GUÍA PRÁCTICA PROFESIONAL · METODOLOGÍA · CHECKLISTS · FORMULARIOS · CASOS

OBRA DEFECTUOSA DURANTE LA EJECUCIÓN NO CONFORMIDADES, RECHAZO, DEMOLICIÓN, REPARACIÓN, COSTE, PLAZO Y RESPONSABILIDAD

Name: OBRA DEFECTUOSA DURANTE LA EJECUCIÓN NO CONFORMIDADES, RECHAZO, DEMOLICIÓN, REPARACIÓN, COSTE, PLAZO Y RESPONSABILIDAD
Author: inmoley.com

Guía profesional sobre obra defectuosa durante la ejecución: gestión de no conformidades, rechazo, reparación, demolición, costes, plazos y responsabilidades. Incluye checklists, formularios cumplimentados y casos prácticos para promotores, constructores, arquitectos, ingenieros, direcciones facultativas, responsables de calidad y gestores de proyectos.

OBRA DEFECTUOSA DURANTE LA EJECUCIÓN NO CONFORMIDADES, RECHAZO, DEMOLICIÓN, REPARACIÓN, COSTE, PLAZO Y RESPONSABILIDAD

ENCICLOPEDIA PROFESIONAL DEL SECTOR INMOBILIARIO Y LA CONSTRUCCIÓN

UNA GUÍA PROFESIONAL PARA LA TOMA DE DECISIONES

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¿QUÉ APRENDERÁ?

01 Identificar y clasificar correctamente defectos, desviaciones y no conformidades detectadas durante la ejecución de la obra. 2. Organizar un sistema eficaz de control de calidad, inspecciones, ensayos, hold points y trazabilidad documental. 3. Gestionar correctamente la apertura, investigación, respuesta, seguimiento y cierre de una No Conformidad (NCR). 4. Rechazar materiales, productos y unidades de obra que no cumplan el proyecto, las especificaciones técnicas o la normativa aplicable. 5. Inspeccionar obra oculta y decidir cuándo procede ordenar aperturas, catas, ensayos destructivos o métodos de investigación no destructivos. 6. Evaluar la gravedad de una obra defectuosa atendiendo a seguridad, funcionalidad, normativa, durabilidad, estética y mantenibilidad. 7. Decidir técnicamente entre reparación, sustitución, demolición y reconstrucción o aceptación excepcional mediante concesión. 8. Analizar y aprobar propuestas alternativas de reparación formuladas por el constructor, verificando su equivalencia técnica, vida útil, mantenimiento y garantías. 9. Determinar quién debe asumir los costes directos e indirectos derivados de la investigación, demolición, reparación, reconstrucción y nuevos ensayos. 10. Gestionar correctamente certificaciones, retenciones, deducciones, back-charges y minoraciones de precio vinculadas a obra no conforme. 11. Analizar el impacto de los defectos sobre el programa, el camino crítico, la fecha de terminación, la ampliación de plazo, la mitigación y la aceleración. 12. Documentar responsabilidades, reclamaciones, controversias y cierres mediante checklists, formularios y casos prácticos aplicables a contratos en España y a modelos internacionales como FIDIC y NEC.	02 Organizar un sistema eficaz de control de calidad, inspecciones, ensayos, hold points y trazabilidad documental. 3. Gestionar correctamente la apertura, investigación, respuesta, seguimiento y cierre de una No Conformidad (NCR). 4. Rechazar materiales, productos y unidades de obra que no cumplan el proyecto, las especificaciones técnicas o la normativa aplicable. 5. Inspeccionar obra oculta y decidir cuándo procede ordenar aperturas, catas, ensayos destructivos o métodos de investigación no destructivos. 6. Evaluar la gravedad de una obra defectuosa atendiendo a seguridad, funcionalidad, normativa, durabilidad, estética y mantenibilidad. 7. Decidir técnicamente entre reparación, sustitución, demolición y reconstrucción o aceptación excepcional mediante concesión. 8. Analizar y aprobar propuestas alternativas de reparación formuladas por el constructor, verificando su equivalencia técnica, vida útil, mantenimiento y garantías. 9. Determinar quién debe asumir los costes directos e indirectos derivados de la investigación, demolición, reparación, reconstrucción y nuevos ensayos. 10. Gestionar correctamente certificaciones, retenciones, deducciones, back-charges y minoraciones de precio vinculadas a obra no conforme. 11. Analizar el impacto de los defectos sobre el programa, el camino crítico, la fecha de terminación, la ampliación de plazo, la mitigación y la aceleración. 12. Documentar responsabilidades, reclamaciones, controversias y cierres mediante checklists, formularios y casos prácticos aplicables a contratos en España y a modelos internacionales como FIDIC y NEC.
03 Gestionar correctamente la apertura, investigación, respuesta, seguimiento y cierre de una No Conformidad (NCR). 4. Rechazar materiales, productos y unidades de obra que no cumplan el proyecto, las especificaciones técnicas o la normativa aplicable. 5. Inspeccionar obra oculta y decidir cuándo procede ordenar aperturas, catas, ensayos destructivos o métodos de investigación no destructivos. 6. Evaluar la gravedad de una obra defectuosa atendiendo a seguridad, funcionalidad, normativa, durabilidad, estética y mantenibilidad. 7. Decidir técnicamente entre reparación, sustitución, demolición y reconstrucción o aceptación excepcional mediante concesión. 8. Analizar y aprobar propuestas alternativas de reparación formuladas por el constructor, verificando su equivalencia técnica, vida útil, mantenimiento y garantías. 9. Determinar quién debe asumir los costes directos e indirectos derivados de la investigación, demolición, reparación, reconstrucción y nuevos ensayos. 10. Gestionar correctamente certificaciones, retenciones, deducciones, back-charges y minoraciones de precio vinculadas a obra no conforme. 11. Analizar el impacto de los defectos sobre el programa, el camino crítico, la fecha de terminación, la ampliación de plazo, la mitigación y la aceleración. 12. Documentar responsabilidades, reclamaciones, controversias y cierres mediante checklists, formularios y casos prácticos aplicables a contratos en España y a modelos internacionales como FIDIC y NEC.	04 Rechazar materiales, productos y unidades de obra que no cumplan el proyecto, las especificaciones técnicas o la normativa aplicable. 5. Inspeccionar obra oculta y decidir cuándo procede ordenar aperturas, catas, ensayos destructivos o métodos de investigación no destructivos. 6. Evaluar la gravedad de una obra defectuosa atendiendo a seguridad, funcionalidad, normativa, durabilidad, estética y mantenibilidad. 7. Decidir técnicamente entre reparación, sustitución, demolición y reconstrucción o aceptación excepcional mediante concesión. 8. Analizar y aprobar propuestas alternativas de reparación formuladas por el constructor, verificando su equivalencia técnica, vida útil, mantenimiento y garantías. 9. Determinar quién debe asumir los costes directos e indirectos derivados de la investigación, demolición, reparación, reconstrucción y nuevos ensayos. 10. Gestionar correctamente certificaciones, retenciones, deducciones, back-charges y minoraciones de precio vinculadas a obra no conforme. 11. Analizar el impacto de los defectos sobre el programa, el camino crítico, la fecha de terminación, la ampliación de plazo, la mitigación y la aceleración. 12. Documentar responsabilidades, reclamaciones, controversias y cierres mediante checklists, formularios y casos prácticos aplicables a contratos en España y a modelos internacionales como FIDIC y NEC.
05 Inspeccionar obra oculta y decidir cuándo procede ordenar aperturas, catas, ensayos destructivos o métodos de investigación no destructivos. 6. Evaluar la gravedad de una obra defectuosa atendiendo a seguridad, funcionalidad, normativa, durabilidad, estética y mantenibilidad. 7. Decidir técnicamente entre reparación, sustitución, demolición y reconstrucción o aceptación excepcional mediante concesión. 8. Analizar y aprobar propuestas alternativas de reparación formuladas por el constructor, verificando su equivalencia técnica, vida útil, mantenimiento y garantías. 9. Determinar quién debe asumir los costes directos e indirectos derivados de la investigación, demolición, reparación, reconstrucción y nuevos ensayos. 10. Gestionar correctamente certificaciones, retenciones, deducciones, back-charges y minoraciones de precio vinculadas a obra no conforme. 11. Analizar el impacto de los defectos sobre el programa, el camino crítico, la fecha de terminación, la ampliación de plazo, la mitigación y la aceleración. 12. Documentar responsabilidades, reclamaciones, controversias y cierres mediante checklists, formularios y casos prácticos aplicables a contratos en España y a modelos internacionales como FIDIC y NEC.	06 Evaluar la gravedad de una obra defectuosa atendiendo a seguridad, funcionalidad, normativa, durabilidad, estética y mantenibilidad. 7. Decidir técnicamente entre reparación, sustitución, demolición y reconstrucción o aceptación excepcional mediante concesión. 8. Analizar y aprobar propuestas alternativas de reparación formuladas por el constructor, verificando su equivalencia técnica, vida útil, mantenimiento y garantías. 9. Determinar quién debe asumir los costes directos e indirectos derivados de la investigación, demolición, reparación, reconstrucción y nuevos ensayos. 10. Gestionar correctamente certificaciones, retenciones, deducciones, back-charges y minoraciones de precio vinculadas a obra no conforme. 11. Analizar el impacto de los defectos sobre el programa, el camino crítico, la fecha de terminación, la ampliación de plazo, la mitigación y la aceleración. 12. Documentar responsabilidades, reclamaciones, controversias y cierres mediante checklists, formularios y casos prácticos aplicables a contratos en España y a modelos internacionales como FIDIC y NEC.
07 Decidir técnicamente entre reparación, sustitución, demolición y reconstrucción o aceptación excepcional mediante concesión. 8. Analizar y aprobar propuestas alternativas de reparación formuladas por el constructor, verificando su equivalencia técnica, vida útil, mantenimiento y garantías. 9. Determinar quién debe asumir los costes directos e indirectos derivados de la investigación, demolición, reparación, reconstrucción y nuevos ensayos. 10. Gestionar correctamente certificaciones, retenciones, deducciones, back-charges y minoraciones de precio vinculadas a obra no conforme. 11. Analizar el impacto de los defectos sobre el programa, el camino crítico, la fecha de terminación, la ampliación de plazo, la mitigación y la aceleración. 12. Documentar responsabilidades, reclamaciones, controversias y cierres mediante checklists, formularios y casos prácticos aplicables a contratos en España y a modelos internacionales como FIDIC y NEC.	08 Analizar y aprobar propuestas alternativas de reparación formuladas por el constructor, verificando su equivalencia técnica, vida útil, mantenimiento y garantías. 9. Determinar quién debe asumir los costes directos e indirectos derivados de la investigación, demolición, reparación, reconstrucción y nuevos ensayos. 10. Gestionar correctamente certificaciones, retenciones, deducciones, back-charges y minoraciones de precio vinculadas a obra no conforme. 11. Analizar el impacto de los defectos sobre el programa, el camino crítico, la fecha de terminación, la ampliación de plazo, la mitigación y la aceleración. 12. Documentar responsabilidades, reclamaciones, controversias y cierres mediante checklists, formularios y casos prácticos aplicables a contratos en España y a modelos internacionales como FIDIC y NEC.
09 Determinar quién debe asumir los costes directos e indirectos derivados de la investigación, demolición, reparación, reconstrucción y nuevos ensayos. 10. Gestionar correctamente certificaciones, retenciones, deducciones, back-charges y minoraciones de precio vinculadas a obra no conforme. 11. Analizar el impacto de los defectos sobre el programa, el camino crítico, la fecha de terminación, la ampliación de plazo, la mitigación y la aceleración. 12. Documentar responsabilidades, reclamaciones, controversias y cierres mediante checklists, formularios y casos prácticos aplicables a contratos en España y a modelos internacionales como FIDIC y NEC.	10 Gestionar correctamente certificaciones, retenciones, deducciones, back-charges y minoraciones de precio vinculadas a obra no conforme. 11. Analizar el impacto de los defectos sobre el programa, el camino crítico, la fecha de terminación, la ampliación de plazo, la mitigación y la aceleración. 12. Documentar responsabilidades, reclamaciones, controversias y cierres mediante checklists, formularios y casos prácticos aplicables a contratos en España y a modelos internacionales como FIDIC y NEC.
11 Analizar el impacto de los defectos sobre el programa, el camino crítico, la fecha de terminación, la ampliación de plazo, la mitigación y la aceleración. 12. Documentar responsabilidades, reclamaciones, controversias y cierres mediante checklists, formularios y casos prácticos aplicables a contratos en España y a modelos internacionales como FIDIC y NEC.	12 Documentar responsabilidades, reclamaciones, controversias y cierres mediante checklists, formularios y casos prácticos aplicables a contratos en España y a modelos internacionales como FIDIC y NEC.

