| Introducción |
Copyright
© inmoley.com
|
| CONTRATAR LA OBRA NO ES PEDIR PRESUPUESTOS: ES DECIDIR EL COSTE, EL
PLAZO Y EL RIESGO DE LA PROMOCIÓN
La estrategia de contratación de obra se
ha convertido en una de las decisiones más críticas del promotor
inmobiliario. En un mercado condicionado por el incremento del coste de
construcción, la presión de los plazos, la financiación
bancaria, el tipo de interés, la disponibilidad de empresas especializadas
y la exigencia de los inversores, ya no basta con solicitar varias ofertas
y adjudicar al contratista que presente el menor importe. La forma de contratar
la obra puede determinar si una promoción cumple su margen, protege
su caja, llega a tiempo a la entrega comercial y evita conflictos durante
la ejecución.
El promotor se enfrenta a una decisión compleja:
contratar con constructor único, dividir la obra por paquetes, organizarla
por lotes, anticipar paquetes críticos o aplicar una fórmula
mixta. Cada alternativa tiene ventajas y riesgos. El constructor único
simplifica interlocutores y responsabilidades, pero puede reducir la transparencia
sobre subcontratistas y márgenes. La contratación por paquetes
puede mejorar la competencia y el control de precios, pero exige una gestión
rigurosa de interfaces, cambios, certificaciones y coordinación.
La contratación por lotes puede facilitar fases o especialidades,
pero solo funciona si el alcance, las responsabilidades y la matriz de
interfaces están perfectamente definidos.
Esta guía práctica ofrece una metodología
completa para analizar, decidir, implantar y controlar la estrategia de
contratación de obra del promotor inmobiliario. A lo largo de sus
capítulos se estudian los modelos internacionales de contratación,
la comparación entre constructor único, paquetes de obra
y lotes, el diseño del alcance, la preparación de licitaciones,
la evaluación técnica y económica de ofertas, la gestión
de coste y plazo, la financiación, los covenants, el riesgo de interfaz,
los contratos, los cambios, las reclamaciones, la liquidación y
el cierre documental.
El objetivo no es ofrecer una teoría abstracta,
sino una herramienta profesional de decisión. Por eso la guía
incorpora criterios prácticos, matrices de análisis, formularios,
checklists y casos aplicados que permiten al promotor valorar su capacidad
interna, identificar paquetes críticos, calcular el coste total
ajustado por riesgo, coordinar contratistas, controlar desviaciones y documentar
adecuadamente cada decisión. La estrategia de contratación
se trata como una pieza esencial de la viabilidad económica, técnica
y financiera de la promoción.
Para el profesional inmobiliario, dominar esta
materia supone una ventaja directa. Permite negociar mejor con constructoras
y especialistas, reducir reclamaciones, anticipar conflictos, ordenar la
relación con la entidad financiadora, proteger la rentabilidad del
proyecto y mejorar la trazabilidad interna ante inversores, socios, comités
de proyecto y propietarios. También permite evitar errores frecuentes,
como licitar con mediciones incompletas, adjudicar por precio sin comparar
exclusiones, fragmentar la obra sin capacidad de coordinación o
aprobar cambios sin valorar su impacto real en coste y plazo.
Adquirir conocimientos avanzados en estrategia
de contratación de obra es invertir en control. Cada decisión
contractual influye en el resultado final de la promoción: quién
asume el riesgo, quién coordina, quién paga los errores,
quién responde ante retrasos y cómo se protege el margen
del promotor. En un entorno profesional cada vez más exigente, esta
guía práctica proporciona el método necesario para
pasar de una contratación reactiva a una gestión estratégica
de la obra.
El promotor que domina la contratación no
improvisa: compara, documenta, negocia, controla y decide. Esta guía
le ayudará a dar ese salto profesional, convirtiendo la estrategia
de contratación en una herramienta de rentabilidad, seguridad jurídica,
disciplina financiera y excelencia operativa.
