| PARTE
PRIMERA.
|
 <
|
| Capítulo
1. |
¿Qué es
el leasing inmobiliario?
1. Contratos de arrendamiento
financiero o leasing.
a.
El contrato de leasing
b. Los bienes
arrendados
c. Las cuotas
d. Fiscalidad
e. Las sociedades
de arrendamiento financiero.
2. Clases de leasing.
a. Clasificación
general del leasing.
-
Por las características
del arrendador
-
Por el procedimiento.
-
Por el objeto
del contrato
b. Clasificaciones
financieras.
-
Leasing financiero
-
Leasing operativo
-
Leasing directo
-
Leasing indirecto
-
Leasing mobiliario
e inmobiliario
c.
Clases de leasing inmobiliario
-
Compra por la
sociedad de leasing de un inmueble ya construido para cederlo al usuario.
-
Compra de un inmueble
ya construido al futuro usuario y posterior arrendamiento financiero al
mismo (lease-back).
-
Adquisición
de un terreno a un tercero por parte de la empresa de leasing para la construcción
del inmueble indicado por el usuario y posterior arrendamiento financiero
a éste.
-
Adquisición
de un solar por parte de la empresa de leasing al usuario para la construcción
del inmueble indicado por éste y posterior arrendamiento financiero
al mismo usuario.
3. Variantes “complejas” del
contrato de leasing.
4. Principales ventajas
de la financiación por leasing
TALLER DE
TRABAJO
El leasing en el anteproyecto
de Ley del Código Mercantil.
1. El leasing sin regulación
legal. Contrato atípico.
-
No existía
hasta ahora una regulación completa del contrato de arrendamiento
financiero o “leasing”, al que hacían referencia la Ley 26/1988,
de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de
Crédito, el Real Decreto Legislativo 4/2004, por el que se aprueba
el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Sociedades y el Plan General
de Contabilidad, aparte de los trabajos de UNIDROIT para establecer una
ley modelo.
2. Artículos del anteproyecto
sobre el leasing.
-
Del contrato de
arrendamiento financiero (leasing)
-
Relaciones con
el proveedor.
-
Derechos y Obligaciones
de las partes.
TALLER
DE TRABAJO
Contrato de leasing:
contrato de arrendamiento financiero que incluye una opción de compra.
1. Contrato de leasing.
Concepto.
2. Contenido del contrato
de leasing.
a.
Las tres opciones al finalizar el alquiler.
b. Duración
mínima: 10 años para inmobiliario.
c. Amortización
creciente o constante.
d. No hay
posibilidad de cancelaciones anticipadas.
e. Posibilidad
de cambio de titularidad o revisión de las cuotas.
3. Derechos y obligaciones de
las partes.
a.
Derechos y obligaciones del arrendatario
b. Derechos
y obligaciones del arrendador
4. Ventajas fiscales y financieras
del leasing.
TALLER DE
TRABAJO
Características
comerciales del Leasing Inmobiliario.
1. Gastos por cuenta del
arrendatario (cliente).
-
Comisiones de
apertura y estudio
-
Seguros
-
Impuestos
-
Notaría,
registro de propiedad, impuesto sobre AJD, gestoría y tasación
por sociedad inscrita.
2. Coberturas y aspectos técnicos
-
Condiciones Financieras
-
Importe Financiable
-
Plazo de amortización
-
Periodicidad y
sistema de amortización
-
Tipo de interés
-
Revisiones
-
Comisiones
|
| Capítulo
2. |
El leasing inmobiliario.
1. ¿Qué
es el leasing inmobiliario?
2. Evolución histórica
del leasing inmobiliario.
TALLER
DE TRABAJO.
Características
del leasing inmobiliario.
1. Características
legales del leasing inmobiliario.
a.
Sujetos del leasing inmobiliario.
Arrendatario
Arrendador
(Entidad de leasing que compra el inmueble para arrendarlo)
b. Plazo del
leasing inmobiliario.
c. Riesgos
del leasing inmobiliario.
d. La opción
de compra.
e. Irrevocabilidad.
2. Fiscalidad del leasing inmobiliario.
-
Impuesto sobre
el Valor Añadido (IVA).
-
Actos Jurídicos
Documentados (AJD).
-
Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales (ITP).
-
Impuesto de Sociedades
(IS).
3. Contabilidad del leasing
inmobiliario.
TALLER DE
TRABAJO.
Préstamo y leasing,
pros y contras.
Comparativa de gastos entre
la opción vía préstamo o leasing inmobiliario.
1. La inversión de
una nave industrial, local u oficinas.
2. El préstamo hipotecario
3. El leasing inmobiliario.
-
Concepto del leasing
inmobiliario.
-
Características
del Leasing inmobiliario.
-
Ahorros fiscales
(IVA, ITP y AJD)
-
La ventaja de
la amortización en caso de leasing inmobiliario en el Impuesto de
sociedades.
