CURSOS INMOBILIARIOS Y URBANISMO
LIBRERÍA INMOBILIARIA / CURSOS / Pdf/E-Book / E-LEARNING. Servicio GRATUITO.*

CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

PROMOTOR INMOBILIARIO.

  • Gestión y viabilidad de una promoción inmobiliaria.
  • + Formularios
PDF GUÍA PRÁCTICA DEL PROMOTOR INMOBILIARIO. Gestión y viabilidad de una promoción inmobiliaria.
Precio 69,9 euros
Incluido: 
DIPLOMA de aprovechamiento del curso/guía práctica* 
* Se requiere superar los análisis técnicos que fijen los tutores del curso.
     y acceso gratuito al servicio de NOTICIAS formativas por 12 meses. 
Folleto general de presentación y precios de las guías prácticas (Pdf).
VÍDEOS DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
“Yo me metí en la promoción inmobiliaria por circunstancias de la vida, pero soy aparejador. Me faltaba una visión más completa y práctica de una promoción inmobiliaria, desde la compra hasta la venta de pisos. Honestamente creo que con el curso de inmoley.com me he ahorrado años de experiencia. Desde el primer día he mejorado en mi organización y en los RESULTADOS ECONÓMICOS de mi empresa. Gracias”.

Manuel Diez.


ÍNDICE.

PARTE PRIMERA. 

PARTE SEGUNDA.  PARTE TERCERA.  PARTE CUARTA.  PARTE  QUINTA.  PARTE SEXTA. PARTE SÉPTIMA.  PARTE OCTAVA.  PARTE NOVENA. 

PARTE PRIMERA. 
  • Viabilidad organizativa:especialización.
<
Capítulo 1. 
Una promotora inmobiliaria desde dentro. 
1. La coordinación de departamentos en la promoción inmobiliaria.
a. Departamentos de una promotora inmobiliaria y competencias en la planificación.
Departamento técnico de desarrollo.
• Plan operativo Técnico de Desarrollo de la Promoción. Gestión de suelo, proyectos, licencias, servicios, etc.
Departamento técnico de ejecución material de la promoción.
• Plan Operativo Técnico de Ejecución. Plan de ejecución de las obras. Plan de contratación y Plan de compras.
Departamento comercial.
• Plan de Marketing inmobiliario.
Departamento administrativo y económico financiero.
• Plan financiero, Plan de Tesorería, Presupuesto de la Promoción y del seguimiento y control de dicho presupuesto.
b. Planificación y ejecución de una promoción inmobiliaria.
c. Control de Gestión de de una promoción inmobiliaria.
d. División jerarquía de una promotora inmobiliaria por zonas geográficas.
e. Dirección de una promoción inmobiliaria específica.
2. Organigrama de una promotora inmobiliaria.
Director general de una promotora inmobiliaria
Director Departamento Técnico
Director Departamento Comercial
Director Departamento Económico financiero
3. Coordinación organizativa entre las áreas de una inmobiliaria.

CHECK-LIST 

1. ¿Cuáles son los niveles de organización en una promotora?
2. ¿Por qué se deben fijar las relaciones de comunicación entre los departamentos de una promotora?
3. ¿Qué es el Comité de la Promoción?
4. ¿Para qué integrar toda la información de la promoción?
5. ¿Cuándo es aconsejable descentralizar la organización de una promotora?
6. ¿Cómo mejoraría la interrelación VERTICAL y HORIZONTAL entre los departamentos de su promotora?

Capítulo 2. 
¿Qué es un proyecto inmobiliario?
1. Una promotora inmobiliaria: muchas empresas dentro de una sola.
a. Cada promoción inmobiliaria tiene su propia estructura.
b. Recursos humanos, técnicos y económicos de cada promoción inmobiliaria.
c. Gestión de cada promoción inmobiliaria (planificación, organización y control interno).
2. ¿Qué promoción inmobiliaria quiero hacer, pisos, oficinas, naves, etc.?
3. Planificar: anticiparse al futuro.
a. Planificación estratégica y operativa de una promotora inmobiliaria.
b. Planificación de los departamentos de una promoción inmobiliaria.
c. Gestión del riesgo de una promoción inmobiliaria.
4. ¿Qué se entiende por control de gestión?
a. Control de gestión de una promoción inmobiliaria.
  • Control de ventas y costes.
  • Control presupuestario y flujos de caja.
b. Informes de gestión y cuadros de control de la actividad de una promotora inmobiliaria.
5. El control de gestión a través del presupuesto.
6. El control del “cash-flow”.
  • Control económico de rentabilidad de una promoción inmobiliaria.
  • Control financiero para atender pagos de una promoción inmobiliaria.

TALLER DE TRABAJO
Todo el papeleo. Desde la compra del solar a la conclusión del edificio.
1. No es fácil, la promoción inmobiliaria requiere de mucha técnica y profesionalidad.
2. Hay que tomar precauciones y contratar un buen seguro.
3. Hay que preparar proyectos y estudios técnicos.

  • Estudio urbanístico de viabilidad de la promoción
  • Estudio registral de viabilidad de la promoción inmobiliaria
  • Estudio de mercado de viabilidad de la promoción
  • Estudio financiero de viabilidad de la promoción
  • Estudio geotécnico del terreno
  • Proyecto de demolición (en su caso)
  • Proyecto básico arquitectónico
  • Proyecto de ejecución arquitectónico
  • Proyecto de Seguridad y Salud
  • Proyecto de urbanización (en su caso)
  • Estudios de oferta de las empresas constructoras a seleccionar
  • Plan de Seguridad (en caso de ser a la vez constructor)
4. Analizar la oferta y la demanda inmobiliaria de la zona.
5. La viabilidad económica de la promoción inmobiliaria.
6. Cuando ya haya decidido que promueve hay que volver a asegurarse con estudios más precisos.
7. El problema de la financiación inmobiliaria.

TALLER DE TRABAJO
Trámites y documentación de la promoción inmobiliaria.

  • Estudio de solares
  • Solicitud de información urbanística
  • Contrato con empresa de tasación para la compra del solar
  • Contrato de compraventa del terreno
  • Solicitud de domicilio fiscal
  • Escritura de constitución de hipoteca sobre el solar
  • Contrato con corredor de seguros para la contratación de las pólizas
  • Contrato con organismo de control técnico (OCT)
  • Contrato con empresa de control de calidad (geotécnico y seguimiento de obra)
  • Contrato con arquitecto (proyecto y dirección)
  • Contrato con aparejador (dirección de ejecución material de la obra)
  • Contrato con técnico de Seguridad y Salud (proyecto y seguimiento)
  • Contrato con ingeniero de telecomunicaciones
  • Solicitud de licencia de edificación y pago de tasas
  • Constitución de avales municipales
  • Obtención de la licencia y pago del impuesto de construcción
  • Contrato con constructor
  • Contrato con subcontratistas
  • Contrato con proveedores
  • Contrato de acometida con empresa suministradora de agua y alcantarillado
  • Contrato de acometida con empresa suministradora de energía eléctrica
  • Escritura de división horizontal y obra nueva
  • Confección de Estatutos de la Comunidad
  • Contrato con empresa de tasación para la ejecución de la obra
  • Escritura de constitución de hipoteca sobre la obra
  • Solicitud de instalación de vallas
  • Escritura de división horizontal y obra nueva
  • Confección de Estatutos de la Comunidad
  • Contrato con empresa de tasación para la ejecución de la Obra
  • Escritura de constitución de hipoteca sobre la obra
  • Solicitud de instalación de vallas
  • Acta de replanteo
  • Construcción material del edificio
  • Contrato de vigilancia de obra
  • Contrato con adquirentes de viviendas en construcción
  • Certificado final de obra
  • Acta de recepción de obra
  • Solicitud de licencia de primera ocupación
  • Obtención de licencia de primera ocupación la
  • Boletines para la contratación del agua
  • Boletines para la contratación de la energía eléctrica
  • Escritura de distribución del crédito hipotecario
  • Escritura de compraventa de viviendas y locales
  • Escritura de subrogación o de cancelación de hipotecas
  • Confección y entrega del libro del Edificio
  • Alta fiscal del edificio
  • Alta en el Catastro
  • Liquidación de la promoción
CHECK-LIST 
1. ¿Por qué cada promoción debe ser una unidad de negocio independiente?
2. ¿Qué recursos destinar a cada promoción inmobiliaria?
3. ¿Cómo controlar una promoción inmobiliaria?
4. Desarrolle esta frase en una promoción inmobiliaria que Ud elija: qué tengo, para qué lo quiero, cómo administro lo que tengo.
5. Desarrolle un ejemplo de presupuesto de una promoción inmobiliaria y proponga un método de control de “lo que recibe por la venta” y los gastos por suelo y edificación.
PARTE SEGUNDA. 
  • Viabilidad técnica: dos pasos por delante antes de dar el primero. 
<
Capítulo 3.
Fases de una promoción inmobiliaria. 
1. Diferentes fases. 
a. Fase de Estudio Preliminar 
b. Fase de Producción 
c. Fase de Comercialización 
2. Análisis de posibles riesgos a detectar en el control de la gestión en las diferentes fases de una promoción inmobiliaria. 
a. Control de riesgos en las fases de la promoción inmobiliaria.
  • Planificación general del proyecto
  • Fase inicial de información y predefinición del proyecto.
  • Fase de viabilidad y diseño del producto.
  • Planificación operativa (desarrollo) de la promoción
  • Adquisición de suelo
  • Proyectos, licencias y permisos.
  • Contrataciones y adjudicación de obra
  • Ejecución de la obra.
  • Fase comercial y venta.
  • Fase financiera.
  • Ocupación de los inmuebles.
  • Fase de postventa.
  • Fase inicial de información y predefinición de la promoción
  • Fase de viabilidad y diseño del producto inmobiliario (ej. Demanda)
  • Diseño erróneo del producto inmobiliario (ej. condiciones del mercado).
  • Estudio erróneo de viabilidad económico financiera
  • Fase de adquisición de suelo (incertidumbres y vicios ocultos).
  • Fase de proyectos, licencias y permisos (plazos y cláusulas de penalización).
  • Fase de contrataciones y adjudicación de obras.
  • Fase de ejecución de obra (desviaciones).
  • Fase comercial. Comercialización y venta (ritmos de venta).
  • Fase financiera.
  • Fase de entrega y ocupación de los inmuebles.
  • Fase de postventa inmobiliaria.
b. Prevención de riesgos en la promoción inmobiliaria y seguros.


CHECK-LIST 

1. ¿Qué fórmula le indica a simple vista si un solar es RENTABLE o no?
2. ¿Por qué hacer un estudio técnico (distribución de volúmenes) y un estudio comercial (¡este solar es una mina!)?
3. Defina un tipo de promoción residencial según zona. ¿Hacer locales o no?
4. Haga un proyecto de edificación para un solar en zona urbana consolidada.
5. ¿Dónde conviene ceder la comercialización y dónde se la puede reservar el promotor?
6. Haga un análisis de riesgos que puedan ocasionarse en una promoción inmobiliaria.
7. ¿Por qué hay que hacer un estudio de viabilidad?
Capítulo 4. 
Viabilidad técnica: con buen suelo, no hay mal promotor.
1. Introducción: compro suelo, urbanizo y vendo.
a. Fase de planeamiento urbanístico.
b. Fase de urbanización.
c. Fase de la promoción inmobiliaria.
• La fase técnica de edificación.
• La fase de comercialización.
• La fase financiera.
2. Anticiparse al futuro de la zona: precauciones y “olfato”.
a. Estudio preliminar de la zona.
b. ¿Cómo conocer la demanda?
3. Aprender de las promociones vecinas.
4. El informe técnico y el comercial son favorables: pero ¿qué debo prever?
  • Instrumentos y análisis de previsión de una promoción inmobiliaria.
5. Este suelo no tiene la edificabilidad que me prometieron.
a. La edificabilidad del terreno
b. La información urbanística.
c. El suelo no es sólo urbanismo: el estudio geotécnico.
6. La clave: ¿qué y cuanto puede edificar?
  • La viabilidad técnica y estudio técnico de la promoción inmobiliaria.
TALLER DE TRABAJO.
¿Cómo conocer a la competencia? Estudio de la Oferta. 
1. ¿Para qué hacer el estudio de la oferta para una promoción inmobiliaria?
2. Clases de estudio de oferta de una promoción inmobiliaria.
  • Viabilidad comercial
  • Definición de la oferta inmobiliaria, productos precios y estrategia.
  • Durante la venta inmobiliaria (competencia y problemas de comercialización en promociones similares).
3. Ficha de encuesta
  • Datos de identificación de una promoción inmobiliaria.
  • Tipología inmobiliaria
  • Sistema de promoción inmobiliaria y venta.
  • Regímenes especiales como cooperativas de viviendas
  • Volumen de la oferta
  • Ritmo de venta inmobiliaria
  • Dotaciones comunes
  • Calidades de construcción
  • Precio y condiciones económicas
  • Tipo de comercialización (piso piloto, etc).
4. Metodologías de los estudios inmobiliarios.
5. Ritmo de ventas inmobiliarias.
6. Depuración de datos.

TALLER DE TRABAJO. 
Edificabilidad y aprovechamiento urbanístico NO son lo mismo.
1. El aprovechamiento urbanístico es la base de la ejecución urbanística.
2. Diferencias entre edificabilidad y aprovechamiento urbanístico.
3. Clases de edificabilidad.

a. Edificabilidad física o techo edificable.
  • ¿Qué es la edificabilidad física o bruta?
  • ¿Qué es la edificabilidad urbanística?
b. Edificabilidad media y ponderada.
  • ¿Qué es la edificabilidad media?
  • ¿Qué es la edificabilidad ponderada?
c. Edificabilidad conforme al uso (residencial, terciaria e industrial).
  • ¿Qué es la edificabilidad residencial?
  • ¿Qué es la edificabilidad terciaria?
  • ¿Qué es la edificabilidad industrial?
TALLER DE TRABAJO.
¿Cómo calcular la edificabilidad de un solar?
1. Diferencia entre ocupación y edificabilidad.
2. La elevación de plantas para casar la edificabilidad con la ocupación.
3. Aprovechamiento lucrativo calculado en base a la edificabilidad. Ejemplo.

TALLER DE TRABAJO.
Ejemplo de cálculo de edificabilidad.
1. Localización de la parcela
2. Catastro
3. Cálculo de la edificabilidad.

TALLER DE TRABAJO.
Modelo de ordenanza municipal edificatoria.
1. Condiciones de edificabilidad.

  • Coeficiente de edificabilidad. Edificabilidad bruta y edificabilidad neta.
  • Superficie edificada por planta.
  • Superficie edificada total.
  • Superficie útil.
2. Condiciones de volumen y forma de los edificios.
  • Tipologías edificatorias.
CHECK-LIST 
1. ¿Cómo anticiparse a otros promotores al descubrir una zona de inversión?
2. ¿Hay SUELO que genera demanda o hay DEMANDA que da valor al suelo?
3. ¿Es importante SABER lo que hace el PROMOTOR VECINO?
Capítulo 5. 
¿Cómo comprar el mejor solar? 
1. Seguir una dirección de negocio.
2. ¿Es vendible lo que se puede construir en el solar? 
3. ¿Buscar solar o esperar las ofertas?
4. ¿Cuánto debo pagar por el solar? 
  • Fórmulas para determina el precio a pagar por un solar (valor de repercusión, precios de venta, costes netos de construcción, etc.)
TALLER DE TRABAJO
El mercado del suelo y la promoción inmobiliaria.
1. La gestión del suelo y su puesta en valor.
  • a. Los fondos de inversión inmobiliaria.
  • b. Cooperativas y gestoras de cooperativas de vivienda.
2. Clases de suelo en función de su proceso de maduración.
3. La fase de urbanización.
4. La importancia de la figura del agente urbanizador en el derecho autonómico.
5. Demanda de suelo finalista en grandes ciudades.

CHECK-LIST 

1. ¿ Solar bien situado o no tan bien situado pero a mitad de precio?
2. ¿Cómo saber en dos minutos cuanto pagar por un solar? ¿Cuál es la fórmula?
3. ¿Cuándo hay que vender sobre plano?
PARTE TERCERA. 
  • Viabilidad comercial: sólo se promueve lo que se vende. 
<
Capítulo 6. 
Viabilidad comercial: ¿es vendible el producto?
1. Análisis del mercado: oferta y demanda. 
Viabilidad comercial de la promoción inmobiliaria.
Los estudios de mercado. Análisis de la oferta y la demanda
  • Estudio de la oferta. Estudio de la competencia.
  • Estudio de la demanda.
  • Estudios de mercado. 
  • El producto inmobiliario a promover.
2. ¿Qué es un estudio de mercado?
a. Ventajas de un estudio de mercado inmobiliario.
b. Clases de estudios de mercado inmobiliarios (viabilidad comercial, aprovechamiento urbanístico, económico financiero).
c. Definición del producto inmobiliario.
d. ¿Es fiable la estadística que justifica los estudios de mercado?
e. Decisión sobre la estrategia inversora de una promoción inmobiliaria.
3. ¿Es vendible el producto que se puede promover?
Diseño óptimo del producto inmobiliario (resultados del estudio técnico y comercial).
4. ¿Por cuánto se puede vender?

TALLER DE TRABAJO
Modelo y esquemas de un estudio de mercado para una promoción inmobiliaria.

  • Situación de la promoción.
  • Tablas de promociones y promotores de la zona.
  • Ofertas inicial y actual para promociones.
  • Ofertas inicial y actual en base a tipologías.
  • Comparativa con promociones de la zona (ofertas iniciales y de ventas por tipologías).
  • Cuadros y gráficos de superficies.
  • Precios homogeneizados.
  • Precios unitarios.
  • Distribución de las ventas.
  • Calidades.
  • Fichas de promoción.
  • Modelo de encuesta.
CHECK-LIST 
1. ¿Qué es un estudio de mercado?
2. ¿Cómo “vestir la promoción inmobiliaria” para que se venda?
Capítulo 7. 
La determinación de precio de venta. ¿Por cuánto se puede vender?
1. Todo depende de la oferta y el ritmo de ventas a conseguir. 
2. Métodos de fijación de precio de venta. 
a. En base a los costes 
b. En base al mercado y la competencia 
c. En base a los compradores / demanda
Capítulo 8. 
¿ Cómo establecer el precio correcto? 
1. Precios en función del coste
2. Precios en función de un conocimiento superficial de la oferta 
3. Precio adecuado y marketing de soporte. 

CHECK-LIST 

1. ¿Qué fórmulas utilizar para fijar el precio correcto de venta de una promoción inmobiliaria?
2. ¿Qué es el precio estratégico?
Capítulo 9. 
Publicidad en la compraventa de inmuebles. Reglas a respetar por el promotor 
1. Precauciones con la publicidad. 
2. Medidas de protección que la normativa de consumidores y usuarios prevé para el comprador de vivienda. 
3. Sanción por la infracción 
TALLER DE TRABAJO
Cuidado con el folleto de publicidad. Lo que dicen los jueces.
PARTE CUARTA. 
  • Viabilidad económica: la cuenta de la vieja ya no sirve. 
<
Capítulo 10
Viabilidad económica: ¿cuánto me cuesta la promoción?
1. Análisis de los costes de una promoción inmobiliaria. 
2. Clases de gastos en una promoción inmobiliaria. 
3. La cuenta de explotación de las promociones inmobiliarias. 
  • Lo que el "Cash?Flow" no debe significar 
  • La Planificación Temporal 
CHECK-LIST 
1. Desarrolle los gastos de una promoción inmobiliaria.
2. ¿Cómo se estructura el precio de compra del suelo respecto de otros gastos?
3. ¿Pueden imputarse los gastos en función de la tipología de una promoción inmobiliaria?
4. ¿Qué utilidad tiene poder saber el beneficio que generará un mayor gasto concreto?
5. ¿Cómo planificar los gastos de una promoción inmobiliaria?
Capítulo 11. 
Análisis de viabilidad económica. 
1. La condición de viabilidad económica
2. Costes de la producción de solares edificables 
3.  Ingresos de la producción de solares edificables 
TALLER DE TRABAJO. 
El presupuesto financiero de la obra. 
1. Variables financiera de planificación de obra. 
2. Fases presupuestarias. 
a. Previsión de los ingresos 
b. Previsión de pagos 
c. Cobros e ingresos (cash-flow). 
3. Estimación de costes directos e indirectos de una obra. 
a. Costes directos de la obra. 
b. Costes indirectos de obra. 
4. Seguimiento y control presupuestario del planning de la obra. 
5. Aspectos contables en la gestión de obra. 

TALLER DE TRABAJO
Análisis económico financiero de los tiempos y  costes de una promoción inmobiliaria.
1. Planificación de los tiempos de la operación inmobiliaria. Diagrama de Gant.
2. Planificación de los costes de la operación inmobiliaria. Cash-flow  o  previsión  de  tesorería.
3. Actualización de desviaciones de la planificación de la promoción  inmobiliaria.

TALLER DE TRABAJO. 
Viabilidad financiera de una obra. 
1. Calendario de la obra. 
2. Previsión de costes. 
3. Previsión de ventas en caso de promoción. 
4. Previsión de ingresos y pagos. 
5. Control de gastos e ingresos de la promoción 
6. Control de tesorería o financiero de la promoción inmobiliaria.
7. Distribución del préstamo financiero en las fases de la promoción inmobiliaria. 
8. Viabilidad económica y financiera. 

TALLER DE TRABAJO. 
Control financiero de las ventas de una promoción inmobiliaria.
1. Producto inmobiliario y precios de venta. 
2. Control de venta y clientela. 
3. Control de cobros y facturación de una promoción inmobiliaria. 
4. Control de avales. 
5. Control ISO 9000 de entrega de una promoción inmobiliaria.

CHECK-LIST

Elaborar un estudio financiero de viabilidad de una promoción inmobiliaria.
Desarrollar un estudio de vialidad de una promoción en régimen de autoconstrucción, en cuya realización se ha seguido la siguiente secuencia:
  • Definición de la promoción: bienes y precios de venta. 
  • Calendario de la promoción.
  • Definición y valoración de la obra. 
  • Valoración de solar y forma de pago.
  • Previsión de ventas y gastos por comisiones. 
  • Distribución de la ejecución de obra. 
  • Previsión de gastos y pagos por obra. 
  • Previsión de cobros.
  • Determinación de necesidades de financiación y costes financieros. 
  • Determinación del resto de gastos y forma de pago.
  • Previsión de liquidaciones de IVA.
  • Hoja resumen del resultado y rentabilidad. 
  • Presupuesto financiero.
Capítulo 12. 
Análisis de viabilidad: el método dinámico. 
1. Introducción. 
2. Aspectos financieros. 
Métodos dinámicos de cálculo de la rentabilidad de los proyectos de inversión: el método del valor actual neto y la tasa interna de retorno.
Método del Valor Actual Neto (VAN).
3. Método de la Tasa Interna de Retorno (TIR). 
4. Análisis de viabilidad económica: método dinámico
TALLER DE TRABAJO
Ejemplo de caso real. Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria y Estudio económico financiero de una promoción inmobiliaria.
1. Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria.
  • Datos generales.
  • Solar.
  • Construcción.
  • Precio de venta.
  • Calendario general de la promoción y cuadro de ventas.
  • Fiscalidad.
2. Desarrollo completo de Estudio económico financiero de una promoción inmobiliaria.
  • Datos generales.
  • Solar (características del solar, datos urbanísticos, datos de operación de compra del solar).
  • Edificabilidad (edificabilidad del proyecto, construcción, precio de venta, plan y calendario de promoción y ventas).
  • Financiación (financiación hipotecaria, modalidad de disposición hipotecaria, datos financieros).
  • Costes e ingresos por etapas de la promoción (flujos de caja y plan de etapas de la promoción).
  • Medidas correctoras y préstamo puente.
  • Resumen del estudio de viabilidad (resumen económico, análisis y parámetros de viabilidad).
TALLER DE TRABAJO
Caso práctico desarrollado. Estudio de viabilidad una promoción inmobiliaria de viviendas.
  • Análisis del mercado inmobiliario. 
  • Viabilidad de este proyecto.
  • Estudio del mercado inmobiliario de municipio y Comunidad Autónoma.
  • Plan de actuación (Escritura el solar, inicio proyecto básico, proyecto de ejecución, comienzo de obra, plazo de ejecución).
  • Gastos (licencias, honorarios, etc)
  • Ingresos.
  • Repercusión suelo /ventas
  • Repercusión suelo/m2 edif.sobre rasante
  • Rentabilidad  a partir del cash-flow
  • Reflejo contable de estimación optimista/pesimista.
  • Análisis de sensibilidad.
  • Riesgos.
TALLER DE TRABAJO
Caso práctico resuelto. Modelo de estudio de viabilidad para compra de SUELO urbanizable realizado con un programa informático.
  • Características del Suelo Residencial. 
  • Cesiones obligatorias de suelo. 
  • Datos del sector. Superficie Bruta del Sector. 
  • Sistemas Generales adscritos. 
  • Dotacional privado sin edificabilidad. 
  • Aprovechamiento tipo. 
  • Edificabilidad bruta en Residencial/Terciario o Industrial. 
  • Número máximo de Viviendas  y su uso característico.
  • Forma de adquisición.
  • Edificabilidad. 
  • Coeficiente de Canje.
  • Coste Imputable. 
  • Ingresos por ventas. 
  • Gastos de adquisición del suelo (planeamiento de desarrollo técnico, modificación PGOU, plan parcial, estudio de detalle, proyecto de compensación, obras de urbanización, proyecto de urbanización de arquitecto).
  • Gastos por acometidas e impuestos.
  • Gastos por impuestos, notariales y registrales.
  • Resultado económico de ventas  e ingresos (total costes de explotación, margen bruto explotación, gastos de comercialización, beneficio antes de intereses e impuestos, gastos financieros, beneficio antes de impuestos). 
  • Edificabilidad resultante. Ventas y transferencia interna 
  • Asignación de usos, edificabilidad y parcela neta. 
  • Obtención de aprovechamientos: imputación de precios  y su valoración. 
  • Condiciones generales de adquisición del suelo.
  • Condiciones de urbanización del sector.


TALLER DE TRABAJO
Caso práctico resuelto. Modelo de estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria realizado con un programa informático.
Desglose de costes 
Flujo de caja 
Cuadros de ventas 
Plan de Etapas 
Cuadros de Aportaciones y Pagos Iniciales 
Cuadro de Riesgos. 
Balance de cada Ejercicio. 
Edificabilidad. Viviendas. 
Presupuesto de gastos  (adquisición solar, impuestos, notarías y registros, levantamiento topográfico, estudio geotécnico, urbanización interior, acometidas, arquitectos -proyecto básico - proyecto de dirección de -liquidación y Recepción -, licencias, obra nueva y división horizontal, préstamos, gastos financieros, gastos de comercialización, etc.).
Resultado económico  (ventas, costes de explotación, margen bruto de explotación, gastos Financieros, beneficio antes de Impuestos (BAI), Beneficios/Coste Explotación, Beneficios/Coste Total,  Repercusión Suelo/Ventas,  Repercusión suelo/M2 Edificado s/rasante, etc.). 
Resumen económico-financiero de la promoción inmobiliaria.
Estructura de ventas. 
Acciones correctoras. 
 
 

Capítulo 13.
Tasación y valoración del patrimonio inmobiliario.
1. El régimen legal de las valoraciones.
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
    Artículo 34. Ámbito del régimen de valoraciones.
    Artículo 35. Criterios generales para la valoración de inmuebles.
    Artículo 36. Valoración en el suelo rural.
    Artículo 37. Valoración en el suelo urbanizado.
    Artículo 38. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización.
    Artículo 39. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación.
    Artículo 40. Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas.
    Artículo 41. Régimen de la valoración.
REGLAMENTO DE VALORACIONES DE LA LEY DE SUELO
Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
2 El informe de valoración de inmuebles. La labor documentalista del perito tasador y las sociedades de tasación.
3.¿Qué se entiende por valor? Clases de valor. El valor de mercado y su relación con las edificaciones y el urbanismo.
4. Técnicas y procedimientos valoración del suelo: Estudios de viabilidad del suelo. El  cálculo y formalización del valor de tasación. Introducción a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
5. Métodos de cálculo de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. ¿Qué debe saber un inversor? ¿Qué documentación se precisa para la tasación? Metodología de la valoración. Problemática particular en función del tipo de inmueble.
Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero.
6. El certificado de tasación o informe de valoración de inmuebles (situación administrativa, características físicas de la finca, datos registrales, servidumbres, planos de edificación y urbanísticos, valoración económico financiera, etc.).

