| Introducción |
|
| 1. ¿Qué
es un estudio de detalle?
Un Estudio de Detalle es
un instrumento de Planeamiento de desarrollo, de inferior rango a un Plan
General, cuya función esencial es definir de forma concreta los
volúmenes edificables de acuerdo con las especificaciones del planeamiento
y el señalamiento de alineaciones y rasantes.
Mediante la aprobación
de un Estudio de Detalle se pueden alterar las condiciones de parcelación,
posición, ocupación, volumen y forma de la edificación,
y situación de los usos, sin infligir perjuicio sobre las edificaciones
o parcelas colindantes. No afectan por tanto a aspectos sustanciales de
planificación urbanística, tales como la clasificación
ni la calificación.
El ámbito del Estudio
de Detalle debe ser al menos un edificio completo, si bien también
puede comprender manzanas o unidades urbanas equivalentes completas.
2. ¿En qué
casos se utiliza un Estudio de Detalle?
Algunos de los casos a los
que puede recurrir son:
• Para generar un
espacio entre parcelas destinadas a viviendas unifamiliares y asegurar
la conexión permanente y funcional entre ellas.
• Para definir el espacio
destinado al aparcamiento conjunto en una zona de viviendas unifamiliares
en régimen especial.
• Para realizar una vivienda
de régimen colectivo (por ejemplo, casas adosadas), en una zona
de viviendas unifamiliares.
• Para la construcción
de trasteros en Normas zonales o Áreas de Planeamiento en las que
no se permiten áticos por superar la altura permitida en el Plan
de Ordenamiento General.
• Para proponer la variación
(o incremento) de las dimensiones máximas de fachada admisibles
en la normativa urbanística vigente.
• Para la modificar el porcentaje
de edificabilidad de parcelas ubicadas en áreas reguladas.
3. Funciones de los Estudios
de Detalle
En el cumplimiento de su
función, los Estudios de Detalle:
• Pueden delimitar
espacios libres y/o viarios en los suelos edificables objeto de su ordenación
como resultado de la disposición de los volúmenes, pero dichos
espacios libres tendrían carácter de áreas interiores
vinculadas a los suelos edificables, sin conformar espacios con uso pormenorizado
propio.
• No pueden alterar el destino
del suelo, ni incrementar la edificabilidad ni desconocer o infringir las
demás limitaciones que les imponga el correspondiente Plan General
o Parcial.
• Tampoco pueden parcelar
el suelo, pudiendo únicamente modificar las condiciones de parcelación,
siendo el Estudio de Detalle la figura oportuna para parcelar la licencia
de parcelación o en su caso los instrumentos de gestión urbanística
correspondientes.
4. Clases de Estudio de Detalle
Hay varios tipos de Estudio
de Detalle según el objetivo a alcanzar, siendo en todo caso preceptivo
su aprobación definitiva con carácter previo a la tramitación
y obtención de la correspondiente Licencia urbanística o
Declaración Responsable.
5. Objetivos del estudio
de detalle.
• Completar o reajustar las
alineaciones y rasantes.
• Ordenar los volúmenes
edificables, es decir, repartir la edificabilidad entre cada parcela, sin
contradecir al planeamiento de orden superior.
• Concretar las condiciones
estéticas de las edificaciones.
• Debe quedar claro que
este estudio de detalle no debe contradecir al plan general ni a los planes
parciales o especiales que pueda haber. Debe definir parámetros
que no vengan especificados en estos.
Los estudios de detalle podrán
ser formulados por la administración o por particulares. Su aprobación
dependerá del ayuntamiento, aunque deberán ser sometidos
a información pública durante al menos un mes.
Los Estudios de Detalle pueden
formularse con alguno de los siguientes objetivos:
• Para generación
de un espacio interpuesto en parcelas destinadas a vivienda unifamiliar,
que asegure la permanente y funcional conexión de las parcelas resultantes
con las vías o espacios libres públicos al que necesariamente
dicho espacio dará frente, siendo necesario tramitar un Estudio
de Detalle y Proyecto de Parcelación asociado que se tramitará
simultáneamente.
• En todo caso, el cambio
de condiciones de parcelación no puede suponer incremento de la
densidad o del número de viviendas, en normas zonales u ordenanzas
particulares de vivienda unifamiliar o vivienda colectiva de baja densidad,
deducida en función de la superficie mínima de parcela o
del número máximo de viviendas, expresamente establecidas
en las mismas, y se debe garantizar el cumplimiento de las condiciones
de accesibilidad y seguridad de los edificios.
• Para definir un aparcamiento
conjunto en el caso de actuaciones conjuntas destinadas exclusivamente
a viviendas unifamiliares en régimen especial. En este caso, también
se puede variar las condiciones de separación a alineación
oficial, pero no alterar las condiciones de separación a linderos.
