CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

PARTE PRIMERA. 

Límites administrativos en la creación de centros comerciales. 

El centro comercial y el urbanismo 

Viabilidad económico-financiera de un centro comercial.

La configuración del centro comercial. 

Los centros comerciales y el régimen de propiedad horizontal.

El arrendamiento de locales en los centros comerciales.

Formularios.

• 84 páginas. No imprimible.

• 43 páginas. No imprimible.

• Límites administrativos en la creación de centros comerciales. 

1. ¿Qué es un centro comercial?
2. Clases de centros comerciales
a. Tipología por tamaño SBA (superficie bruta alquilable).
b. Tipología por características.
Centros con formato especializado
Parque Comercial
Centro de Fabricantes o Factory Outlet
Centro de Ocio
3. Clases de centros comerciales. Pequeña y gran superficie.
4. Las grandes superficies comerciales. Legislación aplicable al comercio minorista.
6. Sujetos del centro comercial.
a. Administraciones autonómicas (licencia) y ayuntamientos (urbanismo)
b. Promotor de centro comercial.
c. Gestor del centro comercial. Gerencia.
d. Arrendatarios. Comerciantes.
7. Fases de desarrollo de un centro comercial.
a. Estudios preliminares.
b. Anteproyecto
c. Precomercialización del centro comercial.
d. Proyecto de Ejecución y solicitud de Licencia de Obras.
e. Construcción y comercialización.
f. Entrega de los Locales.
g. Licencia de apertura, acto de inauguración y apertura.
8. Legislación estatal del comercio minorista.
 
Ley 7/1996, de 15 de enero, de Ordenación del Comercio Minorista. 
• Disposición final segunda de la Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modifica el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios
• La reforma que acabó con la SEGUNDA LICENCIA de la Ley del Comercio Minorista para centros comerciales y grandes superficies.

a. ¿Qué era la segunda licencia o licencia comercial.
b. Apertura, traslado o ampliación de establecimientos comerciales.


TALLER DE TRABAJO
Modelo tipo de declaración responsable. Modificación de actividades de comercio minorista y Determinados servicios en establecimientos (en el ámbito del real decreto-ley 19/2012, de 25 de mayo)

TALLER DE TRABAJO
Órganos consultivos que intervienen en el procedimiento de autorización.

TALLER DE TRABAJO
Situación actual de los centros comerciales en España.
1. Recursos y capacidades de un centro comercial

a. Recursos tangibles
Accesibilidad
Ubicación geográfica
Facilidad de acceso
Aparcamiento
Mix comercial
Variedad de establecimientos
Variedad de estilos
Establecimientos singulares
Establecimientos reconocidos
Cadenas y franquicias
Hipermercado
Gran almacén
Comerciantes independientes
Oferta ocio y restauración
Actividades de esparcimiento singulares
Entorno
Atractivo de las instalaciones
Ofertas y promociones
Eventos y exhibiciones
Tecnología
TICs para la gestión
TICs para interactuar oferta y demanda
b. Recursos intangibles
Servicios
Aparcamiento gratuito
Atención al cliente
Amplitud del horario de apertura
Servicios complementarios
Personal
Profesionalidad
Formación
Motivación
Especialización
Financieros
Formas de pago
Aplazamiento de pago
Financiación
Estrategia
Satisfacción y fidelización clientela
Campañas publicitarias
Estudios de mercado
Relaciones institucionales
Análisis de la competencia
Actividades de marketing
Gestión comercial
Coordinación de intereses de gestión y comerciales
Administraciones de locales vacios
Gestión económico financiera
2. Clasificación de los centros comerciales
• Por tamaño:
• Muy Grande SBA superior a 79.999 m2
• Grande SBA desde 40.000 hasta 79.999 m2
• Mediano SBA desde 20.000 hasta 39.999 m2
• Pequeño SBA desde 5.000 hasta 19.999 m2
• Hipermercado. Galería Comercial fundamentada en un hipermercado.
• Parque Comercial. Parque de Actividades Comerciales.
• Parque de Fabricantes. Centro de Tiendas de Fabricantes (Factory Outlet).

Centro de Ocio. Centro especializado en ocio, restauración y tiempo  libre.
9. Legislación autonómica del comercio minorista. 

• Decreto Legislativo 1/2012, de 20 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Comercio Interior de Andalucía.

TALLER DE TRABAJO.
Decreto-Ley 12/2014, de 7 de octubre, por el que se modifica el Decreto Legislativo 1/2012, de 20 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Comercio Interior de Andalucía 

• Ley 4/2015, de 25 de marzo, de Comercio de Aragón.

• Ley del Principado de Asturias 9/2010, de 17 de diciembre, de Comercio Interior.

• Decreto Ley 2/2015, de 24 de julio, de medidas urgentes en materia de grandes establecimientos comerciales.
• Plan director sectorial de equipamientos comerciales de Mallorca (PECMA). Boletín Oficial de las Islas Baleares, de 09-05-2019 
• Naturaleza jurídica y ámbito de aplicación. (AP) 
• Objeto del Plan. (AP) 
• Objetivos del Plan. (AP) 
• Principios rectores (AP) 

• Decreto Legislativo 1/2012, de 21 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación de la Actividad Comercial de Canarias y reguladora de la licencia comercial.

• Ley 1/2002, de 26 de febrero, del comercio de Cantabria.

• Ley 2/2010, de 13 de mayo, de Comercio de Castilla-La Mancha.
• Ley 8/2014, de 20 de noviembre, por la que se modifica la Ley 2/2010, de 13 de mayo, de Comercio de Castilla-La Mancha

Ley 1/2013, de 21 de marzo, de medidas para la dinamización y flexibilización de la actividad comercial y urbanística en Castilla-La Mancha.

• Decreto Legislativo 2/2014, de 28 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Comercio de Castilla y León.

Decreto Ley 1/2009, de 22 de diciembre, de ordenación de los equipamientos comerciales.
• Ley 18/2017, de 1 de agosto, de comercio, servicios y ferias
• Disposiciones finales. Primera  Modificación del Decreto ley 1/2009
Clasificación de los establecimientos comerciales

TALLER DE TRABAJO
Tramas urbanas consolidadas (TUC)

TALLER DE TRABAJO
El tribunal constitucional liberaliza las grandes superficies en Cataluña.

• Ley 3/2002, de 9 de mayo, Ley de Comercio de Extremadura.

• Ley 13/2010, de 17 de diciembre, del comercio interior de Galicia.

