CURSOS INMOBILIARIOS Y URBANISMO
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CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

CENTROS COMERCIALES Y DE OCIO. 

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PDF GUÍA PRÁCTICA DE CENTROS COMERCIALES Y DE OCIO.
Precio 69,9 euros
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DIPLOMA de aprovechamiento del curso/guía práctica* 
* Se requiere superar los análisis técnicos que fijen los tutores del curso. 

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¿QUÉ APRENDERÁ?
Clases de centros comerciales. Tipología por tamaño SBA (superficie bruta alquilable). 

Ley 7/1996, de 15 de enero, de Ordenación del Comercio Minorista y legislación autonómica del comercio minorista. 

Urbanismo. Ordenación de los planes generales en relación a centros comerciales y grandes superficies. 

Convenio urbanístico y plan especial de un centro comercial. 

Las licencias de edificación, instalación o apertura, primera ocupación y especifica comercial. 

Viabilidad económico-financiera de un centro comercial. 

Fases del proceso de promoción de un centro comercial. 

El Project Management en el diseño de centros comerciales y medianas superficies. 

Financiación de un centro comercial. 

La Gestión Integral de un Centro comercial. 

Equipo de coordinación de obras privativas (ECOP) 

Los  factores  de  éxito  de  un  centro  comercial.

Los centros comerciales y el régimen de propiedad horizontal. Estatutos de un centro comercial. Subcomunidades.  Reglamento interno en un complejo de tipo comercial. 

Los centros comerciales en la legislación de arrendamientos urbanos. El contrato de arrendamiento de centros comerciales. 

VÍDEO DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
Somos una gestora de centros comerciales y utilizamos a inmoley.com para los planes de formación de nuestros profesionales. Valoramos especialmente como enseñan a enfrentarse a los problemas del día a día desde una perspectiva muy práctica. Los gestores de centros comerciales se enfrentan todos los días a muchos problemas y todos a la vez. Necesitábamos contrastar con otras soluciones y experiencias. Muy útil y recomendable.

Juan Olmo

ÍNDICE
PARTE PRIMERA.  PARTE SEGUNDA.  PARTE TERCERA.  PARTE CUARTA.  PARTE QUINTA.  PARTE SEXTA.  PARTE SÉPTIMA

 
PARTE PRIMERA. 
  • Límites administrativos en la creación de centros comerciales. 
<
Capítulo 1. 
Tipología de los establecimientos comerciales. Criterios de sistematización 
    1. ¿Qué es un centro comercial?
    2. Clases de centros comerciales
      a. Tipología por tamaño SBA (superficie bruta alquilable).
      b. Tipología por características.
      Centros con formato especializado
      Parque Comercial
      Centro de Fabricantes o Factory Outlet
      Centro de Ocio
    3. Clases de centros comerciales. Pequeña y gran superficie.
    4. Las grandes superficies comerciales. Legislación aplicable al comercio minorista.
    6. Sujetos del centro comercial.
      a. Administraciones autonómicas (licencia) y ayuntamientos (urbanismo)
      b. Promotor de centro comercial.
      c. Gestor del centro comercial. Gerencia.
      d. Arrendatarios. Comerciantes.
    7. Fases de desarrollo de un centro comercial.
      a. Estudios preliminares.
      b. Anteproyecto
      c. Precomercialización del centro comercial.
      d. Proyecto de Ejecución y solicitud de Licencia de Obras.
      e. Construcción y comercialización.
      f. Entrega de los Locales.
      g. Licencia de apertura, acto de inauguración y apertura.
    8. Legislación estatal del comercio minorista.
     
      Ley 7/1996, de 15 de enero, de Ordenación del Comercio Minorista. 
      • Disposición final segunda de la Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modifica el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios
      • La reforma que acabó con la SEGUNDA LICENCIA de la Ley del Comercio Minorista para centros comerciales y grandes superficies.

      • a. ¿Qué era la segunda licencia o licencia comercial.
        b. Apertura, traslado o ampliación de establecimientos comerciales.


      TALLER DE TRABAJO
      Modelo tipo de declaración responsable. Modificación de actividades de comercio minorista y Determinados servicios en establecimientos (en el ámbito del real decreto-ley 19/2012, de 25 de mayo)
       

    9. Legislación autonómica del comercio minorista. 
     
  • Normativa autonómica de comercio minorista. 
    Andalucía
     
    • Decreto Legislativo 1/2012, de 20 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Comercio Interior de Andalucía.

    • TALLER DE TRABAJO.
      Decreto-Ley 12/2014, de 7 de octubre, por el que se modifica el Decreto Legislativo 1/2012, de 20 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Comercio Interior de Andalucía 


    Aragón
     

      Ley 4/2015, de 25 de marzo, de Comercio de Aragón.


    Asturias
     

    • Ley del Principado de Asturias 9/2010, de 17 de diciembre, de Comercio Interior.


    Baleares
     

    • Decreto Ley 2/2015, de 24 de julio, de medidas urgentes en materia de grandes establecimientos comerciales.

    •  
    Canarias
     
    • Decreto Legislativo 1/2012, de 21 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación de la Actividad Comercial de Canarias y reguladora de la licencia comercial.


    Cantabria
     

    • Ley 1/2002, de 26 de febrero, del comercio de Cantabria.


    Castilla - La Mancha
     

    • Ley 2/2010, de 13 de mayo, de Comercio de Castilla-La Mancha.
      • Ley 8/2014, de 20 de noviembre, por la que se modifica la Ley 2/2010, de 13 de mayo, de Comercio de Castilla-La Mancha
      • Ley 1/2013, de 21 de marzo, de medidas para la dinamización y flexibilización de la actividad comercial y urbanística en Castilla-La Mancha.


    Castilla y León
     

    • Decreto Legislativo 2/2014, de 28 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Comercio de Castilla y León.


    Cataluña
     

      Decreto Ley 1/2009, de 22 de diciembre, de ordenación de los equipamientos comerciales.
        • Ley 18/2017, de 1 de agosto, de comercio, servicios y ferias
          • Disposiciones finales. Primera  Modificación del Decreto ley 1/2009
      Clasificación de los establecimientos comerciales

      TALLER DE TRABAJO
      Tramas urbanas consolidadas (TUC)

      TALLER DE TRABAJO
      El tribunal constitucional liberaliza las grandes superficies en Cataluña.
       

    Extremadura
     
    • Ley 3/2002, de 9 de mayo, Ley de Comercio de Extremadura.
    Galicia
     
    • Ley 13/2010, de 17 de diciembre, del comercio interior de Galicia.
    Madrid
     
    • Ley 16/1999, de 29 de abril, de Comercio Interior de la Comunidad de Madrid.

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      TALLER DE TRABAJO
      Ley 8/2009, de 21 de diciembre, de Medidas Liberalizadoras y de Apoyo a la Empresa Madrileña.


    Murcia
     

    • Ley 11/2006, de 22 de diciembre, sobre el Régimen del Comercio Minorista de la Región de Murcia.


    Navarra
     

    • Ley Foral 17/2001, de 12 de julio reguladora del comercio en Navarra.
    • Ley Foral 15/2013, de 17 de abril, de modificación de determinados artículos de la Ley Foral 17/2001, de 12 de julio, reguladora del comercio en Navarra.
    • Ley Foral 6/2010, de 6 de abril, de modificación de diversas leyes forales para su adaptación a la directiva 2006/123/CE, relativa a los servicios en el mercado interior 


    País Vasco
     

    • Ley 7/1994, de 27 de mayo, de la Actividad Comercial
      • Ley 7/2008, 25 junio, de segunda modificación de la Ley de la Actividad Comercial 
    • Decreto 262/2004, de 21 de diciembre, por el que se aprueba definitivamente el Plan Territorial Sectorial de Creación Pública de Suelo para Actividades Económicas y de Equipamientos Comerciales de la Comunidad Autónoma del País Vasco.


    Rioja
     

    • Ley 3/2005 de 14 de marzo, de ordenación de la Actividad Comercial y las Actividades Feriales en la Comunidad Autónoma de La Rioja.

    •  

       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       

      TALLER DE TRABAJO.
      Ley 6/2009, de 15 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas para el año 2010.


    Comunidad Valenciana
     

    • Ley 3/2011, de 23 de marzo, de la Generalitat, de Comercio de la Comunitat Valenciana
    TALLER DE TRABAJO
    Órganos consultivos que intervienen en el procedimiento de autorización.

    TALLER DE TRABAJO
    Normativa autonómica Factory.

    TALLER DE TRABAJO
    Situación actual de los centros comerciales en España.
    1. Recursos y capacidades de un centro comercial

      a. Recursos tangibles
        Accesibilidad
          Ubicación geográfica
          Facilidad de acceso
          Aparcamiento
        Mix comercial
          Variedad de establecimientos
          Variedad de estilos
          Establecimientos singulares
          Establecimientos reconocidos
          Cadenas y franquicias
          Hipermercado
          Gran almacén
          Comerciantes independientes
          Oferta ocio y restauración
          Actividades de esparcimiento singulares
        Entorno
          Atractivo de las instalaciones
          Ofertas y promociones
          Eventos y exhibiciones
        Tecnología
          TICs para la gestión
          TICs para interactuar oferta y demanda
      b. Recursos intangibles
        Servicios
          Aparcamiento gratuito
          Atención al cliente
          Amplitud del horario de apertura
          Servicios complementarios
        Personal
          Profesionalidad
          Formación
          Motivación
          Especialización
        Financieros
          Formas de pago
          Aplazamiento de pago
          Financiación
        Estrategia
          Satisfacción y fidelización clientela
          Campañas publicitarias
          Estudios de mercado
          Relaciones institucionales
          Análisis de la competencia
          Actividades de marketing
        Gestión comercial
          Coordinación de intereses de gestión y comerciales
          Administraciones de locales vacios
          Gestión económico financiera
    2. Clasificación de los centros comerciales
    • Por tamaño:
      • Muy Grande SBA superior a 79.999 m2
      • Grande SBA desde 40.000 hasta 79.999 m2
      • Mediano SBA desde 20.000 hasta 39.999 m2
      • Pequeño SBA desde 5.000 hasta 19.999 m2
    • Hipermercado. Galería Comercial fundamentada en un hipermercado.
    • Parque Comercial. Parque de Actividades Comerciales.
    • Parque de Fabricantes. Centro de Tiendas de Fabricantes (Factory Outlet).
    • Centro de Ocio. Centro especializado en ocio, restauración y tiempo  libre.


    CHECK-LIST 

    Desarrollar las ventajas e inconvenientes de cada regulación autonómica. Explique por qué recomienda unas Comunidades autónomas a otras.
PARTE SEGUNDA. 
  • El centro comercial y el urbanismo 
<
Capítulo 2. 
El centro comercial y sus soluciones urbanísticas. 
TALLER DE TRABAJO. 
Ordenación de los planes generales en relación a centros comerciales y grandes superficies. 
1. Problemática comercial de los centros urbanos
a.  Centro Urbano y Dinámica Comercial.
b. Regulación Urbanística del Suelo Urbano.
2. Diagnóstico de la vitalidad comercial del Centro Urbano.
Análisis de la diversidad de usos.
Proporción de locales vacantes
Análisis del mercado de alquiler de locales comerciales
Análisis del mercado de usos no residenciales
Accesibilidad.
Flujos peatonales.
Análisis participativo de los usuarios
Análisis de las condiciones de seguridad
Valoración de la calidad ambiental del Centro
3. La estrategia de revitalización comercial de los Centros Urbanos.

