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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN,
URBANISMO E INMOBILIARIO. |
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1ª Revista
Iberoamericana de construcción, urbanismo e inmobiliario.
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| RETOS
DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA EN CENTROS DE DATOS DE ÚLTIMA
GENERACIÓN |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Infraestructura
hiperconvergente para impulsar la modernización del mercado de servidores
de centros de datos.
El tamaño
del mercado global de servidores de centros de datos se valoró en
$ 91 mil millones en 2021 y se espera que supere los $ 115 mil millones
para 2027.
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| Según
el último informe de investigación de Arizton, el mercado
de servidores de centros de datoscrecerá a una CAGR del 4% durante
2021-2027. La creciente demanda de construcción de centros de datos
ágiles y eficientes está impulsando el crecimiento de la
infraestructura convergente. Además, la adopción de infraestructura
convergente de los operadores de centros de datos de hiperescala tiene
una gran demanda, ya que estos centros de datos comprenden una gran cantidad
de equipos informáticos. También proporcionan optimización
de la infraestructura, lo que lleva a una menor pérdida de energía.
La adopción empresarial de plataformas de infraestructura hiperconvergente
varía según los requisitos operativos y el coste. Por lo
tanto, durante los próximos tres años, alrededor del 20 %
del almacenamiento del centro de datos se implementará en una infraestructura
hiperconvergente. Además, es probable que la creciente adopción
de IA, IoT y big data también ayude al crecimiento de la infraestructura
convergente e hiperconvergente durante el período de pronóstico. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Financiación
de centros comerciales (revistacentroscomerciales) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de
FINANCIACIÓN INMOBILIARIA
+
Formularios
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| Una serie
de fondos asesorados por DRC Savills Investment Management (DRC SIM) ha
concedido financiación para una cartera de 21 activos de supermercados
Eroski propiedad de Blackbrook Capital. |
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Nota
inmoley.com:DRC SIM ha aportado el capital para esta línea de crédito
a partir de su serie de fondos European Real Estate Senior Debt (ERESD),
que conceden financiación sénior (de 15 a 150 millones de
euros) en todo el Reino Unido y Europa Occidental, con un ratio de apalancamiento
(loan to value) de hasta el 65%.
¿Qué
es la Deuda Senior en Bienes inmuebles comerciales?
La deuda senior
es dinero provisto por un prestamista a cambio de una hipoteca de primera
posición sobre la propiedad colateral. Se considera "principal"
porque el prestamista es el primero en la fila para recibir el reembolso
en todo momento.
Las características
básicas de la deuda senior incluyen la hipoteca de primera posición,
la capacidad de iniciar el proceso de ejecución hipotecaria y la
capacidad de exigir al prestatario que cumpla con ciertos convenios.
La deuda senior
se diferencia de la deuda subordinada en el sentido de que el tenedor está
en primera posición para el reembolso. Cualquier tenedor de deuda
que esté "subordinado" al prestamista principal está detrás
de ellos en la fila.
La deuda senior
es diferente de la deuda no garantizada en el sentido de que está
garantizada por una garantía tangible. Por definición, la
deuda no garantizada no tiene ninguna garantía.
Desde el punto
de vista de la inversión, la deuda senior puede ser una forma de
obtener ingresos pasivos con un riesgo relativamente bajo. Sin embargo,
los inversores siempre deben completar su propia due diligence para asegurarse
de que las características de riesgo del acuerdo específico
se ajusten a sus propios objetivos de inversión.
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| LAS
CRIPTOMONEDAS CAMBIARÁN LOS MODOS DE PAGO EN LOS CENTROS COMERCIALES |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Walmart, el
minorista estadounidense, se está preparando para crear su propia
criptomoneda y una colección de tokens no fungibles (NFT), según
el registro de la Oficina de Marcas y Patentes de Estados Unidos.
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En España,
el Corte Inglés ha tomado la iniciativa y Mercadona ya tiene registrada
una patente de criptomoneda ligada a un valor monetario.
Estas novedades
en materia de criptomonedas podrán eliminar las tarjetas de crédito
y débito sin requerir efectivo al ofrecer una moneda digital protegida
por blockchain o crear programas de recompensas para otras compras por
cada moneda digital que una persona gasta.
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| El Corte Inglés
se asoció con Deloitte para desarrollar y lanzar un intercambio
de criptomonedas dirigido a los 11 millones de clientes registrados de
El Corte Inglés. Se trata de desarrollar una plataforma tecnológica
a través de la cual puede ofrecer criptocomercio a los clientes
registrados con su tarjeta de crédito. Para facilitar el próximo
servicio, El Corte Inglés, con la ayuda de Deloitte, ha creado una
nueva empresa llamada Bitcor, que permitirá a sus clientes comprar
y vender divisas como bitcoin ( BTC ), ether ( ETH ), entre otras. El Corte
Inglés registró Bitcor en la Oficina de Propiedad Intelectual
de la Unión Europea (Euipo), la oficina de marcas y patentes de
la Unión Europea, para ofrecer "servicios financieros, transacciones
financieras relacionadas con el cambio de moneda y el comercio de divisas". |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Leasing
inmobiliario (idealista) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de LEASING
INMOBILIARIO
+
Formularios
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| La inversión
nueva mediante leasing sobre bienes inmuebles alcanzó 75,2 millones
de euros, el 57,8% menos, y la de bienes muebles creció el 20,3%,
hasta 955,2 millones. Por regiones, en Madrid se firmaron contratos de
leasing por 150,4 millones de euros, el 23,7% más. En Cataluña,
el volumen de negocio llegó a 189,5 millones de euros, con un descenso
del 15,6%. |
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Nota
inmoley.com: El leasing inmobiliario tiene varias particularidades. Una
de las más destacadas es su duración, puesto que tiene un
mínimo de diez años. Respecto a su formalización,
comprende varias operaciones: compraventa del inmueble (por el arrendador);
arrendamiento financiero (entre arrendador y arrendatario); y, en su caso,
compraventa por ejercicio de la opción de compra (entre arrendador
y arrendatario). Todas estas operaciones se formalizan en escritura pública.
Sobre las ventajas
que el leasing supone para las empresas, el importe de las cuotas se adaptará,
en la medida de lo posible, a la capacidad de pago del cliente. Además,
el leasing proporciona al arrendatario tanto un ahorro fiscal evidente
en impuestos directos e indirectos como la posibilidad de acceder a una
herramienta adicional para la gestión del circulante, al poder prorratear
el pago del IVA de la transacción financiada mejora su tesorería.
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| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Build
to Rent (brainsre) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de “BUILD
TO RENT” CONSTRUIR PARA ALQUILAR
Forward
Funding vs Forward Purchase
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| Aquila Capital
cuenta con el mayor proyecto residencial en marcha de España. Se
trata de AQ Turianova, en Fuente de San Luis (Valencia). Contará
con 1.230 viviendas, de las cuales el 20% se destinará a build to
rent, el 40% a vivienda protegida y el 40% a venta libre; según
explican desde AQ-Acentor. El volumen de inversión de esta obra
supera los 700 millones de euros. |
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Nota
inmoley.com:Se estima que en el año 2021 se han invertido 2.100
millones de euros en residencial en alquiler, lo que supone un incremento
del 5 % respecto del año anterior. Un informe de Caixabank reconoce
que la escasez de vivienda en alquiler está incentivando el desarrollo
de este tipo de proyectos, centrados en la construcción de edificios
completos destinados al alquiler. Tales promociones se concentran por ahora
en las grandes capitales y sus zonas de influencia, que son las zonas con
mayor demanda de vivienda en alquiler, pero el potencial de crecimiento
de este modelo de negocio (build to rent) es indudable habida cuenta de
la tendencia creciente de la proporción de hogares que viven en
régimen de alquiler.
Recomendamos
completar el estudio del Build to Rent con la guía práctica
de FINANCIACIÓN
DEL BUILD TO RENT
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| LA
INVERSIÓN INMOBILIARIA EN SOCIMIS EN TIEMPOS DE INFLACIÓN:
UN SEGURO NATURAL |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La guía
práctica inmoley.com
de
SOCIMI.
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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La inflación
inmobiliaria es el aumento desmesurado y sostenido de los precios. Este
fenómeno tiene graves consecuencias, como la dificultad para acceder
a la vivienda o el riesgo de que los precios de las viviendas se corrijan
bruscamente.
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La inversión
inmobiliaria a través de SOCIMIs actúa como cobertura contra
la inflación porque los arrendamientos inmobiliarios están
indexados a la inflación y, si ésta sube, los arrendamientos
inmobiliarios subirán.
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Los contratos
de las Socimis son a largo plazo, pero se revisan anualmente para actualizar
la posible subida de precios.
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Y, por otro
lado, tenemos el VAN*, que es la propia revalorización de los edificios
y que también va de la mano de la inflación.
* El valor
actual neto (VAN) es un criterio de inversión que consiste en actualizar
los cobros y pagos de un proyecto o inversión para conocer cuanto
se va a ganar o perder con esa inversión.
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| La entrada
en socimis cotizadas es una gran oportunidad porque muchas están
a precios atractivos con relación al valor neto de sus activos.
Esto supone un enorme contraste con los precios que se están viendo
en las transacciones directas. Sin embargo, la evolución de las
SOCIMIS va a depender de la evolución del mercado de oficinas y
el trabajo presencial. Es decir las necesidades de metros de oficinas.
