en la zona de la UE27 aumentaron un 32% entre
el segundo trimestre de 2013 y el segundo trimestre de 2021. Los precios
alemanes estaban un 51,4% por encima de sus valores de mediados de 2013,
en comparación con el 40,1% de Polonia, el 33,4% para España
y el 13,2% para Francia. Los precios bajaron un 7% en Italia y se mantuvieron
prácticamente estables en Grecia y Chipre. Según la comisión,
el fuerte crecimiento de los precios de la vivienda está impulsado
por “una demanda sostenida respaldada por el crecimiento económico,
ahorros familiares históricamente altos y tasas de interés
bajas”, mientras que la oferta se ha visto afectada por una “actividad
de construcción limitada”. Espera que la demanda se mantenga fuerte,
impulsada por los ahorros acumulados y la demanda de aumentar el espacio
habitable para adaptarse a los nuevos hábitos de trabajo, como trabajar
desde casa. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Ruido
en la edificación (fotocasa) |
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de RUIDO
EN LA EDIFICACIÓN.
Aislamiento
acústico
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| El pasado
mes de septiembre se publicó la norma UNE 74201:2021: Acústica.
Esquema de clasificación acústica de edificios. Se trata
de una herramienta que permite conocer cómo de aislado acústicamente
se encuentra un inmueble. La mayoría conoce qué es el certificado
de eficiencia energética, pero ¿alguien sabe cómo
contamina su vivienda a nivel acústico? La respuesta es no. Con
esta nueva norma, los inmuebles también contarán con una
etiqueta en la que se registre su nivel de insonorización. Esta
tendrá seis niveles, de la A a la F, siendo la más alta la
A y la más baja la F. Gracias a esta nueva etiqueta, los compradores
podrán evaluar el nivel de insonorización de las viviendas,
un indicador más para comparar y elegir en el momento de adquirir
un nuevo inmueble. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Proptech
inmobiliario (abc) |
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de PROPTECH
INMOBILIARIO.
La
revolución tecnológica de la intermediación inmobiliaria.
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| El Real Estate
comienza a moverse al ritmo de la innovación tecnológica,
quitándose la etiqueta inmovilista que le ha acompañado durante
años. El reto, que la disrupción llegue a toda la cadena
de valor. De momento, queda camino por recorrer, como señala López:
«El ‘proptech’ está acabando la segunda revolución,
la digitalización de todos los procesos inmobiliarios». Como
destaca el experto, el sector tiene que estar preparado para adaptarse
al avance exponencial en campos como la realidad aumentada, la inteligencia
artificial, la domótica proactiva, etc.: «Los ‘softwares’
son mejores no tienen nada que ver los ‘softwares’ de ‘big data’ de hace
cinco años: ha habido una enorme evolución… ¿qué
pasará, por ejemplo, con el ‘big data’ cuando podamos aplicarle
la computación cuántica?» |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Cohousing
(ideal) |
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de COOPERATIVAS
DE VIVIENDA Y COMUNIDADES DE VIVIENDAS.
+
Formularios
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| El cohousing
es un modelo de comunidad colaborativa muy extendido en Dinamarca y los
Países Bajos, pero también en países como Estados
Unidos y Canadá, que se caracteriza por la autogestión desde
el inicio del proyecto y por la combinación de viviendas privadas
y espacios y servicios comunes. Cada inmueble está equipado para
poder desarrollar un proyecto de vida completamente autónomo, pero
quienes se decantan por este tipo de forma de vida aprecia las alternativas
comunales y colaborativas que estas comunidades ofrecen a sus miembros. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Gestión
de cooperativas de vivienda (okdiario) |
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de COOPERATIVAS
DE VIVIENDA Y COMUNIDADES DE VIVIENDAS.
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Formularios
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| La inmobiliaria
Vía Ágora lanza una gestora de cooperativas de viviendas.
ÁGORAGest, la nueva gestora de cooperativas, que ha nacido «con
el objetivo de asesorar y acompañar al cooperativista durante todo
el proceso de autopromoción, desde la obtención del suelo
hasta la entrega de sus viviendas», según explica la compañía.
En concreto, la primera operación de la nueva gestora de cooperativas
se llevará a cabo en la zona de Peñagrande (Madrid), donde
gestionará una promoción de 45 viviendas. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Repercusión
de costes edificatorios en la vivienda (lainformacion) |
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de PROMOTOR
INMOBILIARIO.
Gestión
y viabilidad de una promoción inmobiliaria.
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Formularios
|
| El repunte
de las compras en 2021 se tradujo en un aumento de precios del 3,3 % en
tasa interanual en el segundo trimestre del año, rompiendo así
la tendencia de desaceleración desde principios de 2019, con alzas
del 6% en el segmento de vivienda nueva y del 2,9% en segunda mano. Y,
de cara al futuro, vaticina el Banco de España, el reciente notable
aumento en los costes de los insumos de la construcción podría,
en caso de persistir, provocar presiones adicionales en el precio de la
vivienda nueva. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Desinversión
en vivienda (cincodias) |
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de INVERSOR
INMOBILIARIO
Desde
el inversor inmobiliario particular al gran fondo.
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| Blackstone,
uno de los grandes caseros del alquiler, ha puesto a la venta 3.100 propiedades
destinadas actualmente al arrendamiento, valoradas en 361 millones de euros.
El fondo estadounidense ha aprobado en la junta de su socimi Albirana,
tal como adelantó la pasada semana Cinco Días, una reestructuración
con el objetivo final de vender esas propiedades. De esta forma, la gestora
reduce su posición en el mercado del alquiler y suma la operación
a otra de venta de activos de Testa, actualmente en el mercado. |
| AUMENTO
DE LA EDIFICABILIDAD COMO INCENTIVO PARA LA EFICIENCIA ENERGÉTICA |
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Incrementar
el índice de edificabilidad en función del rendimiento energético
permitiría compensar costes.
Incentivos
basados en incrementar el índice de edificabilidad en función
del rendimiento energético disminuirían el plazo de retorno.
Los costes también se verían reducidos en caso de promoverse
planes de rehabilitación por bloques o barrios que permitiera hacer
viable proyectos de alto rendimiento por economía de escala.
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| La normativa
de rehabilitación admite la figura de la memoria de viabilidad económica
que acompañará a cada actuación y que podría
justificar la aplicación de reglas excepcionales para vincular incrementos
de edificabilidad o densidad, así como cambios a las distintas operaciones
de rehabilitación, regeneración y/o renovación urbanas.
Los ayuntamientos pueden incluir estos incentivos a través del Plan
General de Ordenación Urbana. Algunos ayuntamientos ya han tomado
la iniciativa. El Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes en
Madrid concede hasta un 15% más de edificabilidad si se aplican
energías renovables para la electricidad y la calefacción
del edificio. Incluir modificaciones en los PGOUs permite establecer diferentes
grados de sostenibilidad y eficiencia energética de los edificios.
Analizamos el caso de Burgos. |
| ESTE
MES SE PRESENTARÁ EL PLAN ESTATAL PARA EL ACCESO A LA VIVIENDA 2022-2025.
