¿Es obligatorio para el Director de Obra preparar
y entregar al promotor el Libro del Edificio a la conclusión del
mismo?
El Libro del edificio y sus implicaciones en la declaración
de obra nueva a efectos del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana.
¿Hay que depositar el Libro del Edificio en
el Registro de la Propiedad para las viviendas unifamiliares destinadas
al uso propio del promotor?
El Libro del edificio y su custodia por la Comunidad
de vecinos.
El libro del edificio. Régimen autonómico.
La documentación y contenido del libro del
edificio.
Obligaciones de los agentes de la edificación
respecto al Libro del edificio.
Documento de especificaciones técnicas (DET)
“Soy
responsable del Departamento de formación de una gran constructora.
Los más exigentes con la formación, con mucha diferencia,
son los técnicos. Siempre andan a pie de obra, nunca tienen tiempo
y siempre te responden “pero qué me van a enseñar a mi”.
Por esta razón confiamos desde hace años la formación
a inmoley.com porque utilizan el mismo lenguaje que ellos “a los técnicos
hay que hablarlos como técnicos”. Siempre empiezan el curso con
una palabra mágica que les hace temblar a todos: “Sabéis
que si pasa … vosotros sois los responsables.” A partir de aquí,
todo cambia. Merece la pena son buenos y duros. Otro lema que tienen es
que “adelgazar sin esfuerzo no existe”. Se lo curran. Es recomendable.”
Matías
Jiménez
“Imagínense
en una promotora con 12 jefes de obra meterlos a todos en una sala con
un tutor. Los móviles de unos y otros no paraban de sonar, entraban
y salían. De pronto empiezan a contar un caso de material que viene
defectuoso y nos paraliza la obra. Lían a todos los jefes de obra
que discuten entre ellos y analizan el modo de solucionar el tema y los
plazos de ejecución de la obra. Todos apagan los móviles
y empiezan a contar sus casos. Ocho horas después no le dejan al
tutor salir del curso. Muy recomendable. Hemos rentabilizado el curso claramente”.
El Libro de Edificio es el
documento que no describe las calidades de la vivienda, adjunta las garantías
de los materiales y equipos que dispone y nos da un Manuel de Uso y Mantenimiento
del Edificio.
El libro del edificio es
un documento en el que se recoge la información precisa de un edificio
para conocer en todo momento las características físicas
y técnicas del edificio.
El libro del edificio debe
integrar la documentación de la obra ejecutada: el acta de recepción,
las modificaciones de proyecto debidamente aprobadas, la relación
identificativa de los agentes que han intervenido en el proceso edificatorio,
la documentación del control de recepción de productos, equipos
y sistemas que se incorporan en obra incluyendo los certificados de garantía
de los fabricantes, así como las pertinentes instrucciones de uso
y mantenimiento del edificio terminado, incluyendo un plan de mantenimiento
del edificio con la planificación de las operaciones programadas
para el mantenimiento del edificio y de sus instalaciones.
¿Es obligatoria
la elaboración del Libro del Edificio?
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre,
de Ordenación de la Edificación establece en su artículo
7 el Libro del Edificio, y la obligación de entregarlo a los usuarios
finales.
La elaboración del
Libro del Edificio se regula en el artículo 7 de la Ley 38/1999
de Ordenación de la Edificación, (LOE), lo indicado en el
artículo 8.1 de la parte I del Código Técnico de la
Edificación así como lo indicado en las normas autonómicas
correspondientes aplicables vigente en cada Comunidad Autónoma.
¿Es igual el Libro
del Edificio en todas las Comunidades Autónomas?
Dado que la LOE no establece
un modelo del Libro del Edificio, cada Comunidad Autónoma puede
regularlo.
¿Quién tiene
la responsabilidad de recabar la documentación del Libro del Edificio
y su posterior entrega a los propietarios?
Es una obligación
del Promotor Inmobiliario de viviendas entregarlo a cada uno de los compradores
con anterioridad a la entrada a la vivienda, acto que está prácticamente
institucionalizado en la firma de la Escritura de compraventa.
Según el art. 9 de
la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación es obligación
del Promotor el “entregar al adquiriente la documentación de obra
ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones
competentes”. Es decir, el agente obligado es el Promotor.
¿Quién redacta
el Libro del edificio?
El libro debe ser elaborado
por el director de la obra, bajo su responsabilidad quedarán todos
los archivos que sirvan para describir el proceso de ejecución del
proyecto, que generalmente ha sido redactado por él mismo.
Una vez que la obra ha finalizado,
la dirección entrega el libro del edificio a la empresa promotora
del inmueble y este lo deja en manos de los compradores de las viviendas
o locales.
¿Qué utilidad
tiene el libro del edificio?
Algunas de las áreas
en que el libro del edificio es de utilidad, son las siguientes:
Ejecución de reformas,
rehabilitación o arreglos.
