| Introducción |
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| Subcontratos y paquetes
de obra: la guía para controlar el riesgo antes de que aparezca
el conflicto
La construcción moderna
ya no se gestiona como una suma lineal de trabajos aislados. Cada obra
relevante depende de una red de subcontratos, paquetes técnicos,
trade contracts, proveedores especializados, interfaces críticas,
certificaciones, garantías, pagos y reclamaciones que deben encajar
con precisión. Cuando esa estructura no se diseña bien, el
problema no aparece solo en el contrato: aparece en la obra, en el plazo,
en el coste, en la financiación, en la relación con el promotor
y en la liquidación final.
El verdadero riesgo de muchos
proyectos no está únicamente en ejecutar mal, sino en contratar
mal. Un paquete de obra insuficientemente definido, una cláusula
back-to-back demasiado genérica, una matriz de interfaces inexistente,
una exclusión oculta en una oferta o una condición de pago
mal redactada pueden terminar generando sobrecostes, retrasos, retenciones,
conflictos entre oficios y reclamaciones difíciles de probar.
Esta Guía Práctica
de Subcontratos y Paquetes de Obra en Construcción nace para ayudar
al profesional a anticipar esos problemas antes de que se conviertan en
conflicto. La guía aborda la contratación back-to-back, los
trade contracts, la división de la obra en paquetes, el riesgo de
interfaz, la coordinación entre subcontratistas, las certificaciones,
los pagos, las garantías, las reclamaciones y el cierre profesional
del subcontrato.
A lo largo de sus capítulos,
el lector encontrará una visión práctica y estructurada
de todo el ciclo de vida del subcontrato: desde la estrategia inicial de
paquetización y licitación hasta la adjudicación,
redacción contractual, ejecución, coordinación, control
económico, gestión de cambios, resolución de incidencias,
auditoría final y liquidación. No se trata solo de conocer
cláusulas, sino de saber cómo utilizarlas para proteger plazo,
coste, calidad, financiación y responsabilidades.
Para el profesional del sector,
dominar esta materia supone una ventaja competitiva clara. Permite negociar
mejor, comparar ofertas con mayor precisión, detectar riesgos ocultos,
evitar vacíos de alcance, proteger el flujo de pagos, documentar
reclamaciones, reducir conflictos y cerrar los paquetes de obra con mayor
seguridad. También permite mejorar la relación con promotores,
propietarios, subcontratistas, técnicos, asesores y equipos de obra,
porque aporta método, trazabilidad y criterios objetivos.
Esta guía está
pensada para promotores, contratistas principales, construction managers,
responsables de contratación, jefes de obra, arquitectos, ingenieros,
asesores jurídicos, consultores técnicos, responsables financieros
y profesionales que intervienen en proyectos de construcción en
España y Latinoamérica. Su enfoque internacional facilita
la adaptación de criterios a distintos mercados, manteniendo una
lógica contractual clara y profesional.
Invertir en esta guía
es invertir en control. Control del alcance, del importe, del plazo, de
las interfaces, de las certificaciones, de las retenciones, de las garantías
y de las reclamaciones. En un entorno donde los márgenes se estrechan,
los costes fluctúan y los plazos son cada vez más exigentes,
el conocimiento práctico de la subcontratación no es una
cuestión secundaria: es una herramienta esencial de gestión.
Quien domina los subcontratos
domina una parte decisiva de la obra. Quien sabe anticipar interfaces,
ordenar pagos, documentar cambios y cerrar reclamaciones reduce incertidumbre
y mejora resultados. Esta guía le invita a dar ese paso: pasar de
reaccionar ante los problemas a diseñar desde el inicio una estrategia
contractual sólida, profesional y preparada para la realidad compleja
de la construcción actual. |
| PARTE
PRIMERA. |
| FUNDAMENTOS
INTERNACIONALES DE LOS SUBCONTRATOS Y PAQUETES DE OBRA EN CONSTRUCCIÓN |
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| Capítulo
1: Función estratégica de los subcontratos y paquetes de
obra en construcción |
1. Concepto profesional
de subcontrato de obra
a. Diferencia entre
subcontrato, suministro, prestación de servicios y contrato mixto
b. Función
del subcontrato dentro del contrato principal de construcción
c. Relación
entre alcance técnico, coste, plazo, calidad y riesgo contractual
2. Concepto de paquete de
obra o trade package
a. Paquetes por
especialidad constructiva
b. Paquetes por
fase de ejecución
c. Paquetes por
sistema técnico, industrializado o funcional