• Ley 16/1999, de 29 de abril, de Comercio Interior de la Comunidad de Madrid.

TALLER DE TRABAJO
Ley 8/2009, de 21 de diciembre, de Medidas Liberalizadoras y de Apoyo a la Empresa Madrileña.

• Ley 11/2006, de 22 de diciembre, sobre el Régimen del Comercio Minorista de la Región de Murcia.

Ley Foral 17/2001, de 12 de julio reguladora del comercio en Navarra.

Ley Foral 15/2013, de 17 de abril, de modificación de determinados artículos de la Ley Foral 17/2001, de 12 de julio, reguladora del comercio en Navarra.

Ley Foral 6/2010, de 6 de abril, de modificación de diversas leyes forales para su adaptación a la directiva 2006/123/CE, relativa a los servicios en el mercado interior 

• Ley 7/1994, de 27 de mayo, de la Actividad Comercial 
• Decreto 262/2004, de 21 de diciembre, por el que se aprueba definitivamente el Plan Territorial Sectorial de Creación Pública de Suelo para Actividades Económicas y de Equipamientos Comerciales de la Comunidad Autónoma del País Vasco. 
• Ley 10/2019, de 27 de junio, de ordenación territorial de grandes establecimientos comerciales 

a. Limitación de grandes centros comerciales en las periferias 
b. Condiciones de implantación 
c. Excepciones fuera de la trama urbana residencial 
d. Condiciones de ampliación 
e. Implantación de establecimientos comerciales de carácter minorista. 

Ley 3/2005 de 14 de marzo, de ordenación de la Actividad Comercial y las Actividades Feriales en la Comunidad Autónoma de La Rioja.

TALLER DE TRABAJO.
Ley 6/2009, de 15 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas para el año 2010.

• Ley 3/2011, de 23 de marzo, de la Generalitat, de Comercio de la Comunitat Valenciana
• Plan de Acción Territorial Sectorial del Comercio de la Comunitat Valenciana (Patsecova) (en tramitación).

CHECK-LIST 
Desarrollar las ventajas e inconvenientes de cada regulación autonómica. Explique por qué recomienda unas Comunidades autónomas a otras.

• El centro comercial y el urbanismo 

1. Problemática comercial de los centros urbanos

a.  Centro Urbano y Dinámica Comercial.
b. Regulación Urbanística del Suelo Urbano.

2. Diagnóstico de la vitalidad comercial del Centro Urbano.

Análisis de la diversidad de usos.
Proporción de locales vacantes
Análisis del mercado de alquiler de locales comerciales
Análisis del mercado de usos no residenciales
Accesibilidad.
Flujos peatonales.
Análisis participativo de los usuarios
Análisis de las condiciones de seguridad
Valoración de la calidad ambiental del Centro

3. La estrategia de revitalización comercial de los Centros Urbanos.

1. Sistema planificador. 
2. Sistema comercial exclusivo. 
3. Sistema mixto de urbanismo y comercio. 

1. Impacto de las aguas contaminantes de grandes superficies asfaltadas arrastradas al subsuelo.
2. Ruido generado por el centro comercial
3. Calidad del aire. Emisiones contaminantes.
4. Rehabilitación ecológica o ecoeficiente de antiguos centros comerciales.

• Instalaciones poco emisivas con un impacto medioambiental menor.
• Energías renovables.
• Edificación energéticamente pasiva.
• Reducción del impacto del centro comercial sobre el agua, el suelo y asimilación de gases nocivos.
• Zonas Verdes
• Capacidad de asimilación de agua en el centro comercial.
• Tratamiento de isla de calor

5. Accesos al centro comercial. Efectos del transporte del centro comercial.
6. Eficiencia energética

1. El convenio no condicionante de la iniciativa privada.
2. El control de las aportaciones económicas en los convenios.

TALLER DE TRABAJO. 
El plan especial de un centro comercial. 

TALLER DE TRABAJO.
La moda de los centros comerciales abiertos. Apuesta por la complementariedad. 

TALLER DE TRABAJO
Desarrollos municipales: “Centros Comerciales Abiertos” y “factory outlets”.

1.  Consideraciones previas sobre el planeamiento urbanístico y el comercial. 
2.  Examen de las distintas licencias. 

a.  Licencia de edificación o de obras. 
b. La licencia de primera ocupación. 
c. La licencia de instalación o apertura 

3.  Interrelación entre las anteriores licencias. 

1. Establecimiento comercial como equipamiento dotacional privado. 
2. Justificación para ocupar terrenos no urbanizables 

1. Características de proyecto arquitectónico de un centro comercial.
2. Usos de un centro comercial.

Galería comercial.

Locomotora del centro comercial.

Locales

Área de restauración o Food Court

Aparcamientos. Parking.

Zonas de Servicio

3. “Gruen Transfer” (Efecto Gruen). Técnicas arquiectonicas de manipulación e incitación al consumo.

Circulaciones complejas en su recorrido

Gran escala en altura y desarrollo con aislamiento total del espacio interior.

4. Dimensionamiento de instalaciones pagra grandes afluencias de público.
5. Arquitectura escénica.
6. Recorridos y sentido de continuidad.

Flujo de peatones entre las diferentes alturas mediante elevadores.

1.  Descripción general del proyecto

a. Emplazamiento
b. Descripción del edificio y ubicación de las partes.
c. Normativa  Urbanística.  Ordenanzas municipales de edificación.
d. Programa de necesidades especiales (sísmico, viento, etc.).

2. Solución constructiva

• Accesos
• Elementos estructurales.  Cimentación. Forjados. Fachada.
• Aislamientos e impermeabilizaciones
• Aislamiento Acústico.
• Solados
• Falso techo
• Carpintería metálica y cerrajería
• Canalizaciones exteriores
• Ascensores y escaleras mecánicas
• Instalación fontanería
• Instalación de saneamiento. Redes de evacuación de aguas pluviales y residuales.
• Instalación eléctrica
• Alumbrado de emergencia
• Red de tierras
• Instalación de pararrayos
• Protección contra incendios
• Alumbrado de emergencia y señalización
• Estudio de seguridad y salud en el trabajo
• Cálculo de instalaciones

• Viabilidad económico-financiera de un centro comercial. 

