PARTE PRIMERA.

Fundamentos y alcance de la viabilidad económica urbanística en el planeamiento

Gobernanza, regulación y marcos comparados en viabilidad económica urbanística

Contenido, estructura y requisitos de la memoria de viabilidad económica y de sostenibilidad

Datos, parámetros urbanísticos, valoración y mediciones en viabilidad económica

Financiación del desarrollo, reparto de cargas y captura de valor

Sanciones, reparación y ejecución material en delitos urbanísticos

Riesgos, cumplimiento, resiliencia y adaptación

Supuestos internacionales aplicados a la viabilidad económica urbanística

Innovación digital, datos y analítica avanzada al servicio de la viabilidad económica urbanística

Checklists y formularios para la viabilidad económica urbanística

Práctica de la Viabilidad Económica Urbanística. Estudios económicos del planeamiento urbanístico

En esta Guía Práctica de Viabilidad Económica Urbanística, descubrirás cómo transformar los estudios de planeamiento en proyectos viables y resilientes, dominando:

• Metodologías infalibles para evaluar la rentabilidad, la sostenibilidad financiera y el impacto fiscal de cualquier figura de planeamiento (PGOU, planes parciales, actuaciones estratégicas).
• Herramientas avanzadas (flujos de caja, modelos GISBIM, gemelos digitales y análisis de escenarios con IA) que te permitirán proyectar los costes, ingresos y balances fiscales con rigor y rapidez.
• Buenas prácticas de gobernanza y participación para asegurar transparencia, trazabilidad de supuestos y aceptación social en cada fase del proceso.

• Estructurar memorias robustas de Viabilidad Económica y de Sostenibilidad, con cuadros de mando, checklists y formularios que garantizan la calidad técnica y la admisión por parte de las administraciones.
• Diseñar esquemas de financiación público-privada y mecanismos de captura de valor (plusvalías, exacciones, convenios urbanísticos) que distribuyen equitativamente cargas y beneficios.
•  Anticipar y mitigar riesgos mediante stress-testing, matrices de contingencia y protocolos de auditoría permanente, para mantener la viabilidad incluso ante cambios económicos o normativos.

• Fundamentos y alcance de la viabilidad económica urbanística en el planeamiento

1. Definición integral de la viabilidad económica urbanística

a. Delimitación conceptual y relación con el planeamiento
b. Diferencia entre viabilidad, factibilidad y sostenibilidad
c. Enfoque de ciclo de vida del desarrollo urbano

2. Objetivos de la viabilidad económica en los estudios del planeamiento

a. Garantizar rentabilidad razonable y equilibrio de cargas-beneficios
b. Asegurar sostenibilidad presupuestaria y calidad del servicio público
c. Prevenir desequilibrios territoriales y riesgos sistémicos

3. Alcance de aplicación según escalas y figuras de planeamiento

a. Planes generales, directores y metropolitanos
b. Planes parciales, especiales, de reforma interior y actuaciones aisladas
c. Proyectos de urbanización y actuaciones estratégicas

4. Actores, roles y responsabilidades en la viabilidad económica

a. Administraciones públicas: planeamiento, control y seguimiento
b. Promotores, urbanizadores y juntas de compensación
c. Consultores, valuadores y auditores independientes

5. Principios de gobernanza, transparencia y participación

a. Publicidad activa, trazabilidad de supuestos y rendición de cuentas
b. Participación ciudadana informada y respuesta a alegaciones
c. Prevención de conflictos de interés y ética profesional

6. Enfoque internacional y comparado para una guía global

a. Coincidencias y divergencias entre sistemas jurídicos
b. Adaptabilidad metodológica y calibración local
c. Estándares y referencias de organismos internacionales 

1. Fundamentos de economía urbana y del suelo en la viabilidad

a. Renta del suelo, externalidades y bienes públicos urbanos
b. Teoría de localización y jerarquía urbana
c. Economías de aglomeración y efectos red

2. Valoración del suelo y de desarrollos: métodos y usos

a. Valor residual de suelo y enfoque de mayor y mejor uso 
b. Comparación de mercado y coste de reposición
c. Enfoques híbridos y triangulación de valores

3. Métricas y criterios financieros clave en estudios económicos

a. VAN, TIR, payback y múltiplos de inversión
b. Ratios de liquidez, solvencia y cobertura del servicio de la deuda
c. Indicadores de asequibilidad y accesibilidad

4. Enfoques de sostenibilidad económica aplicados al planeamiento

a. Capacidad financiera de las haciendas públicas afectadas
b. Costes de operación y mantenimiento de servicios urbanos
c. Idoneidad y suficiencia de suelo para usos productivos

5. Herramientas técnicas de apoyo a la viabilidad

a. Modelos de flujos de caja y análisis de escenarios
b. GIS, BIM y gemelos digitales urbanos
c. Tableros de control y auditoría de datos

6. Estándares de calidad, validación y revisión por pares

a. Protocolos de verificación de supuestos y fuentes
b. Trazabilidad de cálculos y versionado de documentos
c. Revisión independiente y aprendizaje de proyectos

• Gobernanza, regulación y marcos comparados en viabilidad económica urbanística

1. Arquitectura institucional y distribución competencial

a. Niveles estatal, regional y local y sus interacciones
b. Coordinación interadministrativa y supramunicipal
c. Convenios, consorcios y agencias de desarrollo

2. Obligaciones económicas y límites en el planeamiento

a. Equilibrio de cargas y beneficios para la propiedad
b. Límites del deber de conservación y estándares de calidad
c. Principios de proporcionalidad y no discriminación

3. Transparencia, acceso a la información y participación pública

a. Procedimientos de información y consulta
b. Resumen no técnico y comunicación con stakeholders
c. Gestión de alegaciones y trazabilidad de cambios

4. Integridad, prevención de la corrupción y control externo

a. Mapas de riesgos, segregación de funciones y auditoría
b. Supervisión de tribunales de cuentas y órganos de control
c. Registros de intereses y cláusulas anticorrupción

5. Contratación pública y gestión de proyectos urbanos

a. Preparación de expedientes y criterios de adjudicación
b. Riesgos de diseño, construcción, disponibilidad y demanda
c. Mecanismos de reequilibrio y terminación anticipada

6. Seguimiento regulatorio y mecanismos de cumplimiento

a. Condiciones suspensivas, hitos y garantías
b. Penalizaciones, incentivos y step-in rights
c. Auditorías de cumplimiento y reporting periódico 

1. Unión Europea y países europeos de referencia

a. Requisitos de sostenibilidad económica y fiscal local
b. Captura de plusvalías y reparto de cargas
c. Casos representativos y jurisprudencia relevante

2. América del Norte: zonificación, exacciones e impacto fiscal

a. Impact fees, tax increment financing y special districts
b. Programas de vivienda asequible e incentivos fiscales
c. Lecciones sobre resiliencia financiera municipal

3. América Latina: instrumentos de reparto y captura de valor

a. Contribuciones por mejoras y participación en plusvalías
b. Operaciones urbanas consorciadas y CEPAC
c. Gestión del suelo y regularización integrada

4. AsiaPacífico: planificación integrada y escalas metropolitanas

a. Planificación centralizada y financiación de infraestructuras
b. Suelo público, leasehold y desarrollo por etapas
c. Enfoques de densidad, transporte y ciudad de 15 minutos

5. Organismos multilaterales y estándares de referencia

a. ONUHábitat: principios de financiación del desarrollo urbano
b. OCDE: gobernanza multinivel y productividad urbana
c. Banco Mundial y BID: marcos de APP y gestión de riesgos

6. Síntesis comparada para la guía internacional

a. Elementos transferibles y límites de la comparabilidad
b. Matriz de requisitos mínimos recomendados
c. Hoja de ruta para la adaptación local

• Contenido, estructura y requisitos de la memoria de viabilidad económica y de sostenibilidad

1. Índice recomendado y lógica narrativa

a. Resumen ejecutivo y conclusiones clave
b. Contexto territorial, demográfico y de mercado
c. Metodología, supuestos y limitaciones

2. Contenido mínimo económico-urbanístico

a. Parámetros urbanísticos y justificación de usos
b. Estimación de costes, ingresos y rentabilidad
c. Equilibrio de cargas y beneficios

3. Contenido de sostenibilidad económica pública

a. Impacto en haciendas públicas y servicios
b. Capacidad financiera y reglas fiscales
c. Costes de operación y mantenimiento

4. Evidencias, anexos y trazabilidad

a. Fuentes de datos y referencias técnicas
b. Planos, mediciones y presupuestos
c. Modelos de cálculo y hojas de trabajo

5. Requisitos formales, firmas y responsabilidades

a. Competencia técnica y habilitación profesional
b. Declaraciones de independencia y calidad
c. Custodia y archivo del expediente

6. Criterios de aceptación, condicionantes y subsanaciones

a. Umbrales de viabilidad y medidas correctoras
b. Documentación adicional y reformulación
c. Aprobación, condicionamientos y seguimiento 

1. Objeto, alcance y relación con la MVE

a. Diferencias y sinergias entre MSE y MVE
b. Criterios de suficiencia y adecuación de suelo productivo
c. Dependencias con planes sectoriales

2. Presupuesto municipal y análisis de capacidad

a. Gastos corrientes obligatorios y discrecionales
b. Ingresos recurrentes y elasticidades tributarias
c. Reglas de estabilidad y endeudamiento

3. Costes de implantación, operación y mantenimiento

a. Infraestructuras, equipamientos y servicios
b. Costes unitarios, estándares y escalas
c. Provisiones para reposición y resiliencia

4. Ingresos vinculados al desarrollo urbanístico

a. Tributos inmobiliarios y tasas
b. Ingresos por aprovechamientos y monetizaciones
c. Ingresos no inmobiliarios asociados

5. Balance fiscal y pruebas de resistencia

a. Escenarios de demanda y calendario de cargas
b. Sensibilidad de ingresos y gastos
c. Indicadores de sostenibilidad intertemporal

6. Medidas de aseguramiento y seguimiento

a. Cláusulas de desempeño y hitos de entrega
b. Garantías, avales y cuentas escrow
c. Panel de indicadores y auditoría periódica

• Datos, parámetros urbanísticos, valoración y mediciones en viabilidad económica

1. Fuentes de datos y criterios de calidad

a. Estadística oficial, catastros y registros
b. Observatorios de mercado y fuentes privadas
c. Curación, sesgos y versiones de dataset

2. Demanda, oferta y absorción de usos

a. Proyecciones de población y hogares
b. Absorción residencial, terciaria e industrial
c. Elasticidades preciodemanda y escenarios

3. Indicadores de accesibilidad y localización

a. Movilidad, transporte y tiempos de viaje
b. Proximidad a servicios y equipamientos
c. Indicadores de centralidad y mix de usos

4. Parámetros urbanísticos y edificabilidad

a. Aprovechamientos, intensidades y tipologías
b. Estándares dotacionales y cesiones
c. Fases y unidades de ejecución

5. Mediciones y presupuestos de urbanización

a. Metodologías de medición y bases de precios
b. PEM, gastos generales y beneficio industrial
c. Contingencias, desviaciones y actualización

6. Valoraciones y valores de repercusión

a. VSO, VRS y VV por usos
b. Ajustes por riesgos, plazos y calidad
c. Contraste con evidencia de mercado 

1. Estructura de flujos de caja del desarrollo

a. Calendarios de inversión y cobros
b. Impuestos, tasas y monetizaciones
c. Costes financieros y comisiones

2. Rentabilidad del promotor y umbrales de viabilidad

a. TIR del proyecto y del capital propio
b. Múltiplos de salida y payback
c. Benchmarks por tipología de proyecto

3. Viabilidad por fases y stress testing

a. Faseado, hitos y dependencias críticas
b. Curvas de producción y absorción
c. Pruebas de resistencia ante shocks

4. Análisis de sensibilidad y escenarios

a. Precios de venta y ritmos de comercialización
b. Costes de construcción y financieros
c. Cambios regulatorios y macroeconómicos

5. Indicadores de liquidez y solvencia del vehículo

a. DSCR, LLCR y covenants
b. Necesidad de caja y líneas de respaldo
c. Políticas de dividendos y retenciones

6. Conclusiones de inversión y recomendaciones

a. Umbrales de go/no go y medidas de mitigación
b. Reequilibrio de cargas y rediseño de fases
c. Requisitos para la aprobación del plan

• Financiación del desarrollo, reparto de cargas y captura de valor

1. Fuentes públicas de financiación

a. Subvenciones, fondos estructurales y préstamos blandos
b. Bonos verdes y mecanismos climáticos
c. Bancos de desarrollo y agencias de crédito

2. Financiación privada y mercado de capitales

a. Préstamos sindicados y project finance
b. Inversores institucionales y fondos inmobiliarios
c. Crowdfunding, titulización y otros instrumentos

3. Modelos APP y contratos de largo plazo

a. Concesiones, DBFOM y revenue share
b. Garantías de ingreso mínimo y shadow tolls
c. Matrices de riesgo y reequilibrio económico

4. Estructuras societarias y vehículos de inversión

a. SPV, joint ventures y club deals
b. Reglas de gobierno corporativo
c. Salidas, step-in y sustituciones

5. Coste de capital y estructura financiera óptima

a. WACC y composición deudacapital
b. Coberturas, seguros y derivados
c. Política de garantías y colaterales

6. Seguimiento financiero y reporting

a. Covenants y pruebas de estrés recurrentes
b. Informes a financiadores y administraciones
c. Auditoría financiera y de desempeño 

1. Principios y métodos de reparto de cargas

a. Proporcionalidad, equidad y trazabilidad
b. Criterios por aprovechamiento y superficie
c. Ajustes por localización y fases

2. Cálculo de cargas urbanísticas y dotacionales

a. Urbanización, infraestructuras y equipamientos
b. Indemnizaciones, realojos y reposiciones
c. Conservación y mantenimiento

3. Captura de plusvalías urbanísticas

a. Exacciones, contribuciones y participación pública
b. Derechos de edificabilidad transferible (TDR)
c. Mecanismos de monetización y bancaje de suelo

4. Convenios urbanísticos y contratos de gestión

a. Contenido económico y cláusulas esenciales
b. Garantías, hitos y penalizaciones
c. Mecanismos de resolución de disputas

5. Valoración comparada de instrumentos

a. Eficiencia recaudatoria y simplicidad administrativa
b. Predicción de ingresos y estabilidad temporal
c. Impacto en precios, inversión y asequibilidad

6. Buenas prácticas y cláusulas modelo

a. Matrices estándar de reparto
b. Cláusulas de revisión por cambios normativos
c. Mecanismos de transparencia y auditoría

• Sanciones, reparación y ejecución material en delitos urbanísticos

1. Impacto fiscal directo, indirecto e inducido

a. Metodologías inputoutput y multiplicadores
b. Identificación de efectos desplazamiento
c. Horizonte temporal y descuento social

2. Ingresos tributarios y no tributarios vinculados

a. Impuestos sobre bienes inmuebles y plusvalías
b. Tasas, licencias y cánones
c. Ingresos por explotación y concesiones

3. Gastos de funcionamiento y estándares de servicio

a. Servicios obligatorios y niveles de prestación
b. Costes unitarios por habitante y por hectárea
c. Eficiencias operativas y digitalización

4. Reglas fiscales y límites de endeudamiento

a. Estabilidad presupuestaria y regla de gasto
b. Techo de deuda y servicio anual
c. Indicadores de sostenibilidad intergeneracional

5. Balance fiscal del proyecto y pruebas de sensibilidad

a. Enfoques conservador, base y optimista
b. Elasticidades de ingresos y gastos
c. Medidas de corrección y redimensionamiento

6. Cuadros de financiación pública y cronogramas

a. Calendario de inversiones y cofinanciaciones
b. Sincronización con fases del desarrollo
c. Condiciones suspensivas y desencadenantes

• Riesgos, cumplimiento, resiliencia y adaptación

1. Identificación y taxonomía de riesgos

a. Riesgos de demanda, precio y absorción
b. Riesgos de coste, plazo y constructivos
c. Riesgos regulatorios, ambientales y sociales

2. Cuantificación, asignación y mitigación

a. Probabilidad, impacto y priorización
b. Asignación contractual eficiente de riesgos
c. Reservas, contingencias y seguros

3. Stress testing y planes de contingencia

a. Escenarios macroeconómicos adversos
b. Interrupciones de cadena de suministro
c. Eventos climáticos extremos y resiliencia

4. Cumplimiento normativo y control interno

a. Mapas de cumplimiento y matrices RACI
b. Auditorías internas y externas
c. Protocolos anticorrupción y whistleblowing

5. Gestión del cambio y gobernanza adaptativa

a. Revisión de supuestos y triggers de actualización
b. Reequilibrios económico-financieros
c. Renegociación transparente y rendición de cuentas

6. Comunicación de riesgos y relación con stakeholders

a. Planes de comunicación y crisis
b. Informes de riesgo y tableros ejecutivos
c. Acuerdos de confidencialidad y data rooms

• Supuestos internacionales aplicados a la viabilidad económica urbanística

1. Regeneración urbana y densificación con mezcla de usos

a. Reequilibrio de cargas y vivienda asequible
b. Financiación escalonada y gestión del riesgo
c. Impacto fiscal y calidad de servicio

2. Desarrollo de nuevas centralidades y áreas de expansión

a. Faseado de infraestructuras y cash flows
b. Captura de plusvalías y convenios
c. Indicadores de desempeño urbano

3. Corredores de transporte y TOD (Transit Oriented Development)

a. Integración de suelo, movilidad y usos
b. Instrumentos de financiación vinculados al transporte
c. Efectos en precios y accesibilidad

4. Parques industriales, logísticos y tecnológicos

a. Suelo productivo y empleo
b. Incentivos y competitividad territorial
c. Anclajes, clusters y externalidades

5. Rehabilitación de tejidos históricos y patrimoniales

a. Limitaciones de intervención y costes adicionales
b. Monetización de aprovechamientos y compensaciones
c. Turismo, residentes y equilibrio social

6. Proyectos climáticos y soluciones basadas en la naturaleza

a. Infraestructura verdeazul y resiliencia
b. Bonos verdes y métricas de impacto
c. Co-beneficios y mantenimiento a largo plazo

• Innovación digital, datos y analítica avanzada al servicio de la viabilidad económica urbanística

1. Arquitecturas de datos urbanos y gobierno del dato

a. Catálogos, metadatos y calidad
b. Interoperabilidad y estándares abiertos
c. Seguridad, privacidad y ética

2. GIS avanzado, BIM y gemelos digitales

a. Integración espacialeconómica de escenarios
b. Simulación de demanda y movilidad
c. Costes de ciclo de vida y mantenimiento

3. Modelos de predicción apoyados en IA y machine learning

a. Previsión de precios y absorción
b. Estimación de costes y detección de desviaciones
c. Alertas tempranas y mantenimiento predictivo

4. Herramientas de visualización y comunicación ejecutiva

a. Dashboards, story maps y narrativas de datos
b. Visualizaciones interactivas para participación
c. Diseño inclusivo y accesibilidad

5. Automatización de cálculos y auditoría reproducible

a. Librerías y notebooks con control de versiones
b. Pruebas unitarias y trazabilidad de resultados
c. Paquetes reutilizables y documentación técnica

6. Roadmap digital para oficinas de planeamiento

a. Capacidades, perfiles y formación
b. Inversiones prioritarias y retorno esperado
c. Indicadores de madurez y mejora continua

• Checklists y formularios para la viabilidad económica urbanística

CHECKLIST Maestro de la MVE y MSE

Sección 1. Documentación previa y habilitaciones
Sección 2. Supuestos críticos y validaciones
Sección 3. Evidencias, anexos y control de versiones

FORMULARIO Nº 1 Datos base y parámetros urbanísticos

Sección 1. Identificación de la unidad de ejecución
Sección 2. Estándares dotacionales y cesiones
Sección 3. Faseado y hitos

FORMULARIO Nº 2 Presupuesto de urbanización y contingencias

Sección 1. Desglose de costes directos (PEC)
Sección 2. Gastos generales y beneficio industrial
Sección 3. Contingencias y actualización financiera

FORMULARIO Nº 3 Flujos de caja y análisis de rentabilidad

Sección 1. Calendario de inversiones
Sección 2. Calendario de cobros (venta de suelo urbanizado)
Sección 3. Resultados de rentabilidad

FORMULARIO Nº 4 Impacto fiscal y sostenibilidad económica

Sección 1. Proyección de ingresos municipales
Sección 2. Costes OPEX de servicios y equipamientos
Sección 3. Balance fiscal consolidado (2030-2040, valor actualizado)

FORMULARIO Nº 5 Convenio urbanístico y matriz de riesgo

Sección 1. Datos básicos del convenio
Sección 2. Obligaciones económicas principales
Sección 3. Matriz de riesgo responsable mitigación 

FORMULARIO Nº 6 Ficha de caracterización territorial

Sección 1. Localización y malla geoespacial
Sección 2. Clasificación del suelo y usos dominantes
Sección 3. Infraestructuras y redes existentes

FORMULARIO Nº 7 Ficha de contexto demográfico

Sección 1. Población residente y flotante
Sección 2. Proyección de crecimiento (2025-2035)
Sección 3. Densidades netas y brutas por sector

FORMULARIO Nº 8 Inventario de dotaciones y equipamientos

Sección 1. Superficies por tipología dotacional
Sección 2. Ratio dotación/habitante actual
Sección 3. Necesidades deficitarias detectadas

FORMULARIO Nº 9 Matriz de movilidad y accesibilidad

Sección 1. Modos de transporte predominantes (encuesta 2024)
Sección 2. Tiempos medios de desplazamiento
Sección 3. Índice de conectividad multimodal

FORMULARIO Nº 10 Indicadores socioeconómicos clave

Sección 1. Renta y capacidad de gasto
Sección 2. Empleo y actividad económica
Sección 3. Educación y TIC

CHECKLIST Coherencia territorial

Sección 1. Compatibilidad con planeamiento superior
Sección 2. Sinergias con proyectos limítrofes
Sección 3. Identificación de conflictos potenciales

FORMULARIO Nº 11 Hoja de cálculo de valor residual

Sección 1. Inputs de precio de venta por uso
Sección 2. Costes directos e indirectos
Sección 3. Resultado VRS y sensibilidad