-
En el Impuesto
de Sociedades (IS) son deducibles de este impuesto los siguientes conceptos:
• Amortización
fiscal del bien hasta un máximo de dos veces (tres en caso de Empresas
de Reducida Dimensión) el coeficiente fiscal máximo de amortización
del bien inmueble (por la parte que corresponda al valor de la construcción).
• El total
de las cargas financieras.
• Las comisiones
por la formalización del contrato de leasing inmobiliario.
TALLER DE TRABAJO
El Leasing Inmobiliario.
La
práctica cuando se pide un leasing inmobiliario a una entidad financiera.
1. Características
y condiciones de las sociedades de financiación.
a.
Dirigido a profesionales, particulares con licencia fiscal, o empresas.
b. Permite
la financiación del 100% del precio de compra-venta.
c. Consigue
una amortización acelerada de los bienes financiados, el doble o
el triple del coeficiente máximo según tablas de Hacienda.
d. Son operaciones
con un plazo mínimo de 10 años y con la posibilidad de ser
contratadas a tipo fijo o variable.
e. Los intereses
de las cuotas son deducibles como gasto financiero.
f. El valor
de la opción de compra puede ser desde el importe de una cuota,
dependiendo de la estructura financiera de la operación que, siempre,
se adaptará a sus necesidades.
g. Libre elección
del devengo del IVA (IGIC en Canarias). En caso de devengo anticipado,
se ahorrará el IVA de los intereses no vencidos.
2. Objeto del Leasing inmobiliario
(tipo de inmuebles afectos a actividades empresariales o profesionales).
a.
Leasing de inmueble acabado (nuevo o usado).
b. Leasing
de inmueble en construcción.
c. Leasing
mixto.
3. Fiscalidad del Leasing inmobiliario.
4. Datos económico-financieros
de la empresa que pide la entidad financiera
TALLER DE
TRABAJO
Aspectos económicos
y financieros del leasing inmobiliario.
1. Elementos que componen
la cuota de leasing.
2. Costes de financiación.
-
Comisiones de
apertura y estudio
-
Carga financiera
-
Seguros
-
Gastos de cobro
CHECK-LIST
1. ¿Qué es
el leasing inmobiliario?
2. ¿Cuáles
son las diferencias entre el leasing mobiliario y el inmobiliario?
3. ¿Cuál
es el plazo en las operaciones de leasing inmobiliario?
4. ¿Qué
es el leasing inmobiliario a la construcción?
5. ¿Por qué
en el leasing inmobiliario el valor residual suele ser un 15 % del valor
del inmueble?
5. ¿Cuáles
son las ventajas financieras del leasing inmobiliario?
6. ¿Qué
ventajas fiscales aporta el leasing inmobiliario?
7. ¿Cuáles
son las diferencias del leasing inmobiliario frente al préstamo?
8. ¿Cuáles
son las ventajas fiscales del leasing inmobiliario frente al crédito
hipotecario?
9. ¿Cuál
es el tratamiento fiscal en la fase de adquisición del inmueble,
cuando el vendedor es un promotor?
10. ¿Qué
ocurre en la fase de adquisición del inmueble, cuando se trata de
una segunda transmisión?
11. ¿Qué
ocurre en la fase de arrendamiento del inmueble, desde el punto de vista
fiscal?
12. ¿Qué
ocurre cuando se ha pagado la última mensualidad a efectos de adquirir
la titularidad del inmueble?
13. ¿Cuál
es el valor patrimonial del bien adquirido mediante el ejercicio de la
opción de compra?
14. ¿Se puede
cancelar una operación de leasing inmobiliario?
15. ¿Es necesario
que el inmueble esté asegurado?
|
| Capítulo
3. |
El régimen legal
del leasing inmobiliario.
1. El régimen
legal del leasing inmobiliario.
2. El leasing inmobiliario
el derecho de los consumidores.
3. Concepto del leasing
inmobiliario.
4. Clases de arrendamiento
financiero
a.
Tipos en función del estado de construcción del inmueble.
-
Leasing de inmueble
acabado (nuevo o usado)
-
Leasing de inmueble
en construcción
-
Adquisición
por la compañía de leasing del derecho de superficie o concesión
de suelo o subsuelo y posterior financiación de la construcción
del inmueble.
-
Leasing mixto
b. Tipos de leasing
según los sujetos que intervienen.
-
Leasing estándar
-
Lease-Back. Leasing
bilateral.
c. Tipos de leasing
según el sector.
d. Tipos de
leasing según la residencia de los sujetos.
5. Sistemas de leasing en el
ámbito europeo.
a.
Leasing operativo y leasing financiero.
b. Leasing»
inmediato y leasing mediato.
c. Leasing
de retro y de renting.
d. Leasing
mobiliario y leasing» inmobiliario.
e. Leasing
trilateral.
f. Leasing
apalancado.
g. Leasing
bilateral (sale and lease back).
6. Aspectos de naturaleza jurídica.
TALLER DE
TRABAJO.