RECOMENDACIÓN EDITORIAL

UNA GUÍA PARA GESTIONAR CON RIGOR LA OBRA DEFECTUOSA DURANTE LA EJECUCIÓN

Esta guía está especialmente dirigida a promotores, constructores, responsables de obra, responsables de calidad, responsables de proyectos, arquitectos, ingenieros, direcciones facultativas, consultores técnicos, asesores jurídicos y responsables de gestión contractual que necesiten actuar con criterios claros ante defectos y no conformidades detectados durante la ejecución. Ofrece una visión práctica para analizar cuándo procede rechazar una unidad, reparar, sustituir, demoler y reconstruir o, cuando resulte técnica y jurídicamente admisible, aceptar una desviación mediante concesión. También aporta criterios para ordenar la gestión de costes, certificaciones, retenciones, retrasos, responsabilidades y posibles controversias. Uno de sus principales valores reside en combinar el desarrollo técnico y contractual con formularios, modelos, checklists y numerosos casos prácticos. Estos instrumentos facilitan la aplicación de procedimientos para abrir y cerrar NCR, rechazar materiales, inspeccionar obra oculta, aprobar propuestas de reparación, valorar económicamente una no conformidad, analizar su impacto sobre el camino crítico y documentar adecuadamente las decisiones adoptadas. Los casos prácticos permiten comprender cómo estos criterios se trasladan a situaciones habituales relacionadas con estructuras, impermeabilizaciones, fachadas, instalaciones, acabados, materiales defectuosos y trabajos ejecutados fuera de tolerancia. Por su enfoque profesional, resulta especialmente útil para quienes deben coordinar decisiones técnicas con sus consecuencias contractuales, económicas y temporales. La guía ayuda a diferenciar la causa del defecto de la responsabilidad final, a documentar los costes directos e indirectos, a regularizar certificaciones y pagos, a evitar dobles deducciones, a valorar posibles ampliaciones de plazo y a preservar las evidencias necesarias para prevenir o gestionar reclamaciones. Asimismo, permite comprender las diferentes responsabilidades del promotor, constructor, proyectista, dirección facultativa, subcontratistas, fabricantes y proveedores, incorporando también referencias prácticas a modelos contractuales internacionales como FIDIC y NEC. Una guía especialmente indicada para profesionales que buscan disponer de procedimientos, criterios y herramientas prácticas con los que detectar antes los problemas, tomar decisiones mejor documentadas y reducir el riesgo de que una no conformidad de obra termine convirtiéndose en un conflicto técnico, económico o contractual de mayor alcance.

Uno de sus principales valores reside en combinar el desarrollo técnico y contractual con formularios, modelos, checklists y numerosos casos prácticos. Estos instrumentos facilitan la aplicación de procedimientos para abrir y cerrar NCR, rechazar materiales, inspeccionar obra oculta, aprobar propuestas de reparación, valorar económicamente una no conformidad, analizar su impacto sobre el camino crítico y documentar adecuadamente las decisiones adoptadas. Los casos prácticos permiten comprender cómo estos criterios se trasladan a situaciones habituales relacionadas con estructuras, impermeabilizaciones, fachadas, instalaciones, acabados, materiales defectuosos y trabajos ejecutados fuera de tolerancia. Por su enfoque profesional, resulta especialmente útil para quienes deben coordinar decisiones técnicas con sus consecuencias contractuales, económicas y temporales. La guía ayuda a diferenciar la causa del defecto de la responsabilidad final, a documentar los costes directos e indirectos, a regularizar certificaciones y pagos, a evitar dobles deducciones, a valorar posibles ampliaciones de plazo y a preservar las evidencias necesarias para prevenir o gestionar reclamaciones. Asimismo, permite comprender las diferentes responsabilidades del promotor, constructor, proyectista, dirección facultativa, subcontratistas, fabricantes y proveedores, incorporando también referencias prácticas a modelos contractuales internacionales como FIDIC y NEC. Una guía especialmente indicada para profesionales que buscan disponer de procedimientos, criterios y herramientas prácticas con los que detectar antes los problemas, tomar decisiones mejor documentadas y reducir el riesgo de que una no conformidad de obra termine convirtiéndose en un conflicto técnico, económico o contractual de mayor alcance.

Por su enfoque profesional, resulta especialmente útil para quienes deben coordinar decisiones técnicas con sus consecuencias contractuales, económicas y temporales. La guía ayuda a diferenciar la causa del defecto de la responsabilidad final, a documentar los costes directos e indirectos, a regularizar certificaciones y pagos, a evitar dobles deducciones, a valorar posibles ampliaciones de plazo y a preservar las evidencias necesarias para prevenir o gestionar reclamaciones. Asimismo, permite comprender las diferentes responsabilidades del promotor, constructor, proyectista, dirección facultativa, subcontratistas, fabricantes y proveedores, incorporando también referencias prácticas a modelos contractuales internacionales como FIDIC y NEC. Una guía especialmente indicada para profesionales que buscan disponer de procedimientos, criterios y herramientas prácticas con los que detectar antes los problemas, tomar decisiones mejor documentadas y reducir el riesgo de que una no conformidad de obra termine convirtiéndose en un conflicto técnico, económico o contractual de mayor alcance.

Una guía especialmente indicada para profesionales que buscan disponer de procedimientos, criterios y herramientas prácticas con los que detectar antes los problemas, tomar decisiones mejor documentadas y reducir el riesgo de que una no conformidad de obra termine convirtiéndose en un conflicto técnico, económico o contractual de mayor alcance.

VÍDEO EDUCATIVO DE LA GUÍA PRÁCTICA

RESUMEN AUDIOVISUAL DE LA GUÍA PRÁCTICA PROFESIONAL DE INMOLEY.COM

ÍNDICE GENERAL Y CONTENIDOS DE LA GUÍA

ÍNDICE

Introducción

PARTE PRIMERA. FUNDAMENTOS Y MARCO CONTRACTUAL DE LA OBRA DEFECTUOSA DURANTE LA EJECUCIÓN

Capítulo 1. La obra defectuosa durante la ejecución: concepto, identificación y consecuencias antes de la recepción

Capítulo 2. Marco jurídico, técnico y contractual internacional de la obra defectuosa durante la ejecución

Capítulo 3. Agentes, facultades y responsabilidades ante una obra defectuosa durante la ejecución

PARTE SEGUNDA. DETECCIÓN, DOCUMENTACIÓN, NO CONFORMIDADES Y RECHAZO DE LA OBRA DEFECTUOSA DURANTE LA EJECUCIÓN

Capítulo 4. Sistema de control de calidad para prevenir y detectar obra defectuosa durante la ejecución

Capítulo 5. Gestión de no conformidades de obra: apertura, investigación, respuesta y cierre

Capítulo 6. Materiales y productos defectuosos: inspección, ensayo, rechazo y sustitución

Capítulo 7. Obra ejecutada y obra oculta: inspección, apertura, pruebas y rechazo

PARTE TERCERA. DIAGNÓSTICO Y DECISIÓN ANTE LA OBRA DEFECTUOSA: REPARACIÓN, SUSTITUCIÓN, DEMOLICIÓN O ACEPTACIÓN

Capítulo 8. Diagnóstico técnico y determinación de la gravedad de la obra defectuosa

Capítulo 9. Decisión sobre rechazo, demolición, reparación, sustitución o aceptación de la obra no conforme

Capítulo 10. Ejecución de reparaciones, demoliciones y reconstrucciones de obra defectuosa

PARTE CUARTA. COSTE, PLAZO, CERTIFICACIÓN, RESPONSABILIDAD Y CONTROVERSIAS POR OBRA DEFECTUOSA

Capítulo 11. Coste de la obra defectuosa, certificaciones, retenciones y pagos

Capítulo 12. Impacto de la obra defectuosa sobre el plazo, el programa y la fecha de terminación

Capítulo 13. Responsabilidad, reclamaciones y resolución de controversias por obra defectuosa durante la ejecución

PARTE QUINTA. CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE OBRA DEFECTUOSA DURANTE LA EJECUCIÓN: NO CONFORMIDADES, RECHAZO, DEMOLICIÓN, REPARACIÓN, COSTE, PLAZO Y RESPONSABILIDAD

Capítulo 14. Checklists de prevención, detección y documentación de obra defectuosa

Capítulo 15. Checklists para decidir entre rechazo, reparación, demolición, sustitución o aceptación

Capítulo 16. Formularios de detección, rechazo, inspección y apertura de obra defectuosa

Capítulo 17. Formularios de reparación, coste, plazo, certificación y cierre de no conformidades

PARTE SEXTA. PRÁCTICA DE LA OBRA DEFECTUOSA DURANTE LA EJECUCIÓN: CASOS PRÁCTICOS DE NO CONFORMIDAD, RECHAZO, DEMOLICIÓN, REPARACIÓN, COSTE, PLAZO Y RESPONSABILIDAD

Capítulo 18. Casos prácticos de materiales, estructura y envolvente defectuosos durante la ejecución

Capítulo 19. Casos prácticos de instalaciones, acabados, obra oculta y efectos sobre el programa

Capítulo 20. Casos prácticos contractuales internacionales sobre coste, plazo y responsabilidad por obra defectuosa

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INTRODUCCIÓN

OBRA DEFECTUOSA DURANTE LA EJECUCIÓN: DETECTAR A TIEMPO, DECIDIR BIEN Y CONTROLAR COSTE, PLAZO Y RESPONSABILIDAD

En una obra, los defectos más costosos no siempre son los más graves técnicamente. Muchas veces son aquellos que se detectan tarde, cuando la unidad ya ha quedado oculta, se han ejecutado trabajos posteriores o la fecha contractual de terminación está próxima.

Un material distinto del aprobado, un ensayo fallido, una unidad fuera de tolerancia, una impermeabilización que pierde estanqueidad o una instalación que no alcanza las prestaciones previstas pueden desencadenar decisiones de enorme trascendencia.

¿Debe rechazarse la obra?

¿Puede repararse?

¿Hay que demoler y reconstruir?

¿Puede el constructor proponer una solución alternativa?

¿Quién debe asumir el coste?

¿Debe modificarse una certificación ya emitida?

¿Existe derecho a ampliación de plazo?

Responder correctamente exige mucho más que conocimiento técnico. Es necesario integrar calidad, contrato, planificación, control económico y responsabilidad.

Esta Guía Práctica ofrece precisamente ese enfoque integral.

Su objetivo es proporcionar al profesional un método claro para gestionar la obra defectuosa desde la primera detección hasta el cierre definitivo de la no conformidad.

El punto de partida es identificar correctamente qué ha ocurrido.

No es lo mismo una desviación dimensional que un incumplimiento normativo, un defecto de material que un error de ejecución, una anomalía estética que una pérdida de funcionalidad o una insuficiencia estructural.

La correcta clasificación determina las actuaciones posteriores.

La guía desarrolla los sistemas de prevención y detección que deben implantarse durante la obra: planes de control, Inspection and Test Plans, hold points, witness points, inspecciones, ensayos, muestras, mock-ups, control de materiales y trazabilidad.

Especial importancia tiene la gestión de las Non-Conformance Reports o NCR.

El profesional aprenderá a documentar una no conformidad, contener sus efectos, preservar pruebas, investigar su causa y decidir la disposición adecuada.

Una de las decisiones más complejas consiste en elegir entre reparar, sustituir, demoler o aceptar excepcionalmente la obra no conforme.

No toda desviación exige demolición.