• Para obtener la autorización
de implantación de vivienda en régimen colectivo en determinados
ámbitos de normas zonales de vivienda unifamiliar.
• Para obtención
de la autorización de la construcción de trasteros con solución
de cubierta plana en aquellas Normas zonales o Áreas de Planeamiento
en que no se permitan áticos, considerándose en este caso
como construcciones permitidas por encima de la altura.
• Para autorizar incrementos
de edificabilidad en parcelas calificadas como dotacionales con definición
del emplazamiento y dimensiones de los volúmenes a ampliar.
• Para acreditar la ausencia
de daños a terceros en casos de incumplimiento de las separaciones
mínimas a los linderos mediante la aportación de acuerdo
previo con los colindantes afectados.
• Para casos de reposicionamiento
de la planta baja cuando por la configuración topográfica,
forma, dimensiones de una parcela, o por la situación del edificio
en la misma, se justifique otra posición distinta de las reguladas
por la normativa urbanística vigente.
• Para regulación
de la superficie de ocupación en parcelas de geometría irregular
cuando por la aplicación de las condiciones de ocupación
contempladas en la normativa urbanística vigente (retranqueos, porcentajes
o fondos máximos) dé lugar a soluciones no funcionales o
inarmónicas con el entorno.
• Para propuesta de posición
de la nueva edificación en casos de sustitución de un edificio
existente de tipología en bloque abierto en la que no sea obligada
su reconstrucción, o para el planteamiento de nueva ordenación
en el caso de sustitución de edificios de otra tipología
(en manzana cerrada o entre medianeras).
• Para proponer la variación
(incremento) de las dimensiones máximas de fachada admisibles en
la normativa urbanística vigente.
• Para la modificación
del reparto del porcentaje de la edificabilidad resultante para parcelas
en áreas reguladas por una misma norma zonal en los casos en que
no pueda realizarse mediante un distribuirse directamente a través
de un Proyecto de Parcelación o Compensación.
• Para justificar el incremento
del fondo máximo contemplado en el área de movimiento o la
superficie ocupable en los casos de imposible cumplimiento de aplicación
de las condiciones de nueva planta en edificios catalogados existentes
sobre los que se pretende efectuar obras de ampliación y reestructuración
general debido a la obligatoriedad del mantenimiento de los elementos protegidos
o que den lugar a soluciones no funcionales.
6. ¿Qué contiene
un Estudio de Detalle?
El Estudio de Detalle de
un proyecto incluye:
Memoria descriptiva y justificativa
con la siguiente información:
• Información
catastral y de Registro, levantamiento topográfico y documentación
acreditativa de la propiedad del suelo y/o edificación.
• Determinaciones y parámetros
urbanísticos vigentes y relación de la normativa aplicable.
• Justificación de
la conveniencia y procedencia de las soluciones adoptadas
• Análisis sectorial
del impacto de la nueva ordenación.
• Planos de información
(situación y estado actual) y de ordenación (Proyecto o propuesta).
• Resumen Ejecutivo.
Este documento se expone públicamente
y consiste, básicamente, en un resumen de la Memoria y una comparación
del Plan Vigente y de los resultados del Estudio de Detalle.
7. Documentación
y contenido mínimo de un Estudio de Detalle
La documentación técnica
que debe prepararse para la tramitación del Estudio de Detalle varía
en función del fin perseguido, pero en todo caso debe contener las
determinaciones adecuadas a sus finalidades específicas con la precisión
suficiente para cumplir éste, incluyendo la justificación
de su propia conveniencia y de su conformidad con los instrumentos de ordenación
del territorio y del planeamiento urbanístico vigentes sobre su
ámbito de ordenación.
El documento para tramitar
el Estudio de Detalle debe estar suscrito por técnico competente
–arquitecto o ingeniero– en función del objeto del mismo, y además
de los documentos administrativos como la acreditación del promotor;
autorización del promotor al técnico para la tramitación;
relación de colindantes, propietarios y afectados por el Estudio
de Detalle; nota simple; información catastral; acreditación
de la identidad y habilitación profesional del técnico firmante;
o la autorización para publicación en sede electrónica;
ha de estar constituido por los siguientes documentos:
• Memoria descriptiva
y justificativa, que incluya:
• Ámbito del Estudio
de Detalle (información catastral y/o registral, levantamiento topográfico,
y documentación acreditativa de la propiedad del suelo y/o edificación).
• Determinaciones y parámetros
urbanísticos vigentes, y relación de normativa de aplicación.
• Justificación de
la conveniencia y procedencia de las soluciones adoptadas y de la adecuación
a las previsiones del Plan que los regula y autoriza.
