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CURSOS -
LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO. |
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CENTROS
COMERCIALES Y DE OCIO.
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-
740 págs.
Pdf
IMPRIMIBLE.
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'Eche
un Vistazo'
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Precio
99,9 euros
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Folleto
general de presentación y precios de las guías prácticas
(Pdf). |
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¿QUÉ APRENDERÁ? |
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Clases de centros comerciales. Tipología
por tamaño SBA (superficie bruta alquilable).
Ley 7/1996, de 15 de enero, de Ordenación
del Comercio Minorista y legislación autonómica del comercio
minorista.
Urbanismo. Ordenación de los planes generales
en relación a centros comerciales y grandes superficies.
Convenio urbanístico y plan especial de
un centro comercial.
Las licencias de edificación, instalación
o apertura, primera ocupación y especifica comercial.
Viabilidad económico-financiera de un centro
comercial.
Fases del proceso de promoción de un centro
comercial.
El Project Management en el diseño de centros
comerciales y medianas superficies.
Financiación de un centro comercial.
Los factores de éxito
de un centro comercial.
Los centros comerciales y el régimen de
propiedad horizontal. Estatutos de un centro comercial. Subcomunidades.
Reglamento interno en un complejo de tipo comercial.
Los centros comerciales en la legislación
de arrendamientos urbanos. El contrato de arrendamiento de centros comerciales. |
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PONGA
A PRUEBA SU CONOCIMIENTO EN LA MATERIA.
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VÍDEO
DE JORNADA DE PRESENTACIÓN. |
|
OPINIONES
DE CLIENTES. |
|
Somos una gestora
de centros comerciales y utilizamos a inmoley.com para los planes de formación
de nuestros profesionales. Valoramos especialmente como enseñan
a enfrentarse a los problemas del día a día desde una perspectiva
muy práctica. Los gestores de centros comerciales se enfrentan todos
los días a muchos problemas y todos a la vez. Necesitábamos
contrastar con otras soluciones y experiencias. Muy útil y recomendable.
Juan Olmo |
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SE REDACTA UN REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERIOR DE UN CENTRO COMERCIAL,
RECREATIVO Y DE OCIO?
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SE ESTRUCTURA LA FINANCIACIÓN DE UN CENTRO COMERCIAL?
Ver programa completo (pulse
aquí.) |
Introducción |
|
PARTE
PRIMERA.
-
Límites
administrativos en la creación de centros comerciales.
|
<
|
Capítulo
1. |
Tipología de los
establecimientos comerciales. Criterios de sistematización
1. ¿Qué es
un centro comercial?
2. Clases de centros comerciales
a. Tipología
por tamaño SBA (superficie bruta alquilable).
b. Tipología
por características.
Centros con
formato especializado
Parque Comercial
Centro de
Fabricantes o Factory Outlet
Centro de
Ocio
3. Clases de centros comerciales.
Pequeña y gran superficie.
4. Las grandes superficies
comerciales. Legislación aplicable al comercio minorista.
6. Sujetos del centro comercial.
a. Administraciones
autonómicas (licencia) y ayuntamientos (urbanismo)
b. Promotor
de centro comercial.
c. Gestor
del centro comercial. Gerencia.
d. Arrendatarios.
Comerciantes.
7. Fases de desarrollo de un
centro comercial.
a. Estudios
preliminares.
b. Anteproyecto
c. Precomercialización
del centro comercial.
d. Proyecto
de Ejecución y solicitud de Licencia de Obras.
e. Construcción
y comercialización.
f. Entrega
de los Locales.
g. Licencia
de apertura, acto de inauguración y apertura.
8. Legislación estatal
del comercio minorista.
Ley 7/1996, de 15 de enero,
de Ordenación del Comercio Minorista.
-
Disposición final segunda
de la Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modifica el texto refundido
de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios
-
La reforma que acabó
con la SEGUNDA LICENCIA de la Ley del Comercio Minorista para centros comerciales
y grandes superficies.
a. ¿Qué era
la segunda licencia o licencia comercial.
b. Apertura, traslado o
ampliación de establecimientos comerciales.
TALLER DE TRABAJO
Modelo tipo de declaración
responsable. Modificación de actividades de comercio minorista y
Determinados servicios en establecimientos (en el ámbito del real
decreto-ley 19/2012, de 25 de mayo)
TALLER DE
TRABAJO
Órganos consultivos
que intervienen en el procedimiento de autorización.
TALLER DE TRABAJO
Situación actual
de los centros comerciales en España.
1. Recursos y capacidades
de un centro comercial
a. Recursos tangibles
Accesibilidad
Ubicación
geográfica
Facilidad
de acceso
Aparcamiento
Mix comercial
Variedad de
establecimientos
Variedad de
estilos
Establecimientos
singulares
Establecimientos
reconocidos
Cadenas y
franquicias
Hipermercado
Gran almacén
Comerciantes
independientes
Oferta ocio
y restauración
Actividades
de esparcimiento singulares
Entorno
Atractivo
de las instalaciones
Ofertas y
promociones
Eventos y
exhibiciones
Tecnología
TICs para
la gestión
TICs para
interactuar oferta y demanda
b. Recursos intangibles
Servicios
Aparcamiento
gratuito
Atención
al cliente
Amplitud del
horario de apertura
Servicios
complementarios
Personal
Profesionalidad
Formación
Motivación
Especialización
Financieros
Formas de
pago
Aplazamiento
de pago
Financiación
Estrategia
Satisfacción
y fidelización clientela
Campañas
publicitarias
Estudios de
mercado
Relaciones
institucionales
Análisis
de la competencia
Actividades
de marketing
Gestión comercial
Coordinación
de intereses de gestión y comerciales
Administraciones
de locales vacios
Gestión
económico financiera
2. Clasificación de los
centros comerciales
-
Por tamaño:
-
Muy Grande SBA
superior a 79.999 m2
-
Grande SBA desde
40.000 hasta 79.999 m2
-
Mediano SBA desde
20.000 hasta 39.999 m2
-
Pequeño
SBA desde 5.000 hasta 19.999 m2
-
Hipermercado. Galería
Comercial fundamentada en un hipermercado.
-
Parque Comercial. Parque de
Actividades Comerciales.
-
Parque de Fabricantes. Centro
de Tiendas de Fabricantes (Factory Outlet).
Centro de Ocio. Centro especializado
en ocio, restauración y tiempo libre.
9. Legislación autonómica
del comercio minorista.
|
Normativa
autonómica de comercio minorista. |
< |
Andalucía |
-
Decreto Legislativo 1/2012,
de 20 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del
Comercio Interior de Andalucía.
TALLER DE TRABAJO.
Decreto-Ley 12/2014,
de 7 de octubre, por el que se modifica el Decreto Legislativo 1/2012,
de 20 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del
Comercio Interior de Andalucía
|
Aragón |
-
Ley 4/2015, de 25 de marzo,
de Comercio de Aragón.
|
Asturias |
-
Ley del Principado de Asturias
9/2010, de 17 de diciembre, de Comercio Interior.
|
Baleares |
-
Decreto Ley 2/2015, de 24
de julio, de medidas urgentes en materia de grandes establecimientos comerciales.
-
Plan director sectorial de
equipamientos comerciales de Mallorca (PECMA). Boletín
Oficial de las Islas Baleares, de 09-05-2019
-
Naturaleza jurídica
y ámbito de aplicación. (AP)
-
Objeto del Plan.
