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LEASING INMOBILIARIO 

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PDF GUÍA PRÁCTICA DE LEASING INMOBILIARIO.
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¿QUÉ APRENDERÁ?
Las ventajas e inconvenientes del leasing inmobiliario. 

El leasing inmobiliario y sus diferencias básicas con la hipoteca tradicional. 

Características legales del leasing inmobiliario.

La ventaja de la amortización en caso de leasing inmobiliario en el Impuesto de sociedades.

Aspectos económicos y financieros del leasing inmobiliario. 

Formalización  e inscripción registral del leasing inmobiliario.

Contenido contractual del leasing inmobiliario. 

La opción de compra final. 

Fiscalidad del leasing inmobiliario. 

Contabilidad en case de arrendamiento financiero ("leasing") y lease back. 

El lease back inmobiliario. Leaseback inmobiliario.

VÍDEOS DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
Soy director financiero de una promotora inmobiliaria de tamaño mediano. Necesitaba ponerme al día en temas financieros por la lucha con los bancos y también fiscal y contable. No encontraba nada que se centrase en el inmobiliario que es lo que me interesa. Por eso me ha venido muy bien, porque está hecho por gente del sector como yo y así es muy fácil entenderse. Muy recomendable.

Matías Rodríguez

ÍNDICE
PARTE PRIMERA. PARTE SEGUNDA.  PARTE TERCERA  PARTE CUARTA. PARTE QUINTA.  PARTE SEXTA. 

PARTE PRIMERA.
  • El leasing inmobiliario. 
<
Capítulo 1. 
¿Qué es el leasing inmobiliario?
    1. Contratos de arrendamiento financiero o leasing. 
    a. El contrato de leasing
    b. Los bienes arrendados
    c. Las cuotas
    d. Fiscalidad
    e. Las sociedades de arrendamiento financiero.
    2. Clases de leasing. 
      a. Clasificación general del leasing.
      • Por las características del arrendador
      • Por el procedimiento.
      • Por el objeto del contrato
      b. Clasificaciones financieras.
      • Leasing financiero
      • Leasing operativo
      • Leasing directo
      • Leasing indirecto
      • Leasing mobiliario e inmobiliario
      c. Clases de leasing inmobiliario
      • Compra por la sociedad de leasing de un inmueble ya construido para cederlo al usuario.
      • Compra de un inmueble ya construido al futuro usuario y posterior arrendamiento financiero al mismo (lease-back).
      • Adquisición de un terreno a un tercero por parte de la empresa de leasing para la construcción del inmueble indicado por el usuario y posterior arrendamiento financiero a éste.
      • Adquisición de un solar por parte de la empresa de leasing al usuario para la construcción del inmueble indicado por éste y posterior arrendamiento financiero al mismo usuario.
    3. Variantes “complejas” del contrato de leasing. 
    4. Principales ventajas de la financiación por leasing

    TALLER DE TRABAJO
    El leasing en el anteproyecto de Ley del Código Mercantil.
    1. El leasing sin regulación legal. Contrato atípico.

    • No existía hasta ahora una regulación completa del contrato de arrendamiento financiero o “leasing”, al que hacían referencia la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, el Real Decreto Legislativo 4/2004, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Sociedades y el Plan General de Contabilidad, aparte de los trabajos de UNIDROIT para establecer una ley modelo.
    2. Artículos del anteproyecto sobre el leasing.
    • Del contrato de arrendamiento financiero (leasing)
    • Relaciones con el proveedor.
    • Derechos y Obligaciones de las partes.


    TALLER DE TRABAJO
    Contrato de leasing: contrato de arrendamiento financiero que incluye una opción de compra.
    1. Contrato de leasing. Concepto.
    2. Contenido del contrato de leasing.

    a. Las tres opciones al finalizar el alquiler.
    b. Duración mínima: 10 años para inmobiliario.
    c. Amortización creciente o constante.
    d. No hay posibilidad de cancelaciones anticipadas.
    e. Posibilidad de cambio de titularidad o revisión de las cuotas.
    3. Derechos y obligaciones de las partes.
    a. Derechos y obligaciones del arrendatario
    b. Derechos y obligaciones del arrendador
    4. Ventajas fiscales y financieras del leasing.

    TALLER DE TRABAJO
    Características comerciales del Leasing Inmobiliario.
    1. Gastos por cuenta del arrendatario (cliente).

    • Comisiones de apertura y estudio
    • Seguros
    • Impuestos
    • Notaría, registro de propiedad, impuesto sobre AJD, gestoría y tasación por sociedad inscrita.
    2. Coberturas y aspectos técnicos
    • Condiciones Financieras
    • Importe Financiable
    • Plazo de amortización
    • Periodicidad y sistema de amortización
    • Tipo de interés
    • Revisiones
    • Comisiones 
    TALLER DE TRABAJO 
    Todo lo que hay que saber del Leasing Inmobiliario antes de ir a la financiera. 
    1. Leasing Inmobiliario 
    2. Documentación que pedirá la financiera. 
    3. La tasación y lo máximo que da la financiera. 
    a. Inmuebles construidos
    b. Inmuebles en construcción. Leasing sobre el suelo y la construcción o solamente sobre la construcción.
    4. Plazo de arrendamiento 
    5. El IVA no se incluye en el importe a financiar. 
    6. Cuotas periódicas 
    7. El seguro del bien inmueble. 
    8. Finalización del contrato y opción de compra 
    9. No a las amortizaciones anticipadas. 
    10. Fiscalidad 
    a. Diferencia entre gastos deducibles y no deducibles, 
    b. IRPF e Impuesto sobre sociedades (gasto deducible) 
    Carga financiera
    Recuperación del coste del bien
    c. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
    d. Impuesto sobre actos Jurídicos Documentados 
    e. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales 
    11. Ventajas 