3. Diferencia entre subcontratación
tradicional y trade contracts
a. Subcontratación
dependiente del contratista principal
b. Trade contracts
gestionados directamente o coordinados por construction manager
c. Riesgos de fragmentación
contractual y coordinación técnica
4. Utilidad de la contratación
por paquetes de obra
a. Especialización
técnica
b. Optimización
de coste y plazo
c. Flexibilidad
en la gestión de compras, producción y riesgos
5. Riesgos principales de
los subcontratos y paquetes de obra
a. Riesgo de interfaz
entre oficios
b. Riesgo de impago
o retraso en pagos a subcontratistas
c. Riesgo de desalineación
entre contrato principal y subcontratos
6. Enfoque internacional
España-Latinoamérica
a. Principios comunes
aplicables en proyectos internacionales
b. Diferencias prácticas
en cultura contractual, pagos, garantías y reclamaciones
c. Necesidad de
modelos contractuales claros, trazables y ejecutables
|
| Capítulo
2: Estructura contractual de la obra y posición del subcontratista |
1. Mapa contractual de
un proyecto de construcción
a. Promotor, propietario,
contratista principal y subcontratistas
b. Dirección
facultativa, project manager, construction manager y consultores técnicos
c. Proveedores,
fabricantes, instaladores y operadores especializados
2. Posición jurídica
y operativa del subcontratista
a. Obligaciones
frente al contratista principal
b. Incidencia indirecta
del contrato principal
c. Limitaciones
de relación directa con el promotor o propietario
3. Cadena de contratación
y niveles de subcontratación
a. Subcontratista
de primer nivel
b. Subcontratista
de segundo nivel
c. Riesgos de sub-subcontratación
no autorizada
4. Coordinación entre
contrato principal y subcontratos
a. Flujo de obligaciones
técnicas
b. Flujo de plazos
y penalizaciones
c. Flujo de garantías,
seguros, calidad y seguridad
5. Responsabilidad del contratista
principal por sus subcontratistas
a. Responsabilidad
técnica por ejecución defectuosa
b. Responsabilidad
por retrasos de subcontratistas
c. Responsabilidad
por incumplimientos laborales, preventivos o documentales
6. Documentos esenciales
de la estructura contractual
a. Contrato principal
b. Subcontratos
y órdenes de compra
c. Anexos técnicos,
planos, mediciones, cronograma y matriz de interfaces
|
| PARTE
SEGUNDA. |
| DISEÑO,
DIVISIÓN Y LICITACIÓN DE PAQUETES DE OBRA EN CONSTRUCCIÓN |
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| Capítulo
3: Estrategia de paquetización de la obra |
1. Criterios para dividir
la obra en paquetes
a. Especialidades
técnicas
b. Secuencia constructiva
c. Riesgo de interfaz
y dependencia entre actividades
2. Paquetes habituales en
edificación
a. Movimiento de
tierras, cimentación y estructura
b. Fachadas, cubiertas,
carpinterías e impermeabilización
c. Instalaciones,
acabados, urbanización y puesta en marcha
3. Paquetes habituales en
infraestructura
a. Obra civil, estructuras,
drenaje y firmes
b. Instalaciones
electromecánicas y sistemas
c. Señalización,
control, seguridad y explotación inicial
4. Paquetes críticos
por riesgo técnico
a. Geotecnia y cimentaciones
especiales
b. Fachadas complejas
y envolvente
c. Instalaciones
de alta dependencia funcional
5. Paquetes críticos
por riesgo económico
a. Paquetes de alto
importe
b. Paquetes con
volatilidad de materiales
c. Paquetes con
alta dependencia de financiación y pagos certificados
6. Documento de estrategia
de paquetes
a. Alcance de cada
paquete
b. Presupuesto objetivo
y coste estimado
c. Calendario de
licitación, adjudicación y ejecución
|
| Capítulo
4: Preparación de la licitación de subcontratos y trade contracts |
1. Documentación
de licitación
a. Invitación
a ofertar
b. Condiciones contractuales
c. Anexos técnicos,
planos, mediciones y calendario
2. Definición del
alcance del paquete
a. Inclusiones expresas
b. Exclusiones expresas
c. Límites
de suministro, montaje, pruebas y puesta en servicio
3. Criterios de selección
de subcontratistas
a. Solvencia técnica
b. Solvencia económica
c. Experiencia en
proyectos comparables
4. Solicitud de oferta económica
a. Precio cerrado
b. Precios unitarios
c. Fórmulas
de revisión, actualización o compensación
5. Comparativo de ofertas
a. Homogeneización
técnica
b. Homogeneización
económica
c. Identificación
de exclusiones, reservas y desviaciones
6. Informe de recomendación
de adjudicación
a. Análisis
de coste, plazo y riesgo
b. Evaluación
de capacidad real de ejecución
c. Propuesta de
negociación y adjudicación
|
| Capítulo
5: Negociación y adjudicación de subcontratos de obra |
1. Preparación
de la negociación
a. Identificación
