| Entre 2014
y 2020 (último dato disponible), el número de hogares españoles
aumentó en 537.500 unidades. En cambio, en ese mismo plazo el número
de viviendas nuevas terminadas se quedó por debajo de las 416.000,
según las estadísticas de la Asociación Hipotecaria
Española y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
NO SE CUBRE
NI EL 50% DE DEMANDA DE VIVIENDA NUEVA
El número
de viviendas nuevas que se construye es increíblemente bajo y es
un grandísimo problema. Hay una demanda latente e importante. Y
como no hay oferta, la demanda va a la vivienda de segunda mano y este
mercado se calienta también.
Apenas se cubre
un 50% de la demanda española, lo que tensiona el mercado e impulsa
sus precios al alza.
La falta de
suelo finalista se debe a que las administraciones generan suelo a un ritmo
significativamente inferior al que las promotoras demandan.
Se tardan varios
años en poner en carga un suelo, en transformarlo desde no urbano
a finalista. Por ello, las Administraciones deberían ir muy por
delante del mercado, pero van años por detrás.
Hoy mismo se
publica una queja del Colegio de arquitectos de Córdoba por la tramitación
de licencias y las reticencias a aplicar la ley LISTA. Lo mismo se podría
decir de toda España. Los trámites burocráticos a
veces se eternizan. Es frecuente escuchar a promotores inmobiliarios de
que les han tardado más de tres años en obtener una licencia
de obras.
Los mercados
inmobiliarios de las grandes ciudades, donde existe una mayor demanda,
no cuentan con suelos finalistas disponibles.
El efecto es
que los promotores inmobiliarios están comprando suelo estratégico,
es decir, suelo al que le quedan todavía unos años de ordenación
urbanística, lo que claramente retrasa su capacidad de poner más
vivienda en mercado.
Así
que el precio final de la vivienda ya empieza mal porque el suelo tiene
un precio irracional.
El resultado
es que España ha pasado de las 700.000 viviendas anuales en la época
previa al estallido de la burbuja a las 85.000 de la última década
deja apenas dos unidades por cada 1.000 habitantes cuando lo ideal sería
doblar la ratio actual hasta las cuatro unidades por cada 1.000 habitantes.
Por ejemplo,
entre Madrid y Barcelona hay suelos en gestión urbanística
para 200.000 nuevas viviendas para los próximos años, pero
este volumen es claramente insuficiente para la demanda real de estas dos
grandes ciudades.
Con estos ritmos,
la demanda de las grandes ciudades está condenada a hipotecarse
de por vida para comprar una vivienda.
La regulación
urbanística está en constante reforma, pero no dan con la
tecla y actúa como freno del crecimiento del sector.
Hacen falta
menos leyes urbanísticas, porque la dispersión actual resta
productividad a los promotores nacionales, pero con una regla común
muy clara: dar al promotor inmobiliario certidumbre en los plazos de gestión
urbanística.
EL COSTE DEL
SUELO Y LA CONSTRUCCIÓN
No hay suelo
disponible en las zonas donde se necesita más oferta y a esto se
suma la dificultad de gestión de los suelos y los elevados costes
de construcción, que sólo en 2021 subieron un 24% interanual
y que en 2022 será mucho mayor la subida.
En Madrid hay
una clara falta de suelo para promover rápidamente, a lo que se
unen los costes de construcción. Esto distorsiona el mercado y puede
retrasar muchas obras e incluso llegar a paralizarlas, de hecho ya se han
paralizado.
Esto genera
un problema de financiación para los promotores inmobiliarios. Hay
que comprar suelo a precio elevado, invertir en suelo en gestión
es difícil y los costes de construcción se han disparado.
LA PROMOCIÓN
DE VIVIENDA SOCIAL
El sector privado
tiene en marcha 53.060 viviendas que estarán completadas en 2025.
Se trata del 51,7% del total. Por su parte, las Administraciones, en colaboración
con el sector privado, tienen previsto poner en el mercado 49.500 casas
en arrendamiento (hasta 2025, aunque algunos planes llegan hasta 2030)
a través de distintos programas, como el Plan Vive Madrid, el Habitatge
Metropòlis Barcelona o el Plan 20.000.
Aún
así, la Comunidad de Madrid construyó una de cada seis nuevas
viviendas sociales de España, aglutinando un total de 25.000 pisos
destinados a familias con menos recursos, según los últimos
datos publicados a nivel nacional en 2020 por el Observatorio de Vivienda
y Suelo. Además, desde junio de 2019, se han entregado 869 pisos
en alquiler para rentas bajas y 1.604 están en marcha.
Asimismo, la
Comunidad de Madrid está construyendo 5.400 viviendas en el marco
del Plan Vive con alquileres asequibles, un 40% por debajo del precio de
mercado, para los grupos sociales que tienen más dificultad de acceder
a una casa, como los jóvenes, de las que se beneficiarán
más de 13.000 inquilinos en esta primera fase.
Estos datos
son relevantes si los comparamos con la promoción de vivienda protegida
en España. El año 2018 tuvo la cifra más alta de viviendas
protegidas desde el 2012 con 11.860 hogares construidos. En el 2006, antes
de estallar la crisis, para este tipo de viviendas se construyeron 97.617.
El número
de viviendas protegidas construidas en España fue de 11.860 en 2018
Viviendas
(Unidades)
BUILD TO RENT
Las principales
promotoras inmobiliarias, los fondos de inversión y el sector público
tienen planes para construir 102.560 viviendas nuevas en alquiler en España
en los próximos años. El build to rent es todo un éxito
en Madrid y su área metropolitana, donde hay planeadas más
de 17.200 viviendas. Le siguen ciudades como Barcelona, Valencia, Alicante
o Málaga.
Aunque las
cifras son ambiciosas siguen siendo insuficientes para satisfacer las necesidades
de alquiler de un país que necesitaría 1.739.903 viviendas.
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