    TALLER DE TRABAJO.
    Las ventajas e inconvenientes del leasing inmobiliario.
    1. Ventajas

    a. Amortización fiscal acelerada del bien inmueble.
    b. Ajuste del alto IVA de los inmuebles con la tesorería. El IVA de la compra lo paga el banco.
    c. En la práctica se financia todo el coste del inmueble. Posibilidad de financiar hasta el 100% del precio de compra
    c. Ventajas fiscales
    • Los intereses son deducibles como gasto financiero.
    • Deducción del IVA soportado en las cuotas.
    • Amortización acelerada del inmueble en el Impuesto de Sociedades o IRPF.
    • La amortización acelerada no afecta a la cuenta de pérdidas y ganancias.
    • Posibilidad de incluir en la financiación las obras de acondicionamiento.
    2. Inconvenientes de leasing inmobiliario.
    a. Plazos demasiado cortos.
    b. No hay una amortización parcial.
    TALLER DE TRABAJO
    El leasing inmobiliario y sus diferencias básicas con la hipoteca tradicional.
    1. El leasing inmobiliario.
    2. Ventajas financieras del leasing inmobiliario respecto del préstamo hipotecario.
    3. Ventajas fiscales del leasing inmobiliario en la segunda transmisión (IVA, ITP) y respecta a las desgravaciones (impuesto de sociedades).

    CHECK-LIST 

    1. ¿Qué inmuebles pueden ser objeto de leasing? 
    2. ¿Cuántas modalidades se pueden diferenciar en el leasing inmobiliario? 
    3. ¿Cuál es el plazo de las operaciones de leasing inmobiliario? 
    4. ¿Por qué en el leasing inmobiliario hay que diferenciar la parte que corresponde al terreno de la parte que corresponde a la construcción? 
    5. Precauciones de la escritura pública de leasing inmobiliario. 
    6. ¿Cuáles son las ventajas fiscales del leasing inmobiliario? 
    7. ¿Cuáles son las diferencias del leasing frente al crédito? 
Capítulo 2. 
El leasing inmobiliario.
1. ¿Qué es el leasing inmobiliario?
2. Evolución histórica del leasing inmobiliario. 
TALLER DE TRABAJO.
Características del leasing inmobiliario.
1. Características legales del leasing inmobiliario.
a. Sujetos del leasing inmobiliario.
Arrendatario
Arrendador (Entidad de leasing que compra el inmueble para arrendarlo)
b. Plazo del leasing inmobiliario.
c. Riesgos del leasing inmobiliario.
d. La opción de compra.
e. Irrevocabilidad.
2. Fiscalidad del leasing inmobiliario.
  • Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
  • Actos Jurídicos Documentados (AJD).
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
  • Impuesto de Sociedades (IS).
3. Contabilidad del leasing inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO.
Préstamo y leasing, pros y contras. Comparativa de gastos entre la opción vía préstamo o leasing inmobiliario.
1. La inversión de una nave industrial, local u oficinas.
2. El préstamo hipotecario
3. El leasing inmobiliario.

  • Concepto del leasing inmobiliario.
  • Características del Leasing inmobiliario.
  • Ahorros fiscales (IVA, ITP y AJD)
  • La ventaja de la amortización en caso de leasing inmobiliario en el Impuesto de sociedades.
  • En el Impuesto de Sociedades (IS) son deducibles de este impuesto los siguientes conceptos:

  • • Amortización fiscal del bien hasta un máximo de dos veces (tres en caso de Empresas de Reducida Dimensión) el coeficiente fiscal máximo de amortización del bien inmueble (por la parte que corresponda al valor de la construcción).
    • El total de las cargas financieras.
    • Las comisiones por la formalización del contrato de leasing inmobiliario.
TALLER DE TRABAJO 
El Leasing Inmobiliario. La práctica cuando se pide un leasing inmobiliario a una entidad financiera.
1. Características y condiciones de las sociedades de financiación. 
a. Dirigido a profesionales, particulares con licencia fiscal, o empresas. 
b. Permite la financiación del 100% del precio de compra-venta. 
c. Consigue una amortización acelerada de los bienes financiados, el doble o el triple del coeficiente máximo según tablas de Hacienda.
d. Son operaciones con un plazo mínimo de 10 años y con la posibilidad de ser contratadas a tipo fijo o variable. 
e. Los intereses de las cuotas son deducibles como gasto financiero. 
f. El valor de la opción de compra puede ser desde el importe de una cuota, dependiendo de la estructura financiera de la operación que, siempre, se adaptará a sus necesidades. 
g. Libre elección del devengo del IVA (IGIC en Canarias). En caso de devengo anticipado, se ahorrará el IVA de los intereses no vencidos.
2. Objeto del Leasing inmobiliario (tipo de inmuebles afectos a actividades empresariales o profesionales). 
a. Leasing de inmueble acabado (nuevo o usado). 
b. Leasing de inmueble en construcción. 
c. Leasing mixto. 
3. Fiscalidad del Leasing inmobiliario. 
4. Datos económico-financieros de la empresa que pide la entidad financiera 

TALLER DE TRABAJO
Aspectos económicos y financieros del leasing inmobiliario. 
1. Elementos que componen la cuota de leasing. 
2. Costes de financiación. 