|
| PARTE
PRIMERA. |
| FUNDAMENTOS
DE LA ESTRATEGIA DE CONTRATACIÓN DE OBRA DEL PROMOTOR INMOBILIARIO |
Copyright
© inmoley.com
|
| Capítulo
1. La estrategia de contratación de obra del promotor inmobiliario
como decisión crítica de coste, plazo y riesgo |
1. Concepto profesional
de estrategia de contratación de obra
a. Diferencia entre contratar
una obra y diseñar una estrategia de contratación
b. La estrategia de contratación
como decisión previa a la licitación
c. Relación entre modelo
de contratación, coste, plazo, calidad y riesgo
2. Función del
promotor inmobiliario en la elección del modelo de contratación
a. El promotor como titular
del riesgo económico del proyecto
b. El promotor como coordinador
de diseño, financiación, obra y comercialización
c. Diferencias entre promotor
patrimonialista, promotor residencial, promotor delegado e inversor institucional
3. Procurement strategy
y work package structuring en proyectos inmobiliarios
a. Significado práctico
de procurement strategy
b. Significado práctico
de work package structuring
c. Adaptación de conceptos
anglosajones a España y Latinoamérica
4. Constructor único,
paquetes de obra y lotes como alternativas estratégicas
a. Contratación con
constructor único
b. Contratación por
paquetes de obra especializados
c. Contratación por
lotes con coordinación reforzada del promotor
5. Impacto de la estrategia
de contratación en la viabilidad de la promoción
a. Impacto en el coste inicial
y en el coste final
b. Impacto en el plazo de obra
y en la fecha de entrega
c. Impacto en la financiación,
preventas, ingresos y rentabilidad
6. Riesgos principales
de una estrategia de contratación mal diseñada
a. Sobrecostes por indefinición
del alcance
b. Retrasos por interfaces
mal coordinadas
c. Conflictos entre contratistas,
dirección facultativa, project manager y promotor |
| Capítulo
2. Modelos internacionales de contratación de obra aplicables al
promotor inmobiliario |
1. Contratación
tradicional con proyecto completo y constructor principal
a. Diseño previo completo
y posterior licitación
b. Ventajas para el control
documental
c. Riesgos de rigidez, cambios
y reclamaciones
2. Design and build o
diseño y construcción
a. Integración del diseño
y la ejecución en un único contratista
b. Transferencia parcial del
riesgo de diseño
c. Riesgos para el promotor
en calidad, control y modificaciones
3. Construction management
y gestión profesional de paquetes
a. Separación entre
coordinación profesional y ejecución por paquetes
b. Función del construction
manager
c. Riesgos de interfaz asumidos
o retenidos por el promotor
4. Contratación
por lotes y paquetes de obra
a. División técnica
y económica de la obra
b. Contratación directa
de empresas especializadas
c. Necesidad de coordinación,
programación e integración contractual
5. Modelos colaborativos
y contratación temprana del constructor
a. Early Contractor Involvement
b. Preconstrucción,
constructibilidad y precio objetivo
c. Relación con contratos
colaborativos, target cost y mecanismos gain/pain
6. Selección del
modelo según tipo de proyecto inmobiliario
a. Promoción residencial
b. Edificios de oficinas, hoteles,
retail y logística
c. Rehabilitación, cambio
de uso y activos en explotación |
| PARTE
SEGUNDA. |
| DECISIÓN
ENTRE CONSTRUCTOR ÚNICO, PAQUETES DE OBRA Y LOTES |
Copyright
© inmoley.com
|
| Capítulo
3. Contratación con constructor único: alcance, ventajas,
límites y riesgos para el promotor |
1. Naturaleza del constructor
único en la promoción inmobiliaria
a. Contratista general
b. Constructor principal con
subcontratación
c. Constructor responsable
de coordinación ordinaria de obra
2. Ventajas operativas
del constructor único
a. Simplificación contractual
b. Reducción de interlocutores
c. Mayor claridad aparente
en responsabilidad de ejecución
3. Ventajas financieras
y de control para el promotor
a. Precio global más
fácil de comparar
b. Menor carga administrativa
para el promotor
c. Mayor facilidad de seguimiento
bancario y certificaciones
4. Riesgos económicos
de la contratación con constructor único
a. Prima de coordinación
incorporada al precio
b. Menor transparencia en subcontratación
y márgenes
c. Riesgo de dependencia de
un único contratista
5. Riesgos de plazo y
calidad en el constructor único
a. Retrasos por problemas internos
del constructor