No hay que olvidar que las SOCIMIS invierten principalmente en oficinas,
por lo que es muy importante este efecto. Aquellas SOCIMIS que tengan
una cartera diversificada con un alto peso de logístico y residencial
son un seguro natural contra la inflación. |
| INVERSIÓN
INMOBILIARIA EN CENTROS DE DATOS EN IBEROAMÉRICA |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Los centros
de datos son fundamentales para la economía moderna. Proporcionan
la columna vertebral que permite a las empresas realizar negocios electrónicamente.
La construcción de centros de datos es un mercado de rápido
crecimiento y se prevé que crezca significativamente en los próximos
años.
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| Hay muchos
factores que impulsan el crecimiento de este mercado. Uno es la creciente
demanda de almacenamiento de datos. La cantidad de datos que se crean y
almacenan está creciendo a un ritmo acelerado, al igual que la demanda
de servicios basados en la nube. Otro factor es la creciente demanda de
conectividad. Los centros de datos son esenciales para vincular a las empresas
con sus clientes y proveedores. Se espera que el mercado de la construcción
de centros de datos crezca desde los $60.500 millones en 2017 hasta $101.900
millones en 2022, una tasa de crecimiento anual del 11,2 %. Los principales
impulsores de este crecimiento serán la necesidad de una mayor capacidad
de almacenamiento de datos y la necesidad de una mayor conectividad. El
mercado de la construcción de centros de datos es altamente competitivo
y hay muchos jugadores en el mercado. Algunos de los actores líderes
son IBM, HP, Dell y Microsoft. Todas estas empresas están invirtiendo
en nuevos proyectos de construcción de centros de datos para satisfacer
la creciente demanda. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| La
OPA de Metrovacesa y el valor de los activos (cincodias) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de VALORACIONES
INMOBILIARIAS Y TASACIONES RICS
Perito
tasador inmobiliario
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| Para el analista
de Renta4 Javier Díaz, la opa es “insuficiente”, además de
por el elevado “descuento” que ofrece sobre el valor neto de sus activos,
porque “FCC estaría “financiando” la prima ofrecida con el dividendo
de aproximadamente los dos próximos ejercicios de Metrovacesa”. |
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Nota
inmoley.com:Metrovacesa es la que cotiza con un mayor descuento sobre el
valor de sus activos. El valor de los activos de Metrovacesa se eleva a
2.120 millones de euros. Metrovacesa cuenta con un banco de suelo para
la promoción de 33.600 viviendas, el mayor entre las promotoras
españolas
“Metrovacesa
cotiza con un descuento tan elevado porque el mercado considera que tardará
mucho tiempo en poner en valor ese suelo”, señalan fuentes del sector.
La opa es insuficiente
para los expertos dado que supone un descuento del 50,7% respecto al
valor del activo neto en 2021, además de valorar a la compañía
en 0,6 veces el precio del valor contable, respecto al x1,0 del sector.
Por otro lado, la oferta se queda un 22,8% por debajo del precio objetivo
de Renta 4, situado en 10,10 euros por acción. Asimismo, con esta
operación FCC estaría "financiando" la prima ofrecida con
aproximadamente el dividendo de los dos próximos ejercicios de Metrovacesa.
"Teniendo en cuenta la generación de caja estimada, y asumiendo
la política de dividendos de repartir el 80% del flujo de caja libre
anual, estimamos un dividendo por acción creciente ofreciendo una
rentabilidad anual por encima del 11%", explican.
El principal
atractivo de Metrovacesa es suelo, el mayor entre las inmobiliarias
españolas. Proviene del acopio de solares que se vieron obligados
a realizar Santander y BBVA. La cartera de suelo tiene capacidad para el
desarrollo de 33.600 viviendas en mercados como Madrid (21%), Barcelona
(17%), Málaga (16%), Valencia (7%) y Sevilla (6%).
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| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| El
valor real de las inmobiliarias cotizadas y el Build to Rent (expansion) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de “BUILD
TO RENT” CONSTRUIR PARA ALQUILAR
Forward
Funding vs Forward Purchase
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| En su carrera
por Metrovacesa Slim hace gala, como en otras ocasiones, de saber aprovechar
el momento ya que compra una empresa con un valor en Bolsa muy inferior
al de la tasación de sus activos y con un sector con viento de cola
al menos hasta ahora.La opa se realiza a través de FCC Inmobiliaria
(sociedad del grupo FCC) que se ha comprometido a desembolsar un total
de 283,93 millones de euros para aumentar su participación en la
promotora del 5,4% al 29,4%. |
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Nota
inmoley.com:Metrovacesa cuenta con unas de las rentabilidades por dividendo
más alta de toda la Bolsa española, en torno a los dos dígitos.
En julio de
2021, Metrovacesa incrementó un 95% su facturación, lo que
la situaba cerca del umbral de rentabilidad con unas pérdidas de
solo 2,2 millones de euros en el primer semestre del año lo que
reflejaba que la compañía está comenzado a recuperarse
del impacto causado por la crisis sanitaria. Metrovacesa es una de
las inmobiliarias con españolas con mayor capacidad de crecimiento
y múltiplos de valoración más atractivos.
Declaraciones
recientes: Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa,
señaló: “este acuerdo confirma el fuerte interés de
los inversores institucionales para la vivienda en alquiler en España
y refrenda nuestro posicionamiento en el segmento Build to Rent.
Nuestra flexibilidad para combinar una fase de venta tradicional con otra
de venta a un inversor institucional para el alquiler nos permite acompasar
dos proyectos de forma casi simultánea, ya que van destinados a
dos segmentos distintos y complementarios, incrementando así el
volumen de actividad de Metrovacesa y mejorando la rentabilidad conjunta”.
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| PONGA
A PRUEBA SUS CONOCIMIENTOS, UN DIPLOMA QUE CAMBIARÁ SU RUMBO PROFESIONAL |
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Si está
buscando formas de mejorar su aprendizaje, un diploma profesional especializado
es la opción perfecta. Cuanto más especializado mejor.
Las posibilidades
y opciones son ilimitadas, así que no se limite a pensar que una
vez que haya terminado su formación, su viaje de aprendizaje ya
está completo. Sólo está empezando. La práctica
profesional actual cambia cada día.
Adopte
la idea del aprendizaje permanente y de mejora continua.
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| Mantenerse
al día en las tendencias y saber dónde están las oportunidades
profesionales puede parecer complicado. Pero estar bien formado es el mejor
modo de seguir siendo útiles en nuestro trabajo, seguir aprendiendo,
creciendo y aumentando las posibilidades de éxito profesional. |
| MODELADO
FINANCIERO INMOBILIARIO. REAL ESTATE FINANCE MODELING (REFM) |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Modelado financiero
inmobiliario. Real Estate Finance Modeling (REFM)
|
| PARTE PRIMERA
El modelado financiero (Finance Modeling (FM))? Capítulo 1. ¿Qué
es el modelado financiero (Finance Modeling (FM))? Capítulo
2. Principios del modelado financiero. Capítulo 3. Técnicas
de modelado financiero. Capítulo 4. La importancia de Excel en el
modelado financiero. Capítulo 5. Excel y la llegada del Software
as a Service (SaaS) PARTE SEGUNDA El Modelado Financiero Inmobiliario (Real
Estate Financial Modeling (REFM)) Capítulo 6. ¿Qué
es el Modelado Financiero Inmobiliario (Real Estate Financial Modeling
(REFM))? Capítulo 7. El Ingreso operativo neto (Net Operating Income
(NOI)) en el sector inmobiliario. Capítulo 8. Tipos de modelados
inmobiliarios. Capítulo 9. La modelación de la proforma inmobiliaria
(Real Estate Pro-Forma) |
EBOOK relacionado.
| INFORME
DEL MERCADO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA EN CATALUÑA. |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Del nuevo Informe
de Mercado de Inversión de FORCADELL, se desprende que en el conjunto
de todos los mercados, Barcelona ha mostrado durante 2021 una buena recuperación
después del parón que provocó la crisis sanitaria.
La incertidumbre se ha disipado, ha habido liquidez y con ella los inversores
han vuelto a la actividad.
El mercado
residencial ha conservado su interés hacia los inversores, tanto
de perfil de pequeño ahorrador como grandes tenedores, Socimis y
family office.
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| El sector
del retail ha sido sin duda el sector que peor parado ha salido de la crisis
sanitaria. En una ciudad como Barcelona, con alta dependencia del turismo
en el comercio y la restauración, el inversor ha tenido que actuar
con mayor cautela. Sin embargo, durante el 2º semestre de 2021 ha
habido interesantes oportunidades de inversión. El buen comportamiento
que han tenido los supermercados, un segmento de negocio al que la pandemia
sí le ha favorecido y cuyas ubicaciones han captado el interés
del inversor, ha sido el principal motor que ha abierto sus puertas al
actividad inversora en el sector. Las rentabilidades del sector retail
en el último semestre de 2021 oscilaban entre el 3,0% como cifra
mínima en la Zona Prime, hasta el 6,7% como cifra máxima
en la 2ª línea de ejes comerciales. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Inversión
inmobiliaria en Madrid (brainsre) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de INVERSOR
INMOBILIARIO
Desde
el inversor inmobiliario particular al gran fondo.
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| Una sociedad
vinculada a la fundación a la Fundación La Caixa ha cerrado
la compra de un edificio de oficinas en Madrid a la Socimi GMP Property.
El inmueble ubicado en el distrito de Ciudad Lineal, en la Calle Condesa
de Venadito 1, cuenta con 20.000 metros cuadrados, en 13 plantas. Se sitúa
junto a la M-30 y la A-2, rodeado de una zona ajardinada. Su última
remodelación consta de 2016, que le dotó del certificado
LEED Oro; aunque se promovió en 1975. Dispone de gimnasio y restaurante
en sus instalaciones. |
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Nota
inmoley.com:InmoCaixa, encargada de gestionar el patrimonio inmobiliario
de la Fundación Criteria Caixa, sigue aumentando su cartera de inmuebles
terciarios con la compra de un edificio de oficinas en Madrid.
La operación
de este inmueble por parte de GMP se enmarca en la estrategia de rotación
de activos maduros que lleva a cabo la compañía, que como
firma patrimonialista está especializada en el desarrollo de oficinas
y parques empresariales en Madrid.
Sobre la rotación
de activos inmobiliarios, recomendamos la guía práctica inmoley.com
de PROPERTY
MANAGEMENT.
GESTIÓN
DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO.
+
Formularios
|
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Financiación
"investment grade" (revistacentroscomerciales) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de
|
| El Corte Inglés
ha cerrado un acuerdo para refinanciar su deuda bancaria por un importe
máximo de hasta 2.600 millones de euros ... Y el contrato se ha
cerrado con formato de compañía investmet grade (grado de
inversión), aunque El Corte Inglés todavía no ha obtenido
esta calificación, por lo que la operación implica un respaldo
financiero notable por parte de las entidades financieras participantes. |
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Nota
inmoley.com:El acuerdo alcanzado asegura una financiación estable,
con menor coste y mayores plazos, por un importe agregado máximo
de hasta 2.600 millones de euros (la operación se estructura en
un préstamo de 919 millones, una línea de crédito
de hasta 1.081 millones y un préstamo de 600 millones) que se destinará
a amortizar emisiones en el mercado de capitales.
El contrato
negociado ha seguido el formulario de la Loan Market Association (LMA)
para compañía de investment grade, e incluye compromisos
de sostenibilidad en línea con las estrategias de responsabilidad
social corporativa implantadas por el Grupo El Corte Inglés.
Una investment
grade indica que un bono o deuda tiene un riesgo de incumplimiento relativamente
bajo.
Las calificaciones
crediticias son extremadamente importantes porque transmiten el riesgo
asociado con la compra de un determinado bono o deuda. Una calificación
crediticia de grado de inversión indica un bajo riesgo de incumplimiento
crediticio, lo que la convierte en un vehículo de inversión
atractivo, especialmente para los inversores conservadores.
Un préstamo
hecho a un prestatario con una buena calificación crediticia . La
calificación crediticia de un prestatario la determina una agencia
calificadora o, en algunos casos, más de una agencia. Las calificaciones
de Standard & Poor's para préstamos con grado de inversión
oscilan entre 'AAA' y 'BBB-'.
Este mes, Fitch
Ratings ha revisado la Perspectiva de El Corte Inglés, SA (ECI)
Long-Term Issuer Default Rating (IDR) en 'BB+' a Estable desde Negativa.
La revisión de Outlook refleja signos claros de un fuerte repunte
en el desempeño operativo y nuestra expectativa de que el apalancamiento
neto ajustado de los fondos de operaciones (FFO) volverá a estar
por debajo de 4.0x en FY23 (finalizando en febrero de 2023). También
reconoce el esfuerzo del grupo por optimizar la estructura de capital y
la capacidad de gestionar la inflación para recuperar la rentabilidad
tras la pandemia. La transacción de Mutua Madrileña (Mutua)
debería ayudar a acelerar el desapalancamiento hacia sensibilidades
positivas siempre que los ingresos se destinen al pago de la deuda.
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| INFRAESTRUCTURAS
DE LA ENERGÍA. EUROPA NECESITA UN GASEODUCTO CON MAURITANIA Y SENEGAL |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Mauritania
se encuentra en una encrucijada estratégica entre el norte de África
y el África subsahariana y en el corazón de varios corredores
marítimos del Atlántico. El país se beneficia de una
ubicación privilegiada con una costa atlántica de más
de 754 km, proximidad a Europa, así como acceso directo a importantes
mercados regionales como Marruecos, Senegal, Malí y Argelia.
En 2019,
la compañía energética estadounidense, 'Kosmos Energy',
anunció el descubrimiento de una de las mayores bolsas de gas natural
encontradas en la costa de Mauritania, en el área denominada BirAllah.
Este objetivo se encuentra cada vez más cerca dado que en breve
entrará en funcionamiento la producción de la planta de gas
natural licuado en la cuenca de Greater Tortue Ahmeyim, en la frontera
con Senegal.
En este
artículo se comenta la conexión con Canarias y la posible
creación de un gaseoducto que llegase a España (vía
Sáhara y Marruecos) y conectase con Europa, según medios
de prensa.
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| En los últimos
cinco años, la cuenca geológica MSGBC de África, situada
en cinco países africanos: Mauritania, Senegal, Gambia, Guinea Bissau
y Guinea Conakry, ha comenzado a atraer un mayor interés de las
compañías internacionales de petróleo y gas (IOC).
El proyecto de desarrollo del campo de gas Grand Tortue Ahmeyim (GTA),
que se superpone a las aguas marinas de Mauritania y Senegal, es un ejemplo
clave. Este proyecto es un caso único de cooperación y asociación
entre dos países africanos y las IOC (BP y Kosmos Energy) en una
provincia de gas natural africana potencialmente nueva. El enfoque del
proyecto de desarrollo de gas GTA es un proyecto de exportación
de gas natural licuado flotante (FLNG). Esto pondría a disposición
suministros de gas natural no solo para exportaciones, sino también
para los mercados energéticos domésticos de Mauritania y
Senegal. Debido a la pandemia de Covid-19, la puesta en marcha de la primera
fase del proyecto GTA, que inicialmente estaba prevista para 2022, se ha
retrasado hasta 2023. La capacidad de este proyecto FLNG Fase 1 es de unas
2,5 mtpa. Se espera que las fases subsiguientes de este proyecto de exportación
de GNL, si y cuando se apruebe, amplíen potencialmente la capacidad
de exportación de GNL del proyecto a 10 mtpa. Además, otros
dos proyectos de GNL separados con una capacidad de GNL de 10 mtpa cada
uno están planificados o bajo consideración en Mauritania
y Senegal. Esta es una gran capacidad de exportación de GNL para
estos dos países. |
| ¿QUÉ
ESTÁ FALLANDO EN LA FINANCIACIÓN DE LA OBRA PÚBLICA
MEDIANTE CONCESIÓN PÚBLICO PRIVADA? |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
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en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Seopan reclama
un modelo concesional que permita la colaboración público-privada
|
| Seopan ha
denunciado la irrelevancia del actual modelo concesional de España
que bloquea la colaboración público-privada para facilitar
el avance en materia de inversión infraestructural. Seopan propone
al Gobierno la reactivación del modelo concesional en el que el
plazo máximo de cualquier concesión que supere los 5 años
de duración esté determinado por la LCSP por el periodo de
recuperación de la inversión, cuya tasa de descuento define
el RD 55/2017 como la tasa equivalente a la del rendimiento medio en el
mercado secundario de la deuda del Estado a 10 años en los últimos
6 meses, incrementada en un diferencial de 200 puntos básicos. Ello
implica utilizar una tasa equivalente al 2,70% muy inferior a la rentabilidad
actual del capital requerida por un inversor, que en España se sitúa
en el entorno del 7,4%, en línea a la de otras economías
desarrolladas como Estados Unidos, Canadá y Noruega, y ello a pesar
de que nuestra prima de riesgo de mercado es 100 pb superior a la de dichos
países. Se ha elevado al Gobierno una propuesta para modificar el
cálculo de dicha tasa de descuento que debe estar referida a la
tasa libre de riesgo a 30 años en lugar de a 10 al tratarse de modelos
de inversión que operan en el largo plazo e incorporar un diferencial
equivalente a la prima de mercado de España, que se debería
actualizar periódicamente, en sustitución del diferencial
de 200 pb recogido en el RD 55/2017. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Inversión
inmobiliaria (elconfidencial) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de INVERSOR
INMOBILIARIO
Desde
el inversor inmobiliario particular al gran fondo.
|
| Allianz compra
a Testa una cartera de activos en la Castellana por 200 millones |
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Nota
inmoley.com:Testa Residencial pertenece al fondo Blackstone desde 2018,
cuando la adquirió a Merlin, Acciona, Santander y BBVA. Recientemente
inició un proceso de venta de una cartera de 700 viviendas en alquiler
de Testa Home, marca que integra la gestión de los 20.000 pisos
de alquiler de las socimis Testa Residencial y Fidere. El fondo estadounidense
ha encargado a la consultora JLL el proceso de búsqueda de compradores
por el que espera embolsarse alrededor de 300 millones de euros, según
confirman fuentes conocedoras de la operación. Pone a la venta una
cartera de seis edificios ubicados en Madrid, en los barrios de Méndez
Álvaro y San Chinarro y en las localidades de San Sebastián
de los Reyes, Boadilla del Monte y Majadahonda.
El fondo estadounidense
Blackstone ha encargado a la consultora JLL el proceso de búsqueda
de compradores por el que espera embolsarse alrededor de 300 millones de
euros, según confirman fuentes conocedoras de la operación.
Pone a la venta una cartera de seis edificios ubicados en Madrid, en los
barrios de Méndez Álvaro y San Chinarro y en las localidades
de San Sebastián de los Reyes, Boadilla del Monte y Majadahonda.