  • Comisiones de apertura y estudio 
  • Carga financiera 
  • Seguros 
  • Gastos de cobro 
CHECK-LIST 
1. ¿Qué es el leasing inmobiliario? 
2. ¿Cuáles son las diferencias entre el leasing mobiliario y el inmobiliario? 
3. ¿Cuál es el plazo en las operaciones de leasing inmobiliario? 
4. ¿Qué es el leasing inmobiliario a la construcción? 
5. ¿Por qué en el leasing inmobiliario el valor residual suele ser un 15 % del valor del inmueble? 
5. ¿Cuáles son las ventajas financieras del leasing inmobiliario? 
6. ¿Qué ventajas fiscales aporta el leasing inmobiliario? 
7. ¿Cuáles son las diferencias del leasing inmobiliario frente al préstamo? 
8. ¿Cuáles son las ventajas fiscales del leasing inmobiliario frente al crédito hipotecario? 
9. ¿Cuál es el tratamiento fiscal en la fase de adquisición del inmueble, cuando el vendedor es un promotor? 
10. ¿Qué ocurre en la fase de adquisición del inmueble, cuando se trata de una segunda transmisión? 
11. ¿Qué ocurre en la fase de arrendamiento del inmueble, desde el punto de vista fiscal? 
12. ¿Qué ocurre cuando se ha pagado la última mensualidad a efectos de adquirir la titularidad del inmueble? 
13. ¿Cuál es el valor patrimonial del bien adquirido mediante el ejercicio de la opción de compra? 
14. ¿Se puede cancelar una operación de leasing inmobiliario? 
15. ¿Es necesario que el inmueble esté asegurado? 
Capítulo 3.
El régimen legal del leasing inmobiliario. 
1. El régimen legal del leasing inmobiliario.
2. El leasing inmobiliario el derecho de los consumidores.
3. Concepto del leasing inmobiliario.
4. Clases de arrendamiento financiero
a. Tipos en función del estado de construcción del inmueble.
  • Leasing de inmueble acabado (nuevo o usado)
  • Leasing de inmueble en construcción
  • Adquisición por la compañía de leasing del derecho de superficie o concesión de suelo o subsuelo y posterior financiación de la construcción del inmueble.
  • Leasing mixto
b. Tipos de leasing según los sujetos que intervienen. 
  • Leasing estándar
  • Lease-Back. Leasing bilateral.
c. Tipos de leasing según el sector.
d. Tipos de leasing según la residencia de los sujetos.
5. Sistemas de leasing en el ámbito europeo.
a. Leasing operativo y leasing financiero.
b. Leasing» inmediato y leasing mediato.
c. Leasing de retro y de renting.
d. Leasing mobiliario y leasing» inmobiliario.
e. Leasing trilateral.
f. Leasing apalancado.
g. Leasing bilateral (sale and lease back).
6. Aspectos de naturaleza jurídica.

TALLER DE TRABAJO. 
Régimen legal del Leasing inmobiliario.
1. Régimen legal del Leasing inmobiliario 
2. Arrendador. Entidad financiera. 
3. Arrendatario. Empresario o profesional. 
4. El leasing de un inmueble.
5. Fiscalidad y amortización del leasing inmobiliario. 
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad del leasing inmobiliario. 

TALLER DE TRABAJO. 
El contrato de leasing y la ley concursal

TALLER DE TRABAJO. 
Leasing inmobiliario frente a préstamo inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO. 
Due diligence o auditoría legal previa al leasing inmobiliario. Solicitud y tramitación de la operación de leasing inmobiliario.
1. Documentación del leasing inmobilario.
2. Documentación especial del leasing en construcción
3. Análisis de riesgo del leasing inmobilario.

  • Análisis del inmueble objeto del arrendamiento
  • Análisis financiero de la inversión


CHECK-LIST 

1. Ventajas económicas y fiscales de Leasing inmobiliario.
  • Ventajas económicas
  • Ventajas fiscales
  • Ventajas impositivas
2. ¿Es necesario que el inmueble esté asegurado? 
Capítulo 4.
Requisitos del leasing inmobiliario. 
1. Sujetos del leasing inmobiliario
a. Usuario o arrendatario financiero
b. Sociedades de Arrendamiento Financiero
c. Proveedor
2. Elementos objetivos.
a. Canon o cuota
b. Inmuebles (construidos o en construcción).
c. La peculiaridad del inmueble arrendado.
3. Requisitos formales.
a. Escritura pública.
b. Registro de la Propiedad.
  • Compra previa y cesión de uso formalizadas en documentos separados
  • Compra y cesión de uso formalizadas en el mismo documento
  • Distribución de los cánones y del valor residual si son varios los inmuebles
TALLER DE TRABAJO. 
Las formalidades legales del leasing inmobiliario.
1. Al comprar el inmueble la entidad. 
2. Al firmar el contrato. 
3. Al ejercitar la opción de compra. 
4. Otros supuestos. 