CHECK-LIST 

Tasación y valoración del patrimonio inmobiliario.
¿Cómo puede incrementarse el valor de los activos inmobiliarios a través de una adecuada tasación y valoración?
Principales aspectos que hay que tener en cuenta en la valoración de activos inmobiliarios
Normativa aplicable en la valoración
¿Cuáles son los principales métodos de valoración?
Baremos de valoración en los diferentes tipos de inmuebles
Capítulo 14.
El efecto de las valoraciones en las bolsas de suelo no sectorizado de las promotoras. 
1. Los efectos de las valoraciones en los grandes propietarios de suelo. 
2. Sin problemas para promotores con bolsa de suelos urbanizables delimitados (reservados a futuros proyectos urbanizadores). 
3. El efecto de la contabilización de las expectativas en las promotoras cotizadas. 
4. Problemática de la financiación de promotoras inmobiliarias. 
5. El efecto de la financiación de pequeñas y medianas promotoras. 
Capítulo 15. 
Viabilidad económica en la producción de suelo urbanizado: la ventajas del agente urbanizador. 
1. Introducción 
2. La condición de viabilidad de las actuaciones urbanísticas
3. Variables económicas de las actuaciones urbanísticas. 
4. La plusvalía urbanística. 
5. Derechos y deberes de los propietarios de los terrenos. 
Capítulo 16.
Contabilidad de Costes y de Gestión. 
1. Presupuesto de un proyecto de construcción. 
2. Metodología de cálculo de costes y elaboración de presupuestos. 
3. Unidad de obra 
a. Unidad de obra en Contabilidad de Costes y de Gestión.
b. Unidad de obra en presupuestos de proyectos de construcción. 
c. Estado de mediciones 
d. Partidas alzadas 
e. Cuadros de precios 
4. Costes de personal. 
5. Costes de los material.
6. Precio unitario. 
7. Precio descompuestos. 
8. Precios auxiliares 
9. Presupuestos
a. Presupuestos parciales
b. Presupuesto general 
10. Contabilidad de la obra. 
a. Definiciones de precios. 
b. Sistemas de contabilidad de costes
11. Definición de precios 
a. Precio de suministro (PSU) 
b. Precio auxiliar (PA) 
c. Precio unitario descompuesto y auxiliar 
d. Precio unitario auxiliar (PUA) 
e. Precios complejos descompuesto y auxiliar 
f. Precio funcional descompuesto (PFD)
12. Los precios de coste desde la contabilidad de costes y de gestión 
13. Referencia espacial del precio. 
PARTE  QUINTA. 
  • Viabilidad financiera:cuidado con los bancos. 
<
Capítulo 17.
Viabilidad financiera:. Me salen los números: ¿quién me lo financia? 
1. Financiación a través de pagos a cuenta realizados por los Compradores antes de la entrega.
2. Viabilidad económico financiera de una promoción inmobiliaria
a. El análisis económico financiero de una promoción inmobiliaria.
b. Criterios de análisis estáticos.
c. Criterios de análisis dinámicos.
d. Los flujos de caja.
e. Esquema de etapas de un proyecto de inversión inmobiliario.
  • Análisis viabilidad económica. Proyecto inversión: promoción
  • Definición del proyecto.
  • Identificación de los flujos de caja  pagos e ingresos .
  • Cuantificación de los flujos monetarios.
  • Calendario de flujos  fijación en el tiempo de pagos e ingresos .
  • Obtención de los flujos netos del proyecto.
  • Cálculo de los indicadores económicos.
  • Análisis de sensibilidad y de soluciones alternativas.
f. Definición del proyecto inmobiliario.
g. Datos básicos de un proyecto inmobiliario.
  • Duración del proyecto inmobiliario.
  • Elección de la periodificación.
  • Finalización de la obra.
  • Tasa de actualización del promotor.
h. Criterios de análisis. El proyecto autofinanciado. La financiación externa. El proyecto, financiado
  • Proyecto autofinanciado
  • Costes.
  • Calendario de costes. Flujos de costes por partidas y totales.
  • Ingresos.
  • Calendario de ventas. Flujos por ingresos, por tipos y totales por periodo.
i. Financiación del proyecto inmobiliario.
  • Datos de la financiación.
  • Flujos y calendario de la financiación.
  • Entregas o cobros
  • Gastos del préstamo
j. Tasa interna de rendimiento (T.I.R.)
k. El valor actual neto (V.A.N.)
l. La tasa mixta de rendimiento. (T.M.R.)
m. La serie neta uniforme (S.N.U)
n. La tasa mixta de rendimiento (T.M.R.)
ñ. Sensibilidad o modificaciones de los resultados obtenidos en el proyecto inmobiliario.
  • Variaciones de las condiciones financieras
  • Variaciones en los costes del producto inmobiliario.
  • Variaciones en el calendario de ventas.
TALLER DE TRABAJO. 
Vender el edificio antes de empezar.
El contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 
1. El compromiso de construcción y comercialización del contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 
2. Riesgos por cuenta del vendedor promotor en el contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 
3. El contrato forward purchase en el derecho español.
a. Concepto del contrato de forward purchase.
b. Características del contrato de forward purchase.
c. Fases de una operación de forward purchase o compra a plazo.
d. Tipología del contrato de forward purchase.
e. Fiscalidad del contrato de forward purchase.
4. Cláusulas esenciales del contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 
5. El caso en que el edificio futuro lo financia el comprador (forward funding). 
a. Concepto del forward funding.
b. Características del contrato de forward funding.
c. Elementos del contrato de forward funding.
d. Modalidades del contrato de forward funding.
e. Naturaleza jurídica del contrato de forward funding.
f. Riesgos que asume el comprador del contrato de forward funding.
g. Fiscalidad del contrato de forward funding.
TALLER DE TRABAJO
Venta de  inmuebles en construcción como alternativa de financiación para el promotor.
1. Las características del contrato de adquisición de un inmueble en construcción
a. Dejar atadas las condiciones técnicas de construcción.
b. Condiciones suspensivas de licencias urbanísticas y de contratación de seguros de la edificación.
c. Determinación del precio y los plazos de pago.
d. Condiciones de entrega del inmueble (certificado final de obra).
e. Garantías de ocupación del inmueble.
2. El “Forward purchase” es un contrato de compraventa de futuro edificio.
3. Características del contrato inmobiliario forward de compraventa de futuro edificio.
a. Compra del suelo por el promotor asegurándose el precio de venta del inmueble construido.
b. El inversor financia al promotor inmobiliario.
c. Entrega del inmueble y pago.
4. Ventajas y desventajas del contrato inmobiliario forward de compraventa de futuro edificio.
5. Clases de contratos forward.
a.   Forward purchase agreement (venta anticipada de edificio comercializado con pago diferido a la entrega).
b. Forward funding agreement (venta anticipada de edificio comercializado con pago en el momento de la entrega).
c. Forward purchase agreement con pagos aplazados.
PARTE SEXTA. 
  • Viabilidad urbanística: coordinar suelo con edificación.
<
Capítulo 18. 
Información urbanística previa. Imprescindible antes de promover o edificar. 
1. Plan general de ordenación urbana. 
2. Interpretación del Plan General. 
3. Información urbanística. Publicidad del planeamiento. 
4. Consulta directa. 
5. Cédulas urbanísticas. 
6. Valor acreditativo de los informes y cédulas urbanísticas. 

