CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

PARTE PRIMERA.

• Tercera edad: el nuevo sector.

• Legislación estatal y autonómica en tercera edad. 

• Viviendas tuteladas. Apartamentos tutelados.

• Residencias de tercera edad. Fase de puesta en marcha.

• Tramitación administrativa de una Residencia de tercera edad.

• Gestión de una residencia de tercera edad.

• Derechos del residente.

Formularios.

Para visualizar la demografía del mercado de viviendas para personas de la tercera edad hay que pensar en el tsunami de la generación del baby boom. 

España tiene la esperanza de vida más alta de Europa, con 86 años para las mujeres españolas y 80 para los hombres en el año 2050.

Se espera que la población envejezca en los próximos años, con la previsión de que las personas de + de 65 años representen el 38% de la población en el 2050 en España.

Se espera que la tasa de dependencia promedio en España ascienda a casi el 46,5% en 2040.

Las tres categorías principales de vivienda para personas mayores son vida independiente, vida asistida y cuidados intensivos. Dentro de estos existen subdivisiones adicionales basadas en la cantidad y los tipos de asistencia, atención o servicios médicos prestados.

Las instalaciones de vida independiente no ofrecen asistencia con actividades de la vida diaria o servicios médicos. Las instalaciones de vivienda asistida brindan a los residentes servicios que ayudan con las actividades de la vida diaria. Estos incluyen la preparación de alimentos, transporte, asistencia para bañarse, comer, lavar la ropa, medicamentos y otros requisitos de vida personal.

Finalmente, las residencias de tercera edad y las instalaciones de cuidados agudos ofrecen servicios médicos completos además de otros servicios. Estas propiedades abarcan desde hogares de ancianos tradicionales hasta unidades especialmente diseñadas para personas mayores con enfermedad de Alzheimer.

Un concepto erróneo del sector es creer que todas las personas mayores de 65 años querrán mudarse a instalaciones de alojamiento de tercera edad. La edad promedio de una persona que ingresa a una instalación de vivienda asistida es de 85 años, no de 65 años. Y muchas veces no es por falta de ganas o necesidad, sino porque el alto coste de las residencias de tercera edad les obliga a permanecer en sus hogares hasta que se ven obligados a salir.

El sector de las residencias de tercera edad y de viviendas tuteladas está consolidándose como una de las opciones más rentables entre los inversores inmobiliarios.

La razón por la que los inversores inmobiliarios apuestan por las residencias de tercera edad y las viviendas tuteladas es el hecho de que este tipo de inversión tiene rendimientos más altos que la mayoría de los otros activos inmobiliarios. De hecho, este sector ya ha superado al resto del mercado inmobiliario en términos de flujo de ingresos, apreciación y retorno total de la inversión.

Ya hay SOCIMIs especializadas en la inversión inmobiliaria de residencias, cuyo objetivo es crear una cartera inmobiliaria de activos relacionados con el sector de la tercera edad, con el propósito de maximizar los retornos de los accionistas a través de una gestión activa del patrimonio adquirido.

La madurez del sector ha dividido las empresas entre empresas propietarias y empresas operativas (PropCo/OpCo) y ha abierto la puerta a inversores inmobiliarios para crear nuevas maneras de invertir en el sector de residencias de tercera edad.

A pesar de que el número de residencias de tercera edad y de camas ha aumentado en los últimos años, la demanda de camas sigue siendo mayor que la oferta actual. Esto tiene como consecuencia una tasa de ocupación elevada: mayor rentabilidad para el inversor inmobiliario. 

El desequilibrio entre la oferta y la demanda y la importancia que le da la población a la salud por encima de otras necesidades hace que el mercado de las residencias para la tercera edad sea más resiliente que otros sectores inmobiliarios tradicionales y permite tener altas tasas de ocupación también en tiempos de crisis.

El aumento de precios de las residencias de tercera edad está teniendo como consecuencia que algunos inversores prefieran adquirir terrenos terciarios donde construir la residencia. Una gestión que alarga el inicio de la actividad entre 18 y 24 meses más. Tiempo que se tarda en construir la residencia.

Lo que tradicionalmente se consideraba una opción peor se ha convertido en la opción preferente para los inversores en el mercado de las residencias en España. Aunque los tiempos se alargan entre la construcción y luego las gestiones para llenar la residencia, esta solución permite abaratar la inversión ese 50% de las residencias activas en venta.

Esta situación también conlleva que propietarios de terrenos terciarios, constructores en su mayoría, consideren una opción rentable y real promover una residencia de tercera edad o una promoción de viviendas tuteladas.

En la guía práctica de viviendas tuteladas y residencias de tercera edad se analizan todas estas cuestiones desde una perspectiva práctica, por lo que resulta de gran utilidad antes de iniciar la promoción de una residencia de tercera edad.

• Tercera edad:el nuevo sector.

1. Introducción. Residencias de tercera edad y viviendas tuteladas, el sector inmobiliario con mayor potencial de crecimiento.
2. Primero atención humana, después negocio inmobiliario.
3. ¿Dónde se encuentra el sector de la tercera edad respecto a la media europea?
4. Población envejecida y carencia de residencias de tercera edad.
5. La relación entre el sector de la tercera edad y la evolución de la pirámide de población.
6. Viviendas tuteladas. Las claves del éxito. Centros para residentes extranjeros
7. La calidad en el servicio y la importancia de la imagen de marca.
8. La necesaria relación entre administraciones, gestores de tercera edad y promotores inmobiliarios.
9. Análisis de la evolución futura de los costes asistenciales.

TALLER DE TRABAJO
La progresiva aceptación en España de la residencia de tercera edad entre la población  mayor de 65 años. 