TALLER DE TRABAJO. 
Formalización  e inscripción registral del leasing inmobiliario.
1. Contrato mercantil intervenido por un fedatario público.
2. Póliza de contrato de arrendamiento financiero.
3. Operaciones de leasing de bienes inmuebles (dos contratos: el de compraventa y el de arrendamiento financiero).
4. Vencimiento de la operación.

  • Devolución del bien
  • Nuevo contrato de leasing
  • Adquisición del bien
TALLER DE TRABAJO. 
Los problemas registrales de los inmuebles en construcción.
  • Solar propiedad de la sociedad de leasing en el que la edificación proyectada o en curso corre por su cuenta.
  • Solar propiedad del futuro Usuario que concede a la sociedad de leasing un derecho de superficie, cediéndose lo edificado o propiedad superficiaria en arrendamiento financiero.
  • Solar propiedad de la sociedad de leasing que concede al usuario un derecho de superficie, edificando éste por su cuenta
Capítulo 5. 
Contenido contractual del leasing inmobiliario. 
1. Derechos. 
2. Plazo y prórroga 
  • Pacto de prórroga, opcional o automática, del contrato. 
3. ¿Pueden disponer del inmueble la sociedad de leasing o el arrendatario financiero?
a. Sociedad de leasing.
b. Usuario o arrendatario financiero.
TALLER DE TRABAJO
Obligaciones del leasing inmobiliario.
1. Obligaciones del arrendatario frente a la empresa de leasing.
a. Pago de la cuota e intereses de demora.
b. Gastos relativos al bien
c. Recepción y uso.
d. Sanciones
e. Uso convenido y conservación.
f. Garantías informativas.
g. Garantías financieras e hipotecarias.
2. Obligaciones del arrendatario frente al vendedor del inmueble (proveedor).
a. La aceptación del bien por parte del arrendatario.
b. Efectos de la aceptación del bien por parte del arrendatario.
c. Riesgos asumidos por el arrendatario. Seguros.
3. Obligaciones de la empresa de leasing frente al arrendatario.
4. Obligaciones de la empresa de leasing frente al vendedor del inmueble (proveedor).
a. Pago.
b. Riesgos asumidos por la empresa de leasing.
TALLER DE TRABAJO
El contrato de leasing inmobiliario.
1. Normativa del Banco de España. Circulares.
2. Condiciones generales y particulares.
a. Condiciones particulares
b. Condiciones generales
3. El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas por el arrendatario.
4. Irrevocabilidad y efectos de la finalización del contrato de leasing inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO. 
Las cláusulas del contrato de leasing inmobiliario.
1. Exoneración de responsabilidad del arrendador.
2. Cláusulas de protección del arrendador financiero.
3. Consecuencias de la resolución del contrato de leasing en caso de incumplimiento del arrendatario.
4. Cesión del leasing.

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo se protege la entidad de leasing si no puede disponer del inmueble?
Cláusula de exoneración de la entidad de leasing de la responsabilidad derivada de no encontrarse el inmueble a disposición del arrendatario financiero en la fecha convenida.

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo se protege la entidad de leasing si el inmueble tiene vicios ocultos?
Cláusula de exoneración de la entidad de leasing por defectos o vicios ocultos del bien arrendado.

TALLER DE TRABAJO. 
¿Quién debe soportar el deterioro  del inmueble?
Cláusula por la que el usuario soporta el riesgo de deterioro 0 perecimiento de los bienes.

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo se protege la entidad de leasing por la falta de un pago? Cláusula en virtud de la cual la falta del pago de algún plazo justifica la resolución del contrato y el vencimiento anticipado del mismo.

TALLER DE TRABAJO 
¿Es hipotecable la opción de compra de un leasing por el arrendatario financiero? ¿Puede  trasladarse al inmueble en caso de ejercicio de la opción por el mismo? ¿Por qué no?