Pero tampoco toda reparación resulta técnicamente aceptable.

Antes de decidir deben analizarse seguridad, normativa, funcionalidad, durabilidad, estética, mantenibilidad y capacidad de verificar posteriormente la solución.

La guía dedica especial atención a las propuestas alternativas del constructor.

Una reparación puede resultar preferible a la demolición cuando recupera plenamente las prestaciones, mantiene la vida útil y puede comprobarse mediante inspecciones y ensayos.

La clave no está en aceptar o rechazar por principio.

Está en exigir evidencia.

También se analiza la obra oculta.

Cuando una unidad se cubre antes de haber sido correctamente inspeccionada, una duda aparentemente menor puede obligar posteriormente a abrir falsos techos, pavimentos, fachadas o cerramientos.

Por ello se desarrollan procedimientos para autorización antes de ocultar, catas, aperturas, métodos de inspección no destructivos, documentación fotográfica y distribución de los costes derivados de estas actuaciones.

La dimensión económica constituye otro eje esencial.

La obra defectuosa genera mucho más que el coste material de una reparación.

Puede producir gastos de investigación, ensayos, desmontaje, demolición, reconstrucción, medios auxiliares, supervisión adicional, reprogramación y pérdida de productividad.

Además, puede afectar a certificaciones ya emitidas, retenciones, deducciones y back-charges.

La guía explica cómo registrar estos importes, cómo regularizar certificaciones y cómo evitar dobles deducciones por el mismo perjuicio.

El plazo merece igualmente un tratamiento específico.

Una reparación que dura 20 días no genera necesariamente 20 días de retraso contractual.

Puede existir holgura.

Puede haber actividades alternativas.

Puede aplicarse resequencing.

Puede acelerarse una parte del trabajo.

Por eso resulta imprescindible analizar el camino crítico y distinguir entre duración de la NCR, impacto real sobre la terminación y derecho contractual a ampliación de plazo.

La responsabilidad tampoco puede resolverse mediante simplificaciones.

Un defecto puede derivar de:

- mala ejecución;
- proyecto insuficiente;
- producto defectuoso;
- instrucción del promotor;
- deficiente supervisión;
- falta de coordinación;
- combinación de varias causas.

La guía analiza las responsabilidades del constructor, proyectista, dirección facultativa, supervisor, Engineer, subcontratistas, fabricantes y proveedores, así como los supuestos de concurrencia de causas.

Su enfoque incorpora además la práctica internacional.

Se estudian situaciones adaptables a España y Latinoamérica, así como mecanismos habituales en contratos FIDIC y NEC.

El objetivo no es trasladar automáticamente cláusulas de un modelo a otro, sino enseñar al profesional a identificar quién tiene autoridad para rechazar, aprobar una reparación, aceptar una desviación, valorar un coste o determinar un efecto sobre el plazo.

La parte práctica ocupa un lugar esencial.

La guía incorpora checklists para prevenir defectos, inspeccionar unidades en ejecución, valorar la gravedad de una NCR, decidir entre reparación y demolición, analizar propuestas alternativas, gestionar concesiones y cerrar definitivamente una no conformidad.

También incluye formularios completamente desarrollados para:

- notificación de NCR;
- rechazo de materiales;
- rechazo de unidades ejecutadas;
- apertura de obra oculta;
- inspección antes de ocultar;
- propuesta de reparación;
- aprobación o rechazo de soluciones;
- valoración económica;
- análisis del impacto sobre plazo;
- cierre integral de la no conformidad.

Los casos prácticos muestran cómo aplicar todo este sistema a situaciones habituales: hormigón con resistencia insuficiente, armaduras distintas de las especificadas, pilares fuera de tolerancia, impermeabilizaciones defectuosas, fachadas no conformes, aislamientos incorrectos, instalaciones que fallan en commissioning, tuberías ocultas con materiales no autorizados o defectos repetitivos de subcontratistas.

La principal enseñanza es sencilla.

Cuanto antes se detecta una no conformidad, menor suele ser su impacto.

Cuanto mejor se documenta, menor es la incertidumbre.

Cuanto más rigurosa es la investigación, mejor será la decisión.

Y cuanto mejor se coordinan calidad, ingeniería, planificación, coste y contrato, menor será el riesgo de que una incidencia técnica termine convirtiéndose en una controversia económica prolongada.

Para el promotor, estos conocimientos ayudan a proteger la calidad y el valor del activo.

Para el constructor, permiten controlar retrabajos, defender correctamente soluciones alternativas y limitar impactos innecesarios sobre coste y plazo.

Para la dirección facultativa y los responsables de calidad, proporcionan criterios claros para inspeccionar, rechazar, aprobar, documentar y cerrar.

Para Project Managers, Contract Managers, ingenieros, arquitectos y consultores, ofrecen un sistema común para gestionar problemas que inevitablemente aparecen en proyectos complejos.

Una única inspección realizada antes de ocultar una unidad puede evitar una demolición posterior.

Un registro fotográfico correctamente localizado puede resolver una controversia.

Un hold point bien aplicado puede impedir que un defecto se repita en decenas de unidades.

Una reparación correctamente justificada puede evitar una demolición innecesaria.

Y un análisis adecuado del programa puede demostrar que una NCR de varias semanas sólo produjo unos pocos días de retraso real.

Éste es el valor de una gestión profesional de la obra defectuosa.

No se trata únicamente de saber que algo está mal.

Se trata de saber qué hacer inmediatamente después.

Detectar.

Contener.

Documentar.

Investigar.

Decidir.

Reparar o rechazar.

Ensayar.

Valorar coste y plazo.

Determinar responsabilidades.

Cerrar correctamente.

La excelencia en construcción no consiste en suponer que nunca aparecerán defectos.

Consiste en disponer de un sistema capaz de detectarlos pronto, impedir su propagación y resolverlos con rigor técnico, económico y contractual.

Ése es el propósito de esta Guía Práctica: proporcionar al profesional las herramientas necesarias para transformar una no conformidad potencialmente conflictiva en un problema controlado, documentado y correctamente resuelto.

PARTE PRIMERA.
FUNDAMENTOS Y MARCO CONTRACTUAL DE LA OBRA DEFECTUOSA DURANTE LA EJECUCIÓN

Capítulo 1. La obra defectuosa durante la ejecución: concepto, identificación y consecuencias antes de la recepción

1. Concepto de obra defectuosa durante la ejecución

a. Diferencia entre defecto, no conformidad, desviación, incumplimiento y anomalía

b. Obra que no cumple el proyecto, las especificaciones o la normativa

c. Defectos de materiales, ejecución, diseño y coordinación

d. Defecto detectado antes de la recepción frente a defecto manifestado después de la recepción

e. La importancia contractual del momento en que se detecta el defecto

2. Clasificación práctica de las no conformidades

a. No conformidades críticas, mayores y menores

b. Defectos estructurales

c. Defectos funcionales

d. Defectos de durabilidad

e. Defectos estéticos y de terminación

f. Incumplimientos documentales con consecuencias técnicas

3. Origen de la obra defectuosa

a. Errores de ejecución

b. Materiales o productos inadecuados

c. Defectos de proyecto

d. Instrucciones incorrectas o incompletas

e. Errores de coordinación entre oficios

f. Condiciones imprevistas de obra

4. El estándar de conformidad de la obra

a. Proyecto aprobado

b. Planos y detalles constructivos

c. Pliego de prescripciones técnicas

d. Normativa obligatoria

e. Normas técnicas y buenas prácticas

f. Muestras, prototipos y criterios de aceptación previamente aprobados

5. Consecuencias inmediatas de la detección de obra defectuosa

a. Paralización de la unidad afectada

b. Protección y aislamiento

c. Prohibición de ocultación o continuación

d. Apertura de una no conformidad

e. Investigación técnica

f. Decisión sobre aceptación, reparación, sustitución o demolición

6. Gestión integral del defecto antes de la recepción

a. Detectar

b. Documentar

c. Analizar

d. Decidir

e. Corregir y volver a comprobar

f. Cerrar documental, económica y contractualmente la no conformidad

Capítulo 2. Marco jurídico, técnico y contractual internacional de la obra defectuosa durante la ejecución