Capítulo 19. 
La simultaneidad de obras de urbanización y edificación.
1. El Proyecto de Urbanización. 
2. Proyecto por fases
3. Convenio Regulador entre Administración Local, Promotor de Urbanización, Empresa Constructora de las Obras de Urbanización y Dirección Facultativa. 
4. El diseño del Plan de Simultaneidad.
PARTE SÉPTIMA. 
  • Viabilidad edificatoria: ¿quién ha pagado por una obra sólo lo que le presupuestaron?
<
Capítulo 20. 
Análisis del plan de obra y precauciones con las ofertas. 
1. Plan de obra. 
2. Las ofertas se miran con "lupa". 

TALLER DE TRABAJO. 
El presupuesto de obra. 
1. ¿Qué es el presupuesto de obra?
2. Clases de presupuestos 

a. Presupuesto estimativo 
b. Presupuesto valorativo 
c. Presupuesto valorativo detallado
d. Presupuesto cerrado 
3. Estructura de costes de un presupuesto 
a. Costes directos 
b. Costes indirectos. 
Capítulo 21.
 Fases de una edificación. Trámites a seguir.
1. Examen topográfico 
2. Estudio geotécnico
3. Acta de Protocolización de fotografías 
4. Encargo del proyecto y dirección de obra 
5. Contratación de OCT 
6. Plan de control de materiales 
7. Seguro de responsabilidad decenal 
TALLER DE TRABAJO
Al seguro de daños o de caución se añade la “garantía financiera”. Reforma del artículo 19 de la LOE por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.
8. La licencia de obras
9. La escritura de obra nueva y división horizontal 
TALLER DE TRABAJO
La declaración de obra nueva en la ley 13/2015, de 24 de junio. 
10. El préstamo hipotecario 
11. El seguro en garantía de cantidades a cuenta del precio de venta 
12. Comercialización de la promoción. 
13. Contrato de obra alzado o llave en mano. 
14. El acta de replanteo 

TALLER DE TRABAJO
Estudio de gestión de residuos. Obligación del promotor en los proyectos de obras.

TALLER DE TRABAJO
Formulario. Modelo de Ordenanza Municipal sobre Gestión de Residuos de Construcción y Demolición

Capítulo 22.
Fases  de control de un Dpto. técnico. 
1. Desde las certificaciones de obra a la post-venta.
  • Supervisión y control de certificaciones de obra.
  • La coordinación de seguridad en fase de ejecución.
  • Anotar cualquier incidencia en el libro de órdenes, y en particular la conformidad a los materiales que le sean presentados por el contratista.
  • Autorizar, con el director de la obra cuando sea necesario, las modificaciones que se produzcan, anotando las que puedan suponer una modificación en la escritura de ONDH, para hacerlas constar al finalizar la obra y otorgar la escritura de ON terminada.
  • Controlar el plazo de ejecución y adoptar las medidas necesarias para su cumplimiento.
  • Recabar del contratista y preparar toda la documentación necesaria para solicitar la licencia de primera ocupación y el libro del edificio.
  • Realizar visita exhaustiva antes de recepcionar la obra.
  • Informar al Gerente de cualquier incidencia.
  • La escritura de obra nueva terminada
  • La licencia de primera ocupación
  • La entrega de la edificación
  • La gestión de las escrituras
  • La constitución de la comunidad
  • Post-venta. Reclamaciones posteriores
2. Esquemas del desarrollo de los planes operativos.
  • Plan operativo técnico, departamento técnico
  • Plan operativo técnico de ejecución material de la promoción. Departamento técnico de ejecución material
  • Plan operativo comercial
  • Departamento comercial
  • Plan operativo de recursos humanos
  • Departamento de recursos humanos
  • Plan operativo financiero y de tesorería
  • Departamento económico-financiero
  • Previsiones económico-financieras
  • Cuantías y calendario de tiempos previstos
TALLER DE TRABAJO.
Gestión de obra 
1. El encargo del promotor. 
2. La empresa constructora y su organización 
3. El proyecto de organización 
a. Memoria 
b. Planos 
c. Pliego de condiciones 
d. Presupuesto
4. Fases preliminares. 
5. Elaboración de un plan de organización interior. 
Capítulo 23. 
Tengo suelo y financiación: a poner ladrillos. 
1. Preestudio del arquitecto.
El plan operativo técnico de ejecución material de la promoción
Plan de contrataciones
Plan de compras
Plan de ejecución material de las obras
Esquema de. funciones de departamento técnico de ejecución material
Compras y contrataciones
2. El encargo del proyecto al arquitecto: precauciones para evitar sorpresas.
a. ¿Qué es el proyecto?
b. Claridad en la edificabilidad o aprovechamiento posible.
c. Características de los inmuebles a proyectar.
d. Calidades
3. Los Honorarios del arquitecto.
4.  La dirección de obra
5. Los costes de referencia de la construcción.

TALLER DE TRABAJO
Los proyectos de urbanización.
Proyecto de Urbanización básico.
Proyecto de Urbanización  complementario.

TALLER DE TRABAJO
Comprobaciones preliminares al anteproyecto de edificación.
1. Examen urbanístico.
2. Inspección física del inmueble.
3. Servicios de suministro disponibles.
4. Examen  topográfico  del  inmueble.
5. Estudio Geotécnico.
6. Restos arqueológicos.
7. Análisis de suelos contaminados. Gestión de residuos.