Capítulo 6. 
Efectos del leasing inmobiliario.
1. Efectos entre las partes. 
a. Equilibrio de las prestaciones
b. Naturaleza de la posición de cada una de las partes
Arrendamiento: Arrendador y Arrendatario
Compraventa con precio aplazado y reserva de dominio: Titulares condicionales
Operación de crédito y negocio fiduciario: Propiedad en función de garantía
Contrato complejo parcialmente típico: Derecho real
Derecho real de uso financiero y nuda propiedad
2. Efectos para la entidad de leasing 
a. Adquirir inmueble. 
b. Plazo y límites de la adquisición del inmueble. 
c. Modos diversos de adquisición del inmueble. 
Cesión de uso
Derecho de propiedad del inmueble: Nuda propiedad
Derecho al cobro de las cuotas
Derechos accesorios
3. La transmisibilidad en el inmueble y en el crédito. 
De la propiedad
Del crédito
De la completa posición contractual
4. Efectos para el usuario del Leasing inmobiliario. 
a. Pago de las cuotas. Posibilidad de pago anticipado
b. Afectación del inmueble al uso previsto. 
5. Derechos del usuario 
6. Efectos frente a terceros 
7. Duración 
Capítulo 7. 
La opción de compra final. 
1. ¿Qué es la opción en el leasing inmobiliario? 
2. Elementos personales. 
3. Objeto o valor residual 
a. Cuantía
b. Determinación en caso de varios inmuebles. 
4. La transmisión de la opción en el leasing inmobiliario. 
a. Posibilidad. 
b. Requisitos
TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo se transmite la opción de compra del leasing inmobiliario? 
1. Intervivos. 
2. Mortis causa 
3. ¿Qué implica la transmisión? 
TALLER DE TRABAJO.
¿Cómo se ejercita la opción de compra del leasing inmobiliario? 
1. Modalidades
2. Tiempo
a. Posibilidad de ejercicio anticipada
b. Compromiso de ejercicio de la opción
TALLER DE TRABAJO. 
¿Qué hago compro o prorrogo el leasing inmobiliario?
1. Prórroga o nuevo contrato
2. Adquisición
3. Devolución del inmueble
Capítulo 8. 
Las cláusulas esenciales del leasing inmobiliario.
1. Pacto de exoneración de la sociedad de «leasing» en la obligación de entrega del inmueble.
2. Pacto relativo al saneamiento por evicción, vicios o defectos ocultos de la finca.
3. Pacto relativo al deterioro o destrucción, total o parcial, por caso fortuito o fuerza mayor, del inmueble cedido.
4. Pacto relativo a la extinción del contrato por la expropiación forzosa del inmueble.
5. Pacto relativo al vencimiento anticipado y resolución en caso de impago de alguno de los cánones con pérdida por el usuario de los ya satisfechos.
TALLER DE TRABAJO
Acciones de reclamación por defectos en el inmueble.
1. Saneamiento de vicios ocultos.
2. Legitimación del arrendatario. Cláusulas de exoneración y subrogación.
a. Obligaciones de saneamiento
  • Del proveedor a favor de la empresa de leasing (contrato de compraventa) y de la empresa de leasing a favor del arrendatario (contrato de leasing).
b. Supuestos.
  • Que en ninguno de los dos contratos se haya renunciado al saneamiento.
  • Que sólo se haya pactado renuncia al saneamiento en el contrato de compraventa
  • Que se haya pactado renuncia al saneamiento en el contrato de leasing (cláusula de exoneración) y no en el contrato de compraventa.
  • Que se haya pactado renuncia al saneamiento en el contrato de leasing (cláusula de exoneración) y en el contrato de compraventa.
TALLER DE TRABAJO
Acciones del arrendatario en los casos de incumplimiento del vendedor (proveedor).
1. Acción resolutoria excepcional: legitimación activa del arrendatario para demandar la resolución.
a. Resolución del contrato de compraventa.
b. Extensión de la resolución del contrato de leasing.
2. Acción indemnizatoria de daños y perjuicios
a. Legitimación activa del arrendatario.
b. Valoración anticipada y limitación de los daños indemnizables mediante cláusula penal.
3. Responsabilidad extracontractual.
a. Por parte del usuario contra la empresa de leasing y/o el proveedor.
b. Por parte del usuario contra terceros.
c. Por parte de terceros contra el usuario.
TALLER DE TRABAJO. 
El leasing inmobiliario visto por los tribunales. 
1. Sobre la naturaleza del contrato
2. Sobre Hipoteca del derecho de arrendamiento financiero.
3. Sobre liquidación del Impuesto por la constitución del contrato de leasing.

TALLER DE TRABAJO
Defensa procesal de los derechos del arrendador financiero en un  contrato de leasing  inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO. 
El leasing inmobiliario visto por la Dirección General de Registros y del Notariado. 

TALLER DE TRABAJO
La cláusula del ejercicio necesariamente conjunto del derecho de opción incluido en el arrendamiento financiero sobre las fincas afectadas por el mismo. Leasing inmobiliario. Valor residual. Opción de compra.

PARTE SEGUNDA. 
  • El leasing inmobiliario y las respuestas prácticas.
<<
Capítulo 9. 
Las dudas sobre el leasing inmobiliario. 
1. Prohibición del leasing inmobiliario sobre viviendas
2. El debate del leasing inmobiliario sobre una cuota indivisible de un inmueble. 
3. El inmueble en construcción. 
4. Cuando coincide el pago de las cuotas y la entrega del inmueble futuro. 
5. El problema del leasing inmobiliario sobre un inmueble arrendado 
6. ¿Qué requisitos tienen las cuotas?
TALLER DE TRABAJO 
Caso práctico de leasing inmobiliario en suelo terciario. Las entidades van realizando el proyecto y el promotor pagando unas cuotas por el coste de las certificaciones.