1. Parámetros básicos a tener en cuenta para la realización de un estudio de viabilidad.

a. Entorno poblacional 
b. Entorno socioeconómico. 
c. Emplazamiento y accesos. Localización y área de influencia. 
d. Competencia actual y futura 
e. Estudio de la clientela y sus hábitos de consumo. 
f. Gasto comercializable y potencial de ventas.
g. Sectores de atracción. 
h. Dimensionamiento y tenant mix 
i. Cálculo de rentas  rentas medias. 
j. Análisis económico financiero. Mayores y menores gastos 
k. Análisis económico financiero. 

2. Errores más frecuentes en la implantación y funcionamiento de un centro comercial 
3. Factores clave que determinan el éxito y el fracaso de un centro  comercial. 
Factores de éxito de un Centro Comercial 
4. Requisitos mínimos socio económicos para construir un centro comercial 
5. Que estudios se deben realizar cuando el centro se encuentra en funcionamiento. 
• Estudios de clientela
• Estudios del área de atracción o de no clientela
• Estudios de afluencia
• Estudios de observación directa
• Panel de Consumidores
• Estudios de imagen

1. Fase previa a la promoción del centro comercial 

Búsqueda del suelo, inversor u oportunidad comercial. 
Business Plan del centro comercial. 

a. Costes de promoción 
b. Rent roll del centro local por local. 
c. Tenant Check 

2. Fase de precomercialización
3. Fase de promoción 

Comercialización 

Gerencia del proyecto 

Marketing del centro comercial. 

Urbanismo del centro comercial. 

Jurídico-legal del centro comercial. 

Económico-financiero del centro comercial 

Project Management del centro comercial 

Arquitectura e Ingeniería del centro comercial 

Coordinación obras de los operadores 

4. Fase de explotación 

Asset Management. Representación de la propiedad ante los agentes que lleven la gestión patrimonial y gerencia del centro comercial. 

Reforma y reposicionamiento del centro. 

Venta del centro comercial. Elaboración del dossier de venta. 

1. Búsqueda y adquisición de suelo 

a. Estudio de su viabilidad
b. Análisis de localización y accesibilidades.
c. Análisis demográfico. 

2. Diseño. Master Plan. 
3. Financiación. 
4. Construcción y Project Management.
5. Comercialización (y precomercialización)
a.Antes y después de la adquisición del suelo
b. Plazo y renta variable.
c. Aval bancario. Excepciones.
d. Licencia, construcción y precomercialización
e. ¿En qué momento sabe el promotor de un centro comercial si es rentable y ha llegado el momento de vender para rentabilizar la inversión?
• Riesgos de comercialización asociados a la precomercialización.
• Riesgos de desarrollo, promoción y licencias durante la construcción del centro comercial.
6. Contratos de arrendamiento.
a. Política de arrendamiento del centro comercial (Lease structure)
b. Mecanismos de actualización periódica de los alquileres.
7. Condiciones esenciales comunes a los contratos de venta de centros comerciales.
8. Gestión patrimonial y gerencia del centro comercial. 

a. Asset Management. 
b. Property Management 

9. El centro comercial como activo patrimonial

a. La apertura del centro comercial en términos contables. 
b. Cash flow del centro comercial. 
c. ¿Qué son los arrendamientos netos  (Net Leases)?

TALLER DE TRABAJO
Fases del proceso de promoción de un centro comercial.
1. Búsqueda y adquisición de suelo 
2. Diseño. Master Plan.
3. Financiación. 
4. Construcción.
5. Comercialización (y precomercialización). 
6. Condiciones esenciales comunes a los contratos de venta de centros comerciales. 
7. Gestión patrimonial y gerencia del centro comercial. 

TALLER DE TRABAJO
El Project Management en el diseño de centros comerciales y medianas superficies.
1. Requerimientos de diseño. 
2. Ordenación en superficie. 
3. Divisiones interiores de locales y posibilidad de variar las superficies de locales a futuro. 
4. Necesidades energéticas. 
5. Accesos y logística. 

• Acceso tráfico exterior 
• Acceso peatonal 
• Acceso tráfico pesado 
• Almacenes, movimiento de mercancías 
• Muelles de carga 
6. Seguridad 
• Vigilancia, CCTV 
• Seguridad 
• Protección contraincendios 
• Evacuación 


TALLER DE TRABAJO
Esquemas de fases del diseño de centros comerciales. 
1. Localización del centro comercial.

• ¿Cómo debe ser el terreno?
• Accesos  viarios. 
• Accesos  peatonales. 
• Transporte  público. 
• Entorno  poblacional. 
• Distancias y Tiempos. 
• Superficies del terreno. 
• Normativa urbanística. 
• Factores de decisión de adquisición.  
2. Área de influencia 
• Segmentación económico-poblacional de las áreas (áreas primaria, secundaria y terciaria). Isócronas. 
• Determinación cuantitativa del mercado potencial por edades y capacidad económica. 
3. Afluencia. 
• Sistemas  de  cálculo  teórico  de  la  afluencia. 
• Cálculo  de  afluencia  de marcas. 
• Cálculo de coeficientes relativos con la competencia. 
• Estimación de la cuota de afluencia. 
• Estimación de la actividad  económica y consumidores. 
• Cálculo de índices de saturación. 
4. Clasificación del centro comercial.
• Suprarregional, regional, local, de vecindario, 
• En función del uso (general, moda, mixtos, temáticos, outlet. tipología: abierto, cerrado, mixto). 
5. Arquitectura. 
• Tipología,  morfología  y  dimensionamiento  general. 
• Superficie  bruta  alquilable  (SBA). 
• Relación  de  Áreas  comunes  con  SBA. 
• Condicionantes y tamaño de los Locales. 
• Parking. 
• Accesos de vehículos.
• Accesibilidad peatonal y de minusválidos.
• Fachadas.  Altura  de  techos. 
• Vías  de  circulación (accesos,  pasillos,  corredores,  plazas,  escaleras  mecánicas  y  ascensores,  anillos  de  circulación y  niveles). 
• Zonificación  de locales (anclas,  semi-anclas,  tiendas,  kioscos  y  stands). 
• Ubicación  de  zonas de ocio (espectáculos,  cines,  servicios,  cultura,  restauración,  ocio)  y  aseos. 
• Determinación  de  áreas  calientes,  neutras  y  frías. 
• Cálculo de  densidad  de  afluencia  por  áreas. 
• Áreas  de  servicios  generales,  instalaciones,  oficinas comerciales  y  administrativas,  mantenimiento,  servicio  sanitario, seguridad, almacenaje, cuartos de basuras, etc. 
6. Arquitectura interior.
• Paisajismo exterior e interior. 
• Acabados y Decoración. 
• Materiales y cromática. Rotulación de  tiendas y condiciones de los escaparates. 
• Iluminación natural y ventilación. 
• Iluminación artificial. 
• Jardinería y fuentes. 
• Aire acondicionado. Climatización
• Acústica, megafonía y música de ambiente. 
• Carteles e identificadores. 
• Instalaciones. 
• Sistemas de seguridad. 
• Sistemas contra incendio y sísmicos. 
• Sistemas de evacuación. 
7. Planificación  de  ubicación  del  mix comercial de locales. 
• Cálculo  de  diversificación  de  las  actividades  por  segmentos  de  consumo. 
• Clasificación general del mix comercial de locales. 
• Cálculo de los negocios requeridos (superficies y número de locales por actividad). Zonificación de los negocios por nivel estratégico, actividades y marcas. Direccionamiento del tránsito. 