Régimen legal
del Leasing inmobiliario.
1. Régimen legal
del Leasing inmobiliario
2. Arrendador. Entidad financiera.
3. Arrendatario. Empresario
o profesional.
4. El leasing de un inmueble.
5. Fiscalidad y amortización
del leasing inmobiliario.
6. Inscripción en
el Registro de la Propiedad del leasing inmobiliario.
TALLER DE
TRABAJO.
El contrato de leasing
y la ley concursal
TALLER DE
TRABAJO.
Leasing inmobiliario
frente a préstamo inmobiliario.
TALLER DE
TRABAJO.
Due diligence o auditoría
legal previa al leasing inmobiliario. Solicitud
y tramitación de la operación de leasing inmobiliario.
1. Documentación
del leasing inmobilario.
2. Documentación
especial del leasing en construcción
3. Análisis de riesgo
del leasing inmobilario.
-
Análisis
del inmueble objeto del arrendamiento
-
Análisis
financiero de la inversión
CHECK-LIST
1. Ventajas económicas
y fiscales de Leasing inmobiliario.
-
Ventajas económicas
-
Ventajas fiscales
-
Ventajas impositivas
2. ¿Es necesario que
el inmueble esté asegurado?
|
| Capítulo
4. |
Requisitos del leasing
inmobiliario.
1. Sujetos del leasing
inmobiliario
a.
Usuario o arrendatario financiero
b. Sociedades
de Arrendamiento Financiero
c. Proveedor
2. Elementos objetivos.
a.
Canon o cuota
b. Inmuebles
(construidos o en construcción).
c. La peculiaridad
del inmueble arrendado.
3. Requisitos formales.
a.
Escritura pública.
b. Registro
de la Propiedad.
-
Compra previa
y cesión de uso formalizadas en documentos separados
-
Compra y cesión
de uso formalizadas en el mismo documento
-
Distribución
de los cánones y del valor residual si son varios los inmuebles
TALLER DE TRABAJO.
Las formalidades legales
del leasing inmobiliario.
1. Al comprar el inmueble
la entidad.
2. Al firmar el contrato.
3. Al ejercitar la opción
de compra.
4. Otros supuestos.
TALLER DE
TRABAJO.
Formalización
e inscripción registral del leasing inmobiliario.
1. Contrato mercantil intervenido
por un fedatario público.
2. Póliza de contrato
de arrendamiento financiero.
3. Operaciones de leasing
de bienes inmuebles (dos contratos: el de compraventa y el de arrendamiento
financiero).
4. Vencimiento de la operación.
-
Devolución
del bien
-
Nuevo contrato
de leasing
-
Adquisición
del bien
TALLER DE TRABAJO.
Los problemas registrales
de los inmuebles en construcción.
-
Solar propiedad de la sociedad
de leasing en el que la edificación proyectada o en curso corre
por su cuenta.
-
Solar propiedad del futuro Usuario
que concede a la sociedad de leasing un derecho de superficie, cediéndose
lo edificado o propiedad superficiaria en arrendamiento financiero.
-
Solar propiedad de la sociedad
de leasing que concede al usuario un derecho de superficie, edificando
éste por su cuenta
|
| Capítulo
5. |
Contenido contractual
del leasing inmobiliario.
1. Derechos.
2. Plazo y prórroga
-
Pacto de prórroga,
opcional o automática, del contrato.
3. ¿Pueden disponer del
inmueble la sociedad de leasing o el arrendatario financiero?
a.
Sociedad de leasing.
b. Usuario
o arrendatario financiero.
TALLER DE TRABAJO
Obligaciones del leasing
inmobiliario.
1. Obligaciones del arrendatario
frente a la empresa de leasing.
a.
Pago de la cuota e intereses de demora.
b. Gastos
relativos al bien
c. Recepción
y uso.
d. Sanciones
e. Uso convenido
y conservación.
f. Garantías
informativas.
g. Garantías
financieras e hipotecarias.
2. Obligaciones del arrendatario
frente al vendedor del inmueble (proveedor).
a.
La aceptación del bien por parte del arrendatario.
b. Efectos
de la aceptación del bien por parte del arrendatario.
c. Riesgos
asumidos por el arrendatario. Seguros.
3. Obligaciones de la empresa
de leasing frente al arrendatario.
4. Obligaciones de la empresa
de leasing frente al vendedor del inmueble (proveedor).
a.
Pago.
b. Riesgos
asumidos por la empresa de leasing.
TALLER DE TRABAJO
El contrato de leasing
inmobiliario.
1. Normativa del Banco de
España. Circulares.
2. Condiciones generales
y particulares.
a.
Condiciones particulares
b. Condiciones
generales
3. El incumplimiento de cualquiera
de las obligaciones asumidas por el arrendatario.
4. Irrevocabilidad y efectos
de la finalización del contrato de leasing inmobiliario.