CHECK-LIST 

  • Check-list final de cuestiones a debate. 
  • Preguntas y respuesta al leasing inmobiliario.
    • ¿Puede ser objeto de leasing inmobiliario el derecho de traspaso de un local comercial?
    • Posibilidad de financiar con leasing una promoción inmobiliaria llevada a cabo por un promotor inmobiliario para la venta (no arrendamiento) de los pisos/locales resultantes.
    • Problemática de la formación del leasing inmobiliario a través de la figura del derecho de sobreelevación sobre superficie construida (artículo 16.2. del Reglamento Hipotecario).
    • Leasing inmobiliario sobre solares  y cesión del derecho de superficie por parte de la entidad de leasing al usuario.
    • Leasing sobre inmueble en construcción y pago de las cuotas desde la suscripción del contrato de leasing inmobiliario.
    • Requisitos en caso de transmisión de un bien inmueble por una compañía de leasing con un contrato de leasing inmobiliario en vigor.
    • Embargo del derecho de uso del leasing inmobiliario.
    • Transmisión o hipotecabilidad del derecho de leasing inmobiliario.
    • La subrogación en el leasing inmobiliario.
    • Consecuencias para ambas partes del incumplimiento del plazo de 10 años del leasing inmobiliario.
    • Cesión del leasing inmobiliario.
Capítulo 10.
Incumplimientos en el Leasing inmobiliario. 
Supuestos en los que el arrendador financiero no cumpla con la obligación de la cesión del uso del bien inmueble.
1. Imposibilidad original o sobrevenida para la adquisición del inmueble o su construcción.
2. Adquirido el inmueble no es posible la cesión de su uso al Arrendatario Financiero.
TALLER DE TRABAJO. 
El pacto de cesión de uso. 

TALLER DE TRABAJO. 
El arrendatario descubre que el inmueble no sirve para su actividad. 

TALLER DE TRABAJO.
En la mitad del contrato, un juzgado reconoce un mejor derecho sobre el inmueble a un tercero. 

TALLER DE TRABAJO.
Todo firmado y ahora el inmueble tiene distinto tamaño. 
Imposibilidad de entregar el inmueble en las condiciones convenidas, cuando el arrendatario financiero ejercita la opción de compra.
1. Destrucción parcial, o deterioro
2. Hipotecas, embargos y afecciones.

TALLER DE TRABAJO. 
Sustitución del arrendador financiero

TALLER DE TRABAJO. 
Sustitución del arrendatario financiero 

TALLER DE TRABAJO. 
Cuando se deja de pagar. La quiebra del arrendatario financiero. 

TALLER DE TRABAJO. 
Los retrasos en la devolución del inmueble a la entidad. 

TALLER DE TRABAJO.
Créditos privilegiados: Créditos refaccionarios anotados en el Registro de la Propiedad (derecho de preferencia a los créditos por construcción) y los créditos del leasing inmobiliario.

PARTE TERCERA 
  • Fiscalidad del leasing inmobiliario. 
<
Capítulo 11. 
Fiscalidad del leasing inmobiliario. 
1. ¿Cómo tributa la opción de compra de un inmueble objeto de Leasing? 
2. ¿Existen otras ventajas añadidas en el caso de Leasing inmobiliario? 
3. Impuestos indirectos. 
4. Impuesto de la Renta. 
5. Impuesto de sociedades. 

TALLER DE TRABAJO
Regulación fiscal del leasing.
1. Régimen especial del leasing en el Impuesto sobre sociedades.

a. Condiciones para aplicarse el régimen fiscal del leasing.
b. Empresa arrendadora. Amortización deducible.
c. Empresa arrendataria. Importes deducibles.
c. Comunicación al Ministerio de Hacienda comunicando el momento de puesta en condiciones de funcionamiento.
d. Pérdida o inutilización definitiva del bien.
e. Incentivos fiscales
2. Impuesto sobre el Valor Añadido.
a. El arrendamiento financiero de un bien tiene la consideración de prestación de servicios hasta el momento en que el arrendatario se compromete frente al arrendador a ejercitar la opción de compra.
b. Intereses por aplazamiento o demora en el pago.
c. Cancelación anticipada del arrendamiento financiero.
3. Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD).
  • Subrogación en el arrendamiento financiero.
TALLER DE TRABAJO
Fiscalidad del leasing inmobiliario.
1. Ámbito aplicación Impuesto de Sociedades.
2. Gastos deducibles.
3. Las cuotas, así como la cuota del valor residual, estarán sujetas a IVA.

TALLER DE TRABAJO
Ventajas fiscales del leasing inmobiliario. Deducción de la cuota en el Impuesto de Sociedades o IRPF.

  • IS/IRPF: El valor del suelo nunca es amortizable, y son deducibles las cargas financieras.
TALLER DE TRABAJO
Las ventajas fiscales del leasing inmobiliario a efectos del Impuesto sobre Sociedades.
1. A efectos del Impuesto sobre Sociedades (IS), la base imponible se determina a partir del resultado contable.
2. Aceleración de las amortizaciones deducibles en los bienes adquiridos en régimen de arrendamiento financiero.

TALLER DE TRABAJO
Fiscalidad y contabilización del leasing inmobiliario. La fecha de adquisición y el precio de compra a tener en cuenta en el supuesto de enajenar a un tercero un bien adquirido en leasing. 

TALLER DE TRABAJO
¿Regularizar las cuotas de arrendamiento financiero satisfechas deducidas que hayan excedido del gasto por la amortización con intereses de demora?

