• Viabilidad organizativa: especialización.

1. La coordinación de departamentos en la promoción inmobiliaria. 
2. Organigrama de una promotora 

CHECK-LIST 

1. ¿Cuáles son los niveles de organización en una promotora?.
2. ¿Por qué se deben fijar las relaciones de comunicación entre los departamentos de una promotora?.
3. ¿Qué es el Comité de la Promoción?
4. ¿Para qué integrar toda la información de la promoción?
5. ¿Cuándo es aconsejable descentralizar la organización de una promotora?.
6. ¿Cómo mejoraría la interrelación VERTICAL y HORIZONTAL entre los departamentos de su promotora?

TALLER DE TRABAJO. 
El promotor responsable de la edificación. 
1. Antecedentes. 
2. La solidaridad del promotor 
4. Acción de repetición 

1. Una promotora inmobiliaria: muchas empresas dentro de una sola. 
2. ¿Qué promoción inmobiliaria quiero hacer, pisos, oficinas, naves, etc? 
3. Planificar: anticiparse al futuro. 
4. ¿Qué se entiende por control de gestión?. 
5. El control de gestión a través del presupuesto. 
6. El control del "cash-flow". 

CHECK-LIST 

1. ¿Por qué cada promoción debe ser una unidad de negocio independiente?
2. ¿Qué recursos destinar a cada promoción inmobiliaria?
3. ¿Cómo controlar una promoción inmobiliaria?. 
4. Desarrolle esta frase en una promoción inmobiliaria que Ud elija: qué tengo, para qué lo quiero, cómo administro lo que tengo.
5. Desarrolle un ejemplo de presupuesto de una promoción inmobiliaria y proponga un método de control de “lo que recibe por la venta” y los gastos por suelo y edificación.

TALLER DE TRABAJO
Todo el papeleo. Desde la compra del solar a la conclusión del edificio.

• Viabilidad técnica: dos pasos por delante antes de dar el primero. 

1. Diferentes fases. 

a. Fase de Estudio Preliminar 
b. Fase de Producción 
c. Fase de Comercialización 

2. Análisis de posibles riesgos a detectar en el control de la gestión en las diferentes fases de una promoción inmobiliaria. 

CHECK-LIST 

1. ¿Qué fórmula le indica a simple vista si un solar es RENTABLE o no?
2. ¿Por qué hacer un estudio técnico (distribución de volúmenes) y un estudio comercial (¡este solar es una mina!)?
3. Defina un tipo de promoción residencial según zona. ¿Hacer locales o no?. 
4. Haga un proyecto de edificación para un solar en zona urbana consolidada.
5. ¿Dónde conviene ceder la comercialización y dónde se la puede reservar el promotor?.
6. Haga un análisis de riesgos que puedan ocasionarse en una promoción inmobiliaria.
7. ¿Por qué hay que hacer un estudio de viabilidad?

1. Introducción: compro suelo, urbanizo y vendo. 
2. Anticiparse al futuro de la zona: precauciones  y "olfato". 

a. Estudio preliminar de la zona. 
b. ¿Cómo conocer la demanda? 

3. Aprender de las promociones vecinas. 
4. El informe técnico y el comercial son favorables: pero ¿qué debo prever? 
5. Este suelo no tiene la edificabilidad que me prometieron. 

a. La edificabilidad del terreno 
b. La información urbanística. 
c. El suelo no es sólo urbanismo: el estudio geotécnico. 

6. La clave: ¿qué y cuanto puede edificar? 

TALLER DE TRABAJO.
¿Cómo conocer a la competencia?. Estudio de la Oferta. 

TALLER DE TRABAJO. 
Edificabilidad y aprovechamiento urbanístico NO son lo mismo. 
1. El aprovechamiento urbanístico es la base de la ejecución urbanística. 
2. Diferencias entre edificabilidad y aprovechamiento urbanístico. 
3. Clases de edificabilidad. 

a. Edificabilidad física o techo edificable. 
b. Edificabilidad media y ponderada. 
c. Edificabilidad conforme al uso (residencial, terciaria e industrial).

CHECK-LIST 
1. ¿Cómo anticiparse a otros promotores al descubrir una zona de inversión?.
2. ¿Hay SUELO que genera demanda o hay DEMANDA que da valor al suelo?.
3. ¿Es importante SABER lo que hace el PROMOTOR VECINO?. 

1. Seguir una dirección de negocio. 
2. ¿Es vendible lo que se puede construir en el solar? 
3. ¿Buscar solar o esperar las ofertas?. 
4. ¿Cuánto debo pagar por el solar? 

CHECK-LIST 

1. ¿ Solar bien situado o no tan bien situado pero a mitad de precio?. 
2. ¿Cómo saber en dos minutos cuanto pagar por un solar?. ¿Cuál es la fórmula?.
3. ¿Cuándo hay que vender sobre plano?

• Viabilidad comercial: sólo se promueve lo que se vende. 

1. Análisis del mercado: oferta y demanda. 
2. ¿Qué es un estudio de mercado? 
3. ¿Es vendible el producto que se puede promover? 
4. ¿Por cuánto se puede vender? 

CHECK-LIST 

1. ¿Qué es un estudio de mercado?
2. ¿Cómo “vestir la promoción inmobiliaria” para que se venda?

1. Todo depende de la oferta y el ritmo de ventas a conseguir. 
2. Métodos de fijación de precio de venta. 

a. En base a los costes 
b. En base al mercado y la competencia 
c. En base a los compradores / demanda

1. Precios en función del coste
2. Precios en función de un conocimiento superficial de la oferta 
3. Precio adecuado y marketing de soporte. 

CHECK-LIST 

1. ¿Qué fórmulas utilizar para fijar el precio correcto de venta de una promoción inmobiliaria?
2. ¿Qué es el precio estratégico?

1. Precauciones con la publicidad. 
2. Medidas de protección que la normativa de consumidores y usuarios prevé para el comprador de vivienda. 
3. Sanción por la infracción 

TALLER DE TRABAJO
Cuidado con el folleto de publicidad. Lo que dicen los jueces.

• Viabilidad económica: la cuenta de la vieja ya no sirve. 

1. Análisis de los costes de una promoción inmobiliaria. 
2. Clases de gastos en una promoción inmobiliaria. 
3. La cuenta de explotación de las promociones inmobiliarias. 

• Lo que el "Cash?Flow" no debe significar 
• La Planificación Temporal 

CHECK-LIST 
1. Desarrolle los gastos de una promoción inmobiliaria.
2. ¿Cómo se estructura el precio de compra del suelo respecto de otros gastos?
3. ¿Pueden imputarse los gastos en función de la tipología de una promoción inmobiliaria?
4. ¿Qué utilidad tiene poder saber el beneficio que generará un mayor gasto concreto?
5. ¿Cómo planificar los gastos de una promoción inmobiliaria?.

1. La condición de viabilidad económica 
2. Costes de la producción de solares edificables 
3.  Ingresos de la producción de solares edificables 

TALLER DE TRABAJO. 
El presupuesto financiero de la obra. 
1. Variables financiera de planificación de obra. 
2. Fases presupuestarias. 

a. Previsión de los ingresos 
b. Previsión de pagos 
c. Cobros e ingresos (cash-flow). 

3. Estimación de costes directos e indirectos de una obra. 

a. Costes directos de la obra. 
b. Costes indirectos de obra. 

4. Seguimiento y control presupuestario del planning de la obra. 
5. Aspectos contables en la gestión de obra. 

TALLER DE TRABAJO. 
Viabilidad financiera de una obra. 
1. Calendario de la obra. 
2. Previsión de costes. 
3. Previsión de ventas en caso de promoción. 
4. Previsión de ingresos y pagos. 
5. Control de gastos e ingresos de la promoción 
6. Control de tesorería o financiero de la promoción inmobiliaria. 
7. Distribución del préstamo financiero en las fases de la promoción inmobiliaria. 
8. Viabilidad económica y financiera. 

CHECK-LIST

Elaborar un estudio financiero de viabilidad de una promoción inmobiliaria. 

TALLER DE TRABAJO. 
Control financiero de las ventas de una promoción inmobiliaria.
1. Producto inmobiliario y precios de venta. 
2. Control de venta y clientela. 
3. Control de cobros y facturación de una promoción inmobiliaria. 
4. Control de avales. 
5. Control ISO 9000 de entrega de una promoción inmobiliaria.

1. Introducción. 
2. Aspectos financieros. 
3. Método de la Tasa Interna de Retorno (TIR). 
4. Análisis de viabilidad económica: método dinámico 

1. La justificación al régimen de valoraciones . 
2. El cómputo de los plazos a efectos de valoraciones. 
3. El ámbito de valoraciones en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la ley de Suelo.
4. El nuevo concepto de “situación básica de los terrenos”. 

a. Regla general. 
b. Suelo destinado a infraestructuras. 
c. Construcciones rurales. 
d. Concesiones administrativas y derechos reales. 
e. Expropiación de finca gravada 

5. La valoración en suelo rural. 
6. Tipo de valoración en función de la clase de suelo. 

a. Terrenos, capitalización de la renta. 
b. Edificaciones, reposición. 
c. Plantaciones, criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos. 

7. Valoraciones de suelo rural y la problemática de la capitalización de la renta. 
8. La perspectiva del sector agrícola. 
9. El problema de las urbanizaciones ilegales en suelo rústico. 
10. Valoración en suelo urbanizado. 
11. Referencia general al régimen urbanístico y expropiatorio. 
12. Suelo edificado. 
13. Suelo no edificado, edificación ilegal o en ruina. 
14. Suelo en reforma o renovación. 
15. La indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización. 
16. La indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación. 

a. El cambio radical respecto a la Ley del 98. 
b. Indemnización de actuación “no iniciada”. 
c. Indemnización de actuación “iniciada”. 
17. El problema de las valoraciones en los Programa de Actuación Integrada (PAI). 

18. Aportaciones de suelo de los partícipes en una actuación de urbanización. 

a. Acuerdo entre afectados. 
b. Falta de acuerdo entre afectados. 

19. El régimen transitorio de las valoraciones: el anuncio de un reglamento que clarifique el régimen de valoraciones. 

1. El régimen legal de las valoraciones en la Orden ECO/805/2003. 

• Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. 

2 El informe de valoración de inmuebles. La labor documentalista del perito tasador y las sociedades de tasación. 
3.¿Qué se entiende por valor?. Clases de valor. El valor de mercado y su relación con las edificaciones y el urbanismo. 
4. Técnicas y procedimientos valoración del suelo: Estudios de viabilidad del suelo. El  cálculo y formalización del valor de tasación. Introducción a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. 
5. Métodos de cálculo de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. ¿Qué debe saber un inversor?. ¿Qué documentación se precisa para la tasación?. Metodología de la valoración. Problemática particular en función del tipo de inmueble. 
6. El certificado de tasación o informe de valoración de inmuebles (situación administrativa, características físicas de la finca, datos registrales, servidumbres, planos de edificación y urbanísticos, valoración económico financiera, etc.). 

1. Los efectos de las valoraciones en los grandes propietarios de suelo. 
2. Sin problemas para promotores con bolsa de suelos urbanizables delimitados (reservados a futuros proyectos urbanizadores). 
3. El efecto de la contabilización de las expectativas en las promotoras cotizadas. 
4. Problemática de la financiación de promotoras inmobiliarias. 
5. El efecto de la financiación de pequeñas y medianas promotoras. 

1. Introducción 
2. La condición de viabilidad de las actuaciones urbanísticas 
3. Variables económicas de las actuaciones urbanísticas. 
4. La plusvalía urbanística. 
5. Derechos y deberes de los propietarios de los terrenos. 

1. Presupuesto de un proyecto de construcción. 
2. Metodología de cálculo de costes y elaboración de presupuestos. 
3. Unidad de obra 

a. Unidad de obra en Contabilidad de Costes y de Gestión. 
b. Unidad de obra en presupuestos de proyectos de construcción. 
c. Estado de mediciones 
d. Partidas alzadas 
e. Cuadros de precios 

4. Costes de personal. 
5. Costes de los material.
6. Precio unitario. 
7. Precio descompuestos. 
8. Precios auxiliares 
9. Presupuestos

a. Presupuestos parciales 
b. Presupuesto general 

10. Contabilidad de la obra. 

a. Definiciones de precios. 
b. Sistemas de contabilidad de costes 

11. Definición de precios 

a. Precio de suministro (PSU) 
b. Precio auxiliar (PA) 
c. Precio unitario descompuesto y auxiliar 
d. Precio unitario auxiliar (PUA) 
e. Precios complejos descompuesto y auxiliar 
f. Precio funcional descompuesto (PFD) 

12. Los precios de coste desde la contabilidad de costes y de gestión 
13. Referencia espacial del precio. 

• Viabilidad financiera: cuidado con los bancos. 

1. Financiación   a través de Pagos a Cuenta realizados por los Compradores antes de la entrega. 
2. Viabilidad económico-financiera de una promoción inmobiliaria 

TALLER DE TRABAJO. 
Vender el edificio antes de empezar.
El contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 
1. El compromiso de construcción y comercialización del contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 
2. Riesgos por cuenta del vendedor promotor en el contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 
3. El contrato forward purchase en el derecho español. 
4. Cláusulas esenciales del contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 
5. El caso en que el edificio futuro lo financia el comprador (forward funding).

• Viabilidad urbanística: coordinar suelo con edificación.

1. Plan general de ordenación urbana. 
2. Interpretación del Plan General. 
3. Información urbanística. Publicidad del planeamiento. 
4. Consulta directa. 
5. Cédulas urbanísticas. 
6. Valor acreditativo de los informes y cédulas urbanísticas. 

1. El Proyecto de Urbanización. 
2. Proyecto por fases 
3. Convenio Regulador entre Administración Local, Promotor de Urbanización, Empresa Constructora de las Obras de Urbanización y Dirección Facultativa. 
4. El diseño del Plan de Simultaneidad. 

• Viabilidad edificatoria: ¿quién ha pagado por una obra sólo lo que le presupuestaron?. 

1. Plan de obra. 
2. Las ofertas se miran con "lupa". 

TALLER DE TRABAJO. 
El presupuesto de obra. 
1. ¿Qué es el presupuesto de obra?. 
2. Clases de presupuestos 

a. Presupuesto estimativo 
b. Presupuesto valorativo 
c. Presupuesto valorativo detallado 
d. Presupuesto cerrado 

3. Estructura de costes de un presupuesto 

a. Costes directos 
b. Costes indirectos. 

1. Examen topográfico 
2. Estudio geotécnico 
3. Acta de Protocolización de fotografías 
4. Encargo del proyecto y dirección de obra 
5. Contratación de OCT 
6. Plan de control de materiales 
7. Seguro de responsabilidad decenal 
8. La licencia de obras
9. La escritura de obra nueva y división horizontal 
10. El préstamo hipotecario 
11. El seguro en garantía de cantidades a cuenta del precio de venta 
12. Comercialización de la promoción. 
13. Contrato de obra alzado o llave en mano. 
14. El acta de replanteo 

1. Desde las certificaciones de obra a la post-venta. 
2. Esquemas del desarrollo de los planes operativos. 

TALLER DE TRABAJO. 
Gestión de obra 
1. El encargo del promotor. 
2. La empresa constructora y su organización 
3. El proyecto de organización 

a. Memoria 
b. Planos 
c. Pliego de condiciones 
d. Presupuesto

4. Fases preliminares. 
5. Elaboración de un plan de organización interior. 

1. Preestudio del arquitecto. 
2. El encargo del proyecto al arquitecto: precauciones para evitar sorpresas. 

a. ¿Qué es el proyecto?. 
b. Claridad en la edificabilidad o aprovechamiento posible. 
c. Características de los inmuebles a proyectar. 
d. Calidades 

3. Los Honorarios del arquitecto. 
4.  La dirección de obra 
5. Los costes de referencia de la construcción. 

1. Licencia de obras. 
2. Sujetos Pasivos 
3. Clases de licencia de obras 

a. Licencia de obra mayor. 
Licencia de obra mayor por consolidación de edificios 
Licencia de obra mayor por nueva edificación 
Licencia de obra mayor por rehabilitación de edificios 
Licencia de obra mayor por restauración de edificios 
Licencia urbanística de obra mayor por acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas. 
b.- Licencia de obras menores 

4. Documentos a aportar. 

Licencia de obra mayor de acondicionamiento de local 
Licencia de obra mayor de nueva edificación 
Licencia de obra mayor de rehabilitación de edificios 
Licencia de obra mayor de restauración de edificios: 
Licencia urbanística de obra mayor: Acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas: 
Licencia de obras menores 

1. Las fechas de entrega: los tribunales empiezan a hacer pagar caros los retrasos. 
2. Consejos para firmar el acta de recepción. 

a. Introducción. 
b. Requisitos del acta 
c. Efectos del acta 
d. Plazo 
e. Rechazo de la obra 
f. Tramitación del acta 

TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico. Promoción inmobiliaria de un solar de uso residencial en 5 alturas. 

• Responsabilidad del promotor. 

1. La responsabilidad del promotor en la LOE. 
2. ¿Cuándo es responsable el promotor?. 
3. El promotor como agente de la edificación en la LOE 
4. Ámbito de responsabilidad. 

TALLER DE TRABAJO. 
Responsabilidad por daños en la construcción y venta de vivienda nueva.

TALLER DE TRABAJO.
El promotor no respeta la memoria de acabados de la vivienda vendida. ¿Qué sucede?. 

TALLER DE TRABAJO.
¿Quién paga la tasa de enganche al gas o al agua?.

TALLER DE TRABAJO.
Compraventa de vivienda sobre plano. Todo lo que  hay que saber. 
1. La compraventa de vivienda sobre plano. 
2. Derechos del consumidor tras la firma del contrato. 
3. Cláusulas abusivas. 

TALLER DE TRABAJO.
El promotor que vende sobre plano y entrega menos metros de los firmados. 

• Formularios. 

1. Modelo de contrato de redacción de proyecto básico y de ejecución 
2. Modelo de contrato de arquitecto proyectista redactando en un solo proyecto el proyecto básico y el de ejecución. 
3. Modelo general de contrato entre promotor y arquitecto. 

Modelo 1 
Modelo 2 

4. Modelo de contrato de arquitecto director de ejecución de obra 
5. Modelo de contrato de encargo de trabajo profesional a arquitecto 
6. Modelo de contrato con arquitecto técnico. 
7. Modelo BÁSICO de contrato de ejecución "llave en mano"