TALLER DE
TRABAJO.
Las cláusulas
del contrato de leasing inmobiliario.
1. Exoneración de
responsabilidad del arrendador.
2. Cláusulas de protección
del arrendador financiero.
3. Consecuencias de la resolución
del contrato de leasing en caso de incumplimiento del arrendatario.
4. Cesión del leasing.
TALLER DE
TRABAJO.
¿Cómo se
protege la entidad de leasing si no puede disponer del inmueble?
Cláusula de exoneración de la entidad
de leasing de la responsabilidad derivada de no encontrarse el inmueble
a disposición del arrendatario financiero en la fecha convenida.
TALLER DE
TRABAJO.
¿Cómo se
protege la entidad de leasing si el inmueble tiene vicios ocultos?
Cláusula de exoneración
de la entidad de leasing por defectos o vicios ocultos del bien arrendado.
TALLER DE
TRABAJO.
¿Quién
debe soportar el deterioro del inmueble?
Cláusula por la que
el usuario soporta el riesgo de deterioro 0 perecimiento de los bienes.
TALLER DE
TRABAJO.
¿Cómo se
protege la entidad de leasing por la falta de un pago? Cláusula
en virtud de la cual la falta del pago de algún plazo justifica
la resolución del contrato y el vencimiento anticipado del mismo.
TALLER DE TRABAJO
¿Es hipotecable la opción de
compra de un leasing por el arrendatario financiero? ¿Puede
trasladarse al inmueble en caso de ejercicio de la opción por el
mismo? ¿Por qué no?
|
| Capítulo
6. |
Efectos del leasing inmobiliario.
1. Efectos entre
las partes.
a.
Equilibrio de las prestaciones
b. Naturaleza
de la posición de cada una de las partes
Arrendamiento:
Arrendador y Arrendatario
Compraventa
con precio aplazado y reserva de dominio: Titulares condicionales
Operación
de crédito y negocio fiduciario: Propiedad en función de
garantía
Contrato complejo
parcialmente típico: Derecho real
Derecho real
de uso financiero y nuda propiedad
2. Efectos para la entidad de
leasing
a.
Adquirir inmueble.
b. Plazo y
límites de la adquisición del inmueble.
c. Modos diversos
de adquisición del inmueble.
Cesión
de uso
Derecho de
propiedad del inmueble: Nuda propiedad
Derecho al
cobro de las cuotas
Derechos accesorios
3. La transmisibilidad en el
inmueble y en el crédito.
De
la propiedad
Del crédito
De la completa
posición contractual
4. Efectos para el usuario del
Leasing inmobiliario.
a.
Pago de las cuotas. Posibilidad de pago anticipado
b. Afectación
del inmueble al uso previsto.
5. Derechos del usuario
6. Efectos frente a terceros
7. Duración
|
| Capítulo
7. |
La opción de compra
final.
1. ¿Qué
es la opción en el leasing inmobiliario?
2. Elementos personales.
3. Objeto o valor residual
a.
Cuantía
b. Determinación
en caso de varios inmuebles.
4. La transmisión de
la opción en el leasing inmobiliario.
a.
Posibilidad.
b. Requisitos
TALLER DE TRABAJO.
¿Cómo se
transmite la opción de compra del leasing inmobiliario?
1. Intervivos.
2. Mortis causa
3. ¿Qué implica
la transmisión?
TALLER DE TRABAJO.
¿Cómo se
ejercita la opción de compra del leasing inmobiliario?
1. Modalidades
2. Tiempo
a. Posibilidad de ejercicio
anticipada
b. Compromiso de ejercicio de la
opción
TALLER DE TRABAJO.
¿Qué hago
compro o prorrogo el leasing inmobiliario?
1. Prórroga o nuevo
contrato
2. Adquisición
3. Devolución del
inmueble
|
| Capítulo
8. |
Las cláusulas
esenciales del leasing inmobiliario.
1. Pacto de exoneración
de la sociedad de «leasing» en la obligación de entrega
del inmueble.
2. Pacto relativo al saneamiento
por evicción, vicios o defectos ocultos de la finca.
3. Pacto relativo al deterioro
o destrucción, total o parcial, por caso fortuito o fuerza mayor,
del inmueble cedido.
4. Pacto relativo a la extinción
del contrato por la expropiación forzosa del inmueble.
5. Pacto relativo al vencimiento
anticipado y resolución en caso de impago de alguno de los cánones
con pérdida por el usuario de los ya satisfechos.
TALLER
DE TRABAJO
Acciones de reclamación
por defectos en el inmueble.
1. Saneamiento de vicios
ocultos.
2. Legitimación del
arrendatario. Cláusulas de exoneración y subrogación.
a.
Obligaciones de saneamiento
-
Del proveedor
a favor de la empresa de leasing (contrato de compraventa) y de la empresa
de leasing a favor del arrendatario (contrato de leasing).
b. Supuestos.