1. Marco general en España

a. Obligaciones derivadas del contrato de obra

b. Ley de Ordenación de la Edificación

c. Código Técnico de la Edificación y control de ejecución

d. Reglamentación técnica sectorial

e. Normas UNE y referencias técnicas aplicables

f. Contratación privada y contratación pública

2. Marco general en Latinoamérica

a. Tradición jurídica civilista de los contratos de obra

b. Obligación del constructor de ejecutar conforme al contrato y a las reglas técnicas

c. Facultades de inspección y supervisión

d. Recepción, rechazo y subsanación

e. Contratación pública de obras

f. Necesidad de adaptar la guía a la legislación concreta de cada país

3. Contratos internacionales de construcción

a. Contratos FIDIC

b. Contratos NEC

c. Contratos EPC y llave en mano

d. Design & Build

e. Construction Management

f. Contratos internacionales adaptados al derecho local

4. Jerarquía de documentos para decidir si existe una no conformidad

a. Contrato

b. Condiciones particulares

c. Proyecto y especificaciones

d. Planos

e. Instrucciones y órdenes de obra

f. Normas técnicas y documentación del fabricante

5. Contradicciones entre documentos contractuales

a. Especificación frente a plano

b. Proyecto frente a normativa

c. Plano general frente a detalle

d. Instrucción posterior frente al proyecto inicial

e. Muestra aprobada frente a especificación escrita

f. Procedimiento para solicitar aclaraciones antes de ejecutar

6. Matriz internacional de adaptación del régimen de obra defectuosa

a. Legislación aplicable

b. Facultades del promotor o comitente

c. Facultades del director, supervisor o Engineer

d. Derecho del constructor a subsanar

e. Régimen de costes y plazo

f. Procedimiento de reclamaciones y resolución de controversias

Capítulo 3. Agentes, facultades y responsabilidades ante una obra defectuosa durante la ejecución

1. El promotor, propiedad, cliente o comitente

a. Derecho a recibir una obra conforme

b. Facultades de inspección

c. Límites de la intervención directa en la ejecución

d. Instrucciones al constructor

e. Aceptación o rechazo de soluciones

f. Riesgos derivados de una aceptación prematura

2. El constructor o contratista principal

a. Obligación de ejecución conforme al contrato

b. Responsabilidad sobre su organización de obra

c. Responsabilidad por sus operarios

d. Responsabilidad por subcontratistas

e. Responsabilidad por determinados materiales y suministros

f. Obligación de comunicar defectos conocidos

3. La dirección facultativa, dirección de obra, inspección o supervisión

a. Control técnico de la ejecución

b. Inspección de unidades de obra

c. Orden de ensayos y comprobaciones

d. Rechazo de trabajos no conformes

e. Aprobación técnica de reparaciones

f. Documentación de las decisiones adoptadas

4. El proyectista ante una posible obra defectuosa

a. Diferencia entre defecto de proyecto y defecto de ejecución

b. Interpretación del proyecto

c. Elaboración de detalles correctores

d. Modificación del proyecto

e. Responsabilidad por soluciones técnicas prescritas

f. Coordinación con la dirección de obra y el constructor

5. Subcontratistas, fabricantes y proveedores

a. Defecto imputable al subcontratista

b. Producto defectuoso

c. Producto adecuado utilizado incorrectamente

d. Garantías del fabricante

e. Derecho de repetición del contratista principal

f. Preservación de pruebas frente a terceros responsables

6. Laboratorios, consultores y entidades de control

a. Ensayos de recepción

b. Ensayos de ejecución

c. Inspecciones independientes

d. Informes técnicos

e. Errores de muestreo o ensayo

f. Responsabilidad derivada de informes incorrectos

PARTE SEGUNDA.
DETECCIÓN, DOCUMENTACIÓN, NO CONFORMIDADES Y RECHAZO DE LA OBRA DEFECTUOSA DURANTE LA EJECUCIÓN

Capítulo 4. Sistema de control de calidad para prevenir y detectar obra defectuosa durante la ejecución

1. Plan de control de calidad de la obra

a. Requisitos contractuales

b. Organización del control

c. Responsables

d. Procedimientos de inspección

e. Registros

f. Trazabilidad

2. Inspection and Test Plans (ITP)

a. Unidades sometidas a inspección

b. Características a comprobar

c. Frecuencia de los controles

d. Criterios de aceptación

e. Hold points

f. Witness points

3. Inspecciones durante la ejecución

a. Inspección del contratista

b. Inspección de la dirección facultativa

c. Inspecciones del promotor

d. Inspecciones de terceros

e. Inspecciones conjuntas

f. Registro de observaciones

4. Ensayos y pruebas

a. Ensayos de materiales

b. Ensayos de unidades ejecutadas

c. Pruebas funcionales

d. Pruebas de estanqueidad y servicio

e. Ensayos destructivos y no destructivos

f. Interpretación de resultados

5. Control mediante muestras y prototipos

a. Muestras aprobadas

b. Mock-ups

c. Habitaciones o unidades modelo

d. Primeras unidades ejecutadas

e. Criterios visuales

f. Valor contractual de la muestra aprobada

6. Indicadores tempranos de problemas de calidad

a. Elevado número de incidencias

b. Repetición del mismo defecto

c. Subcontratista con rendimiento deficiente

d. Resultados de ensayos próximos al límite

e. Retrasos que inducen ejecución precipitada

f. Falta de supervisión o documentación

Capítulo 5. Gestión de no conformidades de obra: apertura, investigación, respuesta y cierre

1. Detección y notificación de la no conformidad

a. Quién puede detectar una no conformidad

b. Quién debe emitirla formalmente

c. Momento de emisión

d. Identificación inequívoca de la unidad afectada

e. Obligación de comunicación

f. Registro dentro del sistema documental de la obra

2. Contenido mínimo de una Non-Conformance Report (NCR)

a. Localización

b. Descripción de la desviación

c. Requisito incumplido

d. Evidencias y fotografías

e. Responsable de la ejecución

f. Estado provisional de la unidad afectada

3. Medidas inmediatas de contención

a. Interrumpir trabajos

b. Identificar elementos afectados

c. Poner materiales en cuarentena

d. Evitar ocultaciones

e. Proteger la obra ejecutada

f. Impedir que el defecto se reproduzca

4. Investigación de la causa

a. Causa inmediata

b. Causa técnica

c. Causa organizativa

d. Error de procedimiento

e. Fallo de supervisión

f. Root Cause Analysis

5. Propuesta de disposición de la no conformidad

a. Reparación

b. Sustitución

c. Demolición y reconstrucción

d. Aceptación mediante concesión

e. Modificación técnica

f. Rechazo definitivo

6. Cierre de la no conformidad

a. Ejecución de la medida aprobada

b. Nueva inspección

c. Repetición del ensayo

d. Evidencia documental

e. Aprobación del cierre

f. Incorporación al expediente final de calidad

Capítulo 6. Materiales y productos defectuosos: inspección, ensayo, rechazo y sustitución

1. Control de recepción de materiales

a. Identificación del producto

b. Fabricante y procedencia

c. Certificados

d. Marcados y documentación técnica

e. Correspondencia con el producto prescrito

f. Estado físico a la llegada

2. Causas de rechazo de materiales

a. Producto distinto del especificado

b. Prestaciones insuficientes

c. Producto deteriorado

d. Caducidad

e. Falta de trazabilidad

f. Documentación insuficiente

3. Material que no supera un ensayo

a. Identificación del lote

b. Inmovilización

c. Representatividad de la muestra

d. Investigación de resultados anómalos

e. Contramuestras

f. Decisión final

4. Repetición de ensayos y ensayos contradictorios

a. Cuándo procede repetir un ensayo

b. Selección del laboratorio

c. Cadena de custodia

d. Ensayos de contraste

e. Divergencia entre laboratorios

f. Imputación del coste de los ensayos adicionales

5. Rechazo físico del material en obra

a. Señalización

b. Separación

c. Retirada del emplazamiento

d. Prohibición de reutilización no autorizada

e. Sustitución

f. Registro documental

6. Responsabilidad por materiales defectuosos

a. Material seleccionado por el constructor

b. Material prescrito por el proyecto

c. Material impuesto por el promotor

d. Fabricante o proveedor responsable

e. Error de almacenamiento o manipulación

f. Reclamación y repetición frente al responsable final

Capítulo 7. Obra ejecutada y obra oculta: inspección, apertura, pruebas y rechazo

1. Inspección de unidades antes de su ocultación

a. Aviso previo del constructor

b. Hold points

c. Ventana de inspección

d. Autorización para continuar

e. Registro fotográfico

f. Responsabilidad por ocultación prematura

2. Obra que se ha cubierto sin inspección

a. Facultad de exigir su descubrimiento

b. Apertura de falsos techos

c. Levantamiento de pavimentos

d. Apertura de cerramientos

e. Catas

f. Restitución posterior

3. Investigación mediante métodos no destructivos

a. Georradar

b. Ultrasonidos

c. Termografía

d. Endoscopia

e. Escáner y otros sistemas de detección

f. Límites probatorios de los métodos indirectos

4. Aperturas y ensayos destructivos

a. Justificación de la intervención

b. Localización de las catas

c. Preservación de la estabilidad

d. Extracción de testigos

e. Ensayo del material

f. Reparación posterior de las zonas abiertas

5. Quién paga la apertura y comprobación

a. Defecto confirmado

b. Obra conforme

c. Inspección prevista contractualmente

d. Sospecha razonable

e. Apertura derivada de incumplimiento del procedimiento

f. Regulación contractual preventiva

6. Registro de obra oculta

a. Fotografías georreferenciadas o localizadas

b. Planos as-built

c. Resultados de inspección

d. Certificados de materiales

e. Actas de autorización de cierre

f. Incorporación al expediente digital de la obra

PARTE TERCERA.
DIAGNÓSTICO Y DECISIÓN ANTE LA OBRA DEFECTUOSA: REPARACIÓN, SUSTITUCIÓN, DEMOLICIÓN O ACEPTACIÓN

Capítulo 8. Diagnóstico técnico y determinación de la gravedad de la obra defectuosa

1. Investigación técnica del defecto

a. Inspección visual

b. Mediciones

c. Ensayos

d. Catas

e. Análisis documental

f. Comparación con el requisito contractual

2. Análisis de causa raíz

a. Error humano

b. Procedimiento incorrecto

c. Material inadecuado

d. Defecto de diseño

e. Condiciones ambientales

f. Fallo de coordinación

3. Evaluación de seguridad

a. Resistencia

b. Estabilidad

c. Seguridad de utilización

d. Seguridad frente al fuego

e. Riesgo inmediato

f. Necesidad de medidas provisionales

4. Evaluación funcional

a. Prestaciones exigidas

b. Estanqueidad

c. Aislamiento

d. Funcionamiento de instalaciones

e. Accesibilidad y uso

f. Mantenibilidad

5. Evaluación de durabilidad y vida útil

a. Corrosión

b. Carbonatación

c. Fisuración

d. Humedad

e. Protección de elementos

f. Reducción previsible de vida útil

6. Evaluación estética y tolerancias

a. Tolerancias dimensionales

b. Planeidad y alineación

c. Acabados

d. Homogeneidad

e. Muestras previamente aprobadas

f. Distinción entre defecto técnico y preferencia subjetiva

Capítulo 9. Decisión sobre rechazo, demolición, reparación, sustitución o aceptación de la obra no conforme

1. Matriz de decisión ante una no conformidad

a. Seguridad

b. Funcionalidad

c. Durabilidad

d. Cumplimiento normativo

e. Reparabilidad

f. Impacto económico y temporal

2. Demolición y reconstrucción

a. Supuestos que justifican la demolición

b. Imposibilidad técnica de reparación

c. Riesgo de conservar el elemento

d. Demolición parcial frente a total

e. Protección de unidades colindantes

f. Reconstrucción conforme al proyecto

3. Derecho del constructor a proponer una solución alternativa

a. Presentación de la propuesta

b. Justificación técnica

c. Cálculos y ensayos

d. Garantías de la solución

e. Revisión por proyectista y dirección facultativa

f. Aprobación expresa antes de ejecutar

4. Aceptación de obra no conforme mediante concesión

a. No conformidades susceptibles de aceptación

b. Límites derivados de normas imperativas

c. Evaluación de pérdida de prestaciones

d. Minoración del precio

e. Garantías adicionales

f. Formalización contractual de la aceptación

5. Reparación frente a sustitución

a. Viabilidad de la reparación

b. Vida útil después de reparar

c. Apariencia final

d. Necesidades de mantenimiento

e. Garantía de la reparación

f. Comparación técnica y económica con la sustitución

6. Aprobación formal de la solución

a. Informe del constructor

b. Informe técnico independiente cuando sea necesario

c. Pronunciamiento del proyectista

d. Aprobación de la dirección facultativa o supervisor

e. Aceptación contractual del promotor cuando proceda

f. Prohibición de interpretar el silencio como aprobación cuando el contrato exige aceptación expresa

Capítulo 10. Ejecución de reparaciones, demoliciones y reconstrucciones de obra defectuosa

1. Method Statement o procedimiento de reparación

a. Descripción de los trabajos

b. Secuencia

c. Productos y materiales

d. Equipos

e. Personal especializado

f. Controles posteriores

2. Preparación del área afectada

a. Delimitación

b. Protección

c. Apeos

d. Medidas provisionales

e. Interferencias con otras unidades

f. Seguridad y salud

3. Ejecución de la reparación

a. Eliminación de material deteriorado

b. Preparación del soporte

c. Aplicación del sistema reparador

d. Control de condiciones ambientales

e. Curado y protección

f. Registro del proceso

4. Demolición y reconstrucción

a. Plan de demolición

b. Control de estabilidad

c. Gestión de residuos

d. Reconstrucción

e. Reposición de trabajos afectados

f. Coordinación con unidades posteriores

5. Control de calidad de la reparación

a. Inspección

b. Ensayos

c. Pruebas funcionales

d. Repetición del ensayo inicialmente fallido

e. Criterios de aceptación

f. Informe final de conformidad

6. Cierre técnico de la reparación

a. Fotografías antes, durante y después

b. Planos modificados

c. Fichas de productos utilizados

d. Resultados de ensayos

e. Garantías específicas

f. Incorporación a la documentación as-built

PARTE CUARTA.
COSTE, PLAZO, CERTIFICACIÓN, RESPONSABILIDAD Y CONTROVERSIAS POR OBRA DEFECTUOSA

Capítulo 11. Coste de la obra defectuosa, certificaciones, retenciones y pagos

1. Principio de imputación del coste de la corrección

a. Defecto imputable al constructor

b. Defecto derivado del proyecto

c. Defecto derivado de una instrucción del promotor

d. Producto defectuoso

e. Responsabilidad compartida

f. Causa todavía no determinada

2. Costes directos de la no conformidad

a. Investigación

b. Ensayos

c. Demolición

d. Materiales

e. Mano de obra

f. Reconstrucción y nuevos ensayos

3. Costes indirectos

a. Medios auxiliares

b. Permanencia en obra

c. Supervisión adicional

d. Reprogramación

e. Pérdida de productividad

f. Costes financieros y generales

4. Efecto sobre certificaciones

a. Unidad defectuosa todavía no certificada

b. Unidad ya certificada

c. Certificación parcial

d. Exclusión de trabajos rechazados

e. Corrección de certificaciones anteriores

f. Regularización posterior

5. Retenciones, deducciones y back-charges

a. Retención contractual

b. Deducción del coste de reparación

c. Reparación por terceros

d. Back-charge al contratista o subcontratista

e. Necesidad de soporte documental

f. Prevención de dobles deducciones

6. Aceptación con reducción de precio

a. Valor contractual original

b. Coste de reparar

c. Pérdida de valor

d. Reducción de prestaciones o vida útil

e. Importe de la minoración

f. Acuerdo final y efectos sobre garantías y responsabilidades

Capítulo 12. Impacto de la obra defectuosa sobre el plazo, el programa y la fecha de terminación

1. Incorporación del defecto al programa de obra

a. Actividad afectada

b. Trabajos de investigación

c. Reparación o demolición

d. Repetición de ensayos

e. Reconstrucción

f. Nueva aprobación

2. Análisis del camino crítico

a. Defecto en actividad crítica

b. Defecto con holgura

c. Consumo de float

d. Afectación a actividades sucesoras

e. Efecto acumulativo

f. Actualización del programa

3. Derecho o no derecho a ampliación de plazo

a. Defecto imputable al constructor

b. Defecto derivado del diseño

c. Cambio ordenado por el promotor

d. Material prescrito defectuoso

e. Responsabilidad concurrente

f. Requisitos de notificación

4. Reprogramación y mitigación

a. Resequencing

b. Frentes alternativos

c. Refuerzo de recursos

d. Trabajo por turnos

e. Prefabricación

f. Coordinación con subcontratistas

5. Aceleración provocada por la corrección de defectos

a. Aceleración voluntaria

b. Aceleración ordenada

c. Aceleración para recuperar retraso propio

d. Costes recuperables y no recuperables

e. Documentación

f. Modificación del programa contractual

6. Prueba del retraso causado por la obra defectuosa

a. Programa base

b. Actualizaciones contemporáneas

c. Partes diarios

d. Fotografías

e. Registros de recursos

f. Análisis forense de retrasos

Capítulo 13. Responsabilidad, reclamaciones y resolución de controversias por obra defectuosa durante la ejecución

1. Responsabilidad del constructor

a. Ejecución incorrecta

b. Incumplimiento de especificaciones

c. Subcontratistas

d. Materiales adquiridos por el constructor

e. Supervisión interna deficiente

f. Incumplimiento de instrucciones técnicas

2. Responsabilidad del proyectista

a. Error de diseño

b. Detalle insuficiente

c. Incompatibilidad entre documentos

d. Especificación incorrecta

e. Respuesta tardía a consultas

f. Modificación necesaria para hacer viable la solución

3. Responsabilidad de la dirección facultativa, supervisor o Engineer

a. Funciones de control

b. Órdenes e instrucciones

c. Aprobación de soluciones

d. Falta de detección de un defecto

e. Aprobación de trabajos que posteriormente resultan defectuosos

f. Límites de la aprobación y mantenimiento de la responsabilidad del constructor

4. Concurrencia de causas y responsabilidades

a. Error de proyecto y mala ejecución

b. Material defectuoso y almacenamiento incorrecto

c. Instrucción de la propiedad y advertencia del constructor

d. Deficiente coordinación entre agentes

e. Culpa concurrente

f. Distribución económica de las consecuencias

5. Gestión de reclamaciones

a. Notificación

b. Reserva de derechos

c. Descripción del hecho

d. Relación causal

e. Cuantificación

f. Documentación contemporánea

6. Prevención y resolución de controversias

a. Negociación técnica temprana

b. Determinación por la dirección del contrato

c. Expert determination

d. Dispute boards

e. Mediación y arbitraje

f. Preparación de la recepción con reservas y cierre de no conformidades pendientes

PARTE QUINTA.
CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE OBRA DEFECTUOSA DURANTE LA EJECUCIÓN: NO CONFORMIDADES, RECHAZO, DEMOLICIÓN, REPARACIÓN, COSTE, PLAZO Y RESPONSABILIDAD

Capítulo 14. Checklists de prevención, detección y documentación de obra defectuosa

1. CHECKLIST. Prevención de no conformidades antes de iniciar una unidad de obra

Sección 1. Documentación aprobada

Sección 2. Materiales

Sección 3. Personal

Sección 4. Medios auxiliares

Sección 5. Muestras

Sección 6. Puntos de inspección

2. CHECKLIST. Inspección de una unidad de obra en ejecución

Sección 1. Replanteo

Sección 2. Dimensiones

Sección 3. Materiales

Sección 4. Procedimiento de ejecución

Sección 5. Tolerancias

Sección 6. Evidencias documentales

3. CHECKLIST. Identificación inicial de una posible obra defectuosa

Sección 1. Localización

Sección 2. Requisito afectado

Sección 3. Descripción

Sección 4. Magnitud

Sección 5. Riesgo

Sección 6. Medidas inmediatas

4. CHECKLIST. Registro fotográfico y documental de una posible no conformidad

Sección 1. Fotografías generales

Sección 2. Fotografías de detalle

Sección 3. Escala de referencia

Sección 4. Fecha y localización

Sección 5. Plano de situación

Sección 6. Identificación de los intervinientes

5. CHECKLIST. Verificación de obra que va a quedar oculta

Sección 1. Inspección previa

Sección 2. Ensayos

Sección 3. Fotografías

Sección 4. Planos

Sección 5. Autorización

Sección 6. Registro de cierre

6. CHECKLIST. Alerta temprana de problemas recurrentes de calidad

Sección 1. Repetición de NCR

Sección 2. Ensayos fallidos

Sección 3. Cambios continuos de personal

Sección 4. Presión de plazo

Sección 5. Deficiencias de supervisión

Sección 6. Incumplimiento del plan de calidad

Capítulo 15. Checklists para decidir entre rechazo, reparación, demolición, sustitución o aceptación

1. CHECKLIST. Valoración de la gravedad de una no conformidad

Sección 1. Seguridad

Sección 2. Normativa

Sección 3. Funcionalidad

Sección 4. Durabilidad

Sección 5. Estética

Sección 6. Mantenibilidad

2. CHECKLIST. Aprobación de una reparación de obra no conforme

Sección 1. Causa identificada

Sección 2. Solución técnicamente justificada

Sección 3. Compatibilidad de materiales

Sección 4. Procedimiento de aplicación

Sección 5. Ensayos posteriores

Sección 6. Garantía

3. CHECKLIST. Decisión para ordenar demolición y reconstrucción de obra defectuosa

Sección 1. Imposibilidad de reparación

Sección 2. Riesgo estructural o funcional

Sección 3. Incumplimiento normativo

Sección 4. Delimitación de la demolición

Sección 5. Protección del resto de la obra

Sección 6. Programa de reconstrucción

4. CHECKLIST. Análisis de una solución alternativa propuesta por el constructor

Sección 1. Equivalencia técnica

Sección 2. Cumplimiento normativo

Sección 3. Vida útil

Sección 4. Mantenimiento

Sección 5. Coste

Sección 6. Impacto temporal

5. CHECKLIST. Aceptación de una obra no conforme mediante concesión

Sección 1. Legalidad de la aceptación

Sección 2. Riesgo residual

Sección 3. Pérdida de prestaciones

Sección 4. Reducción de precio

Sección 5. Garantía adicional

Sección 6. Aprobaciones necesarias

6. CHECKLIST. Cierre definitivo de una no conformidad

Sección 1. Reparación terminada

Sección 2. Ensayos satisfactorios

Sección 3. Fotografías

Sección 4. Aprobación

Sección 5. Ajuste económico

Sección 6. Archivo documental

Capítulo 16. Formularios de detección, rechazo, inspección y apertura de obra defectuosa

1. FORMULARIO. Notificación de No Conformidad (NCR)

Sección 1. Identificación del proyecto y contrato

Sección 2. Localización y unidad afectada

Sección 3. Requisito incumplido

Sección 4. Evidencias

Sección 5. Medidas inmediatas

Sección 6. Firma y distribución

2. FORMULARIO. Rechazo de materiales o productos

Sección 1. Datos del suministro

Sección 2. Lote

Sección 3. Motivo del rechazo

Sección 4. Resultados de ensayos

Sección 5. Orden de cuarentena o retirada

Sección 6. Sustitución requerida

3. FORMULARIO. Rechazo de una unidad de obra ejecutada

Sección 1. Identificación

Sección 2. Descripción del defecto

Sección 3. Fundamento técnico-contractual

Sección 4. Prohibición de continuar u ocultar

Sección 5. Acción requerida

Sección 6. Plazo de respuesta

4. FORMULARIO. Orden de apertura o descubrimiento de obra oculta

Sección 1. Unidad afectada

Sección 2. Motivo de la inspección

Sección 3. Zonas a abrir

Sección 4. Procedimiento

Sección 5. Reparación posterior

Sección 6. Reserva sobre imputación de costes

5. FORMULARIO. Solicitud y autorización de inspección antes de ocultar trabajos

Sección 1. Trabajo terminado

Sección 2. Documentación de soporte

Sección 3. Fecha propuesta

Sección 4. Inspección

Sección 5. Observaciones

Sección 6. Autorización o rechazo del cierre

6. FORMULARIO. Acta de inspección conjunta de obra defectuosa

Sección 1. Asistentes

Sección 2. Hechos observados

Sección 3. Fotografías

Sección 4. Mediciones

Sección 5. Posición de las partes

Sección 6. Acciones y plazos acordados

Capítulo 17. Formularios de reparación, coste, plazo, certificación y cierre de no conformidades

