Foto: Nuria
Béjar, directora de Healthcare en Savills Aguirre Newman
Nuria Béjar,
directora de Healthcare en Savills Aguirre Newman, ha remarcado que “el
papel de este sector es importante en la sociedad como servicio y como
generador de empleo. Es necesario además habilitar nuevos modelos
de vivienda con servicios y actividades atractivas para los mayores activos
en enclaves urbanos consolidados”.
El sector de
las residencias de mayores se caracteriza principalmente por un gran número
de entidades dedicadas a la gestión de uno o varios centros. Asimismo,
también existe un pequeño grupo de operadores paneuropeos
(Dómusvi, Orpea, Korian o Colisée España) con un amplio
número de residencias bajo gestión tras haber crecido mediante
adquisiciones en los últimos años y que continúan
buscando ganar volumen en España.
No obstante,
Savills Aguirre Newman considera que el desarrollo vía la compra
de activos en explotación perderá fuerza a medio plazo, frente
al desarrollo de nuevos proyectos, ya que el inversor percibe cierto riesgo
en la compra de activos ya construidos ante un posible cambio de normativa
a raíz de la pandemia de la Covid-19 que implique nuevas inversiones
de capex o reducción del número de plazas. Por este motivo,
el estudio también anticipa un interés de los operadores
de construir residencias adaptadas a las necesidades y posible legislación
post-covid.
UN SEGMENTO
ATRACTIVO PARA EL INVERSOR
Las residencias
de la tercera edad, por las buenas perspectivas que ofrecen a medio y largo
plazo, son uno de los mercados más atractivos hoy y de mayor retorno
para el inversor, con ingresos asegurados y recurrentes. La tasa de rentabilidad
inicial de las residencias de mayores en España se sitúa
aproximadamente en el 5,20%, aunque en algunos casos, de residencias prime,
las tasas se han situado en torno al 4,5%. En algunos países europeos
como Suecia o Alemania, el mayor interés del inversor está
presionando los yields a la baja, con rentabilidades que se rebajan entre
20 y 30 puntos básicos y se sitúan en el 3,85% (Suecia).
El informe
de Savills Aguirre Newman constata que existe un amplio número de
operadores e inversores internacionales que pese al interés todavía
no han tomado posiciones en el mercado español por la falta de oferta
disponible, por lo que están priorizando la compra de suelo para
el desarrollo de los proyectos frente a la adquisición de activos.
EVOLUCIÓN
DEL NÚMERO DE PLAZAS
La oferta total
de plazas en residencias registró un crecimiento del 3% en 2020,
alcanzando unas 384.229 camas, de acuerdo con los datos de EnR. En torno
al 73% de las plazas, más de 281.000, se ofrecen en residencias
privadas.
La comunidad
autónoma con mayor número de plazas es Cataluña (16,3%),
seguida de Madrid (13,5%), Castilla y León (12,2%) y Andalucía
(11,3%). Estas cuatro comunidades concentraban en 2020 el 53% de la oferta
total de plazas en residencias de mayores.
La Organización
Mundial de la Salud (OMS) recomienda una ratio de cinco plazas por cada
100 personas mayores de 65 años. Según el informe 2020, “Estadísticas
sobre residencias”, elaborado por Envejecimiento En Red, en España
hay 4,2 plazas por cada 100 personas mayores; en total, 384.229 plazas
Para cumplir
con la OMS, haría falta crear en España unas 80.000 plazas.
Teniendo en cuenta que el tamaño medio de las residencias de mayores
ronda las 80 plazas, serían necesarias 1.000 residencias adicionales
a las 5.417 ya existentes para cumplir con las recomendaciones de la OMS.
La ocupación
media se situaba en septiembre de 2020 en torno al 81%, según datos
proporcionados por Envejecimiento en Red, ocho puntos porcentuales por
debajo de la registrada un año antes. En mercados con elevada concentración
de población, la disponibilidad es nula, existiendo en residencias
públicas una lista de espera que se pueden prolongar hasta dos años.
Según
datos internos del Departamento Healthcare de Savills Aguirre Newman, las
más de 40 residencias de mayores analizadas durante el año
2020 muestran ocupaciones cercanas al 90%.
La necesidad
de desarrollo de residencias de mayores se ve acrecentada por la escasa
disponibilidad actual y por la antigüedad del stock existente. Se
necesita una actualización de buena parte de la oferta en funcionamiento
y crear producto adaptado a la nueva realidad del mercado y diseñado
con criterios de funcionalidad y eficiencia.
PRINCIPALES
OPERADORES
La estructura
empresarial del sector se caracteriza por la presencia de un gran número
de entidades de reducido tamaño dedicadas a la gestión de
uno o varios centros. Sin embargo, también hay un pequeño
grupo de operadores de cierto tamaño que gestionan un amplio número
de residencias. En los últimos años se han visto procesos
de concentración liderados por grandes operadores europeos que buscan
ganar volumen en España.
Destaca, en
este sentido la actividad mostrada por operadores como DómusVi,
Orpea, Korian o Colisée España, que han aumentado su exposición
a este mercado de manera considerable durante los últimos años
vía adquisición de activos en funcionamiento.
El crecimiento
vía la compra de activos en explotación perderá fuerza
frente al desarrollo de nuevos proyectos. Se empieza a ver cierto riesgo
en la compra de activos ya construidos ante un posible cambio de normativa
(post-covid) que suponga un incremento no previsto de capex y/o reducción
del número de plazas.
TARIFAS: PRECIOS
Y PENSIONES
La pensión
es la principal fuente de ingresos para la mayoría de las personas
mayores. El progresivo envejecimiento de la población está
generando un creciente debate público en torno a si se podrá
mantener el nivel adquisitivo de las pensionistas en el largo plazo.
Los precios
de las plazas en residencias privadas reflejan una elevada disparidad entre
comunidades autónomas variando desde los 1.421 €/mes en Castilla-La
Mancha a los 2.496 €/mes en el País Vasco. Esta diferencia
entre regiones se explica por factores relacionados con la cartera de servicios,
ubicación, personal y la capacidad económica de la población.
Sin embargo,
también entran en juego los diferentes estándares de calidad
y requisitos exigidos en cada comunidad autónoma.
Si se compara
la tarifa con la pensión media de jubilación, se observa
la necesidad de completar esta última con ahorros, ayuda familiar
o ingresos extraordinarios (por ejemplo, alquiler de vivienda, hipoteca
inversa). La pensión media de jubilación en España
supone el 60,5% de la tarifa media, existiendo comunidades como Asturias,
con cerca del 80%, o ambas Castillas, donde se supera el 70%. En el lado
opuesto encontramos Canarias, Galicia o La Rioja con niveles cercanos al
50%.
Dado el importante
diferencial entre pensión media y tarifa, el Estado ofrece determinadas
ayudas a la dependencia. La cobertura más completa queda representada
por las plazas públicas, normalmente reservadas para dependencia
severa o gran dependencia (grados II y III). Son los ingresos del demandante
los que marcan, tanto la cuantía que debe pagar, como el copago
que asume la administración, beneficiando el sistema a las personas
con ingresos más reducidos.
Una modalidad
intermedia, entre lo público y lo privado, son las plazas concertadas
por la administración pública en residencias privadas. Bajo
este sistema la administración retiene un porcentaje de la pensión
del demandante y paga el coste total de la plaza al gestor privado con
el que ha llegado al acuerdo del concierto.
Finalmente,
existe el modelo conocido como prestación económica vinculada
al servicio.
Se trata de
una prestación económica que tiene como finalidad cubrir
el coste de un servicio que la administración pública no
proporciona y que pasa a ser prestado por una entidad privada, debidamente
autorizada.
Es una ayuda
pública por una cuantía que oscila aproximadamente entre
los 300 € a los 600 € dependiendo del demandante. Debe destinarse
obligatoriamente al pago de una plaza en una residencia privada acreditada
por la administración pública.
UN MERCADO
LLENO DE OPORTUNIDADES
Las residencias
de mayores se están posicionando como uno de los mercados inmobiliarios
más atractivos. Sus sólidos fundamentales y las excelentes
perspectivas a medio y largo plazo, unos flujos de ingresos garantizados
y no correlacionados con la evolución del entorno macro y una escasa
oferta de calidad, están atrayendo a inversores y operadores especializados
interesados en crecer en el mercado español.
La elevada
atomización del mercado ha dificultado la adquisición de
grandes portfolios y ha centrado la actividad de inversores en la adquisición
de activos individuales o pequeños portfolios. Los principales actores
han sido grandes operadores especializados de nacionalidad francesa, entre
los que destaca DómusVi, Orpea, Colisée o Korian. Hay, no
obstante, un amplio número de inversores y operadores con diversas
procedencias (USA, UK, Bélgica, Holanda, etc) analizando el mercado
e interesados en tener presencia en el mismo.
Una vez más,
la escasa oferta disponible está dificultando su entrada y, en algunos
casos, está girando su interés hacia la búsqueda de
suelos para el desarrollo de proyectos.
Según
la encuesta Emerging Trends in Real Estate in Europe 2021 (PwC), el sector
de las residencias de mayores se encuentra posicionado entre los mercados
inmobiliarios más interesantes desde el punto de vista de inversión
y promoción de nuevos proyectos.
YIELDS
El creciente
interés por parte del sector inversor ha presionado a la baja la
tasa de rentabilidad durante los dos últimos años.
Esto ha sido
especialmente relevante en países como Suecia y Alemania, donde
las rentabilidades se han ajustado entre 20 y 30 puntos básicos,
hasta situarse en el caso de Suecia en el 3,85%.
La tasa de
rentabilidad inicial de las residencias de mayores en España se
sitúa aproximadamente en el 5,20%, si bien, para producto prime
se han observado tasas cercanas al 4,5%. La creciente competencia, la mejora
en la calidad de los proyectos y la progresiva consolidación del
mercado seguirá presionando al alza los precios durante los próximos
años.
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