Capítulo 12. 
Leasing inmobiliario. Todo el régimen fiscal. 
1. Arrendamiento con opción de compra. 
a. Impuesto Sobre la Renta le las Personas Físicas. 
b. Impuesto sobre Sociedades
c.  Impuesto sobre el Valor Añadido 
d. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y A.J.D. 
e. Impuesto sobre Actividades Económicas 
f. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana 
2. Arrendamiento con opción de compra antes del plazo. 
a. Impuesto Sobre la Renta le las Personas Físicas 
b. Impuesto sobre Sociedades 
c. Impuesto sobre el Valor Añadido 
d. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y A.J.D.
e. Impuesto sobre Actividades Económicas
f. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana 
TALLER DE TRABAJO
Tratamiento fiscal de las operaciones de leasing en el Impuesto sobre Sociedades (IS).

TALLER DE TRABAJO
Ventajas fiscales de la amortización de bienes inmuebles adquiridos mediante un leasing. Amortización acelerada.

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico. Amortización de un leasing inmobiliario en el impuesto de sociedades.
1. Requisitos del leasing inmobiliario desde el punto de vista fiscal.
2. Ventajas fiscales del leasing inmobiliario.

    a. La carga financiera satisfecha por la entidad arrendadora es considerada como gasto fiscalmente deducible.
    b. Compensa el IVA devengado
    c. Se puede amortizar de manera acelerada la parte del bien que corresponda al valor de la construcción.
     
  • Caso práctico de adquisición de inmueble mediante Leasing.
TALLER DE TRABAJO
Caso práctico. ¿Cómo se deduce el leasing inmobiliario en el IRPF y en el IVA?
  • IRPF
  • IVA
TALLER DE TRABAJO
Requisitos para la renuncia a la exención del IVA

TALLER DE TRABAJO
El IVA y la adquisición del inmueble por el arrendatario mediante el ejercicio anticipado de la opción de compra. Diferencias de naturaleza del leasing inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
El IVA y El leasing inmobiliario. El ejercicio de la opción de compra.
1. El leasing inmobiliario y la fiscalidad indirecta.
2. El problema del ejercicio de la opción de compra inherente al leasing.
3. Requisitos para la renuncia a la exención del IVA (art. 20.Dos LIVA y art. 8 RIVA)

a. Requisitos formales para la renuncia
b. Adquirente persona física
4. Adquisiciones previas al inicio de la actividad
5. Venta por una sociedad de un inmueble, transmitiendo la nuda propiedad a una persona física, particular, y el usufructo a una persona física que ejerce la actividad de arrendamiento de inmuebles.
6. Segunda entrega, renuncia a la exención y regla de prorrata.

TALLER DE TRABAJO
Tributación indirecta (IVA e ITP-AJD) que se deriva del ejercicio anticipado de la opción de compra de los contratos de arrendamiento financiero suscritos por un empresario con una entidad financiera, una vez transcurrido el plazo legal mínimo de 10 años.
1. IVA: Entrega de bienes sujeta y no exenta.
2. ITP – AJD, en su modalidad Documentos Notariales: Cuota gradual aplicable sobre la contraprestación pagada por el arrendatario.

TALLER DE TRABAJO
El IVA  en el caso de subrogación en un leasing inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
Rescisión de un contrato de  leasing inmobiliario  concertado  con  una  entidad  bancaria,  mediante  la    condonación de la deuda que le resta de pagar y la devolución de la posesión  del bien, implicaciones a efectos de IVA.

CHECK-LIST 

1. Tratamiento fiscal de las operaciones de leasing en el Impuesto sobre Sociedades (IS).
2. ¿La compraventa de inmuebles en Leasing, a qué tipo de impuesto indirecto tributa?
3. Cuotas a pagar por el arrendatario.
4. ¿Cómo tributa la opción de compra de un inmueble en Leasing?
PARTE CUARTA.
  • Contabilidad del leasing inmobiliario. 
Capítulo 13. 
Plan General de Contabilidad  Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad. Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas y los criterios contables específicos para microempresas. Se simplifica el criterio de valoración de activos arrendados en "leasing" desde el punto de vista del arrendatario. 
1. Calificación  como arrendamiento financiero 
2. Contabilización por el arrendatario. 
3. Contabilización por el arrendador y diferencia con el Lease Back. 
5. Especialidades contables del leasing inmobiliario.
6. Especialidades pymes. 
Se simplifica el criterio de valoración de activos arrendados en "leasing" desde el punto de vista del arrendatario. 

TALLER DE TRABAJO
¿Cómo contabilizar un arrendamiento financiero (leasing inmobiliario) por el ARRENDADOR ENTIDAD FINANCIERA?

TALLER DE TRABAJO
¿Cómo contabilizar un arrendamiento financiero (leasing inmobiliario)por el ARRENDATARIO?

TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico. ¿Cómo se contabiliza un "leasing" inmobiliario?
1. Asiento contable a la firma del contrato de leasing inmobiliario.
2. Asientos contables por pago de las cuotas del leasing inmobiliario.
3. Cierre contable (al cierre del ejercicio se contabilizará la amortización, solo de la construcción).
4. Ejemplo de asiento de amortización de la construcción.
5. Ajuste contable a fin de años de la reclasificación de la deuda de largo a corto plazo.

TALLER DE TRABAJO.
Casos prácticos del leasing en el Plan General Contable. 