• Análisis sectorial
específico del impacto que la nueva ordenación prevista en
el planeamiento que se pretende aprobar puede provocar en la igualdad de
género, el impacto de la normativa en la infancia, la adolescencia
y la familia; y la justificación de que la nueva ordenación
garantiza la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas.
• Planos de información
(de situación y del estado actual) y de ordenación (propuesta).
• Resumen ejecutivo: documento
imprescindible en la documentación que se someta a información
pública, consistente en una síntesis de la Memoria descriptiva
y justificativa, incluyendo cuadro comparativo resumen de los parámetros
urbanísticos según el Plan vigente y los resultantes del
Estudio de Detalle.
• Proceso de aprobación
en un estudio de detalle
8. Aprobación del
estudio de detalle.
El proceso de aprobación
consta de dos fases, al igual que los Planes Especiales: en primer lugar
la admisión a trámite hasta la Aprobación Inicial
con información pública, y en segundo lugar la Aprobación
Definitiva.
Aprobación inicial.
Tras la presentación de la documentación y una vez que ésta
se considera suficiente y completa para la tramitación, se admite
a trámite el expediente y pasa a analizarse el contenido de la misma
por los Servicios técnicos municipales.
Si la propuesta es conforme
a la ordenación urbanística vigente se emiten los correspondientes
informes técnico y jurídico de admisión a trámite
con propuesta de Aprobación Inicial para su elevación al
organismo municipal competente (Junta de Gobierno del Ayuntamiento).
La Aprobación inicial
conlleva la exposición al público del Estudio de Detalle
a través de la publicación del Anuncio tanto en el Boletín
Oficial como en un periódico de tirada nacional de gran difusión
y a través de la notificación individualizada a todos los
propietarios que pudieran verse afectados (colindantes), extendiéndose
durante un período de tiempo (20 días hábiles) en
que pueden presentarse las alegaciones contra las determinaciones del Estudio
de Detalle.
Este período de exposición
al público conlleva la suspensión del otorgamiento de licencias
urbanísticas que, incluidas en el ámbito comprendido en el
Estudio de Detalle, pudieran resultar afectadas por sus determinaciones.
Aprobación Definitiva.
Tras la finalización del período de exposición púbica
de la Aprobación Inicial se evalúan las alegaciones al Estudio
de Detalle -en caso de que se hayan producido en forma y plazo-, y se emiten
los correspondientes informes técnicos estimatorios o desestimatorios
de las alegaciones, procediéndose bien a la emisión del informe
jurídico con la propuesta de Aprobación Definitiva para su
elevación al organismo municipal competente (Pleno del Ayuntamiento)
en caso de inexistencia de alegaciones o desestimación de alegaciones,
o bien el expediente se somete a un nuevo período de información
pública en el caso de que las alegaciones estimadas supongan una
modificación sustancial sobre la documentación aprobada inicialmente
y sea considerado procedente un nuevo período de exposición
pública.
Una vez aprobado por Acuerdo
en el Pleno del Ayuntamiento, pasa a su publicación en el Boletín
Oficial el Anuncio del Acuerdo junto con el Resumen ejecutivo de la normativa
urbanística regulatoria del Estudio de Detalle.
Los Estudios de Detalle tienen
vigencia indefinida, salvo que planeamiento jerárquicamente superior
(Plan General de Ordenación) y la normativa técnica de aplicación
con la que fueron aprobados hubiera cambiado, por lo que en cualquier momento
podría iniciarse la tramitación de la correspondiente Licencia
urbanística o Declaración Responsable que los desarrolle.
De estos temas se trata,
desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía
práctica de Estudios de detalle y Proyectos de urbanización.
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| PARTE
PRIMERA.
|
xxx
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| Capítulo
1. |
El estudio de detalle
1. Concepto
2. Finalidad
3. Documentación
4. La aprobación
de Estudio de Detalle
|
| Capítulo
2. |
Todo lo que hay que saber
sobre los estudios de detalle.
1. ¿Qué
es un estudio de detalle y para qué sirve?
2. ¿Cómo se
tramitan y qué documentos necesito?
3. ¿Cómo se
tramitan los estudios de detalle?
4. ¿Por qué
el estudio de detalle sirve para “ajustar”?
5. Procedimiento para aprobación
de los estudios de detalle.
6. Legislación aplicable.
7. Check List
TALLER
DE TRABAJO.
Los catálogos:
instrumentos urbanísticos de carácter no normativo.
TALLER DE
TRABAJO
Los proyectos de urbanización.
CHECK-LIST
¿Cuál
es el objeto de los estudios de detalle?
Desarrolle el procedimiento
de aprobación de un estudio de detalle.
¿Puede un estudio
de detalle causar perjuicio a terceros o alterar las condiciones de ordenación
de los predios colindantes?