FORMULARIO Nº 12 Tabla de repercusión de edificabilidad

Sección 1. Valores medios por uso y tipología
Sección 2. Ajustes por localización y accesibilidad
Sección 3. Coeficientes correctores aplicables

FORMULARIO Nº 13 Registro de comparables de mercado

Sección 1. Operaciones de suelo recientes
Sección 2. Condiciones transaccionales
Sección 3. Homologación de superficies

FORMULARIO Nº 14 Reseña de métodos de valoración

Sección 1. Residual estático
Sección 2. Residual dinámico
Sección 3. Coste de reposición depreciado

FORMULARIO Nº 15 Catálogo de factores de ajuste

Sección 1. Riesgo urbanístico
Sección 2. Impacto ambiental
Sección 3. Singularidad patrimonial

CHECKLIST Validación pericial

Sección 1. Fuente y fecha de datos
Sección 2. Rango de confianza estadística
Sección 3. Conformidad con normas de valoración

FORMULARIO Nº 16 Estructura base de flujo de caja

Sección 1. Calendario de inversiones
Sección 2. Calendario de cobros
Sección 3. Balance mensual de tesorería (extracto)

FORMULARIO Nº 17 Hoja de ratios de rentabilidad

Sección 1. VAN y TIR proyecto
Sección 2. VAN y TIR equity
Sección 3. Payback descontado

FORMULARIO Nº 18 Escenarios y sensibilidad automática

Sección 1. Escenario precios ±15 %
Sección 2. Escenario costes ±10 %
Sección 3. Escenario plazos ±6 meses

FORMULARIO Nº 19 Matriz de riesgos y contingencias

Sección 1. Identificación de riesgo clave
Sección 2. Probabilidadimpacto (ponderación 1-5)
Sección 3. Estrategias de mitigación

FORMULARIO Nº 20 Plantilla de stress-testing macroeconómico

Sección 1. Shock de tipos de interés
Sección 2. Shock de demanda
Sección 3. Shock de inflación de costes

CHECKLIST Consistencia financiera

Sección 1. Coherencia de supuestos
Sección 2. Verificación de fórmulas
Sección 3. Registro de versiones del modelo

FORMULARIO Nº 21 Proyección de ingresos

Sección 1. Tributos patrimoniales
Sección 2. Tasas y precios públicos
Sección 3. Participación en plusvalías urbanísticas

FORMULARIO Nº 22 Proyección de gastos

Sección 1. OPEX de servicios urbanos (2029-2030)
Sección 2. Mantenimiento de infraestructuras
Sección 3. Personal y suministros

FORMULARIO Nº 23 Cuadro de balance fiscal consolidado

Sección 1. Horizonte temporal y hipótesis de actualización
Sección 2. Resultado valor actualizado neto (VAN)
Sección 3. Superávit / déficit proyectado

FORMULARIO Nº 24 Indicadores de sostenibilidad municipal

Sección 1. Regla de estabilidad presupuestaria
Sección 2. Ahorro neto y ahorro bruto
Sección 3. Capacidad inversora y endeudamiento

CHECKLIST Compatibilidad presupuestaria

Sección 1. Clasificación orgánica-económica
Sección 2. Límites de endeudamiento
Sección 3. Necesidad de cofinanciación

CHECKLIST Guía rápida de adaptación local

Sección 1. Ajuste de bases imponibles
Sección 2. Índices de población equivalente
Sección 3. Actualización con IPC anual

FORMULARIO Nº 25 Cuadro de mando de indicadores KPI

Sección 1. Avance físico (% urbanizado)
Sección 2. Avance financiero (% gasto devengado)
Sección 3. KPIs de impacto social y ambiental

FORMULARIO Nº 26 Registro de hitos y milestones

Sección 1. Inicio de obra
Sección 2. Recepción parcial
Sección 3. Entrega de dotaciones

FORMULARIO Nº 27 Libro de actas de seguimiento

Sección 1. Comité de obra
Sección 2. Comité financiero
Sección 3. Comité de riesgos

FORMULARIO Nº 28 Informe trimestral a stakeholders

Sección 1. Resumen ejecutivo (Q2-2025)
Sección 2. Situación económica
Sección 3. Riesgos y medidas

FORMULARIO Nº 29 Auditoría técnica y económica

Sección 1. Alcance y metodología
Sección 2. Hallazgos clave
Sección 3. Recomendaciones

CHECKLIST Cierre de proyecto

Sección 1. Liquidación de cuentas
Sección 2. Transferencia de activos
Sección 3. Archivado y lecciones aprendidas

FORMULARIO Nº 30 Hoja base de inversiones directas

Sección 1. Desglose por capítulos de obra
Sección 2. Desglose por equipamientos
Sección 3. Total inversión actualizada

FORMULARIO Nº 31 Matriz de coeficientes técnicos IO

Sección 1. Selección de sectores relevantes
Sección 2. Ajuste regional de coeficientes
Sección 3. Verificación de sumas fila-columna

FORMULARIO Nº 32 Plantilla de multiplicadores económicos

Sección 1. Producción (efecto total por 1,00 invertido)
Sección 2. Valor Añadido Bruto (VAB)
Sección 3. Empleo equivalente a tiempo completo (ETC)

FORMULARIO Nº 33 Tabla de impactos fiscales supramunicipales

Sección 1. IRPF e impuestos indirectos (impacto directo + inducido)
Sección 2. Cotizaciones sociales
Sección 3. Tributación autonómica y estatal

FORMULARIO Nº 34 Escenario comparado base-alto-bajo

Sección 1. Supuestos de inversión
Sección 2. Variación de coeficientes
Sección 3. Resultados agregados (Producción total)

CHECKLIST Interpretación de resultados

Sección 1. Magnitud y relevancia estadística
Sección 2. Identificación de sectores tractores
Sección 3. Limitaciones de la metodología

• Práctica de la Viabilidad Económica Urbanística. Estudios económicos del planeamiento urbanístico