1. FORMULARIO. Propuesta técnica de reparación del constructor

Sección 1. Descripción del defecto

Sección 2. Causa

Sección 3. Solución propuesta

Sección 4. Method Statement

Sección 5. Control posterior

Sección 6. Garantías

2. FORMULARIO. Aprobación o rechazo de una propuesta de reparación

Sección 1. Documentación revisada

Sección 2. Condiciones técnicas

Sección 3. Modificaciones requeridas

Sección 4. Ensayos

Sección 5. Aprobaciones

Sección 6. Reserva de responsabilidades

3. FORMULARIO. Propuesta de aceptación de obra no conforme con minoración económica

Sección 1. Defecto existente

Sección 2. Razón para no repararlo

Sección 3. Evaluación de prestaciones

Sección 4. Minoración propuesta

Sección 5. Garantías

Sección 6. Acuerdo de las partes

4. FORMULARIO. Valoración económica de una no conformidad

Sección 1. Coste de investigación

Sección 2. Demolición

Sección 3. Reparación

Sección 4. Reconstrucción

Sección 5. Costes indirectos

Sección 6. Importe total y responsable propuesto

5. FORMULARIO. Análisis del impacto sobre el plazo

Sección 1. Fecha de detección

Sección 2. Actividades afectadas

Sección 3. Camino crítico

Sección 4. Periodo de reparación

Sección 5. Medidas de mitigación

Sección 6. Determinación del retraso imputable

6. FORMULARIO. Cierre integral de una no conformidad

Sección 1. Descripción inicial

Sección 2. Causa raíz

Sección 3. Acción correctora

Sección 4. Verificación y ensayos

Sección 5. Liquidación de coste y plazo

Sección 6. Aprobación y cierre definitivo

PARTE SEXTA.
PRÁCTICA DE LA OBRA DEFECTUOSA DURANTE LA EJECUCIÓN: CASOS PRÁCTICOS DE NO CONFORMIDAD, RECHAZO, DEMOLICIÓN, REPARACIÓN, COSTE, PLAZO Y RESPONSABILIDAD

Capítulo 18. Casos prácticos de materiales, estructura y envolvente defectuosos durante la ejecución

1. Caso práctico. Hormigón que no alcanza la resistencia especificada

a. Resultado insuficiente de probetas

b. Inmovilización de la unidad

c. Testigos y ensayos adicionales

d. Evaluación estructural

e. Refuerzo frente a demolición

f. Imputación de costes y retrasos

2. Caso práctico. Acero de armadura distinto del especificado

a. Descubrimiento después de colocar la armadura

b. Trazabilidad del suministro

c. Comprobación de prestaciones

d. Derecho al rechazo

e. Sustitución frente a justificación de equivalencia

f. Responsabilidad de constructor y proveedor

3. Caso práctico. Pilar ejecutado fuera de tolerancia

a. Medición de la desviación

b. Afección estructural

c. Afección a fachada e instalaciones

d. Reparación o demolición

e. Reprogramación

f. Coste total de la no conformidad

4. Caso práctico. Impermeabilización defectuosa detectada antes de quedar oculta

a. Ensayo fallido

b. Identificación de discontinuidades

c. Rechazo de la unidad

d. Reparación del sistema

e. Repetición del ensayo

f. Cierre documental

5. Caso práctico. Fachada ejecutada con material visualmente distinto de la muestra aprobada

a. Valor contractual de la muestra

b. Defecto estético frente a defecto técnico

c. Rechazo solicitado por la propiedad

d. Posibilidad de aceptación

e. Minoración de precio

f. Documentación del acuerdo

6. Caso práctico. Aislamiento térmico incorrecto descubierto después de cerrar la fachada

a. Investigación

b. Apertura de zonas representativas

c. Determinación del alcance

d. Cumplimiento energético

e. Reparación general o localizada

f. Costes de apertura y reposición

Capítulo 19. Casos prácticos de instalaciones, acabados, obra oculta y efectos sobre el programa

1. Caso práctico. Instalación de climatización que no alcanza las prestaciones contratadas

a. Commissioning fallido

b. Investigación de diseño y ejecución

c. Equilibrado y ajustes

d. Sustitución de equipos

e. Repetición de pruebas

f. Responsabilidad final

2. Caso práctico. Tuberías ocultas instaladas con material no autorizado

a. Descubrimiento documental

b. Inspección mediante catas

c. Determinación del alcance

d. Exigencia de sustitución

e. Daños colaterales

f. Efecto sobre plazo y coste

3. Caso práctico. Pavimento colocado fuera de tolerancia en varias plantas

a. Levantamiento topográfico

b. Determinación de las zonas afectadas

c. Reparación localizada frente a sustitución

d. Interferencia con carpinterías y acabados

e. Programa de recuperación

f. Repercusión económica

4. Caso práctico. Revestimiento de piedra con sistema de fijación diferente del proyecto

a. Identificación de la desviación

b. Análisis de seguridad

c. Justificación alternativa del constructor

d. Ensayos de extracción

e. Aceptación o sustitución

f. Garantías reforzadas

5. Caso práctico. Defecto repetitivo producido por un subcontratista

a. Primera NCR

b. Reincidencia

c. Corrective Action Plan

d. Refuerzo de supervisión

e. Sustitución del subcontratista

f. Recuperación de costes por el contratista principal

6. Caso práctico. Reparación de una unidad crítica que amenaza la fecha contractual

a. Detección tardía

b. Demolición parcial

c. Impacto sobre camino crítico

d. Resequencing

e. Aceleración

f. Determinación de responsabilidades por el retraso

Capítulo 20. Casos prácticos contractuales internacionales sobre coste, plazo y responsabilidad por obra defectuosa

1. Caso práctico en España. Unidad defectuosa incluida en una certificación de obra

a. Descubrimiento posterior a la certificación

b. Orden de reparación

c. Regularización en la certificación siguiente

d. Retenciones

e. Coste de los trabajos

f. Documentación para evitar controversias

2. Caso práctico latinoamericano. Supervisión rechaza una unidad y el contratista cuestiona su facultad

a. Revisión del contrato

b. Identificación del estándar incumplido

c. Orden formal de rechazo

d. Derecho del contratista a formular observaciones

e. Continuación de trabajos no afectados

f. Resolución de la controversia técnica

3. Caso práctico FIDIC. Defecto y propuesta del contratista para evitar la demolición

a. Notificación del defecto

b. Propuesta de remedio

c. Revisión por el Engineer

d. Ensayos justificativos

e. Aprobación o rechazo

f. Consecuencias sobre coste y programa

4. Caso práctico basado en contratación NEC. Propuesta para aceptar un defecto sin corregir

a. Identificación del Defect

b. Valoración de la alternativa

c. Cambio de Scope

d. Reducción de Prices

e. Efecto sobre Completion

f. Formalización de la aceptación

5. Caso práctico. Defecto originado conjuntamente por proyecto y ejecución

a. Detalle de proyecto insuficiente

b. Constructor que ejecuta sin solicitar aclaración

c. Aparición de la no conformidad

d. Análisis de causalidad

e. Distribución de costes

f. Negociación y acuerdo de responsabilidades

6. Caso práctico integral. Gran no conformidad detectada pocas semanas antes de la recepción

a. Descubrimiento y paralización inmediata

b. Investigación técnica urgente

c. Comparación entre reparación, demolición y aceptación condicionada

d. Impacto sobre certificaciones, coste y fecha de terminación

e. Negociación entre promotor, constructor, proyectista y dirección facultativa

f. Reparación, nuevos ensayos, recepción con reservas y cierre definitivo

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