Blackstone
-uno de los grandes fondos inmobiliarios, de deuda y de capital riesgo
del mundo-, pone a la venta estos inmuebles porque los considera maduros,
con una alta tasa de ocupación y sin necesidad de inversión
de mejoras. La cartera de Testa tiene un valor bruto (GAV) de 2.856 millones
de euros, según una tasación de Savills recogida en sus cuentas
de 2020.
Testa Residencial
es la socimi en la que Blackstone integra edificios residenciales completos
para el alquiler. A través de Fidere controla vivienda social adquirida
al Ayuntamiento de Madrid. A su vez, la sociedad Testa Home gestiona estos
activos de ambas empresas.
|
| LA
INVERSIÓN INMOBILIARIA EN CENTROS DE DATOS SE DISPARA POR LOS CABLES
SUBMARINOS INTERNACIONALES |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Todas las nuevas
tecnologías (servicios en la nube, telecomunicaciones remotas a
través de Internet, IoT, etc.) están alojadas en centros
de datos (data centers).
-
Los proyectos
de cable submarino EllaLink, MAREA y 2Africa (cuya finalización
está prevista para 2022) reforzarán la posición española
como centro de datos global y como puerta de entrada natural a África
e Iberoamérica. Los cables submarinos transportan el 98% de los
datos internacionales entre clientes. Casi todas las comunicaciones internacionales
van por ellos.
-
En números,
el mercado español de centros de datos, según un estudio
de CBRE, debería haberse duplicado en 2021 (80 MW frente a 40 MW
en 2020).
-
En España,
Merlin Properties está liderando con la promoción de cuatro
activos de la mano de la tecnológica Endeavour.
|
| Facebook,
ahora renombrado como Meta, ha anunciado la promoción de un centro
de datos de última tecnología en Talavera de la Reina, en
Toledo. La construcción y puesta en marcha de este activo alternativo
supondrá una inversión de 1.000 millones de euros La multinacional
ha presentado toda la documentación necesaria para que este proyecto
sea declarado Proyecto de Singular Interés (PSI). El suelo del SEPES.
La inversiónde 1.000 millones de euros.El Diario Oficial de Castilla-La
Mancha ha publicado el anuncio de la Consejería de Fomento mediante
el cual se abre el plazo de información pública para que
la construcción de un centro de datos de Meta en Talavera de la
Reina sea declarado Proyecto de Singular Interés (PSI). |
| MERLIN
Y COLONIAL: VALORES REFUGIO PARA EL INVERSOR INMOBILIARIO |
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debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Merlin Properties
tiene una capitalización en el mercado de EUR 4,2 mil millones.
Está participada mayoritariamente por Banco Santander (25%)
-
Inmobiliaria
Colonial es una socimi que tiene como accionista mayoritario a la Autoridad
de Inversiones de Qatar.
|
-
Explicación
de la terminología más habitual en los análisis bursátiles
de inmobiliarias.
|
| Merlin es
una socimi de uso mixto y tiene una participación considerable (50%)
en el sector de Oficinas. A pesar de recuperar la tasa de ocupación
desde el colapso de 2020 (la ocupación de oficinas en el tercer
trimestre de 2021 es de alrededor del 90 %), algunos analistas están
preocupados por el bajo WAULT (plazo de arrendamiento no vencido promedio
ponderado) de solo 3,5 años. WAULT (weighted average unexpired lease
term), abreviatura de plazo de arrendamiento promedio vencido, es una medida
utilizada en bienes inmuebles comerciales para juzgar rápidamente
el valor de los alquileres contratados en una propiedad, o más comúnmente,
una cartera de propiedades. De manera simplista, un WAULT bajo podría
ser una buena noticia en un entorno en el que los alquileres aumentan rápidamente
y la propiedad se encuentra en una sólida posición de negociación.
Un WAULT más alto es una buena noticia en mercados inmobiliarios
débiles donde las rentas están cayendo y/o los arrendatarios
buscan mudarse. |
| JOINT
VENTURE INMOLOGÍSTICA EUROPEA |
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prácticas |
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debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
La Joint Venture
VGP y Allianz completa la compra de la cartera logística por valor
de 364 millones de euros
|
| VGP NV y Allianz
Real Estate, actuando en nombre de varias empresas del Grupo Allianz, anunciaron
hoy un tercer cierre exitoso con su Joint Venture 50:50, VGP European Logistics
II ('Segunda Joint Venture' ) . La transacción comprendió
13 edificios logísticos, incluidos 9 edificios en 5 nuevos parques
VGP y otros 4 edificios logísticos recién terminados que
se desarrollaron en parques previamente transferidos al Joint Venture.
Los 13 edificios están ubicados en España (7), Italia (4),
Holanda (1) y Rumanía (1). El valor de la transacción es
de 364 millones de euros. Los ingresos brutos de esta transacción
ascienden a unos 233 millones de euros. |
| FINANCIACIÓN
DE INFRAESTRUCTURAS. ANÁLISIS FINANCIERO EN ASOCIACIÓN PÚBLICO
PRIVADA (APP) PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP (PPP) |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Las APP/PPP
pueden ser una herramienta importante para financiar proyectos de inversión
cuando existe un margen adecuado para involucrar al sector privado.
|
| La parte privada
de la mayoría de los contratos de APP/PPP es una compañía
específica del proyecto que se forma para ese fin, por lo general,
llamada Sociedad de Propósito Específico (Special Purpose
Vehicle (SPV). Esta compañía del proyecto recauda fondos
a través de una combinación de capital —proporcionado por
los accionistas de la compañía del proyecto— y deuda, proporcionada
por los bancos o a través de bonos u otros instrumentos financieros.
La estructura financiera es la combinación de capital y deuda, y
las relaciones contractuales entre los accionistas y los prestamistas.
La principal relación contractual de la administración pública
es con la compañía del proyecto. Esto se puede complementar
por un acuerdo directo entre la autoridad contratante y los prestamistas,
aunque muchas veces esta relación suele limitarse a las cláusulas
que favorecen a los prestamistas incluidos en el acuerdo de APP, como los
derechos de intervención o las garantías de reembolso de
deuda principal. |
| EL
DEBATE EUROPEO POR EL VISADO DE ORO (GOLDEN VISA) POR INVERSIÓN
INMOBILIARIA A RUSOS. |
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guía práctica soluciona este tipo de casos?
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
La ‘golden
visa’ surgió en 2013 en España, a través de la Ley
14/2013, de 27 de septiembre.
En la categoría
de visados concedidos por inversión inmobiliaria en España
figuran 237 personas de origen ruso, de las que 157 lo consiguieron en
2021, 74 en 2020 y dos más en enero 2020.
Según
los datos de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de
Registradores, los rusos compraron un total de 12.218 viviendas en España
durante 2021, lo que supone un 2,1% del total de compraventas.
España
se encuentra entre los 12 países de la UE (Chipre, Estonia, Grecia,
España, Hungría, Irlanda, Italia, Letonia, Luxemburgo, Malta,
Países Bajos y Portugal) que conceden permisos de residencia en
base a inversiones, las llamadas 'golden visas'.
|
| La llamada
Golden Visa o visado de oro es un visado de residencia para ciudadanos
extracomunitarios que realizan una inversión inmobiliaria en España
igual o superior a 500.000 euros. Es decir, esta fórmula permite
acceder a los beneficios de un permiso de residencia a cambio de una inversión
económica. El Parlamento Europeo ha votado en contra de este sistema
aunque propone una eliminación gradual. La Unión Europea
ha anunciado limitaciones a la concesión del permiso de residencia
permanente a los ciudadanos rusos. Grecia y la República Checa detuvieron
la emisión de visas a ciudadanos rusos, y el Reino Unido eliminó
por completo su programa de visas para inversores. Bulgaria propuso en
febrero un proyecto de ley para prohibir los pasaportes dorados. Malta
ya ha anunciado que suspende el programa de ‘golden visa’ para rusos y
bielorrusos. Portugal también ha suspendido la concesión
de visados a ciudadanos rusos. España está calibrando el
perjuicio económico que causaría renunciar a estas inversiones
inmobiliarias en costa (principalmente Alicante). La Asociación
de Promotores de Alicante, Provia, ha solicitado que se sigan concediendo
y renovando las ‘golden visa’ a rusos, así como también los
visados normales para ciudadanos rusos que compran cualquier otro tipo
vivienda en la provincia, ya que el precio medio en la compra de una vivienda
fue de 161.000 euros de media durante el tercer trimestre de 2021. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Inversión
en centros comerciales (efe) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de CENTROS
COMERCIALES Y DE OCIO.
+
Formularios
|
| El fondo sudafricano
Lighthouse Properties ha cerrado la compra a Bogaris de Torrecárdenas,
el centro comercial de referencia en la provincia de Almería y uno
de los más importantes de Andalucía, por 172 millones de
euros. |
|
|
Nota
inmoley.com:Torrecárdenas, en Almería, abrió sus puertas
en octubre de 2018, con una superficie de más de 60.000 m2. Mercadona,
Leroy Merlin, Media Markt, Yelmo, Primark y Zara, entre muchos otros, configuran
su oferta comercial y de ocio. Cuenta con más de 7 millones de visitas
anuales.
Lighthouse
Properties paga a Bogaris 78 millones de euros en efectivo y se compromete
a asumir una deuda de 85 millones asociada al activo. Lighthouse espera
obtener una rentabilidad superior al 6% anual por la explotación
del activo.
Estos son algunos
de los consejos que se recomiendan en la Due Diligence de compra de un
centro comercial:
Revisar el
título de propiedad que puede revelar costos ocultos, restricciones
y obligaciones que pueden afectar significativamente sus derechos de propiedad.
Ciertos acuerdos involucran a propietarios vecinos, tales como acuerdos
de servidumbre recíproca, servidumbres de acceso, etc. Otros acuerdos
involucran municipios locales o empresas de servicios públicos,
como servidumbres de servicios públicos, acuerdos de licencia y
acuerdos de mantenimiento. Muchos de estos acuerdos prohíben la
colocación de estructuras en ciertas partes de la propiedad e imponen
obligaciones continuas al dueño de la propiedad.
Es importante
revisar los convenios, condiciones y restricciones (CC&R), especialmente
aquellos que contienen restricciones de uso, restricciones de construcción,
restricciones de estacionamiento, acuerdos de acceso, convenios operativos,
obligaciones de mantenimiento y otras restricciones y obligaciones que
pueden afectar sus intereses de propiedad.
Si existen
pactos restrictivos onerosos que rigen los usos permitidos o prohibidos
de la propiedad, tener en cuenta que si un arrendatario existente no cumple
y desocupa las instalaciones, habrá que analizar las posibiidades
de arrendatarios de reemplazo.
Tener en cuenta
que los problemas de título pueden afectar significativamente su
capacidad para vender la propiedad en el futuro.
Un componente
importante del proceso de due diligence de centros comerciales es una revisión
de los cargos aplicables de mantenimiento de áreas comunes (CAM)
y el mecanismo utilizado para asignar estos costes. Tener cuidado con los
cargos inusuales y con las excepciones hechas para otras partes que pueden
resultar en que el comprador sea responsable de una parte desproporcionada
de los costes.
En el acuerdo
de compra, es una buena idea solicitar acceso continuo a los libros y registros
del vendedor durante un período específico después
del cierre. Esto puede ser importante para aclarar las obligaciones de
CAM y posibles auditorías. El acuerdo de compra también debe
requerir que las partes reconcilien los cargos aplicables, si es necesario,
después del cierre. El vendedor debe seguir siendo responsable de
cualquier cobro excesivo de CAM, impuestos y otros cargos que pagan los
arrendatarios durante la posesión de la propiedad por parte del
vendedor, junto con los costos de auditoría (si corresponde).
Revisión
del contrato de arrendamiento . Una revisión cuidadosa de cada contrato
de arrendamiento es fundamental. Asegurarse de obtener todos los documentos
y la correspondencia relacionados, incluidos los anexos al contrato de
arrendamiento, las asignaciones, las enmiendas, las garantías, las
opciones de prórroga y los avisos entregados previamente u otra
correspondencia pertinente.
Revisar cada
contrato de arrendamiento para asegurarse de que el alquiler y otros términos
comerciales clave coincidan con lo que se establece en los materiales de
marketing.
Estar especialmente
atento con respecto a las concesiones de alquiler y las asignaciones de
mejoras para inquilinos.
Revisar cuidadosamente
las disposiciones de cesión y subarrendamiento de cada contrato
de arrendamiento. Idealmente, si el arrendatario cede el contrato de arrendamiento,
el arrendatario no quedará liberado de sus obligaciones en virtud
del contrato de arrendamiento, excepto en circunstancias muy limitadas.
Cada contrato de arrendamiento debe revisarse cuidadosamente para determinar
qué tipo de derechos de terminación anticipada o derechos
de reducción de alquiler puede tener un inquilino en virtud de su
contrato de arrendamiento.
Si se está
comprando una propiedad de inversión denominada triple neta, confirmar
si existe un lenguaje que lo convierta expresamente en un verdadero arrendamiento
triple neto. En un verdadero arrendamiento neto triple, el arrendatario
debe, entre otras cosas, hacerse responsable de todos los aspectos de las
reparaciones y el mantenimiento del edificio. Tener cuidado con las disposiciones
que responsabilicen al arrendador por las reparaciones estructurales o
las reparaciones de los cimientos o el techo.
Verificar el
contrato de arrendamiento para determinar si el arrendatario tiene la obligación
de pagar los impuestos sobre la propiedad directamente a la entidad gubernamental
correspondiente, o si el comprador deberá hacerlo y buscar el reembolso
del arrendatario.
Confirmar que
se requiere una cobertura de seguro adecuada según el contrato de
arrendamiento. Además, asegurarse de que el propietario esté
nombrado como asegurado adicional en la póliza. Es posible que desee
verificar que si hay daños fortuitos o destrucción del edificio,
el arrendatario estará obligado a reconstruir las instalaciones
por su cuenta y cargo, y que el inquilino no tiene derecho a rescindirlo
en tal caso.
Más
información en “DUE
DILIGENCE”, AUDITORÍA LEGAL INMOBILIARIA.
|
| LA
DESCARBONIZACIÓN DE LA MINERÍA DISPARA LOS BONOS VERDES MINEROS |
| ¿Qué
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
La transición
energética está impulsando la demanda de cobre en sectores
no tradicionales como la movilidad eléctrica y la generación
de energía renovable. La alta intensidad de los requisitos de cobre
para estas aplicaciones en comparación con las fuentes convencionales
aumentará significativamente la demanda.
Por ejemplo,
se requiere unas cinco veces más cobre en un vehículo eléctrico
que en un vehículo convencional con motor de combustión interna.
La producción de 30 millones de vehículos eléctricos
para 2030 requerirá 2 millones de toneladas adicionales de cobre
por año. También se requerirá cobre para nuevos puertos
de carga e infraestructura, lo que aumentará la demanda general
de cobre entre un 12 % y un 15 %, solo de vehículos eléctricos
y segmentos relacionados.
|
| Las compañías
mineras de cobre se están enfocando en mejorar varios parámetros
de sostenibilidad y así mejorar su financiación mediante
bonos verdes. El cambio climático y la sostenibilidad, el desarrollo
comunitario, la salud y la seguridad, y la gestión de aguas y desechos
son las áreas clave de las nuevas inversiones mineras. El aumento
de la complejidad de la extracción están aumentando la demanda
general de energía, lo que empuja a las compañías
mineras a buscar tecnologías más eficientes desde el punto
de vista energético. La demanda de cobre está aumentando
y las compañías mineras se enfrentan a dos retos: aumentar
la productividad, para lo que está aplicando técnicas del
Lean Construction y mejorar las fuentes de financiación emitiendo
bonos verdes mineros. Hace unos meses, la Sociedad Química y Minera
de Chile (SQM), el productor chileno de litio, yodo y nitrato de potasio,
entre otros, salió al mercado internacional con su primera emisión
de bonos verdes sénior no garantizados, por 700 millones de dólares.
Winston & Strawn (Nueva York y Chicago) asistió a la compañía
en asuntos corporativos y tributarios, además de Claro & Cia.
(Santiago de Chile). Polymetal obtuvo un préstamo verde por
valor de $ 125 millones para financiar proyectos destinados a la transición
a operaciones sostenibles. Atlantic Copper obtuvo un préstamo verde
para financiar seis proyectos sostenibles por $ 21 millones, en una transacción
respaldada por el banco español BBVA. |
| LA
NECESIDAD DE FLEXIBILIZAR EL PACTO DE ESTABILIDAD Y CRECIMIENTO (PEC) DE
LA UE. |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Este tema ha
surgido en reunión de la presidente comunitaria de la semana pasada,
pero la posición de los países frugales se ha reforzado con
el apoyo de Alemania una vez que ha aumentado considerablemente su presupuesto
para gasto de defensa.
|
| Abordar las
normas fiscales de la UE en este momento parece más importante que
nunca, debido a una recesión económica y para apoyar el elevado
los niveles de deuda de los estados miembros. En promedio en la UE-27,
la deuda pública era de alrededor del 90 por ciento del producto
interno bruto (PIB) en 2021, mientras que en 2019 era solo del 77 por ciento,
mientras que el límite permitido es del 60 por ciento. Entre
los Veintisiete, las mayores ratios de deuda pública a finales del
tercer trimestre de 2021 correspondieron a Grecia (200,7%), Italia (155,3%),
Portugal (130,5%) y España (121,8%). Francia, Italia, España,
Portugal y Grecia quieren poner a prueba los procedimientos existentes
para no tener que pasar por reformas inmediatas de consolidación
en medio de la recesión. La Comisión Europea está
haciendo esfuerzos para involucrar a ambas partes pero va a ser complicado
no volver a la ortodoxia en los niveles de gasto, a pesar de la guerra
de Ucrania. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Inversiones
de SOCIMIS (brainsre) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de SOCIMI.
Sociedades
Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).
|
| La Socimi
Advero Properties ha cerrado la compra de un edificio en Martorell, Barcelona,
que cuenta con 24 viviendas y 11 plazas de garaje alquiladas. Se trata
de decimotercer inmueble que compra la Socimi, centrando su actividad en
Madrid (Tetuán y Vallecas), Barcelona (Rubí, Sabadell, Terrassa
y Martorell) y Málaga (barrio de la Trinidad). |
|
|
Nota
inmoley.com:ADVERO financia su crecimiento a través de la combinación
de ampliaciones de capital y deuda bancaria. La Junta General de Accionistas
de la compañía formalizó el pasado mes de diciembre
una nueva ampliación de capital de 10 millones de euros y delegó
en el Consejo de Administración la ejecución de una segunda
emisión de en torno a 6,5 millones de euros, prevista para los primeros
meses de 2022.
En cuanto al
apalancamiento financiero, ADVERO mantiene una política de endeudamiento
conservadora, situando su límite máximo idóneo en
un 30% de deuda neta* sobre el valor de la cartera.