TALLER DE TRABAJO. 
Equipamientos comerciales: su impacto en el planeamiento. ¿Existe un urbanismo comercial?”
1. Sistema planificador. 
2. Sistema comercial exclusivo. 
3. Sistema mixto de urbanismo y comercio. 

TALLER DE TRABAJO. 
Convenio urbanístico como garantía para la implantación comercial.

TALLER DE TRABAJO. 
El plan especial de un centro comercial. 

TALLER DE TRABAJO. 
La moda de los centros comerciales abiertos. Apuesta por la complementariedad. 

TALLER DE TRABAJO
Desarrollos municipales: “Centros Comerciales Abiertos” y “factory outlets”.

Capítulo 3 
Las licencias de edificación, instalación o apertura, primera ocupación y especifica comercial. Interrelación entre ellas. 
1.  Consideraciones previas sobre el planeamiento urbanístico y el comercial. 
2.  Examen de las distintas licencias. 
a.  Licencia de edificación o de obras. 
b. La licencia de primera ocupación. 
c. La licencia de instalación o apertura 
3.  Interrelación entre las anteriores licencias. 
TALLER DE TRABAJO. 
1. Establecimiento comercial como equipamiento dotacional privado. 
2. Justificación para ocupar terrenos no urbanizables 

TALLER DE TRABAJO
Memoria edificatoria de un proyecto de centro comercial.
1.  Descripción general del proyecto

a. Emplazamiento
b. Descripción del edificio y ubicación de las partes.
c. Normativa  Urbanística.  Ordenanzas municipales de edificación.
d. Programa de necesidades especiales (sísmico, viento, etc.).
2. Solución constructiva
  • Accesos
  • Elementos estructurales.  Cimentación. Forjados. Fachada.
  • Aislamientos e impermeabilizaciones
  • Aislamiento Acústico.
  • Solados
  • Falso techo
  • Carpintería metálica y cerrajería
  • Canalizaciones exteriores
  • Ascensores y escaleras mecánicas
  • Instalación fontanería
  • Instalación de saneamiento. Redes de evacuación de aguas pluviales y residuales.
  • Instalación eléctrica
  • Alumbrado de emergencia
  • Red de tierras
  • Instalación de pararrayos
  • Protección contra incendios
  • Alumbrado de emergencia y señalización
  • Estudio de seguridad y salud en el trabajo
  • Cálculo de instalaciones
PARTE TERCERA. 
  • Viabilidad económico-financiera de un centro comercial. 
<
Capítulo 4.
Análisis de viabilidad: análisis cualitativos y cuantitativos previos al desarrollo de centros comerciales. 
1. Parámetros básicos a tener en cuenta para la realización de un estudio de viabilidad. 
    a. Entorno poblacional 
    b. Entorno socioeconómico. 
    c. Emplazamiento y accesos. Localización y área de influencia. 
    d. Competencia actual y futura 
    e. Estudio de la clientela y sus hábitos de consumo. 
    f. Gasto comercializable y potencial de ventas.
    g. Sectores de atracción. 
    h. Dimensionamiento y tenant mix 
    i. Cálculo de rentas  rentas medias. 
    j. Análisis económico financiero. Mayores y menores gastos 
    k. Análisis económico financiero. 
    2. Errores más frecuentes en la implantación y funcionamiento de un centro comercial 
    3. Factores clave que determinan el éxito y el fracaso de un centro  comercial. 
    Factores de éxito de un Centro Comercial 
    4. Requisitos mínimos socio económicos para construir un centro comercial 
    5. Que estudios se deben realizar cuando el centro se encuentra en funcionamiento. 
    • Estudios de clientela
    • Estudios del área de atracción o de no clientela
    • Estudios de afluencia
    • Estudios de observación directa
    • Panel de Consumidores
    • Estudios de imagen

    •  
    TALLER DE TRABAJO 
    Fases del proceso de promoción de un centro comercial.
    1. Búsqueda y adquisición de suelo 
    a. Estudio de su viabilidad 
    b. Análisis de localización y accesibilidades.
    c. Análisis demográfico. 
    2. Diseño. Master Plan. 
    3. Financiación. 
    4. Construcción y Project Management.
    5. Comercialización (y precomercialización)
    6. Contratos de arrendamiento. 
    7. Condiciones esenciales comunes a los contratos de venta de centros comerciales. 
    8. Gestión patrimonial y gerencia del centro comercial. 
    a. Asset Management. 
    b. Property Management 
    9. El centro comercial como activo patrimonial
    a. La apertura del centro comercial en términos contables. 
    b. Cash flow del centro comercial. 
    TALLER DE TRABAJO
    Fases del proceso de promoción de un centro comercial.
    1. Búsqueda y adquisición de suelo 
    2. Diseño. Master Plan. 
    3. Financiación. 
    4. Construcción.
    5. Comercialización (y precomercialización). 
    6. Condiciones esenciales comunes a los contratos de venta de centros comerciales. 
    7. Gestión patrimonial y gerencia del centro comercial. 