b. Sustitución de subcontratistas
sin control suficiente
c. Dificultad para intervenir
directamente en paquetes críticos
6. Supuestos en los que
conviene contratar con constructor único
a. Promotores con estructura
técnica reducida
b. Proyectos con diseño
cerrado y bajo nivel de incertidumbre
c. Operaciones financiadas
que exigen simplicidad contractual |
| Capítulo
4. Contratación por paquetes de obra y lotes: estructura, utilidad
y condiciones de éxito |
1. Concepto de paquete
de obra
a. Paquete por especialidad
técnica
b. Paquete por fase de ejecución
c. Paquete por zona, edificio
o unidad funcional
2. Concepto de lote en
la contratación de obra del promotor
a. Lote económico
b. Lote técnico
c. Lote territorial o por fases
de promoción
3. Diferencias entre paquete
de obra, lote, subcontrata y contrato directo
a. Contrato directo con el
promotor
b. Subcontratación dependiente
del constructor principal
c. Paquetización gestionada
por project manager o construction manager
4. Ventajas de contratar
por paquetes y lotes
a. Mayor competencia entre
empresas especializadas
b. Mayor transparencia en precios
unitarios y rendimientos
c. Posibilidad de anticipar
paquetes críticos
5. Riesgos de contratar
por paquetes y lotes
a. Aumento del riesgo de interfaz
b. Mayor carga de coordinación
para el promotor
c. Posible fragmentación
de responsabilidades
6. Condiciones necesarias
para que la paquetización funcione
a. Proyecto suficientemente
definido
b. Matriz de interfaces clara
c. Sistema de coordinación,
programación y control documental robusto |
| Capítulo
5. Criterios de decisión entre constructor único, paquetes
de obra y lotes |
1. Criterios técnicos
para elegir el modelo de contratación
a. Complejidad constructiva
b. Nivel de especialización
requerido
c. Grado de definición
del proyecto
2. Criterios económicos
y de coste
a. Comparación entre
precio global y suma de paquetes
b. Coste de coordinación
interna o externa
c. Coste del riesgo retenido
por el promotor
3. Criterios de plazo
y programación
a. Necesidad de solapar diseño,
contratación y obra
b. Ventajas de anticipar determinados
paquetes
c. Riesgos de retraso por falta
de coordinación
4. Criterios financieros
y bancarios
a. Exigencias de la entidad
financiadora
b. Hitos de disposición
de financiación
c. Impacto del modelo de contratación
en covenants, caja y preventas
5. Criterios organizativos
del promotor
a. Capacidad técnica
interna
b. Necesidad de project manager,
construction manager o quantity surveyor
c. Nivel de control que el
promotor desea conservar
6. Matriz de decisión
estratégica del promotor
a. Modelo recomendado según
tipo de proyecto
b. Modelo recomendado según
grado de urgencia
c. Modelo recomendado según
tolerancia al riesgo |
| PARTE
TERCERA. |
| DISEÑO
PREVIO DE LA ESTRATEGIA DE CONTRATACIÓN DE OBRA |
Copyright
© inmoley.com
|
| Capítulo
6. Diagnóstico inicial del proyecto antes de contratar la obra |
1. Análisis de
madurez del proyecto inmobiliario
a. Situación urbanística
y licencias
b. Nivel de definición
arquitectónica y técnica
c. Estado de mediciones, presupuesto
y planificación
2. Identificación
de condicionantes del solar o activo
a. Accesos, suministros y afecciones
b. Medianerías, servidumbres
y colindantes
c. Riesgos geotécnicos,
ambientales y de demolición
3. Evaluación del
diseño desde la perspectiva de contratación
a. Constructibilidad
b. Industrialización
c. Riesgos de indefinición
técnica
4. Identificación
de paquetes críticos
a. Movimiento de tierras, cimentación
y estructura
b. Fachada, instalaciones y
envolvente
c. Acabados, urbanización
interior y puesta en marcha
5. Análisis de
restricciones externas
a. Licencias y autorizaciones
b. Plazos comerciales y compromisos
con compradores o arrendatarios
c. Disponibilidad de materiales,
equipos y empresas especializadas
6. Informe de diagnóstico
para decidir la estrategia de contratación
a. Conclusiones técnicas
b. Conclusiones económicas
c. Recomendación preliminar
de modelo de contratación |
| Capítulo
7. Definición del alcance de obra como base de la estrategia de
contratación |
1. Importancia del alcance
en la contratación de obra
a. Alcance técnico
b. Alcance económico
c. Alcance temporal
2. Documentación
mínima para contratar con seguridad
a. Proyecto
b. Mediciones
c. Especificaciones técnicas
y criterios de calidad
3. Alcance incluido, excluido
y condicionado
a. Trabajos incluidos expresamente
b. Trabajos excluidos
c. Trabajos condicionados a
autorizaciones, suministros o decisiones posteriores
4. Alcance por paquetes
de obra
a. Límites técnicos
de cada paquete
b. Entregables de cada contratista
c. Coordinación entre
paquetes sucesivos o simultáneos
5. Riesgos de indefinición
del alcance
a. Modificados
b. Reclamaciones
c. Disputas por trabajos no
previstos
6. Procedimiento de validación
del alcance antes de licitar
a. Revisión técnica
b. Revisión económica
c. Revisión contractual
y de riesgos |
| Capítulo
8. Análisis del mercado constructor y selección preliminar
de empresas |
1. Mapa de mercado de
contratistas y empresas especializadas
a. Constructores generales
b. Empresas por especialidad
c. Empresas locales, regionales
e internacionales
2. Capacidad técnica
de los posibles contratistas
a. Experiencia en proyectos
similares
b. Equipo técnico disponible
c. Recursos propios y subcontratación
habitual
3. Capacidad económica
y financiera
a. Solvencia
b. Capacidad de asumir anticipos,
garantías y plazos de cobro
c. Riesgo de insolvencia durante
la obra
4. Capacidad de plazo
y producción
a. Disponibilidad de equipos
b. Carga de trabajo actual
c. Historial de cumplimiento
de programas
5. Reputación,
calidad y litigiosidad
a. Referencias profesionales
b. Reclamaciones anteriores
c. Cultura de colaboración
o conflicto
6. Lista corta de contratistas
y especialistas
a. Criterios de precalificación
b. Matriz comparativa de candidatos
c. Recomendación de
empresas invitadas a licitar |
| PARTE
CUARTA. |
| COSTE,
PLAZO, FINANCIACIÓN Y RIESGO ECONÓMICO DE LA ESTRATEGIA DE
CONTRATACIÓN |
Copyright
© inmoley.com
|
| Capítulo
9. Estrategia de coste en la contratación de obra del promotor inmobiliario |
1. Coste de construcción
y coste total de promoción
a. Diferencia entre coste de
obra y coste total del proyecto
b. Incidencia de honorarios,
licencias, financiación y comercialización
c. Coste directo, coste indirecto
y contingencias
2. Comparación
económica entre constructor único y paquetes de obra
a. Precio cerrado del constructor
único
b. Suma de precios por paquetes
c. Coste adicional de coordinación
y gestión
3. Contingencias y reservas
de coste
a. Contingencia técnica
b. Contingencia de plazo
c. Contingencia contractual
y de mercado
4. Riesgo de inflación,
materiales y variación de precios
a. Materiales críticos
b. Mano de obra especializada
c. Cláusulas de revisión
o ajuste de precios
5. Precio objetivo, precio
máximo garantizado y precios unitarios
a. Utilidad del precio objetivo
b. Límites del precio
máximo garantizado
c. Riesgos de mediciones abiertas
y precios unitarios
6. Modelo de informe económico
para la decisión de contratación
a. Comparativo de modelos
b. Escenarios de coste
c. Recomendación de
estrategia con justificación económica |
| Capítulo
10. Estrategia de plazo y programación en la contratación
de obra |
1. Plazo contractual
y plazo real de promoción
a. Plazo de obra
b. Plazo de licencias y contratación
c. Plazo de entrega comercial
o puesta en explotación
2. Programación
según modelo de contratación
a. Constructor único
b. Paquetes secuenciales
c. Paquetes solapados y fast-track
3. Ruta crítica
y paquetes críticos
a. Identificación de
actividades críticas
b. Dependencias entre paquetes
c. Impacto de retrasos en la
fecha final
4. Solapamiento entre
diseño, licitación y obra
a. Ventajas del fast-track
b. Riesgos de contratar sin
definición suficiente
c. Medidas de control para
evitar sobrecostes
5. Penalizaciones, incentivos
y mecanismos de recuperación de plazo
a. Penalizaciones por retraso
b. Bonificaciones por cumplimiento
anticipado
c. Planes de aceleración
y recuperación
6. Programa maestro de
contratación y obra
a. Calendario de licitaciones
b. Calendario de adjudicaciones
c. Calendario integrado de
obra y entrega |
| Capítulo
11. Financiación, tesorería y covenants en la estrategia
de contratación de obra |
1. Relación entre
contratación de obra y financiación de la promoción
a. Disposiciones del préstamo
promotor
b. Certificaciones de obra
c. Control técnico de
la entidad financiadora
2. Impacto del modelo
de contratación en la tesorería
a. Anticipos
b. Pagos mensuales
c. Retenciones, garantías
y pagos finales
3. Constructor único
y financiación bancaria
a. Facilidad de control para
la entidad financiadora
b. Precio global y programa
único
c. Riesgos de dependencia del
contratista principal
4. Paquetes de obra y
financiación
a. Mayor número de contratos
y certificaciones
b. Necesidad de control documental
reforzado
c. Riesgo de desajuste entre
pagos y disposiciones
5. Covenants y obligaciones
de información
a. Cumplimiento de presupuesto
aprobado
b. Cumplimiento de plazo
c. Informes técnicos,
económicos y de avance
6. Modelo de control financiero
de la estrategia de contratación
a. Flujo de caja por paquetes
b. Curva de obra y curva de
pagos
c. Alertas tempranas de desviación
de coste y plazo |
| PARTE
QUINTA. |
| PAQUETIZACIÓN
DE OBRA, LOTES Y RIESGO DE INTERFAZ |
Copyright
© inmoley.com
|
| Capítulo
12. Diseño técnico de paquetes de obra y lotes en promociones
inmobiliarias |
1. Principios de paquetización
de obra
a. Coherencia técnica
b. Autonomía funcional
c. Coordinación entre
paquetes
2. Paquetes habituales
en promoción inmobiliaria
a. Demolición, movimiento
de tierras, cimentación y estructura
b. Fachada, cubierta, carpinterías
e instalaciones
c. Acabados, urbanización,
paisajismo y puesta en marcha
3. Paquetes críticos
por tipología de activo
a. Residencial
b. Oficinas, hoteles, retail
y logística
c. Rehabilitación, cambio
de uso y activos en funcionamiento
4. División por
fases, edificios o zonas
a. Fases de promoción
b. Edificios independientes
c. Zonas comunes, privativas
y urbanización
5. Riesgos de una paquetización
incorrecta
a. Solapes de alcance
b. Vacíos de responsabilidad
c. Multiplicación de
reclamaciones
6. Documento de estrategia
de paquetización
a. Mapa de paquetes
b. Justificación técnica
y económica
c. Recomendación de
contratación por paquete |
| Capítulo
13. Matriz de interfaces entre contratistas, paquetes y lotes |
1. Concepto de interfaz
en la contratación de obra
a. Interfaz técnica
b. Interfaz temporal
c. Interfaz documental y contractual
2. Interfaces habituales
en promociones inmobiliarias
a. Estructura y fachada
b. Fachada e instalaciones
c. Instalaciones, acabados
y puesta en marcha
3. Riesgo de interfaz
como riesgo retenido por el promotor
a. Responsabilidad no transferida
b. Necesidad de coordinación
activa
c. Impacto económico
de interfaces mal definidas
4. Matriz de interfaces
a. Identificación de
puntos de contacto
b. Asignación de responsables
c. Definición de entregables
y fechas
5. Gestión de conflictos
de interfaz
a. Procedimiento de detección
temprana
b. Reuniones de coordinación
c. Resolución técnica
y contractual
6. Incorporación
de la matriz de interfaces a los contratos
a. Anexos contractuales
b. Obligaciones de cooperación
c. Consecuencias de incumplimiento |
| Capítulo
14. Coordinación de paquetes de obra y lotes durante la ejecución |
1. Sistema de coordinación
del promotor
a. Dirección de proyecto
b. Project manager
c. Construction manager o coordinador
de paquetes
2. Reuniones de coordinación
a. Reunión semanal de
obra
b. Reunión específica
de interfaces
c. Reunión de coste,
plazo y riesgos
3. Control de información
técnica
a. Planos vigentes
b. Órdenes de cambio
c. Registro de consultas técnicas
4. Control de programación
a. Programa maestro
b. Programas por paquete
c. Actualización de
ruta crítica
5. Control de calidad
entre paquetes
a. Puntos de inspección
b. Recepciones parciales
c. Entregas entre contratistas
6. Sistema de reporting
al promotor
a. Informe semanal
b. Informe mensual
c. Cuadro de mando de coste,
plazo, calidad y riesgos |
| PARTE
SEXTA. |
| LICITACIÓN,
NEGOCIACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE LA OBRA |
Copyright
© inmoley.com
|
| Capítulo
15. Preparación de la licitación según la estrategia
de contratación elegida |
1. Decisión sobre
tipo de licitación
a. Licitación competitiva
b. Negociación directa
c. Licitación en dos
fases
2. Documentación
de licitación
a. Proyecto y mediciones
b. Condiciones contractuales
c. Programa, hitos y criterios
de coordinación
3. Pliegos técnicos
y económicos
a. Alcance técnico
b. Formato de oferta económica
c. Requisitos de plazo, calidad
y garantías
4. Licitación para
constructor único
a. Precio global
b. Plan de subcontratación
c. Propuesta de organización
y programa
5. Licitación por
paquetes y lotes
a. Alcance individual de cada
paquete
b. Interfaces obligatorias
c. Coordinación con
otros contratistas
6. Control de consultas,
aclaraciones y modificaciones
a. Ronda de preguntas
b. Respuestas comunes a licitadores
c. Trazabilidad documental
de cambios |
| Capítulo
16. Evaluación de ofertas y adjudicación en la contratación
de obra del promotor |
1. Evaluación
técnica de ofertas
a. Comprensión del alcance
b. Metodología de ejecución
c. Equipo propuesto y medios
disponibles
2. Evaluación económica
a. Precio total
b. Precios unitarios
c. Exclusiones, reservas y
condiciones económicas
3. Evaluación de
plazo
a. Programa propuesto
b. Hitos intermedios
c. Compatibilidad con la estrategia
comercial y financiera
4. Evaluación de
riesgos contractuales
a. Condiciones particulares
b. Reclamaciones previsibles
c. Grado de aceptación
del contrato propuesto
5. Negociación
final
a. Aclaración de alcance
b. Ajuste de precio y plazo
c. Cierre de riesgos pendientes
6. Informe de adjudicación
a. Comparativo de ofertas
b. Justificación de
la recomendación
c. Aprobación interna
del promotor |
| PARTE
SÉPTIMA. |
| CONTRATOS,
CONTROL DE EJECUCIÓN Y GESTIÓN DE CAMBIOS |
Copyright
© inmoley.com
|
| Capítulo
17. Contratos de obra adaptados a constructor único, paquetes de
obra y lotes |
1. Estructura contractual
con constructor único
a. Contrato principal
b. Anexos técnicos
c. Subcontratación y
responsabilidad del constructor
2. Estructura contractual
por paquetes de obra
a. Contratos separados
b. Obligaciones de coordinación
c. Matriz de interfaces como
documento contractual
3. Cláusulas esenciales
de alcance
a. Trabajos incluidos
b. Trabajos excluidos
c. Trabajos necesarios aunque
no estén expresamente detallados
4. Cláusulas de
coste y pago
a. Precio cerrado
b. Precios unitarios
c. Certificaciones, retenciones
y garantías
5. Cláusulas de
plazo
a. Fecha de inicio
b. Hitos intermedios
c. Fecha de terminación
y penalizaciones
6. Cláusulas de
coordinación, información y cambios
a. Obligación de asistir
a reuniones
b. Procedimiento de instrucciones
c. Procedimiento de modificaciones
y reclamaciones |
| Capítulo
18. Gestión de cambios, reclamaciones y desviaciones durante la
obra |
1. Naturaleza de los
cambios en la obra inmobiliaria
a. Cambios de diseño
b. Cambios por licencias o
autoridades
c. Cambios por decisiones comerciales
del promotor
2. Procedimiento de aprobación
de cambios
a. Solicitud de cambio
b. Valoración de coste
y plazo
c. Aprobación formal
antes de ejecutar
3. Reclamaciones de contratistas
a. Reclamaciones por mayor
coste
b. Reclamaciones por ampliación
de plazo
c. Reclamaciones por interferencias
de otros paquetes
4. Gestión de desviaciones
de coste
a. Identificación temprana
b. Análisis de causa
c. Plan de contención
y recuperación
5. Gestión de desviaciones
de plazo
a. Impacto en ruta crítica
b. Medidas de aceleración
c. Reprogramación de
hitos
6. Registro de cambios,
reclamaciones y decisiones
a. Libro de cambios
b. Registro de reclamaciones
c. Trazabilidad para cierre
económico y liquidación |
| PARTE
OCTAVA. |
| CHECKLISTS
Y FORMULARIOS DE ESTRATEGIA DE CONTRATACIÓN DE OBRA DEL PROMOTOR
INMOBILIARIO |
Copyright
© inmoley.com
|
| Capítulo
19. Checklists estratégicos para decidir entre constructor único,
paquetes de obra y lotes |
| 1. CHECKLIST. Diagnóstico
inicial del proyecto antes de decidir la estrategia de contratación
de obra
Sección 1. Datos
generales del proyecto
Sección 2. Estado
del proyecto técnico
Sección 3. Estado
de licencias y autorizaciones
Sección 4. Estado
de presupuesto, mediciones y planificación
Comentarios prácticos
2. CHECKLIST. Capacidad
interna del promotor para coordinar constructor único, paquetes
de obra o lotes
Sección 1. Equipo
técnico propio del promotor
Sección 2. Capacidad
de coordinación de paquetes
Sección 3. Necesidad
de asesores externos
Sección 4. Decisión
interna preliminar sobre capacidad del promotor
Comentarios prácticos
3. CHECKLIST. Selección
del modelo de contratación entre constructor único, paquetes
de obra y lotes
Sección 1. Datos
de partida para la selección del modelo
Sección 2. Constructor
único
Sección 3. Paquetes
de obra
Sección 4. Lotes
por fases, zonas o especialidades
Sección 5. Recomendación
comparada
Comentarios prácticos
4. CHECKLIST. Riesgo de
coste en la estrategia de contratación de obra
Sección 1. Datos
económicos base
Sección 2. Riesgo
de inflación
Sección 3. Riesgo
de mediciones incompletas
Sección 4. Riesgo
de cambios y reclamaciones
Sección 5. Resultado
global del riesgo de coste
Comentarios prácticos
5. CHECKLIST. Riesgo de
plazo en la estrategia de contratación de obra
Sección 1. Datos
temporales base
Sección 2. Ruta
crítica
Sección 3. Dependencias
entre paquetes
Sección 4. Riesgo
de retraso en suministros o licencias
Sección 5. Resultado
global del riesgo de plazo
Comentarios prácticos
6. CHECKLIST. Riesgo de
interfaz en constructor único, paquetes de obra y lotes
Sección 1. Datos
generales de la evaluación de interfaces
Sección 2. Interfaces
técnicas
Sección 3. Interfaces
temporales
Sección 4. Interfaces
contractuales y documentales
Sección 5. Resultado
global del riesgo de interfaz
Comentarios prácticos |
| Capítulo
20. Formularios de estrategia de contratación y paquetización
de obra |
| 1. FORMULARIO. Informe
de estrategia de contratación de obra del promotor
Sección 1. Datos
del proyecto
Sección 2. Alternativa
1: contratación con constructor único
Sección 3. Alternativa
2: contratación por paquetes de obra
Sección 4. Alternativa
3: lotes y contratación mixta
Sección 5. Recomendación
final motivada
Comentarios prácticos
2. FORMULARIO. Matriz
de decisión entre constructor único, paquetes de obra y lotes
Sección 1. Datos
generales de la matriz
Sección 2. Criterios
técnicos
Sección 3. Criterios
económicos
Sección 4. Criterios
de plazo, financiación y riesgo
Sección 5. Resultado
final y recomendación
Comentarios prácticos
3. FORMULARIO. Mapa de
paquetes de obra
Sección 1. Datos
generales del mapa de paquetes
Sección 2. Identificación
del paquete
Sección 3. Alcance
técnico
Sección 4. Interfaces
principales
Comentarios prácticos
4. FORMULARIO. Ficha de
paquete de obra
Sección 1. Descripción
del paquete
Sección 2. Documentación
aplicable
Sección 3. Hitos,
entregables y responsabilidades
Sección 4. Interfaces
principales del paquete
Comentarios prácticos
5. FORMULARIO. Matriz
de interfaces entre contratistas, paquetes y lotes
Sección 1. Datos
generales de la matriz de interfaces
Sección 2. Interfaz
1: estructura y fachada
Sección 3. Interfaz
2: fachada e instalaciones
Sección 4. Interfaz
3: instalaciones y acabados
Sección 5. Interfaz
4: ascensores, estructura e instalaciones
Comentarios prácticos
6. FORMULARIO. Aprobación
interna de la estrategia de contratación de obra
Sección 1. Datos
de la aprobación
Sección 2. Informe
técnico
Sección 3. Informe
económico
Sección 4. Aprobación
del promotor, inversor o comité de proyecto
Comentarios prácticos |
| Capítulo
21. Formularios de licitación, evaluación de ofertas y adjudicación |
| 1. FORMULARIO. Invitación
a licitar para estrategia de contratación de obra
Sección 1. Identificación
del proyecto
Sección 2. Alcance
de la licitación
Sección 3. Calendario
y reglas de participación
Sección 4. Confirmación
de recepción y aceptación de reglas
Comentarios prácticos
2. FORMULARIO. Precalificación
de contratistas para obra, paquetes y lotes
Sección 1. Identificación
del contratista precalificado
Sección 2. Experiencia
Sección 3. Solvencia
Sección 4. Recursos
técnicos y humanos
Sección 5. Resultado
de precalificación
Comentarios prácticos
3. FORMULARIO. Comparación
técnica de ofertas
Sección 1. Datos
generales de la comparación técnica
Sección 2. Metodología
de ejecución
Sección 3. Equipo
propuesto
Sección 4. Riesgos,
exclusiones y observaciones técnicas
Sección 5. Resultado
técnico comparativo
Comentarios prácticos
4. FORMULARIO. Comparación
económica de ofertas
Sección 1. Datos
generales de la comparación económica
Sección 2. Precio
total
Sección 3. Precios
unitarios
Sección 4. Exclusiones,
reservas y condiciones de pago
Sección 5. Resultado
económico comparativo
Comentarios prácticos
5. FORMULARIO. Análisis
de plazo de ofertas
Sección 1. Datos
generales del análisis de plazo
Sección 2. Programa
general
Sección 3. Hitos
intermedios
Sección 4. Compatibilidad
con el programa maestro
Sección 5. Resultado
del análisis de plazo
Comentarios prácticos
6. FORMULARIO. Informe
de adjudicación de contrato de obra, paquete o lote
Sección 1. Datos
generales del informe de adjudicación
Sección 2. Resumen
comparativo
Sección 3. Justificación
de la oferta recomendada
Sección 4. Condiciones
pendientes antes de firma
Sección 5. Aprobación
interna de la adjudicación
Comentarios prácticos |
| Capítulo
22. Formularios de control de ejecución, coste, plazo, cambios e
interfaces |
| 1. FORMULARIO. Acta de
reunión de coordinación de paquetes de obra
Sección 1. Datos
generales de la reunión
Sección 2. Asistentes
Sección 3. Estado
general de avance tratado en la reunión
Sección 4. Acuerdos
adoptados
Sección 5. Responsables
y fechas de cumplimiento
Sección 6. Incidencias,
reservas y próxima reunión
Comentarios prácticos
2. FORMULARIO. Informe
mensual de avance de obra
Sección 1. Identificación
del informe mensual
Sección 2. Avance
físico
Sección 3. Avance
económico
Sección 4. Riesgos,
incidencias y decisiones pendientes
Sección 5. Situación
de plazo y programa
Sección 6. Conclusión
mensual y acciones del promotor
Comentarios prácticos
3. FORMULARIO. Control
de coste por paquete de obra
Sección 1. Identificación
del paquete
Sección 2. Presupuesto
aprobado
Sección 3. Certificado
acumulado
Sección 4. Cambios,
reclamaciones y exposición económica
Sección 5. Desviación
prevista a terminación
Comentarios prácticos
4. FORMULARIO. Control
de plazo por paquete de obra
Sección 1. Identificación
del paquete y programa aplicable
Sección 2. Hitos
planificados
Sección 3. Hitos
cumplidos
Sección 4. Retrasos,
causas y medidas correctoras
Sección 5. Estado
actualizado del plazo del paquete
Comentarios prácticos
5. FORMULARIO. Solicitud
y aprobación de cambio de obra
Sección 1. Identificación
de la solicitud de cambio
Sección 2. Descripción
del cambio
Sección 3. Impacto
en coste y plazo
Sección 4. Aprobación
formal del promotor
Sección 5. Registro,
seguimiento y cierre del cambio
Comentarios prácticos
6. FORMULARIO. Cierre
y liquidación de paquete de obra
Sección 1. Identificación
del cierre del paquete
Sección 2. Recepción
técnica
Sección 3. Liquidación
económica
Sección 4. Garantías
y documentación final
Sección 5. Lecciones
aprendidas
Comentarios prácticos |
| PARTE
NOVENA. |
| PRÁCTICA
DE ESTRATEGIA DE CONTRATACIÓN DE OBRA DEL PROMOTOR INMOBILIARIO |
Copyright
© inmoley.com
|
| Capítulo
23. Casos prácticos de constructor único, paquetes de obra,
lotes y riesgo de interfaz |
1. Caso práctico
de promoción residencial contratada con constructor único
a. Decisión inicial
del promotor
b. Ventajas obtenidas en simplicidad
contractual
c. Riesgos detectados en coste,
plazo y modificaciones
2. Caso práctico
de promoción residencial contratada por paquetes
a. División de paquetes
principales
b. Ahorro inicial previsto
c. Problemas de coordinación
e interfaces
3. Caso práctico
de hotel con contratación temprana de paquetes críticos
a. Anticipación de estructura,
fachada e instalaciones
b. Coordinación con
diseño interior y operador
c. Impacto en plazo de apertura
y coste final
4. Caso práctico
de rehabilitación con lotes especializados
a. Riesgos ocultos del edificio
existente
b. Necesidad de empresas especialistas
c. Gestión de cambios
y contingencias
5. Caso práctico
de activo logístico con estrategia fast-track
a. Solapamiento de diseño,
licitación y obra
b. Ventajas comerciales del
adelanto de entrega
c. Riesgos de indefinición
y reclamaciones
6. Caso práctico
comparado España y Latinoamérica
a. Diferencias de mercado constructor
b. Diferencias de financiación,
garantías y control
c. Adaptación práctica
de la estrategia contractual |
| PARTE
DÉCIMA. |
| MODELO
FINAL DE IMPLANTACIÓN DE LA ESTRATEGIA DE CONTRATACIÓN DE
OBRA DEL PROMOTOR |
Copyright
© inmoley.com
|
| Capítulo
24. Procedimiento paso a paso para implantar la estrategia de contratación
de obra |
1. Fase 1: diagnóstico
y definición de objetivos
a. Objetivos de coste
b. Objetivos de plazo
c. Objetivos de calidad, financiación
y riesgo
2. Fase 2: selección
preliminar del modelo de contratación
a. Constructor único
b. Paquetes de obra
c. Lotes y contratación
mixta
3. Fase 3: diseño
de paquetes, interfaces y responsabilidades
a. Mapa de paquetes
b. Matriz de interfaces
c. Reparto de responsabilidades
4. Fase 4: licitación,
evaluación y adjudicación
a. Documentación de
licitación
b. Comparación de ofertas
c. Informe de adjudicación
5. Fase 5: contratación,
ejecución y control
a. Firma de contratos
b. Control de coste y plazo
c. Gestión de cambios,
reclamaciones e interfaces
6. Fase 6: cierre, liquidación
y lecciones aprendidas
a. Recepción y cierre
documental
b. Liquidación económica
c. Informe final para futuras
promociones |