¿Qué documentos
debe contener un estudio de detalle?
|
| Capítulo
3. |
El Estudio de Detalle
en la normativa estatal
1.Antecedentes.
a.
Introducción
b. Evolución
histórica
c. Cuestiones
doctrinales y prácticas.
2. Legislación estatal
a.
Ley del Suelo. Ley del Suelo del 76.
b. Reglamento
de Planeamiento.
3. Dependencia del planeamiento.
4. Objetivos más
frecuentes de los Estudios de Detalle.
a.
Alineaciones y rasantes.
b. Ordenación
de Volúmenes.
5. Check- list del Estudio de
Detalle.
TALLER DE TRABAJO
Real Decreto Legislativo
7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
TALLER DE TRABAJO
El planeamiento en el
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba
el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
1. Publicidad de la gestión urbanística
en internet. Mención especial a los convenios urbanísticos.
2. Publicidad necesaria para su eficacia de todos
los actos de ordenación urbanística.
3. Necesidad de publicar un resumen ejecutivo
de la actuación. El “resumen ejecutivo” es la antigua “memoria”.
4. Obligación de indemnizar a los particulares
en los casos en los que no se resuelvan iniciativas de aprobación
de instrumentos de ordenación o ejecución urbanística.
5. Evaluación ambiental.
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-
En esta parte
de la guía práctica se analiza el derecho autonómico
por su competencia urbanística.
-
Es muy útil
para precisar la aplicación urbanística en cada Comunidad
Autónoma.
-
Además
nos permite comparar las diferencias urbanísticas en las autonomías.
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| Capítulo
4 |
| Regulación autonómica
del estudio de Detalle
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TALLER
DE TRABAJO
Tramitación Estudio
de Detalle en Andalucía. Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación
Urbanística de Andalucía (LOUA) y Ley 39/2015, de 1
de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones
Públicas, así como normativa en materia de transparencia.
1. Legislación aplicable.
2. Naturaleza y procedimiento.
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TALLER
DE TRABAJO
Estudios de detalle en
la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears
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TALLER DE TRABAJO
El planeamiento urbanístico
en el Decreto 181/2018, de 26 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento
de Planeamiento de Canarias.
1. Los planes generales de ordenación (PGO)
a. Iniciativa
b. Tramitación y evaluación
de los planes generales de ordenación.
c. Plan General de Ordenación
de un municipio de menos de 100.000 habitantes
2. Planes parciales de ordenación
a. Los planes parciales
de ordenación (PP)
b. Los planes especiales de ordenación
(PE)
3. Estudios de detalle (ED)
a. Objeto de los estudios
de detalle (ED)
b. Procedimiento
4. Evaluación ambiental estratégica
simplificada de los planes parciales y los planes especiales se someterán
a evaluación ambiental.
a. Iniciativa
b. Iniciación del procedimiento
y documentación
c. Admisión de la solicitud
y consulta ambiental
d. Informe ambiental estratégico
e. Aprobación inicial del
plan
f. Información pública,
consultas e informes preceptivos
g. Información pública
a instancia del promotor
h. Elaboración de la versión
definitiva del plan
i. Aprobación definitiva
y publicación
j. Plazo de aprobación de
los instrumentos de desarrollo de iniciativa privada
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TALLER
DE TRABAJO
Caso real.
Estudio de detalle en Castilla la Mancha.
1. Memoria
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Antecedentes
-
Justificación
de la necesidad y conveniencia del E.D.
-
Características
generales (ámbito, situación actual, determinaciones del
planeamiento).
-
Justificación
de la procedencia de la solución adoptada (determinaciones y estudio
comparativo)
2. Documentación gráfica.
-
Planos de información
(situación emplazamiento, descripción catastras, información
determinaciones).
Planos de
las nuevas determinaciones (propuesta de alineación anterior, superposición
de la propuesta y condiciones generales y ordenación resultante).
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TALLER DE TRABAJO.
Las claves del Estudio
de detalle en Galicia. Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia
2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. Lei do solo. Decreto 143/2016,
de 22 de septiembre, que aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10
de febrero, del suelo de Galicia.
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TALLER DE TRABAJO
La Comisión de
Urbanismo en la Ley 3/2007, de 26 de julio, de Medidas Urgentes de Modernización
del Gobierno y la Administración de la Comunidad de Madrid. Decreto
92/2008, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan
las modificaciones puntuales no sustanciales de Planeamiento Urbanístico.
TALLER DE TRABAJO
Documentación
técnica del estudio de detalle en la Comunidad de Madrid.
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TALLER DE TRABAJO
Los estudios de detalle
en el Decreto Foral 85/1995, de 3 de abril, por el que se aprueba el Reglamento
de la Ley Foral 10/1994, de 4 de julio, de normas reguladoras de Ordenación
del Territorio y Urbanismo.