    TALLER DE TRABAJO
    El Project Management en el diseño de centros comerciales y medianas superficies.
    1. Requerimientos de diseño. 
    2. Ordenación en superficie. 
    3. Divisiones interiores de locales y posibilidad de variar las superficies de locales a futuro. 
    4. Necesidades energéticas. 
    5. Accesos y logística. 

    • Acceso tráfico exterior 
    • Acceso peatonal 
    • Acceso tráfico pesado 
    • Almacenes, movimiento de mercancías 
    • Muelles de carga 
    6. Seguridad 
    • Vigilancia, CCTV 
    • Seguridad 
    • Protección contraincendios 
    • Evacuación 


    TALLER DE TRABAJO
    Esquemas de fases del diseño de centros comerciales. 
    1. Localización del centro comercial.

    • ¿Cómo debe ser el terreno?
    • Accesos  viarios. 
    • Accesos  peatonales. 
    • Transporte  público. 
    • Entorno  poblacional. 
    • Distancias y Tiempos. 
    • Superficies del terreno. 
    • Normativa urbanística. 
    • Factores de decisión de adquisición.  
    2. Área de influencia 
    • Segmentación económico-poblacional de las áreas (áreas primaria, secundaria y terciaria). Isócronas. 
    • Determinación cuantitativa del mercado potencial por edades y capacidad económica. 
    3. Afluencia. 
    • Sistemas  de  cálculo  teórico  de  la  afluencia. 
    • Cálculo  de  afluencia  de marcas. 
    • Cálculo de coeficientes relativos con la competencia. 
    • Estimación de la cuota de afluencia. 
    • Estimación de la actividad  económica y consumidores. 
    • Cálculo de índices de saturación. 
    4. Clasificación del centro comercial.
    • Suprarregional, regional, local, de vecindario, 
    • En función del uso (general, moda, mixtos, temáticos, outlet. tipología: abierto, cerrado, mixto). 
    5. Arquitectura. 
    • Tipología,  morfología  y  dimensionamiento  general. 
    • Superficie  bruta  alquilable  (SBA). 
    • Relación  de  Áreas  comunes  con  SBA. 
    • Condicionantes y tamaño de los Locales. 
    • Parking. 
    • Accesos de vehículos.
    • Accesibilidad peatonal y de minusválidos.
    • Fachadas.  Altura  de  techos. 
    • Vías  de  circulación (accesos,  pasillos,  corredores,  plazas,  escaleras  mecánicas  y  ascensores,  anillos  de  circulación y  niveles). 
    • Zonificación  de locales (anclas,  semi-anclas,  tiendas,  kioscos  y  stands). 
    • Ubicación  de  zonas de ocio (espectáculos,  cines,  servicios,  cultura,  restauración,  ocio)  y  aseos. 
    • Determinación  de  áreas  calientes,  neutras  y  frías. 
    • Cálculo de  densidad  de  afluencia  por  áreas. 
    • Áreas  de  servicios  generales,  instalaciones,  oficinas comerciales  y  administrativas,  mantenimiento,  servicio  sanitario, seguridad, almacenaje, cuartos de basuras, etc. 
    6. Arquitectura interior.
    • Paisajismo exterior e interior. 
    • Acabados y Decoración. 
    • Materiales y cromática. Rotulación de  tiendas y condiciones de los escaparates. 
    • Iluminación natural y ventilación. 
    • Iluminación artificial. 
    • Jardinería y fuentes. 
    • Aire acondicionado. Climatización
    • Acústica, megafonía y música de ambiente. 
    • Carteles e identificadores. 
    • Instalaciones. 
    • Sistemas de seguridad. 
    • Sistemas contra incendio y sísmicos. 
    • Sistemas de evacuación. 
    7. Planificación  de  ubicación  del  mix comercial de locales. 
    • Cálculo  de  diversificación  de  las  actividades  por  segmentos  de  consumo. 
    • Clasificación general del mix comercial de locales. 
    • Cálculo de los negocios requeridos (superficies y número de locales por actividad). Zonificación de los negocios por nivel estratégico, actividades y marcas. Direccionamiento del tránsito. 


    TALLER DE TRABAJO
    Esquemas de gestión operativa de centros comerciales. 
    1. Control de la obra del centro comercial. 

    • Project  Management del centro comercial. 
    • Contratos de obra llave  en  mano. 
    • Control del presupuesto  de  obra. 
    • Garantías  de  la  edificación. 
    • Plazos  de  ejecución. 
    • Penalizaciones. 
    • Responsabilidades. 
    • Dirección facultativa. 
    • Control de calidad. 
    2. Control del mix comercial del centro comercial.
    • Ordenación  del  mix comercial del centro comercial.
    • Ubicación  de  los  negocios  según  la  zonificación  prevista (estratégicos, actividades y marcas). 
    • Calculo de rentas del alquiler de locales del centro comercial. 
    • Coeficientes de determinación de rentas (anclas, semi-anclas, tiendas). Sistemas fijos y variables. Sistemas de participación en renta. 
    3. Marketing interno del centro comercial.
    • Plan  de  Marketing  del centro comercial. 
    • Análisis  de  clientes  potenciales. 
    • Acción  con  clientes  estratégicos.
    • Gestión de anclas, semi-anclas y marcas. 
    • Comercialización directa e intermediación. 
    • Capacitación a comerciales. Sistemas de  incentivos. 
    • Medios publicitarios. 
    • Gestión comercial de rotación de espacios. 
    • Acción  publicitaria. 
    • Eventos,  Espectáculos  y  Campañas. 
    • Seguimiento  y  control  de  la  actividad  económica y de los negocios. 
    • Conteos de Afluencia. 
    • Cálculo de consumidores y de ticket promedio. 
    • Encuestas de satisfacción (consumidores  y  comerciantes). 
    • Acciones  de  revitalización. 
    • Seguimiento  y  acciones  frente  a  la  competencia. 
    • Análisis  de  tendencias  y  de  nuevas  marcas. 
    • Mantenimiento  y  reformas. 
    • Restructuraciones. 
    • Anticipación  de  las  variaciones  de  entorno  (nueva competencia, alteración de accesos y de áreas de influencia, ciclos económicos, etc.) 
    4. Gestión financiera.
    • Planificación de la Inversión. 
    • Previsión  de  gastos  e  ingresos. 
    • Flujo  de  caja. 
    • Variables financieras (VAN, TIR, beneficio contable, tiempo de recuperación de la  inversión). 
    5. Gestión  jurídica. 
    • Estatutos  y  Normas  de  obligado  cumplimiento. 
    • Horarios  de  apertura  y  de  cierre. 
    • Contratos  de  arrendamiento (control de plazos,  rentas, revisiones, penalizaciones e incumplimientos). 
    6. Gestión de dirección y administración del centro comercial. 
    • Seguimiento contable, financiero y presupuestario. 
    • Seguimiento operativo. 
    • Proyecciones de afluencia y de actividad económica. 
    • Proyecciones de ingresos por rentas. 
    • Índices de ocupación. 
    • Ratios y alertas. 