* La “deuda
financiera neta” se calcula como diferencia entre la totalidad de las deudas
(pasivo) de la empresa de carácter financiero menos el efectivo
y otros activos líquidos fácilmente convertibles en dinero
a corto plazo (inversiones financieras temporales). Recomendamos ver la
temática del Director
Financiero de inmobiliarias.
|
| EUROPA
NECESITA MÁS FINANCIACIÓN, PERO ¿CÓMO? |
| ¿Qué
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Europa debe
solucionar su dependencia energética de gas y petróleo y
eso tendrá un coste de inversión en la transición
y seguramente en defensa. La gran pregunta es cómo financiarlo.
|
| Si los países
de la eurozona van a gastar mucho en la transición energética
y en reforzar la defensa, el Banco Central Europeo (BCE) podría
ayudar manteniendo los costes de endeudamiento suprimidos a través
de compras continuas de activos bajo su programa de flexibilización
cuantitativa (Quantitative Easing). Pero esta semana se ha anunciado que
se acabó. La flexibilización cuantitativa (QE) es una forma
de política monetaria utilizada por los bancos centrales como método
para aumentar rápidamente la oferta monetaria interna y estimular
la actividad económica. La flexibilización cuantitativa generalmente
implica que el banco central de un país compre bonos del gobierno
a más largo plazo, así como otros tipos de activos, como
valores respaldados por hipotecas. La reunión del Banco Central
Europeo de esta semana ha anticipado la retirada del BCE de la flexibilización
cuantitativa (Quantitative Easing). La guerra ha cambiado el panorama económico.
La inflación parece incontrolable en la actualidad en la zona del
euro, superando las estimaciones y en alza a medida que los precios del
gas suban. El mercado de divisas tampoco está ayudando. Con el euro
en un mínimo de 22 meses frente al dólar. Incluso existe
la posibilidad de que el euro alcance la paridad con el dólar, un
nivel no visto en dos décadas. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Socimi
(cincodias) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.comde
SOCIMI.
Sociedades
Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).
|
| Emperador
Properties se dio de alta en el régimen de las socimis en el último
tramo del pasado año, por lo que cuenta con el periodo de 2022 y
prácticamente completo el próximo año para cumplir
el requisito de cotizar. Este tipo de sociedades cuentan con la ventaja
de no tributar por el impuesto de Sociedades a cambio, entre otras obligaciones,
de cotizar y de repartir el 80% de sus dividendos entre sus accionistas
(que sí pagan al fisco). |
|
|
Nota
inmoley.com: Destaca en primer lugar la exención fiscal de pagar
el impuesto de sociedades (gravan son los dividendos obtenidos).
En segundo
lugar, tienen bonificaciones (de hasta el 95%) en el impuesto sobre transmisiones
patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD).
A cambio,
tienen que cumplir una serie de requisitos:
-
Sobre la permanencia
de activos en su cartera (mínimo de tres años),
-
El 80% de sus
activos tienen que ser arrendados
-
Y sobre el reparto
de beneficios (deben repartir el 80% de los beneficios que obtengan anualmente
vía dividendos).
Aviso: Cuando
empiecen a subir los tipos de interés (que lo harán seguramente
en 2022) la deuda de estas sociedades irá lógicamente al
alza, penalizando sus balances.
|
| ¿QUÉ
IMPACTO TENDRÍA EN LA CONTABILIDAD DE LAS PYMES LA NIIF 16 DE LOS
ARRENDAMIENTOS? |
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guía práctica soluciona este tipo de casos?
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-
Impacto de
la normativa sobre arrendamientos NIIF 16 en caso de adoptarse en la normativa
contable española para las PYMES
-
Mientras llega
el ajuste del Plan General de Contabilidad (PGC), sólo afecta a
las cotizadas.
|
| La NIIF 16
es aplicable para las cuentas consolidadas de los grupos cotizados españoles
desde el 1 de enero de 2019. Esta norma no va a ser incorporada por el
momento al PGC, pero sí ha sido adaptada por el BE en la Circular
4/2017 desde el 1 de enero de 2019. No adapta el PGC 2007 a los requerimientos
de la nueva norma internacional de arrendamientos (NIIF 16), que entraron
en vigor para los ejercicios que comenzaron a partir del 1 de enero de
2019. Esto, unido a las diferencias en instrumentos financieros hace que
se exista un cambio con relación al enfoque actual que hacía
que el PGC fuera equivalente (al menos en la mayoría de aspectos)
a las NIIF adoptadas por la Unión Europea. En cambio, la Circular
4/2017 del Banco de España sí se está adaptando más
plenamente las NIIF-UE. Además, en atención a las empresas
no financieras o sin una elevada exposición al riesgo de crédito,
la NIIF-UE 9 introduce una solución simplificada que consiste en
cuantificar, en todo caso, la corrección de valor por pérdidas
en un importe igual a las pérdidas crediticias esperadas durante
el tiempo de vida del activo para las cuentas comerciales a cobrar (y los
denominados activos de los contratos que procedan de transacciones que
están dentro del alcance de la NIIF-UE 15) que no contienen un componente
financiero significativo (o, aun teniéndolo, cuando la empresa adopta
como política contable valorar el activo sin considerar el efecto
financiero), o cuando el activo contiene un componente financiero significativo
(y la empresa lo valora por su valor actual) si la entidad elige como su
política contable medir la corrección de valor por pérdidas
a un importe igual a las pérdidas crediticias esperadas durante
el tiempo de vida del activo. La solución simplificada se extiende
a las cuentas por cobrar por arrendamientos que proceden de transacciones
que están dentro del alcance de la NIIF 16. Se trata de adaptar
el PGC 2007 a los requerimientos de la nueva norma internacional de arrendamientos
(NIIF 16), que entró en vigor para los ejercicios que comenzaron
a partir del 1 de enero de 2019. |
| LA
PROMOCIÓN INMOBILIARIA ANTE EL RETO DE LA GANANCIA NETA DE BIODIVERSIDAD
(GNB) (BIODIVERSITY NET GAIN (BNG)) |
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-
¿Qué
es la Ganancia Neta de Biodiversidad (GNB/) (Biodiversity Net Gain (BNG))
y cuáles son las obligaciones para los promotores inmobiliarios?
-
La ganancia
neta de biodiversidad consiste en restaurar la naturaleza frente a la rápida
disminución de la biodiversidad mundial. La Unión Internacional
para la Conservación de la Naturaleza (UICN) publicó en 2017
una guía para realizar evaluaciones independientes del progreso
hacia una ganancia neta de biodiversidad ((Protocolo de revisión
de la UICN para la ganancia neta de biodiversidad) (IUCN Review Protocol
for Biodiversity Net Gain: A guide for undertaking independent reviews
of progress towards a net gain for biodiversity)
|
| En muchas
promociones inmobiliarias con proyección de futuro ya se requieren
proyectos que apliquen procedimientos sistemáticos para evitar,
minimizar, rehabilitar y compensar, si es posible, sus impactos residuales
a la biodiversidad. Este proceso de toma de decisiones, conocido como la
jerarquía de mitigación, es cada vez más adoptado
por empresas y gobiernos como un estándar que mejora no solo la
gestión del medioambiente, sino que también contribuye a
garantizar la ganancia neta de la diversidad biológica. La diferencia
entre un objetivo de no pérdida neta y la ganancia neta de biodiversidad
está determinada por el nivel de ambición en la aplicación
de la jerarquía de mitigación. En algunos casos, el objetivo
es el desarrollo de proyectos para lograr la no pérdida neta de
biodiversidad y, en otros, la meta consiste en garantizar que el aumento
de la biodiversidad supere significativamente la pérdida, en cuyo
caso se puede utilizar el término "ganancia neta". |
| JOINT
VENTURE INMOBILIARIA |
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debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Joint Ventures
inmobiliarias entre promotores e inversores inmobiliarios.
|
| PARTE PRIMERA
Joint Venture : El contrato de cooperación empresarial Capítulo
1. Joint Venture: El contrato de cooperación empresarial 1. Concepto
de Joint Venture 2. Antecedentes históricos 3. Motivaciones para
crear una Joint Venture a. Motivaciones internas b. Objetivos competitivos
4. Ventajas e inconvenientes de las Joint Ventures a. Ventajas b. Inconvenientes
5. Precauciones de las Joint Ventures 6. ¿Necesitan una estrategia
de salida las Joint Ventures? PARTE SEGUNDA Joint Ventures inmobiliarias
Capítulo 2. Joint Ventures inmobiliarias 1. Joint Ventures inmobiliarias
entre promotores e inversores inmobiliarios. 2. ¿Qué es una
Joint Venture inmobiliaria? a. Concepto de Joint Venture inmobiliaria b.
Ejemplos de Joint Ventures utilizadas para promover bienes inmuebles Gestión
de la construcción Credibilidad unidos a un promotor inmobiliario
experimentado Crédito Conexiones 3. Las partes de una Joint Venture
inmobiliaria a. El socio operativo b. El socio capitalista 4. Ventajas
de una Joint Venture inmobiliaria a. Beneficios de una Joint Venture inmobiliaria
b. Inconvenientes de una Joint Venture inmobiliaria 5. Aspectos clave de
un acuerdo de Joint Venture inmobiliaria a. Distribución de ganancias
b. Aportación de capital c. Gestión y control d. Mecanismo
de salida 6. Justificaciones para formar Joint Ventures inmobiliarias a.
Complementariedad b. Incentivos c. Estructuras d. Otros usos de los acuerdos
Joint Venture 7. ¿Cuáles son los beneficios de invertir en
una Joint Venture inmobiliaria? 8. ¿Cómo funciona una Joint
Venture inmobiliaria? Capítulo 3. La difícil elección
de socio operativo para formar la Joint Venture inmobiliaria. 1. Evaluación
del socio operativo y la trayectoria en un acuerdo inmobiliario de Joint
Venture 2. Derechos y responsabilidades del socio operativo. 3. Reparto
de comisiones/honorarios (fees) en un acuerdo inmobiliario de Joint Venture
4. Asignación de costes de due diligence inmobiliario en una Joint
Venture 5. Incluir un incentivo económico (“rendimiento preferencial”)
para el socio operativo 6. Uso de la deuda en un acuerdo inmobiliario de
Joint Venture 7. Documentación de una estrategia y salida para el
negocio inmobiliario 8. La importancia del contrato de Joint Venture inmobiliaria
Capítulo 4. Estructuración de una Joint Venture inmobiliaria
1. Estructura societaria de una Joint Venture Inmobiliaria (Propco – Ocpo)
a. Estructura societaria de la Joint Venture b. Administración de
la Joint Venture c. Sociedades instrumentales y transferencia interna de
activos inmobiliarios. d. Acuerdo de vigilancia (duty of care agreement).
2. Perspectiva fiscal 3. El administrador de activos inmobiliarios y el
administrador de la propiedad inmobiliaria. a. Administrador de activos
b. Administrador de la propiedad 4. Asuntos de gobernanza en una Joint
Venture inmobiliaria. Key Man. 5. Modelos de financiación PARTE
TERCERA El contrato de Joint Venture inmobiliaria Capítulo 5. Fase
preliminar del contrato de Joint Venture inmobiliaria. 1. Due Diligence
sobre el socio potencial 2. Determinar el papel de cada socio capitalista
y el operativo (promotor inmobiliario). 3. Hoja de términos y condiciones
de la Joint Venture inmobiliaria (Term Sheet) 4. Determinar la estructura
básica y jurisdicción de la joint venture inmobiliaria 5.
Creación y documentación de la Joint Venture inmobiliaria
6. Aspectos clave del contrato de Joint Venture inmobiliaria a. Declaración
del propósito de la joint venture b. Presupuesto El presupuesto
previo a la promoción El presupuesto de promoción proforma
Presupuesto de promoción. Limitar las reasignaciones presupuestarias.
c. Préstamos Préstamo de construcción/préstamo
promotor Responsabilidad por la obtención del préstamo. Tipo
de préstamo, importe y plazo. Financiación puente. Miniperm
Avalistas d. Reembolsos e. Administración y autoridad 7. Transferencias
de participación social y estrategias de salida a. Separación
Retirada de participación Obligaciones de venta y compra (Put and
Call Rights) Derecho de arrastre a venta para monetizar la inversión
(Drag-along rights) y derecho de transmisión conjunta y el derecho
de tanteo (Tag-along rights). Derecho de tanteo o preferencia respecto
de tercero (Right of first refusal). b. Disolución de la joint venture
Capítulo 6. El contrato de Joint Venture inmobiliaria 1. Proceso
de preparación de una Joint Venture. Acuerdo preliminar o de intenciones.
2. ¿Qué es un contrato de Joint Venture inmobiliaria? 3.
Contenido del contrato de Joint Venture inmobiliaria. a. Acuerdo de la
Joint Venture. Propósito y desarrollo de la inversión inmobiliaria.
b. El socio general o gerente de la Joint Venture inmobiliaria. c. Identificar
el proyecto y el tipo d. La financiación y la adquisición
e. Retornos de capital f. Operaciones en curso (estabilización del
flujo de caja) g. Decisiones de financiación h. Descripción
de las partes de una transacción 4. Problemática de las Joint
Ventures. a. Acuerdos sobre derechos de voto. Ejemplo de redacción:
cláusula de compromiso de voto b. Protección de las minorías.
Ejemplo de redacción: Derechos de participación de los accionistas
minoritarios en la Joint Venture Capítulo 7. Cuestiones esenciales
del contrato de Joint Venture inmobiliaria. 1. Componentes clave del acuerdo
de Joint Venture a. Aportaciones de Capital (Capital Contributions) Los
gastos no discrecionales (non-discretionary expenses) La fórmula
de dilución de capital (capital dilution) b. Distribuciones en cascada
(Waterfall Distribution) c. Control y porcentajes económicos en
la Joint Venture d. Comisiones/Honorarios (fees) a favor del socio operativo.
Comisiones/Honorarios (fees) por compraventa del activo inmobiliario (Acquisition
fee). Comisiones/Honorarios (fees) por financiación (Financing fee).
Comisiones/Honorarios (fees) de gestión de activos (Asset management
fee). Comisiones/Honorarios (fees) de administración de la propiedad
(Property management fee). Comisiones/Honorarios (fees) de arrendamiento
(Leasing fee). Comisiones/Honorarios (fees) de desarrollo (Development
fee). Comisiones/Honorarios (fees) de disposición (Disposition fee).
2. Cláusulas de preferencias a favor de uno de los socios (Preferred
Return). Capítulo 8. Cláusulas de distribuciones en cascada
(Waterfall Distribution) 1. Mecánica de la cascada de distribución
(Waterfall Distribution). a. Ejemplo visual de una cascada de beneficios
y los estanques receptores. b. Obstáculos en los estanques (hurdle).
c. Derecho adicional a beneficios: Carry, promote interest, carried interest,
profits interest, “sweat equity”. d. La distribución excepcional
del socio colaborativo (comisión/honorarios (fees)). 2. Concepto
de distribuciones en cascada (Waterfall Distribution) 3. Cálculo
del efectivo disponible para distribución (Operating cash flow,
Cash from liquidation, capital proceeds) El socio colaborativo a menudo
cobrará a la Joint Venture una serie de comisiones/honorarios (fees).
4. El obstáculo (Hurdle Rate) de lo que se debe al socio colaborativo.
a. Cálculo del obstáculo de rendimiento (return hurdle, preferred
return). TIR. b. El acuerdo de Joint Venture definirá la TIR y especificará
cómo se calcula la TIR. c. Las TIR más bajas son más
comunes para los activos basados en core o core+. 5. Cálculo del
beneficio de la inversión (Preferred Return). a. Obstáculo
(hurdle) mínimo b. Obstáculo (hurdle) acumulativo (pero no
compuesto) c. Obstáculos difíciles y obstáculos suaves
(hard hurdles or soft hurdles). d. Cálculo a la venta de la propiedad.
6. Protecciones de los socios capitalistas. Requisitos y reservas (Clawbacks
and Holdbacks) 7. La complejidad de cálculos de las Joint Ventures
programáticas 8. Concretando la Promoción (Crystallizing
the Promote). 9. Renunciar a la promoción (Forfeiting the Promote)
Capítulo 9. Estructura de gestión de una Joint Venture inmobiliaria
1. Estructuras de administración de una Joint Venture inmobiliaria
2. Resolución de cuestiones clave de la Joint Venture inmobiliaria.
3. Mecanismos de resolución de bloqueos de decisiones importantes
(Major Decision Deadlock Resolution Mechanisms). 4. Compra entre socios
de sus participaciones en la Joint Venture. a. Oferta de compra o venta
de la participación en la Joint Venture (Buy/sell) b. Oferta de
compra o venta de inmueble o la participación en la Joint Venture
(Right of first offer) c. Derecho de tanteo o preferencia respecto de tercero
(Right of first refusal). d. Derechos de arrastre a venta para monetizar
la inversión (Drag-along rights). e. Derecho de transmisión
conjunta y el derecho de tanteo (Tag-along rights). f. Derecho de corrección
(Put right) g. Derecho de compra forzosa (Call right) h. Arbitraje. 5.
Restricciones de transferencia de las participaciones de los socios de
una Joint Venture inmobiliaria. a. Restricciones al socio operativo b.
Excepcionales restricciones al socio capitalista 6. Incumplimientos y compensaciones
a. Separación del socio operativo b. Compensación por pérdidas
(offset) c. Dilución de la participación del incumplidor
(dilution) d. Terminación de los derechos del socio operativo 7.
Incumplimiento de una Joint Venture en virtud de un contrato de préstamo
Capítulo 10. La estrategia de salida de una Joint Venture inmobiliaria.
1. Plan de salida para Joint Ventures inmobiliarias 2. Consideraciones
clave al terminar las joint ventures inmobiliarias. 3. Preparativos de
salida de uno de los socios de la Joint Venture inmobiliaria a. Lock-in.
b. Propco o enajenaciones a nivel de activos (asset-level). ‘Drag-along’
o retirada al nivel de la compañía Joint Venture (JVCo) c.