Estudios de Detalle
Proyectos de Urbanización
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TALLER
DE TRABAJO.
Estudios de detalle en
el Reglamento del planeamiento urbanístico del País Vasco.
Decreto 46/2020, de 24 de marzo, de regulación de los procedimientos
de aprobación de los planes de ordenación del territorio
y de los instrumentos de ordenación urbanística.
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TALLER DE TRABAJO
Planeamiento y estudios
de detalle en la Rioja. Ley 5/2006, de 2 de mayo, de ordenación
del territorio y urbanismo.
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| Capítulo
5 |
Contenido del Estudio
de detalle.
1. Introducción
2. Características.
3. Determinaciones incluidas.
4. Determinaciones excluidas.
TALLER
DE TRABAJO
¿Hasta dónde
puede desarrollar un Estudio de Detalle?
Examen comparativo con
normativa autonómica.
TALLER DE
TRABAJO
Licencia contraria a
estudio de detalle ¿qué hacer?
TALLER DE
TRABAJO
Juntas de compensación
y estudios de detalle y planes parciales.
|
| Capítulo
6. |
Documentos del Estudio
de detalle.
1. Introducción.
2. Memoria, estudio comparativo
y planos.
3. Examen comparativo con
Comunidades autónomas.
|
| Capítulo
7. |
Procedimiento en la tramitación
de un Estudio de detalle.
1. Introducción.
a.
Redacción municipal o de iniciativa particular.
b. Aprobación
y publicidad.
2. El estudio de detalle sólo
tiene lugar cuando hay que completar una norma superior.
3. Competencias administrativas
para la aprobación de los Estudios de detalle.
4. Aprobación inicial
5. Información pública
6. Aprobación definitiva
CHECK-LIST
Casos prácticos. Exposición
del caso y solución del mismo.
|
PARTE
SEGUNDA
-
El proyecto
de urbanización (estudio de detalle).
|
<
|
| Capítulo
8 |
El proyecto de urbanización
1. ¿Qué es un proyecto de
Urbanización?
2. Procedimiento de aprobación
3. Derecho estatal
4. Esquema procedimental del expediente.
TALLER DE TRABAJO
Caso real. Proyecto
de urbanización. Memoria resumen.
Proyecto específico. Memoria resumen.
1. Memoria descriptiva. Antecedentes
2. Ámbito de actuación
3. Estructura del proyecto
4. Estado actual de los terrenos
5. Topografía. Replanteo
6. Características geológicas y
geotécnicas de los terrenos
7. Situación urbanística del suelo
e implicaciones de tipo territorial
8. Obras y servicios proyectados. Conexiones con
infraestructuras existentes
9. Documentación sobre la que se basa el
proyecto
10. Reajustes con relación al plan parcial
11. Presupuesto de las obras
12. Plazos de ejecución y garantía
de las obras
13. Artículo 176 del reglamento de gestión
urbanística
14. Artículo … de la N.N.U.U. del P.G.O.U.M.
15. Obra completa
16. Clasificación del contratista
17. Compatibilización de las obras
18. Documentos integrantes del proyecto de urbanización
19. Equipo redactor
20. Conclusiones
TALLER DE TRABAJO
Condiciones del plan parcial al proyecto de
urbanización.
1. Secciones de calle.
2. Los espacios de las calles.
3. Coexistencia peatones y tráfico.
4. Pavimentación, accesibilidad y supresión
de barreras
5. Espacios naturales.
6. Infraestructuras
|
| Capítulo
9. |
La memoria de sostenibilidad económica
de los instrumentos de ordenación (art. 22 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
-
Formulario
-
Memoria de sostenibilidad
económica de la urbanización.
|
| Capítulo
10. |
Edificación simultánea a la urbanización.
1. ¿Cuándo se permite la
edificación y urbanización simultáneas?
2. Régimen autonómico de la edificación
y urbanización simultáneas.
3. Licencia de edificación y urbanización
simultáneas.
4. Garantías y avales para la edificación
y urbanización simultánea.
a. Clase de aval.
b. Cuantía del aval.
c. Devolución y ejecución
del aval o garantía.
TALLER DE TRABAJO
Las ventajas de edificar y urbanizar al mismo
tiempo.
1. Planteamiento.
2. Normativa Estatal.
3. Normativa autonómica.
Andalucía.
Aragón
Asturias
Canarias
Cantabria
Castilla y León
Castilla La Mancha
Cataluña
Extremadura
Galicia
Madrid
Murcia
Navarra
Rioja
C. Valenciana
|
| Capítulo
11. |
Las obra de urbanización y los problemas
de su recepción.