-
Que en ninguno
de los dos contratos se haya renunciado al saneamiento.
-
Que sólo
se haya pactado renuncia al saneamiento en el contrato de compraventa
-
Que se haya pactado
renuncia al saneamiento en el contrato de leasing (cláusula de exoneración)
y no en el contrato de compraventa.
-
Que se haya pactado
renuncia al saneamiento en el contrato de leasing (cláusula de exoneración)
y en el contrato de compraventa.
TALLER DE TRABAJO
Acciones del arrendatario
en los casos de incumplimiento del vendedor (proveedor).
1. Acción resolutoria
excepcional: legitimación activa del arrendatario para demandar
la resolución.
a.
Resolución del contrato de compraventa.
b. Extensión
de la resolución del contrato de leasing.
2. Acción indemnizatoria
de daños y perjuicios
a.
Legitimación activa del arrendatario.
b. Valoración
anticipada y limitación de los daños indemnizables mediante
cláusula penal.
3. Responsabilidad extracontractual.
a.
Por parte del usuario contra la empresa de leasing y/o el proveedor.
b. Por parte
del usuario contra terceros.
c. Por parte
de terceros contra el usuario.
TALLER DE TRABAJO.
El leasing inmobiliario
visto por los tribunales.
1. Sobre la naturaleza del
contrato
2. Sobre Hipoteca del derecho
de arrendamiento financiero.
3. Sobre liquidación
del Impuesto por la constitución del contrato de leasing.
TALLER DE
TRABAJO
Defensa procesal de los
derechos
del arrendador financiero en un contrato de leasing inmobiliario.
TALLER DE
TRABAJO.
El leasing inmobiliario
visto por la Dirección General de Registros y del Notariado.
TALLER DE
TRABAJO
La cláusula del
ejercicio necesariamente conjunto del derecho de opción incluido
en el arrendamiento financiero sobre las fincas afectadas por el mismo.
Leasing inmobiliario. Valor residual. Opción de compra.
|
PARTE
SEGUNDA.
-
El leasing
inmobiliario y las respuestas prácticas.
|
<<
|
| Capítulo
9. |
Las dudas sobre el leasing
inmobiliario.
1. Prohibición
del leasing inmobiliario sobre viviendas
2. El debate del leasing
inmobiliario sobre una cuota indivisible de un inmueble.
3. El inmueble en construcción.
4. Cuando coincide el pago
de las cuotas y la entrega del inmueble futuro.
5. El problema del leasing
inmobiliario sobre un inmueble arrendado
6. ¿Qué requisitos
tienen las cuotas?
TALLER DE TRABAJO
Caso práctico
de leasing inmobiliario en suelo terciario.
Las
entidades van realizando el proyecto y el promotor pagando unas cuotas
por el coste de las certificaciones.
CHECK-LIST
-
Check-list final de cuestiones
a debate.
-
Preguntas y respuesta al
leasing inmobiliario.
-
¿Puede ser objeto
de leasing inmobiliario el derecho de traspaso de un local comercial?
-
Posibilidad de financiar
con leasing una promoción inmobiliaria llevada a cabo por un promotor
inmobiliario para la venta (no arrendamiento) de los pisos/locales resultantes.
-
Problemática de la
formación del leasing inmobiliario a través de la figura
del derecho de sobreelevación sobre superficie construida (artículo
16.2. del Reglamento Hipotecario).
-
Leasing inmobiliario sobre
solares y cesión del derecho de superficie por parte de la
entidad de leasing al usuario.
-
Leasing sobre inmueble en
construcción y pago de las cuotas desde la suscripción del
contrato de leasing inmobiliario.
-
Requisitos en caso de transmisión
de un bien inmueble por una compañía de leasing con un contrato
de leasing inmobiliario en vigor.
-
Embargo del derecho de uso
del leasing inmobiliario.
-
Transmisión o hipotecabilidad
del derecho de leasing inmobiliario.
-
La subrogación en
el leasing inmobiliario.
-
Consecuencias para ambas
partes del incumplimiento del plazo de 10 años del leasing inmobiliario.
-
Cesión del leasing
inmobiliario.
|
| Capítulo
10. |
Incumplimientos en el
Leasing inmobiliario.
Supuestos en los
que el arrendador financiero no cumpla con la obligación de la cesión
del uso del bien inmueble.
1. Imposibilidad original
o sobrevenida para la adquisición del inmueble o su construcción.
2. Adquirido el inmueble
no es posible la cesión de su uso al Arrendatario Financiero.
TALLER
DE TRABAJO.
El pacto de cesión
de uso.
TALLER DE
TRABAJO.
El arrendatario descubre
que el inmueble no sirve para su actividad.
TALLER DE
TRABAJO.
En la mitad del contrato,
un juzgado reconoce un mejor derecho sobre el inmueble a un tercero.
TALLER DE
TRABAJO.
Todo firmado y ahora
el inmueble tiene distinto tamaño.