1. Complejos residenciales para mayores o Senior Resorts.

• ¿Qué elementos son básicos para que el producto tenga éxito?

2. Los “complejos senior”: entre un hotel y una residencia.
3. Nuevas soluciones de la mano de las promotoras.

TALLER DE TRABAJO
La mayor oferta residencial para tercera edad. El ejemplo de Estados Unidos.

• Age-Restricted Housing.
• Independent Living. Congregate Care.
• Assisted Living.
• Skilled Nursering Facilities.
• Home Health Care.
• Specialized Services.
• Continuing Care.

TALLER DE TRABAJO
Proyecto Senior Resort  para personas mayores de cincuenta y cinco años basado en viviendas unifamiliares independientes dentro de un Pueblo típico español.
1. Presentación para inversores de un Senior Resort de lujo con asistencia sanitaria para personas mayores de cincuenta y cinco años.
2. Instalaciones, situación y servicios.

• Centro social y de ocio, con restaurante, centro comercial, casa social con biblioteca, salas de reuniones, bar privado, centro de negocios, centro asistencial clínico, spa, centro de talasoterapia, gimnasio, piscina climatizada y un largo etcétera que se complementa con las amplias zonas ajardinadas por las que poder pasear  y disfrutar del excelente clima mediterráneo.

3. Memoria técnica y Urbanística

• Avance del plan especial
• Memoria descriptiva.
• Criterios de configuración y cálculo de la edificabilidad.
• Número de Plazas Turísticas
• Descripción global de todo el complejo turístico
• Hospital clínica privada
• Memoria de acabados y calidades viviendas turísticas.

TALLER DE TRABAJO
‘Cohousing’ de tercera edad. La vivienda colaborativa sénior como cooperativa. 

• ¿Cómo explotar estos complejos residenciales?
• Fórmulas a través de las cuales puede obtenerse la rentabilidad de la inversión por parte del promotor.

1. Proveer a los mayores de una vivienda propia adaptada y segura.
2. Promoción de viviendas tuteladas independientes para ancianos válidos.
3. Oferta complementaria a la viviendas tuteladas: ventajas sanitarias, de servicios, etcétera, que ofrecen las tradicionales residencias de ancianos privadas.
4. Requisitos para que estas promociones sean rentables.

• Mucho espacio. En el futuro serán miniciudades.
• Ubicación. Bien comunicados. Un lugar con vida y comercio.
• El nivel de ocupación necesario para que sean rentables.

1. Situación del asegurado y evolución social.

Más allá del seguro de dependencia: el seguro de residencia.

El nuevo seguro de dependencia deberá determinar la cobertura de una prestación de residencia y asistencia para mayores.

2. Los seguros privados de asistencia en Europa.
3. Cobertura de residencia.
4. Cobertura de residencia

a. Residencia o Alojamiento
b. Médicos
c. Material sanitario y farmacéutico
d. Asistencia Personalizada
e. Hospitalización

5. Cobertura económica de la Seguridad Social a la jubilación
6. Base técnica para la estimación del coste

Los contratos de aportación de vivienda a cambio de renta vitalicia (efectos respecto a residencias de tercera edad.).
1. Introducción
2. Modalidades contractuales

a. Contrato de renta vitalicia
b. Donación con carga
c. Contrato vitalicio
d. Hipoteca pensión
e. Vivienda pensión

3. Elementos de los contratos

a. El inmueble
b. La renta

4. Garantías
5. Régimen Fiscal
6. En detalle: Contrato de renta vitalicia. Nota doctrinal.
7. En detalle: Contrato de vitalicio. Nota doctrinal.

• La pensión vitalicia como opción de previsión social complementaria.

1. La naturaleza del contrato de renta vitalicia
2. La pensión
3. El derecho del pensionista
4. El capital
5. La resolución del contrato por impago de las pensiones cuando no existe pacto expreso
6. La condición resolutoria explícita

1. Hipoteca inversa.
2. Aseguramiento de rentas futuras por la constitución de una hipoteca inversa.

TALLER DE TRABAJO 
La hipoteca inversa como solución a los costes de una residencia de tercera edad. 
1. El origen de la hipoteca inversa (reverse mortgage y equity release). 
2. Régimen legal de la hipoteca inversa 
3. La hipoteca inversa vitalicia 
4. Hipoteca inversa con renta vitalicia diferida 
5. Hipoteca inversa con renta vitalicia inmediata 
6. Venta de la vivienda por mayores de 65 años y constitución de una renta vitalicia 
7. Venta de otro bien inmueble o mueble en el caso de mayores de 65 años. 
8. Producto vivienda-pensión 
9. Ventajas fiscales de la financiación inversa sobre la vivienda habitual de personas mayores de 65 años. 

Seguro de dependencia.
1. Modelos europeos del seguro de dependencia
2. El seguro de dependencia

CHECK-LIST 

Describa la situación actual del mercado de residencias de tercera edad desde las perspectivas de un promotor inmobiliario y si hay márgenes de negocio rentables.

• Legislación estatal y autonómica en tercera edad. 

1. Declaraciones universales de derechos.
2. Derechos constitucionales.
3. Derechos civiles.
4. Derecho penal.

• Andalucía
• Aragón
• Asturias
• Baleares
• Canarias
• Cantabria
• Castilla la Mancha
• Castilla y León
• Cataluña
• Extremadura
• Galicia
• Madrid
• Murcia
• Navarra
• País Vasco
• Rioja
• C. Valenciana

1. Introducción.
2. Características básicas de la normativa autonómica en materia de tercera edad.

a. Introducción.
b. Competencias autonómicas

1. Planteamiento constitucional
2. Estatutos de Autonomía
2.1. Asistencia y servicios sociales
2.2. Sanidad
2.3. Seguridad Social
2.4. Otras materias: urbanismo, vivienda, turismo, deporte, ocio, fundaciones y asociaciones.