TALLER DE TRABAJO
Esquemas de gestión operativa de centros comerciales. 
1. Control de la obra del centro comercial. 

• Project  Management del centro comercial. 
• Contratos de obra llave  en  mano. 
• Control del presupuesto  de  obra. 
• Garantías  de  la  edificación. 
• Plazos  de  ejecución. 
• Penalizaciones. 
• Responsabilidades. 
• Dirección facultativa. 
• Control de calidad. 
2. Control del mix comercial del centro comercial.
• Ordenación  del  mix comercial del centro comercial.
• Ubicación  de  los  negocios  según  la  zonificación  prevista (estratégicos, actividades y marcas). 
• Calculo de rentas del alquiler de locales del centro comercial. 
• Coeficientes de determinación de rentas (anclas, semi-anclas, tiendas). Sistemas fijos y variables. Sistemas de participación en renta. 
3. Marketing interno del centro comercial.
• Plan  de  Marketing  del centro comercial. 
• Análisis  de  clientes  potenciales. 
• Acción  con  clientes  estratégicos.
• Gestión de anclas, semi-anclas y marcas. 
• Comercialización directa e intermediación. 
• Capacitación a comerciales. Sistemas de  incentivos. 
• Medios publicitarios. 
• Gestión comercial de rotación de espacios. 
• Acción  publicitaria. 
• Eventos,  Espectáculos  y  Campañas. 
• Seguimiento  y  control  de  la  actividad  económica y de los negocios. 
• Conteos de Afluencia. 
• Cálculo de consumidores y de ticket promedio. 
• Encuestas de satisfacción (consumidores  y  comerciantes). 
• Acciones  de  revitalización. 
• Seguimiento  y  acciones  frente  a  la  competencia. 
• Análisis  de  tendencias  y  de  nuevas  marcas. 
• Mantenimiento  y  reformas. 
• Restructuraciones. 
• Anticipación  de  las  variaciones  de  entorno  (nueva competencia, alteración de accesos y de áreas de influencia, ciclos económicos, etc.) 
4. Gestión financiera.
• Planificación de la Inversión. 
• Previsión  de  gastos  e  ingresos. 
• Flujo  de  caja. 
• Variables financieras (VAN, TIR, beneficio contable, tiempo de recuperación de la  inversión). 
5. Gestión  jurídica. 
• Estatutos  y  Normas  de  obligado  cumplimiento. 
• Horarios  de  apertura  y  de  cierre. 
• Contratos  de  arrendamiento (control de plazos,  rentas, revisiones, penalizaciones e incumplimientos). 
6. Gestión de dirección y administración del centro comercial. 
• Seguimiento contable, financiero y presupuestario. 
• Seguimiento operativo. 
• Proyecciones de afluencia y de actividad económica. 
• Proyecciones de ingresos por rentas. 
• Índices de ocupación. 
• Ratios y alertas. 


TALLER DE TRABAJO
Glosario de terminología técnica de los centros comerciales y de ocio. 

CHECK-LIST 


• Desarrollar un estudio de viabilidad destacando el estudio de clientela, afluencia, no clientela, etc 
• Analizar la problemática urbanística y general de viabilidad para un centro que requiere un buen emplazamiento urbano o periférico con accesos junto a principales vías de comunicación.

1. Introducción. 
2. Financiación basada en el cash flow generado por el proyecto. 
2. Financiación de adquisiciones de centros comerciales por fondos de inversión. 
3. Interrelación entre tecnologías de implantación y tecnologías de financiación. 
4. Análisis de las especialidades y evaluación de riesgos en la financiación de centros de ocio. Cuáles son las particularidades de la financiación de los factory. 

1. Un centro comercial tiene “mucho riesgo” y el “know how” es el 99%. 
2. Según la “estructura”, así la fiscalidad del centro comercial 

a. El posicionamiento estratégico en términos de cadena de valor.
b. Perfil de especialización del promotor de centros comerciales.
c. Capitalización del networking de marcas a lo largo de toda la cadena de valor.
d. Definición del perfil de actuación. Propiedad vs gestión.

1. Control de la operación en contraposición a la propiedad exclusiva del activo.
2. El control del centro comercial
3. El cash flow generado en la secuencia de la desinversión.
4. El aumento de la dimensión del portfolio de centros comerciales y las ventajas asociadas con proveedores y arrendatarios.
5. Sinergias asociadas a la dimensión del portfolio de centros comerciales. Know how y eficiencia de la gestión.
6. Inconvenientes que aparecen ante la transferencia del control (y gestión) de un centro comercial.

3. Gestión del riesgo del centro comercial (cash-flows).
4. La tasa de esfuerzo de los inquilinos. Prima de riesgos de centros comerciales (el problema de la renta variable – cíclico). 

TALLER DE TRABAJO
Caso real de valoración de centro comercial.

1. Para la valoración del centro comercial se utiliza la metodología del   Descuento de  Flujos  de  Caja:

Tasa de descuento y rentabilidad de salida (“exit  yield”) aplicada para la estimación del valor residual. 
Costes de adquisición, y costes de venta del  valor bruto conjunto del centro comercial . 
Management fee. 
Rentas medias estimadas para los inquilinos. 

2. Contraste de valor del activo (GAV ajustado)

(i) la aplicación del método de Descuento de Flujos de Caja para el centro comercial 
(ii) la aplicación del método Residual Estático para los suelos.