(AP)
-
Objetivos del
Plan. (AP)
-
Principios rectores
(AP)
|
Canarias |
-
Decreto Legislativo 1/2012,
de 21 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de
Ordenación de la Actividad Comercial de Canarias y reguladora de
la licencia comercial.
|
Cantabria |
-
Ley 1/2002, de 26 de febrero,
del comercio de Cantabria.
|
Castilla - La Mancha |
-
Ley 2/2010, de 13 de mayo,
de Comercio de Castilla-La Mancha.
-
Ley 8/2014, de 20 de
noviembre, por la que se modifica la Ley 2/2010, de 13 de mayo, de Comercio
de Castilla-La Mancha
Ley 1/2013, de 21
de marzo, de medidas para la dinamización y flexibilización
de la actividad comercial y urbanística en Castilla-La Mancha.
|
Castilla y León |
-
Decreto Legislativo 2/2014,
de 28 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de
Comercio de Castilla y León.
|
Cataluña |
Decreto Ley 1/2009, de
22 de diciembre, de ordenación de los equipamientos comerciales.
-
Ley 18/2017, de 1 de agosto,
de comercio, servicios y ferias
-
Disposiciones finales. Primera
Modificación del Decreto ley 1/2009
Clasificación de los
establecimientos comerciales
TALLER DE TRABAJO
Tramas urbanas consolidadas
(TUC)
TALLER DE TRABAJO
El tribunal constitucional
liberaliza las grandes superficies en Cataluña.
|
Extremadura |
-
Ley 3/2002, de 9 de mayo,
Ley de Comercio de Extremadura.
|
Galicia |
-
Ley 13/2010, de 17 de diciembre,
del comercio interior de Galicia.
|
Madrid |
-
Ley 16/1999, de 29 de abril,
de Comercio Interior de la Comunidad de Madrid.
TALLER DE TRABAJO
Ley 8/2009, de 21 de
diciembre, de Medidas Liberalizadoras y de Apoyo a la Empresa Madrileña.
|
Murcia |
-
Ley 11/2006, de 22 de diciembre,
sobre el Régimen del Comercio Minorista de la Región de Murcia.
|
Navarra |
Ley Foral 17/2001, de 12
de julio reguladora del comercio en Navarra.
Ley Foral 15/2013, de 17
de abril, de modificación de determinados artículos de la
Ley Foral 17/2001, de 12 de julio, reguladora del comercio en Navarra.
Ley Foral 6/2010, de
6 de abril, de modificación de diversas leyes forales para su adaptación
a la directiva 2006/123/CE, relativa a los servicios en el mercado interior
|
País Vasco |
-
Ley 7/1994, de 27 de mayo,
de la Actividad Comercial
-
Decreto 262/2004, de 21 de
diciembre, por el que se aprueba definitivamente el Plan Territorial Sectorial
de Creación Pública de Suelo para Actividades Económicas
y de Equipamientos Comerciales de la Comunidad Autónoma del País
Vasco.
-
Ley 10/2019, de 27 de junio,
de ordenación territorial de grandes establecimientos comerciales
a. Limitación
de grandes centros comerciales en las periferias
b. Condiciones
de implantación
c. Excepciones
fuera de la trama urbana residencial
d. Condiciones
de ampliación
e. Implantación
de establecimientos comerciales de carácter minorista.
|
Rioja |
Ley 3/2005 de
14 de marzo, de ordenación de la Actividad Comercial y las Actividades
Feriales en la Comunidad Autónoma de La Rioja.
TALLER DE TRABAJO.
Ley 6/2009, de 15 de
diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas para el año 2010.
|
Comunidad Valenciana |
-
Ley 3/2011, de 23 de marzo,
de la Generalitat, de Comercio de la Comunitat Valenciana
-
Plan de Acción Territorial
Sectorial del Comercio de la Comunitat Valenciana (Patsecova) (en tramitación).
|
|
CHECK-LIST
Desarrollar las ventajas
e inconvenientes de cada regulación autonómica. Explique
por qué recomienda unas Comunidades autónomas a otras.
|
PARTE
SEGUNDA.
-
El centro comercial
y el urbanismo
|
<
|
Capítulo
2. |
El centro comercial y
sus soluciones urbanísticas. Ordenación de los planes generales
en relación a centros comerciales y grandes superficies.
1. Problemática
comercial de los centros urbanos
a.
Centro Urbano y Dinámica Comercial.
b. Regulación
Urbanística del Suelo Urbano.
2. Diagnóstico de la
vitalidad comercial del Centro Urbano.
Análisis
de la diversidad de usos.
Proporción
de locales vacantes
Análisis
del mercado de alquiler de locales comerciales
Análisis
del mercado de usos no residenciales
Accesibilidad.
Flujos peatonales.
Análisis
participativo de los usuarios
Análisis
de las condiciones de seguridad
Valoración
de la calidad ambiental del Centro
3. La estrategia de revitalización
comercial de los Centros Urbanos.
|
Capítulo
3. |
Equipamientos comerciales:
su impacto en el planeamiento. ¿Existe un urbanismo comercial?”
1. Sistema planificador.
2. Sistema comercial exclusivo.
3. Sistema mixto de urbanismo
y comercio.
|
Capítulo
4. |
Impacto medioambiental
de los centros comerciales.
1. Impacto de las
aguas contaminantes de grandes superficies asfaltadas arrastradas al subsuelo.
2. Ruido generado por el
centro comercial
3. Calidad del aire. Emisiones
contaminantes.
4. Rehabilitación
ecológica o ecoeficiente de antiguos centros comerciales.
-
Instalaciones
poco emisivas con un impacto medioambiental menor.
-
Energías
renovables.
-
Edificación
energéticamente pasiva.
-
Reducción
del impacto del centro comercial sobre el agua, el suelo y asimilación
de gases nocivos.
-
Zonas Verdes
-
Capacidad de asimilación
de agua en el centro comercial.
-
Tratamiento de
isla de calor
5. Accesos al centro comercial.
Efectos del transporte del centro comercial.
6. Eficiencia energética
|
Capítulo
5. |
Convenio urbanístico
como garantía para la implantación comercial.
1. El convenio no
condicionante de la iniciativa privada.
2. El control de las aportaciones
económicas en los convenios.
TALLER DE
TRABAJO.
El plan especial de un
centro comercial.
TALLER DE
TRABAJO.
La moda de los centros
comerciales abiertos. Apuesta por la complementariedad.
TALLER DE
TRABAJO
Desarrollos municipales:
“Centros
Comerciales Abiertos” y “factory outlets”.
|
Capítulo
6 |
Las licencias de edificación,
instalación o apertura, primera ocupación y especifica comercial.
Interrelación entre ellas.
1. Consideraciones
previas sobre el planeamiento urbanístico y el comercial.
2. Examen de las distintas
licencias.
a.
Licencia de edificación o de obras.
b. La licencia
de primera ocupación.
c. La licencia
de instalación o apertura
3. Interrelación
entre las anteriores licencias.
|
Capítulo
7 |
Establecimiento comercial
como equipamiento dotacional privado.
1. Establecimiento
comercial como equipamiento dotacional privado.
2. Justificación
para ocupar terrenos no urbanizables
|
Capítulo
8 |
Proyecto arquitectónico
de un centro comercial.
1. Características
de proyecto arquitectónico de un centro comercial.
2. Usos de un centro comercial.
Galería
comercial.
Locomotora del
centro comercial.
Locales
Área de
restauración o Food Court
Aparcamientos.
Parking.
Zonas de Servicio
3. “Gruen Transfer” (Efecto
Gruen). Técnicas arquiectonicas de manipulación e incitación
al consumo.
Circulaciones
complejas en su recorrido
Gran escala en
altura y desarrollo con aislamiento total del espacio interior.
4. Dimensionamiento de instalaciones
pagra grandes afluencias de público.
5. Arquitectura escénica.
6. Recorridos y sentido
de continuidad.
Flujo
de peatones entre las diferentes alturas mediante elevadores.
|
Capítulo
9 |
Memoria edificatoria
de un proyecto de centro comercial.
1. Descripción
general del proyecto
a.
Emplazamiento
b. Descripción
del edificio y ubicación de las partes.
c. Normativa
Urbanística. Ordenanzas municipales de edificación.
d. Programa
de necesidades especiales (sísmico, viento, etc.).
2. Solución constructiva
-
Accesos
-
Elementos estructurales.
Cimentación. Forjados. Fachada.
-
Aislamientos e
impermeabilizaciones
-
Aislamiento Acústico.
-
Solados
-
Falso techo
-
Carpintería
metálica y cerrajería
-
Canalizaciones
exteriores
-
Ascensores y escaleras
mecánicas
-
Instalación
fontanería
-
Instalación
de saneamiento. Redes de evacuación de aguas pluviales y residuales.
-
Instalación
eléctrica
-
Alumbrado de emergencia
-
Red de tierras
-
Instalación
de pararrayos
-
Protección
contra incendios
-
Alumbrado de emergencia
y señalización
-
Estudio de seguridad
y salud en el trabajo
-
Cálculo
de instalaciones
|
PARTE
TERCERA.
-
Viabilidad
económico-financiera de un centro comercial.
|
<
|
Capítulo
10. |
Análisis de viabilidad:
análisis cualitativos y cuantitativos previos al desarrollo de centros
comerciales.
1. Parámetros
básicos a tener en cuenta para la realización de un estudio
de viabilidad.
a.
Entorno poblacional
b. Entorno
socioeconómico.
c. Emplazamiento
y accesos. Localización y área de influencia.
d. Competencia
actual y futura
e. Estudio
de la clientela y sus hábitos de consumo.
f. Gasto comercializable
y potencial de ventas.
g. Sectores
de atracción.
h. Dimensionamiento
y tenant mix
i. Cálculo
de rentas rentas medias.
j. Análisis
económico financiero. Mayores y menores gastos
k. Análisis
económico financiero.
2. Errores más frecuentes
en la implantación y funcionamiento de un centro comercial
3. Factores clave que determinan
el éxito y el fracaso de un centro comercial.
Factores de éxito
de un Centro Comercial
4. Requisitos mínimos
socio económicos para construir un centro comercial
5. Que estudios se deben
realizar cuando el centro se encuentra en funcionamiento.
-
Estudios de clientela
-
Estudios del área
de atracción o de no clientela
-
Estudios de afluencia
-
Estudios de observación
directa
-
Panel de Consumidores
-
Estudios de imagen
|
Capítulo
11. |
Asset Management de centros comerciales. Inversión:
compra y venta de centros comerciales.
1. Fase previa a la promoción del
centro comercial
Búsqueda del suelo,
inversor u oportunidad comercial.
Business Plan del centro comercial.
a. Costes de promoción
b. Rent roll del centro local por
local.
c. Tenant Check
2. Fase de precomercialización
3. Fase de promoción
Comercialización
Gerencia del proyecto
Marketing del centro comercial.
Urbanismo del centro comercial.
Jurídico-legal del centro comercial.
Económico-financiero del centro
comercial
Project Management del centro comercial
Arquitectura e Ingeniería del
centro comercial
Coordinación obras de los operadores
4. Fase de explotación
Asset Management. Representación
de la propiedad ante los agentes que lleven la gestión patrimonial
y gerencia del centro comercial.
Reforma y reposicionamiento del centro.
Venta del centro comercial. Elaboración
del dossier de venta.
|
Capítulo
12. |
Fases del proceso de
promoción de un centro comercial.
1. Búsqueda y adquisición
de suelo
a.
Estudio de su viabilidad
b. Análisis
de localización y accesibilidades.
c. Análisis
demográfico.
2. Diseño. Master Plan.
3. Financiación.
4. Construcción y
Project Management.
5. Comercialización
(y precomercialización)
a.Antes y
después de la adquisición del suelo
b. Plazo y
renta variable.
c. Aval bancario.
Excepciones.
d. Licencia,
construcción y precomercialización
e. ¿En
qué momento sabe el promotor de un centro comercial si es rentable
y ha llegado el momento de vender para rentabilizar la inversión?
• Riesgos
de comercialización asociados a la precomercialización.
• Riesgos
de desarrollo, promoción y licencias durante la construcción
del centro comercial.
6. Contratos de arrendamiento.
a. Política
de arrendamiento del centro comercial (Lease structure)
b. Mecanismos
de actualización periódica de los alquileres.
7. Condiciones esenciales comunes
a los contratos de venta de centros comerciales.
8. Gestión patrimonial
y gerencia del centro comercial.
a.
Asset Management.
b. Property
Management
9. El centro comercial como
activo patrimonial
a.
La apertura del centro comercial en términos contables.
b. Cash flow
del centro comercial.
c. ¿Qué
son los arrendamientos netos (Net Leases)?
TALLER DE TRABAJO
Fases del proceso de
promoción de un centro comercial.
1. Búsqueda y adquisición
de suelo
2. Diseño. Master Plan.
3. Financiación.
4. Construcción.
5. Comercialización (y precomercialización).
6. Condiciones esenciales comunes
a los contratos de venta de centros comerciales.
7. Gestión patrimonial y
gerencia del centro comercial.
TALLER DE TRABAJO
El Project Management
en el diseño de centros comerciales y medianas superficies.
1. Requerimientos de diseño.
2. Ordenación en superficie.
3. Divisiones interiores de locales y posibilidad
de variar las superficies de locales a futuro.
4. Necesidades energéticas.
5. Accesos y logística.
-
Acceso tráfico exterior
-
Acceso peatonal
-
Acceso tráfico pesado
-
Almacenes, movimiento de mercancías
-
Muelles de carga
6. Seguridad
-
Vigilancia, CCTV
-
Seguridad
-
Protección contraincendios
-
Evacuación
TALLER
DE TRABAJO
Esquemas de fases del
diseño de centros comerciales.
1. Localización del
centro comercial.
-
¿Cómo
debe ser el terreno?
-
Accesos
viarios.
-
Accesos
peatonales.
-
Transporte
público.
-
Entorno
poblacional.
-
Distancias y Tiempos.
-
Superficies del
terreno.
-
Normativa urbanística.
-
Factores de decisión
de adquisición.
2. Área de influencia
-
Segmentación
económico-poblacional de las áreas (áreas primaria,
secundaria y terciaria). Isócronas.
-
Determinación
cuantitativa del mercado potencial por edades y capacidad económica.
3. Afluencia.
-
Sistemas
de cálculo teórico de la afluencia.
-
Cálculo
de afluencia de marcas.
-
Cálculo
de coeficientes relativos con la competencia.
-
Estimación
de la cuota de afluencia.
-
Estimación
de la actividad económica y consumidores.
-
Cálculo
de índices de saturación.
4. Clasificación del
centro comercial.
-
Suprarregional,
regional, local, de vecindario,
-
En función
del uso (general, moda, mixtos, temáticos, outlet. tipología:
abierto, cerrado, mixto).
5. Arquitectura.
-
Tipología,
morfología y dimensionamiento general.
-
Superficie
bruta alquilable (SBA).
-
Relación
de Áreas comunes con SBA.
-
Condicionantes
y tamaño de los Locales.