    TALLER DE TRABAJO
    Glosario de terminología técnica de los centros comerciales y de ocio. 

    CHECK-LIST 

    Desarrollar un estudio de viabilidad destacando el estudio de clientela, afluencia, no clientela, etc 
    • Analizar la problemática urbanística y general de viabilidad para un centro que requiere un buen emplazamiento urbano o periférico con accesos junto a principales vías de comunicación.
Capítulo 5. 
Financiación de un centro comercial. 
1. Introducción. 
2. Financiación basada en el cash flow generado por el proyecto. 
2. Financiación de adquisiciones de centros comerciales por fondos de inversión. 
3. Interrelación entre tecnologías de implantación y tecnologías de financiación. 
4. Análisis de las especialidades y evaluación de riesgos en la financiación de centros de ocio. Cuáles son las particularidades de la financiación de los factory. 

TALLER DE TRABAJO
Financiación de un centro comercial. 
1. Un centro comercial tiene “mucho riesgo” y el “know how” es el 99%. 
2. Según la “estructura”, así la fiscalidad del centro comercial 
3. Gestión del riesgo del centro comercial (cash-flows).
4. La tasa de esfuerzo de los inquilinos. Prima de riesgos de centros comerciales (el problema de la renta variable – cíclico). 

TALLER DE TRABAJO
Caso real de valoración de centro comercial. 

1. Para la valoración del centro comercial se utiliza la metodología del   Descuento  de  Flujos  de  Caja:

Tasa de descuento y rentabilidad de salida (“exit  yield”) aplicada para la estimación del valor residual. 
Costes de adquisición, y costes de venta del  valor bruto conjunto del centro comercial . 
Management fee. 
Rentas medias estimadas para los inquilinos. 
2. Contraste de valor del activo (GAV ajustado)
(i) la aplicación del método de Descuento de Flujos de Caja para el centro comercial 
(ii) la aplicación del método Residual Estático para los suelos.
3. Tasa de descuento y rentabilidad de salida (“exit yield”) 

4. Cálculo del NAV (ajustes por deuda financiera y otros) del Centro comercial.

5. Detalles específicos del informe de valoración del centro comercial.

  • Urbanismo 
  • Condición del inmueble 
  • Terreno y contaminación. 
  • Inspección 
  • Principios generales 
  • Valoración 
Capítulo 6. 
Viabilidad comercial de centros comerciales. Ventas   rentas. 
1. Marketing de centros comerciales. Ventas   rentas. 
2. Visitas ventas  rentas 
a. Análisis: Zona de influencia por proximidad y zona de influencia por afinidad. 
b. Segmentación y posicionamiento. 
3. Gestión. 
  • Gestión de patrimonial/comercial
  • Gestión de marketing
  • Gestión inmobiliaria
4. Recomendaciones 

TALLER DE TRABAJO
“Merchandising” de un centro comercial. Plano comercial y reglas normativas básicas de funcionamiento del conjunto comercial.

TALLER DE TRABAJO
Ejemplo de venta de centro comercial. Condiciones esenciales del contrato y garantía de rentas.

TALLER DE TRABAJO 
La Gestión Integral de un Centro comercial. 

TALLER DE TRABAJO 
Equipo de coordinación de obras privativas (ECOP)
1. Preparación de los trabajos del centro comercial.
2. Seguimiento y control del proyecto de los arrendatarios de centros comerciales. 
3. Intervenciones en fase de ejecución de las obras del centro comercial. 
4. Aprobación definitiva de las obras del centro comercial. 

TALLER DE TRABAJO 
Un centro comercial con Equipo de Coordinación de Obras Privativas (ECOP), se ahorra muchos disgustos. 

TALLER DE TRABAJO 
Funciones del Equipo de Coordinación de Obras Privativas (ECOP) de un centro comercial. 

TALLER DE TRABAJO
La Gestión Integral de un Centro comercial. 

TALLER DE TRABAJO
Informe de Gestión de promotora de inmobiliaria de centros comerciales. Riesgos relativos a la existencia y solvencia de los arrendatarios/operadores.

CHECK-LIST 

1. La importancia de los arrendatarios locomotora  en los centros comerciales.
2. Gestión estratégica de centros comerciales
3. Nuevas estrategias en centros comerciales.
4. Proceso de promoción de un centro comercial.  Estudios de viabilidad  de centros comerciales.
PARTE CUARTA. 
  • La configuración del centro comercial. 
<
Capítulo 7. 
Los centros comerciales y su compleja configuración. 
1. Las grandes superficies comerciales como conjuntos inmobiliarios de finalidad comercial. 
2. La gran superficie como sociedad o copropiedad estructurada en forma societaria 
3. Comunidad societaria por prestación accesoria aceptar la adjudicación de una o varias fincas o locales pertenecientes a la sociedad en el Centro Comercial o Gran Superficie en construcción. 

TALLER DE TRABAJO
Los  factores  de  éxito  de  un  centro  comercial.

TALLER DE TRABAJO
Establecimientos comerciales de un centro comercial en función del  mix comercial.
1. Establecimientos  ancla  o  locomotora.

a. Cine, ocio diferencial y restauración.
b. Marcas de referencia.
c. Hipermercados.
2. Establecimientos genéricos.

TALLER DE TRABAJO
Estrategias de atracción al centro comercial.

TALLER DE TRABAJO
La tasa de disponibilidad y el mix comercial, las claves de la rentabilidad de un centro comercial.
1. Tasa  de  disponibilidad. Ocupación de un centro comercial.
2. Redistribución de rentas del centro comercial por zonas frías o calientes.
3. El  mix comercial requiere una discriminación de rentas.

TALLER DE TRABAJO
Rentas y gastos en los centros comerciales.
1. Renta  mínima garantizada.
2. Renta variable.
3. Gastos comunes.
4. Gastos de marketing y publicidad.

TALLER DE TRABAJO
Discriminación positiva  para los establecimientos ancla o grandes marcas de atracción.
1. Mejor localización en el centro comercial.
2. Mejores accesos a zonas logísticas.
3. Ponderación en la cuota de distribución de  los  gastos comunes del centro comercial.
4. Exclusividad garantizada o restricciones en el tipo de actividad de establecimientos genéricos.
5. Limitación sobre uso de las zonas comunes.
6. Porcentaje  ponderando sobre  la  renta  variable.
7. Privilegios en la participación en los gastos  de  marketing del centro comercial.
8. Privilegios en la renta en función de los m2 alquilados.
9. Descuentos por actividades lúdicas promocionales de los arrendatarios del centro comercial.
10. Precios en función de la actividad del arrendatario. Promoción de la complementariedad.
11. Supuesto especial de propietario del centro con establecimiento ancla en el mismo.
12. Descuentos especiales para garantizar ocupación crítica del centro comercial.

TALLER DE TRABAJO
¿Cómo serán los futuros centros comerciales? Caminamos hacia el ocio.

TALLER DE TRABAJO
Tendencias en los modelos y tipología de centros comerciales.

PARTE QUINTA. 
  • Los centros comerciales y el régimen de propiedad horizontal. 
<
Capítulo 8. 
Los centros comerciales y el régimen de propiedad horizontal. 
1. La Ley de Propiedad horizontal y los centros comerciales. 
2. Estatutos de un centro comercial. Subcomunidades. 
3. Reglamento interno en un complejo de tipo comercial. 
4. Elementos comunes y privativos
5. División y agrupación de locales en un centro comercial 
6. Gastos de un complejo comercial 
7. Obras de modernización de un centro comercial 
8. Actividades no permitidas y prohibidas 
9. Comunidad de servicios. 
10. La dirección y administración de un centro comercial.

TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico de constitución de un centro comercial mediante una supracomunidad (parking, hiper y galería comercial), y subcomunidades en la galería comercial. 

TALLER DE TRABAJO. 
La validez de cláusulas estatutarias limitativas del destino comercial de los locales 

TALLER DE TRABAJO. 
Las cláusulas prohibitivas del  destino de locales a otras actividades ya existentes a la misma galería comercial. 

CHECK-LIST 

•Desarrollar el régimen de propiedad horizontal más adecuado para un centro comercial.
• Especial importancia en materia de estatutos y cláusulas de exclusividad.
• ¿Por qué son problemáticas las subcomunidades en los centros comerciales?
PARTE SEXTA. 
  • El arrendamiento de locales en los centros comerciales. 
<
Capítulo 9. 
Los centros comerciales en la legislación de arrendamientos urbanos.
1. Introducción a la LAU en materia de locales. 
a. Arrendamientos para otros usos distintos del de vivienda.
b. Régimen legal 
2. Contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995 integrados en un centro comercial. 
3. Contratos actuales de arrendamiento de locales en centros comerciales 
4. Arrendamientos en galerías de alimentación. 
5. Arrendamientos de locales anteriores a la apertura del centro comercial. 

TALLER DE TRABAJO
Técnicas de negociación para alquilar un local en un centro comercial.

TALLER DE TRABAJO
Fases del contrato de arrendamiento de centros comerciales.
1. El contrato de arrendamiento de centros comerciales.
2. Características del equipamiento del local de un centro comercial.
3.  El local de centros comerciales en construcción.
4.  Cantidades anticipadas a la firma del contrato de arrendamiento.
5.  Duración del contrato de arrendamiento.
6.  Cesión, subrogación o subarriendo en el contrato de arrendamiento.
7.  El derecho de adquisición preferente.
8.  Renuncias del arrendatario en los contratos de arrendamiento en centros comerciales.
9.  Acto de entrega y recepción del local.
10.  La renta fija y variable en los centros comerciales.
11. Los gastos comunes.
12.  Transformación o modificación del local por parte del arrendador.
13.  Obligación del comerciante en la reparación, conservación y mantenimiento del local.
14.  Obras de mejora por parte del arrendador.

  • Modificación del local por parte del arrendatario.
  • La restitución del local.
15.  Causas de resolución del contrato de arrendamiento.

TALLER DE TRABAJO
El pliego de condiciones técnicas. Características constructivas de los locales de un centro comercial.
1.  Características generales de las zonas comunes de un centro comercial.

a. Urbanización exterior y accesos
b. Aparcamiento
c. Paseos comerciales (Mall)
d. Locales y servicios comunes
2.  Condiciones de entrega del local de un centro comercial.

Guía relacionada
GUÍA PRÁCTICA DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO  DE CENTROS COMERCIALES Y DE OCIO.
  • + Formularios
Ver programa completo (pulse aquí.)

Capítulo 10.
Las exclusivas en los centros comerciales. 
TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico. Análisis práctico de modelos para estatutos y en el arrendamiento. 
  • Modelo de exclusiva en los Estatutos 
  • Modelo de exclusiva en Contrato de Arrendamiento 
TALLER DE TRABAJO. 
Ejercicio de negocio en exclusiva en centro comercial. 

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. Aspectos jurídicos clave a tener en cuenta en el arrendamiento de centros comerciales. ¿Qué cláusulas del contrato de arrendamiento son negociables? 
1. Promesa de arrendamiento o contrato de cosa futura sometido a condición suspensiva. 
2. ¿Qué problemas se plantean en los supuestos especiales? 

a. Cines. 
b. Factory Outlets 
c. Ocio. 
d. Family Entertainment Centres 
e. Kioscos móviles. 
f. Contribución a los gastos comunes del centro. 
g. Seguros. 
h. Fianzas y garantías
i. Auditoria y renta variable.


  • En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo.
  • De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados previamente en la guía.
  • El formulario inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional inmobiliario y de la construcción.
PARTE SÉPTIMA
  • Formularios. 

1. Constitución de la propiedad horizontal sobre un complejo en general y un centro comercial en particular. 

a.  Declaración de obra nueva 
b. División de la finca en régimen de propiedad horizontal. 
c. Subcomunidades de primer grado. 
d. Subcomunidad de garajes. 
e. Subcomunidad de almacenes. 
f. Subcomunidades de segundo grado. 
2. Reglamento de régimen interior básico. 
Artículo 1. Objeto.
Artículo 2. Acceso de la clientela.
Artículo 3. Horario.
Artículo 4. Cierre temporal.
Artículo 5. Rótulos.
Artículo 6. Seguridad y vigilancia.
Artículo 7. Uso de las partes comunes del centro comercial.
Artículo 8. Actividades no permitidas.
Artículo 9. Actividad exclusiva.
Artículo 10. Vías de acceso y de uso y circulación común.
Artículo 11. Aprovisionamiento y entregas.
Artículo 12. Basuras y desperdicios.
Artículo 13. Obras de reparaciones.
Artículo 14. Animales.
Artículo 16. Mantenimiento de los locales y elementos de uso común.
Artículo 17. Límites de carga en almacenaje.
Artículo 18. Explotación de máquinas recreativas y de azar.
Artículo 19. Escaparates.
Artículo 20. Entrada del personal.
Artículo 21. Ruidos.
Artículo 22. Seguridad contra incendios.
Artículo 23. Penalización.
Artículo 24. Respeto de las obligaciones contractuales.
3. Estatutos de una asociación de comerciantes. 
Título 1. Denominación, domicilio, ámbito, duración y fines
Artículo 1. Denominación.
Artículo 2. Domicilio.
Artículo 3. Ámbito territorial y personal.
Título 2. Miembros, admisión y cese, derechos y obligaciones
Artículo 6. Miembros.
Artículo 7. Ceses.
Artículo 8. Derechos y obligaciones.
Título 3. Órganos de representación, gobierno y administración.
Artículo 9. Órganos rectores.
Artículo 10. Asambleas generales.
Artículo 11. Clases de asambleas generales.
Artículo 12. Representación.
Artículo 13. Convocatoria.
Artículo 14. Quórum.
Artículo 15. Asistencia y derecho a voto.
Artículo 16. Constitución de la mesa.
Artículo 17. Actas.
Artículo 18. Competencia.
Artículo 19. Adopción de acuerdos.
Artículo 20. Junta directiva.
Artículo 21. Duración.
Artículo 22. Cese.
Artículo 23. Convocatoria, quórum, adopción de acuerdos.
Artículo 24. Presidente.
Artículo 25. Vicepresidente.
Artículo 26. Secretario.
Artículo 27. Tesorero.
Artículo 28. Vocales.
Artículo 29. Administrador.
Artículo 30. Comisiones de trabajo.
Artículo 31. Facultades de la junta directiva.
Título 4. Régimen económico
Artículo 32. Recursos económicos.
Artículo 33. Pago de las cuotas.
Artículo 34. Ejercicio económico.
Artículo 35. Resultados.
Artículo 36. Comisión de control presupuestario.
Título 5. Disolución y aplicación del patrimonio social
Artículo 37. Disolución.
Artículo 38. Forma y normas de liquidación.
Artículo 39. Responsabilidad.
4. Modelo de promesa de arrendamiento para centro comercial en construcción. 
Estado de entrega.
Recepción.
Obras a cargo del arrendatario.
Del uso del local.
Actividades autorizadas.
Autorizaciones y licencias administrativas.
Explotación comercial.
Dirección y logotipo.
Mantenimiento y reparaciones.
Responsabilidad y reclamaciones.
Normas de la comunidad de propietarios.
Aparcamiento.
No concurrencia.
Accesibilidad al local.
Restitución del local.
Renta variable.
Definición de la cifra de ventas.
Obligaciones del arrendatario.
a) Entrega de documentos.
b) Cajas registradoras.
c) Contabilidad.
d) Control contable.
Sanciones.
Revisión de la renta mínima garantizada.
Índices.
Momentos de la revisión.
Carácter esencial de la revisión.
Pago de la renta.
Comienzo y modalidades generales.
Período precedente a la apertura.
Ejercicio del año de apertura.
Ejercicios siguientes.
Reembolso de las cargas comunes.
Definición de las partes comunes.
Definición de los gastos comunes.
Reembolso o pago.
Coeficiente.
Promoción del centro comercial.
Asociación de comerciantes.
Aportaciones a la promoción del centro.
Cuantías y fechas de pago.
Presupuesto de promoción.
Gestión del presupuesto.
Incompatibilidad de aportaciones.
Seguros.
Cesión, subarriendo y traspaso.
Cesión y subarriendo.
Traspaso.
Modificaciones contractuales.
Indivisibilidad y solidaridad.
Incumplimiento.
Cláusula general.
Condiciones resolutorias.
Sanciones generales.
Retraso en la apertura del local.
Incumplimiento de las condiciones establecidas en el anexo «Técnico».
Incumplimiento de las normas de la comunidad.
Intereses de demora.
Renuncia de derechos.
Preaviso de resolución.
Gastos, derechos e impuestos del contrato.
Domicilios.
Documentos anexos.
Jurisdicción.
5. Contrato de arrendamiento en centro comercial con renta fija.
Primera. Objeto del arrendamiento.
Segunda. Destino del local.
Tercera. Duración del contrato.
Cuarta. Calificación urbanística del inmueble
Quinta. Objeto del arrendamiento.
Sexta. Estado actual de las acometidas generales y ramales o líneas de tensión existentes.
Séptima. Precio del arrendamiento.
Octava. Revisión de renta.
Novena. Obras reparar.
Décima. Impuestos.
Undécima. IVA.
Duodécima. Estado finca.
Decimotercera. Repercusión impuestos.
Decimocuarta. Seguro.
Decimoquinta. Permiso de obras.
Decimosexta. Servicio portería.
Decimoséptima. Obras de mejora.
Decimoctava. Tanteo y retracto.
Decimonovena. Subarriendo y cesión.
Vigésima. Subrogación por muerte.
Vigésimo primera. Reparaciones necesarias.
Vigésimo segunda. Servicios y suministros.
Vigésimo tercera. Publicidad.
Vigésimo cuarta. Fianza.
Vigésimo quinta. Obras de acondicionamiento.
Vigésimo sexta. Obras de innovación y reforma.
Vigésimo séptima. Obligaciones del arrendatario.
Vigésimo octava. Ruina.
Vigésimo novena. Expropiación.
Trigésima. Seguros.
Trigésimo primera. Penalizaciones y demora.
Trigésimo segunda. Derechos de entrada reservados por el arrendador.
Trigésimo tercera. Indemnización al arrendatario.
Trigésimo cuarta. Rescisión unilateral contrato.
Trigésimo quinta. Iluminación del local.
Trigésimo sexta. Restitución del local.
Trigésimo séptima. Máquinas recreativas.
Trigésimo octava. Notificaciones.
6. Contrato de arrendamiento en centro comercial con renta variable. Modelo básico. 
1   OBJETO DEL ARRENDAMIENTO 
2   DURACION
3   LA RENTA Y SU REVISION 
3.1   LA RENTA 
3.2   REVISIÓN DE LA RENTA MÍNIMA GARANTIZADA 
4   CANTIDADES ASIMILADAS A RENTA 
4.1   CARGAS DE COMUNIDAD
4.2   FALTA DE PAGO 
5   OTROS CONCEPTOS 
6   FIANZA 
7   ENTREGA Y APERTURA DEL LOCAL 
7.1   ENTREGA DEL LOCAL 
7.2   APERTURA DEL LOCAL
8   CONDICIONES PARTICULARES
8.1   DESTINO 
8.2   ROTULO DE ESTABLECIMIENTO
9   ESTADO DE ENTREGA DEL LOCAL
9.1   ESTADO DE ENTREGA Y RECEPCION 
9.2   OBRAS A CARGO DEL ARRENDATARIO 
10   USO DEL LOCAL 
10. 1   ACTIVIDADES AUTORIZADAS 
10.2   AUTORIZACIONES Y LICENCIAS ADMINISTRATIVAS 
10.3   EXPLOTACION COMERCIAL
10.4  MANTENIMIENTO Y REPARACIONES
10.5   RESPONSABILIDAD Y RECLAMACIONES 
10.6   NORMAS DE FUNCIONAMIENTO 
10.6.1   NORMAS GENERALES 
10.6.2   APARCAMIENTO
10.7   ACCESIBILIDAD DEL LOCAL 
10.8   RESTITUCION DEL LOCAL 
11   PAGO DE LA RENTA 
12   CARGAS O GASTOS COMUNES 
12.1   DEFINICIÓN DE LAS PARTES COMUNES 
12.2   DEFINICION DE LOS GASTOS COMUNES 
17.2   CONDICIONES RESOLUTORIAS
18. 1.   RETRASO EN LA APERTURA DEL LOCAL 
18.2   INCUMPLIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTABLECIDAS EN EL ANEXO TÉCNICO 
18.3   INCUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS DE LA COMUNIDAD
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