3. Tasa de descuento y rentabilidad de salida (“exit yield”) 

4. Cálculo del NAV (ajustes por deuda financiera y otros) del Centro comercial.

5. Detalles específicos del informe de valoración del centro comercial.

• Urbanismo 
• Condición del inmueble 
• Terreno y contaminación. 
• Inspección 
• Principios generales 
• Valoración 

1. Marketing de centros comerciales. Ventas   rentas. 
2. Visitas ventas  rentas 

a. Análisis: Zona de influencia por proximidad y zona de influencia por afinidad. 
b. Segmentación y posicionamiento. 

3. Gestión. 

• Gestión de patrimonial/comercial
• Gestión de marketing
• Gestión inmobiliaria

4. Recomendaciones 

TALLER DE TRABAJO
“Merchandising” de un centro comercial. Plano comercial y reglas normativas básicas de funcionamiento del conjunto comercial.

TALLER DE TRABAJO
Ejemplo de venta de centro comercial. Condiciones esenciales del contrato y garantía de rentas.

CHECK-LIST 

1. La importancia de los arrendatarios locomotora  en los centros comerciales.
2. Gestión estratégica de centros comerciales
3. Nuevas estrategias en centros comerciales.
4. Proceso de promoción de un centro comercial.  Estudios de viabilidad  de centros comerciales.

• La configuración del centro comercial. 

1. Las grandes superficies comerciales como conjuntos inmobiliarios de finalidad comercial. 
2. La gran superficie como sociedad o copropiedad estructurada en forma societaria 
3. Comunidad societaria por prestación accesoria aceptar la adjudicación de una o varias fincas o locales pertenecientes a la sociedad en el Centro Comercial o Gran Superficie en construcción. 

TALLER DE TRABAJO
Los  factores  de  éxito  de  un  centro  comercial.

1. Establecimientos  ancla  o  locomotora.

a. Cine, ocio diferencial y restauración.
b. Marcas de referencia.
c. Hipermercados.

2. Establecimientos genéricos.

TALLER DE TRABAJO
Estrategias de atracción al centro comercial.

1. Tasa  de  disponibilidad. Ocupación de un centro comercial.
2. Redistribución de rentas del centro comercial por zonas frías o calientes.
3. El  mix comercial requiere una discriminación de rentas.

1. Renta  mínima garantizada.
2. Renta variable.
3. Gastos comunes.
4. Gastos de marketing y publicidad.

1. Rehabilitación para reinauguración comercial, o adaptación a nuevas tendencias comerciales.
2. Clases de rehabilitación de un centro comercial.

Reestructuración de la superficie alquilable.

Readaptación de la imagen comercial del centro

Reestructuración de la distribución interior del centro

3. Reforma dotacional o cambio de uso de un centro comercial.
a. Rehabilitación de tipo dotacional o de uso.
b. Reestructuración urbana por mejora de accesibilidad al entorno urbano.

Transporte eficiente

Densidad del área urbana del centro comercial.

Seguridad y accesibilidad peatonal.

c. Clases de reforma dotacional.
d. Reestructuración del edificio del centro comercial para otros usos.
e. Modificación del volumen edificatorio del centro comercial para complementarlo con nuevos usos comerciales.

La sustitución parcial o completa de los edificios o alas del centro comercial.

Ejecución de un nuevo plan parcial urbano para la parcela del centro.

Inserción de zonas públicas en el centro comercial.

TALLER DE TRABAJO
Estudio comparativo de competitividad entre centros comerciales cercanos. Caso real.
1. Conocer el posicionamiento de un centro comercial.
2. Factores de competencia del centro comercial.

Conocer la utilización de los centros comerciales por parte de los clientes potenciales del centro comercial.

Conocer la escala de preferencias sobre los centros comerciales de los consumidores.

Frecuencia de visita a los centros comerciales.

Tipo de compra por establecimiento.

Centros comerciales visitados principalmente por los clientes no habituales del centro comercial.

Valoración del centro comercial   (clientes habituales).

Accesibilidad. El desplazamiento a ese centro comercial si resulta fácil y cómodo.

Si ese centro comercial le permite realizar una gran variedad de compras.

Ancla: determinar si el principal atractivo de ese centro comercial es la existencia de un hipermercado.

Variedad. Ese centro comercial tiene una gran variedad de tiendas y establecimientos.

Ocio. Ese centro comercial tiene una oferta atractiva de ocio y restauración.

Saturación. En ese centro comercial se puede comprar y realizar actividades de ocio sin grandes aglomeraciones de gente.

Ambiente. Le gusta el tipo de público que acude a ese centro comercial.

Seguridad. Ese centro comercial le permite sentirse seguro durante su visita.

Parking. El aparcamiento en ese centro comercial le resulta fácil y cómodo.

Precios. Ese centro comercial tiene buenos precios en la mayoría de sus establecimientos.

Marcas de locales. Ese centro comercial tiene una oferta atractiva de tiendas y establecimientos con nombres muy conocidos.

Atención al cliente. Ese centro comercial ofrece una buena atención al cliente en la mayoría de sus establecimientos.

Atención infantil. Ese centro comercial ofrece facilidades y atractivos para llevar niños.

Distribución y orientación. Resulta fácil orientarse en ese centro comercial.

Actividades. Ese centro comercial ofrece exhibiciones y actividades especiales de interés.

Comodidad. La decoración y el ambiente (música de fondo, temperatura, luz…) de ese centro comercial le resulta agradable.

Limpieza. La limpieza de ese centro comercial le parece correcta.

TALLER DE TRABAJO
Modelo de ficha técnica de un centro comercial.

GUÍA RELACIONADA

GESTOR DE CENTROS COMERCIALES.

• Los centros comerciales y el régimen de propiedad horizontal. 

1. La Ley de Propiedad horizontal y los centros comerciales. 
2. Estatutos de un centro comercial. Subcomunidades. 
3. Reglamento interno en un complejo de tipo comercial. 
4. Elementos comunes y privativos
5. División y agrupación de locales en un centro comercial 
6. Gastos de un complejo comercial 
7. Obras de modernización de un centro comercial 
8. Actividades no permitidas y prohibidas 
9. Comunidad de servicios. 
10. La dirección y administración de un centro comercial.

TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico de constitución de un centro comercial mediante una supracomunidad (parking, hiper y galería comercial), y subcomunidades en la galería comercial. 

TALLER DE TRABAJO. 
La validez de cláusulas estatutarias limitativas del destino comercial de los locales 

TALLER DE TRABAJO. 
Las cláusulas prohibitivas del  destino de locales a otras actividades ya existentes a la misma galería comercial. 

