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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN,
URBANISMO E INMOBILIARIO. |
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1ª Revista
Iberoamericana de construcción, urbanismo e inmobiliario.
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| ITALIA
ADVIERTE DEL COMPROMISO A LARGO PLAZO CON LOS FONDOS EUROPEOS |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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España,
se han comprometido a implementar reformas del mercado laboral y de pensiones,
mientras que Italia se ha comprometido a acelerar su sistema judicial,
así como a revisar sus procesos fiscales y el sistema de contratación
pública.
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El proyecto
de Italia incluye inversión en infraestructura ferroviaria.
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| Después
de la presentación formal del plan NextGeneration EU (límite
30 de abril), la comisión tendrá dos meses para analizar
y aprobar los planes, después de lo cual su conclusión necesitará
la aprobación de los estados miembros de la UE. Una pregunta clave
una vez que comiencen los pagos regulares de los tramos del fondo de recuperación
este año es cómo de estricta será la comisión
en la vigilancia del cumplimiento de los países con los hitos y
objetivos altamente detallados que deben establecer en los planes de recuperación.
Según un alto funcionario de la UE la comisión está
preparada para congelar los pagos si un estado miembro incumple plazos
importantes para implementar su plan. “En principio, un hito no cumplido
significa que no hay desembolso”, dijo el funcionario. Sin embargo, la
decisión de la comisión de suspender los pagos a un estado
miembro sería dramática en términos políticos
y económicos. Otro temor que tiene la Comisión Europea es
que tanto España como Italia tienen un mal historial en el despliegue
y el gasto de dinero de la UE. Y hay mucho que hacer para ponerse al día.
La agenda de reformas europea quiere impulsar la competencia y hacer que
la administración pública sea más eficiente. Los costes
más bajos y la menor burocracia deberían facilitar que las
empresas inviertan y contraten. Pero los gobiernos que toman medidas estrictas
tienen una vida útil corta y las medidas pueden ser implementadas
de manera deficiente o no ser tomadas por gobiernos futuros. En tal caso,
se daría el supuesto de que las futuras administraciones pueden
estar atadas dado que los fondos de la UE se desembolsarán solo
si se alcanzan ciertos hitos. |
| LOS
SUPERMERCADOS PROTAGONIZAN LA INVERSIÓN INMOBILIARIA RETAIL MEDIANTE
LEASE BACK |
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Los supermercados
se han manifestado como activos fuertes y resilientes, según Augusto
Lobo, Director de Negocio Retail JLL España, en la presentación
de su último informe.
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| A los centros
comerciales les siguen, por volumen de inversión, los supermercados,
que han batido récords en 2020 con una inversión que rondó
los 600 millones de euros. Este volumen supuso casi el 30% de la inversión
total en retail durante 2020, superando ampliamente la cifra registrada
entre los años 2017 y 2019, cuando representaba en torno a un 5-10%.
El apetito inversor por los supermercados se fundamenta en su buen posicionamiento
dentro del sector retail, como uno de los activos más resilientes
a los efectos de la pandemia. Se percibe como un activo seguro, fácil
de entender y con una duración de las rentas percibidas por encima
de la media. La fórmula que ha predominado en las transacciones
de supermercados ha sido el sale & leaseback, que ofrece ventajas para
comprador y vendedor. En el caso de los operadores, esta les permite inyectar
liquidez y poder favorecer su expansión hacia otros mercados o emprender
iniciativas de transformación relevantes (mejoras en el proceso
de compra online, reformas de tiendas, introducción de nuevos conceptos
en su oferta comercial, etc.) Para que los inversores puedan cumplir sus
objetivos, los portfolios a la venta deben cumplir ciertos requisitos,
como una ubicación estratégica para poder tener más
alternativas de aprovechamiento de la superficie una vez finalizado el
contrato de alquiler, la duración del contrato (cuánto más
largo, más interesante para el comprador), la sostenibilidad de
la renta en el tiempo y el perfil de la marca que ocupará los activos,
su estabilidad en el mercado y su estrategia de cara al futuro. En 2020,
el sector retail español fue testigo de varias operaciones de este
tipo protagonizadas por cadenas de supermercados. Entre ellas destacó,
por volumen, la protagonizada por LCN Capital Partners European Fund III,
que adquirió 27 tiendas de Mercadona a principios de septiembre.
También destacaron la del fondo internacional W.P. Carey, que compró
27 supermercados Eroski, la de Pradera, que adquirió seis hipermercados
Eroski en el País Vasco y Navarra y la venta de GM Food a la firma
de inversión sueca Sagax, de 37 centros Cash & Carry. Aún
con la presencia del Covid-19, el sector de la venta de alimentación
minorista sigue funcionando bien en todos los mercados europeos y atrayendo
a inversores. El foco está tanto en las carteras regionales como
a nivel de mercado individual. Prueba de ello son la reciente venta de
cuatro tiendas Edeka a Greenman Investments en Alemania o la compra de
una cartera de activos por Supermarket Income REIT en Inglaterra. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Inversión
hotelera (ejeprime) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de INVERSOR
HOTELERO
Inversión
inmobiliaria hotelera
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| El grupo Único
Hotels, propiedad de la familia Guardans, ha vendido el Grand Hotel Central
de Barcelona por 85 millones de euros. Esta operación es la segunda
de la compañía en 2021, después de deshacerse de otro
hotel en Madrid el pasado mes de febrero. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Inversión
hotelera (rappling) en inglés |
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de INVERSOR
HOTELERO
Inversión
inmobiliaria hotelera
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| Los inversores
buscan descuentos de alrededor del 15% sobre los precios de mercado, dijo
David Devesa, un intermediario inmobiliario que representa a 7 de las cadenas
hoteleras más grandes de España. Pero el apoyo estatal a
las empresas, incluido un paquete de 11.000 millones de euros para los
sectores del turismo y la hostelería, está permitiendo a
los hoteles resistirse a las ofertas de poca monta. Las empresas de la
industria turística han recibido la mayor cantidad de préstamos
respaldados por el estado, hasta 17.000 millones de euros (20.500 millones
de dólares), y 115.000 trabajadores hoteleros están en régimen
de licencia, según muestran los datos oficiales. |
| EL
PERITO DE LA EDIFICACIÓN en 14 preguntas y respuestas. |
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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¿Qué
es un perito de la edificación?
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| 1. ¿Qué es un perito de la edificación?
2. ¿Qué funciones tiene un perito de la edificación?
3. ¿Por qué se necesita un perito de la edificación
en las disputas de construcción? a. Problemas muy
técnicos, especializados o complejos de la construcción.
b. Supuestos en los que se necesita un dictamen pericial de la edificación.
4.
¿Cómo es la resolución pericial de disputas de la
construcción por arbitraje conciliador? 5. ¿Hasta dónde
debe llegar el cometido de un perito de la edificación?
a.
El cometido del perito de la edificación debe definirse de forma
clara y precisa en sus instrucciones escritas. b. Carta de instrucciones
para el perito de la edificación c. Deberes de un perito de la edificación
en litigio d. La primacía de la independencia del perito e. Objetividad
6.
¿Qué clases de modelos de informes periciales de la edificación
son los más frecuentes? a. Certificados. b. Informes
técnicos. c. Dictámenes periciales de la edificación.
d. Tipos e informes periciales en edificación y el urbanismo 7.
¿Cuál es la diferencia entre un peritaje y una auditoría
de ejecución de obras? 8. ¿Cómo redactar un dictamen
pericial de la edificación? a. El juicio lo decide
el dictamen pericial, por eso es tan importante. b. Contenido del informe
pericial de la construcción c. Recomendaciones para refactar un
buen informe pericial 9. ¿Cuál es el contenido de
un dictamen pericial de la edificación? a. Destinatario
del informe. b. Objetivo de la pericia. Objeto del informe. c. Antecedentes
o contexto. d. Fundamentos e. Descripción de los hechos. f. Exposición
de comprobaciones. g. Criterios empleados. h. Valoraciones técnicas.
i. Conclusiones. j. Documentación adjunta. k. Reportaje fotográfico.
l. Medición, valoración de daños y presupuesto m.
Anexos documentales diversos (vídeos de drones, laboratorios, etc).
10.
¿Por qué es tan importante que el juez o árbitro comprenda
el dictamen pericial de la edificación? a. El dictamen
pericial en un formato sensato, fácil de seguir y adecuadamente
resumido. b. Las “conferencias” de peritos de la edificación en
las audiencias de arbitraje internacional. c. Los peritos de la edificación
nombrados por el tribunal 11. ¿Cuándo se utiliza el
dictamen pericial de parte en los juicios de la construcción? a.
Como medio de prueba técnica para el juez. b. La finalidad del peritaje
de la edificación es que se compense económicamente al perjudicado
c. Tasación por daños: qué es y por que solicitarla
12.
¿Qué es un dictamen pericial estructural de la construcción?
a.
Peritaje estructural o dictamen estructural b. Ventajas del peritaje estructural
c. Datos a considerar en el peritaje estructural d. Momento de realizar
el peritaje estructural e. Proceso a seguir en peritaje estructural Visita
a la construcción Examen de las instalaciones eléctricas,
hidráulicas y mecánicas. Examen de la estructura general,
identificar si existen fisuras o fracturas.
13. ¿Qué
es un perito investigador de las patologías de las edificaciones?
a.
El perito investigador de las patologías de las edificaciones b.
Requisitos técnicos del perito investigador de las patologías
de las edificaciones 14. ¿Qué es un perito judicial
en urbanismo?a. Definición de perito judicial en urbanismo
b. Especialidades en el peritaje urbanístico o edificatorio-urbanístico
(ruina edificatoria). c. Clases de dictámenes periciales urbanísticos |
EBOOK relacionado.
| VARIAS
INFRAESTRUCTURAS SE CAEN DEL PLAN PORTUGUÉS PARA LOS FONDOS EUROPEOS |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Estas infraestructuras
excluidas se consideran esenciales y se financiarán con fondos nacionales.
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El nuevo puente
entre Sanlúcar del Guadiana y Alcoutim y el puente internacional
sobre el río Sever, entre Cedillo y Nisa, continúan incluidos
en la infraestructura vial incluida en el PRR. También están
previstas intervenciones en la Carretera Nacional (EN) 103, entre Vinhais
y Bragança, y en la conexión de Bragança a Puebla
de Sanabria, en España.
-
Ver
informe completo del plan de recuperación portugués remitido
a la Comisión Europea (en portugués)
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| Portugal es
el primer estado miembro de la Unión Europea que ha presentado oficialmente
la versión final de su Plan de Recuperación y Resiliencia
(PRR) a la Comisión Europea el jueves 22 de abril de 2021, a través
de la plataforma de TI dedicada. Ya se había enviado a Bruselas
el 15 de octubre de 2020 en una versión ahora modificada. Lisboa
está predicando con el ejemplo, ya que ocupa la presidencia rotatoria
de la Unión Europea desde el 1 de enero de 2021 y hasta el 30 de
junio de 2021. "Esto marca el comienzo de una nueva fase en el proceso
de implementación del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia",
acogió con satisfacción Ursula von der Leyen el jueves 22
de abril de 2021. El presidente de la Comisión Europea "espera evaluar
el plan portugués, que se centra en la resiliencia, el clima y la
transición digital e incluye proyectos en casi todas las áreas
emblemáticas europeas". Ella dice que quiere "continuar cooperando
activamente con los Estados miembros para ayudarlos a desarrollar planes
de alta calidad". Ursula von der Leyen añade que "para que se realicen
los primeros pagos, necesitamos que todos los Estados miembros hayan aprobado
la decisión de recursos propios. Confío en que todo estará
listo para el verano". Tienen hasta el 30 de abril de 2021 para hacerlo,
y todavía faltan diez. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Inversión
inmobiliaria en supermercados (revistacentroscomerciales) |
¿Qué
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guía práctica inmoley.com
de INVERSOR
INMOBILIARIO
Desde
el inversor inmobiliario particular al gran fondo.
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| El atractivo
de los supermercados > El apetito inversor por los supermercados se fundamenta
en su buen posicionamiento dentro del sector retail. En este sentido, se
trata de uno de los activos más resilientes a los efectos de la
pandemia: seguro, fácil de entender y con una duración de
las rentas percibidas por encima de la media. La fórmula que ha
predominado en las transacciones de supermercados ha sido el sale &
leaseback, que ofrece ventajas para comprador y vendedor. En el caso de
los operadores, esta les permite inyectar liquidez y poder favorecer su
expansión hacia otros mercados o emprender iniciativas de transformación
relevantes (mejoras en el proceso de compra online, reformas de tiendas,
introducción de nuevos conceptos en su oferta comercial, etc.) |
| INFORME
RESIDENCIAS DE MAYORES. RESIDENCIAS DE TERCERA EDAD Y NUEVOS MODELOS 2021 |
| ¿Qué
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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El informe
Residencias de mayores, elaborado por el departamento de Healthcare de
Savills Aguirre Newman, destaca que, en ciudades con grandes núcleos
de población, la previsión es que la disponibilidad de plazas
vuelva a un escenario de escasez y con listas de espera que puede prolongarse
durante años en el caso de centros públicos a partir de 2022.
La baja disponibilidad y la antigüedad del stock existente requieren
la actualización de parte de la oferta ya operativa a la vez que
crear producto adaptado a la nueva realidad de mercado y diseñado
con criterios de funcionalidad y eficiencia.
-
La tasa de
rentabilidad inicial de las residencias de mayores en España se
sitúa aproximadamente en el 5,20%, si bien, para producto prime
se han observado tasas cercanas al 4,5%. La creciente competencia, la mejora
en la calidad de los proyectos y la progresiva consolidación del
mercado seguirá presionando al alza los precios durante los próximos
años.
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|
| Las residencias
de mayores se están posicionando como uno de los mercados inmobiliarios
más atractivos. Sus sólidos fundamentales y las excelentes
perspectivas a medio y largo plazo, unos flujos de ingresos garantizados
y no correlacionados con la evolución del entorno macro y una escasa
oferta de calidad, están atrayendo a inversores y operadores especializados
interesados en crecer en el mercado español. La elevada atomización
del mercado ha dificultado la adquisición de grandes portfolios
y ha centrado la actividad de inversores en la adquisición de activos
individuales o pequeños portfolios. Los principales actores han
sido grandes operadores especializados de nacionalidad francesa, entre
los que destaca DómusVi, Orpea, Colisée o Korian. Hay, no
obstante, un amplio número de inversores y operadores con diversas
procedencias (USA, UK, Bélgica, Holanda, etc) analizando el mercado
e interesados en tener presencia en el mismo. Una vez más, la escasa
oferta disponible está dificultando su entrada y, en algunos casos,
está girando su interés hacia la búsqueda de suelos
para el desarrollo de proyectos. Según la encuesta Emerging
Trends in Real Estate in Europe 2021 (PwC), el sector de las residencias
de mayores se encuentra posicionado entre los mercados inmobiliarios más
interesantes desde el punto de vista de inversión y promoción
de nuevos proyectos. |
| LA
REFORMA FISCAL QUE ESPERA A ESPAÑA |
| ¿Qué
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| ¿Qué
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La profundidad
de la reforma fiscal dependerá del ajuste en gasto. Es algo similar
a lo que está haciendo la banca: adelgazar y rentabilizar la gestión
mediante la digitalización. Como el ajuste del gasto no sería
políticamente aceptable la escusa política es que España
paga menos impuestos que Europa.
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Sin embargo,
España recauda recauda 0,4 puntos porcentuales más de los
impuestos sobre sucesiones, donaciones y transmisiones inmobiliarias que
el resto de Europa. Esto se debe a los tipos impositivos más altos
(España tiene la tasa impositiva de sucesiones más alta del
MUNDO) y al mantenimiento de un impuesto sobre el patrimonio que ya no
existe desde hace años en el resto de Europa.
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| Según
fuentes consultadas, el comité de reforma tributaria revisará
la tributación ambiental, el impuesto de sociedades, la tributación
de la economía digital y la armonización de las políticas
tributarias regionales, lo que de ser aplicado debería afectar a
Madrid, Navarra, País Vasco y Canarias, algo políticamente
dudoso. El gobierno está considerando reformar el impuesto de sociedades
revisando los beneficios y las exenciones que reducen la base imponible
y la última reforma del impuesto de sociedades que recortó
la tasa general del impuesto de sociedades del 30 al 25 por ciento. Esto
sería algo insostenible. España tiene la segunda tasa impositiva
corporativa media efectiva más alta de Europa y 9 puntos más
que la media de la UE. El aumento de la tasa del impuesto de sociedades
perjudicaría los incentivos a la inversión y reduciría
el gasto total como un medio para aumentar la inversión y acelerar
la recuperación económica. |
| EL
PEAJE DE LAS CARRETERAS EUROPEAS EXIGIDO POR LOS FONDOS EUROPEOS. SIN DETALLES,
PLAZOS NI VISOS DE CONSENSO. |
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| ¿Qué
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Las grandes
constructoras (SEOPAN) venían insistiendo desde hace años.
Evidentemente, buscaban un modelo de pago por uso de la red vial de alta
capacidad, en aras de una renta pública sustancial que garantizara
su correcto mantenimiento, mantenimiento que sería cedido a sus
empresas asociadas.
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Un plan que
nunca se materializó, pero ahora el pago por el uso de las carreteras
se incluye ahora en el documento enviado a Europa para la articulación
del Plan de Recuperación.
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Futura Ley
de Movilidad Sostenible y Financiación del Transporte. ¿Es
posible aprobarla en este año como requieren varios países
europeos antes de adelantar los fondos?
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| La red de
alta capacidad vial tiene un déficit de 8.000 millones de euros
en su conservación. El Plan de Recuperación consta de 140.000
millones de euros que España tiene preasignados. Este fondo europeo
buscará la salida a la crisis provocada por la pandemia a partir
de la inversión pública. La concesión de estas ayudas
debe estar plenamente justificada, por eso España envía un
documento detallado a la Comisión Europea, donde explica cómo
va a gastar los fondos, equivalentes aproximadamente al 15% del PIB nacional.
Este documento explica que “se revisará la financiación de
carreteras de alta capacidad y se establecerá un sistema de ingresos
que garantice los fondos necesarios para la conservación de la red
vial estatal”. Previsiblemente se hará mediante la futura Ley de
Movilidad Sostenible y Financiación del Transporte que está
en fase de consultas del anteproyecto. Este modelo de pago por uso se implementa
en varios países de la Unión Europea como una forma de garantizar
el mantenimiento de la infraestructura. En España solo el 11% de
la red española de alta capacidad está sujeta a algún
tipo de pago por uso, es decir, al pago de peajes. Tras las reversiones
de las autopistas a propiedad pública han dejado la red de autopistas
españolas en menos de 2.000 km. Estos retrocesos aumentaron el déficit
de conservación que ya acumula la red vial. La propuesta de la patronal
de empresas constructoras Seopan proponía un peaje de 0,03 €
/ km para vehículos ligeros y de 0,14 € / km para vehículos
pesados. España tiene en la actualidad una de las tasas de inversión
en sus carreteras más bajas de toda Europa, gastando tan solo alrededor
de 22.489 € el kilómetro, según los últimos datos
disponibles de la Asociación de Empresas de Conservación
y Explotación de Infraestructuras (Acex). De hecho, este país
gasta alrededor de la mitad en infraestructura que otros gigantes europeos
como Francia, Italia y Alemania. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| El
Build to rent consolidado por la pandemia (brainsre) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de “BUILD
TO RENT” CONSTRUIR PARA ALQUILAR
Forward
Funding vs Forward Purchase
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| Solvia ha
llevado a cabo también una gran apuesta por la comercialización
de obra nueva. “A lo largo de 2020 hemos comercializado más de 90
promociones de obra nueva en toda España. De cara a este año,
creemos que la obra nueva será un enorme revulsivo para el sector,
tanto en compraventas como en alquiler, con fórmulas como el built
to rent“, destaca el director general del servicer. El directivo argumenta
que “ahora, la población busca inmuebles más grandes, eficientes
y de calidad, con zonas exteriores, más servicios comunitarios,
o ubicados en zonas tranquilas, donde gracias al teletrabajo ya no importa
vivir cerca de nuestra empresa. Unos atributos que las viviendas de obra
nueva cumplen”. |
| ¿DÓNDE
ESTÁN LAS REFORMAS PARA RECIBIR LOS FONDOS EUROPEOS? ¿CÓMO
QUEDARÁ LA FISCALIDAD DE PATRIMONIO Y SUCESIONES? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Si Europa aceptase
finalmente rebajar los plazos de evaluación. Este otoño o
en el primer trimestre del próximo año tendrían que
estar aprobadas las reformas, lo que podría conducir a un adelanto
electoral ante las dificultades de alcanzar consensos.
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Un punto de
consenso entre partidos podría ser la fiscalidad en las reformas
de patrimonio y sucesiones.
|
| La presentación
del Plan español para obtener los fondos europeos ha tenido un amplio
eco en la prensa europea. La semana empezó el martes con el anuncio
en el Consejo de Ministros de la reforma de los impuestos de patrimonio
y sucesiones (de gran efecto inmobiliario). Unos impuestos que han desaparecido
de Europa, que sólo recaudan unos pocos cientos de millones y que
dependen de los acuerdos de financiación autonómica. Parece
algo más ideológico que efectivo debido a su escasa cuantía
en términos globales, por ejemplo comparado con una subida del IVA.
Pero la prensa europea se ha hecho eco de que en una misma semana el gobierno
ha dado 3 versiones. La última fue la vicepresidenta segunda, Nadia
Calviño, quien este jueves señaló que “no es el momento”
de subir los impuestos. Sin embargo, el presidente Sánchez señaló
este martes que es “un debate necesario” y la ministra Montero adelantó
el lunes que su plan pasa por aplicar aumentos el próximo año.
De hecho, el plan de reforma que el Ejecutivo enviará a Bruselas
habla abiertamente de un aumento de la presión fiscal. El documento
del gobierno incluye impuestos sobre diesel, plástico, residuos
e impuestos sobre servicios digitales (impuesto Google) y transacciones
financieras (impuesto Tobin). Y, sobre todo, establece que los créditos
y deducciones fiscales existentes se analizarán uno a uno y se eliminarán
algunos de ellos. El documento sostiene que la forma de “mejorar la recaudación”
es “ampliar las bases imponibles”, es decir, eliminar las ventajas fiscales.
Con todo ello, el Ejecutivo espera reducir el gap de “siete u ocho puntos”
que mantiene España con respecto a la medida europea en cuanto a
presión fiscal, aunque los datos de cierre de 2019 establecen que
este diferencial era algo menor y se por debajo de los seis puntos: 35,4%
en España frente al 41,1% en la UE. |
| LAS
VALORACIONES Y TASACIONES INMOBILIARIAS (RICS) en 17 preguntas y respuestas. |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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¿Qué
es la tasación inmobiliaria?
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| 1. ¿Qué es
la tasación inmobiliaria? 2. ¿Qué diferencia hay entre
un tasador y un perito inmobiliario? 3. ¿Qué hace un tasador
inmobiliario? a. Un proceso riguroso para determinar
Objetivamente el precio de un inmueble b. Definición de mandato
de tasación inmobiliaria c. Búsquedas de datos sobre el inmueble
y visita d. Análisis y determinación de valor de mercado
Método comparativo Método de ingresos Método de coste
4.
¿Qué incluye la tasación inmobiliaria? a.
Inspección del inmueble. b. Características de la tasación
inmobiliaria. 5. ¿En qué consiste el mandato a un
tasador inmobiliario? a. Contenido del mandato de tasación
inmobiliaria b. Análisis inmobiliario y edificatorio. c. Análisis
final, un proceso riguroso 6. ¿Cuáles son los tipos
de tasación de propiedades inmobiliarias? a. Tasaciones
hipotecarias b. Tasaciones a efectos fiscales o legales c. Tasaciones periciales
para aseguradoras o juicios. 7. ¿Cuáles son los métodos
de valoración que se aplican a las tasaciones inmobiliarias? a.
Método de comparación b. Método del activo real c.
Método del coste de reemplazo d. Método de ganancias o Método
en función de los beneficios que genera el inmueble e. Método
residual f. El método del Contratista o de último recurso.
g. Método de inversión 8. ¿Qué debe
verificar un tasador inmobiliario? a. Valor estándar
del terreno b. Ubicación c. Estado estructural y técnico
d. Grado de desarrollo e. Valor energético f. Cargas y servidumbres
g. Situación del mercado 9. ¿Qué partes del
edificio evalúa un tasador inmobiliario? a. Examen
general del edificio. b. Comprobaciones para detectar defectos y el alcance
de la rehabilitación edificatoria. Daños edificatorios Humedades
Sistemas de calefacción antiguos Amianto Tuberías de agua
Instalaciones eléctricas desactualizadas Productos químicos
Obras ilegales 10. ¿Cómo obtener la mejor valoración
de propiedad posible? a. Acompañar al tasador a visitar
el inmueble b. Informar de todas las reformas del inmueble. c. Informar
sobre la cantidad que se pagó por la propiedad y como se ha agregado
valor d. Informar sobre las opiniones de los agentes inmobiliarios e. Informar
de las ofertas que se han recibido por el inmueble. 11. ¿Qué
factores influyen en la valoración inmobiliaria? a.
Consultar el precio de venta reciente de otro inmueble similar de la zona.
b. Realizar un seguimiento de las tendencias de los precios de la vivienda
a nivel nacional o por área c. Obtener una segunda opinión
d. Consultar la previsión del mercado inmobiliario e. Descubrir
los precios de venta locales f. Controlar los precios inmobiliario sobre
la marcha g. Comprobar la contaminación del aire y el riesgo de
inundaciones. 12. ¿Cuál es la función de los
tasadores inmobiliarios? 13. ¿Qué son las tasaciones/valoraciones
RICS? a. Normas Internacionales de Valoración elaboradas
por el IVSC (International Valuation Standards Council). b. Requerido para
las NIIF / NIC-NIIF (Normas Internacionales de Contabilidad / Información
Financiera) 14. ¿Qué implica una valoración
RICS? 15. ¿Qué son las valoraciones inmobiliarias del “Libro
rojo” de RICS? 16. ¿Qué requisitos tiene una tasación
inmobiliaria RICS? a. Requisito de propósito definido.
b. Requisitos de certificación RICS del tasador 17. ¿Cuáles
son los estándares de tasación y valoración RICS (The
Red Book / Libro rojo)? a. El máximo rigor en las
tasaciones/valoraciones inmobiliarias b. Tasador registrado c. Secciones
de requerimientos de Libro Rojo RICS d. Los términos del compromiso
e. Aplicaciones de valoración f. Métodos únicos de
seguimiento, control y sanción |
EBOOK relacionado.
| EL
EFECTO DE LOS FONDOS EUROPEOS EN ESPAÑA SEGÚN EL FMI |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
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-
Transcripción
de la rueda de prensa del Fondo Monetario Internacional (FMI) Departamento
de Europa de abril de 2021 Participantes: Meera Louis, oficial de comunicaciones,
departamento de comunicaciones. Alfred Kammer, director del Departamento
de Europa
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| Tenemos dos
preguntas que han llegado y las voy a agrupar, porque ambas son sobre ESPAÑA.
Una trata concretamente del plan de recuperación de ESPAÑA
y la otra del paro español. Entonces, la primera es: El gobierno
español acaba de anunciar su plan de recuperación para invertir
70.000 millones de euros del fondo europeo. Este plan se presenta como
el hito de la modernización de la economía española.
¿Qué reformas estructurales son las más urgentes de
implementar ahora? Y la segunda es ¿qué se necesita exactamente
para que la economía española evite una recuperación
del desempleo? Dice que, según el WEO, ESPAÑA no podrá
volver a los niveles anteriores al COVID y de desempleo al menos hasta
2026. Entonces, ¿qué es exactamente lo que hay que hacer
aquí? .... Al mismo tiempo, vemos que un país como España
ha comenzado a implementar sus planes en el marco de la próxima
generación de la UE mediante la prefinanciación de algunos
de estos gastos que van a realizar. El punto aquí es que lleva
tiempo desarrollar realmente un plan de inversión complejo,
planes complejos bajo el NGEU. Y ese tiempo fue bien empleado por muchos
países para hacer bien las políticas que quieren aplicar
y gastar ese dinero para marcar la diferencia en las tasas de crecimiento
a mediano plazo. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Financiación
con fondos europeos (ceacop/expansion) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de CONCESIÓN
Y COLABORACIÓN PÚBLICO-PRIVADA (P3)
PPP
«PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP» O ASOCIACIÓN PÚBLICO-PRIVADA
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| Prefinanciación
El escenario más realista que maneja Bruselas es que los primeros
desembolsos de los fondos a los 27, correspondientes al 13% de prefinanciación
de los planes de recuperación, tendrán lugar entre julio
y septiembre. La Comisión estima que necesitará unos 45.000
millones de euros, que podría captar en dos meses, por lo que los
planes que se aprueben primero podrían recibir el dinero ya en julio,
mientras el resto llegaría en septiembre, siempre y cuando los planes
se envíen formalmente antes del 30 de abril y sean aprobados por
la Comisión y el Consejo en un proceso que podría demorarse
hasta tres meses. |
| EL
BUILD TO RENT SIGUE LIDERANDO LA INVERSIÓN INMOBILIARIA EN 2021 |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
La inversión
en el sector inmobiliario español alcanza los 1.600 millones de
euros en el primer trimestre de 2021
-
El volumen
alcanzado es un 60% inferior al registrado en el mismo periodo de 2020,
cuando se alcanzó la cifra récord de casi 4.000 millones
de euros.
-
El sector multifamily
sigue ampliando distancias frente al resto de segmentos, con más
de 736 millones de euros invertidos en este periodo.
-
Destaca también
la inversión en hoteles, que alcanzó los 273 millones de
euros, una cifra ligeramente superior al volumen transaccionado en el primer
trimestre de 2020.
-
Por origen
del capital destaca Alemania, que se sitúa en primer lugar en el
ranking (analizando las operaciones cerradas desde el inicio de la pandemia)
y desbancando a Estados Unidos.
|
| La inversión
en Build to Rent (BTR) concentró 369 millones de euros (un 11% por
encima del primer trimestre 2020). “Continúa el gran interés
de los inversores por suelo para desarrollo de BTR ante la falta de producto
terminado y alquilado y el auge del segmento de alquiler. En cuanto al
segmento de PRS destaca la operación de Sardes, consistente en nueve
edificios en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga con
más de 390 viviendas y donde CBRE ha asesorado en exclusiva a la
parte vendedora (TPG)”, explica Lola Martínez Brioso, directora
del departamento de Research de CBRE España. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Build
to rent (fitch) en inglés |
¿Qué
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La
guía práctica inmoley.com
de “BUILD
TO RENT” CONSTRUIR PARA ALQUILAR
Forward
Funding vs Forward Purchase
|
| Neinor está
desarrollando actualmente su propia cartera de BTR, que la compañía
planea retener y alquilar. Neinor se convertirá esencialmente en
una empresa inmobiliaria para este segmento. Esto da como resultado un
apalancamiento más alto que otras empresas de construcción
de viviendas calificadas en un nivel similar. El EBITDA BTR de tasa de
ejecución a mediano plazo es de alrededor de 15 millones de euros,
al que Fitch ha aplicado una capacidad de deuda de la categoría
de calificación 'BB' de 12x EBITDA. Esto destinaría 180 millones
de euros de deuda del grupo al negocio inmobiliario, reduciendo la deuda
restante y el apalancamiento atribuido a las actividades de construcción
de viviendas. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Inversión
inmobiliaria hotelera (corner) en inglés |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de
INVERSOR HOTELERO
Inversión
inmobiliaria hotelera
|
| En Barcelona,
se han realizado varias transacciones menores a principios de año.
Incluyen la venta del Hotel Banys Orientals de 45 habitaciones a la familia
Costafreda y la venta del Hotel Cortés al fondo israelí Nitsba
por 9 millones de euros. También está previsto que BCN Urbaness
venda en breve, por unos 25 millones de euros, el Hotel Gran Ducat y el
Hotel Gran Ronda, según ha informado hoy el diario Expanión.
Señala que la inversión hotelera de las cadenas españolas
se desplomó el año pasado en un 60%, hasta poco menos de
mil millones de euros. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Inversión
inmobiliaria en garajes (elespanol) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de GARAJES
Y PLAZAS DE APARCAMIENTO.
+
Formularios
|
| Los garajes
son, en contraposición, el producto menos rentable para el inversor
en muchas capitales. La mayor rentabilidad se obtiene en Ávila (9,8%),
seguida por Murcia (9,6%) y Castellón (8,2%). En Barcelona la tasa
de retorno se sitúa en el 6,2%, mientras que en Madrid baja hasta
el 4,8%. La capital con los garajes menos rentables es Salamanca, con un
2,4%, seguida por Ourense (3,2%), Palencia (3,2%) y Jaén (3,3%). |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Inversión
inmobiliaria en edificios de centros de datos (expansion) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de INVERSOR
INMOBILIARIO
Desde
el inversor inmobiliario particular al gran fondo.
|
| En España,
donde había 105 edificios de este tipo en 2019, estos activos se
concentran en parques tecnológicos, con buen acceso a las redes
de fibra óptica y eléctrica. Entre las zonas con un mayor
número de parques tecnológicos destacan la de Alcalá
de Henares en Madrid (donde se ubica el Parque Tecnológico Tecnoalcalá
en el que se aloja el data center de Telefónica, entre otros), Cerdanyola
del Vallés en Barcelona (Parc Tecnológico del Vallés),
Paterna en Valencia (Parque Tecnológico de Paterna) y Zaragoza (Parque
Tecnológico Waqla). |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Logística
y colaboración público privada (viaempresa) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de CONCESIÓN
Y COLABORACIÓN PÚBLICO-PRIVADA (P3)
PPP
«PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP» O ASOCIACIÓN PÚBLICO-PRIVADA
APP
+
Formularios
|
| Si las administraciones
no se ponen las pilas, el camino a recorrer queda limitado. Muy limitado.
De este modo, si la colaboración público-privada es esencial
para que la logística -entre muchísimas otras cosas- prospere
y enriquezca (más) la economía catalana, la colaboración
público-pública también tiene una relevancia importante.
Así lo ha puesto de manifiesto el alcalde de Molins de Rei, Xavi
Paz, que ha remarcado la "importancia de la colaboración de las
diversas administraciones e instituciones" porque, como siempre, "la técnica
y la tecnología va mucho más rápida que todo el resto". |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Edificación
industrializada + Build to rent (streetinsider) inglés |
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La
guía práctica inmoley.com
de “BUILD
TO RENT” CONSTRUIR PARA ALQUILAR
Forward
Funding vs Forward Purchase
|
| Parte de este
éxito actual se debe a la decisión de la compañía
en 2018 de convertirse en la primera constructora de viviendas en España
en promover la construcción fuera del sitio a gran escala. Tres
años más tarde, la empresa lidera el sector en el uso de
los Métodos Modernos de Construcción (MMC) , con 24 proyectos
y 1.500 viviendas construidas con precisión total o parcialmente
en fábricas. Además, en 2019 también fue la primera
empresa en firmar un acuerdo para desarrollar proyectos llave en mano de
Build to Rent en España. Hoy cuenta con 9 proyectos BTR con un total
de más de 1.100 unidades y ya ha entregado su primer desarrollo
llave en mano. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Inversión
Iberoamericana en España (hilltop) inglés |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de INVERSOR
INMOBILIARIO
Desde
el inversor inmobiliario particular al gran fondo.
|
| El estudio
confirma que España es un destino de inversión a largo plazo
para el capital latinoamericano y es utilizada por muchas empresas latinoamericanas
como puerta de entrada al mercado europeo, dada su estabilidad económica
e institucional. El informe recoge el impacto de la epidemia en la inversión
latinoamericana. En 2020, España recibió 968 millones de
inversiones de la región, un 38,4% menos que la media anual de inversión
latinoamericana en España en los últimos diez años,
que se estima en 3.800 millones. |
| MERLIN
SE SUMA A LA TENDENCIA INMOBILIARIA EN CENTROS DE DATOS. |
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La guía
práctica inmoley.com
de
SOCIMI.
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Los centros
de datos están preparados para establecer récords de crecimiento
este año. En Estados Unidos, los REITS de centros de datos fueron
el sector REIT de mayor rendimiento el año pasado. CoreSite Realty
, CyrusOne, Digital Realty , Equinix y QTS Realty Trust.
Se estima
que el 70% de los centros de datos en construcción ya están
prearrendados.
|
| Si bien el
sector aumentará aún más este año y más
allá, la demanda de centros de datos cayó un 11% el año
pasado hasta el segundo mejor año registrado para el arrendamiento,
según CBRE. Eso se debió a que las empresas congelaron sus
presupuestos de TI debido a la pandemia de Covid. El motivo de esta demanda
inmobiliaria se debe a que con el crecimiento de los vehículos autónomos
y la tecnología 5G, la demanda de datos aumentará. Merlin
planea construir cuatro centros de datos neutrales en carbono en España
y Portugal mientras busca diversificarse de su negocio inmobiliario afectado
por el coronavirus y atender a empresas de uso intensivo de datos como
Netflix. Los centros de datos se construirán en asociación
con el especialista en infraestructura tecnológica Edged Energy
en terrenos dentro de la cartera de logística existente de Merlin
en Madrid, Barcelona, Bilbao y la capital portuguesa de Lisboa. Las empresas
también instalarán más de 100 MW de estaciones de
carga de vehículos eléctricos junto con los centros de datos
para los clientes de logística que buscan convertir su flota de
carga en camiones eléctricos a medida que aumenta la presión
para reducir las emisiones de carbono. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Build
to rent (brainsre) |
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La
guía práctica inmoley.com
de “BUILD
TO RENT” CONSTRUIR PARA ALQUILAR
Forward
Funding vs Forward Purchase
|
| En este sentido,
Samuel Población, director de Residencial y Suelo de CBRE España,
cree que la clave del crecimiento del build to rent en el mercado español
está en que “se necesitarán 500.000 viviendas para destinar
a alquiler en los próximos cuatro o cinco años“. La transacción
más reciente la han cerrado la sociedad Inmobiliaria Vascongada,
propiedad de Lazora, y Aedas Homes. La promotora participada por Castlelake
ha vendido a la compañía 300 viviendas repartidas en dos
promociones. Estos proyectos se localizan en el nuevo barrio de El Cañaveral
(Madrid) y en Alcalá de Henares. Contarán con 160 y 128 viviendas
respectivamente y su entrega está prevista para el primer semestre
de 2023. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Leasing
inmobiliario (idealista) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de LEASING
INMOBILIARIO
+
Formularios
|
| Qué
es el ‘leasing’ inmobiliario y qué ventajas tiene. El ‘leasing’
inmobiliario es una fórmula que permite a las empresas hacerse con
un inmueble, pero sin necesidad de comprarlo ni alquilarlo, sino a través
de un pago por uso. |
| LA
DUDA LEGAL DE LOS FONDOS EUROPEOS EN EL CONSTITUCIONAL ALEMÁN |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
El Tribunal
Constitucional Federal alemán, con sede en la ciudad de Karlsruhe,
ha detenido el proceso de ratificación de la ley Decisión
de Recursos Propios, el instrumento legislativo que permitiría a
la Comisión Europea pedir dinero prestado directamente a los mercados
de capitales y reembolsarlo.
-
La duda está
en el artículo 311 del Tratado de Funcionamiento de la Unión
Europea, que establece que "La Unión se dotará de los medios
necesarios para alcanzar sus objetivos y para llevar a cabo sus políticas.
SIN PERJUICIO DEL CONCURSO DE OTROS INGRESOS, EL PRESUPUESTO SERÁ
FINANCIADO ÍNTEGRAMENTE CON CARGO A LOS RECURSOS PROPIOS.
|
| El viernes
pasado, el presidente alemán, Frank-Walter Steinmeier, estaba listo
para firmar la ratificación del texto legal por parte de Alemania,
pero el tribunal constitucional impidió a Steinmeir sellar el texto
para examinar primero una apelación de emergencia presentada por
el partido Alternativa para Alemania (AfD) y un grupo cívico llamado
Bündnis Bürgerwille, o Citizens 'Will Alliance. Ambos argumentan
que el fondo de recuperación viola los tratados de la UE. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Préstamo
promotor (elconfidencial) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de
PRÉSTAMO PROMOTOR
+
Formularios
|
| Para financiar
la obra de los inmuebles (lo que en la jerga del sector se conoce como
vuelo) con préstamo promotor, los bancos se han vuelto mucho más
exigentes y están pidiendo preventas del 50% para conceder la financiación.
A esto se une que, entre todos, apenas aspiran a financiar unas 60.000
viviendas anuales, apenas la mitad de los entre 100.000-150.000 hogares
que las inmobiliarias aspiran conseguir transaccionar cada ejercicio para
mantener su actividad. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Financiación
hotelera (colliers) |
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guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de PROJECT
FINANCE INMOBILIARIO
+
Formularios
|
| El Fondo de
Desarrollo Urbano “Impacto Andalucía”, gestionado por Arcano Capital,
ha concedido parte de la financiación necesaria para la reconstrucción,
recuperación y relanzamiento del antiguo Hotel Byblos de Mijas.
Los fondos de este vehículo provienen mayoritariamente del Fondo
Europeo de Desarrollo Regional (FEDER) y de la Junta de Andalucía
y su objetivo principal es invertir en proyectos de desarrollo urbano en
la comunidad autónoma andaluza. |
| ¿SON
RESPONSABLES SOLIDARIAMENTE LOS PAÍSES EUROPEOS EN CASO DE IMPAGO
DE LOS CORONAVIRUS ALGÚN ESTADO? |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Exclusiva de
inmoley.com: Resumen de la denuncia/recurso
de inconstitucionalidad presentado ante el Tribunal Constitucional Federal
de Alemania
-
Los eurobonos
son definitivamente controvertidos. La pandemia ha llevado a algunos estados
miembros de la UE a una crisis económica de la que ya no es posible
escapar de forma independiente. En cualquier caso, se requiere una solución
europea.
|
| El quid de
este modelo de eurobonos es que los países con presupuestos inestables
se ven liberados de la necesidad de consolidar sus presupuestos mediante
medidas estructurales en plena pandemia. Durante las negociaciones europeas
se propuso por los países frugales una responsabilidad individual
estatal. Con esta opción, la responsabilidad, también para
los eurobonos, permanecía en el respectivo país emisor. Los
préstamos serían limitados, los otros estados solo serían
responsables de una determinada cuota. El problema de esta fórmula
es que el interés del bono no se basaría en la solvencia
crediticia de todos los estados miembros de la UE, sino solo en la solvencia
crediticia del respectivo país deudor. Para España, Grecia
o Italia, esta construcción no supondría ningún alivio
en términos de la carga de intereses. Así que se trató
de introducir la responsabilidad solidaria pero con muchos condicionantes
para que fuese aceptada por los país del norte. Un responsable de
estos países frugales llegó a decir: “la responsabilidad
solidaria significa que los errores nacionales individuales en la gestión
de la economía son compartidos por los otros países”. El
primer ministro italiano, Giuseppe Conte, respondió "Si no hay acuerdo
tenemos que descartar a Europa y cada uno a lo suyo". Cuando los eurobonos
/ coronabonos se encuentran con un rechazo tan grande por parte de algunos
estados miembros (frugales), surge la pregunta de ¿qué alternativas
existen? El 9 y 10 de abril de 2020, los ministros de finanzas europeos
acordaron un paquete de ayuda por valor de más de 500.000 millones
de euros en relación con la crisis de la corona, pero inicialmente
sin eurobonos. El paquete se divide en tres niveles: Se prevé una
ayuda de alrededor de 240.000 millones de euros a través de líneas
de crédito adicionales a países en problemas como Italia
o España a través del fondo de rescate europeo ESM. No se
han acordado restricciones de acceso. Sin embargo, los fondos solo pueden
fluir directa o indirectamente al sistema de atención médica.
El Banco Europeo de Inversiones (BEI) está proporcionando 200.000
millones de euros para empresas en problemas. Los empleados que se ven
afectados por el trabajo a tiempo reducido deben recibir el apoyo del programa
SURE de la Comisión Europea. Otros 100.000 millones de euros están
destinados a este programa. No obstante, tengamos en cuenta que la UE,
el BEI y el MEDE no son instituciones ni herramientas de derecho privado
y tienen algo en común con los eurobonos: al final, los contribuyentes
de toda Europa también son responsables. |
| ¿POR
QUÉ ES TAN IMPORTANTE LA DECISIÓN ALEMANA DE PARALIZACIÓN
DE LOS FONDOS EUROPEOS? |
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Es evidente
que los jueces alemanes se toman en serio la denuncia y que esta decisión
tendrá consecuencias en el sur de Europa.
-
En primer lugar
se genera incertidumbre durante un período estimado de 3 meses,
en segundo lugar, existe el riesgo de que el Tribunal Constitucional Federal
de Alemania cuestione los fondos europeos.
-
En el peor
de los escenarios, los países más afectados, como España
e Italia, deberían adoptar medidas de recorte del gasto público
extraordinarias.
-
Quienes se
oponen a la ley argumentan que los préstamos se introduzcan permanentemente
a nivel de la UE y que Alemania tenga que “RESPONDER
SOLIDARIAMENTE” por otros países al
pago de la deuda, que se extenderá hasta 2058. Es decir, que SI
ALGÚN PAÍS NO PAGA SU PARTE, AL FINAL TENGA QUE PAGAR ALEMANIA
POR OTROS. Los jueces aparentemente ven el
peligro de que Alemania ya no pueda liberarse de las obligaciones correspondientes,
incluso si el Tribunal Constitucional Federal estuviese de acuerdo con
los demandantes. Por lo tanto, en la denominada orden de suspensión,
los jueces han prohibido al presidente federal firmar la ley hasta que
se haya resuelto la solicitud de una orden provisional.
|
| El Tribunal
Constitucional Federal de Alemania ha ordenado que el presidente federal
no pueda emitir inicialmente la ley de aprobación alemana para el
sistema de financiación de la UE hasta 2027. El motivo ha sido una
una moción urgente contra el fondo de reconstrucción de 750
mil millones de euros. Todo queda paralizado hasta que el Tribunal decida
definitivamente (se estima en 3 meses el plazo). El Consejo Federal aprobó
la ley ayer después de que el Bundestag la aprobara el jueves. Los
750.000 millones de euros están destinados al desarrollo económico
de la UE después de la pandemia. Parte del dinero está disponible
como subvenciones y parte como préstamo. Para ello, las deudas se
contraen de forma conjunta y se responde solidariamente en caso de que
algún país no pague su parte. Los demandantes opinan que
el endeudamiento conjunto (responsabilidad solidaria entre los países
europeos) no está permitido. Por tanto, Alemania estaría
asumiendo riesgos financieros incalculables. 2281 ciudadanos están
detrás de la denuncia constitucional. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Valoraciones
inmobiliarias de las SOCIMI (tinsa) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de SOCIMI.
Sociedades
Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).
|
| Así,
junto a la valoración patrimonial, que aporta la foto fija del patrimonio
de la SOCIMI en un momento concreto, es recomendable incorporar la valoración
por descuentos de flujos de caja, que añade y ofrece visibilidad
a la hipotética proyección de ingresos tras un estudio realizado
por expertos del sector inmobiliario, con el objetivo de hacer un análisis
más exhaustivo de la SOCIMI conforme a un análisis en proyección
y continuidad”, explica Hidalgo, quien también abogó por
aplicar las recomendaciones de la EPRA sobre estándares de reporting
económico para poder comparar SOCIMIs de distintos países
y sectores y facilitar un proceso de toma de decisiones de inversión
óptimo por parte de los agentes. Respeto a la valoración
de los activos, Francisco de Borja Hidalgo destacó que debe determinarse
su valor razonable teniendo en cuenta su mercado principal o más
ventajoso y que el inmueble cumpla objetivamente las siguientes condiciones |
| Y
TODO ESTO LO HAN HECHO LOS PROMOTORES INMOBILIARIOS EN UN AÑO. |
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debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
La promoción
inmobiliaria responde a la falta de liquidez por la pandemia
-
El sector inmobiliario
es uno de los más apalancados (financiados), por lo que ha tenido
que buscar soluciones imaginativas a los problemas de liquidez ocasionados
durante la pandemia.
|
| Lo primero
que hicieron los directores financieros de las promotoras inmobiliarias
fue presupuestar un flujo de caja que se ajustase a las nuevas circunstancias
de la pandemia. Para ello tuvieron que mejorar el seguimiento presupuestario,
realizar análisis de sensibilidad, y coordinar los gastos de todo
tipo con los departamentos de compras y de recursos humanos. En el caso
de las inmobiliarias patrimonialistas y las SOCIMIs, el problema fue la
gestión de cobros de alquileres, que en sectores como el de centros
comerciales se ha judicializado. En términos de gestión empresarial,
los promotores inmobiliarios han realizado en el último año
una revisión integral de los proyectos. Esto ha requerido de
informes de análisis sobre el valor del inventario y el progreso
de la construcción. El mayor reto fue centralizar los recursos limitados
para aumentar la inversión en ofertas de suelo finalista que estaban
a precio de ganga. Asimismo potenciaron las ventas por internet en lo peor
de la pandemia y rebajaron los precios. Todo esto generó una serie
de circunstancias que implicaron una ralentización de las ventas
y la recaudación provocando una inmovilización de capital.
Por supuesto, los promotores inmobiliarios tuvieron que ajustar el progreso
de la construcción y los cronogramas de pago y mitigar el impacto
del flujo de efectivo en varios aspectos. Todo esto implicó revisión
masiva de contratos con proveedores y contratos de venta ante las reclamaciones
que alegaban fuerza mayor y cambio de situación en las circunstancias
del contrato. Y con todo esto llegó el riesgo de deuda debido a
dificultades en la rotación de capital y financiación. Lo
que a su vez produjo una disminución de oportunidades de inversión
y aumento de riesgos a corto plazo. Para poder evitar una crisis de flujo
de efectivo debido a los riesgos de inversión, muchos promotores
inmobiliarios apostaron por la promoción delegada y por la reconversión
de proyectos en Build to Rent para venderlos globalmente a inversores inmobiliarios.
A medida que acaban las reservas, muchos promotores inmobiliarios tuvieron
que vender los activos no esenciales lo antes posible o utilizarlos para
pagar deudas o aplazar su pago. En algunos casos, ha habido fusiones
entre promotores inmobiliarios. Y todo esto lo han hecho los promotores
inmobiliarios en un año. |
| SE
EQUIVOCA, SÍ ESTÁ EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO. |
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-
Las empresas
necesitan inmuebles para el desarrollo de su actividad, que generalmente
representa del 25 al 40% de los activos de la empresa y conllevan el gasto
recurrente más importante después de los salarios.
-
El aumento
de la externalización de activos inmobiliarios operativos se ha
constituido en un instrumento estratégico para crear valor y / o
reducir la deuda. Por lo tanto, hemos visto un aumento sin precedentes
en las operaciones de sale & lease back inmobiliario en Europa
-
La importancia
de la aplicación de las nuevas normas contables y la valoración
del “valor razonable” de las empresas operadoras inmobiliarias y la necesidad
de disponer y procesar información inmobiliaria.
|
| Algunos grupos
empresariales aún son poco conscientes del valor económico
o financiero de sus activos inmobiliarios. Los inmuebles, a menudo se subestiman
en su aspecto multidimensional (valor económico, productividad de
los espacios de trabajo, imagen corporativa, etc.) por la dirección
general de las empresas. Todavía es frecuente escuchar esta justificación:
¡Es
que no estamos en el negocio inmobiliario!”. La gestión de los
inmuebles dentro de la empresa y la función inmobiliaria ha ido
evolucionando en los últimos años en el contexto de nuevas
formas de gestión. Cada día es más evidente la necesidad
de vincular la gestión inmobiliaria con la estrategia general de
la empresa. Las empresas han ido tomando conciencia de que el sector inmobiliario
es una realidad financiera y estratégica, porque las opciones inmobiliarias
se relacionan con compromisos legales, fiscales, económicos, financieros
y contables de larga duración. Además, la aplicación
de las normas NIIF y su recomendación de evaluar todos los activos
inmobiliarios al "valor razonable", es decir, al valor de mercado, debería
llevar a la mayoría de las empresas interesadas a tomar medidas.
Tener en cuenta y conocer mejor la situación y valor de sus inmuebles
operativos. La aplicación de las normas NIIF a las empresas ha llevado
al establecimiento de sistemas de información dedicados a los activos
inmobiliarios de las empresas, contribuyendo también al reconocimiento
de la función inmobiliaria en la empresa y la gestión inmobiliaria
como ámbito de investigación y docencia de la gestión
en general. Las normas NIIF también abordan la noción de
análisis de componentes. Como un edificio está formado por
varios elementos (fachada, ascensor, suelo, etc.), es importante poder
dar un plazo de amortización para cada componente. El análisis
por componentes lleva a considerar un edificio por separado del terreno
en el que se ubica cuando el terreno tiene un valor significativo, mayor
o igual al 25% del valor del conjunto. De lo contrario, el valor del terreno
se considera un aumento del de la edificación. Las normas NIIF proporcionan
una lista no exhaustiva de criterios que permiten distinguir entre un arrendamiento
operativo y un arrendamiento financiero. Con su aplicación, todos
los contratos de alquiler de activos inmobiliarios deben revisarse. Esto
supone un conocimiento explícito de todas las premisas utilizadas. |
| ESPAÑA
PODRÍA PRESENTAR A EUROPA SU PLAN DE FONDOS EUROPEOS ANTES DE LA
FECHA LÍMITE DEL 30 DE ABRIL. |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Según
fuentes empresariales consultadas por inmoley.com, se espera que el plan
español, que se encuentra entre los más avanzados de todos
los Estados miembros, con 10 prioridades políticas, divididos en
30 líneas de actuación, se apruebe antes de la fecha límite
del 30 de abril de 2021.
-
España
recibirá una cantidad muy importante de fondos europeos, pero se
enfrenta al reto de tener que aplicar reformas para poder acceder a estos
fondos (pensiones, mercado laboral, mercado único, mejorar la coordinación
entre los diferentes niveles de gobierno y fortalecer el marco de contratación
pública para apoyar la recuperación de manera eficiente).
Si no acomete las reformas no hay fondos y sería catastrófico.
Si las acomete debe andar con pies de plomo por la alta polarización
de la política española, lo que podría llevar a nuevas
elecciones con un panorama muy incierto.
-
¿Qué
pasará con países, como España con deudas en torno
al 120% del PIB y déficits superiores al 10%? ¿Cómo
pedirá Bruselas que se corrija? Las exigencias del Pacto de Estabilidad
y Crecimiento y del Semestre Europeo, que fijan un déficit máximo
del 3% y un 60% de deuda pública, volverán en cuanto pase
la pandemia, si bien hay voces en Bruselas que defienden una revisión
de ese pacto, precisamente por el nuevo contexto histórico
|
| La financiación
del FRR está condicionada a la aprobación del Plan Nacional
de Recuperación y Resiliencia, que debe incluir las reformas estructurales
del Semestre Europeo para 2019 y 2020. No todos estos fondos europeos se
desembolsarán automáticamente. En cambio, estarán
condicionados a que España, al igual que otros Estados miembros
de la UE, presente un Plan Nacional de Recuperación y Resiliencia
antes del 30 de abril de 2021 para su aprobación por parte de la
Comisión Europea. Los planes de recuperación y resiliencia
serán evaluados por la Comisión Europea dentro de los dos
meses posteriores a su presentación. El plan debe incluir un análisis
detallado de las reformas y las inversiones, así como un calendario,
y debe estar alineado con las prioridades de la UE. En este marco general,
el Gobierno de España dio a conocer públicamente su
plan “España Puede” el 7 de octubre de 2020, en el que destaca
su futuro Plan de Recuperación y Resiliencia. Los principios rectores
de este plan están estrechamente alineados con los objetivos generales
de NGEU (digitalización, sostenibilidad e inclusión), además
de un objetivo adicional sobre la igualdad de género. Desde el mes
de octubre, las autoridades españolas han estado trabajando para
definir las posibles pautas de los proyectos, así como las reformas
e instrumentos necesarios para evitar retrasos en la puesta a disposición
de los fondos. El 22 de diciembre de 2020 el Gobierno aprobó un
Real Decreto-ley que agiliza los procedimientos administrativos para la
selección, adjudicación, ejecución y control de proyectos,
y establece los mecanismos clave de gobernanza de los fondos. El Real Decreto-ley
fue ratificado por el parlamento el 28 de enero de 2021. |
| ¿ES
LEGAL TOKENIZAR INMUEBLES? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Si se quiere
tokenizar inmuebles es preciso que el token acredite tanto la identidad
de la finca, como su titularidad. Esto es un dato importante para el contrato
inteligente (smart contract).
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Los inmuebles
en España disponen de referencia catastral, que puede entenderse
como un token. Esta base de datos, que es el Catastro, se modifica cada
vez que cambia notarial y registralmente la titularidad inmobiliaria.
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El objetivo
de la emisión de deuda inmobiliaria 'tokenizada' es captar los fondos.
A los inversores se les remunerará con un tipo de interés
anual abonado trimestralmente. La emisión en soporte 'blockchain'
correrá a cargo de Ethereum.
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| El concepto
de «tokenización» se refiere a la vinculación
del derecho económico sobre el activo con el token digital, permitiendo
su registro fraccionado y transmisión “online” inmediata con plena
seguridad jurídica. Los tokens son monedas digitales utilizadas
para representar la propiedad sobre los objetos reales. Pueden representar
una moneda, un descuento de un producto o la propiedad de un cuadro, por
ejemplo. La tecnología que une a todos los tokens es el blockchain.
Su aplicación en el sector inmobiliario va a provocar un gran impacto
porque refuerza la transparencia y liquidez de las propiedades y, a su
vez, los dueños de los inmuebles pueden conseguir financiación
a través de la tokenización parcial de sus activos. |
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