TALLER DE TRABAJO
El anteproyecto de Edificación.
1. El anteproyecto de Edificación.
2. Referencias.

  • Parcela o suelo.
  • Planeamiento y normativa.
  • Definición del producto inmobiliario.
  • Equipo profesional.
3. Contenido del anteproyecto.
a. Documentos.
b. Marketing. Aspectos comerciales.
c. Aspectos técnicos.
Capítulo 24.
Licencias.
1. Licencia de obras. 
2. Sujetos Pasivos 
3. Clases de licencia de obras 
a. Licencia de obra mayor. 
Licencia de obra mayor por consolidación de edificios 
Licencia de obra mayor por nueva edificación
Licencia de obra mayor por rehabilitación de edificios 
Licencia de obra mayor por restauración de edificios 
Licencia urbanística de obra mayor por acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas. 
b.- Licencia de obras menores 
4. Documentos a aportar. 
Licencia de obra mayor de acondicionamiento de local 
Licencia de obra mayor de nueva edificación 
Licencia de obra mayor de rehabilitación de edificios 
Licencia de obra mayor de restauración de edificios: 
Licencia urbanística de obra mayor: Acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas: 
Licencia de obras menores 
Capítulo 25. 
La entrega de la obra: hay mucho en juego. 
1. Las fechas de entrega: los tribunales empiezan a hacer pagar caros los retrasos. 
2. Consejos para firmar el acta de recepción. 
a. Introducción. 
b. Requisitos del acta 
c. Efectos del acta 
d. Plazo 
e. Rechazo de la obra 
f. Tramitación del acta 
TALLER DE TRABAJO 
Certificación energética. Responsabilidad del promotor (ya sea edificios nuevo o existente). 
1. Procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. 
a. Regulación del Procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. 
b. Definiciones. 
2. Edificios objeto del certificado energético. 
a. Edificios de nueva construcción y edificios existentes. 
b. Edificios excluidos. Administraciones públicas. Culto religioso. 
3. Responsabilidad del promotor (ya sea edificios nuevo o existente). 
a. Inscripción en el Registro de certificados energéticos. 
b. Libro del edificio. 
4. Certificaciones energéticas globales de unidades de edificios. 
5. Contenido del certificado de eficiencia energética. Etiqueta energética. 
6. Certificación de la eficiencia energética de un edificio de NUEVA CONSTRUCCIÓN. 
7. Certificación de eficiencia energética de un EDIFICIO EXISTENTE. 
8. Control de los certificados de eficiencia energética. Inspección. 
a. Inspección. 
b. Infracciones y sanciones. 
9. Validez, renovación y actualización del certificado de eficiencia energética. 

TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico. Promoción inmobiliaria de un solar de uso residencial en 5 alturas. 

PARTE OCTAVA. 
  • Responsabilidad del promotor. 
<<
Capítulo 26.
La responsabilidad del promotor en la LOE.
    1. La responsabilidad del promotor en la LOE. 
    2. ¿Cuándo es responsable el promotor?
    3. El promotor como agente de la edificación en la LOE 
    4. Ámbito de responsabilidad. 

    TALLER DE TRABAJO.
    El promotor responsable de la edificación. 
    1. Antecedentes. 
    2. La solidaridad del promotor

    a. Diferencias con la responsabilidad de los distintos agentes que intervienen en la edificación
    b. Responsabilidad del promotor
    c. El promotor garantiza la edificación.
    4. Acción de repetición 

    TALLER DE TRABAJO. 
    Responsabilidad por daños en la construcción y venta de vivienda nueva.

    TALLER DE TRABAJO.
    El promotor no respeta la memoria de acabados de la vivienda vendida. ¿Qué sucede?

    TALLER DE TRABAJO.
    ¿Quién paga la tasa de enganche al gas o al agua?

    TALLER DE TRABAJO.
    Compraventa de vivienda sobre plano. Todo lo que  hay que saber. 
    1. La compraventa de vivienda sobre plano. 
    2. Derechos del consumidor tras la firma del contrato. 
    3. Cláusulas abusivas. 

    TALLER DE TRABAJO
    Reforma de las cantidades entregadas a cuenta por la Ley 20/2015.
    1. Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.

    • Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas.
    • Requisitos de las garantías.
    • Información contractual.
    • Ejecución de la garantía.
    • Cancelación de la garantía.
    • Publicidad de la promoción de viviendas.
    • Infracciones y sanciones.
    • Desarrollo reglamentario.
    2. Requisitos que deben cumplir las pólizas de seguro y los avales que garanticen estas cantidades a cuenta.
    3. Cambios en la situación del consumidor de vivienda.
    TALLER DE TRABAJO
    Venta sobre plano sin licencia y dificultades del promotor inmobiliario para dar avales individuales garantizados.

    TALLER DE TRABAJO.
    El promotor que vende sobre plano y entrega menos metros de los firmados. 


 
  • En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo.
  • De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados previamente en la guía.
  • El formulario inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional inmobiliario y de la construcción.
PARTE NOVENA. 
  • Formularios. 

1. Modelo de contrato de redacción de proyecto básico y de ejecución 
2. Modelo de contrato de arquitecto proyectista redactando en un solo proyecto el proyecto básico y el de ejecución. 
3. Modelo general de contrato entre promotor y arquitecto. 

Modelo 1 
Modelo 2 
4. Modelo de contrato de arquitecto director de ejecución de obra
5. Modelo de contrato de encargo de trabajo profesional a arquitecto 
6. Modelo de contrato con arquitecto técnico. 
7. Modelo BÁSICO de contrato de ejecución "llave en mano" 

Copyright © inmoley.com Todos los derechos reservados. El uso anagramas,  símobolos o información sin autorización expresa de inmoley.com  y al margen de las condiciones generales de contratación de inmoley.com, será perseguido judicialmente.

Privacidad. Cookies. Aviso: Leer aquí antes de continuar

ir a inicio de página
 
Volver a la página anterior