CHECK-LIST 

•Desarrollar el régimen de propiedad horizontal más adecuado para un centro comercial.
• Especial importancia en materia de estatutos y cláusulas de exclusividad.
• ¿Por qué son problemáticas las subcomunidades en los centros comerciales?

• El arrendamiento de locales en los centros comerciales. 

1. Introducción a la LAU en materia de locales. 

a. Arrendamientos para otros usos distintos del de vivienda.
b. Régimen legal 

2. Contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995 integrados en un centro comercial. 
3. Contratos actuales de arrendamiento de locales en centros comerciales
4. Arrendamientos en galerías de alimentación. 
5. Arrendamientos de locales anteriores a la apertura del centro comercial. 

1. Renegociación de la renta del arrendamiento del local. 
2. Previsión de rescisión del contrato en caso de bajas ventas. 
3. Contingencia de los anticipos de renta y garantías a prestar por el arrendatario. 
4. Expectativas no cumplidas de afluencias de público al centro comercial. 
5. Reformas puntuales en el centro comercial que afectan al acceso o visibilidad de un local. 
6. Variación del mix comercial del centro comercial. 
7. Elementos arquitectónicos del centro comercial que no cumplen la normativa legal de las licencias. 
8. Gastos inesperados por cambios de normativas de los ayuntamientos o comunidades autónomas. 
9. Aumento del importe de las cuantías de los gastos comunes sin justificación. 
10 Incumplimiento del contrato. Ej.: cláusula de exclusividad. 
11. Problemas de seguridad en el centro comercial. 
12. Bonificaciones por pérdida de rentabilidad. 
13. Cambios de accesos al centro comerciales de forma unilateral por parte del centro comercial. 
14. Penalizaciones por incumplimiento de contrato. 

TALLER DE TRABAJO
Técnicas de negociación para alquilar un local en un centro comercial.
1.  Determinación de la actividad comercial que se desea desarrollar (moda, hogar, servicios, alimentación, etc.)
2.  Elección de la fórmula comercial que se considera idónea para entrar en el centro comercial (independiente, franquicia, etc. )
3.  Análisis de las posibles operaciones comerciales que existen en el mercado y elección de la más adecuada. 
4.  Inicio de los contactos preliminares con la promotora o propietaria del centro comercial, en proyecto o construido. 
5.  Primera visita de las oficinas de la promotora y solicitud de datos del proyecto o del centro comercial:

a) Características del proyecto: superficie, nº de plantas, tipo de aparcamiento, etc. 
b) Situación en que se encuentra la operación. 
c) Situación de las licencias (comercial y obra). 
d) Financiación obtenida. 
e) Nombre de las locomotoras firmadas o, en su defecto, previstas. 
f) Nombre de las medianas superficies firmadas o, en su defecto, previstas. 
g) Explicación de la maqueta y/o infografías. Vista de los documentos audios y videos elaborados. 
h) Dossier comercial y planos. 
i) Opciones de posibles locales y tarifas. 
j) Fecha de apertura prevista (dependiendo de la actividad una fecha puede ser mejor que otra). Las anteriores cuestiones se plantearían encaso de que fuera un centro comercial en proyecto. 
En el supuesto de que fuera un centro comercial ya construido, el principal dato a recabar es el punto 5 i). 

6.  Estudio de Mercado del Comerciante. 

a) Accesibilidad, peatonal y viaria. 
b) Transporte público. 
c) Zona de atracción. 
d) Características socioeconómicas. 
e) Competencia. 
f) Estimación de la cifra de negocio. 

7.  Elaboración de plan de negocio para obtención de la financiación. 
8.  Elección de un local determinado, entre las posibles opciones barajadas, en base a:

a) Situación en el centro comercial. 
b) Proximidad a las locomotoras, medianas superficies o escaleras y rampas mecánicas. 
c) Zona relacionada con la actividad que se va a desarrollar.  Es importante que los locales vecinos sean marcas de reconocido prestigio.
d) Localización alejada de entradas peatonales (salvo ciertas actividades), fondos de saco, dobles pasillos, y, en general, zonas frías en las que no va a existir demasiada frecuentación interior. 
e) Facilidad para el abastecimiento de la tienda: muelle de carga y descarga, pasillo de entrega de mercancías, etc. 

9.  Búsqueda preliminar de la financiación y gestión de posibles avales
10. Segunda visita a las oficinas de la promotora. 

a) Elección del local definitivo. 
b) Definición de la actividad contractual. 
c) Superficie en m2 SBA. 
d) Alquiler fijo mensual y anual. 
e) Determinación del % sobre la cifra de ventas para establecer el alquiler variable. 
f) Número de años de contrato y años de obligado cumplimiento. 
g) Gastos Comunes previstos por m2 SBA.  Definir qué partidas incorporan estos gastos: sobre todo IBI, seguros, plan plurianual y marketing y publicidad. 
h) Pagos que hay que realizar a la firma del contrato.  Normalmente son cuatro mensualidades: Dos mensualidades para fianza, una mensualidad para el ECOP (coordinación de obras privativas) y una mensualidad para la campaña de apertura (si el centro comercial no está abierto)
i) Posible aval que garantice el cumplimiento del contrato de arrendamiento. 
j) Recepción de la documentación jurídica para análisis del abogado del comerciante: contrato de arrendamiento, reglamento de régimen interior y pliego de condiciones técnicas.

11. Firma del contrato de arrendamiento. 
12.  Realización de los pagos: Fianza (2 meses), ECOP (1 mes) y Campaña de Apertura, en caso de ser un centro no abierto (1 mes)
13.  Seguimiento de la construcción del edificio y verificación del cumplimiento de las condiciones estipuladas en el contrato de arrendamiento (en caso de ser un centro comercial proyectado). 
14.  Recepción, o no, del local en un período de 3 a 1 mes antes de la apertura, si el centro no está inaugurado. En caso de defectos, subsanación de los mismos. 
15.  Firma del Acta de Recepción del local. 
16.  Obtención de las licencias necesarias para la realización de las obras y el ejercicio posterior de su actividad comercial. 

a) Licencia de Obras. 
b) Licencia de Actividad y/o Apertura. 

17.  Realización del proyecto de decoración interior y presentación al ECOP (Equipo de Coordinación de Obras privativas). 

a) Proyecto Básico. 
b) Proyecto de Ejecución. 
c) Proyecto de Instalaciones. 

18.  Contratación de los seguros y realización de las obras, según criterios del ECOP. 19.  Inauguración del centro comercial, en caso de ser nuevo, o de la tienda. 
20.  Apertura del centro comercial o de la tienda, al público. 

TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico. Análisis práctico de modelos para estatutos y en el arrendamiento. 

• Modelo de exclusiva en los Estatutos 
• Modelo de exclusiva en Contrato de Arrendamiento 

TALLER DE TRABAJO. 
Ejercicio de negocio en exclusiva en centro comercial. 

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. Aspectos jurídicos clave a tener en cuenta en el arrendamiento de centros comerciales. ¿Qué cláusulas del contrato de arrendamiento son negociables? 
1. Promesa de arrendamiento o contrato de cosa futura sometido a condición suspensiva. 
2. ¿Qué problemas se plantean en los supuestos especiales? 

a. Cines. 
b. Factory Outlets
c. Ocio. 
d. Family Entertainment Centres 
e. Kioscos móviles. 
f. Contribución a los gastos comunes del centro. 
g. Seguros. 
h. Fianzas y garantías
i. Auditoria y renta variable.

• Formularios. 

1. Constitución de la propiedad horizontal sobre un complejo en general y un centro comercial en particular. 

a.  Declaración de obra nueva 
b. División de la finca en régimen de propiedad horizontal. 
c. Subcomunidades de primer grado. 
d. Subcomunidad de garajes. 
e. Subcomunidad de almacenes.
f. Subcomunidades de segundo grado. 

2. Reglamento de régimen interior básico. 

Artículo 1. Objeto.
Artículo 2. Acceso de la clientela.
Artículo 3. Horario.
Artículo 4. Cierre temporal.
Artículo 5. Rótulos.
Artículo 6. Seguridad y vigilancia.
Artículo 7. Uso de las partes comunes del centro comercial.
Artículo 8. Actividades no permitidas.
Artículo 9. Actividad exclusiva.
Artículo 10. Vías de acceso y de uso y circulación común.
Artículo 11. Aprovisionamiento y entregas.
Artículo 12. Basuras y desperdicios.
Artículo 13. Obras de reparaciones.
Artículo 14. Animales.
Artículo 16. Mantenimiento de los locales y elementos de uso común.
Artículo 17. Límites de carga en almacenaje.
Artículo 18. Explotación de máquinas recreativas y de azar.
Artículo 19. Escaparates.
Artículo 20. Entrada del personal.
Artículo 21. Ruidos.
Artículo 22. Seguridad contra incendios.
Artículo 23. Penalización.
Artículo 24. Respeto de las obligaciones contractuales.

3. Modelo de estatutos de centro comercial en el que el Administrador de las subcomunidades deberá coincidir con el de la COMUNIDAD, con la finalidad de garantizar una adecuada gestión del Centro Comercial como conjunto.

I. Descripción del centro comercial
ARTÍCULO 1º. ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS
ARTICULO 2º. NORMATIVA GENERAL DE USO DE LOS ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS
2.1. Normativa
2.2. Servidumbres
II. CONDICIONES DE USO DEL CENTRO COMERCIAL
ARTÍCULO 3º. ELEMENTOS PRIVATIVOS
3.1. DIVISIÓN DE LAS FINCAS PRIVATIVAS
3.2. REGLAS PARTICULARES DE USO Y DESTINO DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS
3.2.1. Uso de los Elementos Privativos.
3.2.2. Obras en los elementos privativos.
3.2.3. Régimen de usos.
ARTÍCULO 4º. REGLAS PARTICULARES DE USO Y DESTINO DE LOS ELEMENTOS COMUNES
4.1. Uso de los elementos comunes.
4.2. Reservas de uso exclusivo de los elementos comunes.
4.3. Explotación de los elementos comunes.
4.4. Acceso a los elementos comunes.
4.5. Seguros del Centro Comercial.
ARTÍCULO 5. GASTOS COMUNES DE LA COMUNIDAD
5.1. Definición de cuotas de copropiedad y participación en gastos.
5.2. Delimitación de las cuotas de participación en gastos de las Fincas Privativas.
5.3. Delimitación de los gastos comunes.
ARTICULO 6º. PRESUPUESTO DE GASTOS
6.1. Aprobación del Presupuesto.
6.2. Aprobación de las Cuentas Anuales.
III. GOBIERNO DE LA COMUNIDAD
ARTICULO 7º. JUNTA GENERAL DE PROPIETARIOS
7.1. Definición y competencias.
7.2. Composición de la Junta.
7.3. Funcionamiento de la Junta.
7.4. Quórum.
7.5. Convocatorias.
7.6. Representación.
7.7. Adopción de acuerdos.
7.8. Actas de la Junta.
ARTICULO 8º. EL PRESIDENTE
8.1 Nombramiento.
8.2 Funciones
8.3 Duración
ARTICULO 9º. EL ADMINISTRADOR
9.1. Nombramiento.
9.2. Retribución.
9.3. Funciones.
9.4. Dimisión.
IV. INFRACCIONES Y SANCIONES
ARTÍCULO 10º. RÉGIMEN SANCIONADOR

4. Estatutos de una asociación de comerciantes. 

Título 1. Denominación, domicilio, ámbito, duración y fines
Artículo 1. Denominación.
Artículo 2. Domicilio.
Artículo 3. Ámbito territorial y personal.
Título 2. Miembros, admisión y cese, derechos y obligaciones
Artículo 6. Miembros.
Artículo 7. Ceses.
Artículo 8. Derechos y obligaciones.
Título 3. Órganos de representación, gobierno y administración.
Artículo 9. Órganos rectores.
Artículo 10. Asambleas generales.
Artículo 11. Clases de asambleas generales.
Artículo 12. Representación.
Artículo 13. Convocatoria.
Artículo 14. Quórum.
Artículo 15. Asistencia y derecho a voto.
Artículo 16. Constitución de la mesa.
Artículo 17. Actas.
Artículo 18. Competencia.
Artículo 19. Adopción de acuerdos.
Artículo 20. Junta directiva.
Artículo 21. Duración.
Artículo 22. Cese.
Artículo 23. Convocatoria, quórum, adopción de acuerdos.
Artículo 24. Presidente.
Artículo 25. Vicepresidente.
Artículo 26. Secretario.
Artículo 27. Tesorero.
Artículo 28. Vocales.
Artículo 29. Administrador.
Artículo 30. Comisiones de trabajo.
Artículo 31. Facultades de la junta directiva.
Título 4. Régimen económico
Artículo 32. Recursos económicos.
Artículo 33. Pago de las cuotas.
Artículo 34. Ejercicio económico.
Artículo 35. Resultados.
Artículo 36. Comisión de control presupuestario.
Título 5. Disolución y aplicación del patrimonio social
Artículo 37. Disolución.
Artículo 38. Forma y normas de liquidación.
Artículo 39. Responsabilidad.