Caso práctico 1. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." La regeneración de un barrio industrial obsoleto
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Descontaminación y desmontaje selectivo
2. Desarrollo de uso mixto (vivienda libre y asequible + espacio de emprendimiento)
3. Infraestructura verde y movilidad sostenible
4. Participación ciudadana y gobernanza transparente
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 2. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Renovación de un barrio residencial degradado
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Rehabilitación integral de viviendas y espacios comunes
2. Creación de equipamientos y servicios de proximidad
3. Reconfiguración urbana: calles, plazas y movilidad suave
4. Programa de dinamización social y económica
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 3. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Desarrollo de un corredor TOD alrededor de una estación de tren suburbana
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Redefinición del instrumento de planeamiento y recalificación urbana
2. Diseño de un hub multimodal y mejora de accesibilidad
3. Promoción inmobiliaria mixta con incentivos fiscales
4. Espacio público integrado y zonas verdes lineales
5. Participación y gobernanza multinivel
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 4. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Rehabilitación de un tejido histórico patrimonial degradado
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diagnóstico patrimonial y catálogo de actuaciones
2. Plan de rehabilitación arquitectónica con criterios de sostenibilidad
3. Integración de usos mixtos y desarrollo turístico
4. Estrategia de mantenimiento, monitoreo y gobernanza continuada
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 5. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Diseño y desarrollo de un parque logístico sostenible de última generación
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Estructura de financiación público-privada mediante concesión administrativa
2. Diseño modular y flexible de parcelas y naves
3. Infraestructura verde-azul y energías renovables integradas
4. Contratos de arrendamiento a largo plazo y alianzas estratégicas
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 6. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Desarrollo de una nueva centralidad urbana en periferia metropolitana
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Plan Director de Infraestructuras y Movilidad
2. Captura de plusvalías y reparto de cargas
3. Financiación mixta público-privada (PPP) para equipamientos
4. Alianzas con actores privados para espacios terciarios
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 7. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Implementación de infraestructura verdeazul para mitigación de inundaciones urbanas
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diseño de corredores verdesazules y estanques de retención
2. Instalación de biofiltros y jardines de lluvia
3. Renovación de red de drenaje y pavimento permeable
4. Programa de participación y vigilancia ciudadana
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 8. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Modelización de flujos de caja y análisis de sensibilidad en un desarrollo de uso mixto costero
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Elaboración de un modelo de flujos de caja dinámico
2. Análisis de escenarios y sensibilidad
3. Coberturas y cláusulas de flexibilidad financiera
4. Financiación escalonada por hitos de obra
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 9. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Desarrollo de un proyecto de rehabilitación energética y revitalización de un polígono empresarial obsoleto
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría energética y esquema de actuaciones
2. Rehabilitación de envolventes y sistemas comunes
3. Instalación de planta solar y gestión de excedentes
4. Digitalización y smart-grid interna
5. Diseño de incentivos y esquema de financiación
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 10. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Gestión de exacciones y captura de plusvalías en la expansión de un sector urbano
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Revisión de la ordenanza de exacciones vinculada a plusvalías
2. Implantación de mecanismo de Cobro en Especie y compensación territorial
3. Creación de un fondo de estabilización y garantía de plusvalías
4. Participación pública y acuerdos de concertación con colectivos afectados
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 11. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Evaluación del impacto fiscal de un nuevo barrio mixto
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Análisis de capacidad de endeudamiento y horizonte de servicio de la deuda
2. Incorporación de cláusulas de revisión y mecanismos de ajuste
3. Escenarios de sensibilidad presupuestaria
4. Diseño de instrumentos de autofinanciación de servicios
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 12. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." La gestión integral de riesgos en el desarrollo de un distrito sostenible
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Identificación y taxonomía de riesgos
2. Cuantificación, asignación y mitigación
3. Stress testing y planes de contingencia
4. Gestión del cambio y gobernanza adaptativa
5. Comunicación de riesgos y relación con stakeholders
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 13. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Densificación y mezcla de usos en un barrio céntrico degradado
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Reequilibrio de cargas y vivienda asequible
2. Financiación escalonada y gestión del riesgo
3. Impacto fiscal y calidad del servicio público
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 14. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Aplicación de un checklist maestro en la elaboración de la MVE y MSE
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diseño de un checklist maestro de la MVE y MSE
2. Integración del checklist en el flujo de trabajo
3. Validación colaborativa y revisión por pares
4. Control de versiones y trazabilidad
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 15. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Implementación de gemelos digitales e IA para la optimización del planeamiento
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Desarrollo de gemelo digital urbano
2. Simulación de flujos y análisis de escenarios con IA
3. Tableros de control en tiempo real y reporting automatizado
4. Formación y gobernanza del dato
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 16. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Integración de soluciones basadas en la naturaleza para la resiliencia climática en un distrito urbano
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Corredores verdes y zonas de sombra activa
2. Techos y fachadas verdes sobre edificios públicos
3. Bioswales y estanques pioneros de retención paisajística
4. Pavimento permeable y plazas de infiltración
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 17. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Diseño de formularios de datos de base y parámetros urbanísticos para un proyecto de urbanización
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Elaboración de formulario maestro de unidades de ejecución
2. Plantilla de parámetros dotacionales y cesiones
3. Formulario de faseado y calendario de hitos
4. Integración en plataforma colaborativa
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 18. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Elaboración de plantillas de costes, ingresos y valoraciones en un proyecto terciario
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diseño de plantilla de costes detallada
2. Plantilla de ingresos por renta y escenarios de ocupación
3. Plantilla de valoración residual y análisis de VRS/VSO
4. Integración y actualización automática
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 19. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Plan de auditoría de supuestos y validación de fuentes en la memoria
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definición de un protocolo de auditoría de supuestos
2. Implementación de revisiones cruzadas internas
3. Creación de un repositorio de fuentes y versiones
4. Informe de validación y certificación de la memoria
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 20. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Financiación participativa (crowdfunding inmobiliario) para la regeneración de un barrio deteriorado
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Plataforma de crowdfunding inmobiliario
2. Contrato de sociedad con aportación de activos municipales
3. Emisión de minibonos sociales
4. Fondo de garantía de microcréditos para comerciantes
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 21. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Principios y métodos de reparto de cargas en un plan de 60 ha
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definición de coeficientes de reparto según aprovechamiento neto
2. Creación de un Mapa de Cargas interactivo
3. Convenio de compensación y mecanismos de solidaridad
4. Participación previa y transparencia normativa
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 22. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Determinación de cargas urbanísticas y dotacionales en un desarrollo periurbano
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diseño de cuadro de costes unitarios normalizados
2. Plantilla de cálculo de cesiones dotacionales
3. Integración GIS para asignación territorial
4. Protocolo de validación y aprobación previa
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 23. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Buenas prácticas y cláusulas modelo en convenios urbanísticos
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Incorporación de cláusula de reequilibrio económico
2. Garantías de ejecución y cláusula de step-in
3. Cláusulas anticorrupción y de integridad
4. Cláusulas de mantenimiento y uso de dotaciones
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 24. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Implementación de una Operación Urbana Consorciada y CEPAC en un desarrollo estratégico
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de una Operación Urbana Consorciada (OUC)
2. Emisión de CEPAC (Certificados de Potencial Adicional de Construcción)
3. Plan de inversiones y redistribución de cargas
4. Participación ciudadana y transparencia
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 25. "VIABILIDAD ECONÓMICA URBANÍSTICA." Contrato APP de tranvía urbano bajo modelo DBFOM con shadow tolls
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Contrato DBFOM (DesignBuildFinanceOperateMaintain) con operador privado
2. Shadow tolls y pagos por disponibilidad
3. Garantías y reequilibrio económico
4. Participación y monitoreo de demanda
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas