PARTE PRIMERA.

TRANSFORMACIÓN DEL RETAIL Y OPORTUNIDAD LOGÍSTICA EN CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS

MERCADO LOGÍSTICO URBANO, LOCALIZACIÓN Y PRODUCTO INMOBILIARIO

RECONVERSIÓN FÍSICA DEL EDIFICIO Y APROVECHAMIENTO DEL SUBSUELO

DISEÑO LOGÍSTICO, ARQUITECTÓNICO Y MOVILIDAD URBANA

MARCO URBANÍSTICO, JURÍDICO Y CONTRACTUAL PARA LA RECONVERSIÓN Y EL SUBSUELO

VIABILIDAD ECONÓMICA, FINANCIACIÓN Y MODELOS DE NEGOCIO

HERRAMIENTAS DE RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS. CHECKLISTS, FORMULARIOS

PRÁCTICA DE LA RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS.

Durante años, los centros comerciales fueron el emblema del consumo masivo y de la inversión inmobiliaria terciaria. Hoy, una parte importante de ese parque se enfrenta a una realidad incómoda: afluencias a la baja, locales vacíos, rentas en retroceso y una presión creciente del comercio electrónico y la logística de última milla. En este contexto, la capacidad de reposicionar el activo y de diseñar una estrategia de marketing específica para su reconversión logística se ha convertido en una ventaja competitiva decisiva para cualquier profesional del sector.

La reconversión logística de centros comerciales obsoletos no es solo una cuestión técnica o urbanística; es, sobre todo, una cuestión de estrategia, posicionamiento y relato de valor. ¿Cómo explicar al mercado, a los operadores logísticos, a los inversores y a la administración que ese centro en declive puede transformarse en un hub logístico urbano eficiente, sostenible y bien aceptado por la comunidad? ¿Cómo empaquetar el producto inmobiliario-logístico para que resulte atractivo frente a alternativas como el suelo logístico periférico o los polígonos tradicionales? Estas son preguntas de marketing avanzado, y esta guía práctica nace precisamente para ayudarle a responderlas con rigor y método.

Esta guía le acompaña paso a paso a lo largo de todo el ciclo de reconversión, desde el análisis de la crisis del centro comercial y la identificación de la oportunidad logística, hasta la definición del producto logístico, el aprovechamiento del subsuelo y el diseño de hubs de última milla integrados en el tejido urbano. A través de sus diferentes partes se abordan el mercado logístico urbano en España y Latinoamérica, los modelos internacionales de reconversión, el diagnóstico técnico del edificio y del subsuelo, el diseño arquitectónico y operativo del hub, el encaje urbanístico y jurídico, la viabilidad económica, la financiación y los modelos de negocio más adecuados.

La guía combina un enfoque conceptual sólido con una orientación eminentemente práctica. Encontrará capítulos dedicados a estructurar contratos clave entre propietario, promotor, operador logístico e inquilinos; a analizar el tipo de interés, el riesgo y la rentabilidad esperada para el inversor; y a diseñar propuestas de valor diferenciadas para operadores de paquetería, retailers omnicanal y empresas de alimentación. Todo ello se refuerza con checklists y formularios listos para usar que facilitan la gestión del proyecto, la preparación de comités de inversión, la relación con bancos y la comunicación con la administración y la comunidad local.

Desde la perspectiva del marketing, esta guía le ayuda a construir un relato coherente y convincente en torno al activo: redefinir su posicionamiento en el mercado, segmentar correctamente a los operadores objetivo, diseñar una oferta de espacios y servicios alineada con sus necesidades logísticas, y articular una estrategia comercial capaz de transformar un centro en declive en un hub logístico urbano competitivo. Aprenderá a traducir las características técnicas del proyecto en argumentos de venta claros, a destacar las ventajas de localización y accesibilidad frente a otras alternativas y a integrar de forma proactiva los criterios ESG como elemento diferenciador ante inversores y grandes operadores.

Para el profesional del sector —ya sea promotor, gestor de centros comerciales, consultor inmobiliario, operador logístico o responsable de inversiones— el valor de esta guía reside en su enfoque integral. No se limita a describir conceptos, sino que muestra cómo se aplican en la práctica: cómo preparar un estudio de viabilidad que convenza a bancos e inversores, cómo estructurar un contrato de arrendamiento logístico con niveles de servicio claramente definidos, cómo responder a las objeciones de la administración en materia de planeamiento, movilidad y subsuelo, o cómo anticipar las preocupaciones de vecinos y usuarios finales. Todo ello con una mirada puesta en la comercialización efectiva del nuevo hub y en la construcción de relaciones estables y rentables a largo plazo.

Los beneficios de dominar estas estrategias y técnicas son tangibles. Un profesional que comprenda a fondo la reconversión logística de centros comerciales obsoletos estará en mejores condiciones de identificar oportunidades antes que sus competidores, de reducir la incertidumbre de sus decisiones, de optimizar el coste y la financiación del proyecto y de posicionar el activo como una pieza estratégica dentro de carteras cada vez más exigentes. Asimismo, ganará en capacidad de interlocución con operadores, inversores, técnicos municipales y otros agentes clave, reforzando su papel como referencia en un nicho de mercado emergente.

Esta guía no es un libro teórico más, sino una herramienta de trabajo pensada para estar sobre la mesa del despacho, no en la estantería. Si su objetivo es diseñar y ejecutar proyectos de reconversión logística con una base sólida de análisis, una narrativa comercial potente y una gestión profesional del riesgo, esta obra le proporcionará el esquema, los ejemplos y los instrumentos necesarios para hacerlo con solvencia.

El sector se encuentra en un momento de cambio estructural, en el que la línea entre retail, logística y servicios urbanos se vuelve cada vez más difusa. Estar actualizado y bien informado ya no es una opción; es una condición imprescindible para seguir siendo relevante. Invertir en conocimiento especializado sobre reconversión logística de centros comerciales obsoletos es invertir en su propia posición profesional y en la capacidad de su organización para detectar y explotar nuevas fuentes de valor.

Le invitamos a dar el siguiente paso: profundizar en los contenidos de esta guía, aprovechar sus casos prácticos, aplicar sus checklists y formularios y convertir su experiencia en una ventaja competitiva real. La transformación de los centros comerciales obsoletos en hubs logísticos eficientes no es solo una oportunidad de negocio; es también una forma de liderar la evolución del sector hacia modelos más inteligentes, sostenibles y orientados al futuro.
 

• TRANSFORMACIÓN DEL RETAIL Y OPORTUNIDAD LOGÍSTICA EN CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS

1. Transformación del comercio minorista y del comportamiento del consumidor
a. Del comercio físico al comercio electrónico y omnicanalidad
b. Caída de afluencias y vacantes en centros comerciales maduros
c. Nuevos hábitos de compra y exigencias de inmediatez en la entrega
2. Obsolescencia funcional y económica de los centros comerciales
a. Señales tempranas de obsolescencia, vacantes, rentas y mix comercial
b. Limitaciones del modelo tradicional de alquiler de locales
c. Riesgos de infrautilización y devaluación del activo
3. La logística de última milla como nuevo motor de demanda inmobiliaria
a. Tendencias del mercado logístico urbano en España y Latinoamérica
b. Necesidad de proximidad al cliente final y reducción de plazos de entrega
c. Restricciones urbanas al transporte y presión regulatoria
4. Centros comerciales obsoletos como hubs logísticos estratégicos
a. Ventajas competitivas, localización, accesos, aparcamiento y visibilidad
b. Compatibilidad y conflicto entre usos comerciales y logísticos
c. Diferentes estrategias de reconversión según perfil de activo
5. Análisis de actores implicados en la reconversión
a. Propietarios institucionales, fondos y banca
b. Operadores logísticos, retailers y “pure players” digitales
c. Administraciones públicas y comunidad local
6. Escenarios estratégicos ante un centro comercial obsoleto
a. Mantener uso comercial con retenanting y reposicionamiento parcial
b. Reconversión mixta, comercio, logística y otros usos
c. Reconversión total o desmantelamiento y nuevo desarrollo 

1. Casos de reconversión logística en Europa
a. Centros comerciales reconvertidos en plataformas de última milla
b. Hubs urbanos integrados en aparcamientos y subsuelo
c. Lecciones aprendidas de mercados maduros
2. Experiencias de reconversión en Norteamérica
a. “Dead malls” y su transformación en parques logísticos
b. Modelos de colaboración propietario–operador–municipio
c. Impacto en rentas, ocupación y valor del activo
3. Proyectos de referencia en España
a. Reconversión parcial de centros comerciales en almacenes urbanos
b. Integración de naves logísticas en suelos y anexos de grandes superficies
c. Tendencias observadas en inversores y promotores
4. Casuística en Latinoamérica
a. Centros comerciales icónicos con presión de cambio de uso
b. Restricciones urbanísticas y de infraestructuras
c. Oportunidades derivadas del crecimiento del comercio electrónico
5. Factores críticos de éxito en proyectos de reconversión
a. Calidad de la localización y conectividad viaria
b. Capacidad estructural y geometría del edificio existente
c. Alineamiento de intereses entre propietario, operador y municipio
6. Matriz comparativa de modelos internacionales
a. Ventajas e inconvenientes de cada enfoque de reconversión
b. Requerimientos de inversión y plazos de ejecución
c. Transferibilidad de modelos a España y Latinoamérica

1. Reconversión a hub logístico de última milla
a. Centros de distribución urbana y cross-docking
b. Micro-fulfilment centers integrados en el edificio
c. Logística inversa, devoluciones y reacondicionamiento
2. Reconversión en dark stores y espacios híbridos retail–logística
a. Superficies de preparación de pedidos para entrega rápida
b. Locales “showroom + almacén” para marcas omnicanal
c. Soluciones logísticas para alimentación y comercio de proximidad
3. Centros comerciales como parques logísticos urbanos
a. Integración de naves y módulos logísticos en el perímetro del centro
b. Uso de cubiertas y azoteas para logística ligera
c. Sinergias con aparcamientos y zonas de carga y descarga
4. Usos mixtos, logística, oficinas flexibles y otros usos terciarios
a. Combinación de espacios logísticos con oficinas y coworking
b. Incorporación de usos vinculados a economía colaborativa
c. Gestión integrada de varios usos en un mismo complejo inmobiliario
5. Reconversión parcial y por fases
a. Sectores del centro comercial prioritarios para la reconversión
b. Fases compatibles con la continuidad de la actividad comercial
c. Estrategias para minimizar conflictos con inquilinos existentes
6. Selección del modelo óptimo para cada activo
a. Análisis del mercado local y de la demanda logística
b. Evaluación técnico-económica de escenarios de uso
c. Criterios de decisión para promotor, propietario e inversor

• MERCADO LOGÍSTICO URBANO, LOCALIZACIÓN Y PRODUCTO INMOBILIARIO

1. Panorama del mercado logístico en áreas metropolitanas
a. Niveles de demanda y absorción en grandes ciudades
b. Evolución de rentas y tasas de disponibilidad
c. Estructura de la oferta y tamaño medio de naves
2. Tendencias específicas de la logística de última milla
a. Reducción de radios de entrega y tiempos máximos
b. Fragmentación de instalaciones y superficies más pequeñas
c. Aparición de hubs urbanos multioperador
3. Comparativa entre suelos logísticos tradicionales y centros comerciales
a. Diferencias en ubicación, accesos y costes de urbanización
b. Ventajas logísticas de un centro comercial bien situado
c. Desventajas técnicas y regulatorias a resolver
4. Competencia entre activos logísticos urbanos
a. Polígonos logísticos perimetrales vs. hubs intraurbanos
b. Almacenamiento en edificios de oficinas y usos alternativos
c. Impacto de las restricciones a camiones y zonas de bajas emisiones
5. Nichos de mercado para la reconversión logística
a. Sectores más intensivos en logística urbana (alimentación, moda, tecnología)
b. Oportunidades en ciudades intermedias y capitales regionales
c. Casos en que la reconversión no resulta recomendable
6. Herramientas de análisis de mercado aplicadas a proyectos concretos
a. Estudios de demanda y competencia
b. Identificación de operadores objetivo y perfiles de usuario
c. Escenarios de ocupación y previsión de ingresos 

1. Parámetros clave de localización logística
a. Tiempo de viaje a las principales zonas de entrega urbana
b. Accesos viarios, rotondas, enlaces y capacidad de la red
c. Distancia a nodos logísticos, puertos, aeropuertos y autopistas
2. Estudio de accesibilidad para vehículos pesados y ligeros
a. Restricciones de tonelaje, altura y horarios
b. Itinerarios recomendados y puntos de conflicto viario
c. Necesidades de señalización y ordenación del tráfico
3. Evaluación de accesos existentes al centro comercial
a. Entradas y salidas de aparcamientos y viales perimetrales
b. Capacidad de rampas y gálibos para camiones
c. Posibles mejoras mediante micro-obra y reorganización de flujos
4. Relación con el entorno urbano inmediato
a. Sensibilidad residencial, ruido, iluminación y vibraciones
b. Compatibilidad con otros usos cercanos, colegios, hospitales y equipamientos
c. Expectativas de la comunidad y posibles conflictos
5. Metodología de análisis de localización para el inversor
a. Matriz de puntuación de factores logísticos clave
b. Valoración de riesgos relacionados con accesibilidad y normativa
c. Integración del análisis de localización en la decisión de inversión
6. Herramientas digitales de análisis de localización
a. Sistemas de información geográfica y datos de movilidad
b. Modelos de simulación de tiempos de entrega
c. Uso de datos abiertos y privados para decisiones de localización

1. Conceptualización del activo logístico reconvertido
a. Superficies objetivo, alturas libres y modulaciones
b. Zonas de muelles, maniobra y espera de vehículos
c. Áreas de almacenamiento, preparación de pedidos y oficinas
2. Diseño del subsuelo como espacio logístico funcional
a. Segmentación de áreas subterráneas por usos logísticos
b. Conexión vertical entre subsuelo y planta baja o superiores
c. Integración con aparcamientos existentes y sus accesos
3. Especificaciones técnicas del producto logístico
a. Cargas admisibles de forjados y pavimentos
b. Instalaciones necesarias, electricidad, climatización, PCI y datos
c. Requisitos de iluminación, ventilación y ergonomía
4. Adaptación del producto a operadores concretos
a. Requisitos típicos de operadores de paquetería
b. Necesidades de retailers alimentarios y no alimentarios
c. Configuración de espacios multiusuario y compartidos
5. Flexibilidad y escalabilidad del diseño
a. Posibilidad de ampliación o reducción de superficies
b. Preparación para cambios de tecnología y automatización
c. Estrategias de diseño para minimizar CAPEX futuro
6. Documentación técnica del producto inmobiliario-logístico
a. Fichas técnicas de unidades logísticas y módulos
b. Cuadros de superficies y planos tipo
c. Información de apoyo a comercialización y negociación con operadores

• RECONVERSIÓN FÍSICA DEL EDIFICIO Y APROVECHAMIENTO DEL SUBSUELO

1. Evaluación estructural y de envolvente del edificio existente
a. Capacidad portante y posibles refuerzos en forjados
b. Estado de cubiertas, fachadas y cierres perimetrales
c. Condiciones de estanqueidad, humedades y patologías
2. Análisis del subsuelo y espacios bajo rasante
a. Geometría, alturas libres y elementos singulares
b. Condición de muros pantalla, sótanos y cimentaciones
c. Compatibilidad de usos logísticos con el diseño actual
3. Revisión de instalaciones existentes
a. Electricidad, climatización, ventilación y PCI
b. Saneamiento, drenajes y riesgo de inundación
c. Sistemas de comunicación, seguridad y control
4. Evaluación de accesos y circulaciones internas
a. Rampas de vehículos y núcleos de comunicación vertical
b. Recorridos de evacuación y salidas de emergencia
c. Interferencias con flujo de clientes y operaciones comerciales
5. Informe de diagnóstico técnico integral
a. Metodología de inspecciones y pruebas complementarias
b. Identificación de puntos críticos para uso logístico
c. Priorización de actuaciones y estimación preliminar de costes
6. Conclusiones del diagnóstico para la decisión de reconversión
a. Escenarios técnicos viables y limitaciones
b. Riesgos técnicos que pueden afectar a la inversión
c. Recomendaciones para la siguiente fase de proyecto 

1. Diseño estructural para uso logístico en subsuelo
a. Criterios de refuerzo estructural y recalce
b. Cargas de almacenamiento, estanterías y maquinaria
c. Compatibilidad con edificios colindantes y cargas transmitidas
2. Diseño de accesos viarios al subsuelo
a. Trazado de rampas, pendientes y radios de giro
b. Gálibos, anchuras y puntos de cruce entre vehículos y peatones
c. Sistemas de control de acceso y seguridad
3. Movilidad interna de vehículos y peatones en subsuelo
a. Distribución de carriles, zonas de espera y muelles
b. Recorridos peatonales seguros y protegidos
c. Señalización horizontal y vertical
4. Integración del subsuelo con plantas superiores
a. Montacargas, cintas y otros sistemas de transporte interno
b. Zonas de consolidación de mercancía y picking
c. Flujo de mercancías entre zonas de recepción, almacenaje y expedición
5. Compatibilidad entre uso logístico y otros usos en subsuelo
a. Coexistencia con aparcamientos de clientes y empleados
b. Usos técnicos y cuartos de instalaciones
c. Medidas de segregación física y funcional
6. Coste y planificación de obras en subsuelo
a. Estimación de CAPEX específico de actuaciones subterráneas
b. Impacto en plazos y en la explotación actual del centro
c. Estrategias para minimizar interferencias y sobrecostes

1. Requisitos de seguridad y protección contra incendios
a. Sistemas de detección, alarma y extinción
b. Sectorización y control de humos en recintos subterráneos
c. Itinerarios de evacuación y señalización de emergencia
2. Ventilación, calidad del aire e iluminación
a. Dimensionamiento de sistemas de ventilación forzada
b. Control de emisiones de vehículos y equipos
c. Iluminación eficiente y confort visual para operarios
3. Gestión de aguas, drenajes e inundabilidad
a. Riesgos derivados del nivel freático y escorrentías
b. Sistemas de bombeo, aliviaderos y válvulas antirretorno
c. Medidas de protección frente a episodios extremos
4. Prevención de riesgos laborales en espacios confinados
a. Identificación de riesgos específicos del subsuelo
b. Protocolos de trabajo seguro y formación
c. Equipos de protección y planes de emergencia internos
5. Sostenibilidad y eficiencia energética en el subsuelo logístico
a. Soluciones de climatización y recuperación de energía
b. Iluminación de bajo consumo y sistemas de control
c. Materiales y técnicas constructivas de menor impacto ambiental
6. Certificaciones y reporting ESG aplicables
a. Esquemas de certificación ambiental relevantes
b. Indicadores de desempeño ambiental y social
c. Integración de criterios ESG en la gestión del activo subterráneo

• DISEÑO LOGÍSTICO, ARQUITECTÓNICO Y MOVILIDAD URBANA

1. Reordenación de superficies y redistribución de usos
a. Identificación de áreas a reconvertir vs. mantener
b. Vaciados interiores, patios y creación de nuevos espacios
c. Incorporación de accesos específicos para logística
2. Adaptación de fachadas y envolvente al nuevo uso
a. Huecos de carga, muelles y puertas industriales
b. Tratamiento estético y control de impacto visual
c. Soluciones para mitigar ruido y vibraciones
3. Integración de áreas logísticas con zonas comerciales
a. Separación de flujos de clientes y mercancías
b. Espacios de back-office y soporte logístico a tiendas
c. Gestión de residuos, devoluciones y logística inversa
4. Coordinación del diseño arquitectónico con el diseño logístico
a. Layout operativo y recorridos internos de mercancías
b. Alturas, luces estructurales y modulación de espacios
c. Diseño para automatización futura y cambios de layout
5. Fases de obra y mantenimiento de la actividad
a. Planificación de trabajos sin cierre total del centro
b. Coordinación con inquilinos y operadores
c. Medidas de seguridad para clientes y trabajadores
6. Documentación de proyecto y coordinación técnica
a. Proyectos básicos y de ejecución
b. Coordinación entre arquitectura, estructura e instalaciones
c. Gestión de cambios y control de calidad del proyecto 

1. Concepto de plataforma logística urbana aplicada a centros comerciales
a. Diferencias con parques logísticos periféricos
b. Requisitos de diseño específicos por escala y uso
c. Integración con redes regionales y nacionales de distribución
2. Características del edificio logístico integrado
a. Dimensiones, luces y alturas óptimas
b. Número y tipología de muelles de carga
c. Espacios auxiliares, oficinas y servicios comunes
3. Intermodalidad y conexión con otros modos de transporte
a. Enlaces con transporte público, tren y puertos secos
b. Plataformas para vehículos de cero emisiones
c. Integración con redes de ciclologística y transporte ligero
4. Desarrollo urbanístico y encaje en planes de ciudad
a. Condiciones de planeamiento para uso logístico integrado
b. Ordenación del tráfico y accesos al polígono
c. Integración paisajística y urbana del complejo
5. Ventajas competitivas de las plataformas integradas en centros comerciales
a. Sinergias con otros usos y servicios existentes
b. Mejora del retorno global del activo inmobiliario
c. Posicionamiento frente a otras ubicaciones logísticas
6. Estabilidad de rentas y perfil de inversor objetivo
a. Perfiles de inversores interesados en activos mixtos
b. Horizonte temporal de inversión y ciclos de mercado
c. Estrategias de salida y desinversión planificada

1. Gestión del tráfico de mercancías en el entorno del centro
a. Análisis de intensidades de tráfico actuales y futuras
b. Impacto en intersecciones, accesos y rotondas
c. Medidas de mitigación y mejora de la capacidad viaria
2. Organización de la última milla desde el hub logístico
a. Distribución por franjas horarias y ventanas de entrega
b. Uso de vehículos ligeros y de cero emisiones
c. Modelos de reparto colaborativo y plataformas compartidas
3. Convivencia entre tráfico logístico y tráfico de clientes
a. Segregación de recorridos y zonas de carga y descarga
b. Regulación interna de velocidades y prioridad de paso
c. Señalización y comunicación a usuarios
4. Integración con políticas municipales de movilidad sostenible
a. Zonas de bajas emisiones y restricciones de acceso
b. Reglas de carga y descarga en vía pública
c. Coordinación con planes de movilidad urbana sostenible
5. Diseño de aparcamientos y patios de maniobra
a. Dimensionamiento de plazas para vehículos logísticos
b. Gestión de colas y tiempos de espera de camiones
c. Optimización del uso del aparcamiento existente
6. Herramientas de simulación y mejora continua de la movilidad
a. Modelos de simulación de tráfico y flujos peatonales
b. Sistemas de monitorización en tiempo real
c. Ajustes operativos según datos de explotación

• MARCO URBANÍSTICO, JURÍDICO Y CONTRACTUAL PARA LA RECONVERSIÓN Y EL SUBSUELO

1. Encaje de la actividad logística en el planeamiento vigente
a. Categorías de uso del suelo y compatibilidades
b. Condiciones de uso industrial/logístico en suelos terciarios
c. Limitaciones de edificabilidad, ocupación y altura
2. Procedimientos de modificación de uso y licencias
a. Trámites para adecuar el uso a actividad logística
b. Documentación técnica y jurídica requerida
c. Coordinación con servicios técnicos municipales
3. Parámetros urbanísticos clave en la reconversión
a. Estándares de aparcamiento y dotaciones
b. Condiciones de retranqueos, alineaciones y cerramientos
c. Limitaciones de ruido, emisiones y horarios de actividad
4. Estrategias para el diálogo con la administración
a. Presentación del proyecto como mejora urbana y de empleo
b. Acuerdos de colaboración y convenios urbanísticos
c. Gestión de alegaciones y participación pública
5. Particularidades en España frente a Latinoamérica
a. Diferencias en sistemas de planeamiento y licencias
b. Plazos, riesgos y cargas administrativas típicas
c. Adaptación del planteamiento del promotor según país
6. Gestión de riesgos urbanísticos
a. Identificación de riesgos de denegación o condicionamiento
b. Medidas de mitigación y planes alternativos
c. Impacto de los riesgos urbanísticos en la financiación 

1. Tratamiento jurídico del subsuelo en desarrollos inmobiliarios
a. Subsuelo como ámbito de aprovechamiento independiente
b. Posibilidad de segregar y configurar fincas de subsuelo
c. Limitaciones derivadas de la normativa urbanística y civil
2. Complejos inmobiliarios y centros comerciales como propiedad múltiple
a. Estructuras típicas de propiedad horizontal y complejos inmobiliarios
b. Elementos comunes y privativos relevantes para la logística
c. Reglas de reparto de gastos y derechos de uso
3. Configuración de derechos sobre el subsuelo logístico
a. Derecho de superficie sobre subsuelo
b. Concesiones, autorizaciones y permisos administrativos
c. Servidumbres de paso, instalaciones y carga y descarga
4. Convivencia jurídica entre uso comercial y uso logístico
a. Modificación de estatutos y reglamentos internos
b. Reparto de costes de adaptación y mantenimiento
c. Regulación de ruidos, horarios y accesos en documentos internos
5. Garantías y registros
a. Inscripción de derechos reales vinculados al subsuelo
b. Garantías reales a favor de financiadores
c. Publicidad registral de limitaciones y servidumbres
6. Riesgos jurídicos habituales y medidas de prevención
a. Conflictos con copropietarios, arrendatarios y terceros
b. Impugnaciones de acuerdos y cambios de uso
c. Cláusulas de salvaguarda en contratos y estatutos

1. Contratos entre propietario y operador logístico
a. Arrendamiento logístico a largo plazo
b. Contratos de gestión y operación del hub
c. Cláusulas de rendimiento y niveles de servicio SLA
2. Contratos para la utilización del subsuelo
a. Constituciones de superficie y otros derechos de disfrute
b. Contratos con entidades públicas en suelos públicos o concesionales
c. Pactos sobre mantenimiento, accesos y servidumbres
3. Contratos de proyecto y construcción
a. EPC, llave en mano y contratos por lotes
b. Responsabilidades de proyecto, obra y coordinación
c. Garantías, penalizaciones por plazos y calidad
4. Contratos con inquilinos y usuarios finales
a. Contratos de módulos logísticos multiusuario
b. Acuerdos de uso de áreas comunes y servicios compartidos
c. Reparto de costes de energía, mantenimiento y servicios
5. Contratos de servicios logísticos
a. Externalización de operaciones a operadores 3PL/4PL
b. Contratos de transporte y distribución urbana
c. Contratos de soluciones tecnológicas y mantenimiento de sistemas
6. Principales cláusulas de mitigación de riesgos
a. Fuerza mayor, cambios normativos y reequilibrio económico
b. Seguros, límites de responsabilidad y franquicias
c. Mecanismos de resolución de conflictos y jurisdicción

• VIABILIDAD ECONÓMICA, FINANCIACIÓN Y MODELOS DE NEGOCIO

1. Estructura de costes (CAPEX y OPEX) de la reconversión
a. Costes de adquisición o reposicionamiento del activo
b. Costes de proyecto, obra y adecuación logística
c. Costes de licencias, tasas, honorarios y financieros
2. Estimación de ingresos asociados al nuevo uso logístico
a. Rentas logísticas y complementarias
b. Ingresos por servicios adicionales y áreas comunes
c. Posibles ingresos derivados de otros usos asociados
3. Proyección de flujos de caja y horizonte de inversión
a. Definición de hipótesis de ocupación y rentas
b. Previsión de gastos de explotación y reposición
c. Valor residual del activo en distintos escenarios
4. Indicadores de rentabilidad y riesgo
a. VAN, TIR y plazo de recuperación
b. Ratios de cobertura de la deuda y apalancamiento
c. Análisis de riesgos principales y su impacto económico
5. Análisis de sensibilidad y escenarios
a. Sensibilidad a variaciones de rentas y ocupación
b. Sensibilidad a sobrecostes de obra y retrasos
c. Sensibilidad a tipos de interés y condiciones de financiación
6. Plantilla tipo de estudio de viabilidad
a. Estructura de un modelo financiero estándar
b. Inputs mínimos que debe aportar el promotor
c. Cuadros de salida para bancos e inversores 

1. Financiación bancaria tradicional
a. Préstamos promotor y financiación de proyecto
b. Ratio préstamo–valor y condiciones habituales
c. Exigencias de preventas, prealquileres y garantías
2. Financiación alternativa y estructuras híbridas
a. Fondos de deuda y financiadores privados
b. Sale & lease back y operaciones de forward funding
c. Joint ventures entre propietario, operador y fondo
3. Vehículos de inversión inmobiliaria y logística
a. SOCIMI, REITs y vehículos equivalentes en Latinoamérica
b. Fondos especializados en logística urbana
c. Estructuras club deal y coinversión
4. Financiación de actuaciones en subsuelo
a. Especificidades de riesgo y garantías en subsuelo
b. Valoración de derechos de superficie y concesiones
c. Consideración del subsuelo en tasaciones y valoraciones
5. Exigencias de bancos e inversores en este tipo de proyectos
a. Información mínima requerida y documentación de soporte
b. Parámetros financieros clave que se analizan
c. Aspectos ESG y de sostenibilidad que ganan peso en el análisis
6. Estrategias de negociación y cierre financiero
a. Preparación de un investment case sólido
b. Roadshow con inversores y financiadores
c. Cierre de condiciones y seguimiento de covenants

1. Posición del activo reconvertido dentro de una cartera
a. Diversificación geográfica y por tipo de activo
b. Equilibrio entre riesgo y rentabilidad
c. Rol del activo logístico urbano en la estrategia global
2. Gestión activa del activo y creación de valor
a. Mejora de rentas y renegociación de contratos
b. Inversiones adicionales en tecnología y eficiencia
c. Reposicionamiento del activo ante cambios de mercado
3. Estrategias de desinversión
a. Venta individual a inversor institucional
b. Venta de carteras y operaciones corporativas
c. Escenarios de refinanciación y retención a largo plazo
4. Valoración de activos reconvertidos
a. Metodologías de valoración aplicables
b. Comparables de mercado y primas de localización
c. Ajustes por riesgo, vacancia y obsolescencia
5. Reporting a inversores y financiadores
a. Indicadores de desempeño financiero y operativo
b. Información periódica y transparencia
c. Comunicación de avances en criterios ESG
6. Lecciones estratégicas de proyectos de reconversión
a. Errores frecuentes y cómo evitarlos
b. Factores que más influyen en el éxito a largo plazo
c. Recomendaciones para futuras inversiones similares

• HERRAMIENTAS DE RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS. CHECKLISTS, FORMULARIOS

CHECKLIST Nº 19.01 — Análisis de mercado logístico y localización
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Datos del activo/centro comercial y contexto urbano (a)
Sección 3. Preguntas clave sobre demanda y competencia (a)
Sección 4. Verificación de parámetros de accesibilidad y entorno (b)
Sección 5. Evaluación preliminar de encaje logístico del centro (c)
Sección 6. Plazos, hitos y condicionantes del análisis
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 19.02 — Diagnóstico técnico del edificio y subsuelo
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Elementos estructurales a revisar (a)
Sección 3. Instalaciones críticas para uso logístico (b)
Sección 4. Riesgos técnicos que pueden bloquear el proyecto (c)
Sección 5. Plazos, hitos y ensayos complementarios
Sección 6. Costes, importes y estimación preliminar de CAPEX técnico
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 19.03 — Análisis urbanístico y de cambio de uso
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Verificación de compatibilidad de usos (a)
Sección 3. Revisión de planeamiento y normativa aplicable (b)
Sección 4. Necesidad de modificaciones, planes especiales o similares (c)
Sección 5. Plazos, hitos y coordinación con administración
Sección 6. Riesgos urbanísticos y conclusiones preliminares
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 19.04 — Análisis jurídico y estructura de propiedad
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Situación registral, cargas y gravámenes (a)
Sección 3. Estructura de propiedad y reglas internas (b)
Sección 4. Derechos de terceros y contratos en vigor (c)
Sección 5. Riesgos jurídicos y medidas de mitigación
Sección 6. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 7. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 19.05 — Análisis económico–financiero preliminar
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Estimación rápida de CAPEX y OPEX (a)
Sección 3. Hipótesis razonables de rentas logísticas (b)
Sección 4. Viabilidad preliminar y ratios básicos (c)
Sección 5. Riesgos de mercado y sensibilidad preliminar
Sección 6. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 7. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 19.06 — Informe de decisión go / no go en reconversión logística
Sección 1. Identificación del proyecto y resumen ejecutivo (a)
Sección 2. Estructura general del informe (a)
Sección 3. Contenido mínimo por apartado (b)
Sección 4. Recomendación y condiciones asociadas (c)
Sección 5. Matriz de riesgos asociados (c)
Sección 6. Plazos, hitos y seguimiento de la decisión
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y anexos 

CHECKLIST Nº 20.01 — Proyecto y diseño logístico–arquitectónico
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Verificación de requisitos logísticos en planos y memoria (a)
Sección 3. Cumplimiento de cargas, alturas y circulaciones (b)
Sección 4. Revisión de compatibilidad con futuras automatizaciones (c)
Sección 5. Requisitos y verificaciones técnicas adicionales
Sección 6. Plazos, hitos y condicionantes de diseño
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 20.02 — Ingeniería del subsuelo logístico
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Validación de soluciones estructurales de refuerzo (a)
Sección 3. Comprobación de accesos, rampas y gálibos (b)
Sección 4. Verificación de ventilación, drenaje y seguridad (c)
Sección 5. Requisitos y verificaciones técnicas adicionales
Sección 6. Plazos, hitos y condicionantes de ingeniería del subsuelo
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 20.03 — Relación con administraciones para reconversión logística
Sección 1. Identificación del proyecto y administración competente (a) (b) (c)
Sección 2. Formulario de solicitud de información urbanística (a)
Sección 3. Esquema de memoria justificativa de cambio de uso (b)
Sección 4. Modelos de alegaciones y respuestas a requerimientos (c)
Sección 5. Plazos, hitos y seguimiento de tramitación
Sección 6. Riesgos administrativos y plan de mitigación
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 20.04 — Contratación de obra y servicios técnicos para reconversión logística
Sección 1. Identificación del proyecto y alcance de la contratación (a) (b) (c)
Sección 2. Pliego tipo de condiciones técnicas (a)
Sección 3. Cuadro comparativo de ofertas de contratistas (b)
Sección 4. Matriz de responsabilidades y coordinación (c)
Sección 5. Plazos, hitos contractuales y penalizaciones
Sección 6. Riesgos contractuales y medidas de mitigación
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 20.05 — Control de obra y puesta en marcha
Sección 1. Identificación del proyecto y alcance del control de obra (a) (b) (c)
Sección 2. Hitos clave de obra a verificar (a)
Sección 3. Pruebas, inspecciones y documentación de cierre (b)
Sección 4. Lista de pendientes antes de la recepción del activo (c)
Sección 5. Puesta en marcha operativa y pruebas con operador logístico
Sección 6. Aprobaciones, recepción y garantías
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 20.06 — Legalización y cumplimiento normativo del hub logístico
Sección 1. Identificación del proyecto y alcance de la legalización (a) (b) (c)
Sección 2. Licencias y autorizaciones imprescindibles (a)
Sección 3. Certificados técnicos y seguros obligatorios (b)
Sección 4. Registro documental para auditorías futuras (c)
Sección 5. Checklist de cumplimiento normativo operativo
Sección 6. Riesgos legales y plan de seguimiento
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias

CHECKLIST Nº 21.01 — Operación logística en centro comercial reconvertido
Sección 1. Identificación del activo y del operador
Sección 2. Procedimientos diarios de recepción, almacenamiento y expedición (a)
Sección 3. Coordinación entre operador logístico y gestor del centro (b)
Sección 4. Protocolos ante incidencias operativas frecuentes (c)
Sección 5. Control operativo diario y KPIs básicos
Sección 6. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 7. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 21.02 — Mantenimiento y gestión de activos en hub logístico
Sección 1. Identificación del activo y alcance del mantenimiento
Sección 2. Planes de mantenimiento preventivo de instalaciones (a)
Sección 3. Gestión de incidencias y reparaciones (b)
Sección 4. Control de costes de mantenimiento y reposición (c)
Sección 5. Contratos de mantenimiento y niveles de servicio
Sección 6. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 7. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 21.03 — Seguimiento de KPIs logísticos e inmobiliarios
Sección 1. Identificación del reporte y periodo de referencia (a) (b) (c)
Sección 2. Plantilla de reporte de volúmenes, tiempos y calidad de servicio (a)
Sección 3. Cuadro de mando para ocupación, rentas y costes inmobiliarios (b)
Sección 4. Indicadores de cumplimiento de SLAs (c)
Sección 5. Comentarios, desviaciones y plan de acción
Sección 6. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 7. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 21.04 — Control y reporte ESG en hubs logísticos de centros comerciales reconvertidos
Sección 1. Identificación del activo y alcance ESG (a) (b) (c)
Sección 2. Control de consumos energéticos, agua y residuos (a)
Sección 3. Seguimiento de emisiones y huella de carbono (b)
Sección 4. Encuestas de impacto social y relación con la comunidad (c)
Sección 5. Cumplimiento de objetivos y certificaciones ESG
Sección 6. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 7. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 21.05 — Auditoría periódica del activo reconvertido
Sección 1. Identificación de la auditoría y alcance (a) (b) (c)
Sección 2. Listas de verificación para auditorías técnicas y operativas (a)
Sección 3. Auditorías de cumplimiento normativo y de seguridad (b)
Sección 4. Auditorías de sostenibilidad y etiquetado ambiental (c)
Sección 5. Informe de auditoría y plan de acciones correctoras
Sección 6. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 7. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 21.06 — Plan de mejora continua y actualización de la guía
Sección 1. Identificación del plan y alcance (a) (b) (c)
Sección 2. Procedimientos para recoger lecciones aprendidas (a)
Sección 3. Actualización periódica de checklists y formularios (b)
Sección 4. Uso de la guía en formación interna y programas de capacitación (c)
Sección 5. Seguimiento del plan de mejora continua
Sección 6. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 7. Evidencias y referencias

• PRÁCTICA DE LA RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS.

 
Caso práctico 1. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Reconversión parcial de aparcamiento subterráneo en hub de última milla de alta capacidad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Escenario 1: Reposicionamiento puramente comercial con retenanting y mejora de experiencia de cliente
2. Escenario 2: Reconversión mixta retail–logística con hub multioperador en subsuelo
3. Escenario 3: Integración de dark store alimentaria conectada al hub subterráneo
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 2. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Gestión del riesgo de inundación en un hub logístico subterráneo.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Opción A: Renunciar al uso logístico del subsuelo y concentrar la reconversión en planta baja y anejos
2. Opción B: Reconversión logística integral del subsuelo con soluciones avanzadas de protección frente a inundaciones
3. Opción C: Uso logístico parcial del subsuelo con zonificación por niveles de riesgo
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 3. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Reordenación jurídica y de gobernanza en un centro comercial en propiedad horizontal.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Modelo 1: Reconversión “de facto” del subsuelo sin modificar a fondo el régimen jurídico
2. Modelo 2: Reordenación estructural del complejo: segregación del subsuelo y derecho de superficie logístico
3. Modelo 3: Vehículo de gestión compartida del subsuelo (SPV mixto con participación de propietarios)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 4. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Reconversión por fases manteniendo la actividad comercial.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Faseado técnico–operativo del subsuelo y de accesos (Solución 1)
2. Rediseño del mix comercial y contratos de transición (Solución 2)
3. Modelo financiero escalonado y seguro de ingresos mínimamente garantizados (Solución 3)
4. Plan de comunicación integral con la comunidad y la administración (Solución 4)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 5. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Decisión estratégica entre suelo logístico periférico y centro comercial urbano reconvertido.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
Solución 1: Apuesta exclusiva por el suelo logístico periférico
Solución 2: Reconversión total del centro comercial obsoleto en hub logístico urbano
Solución 3: Estrategia híbrida: plataforma regional periférica + hub urbano en el centro comercial
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 6. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Diseño de un micro-hub multiusuario en subsuelo para paquetería y alimentación online.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Modularización del subsuelo en unidades logísticas estandarizadas
2. Diseño de un layout funcional para paquetería y alimentación online
3. Integración vertical con planta baja y experiencia omnicanal
4. Flexibilidad y preparación para automatización futura
5. Gestión de accesos, movilidad y convivencia con el público
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 7. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Optimización estructural y de rampas para uso logístico intensivo en subsuelo.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Opción A: Refuerzo estructural integral del subsuelo y nueva rampa exterior principal
2. Opción B: Refuerzo parcial por bandas + limitación de cargas + optimización de rampas existentes
3. Opción C: Núcleo logístico adosado en superficie + refuerzo selectivo interior
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 8. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Reconversión condicionada por zona de bajas emisiones y oposición vecinal.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Paquete 1: Modelo de hub “cero emisiones” y flota limpia
2. Paquete 2: Reordenación de tráfico, patios de maniobra y espacio público
3. Paquete 3: Pacto de barrio, compensaciones y servicios a la comunidad
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 9. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Gestión de riesgos urbanísticos y cambio de uso a logística en un planeamiento desfasado.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Estrategia 1: Reconversión “bajo paraguas terciario” sin cambio de planeamiento
2. Estrategia 2: Modificación urbanística completa para introducir uso logístico
3. Estrategia 3: Vía híbrida – adaptación de uso + plan especial “ligero” orientado al complejo
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 10. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Estructuración financiera de un hub logístico urbano en un centro comercial en declive.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Estructuración del proyecto en SPV independiente con financiación “project finance light”
2. Incorporación de un inversor de capital “club deal” para coinversión en el SPV
3. Preacuerdos logísticos y comerciales como soporte de la financiación
4. Estructura de CAPEX por hitos y uso de líneas de CAPEX ligadas a avance de obra
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 11. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Reconversión logística en un centro comercial con multipropiedad y derechos adquiridos contradictorios.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Solución 1: Arrendamiento logístico “limitado” por parte del fondo sin reordenar en profundidad la estructura de propiedad
2. Solución 2: Reordenación jurídica integral del complejo y del subsuelo (nueva subcomunidad logística y derecho de superficie)
3. Solución 3: Modelo intermedio – pactos privados reforzados + modificación de estatutos + contrato de superficie sobre subsuelo delimitado
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 12. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Gestión de la movilidad y la última milla en un entorno urbano congestionado.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Modelización detallada de la movilidad actual y futura
2. Rediseño de accesos y circuitos internos segregando flujos
3. Organización operativa de la última milla: ventanas horarias, micro-rutas y flota adaptada
4. Herramientas digitales de gestión y control de la movilidad
5. Plan de comunicación y coordinación con ayuntamiento y vecinos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 13. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Diseño de la arquitectura contractual entre propietario, operador logístico y comercios omnicanal.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Solución 1: Contrato de arrendamiento logístico principal y contrato de gestión del hub con SLAs integrales
2. Solución 2: Contratos descendentes con retailers y usuarios del hub (modelo multiusuario back-to-back)
3. Solución 3: Paquete de cláusulas de mitigación de riesgos (fuerza mayor, cambios normativos, ESG y comunidad de propietarios)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 14. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Integración de objetivos ESG y certificaciones verdes en un hub logístico urbano.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definición de una hoja de ruta ESG y de certificación desde el inicio del proyecto
2. Paquete de medidas de eficiencia energética y energías renovables integradas con la operación logística
3. Integración de criterios sociales y de gobernanza (S y G del ESG) en la reconversión
4. Paquete contractual y de reporting ESG para bancos, inversores y operadores
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 15. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Decisión de no reconvertir a logística un centro comercial periférico tras el análisis de viabilidad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Escenario A: Reconversión logística parcial (subsuelo + parte de planta baja) manteniendo parte del uso comercial
2. Escenario B: Reconversión logística total (demolición de parte de la superestructura y reutilización intensa del subsuelo)
3. Escenario C: Estrategia alternativa sin uso logístico (reposicionamiento temporal y venta para nuevo desarrollo en el medio plazo)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 16. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Estructuración internacional de una reconversión logística en Latinoamérica con riesgo de tipo de cambio.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Creación de una joint venture local con reparto claro de roles y aportaciones
2. Financiación híbrida en moneda local y en euros con “cobertura natural”
3. Estructura de rentas híbrida: moneda local indexada e ingresos “hard currency” condicionados
4. Fases de reconversión y “mini forward funding” condicionado al prealquiler
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 17. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Gestión de patologías estructurales e inundabilidad en el subsuelo reconvertido para logística.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Solución 1: Parada técnica completa y rediseño integral del subsuelo logístico
2. Solución 2: Reconfiguración parcial del proyecto logístico, reduciendo superficie de subsuelo y trasladando parte del uso logístico a planta baja
3. Solución 3: Estrategia mixta – refuerzo crítico del subsuelo, reconfiguración de usos y reparto de sobrecostes mediante reequilibrio contractual
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 18. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Gestión de la concesión administrativa para transformar el subsuelo en hub logístico urbano.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Solución 1: Renegociación de la concesión administrativa y ampliación del plazo con cambio de objeto
2. Solución 2: Configuración de derechos de uso del subsuelo y acuerdos tripartitos con el operador logístico
3. Solución 3: Estructuración financiera y contractual adaptada al riesgo concesional
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 19. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Implantación de un modelo digital de gestión y datos en un hub logístico multioperador.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definición de un “producto digital” del hub logístico y de una arquitectura de sistemas
2. Implantación de un sistema de gestión de muelles y accesos (slot management y yard management)
3. Integración de datos operativos, energéticos y ambientales en un cuadro de mando único
4. Rediseño de los contratos con operadores para incluir obligaciones digitales y de datos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 20. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Gestión de usos mixtos logísticos, dark store y oficinas flexibles en un centro reconvertido.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Rediseño del masterplan interno con zonificación estricta de usos y flujos
2. Matriz de horarios y niveles de servicio acordada entre usos (logística, dark store, oficinas y servicios)
3. Ajuste de contratos y rentas para reflejar las externalidades entre usos
4. Plan de movilidad, acústico y de relación con la comunidad local
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 21. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Estrategia de desinversión y gestión de cartera en activos logísticos reconvertidos en España y Latinoamérica.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Segmentación estratégica de la cartera y definición de roles: “core de salida” vs “core de continuidad”
2. Preparación de los activos españoles para venta institucional (vendor due diligence, mejora ESG y estandarización documental)
3. Estrategia de desinversión combinada: venta individual de A, portfolio sale A+B y vehículo de continuación para C y D
4. Gestión del riesgo cambiario y de expectativas de inversores en la fase de salida
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 22. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Decisión de no reconvertir y optarse por demolición y nuevo desarrollo tras el análisis de viabilidad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Solución 1: Ajustar el proyecto a una reconversión logística parcial “low capex” (mantener la tesis original simplificada)
2. Solución 2: Reconversión mixta: logística limitada + usos alternativos (residencial, dotacional, oficinas públicas) por fases
3. Solución 3: Decisión de no reconvertir logísticamente y optar por demolición progresiva + venta o desarrollo tipo “brownfield” (estrategia go/no go)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 23. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Gestión del riesgo de inundabilidad y adaptación del subsuelo logístico ante episodios climáticos extremos.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Solución 1: Reingeniería del sistema de drenaje, bombeo y protección frente a inundaciones del subsuelo
2. Solución 2: Rediseño de la operación logística y protocolos de emergencia ante eventos de lluvia extrema
3. Solución 3: Recalibración del riesgo financiero, asegurador y contractual con los operadores
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 24. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Implementación de automatización avanzada y robots móviles en un hub logístico subterráneo.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diseño de un “modelo target” de automatización compatible con las limitaciones físicas del subsuelo
2. Implantación por fases de la automatización (piloto – ampliación – despliegue completo)
3. Rediseño del contrato propietario–operador incorporando la automatización como “proyecto conjunto”
4. Gestión del cambio laboral y adaptación normativa para la convivencia personas–robots
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 25. "RECONVERSIÓN LOGÍSTICA DE CENTROS COMERCIALES OBSOLETOS." Reestructuración integral de un proyecto de reconversión logística en crisis con conflicto entre fondo, banco y operador.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Reestructuración financiera y de covenants con el sindicato bancario
2. Redefinición técnica del proyecto: priorización del hub logístico y simplificación de fases posteriores
3. Reajuste contractual y operativo con el operador logístico ancla
4. Refuerzo de la gobernanza del proyecto y gestión de stakeholders (bancos, Ayuntamiento, vecinos)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas