PARTE PRIMERA

Memoria de Viabilidad Económica urbanística

Régimen legal de la viabilidad económica urbanística.

Contenido jurídico-económico de las memorias de viabilidad económica.

Contenido económico del estudio de viabilidad urbanístico.

Metodología para la elaboración del informe o memoria de sostenibilidad económica.

Detalle económico de las ventajas de incremento patrimonial por nuevos desarrollos urbanísticos.

Es muy importante que los promotores inmobiliarios y los directores del suelo conozcan este proceso para poder negociar mejor los convenios urbanísticos.

El estudio o memoria de Viabilidad Económica es un documento jurídico-urbanístico y económico que debe acompañar, con carácter obligatorio, al resto de documentos que legitimen la ordenación y ejecución de las actuaciones, y busca asegurar la viabilidad de la actuación económica, en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación y contendrá, al menos, los elementos del art. 22.5 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el T.R. de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU).

La constitución del instrumento jurídico-económico denominado Memoria de Viabilidad Económica (MVE), comporta una transcendental creación legislativa introducida en el artículo 11 de la Ley Estatal 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, posteriormente recogida en el artículo 22-5 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, y Rehabilitación Urbana aprobado por RDL 7/2015, de 30 de Octubre (TRLS/15), si bien es relevante señalar en este punto que su regulación específica ha sido declarada nula por el Tribunal Constitucional en Sentencia 143/2017 de 124 de diciembre, no por causa de su contenido jurídico concreto, sino por meras razones de incompetencia Estatal en su capacidad regulatoria en esta materia.

Esta declaración de inconstitucionalidad ha generado una dispersión normativa autonómica que en algunos casos es contradictoria y dificulta la supervisión de los tribunales de cuenta al supervisar los aspectos económicos del planeamiento urbanístico.

Esta memoria o informe que han de contener entre sus documentos todos los instrumentos de ordenación en relación con las actuaciones de transformación urbanística que contemplen, tiene por finalidad ponderar el impacto de tales actuaciones en las haciendas públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.

El Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica tiene por objeto asegurar la viabilidad y sostenibilidad del modelo territorial propuesto por el Plan General y de las actuaciones urbanísticas que se proyectan desde el mismo, todo ello con el fin de garantizar el desarrollo de un planteamiento urbano responsable que no comprometa la existencia de las capacidades presupuestarias presentes y de futuro y asegure la idoneidad y suficiencia de suelo dedicado a usos productivos.

El Estudio de viabilidad económica del urbanismo se compone de una estructura dividida en apartados:

• El apartado 1 constituye la presentación del estudio desde las referencias que proporcionan el marco legal y el señalamiento de las finalidades y contenidos de los conceptos que se tratan en el mismo: la viabilidad y sostenibilidad económica.
• El apartado 2 refleja el contexto socioeconómico y presupuestario que condicionan de manera más significativa el modelo territorial del nuevo Plan General y por tanto, el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad.
• El apartado 3 se centra en la justificación de la viabilidad y sostenibilidad del modelo de ordenación del territorio en su conjunto, desde el análisis de las distintas alternativas de ordenación propuestas por el Avance.
• El apartado 4 identifica las acciones sometidas a análisis de viabilidad y sostenibilidad.
• El apartado 5 recoge una metodología para el análisis de la viabilidad económica de las actuaciones en las que haya de aplicarse.
• El apartado 6 recoge una metodología para el análisis de la sostenibilidad económica de las actuaciones en las que resulte necesario ese estudio.

• Memoria de Viabilidad Económica urbanística

1. ¿Qué es la Memoria de Viabilidad Económica urbanística?
2. ¿Qué finalidad tiene la Memoria de Viabilidad Económica urbanística?

• Justificación de la rentabilidad económica para la propiedad del suelo, a manera de un análisis coste-beneficio al uso que debe comportar cualquier Actuación de Transformación Urbanística (artículo 7.1 TRLSU/15)
• Equilibrar el balance entre las Cargas y los Beneficios para el reajuste de las previsiones planteadas por los instrumentos de planeamiento.

3. Caracteres de las memorias de sostenibilidad económica.

• Determinaciones de las memorias de viabilidad. Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre

1. Estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes
2. Determinaciones económicas básicas relativas a los valores de repercusión de cada uso urbanístico.
3. Análisis de la inversión.
4. Evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación
5. Memorias de sostenibilidad económica

• Régimen legal de la viabilidad económica urbanística.

1. Legislación estatal

• Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

Razones de la inconstitucionalidad > Simplemente porque el urbanismo es una competencia autonómica.
2. Legislación autonómica.

• Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía

• Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio del texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón.
• Decreto 78/2017, de 23 de mayo, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba la Norma Técnica de Planeamiento (NOTEPA).
• Decreto 52/2002, de 19 de febrero, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo parcial de la Ley 5/1999, de 25 de marzo, Urbanística, en materia de organización, planeamiento urbanístico y régimen especial de pequeños municipios

• Decreto 63/2022, de 21 de octubre, por el que se aprueba el reglamento de ordenación del territorio y urbanismo del principado de Asturias 

• Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears 

• Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias
• Decreto 183/2018, de 26 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión y Ejecución del Planeamiento de Canarias

• Ley 5/2022, de 15 de julio, de ordenación del territorio y urbanismo de Cantabria

• Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
• Reglamento de Planeamiento. Decreto 248/2004. Reglamento de Planeamiento de la LOTAU.

• Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León

TALLER DE TRABAJO
El estudio económico de viabilidad en Castilla León
1. El Estudio Económico es uno de los documentos preceptivos que el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (DECRETO 22/2004).

• a. Planeamiento general
• b. Estudios de Detalle, Planes Parciales y Planes Especiales
• c. Programación, valoración y financiación
• d. Planes Especiales de Reforma Interior

2. Programación, valoración y financiación de sus objetivos y propuestas. Viabilidad económica.

• Evaluación económica de las obras de urbanización y de la implantación de los servicios
• Gastos de ejecución material de la urbanización
• Efectos de distribución de costes

3. Viabilidad económica.

• Los ingresos del desarrollo del Sector
• Gastos del sector
• Diferencia entre ingresos y gastos

4. Informe o memoria de sostenibilidad económica

TALLER DE TRABAJO
Esquemas del informe de viabilidad urbanística en Castilla León.
Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo
Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo

• Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura

• Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia
• Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia

• Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Metodología para el análisis de viabilidad económica de un PGOU.

• Datos referidos a los costes de producción.
• Datos referidos a los operadores/inversores
• Datos urbanos
• Datos relativos a las plusvalías generadas
• Garantías y compromisos
• Metodología para el análisis de sostenibilidad económica.
• Conceptos que se integran en la sostenibilidad económica.
• Metodología para la redacción de los informes de sostenibilidad
• Gastos relativos a la primera etapa de la acción urbanizadora
• Ingresos relacionados con la primera etapa de la acción urbanizadora.
• Gastos relacionados con la segunda etapa de la acción urbanizadora.
• Ingresos relacionados en esta segunda etapa
• Balance fiscal

• Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia.

• Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo
• Decreto Foral 85/1995 de 3 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo parcial de Ley Foral 10/1994, de 4 de julio, de normas reguladoras de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

• Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo

• Ley 5/2006, de 2 de mayo, de ordenación del territorio y urbanismo

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Estudio de viabilidad económico-financiera para PGOU.

• Instrumentos para la elaboración
• Requerimientos
• Actuaciones estructurales previstas en el PGOU
• Obras de carácter supramunicipal
• Obras de carácter municipal
• Evaluación económico-financiera: sostenibilidad
• Resultados de la viabilidad económico-financiera del PGOU
• Premisas iniciales
• Resultados estimados
• Análisis de sostenibilidad económica
• Bases de la sostenibilidad económica
• Instrumentos del análisis de sostenibilidad
• Análisis de la hacienda local
• Índices y ratios
• La capacidad financiera municipal

• Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Memoria de viabilidad económica de la Comunidad Valenciana para un Plan Especial

• Identificación de los Ingresos en una Actuación de Transformación Urbanística
• (Unidad de Ejecución)
• Identificación de los Costes de Producción de una Actuación de Transformación Urbanística (Unidad de Ejecución).
• Condiciones Básicas para la Determinación de la Viabilidad Económica de una
• Actuación de Transformación Urbanística (Unidad de Ejecución)
• Estudio de Mercado y Obtención del Valor de Repercusión de Suelo (VRS)
• Correspondiente a los Usos Atribuidos a las Cuatro Unidades de
• Ejecución
• Estimación de los Costes Unitarios de Ejecución Aplicables a las Obras de
• Nueva Urbanización y a las de Reurbanización en los Suelos Dotacionales
• Preexistentes
• Tipos de Costes Unitarios de Urbanización.
• Determinación de los Costes Unitarios aplicables a las Obras de Urbanización de nueva Implantación
• Determinación de los Costes Unitarios de Obras de Reurbanización aplicables a los Suelos Dotacionales Preexistentes.
• Parámetros Jurídico-Urbanísticos y Cargas y Deberes Legales Atribuidos a los  dos Escenarios y Estimación de los Ingresos y Costes
• Parámetros Jurídico-urbanísticos y Cargas y Deberes legales atribuidos en la Situación de Origen (PGOU vigente).
• Parámetros Jurídico-urbanísticos y Cargas y Deberes atribuidos a las nuevas Unidades de Ejecución delimitadas en el PEC
• Balance Entre los Ingresos-Costes Obtenidos en los Dos Escenarios
• Contemplados en esta MEV.
• Umbral Máximo de Viabilidad para Cada una de las Unidades de Ejecución.
• Determinaciones Generales.
• Determinación del Valor del Suelo en Situación de Origen (VSO), de los Costes de Producción (CP) y de la Tasa Libre de Riesgo (TLR) y la Prima de Riesgo (PR).
• Determinación de los UmV en cada Unidad de Ejecución.
• Cumplimiento de la Condición de Viabilidad Económica Relativa a las
• Unidades de Ejecución.
• Análisis económico de las actuaciones de transformación en suelos de titularidad pública (municipal) dentro del PEC.
• Determinación del Aprovechamiento
• Gestión del Aprovechamiento Ubicado las Actuaciones Aisladas de Titularidad Municipal.
• Comprobación del Aprovechamiento Necesario para sufragar los Costes de las Dotaciones Exteriores a las Actuaciones

TALLER DE TRABAJO
Caso real de Plan especial de protección.

• Estudio de viabilidad económica
• Antecedentes-legislación
• Breve descripción de las magnitudes relevantes de las unidades de ejecución que propone el PEP
• La propuesta de nuevas unidades de ejecución del PEP
• Conclusiones sobre la viabilidad de las unidades de ejecución previstas
• Justificación del valor de repercusión del uso residencial en las unidades de ejecución
• Determinación del valor de construcción
• Determinación del valor de repercusión del suelo sobre m2techo
• Cálculo del valor conjunto del suelo y la edificación existente
• Estimación de las cargas de urbanización
• Cálculo del valor de repercusión de suelo
• Determinación del valor en venta (vv)
• Determinación del valor de construcción de la muestra estudiada
• Determinación del valor de repercusión del suelo sobre m2techo
• Cálculo del valor conjunto del suelo y la edificación existente
• Cálculo del valor de la construcción de nueva planta y de rehabilitación
• Identificación y cuantificación de actuaciones de obtención de equipamientos y suelos dotacionales al margen de la gestión urbanística
• Identificación y cuantificación de actuaciones de recualificación de los espacios públicos y obtención de zonas verdes
• Zonas verdes pendientes de obtención
• Actuaciones de reurbanización singulares
• Valoración de estas actuaciones singulares
• Resumen del importe de inversiones en ejecución del PEP
• Gastos de funcionamiento que afectan a la sostenibilidad de la ejecución del PEP
• Descripción general
• Gastos de funcionamiento
• Gastos de personal
• Resumen de gastos de funcionamiento en ejecución del PEP
• Ingresos públicos municipales obtenidos de la gestión urbanística del PEP
• Ingresos derivados de la monetización de la cesión del 5% del aprovechamiento tipo
• Ingresos derivados de la monetización de la cesión a favor del ayuntamiento del 5 % del aprovechamiento tipo en actuaciones aisladas delimitadas por el PEP
• Ingresos derivados de cambios de uso de equipamientos privados
• resumen de los ingresos obtenidos por la gestión urbanística del PEP
• Evaluación de las disponibilidades presupuestarias necesarias para la ejecución del PEP
• Estudio de la sostenibilidad económica de la actuación
• Datos de la liquidación del presupuesto municipal

• Consecuencias legales de la falta de informe o memoria de sostenibilidad económica en la tramitación de cualquier instrumento de transformación urbanística.

• Contenido jurídico-económico de las memorias de viabilidad económica.

1. Informe de sostenibilidad económica
2. ¿Quiénes son profesionales que intervienen en la elaboración de la memoria/informe de sostenibilidad económica de la modificación del planeamiento?

1. Identificación de los Ingresos de una Actuación de Transformación Urbanística.

a. Ingresos correspondientes a una Actuación de Transformación Urbanística vía venta de solares edificables resultantes.

• Fórmula de cálculo del valor en venta de las parcelas edificables

b. Identificación de los Costes de Producción de una Actuación de Transformación Urbanística.

Costes de Producción de las Actuaciones de Transformación Urbanística
Factores para determinar los costes.
1º Factor.- Costes de ejecución.
2º Factor.- Gastos técnicos, jurídicos, de promoción y gestión.
3º Factor.- Beneficio de promotor.
4º Factor.- Indemnizaciones
5º Factor.- Gastos de conservación

c. Condiciones Básicas para la Determinación de la Viabilidad Económica
d. Modalidades de Ejecución en las Actuaciones de Transformación Urbanística.

• Modalidades Aplicables a las Actuaciones Integradas.

e. Modalidades de Ejecución aplicables a las Actuaciones Aisladas.

2. Aplicaciones especiales.

a. Aplicación de las MVEs a la Atribución de los Aprovechamientos Urbanísticos en los Procesos de Formulación del Planeamiento.
b. Ampliación de la Transparencia en los Procesos de Información Pública y participación ciudadana del planeamiento.

• Contenido económico del estudio de viabilidad urbanístico.

1. La iniciativa privada y la viabilidad urbanizadora.
2. ¿Qué es la tasa de rendimiento de un Urbanizador o Junta de Compensación?
3. ¿Qué instrumentos urbanísticos incluir en el Informe o Memoria de Sostenibilidad Económica?
4. ¿Cuál es el contenido del informe o memoria de sostenibilidad económica?

a. Contenido general de los informes o memorias de sostenibilidad económica.
b. Especialidades de contenido de los informes de viabilidad económica de planeamiento de o de desarrollo urbanístico.

• Importe total de la inversión y gastos corrientes públicos
• Ingresos públicos de ejecución de las previsiones del Plan General.
• Análisis de la suficiencia y adecuación del suelo destinado a los usos productivos
• Impacto en la Hacienda Municipal

1. Condiciones de la viabilidad económica urbanística.
2. Ingresos (Vv) > Costes (CP)
3. Suelo=?VRSi (€/m2t)x Si (m2t)
4. Costes de Urbanización (PEC) = PEM + GGen +BI
5. Cargas de Urbanización: (Costes de Urbanización x 1,4 (GG+BP))

• Metodología para la elaboración del informe o memoria de sostenibilidad económica.

1. Análisis del impacto en las haciendas públicas.
2. Impacto en la Hacienda Pública Municipal
3. Contenido del Informe o memoria de sostenibilidad urbanística respecto al presupuesto municipal.
4. Estudio de la Liquidación del Presupuesto Municipal

TALLER DE TRABAJO
El análisis del presupuesto liquidado.

TALLER DE TRABAJO
Los parámetros de estimación por habitante.

TALLER DE TRABAJO
Diferencias entre los gastos dependientes e independientes.

• Detalle económico de las ventajas de incremento patrimonial por nuevos desarrollos urbanísticos.

1. La obligación de los propietarios de financiar la urbanización.

a. Ejecución de las obras de urbanización
b. Ejecución de espacios libres o infraestructuras
c. Equipamientos públicos municipales o integrados en la red secundaria de dotaciones.

2. Incremento patrimonial municipal por el nuevo desarrollo urbanístico.
3. Gastos e ingresos corrientes resultantes de la nueva ordenación urbanística.

a. Estimación de gastos corrientes de la Hacienda Pública Municipal.
b. Información sobre el coste de los servicios desde la liquidación del presupuesto municipal.

4. Estimación de ingresos corrientes de la Hacienda Pública Municipal por los inmuebles.

Formas de estimación sobre la fiscalidad municipal (IBI, ICIO, IIVTNU, etc.)
Tributos relacionados con los inmuebles o actividad inmobiliaria

a. Impuesto de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana (IBI)

• Con previsión de Valor Unitario (suelo)
• Sin Ponencia de Valores Adaptada
• Adaptada al planeamiento vigente
• Demolición
• Ponencia de Valores adaptada Planeamiento General
• Modo de aplicación de la revisión de valores catastrales

b. Impuesto sobre el Incremento del Valor de los terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal) (IIVTNU).
c. Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).

5. Estimación de ingresos por tributos no relacionados con la actividad Inmobiliaria.

TALLER DE TRABAJO
Supuestos de actuación urbanizadora es de uso no residencial sin incremento de habitantes.
Cálculo de la variable de “habitantes equivalentes”.

1. Impacto económico sobre el Presupuesto Municipal.

a. Incremento por un plan general urbanístico.
b. Incremento de por un planeamiento de desarrollo.

2. Análisis de resultados tras la nueva ordenación urbanística.

a. Requisitos del presupuesto.

• Capacidad de poder prestar y financiar el coste de los servicios obligatorios
• Equilibrio presupuestario del apartado corriente

b. Estabilidad presupuestaria

1. Tablas autonómicas de imputación de ingresos de los planeamientos urbanísticos supramunicipales.

a. Más población, más recaudación fiscal.
b. Metodología contable input-output de las autonomías.

2. Reflejo contable del efecto total, directo e indirecto.

• Efecto directo
• El efecto indirecto
• Efecto inducido

1. Orden EHA/3565/2008, de 3 de diciembre, por la que se aprueba la estructura de los presupuestos de las entidades locales
2. Estimación de la evolución de la población

• Fórmula de cálculo de habitante/m2 industrial/terciario en relación a los gastos.

2. Evaluación de las modificaciones urbanísticas.
3. Presupuesto Municipal

a. Gastos de funcionamiento
b. Gastos de inversión
c. Ingreso-gasto de capital
d. Ingreso-gasto financiero
e. Proyección económica
f. Evaluación de los nuevos ingresos

• Clasificación presupuestaria de los ingresos