Imposibilidad de entregar
el inmueble en las condiciones convenidas, cuando el arrendatario financiero
ejercita la opción de compra.
1. Destrucción parcial,
o deterioro
2. Hipotecas, embargos y
afecciones.
TALLER DE
TRABAJO.
Sustitución del
arrendador financiero
TALLER DE
TRABAJO.
Sustitución del
arrendatario financiero
TALLER DE TRABAJO.
Cuando se deja de pagar.
La quiebra del arrendatario financiero.
TALLER DE
TRABAJO.
Los retrasos en la devolución
del inmueble a la entidad.
TALLER DE TRABAJO.
Créditos privilegiados: Créditos
refaccionarios anotados en el Registro de la Propiedad (derecho de preferencia
a los créditos por construcción) y
los créditos del leasing inmobiliario.
|
PARTE
TERCERA
-
Fiscalidad
del leasing inmobiliario.
|
<
|
| Capítulo
11. |
Fiscalidad del leasing
inmobiliario.
1. ¿Cómo
tributa la opción de compra de un inmueble objeto de Leasing?
2. ¿Existen otras
ventajas añadidas en el caso de Leasing inmobiliario?
3. Impuestos indirectos.
4. Impuesto de la Renta.
5. Impuesto de sociedades.
TALLER DE
TRABAJO
Regulación fiscal
del leasing.
1. Régimen especial
del leasing en el Impuesto sobre sociedades.
a.
Condiciones para aplicarse el régimen fiscal del leasing.
b. Empresa
arrendadora. Amortización deducible.
c. Empresa
arrendataria. Importes deducibles.
c. Comunicación
al Ministerio de Hacienda comunicando el momento de puesta en condiciones
de funcionamiento.
d. Pérdida
o inutilización definitiva del bien.
e. Incentivos
fiscales
2. Impuesto sobre el Valor Añadido.
a.
El arrendamiento financiero de un bien tiene la consideración de
prestación de servicios hasta el momento en que el arrendatario
se compromete frente al arrendador a ejercitar la opción de compra.
b. Intereses
por aplazamiento o demora en el pago.
c. Cancelación
anticipada del arrendamiento financiero.
3. Impuesto de transmisiones
patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD).
-
Subrogación
en el arrendamiento financiero.
TALLER DE TRABAJO
Fiscalidad del leasing
inmobiliario.
1. Ámbito aplicación
Impuesto de Sociedades.
2. Gastos deducibles.
3. Las cuotas, así
como la cuota del valor residual, estarán sujetas a IVA.
TALLER DE
TRABAJO
Ventajas fiscales del
leasing inmobiliario.
Deducción de
la cuota en el Impuesto de Sociedades o IRPF.
-
IS/IRPF: El valor del suelo
nunca es amortizable, y son deducibles las cargas financieras.
TALLER DE TRABAJO
Las ventajas fiscales
del leasing inmobiliario a efectos del Impuesto sobre Sociedades.
1. A efectos del Impuesto
sobre Sociedades (IS), la base imponible se determina a partir del resultado
contable.
2. Aceleración de
las amortizaciones deducibles en los bienes adquiridos en régimen
de arrendamiento financiero.
TALLER DE
TRABAJO
Fiscalidad y contabilización
del leasing inmobiliario. La fecha de adquisición
y el precio de compra a tener en cuenta en el supuesto de enajenar a un
tercero un bien adquirido en leasing.
TALLER DE
TRABAJO
¿Regularizar las
cuotas de arrendamiento financiero satisfechas deducidas que hayan excedido
del gasto por la amortización con intereses de demora?
|
| Capítulo
12. |
Leasing inmobiliario.
Todo
el régimen fiscal.
1. Arrendamiento
con opción de compra.
a.
Impuesto Sobre la Renta le las Personas Físicas.
b. Impuesto
sobre Sociedades
c. Impuesto
sobre el Valor Añadido
d. Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales y A.J.D.
e. Impuesto
sobre Actividades Económicas
f. Impuesto
sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
2. Arrendamiento con opción
de compra antes del plazo.
a.
Impuesto Sobre la Renta le las Personas Físicas
b. Impuesto
sobre Sociedades
c. Impuesto
sobre el Valor Añadido
d. Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales y A.J.D.
e. Impuesto
sobre Actividades Económicas
f. Impuesto
sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
TALLER DE TRABAJO
Tratamiento fiscal de
las operaciones de leasing en el Impuesto sobre Sociedades (IS).
TALLER DE
TRABAJO
Ventajas fiscales de
la amortización de bienes inmuebles adquiridos mediante un leasing.
Amortización acelerada.
TALLER DE
TRABAJO
Caso práctico.
Amortización
de un leasing inmobiliario en el impuesto de sociedades.
1. Requisitos del leasing
inmobiliario desde el punto de vista fiscal.
2. Ventajas fiscales del
leasing inmobiliario.
a. La carga
financiera satisfecha por la entidad arrendadora es considerada como gasto
fiscalmente deducible.
b. Compensa
el IVA devengado
c. Se puede
amortizar de manera acelerada la parte del bien que corresponda al valor
de la construcción.
-
Caso práctico de adquisición
de inmueble mediante Leasing.
TALLER DE TRABAJO
Caso práctico.
¿Cómo
se deduce el leasing inmobiliario en el IRPF y en el IVA?
TALLER DE TRABAJO
Requisitos para la renuncia
a la exención del IVA
TALLER DE
TRABAJO
El IVA y la adquisición
del inmueble por el arrendatario mediante el ejercicio anticipado de la
opción de compra. Diferencias de naturaleza del leasing inmobiliario.
TALLER DE
TRABAJO
El IVA y El leasing inmobiliario.
El ejercicio de la opción de compra.
1. El leasing inmobiliario
y la fiscalidad indirecta.
2. El problema del ejercicio
de la opción de compra inherente al leasing.
3. Requisitos para la renuncia
a la exención del IVA (art. 20.Dos LIVA y art. 8 RIVA)
a.
Requisitos formales para la renuncia
b. Adquirente
persona física
4. Adquisiciones previas al
inicio de la actividad
5. Venta por una sociedad
de un inmueble, transmitiendo la nuda propiedad a una persona física,
particular, y el usufructo a una persona física que ejerce la actividad
de arrendamiento de inmuebles.
6. Segunda entrega, renuncia
a la exención y regla de prorrata.
TALLER DE
TRABAJO
Tributación indirecta
(IVA e ITP-AJD) que se deriva del ejercicio anticipado de la opción
de compra de los contratos de arrendamiento financiero suscritos por un
empresario con una entidad financiera, una vez transcurrido el plazo legal
mínimo de 10 años.
1. IVA: Entrega de bienes
sujeta y no exenta.
2. ITP – AJD, en su modalidad
Documentos Notariales: Cuota gradual aplicable sobre la contraprestación
pagada por el arrendatario.
TALLER DE
TRABAJO
El IVA en el caso
de subrogación en un leasing inmobiliario.
TALLER DE
TRABAJO
Rescisión de un
contrato de leasing inmobiliario concertado con
una entidad bancaria, mediante la
condonación de la deuda que le resta de pagar y la devolución
de la posesión del bien, implicaciones a efectos de IVA.
CHECK-LIST
1. Tratamiento fiscal de
las operaciones de leasing en el Impuesto sobre Sociedades (IS).
2. ¿La compraventa
de inmuebles en Leasing, a qué tipo de impuesto indirecto tributa?
3. Cuotas a pagar por
el arrendatario.
4. ¿Cómo
tributa la opción de compra de un inmueble en Leasing?
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PARTE
CUARTA.
-
Contabilidad
del leasing inmobiliario.
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| Capítulo
13. |
Plan General de Contabilidad Real Decreto
1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de
Contabilidad. Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre, por el que se
aprueba el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas
y los criterios contables específicos para microempresas. Se
simplifica el criterio de valoración de activos arrendados en "leasing"
desde el punto de vista del arrendatario.
1. Calificación como arrendamiento
financiero
2. Contabilización por el arrendatario.
3. Contabilización por el arrendador y
diferencia con el Lease Back.
5. Especialidades contables del leasing inmobiliario.
6. Especialidades pymes.
Se simplifica el criterio de valoración
de activos arrendados en "leasing" desde el punto de vista del arrendatario.
TALLER DE
TRABAJO
¿Cómo contabilizar
un arrendamiento financiero (leasing inmobiliario) por el
ARRENDADOR ENTIDAD FINANCIERA?
TALLER DE
TRABAJO
¿Cómo contabilizar
un arrendamiento financiero (leasing inmobiliario)por el ARRENDATARIO?
TALLER DE
TRABAJO.
Caso práctico.
¿Cómo
se contabiliza un "leasing" inmobiliario?
1. Asiento contable a la
firma del contrato de leasing inmobiliario.
2. Asientos contables por
pago de las cuotas del leasing inmobiliario.
3. Cierre contable (al cierre
del ejercicio se contabilizará la amortización, solo de la
construcción).
4. Ejemplo de asiento de
amortización de la construcción.
5. Ajuste contable a fin
de años de la reclasificación de la deuda de largo a corto
plazo.
TALLER DE
TRABAJO.
Casos prácticos
del leasing en el Plan General Contable.
TALLER DE
TRABAJO.
Contabilidad en case de arrendamiento financiero
("leasing") y lease back.
TALLER DE TRABAJO.
Ejercicio práctico
fiscal
y contable de leasing inmobiliario.
CHECK-LIST
1. ¿Cómo se
contabiliza una operación de Leasing por parte del arrendatario?
2. ¿Cómo
se contabiliza la opción de compra final de una operación
de Leasing por parte del cliente?
3. ¿Por qué
en el Leasing inmobiliario debe diferenciarse explícitamente la
parte que corresponde al terreno?