Objetivo de tasa interna de retorno (target internal rate of return (IRR)
/ TIR) objetivo. d. Rescisión del contrato de gestión de
activos (asset management agreement (AMA)) |
EBOOK relacionado.
| LAS
JOINT VENTURE INMOBILIARIAS COMO TENDENCIA DE INVERSIÓN |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
Cada vez más,
las Joint Venture inmobiliarias se han convertido en la herramienta elegida
para los proyectos participados por inversores inmobiliarios.
|
| Sin embargo,
el entorno del mercado cambia constantemente a medida que el poder de negociación
entre socios capitalistas y socios operativos continúa cambiando
y es esencial que los profesionales que manejan estas transacciones se
mantengan al tanto de los desarrollos actuales en esta área. Una
Joint Venture inmobiliario es una relación cuyo éxito requiere
que los intereses tanto del socio capitalista y el operativo estén
alineados, no solo desde el principio, sino durante todo el proyecto. Para
lograr esto, no solo es esencial una sólida comprensión del
alcance y el marco de tiempo del proyecto en sí, sino también
una comprensión profunda de las motivaciones y perspectivas de las
partes combinadas con un dominio firme de los problemas y un enfoque hábil
para resolverlos. Es esencial comprender los: estándares de desempeño
para patrocinadores/gerentes, el alcance de las responsabilidades de un
gerente, las restricciones a la autoridad de un gerente, incluidas las
decisiones importantes, las contribuciones y distribuciones, las consecuencias
de los impagos de financiación, las consecuencias para los valores
predeterminados del gerente, incluida la eliminación y pérdida
de promoción, los derechos de salida, incluidas las opciones de
compra/venta, venta forzada y opciones de compra y venta. A continuación
recogemos unos ejemplos de esta tendencia. |
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| La
venta de la cartera de sucursales del BBVA (brainsre) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de ARRENDAMIENTO
OFICINAS Y LOCALES.
+
Formularios
|
| Recta final
de la macroperación de la cartera Tree. Se espera que entre 2022
o principios de 2023, Merlin Properties venda su cartera de sucursales
y edificios alquilados a BBVA. |
|
|
Nota
inmoley.com: Es un buen momento porque este tipo de carteras de inmuebles
en alquiler con arrendatarios de máxima solvencia son una buena
solución contra el aumento de la inflación.
Pero en este
caso, el BBVA se reservó una opción de compra y no sería
la primera vez que BBVA optara por recomprar sus antiguos activos inmobiliarios.
En 2018, pagaron 252 millones a la Socimi del Ibex-35 por 166 sucursales.
|
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Invertir
en supermercados (ver INFORME de Savills) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de SALE
& LEASE BACK INMOBILIARIO
|
| Entre 2020
y 2021, la inversión en supermercados ha ascendido a 1.127 millones
de euros, y cada vez van ganando más peso en el volumen transaccionado.
Solo en 2021, las superficies de alimentación coparon el 46% de
la inversión en retail siendo, por tanto, el principal motor de
la actividad. En 2020, se firmaron 675 millones de euros, mientras que
a lo largo de 2021 se invirtieron algo más de 452 millones, según
el informe La distribución alimentaria en España, elaborado
por Savills Aguirre Newman. |
|
|
Nota
inmoley.com:La fórmula que ha protagonizado la mayor parte de operaciones
ha sido el sale & leaseback, es decir, la venta de un activo por parte
de un operador que, sin embargo, permanece en el inmueble como inquilino
pagando un arrendamiento. El interés para la parte vendedora radica
en la posibilidad de liberar y capitalizar el valor de los activos inmobiliarios
con contratos de arrendamiento a largo plazo, para invertir en planes de
expansión aprovechando la menor competencia del retail. Mientras
que al comprador le aporta altos niveles de rentabilidad.
|
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| Leasing
inmobiliario (ep) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de LEASING
INMOBILIARIO
+
Formularios
|
| La inversión
nueva mediante leasing sobre bienes inmuebles alcanzó 22 millones
de euros, el 75,2% menos que en 2021, según la Asociación
Española de Leasing y Renting (AELR). |
|
|
Nota
inmoley.com:El leasing inmobiliario tiene varias particularidades. Una
de
las más destacadas es su duración, puesto que tiene un mínimo
de diez años. Respecto a su formalización, y según
explican desde la Asociación Española de Leasing y Renting
(AELR), comprende varias operaciones: compraventa del inmueble (por el
arrendador); arrendamiento financiero (entre arrendador y arrendatario);
y, en su caso, compraventa por ejercicio de la opción de compra
(entre arrendador y arrendatario). Todas estas operaciones se formalizan
en escritura pública.
Sobre las ventajas
que el leasing supone para las empresas, destaca la flexibilidad en cuanto
al importe de las cuotas. El importe de las cuotas se adaptará,
en la medida de lo posible, a la capacidad de pago del cliente. Además,
el leasing proporciona al arrendatario tanto un ahorro fiscal evidente
en impuestos directos e indirectos como la posibilidad de acceder a una
herramienta adicional para la gestión del circulante, al poder prorratear
el pago del IVA de la transacción financiada mejora su tesorería.
|
| Prensa
inmobiliaria / edificación / urbanismo. |
| La
rentabilidad del Build to Rent (brainsre) |
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La
guía práctica inmoley.com
de “BUILD
TO RENT” CONSTRUIR PARA ALQUILAR
Forward
Funding vs Forward Purchase
|
| España
necesita 1,2 millones de viviendas adicionales de aquí al año
2030 para paliar el desequilibrio entre la oferta y la demanda en las ciudades
tensionadas, según han concluido Savills Aguirre Newman y Garrigues
en el evento El futuro del build to rent, perspectivas del mercado y aspectos
tributarios. Con respecto a la inversión, de los 2.300 millones
de euros en 2021, Madrid capturó el 52% y Barcelona el 13%. La rentabilidad
en este tipo de activo es muy ajustada, con yields del 3 % en prime
en las grandes urbes y hasta el 5 % en las secundarias, y con una financiación
en torno al 50 % y 60 % para nuevos proyectos. Por último, en relación
con las rentas, Susana Rodríguez ha indicado que los alquileres
se han incrementado un 14 % en las ciudades principales y un 35 % en las
secundarias. |
|
|
Nota
inmoley.com:¿Qué es el rendimiento (yield)?
"Rendimiento"
(yield) se refiere a las ganancias generadas y realizadas en una inversión
durante un período de tiempo determinado. Se expresa como un porcentaje
basado en el monto invertido, el valor de mercado actual o el valor nominal
del valor.
El rendimiento
incluye los intereses devengados o los dividendos recibidos por mantener
un valor en particular. Dependiendo de la valoración (fija o fluctuante)
del valor, los rendimientos pueden clasificarse como conocidos o anticipados.
Los rendimientos
más altos se perciben como un indicador de menor riesgo y mayores
ingresos, pero un alto rendimiento puede no ser siempre positivo, como
en el caso de un aumento en el rendimiento de los dividendos debido a la
caída del precio de las acciones.
El rendimiento
es una medida del flujo de efectivo que un inversor obtiene sobre la cantidad
invertida en un valor. Se calcula principalmente sobre una base anual,
aunque también se utilizan otras variaciones como los rendimientos
trimestrales y mensuales.
Hay que distinguir
entre el yield inicial (initial yield), que se corresponde con el yield
calculado en el momento de la compra de un inmueble, del yield de salida
(exit yield), que sería aquel que se determina en el momento de
su venta.
Es diferente
un yield teórico, que contemplaría un escenario de rentas
con plena ocupación y sin morosidad, de un yield real, en el que
la ocupación y la morosidad serían las que el inmueble tiene
en cada momento.
|
| UNA
INFRAESTRUCTURA ESENCIAL SIN ACCESO A FINANCIACIÓN EUROPEA: EL GASEODUCTO
ENTRE ESPAÑA Y FRANCIA |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
El gas natural
licuado (liquefied natural gas (LNG / GNL) que se produce en España
no cuenta con conexiones de gasoductos con el resto de Europa. Un proyecto
para construir un gasoducto Francia-España a través de los
Pirineos fue rechazado en 2019.
|
| En 2019, el
regulador energético francés CRE y su homólogo español,
la CNMC, rechazaron un proyecto de los operadores de red de Francia y España
para construir un gasoducto a través de los Pirineos. El regulador
francés dijo que el proyecto de interconexión "STEP" de 442
millones de euros (502 millones de dólares) no respondía
a las necesidades del mercado y no estaba lo suficientemente maduro como
para obtener el visto bueno de los reguladores. Pocos meses antes un informe
preparado para la Comisión Europea había cuestionado la viabilidad
de STEP, que habría sido la primera parte de un proyecto de gasoducto
Midi-Cataluña (Midcat) de 3.000 millones de euros respaldado por
la UE para duplicar con creces la capacidad de transporte de gas entre
las dos naciones. Los operadores de gasoductos generalmente obtienen un
rendimiento fijo establecido por el gobierno sobre sus inversiones, que
solo se puede cobrar a los consumidores si los reguladores consideran que
la inversión es necesaria. |
| INMOLOGÍSTICA,
UN VALOR SEGURO PARA EL INVERSOR INMOBILIARIO INTERNACIONAL |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
-
La inflación
revalorizará las rentas de alquiler. Esto obliga a priorizar la
capacidad económica del arrendatario y a invertir en sectores con
más demanda que oferta. En este sentido, la inmologística
supera con creces al sector de oficinas para 2022y 2023.
-
La logística
será una de las principales áreas de interés para
los inversores extranjeros. Esto se traduce en el desarrollo de nuevos
almacenes para atender la creciente demanda, así como soluciones
logísticas de última milla.
|
| El sector
inmobiliario logístico puede ser un refugio seguro para los inversores
ante la incertidumbre provocada por la guerra en Ucrania. Esa fue la evaluación
realizada por un panel de expertos en la primera etapa de la serie de seminarios
web Round the World de QuotedData centrada en Europa. La invasión
de Rusia a Ucrania ha visto una mayor volatilidad del mercado en los últimos
días y semanas. Matthew Norris, jefe de valores inmobiliarios de
Gravis Capital Partners, dijo que la mayor incertidumbre debería
hacer que los inversores acudan en masa a los activos de "refugio seguro",
y que los bienes inmuebles logísticos son uno de esos. |
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