-
Parking.
-
Accesos de vehículos.
-
Accesibilidad
peatonal y de minusválidos.
-
Fachadas.
Altura de techos.
-
Vías
de circulación (accesos, pasillos, corredores,
plazas, escaleras mecánicas y ascensores,
anillos de circulación y niveles).
-
Zonificación
de locales (anclas, semi-anclas, tiendas, kioscos
y stands).
-
Ubicación
de zonas de ocio (espectáculos, cines, servicios,
cultura, restauración, ocio) y aseos.
-
Determinación
de áreas calientes, neutras y frías.
-
Cálculo
de densidad de afluencia por áreas.
-
Áreas
de servicios generales, instalaciones, oficinas
comerciales y administrativas, mantenimiento, servicio
sanitario, seguridad, almacenaje, cuartos de basuras, etc.
6. Arquitectura interior.
-
Paisajismo exterior
e interior.
-
Acabados y Decoración.
-
Materiales y cromática.
Rotulación de tiendas y condiciones de los escaparates.
-
Iluminación
natural y ventilación.
-
Iluminación
artificial.
-
Jardinería
y fuentes.
-
Aire acondicionado.
Climatización
-
Acústica,
megafonía y música de ambiente.
-
Carteles e identificadores.
-
Instalaciones.
-
Sistemas de seguridad.
-
Sistemas contra
incendio y sísmicos.
-
Sistemas de evacuación.
7. Planificación
de ubicación del mix comercial de locales.
-
Cálculo
de diversificación de las actividades
por segmentos de consumo.
-
Clasificación
general del mix comercial de locales.
-
Cálculo
de los negocios requeridos (superficies y número de locales por
actividad). Zonificación de los negocios por nivel estratégico,
actividades y marcas. Direccionamiento del tránsito.
TALLER
DE TRABAJO
Esquemas de gestión
operativa de centros comerciales.
1. Control de la obra del
centro comercial.
-
Project
Management del centro comercial.
-
Contratos de obra
llave en mano.
-
Control del presupuesto
de obra.
-
Garantías
de la edificación.
-
Plazos de
ejecución.
-
Penalizaciones.
-
Responsabilidades.
-
Dirección
facultativa.
-
Control de calidad.
2. Control del mix comercial
del centro comercial.
-
Ordenación
del mix comercial del centro comercial.
-
Ubicación
de los negocios según la zonificación
prevista (estratégicos, actividades y marcas).
-
Calculo de rentas
del alquiler de locales del centro comercial.
-
Coeficientes de
determinación de rentas (anclas, semi-anclas, tiendas). Sistemas
fijos y variables. Sistemas de participación en renta.
3. Marketing interno del centro
comercial.
-
Plan de
Marketing del centro comercial.
-
Análisis
de clientes potenciales.
-
Acción
con clientes estratégicos.
-
Gestión
de anclas, semi-anclas y marcas.
-
Comercialización
directa e intermediación.
-
Capacitación
a comerciales. Sistemas de incentivos.
-
Medios publicitarios.
-
Gestión
comercial de rotación de espacios.
-
Acción
publicitaria.
-
Eventos,
Espectáculos y Campañas.
-
Seguimiento
y control de la actividad económica
y de los negocios.
-
Conteos de Afluencia.
-
Cálculo
de consumidores y de ticket promedio.
-
Encuestas de satisfacción
(consumidores y comerciantes).
-
Acciones
de revitalización.
-
Seguimiento
y acciones frente a la competencia.
-
Análisis
de tendencias y de nuevas marcas.
-
Mantenimiento
y reformas.
-
Restructuraciones.
-
Anticipación
de las variaciones de entorno (nueva competencia,
alteración de accesos y de áreas de influencia, ciclos económicos,
etc.)
4. Gestión financiera.
-
Planificación
de la Inversión.
-
Previsión
de gastos e ingresos.
-
Flujo de
caja.
-
Variables financieras
(VAN, TIR, beneficio contable, tiempo de recuperación de la
inversión).
5. Gestión jurídica.
-
Estatutos
y Normas de obligado cumplimiento.
-
Horarios
de apertura y de cierre.
-
Contratos
de arrendamiento (control de plazos, rentas, revisiones, penalizaciones
e incumplimientos).
6. Gestión de dirección
y administración del centro comercial.
-
Seguimiento contable,
financiero y presupuestario.
-
Seguimiento operativo.
-
Proyecciones de
afluencia y de actividad económica.
-
Proyecciones de
ingresos por rentas.
-
Índices
de ocupación.
-
Ratios y alertas.
TALLER
DE TRABAJO
Glosario de terminología
técnica de los centros comerciales y de ocio.
CHECK-LIST

• Desarrollar un estudio
de viabilidad destacando el estudio de clientela, afluencia, no clientela,
etc
• Analizar la problemática
urbanística y general de viabilidad para un centro que requiere
un buen emplazamiento urbano o periférico con accesos junto a principales
vías de comunicación.
|
Capítulo
13. |
Financiación de
un centro comercial.
1. Introducción.
2. Financiación basada
en el cash flow generado por el proyecto.
2. Financiación de
adquisiciones de centros comerciales por fondos de inversión.
3. Interrelación
entre tecnologías de implantación y tecnologías de
financiación.
4. Análisis de las
especialidades y evaluación de riesgos en la financiación
de centros de ocio. Cuáles son las particularidades de la financiación
de los factory.
|
Capítulo
14. |
Financiación de
un centro comercial.
1. Un centro comercial
tiene “mucho riesgo” y el “know how” es el 99%.
2. Según la “estructura”,
así la fiscalidad del centro comercial
a.
El posicionamiento estratégico en términos de cadena de valor.
b. Perfil
de especialización del promotor de centros comerciales.
c. Capitalización
del networking de marcas a lo largo de toda la cadena de valor.
d. Definición
del perfil de actuación. Propiedad vs gestión.
1.
Control de la operación en contraposición a la propiedad
exclusiva del activo.
2. El control
del centro comercial
3. El cash
flow generado en la secuencia de la desinversión.
4. El aumento
de la dimensión del portfolio de centros comerciales y las ventajas
asociadas con proveedores y arrendatarios.
5. Sinergias
asociadas a la dimensión del portfolio de centros comerciales. Know
how y eficiencia de la gestión.
6. Inconvenientes
que aparecen ante la transferencia del control (y gestión) de un
centro comercial.
3. Gestión del riesgo
del centro comercial (cash-flows).
4. La tasa de esfuerzo de
los inquilinos. Prima de riesgos de centros comerciales (el problema de
la renta variable – cíclico).
TALLER DE
TRABAJO
Caso real de valoración
de centro comercial.
1. Para la valoración
del centro comercial se utiliza la metodología del Descuento
de Flujos de Caja:
Tasa
de descuento y rentabilidad de salida (“exit yield”) aplicada para
la estimación del valor residual.
Costes de
adquisición, y costes de venta del valor bruto conjunto del
centro comercial .
Management
fee.
Rentas medias
estimadas para los inquilinos.
2. Contraste de valor del activo
(GAV ajustado)
(i)
la aplicación del método de Descuento de Flujos de Caja para
el centro comercial
(ii) la aplicación
del método Residual Estático para los suelos.
3. Tasa de descuento y rentabilidad
de salida (“exit yield”)
4. Cálculo del NAV
(ajustes por deuda financiera y otros) del Centro comercial.
5. Detalles específicos
del informe de valoración del centro comercial.
-
Urbanismo
-
Condición
del inmueble
-
Terreno y contaminación.
-
Inspección
-
Principios generales
-
Valoración
|
Capítulo
15. |
Viabilidad comercial
de centros comerciales. Ventas / rentas.
1. Marketing de
centros comerciales. Ventas rentas.
2. Visitas ventas
rentas
a.
Análisis: Zona de influencia por proximidad y zona de influencia
por afinidad.
b. Segmentación
y posicionamiento.
3. Gestión.
-
Gestión
de patrimonial/comercial
-
Gestión
de marketing
-
Gestión
inmobiliaria
4. Recomendaciones
TALLER DE
TRABAJO
“Merchandising” de un
centro comercial. Plano comercial y reglas normativas básicas de
funcionamiento del conjunto comercial.
TALLER DE
TRABAJO
Ejemplo de venta
de centro comercial. Condiciones esenciales
del contrato y garantía de rentas.
CHECK-LIST

1. La importancia de los
arrendatarios locomotora en los centros comerciales.
2. Gestión estratégica
de centros comerciales
3. Nuevas estrategias
en centros comerciales.
4. Proceso de promoción
de un centro comercial. Estudios de viabilidad de centros comerciales.
|
PARTE
CUARTA.
-
La configuración
del centro comercial.
|
<
|
Capítulo
16. |
Los centros comerciales
y su compleja configuración.
1. Las grandes superficies
comerciales como conjuntos inmobiliarios de finalidad comercial.
2. La gran superficie como
sociedad o copropiedad estructurada en forma societaria
3. Comunidad societaria
por prestación accesoria aceptar la adjudicación de una o
varias fincas o locales pertenecientes a la sociedad en el Centro Comercial
o Gran Superficie en construcción.
TALLER DE
TRABAJO
Los factores
de éxito de un centro comercial.
|
Capítulo
17. |
Establecimientos comerciales
de un centro comercial en función del mix comercial.
1. Establecimientos
ancla o locomotora.
a.
Cine, ocio diferencial y restauración.
b. Marcas
de referencia.
c. Hipermercados.
2. Establecimientos genéricos.
TALLER DE
TRABAJO
Estrategias de atracción
al centro comercial.
|
Capítulo
18. |
La tasa de disponibilidad
y el mix comercial, las claves de la rentabilidad de un centro comercial.
1. Tasa de
disponibilidad. Ocupación de un centro comercial.
2. Redistribución
de rentas del centro comercial por zonas frías o calientes.
3. El mix comercial
requiere una discriminación de rentas.
|
Capítulo
19. |
Rentas y gastos en los
centros comerciales.
1. Renta mínima
garantizada.
2. Renta variable.
3. Gastos comunes.
4. Gastos de marketing y
publicidad.
Capítulo
20. |
Discriminación
positiva para los establecimientos ancla o grandes marcas de atracción.
1. Mejor localización
en el centro comercial.
2. Mejores accesos a zonas
logísticas.
3. Ponderación en
la cuota de distribución de los gastos comunes del centro
comercial.
4. Exclusividad garantizada
o restricciones en el tipo de actividad de establecimientos genéricos.
5. Limitación sobre
uso de las zonas comunes.
6. Porcentaje ponderando
sobre la renta variable.
7. Privilegios en la participación
en los gastos de marketing del centro comercial.
8. Privilegios en la renta
en función de los m2 alquilados.
9. Descuentos por actividades
lúdicas promocionales de los arrendatarios del centro comercial.
10. Precios en función
de la actividad del arrendatario. Promoción de la complementariedad.
11. Supuesto especial de
propietario del centro con establecimiento ancla en el mismo.
12. Descuentos especiales
para garantizar ocupación crítica del centro comercial.
TALLER DE
TRABAJO
¿Cómo serán
los futuros centros comerciales? Caminamos hacia el ocio.
TALLER DE
TRABAJO
Tendencias en los modelos
y tipología de centros comerciales.
TALLER DE
TRABAJO
Tendencia del Factory
Outlet como formato defensivo para el inversor. Nuevas marcas en proceso
de consolidación que demandan tiendas factory.
|
Capítulo
21. |
La estrategia de rehabilitación
de los centros comerciales.
1. Rehabilitación
para reinauguración comercial, o adaptación a nuevas tendencias
comerciales.
2. Clases de rehabilitación
de un centro comercial.
Reestructuración
de la superficie alquilable.
Readaptación
de la imagen comercial del centro
Reestructuración
de la distribución interior del centro
3. Reforma dotacional o cambio
de uso de un centro comercial.
a. Rehabilitación
de tipo dotacional o de uso.
b. Reestructuración
urbana por mejora de accesibilidad al entorno urbano.
Transporte eficiente
Densidad del área
urbana del centro comercial.
Seguridad y accesibilidad
peatonal.
c. Clases de reforma
dotacional.
d. Reestructuración
del edificio del centro comercial para otros usos.
e. Modificación
del volumen edificatorio del centro comercial para complementarlo con nuevos
usos comerciales.
La sustitución
parcial o completa de los edificios o alas del centro comercial.
Ejecución
de un nuevo plan parcial urbano para la parcela del centro.
Inserción
de zonas públicas en el centro comercial.
TALLER DE TRABAJO
Estudio comparativo de
competitividad entre centros comerciales cercanos. Caso real.
1. Conocer el posicionamiento
de un centro comercial.
2. Factores de competencia
del centro comercial.
Conocer la utilización
de los centros comerciales por parte de los clientes potenciales del centro
comercial.
Conocer la escala
de preferencias sobre los centros comerciales de los consumidores.
Frecuencia de
visita a los centros comerciales.
Tipo de compra
por establecimiento.
Centros comerciales
visitados principalmente por los clientes no habituales del centro comercial.
Valoración
del centro comercial (clientes habituales).
Accesibilidad.
El desplazamiento a ese centro comercial si resulta fácil y cómodo.
Si ese centro
comercial le permite realizar una gran variedad de compras.
Ancla: determinar
si el principal atractivo de ese centro comercial es la existencia de un
hipermercado.
Variedad. Ese
centro comercial tiene una gran variedad de tiendas y establecimientos.
Ocio. Ese centro
comercial tiene una oferta atractiva de ocio y restauración.
Saturación.
En ese centro comercial se puede comprar y realizar actividades de ocio
sin grandes aglomeraciones de gente.
Ambiente. Le gusta
el tipo de público que acude a ese centro comercial.
Seguridad. Ese
centro comercial le permite sentirse seguro durante su visita.
Parking. El aparcamiento
en ese centro comercial le resulta fácil y cómodo.
Precios. Ese centro
comercial tiene buenos precios en la mayoría de sus establecimientos.
Marcas de locales.
Ese centro comercial tiene una oferta atractiva de tiendas y establecimientos
con nombres muy conocidos.
Atención
al cliente. Ese centro comercial ofrece una buena atención al cliente
en la mayoría de sus establecimientos.
Atención
infantil. Ese centro comercial ofrece facilidades y atractivos para llevar
niños.
Distribución
y orientación. Resulta fácil orientarse en ese centro comercial.
Actividades. Ese
centro comercial ofrece exhibiciones y actividades especiales de interés.
Comodidad. La
decoración y el ambiente (música de fondo, temperatura, luz…)
de ese centro comercial le resulta agradable.
Limpieza. La limpieza
de ese centro comercial le parece correcta.
TALLER DE TRABAJO
Modelo de ficha técnica
de un centro comercial.
GUÍA RELACIONADA
|
PARTE
QUINTA.
-
Los centros
comerciales y el régimen de propiedad horizontal.
|
<
|
Capítulo
22. |
Los centros comerciales
y el régimen de propiedad horizontal.
1. La Ley de Propiedad
horizontal y los centros comerciales.
2. Estatutos de un centro
comercial. Subcomunidades.
3. Reglamento interno en
un complejo de tipo comercial.
4. Elementos comunes y privativos
5. División y agrupación
de locales en un centro comercial
6. Gastos de un complejo
comercial
7. Obras de modernización
de un centro comercial
8. Actividades no permitidas
y prohibidas
9. Comunidad de servicios.
10. La dirección
y administración de un centro comercial.
TALLER DE
TRABAJO.
Caso práctico
de constitución de un centro comercial mediante una supracomunidad
(parking, hiper y galería comercial), y subcomunidades en la galería
comercial.
TALLER DE
TRABAJO.
La validez de cláusulas
estatutarias limitativas del destino comercial de los locales
TALLER DE
TRABAJO.
Las cláusulas
prohibitivas del destino de locales a otras actividades ya existentes
a la misma galería comercial.
CHECK-LIST

•Desarrollar el régimen
de propiedad horizontal más adecuado para un centro comercial.
• Especial importancia
en materia de estatutos y cláusulas de exclusividad.
• ¿Por qué
son problemáticas las subcomunidades en los centros comerciales?
|
PARTE
SEXTA.
-
El arrendamiento
de locales en los centros comerciales.
|
<
|
Capítulo
23. |
Los centros comerciales
en la legislación de arrendamientos urbanos.
1. Introducción
a la LAU en materia de locales.
a.
Arrendamientos para otros usos distintos del de vivienda.
b. Régimen
legal
2. Contratos de arrendamiento
celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995 integrados en un centro
comercial.
3. Contratos actuales de
arrendamiento de locales en centros comerciales
4. Arrendamientos en galerías
de alimentación.
5. Arrendamientos de locales
anteriores a la apertura del centro comercial.
Problemática que debe
estar prevista en un contrato de arrendamiento de centro comercial.
1. Renegociación
de la renta del arrendamiento del local.
2. Previsión de rescisión
del contrato en caso de bajas ventas.
3. Contingencia de los anticipos
de renta y garantías a prestar por el arrendatario.
4. Expectativas no cumplidas
de afluencias de público al centro comercial.
5. Reformas puntuales en
el centro comercial que afectan al acceso o visibilidad de un local.
6. Variación del
mix comercial del centro comercial.
7. Elementos arquitectónicos
del centro comercial que no cumplen la normativa legal de las licencias.
8. Gastos inesperados por
cambios de normativas de los ayuntamientos o comunidades autónomas.
9. Aumento del importe de
las cuantías de los gastos comunes sin justificación.
10 Incumplimiento del contrato.
Ej.: cláusula de exclusividad.
11. Problemas de seguridad
en el centro comercial.
12. Bonificaciones por pérdida
de rentabilidad.
13. Cambios de accesos al
centro comerciales de forma unilateral por parte del centro comercial.
14. Penalizaciones por incumplimiento
de contrato.
TALLER DE
TRABAJO
Técnicas de negociación
para alquilar un local en un centro comercial.
1. Determinación
de la actividad comercial que se desea desarrollar (moda, hogar, servicios,
alimentación, etc.)
2. Elección
de la fórmula comercial que se considera idónea para entrar
en el centro comercial (independiente, franquicia, etc. )
3. Análisis
de las posibles operaciones comerciales que existen en el mercado y elección
de la más adecuada.
4. Inicio
de los contactos preliminares con la promotora o propietaria del centro
comercial, en proyecto o construido.
5. Primera
visita de las oficinas de la promotora y solicitud de datos del proyecto
o del centro comercial:
a)
Características del proyecto: superficie, nº de plantas, tipo
de aparcamiento, etc.
b) Situación
en que se encuentra la operación.
c) Situación
de las licencias (comercial y obra).
d) Financiación
obtenida.
e) Nombre
de las locomotoras firmadas o, en su defecto, previstas.
f) Nombre
de las medianas superficies firmadas o, en su defecto, previstas.
g) Explicación
de la maqueta y/o infografías. Vista de los documentos audios y
videos elaborados.
h) Dossier
comercial y planos.
i) Opciones
de posibles locales y tarifas.
j) Fecha de
apertura prevista (dependiendo de la actividad una fecha puede ser mejor
que otra). Las anteriores cuestiones se plantearían encaso de que
fuera un centro comercial en proyecto.
En el supuesto
de que fuera un centro comercial ya construido, el principal dato a recabar
es el punto 5 i).
6. Estudio
de Mercado del Comerciante.
a)
Accesibilidad, peatonal y viaria.
b) Transporte
público.
c) Zona de
atracción.
d) Características
socioeconómicas.
e) Competencia.
f) Estimación
de la cifra de negocio.
7. Elaboración
de plan de negocio para obtención de la financiación.
8. Elección
de un local determinado, entre las posibles opciones barajadas, en base
a:
a)
Situación en el centro comercial.
b) Proximidad
a las locomotoras, medianas superficies o escaleras y rampas mecánicas.
c) Zona relacionada
con la actividad que se va a desarrollar. Es importante que los locales
vecinos sean marcas de reconocido prestigio.
d) Localización
alejada de entradas peatonales (salvo ciertas actividades), fondos de saco,
dobles pasillos, y, en general, zonas frías en las que no va a existir
demasiada frecuentación interior.
e) Facilidad
para el abastecimiento de la tienda: muelle de carga y descarga, pasillo
de entrega de mercancías, etc.
9. Búsqueda
preliminar de la financiación y gestión de posibles avales
10. Segunda
visita a las oficinas de la promotora.
a)
Elección del local definitivo.
b) Definición
de la actividad contractual.
c) Superficie
en m2 SBA.
d) Alquiler
fijo mensual y anual.
e) Determinación
del % sobre la cifra de ventas para establecer el alquiler variable.
f) Número
de años de contrato y años de obligado cumplimiento.
g) Gastos
Comunes previstos por m2 SBA. Definir qué partidas incorporan
estos gastos: sobre todo IBI, seguros, plan plurianual y marketing y publicidad.
h) Pagos que
hay que realizar a la firma del contrato. Normalmente son cuatro
mensualidades: Dos mensualidades para fianza, una mensualidad para el ECOP
(coordinación de obras privativas) y una mensualidad para la campaña
de apertura (si el centro comercial no está abierto)
i) Posible
aval que garantice el cumplimiento del contrato de arrendamiento.
j) Recepción
de la documentación jurídica para análisis del abogado
del comerciante: contrato de arrendamiento, reglamento de régimen
interior y pliego de condiciones técnicas.
11. Firma del
contrato de arrendamiento.
12.
Realización de los pagos: Fianza (2 meses), ECOP (1 mes) y Campaña
de Apertura, en caso de ser un centro no abierto (1 mes)
13.
Seguimiento de la construcción del edificio y verificación
del cumplimiento de las condiciones estipuladas en el contrato de arrendamiento
(en caso de ser un centro comercial proyectado).
14.
Recepción, o no, del local en un período de 3 a 1 mes antes
de la apertura, si el centro no está inaugurado. En caso de defectos,
subsanación de los mismos.
15.
Firma del Acta de Recepción del local.
16.
Obtención de las licencias necesarias para la realización
de las obras y el ejercicio posterior de su actividad comercial.
a)
Licencia de Obras.
b) Licencia
de Actividad y/o Apertura.
17. Realización
del proyecto de decoración interior y presentación al ECOP
(Equipo de Coordinación de Obras privativas).
a)
Proyecto Básico.
b) Proyecto
de Ejecución.
c) Proyecto
de Instalaciones.
18. Contratación
de los seguros y realización de las obras, según criterios
del ECOP. 19. Inauguración del centro comercial, en caso de
ser nuevo, o de la tienda.
20.
Apertura del centro comercial o de la tienda, al público.
Capítulo
25. |
Fases del contrato de
arrendamiento de centros comerciales.
1. El contrato de
arrendamiento de centros comerciales.
2. Características
del equipamiento del local de un centro comercial.
3. El local de centros
comerciales en construcción.
4. Cantidades anticipadas
a la firma del contrato de arrendamiento.
5. Duración
del contrato de arrendamiento.
6. Cesión,
subrogación o subarriendo en el contrato de arrendamiento.
7. El derecho de adquisición
preferente.
8. Renuncias del arrendatario
en los contratos de arrendamiento en centros comerciales.
9. Acto de entrega
y recepción del local.
10. La renta fija
y variable en los centros comerciales.
11. Los gastos comunes.
12. Transformación
o modificación del local por parte del arrendador.
13. Obligación
del comerciante en la reparación, conservación y mantenimiento
del local.
14. Obras de mejora
por parte del arrendador.
-
Modificación
del local por parte del arrendatario.
-
La restitución
del local.
15. Causas de resolución
del contrato de arrendamiento.
|
Capítulo
26. |
El pliego de condiciones
técnicas. Características constructivas de los locales de
un centro comercial.
1. Características
generales de las zonas comunes de un centro comercial.
a.
Urbanización exterior y accesos
b. Aparcamiento
c. Paseos
comerciales (Mall)
d. Locales
y servicios comunes
2. Condiciones de entrega
del local de un centro comercial.
GUÍA RELACIONADA
GUÍA
PRÁCTICA DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE CENTROS COMERCIALES
Y DE OCIO.
Ver programa completo (pulse
aquí.) |
|
|
Capítulo
27. |
Las exclusivas en los
centros comerciales.
TALLER
DE TRABAJO.
Caso práctico.
Análisis práctico de modelos para estatutos y en el arrendamiento.
-
Modelo de exclusiva en los Estatutos
-
Modelo de exclusiva en Contrato
de Arrendamiento
TALLER DE TRABAJO.
Ejercicio de negocio
en exclusiva en centro comercial.
TALLER DE
TRABAJO.
Caso práctico.
Aspectos jurídicos clave a tener en cuenta en el arrendamiento de
centros comerciales. ¿Qué cláusulas del contrato de
arrendamiento son negociables?
1. Promesa de arrendamiento
o contrato de cosa futura sometido a condición suspensiva.
2. ¿Qué problemas
se plantean en los supuestos especiales?
a.
Cines.
b. Factory
Outlets
c. Ocio.
d. Family
Entertainment Centres
e. Kioscos
móviles.
f. Contribución
a los gastos comunes del centro.
g. Seguros.
h. Fianzas
y garantías
i. Auditoria
y renta variable.
|
-
En esta parte
de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto
completo.
-
De este modo
complementamos la formación práctica de todos los temas analizados
previamente en la guía.
-
El formulario
inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y
estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el
profesional inmobiliario y de la construcción.
|
|
PARTE
SÉPTIMA
|
1. Constitución
de la propiedad horizontal sobre un complejo en general y un centro comercial
en particular.
a.
Declaración de obra nueva
b. División
de la finca en régimen de propiedad horizontal.
c. Subcomunidades
de primer grado.
d. Subcomunidad
de garajes.
e. Subcomunidad
de almacenes.
f. Subcomunidades
de segundo grado.
2. Reglamento
de régimen interior básico.
Artículo
1. Objeto.
Artículo
2. Acceso de la clientela.
Artículo
3. Horario.
Artículo
4. Cierre temporal.
Artículo
5. Rótulos.
Artículo
6. Seguridad y vigilancia.
Artículo
7. Uso de las partes comunes del centro comercial.
Artículo
8. Actividades no permitidas.
Artículo
9. Actividad exclusiva.
Artículo
10. Vías de acceso y de uso y circulación común.
Artículo
11. Aprovisionamiento y entregas.
Artículo
12. Basuras y desperdicios.
Artículo
13. Obras de reparaciones.
Artículo
14. Animales.
Artículo
16. Mantenimiento de los locales y elementos de uso común.
Artículo
17. Límites de carga en almacenaje.
Artículo
18. Explotación de máquinas recreativas y de azar.
Artículo
19. Escaparates.
Artículo
20. Entrada del personal.
Artículo
21. Ruidos.
Artículo
22. Seguridad contra incendios.
Artículo
23. Penalización.
Artículo
24. Respeto de las obligaciones contractuales.
3. Modelo de
estatutos de centro comercial en el que el Administrador de las subcomunidades
deberá coincidir con el de la COMUNIDAD, con la finalidad de garantizar
una adecuada gestión del Centro Comercial como conjunto.
I. Descripción del
centro comercial
ARTÍCULO 1º. ELEMENTOS
COMUNES Y PRIVATIVOS
ARTICULO 2º. NORMATIVA GENERAL
DE USO DE LOS ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS
2.1. Normativa
2.2. Servidumbres
II. CONDICIONES DE USO DEL CENTRO
COMERCIAL
ARTÍCULO 3º. ELEMENTOS
PRIVATIVOS
3.1. DIVISIÓN DE LAS FINCAS
PRIVATIVAS
3.2. REGLAS PARTICULARES DE USO
Y DESTINO DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS
3.2.1. Uso de los Elementos Privativos.
3.2.2. Obras en los elementos privativos.
3.2.3. Régimen de usos.
ARTÍCULO 4º. REGLAS
PARTICULARES DE USO Y DESTINO DE LOS ELEMENTOS COMUNES
4.1. Uso de los elementos comunes.
4.2. Reservas de uso exclusivo de
los elementos comunes.
4.3. Explotación de los elementos
comunes.
4.4. Acceso a los elementos comunes.
4.5. Seguros del Centro Comercial.
ARTÍCULO 5. GASTOS COMUNES
DE LA COMUNIDAD
5.1. Definición de cuotas
de copropiedad y participación en gastos.
5.2. Delimitación de las
cuotas de participación en gastos de las Fincas Privativas.
5.3. Delimitación de los
gastos comunes.
ARTICULO 6º. PRESUPUESTO DE
GASTOS
6.1. Aprobación del Presupuesto.
6.2. Aprobación de las Cuentas
Anuales.
III. GOBIERNO DE LA COMUNIDAD
ARTICULO 7º. JUNTA GENERAL
DE PROPIETARIOS
7.1. Definición y competencias.
7.2. Composición de la Junta.
7.3. Funcionamiento de la Junta.
7.4. Quórum.
7.5. Convocatorias.
7.6. Representación.
7.7. Adopción de acuerdos.
7.8. Actas de la Junta.
ARTICULO 8º. EL PRESIDENTE
8.1 Nombramiento.
8.2 Funciones
8.3 Duración
ARTICULO 9º. EL ADMINISTRADOR
9.1. Nombramiento.
9.2. Retribución.
9.3. Funciones.
9.4. Dimisión.
IV. INFRACCIONES Y SANCIONES
ARTÍCULO 10º. RÉGIMEN
SANCIONADOR
4. Estatutos
de una asociación de comerciantes.
Título
1. Denominación, domicilio, ámbito, duración y fines
Artículo
1. Denominación.
Artículo
2. Domicilio.
Artículo
3. Ámbito territorial y personal.
Título
2. Miembros, admisión y cese, derechos y obligaciones
Artículo
6. Miembros.
Artículo
7. Ceses.
Artículo
8. Derechos y obligaciones.
Título
3. Órganos de representación, gobierno y administración.
Artículo
9. Órganos rectores.
Artículo
10. Asambleas generales.
Artículo
11. Clases de asambleas generales.
Artículo
12. Representación.
Artículo
13. Convocatoria.
Artículo
14. Quórum.
Artículo
15. Asistencia y derecho a voto.
Artículo
16. Constitución de la mesa.
Artículo
17. Actas.
Artículo
18. Competencia.
Artículo
19. Adopción de acuerdos.
Artículo
20. Junta directiva.
Artículo
21. Duración.
Artículo
22. Cese.
Artículo
23. Convocatoria, quórum, adopción de acuerdos.
Artículo
24. Presidente.
Artículo
25. Vicepresidente.
Artículo
26. Secretario.
Artículo
27. Tesorero.
Artículo
28. Vocales.
Artículo
29. Administrador.
Artículo
30. Comisiones de trabajo.
Artículo
31. Facultades de la junta directiva.
Título
4. Régimen económico
Artículo
32. Recursos económicos.
Artículo
33. Pago de las cuotas.
Artículo
34. Ejercicio económico.
Artículo
35. Resultados.
Artículo
36. Comisión de control presupuestario.
Título
5. Disolución y aplicación del patrimonio social
Artículo
37. Disolución.
Artículo
38. Forma y normas de liquidación.
Artículo
39. Responsabilidad.
5. Modelo de
promesa de arrendamiento para centro comercial en construcción.
Estado
de entrega.
Recepción.
Obras a cargo
del arrendatario.
Del uso del
local.
Actividades
autorizadas.
Autorizaciones
y licencias administrativas.
Explotación
comercial.
Dirección
y logotipo.
Mantenimiento
y reparaciones.
Responsabilidad
y reclamaciones.
Normas de
la comunidad de propietarios.
Aparcamiento.
No concurrencia.
Accesibilidad
al local.
Restitución
del local.
Renta variable.
Definición
de la cifra de ventas.
Obligaciones
del arrendatario.
a)
Entrega de documentos.
b) Cajas registradoras.
c) Contabilidad.
d) Control
contable.
Sanciones.
Revisión
de la renta mínima garantizada.
Índices.
Momentos de
la revisión.
Carácter
esencial de la revisión.
Pago de la
renta.
Comienzo y
modalidades generales.
Período
precedente a la apertura.
Ejercicio
del año de apertura.
Ejercicios
siguientes.
Reembolso
de las cargas comunes.
Definición
de las partes comunes.
Definición
de los gastos comunes.
Reembolso
o pago.
Coeficiente.
Promoción
del centro comercial.
Asociación
de comerciantes.
Aportaciones
a la promoción del centro.
Cuantías
y fechas de pago.
Presupuesto
de promoción.
Gestión
del presupuesto.
Incompatibilidad
de aportaciones.
Seguros.
Cesión,
subarriendo y traspaso.
Cesión
y subarriendo.
Traspaso.
Modificaciones
contractuales.
Indivisibilidad
y solidaridad.
Incumplimiento.
Cláusula
general.
Condiciones
resolutorias.
Sanciones
generales.
Retraso en
la apertura del local.
Incumplimiento
de las condiciones establecidas en el anexo «Técnico».
Incumplimiento
de las normas de la comunidad.
Intereses
de demora.
Renuncia de
derechos.
Preaviso de
resolución.
Gastos, derechos
e impuestos del contrato.
Domicilios.
Documentos
anexos.
Jurisdicción.
6. Contrato
de arrendamiento en centro comercial con renta fija.
Primera.
Objeto del arrendamiento.
Segunda. Destino
del local.
Tercera. Duración
del contrato.
Cuarta. Calificación
urbanística del inmueble
Quinta. Objeto
del arrendamiento.
Sexta. Estado
actual de las acometidas generales y ramales o líneas de tensión
existentes.
Séptima.
Precio del arrendamiento.
Octava. Revisión
de renta.
Novena. Obras
reparar.
Décima.
Impuestos.
Undécima.
IVA.
Duodécima.
Estado finca.
Decimotercera.
Repercusión impuestos.
Decimocuarta.
Seguro.
Decimoquinta.
Permiso de obras.
Decimosexta.
Servicio portería.
Decimoséptima.
Obras de mejora.
Decimoctava.
Tanteo y retracto.
Decimonovena.
Subarriendo y cesión.
Vigésima.
Subrogación por muerte.
Vigésimo
primera. Reparaciones necesarias.
Vigésimo
segunda. Servicios y suministros.
Vigésimo
tercera. Publicidad.
Vigésimo
cuarta. Fianza.
Vigésimo
quinta. Obras de acondicionamiento.
Vigésimo
sexta. Obras de innovación y reforma.
Vigésimo
séptima. Obligaciones del arrendatario.
Vigésimo
octava. Ruina.
Vigésimo
novena. Expropiación.
Trigésima.
Seguros.
Trigésimo
primera. Penalizaciones y demora.
Trigésimo
segunda. Derechos de entrada reservados por el arrendador.
Trigésimo
tercera. Indemnización al arrendatario.
Trigésimo
cuarta. Rescisión unilateral contrato.
Trigésimo
quinta. Iluminación del local.
Trigésimo
sexta. Restitución del local.
Trigésimo
séptima. Máquinas recreativas.
Trigésimo
octava. Notificaciones.
7. Contrato
de arrendamiento en centro comercial con renta variable. Modelo básico.
1
OBJETO DEL ARRENDAMIENTO
2
DURACION
3
LA RENTA Y SU REVISION
3.1
LA RENTA
3.2
REVISIÓN DE LA RENTA MÍNIMA GARANTIZADA
4
CANTIDADES ASIMILADAS A RENTA
4.1
CARGAS DE COMUNIDAD
4.2
FALTA DE PAGO
5
OTROS CONCEPTOS
6
FIANZA
7
ENTREGA Y APERTURA DEL LOCAL
7.1
ENTREGA DEL LOCAL
7.2
APERTURA DEL LOCAL
8
CONDICIONES PARTICULARES
8.1
DESTINO
8.2
ROTULO DE ESTABLECIMIENTO
9
ESTADO DE ENTREGA DEL LOCAL
9.1
ESTADO DE ENTREGA Y RECEPCION
9.2
OBRAS A CARGO DEL ARRENDATARIO
10
USO DEL LOCAL
10. 1
ACTIVIDADES AUTORIZADAS
10.2
AUTORIZACIONES Y LICENCIAS ADMINISTRATIVAS
10.3
EXPLOTACION COMERCIAL
10.4
MANTENIMIENTO Y REPARACIONES
10.5
RESPONSABILIDAD Y RECLAMACIONES
10.6
NORMAS DE FUNCIONAMIENTO
10.6.1
NORMAS GENERALES
10.6.2
APARCAMIENTO
10.7
ACCESIBILIDAD DEL LOCAL
10.8
RESTITUCION DEL LOCAL
11
PAGO DE LA RENTA
12
CARGAS O GASTOS COMUNES
12.1
DEFINICIÓN DE LAS PARTES COMUNES
12.2
DEFINICION DE LOS GASTOS COMUNES
17.2
CONDICIONES RESOLUTORIAS
18. 1.
RETRASO EN LA APERTURA DEL LOCAL
18.2
INCUMPLIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTABLECIDAS EN EL ANEXO TÉCNICO
18.3
INCUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS DE LA COMUNIDAD
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