| El consenso
general apunta a que el Euribor se mantendrá en terreno negativo
a lo largo de este año porque las economías europeas necesitan
ser estimuladas y siempre que la inflación se mantenga bajo control.
Aquí está el problema, que la inflación se ha descontrolado.
El Banco Central
Europeo (BCE) basará sus decisiones sobre tipos de este año
en el comportamiento de las economías de la zona euro. Si la recuperación
llega rápidamente y las tasas de inflación siguen subiendo,
existe la posibilidad de que el BCE considere seriamente tasas de interés
más altas.
A pesar de
las dificultades económicas, los españoles han ahorrado grandes
sumas de dinero y se prevé que el país reciba enormes fondos
en la segunda mitad del año.
De momento,
el mercado inmobiliario ha experimentado un aumento de la demanda gracias
al levantamiento de las restricciones y la vacunación de la población.
Los precios
de los bienes de consumo, incluida la propiedad, ya son más caros
ahora que en enero y es probable que sean aún más caros a
medida que avance el 2021. Es decir, que la inflación se está
notando en los precios de las viviendas.
El último
informe trimestral de precios de Tinsa para España (Q1 2021) encontró
que 12 meses después del inicio de la pandemia, los precios de la
vivienda en España han subido un 0,5% en el año. La figura
indica estabilidad en el mercado.
Numerosas provincias
registraron incrementos constantes desde el 4,8% en Baleares y el 4,7%
en Tenerife a un 2,1% más moderado (pero aún positivo) en
Murcia y un 0,3% en Málaga. Los precios también aumentaron
en las capitales de provincia costeras en general. En un contexto de una
media del 0,5% en el conjunto de España, la propiedad en Alicante
subió un 7,7%, en Santa Cruz de Tenerife un 7% y en Málaga
un 5,1%.
Para algunos
analistas, los precios de la vivienda han subido considerablemente en los
últimos años y comienzan a aparecer los primeros signos de
sobrevaloración en ciudades como Madrid y Barcelona, así
como en algunos puntos turísticos. Pero la situación es muy
diferente en las zonas menos urbanas, donde la recuperación del
sector inmobiliario comenzó más tarde y es mucho más
lenta. Como resultado, las divergencias regionales en el precio y la asequibilidad
de la vivienda se están ampliando.
Si bien los
ingresos de los hogares en estas ciudades han crecido más que la
media nacional, dado que estos lugares son también los más
dinámicos en términos de actividad económica y turismo,
este aumento de los ingresos no ha sido suficiente para compensar la subida
de los precios de la vivienda. Como resultado, los ratios de asequibilidad
en las seis capitales de las principales provincias (Madrid, Barcelona,
Málaga, Palma de Mallorca, Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz
de Tenerife), que ya se encontraban entre las más altas de España,
han crecido más de en el resto de capitales de provincia.
El fuerte aumento
de los precios inmobiliarios en las ciudades ha elevado los índices
de asequibilidad de la vivienda; un hogar de Madrid necesita el doble de
años de ingresos para comprar una vivienda en comparación
con un hogar de Granada
Este aumento
del ratio de asequibilidad, más acusado en aquellas ciudades que
ya eran relativamente inasequibles, ha reabierto el debate sobre si los
precios reflejan el valor fundamental de la vivienda o si, por el contrario,
el mercado está sobrevalorado.
Para evaluar
si la vivienda está sobrevalorada, el Banco de España ha
desarrollado varios indicadores y modelos que, a pesar de estar basados
en datos agregados y sujetos a un alto grado de incertidumbre, sirven de
indicación para monitorear las posibles desviaciones de los precios
de la vivienda con respecto a a valores que podrían considerarse
de equilibrio. En concreto, el Banco de España utiliza cuatro indicadores
de desequilibrio. Dos de ellos son brechas calculadas como la diferencia
entre el valor de la variable de tipo de interés en cada período
y su tendencia a largo plazo para (i) los precios de la vivienda en términos
reales y (ii) la relación entre los precios de la vivienda y la
renta disponible de los hogares. Los otros dos indicadores se basan en
modelos econométricos algo más complejos.
Según
estimaciones del propio Banco de España, el precio de la vivienda
a nivel nacional se encuentra actualmente próximo al equilibrio.
Pero atención
con el tercer indicador de desequilibrio, que se basa en una regresión
de los precios de la vivienda, en términos reales, relacionados
con la renta disponible de los hogares y las tasas de interés hipotecarias.
Esto es esencial porque los tipos de interés hipotecarios condicional
la disponibilidad de compra. Así que claramente, la inflación
afecta al precio de la vivienda, pero se autocorrige en la medida que condiciona
la capacidad de compra en caso de subidas de tipos hipotecarios.
El cuarto se
basa en un modelo de corrección de errores en el que, a largo plazo,
los precios de la vivienda en términos reales dependen de la renta
disponible de los hogares y de las tasas de interés hipotecarias.
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