LA DUDA: ¿DE DÓNDE SALEN LOS SUELOS PÚBLICOS PARA
100.000 VIVIENDAS? |
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prácticas |
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El Ministerio
de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Mitma, llevará
este mes el nuevo Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022-2025 a
Consejo de Ministros
El Ministerio
de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ha diseñado una política
de desarrollo de un parque público de viviendas que parte de la
base de que el mayor problema es la falta de oferta de vivienda en alquiler.
En los últimos años se ha avanzado en el Plan de viviendas
para alquiler asequible, que permitirá el desarrollo de un parque
de hasta 100.000 viviendas.
¿De
dónde salen los suelos públicos para 100.000 viviendas? Cesión
de suelo público a coste cero a las empresas privadas para que construyan
viviendas de alquiler social. (Nota medida anunciada por el Mitma en 2019.
A día de hoy no hay suelo público aportado gratuitamente
para vivienda social).
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| Este plan
cuenta con dos ejes de trabajo: El primero, basado en la acción
directa del Ministerio para la creación de un parque público
de vivienda social, rondará las 44.000 viviendas en total. El segundo
eje del Plan de viviendas, mediante concertación con los agentes
privados, consiste en la colaboración público-privada para
la creación de un fondo social de unas 56.000 viviendas. Un ejemplo
podría ser las obras de urbanización de los terrenos en desuso
del cuartel de Ingenieros en Valencia, lo que permitirá la creación
de 438 nuevas viviendas para impulsar y facilitar el acceso a la vivienda
en régimen de alquiler a precios asequibles. Está previsto
que en este mes se presente el nuevo Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda
2022-2025. Este plan ahonda en la función social de la vivienda
para facilitar el acceso a ésta en régimen de alquiler a
aquellos sectores de la población con dificultades económicas.
Además, prioriza la atención a los colectivos más
vulnerables como pueden ser las víctimas de violencia de género,
las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, las personas
sin hogar y otras personas que así sean calificadas. |
| INFLACIÓN,
INMOBILIARIO Y EFECTO EN LOS TIPOS DE INTERÉS. ¿CREEMOS A
LOS BANCOS CENTRALES O AL MERCADO DE BONOS? |
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Todos los bancos
centrales se esfuerzan por convencer, tanto a los mercados financieros
como al público, de que los picos recientes en la inflación
de precios son temporales y no indican un período de aumentos prolongados
de precios.
Los bonos
del gobierno americano se negocian actualmente a precios que sugieren que
los mercados creen que los aumentos de las tipos de interés son
inevitables.
En el caso
de España, la reforma laboral podría subir los costes laborales
y por lo tanto aumentar la inflación. Por eso es tan importante
para la Comisión Europea, no sólo por la productividad, sino
por controlar la inflación indirectamente.
El análisis
de la inflación debe tenerse en cuenta en cualquier análisis
financiero inmobiliario por su grave efecto en la demanda.
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| El jueves
se publicaron datos que muestran que España está experimentando
una tasa de inflación anualizada del 5,5% y Alemania está
experimentando una inflación del 4,6%. En todo el mundo, países
como Rusia, Nigeria, Brasil y Turquía han informado de una inflación
superior, a veces muy superior, al 4%. En los Estados Unidos, el Índice
de Precios al Consumidor mantenido por la Oficina de Estadísticas
Laborales muestra que los precios generales aumentaron un 5,4% en los 12
meses que terminaron en septiembre. A pesar de todo esto, los bancos centrales
insisten en que los picos de precios son una reacción transitoria
a la apertura de la economía global nuevamente después de
haber sido cerrada en gran medida en las primeras etapas de la pandemia. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Coliving
(brainsre) |
¿Qué
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La
guía práctica inmoley.com
de
|
| La joint venture
creada por el grupo promotor español Grupo Lar y el fondo de inversiones
francés Primonial han decidido poner en marcha su primer proyecto
residencial de coliving. “Es la primera vez que en España se construye
una promoción diseñada desde el inicio para este segmento
en auge”, aseguran sus promotores. En total, el proyecto, que acaba de
recibir la licencia, contará con 186 camas y para su puesta en marcha
los socios van a invertir 17,8 millones de euros. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| La
nueva ley de vivienda en la promoción (laprovincia) |
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de PROMOTOR
INMOBILIARIO.
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y viabilidad de una promoción inmobiliaria.
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|
| Esta ley también
afectará a la construcción de vivienda nueva. El texto especifica
que las promotoras tendrán que indemnizar al comprador si se retrasa
en los plazos de entrega de la vivienda. "Los obstáculos a la construcción
de la vivienda y la eliminación en la flexibilidad de los plazos
podrían acarrear un aumento del precio de los inmuebles, que será
mayor o menor en función del porcentaje de penalización"
... Además, el 30% de las viviendas que se construyan tendrán
que ser destinadas a Vivienda de Protección Oficial (VPO) y, un
15% de la misma tendrá que ser obligatoriamente para alquiler social.
El Gobierno prevé en la ley compensar a las promotoras por esa obligación:
permitir construir un 30% más o conceder otro suelo urbanístico,
entre otras soluciones. "Si un tercio del parque inmobiliario se
destina a alquiler social y VPO las ganancias de las promotoras no serán
las mismas que las planteadas en los proyectos. Esto podría provocar
que haya menos construcciones, una reducción de la oferta y, en
consecuencia, un aumento de precios", advierte el director de Hipotecas
de iAhorro |
| RESULTADOS
DEL PRIMER INDICADOR INMOBILIARIO DEL MUNDO TRAS LA PANDEMIA |
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Q3 2021: RICS
Global Commercial Property Monitor - Resultados del tercer trimestre (Europa
y América del Norte)
El 73%
de los encuestados ve ahora que el mercado inmobiliario español
está en alza y el 78% cree que está ofreciendo un valor razonable.
Ver
informe (43 págs.)
|
| RICS Global
Commercial Property Monitor es el principal indicador de las condiciones
en los mercados de inversores y ocupantes de propiedades comerciales en
todo el mundo. Este informe presenta los resultados de la encuesta del
tercer trimestre, evalúa el impacto continuo de la pandemia Covid-19
y las perspectivas del mercado para el resto del año. Aumento de
la demanda de espacio para oficinas en Europa, lo que aumenta las esperanzas
de que el mercado esté mejorando. La demanda de arrendatarios aumenta
en el sector de oficinas por primera vez desde antes de la pandemia. Los
centros industriales, multifamiliares y de datos lideran el camino en términos
de crecimiento de alquileres. Casi la mitad de los encuestados en el Monitor
de propiedades comerciales RICS del tercer trimestre de 2021 en Europa
creen que el mercado está en una fase de recuperación a medida
que la demanda de oficinas por parte de los arrendatarios aumenta por primera
vez desde antes de la pandemia. Las principales estadísticas de
España
son las siguientes: + 13% de los encuestados informaron un aumento en la
demanda de ocupantes este trimestre. Esta es la rentabilidad neta más
alta desde el cuarto trimestre de 2019 (antes de la pandemia). Esto se
debe principalmente a la demanda de unidades industriales (saldo neto de
+ 47%). El espacio de oficinas arrojó su primer saldo neto positivo
desde antes de la pandemia, ya que + 2% de los encuestados informó
un aumento en las consultas. La disponibilidad de espacio aumentó
este trimestre a nivel de todos los sectores. El + 37% informó un
aumento en el espacio disponible impulsado principalmente por el comercio
minorista, donde el saldo neto aumentó del + 54% en el segundo trimestre
al + 63% en el tercer trimestre. |
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| El
30% de reserva en la nueva ley de vivienda (elpais) |
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|
| En Barcelona,
la norma del 30% se aprobó con un cambio urbanístico que,
por su envergadura, tuvo que ratificar la Generalitat. Y aparece en la
disposición final cuarta de la nueva ley. No es un texto fácil
de entender. Es más bien confuso y ayer quedó claro que da
pie a interpretaciones dispares. Por un lado, habla de las reservas de
vivienda de protección pública en nuevos desarrollos urbanísticos:
“como mínimo comprenderá los terrenos necesarios para realizar
el 30% de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación
urbanística en suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones
de nueva urbanización, y el 10% en suelo urbanizado”. Porcentajes,
que dice el texto, las autoridades podrían fijar en cifras superiores
o inferiores. |
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| El
30% de reserva en la nueva ley de vivienda (eleconomista) |
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|
| La norma también
contempla que el 30% de las viviendas que se construyan tendrán
que ser destinadas a Vivienda de Protección Oficial (VPO) y, un
15% de la misma tendrá que ser obligatoriamente para alquiler social.
El Gobierno prevé en la ley compensar a las promotoras por esa obligación:
permitir construir un 30% más o conceder otro suelo urbanístico,
entre otras soluciones. En este caso, los expertos creen que derivará
en una ralentización de la construcción. "Si un tercio del
parque inmobiliario se destina a alquiler social y VPO las ganancias de
las promotoras no serán las mismas que las planteadas en los proyectos.
Esto podría provocar que haya menos construcciones, una reducción
de la oferta y, en consecuencia, un aumento de precios", advierte el director
de Hipotecas de iAhorro. |
| EL
BUILD TO RENT NO APARECE EN LAS MEDIDAS DEL ANTEPROYECTO DE LEY POR EL
DERECHO A LA VIVIENDA |
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Este anteproyecto
de ley de vivienda (no proyecto porque hay desacuerdos esenciales dentro
del gobierno) debe entenderse como un borrador pendiente de un largo recorrido.
Si todo sigue su curso, no se aprobará antes del segundo semestre
del 2022. Con las medidas transitorias entraría en vigor en 2024,
con otra legislatura y riesgo de derogación.
Se prohíbe
la venta total o parcial del parque público de vivienda social,
que será considerado como un patrimonio permanentemente sujeto a
protección.
La vivienda
protegida tendrá calificación indefinida lo que condicionará
la venta a precio libre transcurridos los años de calificación.
Se crea
la vivienda asequible incentivada que se creará mediante contratos
de colaboración público privada para aumentar la participación
del sector privado y del tercer sector a través de la instrumentación
de beneficios de carácter urbanístico, fiscal, entre otros.
En esta materia se esperaba una referencia expresa a sistemas como el Build
to Rent.
Se define
un estatuto jurídico de derechos y deberes asociados a la propiedad
de vivienda, delimitando su función social. Esta es la cuestión
más polémica desde la perspectiva constitucional porque limita
el derecho a la propiedad privada.
Las Comunidades
Autónomas, podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado,
estableciéndose en la norma estatal un procedimiento de declaración
basado en criterios objetivos que determinará la aplicación
de diferentes medidas encaminadas a equilibrar y minorar los precios del
alquiler en tales zonas.
Definición
de grandes tenedores con carácter general y deberes de información
y colaboración en zonas de mercado tensionado. Será “gran
tenedor”, como la persona física o jurídica que sea titular
de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie
construida de más de 1.500 m2, también de uso residencial,
excluyendo en ambos casos garajes y trasteros. Ante esta situación,
los inversores inmobiliarios extranjeros están demandando seguridad
jurídica antes de seguir invirtiendo en residencial.
Cuidado
con la afirmación de que en «zonas de mercado residencial
tensionado» podrán establecerse mecanismos de contención
y bajada de los precios del alquiler de vivienda. Esta es una cuestión
polémica entre los socios de gobierno porque no clarifica el control
de rentas.
|
| A la espera
de poder examinar el texto completo que será sometido a participación
pública, la presentación del proyecto es muy general y no
precisa cuestiones claves como la limitación del derecho de propiedad
privada vía limitación de rentas o el sistema de colaboración
público privada para incentivar la promoción de vivienda
social. Lo más grave es que no se ha presentado una memoria económica
que sostenga un proyecto de esta envergadura y todo parece fiarse a deducciones
fiscales. El sector viene reclamando instrumentos de colaboración
público privada para la promoción masiva de vivienda social
desde hace años. En el Reino Unido está siendo viable vía
el Build to Rent, pero en la presentación del anteproyecto no se
ha hecho mención a este tipo soluciones imprescindibles para general
vivienda social de modo rápido y viable. |
| EL
IMPUESTO DE PLUSVALÍA MUNICIPAL DECLARADO INCONSTITUCIONAL, PERO
PODRÍA RESUCITAR PORQUE “COSAS VEREDES, SANCHO” |
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guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Es inconstitucional
porque establece un método objetivo de determinación de la
base imponible que determina que siempre haya existido aumento en el valor
de los terrenos, con independencia de que haya existido ese incremento
y de la cuantía real de ese incremento.
Como el
diablo está en los detalles, esperaremos a conocer la sentencia
para ver si el Ministerio de Hacienda quiere corregirlo, el efecto real
que genera en las arcas municipales y lo que es más importante:
la reacción de los ayuntamientos más proclives políticamente
a no seguir cobrando por un impuesto que además de inconstitucional
es injusto y obliga a tributar por lo mismo que ya se tributa al estado.
Es decir, que obliga a tributar dos veces por lo mismo, sólo que
a distintas administraciones, el estado y el ayuntamiento.
-
Si después
de esta sentencia del Constitucional, vuelven a resucitar este impuesto,
«cosas veredes, sancho, que farán fablar las piedras»
|
| El Tribunal
Constitucional ha estimado la cuestión de inconstitucionalidad
núm. 4433-2020, promovida por la Sala de lo Contencioso-Administrativo
del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla,
con sede en Málaga y, en consecuencia, declarar la inconstitucionalidad
y nulidad de los arts. 107.1 segundo párrafo, 107.2.a) y 107.4 del
texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, aprobado
por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, en los términos
previstos en el fundamento jurídico 6”.La sentencia, de la que ha
sido ponente el magistrado Ricardo Enríquez, considera que son inconstitucionales
y nulos los artículos 107.1, segundo párrafo, 107.2.a) y
107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales
(RD Legislativo 2/2004, de 5 de marzo), porque establece un método
objetivo de determinación de la base imponible del Impuesto sobre
el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que determina
que siempre haya existido aumento en el valor de los terrenos durante el
periodo de la imposición, con independencia de que haya existido
ese incremento y de la cuantía real de ese incremento. El fallo
declara la intangibilidad de las situaciones firmes existentes antes de
la fecha de la aprobación de la sentencia. La sentencia cuenta con
el voto particular concurrente del Presidente Juan José González
Rivas y los votos discrepantes del magistrado Cándido Conde-Pumpido
y de la magistrada María Luisa Balaguer. En los próximos
días se notificará la sentencia y los votos particulares
junto con una nota de prensa más amplia. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Nueva
ley de vivienda > APIs (elconfidencial) |
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de AGENTE
DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA (API)
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|
| Otro punto
polémico tiene que ver con la comisión que cobran las inmobiliarias
y que, normalmente, se corresponde con las gestiones que realizan en la
compraventa de viviendas o en la gestión de los alquileres. Un honorario
que varía y se negocia, pero que suele corresponder con una mensualidad
o con el 10% de una anualidad, en el caso de los alquileres. En las operaciones
de compraventa, estas comisiones varían dependiendo del tipo de
vivienda y suelen rondar el 3%. La Ley de Vivienda no introduce ninguna
novedad, algo que ya ha sido denunciado por la oposición, que prepara
enmiendas, ya que sí se contempló durante la negociación
en el seno del Gobierno que estos honorarios los abonara el propietario. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Nueva
ley de vivienda (elpais) |
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de ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDAS.