1. Ordenación territorial
2. Estructuración y organización de los servicios sociales
3. Estructuración y organización de la sanidad
4. Relaciones con el Estado

1. Derechos y deberes
2. Servicios
3. Prestaciones económicas
4. Participación
5. Financiación

a. Administración autonómica
b. Administración local
c. Iniciativa privada
d. Usuarios y sus familias

• Viviendas tuteladas. Apartamentos tutelados.

1. La razón de ser de las viviendas tuteladas, el llamado “aging in place”.
2. Concepto.
3. Objetivos
4. Destinatarios.
5. Funcionamiento.
6. Servicios de las viviendas o apartamentos tutelados.
7. Modelo de gestión (directa, indirecta o mixta).
8. Funcionamiento.
9. Organización laboral. Personal de asistencia de un complejo de viviendas protegidas.

1. Viviendas Tuteladas para personas con discapacidad o con enfermedad mental crónica.
El Caso Valenciano. Decreto 182/2006 de Viviendas Tuteladas para personas con discapacidad o con enfermedad mental crónica.
2. Principios generales de funcionamiento de las Viviendas Tuteladas.

• Principios generales de funcionamiento de las Viviendas Tuteladas.
• Definición, condiciones y tipología de las viviendas tuteladas.

3. Documentos y Libros oficiales de las Viviendas Tuteladas.

• Libro registro de usuarios.
• Expedientes de los usuarios.
• Historia sociosanitaria.
• Contrato asistencial
• Autorización administrativa de funcionamiento vigente.
• Proyecto global de atención social y terapéutica.
• Reglamento de régimen interior.
• Póliza de seguros de responsabilidad civil

4. Clases de Viviendas Tuteladas.

• Viviendas con apoyo.
• Viviendas supervisadas para la promoción de la autonomía y el fomento del aprendizaje en las actividades de la vida diaria.
• Viviendas Tuteladas para personas con discapacidad intelectual.
• Viviendas asistidas.
• Viviendas supervisadas.
• Viviendas supervisadas para la promoción de la autonomía y el fomento del aprendizaje en las actividades de la vida diaria.
• Viviendas Tuteladas para personas con enfermedad mental crónica o trastorno mental grave.
• Viviendas asistidas.
• Viviendas supervisadas.

5. Los servicios y los usuarios de las Viviendas Tuteladas.
6. Requisitos para acceder a una Vivienda Tutelada.
7. Coordinación de las Viviendas Tuteladas con los recursos sociosanitarios. Autorizaciones administrativas.
8. Condiciones materiales de las Viviendas Tuteladas.

1. Ubicación
2. Habitabilidad
3. Protección contra incendios
4. Barreras arquitectónicas
5. Instalaciones
9. Condiciones funcionales de las Viviendas Tuteladas.
I. Horario
II. Duración de las estancias
III. Personal
IV. Protocolos de actuación

Las viviendas tuteladas en la Rioja.

• Requisitos de zonas y materiales de las Viviendas Tuteladas.
• Dormitorios
• Aseos
• Estancia. Sala de estar.
• Comedor.
• Cocina y lavandería.

Los apartamentos tutelados para personas mayores en el País Vasco.

1. Regulación
2. Destinatarios
3. Competencia
4. Financiación
5. La construcción, adaptación o compra de las viviendas

TALLER DE TRABAJO
Criterios básicos para el diseño y creación de apartamentos tutelados para personas mayores.

• Regulación. 

1. Destinatarios 
3. Competencia 
4. Financiación
5. La construcción, adaptación o compra
de las viviendas 
6. La gestión de las viviendas tuteladas 
• Servicios

1. Objetivos 
2. Perfil de las personas usuarias 
3. Servicios 
• Estructura física

1. Introducción 
2. Principios generales (orientación del recurso.
• Ubicación. Diseño. Suelo. Capacidad.

Accesibilidad. Diseño. Intimidad. Aspectos constructivos. Aspectos tecnológicos)
Principios específicos (áreas comunes, áreas de uso privativo. Apartamentos individuales. Apartamentos dobles. Equipamiento. Mobiliario)

1. El gestor de viviendas tuteladas.
2. Los servicios de las Viviendas Tuteladas.

a. Objetivos de las Viviendas Tuteladas
b. Perfil del usuario de una Vivienda Tutelada.
c. Servicios de una Vivienda Tutelada.

3. Organización y supervisión de las Viviendas Tuteladas.
4. Dónde y cómo diseñar Viviendas Tuteladas.

a. La estructura edificatoria y diseño de una vivienda tutelada.
b. Ubicación de un edificio de Viviendas Tuteladas.
c. Suelo (parcela mínima).
d. Capacidad de una Vivienda Tutelada.
e. Accesibilidad de una Vivienda Tutelada.
f. Diseño de de una Vivienda Tutelada.
g. Intimidad de una Vivienda Tutelada.
h. Aspectos constructivos
i. Aspectos tecnológicos. Servicios de alarma comunitaria y domótica.

5. Complementariedad entre elementos comunes y privados en una edificación de Viviendas Tuteladas.

a. Áreas comunes
b. Áreas de uso privado.
c. Garaje.
d. Ubicación de las Viviendas Tuteladas respecto a la fachada.
e. Apartamentos individuales en régimen tutelado.
f. Apartamento doble en régimen tutelado
g. Equipamiento de una Vivienda Tutelada.
Servicios / Baños
Cocina
Mobiliario
Dormitorio

TALLER DE TRABAJO..
Caso práctico. Un buen ejemplo de apartamentos tutelados con obra social de cajas de ahorros.