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PARTE
QUINTA.
-
El lease back
inmobiliario. Leaseback inmobiliario.
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<
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| Capítulo
15. |
Lease back como solución
a la financiación inmobiliaria.
1. El Contrato
de Lease back
2. ¿Por qué
surge el «sale & lease back»?
3. El «lease back»
en el derecho comparado.
4. Concepto y problemática
del «lease back».
5. Evolución histórica
del «lease back» en el ordenamiento español.
6. Sujetos del Lease back.
a.
Arrendador financiero
b. Arrendatario
financiero
c. Proveedor
de lease back
7. ¿Sobre qué
recae un lease back?
8. Inmuebles en proyecto
o en construcción y con derecho de superficie
9. El precio en el lease
back.
10. El precio de readquisición
11. Requisitos formales
del contrato de lease back.
12. El lease back y los
registros.
13. El plazo del lease back.
TALLER DE
TRABAJO.
El lease-back
y el rent-back.
1. Solución a la
inmovilización financiera de activos inmobiliarios.
2. Las cuotas de renting
se consideran gasto.
3. Peligro si no se genera
un fondo de maniobra positivo.
TALLER DE
TRABAJO.
Los Plazos del lease-back
y el derecho de superficie urbanístico.
1. Coordinar el plazo del
derecho de superficie y del lease back.
2. El derecho de superficie
en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
a.
Derecho real sobre rasante, sobreedificación, vuelo y subsuelo.
b. Régimen
legal.
c. Elementos
personales.
d. Contraprestación
económica o gratuidad.
e. Elementos
formales.
f. Límite
temporal.
g. Transmisión.
g. Propiedad
horizontal y gravámenes.
h. Extinción
del derecho de superficie.
TALLER DE TRABAJO.
Precauciones contables
del lease-back y el rent-back.
TALLER DE TRABAJO
NIIF 16. Arrendamientos.
Sale & Lease back inmobiliario.
1. Las empresas que han vendido su sedes per permanecen
en las mismas como arrendatarios (sale & lease back inmobiliario) verán
incrementado su pasivo.
2. La clave de la modificación de la NIIF
16 en el lease back inmobiliario.
3. Arrendatario vendedor
4. Arrendador comprador
5. Transacciones de venta con arrendamiento posterior
(“Sale and leaseback”)
TALLER DE TRABAJO
Sale and Lease Back inmobiliario.
1. ¿Por qué
ha tenido tanto éxito el “Sale and Lease Back inmobiliario”.
2. ¿Qué es
el Sale and Lease-Back inmobiliario?
3. Sujetos.
a.
Comprador. Arrendador
b. Vendedor.
Arrendatario
4. La vinculación entre
la venta y el arrendamiento del antiguo propietario.
5. Derechos y Obligaciones
a.
Comprador. Arrendador
b. Vendedor.
Arrendatario
6. Precauciones del contrato
de sale & lease back inmobiliario.
a.
El comprador se queda con la titularidad, el vendedor con los gastos del
inmueble.
b. Plazo
c. Renta
d. Cesión
y Subarriendo
e. Responsabilidad.
f. Opción
de Compra
g. Devolución
del Inmueble
h. Resolución
i. Derecho
de adquisición preferente del vendedor.
TALLER DE TRABAJO
Ventajas del sale and leaseback inmobiliario.
1. ¿Qué es el leaseback inmobiliario?
2. Fijación del precio del leaseback inmobiliario
en función de la renta.
3. Ventajas financieras y fiscales de las operaciones
sale and leaseback inmobiliario.
4. Características del sale and leaseback
inmobiliario.
TALLER DE TRABAJO
Opiniones de expertos
sobre problemática del lease-back inmobiliaria, en la administración
pública, en hoteles, en aspectos fiscales y contables, etc.
CHECK-LIST
1. ¿Qué es
una operación inmobiliaria de sale & leaseback?
2. Fases de una operación
de sale & leaseback inmobiliario.
3. Clases de Sale &
Leaseback inmobiliario.
4. Fiscalidad del Sale
& Leaseback inmobiliario.
5. El Sale & Leaseback
inmobiliario para obtener liquidez.
6. ¿Por qué
es necesario que los inmuebles no estén muy endeudados?
7. ¿Qué
hay que saber para negociar un Sale & Leaseback inmobiliario?
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En esta parte
de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto
completo.
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De este modo
complementamos la formación práctica de todos los temas analizados
previamente en la guía.
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El formulario
inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y
estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el
profesional inmobiliario y de la construcción.
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| PARTE
SEXTA.
|
1. Modelo de contrato de
leasing general.
Modelo
a.
Modelo b.
2. Modelo de contrato
de leasing inmobiliario.
Modelo
a.
Modelo b.
3. Escritura de arrendamiento
financiero.
4. Escritura de compraventa
por ejercicio de opción de compra en arrendamiento financiero.
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