1. Delimitación de las obras de
urbanización
-
Obras de urbanización
-
Obras públicas ordinarias
2. Documentos convenientes para tramitar la recepción
de las obras de urbanización
3. Régimen jurídico de la recepción
de obras de urbanización.
4. Procedimiento a seguir en la recepción
de las obras de urbanización.
5. Cancelación de la afección real,
por obligación de urbanizar, en las fincas de resultado
6. Régimen legal de la recepción
obra de urbanización.
TALLER DE TRABAJO
Urbanismo e interfaz
urbano forestal. Urbanizaciones y riesgo de incendios forestales.
-
Andalucía
-
Cataluña
-
Galicia
-
Madrid
-
Comunidad Valenciana
|
PARTE
TERCERA
-
Formularios.
Modelo de Estudio de Detalle.
|
|
1. Modelos de Estudio de Detalle.
Modelo a.
Estudio de detalle redactado por arquitecto.
1. Objeto.
2. Promotor.
3. Redactor.
4. Antecedentes.
5. Solución que se propone
y justificación de la procedencia de su redacción.
6. Cuadro comparativo de superficies
y edificabilidad.
Modelo b.
Caso real. Estudio de detalle redactado
por arquitecto.
1. Datos generales
1.1. Objeto del encargo
2. Marco normativo
2.1. Condiciones generales
2.2. Plan general de ordenación
municipal
2.2.1. Determinaciones del plan
general sobre régimen del suelo urbano y su desarrollo.
2.2.2. Ordenación detallada
del sector de suelo urbanizable.
2.3. Reglamento de planeamiento.
3. Información urbanística.
Estado actual
3.1. Ámbito
3.2. Características naturales
del territorio
4. Ordenación. Descripción
de la ordenación propuesta.
4.1. Descripción de la ordenación
propuesta
4.2. Aprovechamiento urbanístico
5. Ordenanzas y aprovechamiento
6. Tramitación del estudio
de detalle
7. Planos
Emplazamiento,
Planta. Alineaciones y Rasantes.
Planeamiento detallado actual y propuesto.
Secciones espacios libres y edificación.
Esquemas edificación.
Modelo c.
Caso real. Estudio de detalle redactado
por arquitecto para la reordenación de los volúmenes
edificables de la manzana de vivienda unifamiliar en hilera.
-
Memoria
-
Objeto
-
Encargo
-
Situación
-
Superficie
-
Descripción
-
Servicios urbanísticos
-
Clasificación urbanística
actual
-
Solución planteada
-
Conclusión
-
Anexos
-
Estudios de detalle
-
Ley del suelo
-
Normas subsidiarias de planeamiento
del ayuntamiento
-
Ordenanza de suelo urbano de vivienda
unifamiliar en hilera
-
Condiciones generales
-
Uso principal
-
Usos permitidos: categorías
-
Condiciones de volumen
-
Condiciones de uso
Modelo d
Caso real de estudio de detalle redactado por
arquitecto para la creación de garaje en subsuelo público.
1. Antecedentes y objeto
2. Memoria descriptiva y justificativa
2.1. Ocupación máxima
2.2. Accesos rodados
2.3. Planos de referencia
2.4. Número de plantas y
altura máxima
2.5. Accesos peatonales
2.6. Chimeneas de ventilación
Modelo e
Caso real de estudio de detalle redactado por
arquitecto para el modificado de estudio de detalle de parcela en
suelo urbano.
1. Memoria Vinculante
1. Antecedentes
2. Introducción
3. Situación y ámbito
de actuación
4. Determinaciones legales
5. Justificación, objetivos
y propuestas de ordenación del estudio de detalle.
6. Esquema de servicios urbanos
7. Justificación de la Accesibilidad
8. Parcelas resultantes
9. Condiciones de edificación
de las parcelas
-
Condiciones generales
-
Parcela mínima
-
Frente de fachada mínimo
-
Fondo mínimo
-
Retranqueos
-
Alineaciones según planos, pudiendo
adaptar se mediante Estudio de Detalle
-
Ocupación máxima
-
Edificabilidad
-
Nº plantas
-
Aparcamientos
10. Estudio económico
-
Estudio económico orientativo
por capítulos
-
Actuaciones previas
-
Movimiento de tierras
-
Cimentación
-
Pavimentación
-
Saneamiento
-
Abastecimiento de agua
-
Suministro eléctrico y alumbrado
público
-
Telefonía
-
Bocas de riego e hidrantes
-
Seguridad y salud
Modelo f.
Caso real. Modelo de estudio de detalle
redactado por arquitecto para el desarrollo de parcelas clasificadas como
suelo urbano no consolidado con uso INDUSTRIAL. REPARCELACIÓN.
Memoria
1. Generalidades
2. Criterios de reparcelación.
2.1. Objetivos del proyecto de reparcelación.
2.2. Ordenanzas.
3. División parcelaria.
4. superficies recogidas.
5. Resumen de asignaciones. REPARCELACIÓN.
Propuesta de parcelación. Parcelario. Descripción del parcelario.
6. Fichas urbanísticas. Planos.
2. Caso real: Resolución aprobando Estudio
de Detalle de parcela.
1. Antecedentes.
2. Descripción de los terrenos.
3. Información urbanística
4. Solución propuesta: justificación.
5. Datos estadísticos.
|
PARTE
CUARTA.
-
Esquemas del
procedimiento urbanístico de los Estudios de Detalle.
|
| < |
1. Estudio de detalle. Iniciativa privada
y sus modificaciones.
2. Estudio de Detalle y Parcelación con
sus modificaciones
|
-
En esta parte
de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto
completo.
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De este modo
complementamos la formación práctica de todos los temas analizados
previamente en la guía.
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El formulario
urbanístico es una pieza clave en la práctica urbanística
y estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor
para el profesional del urbanismo.
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PARTE
QUINTA
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Formularios
de tramitación urbanística del Estudio de Detalle.
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| A. ESTUDIO
DE DETALLE A INICIATIVA PARTICULAR. |
1. Escrito de iniciativa particular.
2. Documentación integrante.
a. Memoria.
b. Planos de información.
c. Planos de proyecto y de detalle.
3. Informes de secretaria.
4. Informes técnicos.
5. Resoluciones. Aprobación inicial.
6. Publicaciones.
7. Alegaciones.
8. Dictámenes.
9. Acuerdos.
10. Publicaciones.
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| B. ESTUDIOS
DE DETALLE DE INICIATIVA MUNICIPAL. (versión simplificada). |
1. Estudio de Detalle o Proyecto
de Urbanización
2. Informe de los Servicios Técnicos
3. Aprobación inicial
4. Anuncio de la aprobación inicial
5. Informe de las alegaciones presentadas.
6. Aprobación definitiva
7. Publicación de la aprobación
definitiva
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| C. ESTUDIOS
DE DETALLE DE INICIATIVA MUNICIPAL. |
1. Decreto de la alcaldía impulsando
el procedimiento.
2. Iniciativa de oficio: providencia de alcaldía.
Fase previa a informe de secretaría.
3. Acuerdo de aprobación inicial.
4. Resolución municipal.
a. Iniciación a instancia
de particular: Decreto de la Alcaldía.
b. Resolución de la alcaldía
admitiendo a trámite el expediente e interesando informe técnico
y jurídico.
c. Decreto de la alcaldía
impulsando el procedimiento.
5. Informe técnico.
a. Informe de los Servicios
Técnicos Municipales
b. Informe de la Secretaría
(varias versiones del informe de Secretaría).
c. Informe sobre Estudio de Detalle
d. Informe de los servicios técnicos
municipales
6. Informe jurídico.
7. Iniciativa de oficio: providencia de alcaldía
posterior al informe de secretaría.
8. Aprobación provisional: notificaciones
y anuncios.
a. Notificación de
la aprobación inicial
b. Edicto aprobación inicial
c. Anuncio de la aprobación
inicial
d. Anuncios (varios modelos)
e. Notificación a propietarios
con domicilio desconocido
9. Presentación de alegaciones.
a. Escrito de alegaciones
de interesado
b. Informe de las alegaciones presentadas
10. Certificado de reclamaciones
11. Informe de alegaciones
12. Acuerdo de aprobación definitiva sin
haberse presentado alegaciones (varios modelos).
13. Aprobación definitiva desestimando
las reclamaciones presentadas
14. Aprobación definitiva.
a. Informe para aprobación
definitiva
b. Dictamen de Comisión.
c. Aprobación definitiva
condicionada.
d. Acuerdo pleno de aprobación
definitiva
e. Acuerdo pleno de aprobación
definitiva sin alegaciones.
f. Publicación de la aprobación
definitiva
15. Intervención autonómica.
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| D. MODIFICACIÓN
DEL ESTUDIO DE DETALLE |
1. Modificación del Estudio de
detalle a instancia de los interesados.
2. Acuerdo municipal.
3. Informe técnico del Estudio de detalle
indicando modificaciones.
4. Informe jurídco del Estudio de detalle
indicando modificaciones.
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PARTE
SEXTA
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Formularios
de expediente de proyecto de urbanización (o estudio de detalle).
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| A. TRAMITACIÓN
DE UN PROYECTO DE URBANIZACIÓN DE INICIATIVA MUNICIPAL. |
1. Decreto municipal promoviendo estudio
de detalle.
Modelo a
Modelo b
Modelo c
2. Informe jurídico del Estudio de detalle.
3. Informes jurídicos y técnicos
en caso de suspensión de licencias.
4. Acuerdo de suspensión de licencias.
Anuncios.
5. Aprobación inicial del Estudio de Detalle.
6. Anuncio de la aprobación inicial.
Citaciones.
Modelo a.
Modelo b.
7. Informe de alegaciones.
Modelo a.
Modelo b.
8. Informe técnico municipal sobre las alegaciones
presentadas en el trámite de información pública de
la aprobación inicial
9. Acuerdo de aprobación definitiva.
a. Sin alegaciones.
b. Con alegaciones.
10. Publicación de la aprobación definitiva.
11. Notificaciones a la Comunidad Autónoma.
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| B. FORMULARIOS
DE APROBACIÓN DEFINITIVA DE PROYECTOS DE URBANIZACIÓN POR
SILENCIO ADMINISTRATIVO. |
1. Petición del interesado.
2. Certificación del secretario.
3. Anuncio de la aprobación definitiva.
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| C. TRAMITACIÓN
Y EXPEDIENTE COMPLETO DE UN PROYECTO DE URBANIZACIÓN EN ÁMBITO
URBANIZADOR. |
1. Escrito de proyecto de urbanización
2. Admisión a trámite del expediente
Modelo a
Modelo b
3. Informe de los servicios técnicos municipales
(favorables y desfavorables).
Modelo a
Modelo b
Modelo c
4. Subsanación de deficiencias. Notificaciones
a promotores.
5. Informe de secretaría. Informe Jurídico.
Modelo a
Modelo b
6. Resolución de alcaldía.
Modelo a
Modelo b
7. Oficios, notificaciones y anuncios.
8. Escrito de alegaciones
9. Certificado de exposición al público
10. Aprobación definitiva del Proyecto
de Urbanización.
11. Acta de recepción provisional
12. Acta de recepción definitiva
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| D. TRAMITACIÓN
Y EXPEDIENTE COMPLETO DE UN PROYECTO DE URBANIZACIÓN EN ÁMBITO
EDIFICATORIO. |
1. Inicio del procedimiento a iniciativa
particular.
2. Informe de Secretaría. Informe Jurídico.
3. Informes técnicos.
4. Supuesto de iniciativa de oficio.
5. Aprobación final y notificaciones.
6. Alegaciones.
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| E. REQUERIMIENTO
MUNICIPAL PARA COBRO DE CUOTAS DE GASTOS DE URBANIZACIÓN EN CASO
DE REPARCELACIÓN. |
1. Acuerdo municipal requiriendo el pago
anticipado de gastos de urbanización.
2. Notificaciones. Edictos.
3. Fraccionamientos o aplazamientos de pago.
4. Acuerdo de aprobación de la liquidación
definitiva de las cuotas de urbanización. Notificaciones y edictos.
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PARTE
SÉPTIMA
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Esquemas de
procedimientos.
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1. Proyectos de obras de urbanización
privadas
2. Proyectos de obras ordinarias privadas
3. Expediente de prórrogas para obras de
urbanización privadas
4. Expediente de Obras de urbanización
privadas. Recepción.
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PARTE
OCTAVA
Formularios.
Modelo de ordenanza municipal de urbanización. Redacción
y ejecución de proyectos y obras de urbanización.
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Ordenanzas municipales de urbanización.
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Proyectos de urbanización. Generalidades.
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Condiciones generales para la redacción y ejecución
de proyectos y obras de urbanización.
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Condiciones para la señalización y balizamiento
de las ocupaciones de las vías públicas por la realización
de obras y trabajos.
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Condiciones generales para las obras e instalaciones
en las vías y espacios públicos municipales.
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Condiciones especificas de la red viaria. Firmes y
pavimentos. Señalización.
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Condiciones específicas de las redes de abastecimiento
de agua potable, riego e hidrantes.
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Condiciones específicas de las redes de evacuación
de aguas pluviales y residuales.
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Condiciones específicas de las instalaciones
de suministro, transformación y distribución de energía
eléctrica.
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Condiciones específicas de las instalaciones
de alumbrado exterior.
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Condiciones específicas de las infraestructuras
subterráneas de telefonía y telecomunicaciones.
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Condiciones específicas de las instalaciones
de distribución de gas.
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Condiciones específicas de las obras de señalización.
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Condiciones específicas de las obras de jardinería
y tratamiento de espacios libres no pavimentados.
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Condiciones específicas de los elementos de
equipamiento y mobiliario urbano.
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PARTE
NOVENA
Formularios.
Anulación de proyectos de urbanización por sentencia judicial.
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1. Informe de los servicios jurídicos
sobre la sentencia que anula proyecto de urbanización
2. Resolución del órgano competente
por la que anular proyecto de urbanización
3. Edicto de publicación de anulación
del proyecto de urbanización
4. Notificación de la resolución
de anulación a los interesados
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