TALLER DE TRABAJO.
Utilización ilegal de suelo de equipamientos para la construcción de viviendas tuteladas que posteriormente se venden como viviendas libres. La solución del País Vasco al fraude en viviendas protegidas.

• Residencias de tercera edad. Fase de puesta en marcha.

1. Primeros pasos para la creación de una residencia de tercera edad.
2. Información general
3. En propiedad. Documentación específica.
4. Arrendada. Documentación especial.
5. En arrendamiento financiero
6. Aspectos urbanísticos de los inmuebles
7. Planeamiento y situación urbanística.
8. Licencias
9. Litigios
10. Tributos locales
11. Criterios básicos para el análisis del coste de la estancia en centros residenciales de mayores.

TALLER DE TRABAJO.
El imposible otorgamiento de licencia provisional previa a la aprobación del planeamiento en tramitación

1. Estudio de mercado.
2. Ubicación del centro.
3. Viabilidad de la inversión
4. La gestión del centro.

TALLER DE TRABAJO
Análisis DAFO de una residencia de tercera edad.
ANÁLISIS EXTERNO

• Amenazas
• Oportunidades

ANÁLISIS INTERNO

• Debilidades
• Fortalezas

1. La viabilidad jurídica. Aspectos jurídicos a considerar en la gestión y explotación de centros y en las relaciones contractuales con el residente. Gestión y explotación de residencias.
2. Aspectos económico-financieros a tener en cuenta en el estudio de viabilidad previo a la inversión de un proyecto. La viabilidad económica o gestión indirecta mediante sociedad de una residencia.
3. ¿Cómo debe aportar los terrenos el ayuntamiento? Derecho de superficie, cesión y concesión.
4. ¿Cómo puede ayudar económicamente un ayuntamiento a la promoción de la residencia?
5. ¿Cómo garantizar la viabilidad técnica de una residencia?
6.¿Cuáles son las ventajas de los centros mixtos concertados?
7.¿Qué ventajas ofrece combinar la residencia de tercera edad con un centro de día? Precauciones estatutarias en caso de centros concertados.
8. Subvenciones y ayudas públicas para construcción, reforma y mantenimiento de residencias de tercera edad.
9. Residencias de tercera edad y minicomplejos turísticos.  La residencia como apartamento turístico.
10. Mención a las Normas UNE sobre Gestión de servicios en las residencias de mayores.Norma UNE 158001:2000 Gestión Integral. ISO 158101 servicios sociales sanitarios
• Norma UNE 158002:2000 Espacios e instalaciones de una residencia. Gestión de servicios en las residencias de mayores. Espacios e instalaciones de una residencia.
• Norma UNE 158003:2000 Dotaciones y equipamientos 
• Norma UNE 158004:2000 Cualificación del personal. Formación 
• Norma UNE 158005:2000 Categorías laborales 


TALLER DE TRABAJO
Plan estratégico de una residencia de tercera edad.
Directrices fundamentales de una residencia de tercera edad.
Marketing  Mix de una residencia de tercera edad.

1. Precio
2. Producto: Servicio de Hogar-Residencia, Servicio de Residencia Asistida y Servicio de Centro de Día.
3. Actividades, instalaciones y servicios al alcance de todos los residentes.
4. Información.

TALLER DE TRABAJO
Modelo de negocio de una residencia de tercera edad.
 
• Plan de producción (disponibilidad del inmueble, subvenciones y análisis preliminar de las residencias de tercera edad de la zona en función de sus clases)
• Plan de Marketing
• Plan de recursos humanos
• Plan de inversiones
• Plan económico-financiero
• Forma jurídica y puesta en marcha


Clasificación de residencias de tercera edad.

• Por el número.
• Por  el  tipo  de  usuario.
• Por el tipo de plazas.
• Por el tipo de financiación.
• Por  el  tipo  de  gestión.
• Por  el  tipo  de  atención.


TALLER DE TRABAJO
Modelo de Business Plan  de tercera edad. Plan de empresa para la construcción de complejo mixto entre residencia de tercera edad y viviendas tuteladas.
1. Plan de negocio. Análisis de la idea de negocio de una residencia de tercera edad.
2. Razones para invertir en el sector de tercera edad.
3. Razones para elegir un producto mixto de residencia de tercera edad junto a vivienda tutelada.
4. Metodología.

a. Análisis del mercado de residencias de tercera edad y viviendas tuteladas.
b. Estudio de la estrategia.
c. Estudio del Marketing.
d. Estudio económico financiero.
e. Organigrama de la residencia de tercera edad.

5.  Análisis de la idea de negocio (residencia de tercera edad combinada con vivienda tutelada).

a. Residencia de tercera edad.
b. Viviendas tuteladas
c. Servicios comunes a la residencia de tercera edad y a las viviendas tuteladas.

Ejemplo de un plan de negocio de  un complejo con residencia de tercera edad y viviendas tuteladas.

1.  Análisis de la competencia de la zona en todo lo referente a la tercera edad centros de día, atención domiciliaria, teleasistencia, etc.

Competencia directa (residencias de tercera edad y viviendas tuteladas).
Puntos fuertes
Puntos débiles
Ratio

2. Análisis de las características del residente.
3.  Saturación o déficit de servicios de tercera edad en la zona elegida.
4.  Estrategia de negocio de la residencia de tercera edad. Ventajas competitivas.

Análisis DAFO
Puntos fuertes
Puntos débiles
Oportunidades
Amenazas

5.  Estrategia de posicionamiento de un complejo mixto de residencia de tercera edad y viviendas tuteladas.

a. Calidad de vida de los residentes.
b. Diferenciación. Servicios innovadores y mejora de servicios usuales en las residencias de tercera edad o viviendas tuteladas.
c.  Estrategia de crecimiento.
d.  Plan de contingencias.