5. Modelo de promesa de arrendamiento para centro comercial en construcción. 

Estado de entrega.
Recepción.
Obras a cargo del arrendatario.
Del uso del local.
Actividades autorizadas.
Autorizaciones y licencias administrativas.
Explotación comercial.
Dirección y logotipo.
Mantenimiento y reparaciones.
Responsabilidad y reclamaciones.
Normas de la comunidad de propietarios.
Aparcamiento.
No concurrencia.
Accesibilidad al local.
Restitución del local.
Renta variable.
Definición de la cifra de ventas.
Obligaciones del arrendatario.

a) Entrega de documentos.
b) Cajas registradoras.
c) Contabilidad.
d) Control contable.

Sanciones.
Revisión de la renta mínima garantizada.
Índices.
Momentos de la revisión.
Carácter esencial de la revisión.
Pago de la renta.
Comienzo y modalidades generales.
Período precedente a la apertura.
Ejercicio del año de apertura.
Ejercicios siguientes.
Reembolso de las cargas comunes.
Definición de las partes comunes.
Definición de los gastos comunes.
Reembolso o pago.
Coeficiente.
Promoción del centro comercial.
Asociación de comerciantes.
Aportaciones a la promoción del centro.
Cuantías y fechas de pago.
Presupuesto de promoción.
Gestión del presupuesto.
Incompatibilidad de aportaciones.
Seguros.
Cesión, subarriendo y traspaso.
Cesión y subarriendo.
Traspaso.
Modificaciones contractuales.
Indivisibilidad y solidaridad.
Incumplimiento.
Cláusula general.
Condiciones resolutorias.
Sanciones generales.
Retraso en la apertura del local.
Incumplimiento de las condiciones establecidas en el anexo «Técnico».
Incumplimiento de las normas de la comunidad.
Intereses de demora.
Renuncia de derechos.
Preaviso de resolución.
Gastos, derechos e impuestos del contrato.
Domicilios.
Documentos anexos.
Jurisdicción.

6. Contrato de arrendamiento en centro comercial con renta fija.

Primera. Objeto del arrendamiento.
Segunda. Destino del local.
Tercera. Duración del contrato.
Cuarta. Calificación urbanística del inmueble
Quinta. Objeto del arrendamiento.
Sexta. Estado actual de las acometidas generales y ramales o líneas de tensión existentes.
Séptima. Precio del arrendamiento.
Octava. Revisión de renta.
Novena. Obras reparar.
Décima. Impuestos.
Undécima. IVA.
Duodécima. Estado finca.
Decimotercera. Repercusión impuestos.
Decimocuarta. Seguro.
Decimoquinta. Permiso de obras.
Decimosexta. Servicio portería.
Decimoséptima. Obras de mejora.
Decimoctava. Tanteo y retracto.
Decimonovena. Subarriendo y cesión.
Vigésima. Subrogación por muerte.
Vigésimo primera. Reparaciones necesarias.
Vigésimo segunda. Servicios y suministros.
Vigésimo tercera. Publicidad.
Vigésimo cuarta. Fianza.
Vigésimo quinta. Obras de acondicionamiento.
Vigésimo sexta. Obras de innovación y reforma.
Vigésimo séptima. Obligaciones del arrendatario.
Vigésimo octava. Ruina.
Vigésimo novena. Expropiación.
Trigésima. Seguros.
Trigésimo primera. Penalizaciones y demora.
Trigésimo segunda. Derechos de entrada reservados por el arrendador.
Trigésimo tercera. Indemnización al arrendatario.
Trigésimo cuarta. Rescisión unilateral contrato.
Trigésimo quinta. Iluminación del local.
Trigésimo sexta. Restitución del local.
Trigésimo séptima. Máquinas recreativas.
Trigésimo octava. Notificaciones.

7. Contrato de arrendamiento en centro comercial con renta variable. Modelo básico. 

1   OBJETO DEL ARRENDAMIENTO 
2   DURACION
3   LA RENTA Y SU REVISION 
3.1   LA RENTA 
3.2   REVISIÓN DE LA RENTA MÍNIMA GARANTIZADA 
4   CANTIDADES ASIMILADAS A RENTA 
4.1   CARGAS DE COMUNIDAD
4.2   FALTA DE PAGO 
5   OTROS CONCEPTOS
6   FIANZA 
7   ENTREGA Y APERTURA DEL LOCAL 
7.1   ENTREGA DEL LOCAL 
7.2   APERTURA DEL LOCAL
8   CONDICIONES PARTICULARES
8.1   DESTINO 
8.2   ROTULO DE ESTABLECIMIENTO
9   ESTADO DE ENTREGA DEL LOCAL
9.1   ESTADO DE ENTREGA Y RECEPCION 
9.2   OBRAS A CARGO DEL ARRENDATARIO 
10   USO DEL LOCAL 
10. 1   ACTIVIDADES AUTORIZADAS
10.2   AUTORIZACIONES Y LICENCIAS ADMINISTRATIVAS 
10.3   EXPLOTACION COMERCIAL
10.4  MANTENIMIENTO Y REPARACIONES
10.5   RESPONSABILIDAD Y RECLAMACIONES 
10.6   NORMAS DE FUNCIONAMIENTO 
10.6.1   NORMAS GENERALES 
10.6.2   APARCAMIENTO
10.7   ACCESIBILIDAD DEL LOCAL 
10.8   RESTITUCION DEL LOCAL 
11   PAGO DE LA RENTA 
12   CARGAS O GASTOS COMUNES 
12.1   DEFINICIÓN DE LAS PARTES COMUNES 
12.2   DEFINICION DE LOS GASTOS COMUNES 
17.2   CONDICIONES RESOLUTORIAS
18. 1.   RETRASO EN LA APERTURA DEL LOCAL 
18.2   INCUMPLIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTABLECIDAS EN EL ANEXO TÉCNICO 
18.3   INCUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS DE LA COMUNIDAD