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| ¿Cómo
se van regular los alquileres? Es la cuestión sobre la que ha
girado casi toda la discusión entre el ala socialista del ejecutivo
y la de Unidas Podemos. Los primeros abogaban por incentivos fiscales y
los segundos querían establecer topes. La solución que se
ha encontrado es diferenciar las medidas en función de quién
es el casero. Cuando se trate de un gran tenedor (cualquier propietario
de más de 10 viviendas) y además sea persona jurídica
(es decir, una empresa) se estará a expensas de lo que determinen
los índices de precios. Esta es la regulación más
estricta que prevé la norma: significa que la renta que pide el
casero depende de una estadística oficial que todavía está
por configurarse. Es por ello que su aplicación se retrasa 18 meses
a partir de la entrada en vigor de la ley, lo que de facto hace muy complicado
que estos controles de precios vayan a ponerse en marcha antes de 2024
y, por lo tanto, de la próxima legislatura. |
| EL
VERDADERO PROYECTO DE LEY DE VIVIENDA SE APROBARÁ EN DICIEMBRE |
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-
Mañana
martes se aprobará por sorpresa un anteproyecto por el Consejo de
Ministros. Sobre las justificaciones de esta estrategia de aprobaciones
innecesarias de anteproyectos, nos remitimos al artículo publicado
ayer y que recogemos al final.
|
| El gobierno
hará esta “primera lectura” e iniciará un procedimiento de
audiencia e información pública que se prolongará
hasta finales de noviembre. Posteriormente el Ministerio solicita un informe
jurídico a todos los ministerios por si consideran que tiene que
cambiar o mejorar técnicamente algo del texto. Los servicios jurídicos
del ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana analizan
si el anteproyecto afecta a alguna transposición de directiva europea,
y en su caso solicitan informe al Consejo de Estado una vez concluido el
procedimiento de información pública. Este informe será
de gran interés porque analizará legalmente el efecto de
la norma en el derecho a la propiedad privada. Esto es relevante porque
es muy probable que esta ley sea recurrida ante el Tribunal Constitucional
por el encaje del control de rentas en el derecho a la propiedad privada.
Ya con el informe del Consejo de Estado vuelve al Consejo de Ministros
y esta vez es de verdad porque ya sería el proyecto que se remite
a las Cortes y se inicia su tramitación parlamentaria. Tanto el
procedimiento de audiencia pública como, en su caso, el informe
del Consejo de Estado, se realizarán por la vía de urgencia,
lo que reduce los plazos a la mitad. En el mejor de los casos, el proyecto
de vivienda se presentará en diciembre en las Cortes. Pero como
el actual periodo de sesiones de la cámara termina en diciembre,
la tramitación parlamentaria de la ley de vivienda comenzaría
previsiblemente en febrero de 2022 con el nuevo periodo de sesiones. Fuentes
consultadas nos indican que a pesar de la anunciada urgencia no se habilitará
el mes de enero para agilizar su tramitación parlamentaria. Según
los planes remitidos a Bruselas, la ley quedaría definitivamente
aprobada en el segundo semestre del 2022. Esto conlleva que se retrasaría
la aplicación de la regulación de alquileres a los grandes
propietarios hasta 2024, ya en otra legislatura y bajo el riesgo de derogación
de la norma si cambia el signo político. En todo caso, la tramitación
de las áreas de precios tensionados es prácticamente imposible
que empiecen a tramitar antes de 2023. Y todo esto sin contar con que las
Comunidades Autónomas del Partido Popular no aplicarán la
norma. En este estado de cosas y con tanta inseguridad jurídica,
lo ideal sería consensuar una mesa de vivienda, pero el problema
es que el partido socialista ha renunciado a su plan de bonificaciones
fiscales para abaratar los alquileres y ha aceptado la propuesta de Unidas
Podemos de contralar las rentas arrendaticias a los grandes propietarios,
lo que supone una línea roja en el sector. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Arrendamiento
de vivienda (elpais) |
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de ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDAS.
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|
| El Anteproyecto
de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda introduce una disposición
final (la primera de ocho) que reforma algunos artículos de la LAU.
En este caso el 17, que es el que determina cómo se estipula la
renta en los alquileres, para introducir las consecuencias que implicará
la declaración de área tensionada en dos nuevos puntos. El
primero hace referencia a la congelación de precios y los casos
en que puede subirse el 10%. El segundo se refiere a los casos de empresas
con más de 10 inmuebles, que además de la congelación
deberán incluso bajar la renta hasta los límites que determinen
los índices de referencia de precios. |
| LA
REFORMA LABORAL ACELERA LA LEY DE VIVIENDA PARA DESVIAR LA ATENCIÓN.
SE VUELVE A APROBAR UN ANTEPROYECTO, EN LUGAR DE UN PROYECTO |
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-
Según
fuentes consultadas, el gobierno ha acelerado la ley de vivienda, que sigue
en fase de negociación dentro de la colación de gobierno,
como cortina de humo por la complicada polémica por la reforma laboral.
-
El gobierno vuelve
a utilizar la técnica publicitaria de aprobar un anteproyecto (sin
valor legal alguno), en lugar de un proyecto, que es lo que realmente se
debe enviar a las Cortes, para desviar la atención a la reforma
laboral tras el aviso del comisario europeo de Economía, Paolo Gentiloni
(de visita a España esta misma semana) de que la reforma laboral
la debe aprobar el gobierno, no los agentes sociales, y que el gobierno
no tiene todo el tiempo del mundo: “El camino elegido por España
de negociar con los agentes sociales es una buena decisión. Pero
esto no supone que las negociaciones estén abiertas sine die. Pasado
un tiempo el Gobierno debe decidir. Y las decisiones sobre estas reformas
deben cumplir el marco de lo que hemos pactado en Bruselas”.
-
La figura del
anteproyecto no tiene ningún efecto legal, sirve únicamente
para dar publicidad al texto para que los sectores interesados conozcan
lo que será o no será el proyecto de ley, que es lo que se
remitirá a las Cortes. Por lo general hay muchos anteproyectos antes
de aprobarse un proyecto, son simples borradores de trabajo, por lo que
su aprobación por Consejo de Ministros carece de toda utilidad legal.
-
Se está
abusando de la aprobación de anteproyectos para confundir al público
con actuaciones legales que no están formalmente aprobadas y de
paso anunciar dos veces la misma, cuando se presenta el anteproyecto y
cuando se presenta el proyecto de ley. Tradicionalmente los anteproyectos
no han sido aprobados por los Consejos de Ministros, por lo que se deben
considerar prácticas publicitarias sin valor legal.
-
Fuentes del
sector nos han confirmado hoy mismo que esta situación aumenta el
desconcierto y el riesgo de inseguridad jurídica para los inversores
inmobiliarios extranjeros, que pueden confundir un simple anteproyecto
con un proyecto efectivo de ley de vivienda.
|
| El Consejo
de Ministros aprobará este martes el anteproyecto de Ley por el
Derecho a la Vivienda en primera lectura, con la intención de enviarlo
al Congreso como proyecto de ley "antes de que termine el año".
Debido al régimen competencial español, la futura ley de
vivienda sólo tendrá efectos en las Comunidades Autónomas
que lo quieran aplicar. Algunas ya han anticipado que la normativa de zonas
tensionadas no se aplicará. En el caso de Cataluña el caso
es más curioso porque se ha llevado al constitucional la ley de
vivienda, que contiene normas similares a las anunciadas por el gobierno
del estado. La futura ley de vivienda proyecta limitar el precio los alquileres
en las zonas tensionadas para los grandes propietarios personas jurídicas,
un recargo del 150% del IBI para los pisos vacíos, la definición
de grandes propietarios para los dueños de 10 o más inmuebles
o la reserva del 30% de las nuevas promociones para vivienda de protección
oficial (VPO). |
| LA
COLABORACIÓN PÚBLICO PRIVADA DE VIVIENDA EN BARCELONA. |
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-
Destacamos
la importancia de la entrada de socios privados en compañías
promovidas por la Administración Pública, como en el caso
de Habitatge Metropoli Barcelona, lo que permitirá poner en torno
a 4.500 viviendas en el mercado de alquiler durante los próximos
años en el área metropolitana de Barcelona.
|
| Habitatge
Metròpolis Barcelona tiene por objeto la promoción y la gestión
de viviendas de alquiler asequible en el ámbito de la ciudad de
Barcelona y su área metropolitana. El objetivo de la entidad es
la construcción de un parque de 4.500 viviendas de alquiler asequible
en el plazo de 10 años, para frenar la tendencia al alza que experimentan
los precios de la vivienda metropolitana. Para llevarlo a cabo, el Consejo
Metropolitano ha autorizado la licitación para incorporar un socio
privado que transformará el actual operador metropolitano de vivienda
de alquiler, en una sociedad de economía mixta. Las cinco primeras
promociones previstas, que sumarán aproximadamente unos 550 pisos,
se llevarán a cabo en los municipios de Barcelona, Montgat, Sant
Adrià de Besòs y Sant Boi de Llobregat. Los futuros arrendatarios,
para poder acceder a las viviendas, deberán cumplir las condiciones
establecidas en los diferentes planes de vivienda vigentes en cada momento,
en cuanto a viviendas de régimen de protección oficial o
equivalente. La adjudicación de las viviendas será por convocatoria
pública. |
| LA
COLABORACIÓN PÚBLICO PRIVADA DE VIVIENDA EN LA COMUNIDAD
DE MADRID. PLAN VIVE. |
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-
El modelo de
colaboración público privada de la Comunidad de Madrid supone
una oferta de suelo reservado para redes supramunicipales en régimen
concesional para la construcción de viviendas de alquiler, como
el lanzado por la
Comunidad
de Madrid, con suelo para un total de en torno a 7.000 viviendas, que permiten
utilizar un suelo que no entraría en el mercado residencial.
Este sistema
se complementa por el ayuntamiento de Madrid mediante la oferta de suelo
residencial en el patrimonio público. Un ejemplo reciente lo hemos
analizado en el reciente acuerdo municipal de derecho de superficie a 45
años que hemos tratado en otro artículo de hoy mismo. El
Ayuntamiento de Madrid vincula estos concursos a la promoción de
vivienda de alquiler durante un plazo suficientemente amplio y, en su caso,
con ventajas en coste del suelo cuando se requiera un ajuste en las rentas
aplicadas, para entrar en el mercado de alquiler asequible.
|
| El modelo
de colaboración público privada de la Comunidad de Madrid
tiene un aspecto esencial para los promotores inmobiliarios: es clave conseguir
los plazos más largos posibles para la concesión y fijar
niveles de renta adecuados para generar una rentabilidad atractiva a los
participantes privados, considerando que la actividad de promoción
y la inversión institucional a largo plazo han de complementarse
para garantizar el desarrollo de los diferentes proyectos. Como modelo
de colaboración público-privada, el Plan Vive de la Comunidad
de Madrid permitirá promover la construcción de más
de 26.000 inmuebles destinados al alquiler a precios reducidos. En este
caso, el Ejecutivo cede durante 50 años el uso del uso a la empresa
privada encargada de la promoción, que deberá arrendar las
viviendas a precios similares a los de la vivienda protegida y devolver
a la Comunidad de Madrid transcurrido ese tiempo tanto el suelo como todo
lo edificado. El Plan Vive de la Comunidad de Madrid agrupará 1,2
millones de metros cuadrados de suelo para la construcción de hasta
25.000 viviendas públicas en régimen de alquiler a precio
más asequible para los arrendatarios. |
| LA
CONCENTRACIÓN DE LA POLÍTICA DE VIVIENDA EN EL ÁMBITO
MUNICIPAL. ¿ES COMPARABLE EL MERCADO DE ALQUILER DE ESPAÑA
CON EL DE IRLANDA? |
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-
En el sector
se fija esta comparación en base a que tanto España como
Irlanda han sido tradicionalmente mercados de vivienda en propiedad, pero
en la última década en Irlanda, la vivienda en alquiler pasó
de representar el 18% (en 2004) a estar en el entorno del 30% (en los últimos
tres años).
En España
sólo el 24% del parque de viviendas en España es de alquiler
y el 76% restante son unidades en régimen de propiedad. En los años
20 el panorama era muy distinto, ya que en las ciudades sólo el
20% de las familias eran propietarias de sus viviendas. En los años
50 y después de que se aprobaran una serie de leyes que protegían
a los arrendatarios, los propietarios de los edificios empezaron a vender.
Como resultado, en los años 60 más de la mitad de la población
en España ya era propietaria de su casa y desde entonces el alquiler
no dejó de caer hasta situarse por debajo del 20% en 2001. El mercado
de alquiler está creciendo y podría pasar del 24% al 35%-40%
en una década. Seguramente la solución sea el build to rent
junto a la colaboración público privada. En 2021, la inversión
en proyectos de Build to Rent llegó a 2.000 millones de euros, lo
que representó un aumento del 22% respecto a 2019, a pesar de la
coyuntura económica.
|
| Sin embargo,
la comparación no es adecuada porque en Irlanda el alquiler de vivienda
es una competencia municipal. Como el gobierno local en Irlanda es el nivel
de gobierno responsable de la vivienda social, el gasto de la autoridad
local en vivienda equivale, más o menos, al gasto del sector público
de Irlanda en vivienda. El problema de España es que la competencia
de vivienda está dividida en tres niveles: estatal, autonómico
y municipal. Los problemas generados por las competencias cruzadas han
quedado de evidencia en la futura ley de vivienda, que no se podrá
aplicar en algunas autonomías. En este artículo aportamos
las cifras de inversión en vivienda en Irlanda para resaltar las
ventajas de concentración de la política de vivienda en el
ámbito municipal. No obstante, también Irlanda sufre las
subidas de renta de alquiler. |
| EL
DERECHO DE SUPERFICIE EN MADRID, UNA SOLUCIÓN A LA VIVIENDA |
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-
El derecho
de superficie es por 45 años y, al término de ese plazo,
los edificios pasarán a formar parte del parque público de
viviendas del Ayuntamiento.
Al establecer
un precio de renta máximo, se garantiza que las familias que accedan
a este programa no destinen más del 25 % de sus ingresos totales
al alquiler
El Ayuntamiento
lanza 25 parcelas en derecho de superficie para construir hasta 2.500 viviendas
en alquiler a precio asequible
Las parcelas
se encuentran en 11 distritos de la ciudad y se ceden por 45 años;
al término de ese plazo, pasarán a integrar el parque público
de viviendas del Ayuntamiento
|
| El Ayuntamiento
de Madrid, a través del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano,
aborda una iniciativa de interés social que consiste en poner en
el mercado, a través del derecho de superficie, suelo para la construcción
en un total de 25 parcelas de hasta 2.500 viviendas en régimen de
alquiler asequible. Esta actuación, aprobada en Junta de Gobierno,
pretende facilitar el acceso a la vivienda de renta asequible a un gran
porcentaje de población de clase media afectada por la subida del
mercado de los alquileres, pero que no puede acceder a vivienda de protección
pública por razón de renta u otras circunstancias. Con ella,
se da cumplimiento, además, al pacto recogido en los Acuerdos de
la Villa. Los suelos que se ponen a disposición de este programa
forman parte del patrimonio municipal, están calificados como de
vivienda libre y tienen una capacidad edificatoria conjunta de 149.652
m2. Se reparten en 11 distritos de Madrid de la siguiente manera: Arganzuela
(tres parcelas), Retiro (dos), Moncloa-Aravaca (una), Fuencarral-El Pardo
(tres), Latina (una), Carabanchel (tres), Usera (dos), Ciudad Lineal (dos),
Hortaleza (tres), Villaverde (cuatro) y San Blas-Canillejas (una parcela). |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Rehabilitación
edificatoria (ceacop/expansion) |
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de REHABILITACIÓN
EDIFICATORIA.
|
| El Congreso
convalida sin votos en contra el real decreto ley que contempla deducciones
fiscales de hasta el 60% en el IRPF y una línea de avales de hasta
1.100 millones para la rehabilitación. El pleno del Congreso convalidó
ayer, sin votos en contra, el real decreto ley que contempla deducciones
fiscales de hasta el 60% en el IRPF y una línea de avales de hasta
1.100 millones de euros para la rehabilitación de viviendas y edificios
residenciales en el marco del Plan de Recuperación, Transformación
y Resiliencia. Durante la defensa del decreto, la ministra de Transportes,
Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez Jiménez, llamó
a los ayuntamientos y comunidades autónomas a revisar los “cuellos
de botella legales” en su normativa para asegurar que los programas de
rehabilitación de viviendas y edificios “alcancen sus objetivos
deseados”. Para acabar con estas “rigideces” legales, el Gobierno modifica
en el decreto la Ley de Propiedad Horizontal, con el fin de facilitar
acuerdos por mayoría para realizar obras de rehabilitación
o recibir ayudas, y también la Ley de Suelo, reforzando la capacidad
jurídica de las comunidades de propietario para recibir créditos. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Retraso
en la futura ley de vivienda (elpais) |
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de ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDAS.
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Formularios
|
| El Ejecutivo
aplaza a la próxima legislatura los límites al alquiler para
grandes caseros > La futura ley establecerá un plazo de 18 meses
para poner en marcha el nuevo índice de precios; el Gobierno prevé
construirlo a partir de un registro de alquileres obligatorio |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Zonas
tensionadas en nueva Ley de vivienda (elpais) |
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de ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDAS.
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|
| El segundo
requisito que recoge el borrador es que los precios de vivienda hayan escalado
en la zona muy por encima de lo que han crecido los precios. Concretamente,
se pedirá que en cinco años los importes de la vivienda hayan
subido al menos cinco puntos por encima de lo que lo ha hecho el IPC autonómico.
Es decir, que si en una comunidad la inflación acumulada en cinco
años ha sido por ejemplo del 5%, considerará posible zona
tensionada si han subido más del 10%. |
| ¿SUBIRÁN
LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA A MEDIDA QUE LA INFLACIÓN
SIGA DISPARÁNDOSE? |
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-
A principios
de años estaba prevista una inflación inferior al 2% en el
Eurozona y EE. UU., pero la tasa de inflación en la zona euro se
situó en el 3,4% en septiembre., el más alto de los últimos
13 años. La inflación en Alemania saltó al 4,1%, el
ritmo más rápido de aumento de los precios al consumidor
en casi tres décadas, mientras que la inflación en España
alcanzó el 4,0%, en Italia el 3,0% y en Francia el 2,7%
-
El consenso
general apunta a que el Euribor se mantendrá en terreno negativo
a lo largo de este año porque las economías europeas necesitan
ser estimuladas y siempre que la inflación se mantenga bajo control.
Aquí está el problema, que la inflación se ha descontrolado.
-
Debemos revisar
el tercer indicador de desequilibrio del Banco de España, que se
basa en una regresión de los precios de la vivienda, en términos
reales, relacionados con la renta disponible de los hogares y las tasas
de interés hipotecarias. Esto es esencial porque los tipos de interés
hipotecarios condicional la disponibilidad de compra. Así que claramente,
la inflación afecta al precio de la vivienda, pero se autocorrige
en la medida que condiciona la capacidad de compra en caso de subidas de
tipos hipotecarios.
|
| La inflación
española se elevó a un récord del 4% en septiembre,
el nivel más alto desde 2008, principalmente debido al aumento de
los precios de la electricidad, informó el Instituto Español
de Estadística (INE). Por suerte, el Banco Central europeo mantiene
el tipo base Euribor, utilizado como referencia para las hipotecas españolas.
Lo ortodoxo hubiese sido subirlo, pero tras la pandemia se mantendrá
algún tiempo. De momento, los propietarios de viviendas en España
disfrutan de algunas de las mejores condiciones hipotecarias de la historia.
Las tasas de interés históricamente bajas significan la oportunidad
de pedir prestado más dinero por menos. En enero de 2021, si bien
los préstamos hipotecarios descendieron un 31,6% en términos
interanuales, el importe prestado aumentó un 13,5% hasta algo menos
de 130.000 euros. Pero el Euribor está subiendo levemente y el cambio
más pequeño en las tasas de interés aumenta las cuotas
mensuales y afecta a la compra de viviendas. Por esta razón, las
hipotecas a tipo fijo supusieron el 53% del total en España en 2020
frente al 47% en 2019. |
| AYUDAS
A LA REHABILITACIÓN EDIFICATORIA : Real Decreto 853/2021, de 5 de
octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación
residencial y vivienda social |
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-
Real Decreto 853/2021,
de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia
de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación,
Transformación y Resiliencia.
|
| Ayudas europeas
a la rehabilitación. Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre,
por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación
residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación
y Resiliencia. 2. Programas de ayudas regulados a través del RD
853/2021 a. Programa de apoyo a las oficinas de rehabilitación.
b. Programa de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel
de edificio. c. Programa de fomento de la mejora de la eficiencia energética
de viviendas. 3. Asociaciones como posibles gestores de rehabilitación
a. Entidades colaboradoras b. Agentes y gestores de la rehabilitación
4. Libro del edificio Programa de ayuda a la elaboración del libro
del edificio existente para la rehabilitación y la redacción
de proyectos de rehabilitación. 5. Ventajas fiscales para la rehabilitación
edificatoria. Deducción en IRPF por rehabilitación edificatoria.
Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar
la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan
de Recuperación, Transformación y Resiliencia. |
EBOOK relacionado.
| ACERTA
Y TINSA SE ASOCIAN PARA OPERAR COMO AGENTE REHABILITADOR |
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Crean un vehículo
de gestión integral para impulsar, asesorar, gestionar y dar seguimiento
a las obras de rehabilitación de edificios residenciales para una
eficaz tramitación de la solicitud de ayudas dentro del paraguas
de los fondos europeos Next Generation (NGEU).
Agentes
y gestores de la rehabilitación, persona o entidad pública
o privada que puede realizar actuaciones de impulso, seguimiento, gestión
y percepción de ayudas públicas.
El objetivo
es generar el modelo de gestión del agente rehabilitador y fomentar
la agrupación de los distintos servicios para la ejecución
de las rehabilitaciones a través de un único agente o gestor,
modelo «llave en mano».
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| El Agente
Rehabilitador es la figura definida en el RD 853/2021 para que sea posible
que el proceso de rehabilitación de un edificio residencial pueda
realizarse de un modo eficiente y en el menor plazo posible, buscando que
la actuación tenga un elevado impacto de mejora medioambiental.
Son muchos los análisis y las actuaciones que hay que acometer para
desarrollar estos proyectos, empezando por saber si las actuaciones que
se pueden acometer en él son subvencionables a través de
estos Fondos NGEU o no, hasta la propia coordinación de las obras
de rehabilitación y la gestión documental necesaria para
la tramitación de las ayudas. Es por eso que conviene que cada actuación
esté dirigida desde el principio hasta el final por un único
gestor (Agente Rehabilitador) que coordine todos los pasos y actuaciones
necesarios, y sea interlocutor único con los distintos intervinientes
(propietarios, administración, empresa constructora, empresas instaladoras,
entidades financieras,..). Tinsa y Acerta intervendrán para impulsar
estos procesos desde el principio. Esto es, desde la identificación
de los inmuebles con potencial para acometer una reforma energética
del calado exigido por la normativa para poder optar a los fondos (conseguir
un ahorro energético de, al menos, un 30%). Luego hay que hacer
el análisis energético in situ, ver qué actuaciones
serían necesarias para conseguir esos ahorros, cuánto costaría
realizarlas, analizar si son subvencionables y en qué cuantía
y de qué manera pueden financiarse la actuación, ya que siempre
va a ser necesario disponer de fondos propios o de una financiación
complementaria. Las siguientes fases serían, de forma resumida,
gestionar la documentación necesaria para la tramitación
y cobro de la financiación, organizar y coordinar las contratas
que han de acometer las obras, supervisar el proceso, hacer el análisis
final de comprobación de mejoras obtenidas y tramitar el cobro de
las subvenciones. |
| AYUDAS
PARA ELABORAR EL LIBRO DEL EDIFICIO CON FINES DE REHABILITACIÓN
EDIFICATORIA |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Real Decreto
853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda
en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan
de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
Programa
de ayuda a la elaboración del libro del edificio existente para
la rehabilitación y la redacción de proyectos de rehabilitación.
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| Su objetivo
es subvencionar la implantación y generalización del Libro
del Edificio existente (LEEx), así como el desarrollo de proyectos
técnicos de rehabilitación integral en edificios finalizados
antes del año 2000 y cuyo uso predominantemente sea vivienda, siendo
subvencionables los gastos de honorarios profesionales por su emisión,
así como el desarrollo de proyectos técnicos de rehabilitación
integral de edificios cumplan los requisitos establecidos en este programa.
Podrán ser destinatarios últimos de las ayudas de este programa
los propietarios (en sus distintas formas) o usufructuarios de viviendas
unifamiliares aisladas o agrupadas en fila, y de edificios existentes de
tipología residencial de vivienda colectiva, las comunidades de
propietarios, o las agrupaciones de comunidades de propietarios y las sociedades
cooperativas compuestas de forma agrupada por propietarios de viviendas
o edificios que reúnan determinados requisitos. |
| LA
FUTURA LEY DE VIVIENDA Y LA COMPENSACIÓN POR EL 30% DE RESERVA PARA
VIVIENDA SOCIAL. EL CASO DE BARCELONA Y LA INDEMNIZACIÓN. |
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debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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La nueva ley
de Vivienda permitirá a los ayuntamientos destinar un 30% de los
pisos que se construyen en suelo consolidado a vivienda social, algo que
ya hace Barcelona, pero la diferencia es que la nueva ley obligará
a los ayuntamientos a indemnizarles.
Los promotores
valoran esta compensación de la nueva ley de vivienda pero creen
insuficiente compensar por el 30% de pisos sociales. En todo caso, crea
un precedente favorable para los procesos judiciales de los promotores
contra el ayuntamiento de Barcelona, toda vez que quedaría plenamente
justificado el derecho a ser indemnizados.
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| El ayuntamiento
de Barcelona aprobó esta reforma a finales de 2018. Desde entonces
hay proyectados edificios que sumarán 100 viviendas sociales. La
norma afecta a los edificios o grandes rehabilitaciones de más de
600 metros cuadrados. La fórmula está prevista en la ley
catalana del Derecho a la Vivienda de 2007. La patronal catalana de los
promotores, APCE, recurrió judicialmente la reforma de Barcelona
y el presidente de los promotores, Xavier Vilajoana, asegura que a la asociación
“no le consta que ningún asociado haya pedido licencia que incluya
la obligación del 30%”. La patronal catalana sostiene que el 30%
en promociones pequeñas “no es viable porque los costes de construcción
se disparan: se puede ganar más o menos, pero estamos hablando de
perder dinero”. Los promotores piden que el 30% afecte a edificios a partir
de 2.500 metros construidos: “Si no, no es que no ganemos, es que perdemos
dinero”. Respecto a la compensación a los promotores por la reserva,
conforme a la nueva ley del suelo estatal, Vilajoana, sostiene que “mejora
la situación actual” pero solo “ayuda” a dar viabilidad a promociones
en barrios populares y seguirá paralizando al sector en las zonas
más acomodadas. “Construir un edificio donde coexistan viviendas
protegidas y libres plantea muchos problemas, porque hay que prever que
habrá vecinos muy diferentes, y mirar cómo se pagará
el mantenimiento y los gastos de la comunidad. Eso frena a los compradores
de los dos tipos de viviendas, que son muy difíciles de vender”,
asegura. “Es un paso adelante que se den cuenta que no se puede solucionar
el problema del acceso a la vivienda a costa de los promotores”, explicó
Gerard Duelo, presidente del Colegio de Apis de Barcelona. |
| LA
FUTURA LEY DE VIVIENDA Y LA INSEGURIDAD JURÍDICA EN CASOS DE DESAHUCIO |
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debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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La futura ley
de vivienda trata de consolidar la protección antidesahucios del
Covid y hacerla extensiva a los hipotecarios.
De confirmarse
esta reforma aumentaría la reticencia de los propietarios a arrendar
viviendas en casos de vulnerabilidad social.
En caso
de familias vulnerables, serán las Comunidades Autónomas
las que deban cargar con los costes de una solución habitacional
|
| La futura
ley del vivienda pretende convertir en estructural el actual mecanismo
antidesahucios que limita los lanzamientos derivados del impago del alquiler
y además ampliar la protección a los procedimientos vinculados
a los préstamos hipotecarios. Esto conllevaría extender las
soluciones del Covid a familias en situación de vulnerabilidad económica,
de modo que si los servicios sociales lo acreditasen, las Comunidades Autónomas
deberían facilitar a su cargo una solución habitacional digna. |
| ¿SE
CONSEGUIRÁN UN MILLÓN DE VIVIENDAS DE ALQUILER A PRECIO ASEQUIBLE
CON LA NUEVA LEY DE VIVIENDA? |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Esta es la
pregunta que debe responder una ley de vivienda profesional, objetiva y
despolitizada.
Si la respuesta
es “no”, la ley es papel mojado y la pérdida de una oportunidad
esencial para España: la vivienda en alquiler a precio asequible.
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| España
necesita más de un millón de viviendas de alquiler a precio
asequible. La situación en Barcelona, Madrid y Málaga es
sencillamente insostenible y muy superior al sobreesfuerzo al pagar la
renta respecto al resto de ciudades españolas. Hay que ser realista:
un millón de viviendas en alquiler no se pueden financiar desde
las administraciones públicas y desde la iniciativa privada, se
necesita COLABORACIÓN PÚBLICO PRIVADA. Si no se aparcan las
ideologías, tanto las que ponen el acento en lo público como
las que lo ponen en lo privado, no hay solución posible y se crearán
falsas expectativas. La tasa de esfuerzo para alquilar supone los ingresos
que un hogar debe dedicar al pago del alquiler. Es el indicador clave para
analizar el problema de la falta de vivienda en alquiler. Pero el problema
no es de las grandes ciudades, 109 municipios y 36 distritos de grandes
ciudades ya tienen alquileres tensionados. Se estima que un millón
de hogares ya dedican más de un 40% a la renta mensual. Si el porcentaje
se bajase hasta el 35% entonces tendríamos que hablar de millón
y medio de hogares. Sólo Madrid, necesita 300.000 viviendas en alquiler
asequible, Málaga 200.000 y Barcelona 180.000. Entre 2014 y 2019
los salarios crecieron un 5% mientras que el precio de la vivienda lo hizo
un 12%, a lo que hay que sumar que el porcentaje de población que
vive de alquiler no para de crecer. Lógicamente este es el momento
de apostar por la vivienda asequible en España, pero las autoridades
deben empezar informándose y esto pasa por escuchar a los ciudadanos,
a las administraciones locales y al sector privado inversor (alquiler mediante
fórmulas de colaboración público-privada). Y por supuesto
dar seguridad jurídica al propietario que alquila. Sin esto ya pueden
multar lo que quieran que se seguirá sin alquilar. |
| TENDENCIAS
DEL BUILD TO RENT EN ESPAÑA |
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Según
el informe Estado y tendencias del build to rent en España elaborado
por Atlas Real Estate Analytics, todavía hay mucha demanda potencial
de vivienda en alquiler sin explotar y mucho margen de crecimiento en el
sector.
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| En España
tan solo un 18% de la población vive de alquiler real, muy por debajo
de la media europea. Con todo esto, estimamos que pueden ser necesarias
hasta 1.800.000 viviendas en alquiler más para satisfacer la demanda.
En los últimos años numerosos factores se han conjugado para
aumentar el interés de la población en optar por vivienda
en alquiler en lugar de la compraventa. Entre las causas que más
impacto han tenido se encuentran el encarecimiento de la vivienda en relación
a los salarios, mayores restricciones hipotecarias y un aumento de la movilidad
laboral. A causa de la pandemia del Covid-19 se añade otro factor:
el creciente desempleo que afecta especialmente a la población joven.
El build to rent ha entrado en España en un momento ideal. En los
últimos quince años todas las franjas de edad a excepción
de los mayores de 65 años han aumentado significativamente el alquiler
como solución para acceder a la vivienda. Desde el punto de vista
geográfico, todas las regiones españolas a excepción
de Murcia han crecido en porcentaje de vivienda en alquiler sobre el total.
Pese a que el alquiler parece haber pasado un peor 2020 que la compraventa
de vivienda, varios indicios apuntan a que este efecto es temporal. Las
caídas en precios solo se han dado en ciertas tipologías
de inmuebles, fruto de la entrada masiva en el mercado de viviendas turísticas.
En el momento en el que la oferta de inmuebles turísticos se estabilice
y se hagan notar las consecuencias económicas de la pandemia, el
alquiler volverá a tener periodos de crecimiento de precios y absorciones
que beneficiarán al build to rent. ? El desarrollo de viviendas
de BTR no es homogéneo a lo largo de la geografía española.
Madrid y su área metropolitana concentran más del 50% de
los desarrollos, mientras que Barcelona acumula poco más del 11%.
El resto se encuentra disperso en áreas como Valencia, Sevilla,
Pamplona y Málaga. En relación a la cantidad de gente viviendo
en alquiler, zonas como la Comunidad Valenciana y el País Vasco
presentan nichos de mercado todavía infraexplotados. |
| LOS
GRANDES TENEDORES DE VIVIENDA EN ALQUILER EN ESPAÑA NO ALCANZAN
EL 4% DEL STOCK |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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En España,
alrededor de unos 110.000 pisos están gestionados apenas cuarenta
grandes tenedores de viviendas entre los que se encuentran bancos, fondos
de inversión, compañías de seguros y socimis (sociedades
anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria), según
el informe Estado y tendencias del build to rent en España elaborado
por Atlas Real Estate Analytics.
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| Según
la firma de investigación Atlas Real Estate Analytics, en España
40 inversores institucionales concentran 115.000 viviendas en alquiler,
el 4,2% de los pisos disponibles. Otro 10% del mercado está en manos
de inversores medianos que cuentan con carteras de algunas decenas de pisos,
y el resto corresponde a pequeños propietarios, que cuentan con
menos de diez inmuebles en propiedad, incluyendo garajes, trasteros y segundas
residencias. El gran tenedor de viviendas de nuestro país es Blackstone.
El fondo estadounidense encabeza la lista de los grandes tenedores a los
que señala la ley. En España, Blackstone es propietario de
más de 40.000 viviendas. Su representación en el ranking
está a traves de diferentes sociedades como son Testa Residencial
(20.000), Albirana Properties (9.976), Fidere Patrimonio (6.500), Torbel
Investments 2015 (2.170), Euripo Properties (1.569) o Anticipa (1.300).
CaixaBank es otro de los grandes propietarios. La entidad, según
los datos de Atlas Real Estate Analytics, al cierre del año pasado
contaba con una cartera de 25.000 unidades. |
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