6. Marketing de un complejo mixto de residencia de tercera edad y viviendas tuteladas.
7. Características de un complejo mixto de residencia de tercera edad y viviendas tuteladas.
Régimen de comidas saludables, servicios de enfermería, zonas ajardinadas, peluquerías, animación socio-cultural de los residentes, etc.
Estructura edificatoria de residencia de tercera edad y viviendas tuteladas. Ascensores adaptados, baños accesibles, etc.
8. Precio.
9. Estudio económico. Detalle de la inversión y justificación.
• Solar, edificación, equipamiento, promoción, etc.
• Recursos financieros y estimación de ingresos y gastos.
10. Recursos humanos. (Dirección, administrativos, enfermeros, cocineros, etc.)

TALLER DE TRABAJO.
Estudio de viabilidad de promoción de una residencia de tercera edad.
1. Descripción del solar  y situación urbanística.
2. Estudio del mercado.
3. Promoción y definición del producto de residencia de tercera edad.
4. Estudio económico y financiero del proyecto que se  quiere realizar.
5. Análisis de todos los resultados obtenidos.

TALLER DE TRABAJO.
Estudio de viabilidad previo a la construcción y explotación, en régimen de concesión pública, de una residencia de tercera edad.
1. Finalidad y justificación de la obra y definición de características.
2. Previsiones sobre la demanda de uso e incidencias económicas y sociales de la obra en su área de influencia y sobre la rentabilidad de la concesión.
3. Valoración de los datos e informes existentes que hagan referencia al planeamiento sectorial, territorial y urbanístico.
4. Estudio de impacto ambiental o análisis ambiental de las alternativas y medidas correctoras y protectoras necesarias.
5. Justificación de la solución elegida, indicando, entre las alternativas consideradas si se tratara de infraestructuras viarias o lineales, las características de su trazado.
6. Riesgos operativos y tecnológicos en la construcción y explotación de la obra.
7. Coste de la inversión, sistema de financiación propuesto para la construcción y equipamiento de la obra y su justificación
8. Estudio de seguridad y salud (seguridad y salud en obras de construcción).

TALLER DE TRABAJO
Estudio de viabilidad del servicio público consistente en la gestión de  una residencia de personas mayores. 
1. Breve descripción del proyecto. 
2. Descripción  de  los  resultados  que  se  pretenden  obtener  con  el  proyecto. 
3. Perfil de la entidad gestora.
4. Normativa aplicable.
5. Plan de inversión.
6. Costes de explotación del centro, por año. 

A)  Consumo de mercaderías 
B)  Gastos de Personal 
C)  Gastos Generales en bienes corrientes y servicios: 
1.  Suministros 
2.  Promoción comercial
3.  Gastos en servicios externos
4.  Seguros
5.  Otros aprovisionamientos
D) Amortizaciones 
E) Canon Municipal

7. Estructura de ingresos anuales 

Resumen de los ingresos y gastos esperados el primer año
Actividad 
Escenario 

8. Duración del contrato. 

PARTICULARIDADES TÉCNICAS

1. Particularidades Técnicas: 
1.1.  Definición de la Actividad 
1.2.  Descripción de los servicios 
1.2.1. Área de dirección y administración
1.2.2.  Área de servicios generales 
1.2.2.1. Cocina
1.2.2.2. Lavandería 
1.2.2.3. Vestuario de uso personal
1.2.2.4. Ropa de cama, mesa y aseo

 1.2.2.3. Almacenes 

1.2.3.  Área residencial 
1.2.3.1. Dormitorios 
1.2.3.3. Salas de estar 
1.2.3.4. Comedor 
1.2.3.5. Recepción y control 
1.2.3.6. Sala de actividades 

1.2.4.  Área de atención especializada 
2.  Régimen de utilización: 
2.1.  Usuarios: 
2.2.  Designación de usuarios
2.3.  Período de adaptación 
2.4.  Incidencias: 
2.5.   Régimen interior: 
2.6.  Procedimiento del abono de las plazas. 
1. Procedimiento del abono de las plazas. 
2. Seguimiento de la gestión del centro 
3. Medios personales 
4. Régimen interior. 
5. Plan de emergencias. 
6. Medios materiales. 

TALLER DE TRABAJO
Caso real de estudio de viabilidad para una residencia de tercera edad. 

• Proyecto de inversión.
• Relación de residencias de tercera edad de la zona de influencia.
• Necesidades objetivas de las residencias 
• Número de plazas necesario. 
• Factores urbanísticos. 
• Factores arquitectónicos. 
• Pautas de diseño  -  dependencias necesarias. 
• Edificio. 
• Jardín. 
• Áreas comunitarias. 
• Comedor. 
• Habitación. 
• Factores económicos. 
• Estudio económico del proyecto. 
• Análisis de mercado. 
• Análisis técnico de la inversión.
• Estudio de funcionamiento y administración. 
• Etapas de proyecto y plan de realización. 


TALLER DE TRABAJO.
Estudio de viabilidad del contrato de concesión de obra pública para la redacción de proyecto, financiación, construcción, explotación, conservación y mantenimiento de la residencia asistida y centro de día de la tercera edad.

TALLER DE TRABAJO
Formularios. 

• Caso real de pliego de cláusulas económico-administrativas para la constitución y concesión mediante concurso de un derecho de superficie sobre parte de finca municipal, para la construcción y explotación de una residencia para la tercera edad.

Naturaleza y finalidad del contrato.
Plazo de duración del derecho.
Contraprestación del derecho de superficie.
Tipo de licitación.
Existencia de crédito.
Garantía provisional.
Procedimiento y forma de adjudicación.
Capacidad.
Proposiciones de los interesados.
Proposiciones simultáneas.
Plazo y lugar de presentación de plicas.
Mesa de contratación.
Calificación previa. (Documentación administrativa).
Criterios de baremación.
Propuesta de adjudicación.
Adjudicación provisional y definitiva.
Formalización del contrato.
Garantía definitiva.
Cláusulas del contrato

Condiciones de la finca

Edificio a construir

Urbanización de  la calle

Plazos para la edificación

Contraprestación del derecho de superficie

Deberes del adjudicatario

Facultades del adjudicatario

Transmisión y constitución de gravámenes

Extinción del derecho.
Reversión por transcurso del plazo.
Lanzamiento.
Fiscalización, infracciones y sanciones.

1. Ética del marketing.
2. Mercado potencial.
3. Análisis de la competencia.
4. Análisis del entorno.
5. El precio y la marca.

¿Qué factores nos ayudan a determinar el precio? 

6. Promoción o dar a conocer el producto.
7. El marketing interno.

CHECK-LIST 

Describa el proceso para constituir una residencia de tercera edad.
Ventajas e inconvenientes antes de invertir en residencias de tercera edad.
Desarrollar un programa completo del plan de negocios de una residencia de tercera edad en la que hay que contratar externamente la asistencia.

• Tramitación administrativa de una Residencia de tercera edad. 

1. ¿Qué es una residencia de tercera edad?
2. ¿Cuáles son los requisitos generales para abrir una residencia de tercera edad?
3. ¿Dónde puede emplazarse una residencia de tercera edad?
4. ¿Cuáles son los requisitos para los accesos y recorridos interiores de una residencia de tercera edad?
5. ¿Cuáles son los requisitos para las escaleras de una residencia de tercera edad?
6. ¿Cuáles son los requisitos para la calefacción y refrigeración de una residencia de tercera edad?
7. ¿Cuáles son las medidas necesarias en caso de evacuación y prevención de incendios de una residencia de tercera edad?

TALLER DE TRABAJO
Requisitos administrativos de una residencia de tercera edad.
1. Solicitud administrativa de residencia de tercera edad.
2. Libros de una residencia de tercera edad.

• Libro de registro
• Libro de reclamaciones
• Documentación socio-sanitaria
• Organización higiénico-sanitaria y seguridad
• Manual de régimen interior
• Organigrama

Información del régimen de visitas

TALLER DE TRABAJO
Guía de trámites y requisitos para la puesta en marcha de Residencia de la Tercera Edad. 

Normativa aplicable. 

Requisitos de la residencia de mayores validos.

Emplazamiento.

Accesos y recorridos interiores.

Escaleras con características especiales

Instalaciones especiales de calefacción.

Evacuación y prevención de incendios

Requisitos de la residencia de tercera edad.

Residencia asistida.

Residencia mixta.

Condiciones mínimas de la planta física y medios.

Gestión.

Enfermería. 

Unidad de estancia de día 

Unidad de eliminación de basuras.

Unidad de servicios higiénicos.

Unidad de almacenamiento de alimentos, cocina y comedor.

Unidad de lavandería.

Unidad de mortuorio.

Destinada al depósito de fallecidos.

Unidad residencial asistida.

Las condiciones mínimas de planta física (habitaciones, camas, puertas, etc.).

Condiciones mínimas de funcionamiento.

Unidad de Rehabilitación.

Unidad de Terapia ocupacional.

Procedimiento para la autorización de residencias de tercera edad.

Documentación que deberá adjuntarse a la solicitud de autorización provisional de apertura

Personal de los centros

Residencia de válidos

Residencia mixta.

Residencia asistida.

Documentos que facilitará el centro al usuario (reglamento de Régimen Interior, contrato de Admisión, tarifa de precios y hojas de reclamaciones).

1. ¿Quién autoriza?: La Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento.
2. ¿Qué condiciones se exigen a una residencia de tercera edad?
3. El papeleo en una residencia de tercera edad.

a. Documentación básica.
b. La “altas” de los residentes. Preingresos, ingresos y bajas.

TALLER DE TRABAJO.
Procedimiento completo de autorizaciones para puesta en Funcionamiento de Centros Residenciales para Personas Mayores una vez ejecutadas las obras de construcción.

TALLER DE TRABAJO.
Requisitos de una residencia de tercera edad.

TALLER DE TRABAJO.
Modelo de Ordenanza municipal por la que se establece el cobro de una Tasa por la prestación de servicios de la Residencia Municipal Mixta de Tercera Edad.

TALLER DE TRABAJO.
Plan de Seguridad en residencias de la tercera edad.

• Protección contra incendios y diseño de una Residencia de Tercera Edad.
• Seguridad en las escaleras y ascensores de una Residencia de Tercera Edad.
• Señalización de emergencia de una Residencia de Tercera Edad.
• Seguridad en las instalaciones eléctricas de una Residencia de Tercera Edad.
• Zonas de alto riesgo de una Residencia de Tercera Edad: cocinas, salas de calderas y almacenes.

Plan de emergencia de una Residencia de Tercera Edad.

1. Solicitud provisional de apertura y fase de inspección provisional.
2. Documentación que deberá adjuntarse a la solicitud de  autorización provisional de apertura.

a. Datos del solicitante.
b. Datos del establecimiento (inmueble).
c. Memoria y estudio económico financiero de viabilidad de la residencia de Tercera Edad.
d. Datos del personal y las unidades de la residencia de tercera edad.
e. Documentación técnica (planes, proyectos de prevención de incendios, etc.

TALLER DE TRABAJO
Requisitos de acreditación de residencias para personas mayores. 
1. Criterios comunes de acreditación 

a) Recursos materiales y equipamientos 
b) Recursos humanos 
c) Documentación e información 

2. Requisitos para la acreditación de residencias  para personas mayores, en cada comunidad autónoma.

• Andalucía 
• Aragón 
• Canarias 
• Cantabria 
• Castilla La Mancha 
• Castilla y León 
• Cataluña 
• Extremadura 
• Galicia 
• Islas Baleares 
• La Rioja 
• Comunidad de Madrid 
• País Vasco 
• Comunidad Foral de Navarra 
• Comunidad Valenciana 
• Principado de Asturias 
• Región de Murcia 

Régimen de reconocimiento de las cualificaciones profesionales 
Acuerdo sobre Criterios comunes de acreditación para garantizar la calidad  de los centros y servicios del Sistema para la Autonomía y Atención a la  Dependencia 
Normativa y otros instrumentos legales estatales que desarrollan la ley 39/2006, de dependencia

1. Residencia de tercera edad de válidos.

a. Unidades integradas (gestión, enfermería ….).
b. Unidades integradas o concertadas (cocina, lavandería …).
c. Unidades complementarias (rehabilitación, ..)

2. Residencia de tercera edad asistida.

a. Unidades integradas (gestión, enfermería ….).
b. Unidades integradas o concertadas (cocina, lavandería …).
c. Unidades complementarias (rehabilitación, ..)

3. Residencia de tercera edad mixta.

a. Unidades integradas (gestión, enfermería ….).
b. Unidades integradas o concertadas (cocina, lavandería …).
c. Unidades complementarias (rehabilitación, ..)
d. Condiciones mínimas especificas para residencias de tercera edad mixtas.

• Gestión de una residencia de tercera edad.

1. No hay una sola clase de residencia, hay muchas.
2. Clases de servicios residenciales

a. Vivienda tutelada
b. Residencia de válidos
c. Residencias sociosanitarias
d. Otros tipos.

• Ratios de personal de residencias de tercera edad en función de su clase.

1. Unidad de gestión.
2. Unidad de residencia y régimen de habitaciones.
3. Unidad de enfermería.
4. Unidad de estancia de día.
5. Unidades de gestión higiénica, lavandería y alimentación.
6. Unidad de mantenimiento.
7. Unidad de tanatorio.
8. Unidad residencial asistida (supuesto de servicios sociales con internamiento).
9. Unidad de Rehabilitación.
10. Unidad de Terapia ocupacional.

TALLER DE TRABAJO 
El mejor remedio ante la inspección de residencias de tercera edad: el control de calidad en la gestión de residencias de tercera edad. ISO 158101 servicios sociales sanitarios. 

• 1. ISO 158101 servicios sociales sanitarios. UNE 158101 
• La familia de normas UNE 158101 recoge un estándar de gestión específico para el sector de las residencias para personas mayores o con discapacidad. 
• Esta norma certifica la gestión de los Servicios para la Promoción de la Autonomía Personal de los centros residenciales, en concreto la prestación de servicios personales, residenciales y sanitarios (médico, rehabilitación, enfermería, terapia ocupacional) para personas mayores, tanto válidas como asistidas. En este sentido, la norma incluye la gestión de las instalaciones, la prestación de servicio y la gestión de la calidad. Se aplica a todos los centros residenciales para personas mayores y en situación de dependencia, así como a los centros de día integrados en las residencias. 
2. ISO 158101 – Dependencia 
• UNE 158101: Gestión de los centros residenciales y centros residenciales con centro de día o centro de noche integrado. 
• UNE 158201: Servicios para la promoción de la autonomía personal. Gestión de centros de día y de noche. 
• UNE 158301: Servicios para la promoción de la autonomía personal. Gestión del servicio de ayuda a domicilio. 
• UNE 158401: Servicios para la promoción de la autonomía personal. Gestión del servicio de tele asistencia. 


TALLER DE TRABAJO
Clasificación de los espacios citados en la norma UNE 158002:2000 para una residencia de tercera edad. Gestión de servicios en las residencias de mayores. Espacios e instalaciones de una residencia. ISO 158101 servicios sociales sanitarios

• Espacios exteriores
• Espacios interiores
• Seguridad
• Salud
• Accesibilidad
• Función
• Relación
• Afecto y privacidad

Estética y confort
TALLER DE TRABAJO.
Caso real de certificado de UNE 158101: Gestión de los centros residenciales y centros residenciales con centro de día o centro de noche integrado. ISO 158101 servicios sociales sanitarios
• Objeto y campo de aplicación.
• Sistema de gestión del centro.
• Objetivos generales del centro
• Requisitos de documentación.
• Responsabilidad de la dirección del centro.
• Compromiso de la dirección.
• Plan de gestión
• Gestión de recursos.
• Recursos humanos
• Infraestructura y equipamiento.
• Prestación del servicio.
• Planificación de la prestación del servicio.
• Procesos relacionados con el cliente.
• Proceso de compras.
• Producción y prestación del servicio.
• Procesos relacionados con el servicio y con el cliente.
• Proceso de compras.
• Producción y prestación del servicio.
• Medición, análisis y mejora.
• Evaluación de satisfacción del cliente.
• Verificación del sistema de gestión del centro.
TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico de servicios básicos (alimentación y salud) y opcionales (el problema del transporte)
1. Descripción de los servicios del establecimiento.
2. Servicios de un Centro de día.

a. Servicios básicos.
b.  Servicios opcionales.

TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico de infraestructura de una residencia de tercera edad (exigencias legales de metros cuadrados por número de usuarios).
Infraestructura del centro.

1. Se vende servicio.
2.  Ratios de personal
3. El director de la residencia.
4. El personal sanitario.
5. Una administración preparada para inspecciones continúas.

a. Las inspecciones administrativas
b. El procedimiento sancionador

TALLER DE TRABAJO
Plan de recursos humanos de una residencia de tercera edad. Descripción del personal de una residencia de tercera edad.

• Director.
• Médico
• Enfermeros
• Auxiliar de enfermería
• Fisioterapeutas
• Terapeuta ocupacional
• Técnico en actividades socioculturales
• Trabajador social
• Gobernante o gobernanta.
• Cocineros
• Auxiliares de cocina, pinches de cocina y camareros.
• Limpieza
• Lavandería
• Mantenimiento y jardinería
• Recepcionista y portería.
• Relaciones Públicas
• Recursos Humanos
• Administración
• Personal Extra

TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico de personal de una residencia de tercera edad.
Descripción del personal del centro.
1.  Cuidador.
2.  Animador socio cultural.
3.  Médico.
4.  Cocinero.  limpieza.
5.  Fisioterapeuta.

TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico de control de calidad de una residencia de tercera edad.
1. Sistemas de evaluación y control de calidad.
2. Caso real de sistemas susceptibles de mejora en una residencia de tercera edad.

CHECK-LIST 

¿Cómo me garantizo la adecuada gestión de una residencia de tercera edad?
¿Cómo organizar la atención personal?
¿Cómo supervisar y evitar desatenciones que afecten a la imagen de marca?

• Derechos del residente.

1. Intimidad y privacidad del residente.
2. Dignidad de trato (vestido, aseo, peinado).
3. Libertad de actuación y horarios.

1. Reglamento de Régimen Interior de la residencia de tercera edad.
2. Contrato de Admisión.
3. Tarifa de Precios. Visados de administración competente.
4. Hojas de reclamaciones.

1. La tutela de mayores (tercera edad) y el efecto respecto a la Dirección de la Residencia de tercera edad.
2. El anciano desamparado
3.  Internamiento voluntario o involuntario

a. Importancia de la diferenciación entre uno y otro
b. El internamiento involuntario: ordinario o urgente
c. Circunstancias condicionantes de todo internamiento involuntario

4. Incapacitación y tutela

a. Incapacitación. Concepto y extensión
b. La tutela en la tercera edad.
c. Tutela y curatela. Conceptos generales
d. La tutela institucional
e. La Guarda de hecho

5. El derecho de alimentos.
6. Disposición de bienes para después de la muerte

a. Testamento abierto ante notario (Art. 679 del Código Civil y Ley 30/1991 de 20 de diciembre).
b. Testamento cerrado
c. Testamento ológrafo
d. Algunos supuestos especiales

TALLER DE TRABAJO
Subvenciones. Solicitud de ayudas para estancias en residencias de tercera edad. 

• Formularios.

1. Contrato de renta vitalicia.

Modelo a.
Modelo b.
2. Modelo de contrato vitalicio
3. Escritura de contrato vitalicio
4. Modelo de Reglamento municipal de viviendas tuteladas.
5. Escritura de renta vitalicia. 
6. Escritura de extinción de renta vitalicia. 
7. Escritura de cesión por alimentos 
8. Cláusulas de cesión por alimentos con garantía hipotecaria. 
9. Escritura de censo vitalicio en Cataluña. 
10. Reglamento de régimen interior de una residencia de tercera edad.
 
• Derechos de las personas usuarias. 
• Obligaciones de la entidad titular. 
• Régimen de ingresos y bajas de las personas usuarias 
• Requisitos para el ingreso en el centro. 
• Período de adaptación 
• Conformación del expediente individual. 
• Reserva de plaza. 
• Permuta. 
• Motivos de baja. 
• Reglas de funcionamiento 
• Atención ofrecida. 
• Alojamiento 
• Las habitaciones. 
• Vestuario personal. 
• Objetos de valor y enseres personales. 
• El servicio de comedor. 
• Medidas higiénico sanitarias y atención social 
• Seguimiento y atención sanitaria. 
• Atención social y cultural. 
• Aseo e higiene personal. 
• Mantenimiento e higiene del centro. 
• Otros servicios. 
• Régimen de visitas, salidas y comunicación con el exterior 
• Salidas del centro. 
• Ausencia temporal. 
• Visitas. 
• Comunicación con el exterior. 
• Horarios del centro. 
• Relaciones con el personal, sugerencias y reclamaciones 
• Las relaciones con el personal. 
• Participación en el coste de los servicios 
• Coste de la plaza residencial. 
• Forma de pago y plazo. 
• Sistema de participación de las personas usuarias, persona de referencia y/o sus representantes legales 
• Sistema de participación del centro. 
• El Consejo del centro 
• Sistema de elección. 
• Funcionamiento del Consejo. 
• Constitución del Consejo del centro. 
• Facultades y funciones  del Consejo del centro. 
• Funciones de la Presidencia del Consejo del centro. 
• Funciones de la Secretaría del Consejo del centro. 
• Funciones de los/as Vocales del Consejo del centro. 
• De la dirección del centro y de la comisión técnica de seguimiento. 
• Dirección del centro. 
• Comisión Técnica de Seguimiento. 
• Composición y funciones. 
• Comisión de control económico 
• Control de fondos. 
• Régimen disciplinario. 
• Faltas 
• Definición y clasificación. 
• Faltas leves. 
• Faltas graves. 
• Faltas muy graves. 
• Prescripción de las faltas. 
• Medidas cautelares 
• Sanciones. 
• Prescripción de las sanciones. 
• Procedimiento disciplinario para las personas usuarias de plazas con financiación por la Administración Pública.  
11. Modelo de contrato de admisión. 
12.Formulario de solicitud de ingreso en una Residencia pública de Tercera edad (anexos solicitados; libro de familia, renta, etc.).
• CASO REAL. Formulario del certificado médico para ingreso en Residencia de Tercera edad (estado físico, estado síquico y situación clínica).