| La característica
que define las transacciones realizadas con tokens es que no necesitan
un tercero que actúe de intermediario, gracias a la seguridad que
ofrece el blockchain. La transacción se realiza como si fuera una
transferencia bancaria online, con la diferencia de que al estar las criptomonedas
descentralizadas no dependen de bancos ni de gobiernos, los costes son
más bajos, las transacciones son casi inmediatas y quedan registradas
de forma pública y transparente en blockchain.
Las ventajas
que ofrece la tokenización en la compraventa de viviendas van desde
la reducción de costes y la automatización del cambio del
registro de la propiedad hasta el aumento de la liquidez del activo.
El alquiler
de viviendas también es posible con tokens, utilizándose
como método de pago alternativo acordado entre las partes, es decir,
que del mismo modo que se paga el alquiler en euros se puede pagar en dólares
o criptomonedas. También se pueden emplear tokens en otras aplicaciones
relacionadas con el alquiler. Por un lado, se pueden utilizar smart contracts
para el pago automático del alquiler mensual o también se
pueden usar tokens para financiar los depósitos del alquiler.
El blockchain
como los contratos inteligentes (smart contracts) aún no puede reemplazar
los medios y procesos actuales.
En países
como Suiza, Singapur o Estonia es donde más se está apoyando
el desarrollo de esta tecnología. La empresa Propy ha realizado
transacciones de casas mediante smart contracts en Estados Unidos y Ucrania.
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En España
se han comprado viviendas con criptomonedas pero se mantiene el sistema
de compra tradicional
En el sector inmobiliario
español, la tokenización de un derecho de propiedad o copropiedad
de un inmueble no implica que el titular de los tokens sea el titular de
un derecho de propiedad sobre el inmueble, ya que la propiedad y demás
derechos reales sobre bienes inmuebles se recogen en el Registro de la
Propiedad para que puedan tener eficacia frente a terceros.
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En el año
2018 fue vendida la primera vivienda con bitcoin en España. La transacción
fue realizada por la agencia de inmobiliaria Mr. Piso y el valor del inmueble
fue de 40 bitcoin.
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La startup española
RentalT anunció recientemente la primera venta de un inmueble tokenizado
en la ciudad de Sevilla, al sur de España. La transacción
se realizó en la blockchain de Ethereum. Según una publicación
de la empresa, el inmueble fue vendido por el equivalente a más
de 54.700 euros en ETH, la criptomoneda de Ethereum (alrededor de USD 66.036),
a 33 inversionistas tanto españoles como de México y Argentina.
La 'tokenización'
de cualquier activo permite que cualquier promotora inmobiliaria o particular
pueda emitir deuda, vinculada a sus proyectos inmobiliarios presentes o
futuros. Esta operación, está respaldada tanto por quien
firma el compromiso de devolución de la inversión y el interés
como por parte del propietario del activo, por lo que el ráting
es elevado en un contexto de tipos de interés bajos.
La tokenización
se puede aplicar a cualquier activo, tangible o intangible, como inmuebles.
Gracias al
uso de la tecnología Blockchain, la tokenización cuenta con
las ventajas de registro, trazabilidad y transmisión inmediata de
sus unidades contables “tokens”, permitiendo la inmediatez y seguridad
técnica en las operaciones.
El proceso
comienza vinculando el derecho económico sobre el inmueble al token
digital. Entendiendo como derecho económico de un inmueble las rentas
que puede generar. Básicamente el “arrendamiento mensual” y la “plusvalía
de venta”.
Para ello se
redactan los términos y condiciones de la tokenización, que
son en definitiva, el contrato de representación digital del «token»
en el mercado. Se establecen, entre otros, la distribución de rentas,
plazo, alcance, extensión, duración y fin de la tokenización.
Por ejemplo,
se puede tokenizar un inmueble con los siguientes términos:
Arrendamiento
mensual estimado: 1000€ netos (restando los gastos)
Plusvalía
de venta estimada: +10% del valor de tokenización (restando los
gastos de compraventa)
Duración:
5 años
ROI: 17%
Fin: venta
del inmueble «off chain»
Número
de tokens
Valor actual
del inmueble
Los tokens se
emiten sobre un blockchain y todos se encontrarán inicialmente en
la cartera del emisor (el propietario original del inmueble).
Cuando el emisor
decide ponerlos a la venta, comienza la captación de fondos para
esos tokens.
Lo normal es
un contrato inteligente. Los compradores envían criptomonedas a
una dirección determinada y el contrato les envía automáticamente
los tokens que han comprado)
La venta de
tokens en el mercado primario se puede realizar mediante una oferta pública
(con licencia de la CNMV), o mediante una oferta privada. Incluso se puede
organizar una fase de preventa, antes de emitir los tokens, para que el
propietario decida si hay demanda suficiente como para tokenizar el inmueble.
Los inversores
que compren los tokens adquieren el derecho de crédito en proporción
al porcentaje de tokens adquirido. En caso de venta de tokens parcial,
el propietario es el poseedor de los tokens restantes y pasa a ser un inversor
más de su inmueble. Además los inversores podrán vender
sus tokens en un mercado secundario, siempre que el nuevo adquiriente se
comprometa con los términos y condiciones de tokenización
del inmueble.
Para poder
comprar y vender los tokens, el inversor tendrá que identificarse
debidamente (KYC), entrando en la «whitelist» del contrato
inteligente. En todo momento la plataforma tecnológica conoce la
identidad de los inversores registrados en cada transacción del
contrato inteligente, para cumplir con las exigencias legales de prevención
de blanqueo de capitales, protección de datos y cualquier otra legislación
vigente.
Con la finalidad
de garantizar la defensa de los intereses de los inversores, el propietario
original no tiene el dominio de la propiedad. Si ha vendido la totalidad
de los tokens, se desvincula del inmueble. Si tiene un porcentaje de los
tokens, se beneficia del derecho de crédito sobre las rentas del
inmueble en su proporción correspondiente.
Por lo tanto,
la gestión del inmueble la realiza un gestor independiente, que
vela en todo momento por los intereses de los inversores. En definitiva,
maximizar las rentas del inmueble (arrendamiento mensual y venta).
El principal
beneficio que se obtiene con la tokenización, frente a plataformas
de crowdfunding inmobiliario, es la liquidez de la inversión. El
poseedor de un token no necesita esperar a que el plazo de la inversión
concluya para recuperar el principal de lo invertido. Puede acceder a un
mercado descentralizado y poner en venta sus tokens al precio deseado.
Al emitir los
tokens, el emisor se compromete contractualmente a garantizar el interés
de los poseedores (inversores) como máxima prioridad. Manteniendo
la propiedad en óptimo estado y maximizando sus rentas. En caso
de que esto no se cumpla, los poseedores de tokens podrán ejercitar
sus derechos por vía legal contra el emisor.
Además,
la propiedad tokenizada está asegurada por una solución legal
que protege el inmueble frente a cualquier operación, de venta o
hipoteca, con terceros ajenos a la cadena de blockchain.
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