Uso correcto de la estructura
y conocimiento de los elementos con los que se construyó.
Condiciones para realizar un
correcto mantenimiento.
Sirve de herramienta para esclarecer
responsabilidades ante accidentes o daños materiales.
Ofrece la información
técnica necesaria al momento de comprar suministros o contratar
servicios.
Composición del Libro
del Edificio
El Libro del Edificio se
compone de dos partes. Por un lado, la documentación completa de
la vivienda y de la obra ejecutada y, por otro, el Manual de Uso y mantenimiento
del Edificio.
Manual de uso y mantenimiento
Datos. Todos los datos de la
obra. Situación, las licencias otorgadas para su ejecución
y funcionamiento, fotografías, …
Agentes Intervinientes: Un listado
con todos los agentes que han intervenido en la ejecución de la
obra.
Escritura de División
Horizontal y declaración de Obra Nueva, así como estatutos
de la Comunidad.
Copia de todas las Licencias
y autorizaciones otorgadas.
Garantías de los materiales,
instalaciones y Seguros contratados.
Relación y datos de contacto
de las compañías para poder contratar los suministros.
Documentación técnica
de la obra.
Mantenimiento del edificio.
Las instrucciones de uso y mantenimiento
generales del edificio.
Un Registro de incidencias donde
se anotarán los hitos como entrega de llaves, cambios de titulares,
contratos de mantenimiento, etc.
Registro de operaciones de mantenimiento,
para dejar constancia de todas las actuaciones que se vayan haciendo.
Este documento, el Libro del
edificio, es muy importante y debe mantenerse actualizado.
Además, se convertirá
con el tiempo en un documento muy importante a la hora de las compraventas
de los inmuebles, pues en él se reflejará qué ha ocurrido
en el edificio desde su construcción.
Documentos del Libro del
edificio.
Existe cierta información
mínima que debe estar expuesta en el libro del edificio para cumplir
con lo que expresa la normativa.
Se trata de archivos que
en conjunto representan casi una serie de instrucciones para orientar los
trabajos futuros que se quieran realizar a la obra ejecutada.
El libro del edificio está
formado por:
El proyecto. Este apartado debe
incluir los papeles que demuestren las especificaciones del edificio antes
de ser construido, deben estar: los planos definitivos, presupuesto, las
modificaciones que hayan sido aprobadas y los pliegos de condiciones.
Acta de recepción. Es
un documento donde se identifica el promotor de la obra y la empresa que
la ejecuta, esta información servirá para definir responsabilidades
ante algún fallo estructural.
Deben estar registrados las
incidencias e hitos de control de calidad y suministros.
En el Libro del Edificio podemos
encontrar los siguientes documentos:
El conjunto de datos de identificación
y emplazamiento del edificio, de documentos técnicos de la construcción
(memorias, planos, calidades…) y su certificado de eficiencia energética.
La documentación relativa
a actos administrativos y jurídicos documentados como la licencia
de edificación, la licencia de primera ocupación, la escritura
de obra nueva, inscripciones en registros, calificación definitiva
en el caso de viviendas protegidas y certificado final de obra.
El acta de recepción
de la obra terminada, que estará firmado por el promotor y el constructor,
e incluirá las garantías que, en su caso, se exijan al constructor
para asegurar sus responsabilidades.
Los contratos de seguros, certificados
de garantía de los equipos instalados, certificados y autorizaciones
de las instalaciones y equipos suministrados.
La relación identificativa
de los agentes intervinientes durante el proceso de edificación
(promotor, técnicos, constructor, instaladores, proveedores…).
Las instrucciones de uso y mantenimiento
del edificio y de sus instalaciones, de acuerdo con la normativa que le
sea de aplicación, que incluirá una relación de las
acciones de mantenimiento a efectuar y su periodicidad.
Toda esta documentación,
por su propia naturaleza y finalidad, debe ser actualizada y estar accesible
a los sucesivos interesados y propietarios.
Procedimiento de elaboración
del Libro del edificio
Recabar toda la documentación
de la obra ejecutada necesaria para la elaboración del Libro del
Edificio
Adecuarse a la normativa de
aplicación: LOE, CTE y la específica de cada Comunidad Autónoma.
Reducción de reclamaciones
y, por lo tanto, una reducción en costes de la NO calidad.
Aportar al promotor la mejora
de su imagen en el mercado inmobiliario.
Apoyar a nuestros clientes en
el cumplimiento de obligaciones normativas: Libro del Edificio
Instrucciones de uso y mantenimiento
del Libro del edificio
Normas de uso y mantenimiento
del edificio, especificando cada una de sus instalaciones.
Es importante que definan
las tareas que deben realizarse para cumplir con el mantenimiento.
Información jurídica
del Libro del edificio.
Documentos de propiedad,
gravámenes y legalidad de los terrenos. Conviene que se añada
información de las subcontrataciones que haya realizado la empresa
constructora durante la ejecución de la obra.
Memoria técnica
del Libro del edificio.
Se trata de la instalación
técnica que se ejecutó en el edificio, debe contener información
sobre materiales y equipos instalados, además de un informe con
las conclusiones de las pruebas realizadas al servicio.
¿Cuántas
copias del Libro del edificio se tienen que realizar?
Habrá que realizar
una por cada propietario, donde esté incluida la unidad de ocupación
que le corresponde y otra adicional para la Comunidad de Propietarios que
incluya todo el conjunto de la edificación.
De todas estas cuestiones
se trata, desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía
práctica del libro del edificio.
PARTE
PRIMERA.
El libro del
edificio.
<
Capítulo
1.
¿Qué es
el libro del edificio?
1. ¿Qué
es el Libro del Edificio?
2. ¿Es obligatorio
para el Director de Obra preparar y entregar al promotor el Libro del Edificio
a la conclusión del mismo?
3. Finalidad del Libro del
Edificio.
TALLER DE
TRABAJO. El Libro del edificio
y las ayudas europeas a la rehabilitación. 1. Ayudas europeas a la
rehabilitación.
Real Decreto 853/2021,
de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia
de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación,
Transformación y Resiliencia.
2. Programas de ayudas regulados
a través del RD 853/2021
a.
Programa de apoyo a las oficinas de rehabilitación.
b. Programa
de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio.
c. Programa
de fomento de la mejora de la eficiencia energética de viviendas.
3. Asociaciones como posibles
gestores de rehabilitación
a.
Entidades colaboradoras
b. Agentes
y gestores de la rehabilitación
4. Libro del edificio
Programa de ayuda a la elaboración
del libro del edificio existente para la rehabilitación y la redacción
de proyectos de rehabilitación.
5. Ventajas fiscales para la
rehabilitación edificatoria. Deducción en IRPF por rehabilitación
edificatoria.
Real Decreto-ley
19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad
de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación,
Transformación y Resiliencia.
TALLER DE TRABAJO. Elaboración del libro del Edificio Existente
para acceder a la rehabilitación edificatoria con fondos europeos
(Real Decreto 853/2021).
0. Datos generales
A. Identificación del edificio
B. Datos urbanísticos
C. Propietario/representante legal
de la propiedad
D. Técnico redactor del libro
Bloque I
I.1 Documentación del edificio
y su estado de conservación
a) ITE, IEE o instrumento análogo
b) Certificado de Eficiencia Energética
c) Documentación complementaria
I.2 Manual de uso y mantenimiento
a) Instrucciones de uso y funcionamiento
del edificio
b) Plan de conservación y
mantenimiento
c) Registro de incidencias y operaciones
de mantenimiento
d) Contratos de Mantenimiento, si
los hubiera
e) Registro de actuaciones en el
edificio
f) Recomendaciones de utilización
y buenas prácticas
Bloque II
II.1 Potencial de mejora de las prestaciones
del edificio
A. Seguridad de utilización
y accesibilidad
B. Seguridad contra incendios
C. Salubridad
D. Eficiencia energética
E. Protección contra el ruido
F. Otros
II.2 Plan de Actuaciones para la
Renovación del Edificio
Intervenciones propuestas
Optimización por simultaneidad
de las medidas
Programación y priorización
de las intervenciones
Resumen del libro para los propietarios
TALLER DE TRABAJO. El Libro del edificio
y sus implicaciones en la declaración de obra nueva a efectos del
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba
el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
TALLER DE
TRABAJO. ¿Hay que depositar
el Libro del Edificio en
el Registro de la Propiedad para las viviendas unifamiliares destinadas
al uso propio del promotor?
TALLER DE
TRABAJO. Constancia en el Registro
de la propiedad de la finalización de una obra y aportación
del libro del edificio.
TALLER DE
TRABAJO. El Libro del edificio
y su custodia por la Comunidad de vecinos.
TALLER DE
TRABAJO Archivo registral del
libro del edificio.
CHECK-LIST
1. ¿Qué es el
Libro del Edificio?
2. Información que
contiene el Libro del Edificio.
Datos básicos
Registro de incidencias
Calendario de mantenimiento
Manual de uso y mantenimiento
del edificio
Carpeta de planos y memoria
constructiva
Archivo de documentos
Otros documentos que también
se incluyen.
Capítulo
2.
El Código Técnico de la Edificación
y el Libro del edificio.
El Código Técnico de la
Edificación (CTE). Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo
1. Historia
2. La Ley de Ordenación de la Edificación
(LOE).
3. Innovaciones del CTE respecto a la normativa
anterior.
4. Los requisitos básicos de la edificación
5. Enfoque por prestaciones
6. Ordenación del código en dos
partes
7. Los documentos básicos
8. Los documentos reconocidos
9. El registro general del código
TALLER DE TRABAJO. Los tres documentos básicos del CTE:
Documento Básico HE Ahorro de Energía", "Documento Básico
SI Seguridad en caso de Incendio" y "Documento Básico SU Seguridad
de utilización".
TALLER DE TRABAJO. Resumen de Jornadas sobre el Código
Técnico de la Edificación.
Capítulo
3.
El libro del edificio.
Régimen autonómico.
El libro del edificio y su
ordenamiento Autonómico.
Andalucía
TALLER DE TRABAJO. El Manual Particular
de Conservación y mantenimiento de las viviendas.
Introducción
1. Actuaciones
para la ocupación del edificio
2. Instrucciones
de uso
Espacios y
actividades
Elementos
constructivos
Instalaciones
3. Instrucciones
de mantenimiento
Aclaraciones
sobre la terminología utilizada
Previsiones
que hay que considerar
Elementos
constructivos
Instalaciones
Urbanización
interior
Inspecciones
técnicas del edificio
4. Medidas
de protección y seguridad
Prevención
Actuaciones
en caso de emergencia
Actuaciones
después de un siniestro
5. Obras de
reforma conservación y reparación
Observaciones
generales
Aprovisionamientos
Recomendaciones
constructivas
Medidas de
seguridad y salud en el trabajo
Exigencias
técnicas y administrativas
6. El libro
del edificio y la documentación de la vivienda
El Libro del
Edificio
Periodo de
uso y conservación del edificio. Documentación
La documentación
de la vivienda
Periodo de
uso y conservación de la vivienda. Documentación
Anexo 1. Información
general
Tipos de vivienda
La adquisición
de viviendas
Normativa
aplicable
Seguros
Tributos y
gastos
Servicios
de atención al usuario
Anexo 2. Vocabulario
Asturias
Decreto 123/2009,
de 16 de septiembre, de primera modificación del Decreto 41/2007,
de 19 de abril, por el que se aprueba el “Libro del Edificio” en el Principado
de Asturias.
Baleares
Canarias
Cantabria
Decreto 2/2014,
de 9 de enero, por el que se regula el Libro del Edificio de la Comunidad
Autónoma de Cantabria.
Castilla la Mancha
Decreto 81/2007,
de 19 junio, por el cual se regula el Libro del Edificio para edificios
destinados a vivienda en Castilla-La Mancha.
Castilla León
Decreto 10/2013,
de 7 de marzo, por el que se modifica el Reglamento de Urbanismo de Castilla
y León en relación con la Inspección Técnica
de Construcciones
Ley 9/2010,
de 30 de agosto, del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla
y León.
Cataluña
Ley 18/2007, de 28 de diciembre,
del derecho a la vivienda.
Decreto 67/2015, de 5 de mayo, para
el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación
de los edificios de viviendas mediante las inspecciones técnicas
y el libro del edificio.
Extremadura
Ley 11/2019
de 11 de Abr C.A. Extremadura (Promoción y acceso a la vivienda)
Artículo
49. El Libro del Edificio.
DECRETO 165/2006,
de 19 de septiembre, por el que se determina el modelo, las formalidades
y contenido del Libro del Edificio.
Galicia
Decreto 61/2021
de 8 de Abr C.A. Galicia (Informe de evaluación de edificios) D.A.
Única. Libro del edificio
Ley 8/2012,
de 29 de junio, de vivienda de Galicia
Madrid
Decreto 349/1999,
de 30 de diciembre por el que se Regula el Libro del Edificio
Murcia
Decreto 80/2001,
de 2 de noviembre, por el que se regula el Libro del Edificio de la Región
de Murcia.
Decreto Regional
1/1993, de 15 de enero, por el que se regula el Laboratorio Regional de
Calidad en la Edificación y sus programas de actuación y
control.
Orden de 4
de octubre de 2010, por la que se regula el modelo libro del edificio para
inmuebles de viviendas de nueva contrucción.
Navarra
Decreto Foral
322/2000, de 2 de octubre, por el que se regula el Libro del Edificio.
Orden Foral
1217/2000, de 30 de octubre, por la que se aprueban los modelos de documentos
que deben incluirse en el Libro del Edificio.
País Vasco
Decreto 250/2003,
de 21 de octubre, sobre el Libro del Edificio destinado a vivienda.
Orden de 16
de junio de 2010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes,
por la que se modifica el anexo de la Orden de 22 de octubre de 2003, por
la que se aprueban los modelos de documentos que conforman el Libro del
Edificio destinado a vivienda (BOPV de 8 de septiembre de 2010).
Rioja
Decreto 1/2013,
de 11 de enero, por el que se regula el Libro del Edificio en La Rioja.
C. Valenciana.
Decreto 25/2011,
de 18 de marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio
para los edificios de vivienda
PARTE
SEGUNDA.
El libro del
edificio y su contenido.
<
Capítulo
4.
La documentación
y contenido del libro del edificio.
1. Documentación
del libro del edificio.
2. Documentación
a entregar y régimen autonómico.
a.
Acta de recepción.
b. Relación
identificativa de los agentes de la construcción.
c. Instrucciones
de uso y mantenimiento del edificio y de sus instalaciones.
d. Trámites
administrativos.
e. Otros documentos.
TALLER
DE TRABAJO Certificación
energética y libro del edificio. 1. Real Decreto 235/2013,
de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para
la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
2. Responsabilidad del promotor
(ya sea edificios nuevo o existente).
a. Inscripción
en el Registro de certificados energéticos.
b. Libro del edificio.
3. Sanciones certificado energético:
No incorporar el certificado de eficiencia energética del edificio
terminado en el libro del edificio.
TALLER DE
TRABAJO Obligaciones de los agentes
de la edificación respecto al Libro del edificio. 1. ¿Si la obligación
de redactar el Libro del Edificio es del Promotor, de qué sirve
la Certificación del arquitecto?
2. Promotor
3. Proyectista
4. Constructor
5. Director de obra
6. Director de la ejecución
de la obra
7. Entidades y laboratorios
de control de calidad
8. Suministradores de productos
9. Propietarios y usuarios
TALLER DE
TRABAJO. ¿Si la obligación
de redactar el Libro del Edificio es del Promotor, de qué sirve
la Certificación del arquitecto?
TALLER DE
TRABAJO. Las partes del libro
del edificio. 1. Cuaderno Registro
2. Documento de especificaciones
técnicas (DET)
3. El archivo de documentos
En esta parte
de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto
completo.
De este modo
complementamos la formación práctica de todos los temas analizados
previamente en la guía.
El formulario
de la construcción es una pieza clave en la práctica inmobiliaria
y estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor
para el profesional inmobiliario y de la construcción.
FORMULARIOS
<
Modelo del
contenido del libro del edificio.
1. Contenido del
libro del edificio.
2. Índice de
contenidos. Documentación básica y de construcción.
3. Datos identificativos
del edificio.
4. Registro de incidencias.
5. Registro de operaciones
de mantenimiento y rehabilitación. Registro de contratos de mantenimiento
6. Acta de recepción
del “libro del edificio”
7. Acta de recepción
de obra terminada.
8. Acta de subsanación.
9. Recepciones parciales.
10. Subsanaciones de defectos.
11. Datos jurídicos
y administrativos del edificio.
a.
Relativos al proceso edificatorio.
b. Relativos
a la propiedad
c. Propiedad
horizontal.
12. Agentes de la edificación.
Identificación
a.
Promotor.
b. Arquitecto.
c. Dirección
de obra.
d. Constructor
o contratista.
e. Subcontratas
e instaladores.
f. Seguros.
13. Instrucciones generales
de uso y mantenimiento.
a.
Suministro del agua.
b. Instalación
de ascensores.
c. Instalación
eléctrica de baja tensión.
d. Gas.
e. Gasoleo.
f. Depósitos
de gas.
14. ICT (Infraestructuras comunes
de telecomunicaciones)
15. Instalaciones térmicas.
16. Alarmas
17. Incendios.
18. Registro de
incidencias y reformas
19. Cimentaciones
20. Estructuras metálicas.
21. Azoteas.
22. Cubiertas.
23. Fachadas.
24. Puertas metálicas.
25. Tabiquería.
26. Vidrio y cristales.
27. Carpintería exterior.
28. Carpintería interior.
29. Carpintería y
vidrio.
30. Pavimentos. Madera,
mármol, terrazo, gres ...
31. Falsos techos.
32. Esmaltes en hierro.
33.Interiores y esmaltes.
34. Pinturas.
35. Interiores (madrea,
corcho, PVC, etc.).
36. Barandillas
37. Muebles de cocina.
PARTE
TERCERA
Agentes de
la edificación.
<
Capítulo
5.
Agentes de la edificación.
1. Promotor
2. Proyectista.
3. Constructor
4. Director de obra
5. Director de la ejecución
de la obra.
6. Entidades y Laboratorios
de control de calidad
7. Suministradores de productos
8. Propietarios y usuarios
Capítulo
6.
El Promotor.
1. Concepto
2. La Administración
como Promotor.
3. Obligaciones y responsabilidades
del promotor
4. Garantías
PARTE
CUARTA.
Obligaciones
de los agentes de la edificación.
<
Capítulo
7.
Las obligaciones de los
agentes de la edificación.
1. Promotor
2. Proyectista.
3. El Constructor
4. El Director de obra.
5. El Director de la ejecución
de la obra.
6. Las entidades y los laboratorios
de control de calidad de la edificación.
7. Los suministradores de
productos.
Capítulo
8.
Obligaciones de la dirección
técnica.
1. Los agentes directores.
2. Funciones del director
de obra.
a.
Libro de Ordenes y Asistencias.
b. Recepción
y comprobación de los productos de construcción.
PARTE
QUINTA.
La responsabilidad
de los agentes de la edificación.
<
Capítulo
9.
Los vicios en la edificación.
1. Vicios durante
la ejecución de la obra.
2. Vicios al momento de
recepción de la obra.
3. Vicios posteriores a
la entrega.
a.
Vicios menores.
b. Vicios
ruinógenos.
4. Los vicios en la LOE.
Capítulo
10.
¿Quién
reclama a quién?
1. Legitimación
activa
2. El promotor
3. Comprador de edificios,
vivienda o local.
4. Presidente de la comunidad
de propietarios.
5. Afectados o damnificados
por los defectos de construcciones ajenas
6. La Compañía
aseguradora.
Capítulo
11.
¿Quiénes
son los responsables?
1. Promotor
2. El constructor
3. El subcontratista
4. El Arquitecto y los técnicos.
a.
Proyectista.
b. Director
de obra.
c. Director
de ejecución.
d. Suministradores
de productos
e. Las entidades
y laboratorios de control de calidad de la edificación
5. La compañía
aseguradora.
6. Los propietarios y usuarios
TALLER DE
TRABAJO. La pluralidad de responsables
en la LOE
TALLER DE
TRABAJO. Plazos de garantía
y de plazos de prescripción.
Capítulo
12.
Régimen de garantías
en la Ley de Ordenación de la Edificación
1. Responsabilidad
civil de los agentes
2. Garantías y seguros.
3. El régimen de
garantías de la LOE.
4. Las garantías
adicionales autonómicas.
a.
Cataluña
b. Extremadura
c. Madrid
5. Las Garantías y el
Registro de la Propiedad.
6. La responsabilidad civil
del promotor, constructor y propietarios ADEMÁS de la LOE.
a.
La individualización de la responsabilidad
b. Carácter
subsidiario de la Solidaridad
TALLER
DE TRABAJO. El porqué de la
responsabilidad del promotor.
TALLER DE
TRABAJO. ¿Qué límites
tiene la responsabilidad del promotor?
TALLER DE
TRABAJO. ¿Cómo librarse
de la responsabilidad de los productos defectuosos?
Capítulo
13.
La reparación
de los daños
1. Las acciones
previstas en la LOE.
2. La acción de resolución.
3. La alegación de
los posibles daños materiales para no pagar al promotor.
CHECK-LIST
1. ¿De qué responden
los agentes de la edificación?
a.
Introducción.
b. Promotores,
promotor o gestor de cooperativas, comunidades de propietarios y otras
figuras afines.
c. Proyectista.
d. Constructor
e. Responsabilidad
del subcontratista.
f. Responsabilidad
por deficiencias de los productos empleados.
g. Director
de la obra y Director de la ejecución de la obra.
h. Excepción
de responsabilidad: Caso fortuito o fuerza mayor.
i. Responsabilidades
contractuales
2.¿Durante cuanto tiempo
son responsables? Plazos de garantía.
a.
Código Civil.
b. LOE.
Diferencia
entre los plazos de garantía y de prescripción.
3. ¿Cómo responde
individual o solidariamente?
4. ¿Y cuando piden
responsabilidades, qué hacer?
TALLER DE
TRABAJO. Responsabilidades comunes
a todos los agentes.
TALLER DE
TRABAJO La responsabilidad en
la venta de viviendas defectuosas.
Capítulo
14.
Responsabilidad fuera de
la LOE: ruina pasados 10 años.
PARTE
SEXTA.
Seguros en
la edificación.
<
Capítulo
15.
Edificación: seguro
y fases de la edificación.
1. Introducción.
2. El aseguramiento de la
rehabilitación.
3. Modificación del
seguro decenal para autopromotores. Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de
Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social. Se modifica la disposición
adicional segunda.
4. La acreditación
del seguro en el caso de inscripción de la obra nueva en el Registro
de la Propiedad.
5. La cobertura de seguro
en las dos etapas de la edificación
6. Los daños. Los
daños consecuenciales
7. El seguro decenal de
daños. Examen en detalle y precauciones al firmar las pólizas.
a.
El pacto válido por el que el promotor carga al constructor con
el seguro decenal
b. Franquicia.
c. El control
técnico. Las OCT.
d. Cláusula
de abandono de recurso. Esencial, incluirla cueste lo que cueste.
8. Advertencias con el seguro
de caución a pesar de su carácter alternativo: no aconsejable.
9. Las coberturas de seguro
de los propietarios
TALLER
DE TRABAJO. Las coberturas de seguro.
Recomendaciones para estar bien asegurado. a. Introducción.
b. Las coberturas
de seguro
1.
Seguros de daños
Todo riesgo
construcción (TRC)
Todo riesgo
montaje (TRM)
Cobertura
de mantenimiento
2. Seguros
de responsabilidad civil. La póliza de responsabilidad civil del
promotor
3. La póliza
de responsabilidad civil del constructor o contratista principal
4. Responsabilidad
civil del constructor por actos de los subcontratistas
5. Responsabilidad
civil cruzada
6. Responsabilidad
civil del constructor frente al personal dependiente (R.C. patronal)
7. La póliza
de RC de administradores y directivos
ANEXO.
CHECK-LIST
1. A qué
proyectos le es de aplicación la ley de ordenación de la
LOE?
2. ¿Eso
significa que no hay excepciones en la aplicación de la LOE?
3. ¿También
le sería de aplicación a una rehabilitación o reparación
estructural de un edificio o una intervención parcial de otro tipo?
4. ¿A
qué edificios les es exigible el seguro decenal de daños
materiales?
5. ¿Quién
debe suscribir el seguro decenal obligado por la LOE?
6. ¿Qué
cuantía debe asegurarse?
7. ¿Quién
paga los gastos derivados de la obligación de suscribir dicha garantía?
8. ¿En
qué momento se debe acreditar y testimoniar la suscripción
del seguro?
9. ¿Qué
son las Entidades de Control de Calidad de la Edificación?
10. ¿Cómo
quedan las competencias técnicas tras la aprobación de la
LOE?
11. ¿Por
qué no se derogó el 1591 C.C.?
12. ¿El
arquitecto tiene obligación de velar por el cumplimiento efectivo
de las labores de control técnico de su proyecto?
13. ¿Qué
es la recepción de la obra?
14. ¿Cuándo
se recepciona la obra?
15. ¿Cómo
se recepciona la obra?
16. ¿Cuál
es la importancia del acto de recepción de las obras?
17. ¿Qué
pasa con el Acta de Recepción en los casos en que el constructor
y el promotor son la misma persona, física o jurídica?
18. ¿Qué
puede hacer el arquitecto para facilitar la recepción de las obras?
19. ¿Qué
documentación se debe entregar al promotor a la conclusión
de las obras?
20. ¿Qué
es el Libro del Edificio?
21. ¿Es
obligado para el Director de Obra preparar y entregar al promotor el Libro
del Edificio a la conclusión del mismo?
PARTE
SÉPTIMA.
Formularios
y el deber de elaborar el libro del edificio.
1. Modelo general
de contrato entre promotor y arquitecto y referencias al libro del edificio.
Modelo
1
Modelo 2
2. Modelo de contrato de encargo
de trabajo profesional a arquitecto y obligación de elaborar el
Libro del edificio.
3. Acta de recepción
de obra y referencia al libro del edificio.
Modelo
1
Modelo 2.
Modelo 3
ANEXO
1
Formularios
del Libro del Edificio.
Modelo del contenido del libro del edificio.
1. Contenido del libro del edificio.
2. Índice de
contenidos. Documentación básica y de construcción.
3. Datos identificativos del edificio.
4. Registro de incidencias.
5. Registro de operaciones de mantenimiento
y rehabilitación. Registro de contratos de mantenimiento
6. Acta de recepción
del “libro del edificio”
7. Acta de recepción
de obra terminada.
8. Acta de subsanación.
9. Recepciones parciales.
10. Subsanaciones de defectos.
11. Datos jurídicos y administrativos
del edificio.
a. Relativos al proceso edificatorio.
b. Relativos a la propiedad
c. Propiedad horizontal.
12. Agentes de la edificación.
Identificación
a. Promotor.
b. Arquitecto.
c. Dirección de obra.
d. Constructor o contratista.
e. Subcontratas e instaladores.
f. Seguros.
13. Instrucciones generales de uso
y mantenimiento.
a. Suministro del agua.
b. Instalación de ascensores.
c. Instalación eléctrica
de baja tensión.
d. Gas.
e. Gasoleo.
f. Depósitos de gas.
14. ICT (Infraestructuras comunes
de telecomunicaciones)
15. Instalaciones térmicas.
16. Alarmas
17. Incendios.
18. Registro de incidencias
y reformas
19. Cimentaciones
20. Estructuras metálicas.
21. Azoteas.
22. Cubiertas.
23. Fachadas.
24. Puertas metálicas.
25. Tabiquería.
26. Vidrio y cristales.
27. Carpintería exterior.
28. Carpintería interior.
29. Carpintería y vidrio.
30. Pavimentos. Madera, mármol,
terrazo, gres ...
31. Falsos techos.
32. Esmaltes en hierro.
33.Interiores y esmaltes.
34. Pinturas.
35. Interiores (madrea, corcho,
PVC, etc.).
36. Barandillas
37. Muebles de cocina.
Modelo de Libro del edificio (básico).
Modelo completo de acta de recepción
del libro del edificio.
ANEXO
2
Formularios
del Libro del Edificio.
Modelo del contenido del libro del edificio.
Versión técnica
con revisión por años consecutivos.
PARTE I
A. Del conjunto del Edificio
A.1. DESCRIPCIÓN
A.2.- EMPRESAS Y PROFESIONALES INDEPENDIENTES
A.2.1.-PROMOTOR:
A.2.2.- AUTORES DEL PROYECTO
A.2.3.- DIRECCIÓN FACULTATIVA
A.2.4.- ENTIDADES O LABORATORIOS
DE CONTROL DE CALIDAD
A.2.5.- EMPRESA CONSTRUCTORA
A.2.6.- SUBCONTRATISTAS, OFICIOS
Y OTROS
A.2.7-INDUSTRIALES INSTALADORES
A.2.8-SUMINISTRADORES
A.3.-ACREDITACIÓN DE LA CALIDAD
DE:
A.3.2.-PROCESOS CONSTRUCTIVOS
A.3.3.-INSTALACIONES
A.3.4.-OTROS
A.4.- HISTORIA DE LA OBRAS
PARTE II
A. Del conjunto del edificio
A.1. Instrucciones de uso y funcionamiento
del edificio
CIMENTACIONES
CUBIERTA
ESTRUCTURAS
FACHADAS
INSTALACIONES
PARTICIONES
REVESTIMIENTOS
A.2. Normas e instrucciones de conservación
y mantenimiento del edificio
CIMENTACIONES
CUBIERTA
ESTRUCTURAS
FACHADAS
INSTALACIONES
PARTICIONES
REVESTIMIENTOS
PLAN DE MANTENIMIENTO
A.3. Registro de operaciones de
mantenimiento y de reparación
B. De cada unidad de ocupación
B.1. Instrucciones de uso
INSTALACIONES
SUELOS Y REVESTIMIENTOS
B.2. Normas e Instrucciones de conservación
y mantenimiento
INSTALACIONES
CARPINTERÍA Y CERRAJERÍA
PROTECCIONES Y BARANDILLAS
SUELOS Y REVESTIMIENTOS
OTROS CONCEPTOS O CONTENIDOS
PLAN DE MANTENIMIENTO
PARTE III
A. Del conjunto del Edificio
A.1.- Fugas o rotura de agua
A.2.- Fallo del suministro eléctrico
A.3.- Incendio
A.4.- Vendaval
A.5.- Fugas de gas
A.6.- Inundación
A.7.- Explosión
A.8 De origen atmosférico
B. De cada unidad de ocupación
B.1.- Fugas o rotura de agua
B.2.- Fallo del suministro eléctrico
B.3.- Incendio
B.4.- Vendaval
B.5.- Fugas de gas
B.6.- Inundación
B.7.- Explosión
PARTE IV
ANEXO
3
Formulario de libro del edificio.
Modelo completo de contenido del libro del
edificio CON INSTRUCCIONES COMPLETAS DE USO Y FUNCIONAMIENTO.
LIBRO DEL EDIFICIO Y PLAN DE MANTENIMIENTO
PARTE I Características del edificio
Descripción
Características del edificio
Proyecto del edificio
Descripción constructiva
Datos generales
Información gráfica
Unidades de ocupación
Ficha tipológica
Unidades de ocupación
Historia de las intervenciones
Registro de incidencias
PARTE II. NORMAS E INSTRUCCIONES DE USO, CONSERVACIÓN
Y MANTENIMIENTO
Datos generales del plan de mantenimiento
Instrucciones de uso y funcionamiento del edificio
Normas e instrucciones de conservación
y mantenimiento
Mantenimiento preventivo
Fichas de operaciones preventivas
Calendario de actuaciones de mantenimiento preventivo
Calendario presupuestario de mantenimiento preventivo
Pliegos de condiciones del plan de mantenimiento
Mantenimiento substitutivo
Fichas de operaciones substitutivas
Calendario de actuaciones de mantenimiento substitutivo
Calendario presupuestario de mantenimiento substitutivo
Registro operaciones de mantenimiento y reparación
PARTE III. NORMAS DE ACTUACIÓN EN CASO DE
SINIESTRO O EN ACTUACIONES DE EMERGENCIA
Instrucciones de emergencia
PARTE IV. REGISTRO DE DOCUMENTOS
Registro de documentos
Otra documentación
ANEXO 4
Libro del edificio y plan de mantenimiento.
Ejemplo completo 400 págs.