de puntos críticos
b. Revisión
de exclusiones y reservas
c. Definición
de límites de responsabilidad
2. Negociación del
precio
a. Precio alzado
b. Precios contradictorios
c. Ajustes por medición,
rendimiento o cambios de alcance
3. Negociación del
plazo
a. Fecha de inicio
b. Hitos intermedios
c. Fecha de terminación
y relación con el programa general
4. Negociación del
riesgo técnico
a. Calidad de información
previa
b. Responsabilidad
por mediciones
c. Condiciones imprevistas
y coordinación con otros paquetes
5. Negociación de
pagos y garantías
a. Anticipos
b. Certificaciones
c. Retenciones,
avales y garantías de cumplimiento
6. Cierre de adjudicación
a. Carta de intención
o letter of intent
b. Acta de negociación
c. Firma del subcontrato
y anexos definitivos
|
| PARTE
TERCERA. |
| CONTRATACIÓN
BACK-TO-BACK EN SUBCONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN |
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| Capítulo
6: Principios de la contratación back-to-back |
1. Concepto de cláusula
back-to-back
a. Traslado de obligaciones
del contrato principal al subcontrato
b. Coherencia entre
alcance principal y alcance subcontratado
c. Límites
de validez y razonabilidad contractual
2. Obligaciones que pueden
trasladarse al subcontratista
a. Plazos y hitos
b. Calidad, pruebas
y puesta en marcha
c. Seguridad, documentación,
garantías y seguros
3. Riesgos de una traslación
automática
a. Obligaciones
incompatibles con el alcance real del subcontratista
b. Referencias genéricas
al contrato principal
c. Falta de acceso
efectivo del subcontratista a los documentos principales
4. Documentos del contrato
principal incorporados al subcontrato
a. Condiciones generales
b. Especificaciones
técnicas
c. Programas, planos,
mediciones y requisitos del promotor
5. Jerarquía documental
en contratación back-to-back
a. Contrato de subcontratación
b. Anexos específicos
del paquete
c. Documentos del
contrato principal incorporados por referencia
6. Recomendaciones de redacción
a. Incorporación
expresa y no genérica
b. Exclusión
de obligaciones no aplicables
c. Matriz de correspondencia
entre contrato principal y subcontrato
|
| Capítulo
7: Cláusulas back-to-back sobre plazo, retrasos y penalizaciones |
1. Traslado del programa
principal al subcontrato
a. Programa contractual
b. Programas de
detalle
c. Actualizaciones
aprobadas y reprogramaciones
2. Hitos del subcontratista
vinculados a hitos principales
a. Inicio de actividades
b. Entregas parciales
c. Terminación,
pruebas y entrega del paquete
3. Penalizaciones por retraso
a. Penalizaciones
propias del subcontrato
b. Traslado proporcional
de penalizaciones del contrato principal
c. Límites
acumulados y topes de responsabilidad
4. Prórrogas de plazo
a. Causas imputables
al contratista principal
b. Causas imputables
al promotor o propietario
c. Causas de fuerza
mayor, cambios o interferencias
5. Notificaciones de retraso
a. Plazos de aviso
b. Contenido mínimo
de la notificación
c. Consecuencias
de no notificar en plazo
6. Gestión probatoria
del retraso
a. Programa base
b. Registros diarios
de obra
c. Análisis
de ruta crítica e impacto en el cronograma general
|
| Capítulo
8: Cláusulas back-to-back sobre pagos, certificaciones y pay when
paid |
1. Traslado de condiciones
de pago
a. Pago vinculado
a certificación aprobada
b. Pago vinculado
al cobro del contratista principal
c. Riesgos de liquidez
para el subcontratista
2. Cláusulas pay when
paid
a. Pago una vez
recibido el importe del promotor
b. Diferencia entre
condición de plazo y condición de cobro
c. Riesgos de abuso
o desequilibrio contractual
3. Cláusulas pay if
paid
a. Pago condicionado
a que el contratista principal cobre
b. Riesgo de transferencia
del impago del promotor
c. Necesidad de
redacción clara y límites aplicables
4. Certificaciones del subcontratista
a. Medición
de avance
b. Aprobación
técnica
c. Emisión
de factura y calendario de pago
5. Retenciones y garantías
a. Retención
de buena ejecución
b. Liberación
parcial
c. Liberación
final tras recepción y periodo de garantía
6. Recomendaciones prácticas
a. Calendario claro
de certificación y pago
b. Derecho de información
sobre cobros del contrato principal
c. Mecanismos de
protección ante impago prolongado
|
| PARTE
CUARTA. |
| REDACCIÓN
DE SUBCONTRATOS, TRADE CONTRACTS Y ANEXOS TÉCNICOS |
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|
| Capítulo
9: Estructura completa del contrato de subcontratación de obra |
1. Identificación
de las partes
a. Contratista principal
b. Subcontratista
c. Representantes
autorizados y domicilios de notificación
2. Objeto del subcontrato
a. Descripción
del paquete
b. Alcance físico
y técnico
c. Resultado exigible
y prestaciones accesorias
3. Precio e importe contractual
a. Precio cerrado
b. Precios unitarios
c. Partidas provisionales,
suministros y trabajos adicionales
4. Plazo y programa de ejecución
a. Inicio
b. Hitos
c. Terminación
y coordinación con otros paquetes
5. Obligaciones principales
del subcontratista
a. Ejecución
conforme a proyecto
b. Medios humanos
y materiales
c. Cumplimiento
documental, preventivo y técnico
6. Obligaciones principales
del contratista principal
a. Entrega de información
y acceso a la obra
b. Coordinación
con otros subcontratistas
c. Pago de certificaciones
aprobadas
|
| Capítulo
10: Anexos técnicos del subcontrato y control del alcance |
1. Anexo de alcance de
trabajos
a. Descripción
detallada de inclusiones
b. Exclusiones
c. Interfaces con
otros paquetes
2. Anexo de mediciones y
precios
a. Mediciones contractuales
b. Cuadro de precios
c. Reglas de medición
y valoración
3. Anexo de planos y especificaciones
a. Planos contractuales
b. Especificaciones
técnicas
c. Revisión
y actualización documental
4. Anexo de programa de obra
a. Cronograma general
b. Cronograma del
paquete
c. Hitos de coordinación
5. Anexo de calidad y pruebas
a. Plan de inspección
y ensayos
b. Puntos de parada
c. Documentación
de calidad y dossier final
6. Anexo de seguridad, salud
y medioambiente
a. Requisitos preventivos
b. Gestión
de residuos
c. Protocolos de
acceso, permisos y emergencias
|
| Capítulo
11: Trade contracts y contratación directa de oficios especializados |
1. Naturaleza del trade
contract
a. Contrato especializado
por oficio
b. Contrato directo
con el promotor o propietario
c. Contrato gestionado
por construction manager
2. Diferencia con el subcontrato
tradicional
a. Ausencia de contratista
principal único
b. Mayor necesidad
de coordinación externa
c. Mayor exposición
a riesgo de interfaz
3. Obligaciones del trade
contractor
a. Ejecución
del paquete
b. Coordinación
con otros oficios
c. Entrega de documentación
técnica y garantías
4. Función del construction
manager
a. Planificación
y coordinación
b. Control de coste
y plazo
c. Gestión
de interfaces y reclamaciones
5. Riesgos del promotor en
contratación por trade contracts
a. Fragmentación
de responsabilidad
b. Solapes y vacíos
de alcance
c. Conflictos entre
paquetes
6. Recomendaciones contractuales
a. Matriz de alcance
e interfaces
b. Reglas de coordinación
obligatoria
c. Procedimientos
de cambios, pagos y reclamaciones
|
| PARTE
QUINTA. |
| RIESGO
DE INTERFAZ, COORDINACIÓN DE OFICIOS Y RESPONSABILIDAD ENTRE PAQUETES |
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| Capítulo
12: Riesgo de interfaz en subcontratos y paquetes de obra |
1. Concepto de riesgo
de interfaz
a. Interdependencia
entre paquetes
b. Solapes de alcance
c. Vacíos
de responsabilidad
2. Interfaces físicas
a. Encuentros entre
estructura y fachada
b. Encuentros entre
instalaciones y acabados
c. Conexiones entre
obra civil, equipos y sistemas
3. Interfaces técnicas
a. Compatibilidad
de diseños
b. Coordinación
BIM y planos de taller
c. Requisitos de
pruebas integradas
4. Interfaces temporales
a. Secuencia de
entrada de oficios
b. Ventanas de trabajo
c. Dependencia de
actividades previas
5. Interfaces documentales
a. Entrega de planos
b. Aprobación
de muestras
c. Registros de
calidad y pruebas
6. Matriz de interfaces
a. Identificación
de interfaces críticas
b. Asignación
de responsable principal
c. Procedimiento
de seguimiento y cierre
|
| Capítulo
13: Coordinación de subcontratistas durante la ejecución |
1. Reuniones de coordinación
a. Reunión
semanal de producción
b. Reunión
técnica de interfaces
c. Reunión
de planificación a corto plazo
2. Planificación colaborativa
a. Programa maestro
b. Programas de
seis semanas
c. Programas semanales
y compromisos de producción
3. Control de accesos y zonas
de trabajo
a. Frentes disponibles
b. Solapes de ocupación
c. Restricciones
de seguridad y logística
4. Gestión de interferencias
a. Detección
temprana
b. Registro de incidencia
c. Orden de prioridad
y solución técnica
5. Coordinación documental
a. Planos vigentes
b. Solicitudes de
información
c. Instrucciones
de obra y comunicaciones formales
6. Consecuencias de falta
de coordinación
a. Retrasos
b. Sobrecostes
c. Reclamaciones
entre contratista principal y subcontratistas
|
| Capítulo
14: Responsabilidad por defectos, retrasos y daños entre paquetes |
1. Defectos imputables
a un subcontratista
a. Defecto de ejecución
b. Defecto de suministro
c. Defecto de diseño
asumido por el paquete
2. Defectos derivados de
interferencias
a. Daño causado
por otro oficio
b. Ejecución
sobre soporte defectuoso
c. Falta de protección
de trabajos terminados
3. Retrasos concurrentes
a. Retraso del subcontratista
b. Retraso del contratista
principal
c. Retraso de otros
paquetes o del promotor
4. Daños a trabajos
de terceros
a. Daño directo
b. Daño por
mala coordinación
c. Daño por
ocupación indebida de zonas de trabajo
5. Reclamaciones cruzadas
a. Reclamación
del contratista principal al subcontratista
b. Reclamación
del subcontratista por interferencia
c. Reclamación
entre paquetes gestionada contractualmente
6. Prueba de responsabilidad
a. Fotografías
y registros diarios
b. Actas de coordinación
c. Informes técnicos,
mediciones y trazabilidad documental
|
| PARTE
SEXTA. |
| PAGOS A
SUBCONTRATISTAS, CERTIFICACIONES, GARANTÍAS Y PROTECCIÓN
FRENTE AL IMPAGO |
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|
| Capítulo
15: Régimen práctico de pagos a subcontratistas |
1. Principios de pago
en subcontratos de obra
a. Pago por avance
real
b. Pago por hitos
c. Pago por unidades
ejecutadas y aceptadas
2. Calendario de certificaciones
a. Fecha de corte
b. Presentación
de mediciones
c. Aprobación,
factura y vencimiento
3. Documentación necesaria
para cobrar
a. Certificación
técnica
b. Documentación
laboral, preventiva y fiscal
c. Garantías,
seguros y documentación de calidad
4. Retenciones
a. Retención
de garantía
b. Retención
por documentación pendiente
c. Retención
por defectos o trabajos incompletos
5. Compensaciones y descuentos
a. Trabajos ejecutados
por terceros
b. Penalizaciones
c. Costes de reparación,
limpieza o coordinación
6. Buenas prácticas
de pago
a. Trazabilidad
de certificaciones
b. Comunicación
transparente de importes aprobados
c. Gestión
preventiva de discrepancias
|
| Capítulo
16: Impago, suspensión de trabajos, garantías y protección
contractual del subcontratista |
1. Causas habituales
de impago
a. Falta de aprobación
por el promotor
b. Disputas sobre
medición o calidad
c. Problemas de
financiación o liquidez del contratista principal
2. Reclamación previa
de pago
a. Comunicación
formal
b. Identificación
de certificaciones vencidas
c. Requerimiento
de regularización
3. Suspensión de trabajos
por impago
a. Condiciones contractuales
b. Riesgos de abandono
injustificado
c. Protección
documental antes de suspender
4. Garantías exigidas
al subcontratista
a. Aval de cumplimiento
b. Garantía
de anticipo
c. Garantía
de calidad o mantenimiento
5. Garantías y seguros
a favor del subcontratista
a. Garantía
de pago
b. Confirmación
de financiación del proyecto
c. Inclusión
del subcontratista en coberturas de obra
6. Acuerdos de regularización
y reclamación formal
a. Calendario de
pagos
b. Reconocimiento
de deuda e intereses
c. Estrategia de
negociación, mediación o arbitraje
|
| PARTE
SÉPTIMA. |
| CAMBIOS,
VARIACIONES, RECLAMACIONES, AUDITORÍA Y CIERRE DE SUBCONTRATOS DE
CONSTRUCCIÓN |
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|
| Capítulo
17: Cambios, reclamaciones, conflictos y auditoría final de subcontratos
y paquetes de obra |
1. Cambios de alcance
y órdenes de variación
a. Cambio técnico
b. Cambio cuantitativo
c. Cambio de secuencia,
método o plazo
2. Valoración económica
y temporal de cambios
a. Precios contractuales
b. Precios nuevos
c. Coste real, margen,
prórroga de plazo y pérdida de productividad
3. Reclamaciones del subcontratista
a. Reclamación
de importe
b. Reclamación
de plazo
c. Reclamación
por interferencias, cambios, aceleración o pérdida de productividad
4. Resolución de conflictos
a. Escalado interno
b. Mediación,
negociación asistida y dispute boards
c. Arbitraje internacional
y prueba técnica documental
5. Auditoría de subcontratos,
pagos e interfaces
a. Auditoría
de alcance y contratación back-to-back
b. Auditoría
de certificaciones, pagos, retenciones e intereses
c. Auditoría
de cambios, reclamaciones, matriz de interfaces e incidencias abiertas
6. Cierre profesional del
subcontrato
a. Estado final
de mediciones
b. Reclamaciones
pendientes, garantías y retenciones
c. Acuerdo final
de saldo, finiquito y reservas expresas
|
| PARTE
OCTAVA. |
| CHECKLISTS
Y FORMULARIOS DE SUBCONTRATOS Y PAQUETES DE OBRA EN CONSTRUCCIÓN:
CONTRATACIÓN BACK-TO-BACK, TRADE CONTRACTS, RIESGO DE INTERFAZ Y
PAGOS A SUBCONTRATISTAS |
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|
| Capítulo
18: Checklists de estrategia, paquetización y licitación
de obra |
1. CHECKLIST. Decisión
sobre subcontratar o ejecutar con medios propios
Sección 1.
Datos generales de la decisión
Sección 2.
Capacidad interna
Sección 3.
Coste comparativo
Sección 4.
Riesgo técnico
Sección 5.
Plazo y disponibilidad de mercado
Sección 6.
Recomendación final y condiciones de control
2. CHECKLIST. División
de la obra en paquetes
Sección 1.
Datos generales de la paquetización
Sección 2.
Alcance técnico de los paquetes
Sección 3.
Interfaces entre paquetes
Sección 4.
Secuencia constructiva
Sección 5.
Criticidad de paquetes
Sección 6.
Decisión de división y aprobación
3. CHECKLIST. Preparación
de licitación de subcontrato
Sección 1.
Datos generales de la licitación
Sección 2.
Documentos técnicos
Sección 3.
Documentos económicos
Sección 4.
Documentos contractuales
Sección 5.
Documentos administrativos
Sección 6.
Resultado final de preparación
4. CHECKLIST. Análisis
de ofertas
Sección 1.
Datos generales del análisis
Sección 2.
Comparativo técnico
Sección 3.
Comparativo económico
Sección 4.
Identificación de exclusiones
Sección 5.
Reservas y riesgos ocultos
Sección 6.
Recomendación de adjudicación
5. CHECKLIST. Negociación
de subcontratos
Sección 1.
Datos generales de la negociación
Sección 2.
Precio, importe y forma de pago
Sección 3.
Plazo, hitos y penalizaciones
Sección 4.
Garantías, seguros y retenciones
Sección 5.
Responsabilidades e interfaces
Sección 6.
Cierre de negociación
6. CHECKLIST. Adjudicación
de subcontrato
Sección 1.
Datos generales de adjudicación
Sección 2.
Acta de negociación
Sección 3.
Autorizaciones internas
Sección 4.
Documentación final para firma
Sección 5.
Condiciones previas a la firma
Sección 6.
Decisión final de adjudicación
|
| Capítulo
19: Formularios contractuales de subcontratación back-to-back |
1. FORMULARIO. Modelo
de cláusula de incorporación del contrato principal
Sección 1.
Datos generales de la cláusula
Sección 2.
Documentos incorporados
Sección 3.
Obligaciones trasladadas
Sección 4.
Texto contractual propuesto
Sección 5.
Exclusiones y límites de aplicación
2. FORMULARIO. Modelo de
matriz back-to-back
Sección 1.
Datos generales de la matriz
Sección 2.
Obligación de plazo y programa
Sección 3.
Obligación de calidad y pruebas
Sección 4.
Obligación documental
Sección 5.
Obligación de seguridad y coordinación
Sección 6.
Obligación de cooperación en reclamaciones
3. FORMULARIO. Modelo de
cláusula de plazo back-to-back
Sección 1.
Datos generales de plazo
Sección 2.
Hitos vinculados al programa general
Sección 3.
Texto contractual propuesto sobre plazo
Sección 4.
Prórrogas y retrasos
Sección 5.
Penalizaciones proporcionales
4. FORMULARIO. Modelo de
cláusula de pagos back-to-back
Sección 1.
Datos generales de pago
Sección 2.
Certificación
Sección 3.
Pago vinculado a aprobación principal
Sección 4.
Protección frente a impago prolongado
Sección 5.
Retenciones, descuentos y pagos parciales
5. FORMULARIO. Modelo de
cláusula de reclamaciones back-to-back
Sección 1.
Datos generales de la cláusula
Sección 2.
Notificación coordinada
Sección 3.
Presentación de documentación
Sección 4.
Cooperación en reclamaciones frente al promotor
Sección 5.
Reclamaciones internas del subcontratista
6. FORMULARIO. Modelo de
anexo de documentos principales aplicables
Sección 1.
Datos generales del anexo
Sección 2.
Listado de documentos principales aplicables
Sección 3.
Documentos expresamente no aplicables
Sección 4.
Jerarquía documental
Sección 5.
Acceso, conocimiento y aceptación por el subcontratista
Sección 6.
Actualización de documentos durante la obra
|
| Capítulo
20: Formularios técnicos para paquetes de obra y trade contracts |
1. FORMULARIO. Modelo
de alcance de paquete de obra
Sección 1.
Datos generales del paquete
Sección 2.
Inclusiones del paquete
Sección 3.
Exclusiones del paquete
Sección 4.
Límites de responsabilidad
Sección 5.
Interfaces y coordinación
Sección 6.
Medición, certificación y documentación final
2. FORMULARIO. Modelo de
matriz de interfaces
Sección 1.
Datos generales de la matriz
Sección 2.
Interfaz física 1. Estructura y fachada
Sección 3.
Interfaz física 2. Cubierta e instalaciones
Sección 4.
Interfaz técnica 1. Instalaciones eléctricas y protección
contra incendios
Sección 5.
Interfaz técnica 2. Acabados e instalaciones ocultas
Sección 6.
Control de cierre de interfaces
3. FORMULARIO. Modelo de
ficha de trade contract
Sección 1.
Datos generales del trade contract
Sección 2.
Objeto y alcance
Sección 3.
Dependencias con otros oficios
Sección 4.
Hitos de coordinación
Sección 5.
Entregables
Sección 6.
Pagos, garantías y cierre
4. FORMULARIO. Modelo de
acta de reunión de coordinación de subcontratistas
Sección 1.
Datos generales de la reunión
Sección 2.
Asistentes
Sección 3.
Incidencias tratadas
Sección 4.
Compromisos y responsables
Sección 5.
Impacto en coste, plazo y reclamaciones
Sección 6.
Cierre y próxima reunión
5. FORMULARIO. Modelo de
registro de interferencias
Sección 1.
Datos generales de la interferencia
Sección 2.
Descripción de la interferencia
Sección 3.
Paquetes afectados
Sección 4.
Solución aprobada
Sección 5.
Impacto en coste y plazo
Sección 6.
Cierre de la interferencia
6. FORMULARIO. Modelo de
autorización de inicio de trabajos
Sección 1.
Datos generales de la autorización
Sección 2.
Documentación previa
Sección 3.
Condiciones de acceso
Sección 4.
Frentes disponibles
Sección 5.
Restricciones y reservas
Sección 6.
Autorización final
|
| Capítulo
21: Formularios de certificación, pagos y control económico
de subcontratistas |
1. FORMULARIO. Modelo
de certificación mensual de subcontratista
Sección 1.
Datos generales de la certificación
Sección 2.
Obra ejecutada durante el periodo
Sección 3.
Mediciones aprobadas
Sección 4.
Partidas pendientes, rechazadas o con reserva
Sección 5.
Importe certificado y retenciones
Sección 6.
Documentación soporte y aprobación
2. FORMULARIO. Modelo de
cuadro de control de pagos
Sección 1.
Datos generales del control económico
Sección 2.
Certificaciones presentadas
Sección 3.
Certificaciones
aprobadas
Sección 4.
Facturas, vencimientos y pagos
Sección 5.
Retenciones, saldos e intereses
Sección 6.
Estado de gestión y acciones pendientes
3. FORMULARIO. Modelo de
comunicación de discrepancia en certificación
Sección 1.
Datos generales de la comunicación
Sección 2.
Partidas rechazadas
Sección 3.
Partidas pendientes de aclaración
Sección 4.
Motivos técnicos o económicos
Sección 5.
Documentación necesaria para subsanar
Sección 6.
Reserva de derechos y trámite posterior
4. FORMULARIO. Modelo de
requerimiento de pago vencido
Sección 1.
Datos generales del requerimiento
Sección 2.
Identificación de certificaciones vencidas
Sección 3.
Importe pendiente
Sección 4.
Plazo de regularización
Sección 5.
Reserva de derechos
Sección 6.
Texto de cierre del requerimiento
5. FORMULARIO. Modelo de
acuerdo de pago aplazado
Sección 1.
Datos generales del acuerdo
Sección 2.
Reconocimiento de deuda
Sección 3.
Calendario de pagos
Sección 4.
Garantías adicionales e intereses
Sección 5.
Continuidad de trabajos y reservas
Sección 6.
Texto de cierre del acuerdo
6. FORMULARIO. Modelo de
liquidación final de subcontrato
Sección 1.
Datos generales de la liquidación
Sección 2.
Mediciones finales
Sección 3.
Certificaciones, pagos y saldo económico
Sección 4.
Retenciones y garantías
Sección 5.
Reservas y reclamaciones pendientes
Sección 6.
Saldo final, finiquito y cierre
|
| Capítulo
22: Formularios de cambios, reclamaciones y resolución de incidencias |
1. FORMULARIO. Modelo
de orden de cambio
Sección 1.
Datos generales de la orden de cambio
Sección 2.
Descripción del cambio
Sección 3.
Valoración económica
Sección 4.
Impacto en plazo y programa
Sección 5.
Condiciones de ejecución y documentación
Sección 6.
Aceptación, reservas y efectos contractuales
2. FORMULARIO. Modelo de
solicitud de instrucción técnica
Sección 1.
Datos generales de la solicitud
Sección 2.
Duda planteada
Sección 3.
Documentos afectados
Sección 4.
Fecha límite de respuesta
Sección 5.
Propuesta técnica preliminar del subcontratista
Sección 6.
Reserva de derechos y cierre
3. FORMULARIO. Modelo de
notificación de retraso
Sección 1.
Datos generales de la notificación
Sección 2.
Causa del retraso
Sección 3.
Actividades afectadas
Sección 4.
Medidas de mitigación
Sección 5.
Reserva de derechos
Sección 6.
Solicitud al contratista principal
4. FORMULARIO. Modelo de
reclamación por pérdida de productividad
Sección 1.
Datos generales de la reclamación
Sección 2.
Hechos que originan la pérdida de productividad
Sección 3.
Comparativo de rendimiento
Sección 4.
Cuantificación económica
Sección 5.
Prueba documental
Sección 6.
Solicitud y reserva de derechos
5. FORMULARIO. Modelo de
expediente de reclamación del subcontratista
Sección 1.
Datos generales del expediente
Sección 2.
Antecedentes
Sección 3.
Fundamento contractual
Sección 4.
Cuantificación de coste
Sección 5.
Cuantificación de plazo e intereses
Sección 6.
Prueba documental y solicitud final
6. FORMULARIO. Modelo de
acuerdo de cierre de controversia
Sección 1.
Datos generales del acuerdo
Sección 2.
Materias resueltas
Sección 3.
Importes acordados
Sección 4.
Renuncias
Sección 5.
Reservas
Sección 6.
Efectos sobre el contrato
|
| PARTE
NOVENA. |
| PRÁCTICA
DE SUBCONTRATOS Y PAQUETES DE OBRA EN CONSTRUCCIÓN: CONTRATACIÓN
BACK-TO-BACK, TRADE CONTRACTS, RIESGO DE INTERFAZ Y PAGOS A SUBCONTRATISTAS |
Copyright
© inmoley.com
|
| Capítulo
23: Casos prácticos de paquetización, licitación y
adjudicación |
1. Caso práctico
de división incorrecta de paquetes de obra
a. Causa del problema
b. Solución
propuesta
c. Lecciones aprendidas
2. Caso práctico de
oferta de subcontratista con exclusiones ocultas
a. Detección
durante el comparativo
b. Riesgo económico
c. Corrección
antes de la adjudicación
3. Caso práctico de
adjudicación precipitada por presión de plazo
a. Consecuencias
en obra
b. Sobrecostes posteriores
c. Medidas preventivas
4. Caso práctico de
paquete técnico insuficientemente definido
a. Falta de alcance
b. Conflicto entre
contratista y subcontratista
c. Redacción
correcta del anexo técnico
5. Caso práctico de
trade contract gestionado sin matriz de interfaces
a. Interferencias
entre oficios
b. Retrasos acumulados
c. Implantación
de matriz correctora
6. Caso práctico de
renegociación de paquete por aumento de coste de materiales
a. Revisión
de precios
b. Impacto en financiación
c. Acuerdo equilibrado
de continuidad
|
| Capítulo
24: Casos prácticos de contratación back-to-back y riesgo
contractual |
1. Caso práctico
de cláusula back-to-back demasiado genérica
a. Problema de interpretación
b. Riesgo para el
contratista principal
c. Redacción
alternativa
2. Caso práctico de
penalización trasladada de forma desproporcionada
a. Penalización
principal
b. Límite
razonable en subcontrato
c. Solución
negociada
3. Caso práctico de
pago condicionado al cobro del promotor
a. Certificaciones
aprobadas
b. Impago temporal
c. Protección
del subcontratista
4. Caso práctico de
reclamación principal dependiente de información del subcontratista
a. Falta de documentación
b. Pérdida
de oportunidad de reclamación
c. Procedimiento
de cooperación
5. Caso práctico de
incorporación incompleta de documentos principales
a. Documento técnico
no entregado
b. Conflicto de
alcance
c. Matriz documental
de subsanación
6. Caso práctico de
subcontratista afectado por cambio ordenado por el promotor
a. Cambio de diseño
b. Impacto en plazo
y coste
c. Reclamación
coordinada back-to-back
|
| Capítulo
25: Casos prácticos de riesgo de interfaz, pagos y reclamaciones |
1. Caso práctico
de interferencia entre fachada e instalaciones
a. Defecto de coordinación
b. Daños
y retrasos
c. Asignación
de responsabilidad
2. Caso práctico de
soporte defectuoso recibido por un subcontratista
a. Inicio de trabajos
sin reserva
b. Reclamación
posterior
c. Protocolo correcto
de aceptación de frentes
3. Caso práctico de
retraso concurrente entre varios paquetes
a. Retraso de estructura
b. Retraso de instalaciones
c. Análisis
de ruta crítica y reparto de responsabilidades
4. Caso práctico de
impago por discrepancia en mediciones
a. Medición
discutida
b. Importe retenido
c. Solución
mediante certificación parcial y reserva
5. Caso práctico de
suspensión de trabajos por impago
a. Requerimiento
previo
b. Riesgo de incumplimiento
c. Suspensión
documentada y proporcional
6. Caso práctico de
liquidación final con reclamaciones pendientes
a. Saldo contractual
b. Retenciones y
garantías
c. Finiquito con
reservas expresas
|