TALLER DE TRABAJO.
Contabilidad en case de arrendamiento financiero ("leasing") y lease back. 

TALLER DE TRABAJO.
Ejercicio práctico fiscal y contable de leasing inmobiliario.

CHECK-LIST 

1. ¿Cómo se contabiliza una operación de Leasing por parte del arrendatario?
2. ¿Cómo se contabiliza la opción de compra final de una operación de Leasing por parte del cliente?
3. ¿Por qué en el Leasing inmobiliario debe diferenciarse explícitamente la parte que corresponde al terreno?
PARTE QUINTA. 
  • El lease back inmobiliario. Leaseback inmobiliario. 
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Capítulo 15. 
Lease back como solución a la financiación inmobiliaria.
1. El  Contrato de Lease back 
2. ¿Por qué surge el «sale & lease back»?
3. El «lease back» en el derecho comparado. 
4. Concepto y problemática del «lease back». 
5. Evolución histórica del «lease back» en el ordenamiento español. 
6. Sujetos del Lease back. 
a. Arrendador financiero
b. Arrendatario financiero 
c. Proveedor de lease back 
7. ¿Sobre qué recae un lease back? 
8. Inmuebles en proyecto o en construcción y con derecho de superficie
9. El precio en el lease back. 
10. El precio de readquisición 
11. Requisitos formales del contrato de lease back.
12. El lease back y los registros. 
13. El plazo del lease back. 

TALLER DE TRABAJO. 
El lease-back y el rent-back. 
1. Solución a la  inmovilización financiera de activos inmobiliarios. 
2. Las cuotas de renting se consideran gasto. 
3. Peligro si no se genera un fondo de maniobra positivo. 

TALLER DE TRABAJO. 
Los Plazos del lease-back y el derecho de superficie urbanístico. 
1. Coordinar el plazo del derecho de superficie y del lease back. 
2. El derecho de superficie en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

a. Derecho real sobre rasante, sobreedificación, vuelo y subsuelo. 
b. Régimen legal. 
c. Elementos personales. 
d. Contraprestación económica o gratuidad. 
e. Elementos formales. 
f. Límite temporal. 
g. Transmisión. 
g. Propiedad horizontal y gravámenes. 
h. Extinción del derecho de superficie. 
TALLER DE TRABAJO.
Precauciones contables del lease-back y el rent-back.

TALLER DE TRABAJO
NIIF 16. Arrendamientos. Sale & Lease back inmobiliario.
1. Las empresas que han vendido su sedes per permanecen en las mismas como arrendatarios (sale & lease back inmobiliario) verán incrementado su pasivo.
2. La clave de la modificación de la NIIF 16 en el lease back inmobiliario.
3. Arrendatario vendedor
4. Arrendador comprador
5. Transacciones de venta con arrendamiento posterior (“Sale and leaseback”)

TALLER DE TRABAJO
Sale and Lease Back inmobiliario.
1. ¿Por qué ha tenido tanto éxito el “Sale and Lease Back inmobiliario”.
2. ¿Qué es el Sale and Lease-Back inmobiliario?
3. Sujetos.

a. Comprador. Arrendador
b. Vendedor. Arrendatario
4. La vinculación entre la venta y el arrendamiento del antiguo propietario.
5. Derechos y Obligaciones
a. Comprador. Arrendador
b. Vendedor. Arrendatario
6. Precauciones del contrato de sale & lease back inmobiliario.
a. El comprador se queda con la titularidad, el vendedor con los gastos del inmueble.
b. Plazo
c. Renta
d. Cesión y Subarriendo
e. Responsabilidad.
f. Opción de Compra
g. Devolución del Inmueble
h. Resolución
i. Derecho de adquisición preferente del vendedor.
TALLER DE TRABAJO
Ventajas del sale and leaseback inmobiliario.
1. ¿Qué es el leaseback inmobiliario?
2. Fijación del precio del leaseback inmobiliario en función de la renta.
3. Ventajas financieras y fiscales de las operaciones sale and leaseback inmobiliario.
4. Características del sale and leaseback inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
Opiniones de expertos sobre problemática del lease-back inmobiliaria, en la administración pública, en hoteles, en aspectos fiscales y contables, etc.

CHECK-LIST 

1. ¿Qué es una operación inmobiliaria de sale & leaseback?
2. Fases de una operación de sale & leaseback inmobiliario.
3. Clases de Sale & Leaseback inmobiliario.
4. Fiscalidad del Sale & Leaseback inmobiliario.
5. El Sale & Leaseback inmobiliario para obtener liquidez.
6. ¿Por qué es necesario que los inmuebles no estén muy endeudados?
7. ¿Qué hay que saber para negociar un Sale & Leaseback inmobiliario?

 
  • En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo.
  • De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados previamente en la guía.
  • El formulario inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional inmobiliario y de la construcción.
PARTE SEXTA. 
  • Formularios. 

1. Modelo de contrato de leasing general. 

Modelo a. 
Modelo b.
2. Modelo de contrato de leasing inmobiliario. 
Modelo a.
Modelo b.
3. Escritura de arrendamiento financiero.
4. Escritura de compraventa por ejercicio de opción de compra en arrendamiento financiero.

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